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Revista AAFF 165_Revista AAFF 16/07/2013 8:13 Página 1

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Con mucha frecuencia nos compa-ramos con los países de nuestroentorno para poner de manifiestolas diferencias existentes entrenosotros y nuestros socios europe-os en toda clase de cuestiones:empleo, IPC, niveles de enseñan-za, déficit... Normalmente las ci-fras que presenta nuestro paíssuelen colocarnos en puestos decola en los parámetros que sirvenpara hacer estos paralelismos conlos países más desarrollados deEuropa.

Hoy quiero comentar un aspec-to en el que la mayor parte de lospaíses de nuestro entorno estamosmuy igualados: el exceso de regu-lación y la constante aparición denuevas Leyes, Reglamentos, Direc-tivas u Órdenes Ministeriales, en-tre otras, que cada año se aprue-ban y que, lejos de facilitarnos lavida, la complican desde el puntode vista profesional.

Además, nuestro sector de ac-tividad, por abarcar una variedadtan amplia de disciplinas, quizássea de los más afectados por estarealidad. En lo que va de año, sehan aprobado un sin fin de nuevasobligaciones para nuestros clien-tes. Por citar alguna de las normaspuestas en marcha en los seis pri-meros meses del año, recordaréalgunas de ellas: Instrucción Téc-nica Complementaria del Regla-mento Ascensores (8 de febrero

2013); Modificación artículos e ins-trucciones técnicas del Reglamentode Instalaciones Térmicas en losEdificios (5 de abril 2013); Plan Es-tatal de fomento del alquiler de vi-viendas, la rehabilitación edificato-ria, y la regeneración y renovaciónurbanas 2013-2016 (5 de abril2013); Procedimiento básico parala Certificación de la EficienciaEnergética de los Edificios (5 deabril de 2013); Medidas de flexibi-lización y fomento del mercado delalquiler de viviendas (4 de junio2013); Ley de rehabilitación, rege-neración y renovación urbanas (26de junio de 2013), que incluye, es-ta última, una importante modifi-cación de la Ley de Propiedad Ho-rizontal. A todas estas obligacioneshay que añadir las que establecennuestras Comunidades Autónomase incluso las Ordenanzas de cadauno de los municipios.

Este complejo entramado legaldificulta mucho la gestión diaria denuestros despachos. Todas las nor-mas aprobadas este año son de unenorme calado y su contenidoafecta, en gran medida, a los pro-pietarios y ocupantes de edificios,es decir: a la práctica totalidad dela población española. Además, losAdministradores de Fincas Colegia-dos nos veremos afectados de tresmaneras distintas: debemos cum-plir estas nuevas normas, tenemosque hacer que las cumplan nues-

tros clientes y nos veremos obliga-dos a explicárselas a los comune-ros, propietarios e inquilinos que,seguro, reflejarán sobre nosotrosel enfado o la irritación por cadauna de estas nuevas obligaciones,y tanto mayor será el enfado cuán-to más les afecte al bolsillo.

Como no puede ser de otra ma-nera, cumpliremos y haremoscumplir lo que la Ley establezca yse lo explicaremos a nuestrosclientes. Pero además, deberemosser capaces, entre todos, de expli-car a nuestras autoridades políti-cas que si lo que se persigue esuna correcta y rápida aplicación detodas y cada una de estas leyes,los Administradores de Fincas Co-legiados somos imprescindibles.

El Gobierno debería centrar susesfuerzos en hacer que se cumplalo que ya está en vigor antes decambiarlo. Y al legislar, redactarnormas fáciles de entender por losciudadanos y viables tanto técnicacomo económicamente.

Entre tanto, el Consejo y losColegios seguiremos preparandocursos, seminarios y jornadas paradar a conocer todas estas noveda-des a los colegiados y, a través devosotros, al conjunto de la socie-dad. Girona2013 es un buenejemplo de la capacidad de nues-tra estructura para convertir en re-alidad este objetivo, que es unafunción principal de nuestra orga-nización. Enhorabuena al Colegiode Girona y su comité organizadorpor el éxito del XV Encuentro quese acaba de celebrar. Ánimo parael trabajo ya iniciado con vistas ala organización del Congreso delaño que viene en Baleares, que re-sultará, con toda seguridad, tam-bién muy útil para seguir cum-pliendo con ese cometido.

saLVador diEZ LLorisPresidente

“administración rústica y urbana” no se identifica necesariamente con las opiniones expuestas en los artículos firmados”.

diseña e imprime: Alfasur: C/ Cañada Real de la Mesta, s/n - 28320 Pinto (Madrid). - Tfno: 91 692 28 88. Fax: 91 692 44 65. e-mail: [email protected]ósito LEGaL: B-30.317-1970. ISNN:02120/2730

Carta del Presidente

LEGISLACIÓN: REFORMAS Y MÁS REFORMAS

Edita: Consejo General de Colegios de administradores de Fincas.PrEsidEntE: salvador diez Lloris.ConsEjo dE rEdaCCión: Enrique Vendrell santiveri. Vocales: Ángel Hernández román, jesús Luque Borge, Eliseo Mógica serrano,

Pedro Valcárcel Montiel, Mariano Hervás Polo. secretario: Carlos domínguez García-VidaldirECtora: dolores Lagar trigo.rEdaCCión : Pza. Marqués de salamanca, 10 . 3º izq. 28006 Madrid.

tfnos.: 91 575 73 69 y 91 576 92 17 Fax: 91 575 12 01. e-mail: [email protected]: Consejo General de Colegios de administradores de Fincas. Pza. Marqués de salamanca, 10 3º izq. telfs.: 91 575 73 69 - 91 576 92 17 - Fax: 91 575 12 01


Revista del Consejo General de Colegios de

Administradores de Fincas

3Carta del Presidente

6Consejo General

10Propiedad HorizontalNueva reforma de la LPH: No respon-de a las demandas sociales.

16EntrevistaJosé Antonio Galdón: Presidente delConsejo General de la Ingeniería Téc-nica Industrial.

18Propiedad HorizontalLa preferencia de los gastos genera-les en la Ley de Propiedad Horizontal.

30Noticias Colegiales

38Arrendamientos UrbanosArrendamientos Urbanos: análisis deuna reforma.

44Nos interesaCalidad frente a los nuevos retos delmercado..

52Jurisprudenciay Consultas

53Nuestra EditorialSelección de publicaciones de nues-tra editorial.

56Actualidad-economia

Sumario3er trimestre 2013

NUEVA REFORMA DE LA LPH: NO RESPONDE A LAS DEMANDAS SOCIALES

La propuesta para combatir la morosidad general y la financiera en particular en las comunidades de propietariospresentada por el CGCAFE, ha sido recogida en la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y re-novación urbanas, y que modifica la actual redacción de la LPH. Ana Bozalongo, miembro de la Comisión de Me-diación y Legislación del Consejo General, considera que hay aspectos positivos en la reforma, pero que los Admi-nistradores de Fincas Colegiados no deben de estar contentos en su totalidad, “porque la propiedad horizontal siguelastrándose por nuestro legislador a través de reformas sesgadas, esquinadas y poco valientes, cuando la realidadsocial exige una modificación sustancial de toda la Ley que la regula”. Pág. 10

XV ENCUENTRO ESTATALDE ADMINISTRADORES

DE FINCAS

El XV Encuentro Estatal de Admi-nistradores de Fincas, celebrado enGirona durante los días 24 y 25 demayo y al que han asistido más de400 profesionales, ha sido la plata-forma desde dónde se han analiza-do las claves profesionales desdeel punto de vista legislativo y tecno-lógico, con referencias en defensade la colegiación obligatoria porparte de personalidades políticastan relevantes como Jordi Jané, vi-cepresidente 4º del Congreso delos Diputados o Miquel Roca, unode los padres de la ConstituciónEspañola, que defendieron la Cole-giación Obligatoria del Administra-dor de Fincas para garantizar la de-fensa de los derechos de consumi-dores y usuarios en materia de vi-vienda.

FOTO PORTADA: FOTOLIAFOTOS DE INTERIOR: FOTOLIA Y MIGUEL A. GARCIA COLLADO

VISITE NUESTRA PÁGINA WEB, ENCONTRARÁ LO ÚLTIMO SOBRE ADMINISTRACIÓN DE FINCAS: www.cgcafe.es

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CONSEJO GENERAL

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Colegiación Obligatoria, SíEn un estudio económico realizado por Unión Profesional elpasado mes de noviembre, se establece que el crecimientode la economía y el empleo necesita una regulación equili-brada que dé credibilidad, garantías y confianza, y concluyeque los Colegios Profesionales aportan todas estas cualida-des. Sin duda alguna, los Colegios Territoriales de Adminis-tradores de Fincas y su Consejo General no solo las aportan,sino que son los profesionales imprescindibles para que eldesarrollo económico en el sector inmobiliario se materialice,así como que esta materialización se haga con todas las ga-rantías de los derechos de los consumidores y usuarios. Ladesregularización de la profesión de Administrador de Fincasno solo no propiciaría este despegue inmobiliario, sino quesupondría un duro retroceso en materia de empleo y de ga-rantías constitucionales en materia de vivienda y derechosciudadanos.

Por ello, el Consejo General, los Colegios de Administra-

dores de Fincas y los Administradores de Fincas Colegiadoshan iniciado una campaña de recogida de firmas entre losciudadanos para solicitar que la profesión de Administradorde Fincas siga siendo colegiada. Solicitamos a los adminis-tradores de fincas colegiados su colaboración para la conse-cución de este objetivo, de vital importancia, fundamental-mente, para preservar los derechos de los ciudadanos enmateria de vivienda.

Muchas son las razones para solicitarla, y todas ellashan sido recogidas en un vídeo informativo que se puede vi-sualizar en la página web del Consejo General –www.cgca-fe.org–. Igualmente, en dicha página web puede ser descar-gado el documento solicitando la colegiación obligatoria,donde se informa a los ciudadanos sobre la necesidad deque exista una colegiación obligatoria para los administrado-res de fincas colegiados. El objetivo es, por tanto, que firmenel mayor número posible de personas este documento.

¿POR QUÉ SOMOS NECESARIOS COMO PROFESIÓN COLEGIADA?

Comunicado en defensa del mantenimiento de la colegiaciónpara ejercer la profesion de Administrador de Fincas

El sistema por el que se rigen en la actualidad las profesiones colegiadas en España es el que más garantías ofrece detodos los países europeos para el conjunto de los consumidores y los usuarios. Las posibilidades de formación, los sis-temas de acceso para el ejercicio de las diferentes profesiones, sus garantías y sus controles permiten a los profesiona-les prestar sus servicios en un mercado totalmente libre, sin trabas a la competencia y con una regulación adecuada alas exigencias europeas (Directiva de Servicios 2006/123/CE).

En este marco, los Administradores de Fincas ejercen una función social y desarrollan una actividad de interés gene-ral que afecta al principal bien del que disponen los ciudadanos y sus familias: la vivienda y su patrimonio. El elevado vo-lumen económico de los fondos que se precisan y la creciente complejidad para llevar a cabo un adecuado mantenimien-to de los edificios, requieren profesionales bien organizados con una estructura colegial que proporcione garantías a losconsumidores, que sea cercana y eficaz, económica y especializada.

La situación por la que atraviesa en la actualidad el mercado inmobiliario español justifica la necesidad de proteger elúnico segmento de este sector que funciona adecuadamente: el de la conservación y administración del patrimonio delos ciudadanos gracias a la labor de los Administradores de Fincas, debiendo considerarse a la vivienda (el mantenimien-to de su habitabilidad y seguridad) como un valor superior que afecta al interés público y social y que, por lo tanto, debeser protegido por las leyes.

La acreditación de una cualificación adecuada por parte de los Administradores de Fincas es fundamental para ga-rantizar que éstos poseen los conocimientos necesarios para la prestación de sus servicios con los mínimos riesgos pa-ra el consumidor. En este sentido, el reconocimiento por las autoridades académicas de España del Título de Grado uni-versitario para el ejercicio de la actividad profesional del Administrador de Fincas, a través de un título oficial y homolo-gable en todo el territorio español y europeo, proporcionando las debidas garantías académicas para el ejercicio de laprofesión e incorporación colegial, es ya una realidad que justifica el reconocimiento de las autoridades europeas.

Por todo ello, considero que la Administración de Fincas como ACTIVIDAD TITULADA debe continuar siendo una AC-TIVIDAD COLEGIADA y con mi firma doy mi apoyo a esta justa reivindicación.


CONSEJO GENERAL

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La propuesta para combatir la morosidadgeneral y la financiera en particular enlas comunidades de propietarios presen-tada por el CGCAFE, ha sido recogidaen la Ley 8/2013, de 26 de junio, de re-habilitación, regeneración y renovaciónurbanas, que entró en vigor el pasado 28de junio y que modifica la actual redac-ción de la Ley de Propiedad Horizontal.

Los Administradores de Fincas Cole-giados, a través de su CGCAFE, propu-sieron modificar la Ley de Propiedad Ho-rizontal para que el adquirente de cual-quier título de una vivienda o local en régimen de propiedadhorizontal, respondiera con el propio inmueble adquirido delas cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios pa-ra el sostenimiento de los gastos generales por los anteriorestitulares hasta el límite de los que resultan imputable a la par-te vencida de la anualidad en la cual tengan lugar la adquisi-ción y a los tres años naturales inmediatamente anteriores.

Tras esta primera propuesta, y a la vista de la situación crí-tica que atravesaban las Comunidades de Propietarios condeudas derivadas de las entidades financieras, solicitó a laComisión de Fomento y Economía del Congreso de los Dipu-tados ampliar el plazo de tres a cinco años, quedando, al final,recogida en la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación,regeneración y renovación urbanas, la primera propuesta quelos administradores de fincas colegiados realizaron.

El CGCAFE considera positivo el objetivo de la Ley, que tra-

ta de imponer una cultura de la conserva-ción de los edificios y estimular el sectorde la rehabilitación como eje de reactiva-ción del sector inmobiliario. Sin embargo,va a suponer el gran reto de superar lastrabas que los propietarios van a plantearen una situación de crisis como la actual.

Sobre la reforma específica de laLey de Propiedad Horizontal, SalvadorDíez, presidente del CGCAFE, manifies-ta que “debemos pronunciarnos favora-blemente a cualquier modificación quetrate de modernizar esta Ley. De manera

especial destacar que es una buena noticia la modificación delplazo establecido para la afección real, modificación que llegaen un buen momento. No obstante, las numerosas alteracio-nes que esta Ley ha sufrido desde su aprobación hace 53años, evidencian la necesidad de elaborar una Norma com-pletamente nueva que sea el fruto de análisis de la actual re-alidad de la edificación residencial en nuestro país y aportesoluciones globales a dicha realidad”.

Se tendrá que realizar, una vez más, una labor pedagógicapara trasladar a los ciudadanos estas nuevas obligaciones. Yuna vez más, una nueva Ley hace imprescindible la actuaciónprofesional de los Administradores de Fincas Colegiados parasu correcta aplicación, todo un sólido argumento para seguirtrasladando a las autoridades competentes que sin el trabajode los profesionales colegiados y el de las organizaciones co-legiales que los representan, estos proyectos son inviables.

La Comisión de Economía y Competitividad acordó, en susesión del día 22 de mayo pasado, instar al Gobierno paraque se modifiquen las normativas necesarias para solucio-nar el problema de las deudas con las comunidades de pro-pietarios de las entidades financieras, respaldando la pro-puesta del Consejo General de Colegios de Administrado-res de Fincas –CGCAFE- que se hicieron llegar, en las dis-tintas reuniones mantenidas, a los distinto miembros de es-ta Comisión. La propuesta fue aprobada por 27 votos a fa-vor, 14 abstenciones y ningún voto en contra, y se aprobó,igualmente, incorporarlas al Proyecto de Ley de Rehabilita-ción, Regeneración y Renovación Urbana.

Durante su intervención, el portavoz de CIU en dichaComisión, Josep Sánchez i LLiure, basó la propuesta demodificación presentada en los datos de morosidad ofreci-dos por los Administradores de Fincas Colegiados a 31 dediciembre de 2012, manifestando que “las entidades quehan adquirido la propiedad no se responsabilizan de la deu-da generada por el anterior propietario, ni los gastos gene-rales tras la adquisición del inmueble. Solo pagan la deudacuando se inicia la demanda judicial, y por el alto coste quesuponen las reclamaciones judiciales para las comunidadesde propietarios, solo se lleva a cabo en un número bajo deocasiones. Todo ello ocasiona importantes perjuicios econó-

micos a los propietarios, y se produce una degradación pau-latina de inmuebles y barrios”.

Leire Iglesias, portavoz del PSOE, reconoció que espráctica habitual de las entidades financieras “recurrir losprocedimientos judiciales hasta conseguir que prescriban,obligando al resto de los vecinos a hacerse cargo de lasdeudas de las entidades financieras. Por ello, y tal y comoestán reclamando los colegios de administradores de fin-cas, es necesario que se modifiquen las normas necesariaspara poder reclamar deudas comunitarias hasta el límite delos que resulten imputable a la parte vencida de la anuali-dad en la cual tenga lugar la adquisición y a los cinco añosnaturales inmediatamente anteriores”.

El portavoz del PP, Enrique Abad, aunque expresó queen opinión del Grupo Popular las comunidades tienen yagarantías para poder reclamar las deudas comunitarias, in-cluidas las financieras, sí reconoció que es un motivo depreocupación para ellos, también, la deuda actual de las en-tidades bancarias. “Analizaremos como se recoge, en la le-gislación vigente, este asunto y en la recién aprobada nor-mativa de las tasas –manifestó-, y con la enmienda que he-mos presentado como Grupo y las propuesta realizada porCIU, no es ningún problema, para nuestro Grupo, admitir-las durante la tramitación de las distintas normativas”.

Lourdes Ciuró, Pere Macias, SalvadorDíez y Rafael del Olmo.

La propuesta del CGCAFE, recogida en la Ley de rehabilita-ción, regeneración y renovación urbanas

Historia de una iniciativa


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CONSEJO GENERAL

COGITI y CGCAFE: Acuerdo para la aplicación de la normativa sobre la Certificación de

Eficiencia EnergéticaEl Consejo General de la Ingeniería Técnica Industrial deEspaña (COGITI) y el Consejo General de Colegios deAdministradores de Fincas de España (CGCAFE) han fir-mado un convenio de colaboración con el que se preten-de ayudar y asesorar a los ciudadanos cuando necesitenencontrar a un profesional que certifique la eficienciaenergética de sus inmuebles.

Los presidentes del Consejo General de la IngenieríaTécnica Industrial de España (COGITI), José AntonioGaldón Ruiz, y del Consejo General de Colegios de Ad-ministradores de Fincas de España (CGCAFE), SalvadorDíez LLoris, han firmado un convenio de colaboracióncon el objetivo de lograr la máxima garantía y calidad enel proceso de obtención de la certificación de eficienciaenergética de los edificios existentes.

A partir del próximo 1 de junio será obligatorio ponera disposición de los compradores o arrendadores de edi-ficios o de parte de los mismos, así como para alquilerescon una duración superior a cuatro meses, un certificadode eficiencia energética, en cumplimiento del Real Decre-to 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el pro-cedimiento básico para la certificación de la eficienciaenergética de los edificios - transposición de la Directiva2010/31/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 19de mayo de 2010 relativa a la eficiencia energética de losedificios-.

Mediante el acuerdo firmado con el Consejo General

de Colegios de Administradores de Fincas de España, sepretende ayudar y asesorar a los ciudadanos en esta ma-teria. De este modo, el COGITI pone a disposición delCGCAFE la Plataforma de Certificación Energética(www.certificacionenergeticacogiti.es), que incluye la po-sibilidad de contratar, en cualquier sitio de la geografíaespañola, una certificación energética para un edificio, lo-cal o vivienda, en aras de ofrecer un mejor servicio a susclientes y a la sociedad.

José Antonio Galdón y Salvador Díez,firmando el Convenio de Colaboración.

El Consejo General y el Colegio de Madrid firman convenio con la Universidad de Alcalá de Henares

El pasado 13 de junio, la Universidad de Alcalá de Henares(UAH) suscribió con el Colegio Profesional de Administra-dores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) y el Consejo Ge-neral (CGCAFE) un convenio de colaboración que tiene porobjeto impulsar la formación de la Escuela Oficial de Admi-nistradores de Fincas, que asume la universidad alcalaína,mediante la impartición de Estudios Propios.

En cumplimiento de lo establecido en este Convenio, laUAH realizará las gestiones oportunas para implantar apartir del curso 2013/2014, el “Curso de Formación Supe-rior en Administración de Fincas”.

La firma del acuerdo tuvo lugar en el rectorado de launiversidad, siendo ratificado por Juan Ramón Velasco,vicerrector de Posgrado y Educación Permanente de laUAH, Miguel Ángel Muñoz, presidente del CAFMadrid, ySalvador Díez, presidente del CGCAFE, quienes manifes-taron su satisfacción por la apuesta que realiza la Univer-sidad con la impartición de estos Estudios Propios.

Miguel A. Muñoz Flores, Juan Ramón Velasco y Salvador Díez, en el momento de la firma.


PROPIEDAD HORIZONTAL

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Nueva reforma LPH: no responde a las demandas sociales

Ana Bozalongo, miembrode la Comisión de Media-ción y Legislación del Con-sejo General, analiza y va-lora las modificaciones dela Ley 49/60 sobre PH ope-radas por la Ley 8/2013 derehabilitación, regenera-ción y renovación urbanas.La primera consideraciónsería felicitarnos de quemuchas de nuestras pro-puestas se hayan recogidoen la reforma, como tam-bién del nuevo ámbito deaplicación a las Subcomu-nidades y Entidades Urba-nísticas, que recogen losnuevos apartados b) y c)del art. 2.

ANA BOzALONGO ANTOñANzAS.

Dicho lo anterior y haciendo un somerobosquejo de la reforma, lo primero quellama la atención es que en el art. 3, pá-rrafo 2 de la letra b) modifica únicamen-te el punto que dice “por acuerdo unáni-me” por este otro que se enuncia como“de acuerdo con lo establecido en los ar-tículos 10 y 17 de esta Ley”. Esta esuna reforma claramente insuficiente por-que lo que plantea problemas prácticosy de interpretación es la referencia queal inicio de ese párrafo se hace a que:…a cada piso o local se le atribuirá “unacuota de participación”. Y esto es asíporque a nadie se le escapa que nosiempre coincide la cuota que se pagacon el coeficiente que la escritura asignaa la entidad privativa. De la redaccióndel artículo se desprende que el legisla-dor cuando habla de “una cuota de par-ticipación” en realidad se está refiriendoa lo que los administradores entende-mos como “coeficiente de propiedad”.La primera regula la participación de laentidad privativa en los gastos derivados

del mantenimiento y conservación de loselementos comunes de la finca, mien-tras que la segunda refleja el porcentajede propiedad de esa entidad privativasobre los elementos comunes.

Partiendo de esta premisa, la cuotade participación puede variar en funcióndel gasto a que nos refiramos, pudien-do la comunidad modificar la repercu-sión que sobre los mismos se haga a lasentidades privativas. Por el contrario, elcoeficiente de propiedad es inalterable,precisando el acuerdo unánime para sumodificación.

