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ueridos/as compañeros/as:

El ministro de Economía yCompetitividad ha vuelto amencionar la próxima liberali-zación de los servicios profe-

sionales, en el apartado de reformas es-tructurales dedicadas a aumentar la com-petitividad, mediante el fomento de la uni-dad de mercado dentro de la descripciónsobre el Programa de Estabilidad 2012-2015, que remitirá a Bruselas próxima-mente.

Casi al mismo tiempo, la Comisión Nacional de laCompetencia –CNC-, edita el “Informe sobre los Co-legios Profesionales tras la transposición de la Direc-tiva de Servicios”, en el que recomienda al Gobiernode España, “la reforma del marco general de los ser-vicios profesionales que culmine con la delimitaciónde las reservas de actividad y de las profesiones quedeben quedar sujetas al régimen excepcional de co-legiación obligatoria”. Además, considera este Orga-nismo que la colegiación obligatoria es “una impor-tante restricción de la competencia”, instando al ac-tual Gobierno para que, “en caso de que se estimepreciso imponerla, deben justificarse razonadamentela necesidad, la proporcionalidad y la ausencia dediscriminación de tal medida”.

Desconocemos, en el momento en que escribo es-tas líneas, en qué consistirá y cómo se articulará es-ta reforma de los servicios profesionales, pero quie-ro volver a recordar a los administradores de fincasque los Colegios Territoriales y su Consejo General si-guen trabajando para que la profesión de Administra-dor de Fincas continúe siendo una profesión de cole-giación obligatoria, y éste es el principal objetivo enel que estamos inmersos desde hace ya bastantesmeses. Con el trabajo continuado y con el máximo ri-gor, no estamos escatimando esfuerzos, ni voluntad,para continuar siendo una profesión de colegiaciónobligatoria en defensa de los consumidores y usua-rios.¿Cómo debemos de responder, ante el Gobierno, losGrupos Parlamentarios y los organismos implicadosen las distintas materias que son la base de la gestiónprofesional de los administradores de fincas? Sin du-da alguna, debemos seguir en la línea de la máximacolaboración, ofreciendo propuestas a las distintasnormativas que se elaboran o la previsión de las quese puedan aprobar, así como, y esto es fundamentalpara nuestro futuro, argumentar, de forma muy sóli-da, las razones por las qué debemos de continuarsiendo una profesión colegiada. La principal de ella es

la salvaguarda de los derechos de consu-midores y usuarios. Pero tampoco debe-mos de olvidarnos que los administradoresde fincas somos responsables de la crea-ción de 37.000 puestos de trabajo, y quegeneramos la escalofriante cifra de 2.100millones de euros anuales, lo que suponeun 1,8% del valor añadido bruto de lasprofesiones colegiadas, indicando, ade-más, que el volumen anual que gestiona-mos es, como mínimo, de 37 mil millonesde euros. Estos datos, sin duda alguna, re-

quieren, por si mismos, la necesidad de permanecercomo organización de colegiación obligatoria.

Desde el punto de vista social, ¿qué ofrecemosdesde nuestros Colegios Profesionales a la sociedad?Es más, ¿qué deben de conocer sobre nuestros ser-vicios profesionales para que el Administrador delpresente y del futuro goce del prestigio necesario pa-ra que su actividad sea de la máxima excelencia? Co-mo respuesta a ambos interrogantes, me gustaríamanifestar que la colegiación no impone ninguna ba-rrera efectiva a la profesión, sino que ejerce el con-trol sobre la capacitación de los Administradores, evi-tando que ejerzan la actividad aquellos que no estánen disposición de hacerlo y sirviendo de garantía pa-ra evitar o reducir la probabilidad del intrusismo ymantener la seguridad jurídica. Por todo ello, enten-demos que somos el instrumento para garantizar elcontrol eficiente del ejercicio profesional para la me-jor defensa de los consumidores, ya que realizamosuna importante función sancionadora, mediadora yde disuasión que repercute sobre el nivel de los liti-gios.

No obstante ello, quisiera denunciar, de nuevoaquí, el grave error en el que incurriría este Gobier-no si llegase a decidir, entre las supuestas reformasestructurales, no incluir entre las profesiones de co-legiación obligatoria la nuestra, la de los administra-dores de fincas, desde cuyos Colegios Profesionales yConsejo General se vela no solo por la adecuada for-mación profesional de todos sus miembros, sino por-que el patrimonio inmobiliario privado español, y enespecial la vivienda, ese bien tan necesario y funda-mental que es un derecho de los ciudadanos, ha deestar salvaguardado, en todos sus intereses, por losprofesionales más cualificados y con la garantía de laobligatoriedad de colegiación. En los últimos 44 añosasí ha quedado suficientemente demostrado.

Recibid un abrazo.

Miguel Á. Muñoz FloresPresidente

EDITA: Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas.PRESIDENTE: Miguel Ángel Muñoz Flores.CONSEJO DE REDACCIÓN: Miguel Ángel Muñoz Flores, Marcial Tarín Vela, Pepe Gutiérrez, Reyes Caballero Caro y Carlos

Domínguez García-Vidal.DIRECTORA: Dolores Lagar Trigo.OFICINAS, REDACCIÓN : Pza. Marqués de Salamanca, 10 . 3º Izq. 28006 Madrid.

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“Administración Rústica y Urbana” no se identifica necesariamente con las opiniones expuestas en los artículos firmados”.