De lo anterior se deduce, a nuestrojuicio, que si bien el legislador tenía enmente esta distinción como lo demues-tra la sustitución de la locución antesmencionada, le ha faltado plasmarlo deforma más clara para evitar, nuevamen-te, acudir a la peligrosa y no deseableinterpretación de la norma, lo que sin du-da volverá a generar problemas prácti-cos en el quehacer diario del Administra-dor. ¿A qué profesional no se le han pe-dido explicaciones de por qué el coefi-ciente de escritura no coincide con lo

que se le está imputando en un determi-nado gasto?

PREFERENCIA DE LA OBLIGACIÓN DE PAGO

Por otra parte, la ampliación del plazo dela afección legal es un paso adelante enla lucha contra la morosidad, si bien en-tiendo que la figura jurídica de la afec-ción no se da en este caso, porque es-tamos en realidad ante una hipoteca le-gal tácita que sujeta el piso al cumpli-miento preferente de la obligación depago. Si realmente hubiera una afec-ción, como predica el texto, el bientransmitido con deudas comunales esta-ría gravado con una carga real que su-pondría e impondría la liquidación de latotalidad de la deuda, lo que ahora nosucede a diferencia de otro tipo de afec-ciones de carácter público que si se apli-can a la integridad del débito. Por tantoy en puridad jurídica, la afección del art.9.1 de la LPH no debería generar tansolo un derecho de prelación de la Co-munidad frente a otros acreedores, sinoconstituir una carga real del piso al cum-



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plimiento de la obligación de pago sinimportar la temporalidad de la deuda. Lanaturaleza jurídica de cualquier afecta-ción es un privilegio otorgado a determi-nados créditos que gravan una finca enfunción de la obligación incumplida porsu titular, lo que debe generar la posibili-dad al acreedor de exigir el pago sin im-portar quién es el propietario actual. Almargen de ello, qué duda cabe que laampliación del tiempo de garantía quenos trae la reforma es una buena noticiaaunque cicatera y escasa, por lo que so-lo entenderemos terminada la crónica delo iniciado, cuando el adquirente de uninmueble afecto al pago de la deuda co-munitaria, responda subsidiariamentecon ella de todo lo debido.

Sigue sin quedar claro qué ocurre enel supuesto de la exoneración que pue-de hacer el comprador al vendedor a lahora de no aportar el certificado de deu-da. Lo correcto sería dejar regulado que,en ese caso, es el comprador quien asu-me y queda obligado al pago de las deu-das que pudieran existir.

FIRMA DEL PRESIDENTE EN LOS CERTIFICA-DOS

Resulta, por otra parte, excesivo mante-ner la obligación de la firma del presiden-te en los certificados, responsabilizándo-le de unos datos que no controla, lo que,además, puede impedir que se entregueen los plazos marcados. Pensemos en lasegunda residencia.

No estamos de acuerdo en que nose haya ampliado la dotación al fondo dereserva; máxime cuando aumenta el es-cenario de las situaciones a las que pue-de aplicarse. Es ridículo y absolutamen-te cándido pensar que con el 5% delmontante de los presupuestos ordina-rios, cada vez más ajustados por la si-tuación actual, se puedan sufragar lasobras a las que hace referencia la refor-ma. Es, no obstante, importante y resul-ta de gran ayuda práctica para los admi-nistradores, la ampliación que sobre elrégimen del fondo de reserva hace elaparatado 2 de la disposición adicional,en cuanto a regular que en ningún mo-mento la dotación del mismo podrá serinferior al mínimo legal establecido y quelo gastado deberá ser repuesto. Esto esalgo que estaba implícito en la anteriorregulación pero que no todos los comu-neros entendían.

La regulación, prácticamente ex no-vo que el legislador hace del art. 10, de-bemos entenderla coherente con las úl-

timas exigencias administrativas en ma-teria de eficiencia energética e ITE,amén de que amplia sustancialmentelos supuestos en los que además de serobligatorios, no requieren un acuerdoprevio de la Junta.

SUPRESIÓN DE BARRERAS ARqUITECTÓNICAS

Nos parecen, sin embargo, excesivaslas modificaciones referidas a la supre-sión de barreras arquitectónicas. Si bienes cierto que la protección y la integra-ción de las personas con discapacidades sin duda uno de los principios recto-res de las políticas sociales plasmadosdesde la Ley 13/1982, de 7 de abril, nolo es menos que esta imposición pue-de rozar el abuso de derecho si la exi-gencia no tiene unos límites razonables.Coincidiremos todos en que cuando setrata de políticas sociales dirigidas a lossectores de mayor exclusión, que pue-den generar ciertamente un nivel básicode desigualdad, son las administracio-

nes públicas quienes deben legislar lonecesario para evitarlas, pero no porello debe cargarse a los ciudadanos loscostes que ello supongan.

La expresión “limitándose el acuerdode la Junta a la distribución de la derra-ma…” encierra una complejidad practicaexcesiva para el Administrador, que endefinitiva ha resultado ser el mejor “co-mercial” para vender los productos queel legislador va imponiendo a las comu-nidades de propietarios.

Por lo que respecta al art. 17 se haampliado en concordancia con las modi-ficaciones del art. 10, incluyendo losquórum exigibles para los supuestos dehecho contemplados en el mismo. Man-tiene la unanimidad exclusivamente pa-ra la modificación del título y sigue distin-guiendo entre la mayoría cualificada delas 3/5 partes, 1/3 o la mayoría simple.

Como resumen me gustaría dejarconstancia de que tras leer el texto meha surgido una pregunta de inmediato:¿Debemos estar contentos? Mi respues-

análisis general de una norma

A estas alturas de la historia y desde hace tiempo, evidenciados después de losexcesos de la nueva construcción, el despilfarro de recursos económicos,… ca-bían pocas dudas sobre la necesidad de impulsar la rehabilitación, conceptoque, por otra parte, ha tenido una evolución favorable en los últimos años sobrela base de sus ventajas culturales, sociológicas y económicas y las correspon-dientes recomendaciones operativas en todos los aspectos.

En cualquier caso, efectuando breves reflexiones en torno a la Ley 8/2013cabe expresar, al menos, lo siguiente:• Se deduce voluntad de impulsar actuaciones de rehabilitación así como

de regeneración y renovación urbanas. No obstante hay que mostrar cier-tas reservas al respecto teniendo en cuenta, pues junto a la novedad ycomplejidad de la nueva Ley habrá que considerar las restantes normasafectadas, especialmente la de Propiedad Horizontal y la de Suelo, queasí mismo habrán de aprobarse los obligados desarrollos reglamentariosde distinto nivel, gestionar su instrumentación administrativa y, desde lue-go, aclarar su financiación. Y, en paralelo, ver la reacción de las CCAA.

• Por otra parte, se advierten posibilidades para que varios sectores profe-sionales vinculados a las actividades contempladas en el texto puedan, dealguna manera, participar decisivamente en las actuaciones de referencia,como se deduce de las reiteradas citas a las comunidades de propietariosasí como por ejemplo, entre otras, mediante la constitución de las entida-des de inspección técnica prevista en el artículo 6, las facultades de lossujetos legitimados del 15; los convenios para la financiación del 15,…etc.

• Podría ser una ocasión propicia para, en la actual coyuntura, plantear lacuestión del pago de las cuotas y otros gastos de comunidad por parte dequien corresponda.

• Entre las críticas de carácter formal producidas durante los trámites parla-mentarios podrían citarse: junto con las prisas derivadas de haber sido de-clarada de tramitación urgente, la variabilidad del contenido que evidencialas prisas de su gestación y, que, como apuntaba un senador, se la podríallamar “ley patera” en alusión a la volatilidad y diversidad de sus disposi-ciones complementarias, especialmente de las finales. *



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La Ley 8/2013, de rehabil ta es no. Y lo digo con la rotundidad de sentir en el día a día como la pro-piedad horizontal sigue lastrándose por nuestro legislador a través de re-formas sesgadas, esquinadas y poco valientes, cuando la realidad socialexige no solo una modificación sustancial de toda la Ley que la regula, si-no una compilación de normas dispersas en otros textos que deben formarparte de la LPH con identidad propia. ¿Para cuándo la agrupación en unamisma Ley de amplio contenido que dé la necesaria trascendencia y se-guridad a este régimen de propiedad especial?. Esa es la pregunta larga-mente formulada y sin contestación por el momento.

Ana Bozalongo Antoñanzas.Asesora Jurídica CTAF Tarragona.

Disposiciones generales• El Título Preliminar: integrado por tres artículos, señalaque el objeto de la Ley es “… regular las condiciones básicasque garanticen un desarrollo sostenible, competitivo y eficientedel medio urbano…” por medio del fortalecimiento de las actividades de rehabilitación, regeneración y renovación del parqueresidencial y el tejido urbano. A continuación, con cierta reserva, se definen conceptos considerados esenciales, tales comoresidencia habitual, infravivienda, coste de reposición de unaconstrucción o edificación a nuevo, ajustes razonables, complejos inmobiliarios, (diferenciando entre privados y urbanísticos)y edificio de tipología residencial de vivienda colectiva. El artículo 3 se dedica a determinar los fines comunes de las políticaspúblicas para un medio urbano más sostenible, eficiente y competitivo con objeto de que tales políticas posibiliten el uso de viviendas adecuadas, mejoren el medio ambiente urbano y garanticen el acceso de los ciudadanos a las dotaciones, equipamientos y servicios disponibles.

El Informe de Evaluación de los Edificios• El Título I, también integrado por tres artículos, contiene

la regulación básica de este Informe (IEE) como instrumento esencial para garantizar, entre otros objetivos, edesarrollo sostenible y competitivo del medio urbano. Asse señala la posibilidad de que la Administración Pública(AP) competente pueda requerir a los propietarios de inmuebles residenciales que acrediten mediante el IEE laidentificación del inmueble, su conservación, posibilidadesde ajustes razonables así como la certificación energéticadel mismo. Siendo compatible con el actual ITE, se enumera el contenido del IEE que podrá tener una periodicidad mínima de 10 años, considerándose el incumplimiento como infracción urbanística y sus datos nutrirán loscensos de inmuebles necesitados de rehabilitación.

Las actuaciones sobre el medio ambiente urbano• En el Título II: estructurado en tres capítulos se

desarrollan las siguientes cuestiones:ß El Capítulo I regula las Actuaciones y sujetos obligados

estableciendo como tales actuaciones “… aquéllas quetienen por objeto realizar obras de rehabilitación edificatoria, cuando existan situaciones de insuficiencia o degradación de los requisitos básicos de funcionalidad, seguridady habitabilidad de las edificaciones, y de regeneración orenovación urbanas, cuando afecten, tanto a edificios, como a tejidos urbanos en los que existan problemas de obsolescencia, vulnerabilidad, degradación o deterioro, ascomo situaciones graves de pobreza energética, pudiendo llegar a incluir obras de nueva edificación en sustitución de edificios previamente demolidos”.

Y se consideran sujetos obligados a la realización de lasobras de referencia a:

¸ “Los propietarios y los titulares de derechos de usootorgados por ellos,…

¸ Las comunidades de propietarios y, en su caso, las agrupaciones de comunidades de propietarios, así como lascooperativas de viviendas,…

Modificación de la LPH• La Disposición Derogatoria, además de su habitual poder general,lo ejerce expresamente sobre diversos preceptos de las siguientesnormas: Ley de Propiedad Horizontal (artículos 8, 11 y 12), Real De-creto que aprobó el Código Técnico de la Edificación, Ley de suelo ysu Reglamento de valoraciones, Ley de Economía Sostenible, RealDecreto-Ley de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, decontrol del gasto público y cancelación de deudas, empresas y autó-nomos contraídas por la entidades locales, de fomento de la actividadempresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación adminis-trativa.• A continuación, la Ley se extiende a través de 20 Disposiciones Fi-nales, algunas de ellas de singular importancia, en cuanto que, juntoa las derogaciones citadas, se modifica sustancialmente legislaciónde significativa referencia social.ß La Disposición Final Primera, además de las derogaciones expre-sas ya citadas (artículos 8, 11 y 12), efectúa modificaciones en la Leyde Propiedad Horizontal “…con el objeto de evitar que los actuales re-gímenes de mayorías establecidos impidan la realización de las ac-tuaciones previstas en la nueva Ley.”:¸ Adicionando en el artículo 2 las letras d) y e) para ampliar su ám-bito de aplicación a las subcomunidades y, en su caso, a las entida-des urbanísticas de conservación.¸ En el artículo 3 para modificar el régimen de copropiedad, sustitu-yendo la expresión “… el acuerdo unánime…” por la de “…de acuer-do con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley”. Ambos ar-tículos también han sido modificados.¸ En el artículo 9 en lo relativo a las obligaciones de cada propieta-rio en materia de obras y actuaciones (letra d), el tratamiento de losgastos generales (letra e), y a la dotación del fondo de reserva (letraf) así como en necesario ajuste de citas.¸ En el artículo 10, que en el Proyecto se tituló como “Obras nece-sarias, obligatorias y requeridas de autorización administrativa” seproduce un vuelco regulador.¸ Igual consideración cabe sobre la nueva redacción del artículo 17con la inicial denominación de “Quórum y régimen de la aprobación deacuerdos por la Junta de Propietarios”.Parece prudente indicar que la actualización en la LPH es merecedo-ra de un más amplio, detallado y profundo análisis por profesionalesexpertos en la materia. *



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bilitación, regeneración y renovación urbanas, paso a paso

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¸ Las Administraciones Públicas,…”ß El Capítulo II regula la Ordenación y gestión establecien-

do que la Iniciativa (rehabilitadora, regeneradora o renova-dora) podrá partir de las AAPP y de los propietarios, enten-didos ambos, en sus acepciones más amplias, correspon-diendo a aquellas adoptar medidas aseguradoras de la re-alización de las obras. A tales efectos, se establecen losprincipios rectores prioritarios y se regulan las Reglas bá-sicas sobre ordenación, procedimiento y viabilidad de lasactuaciones, sea o no necesario alterar la ordenación ur-banística, y contemplándose posibles ocupaciones de es-pacios libres o de dominio público y superficies comunesde uso privativo para la instalación de ascensores u otroselementos, así como para la realización de obras que con-sigan reducir al menos el 30% de la demanda energética.Ello sin perjuicio de los inmuebles objeto de protección.Igualmente la AP debe acordar si la ejecución se habrá derealizar de forma integrada o aislada, así como el ámbitode la actuación, y, en determinados supuestos, la informa-ción al público, lo relativo a la equidistribución y los even-tuales planes de realojo que sean procedentes …

El contenido del artículo 11, que en el Proyecto estaba de-dicado a las aludidas Reglas básicas y modificado durante latramitación parlamentaria, regula ya en la Ley la previa realiza-ción obligatoria de la Memoria de viabilidad económica que,compaginando la rentabilidad de la actuación con el deber legalde conservación, habrá de contener, al menos, los siguienteselementos: estudio comparado de parámetros urbanísticosexistentes, determinaciones económicas básicas sobre los va-lores de repercusión de cada uso urbanístico propuesto, análi-sis de la inversión con sus efectos, horizonte temporal de amor-tización de las inversiones y la financiación, así como la evalua-ción de la capacidad pública necesaria para asegurar la finan-ciación y mantenimiento de las redes públicas que deban ser fi-nanciadas por la AP, así como su impacto sobre las correspon-dientes Haciendas Públicas. …

El artículo 12 mantiene la dedicación ya contemplada en elProyecto bajo el epígrafe de “Efectos de la delimitación de losámbitos de gestión y ejecución de las actuaciones” lo que impli-cará: la declaración de utilidad pública o, en su caso, de interéssocial, de lo que se deriva el correspondiente régimen de expro-piación,…; legitimidad de la ocupación de superficies libres ode dominio público de titularidad municipal y, si procede, deotras AAPP, y el inicio de las actuaciones de conformidad con laforma de gestión acordada.

Cualquiera que sea esa forma de gestión, directa o indirec-ta, las AAPP podrán utilizar, conforme a la legislación específi-ca, todas las modalidades legales de gestión, tales como: eje-cución directa, concurso público, convenio de colaboración,…contemplándose reglas relativas a la expropiación y a la ejecu-ción subsidiaria.

Los Derechos de realojamiento y de retorno de los ocupan-tes legales se detallan en el artículo 14, determinándose quedeben estar garantizados, fijándose los supuestos que se dan,como: venta o alquiler, viviendas de reemplazo, de protecciónpública, arrendatarios, nuevas viviendas, superficies, caracte-rísticas,… En relación con el tema específico del deber de rea-

lojamiento se regulan cuestiones como: que el procedimientorespete normas básicas (identificación de ocupantes, acredita-ción de requisitos legales, aprobación del listado definitivo y, ensu caso, reconocimiento posterior); el ofrecimiento de viviendao su equivalente económico; las condiciones de la vivienda desustitución; y la independencia de este derecho al de percibir,en su caso, la oportuna indemnización.

ß El Capítulo III, denominado Fórmulas de cooperación ycoordinación para participar en la ejecución, se inicia re-gulando las Facultades de los sujetos legitimados, con-cepto este que va más allá del de sujetos obligados regu-lados en el artículo 8, pues ahora se hace una amplia yabierta enumeración, entre las que aquí cabe destacar:las AAPP, comunidades de propietarios y sus agrupacio-nes, cooperativas de viviendas y sus asociaciones, pro-pietarios de terrenos, de construcciones,…. titulares dederechos reales o de aprovechamiento así como otros ti-pos de empresas o entidades,… que intervengan porcualquier título,… Sin perjuicio de que la participaciónpueda ser en régimen de equidistribución de cargas y be-neficios, los participantes podrán, en determinadas condi-ciones: actuar en el mercado inmobiliario con plena capa-cidad jurídica para todas las operaciones, constituirse enasociaciones administrativas para participar en los concur-sos públicos correspondientes, asumir la gestión de lasobras, constituir un fondo de conservación y rehabilita-ción, ser beneficiarios directos de medidas de fomento,otorgar escrituras públicas de modificación del régimen depropiedad horizontal, ser beneficiarios de expropiación dedistinto ámbito y naturaleza y solicitar créditos a los efec-tos de estas actuaciones.

El artículo 16 regula las citadas Asociaciones administrati-vas atribuyéndoles personalidad jurídica y rigiéndose por susestatutos, con la posibilidad de pactar Convenios para la finan-ciación de las actuaciones abierta en el artículo 17 para que lossujetos legitimados puedan celebrar, entre otros, contratos de:cesión, permuta, arrendamiento, explotación,… La posibilidadde acogerse a la Cooperación interadministrativa está previstaen el artículo 18, en un amplio sentido para poder acogerse a lacolaboración y a la cooperación económica de la AdministraciónGeneral del Estado (AGE) en cualquiera de las formas legal-mente previstas y con prioridad en las ayudas estatales de loscorrespondientes planes vigentes.

El articulado finaliza dedicando el artículo 19 a la Organiza-ción de la cooperación, estableciendo que en los oportunosconvenios pueden participar, entre otros, y, citándolas expresa-mente, las comunidades de propietarios y sus agrupaciones asícomo los restantes sujetos citados anteriormente, en materiastales como: organizar la gestión ejecutiva, el procedimiento ylas competencias para determinar el gestor responsable de laejecución, términos y condiciones concretas de la ordenación yejecución de la actuación,… Tales convenios de carácter jurídi-co-administrativo estarán, en su caso, sometidos a la jurisdic-ción contencioso-administrativa.

* Informe realizado por Victoriano González GarcíaEx Secretario General de la Dirección General de Vivienda.


ENTREVISTA

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“Hemos creado una Plataforma donde se podrá solicitar una certificación a un profesional debidamente habilitado para la misma,

y con las máximas garantías y seguridad para los clientes”

JOSÉ ANTONIO GALDÓNPRESIDENTE DEL CONSEJO GENERALDE LA INGENIERÍA TÉCNICA INDUSTRIAL

A partir del 1 de junio es obligatorio po-ner a disposición de los compradores oarrendadores de edificios o de parte delos mismos, así como para alquileres conuna duración superior a cuatro meses, uncertificado de eficiencia energética, encumplimiento del Real Decreto 235/2013,de 5 de abril, por el que se aprueba elprocedimiento básico para la certifica-ción de la eficiencia energética de losedificios, recogida en la transposición dela Directiva 2010/31/UE del ParlamentoEuropeo y del Consejo de 19 de mayo de2010 relativa a la eficiencia energéticade los edificios.

DOLORES LAGAR TRIGO

A través de esta certificación, seobtendrá información sobre el gra-do de eficiencia energética de la vi-vienda, y al mismo tiempo se valo-rarán y definirán las mejoras que esnecesario realizar para aumentardicha eficiencia, incluyendo un es-tudio de la amortización de las mis-mas en función de la disminucióndel consumo energético.

Para el presidente del ConsejoGeneral de la Ingeniería Técnica In-dustrial –COGITI- José AntonioGaldón, “en España existen, apro-ximadamente, 3.500.000 de edifica-ciones de más de 50 años, que nohan realizado un mantenimientopreventivo de sus instalaciones. Alrevés, solo se han acometido obrascuando ha sido necesario. Esto haproducido que el parque de vivien-das en nuestra país exija una im-portante rehabilitación, que conlle-ve, además, la implantación de re-formas para la mejora de la eficien-cia energética, y creemos que elReal Decreto aprobado es un paso

positivo para conseguirlo”.¿Considera que la normativaaprobada será eficaz para la con-secución del objetivo perseguidoreferente a eficiencia energética?“La norma entró en vigor el día 1 dejunio, por lo que hay que esperar untiempo prudencial para ver cómo sedesarrolla su implementación a tra-vés del certificado de ahorro energé-tico. Lo que sí es importante resaltaren estos momentos, es que los pro-fesionales que realicen dicha certifi-cación sean técnicos competentes,tanto en este tema, como en el refe-rido a lo estipulado en la reciente-mente aprobada Ley de Rehabilita-ción, Regeneración y RenovaciónUrbanas. Estos profesionales sonlos Arquitectos y los Ingenieros habi-litados para el ejercicio profesional,que cuentan con una formación es-pecífica en la materia, además deestar cubiertos por un seguro de res-ponsabilidad civil, como garantía pa-ra los clientes que les encarguen untrabajo en sus edificios. Los traba-jos, para su máxima garantía, hande ser encargados a profesionales

colegiados que reúnan todos los re-quisitos profesionales exigidos porlas distintas normativas”.Las normas recientemente apro-badas que ha comentado ante-riormente ¿carecen de algún as-pecto que considere importante,en un momento de crisis econó-mica como la actual?“Considero que cubre las necesida-des de los edificios, en general. Escomplejo, sin duda alguna, imponerun plan de mantenimiento en losedificios, por lo que es fundamentalestablecer ayudas y compensacio-nes para que, en un momento decrisis como el actual, los propieta-rios tengan más facilidades paraejecutar lo estipulado en las distin-tas leyes aprobadas. Y hay que ge-nerar, también, una cultura de la re-habilitación y la eficiencia energéti-ca que lleve a que las edificacionesrealicen un mantenimiento a lo lar-go del tiempo, sin esperar a queexista un problema para iniciar lareparación o rehabilitación”¿qué sería necesario, además delo ya aprobado, para que la con-


ENTREVISTA

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NUEVA INSTRUCCIÓN TÉCNICA DELREGLAMENTO DE APARATOS DEELEVACIÓN Y MANUTENCIÓN

El pasado 22 de febrero se publicaba el Real Decreto88/2013, por el que se aprueba la ITC AEM 1 "Ascenso-res" del Reglamento de aparatos de elevación y manuten-ción, aprobado por el Real Decreto 2291/1985. Este nue-vo Real Decreto entró en vigor el 22 de mayo de 2013 ycomo principales novedades presenta las siguientes afec-tando a empresas mantenedoras, titulares y Organismosde Control (OC):

1- Los ascensores existentes antes de la entrada envigor se seguirán rigiendo por la reglamentacióncon la que se hubieran puesto en servicio.

2- El titular del ascensor debe poner a disposición delOC el certificado de la última inspección.

3- Plazos de mantenimiento:- Viviendas unifamiliares y ascensores de menos

de 0,15 m/s cada cuatro meses.- Edificios comunitarios de uso residencial de

hasta 6 paradas y de uso público de hasta 4 pa-radas, con antigüedad inferior a 20 años, cadaseis semanas.

- Resto de ascensores, cada mes.4- Las mantenedoras deben estar presentes en las

inspecciones periódicas y prestar asistencia a losOC.

5- Se deberán ejecutar inspecciones tras accidentecon daños a las personas o los bienes o cuando lodetermine el órgano competente.

6- Si se detectan defectos graves se dará un plazo de6 meses para su corrección. Cuando se cumplan los6 meses se deberá efectuar nueva visita de inspec-ción, salvo que se comunique a la OC antes, que yahan sido corregidos, en este caso se hará nueva vi-sita en un plazo de 30 días naturales desde la comu-nicación de corrección de los defectos. Si en estasegunda visita el resultado es desfavorable se califi-carán los defectos como muy graves y el mantene-dor deberá dejar fuera de servicio el ascensor.

7- Si hay defectos muy graves el mantenedor deberáponer fuera de servicio el ascensor y el OC enviarel certificado en Industria en 15 días naturales.Cuando se corrijan los defectos se deberá realizaruna nueva visita de inspección.

8- Se han enviar los certificados al órgano competen-te y al titular en un plazo de 15 días naturales.

SGS Inspecciones Reglamentarias, S.A. es Organis-mo de Control Autorizado, desde los inicios de las entida-des colaboradoras con la Administración, y tiene implanta-ción en todas las Comunidades Autónomas. Con más de3400 empleados en España, el Grupo SGS es líder en ins-pección, control y certificación.

Para cualquier duda sobre lo expuesto en este artícu-lo, la reglamentación indicada u otra reglamentación enque puedan estar interesados, pueden dirigirse a:http://www.sgs.es/

cienciación social del manteni-miento y eficiencia energética delos edificios, se fuese implantan-do en España?Sería muy importante aprobar unaserie de incentivos económicos re-feridos a materia de accesibilidad yeficiencia energética. Por ejemplo, yreferido al Impuesto de Bienes In-muebles –IBI-, que se abonara me-nos por parte de los propietarios deedificios más eficientes energética-mente, que sí cumplen con las nor-mas, frente a aquellos que no cum-plen con ellas.

Otra medida, en cuanto a rehabi-litación de edificios, podría ser facili-tar, considerablemente, los créditos,y que estos puedan desgravarse enla declaración de la renta. Igualmen-te, se podrían articular ayudas efec-tivas y eficaces para las familias queatraviesan una situación laboral ypor ende, económica, difícil.

Añadir que los ciudadanos nosuelen ver como algo productivo in-

vertir en aquello que no repercute,de algún modo, desde el punto devista económico. En el tema de efi-ciencia energética sí podrán obser-var un beneficio económico poste-rior, pero en otras obras, como lasde rehabilitación, no hay un benefi-cio económico directo. Por ello estan importante crear, además, esaconciencia social, con todas las me-didas que sean posibles”.Recientemente, el CGCAFE y CO-GITI han firmado un Convenio deColaboración por el que ponen adisposición de los Administrado-res de Fincas Colegiados una he-rramienta para que puedan reali-zar, adecuadamente, la peticióndel Certificado de Eficiencia Ener-gética con todas las garantíasprofesionales. ¿En qué consisteésta herramienta profesional?“Mediante el acuerdo firmado con elConsejo General de Colegios deAdministradores de Fincas de Es-paña, profesionales que mantienen

un contacto directo con las comuni-dades de propietarios, se pretendeayudar y asesorar a los ciudadanosen esta materia. De este modo, elCOGITI pone a disposición delCGCAFE la Plataforma de Certifi-cación Energética (www.certifica-cionenergeticacogiti.es), creada porel COGITI, donde se podrá solicitaruna certificación a un profesionaldebidamente habilitado para la mis-ma, y con las máximas garantías yseguridad para los clientes.

Desde el COGITI y los colegiosprofesionales queremos impulsar me-didas de este tipo, que sin duda seránbeneficiosas para todos, y para ellopondremos todo nuestro empeño y co-laboración con la Administración yotros colectivos profesionales, paraque se lleve a cabo de forma exitosa, ycon las máximas garantías de calidad,seguridad y profesionalidad”.

Dolores Lagar TrigoAA.FF. y Periodista.



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La Ley Concursal (LC), Ley 22/2003de 9 de julio, en su artículo 90 tratade los créditos con privilegio espe-cial, créditos que relaciona expresa-mente por sus nombres, y exige quela respectiva garantía deberá estarconstituida con los requisitos y for-malidades previstas en su legislación

específica, y añade “salvo que se tra-te de hipoteca legal tácita”. No men-ciona los créditos derivados de lapropiedad horizontal, ni se mencio-nan en ninguna de las treinta y tresDisposiciones Finales, donde se re-forman otras tantas leyes, ni en suDisposición Derogatoria relativa a di-

versos preceptos legales, como tam-poco se menciona en el Real Decre-to-ley 3/2009 de 27 de marzo de me-didas urgentes en materia concursal,ni en la Ley 38/2011 de 10 de octubrede reforma de la Ley Concursal.Tanto más cuando en el Apartado Vde su Exposición de Motivos se diceque se reducen, drásticamente, losprivilegios y preferencias a efectosdel concurso, y en su artículo 89.2advierte que no se admitirá en elconcurso ningún privilegio o prefe-rencia “que no esté reconocido enesta Ley”. Y el artículo 1921 del Có-digo Civil advierte que, en caso deconcurso, la clasificación y gradua-ción de los créditos se regirá por loestablecido en la Ley Concursal.

El desconcierto o perplejidad na-

La preferencia de los gastos generales en la

Ley de Propiedad Horizontal

La Ley de Propiedad Horizontal (PH) establece una preferen-cia por gastos generales correspondientes a las cuotas im-putables a la parte vencida de la anualidad en curso y a lostres años naturales inmediatamente anteriores, y una afec-ción de la vivienda o local, en supuestos de adquisición, porlos gastos generales de la parte vencida de la anualidad enel momento de la adquisición, y tres años naturales inme-diatamente anteriores.

EDUARDO PéREz PASCUAL


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ce da la consideración de los crédi-tos por gastos generales en la pro-piedad horizontal como gastos que,en general, contribuyen al manteni-miento y conservación de la finca,del edificio, cuando es criterio ge-neral en nuestra legislación el prin-cipio de conservación de la cosa,tal y como se refleja, a título deejemplo, en el artículo 117 de laLey Hipotecaria; o en el articulo1923.2 del Código Civil; o en rela-ción con la preferencia por los gas-tos de conservación o reparaciónde un bien mueble en el artículo1922.1 del mismo Código; o la con-sideración de crédito con privilegioespecial del crédito refaccionarioen el propio artículo 90.1.3º de laLey Concursal, y que la Ley Con-cursal no cite expresamente loscréditos preferentes de la Ley dePropiedad Horizontal.

¿SE HA ELIMINADO LA PREFERENCIADEL CRéDITO COMUNITARIO?

La mayoría de los tratadistas en-tienden que la Ley Concursal haeliminado la preferencia del créditocomunitario; otros quizás con mejorcriterio, entienden que tal créditose encuentra comprendido dentrodel concepto de la hipoteca legaltácita a que se refiere el artículo 90de la Ley Concursal. -ReferenciaRevista Sepin; www.sepin.esSP/DOCT/4089-

Sucede que tal terminología, hi-poteca tácita, resulta un términoobsoleto, consecuencia de la evo-lución histórica de la hipoteca. Re-cordar en Derecho Romano fiducia,el pignus y el pignus convencional;en Derecho Germánico la “neveSaltzung; el “peño” en las Partidas;la Ley 66 de Toro; hasta 1861 enque se promulga nuestra Ley Hipo-tecaria. Actualmente la hipoteca,para su validez, necesita estar ins-crita en el Registro de la Propie-dad, como dispone el artículo 1875del Código Civil, y en la Ley Hipo-tecaria el artículo 145 para las hi-potecas voluntarias y el artículo159 para las hipotecas legales. Ro-ca Sastre afirma que la hipotecatácita “tiene mal ambiente en ladoctrina, tanto en lo que se refiere

a su procedencia como a su formatácita, y es absurdo que subsistaaún”; “su naturaleza correspondemás bien a la de los créditos singu-larmente privilegiados” -DerechoHipotecario, Sexta edición, TomoIV,2º, pag.940-. Y lo afirma la Sen-tencia del Tribunal Superior de Jus-ticia de la Comunidad Valencianade 4 de julio de 1998 -Jurispruden-

cia Tributaria 1998, 1149-, al decir:“No estamos ante ninguna hipote-ca. No existen hipotecas tácitas le-gales...Estamos ante una garantíade orden más superior, incluso a lahipoteca, pues la preferencia esta-tuida por aquélla, es decir por loscréditos singularmente privilegia-dos llamados hipoteca tácita, que-da fuera de todo convenio , de todomecanismo de publicidad, lo cualno ocurre nunca con el derecho re-al de hipoteca...”

AFECCIÓN REAL DEL PISO O LOCALCON PREFERENCIA

La Sentencia de la Audiencia Pro-vincial de La Coruña, Sección 5ª,de 10 de noviembre de 1.999, entreotras (S.A.P Murcia, Sección 2ª,248/1998 de 5 de octubre; Sección3ª, 8/2003 de 15 de enero; MálagaSección 6ª, 712/1998 de 2 de octu-bre por ejemplo), proclaman laafección real del piso o local al pa-go de los gastos comunitarios conpreferencia sobre cualquier otroderecho, real o de crédito, sin quesea necesario para tal protección niel embargo ni la anotación preven-

tiva de la demanda.La preferencia, en sentido gene-

ral, de un crédito admite calificacio-nes diferentes. Cabe distinguir en-tre crédito especialmente privile-giado, crédito privilegiado y créditoprioritario. Coincide básicamentecon la clasificación del artículo 89de la Ley Concursal, lo que refuer-za la remisión del su artículo 90 ala hipoteca legal tácita. La cualidadde crédito especialmente privilegia-do viene dada por la cualidad dedeterminados créditos derivada dela naturaleza o causa del crédito,establecidos exclusivamente por laLey, así los números primeros y se-gundo del artículo 1923 del CódigoCivil, el número primero del artícu-lo 32 del Estatuto de los Trabajado-res, en nuestro caso el artículo9.1,e) de la Ley de Propiedad Hori-zontal. Los créditos especialmenteprivilegiados sirven al principio “noex tempore estimatus sed ex cau-sa”.

Como créditos especialmenteprivilegiados –hipotecas tácitas-pudiera citarse el artículo 194 de laLey Hipotecaria relativo a los crédi-tos del Estado, las provincias o lospueblos que “tendrán preferencia”sobre cualquier otro acreedor aun-que hayan inscrito sus derechos enel Registro, para el cobro de laanualidad corriente y de la últimavencida de las contribuciones o im-puestos que graven a los bienes in-muebles, -así literalmente llama hi-poteca tácita el artículo 78 de laLey General Tributaria 58/2003 de17 de diciembre- y cuando se tra-ten de otras anualidades anteriorespodrán constituir una hipoteca le-gal, la cual no surtirá efecto sinodesde su inscripción; o el artículo196 de la misma Ley relativo a lasprimas de los dos años o de los dosúltimos dividendos del aseguradorque “tendrá preferencia” sobre losdemás créditos, pudiendo constituirhipoteca legal sobre todas las can-tidades que se debieren cuandono hubieren sido satisfechos losdos dividendos o anualidades cita-dos. De forma similar pueden citar-se los créditos a favor de la comu-nidad por los gastos generales co-rrespondientes a las cuotas impu-


«La mayoría de los tratadis-tas entienden que la LeyConcursal ha eliminado lapreferencia del crédito co-munitario; otros quizás conmejor criterio, entienden quetal crédito se encuentra com-prendido dentro del conceptode la hipoteca legal tácita»



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tables a la parte vencida de laanualidad en curso y a los tresaños naturales inmediatamente an-teriores, que tiene la condición de“preferentes” sobre el piso o local,conforme al orden del artículo 1923del Código Civil al que se remite elartículo 44 de la Ley Hipotecaria,esto es, preferentes a los aparta-dos 3,4 y 5 de dicho precepto (hi-potecas y refaccionarios anotados,embargos anotados, créditos refac-cionarios no anotados) según esta-blece el artículo 9.1.e) de la vigen-te Ley de Propiedad Horizontal. Entodos estos casos se utiliza el tér-mino “preferencia” y se vinculanpor medio del citado precepto delCódigo Civil: “con relación a deter-minados bienes inmuebles...gozande preferencia”.

AFECCIÓN REAL EN SUPUESTOS DE AD-qUISICIÓN DEL INMUEBLE

En la L.P.H. se consignan dos as-

pectos de la preferencia. Una, loscréditos imputables a la parte ven-cida de la anualidad en curso y tresaños naturales inmediatamente an-teriores que serán preferentescuando concurran con otros crédi-tos contra el propietario deudor; ydos, la afección real en supuestosde adquisición del inmueble por elmismo período de tiempo, es decir,la parte vencida de la anualidad enla cual tenga lugar la adquisición ya los tres años naturales inmediata-mente anteriores.

Como señala Caballero Loza-no -Sepin, enero-febrero 2010, nº303-, el crédito comunitario gozade publicidad registral porque eledificio en que se ubica el piso o lo-cal se halla inscrito bajo tal régimenen el Registro de la Propiedad, queanuncia ese peculiar tipo de propie-dad, por ello no es necesario ano-tación preventiva alguna para dis-frutar del privilegio reconocido en elartículo 9 de la Ley de Propiedad

Horizontal, como señala la Senten-cia de la Audiencia Provincial de LaCoruña, Sección 5ª, de 10 de no-viembre de 1.999 y las que cita,que proclama la afección real delpiso o local. Sin que sea necesariapara tal protección la anotaciónpreventiva de la demanda, salvoque, como la preferencia abarca undeterminado período de tiempo co-rrespondiente a la parte vencida dela anualidad corriente y a los tresaños naturales inmediatamente an-teriores, sea necesaria tal anota-ción en orden a mantener tal prefe-rencia en atención a que el trans-curso del tiempo hasta la realiza-ción del crédito supere dicho plazo,si bien la fecha de la presentaciónde la demanda ante el Juzgadotambién preserva la preferencia pe-ro tal dato no es conocido por ter-ceros; no así en el supuesto de laafección real en que el plazo vienedeterminado por la fecha de latransmisión de la propiedad.


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Y la calificación de crédito espe-cialmente privilegiado, debemos in-sistir a mayor abundamiento de lassentencias citadas de AudienciasProvinciales, lo han venido enten-diendo otras varias resoluciones judi-ciales y registrales. Desde la Senten-cia de la Antigua Audiencia Territorialde Valencia de 16 de julio de 1987,como la Sentencia del Tribunal Su-premo de 27 de julio de 1995, y Re-soluciones de la Dirección de los Re-gistros y Notariado han venido decla-rando tal preferencia. Concretamen-te las Resoluciones de 3 de abril de1998 (R. Aranzadi, 1998, nº 3564) y28 de junio de 2005 (R. Aranzadi,2005, 5647) literalmente citan el cré-dito comunitario como hipoteca legaltácita.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE LA DEMANDAEN EL REGISTRO

Conforme a los anteriores razona-mientos resulta que el crédito citado

de la Propiedad Horizontal puedeinstarse, como tal crédito preferente,ante una situación concursal, tal cré-dito es un crédito especialmente pri-vilegiado, mal llamado hipoteca legaltácita. Sin embargo ante los criteriosmanifestados por algunos tratadistasen esta cuestión, negando la citadapreferencia o afección real en el con-curso de acreedores, sería conve-niente una mención específica de lapreferencia del crédito comunitarioen la Ley Concursal, dentro del or-den establecido en el artículo 1923del Código Civil. Posiblemente seríaconveniente su mención en un nuevopárrafo, el cuarto, en el artículo 9,apartado e), de la Ley de PropiedadHorizontal, en el que se advirtiera deque la preferencia y afección real ci-tada en los dos párrafos anterioressería igualmente aplicable en situa-ciones concursales.

Y se recomienda a los Adminis-tradores de Fincas, ante la deuda deun propietarios moroso, informen a

su Comunidad la conveniencia deproceder a reclamar tal deuda sin de-jar transcurrir más de un año en or-den a mantener la preferencia delcrédito “parte vencida de la anuali-dad corriente y tres años naturalesanteriores”.

Añadir que, en el supuesto deuna demanda y la existencia previade hipotecas u otros gravámenesinscritos en el Registro de la Propie-dad, conviene demandar a aquellostitulares a los solos efectos de dejarconstancia de la preferencia del cré-dito de propiedad horizontal sobre di-chos gravámenes, solicitando la ano-tación preventiva de la demanda enel Registro, determinando su cuan-tía, así como ante la posibilidad denuevos gravámenes posteriores res-pecto a la preferencia del crédito co-munitario. -Resolución de 22 de ene-ro de 2013 de la Dirección Generalde los Registros y del Notariado.-B.O.E. núm. 44 de 20 de febrero de2013-

TITULO PROPIO DE LA UNIVERSIDAD DE BURGOSHOMOLOGADO PARA LA COLEGIACIÓN COMO ADMINISTRADOR DE FINCAS

OBJETIVOS DEL CURSOComo es conocido, la constante expansión del sector inmobiliario, así como la compleja y cambiante normativareguladora del sector, obligan a los distintos profesionales implicados a una formación especializada y continua-da.

Consciente de esta situación, la Universidad de Burgos imparte el "Curso Superior de Estudios Inmobiliarios"para dar respuesta a las citadas necesidades de formación. La superación de este Curso habilita para la cole-giación como Administrador de Fincas en todos los Colegios de España.

Posibilidad de impartir asignaturas individualizadas para aquellos profesionales que deseen completar su for-mación.DURACIÓN DEL CURSO: 207 créditos divididos en 3 cursos académicos.CALENDARIO: Octubre-Junio.LUGAR DE IMPARTICIÓN: Docencia de plataforma telemática, alojada en: http:www.ub.opengestion.com, Clasesprácticas en la Facultad de Derecho de la Universidad de Burgos.

PARA MÁS INFORMACIÓN: FACULTAD DE DERECHO Hospital del Rey, s/n 09001 BURGOSTelef.: 947 25 88 51 - Fax: 947 25 87 82 - www.openformación.com


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XV Encuentro Estatal de Administradores de FincasGirona, 24 y 25 de mayo de 2013

El Encuentro fue inaugurado por Pere Macias, diputado de CIU en el Congreso, y Carles Puigdemont, alcalde de Girona.

Innovación, Tecnología y Comunicación, claves del Siglo XXI

LA CLAUSURA CORRIÓ A CARGO DE JORDI JANé, VICEPRESIDENTE 4º DEL CONGRESO DE LOS DIPUTADOS

El Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Girona ha celebrado el XV Encuentro Estatal de Administradores de Fincas en la ciudad de Girona, al quehan asistido más de 400 profesionales que han debatido sobre la innovación, lasnuevas tecnologías y la comunicación entre profesionales y clientes. Pero tambiénanalizaron dos importantes temas de actualidad: las reformas que se han introdu-cido en la Ley de Arrendamientos Urbanos y la futura Ley de Servicios Profesiona-

les, todo un reto de futuro para los administradores de fincas.

Pere Macias, Salvador Díez, Jaume Vilanova, Carles Puigdemont y Enrique Vendrell.


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Organizado por el Colegio de Girona y patrocinado por elConsejo General, el XV Encuentro fue inaugurado por eldiputado de CIU, Pere Macias, y el alcalde de Girona,Carles Puigdemont, que estuvieron acompañados por elpresidente del Consejo General, Salvador Díez, el presi-dente del Colegio de Barcelona y Lérida, Enrique Ven-drell, y el presidente del Colegio de Girona, Jaume Vila-nova, quiénes dieron la bienvenida a los participantes,manifestando Carles Puigdemont “que la institución querepresento mantiene una estrecha colaboración con losadministradores de fincas, y reconozco el papel, tan fun-damental, desempeñado por los administradores de fin-cas en el mantenimiento y rehabilitación de viviendas enGirona. Sin vuestra ayuda, no hubiera sido posible”.

Pere Macias, diputado por Convergencia i Unió –CIU-en el Congreso de los Diputados y Portavoz de la Comi-sión de Fomento, considera que “la profesión de Adminis-trador de Fincas ha de seguir siendo colegiada, ya que su

desregularización supondría un menoscabo en la defensade los intereses de consumidores y usuarios. Los admi-nistradores de fincas y sus colegios profesionales son unimportante referente para las instituciones públicas por-que representan los intereses, en materia de vivienda, delos ciudadanos”.

Tras el acto de inauguración, Miquel Roca, abogadoy padre de la Constitución Española, impartió la conferen-cia “La Ley de Servicios Profesionales: presente y futurode la profesión de Administrador de Fincas y de los cole-gios profesionales”, realizando una defensa de la necesi-dad de que la profesión siga siendo colegiada “porque losnuevos proyectos legislativos, cuya tramitación se haanunciado por el Gobierno de Mariano Rajoy para los pró-ximos meses, constituyen una grave amenaza para estesector, y redundaría, además, en un grave perjuicio de laseguridad jurídica de las personas cuyos inmuebles admi-nistran”.

MIqUEL ROCA, Abogado.“El proyecto de ley que regularálos servicios profesionales pre-tende excluir a los administra-dores de fincas de una colegia-ción obligatoria, precisamenteen un momento en el que se haconseguido una titulación uni-versitaria específica que asegu-ra un nivel de formación muyelevado para estos profesiona-les. Creo que la deontologíaprofesional, patrimonio de loscolegios profesionales, perde-rá, sin la colegiación obligatoria, su instrumento más efi-caz en este campo”.

PERE MACIASDiputado de CIU en el Congreso de los Diputados“A lo largo de las próximas se-manas está prevista la entradaen el Congreso de los Diputadosdel proyecto de ley de serviciosprofesionales que puede supo-ner una fuerte restricción de lasatribuciones de muchos cole-gios profesionales e incluso ladesaparición de buena parte deellos. En los borradores conoci-dos esto supone la desaparicióndel Colegio de Administradoresde Fincas lo que, a mi juicio, esun auténtico despropósito ymás cuando estamos aprobando una ley para favorecerla intervención de las comunidades de propietarios enlas operaciones de rehabilitación. ¿Quién va a formularestas operaciones si no reconocemos a los colegiadosadministradores de fincas? Es evidente que una apuestapor la vivienda de alquiler y por la rehabilitación de edifi-cios requiere de profesionales capacitados. No se enten-dería que esta apuesta no viniera acompañada del refuer-zo de las capacidades de actuación de los administrado-res”.

JORDI JANEVicepresidente 4º del Congre-so de los Diputados“Hay que seguir insistiendo enla necesidad de poner en valorel sector de la vivienda, que si-gue teniendo un peso muy im-portante, a pesar de la crisisen el sector inmobiliario. Hallegado el momento de pensaren instrumentos que fomentenla rehabilitación. Históricamen-te, los administradores de fin-cas han hecho un trabajo muypositivo en este ámbito. La pri-mera iniciativa legislativa popular (ILP) que se tramitó enel Congreso de los Diputados y que acabó convirtiéndo-se en la nueva LPH, fue una iniciativa de los Colegios deAdministradores de Fincas, que propusieron reducir elnivel de morosidad y asegurar los fondos de reservas pa-ra acometer rehabilitaciones y obras necesarias en lascomunidades de propietarios•

JAUME VILANOVAPresidente del Colegio de Admi-nistradores de Fincas de Girona“Los administradores de fincasno quedamos al margen, sino to-do lo contrario, ya que la dismi-nución de los ingresos de losciudadanos conlleva, como nopuede ser de otra forma, seriasdificultades para poder atenderlas necesidades de las fincas. Lafalta de liquidez de los ciudada-nos provoca el impago de cuo-tas comunitarias y de cuotas dealquiler, por lo que proliferan de-mandas judiciales y desahucios, que en muchas ocasio-nes provocan verdaderas situaciones de desesperaciónpor parte de los afectados, sin que los administradoresde fincas, como mandatarios de los propietarios, poda-mos dar soluciones a estos problemas”

Miquel Roca.

Pere Macias.

Jaume Vilanova.

LO MÁ SOBRESALIENTE SOBRE LA LEY DE SERVICIOS PROFESIONALES

Jordi Jane.


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LA INNOVACIÓN AL SERVIO DEL ADMINISTRADORDE FINCAS

Pepe Gutiérrez, Administrador de Fincas y licenciado enAntropología Social, impartió la ponencia “Mente IP, inno-vación y tecnología en la administración de fincas”, cen-trándose en la administración low cost, la reorganizacióndel sistema de desarrollo de una junta o la estandarizaciónde la prestación de cuentas y resultados, haciendo espe-cial mención a la necesidad de la actualización tecnológi-ca y la innovación profesional para poder afrontar, con ga-rantías competitivas de calidad, el futuro profesional.

“Business Inteligence” y “Tecnología aplicada a la Admi-nistración de Fincas: siete aplicaciones tecnológicas queayudan a la automatización y a la innovación en las empre-sas”, fueron las dos partes de una ponencia impartida porMiquel Boix, David Millán y José Ramón Fernández, dela entidad SGS, que analizaron cómo aplicar el conceptode business inteligencia a la práctica profesional del Admi-nistrador de Fincas, explicando, además, como utilizandouna serie de tecnologías y aplicaciones informáticas, larentabilidad de un despacho profesional se aumenta y tam-bién la calidad de los servicios que se ofrecen.

“El consumidor All-ways on” fue la ponencia impartidapor Jordi Urbea, director ejecutivo de la agencia OglvyOne,que hizo su presentación basada en los retos, tecnológicose innovadores, del siglo XXI. Definió las oportunidades queofrecen las nuevas tecnologías al profesional de la adminis-tración de fincas, que les permite conocer en todo momen-to y circunstancia la información relativa a un cliente o a unacomunidad de propietarios, en tiempo real todo ello, y que

conllevaría solucionar, con toda urgencia, los problemasque puedan producirse en los inmuebles que administra.

POLÍTICAS DE DESAHUCIOS Y DOMICILIO ELECTRÓNICO

Joan Cremades, presidente de la sección 13 de la Audien-cia Provincial de Barcelona, impartió la ponencia, de máxi-ma actualidad, “El desahucio arrendaticio: presente y futuroinmediato”, dónde analizó los nuevos proyectos de reformasy mencionó la necesidad de que las políticas de desahuciose adapten a la situación social y a la crisis económica ac-tual, y valoró los aspectos más negativos, entre otros, delRegistro de Morosos en las viviendas de alquiler. Conside-ró que el gran problema con el que se encuentran los de -sahucios, y que permanecerá en un futuro ante la falta demedidas concretas, es el colapso que sufren los tribunalesde justicia. Sin la dotación adecuada de medios a los distin-tos juzgados, los problemas seguirán sin resolverse.

Vicente Magro, presidente de la Audiencia Provincialde Alicante, desarrollo la ponencia “Hacia la implantaciónde un domicilio electrónico en el derecho inmobiliario:¿I+D o D+I?”, mencionando, entre otras cuestiones, la ne-cesidad de que los ciudadanos dispongan de un domicilioelectrónico, tanto para mejorar la comunicación con losusuarios a través del correo electrónico en el medio pro-fesional, como para los procedimientos judiciales que sepuedan iniciar. Actualmente existen grandes dificultadespara localizar a un propietario o arrendatario al que se ne-cesita hacer llegar una comunicación determinada, lo queaumenta el retraso en un determinado expediente y au-menta los costes económicos de tramitación de todo ello.


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JORDI JANé CLAUSURÓ EL ENCUENTRO

A continuación se procedió a la clausura del XV Encuen-tro Nacional de Administradores de Fincas, que corrió acargo de Jordi Jané, vicepresidente 4º del Congreso delos Diputados, quien reconoció que “los administradoresde fincas colegiados son expertos profesionales del sec-tor inmobiliario, y por eso se debe luchar contra el intru-sismo en este ámbito de actuación dentro del mundo dela vivienda y defender que esta profesión se ejerza deforma colegiada para garantizar su función social”.

El presidente del Colegio de Girona, Jaume Vilano-va, tras dar las gracias a todos los asistentes, manifestóque “en este momento, y cuando el problema de la vi-

vienda se ha convertido en un elemento central del deba-te social, es necesario que los profesionales de la admi-nistración de fincas reivindiquemos nuestro papel, en unasituación donde los inmuebles van a ser clave en el futu-ro a través de las nuevas normativas sobre arrendamien-tos urbanos y del fomento de la rehabilitación de edifi-cios”.

El Encuentro finalizó con la presentación del próximoCongreso Nacional de Administradores de Fincas, que se-rá organizado por el Colegio de Baleares y se celebraráen Palma de Mallorca el próximo año, y se rindió un emo-tivo homenajes a los compañeros y compañeras del Cole-gio de Girona que han hecho posible que este Encuentrose haya desarrollado con tan notable éxito.

LO qUé SE DIJO EN EL ENCUENTRO:SOBRE INNOVACIÓN Y NUEVAS TECNOLOGÍAS:

Pepe Gutiérrez, Administrador de Fincas de Alicante.Ponencia: “Mente IP, innovación y tecnología en la admi-nistración de fincas”• La innovación es el hecho de desarrollar un nuevo pro-

ducto, servicio o proceso basado en una nueva idea.• La innovación no es una moda pasajera, es el negocio

real, el único negocio.• Combatir la sensibilidad al precio con marca, diferen-

ciación y servicios. Es decir, con la calidad.• Lo anterior son los parámetros que los clientes valoran

a la hora de seleccionarun Administrador deFincas.

José Ramón Fernán-dez,Miquel Boix, DavidMillán. Representantes deSGS.Ponencias: “Tecnologíaaplicada a la Administra-ción de Fincas: siete apli-caciones tecnológicas que

Pepe Gutierrez.


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ayudan a la automatización y a la innovación en las em-presas”:• Las innovaciones tecnológicas supondrían un ahorro

de cerca del 30% en el primer año, y un retorno de in-versión en menos de 6 meses.

• En un momento como el actual de crisis y fuerte compe-titividad, es muy importante la automatización de ciertosprocesos, mejorando la competitividad y los servicios.Con ello se reducen costes, se mejora la calidad, dismi-nuyen los errores en algunas de las labores repetitivas,y permite a la empresa destinar personal a otros traba-jos con valor añadido, especialmente la atención aClientes y la comercialización de nuevos servicios.

• Internet es el entorno ideal para la comunicación y co-laboración entre el personal de las distintas áreas de laempresa o delegaciones, con clientes y proveedores.Una buena comunicación con sus empleados hará quese pierda menos tiempo, que sea más efectiva: una In-tranet es la solución tecnológica más fácil y sencilla y

“BUSINESS INTELLIGENCE –Inteligencia de Negocios-“ ¿Qué ES? • Conjunto de Herramientas y Estrategias enfocadas a la

administración y creación de conocimiento, medianteel análisis de datos existentes en una organización y/oempresa.

¿Qué objetivo? • Uso de los datos de la empresa para facilitar y/o ayudar-

la a tomar mejores decisiones y control del negocio. ¿Por qué? • Mejorar y optimizar a los que deciden y anticipar accio-

nes para una dirección bien informada. ¿Cómo? • Utilización de los sistemas de información de inteligen-

cia que se forma con datos extraídos de la empresa entodos los ámbitos.

Jordi Urbea Ponencia: “El consumi-dor All-ways on”• El 86% de los consu-

midores reconocenutilizar su móvil o ta-bleta a la vez que es-tán viendo un progra-ma de TV. De ellos, un40% consulta las re-des sociales y buscancontenido relacionadocon lo que en ese mo-David Millan, Miquel Boix y José R. Fernán-

dez. Jordi Urbea


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mento están visualizando.• Los servicios profesionales, entre ellos los del Adminis-

trador de Fincas, ante un consumidor/cliente que repre-senta estos porcentajes de utilización de nuevas tecnolo-gías, ha de saber adecuar su mensaje a las nuevas he-rramientas tecnológicas más utilizadas. Conseguirá unaoptimización de la inversión en acciones de marketing,un mayor conocimiento de mercados y la habilidad de fo-calizar esfuerzos en determinados segmentos del merca-do, sin olvidar que se determinará el área de influenciapara precisar la población que se está cubriendo.

….. Y SOBRE ARRENDAMIENTOS URBANOS Y DOMI-CILIO ELECTRÓNICO SE MANIFESTÓ:

Joan Cremades, Presidente de la Sección 13 de la Audien-cia Provincial de BarcelonaPonencia: “El desahucio arren-daticio: presente y futuro inme-diato”• Las últimas reformas se han

aprobado precipitadamente,con la intención de salir alpaso del alto volumen de liti-giosidad y de la rémora quesuponen para la seguridadjurídica las “dilaciones inde-bidas” que se han asentadocomo un vicio estructural ennuestro sistema judicial.

• La solución pasa, fundamentalmente, por la reforma de laorganización judicial y los instrumentos procesales pen-dientes de una reforma orgánica y procesal, incluso consti-tucional, si lo que se pretende es la tutela judicial efectiva.

• La regulación del desahucio ha estado vinculado a crite-rios políticos, y siempre las circunstancias sociales y eco-nómicas han estado muy presentes. Actualmente, elagravamiento de la crisis económica y las elevadísimastasas de paro laboral, han propiciado una acumulaciónde los desahucios por falta de pago, junto a una demoraacentuada en la resolución judicial por la excesiva cargade trabajo que soportan los órganos judiciales.

• Desde un punto de vista estrictamente técnico procesal,las últimas reformas resultan poco cuidadas, presentandoimprecisiones o deficiencias de carácter conceptual, porlo que tras su lectura queda la sensación de ser una leyque se ha gestado con cierta premura y priorizando el re-sultado buscado a la ortodoxia procesal.

• No puede olvidarse el coste de las “tasas judiciales” con-tenida en la Ley 10/2012 de 20 de noviembre y la OrdenHAP/2662/2012 de 13 de diciembre aprobando el mode-lo 696 de autoliquidación y el modelo 695 de solicitud dedevolución por solución extrajudicial del litigio y por acu-mulación de procesos, ya modificada por el Real Decre-to Ley 3/2013 de 22 de febrero (disminuye la “variable”cuando el sujeto pasivo de la tasa es una persona física).En el caso de los recursos, un ciudadano que quiera re-currir en apelación, debe ingresar 50 € del preceptivo de-pósito y además, 800 € más la variable. Esto no benefi-cia, tampoco, los procedimientos judiciales.

Joan Cremades.

Mutua de Propietarios en el Encuentro deAdministradores de Fincas

Mutua de Propietarios patrocinó, una vez más, el XV Encuentro de Administradores de Fin-cas de Girona, y durante el mismo hizo entrega de los premios de la promoción que realizó,especialmente, para el Encuentro. En dicha promoción, Mutua de Propietarios regaló smartphons IPHONE 5 a los Administra-dores de Fincas Colegiados inscritos en el Encuentro, y que habían contratado sus pólizasutilizando las nuevas tecnologías que la Mutua pone a disposición de sus mediadores paratarificar y contratar de forma fácil y segura.

Los objetivos de dicha Promoción fueron:

* Dar a conocer a los Administradores de Fincas de toda España, a través de este im-portante evento, una nueva herramienta que simplifica la tarea de tarificación, confec-ción de proyectos y emisión de un seguro para las comunidades de propietarios.

• Facilitar el desarrollo de la actividad aseguradora, como una unidad de negocio más,dentro de la propia gestión empresarial del Administrador de Fincas.

• Participar en el objetivo elegido para el Encuentro, que es la difusión de las nuevastecnologías aplicadas a la profesión del Administrador de Fincas.

Dado el éxito de la promoción, Mutua de Propietarios ha repetido la iniciativa, poniendo en marcha una nueva campa-ña que finalizará el próximo 31 de Diciembre. En las imágenes podemos ver al director comercial y marketing de Mutua de Propietarios, Javier querol, en la entre-ga de premios que se llevó a cabo durante el Encuentro.


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Vicente Magro Servet Presidente de la Audiencia Provincialde AlicantePonencia: “Hacia la implanta-ción de un domicilio electrónicoen el derecho inmobiliario: I+Do D+I?Con una adaptación de los ac-tos de comunicación de las Ad-ministraciones Públicas con losciudadanos a las nuevas tecno-logías, se conseguirá:• Obligatoriedad de la disposi-

ción del domicilio electrónico(DEO). Cada ciudadano queresida en España deberíadisponer del DEO, corres-pondiendo la obligatoriedada quien resida de forma per-manente en territorio español.

• La implantación del DEO hace ganar en eficacia y efecti-vidad a la administración en la tramitación de los procedi-mientos. Con la ejecución de este sistema no solo se ga-na en ahorro de costes, sino que la Administración conse-guirá ser más efectiva y eficaz al llevar a cabo el acto decomunicación de forma inmediata.

• Obligación del ciudadano de consultar el DEO con habi-tualidad. El sistema debe implantarse activando la opción

de que el ciudadano “acuse recibo” a la Administracióncuando ha recibido el acto de comunicación, pero si no loactiva entendemos que transcurridos diez días desde elenvío el acto se entiende por ejecutado como hemos ex-puesto. Ello exigirá la instauración de un buen sistemaque evite fallos de recepción.

• El DEO serviría también para que el ciudadano pudiera con-sultar el estado de su expediente mediante el envío de unmensaje de “consulta de estado”. Para que al ciudadanotambién le sea eficaz este servicio, puede utilizarse la perso-nal dirección de DEO para la consulta del expediente que unciudadano pudiera tener, salvo en la Administración de Jus-ticia, en donde esta consulta la haría el procurador de la par-te en los procedimientos en los que sea precisa su presen-cia, y en las que no lo sea lo podrá consultar el ciudadanoque no utilice los servicios de procurador.

• En la administración de justicia este servicio no impide laactuación de los procuradores, sino que la complementa.Es obvia la importancia que ha adquirido la figura del pro-curador en la Administración de Justicia, y fruto de ello hasido que en la reciente reforma de la LEC se vuelve a daruna “vuelta de tuerca” más al art. 152 LEC potenciando,aún más, la actuación del procurador para auxiliar a lostribunales en los actos de comunicación.

Dolores Lagar TrigoPeriodista y Administradora.

Vicente Magro.

Apuestas por el futuro tecnológicoLos Administradores pueden aportar este valor añadido como servicio a sus administrados y sin ningúncoste para los vecinos. Cada vez es mayor el número de dispositivos conectados en los hogares. Así,no es difícil encontrar un hogar en el que una televisión, un par de tablets y cuatro móviles se conectana un mismo ADSL. Además, cada vez los servicios a los que se conectan estos dispositivos requierenmayores anchos de banda. De esta forma, en un mismo hogar se accede en paralelo desde todos es-tos dispositivos a Skype o Dropbox, se descargan videos a través de Youtube, música en Spotify o seven contenidos de televisión en alta definición. Estos servicios de mayor volumen de descarga impulsanla demanda hacia un mayor ancho de banda que, con las actuales conexiones, no son suficiente.La fibra óptica hasta el hogar es la mejor opción de despliegue de red para hacer frente a este tráfico dedatos que ya empieza a ser una realidad. Pero no es el ancho de banda la única ventaja para los usua-rios. Características como la velocidad simétrica y una mayor calidad de imagen, la seguridad para ac-ceder y navegar por Internet, la telefonía y la televisión adquieren un nuevo significado cuando habla-mos de fibra.

Telefónica y Jazztel son las dos empresas que claramente están apostando por el futuro de esta tec-nología y están ya desplegando fibra óptica en las principales ciudades españolas. Una infraestructura de futuro que ya está pre-sente en países tan avanzados como Estados Unidos y Japón. Así, y gracias al acuerdo de coinversión en el despliegue de ver-ticales que ambas compañía firmaron el pasado mes de octubre, Telefónica y Jazztel se han comprometido a desplegar conjun-tamente 3 millones de hogares en las principales ciudades españolas.

En el caso de Jazztel, la compañía está contactando con los administradores de fincas de las zonas en las que se está aco-metiendo su parte del proyecto de despliegue de fibra óptica hasta el hogar para acelerar los permisos de instalación con las fin-cas y poder ofrecer así una red de última generación tecnológica de acceso a Internet a sus administrados, a sus vecinos.

Esta mejora en los servicios mencionados, este valor añadido para las fincas, puede ser una aportación de los propios ad-ministradores hacia sus administrados al permitir que Jazztel lleve a cabo la instalación en los edificios, sin ningún tipo de cos-tes para los vecinos, un trámite que es sencillo, rápido y sin obras. Además esta instalación ofrece una mayor durabilidad, dadoque la fibra óptica resiste mejor tanto el calor como el frío y, por supuesto, la corrosión.

Los administradores que deseen tanto información como agilizar estos trámites pueden ponerse en contacto con Jazztel enel teléfono gratuito 900834073, para otorgar su permiso de instalación y que esas fincas se encuentren dentro de esos 3 millo-nes de hogares planificados.


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ENTREVISTA MARTA OLBÉS, Document Solutions Product Manager de Canon España

El administrador de fincas es el ejemplo per-fecto de usuario profesional que pasa unagran parte de su jornada fuera de la oficina¿qué soluciones de gestión documental apor-ta Canon para facilitar este trabajo en remoto?Efectivamente, el administrador de fincas necesi-ta recuperar información desde cualquier lugar yen cualquier momento como por ejemplo informa-ción bancaria, datos de porterías, listados de veci-nos y propiedades, información de mantenimien-to, etc., datos que deben estar siempre actualiza-dos y accesibles. Por otra parte, casi siempre enlas reuniones de vecinos ocurre que algunos asis-tentes no llevan encima la documentación envia-da con anterioridad por el Administrador, por loque éste suele llevar en su maletín documenta-ción en papel de más a las reuniones. Tener quellevar y repartir esta documentación en papel, siademás tiene más de una reunión en el día, puede ser frustran-te y causar retrasos.

Para acabar con estos problemas, Canon ofrece solucionesflexibles que permiten acceder a los documentos de manera to-talmente segura y con solo una conexión a Internet. Así, el ad-ministrador solo tendría que llevar a la junta de propietarios unatablet o un ordenador portátil, y podría proyectar para los veci-nos el estado de cuentas, los presupuestos o cualquier otro do-cumento del dossier de la reunión con la certeza de que es laversión correcta y última. Esto genera mayor fluidez en la reu-nión y mayor confianza entre los propietarios que observan ensu Administrador un control total de la información.

¿qué aspectos de los programas de ges-tión que utilizan habitualmente los admi-nistradores de fincas presentan más ca-rencias? Normalmente, los programas de gestión estánorientados a la contabilidad. Aunque puedenalmacenar documentos de las distintas comu-nidades, todos los de una misma comunidadvan a parar, indiscriminadamente, a una mis-ma carpeta, lo que complica enormemente labúsqueda y localización de un documento enconcreto. En estas condiciones, preparar eldossier de documentos para enviar a los veci-nos antes de cada reunión puede resultar muylaborioso.

La posibilidad de vincular, con un solo clic,todos los documentos de una comunidad, por-tal, escalera, de una vivienda concreta o inclu-

so de una avería, o la posibilidad de tener a mano los distintospresupuestos sabiendo qué vecino los ha presentado resultaextremadamente útil y aporta a los administradores un gran va-lor para la preparación de estas reuniones. Por ejemplo, si se vaa realizar una reunión extraordinaria para la aprobación de unareparación de la caldera comunitaria, el administrador tendráque recopilar varios documentos relacionados: la documenta-ción de la caldera averiada, el parte a la aseguradora, los dis-tintos presupuestos presentados, la comparativa de los mis-mos, los estudios técnicos, etc. Un gestor documental ayuda arecopilar o consultar todas estas fuentes relacionadas de formarápida y precisa.

Marta Olbés.


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BARCELONA Y LERIDA

La Intercol•legial premia a Miquel Roca y Jordi Basté

El pasado día 6 de junio la AsociaciónIntercolegial de Colegios Profesiona-les de Catalunya de la que formanparte los colegios de Administradoresde Fincas de Tarragona, Girona yBarcelona-Lleida otorgó, en su prime-ra edición, los premios de la entidadal abogado Miquel Roca y al perio-dista Jordi Basté por su defensa delas profesiones colegiadas.

La entrega de este premio se re-alizó en el marco de la celebración dela segunda Asamblea General Ordi -naria de la Intercol∙legial, a la queasistieron los representantes técnicosy políticos de los Administradores deFincas catalanes.

La Intercol∙legial premiaba a Mi-quel Roca en reconocimiento a la de-fensa pública del papel que corresponde a los colegios profesio-

nales y de su función social como corpo-raciones de Derecho Público. Tambiénse le entregó el premio a Jordi Bastépor la atención dada a los colegios profe-sionales y a los profesionales colegiadosde los diferentes ámbitos de conocimien-to, en el transcurso de su tarea informa-tiva. Ante los diferentes planteamientossobre una nueva ley de Servicios profe-sionales, el pre sidente de la AsociaciónIntercol∙legial y decano del Colegio deAbogados de Barcelona, Pedro L. Yúfe-ra, destacó el papel primordial que reali-zan los Colegios y, en especial, la fun-ción de supervisión de la calidad y debuenas prácticas profesionales. Por estemotivo declaraba que “la supresión decompetencias colegiales podría compor-tar una pérdida de las garantías en la

prestación del servicio que recibe el ciudadano”.

Miembros asistentes al acto.

NOTICIAS COLEGIALES

El Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Aragón, encolaboración con el Ayuntamiento de Huesca, el Colegio de Ar-quitectos de Aragón y el Colegio de Aparejadores de Aragón, or-ganizó durante los dias 16 y 17 de enero del 2013 unas jornadasde carácter formativo dirigidas a los profesionales de dichos sec-tores, con motivo de la entrada en vigor de la nueva ordenanzasobre inspección técnica de edificios en Huesca.

Dichas jornadas fueron inauguradas por la alcaldesa deHuesca Ana Alós, con la presencia de un buen número de auto-ridades de distintos ámbitos. En las jornadas, en las que partici-paron representantes de las cuatro entidades y de la Federaciónde Asociaciones de Vecinos de Huesca, el Colegio tuvo la res-ponsabilidad de plantear la primera ponencia, de un marcadocarácter juridico, a cargo de Javier Hemández García -asesordel Colegio- y que desarrolló vertebrándola en tres bloques: losantecedentes normativos sobre el deber de conservación de losedificios -Código Civil, Ley de Ordenación de la Edificación yLey de Propiedad Horizontal-; marco jurídico actual -estatal, au-tonómico aragonés y local de Huesca-; y los propietarios suje-tos de las ITE's -la adopción de acuerdos, su impugnación, suejecución y la responsabilidad-.

Las otras tres ponencias corrieron a cargo del Ayuntamiento-de carácter administrativo sobre la propia ordenanza de Hues -ca-, del Colegio de Arquitectos -de carácter técnico sobre las ti-pologías de edificios, su construcción, envejecimiento, daños yactuaciones necesarias-; y del Colegio de Aparejadores -resal-tando la importancia del mantenimiento de los edificios como ca-mino para una ITE favorable-.

La idea más importante resultante de estas jornadas, y pro-

puesta precisamente por el Colegio de Aragón, ha sido la crea-ción de un observatorio permanente compuesto por las cuatroentidades organizadoras, para el seguimiento del cumplimientode esta norma y las posibles dificultades que puedan surgir conel transcurso del tiempo.

Asistentes a las jornadas.

ARAGÓN

Jornadas sobre Inspección Técnica de Edificios


Con un gran éxito se ha desarrollado el Taller Formativo so-bre "Dirección de Juntas de Propietarios: conflicto y rompe-reuniones", que fue organizado por Carbonell Consultoría yFormación y el Colegio de Administradores de Fincas deGranada.

El objetivo ha sido conocer los roles que se manifiestanen grupos y las pautas de control para el desarrollo de laJunta de Propietarios, así como saber aplicar técnicas es-pecíficas de asertividad para licuar las críticas y ataques delrompe-reuniones con las respuestas más efectivas.

CONVENIOS DE COLABORACIÓN

Entre los Convenios de Colaboración recientementesuscritos se encuentran los firmados con la entidad GrupoMPE, que facilitará el cumplimiento de la normativa sobrePrevención de Riesgos Laborales, tanto en los despachosde los Administradores de Fincas colegiados, como de lascomunidades que administran; y el suscrito con Construc-

ciones el Partal, especialistas en edificación y obra civil quepueden aportar asesoramiento técnico en obras que se va-yan a realizar en edificios administrados por colegiados.

NOTICIAS COLEGIALES

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CÁDIZ

Programa de Subvenciones Andalucía A+ La Agencia Andaluza de la Energía organizó la JornadaTécnica del Programa de Subvenciones Andalucía A+, so-bre oportunidades de la mejora energética en Cádiz, en laque participó el presidente del Colegio, Rafael Trujillo.

Mediante esta jornada se mostró a los profesionales yempresas el gran potencial de ahorro energético y las posi-bilidades de uso de las energías renovables, como elemen-tos de reducción de la factura energética y de mejora deldesempeño ambiental por parte de ciudadanos, empresas

y entidades de la administración local, así como el apoyoque se presta desde la Junta de Andalucía, tanto mediantefinanciación reembolsable para las pymes como mediantesubvenciones a fondo perdido, gestionadas por la AgenciaAndaluza de la Energía.

El programa de subvenciones para el desarrollo energé-tico sostenible de Andalucía, "Andalucía A+", está cofinan-ciado por fondos propios de la Junta de Andalucía y por elFondo Europeo de Desarrollo Regional.

Ponentes en un momento del debate público.

GRANADA

Taller Formativo sobre Juntas de Propietarios

Jornadas de Rehabilitación y Ahorro EnergéticoEl Colegio desarrolló las “Jornadas sobre Rehabilitación y Ahorro Energéti-co”, que tuvieron lugar en el salón de actos del Colegio Oficial de Peritos eIngenieros Técnicos Industriales de Cádiz. Dichas jornadas tuvieron comoobjetivos informar y formar a sus colegiados sobre las novedades del pro-yecto de Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, elPlan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificato-ria, regeneración y renovación urbana 2013-2016, y el procedimiento bási-co para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.

Por parte del Colegio, estuvo presente en la mesa inaugural de las mis-mas Carlos de Osma, secretario del Colegio de Administradores de Fincasde Cádiz.

Silvia Carbonell, en un momento de su exposición.


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Desde principio de año se han veni-do celebrando en el Colegio de Gui-púzcoa y Álava diversas jornadas deformación en las que se han tratadotanto temas legales como técnicosrelacionadas con nuestra profesión.

Entre las charlas técnicas desta-camos "Condensaciones versus Fil-traciones: Teoría y Práctica" y "Efec-to de la entrada en vigor del Decreto241/2012 (ITE): Plan de uso y mante-nimiento del edificio" ambos cursosimpartidos por Nacho Madorrán, ar-quitecto y asesor técnico del Colegiode Guipúzcoa. Además, se incluyó en una de las charlascomentarios sobre el Certificado de Eficiencia Energética,de gran actualidad en estas fechas, y la presentación de la

campaña de instalación de la fibraóptica en todas las comunidades depropietarios de Donostia-San Se-bastián.

Con relación a las jornadas lega-les, el asesor jurídico, Fco. Javier Ur-dangarin, fue el encargado de ilustrare informar a los nuevos colegiados so-bre temas tan importantes como "ElProceso monitorio" y "Fijación de cuo-tas de propiedad y su posible modifi-cación" .

Cabe destacar que cada vez esmayor la afluencia y participación de

los colegiados en estas jornadas, lo que ayuda a mejorar elservicio y la oferta que el Colegio quiere dar a todo el co-lectivo.

GUIPÚZCOA

Jornadas de Formacion

Asistentes a la Jornada.

El Colegio Profesional de Administra-dores de Fincas de Madrid y el Pro-grama de Lucha contra la Morosidaden las Comunidades de Propietarios(PLCM), que cumple un año de acti-vidad, han presentado esta mañanael III Informe de la Morosidad en lasComunidades de Propietarios de laComunidad de Madrid al cierre de2012.

El informe ha registrado una mo-ra en comunidades de propietariosmadrileñas superior a 229 millonesde euros, un significante descensorespecto a la acumulada en 2011.“Aunque se tratan de datos esperanzadores, esta reduc-ción obedece, por un lado, al incremento de las ejecucioneshipotecarias y, por otro, a la recuperación de la deuda gra-cias a la iniciativas desarrolladas por el Programa de Luchacontra la Morosidad de las Comunidades de Propietarios”,ha explicado Miguel Ángel Muñoz, presidente del ColegioProfesional de Administradores de Fincas de Madrid.

Madrid es también la Comunidad que ha experimenta-do la mayor reducción de sus porcentajes de mora, pasan-do de acumular en 2011 el 25% de la mora nacional, a tansólo un 14,31% en 2012.

Mientras que Madrid capital ha visto reducir la morosi-dad en 67,5 millones de euros con respecto al ejercicio an-terior, la mora en los municipios del norte y sur metropolita-no ha descendido en 4 y 41 millones de euros respectiva-

mente. Por otro lado, la reducción dela mora en las comunidades de pro-pietarios del este madrileño se sitúaen 17 millones de euros, al tiempoque la morosidad ha bajado en 2 mi-llones de euros en las comunidadessituadas al oeste de la región.

Alcorcón, Aranjuez, Ciempo-zuelos, Fuenlabrada, Humanes deMadrid, Getafe, Leganés, Móstoles,Parla, Pinto, San Martín de la Vega yValdemoro son los municipios queconcentran un mayor ratio de moro-sidad por habitante, situándose en50,4 de euros al cierre de 2012.

De otro lado, los habitantes de Boadilla del Monte, Bru-nete, Collado Villalba, Galapagar, Hoyo de Manzanares,Majadahonda, Pozuelo de Alarcón, las Rozas, Torrelodo-nes, Villanueva de la Cañada y Villaviciosa de Odón debenuna media de 7,4 euros a las comunidades de propietarios.

Pese a la tendencia de contención de la mora durante2012, todos los indicadores muestran un repunte en el pri-mer trimestre de 2013, “debido en parte a la suspensión delas ejecuciones hipotecarias que hacen que el propietarioinsolvente mantenga la titularidad del bien y, por tanto, sigasin poder hacer frente a los gastos de comunidad”, ha ar-gumentado Ignacio de San Juan, director general delPLCM. No obstante, se trata de morosos accidentales paralos que el Programa intenta encontrar una solución extraju-dicial.

Madrid

La morosidad desciende en Madrid

Miguel Á. Muñoz, en el centro, respondiendoa los medios de comunicación.


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La obligatoriedad del CertificadoEner gético como consecuencia dela implantación de la directiva dela eficiencia energética de los edi-ficios, plantea muchas dudas. Es-tas, también surgen a los técnicosprofesionales que tienen la res-ponsabilidad de emitir este certifi-cado.

El Colegio de Administradoresde Fincas creyó adecuado llevar acabo una jornada informativa con-junta con algunos de los colegios

implicados: Ingenieros TécnicosIndustriales y Arquitectos Técni-cos.

La jornada se desarrollo en elAuditorio Eutyches del Palacio Fe-rial y de Congresos de Tarragona.Con un amplio abanico de ponentesy de visiones, que fueron desde elmarco legal al técnico para que loscolegiados pudieran tener la infor-mación, sobre el Certificado Ener-gético y la eficiencia energética.

TARRAGONA

Jornada sobre eficiencia energética

Los ponentes, en un momento de la Jornada.

Fernando Pastor García tomó po-sesión del cargo de presidente delColegio de Administradores de Fin-cas de Málaga y Melilla el pasado 14de junio, en un acto celebrado en lasede colegial. Junto a Pastor Garcíatomaron, formalmente posesión desus cargos, el resto de integrantesdel Equipo de Gobierno de la Corpo-ración, cerrando el proceso de reno-vación iniciado el pasado mes de di-ciembre, cuando los colegiados eli-gieron a la candidatura denominada‘Cafmalaga 2.0’ para dirigir al Colegio durante los próximoscuatro años.

Representantes de instituciones públicas, organizacionessociales, sindicatos y de otros colegios profesionales, ade-más de decenas de Administradores de Fincas Colegiados ymiembros de las empresas colaboradoras del Colegio, se die-ron cita en la recién reformada sede de CAFMálaga para pre-senciar la toma de posesión del nuevo Equipo de Gobierno,en un acto que sirvió también para escenificar el rechazo dela profesión a la nueva Ley de Servicios Profesionales quepretende poner en el marcha el Gobierno de España.

En su discurso, Fernando Pastor destacó la necesidadde “prestigiar la marca de Administrador de Fincas Colegia-do”, al tiempo que recordó algunas de las promesas electo-rales que se realizaron antes de las elecciones y en las queel nuevo Equipo de Gobierno de CAFMálaga ya está traba-jando: presencia activa en RRSS, instaurar un sello de ca-lidad del Administrador de Fincas Colegiado, la puesta enfuncionamiento de un Código del buen gobierno, realizaruna campaña activa contra el intrusismo, potenciar las de-

legaciones territoriales, ampliaciónde la garantía financiera, activaciónde las listas de administradores y pe-ritos judiciales, promoción del Con-venio de Empleados de Fincas Ur-banas, integración de los nuevos co-legiados, puesta en marcha de unco-working en la sede colegial y enlas sede de empresas conveniadas,la creación de una incubadora denuevos colegiados, potenciación delas relaciones con la Universidad deMálaga, la mejora de la formación

continua, la reactivación de la figura de la pasantía, y la re-visión de los costes de administración para cuantificar elcoste y la reactivación de los servicios que prestan los ad-ministradores de fincas.

El nuevo presidente de CAF Málaga también incidió enla lucha y la defensa de la “colegiación obligatoria”. “Esta-mos convencidos que es buena para todos, para la ciuda-danía, y para los gobernantes, ya que el Colegio lo queaporta es un plus de garantía para los ciudadanos” insistióPastor, quien recordó que son los “Administradores de Fin-cas Colegiados los que defienden los derechos de los ciu-dadanos en materia de vivienda”.

Junto a Fernando Pastor, el nuevo Equipo de Gobier-no del Colegio de Administradores de Fincas de Málaga yMelilla está formado por Luis Camuña Salido, José LuisNavarro Rosado, Alejandro Pestaña Santisteban, Álva-ro Muñoz Núñez de Castro, Manuel Jiménez Caro, Mi-guel Muñoz Núñez de Castro, Marisa Mandly García,Belén Calleja Moreno, Rafael Mena González, MercedesGonzález Postigo y Rafael Martín Maqueda.

MÁLAGA

Toma de posesión de la nueva Junta de Gobierno

Nueva Junta de Gobierno.


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La directora del Instituto Canario de Vivienda, SulbeyGonzaléz, informó sobre el nuevo Plan de Viviendas enel acto de apertura de las Jornadas de “Inspección Técni-ca y Mantenimiento de Edificios” del Colegio de Adminis-tradores de Fincas de Santa Cruz de Tenerife.

Sulbey González precisó que la normativa canaria in-cluye subvenciones a la rehabilitación con el fin de facili-tar a los ciudadanos el cumplimiento de los requisitos so-bre conservación de edificios que recoge el nuevo PlanEstatal de Vivienda, y que establece la obligatoriedad derealizar el Informe de Evaluación de Edificios (IEE) en losedificios residenciales colectivos. “Las administracionesdebemos darnos prisa para que las comunidades de pro-pietarios y los propietarios individuales tengan mecanis-mos para poder hacer frente a los informes técnicos queexigen las normativas”, señaló González.

El conocimiento de la normativa que afecta al manteni-miento de los edificios (Informe Técnico de Edificios e Infor-me de Evaluación de Edificios) por parte de los profesiona-les que gestionan los inmuebles fue el objetivo de las Jor-nadas organizadas por el Colegio de Administradores deFincas de Santa Cruz de Tenerife. El presidente de la insti-tución colegial, Jesús Oliva, reconoció que es difícil hacerentender a un propietario la necesidad de hacer una derra-ma para cubrir el mantenimiento del edificio. “Compramosuna vivienda y creemos que es para siempre, y no es así,hay que mantenerlas para evitar que ocurran accidentes”.

Oliva añadió que, pese al coste que conllevará parauna comunidad de propietarios la realización de los infor-mes técnicos del edificio, es conveniente “pagar por un tra-bajo serio y profundo para que el ciudadano tenga seguri-dad”.

SANTA CRUZ DE TENERIFE

Inauguración de las Jornadas de InspecciónTécnica y Mantenimiento de Edificios

Sulbey González y Jesús Oliva, durante la visita.

La mediación fomentará la colegiación y evitará el intrusismo profesional

El presidente de la Audiencia Provincial de Alicante, Vi-cente Magro, asegura que la mediación fomentará la co-legiación y evitará el intrusismo profesional. Magro, exper-to en mediación, impartió el curso “Mediación en asuntosciviles y mercantiles” en el Colegio de Administradores deFincas de Santa Cruz de Tenerife.

En su opinión, con la puesta en marcha de este proce-dimiento, que busca una solución a un conflicto entre laspartes mediante la intervención de un tercero, se lograráuna justicia más ágil, porque “no todo tiene que ir a unjuez”. Es más, Vicente Magro aseguró que serán los mis-mos jueces los que, a partir de septiembre, mes en el queempezará a funcionar este procedimiento; propongan a

las partes acudir a un mediador cuando se las cite a au-diencia previa.

En base a estos requisitos y a sus amplios conoci-mientos del funcionamiento del sistema en otros paísescomo Reino Unido, Magro aconsejó la creación de despa-chos de mediadores especializados por áreas. Comoejemplo, señaló que los administradores de fincas puedenestablecerse como mediadores expertos en Ley de Pro-piedad Horizontal y Ley de Arrendamientos Urbanos. “Elno profesional, el intruso, no tendrá ni idea de lo que dicenlas normas y el presidente de la comunidad de propieta-rios se dará cuenta de que tiene que acudir a un profesio-nal formado”, aclaró.


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El vicepresidente del Colegio de Administradores de Fincasde Sevilla, Pepe Feria, ha mantenido recientemente una reu-nión con el concejal del Ayuntamiento de Sevilla, responsabledel Distrito Bellavista-La Palmera, Rafael Belmonte, paraconcretar los detalles de la campaña de difusión del papel delAdministrador de Fincas Colegiado por los distritos de la ciu-dad.

De esta forma, antes del verano se dará inicio a esta cam-paña de colaboración entre el Colegio y el consistorio hispa-lense, en la que se resaltará el papel del Administrador expli-cando a los ciudadanos el amplio abanico de servicios queofrecen orientados a la gestión de las comunidades de veci-nos, velando por el buen funcionamiento de las mismas, susinstalaciones y servicios.

SEVILLA

Ayuntamiento de Sevilla: Campaña informativa sobre la función del

Administrador de Fincas Colegiado

Pepe Feria y Rafael Belmonte, acordando la campaña de difusión.

El pasado 14 de Junio el Colegiode Administradores de Fincas deValencia celebró las elecciones aJunta de Gobierno para la reno-vación de los cargos de Secreta-ria, Tesorería, Contador-Censory Presidenca, además de las 5Vocalías correspondientes.

Tras una campaña electoralcomo no se conocía en Valencia,las candidaturas de Alicia Cas-tillo y José Sales desarrollaronuna actividad importante paraconseguir el voto y en especial,el voto de los profesionales que,de alguna forma se encuentran más distantes de la vidacolegial. Una campaña que se ha caracterizado por estarbasada en un marketing específico, con actos de presen-tación de ambas candidaturas y sustentada tanto en la pro-paganda convencional como en el apoyo de las redes so-ciales, los new letters y, sobre todo, fundamentada en elcontacto presencial entre compañeros.

Los resultados electorales del día 14 dieron como candi-datura más votada a la formada por José Sales Rodrí-

guez, nuevo presidente;Amparo Conejos Soria-no, secretaria; José Ló-pez Fernandez, tesorero;Jose Antonio CambrallaBalaguer, contador-cen-sor; y como vocales, JoséRamón Romero Soler,Asunción Rausell Curbe-lo, Francisco ArnaldosJiménez, Antonio JavierLlop Albiol y Maria Ange-les Ferri Rubio.

Por primera vez sehan planteado, para las

elecciones a Junta de Gobierno, dos candidaturas cerradas,con un alto grado de participación, muy superior a convoca-torias anteriores -63,32%-, y que la candidatura elegida,con un 64,20%, viniera apoyada por administradoresporel-cambio.com, que es un colectivo de base amplio de profe-sionales que viene gestándose desde hace más de diezaños y que, en esta ocasión, ha dado soporte humano tan-to a la campaña como a un programa elaborado, 100%,desde los propios despachos profesionales.

VALENCIA

Elegida nueva Junta de Gobierno

Nuevos miembros de la Junta de Gobierno.


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ARRENDAMIENTOS uRBANOS

Arrendamientos Urbanos: análisis de una reforma

ENRIQUE VENDRELL SANTIVERI

El 6 de junio ha entrado envigor la Ley 4/2013 que se-gún su preámbulo tienepor objeto flexibilizar y di-namizar el mercado de al-quiler que, como es sabidoen el estado español encomparación con el restode los países de la unióneuropea, sigue siendo apesar de todo una alternativa de ocupación residen-cial muy inferior en comparación al de la propiedad.La iniciativa parece lógica en unos tiempos en losque el acceso a la propiedad está enormemente difi-cultado por la crisis y las restricciones de la finan-ciación bancaria. Otra cuestión es si los objetivosque se pretenden se conseguirán con esta reforma, ono.

Para muchos de nosotros los arrendamientos, o“enredamientos” como algunos dicen, adolecen demuchos inconvenientes, empezando por una legisla-ción extremadamente compleja en la que confluyen

simultáneamente regula-ciones dispares y contra-dictorias. Efectivamenteesperábamos una reforma,pero de mayor alcance a laaprobada por el Congreso,que abordara a fondo lasimplificación del sistemalegal, en gran parte anacró-nico, que rige las relacio-nes entre el arrendador yarrendatario. Como conse-

cuencia se ha generado con los años una sensaciónde incertidumbre y de inseguridad, especialmente enel propietario, que duda en arrendar y cuando se de-cide lo hace consciente de los riesgos que asume deno poder cobrar lo comprometido o de no recuperarla finca en el estado en el que la arrendó.

La reforma legal, que no tiene nada que ver en re-alidad con los desahucios mal llamados “exprés”, co-mo se ha dicho por algún medio de comunicación,trata de reforzar los pactos que libremente estipulenlas partes, aunque sin dejar de mantener la protec-ción en favor del inquilino, que tendrá derecho a un

«De éstas y otras reformas, sin duda la que resultará más controvertida, es el interés delGobierno en introducir la inscripción de loscontratos en el Registro de la Propiedad ya

que, lejos de agilizar los arrendamientos o deproteger al arrendatario o al arrendador,

como se dice, con toda probabilidad supondrá un inconveniente para su relación»



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plazo mínimo de tres años,en lugar de cinco. En arren-dador podrá recuperar la vi-vienda si la necesitara paraél, su cónyuge o familiaresde primer grado, siempreque lo comunique al arren-datario con una antelaciónde dos meses, mantenién-dose la obligación de in-demnizarle en caso de quedicha necesidad no fueraefectiva. Se reconoce asi-mismo el derecho delarrendatario a desistir delcontrato antes de la finali-zación del plazo pactado siempre que hayan transcu-rrido al menos seis meses de vigencia del contrato,estableciéndose la indemnización de un mes por añoincumplido y se reestablece la libertad de que las par-tes puedan pactar el sistema de actualización anual dela renta que consideren oportuno.

De éstas y otras reformas, sin duda la que ha resul-tado y resultará más controvertida, es el interés delGobierno en introducir la inscripción de los contratosen el Registro de la Propiedad ya que, lejos de agilizarlos arrendamientos o de proteger al arrendatario o alarrendador, como se dice, con toda probabilidad su-pondrá un inconveniente para su relación; la medidaparece estar encaminada más bien a defender los inte-reses de terceros adquirentes de ejecuciones hipote-

carias, a los Notarios y alos Registradores de laPropiedad.

Sin embargo, la cre-ación de un Registro deSentencias firmes de des-ahucio por falta de pago derentas de alquiler es unamedida que los profesio-nales consideramos justi-ficada, especialmente losAdministradores de Fin-cas colegiados que desdehace años ya teníamos au-torizada la creación de unRegistro análogo ante la

Comisión Nacional de la Competencia como iniciativapara evitar los abusos que se producen por reiteraciónde desahucios por falta de pago por parte de las mis-mas personas. Conviene recordar, finalmente, que lasanteriores reformas de la Ley de Arrendamientos Urba-nos, excepto las derivadas del Registro, únicamentese aplicarán a los contratos de arrendamiento que seformalicen a partir de su entrada en vigor, ya que losanteriores continuarán siendo regulados por las dispo-siciones vigentes cuando se formalizaron y por lospactos convenidos en el contrato.

Enrique VendrellPresidente del Consell de Col.legis

d’Administradors de Finques de Catalunya

«La creación de un Registro de Sentenciasfirmes de desahucio por falta de pago de rentas de alquiler es una medida que los profesionales consideramos justificada,

especialmente los Administradores de FincasColegiados que ya teníamos autorizada la creación de un Registro análogo ante la

Comisión Nacional de la Competencia comoiniciativa para evitar los abusos que se

producen»

COMENTARIOS A LA LEY 4/2013, DE 4 DE JUNIO, DE MEDIDAS DE FLExIBILIZACIÓN Y FOMENTODEL MERCADO DEL ALqUILER DE VIVIENDAS.

UNA NUEVA REFORMA DE LA LAUEstablece el preámbulo de la Ley que la pretensión de la norma es el fomentodel mercado de viviendas en alquiler, ya que según datos del Gobierno, en Euro-pa el 30% de las viviendas son en régimen de alquiler, mientras que en Españasólo alcanzan el porcentaje del 17%. Por ello, y en criterio del Ministerio de Fo-mento, con esta reforma se pretende que más ciudadanos opten por el alquiler,

y que más propietarios pongan sus viviendas en el mercado del alquiler.

EL PLAZO DEL ARRENDAMIENTO DE VI-VIENDAS.

Con independencia del plazo pacta-

do entre las partes en el contrato, sies inferior a tres años, al llegar alvencimiento del contrato, éste seprorrogará por plazos anuales hasta

que alcance el plazo de tres años.(artº 9).

Así pues, la primera modifica-ción trascendental proviene del pla-

JOAqUIM MARTI MARTI

qué EstaBLECE La rEForMa:



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zo mínimo de arriendo potestativopara el arrendatario pero obligatoriopara el arrendador. Pasa de 5 a 3años.

Llegados a estos tres años, silas partes no rescinden el contrato,se prorroga por un año más y no porel plazo de tres años de la anteriorregulación.

Por tanto, la regulación de 5+3se sustituye por la de 3+1.

RENUNCIA DEL ARRENDATARIO

El plazo de tres años es potestativopara el arrendatario, ya que se pro-rrogará, a beneficio del arrendatarioa menos que éste notifique, con 30días de antelación al vencimiento deesas anualidades, que desea no re-novar el contrato de arriendo.

Ahora bien, la Ley 4/2013 admi-te dos posibilidades de regulación:1º.- Que pueda desistir el arrendata-

rio al transcurrir los seis mesesdel arrendamiento, preavisandocon 30 días de antelación. Estaprevisión viene a concluir que sidesiste antes de transcurrir losseis meses debe indemnizar alarrendador con el período detiempo que le reste por cumplirde esos seis meses.

2º. Que se pacte una indemnizaciónen caso de desistimiento antici-pado por parte del arrendador. En efecto, el artº 11 de la LAU de

1994 sólo preveía la posibilidad depactar una indemnización en loscontratos de arrendamiento cuyoplazo contractual era superior a loscinco años.

Ahora, con la Ley 4/2013, puedepactarse en cualquier tipo de contra-to, con independencia de su dura-ción. La indemnización se limita auna mensualidad por año y para pe-ríodos inferiores, la parte proporcio-nal. No obstante, esta indemniza-ción, a nuestro entender, no operaen el caso de que el arrendatario co-munique al arrendador que el con-trato no se prorroga al vencimientode una de las anualidades. A nues-tro entender, esta penalización sólooperaría para los casos en que la re-nuncia del arrendatario no coincidie-ra con las prórrogas anuales.

NECESIDAD DEL ARRENDADOR

Con la nueva redacción del párrafo 3del artº 9 se limita la posibilidad dedenegación de prórroga a favor delarrendatario por causa de necesidaddel arrendador, sus familiares en pri-mer grado o cónyuge, a que transcu-rra un año del arrendamiento.

Ahora bien, la novedad es queeste derecho opera “ope legis”, y yano es necesario que se incluya, deforma expresa, en el contrato dearriendo. Por tanto, el derecho dedenegación de prórroga por necesi-dad es ahora un derecho de todopropietario, lo incluya o no en el con-trato de alquiler.

En estos casos, el arrendadorpuede denegar la prórroga anual obien puede rescindir el contrato porcausa de necesidad, en cualquiermomento a partir del primer año,con un preaviso de dos meses.

Si el arrendatario no entrega laposesión voluntariamente, podráinstar el arrendador la demanda deresolución contractual por causa denecesidad. No obstante, para estademanda no se prevé ningún proce-dimiento sumario como por falta depago de la renta, equiparándose sutramitación al del desahucio por finde contrato, a tramitar por el proce-dimiento de juicio verbal (artº 250LEC).

Si el arrendador no ocupa la vi-vienda en el plazo de tres meses, elarrendatario podrá recuperar la po-sesión arrendaticia por un plazo detres años o ser indemnizado con

una mensualidad por año que le res-tara por cumplir hasta sumar tres.

FIANZA

A partir de los 3 años, el propietariopuede exigir al arrendatario que le in-cremente la fianza para que siga su-poniendo una mensualidad. (artº36.2).

INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LAPROPIEDAD

La inscripción en el Registro de laPropiedad, que hasta ahora era unaprevisión residual, pasa a tener, conesta reforma, una mayor importancia.

Y ello por cuanto el actual redac-tado del artº 7.2 establece que paraque los arrendamientos concertadossobre fincas urbanas -por tanto in-cluye tanto a viviendas como loca-les- surtan efectos frente a terceros-compradores, por ejemplo-, debe-rán estar inscritos en el Registro loscontratos de arrendamiento.

El adquirente de una vivienda,por los trámites del artº 34 LPH sóloquedará subrogado en la posicióndel anterior titular si el contrato dearrendamiento está inscrito en el Re-gistro de la Propiedad. Es decir, yano ocurre como en la previsión ante-rior de subrogación en las obligacio-nes del arrendador durante los cincoprimeros años de contrato. (artº 14).

Así pues, la inscripción registralpasa a ser una medida de garantíapara los arrendatarios y cabrá espe-rar que éstos soliciten su inscripciónen el Registro de la Propiedad.

El artº 10 incluye un nuevo pá-rrafo 2 que establece que una vezinscrito el contrato, el derecho de laprórroga de los 3 años y el del añoadicional, se impondrán al adquiren-te que reúna las características delartº 34 LH.

Esta inscripción quedará cance-lada con la Sentencia de desahucioe incluso con la notificación del re-querimiento de pago remitido feha-cientemente y no atendido.

SEPARACIÓN, DIVORCIO O NULIDAD DELMATRIMONIO

El cónyuge separado o divorciado

«El cónyuge separado o divorciado podrá continuar

con los derechos del arrendatario si tiene una

sentencia que le atribuye eluso de la vivienda arrendada.

Deberá notificarlo a la propiedad pero ésta deberárespetar el contrato inicial.

(artº 15.1)»



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podrá continuar con los derechosdel arrendatario si tiene una senten-cia que le atribuye el uso de la vi-vienda arrendada. Deberá notificarloa la propiedad pero ésta deberá res-petar el contrato inicial. (artº 15.1).

MUERTE DEL ARRENDATARIO

Si el arrendamiento es inferior a tresaños, el heredero del inquilino pue-de subrogarse en la posición delarrendatario fallecido. Pero si sepacta un arrendamiento superior alos 3 años, puede pactarse que elheredero no se subroga y que, portanto, el arrendamiento se extinguepor fallecimiento del arrendatario,transcurridos los 3 años del arrien-do. (artº 16).

CARENCIA O PAGO DE LA RENTA MEDIAN-TE OBRAS DEL ARRENDATARIO

Carencia. Al igual que en la Ley an-terior, puede pactarse una carenciaen el alquiler de viviendas a cambiode que se hagan obras de reforma ode rehabilitación en el piso. Tambiénen locales. La única novedad es queahora puede pactase expresamentey se considera una forma de pagode la renta, que el arrendatario efec-túe obras de reforma y de rehabilita-ción. (artº 17.5).

Ahora bien, esta fórmula se pre-vé como pago total o parcial de larenta. En consecuencia, si el inquili-no no hace las obras, puede enten-derse que el propietario puede instardemanda por falta de pago de larenta, convenida en este caso me-diante la realización de obras. Al finalizar el arriendo, el inquilino nopuede exigir compensación al pro-pietario por esas obras, ni podrá re-tirarlas, ya que, precisamente, hanservido para pagar las rentas duran-te el período que se fijó en el contra-to de arriendo.

INCREMENTOS DE LA RENTA

IPC. Hasta ahora, el alquiler de lasviviendas sólo podía incrementarsecon el IPC que publica el INE.

Pues bien, ahora se permitecualquier pacto en otro sentido. Así,la novedad de la Ley 4/2013 es que

se puede pactar que cada año se in-cremente la renta en un porcentaje(5% por ejemplo) o en una cantidad(50 € por ejemplo). (artº 18). Si no sepacta nada, entonces se aplica su-pletoriamente el IPC. Y ello porcuanto el actual redactado del artº18 de la LAU establece que, en de-

fecto de pacto expreso, se aplicarála fórmula tradicional de incrementode renta.

Pero la trascendente novedad esque se deja libertad a las partes eneste aspecto y ello es muy positivoporque permite una flexibilización dela renta inicial, ya que las partespueden pactar unos incrementos su-periores al IPC.

OBRAS EN LA FINCA

A partir de los 3 años de arriendo ysi el inquilino continúa en la vivien-da: El propietario podrá repercutir elinterés legal + 3 puntos del capitalque ha invertido el propietario. (artº19.1).

Ello es interesante en los casosen que las Comunidades de Propie-tarios acuerdan obras de rehabilita-ción de fachadas, mejora de ascen-sores, cubiertas, etc.

Pues bien, la suma de las cuotasque ha invertido el propietario, pue-den ser repercutidas en el porcenta-je descrito.

OBRAS DEL ARRENDATARIO

El arrendatario no podrá practicarobras en la finca, pero si lo hace, el

propietario puede exigir que al finali-zar el arriendo las reponga al estadoanterior, además de la facultad deresolución contractual que tiene re-conocido el arrendador. (artº 23)

También si las ha efectuado conmotivo de problemas de movilidaddel arrendatario. La Ley se refiere aarrendatarios con “discapacidad”, enlugar de “minusvalía” de la redac-ción anterior, y admite esta posibili-dad a los arrendatarios mayores de70 años. En este caso, no existecausa resolutoria por parte delarrendador, pero sí el derecho deéste a solicitar que se le restituya lavivienda en el estado en el que searrendó, al momento de la resolu-ción contractual. (artº 24)

DERECHO DE ADqUISICIÓN PREFERENTE

El actual redactado del artº 25.8 es-tablece que las partes podrán pactarla renuncia del arrendatario a los de-rechos de adquisición preferente dela vivienda. Si se ha pactado, elarrendador deberá notificar al arren-datario la venta de la entidad conuna antelación mínima de 30 días ala fecha prevista para la transmisión.

REGISTRO DE MOROSOS

Importante innovación de la Ley4/2013. Se crea un Registro por elcual las Sentencias firmes en los jui-cios de desahucio por falta de pagose inscribirán. Allí constará el nom-bre del arrendatario y su deuda. Di-cha sentencia la remitirá el propioJuzgado y no el propietario. A esteRegistro tendrán acceso los propie-tarios que deseen alquilar, presen-tando la propuesta del contrato asuscribir.

Los datos de la morosidad ten-drán una vigencia de 6 años, por loque el inquilino desahuciado consta-rá en ese Registro durante ese pla-zo.

DESAHUCIOS POR FALTA DE PAGO

La Ley 4/2013 prevé una mayor ce-leridad en los juicios de desahucioya que posibilita la fijación de una fe-cha de lanzamiento anterior a la fe-cha del juicio oral por si éste no se

«El Decreto dando por finalizado el desahucio incluirá la obligación de pago de las rentas debidasmás las que se devenguenhasta la fecha prevista para el lanzamiento y la condenaen costas, previsiones quehasta ahora no se incluían en el artº 440.3 LEC»



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celebra. En la actualidad, la fechadel lanzamiento se fijaba en una fe-cha posterior a la del juicio. No obs-tante, en algunos Juzgados ya se fi-jaban dos fechas de lanzamiento,una posterior al juicio y otra anterior,por si no se celebraba juicio.

Pues bien, el actual redactadodel artº 440.3 obliga a fijar fecha delanzamiento por si no se celebra jui-cio. Ello redundará en una mayor ra-pidez en los lanzamientos de la ma-yoría de juicios de desahucio.

Además, el Decreto dando porfinalizado el desahucio incluirá laobligación de pago de las rentas de-bidas más las que se devenguenhasta la fecha prevista para el lan-zamiento y la condena en costas,previsiones que hasta ahora no seincluían en el artº 440.3 LEC.

El Decreto dando por finalizado

el desahucio puede ejecutarse, aligual que la Sentencia en su caso,con la mera presentación de la soli-citud de ejecución. (Artº 549.3 LEC).

Para el lanzamiento bastará conla presencia de un único funcionariocon categoría de gestor, que podrásolicitar el auxilio de la fuerza públi-ca. (artº 703.1 LEC)

AYUDAS PÚBLICAS

Se prevé en la Ley que el Gobiernocreará un Plan de ayudas públicas,para fomentar el alquiler, Tanto parael acceso al alquiler como paraefectuar obras por parte de propie-tarios.

ENTRADA EN VIGOR

Se prevé para el 6 de junio, el día si-

guiente de su publicación, pero sólose aplicará a los contratos que se ce-lebren a partir de su entrada en vigor,así como a los juicios de desahucioque se insten a partir de esa fecha.

No obstante, la función del Re-gistro de morosos sí que podría apli-carse para las sentencias que sedicten a partir de la entrada en vigorde la Ley, aunque el proceso se ins-tara antes.

Los contratos celebrados conanterioridad al 6 de junio, continúancon la regulación anterior, en defini-tiva, con la fórmula del 5+3 en elplazo del arriendo y en el incremen-to del IPC.

Joaquim Marti MartiAbogado. Profesor

Consultor en la Universitat Oberta de Catalunya.


NOS INTERESA

Mª ÁNGELES ESCRIBÁ MORENO

El presente trabajo pretende refle-xionar sobre la naturaleza de loscambios que está sufriendo el sec-tor de la administración de fincas ypresentar la gestión de la calidadcomo una herramienta eficaz paraenfrentarse a la nueva situación demercado. Señalando la oportunidady necesidad de implicación de loscolegios profesionales en la aplica-ción de tales técnicas.

A nadie debería extrañarle el he-cho de que el administrador de fincaspara el desempeño de su profesión,haya tenido, y, tenga que enfrentarse

a diferentes cambios legales, socia-les, económicos y tecnológicos que,directa o indirectamente, inciden en

el desempeño de la actividad, tantoen la forma de diseñar el servicio co-mo en la forma de prestarlo.

ACTUACIONES ANTE LOS CAMBIOS AC-TUALES

Por tanto, podríamos pensar que, enprincipio, a un profesional del sectorde la administración de fincas no de-biera inquietarle la necesidad deadaptación a nuevas situaciones en eldesarrollo de su actividad profesional.

Entonces, ¿Qué hace diferentea los cambios actuales? ¿Qué po-demos hacer para enfrentarnos deforma eficaz a ellos? La novedad de

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Calidad frente a los nuevos retos del mercado

En la actualidad, el sectorde la administración de fin-cas se enfrenta a nuevoscambios: tecnológicos, so-ciales, políticos, económi-cos y legislativos, estos úl-timos derivados entreotras, por las conocidas le-yes Ómnibus y Paraguas. Di-chos cambios, aunque denaturaleza distinta, configu-ran un sector de la adminis-tración de fincas diferenteal de las últimas décadas.Ante esto nuevo escenario,el administrador de fincasdebe abordar la nueva si-tuación combinando su ex-periencia y saber hacer conla búsqueda de nuevas he-rramientas de gestión que,aplicadas en el desempeñode su actividad, contribu-yan a adaptarse con éxito alas reglas de juego del nue-vo mercado.

«La gestión de la calidadaparece como una

herramienta potente paraobtener de manera conjuntadiferenciación del servicio y

control de costes, estrategias imprescindiblespara ejercer en el nuevo escenario del sector»


NOS INTERESA

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los cambios radica en la naturalezade los mismos, pudiendo distinguirentre cambios de carácter técnico olegislativo que determinan los atri-butos del servicio a prestar, relacio-nados por tanto con el diseño y laprestación del propio servicio; ycambios que afectan directamente ala regulación del sector de actividad.

Los primeros, generalmente,afectan directa o indirectamente alas características y/o funcionamien-to de la comunidad de propietariosy/o a los inmuebles de éstos, y, portanto, al servicio a prestar. El admi-nistrador, generalmente, aborda losmismos a través del conocimientoque adquiere mediante: la informa-ción, asesoramiento y formación es-pecífica; disponible, generalmente,en los colegios profesionales —co-municaciones, seminarios, cursosformativos, cursos de reciclaje, ser-vicios de asesoría, etc.—.

El hecho de estar colegiado ayu-da a disminuir los costes de accesoa esta información, formación y/oasesoría, y en cierta medida, este ti-po de cambios son previsibles y sonnecesarios para ejercer la profesiónde forma eficaz. Pertenecen a estetipo de cambios, los relacionadoscon la legislación inmobiliaria como,por ejemplo, las modificaciones delas normas que regulan la propiedadhorizontal o arrendamientos urba-nos, o las novedades que afectan almantenimiento o conservación delos edificios, y a la revisión de susinstalaciones y servicios, así como asu habitabilidad, accesibilidad, se-guridad y eficiencia energética, o amaterias como protección de datos.

SATISFACCIÓN DEL CLIENTE

En cuanto a los segundos, los cam-bios que regulan el sector del admi-nistrador se caracterizan por sermás profundos, con consecuenciasmás importantes a medio y largoplazo y porque afectan a las reglasdel mercado. Esto último en dossentidos: afecta a la forma de com-petir en el sector y repercute en lasatisfacción del cliente. A estos per-tenecen los cambios derivados delas Leyes 17/2009 y 25/2009 sobrelibre acceso a las actividades de

servicios y su ejercicio —conocidascomo Leyes Paraguas y Ómnibus,respectivamente —que establecenun marco de actuación del adminis-trador con diferencias notables alque venía desarrollando, y obliga alprofesional a enfrentarse a una si-tuación de mercado nueva.

Esta ley propicia la eliminaciónde barreras de entrada al sector dela administración de fincas, intensi-ficando la competencia con la en-

trada de nuevos competidores.Competidores que, en la mayoríade los casos, desconocen la profe-sión, las características de losusuarios, sus necesidades, los ele-mentos básicos del servicio queofrece el administrador a la comuni-dad de propietarios, así como laresponsabilidad del profesional enla ejecución de su actividad. A pe-sar de este desconocimiento y dadoque la entrada en el sector, más omenos atractivo, no conlleva gran-des costes, muchos son los queven,en éste, un sector con oportuni-dad de negocio bajo la errónea cre-encia de que un precio bajo es elúnico componente del servicio ca-paz de generar satisfacción al usua-rio. éstos no suponen un riesgo, elmercado los pondrá en su lugar.Ahora bien, los despachos o nue-vas empresas de administración defincas que actúen en el mercadocon un enfoque estratégico, anali-zando el sector y gestionando eldespacho con perspectiva empre-

sarial, sí van a ser el verdaderoriesgo al que se enfrenta el admi-nistrador de fincas colegiado, queno aproveche su experiencia y sa-ber hacer y desarrolle su actividadanalizando el mercado desde unenfoque empresarial.

CÓMO PERCIBE EL USUARIO LOS SERVICIOS

Paralelamente a esta situación, y enparte fruto de ella, la calidad percibi-da por el usuario del sector, en estemomento, es baja. Así se desprendede un estudio de satisfacción delpropietario, llevado a cabo por laUniversitat de València, que revelaun elevado desconocimiento de lasfunciones del administrador de fin-cas por parte del usuario. A la vezque señala como factores de la cali-dad percibida del servicio de admi-nistración de fincas: la transparenciay disponibilidad del profesional. Da-tos que, junto con los cambios delsector, agudizan la necesidad de re-acción de los administradores quepersiguen el éxito profesional.

Por tanto, la actual situación demercado descrita en párrafos ante-riores sugiere que el profesional de-berá reorientar el desempeño de suactividad reforzando:

a) La capacidad de respuestacon un enfoque empresarial/estratégico frente a un mer-cado con nuevos competido-res;

b) Mejorar la calidad percibidapor los usuarios, en ocasio-nes desorientados ante laaparición de nuevos presta-dores de servicios.

En este sentido, el administradorcolegiado necesita de herramientasde gestión que permitan aunar unaadecuada gestión de los recursosque emplea en la prestación del ser-vicio a la vez que una diferenciacióndel mismo, pudiendo competir en elsector a través de lo que en el ámbi-to de la dirección estratégica de em-presas denominamos estrategiascompetitivas: estrategia de diferen-ciación y control de costes.

Ante el marco anteriormentedescrito, la gestión de la calidadaparece como una herramienta po-tente para obtener de manera con-

«El objetivo es trazar las directrices a seguir en lagestión del despacho paraincrementar la eficiencia entérminos de coste, calidaddel servicio prestado y lacalidad percibida por el

usuario con la finalidad delograr la competitividad delAdministrador de Fincas Colegiado en la nueva

situación de mercado a laque se enfrenta el sector»


NOS INTERESA

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junta diferenciación del servicio ycontrol de costes, estrategias, comoya hemos señalado, imprescindiblespara ejercer en el nuevo escenariodel sector.

RESPALDO DE LOS COLEGIOS PROFESIO-NALES

Ahora bien, los administradores defincas colegiados, además de su ex-periencia y saber hacer en el sector,

tienen otra ventaja añadida frente alos nuevos competidores como es elhecho de no enfrentarse de formaaislada a esta nueva situación demercado, ya que pueden contar conel respaldo de los colegios profesio-nales. En este sentido destacar que,en el desarrollo de mecanismos queayuden al administrador de fincas aprestar un servicio de calidad y dife-renciado, los colegios profesionalestienen un papel protagonista pudien-

do añadir un servicio más a sus co-legiados diferenciando sus serviciosde la competencia potencial.

En este sentido, la Ley 17/2009,de 23 de noviembre, sobre el libreacceso a las actividades de servi-cios y su ejercicio —BOE24/11/2009. Núm. 283—, destaca,como uno de sus fines esenciales,la política de calidad de los serviciosmediante su fomento por las Admi-nistraciones Públicas y demás auto-ridades competentes. Los ColegiosProfesionales, y también sus Con-sejos estatales y autonómicos, tie-nen, en esta Ley, la condición de au-toridad competente, por lo que es-tán reconocidos para la elaboraciónde su referente propio de calidad.

En este marco, el Colegio de Ad-ministradores de Fincas de Valenciay Castellón inició un proyecto cuyoobjetivo principal es conseguir la di-ferenciación del servicio del admi-nistrador de fincas colegiado a tra-vés de la creación de un referencialde calidad de servicio del adminis-trador de fincas .

El objetivo de este referencial decalidad es trazar las directrices a se-guir en la gestión del despacho paraincrementar la eficiencia en términosde coste, calidad del servicio presta-do, y la calidad percibida por el usua-rio con la finalidad de lograr la compe-titividad del administrador de fincas co-legiado en la nueva situación de mer-cado a la que se enfrenta el sector.

El contenido del referencial, portanto, incluye tanto requisitos de laprofesión de obligado cumplimientocomo aspectos de gestión empresa-rial imprescinbles para el éxito del pro-fesional en el nuevo del sector e incor-pora, a la vez que exige, procedimien-

CONCEPTO DE CALIDAD DESDE LA PERSPECTIVA DEL CLIENTE

El concepto de calidad puede ser contemplado desde dos perspectivas: la pers-pectiva de la empresa o despacho, y la perspectiva del usuario.

El concepto de calidad desde la perspectiva del despacho es de carácterglobal y contempla todos los recursos y actividades que se realizan en el mismo—sistema de organización interna, soporte físico, personal en contacto, carac-terísticas del servicio y del usuario—. Pudiendo distinguir dos componentes: unacomponente interna relacionada con la eficiencia del despacho/empresa, asíhablaremos de la calidad como conformidad —siempre que realizamos las acti-vidades según lo especificado—; y componente externa, entendiendo en estecaso la calidad como satisfacción de los usuarios —en tanto y cuanto nuestroservicio cubra las expectativas del usuario—.

Respecto a la perspectiva del usuario, hablamos de calidad percibida delusuario y ésta se mide a través de las siguientes dimensiones: los elementostangibles del despacho, la fiabilidad, la capacidad de respuesta, la seguridad yla empatía.

Los enfoques de gestión de la calidad se fundamentan en el concepto de ca-lidad desde la perspectiva de la empresa, y utiliza la calidad percibida del usua-rio como información imprescindible para el adecuado diseño y prestación delservicio. Estos conceptos de calidad se hacen operativos a través de modelosde excelencia empresarial —modelo EFQM— o normas —normas ISO 9001—y permiten orientar las actividades de la empresa/despacho —relación con pro-veedores, planificación de juntas, gestión de morosos, etc.— controlando loscostes e incorporando los requisitos de los usuarios.

Estas normas y modelos están siendo utilizadas por las empresas de diver-sos sectores desde hace varias décadas. Incluso algunos sectores de actividad—construcción, automóvil, etc. — han adaptado dichas normas a las caracterís-ticas de las empresas del sector, denominándolas, en estos casos, normas sec-toriales. En otros supuestos se han creado normas propias como referentes deservicio, tal es el caso de a Norma Q del sector turístico promovida por el Insti-tuto para la calidad del Turismo Español con marca propia Q.

Las normas y modelos de gestión de la calidad se fundamentan en la ges-tión por procesos, la satisfacción del cliente y la mejora continua. La aplicaciónde las normas de calidad persiguen un doble objetivo: un objetivo de carácter in-terno, es decir, son un mecanismo de gestión interna de los recursos de la em-presa orientado a la eficiencia; y un objetivo de carácter externo que pretendemejorar la imagen de la empresa comunicando al cliente que ofrece un produc-to/servicio que cumple unos parámetros de calidad. Para el cumplimiento de es-tos objetivos existe un proceso de implantación de la norma en la empresa y otrode certificación por un tercero que acredita que la empresa cumple la norma.

El administrador de fincas podría utilizar estas normas o modelos de gestiónde calidad, aunque son de carácter general y requieren de un proceso de adap-tación a la actividad, así como del esfuerzo individual de cada administrador entérminos de tiempo y recursos.

«El organismo certificadores un agente externo e

imparcial que determinaráel grado de cumplimiento delos indicadores y certificará,si procede, públicamente el

cumplimiento de este referencial de calidad porparte del profesional»


NOS INTERESA

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tos orientados a reforzar la transpa-rencia, tan valorada por los usuarios.

DIFERENCIACIÓN DEL SERVICIO DEL AD-MINISTRADOR COLEGIADO

Para reforzar la diferenciación delservicio del administrador colegiado,la implantación del referencial debe iracompañada de un proceso de certi-ficación y comunicación. En estesentido, tras la certificación del cum-plimiento de los requisitos del refe-rencial por una entidad acreditada, eldespacho podrá obtener el Sello deCalidad otorgado por el Colegio Pro-fesional como marca que garantizaun servicio de calidad. Dicho procesoestá divido en diferentes etapas: im-plantación, certificación y otorgacióndel Sello de Calidad.

Los agentes implicados en el pro-ceso son: el Administrador de FincasColegiado, el Colegio Profesional yla Entidad Certificadora.La interven-ción de diferentes agentes garantizala condición de imparcialidad, dadoque las responsabilidades se distri-buyen entre el Colegio, el profesional

y el organismo certificador.El Colegio es el generador del

referencial y quien avala que sucumplimiento garantiza que el pro-fesional cuenta con los requisitos in-dispensables para prestar un servi-cio excelente a sus usuarios. El pro-fesional es responsable de imple-mentar y mantener en el tiempo loindicado en los requisitos.

El Organismo Certificador es unagente externo e imparcial que de-terminará el grado de cumplimientode los indicadores y certificará, siprocede, públicamente, el cumpli-miento de este referencial de cali-dad por parte del profesional.

Tras la obtención Sello de Cali-dad, el profesional podrá utilizar elsello de calidad como marca en lascomunicaciones comerciales e ima-gen del despacho.

Concluimos que a través de estemecanismo podemos generar unabarrera de entrada al sector de la ad-ministración de fincas basada en lacalidad del servicio del Administradory en la imagen de marca, difíciles deobtener por los nuevos competidores

tanto en términos de experiencia y sa-ber hacer, como en términos de cos-te. Además, el referencial de calidadcontiene requisitos de obligado cum-plimiento que contribuyen a crear enla dirección del despacho una actitudestratégica para abordar el nuevosector de la administración de fincas.

Por último destacar que es un or-gullo para mi y para mis compañerosdel departamento de Dirección Em-presas de la Universitat de València,el haber participado activamente enproyecto de diseño del referencial decalidad de servicio del Administradorde Fincas del Colegio Territorial deAdministración de Fincas de Valen-cia (Valencia y Castellón) y esperoque la estrategia diferenciación quede forma conjunta hemos diseñadopara los colegiados siga su curso ygenere los resultados esperados.

Mª Ángeles Escribá MorenoProfesora de Organización

de EmpresasDpto Dirección de empresas.

Juan José Renau PiquerasUniversitat de València


LEGISLACIÓN Y JuRISPRuDENCIA

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EL DEPARTAMENTO JURÍDICO DE SEPIN ANALIZA DETERMINADAS SENTEN-CIAS Y RESPONDE A LAS CONSULTAS DE LOS PROFESIONALES DE LA ADMINIS-TRACIÓNDE FINCAS

Se reitera, como doctrina jurisprudencial, que las exencio-nes genéricas de gastos, comprenden tanto los gastos or-dinarios como los extraordinarios.TS, Sala Primera, de lo Civil, 342/2013, de 6 de mayo Recurso 2039/2009. Ponente: Juan Antonio xiol Rios. SP/SENT/723017

"... La conclusión que ahora se alcanza, no se opone a lo dis-puesto en otras decisiones adoptadas por esta Sala (STS de 20de octubre de 2010, RC n.º 2218/2006 , entre otras) en la quese establece que las cláusulas que eximen del deber de contri-buir a « gastos de conservación, limpieza, alumbrado de porta-les y escaleras» a los propietarios de locales que no tienen ac-ceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido deque no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos deinstalación de los mismos, en aquellos casos en los que es ne-cesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, puestoque en el caso que nos ocupa se trata de la sustitución o cam-bio de un ascensor ya existente y no de su instalación origina-ria. En definitiva, el acuerdo por el que se aprobó la participa-ción de todos los copropietarios en la realización de las obrasde adaptación del ascensor, pese a la exención contenida enlos estatutos de la comunidad en relación a los gastos de as-censor a favor de los titulares de los locales de sótano y plantabaja, exigía, para su validez el acuerdo unánime de todos loscopropietarios. La no concurrencia de este consentimiento uná-nime supone la necesaria declaración de nulidad del acuerdoexaminado. ...""... Reiteramos, como doctrina jurisprudencial que las exencio-nes genéricas de gastos que afectan a los propietarios de in-muebles contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo enel no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarioscomo los extraordinarios. ..."

Vinculación de los acuerdos tomados con anterioridad a lacompra de la propiedad aunque no estaban inscriptos,pues una vez conocidos no se impugnaron.TS, Sala Primera, de lo Civil, 300/2013, de 25 de abril Recurso 1569/2010. Ponente: JOSE ANTONIO SEIJAS qUIN-TANA. SP/SENT/717645

"... Una vez que el comunero tiene conocimiento de los acuer-dos de modificación no inscritos, adquiere legitimación para im-pugnarlos. El no hacerlo supone que desde dicho momento sonvinculantes y ejecutables. En materia de validez y plena efica-cia de los acuerdos adoptados en Junta de Propietarios, dice lasentencia de 18 de julio de 2011 y reproduce la 13 de julio de2012 , lo siguiente: «los acuerdos que entrañen infracción depreceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutosde la Comunidad de que se trate, al no ser radicalmente nulos,son susceptibles de sanación por el transcurso del plazo de ca-ducidad que establece la regla cuarta del artículo 16 de la Leyde Propiedad Horizontal . Por tanto, aquellos acuerdos no im-pugnados por los propietarios, gozan de plena validez y efica-cia, y afectan y obligan a aquellos (las SSTS de fechas 19 denoviembre de 1996 , 28 de febrero de 2005 , 19 de octubre de2005 , 30 de diciembre de 2005 y 7 de junio de 2006 )». ..."

SENTENCIAS

CONSULTAS¿Está legitimado pasivamente el usufructuario en juicio dereclamación de gastos por la Comunidad?SP/CONS/83444La Ley de Propiedad Horizontal establece los derechos y obli-gaciones siempre en relación con la propiedad, con indepen-dencia de que existan usufructuarios (lo mismo sucede en se-paraciones conyugales, incluso arrendamientos inscritos en elRegistro), donde figure la obligación de estas personas al pa-go de los gastos comunes, pues son pactos o resoluciones queno afectan a la Comunidad.

El mismo art. 15 LPH hace referencia al nudo propietario ysolamente permite el voto en algunas ocasiones al usufructua-rio, siempre que no haya oposición de la nuda propiedad.

En resumen, que la reclamación de deuda tiene que hacer-se al propietario, sin que las obligaciones de pago del usufruc-to influyan legalmente en los derechos de la Comunidad, yaque son pactos entre partes que no modifican la responsabili-dad de la propiedad.

Derrama especial para subsanar la falta de pago de otrospropietariosSP/CONS/83636Desgraciadamente este problema se viene repitiendo en mu-chas Comunidades, ya sea por las ejecuciones hipotecarias osimplemente por las deudas de otros propietarios. Ante estasituación solo hay dos soluciones, dejar de prestar servicios(algo no aconsejable) o pedir derramas extraordinarias a loscomuneros que abonan sus cuotas normales, acuerdo perfec-tamente válido de la Junta, eso sí, con la condición de que,cuando se pueda recuperar todo o parte de la deuda, les se-rá devuelto el pago adicional que ahora realizan.

Aplicando el art. 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontaltodos los cargos y beneficios de la finca deben ser conforme elcoeficiente de propiedad, por lo que, en principio, esa derramaespecial debe hacerse de esta manera.

“Las exenciones genéricas de gastos que afectan a los propietarios de inmuebles

contenidas en las cláusulas estatutarias, conapoyo en el no uso del servicio, comprenden

tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios”


NuESTRA EDITORIAL

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TEORÍA Y PRÁCTICA DEL PROCESO MONITORIOCarlos Manuel Martín Jiménez, 2ª edición 2013p.v.p. (con IVA) 73,00 € 516 páginas

La Ley 10/2012, de 20 de noviembre, por la que se re-gulan determinadas tasas en el ámbito de la Adminis-tración de Justicia y del Instituto Nacional de Toxicolo-gía y Ciencias Forenses y la norma dictada para sudesarrollo reglamentario han introducido importantesnovedades en la gestión de la denominada "tasa judi-cial", que constituye requisito previo a la presentaciónde la petición inicial monitoria - en aquellos supuestosen los que la cuantía no determine su exención -. Esta

segunda edición adapta su contenido a las nuevas exigencias de laLey de Tasas y de la Orden HAP/2662/2012, de 13 de diciembre, pro-mulgada para su desarrollo, con objeto de proporcionar al lector uninstrumento práctico para la adecuada aplicación de tales normas.Esesta nueva edición, que aspira convertirse en un aliado imprescindible,se recogen los criterios más recientes de nuestros tribunales, incorpo-rando la doctrina más actualizada en multitud de aspectos que afec-tan a todas las fases de desarrollo del proceso monitorio.

FISCALIDAD PRÁCTICA 2013: IRPF, PATRIMONIO Y SOCIEDADESTeodoro Arnáiz Arnáiz y otros, 2013p.v.p. (con IVA) 126,00 € 1.110 páginas

Este libro analiza las figuras más relevantes de la Impo-sición Directa desde una perspectiva eminentementepráctica. Para ello y partiendo de un análisis general decada Impuesto, se presta especial atención a las cues-tiones más relevantes en su aplicación, aportando pro-nunciamientos de los Tribunales y criterios administrati-vos (Resoluciones y Sentencias de los Tribunales, reso-luciones y Consultas de la DGT, criterios de la AEAT),

así como numerosos supuestos y ejemplos con la solución adecuada deestos temas. Por último destacar que el libro está plenamente actualiza-do, por lo que analiza la normativa y criterios aplicables para la confec-ción de las declaraciones a realizar por el Ejercicio 2012, además de in-corporar las últimas modificaciones aplicables en el año 2013.

LA APLICACIÓN PRÁCTICA DE LA REFORMA LABORAL. UN ESTUDIO DE LA LEY 3/2012 Y DE LOS REALES DECRETOS

– LEYES 4/2013 Y 5/2013Directores: Ignacio García-Perrote y Jesús R. Mercader, 2013p.v.p. (con IVA) 75,76 € 650 páginas

Este libro analiza, de forma ágil y práctica, las numero-sas cuestiones y problemas que ha venido planteandodesde su aprobación la reforma laboral 2012 y las quese han venido sucediendo a lo largo del 2013.Se estudian con es máximo detalle los efectos de la Ley3/2012 en materia de contratación e incentivos, las ex-periencias habidas en materia de derechos normativosy políticas activas de empleo, las medidas para favore-

cer la flexibilidad interna en las empresas, así como los múltiples pro-blemas existentes en materia de extinción del contrato de trabajo (conespecial incidencia en el procedimiento de despido colectivo y la pro-blemática cuestión de las aportaciones económicas a realizar por lasempresas con beneficios que realicen despidos colectivos que afectena trabajadores de cincuenta o más años), tanto en el ámbito privado,como en el de las Administraciones Públicas. Igualmente, se da res-puesta a las múltiples dudas planteadas en relación con los "descuel-gues" del convenio colectivo, los convenios de empresa y se aportanposibles soluciones al complejo problema de la ultra-actividad. La obrase cierra con el estudio del impacto de la reforma laboral en la Ley deJurisdicción Social y el análisis en profundidad de la Ley 13/2012, delucha contra el empleo irregular y el fraude a la Seguridad Social y delos Reales Decretos - Leyes 4/2013 y 5/2013 sobre medidas de apo-yo al emprendedor y de estímulo del crecimiento y de la creación deempleo.

LA JUBILACIÓN PARCIAL TRAS LA REFORMA DE 2013Iván Antonio Rodríguez Cardo, 2013p.v.p. (con IVA) 76,00 € 420 páginas Las incesantes reformas legales en materia de jubilación causan in-certidumbre sobre la norma vigente y su interpreta-ción. Entre las modalidades más afectadas por esasreformas se encuentra la jubilación parcial, muy utili-zada durante la última década por las empresas y tra-bajadores como alternativa a los planes de pre-jubila-ción o a las jubilaciones anticipadas. La reforma de2013 ha modificado nuevamente la configuración jurí-dica de la jubilación parcial, endureciendo las condi-ciones de acceso. La presente monografía, que llevapor título "La jubilación parcial tras la reforma de 2013", analiza ex-haustivamente el régimen jurídico de la jubilación parcial, del contratode relevo y de la fórmula de jubilación flexible, con el fin de proporcio-nar a profesores de universidad, a trabajadores, empresas, asesoresy operadores jurídicos una respuesta adecuada a cualquier duda quesobre tales instituciones pudiera surgir.

MANUAL PRÁCTICO PARA PRESIDENTES DE COMUNIDADESDE VECINOS

Vicente Magro Servet, 2013p.v.p. (con IVA) 20,00 € 136 páginas El autor ofrece con esta obra dirigida a los presidentesde las comunidades de propietarios, un manual de au-toayuda indispensable en la biblioteca no sólo de lospropietarios que asumen esta compleja y difícil tareade asumir esta representación en una materia comple-ja como la Propiedad Horizontal, y que requiere deunos conocimientos jurídicos indispensables para quequienes desempeñan esta labor puedan tener la seguridad de que es-tán actuando correctamente, sino también para los abogados expertosen Propiedad Horizontal y los administradores de fincas que trabajanpara estas comunidades, quienes podrán encontrar en esta herra-mienta que entregamos ahora a los presidentes de comunidades, unavía para hacer más fluida esta relación entre aquellos profesionales yquienes representan a las comunidades de vecinos.Facilitar el trabajo de profesionales y particulares en las comunidadeses el objetivo de una obra que sigue en la línea de practicidad y facili-dad de lectura y búsqueda de soluciones, lo que se hace tan necesa-rio en aquellas personas que se relacionan con una materia tan com-pleja, pero ahora sencilla de entender y aplicar con esta herramienta,como lo es la Propiedad horizontal.

AVERIGUACIÓN DE BIENES EN LA EJECUCIÓN CIVILFernando Toribios Fuentes, 2013p.v.p. (con IVA) 93,00 € 848 páginas La grave crisis en la que estamos inmersos y la mul-tiplicación de las reclamaciones crediticias que ha ge-nerado, han puesto de relieve la necesidad de contarcon información patrimonial sobre los ejecutados.Gran parte de la eficacia de los procesos de ejecu-ción descansa en la obtención, de forma rápida, fia-ble y fluida, de titularidades de los deudores. Peroconseguir dicha información dista de ser una tareasencilla, pues son múltiples los registros, archivos y bases de datos,públicos y privados, accesibles o no para el ejecutante, en los queconstan datos patrimoniales, con un dispar régimen jurídico. Conocer dónde se encuentra la información, los entresijos para obte-nerla y contrastarla, se revela esencial en el momento actual, en elque el éxito o fracaso de un proceso de ejecución depende directa-mente de la localización de solvencias de los deudores. La presente obra viene precisamente a colmar esa necesidad: anali-zar de forma minuciosa y rigurosa los vericuetos procesales y admi-nistrativos que el acreedor ha de sortear para lograr el cobro de loscréditos reclamados.


NuESTRA EDITORIAL

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LA REFORMA DE LA EJECUCIÓN Y DEL DESAHUCIO HIPOTECARIOS

José Garberí Llobregat, 2013p.v.p. (con IVA) 98,80 € 540 páginas

La regulación del proceso de ejecución hipotecariaestá siendo cuestionada desde hace ya varios años,por revelarse ineficaz e incompleta de cara a solven-tar el grave problema que la crisis económica ha ori-ginado en relación con el impago de los créditos hipo-tecarios, contratados en garantía de la adquisición dela vivienda habitual durante la etapa de mayor augede la llamada “burbuja inmobiliaria”. Ineficaz porque,al no propiciar claramente la dación en pago (sino

más bien lo contrario), hace que los ejecutados, tras perder la propie-dad del inmueble y ser desahuciados del mismo, aún mantengan conla entidad bancaria una deuda dineraria en muchos casos considera-ble. Incompleta porque no facilita el ejercicio del derecho de defensadel ejecutado, al estar estrictamente tasadas las defensas de éste.

Por esta razón, en los últimos tiempos hemos asistido a la apari-ción de medidas judiciales que intentan solventar dicho problema (porejemplo, el reciente y exitoso cuestionamiento de aquella regulaciónlegislativa con la legislación comunitaria) y también de tímidas medi-das legislativas (por ejemplo, las contempladas en el R.D.Ley 6/2012,de 9 de marzo), que han culminado con la aprobación de la Ley1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a losdeudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social.

LA MEDIACIÓN, RESOLUCIÓN PACÍFICA DE CONFLICTOS. RéGIMEN JURÍDICO Y EFICACIA PROCESAL

Frederic Munné Catarina y Antoni Vidal Teixidó, 2013p.v.p. (con IVA) 22,00 € 232 páginas Se trata de una obra que aborda de forma sintética pero completa la

mediación como método para una solución dialogadao pacífica de los conflictos basada en la autonomía dela voluntad y en la aceptación de las partes de interve-nir y de permanecer en ella, así como en la aceptaciónde la solución que evita la confrontación. Analiza lasmúltiples cuestiones que plantea la mediación en or-den a su conexión con el proceso jurisdiccional, comolos límites al derecho probatorio y, en menor medida,con un eventual proceso arbitral. Trata asimismo las

cuestiones que se plantean respecto de los centros de mediación.Todo ello, sin olvidar las técnicas de mediación y el procedimiento aseguir durante las sesiones de mediación, así como los efectos deri-vados de la misma, que puede dar lugar a un acuerdo con fuerza eje-cutiva, abordando por último las cuestiones derivadas de su ejecu-ción, así como de la oposición a dicha ejecución. La obra concluyecon una amplia recopilación de modelos orientativos, tanto en cuan-to a los modelos clásicos de formas de mediar (Harvard, transforma-tivo y circular-narrativo) como de pactos, solicitud, aceptación, actas,acuerdos y otros escritos durante y tras la mediación, así como ejem-plos concretos de actas finales y acuerdos de mediación, a modo de«breve casuística» o precedentes de mediaciones concretas.

COMUNIDADES DE VECINOS: TODAS LAS RESPUESTASCarlos Gallego Brizuela, 2010p.v.p. (con IVA) 50,00 € 488 páginas

Esta obra le ofrece un completo abanico de respues-tas a las dudas que suscita la práctica cotidiana, ofre-ciendo una panorámica que abarca la realidad viva delas comunidades de vecinos. A través de más de 400respuestas, este libro compendia una selección de lasmás interesantes cuestiones.Un índice analítico permite la búsqueda de las consul-tas por temas y un anexo legislativo ofrece la norma-tiva esencial que regula las comunidades de propieta-

rios.

CONTABILIDAD DE LAS ENTIDADES SIN FINES LUCRATIVOSY SUS IMPLICACIONES FISCALES

Manuel Gutiérrez Viguera, 2013p.v.p. (con IVA) 62,40 € 472 páginas La adaptación del actual Plan general de contabi-lidad a las entidades sin fines lucrativos se intro-dujo en nuestro ordenamiento jurídico medianteel Real Decreto 1491/2011, de 24 de octubre;completada más recientemente y de acuerdo consu disposición final primera, por las Resolucionesdel Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuen-tas de 26 de marzo de 2013, mediante las que seaprueban el Plan de contabilidad de las entida-des sin fines lucrativos y el Plan de contabilidadde pequeñas y medianas entidades sin fines lucrativos.

En relación con las cuentas anuales cabe señalar que, de acuer-do con la nueva normativa, el estado de cambios en el patrimonio ne-to se ha integrado en la cuenta de resultados, mientras que el esta-do de flujos de efectivo se ha incluido como un componente más enla memoria en versión normal. Dada la indudable vinculación queexiste en la práctica entre contabilidad y fiscalidad, se ha dado espe-cial relevancia a las repercusiones que en la contabilización tiene lafiscalidad aplicable a las entidades sin fines de lucro.

LOS NUEVOS JUICIOS VERBALES DE DESAHUCIO EN LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL

José Garberí Llobregat, 2012p.v.p. (con IVA) 122,72 € 655 páginas Qué duda cabe de que los juicios verbales de de -sahucio, sobre todo los derivados de la falta de pagode la renta arrendaticia, son unos los procesos civilesmás frecuentemente utilizados en la práctica forense.Ello es debido, sobre todo, a que en el desarrollo dela relación arrendaticia no es inusual en absoluto quese produzcan esta clase de conflictos que permitenresolver judicialmente el vínculo contractual entre laspartes. Los juicios verbales de desahucio, además, están plagados deespecialidades procedimentales que afectan a aspectos tales comolos contenidos de la demanda sucinta, la posibilidad de enervar la ac-ción del actor o los pronunciamientos que puede contener la sentenciaque declare el desahucio y los efectos de cosa juzgada que surten dela misma. La presente obra aborda la totalidad del régimen jurídico deestos juicios verbales de desahucio, incidiendo en los problemas prác-ticos que suscita la regulación vigente y dando cuenta de manera ex-haustiva de la jurisprudencia de nuestros tribunales.

ARRENDAMIENTOS URBANOS, 8ª EDICIÓNSepin, 2013p.v.p. (con IVA) 61,36 € 426 páginasEl autor, máximo especialista en la materia, le ofre-ce, comentados con rigor, todos los contenidos ne-cesarios para hacer frente a esta nueva reforma so-bre la Ley de Arrendamientos Urbanos. - Texto Re-fundido de 1964, con indicación de la vigencia o nu-lidad de cada precepto - Real Decreto-Ley 2/1985,con remisión a la normativa y la doctrina aplicablerespecto a las prórrogas forzosas - Ley 29/1994,con comentarios precisos de todas y cada una delas normas, actualizadas y acompañadas de referencias de jurispru-dencia reciente. Esta Ley sigue vigente para los contratos anterioresa la actual reforma y, en gran parte, para los nuevos. - Ley 4/2013,con comentarios específicos de cada precepto para la mejor aplica-ción de los nuevos contratos celebrados desde el 6 de junio. En de-finitiva, esta obra le permitirá conocer la normativa que correspondea cada contrato; duración, renta, etc, según la fecha, así como laconveniencia de hacer y firmar los nuevos arrendamientos teniendoen cuenta las ventajas e inconvenientes para las partes.


NuESTRA EDITORIAL

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PETICIÓN DE LIBROS: Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas

Plaza Marqués de Salamanca, 10 3º Izda. - 28006 Madrid Telf. 91 575.73.69/ 91 576.92.17 – Fax 91 575.12.01Es imprescindible enviar cheque nominativo por importe de libro/s solicitado/s o transferencia a la cuenta de La Caixa

nº 2100-1547-75-0200085292 más 3,50€ de gastos de envío.Desde 60,10 € los pedidos se remitirán sin cobrar gastos de envío y desde 90,15 € además, tendrán un descuento de un 5%.El Consejo General, se reserva el derecho de alterar el precio de las obras que durante el año sufrieran alguna modificación.

Puede consultar nuestro catálogo en la página web del Consejo General: www.cgcafe.es

ACUERDOS DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS. VOTACIÓN, qUO-RUM, REVOCACIÓN, NOTIFICACIÓN, EJECUCIÓN E IMPUGNACIÓNSepin, 2013p.v.p. (con IVA) 52,00 € 430 páginas

Una completa selección de la distinta jurisprudenciaexistente y actualizada de un tema tan importante yfundamental para las Comunidades como son losAcuerdos de la Junta de Propietarios, concretamentevotación, quorum, revocación, notificación, ejecución eimpugnación. Estamos convencidos de la utilidad delpresente Cuaderno para todos los profesionales quetienen relación con la difícil materia de Propiedad Ho-rizontal, que es una Ley de gran repercusión social y

que, sin duda, refleja las diversas posturas que los propietarios tienensobre una determinada cuestión. Al final es la jurisprudencia la que nosmarca el camino, que desgraciadamente no siempre tiene un criteriounitario, lo que produce cierta inseguridad. En definitiva, la finalidad deeste Cuaderno no es otra que la de facilitar criterios que sirvan de guíapara el asesoramiento y mejor funcionamiento de las Comunidades dePropietarios.

MANUAL DE CONTABILIDAD PARA ADMINISTRADORES DE FINCAS

Juan Rodríguez Baeza, Ángel Rodríguez Yubero y Miguel ÁngelSan Alberto Lasarte, 2006p.v.p. (con IVA) 26,00 € 240 páginas

Este manual pretende contribuir a la consolidación de laimagen del Administrador de Fincas como profesionalcompetente, que conoce y aplica las técnicas instru-mentales básicas de su profesión, aportándole los co-nocimientos prácticos suficientes que le permitan: Pro-fundizar en el conocimiento y manejo del Plan Generaly su adaptación a las Comunidades de Propietarios;Crear planes de cuentas, acordes con las distintas par-

ticularidades de cada una de las Comunidades; Contabilizar adecua-damente la instauración del Fondo de Reserva, y los movimientos pos-teriores del mismo; Confeccionar Balances y Cuentas Anuales de Co-munidades.

LEER, ESCRIBIR, HABLARRoberto García Carbonellp.v.p. (con IVA) 16,00 € 292 páginas

El profesor Carbonell nos presenta en esta obra comopara sacar adelante lo mejor del potencial individual ylograr óptimos resultados con las más efectivas habili-dades de pensamiento, de comunicación y de acción.Los jóvenes, los maestros, los profesores y formado-res, los padres, los funcionarios, dirigentes, directivosy mandos medios y, en general, el gran público lector,tienen en este nuevo método el medio más ágil paraleer mejor y más rápido, escribir de forma convincente

y persuasiva, hablar bien, con aplomo y seguridad y lograr óptimas,gratificantes y enriquecedoras comunicaciones en público y a todo ni-vel.

PRESENTACIONES EFECTIVAS EN PÚBLICORoberto García Carbonellp.v.p. (con IVA) 10,00 € 208 páginas Roberto Gª Carbonell nos entrega en este libro más de37 años de estudio y experiencia divulgando técnicas yrecursos para concretar con éxito toda clase de presen-taciones en público. Aquí encontrará el lector las ayudasy los soportes necesarios para desenvolverse con aplo-mo y seguridad. Servirse de la mejor imagen personalante los grupos más exigentes, sean estos grandes opequeños, y valerse de los medios visuales con profesionalidad y per-suasión. Con sus propuestas y enseñanzas, un bien hacer espontáneo yconvincente mandará al olvido las habituales tensiones y miedos quesuelen limitar y disminuir, a los ojos de los demás, la propia valía y el es-perado nivel del comunicador o de la comunicadora. Los dirigentes, di-rectivos, profesionales, opositores, funcionarios y comunicadores tienenen esta obra a su alcance la guía más segura y efectiva para actuar bieny conseguir lo que proponen con sus presentaciones en público.

MANUAL PRÁCTICO DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOSY SU ADMINISTRACIÓN

Francisco Javier García Gil y Luis Ángel García Nicolás, 2005p.v.p. (con IVA) 37,50 € 411 páginas Completo estudio del funcionamiento de las comunidadesde propietarios y de los problemas con los que se enfren-tan (pago de gastos comunes, régimen de reuniones y deadopción de acuerdos, acciones frente a propietarios mo-rosos, etc..), con especial incidencia en su administra-ción, cuya problemática también se analiza, así como lafigura del administrador (facultades, obligaciones, res-ponsabilidades, etc..), aportando las soluciones. Se recogen numero-sos supuestos prácticos sobre situaciones de la vida real de las comu-nidades, así como formularios.

MANUAL PRÁCTICO DE LA INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA Francisco Javier García Gil y Luis Ángel García Nicolás, 2006p.v.p. (con IVA) 44,00 € 420 páginas Contrato de mediación inmobiliaria (derechos y obliga-ciones de las partes, cobro de comisiones, etc.). Tasa-ciones y valoraciones de inmuebles. Operaciones objetode la intermediación (compraventa de viviendas, arren-damientos, permuta, etc. Registro de la Propiedad. Su-puestos prácticos. Formularios.

MANUAL DEL RESCATADOR EN APARATOS ELEVADORESJuan Luis Santana Montesdeocap.v.p. (con IVA) 25,00 € 309 páginasEl Manual del rescatador en aparatos elevadores, aunqueen principio va dirigido a personal de emergencias, (Bom-beros, Protección Civil, Cuerpos de seguridad, etc.)tam-bién me he acordado de los opositores a Bomberos y delciudadano en general, que esté interesado como funcio-nan los ascensores para poder sacar a alguien que se ha-ya quedado encerrado en el interior de una cabina.


ACTuALIDAD-ECONOMÍA

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Gestión Energética: ahorro, eficiencia y garantías

Para todos aquellosprofesionales que se de-dican a la gestión de edi-ficios, el concepto servi-cios energéticos o ges-tión energética empiezaa ser cada vez más co-mún, más reconocible.Sin embargo, siguensiendo muchas las dudasque surgen en torno al mismo.

Ante la posibilidad de contratar a una ESE (Empresade Servicios Energéticos) para que se haga cargo de lagestión energética de un edificio, una de las cuestionesmás frecuentes es la diferencia entre los servicios que laESE está ofreciendo y el mantenimiento tradicional.

Una empresa de mantenimiento de las instalacionesproductoras de energía de un edificio, es la responsable dela seguridad y el buen funcionamiento de las mismas, esdecir, que por ejemplo, los vecinos de una comunidad depropietarios no se queden sin calefacción. La EuropeanFederation of National Maintenance Societies define man-tenimiento como: todas las acciones que tienen como ob-jetivo mantener un artículo o restaurarlo a un estado en elcual pueda llevar a cabo alguna función requerida. Estasacciones incluyen la combinación de las acciones técnicasy administrativas correspondientes. Sin embargo, la em-presa de mantenimiento no es responsable del rendimien-to de las mismas, no es responsable de que, para dar eseservicio de calefacción, las instalaciones estén consumien-do más de lo deberían.

Tanto una empresa de servicios energéticos como unaempresa mantenedora tienen entre sus funciones y objeti-vos asegurar la seguridad y el confort de los usuarios, elbuen servicio, así como la durabilidad y el buen funciona-miento de las instalaciones. La principal diferencia entrelos servicios que ofrecen, es que la empresa de serviciosenergéticos, al llevar a cabo una gestión energética deledificio, añade un parámetro más al garantizar el rendi-miento de las instalaciones, es decir, las mismas o mejorescondiciones, pero con el mínimo consumo de energía. Aquí radica el elemento diferencial entre la gestión energé-tica y el mantenimiento tradicional, ya que la empresa deservicios energéticos tiene ligados sus beneficios al cum-plimiento de un objetivo principal: conseguir la máxima efi-ciencia y ahorro energético.

La Directiva Europea 2006/32/CE, define Empresa deServicios Energéticos (ESE) como: persona física o jurídi-ca que proporciona servicios energéticos o de mejora deeficiencia energética en las instalaciones o locales de unusuario y afronta cierto grado de riesgo económico al ha-

cerlo. El pago de estosservicios prestados sebasará (en parte o total-mente) en la obtenciónde mejoras de eficienciaenergética y en el cum-plimiento de los demásrequisitos de rendimien-to convenidos.

En este punto trata-mos dos conceptos fundamentales: el riesgo y el ahorro.

Hablamos de riesgo porque en una instalación que notiene gestión energética, el riesgo de que consuma más delo que debe, lo asumen los propietarios; en cambio, conuna empresa de servicios energéticos, sería ésta quienasumiría el coste económico si hay un funcionamiento po-co eficiente de las instalaciones. La misma situación nosencontramos ante una avería, la primera opción implicaque el coste de solucionarla lo asuman los usuarios, mien-tras que en el segundo caso, la gestión energética incluyela garantía total de las instalaciones y, por tanto, asume lareparación de las mismas.

El ahorro, en el momento socio económico en el quenos encontramos, es clave. El consumo de energía es unade las partidas más importantes cuando se contemplan loscostes habituales de un edificio, especialmente en los deviviendas. Un gasto que, a medida que suben los preciosde los combustibles y las instalaciones son más antiguas,va en aumento.

Sin embargo, aunque económicamente existe la nece-sidad de ahorrar, no es fácil encontrar la forma de hacerloy menos en la partida energética, ya que implica limitar elconsumo con la consecuente pérdida de confort para losusuarios, o llevar a cabo una inversión para modernizar lasinstalaciones, con el consiguiente desembolso económicopor parte de los propietarios. Dos opciones muy pocoatractivas.

Por ello, volviendo a los dos conceptos clave que apun-tábamos, riesgo y ahorro, la gestión energética de un edi-ficio supone la alternativa que los propietarios tienen anteun consumo energético excesivo o instalaciones antiguasque conllevan gastos inoportunos. La empresa de servi-cios energéticos se hace cargo de la implementación demedidas de ahorro y eficiencia energética en las instalacio-nes, garantizando el correcto funcionamiento y rendimien-to de las mismas, y con ello, los ahorros tanto a corto co-mo a largo plazo. Sin riesgos ni derramas para los propie-tarios, sólo garantías. Logrando además ser mucho másrespetuosos con nuestro entorno, ya que la mejora de laeficiencia energética conlleva la reducción de emisionesde gases contaminantes.


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Las entidades financieras ya son un vecino moroso más

POR MIGUEL ÁNGEL GARCÍA, CORREDOR DE SEGUROS. MULTIASISTENCIA

Los procesos dedesahucio, las eje-cuciones hipoteca-rias y las deudasde las promotorasinmobiliarias y lasfirmas constructo-ras con los bancossin darnos cuentahan convertido alas entidades fi-nancieras en pro-pietarias de un número muy importante de viviendas y lo-cales y en miembros de muchas comunidades de veci-nos. Se trata, sin embargo, de un tipo de propietario quenadie quiere en su vecindario, ya que tiene la mala cos-tumbre de no pagar las cuotas con puntualidad... y mu-chas veces no las paga nunca.

Las dificultades que los particulares hipotecados y lasempresas promotoras están teniendo para pagar los cré-ditos hacen que las entidades financieras estén pasandoa ser propietarios de un elevado número de inmuebles.Sin embargo, la gestión posterior de estos activos dejamucho que desear, ya que en el caso concreto de las en-tidades financieras éstas no suelen hacer frente al pagode las cuotas de las comunidades de propietarios a lasque ahora pertenecen, ni tampoco parece que quieranresponsabilizarse del correcto mantenimiento de las vi-viendas que adquieren. Ante esta situación, los incumpli-mientos de pagos recurrentes a la comunidad y la faltade mantenimiento de las viviendas por parte de bancos ycajas crean enormes problemas económicos para los ve-cinos de los inmuebles que tienen que ver aumentadassus cuotas comunitarias para afrontar el impago del res-to de viviendas y locales y asumir reparaciones o desper-fectos que ninguna entidad financiera quiere atender.

La morosidad de los bancos con las comunidades devecinos ha crecido de forma muy importante en los últi-mos años y ya supone el 16% de la deuda total registra-da. Según los datos del Consejo General de Colegios deAdministradores de Fincas (CGCAF), bancos y cajas deahorros adeudan actualmente unos 256 millones de eu-ros a las comunidades en concepto de cuotas ordinariasy extraordinarias de los inmuebles de los que son propie-tarios. La realidad evidencia que las entidades financie-ras que se han quedado con una vivienda por desahucio

pueden estarsin pagar porella meses yhasta años a lacomunidad devecinos, nor-malmente has-ta que se pro-duce la ventade la vivienda,y esos impa-gos a menudo

se suman a los que ya acumulaba el propietario desahu-ciado.

Ante esta situación, a la comunidad de propietarios nole queda más remedio que afrontar una reclamación judi-cial por el importe de las cuotas impagadas por las enti-dades financieras o de los daños causados al inmueblepor la falta de mantenimiento de las viviendas de las queéstas son propietarias. Sin embargo, el aumento de lastasas judiciales hace que reclamar las deudas o los da-ños y perjuicios cada vez resulte más costoso para lasjuntas de propietarios. Además, no todas las comunida-des cuentan con los servicios profesionales de un admi-nistrador y, aquellas que lo tienen, necesitan asistencia yservicios de profesionales complementarios para esta ta-rea.

Con todo ello este "caldo de cultivo" ha propiciadoque las compañías de seguros especialistas en el ramode defensa jurídica hayan encontrado un nuevo nicho demercado en las comunidades de propietarios para des-arrollar productos específicos que hagan frente a este ti-po de necesidades. En este sentido, se trata de un segu-ro que convierte un gasto fijo y asequible ciertos impre-vistos que de otra forma requerirían el pago de una de-rrama elevada por parte de los copropietarios. La cober-tura principal garantiza la reclamación y defensa de losderechos de la comunidad por un importe fijo incluyendolos gastos devengados por la reclamación de las cuotasimpagadas en la vía judicial, entre otros aspectos.

Esta interesante cobertura aseguradora que ahora yase puede contratar mediante un producto específico deseguro, estoy convencido que en breve vendrá incluida"de serie" en la mayoría de las pólizas multirriesgo del ra-mo de Comunidades como enriquecimiento y oferta devalor del producto de cada entidad aseguradora.



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SCHINDLERSchindler 3300, la solución más completa

para rehabilitacionesLa Ley de Rehabilitación, Regeneración yRenovación Urbana que entró en vigor elpasado 20 de junio contempla ayudas pa-ra mejorar el estado de conservación deedificios e instalaciones con una antigüe-dad anterior a 1981, garantizar su accesi-bilidad y aumentar la eficiencia energéticade los mismos.

La nueva Ley prevé la rehabilitaciónforzosa de alrededor de tres millones deviviendas que superan los 50 años deaquí a 2018. El objetivo principal de estanorma es el de ofrecer un marco normati-vo idóneo que mejore la rehabilitación yregeneración urbana en España, que sesitúa trece puntos por debajo de la mediaeuropea, que ronda el 41 por ciento.

A nivel práctico, la Ley simplifica elconcepto de obra de rehabilitación paraque las reformas menores opten a incenti-vos económicos y subvenciones directas,a través del nuevo Plan Estatal 2013-2016. De esta manera, la ayuda puede lle-gar hasta los 4.000 euros por vivienda o por cada 100 me-tros cuadrados de local, para obras de conservación en eledificio.

Las comunidades de propietarios podrán pedir estasayudas, lo que agiliza la gestión de las obras y logra un aho-rro importante, al realizar las actuaciones de una sola vez ypara todo el edificio, y no casa por casa.

En respuesta a las peticiones de los clientes y a la de-manda de las necesidades del mercado, Schindler ha relan-zado su exitoso Schindler 3300, que es perfecto para reha-bilitaciones.

El producto más vendido de Schindler mantiene sus ex-traordinarias características -su fiabilidad, optimización delespacio, confort y sostenibilidad- e incorpora ahora la flexibi-lidad de otras líneas de la compañía. Por ejemplo, aportauna mayor modularidad en el tamaño de cabina y aumentala adaptabilidad de las puertas.

Con su amplia combinación de estilosy sus casi innumerables opciones de di-seño, Schindler 3300 logra crear el am-biente interior preferido por el cliente. Elconcepto Libertà permite personalizar lacabina escogiendo el techo y los coloresde la línea de decoración de Schindler. Elcliente también podrá seleccionar las bo-toneras, los espejos y los pasamanosque prefieran para conseguir la adapta-ción perfecta del ascensor con el estilodel edificio.

Schindler siempre mira a la excelen-cia, tanto en la calidad como en el servi-cio. Por ello, ha lanzado el servicio inte-gral “llave en mano” a través de su filial100% capital Schindler España, HelvetiaRehabilitaciones (www.helvetiaschin-dler.es).

Los trabajos de rehabilitación que aco-mete Helvetia Rehabilitaciones comien-zan con un estudio previo para encontrarla mejor solución para cada proyecto e in-

cluyen comodidades como la financiación de la obra en con-diciones más ventajosas que las ofertadas por el mercado.

Otra de las metas que persigue la nueva Ley es que lospropietarios de las viviendas puedan realizar obras de reha-bilitación a la vez que mejoran la eficiencia energética deledificio. El ascensor Schindler 3300 se convierte en el mejoraliado en este objetivo, al estar diseñado no solo para ser al-tamente eficiente, sino para apoyar la eficiencia energéticadel propio edificio. Este modelo consume una cantidad signi-ficativamente menor de energía, habiendo obtenido la clasi-ficación A según la norma VDI 4701.

La versión más sostenible del Schindler 3300 es el as-censor solar, que posibilita un ahorro de hasta el 50% de laenergía consumida por el modelo convencional en un año.En función de las condiciones y la disponibilidad de su fuen-te de alimentación, la luz solar, el desplazamiento de estemodelo puede llegar a ser completamente autónomo.


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