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QCarta del Presidente

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Revista del Consejo General de Colegios de

Administradores de Fincas

3Carta del Presidente

6Consejo General

10Noticias Colegiales

16Entrevista

LUIS DE PRADO, presidente de CEAB.

20Propiedad HorizontalLa necesaria ampliación de la afecciónreal en el régimen de Propiedad Hori-zontal y preferencia en la Ley Concursal

26Propiedad Horizontal¿Qué medidas y reparaciones urgen-tes puede adoptar directamente el Ad-ministrador sin una previa autorizaciónde la Junta?

36Arrendamientos RústicosGastos en la finca arrendada.

42Arrendamientos UrbanosLa opción de retracto en pisos y loca-les.

44Arrendamientos UrbanosArrendamientos con opción a compra.

48Jurisprudenciay Consultas

52Nuestra EditorialSelección de publicaciones de nues-tra editorial.

48Actualidaad-economia

SumarioMayo 2012

LA ACTUALIDAD DE LOS COLEGIOS PROFESIONALES

Competencia de los Colegios Profesionales, reclamaciones y quejas de los consumidores y usuarios ante la organiza-ción colegial, y cómo organizar actos colegiales han sido los temas de análisis y debate en la Jornada celebrada elpasado día dos de marzo en la sede de la CEOE, en Madrid que, organizada por el Gabinete de Estudios del Conse-jo General, estaba dirigida a los miembros de las juntas de gobierno de los colegios de administradores de fincas.

El director del Gabinete de Estudios del Consejo General, Reyes Caballero, resaltó que, “a lo largo de los últimosaños se han incrementado, considerablemente, el número de cursos ofertados a los colegiados, con una importanteasistencia a los mismos que denotan el interés profesional por la formación continuada”. Pág. 6

VICENTE MAGRO SERVETANALIZA LOS PROBLEMASQUE PLANTEA EL TURNO

DE RUEGOS Y PREGUNTASEl artículo, titulado “Problemas deri-vados de la concesión del turno deruegos y preguntas en una Junta dePropietarios”, analiza y da respuestaa distintos interrogantes sobre laaplicación de la normativa al respec-to, indicando que “resulta inadmisi-ble que en el desarrollo de la junta, ymucho menos en el turno de ruegosy preguntas, se proceda a tratar al-gún tema que no haya sido, previa-mente, incluido en el orden del día”.PÁG. 30

FÉ DE ERRATAS: En la página 8 delnúmero 159 de nuestra Revista, enla información sobre la “II JornadasJurídicas Aragonesas de PropiedadHorizontal”, la foto no se correspon-de con dicho artículo, ya que la mis-ma debería de haber acompañandoel texto de esa misma página titula-do “Curso de Formación”, que fuepatrocinado por ThyssenKrupp.

NOTA: EL ARTÍCULO “Arrendamiento conopción de compra”, de Luis Alberto Gil No-gueras, ha sido cedido por QUANTORGRUPO EDITORIAL.

FOTO DE PORTADA: CIUDAD DE BÉLGIA (FOTALIA)FOTOS: MIGUEL Á. GARCÍA COLLADO Y FOTALIA

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CONSEJO GENERAL

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JORNADA DE TRABAJO PARA MIEMBROS DE LAS JUNTAS DE GOBIERNO DE LOS COLEGIOS

LA ACTUALIDAD DE LOS COLEGIOS PROFESIONALES

Competencia de los Colegios Profesionales, reclamacio-nes y quejas de los consumidores y usuarios ante la orga-nización colegial, y cómo organizar actos colegiales, hansido los temas de análisis y debate en la jornada celebra-da el pasado día dos de marzo en la sede de la CEOE, enMadrid que, organizada por el Gabinete de Estudios delConsejo General, estaba dirigida a los miembros de lasjuntas de gobierno de los colegios de administradores defincas.

Miguel Á. Muñoz, presidente del Consejo General,procedió al acto de apertura de la jornada dando la bienve-nida, en primer lugar, a todos los asistentes, así como a losponentes Reyes Caballero –director del Gabinete de Es-tudios del Consejo General y presidente del Colegio de Ad-ministradores de Fincas de Extremadura–; Gerardo Co-rreas, consejero delegado de la Escuela Internacional deProtocolo; Ángel Ignacio Mateo y Mariano Hervás, se-cretario del Colegio de Administradores de Fincas de Ma-drid y secretario del Colegio de Administradores de Fincasde Barcelona, respectivamente; y Juan Carlos Blanco yÁlvaro Lorenzo, asesor jurídico y gerente nacional deSegmento Residencial de Prosegur.

Tras esta bienvenida, tomó la palabra Reyes Caballe-ro, que desarrolló la Ponencia “Valoración de las compe-tencias y actividades de los Colegios”, quién, además dedetallar los cometidos que les son propios como organiza-ción colegial, informó de la valoración, muy positiva, de laencuesta previa que había realizado entre los Colegios Te-rritoriales, de cuyos resultados manifestó que “a lo largo delos últimos años, los Colegios de Administradores de Fin-cas y su Consejo General han incrementado, considera-blemente, el número de cursos ofertados a los colegiados,con una importante asistencia a los mismos que denotanel interés profesional por la formación continuada. Los cur-sos impartidos han versado sobre todas las materias queinciden en la labor profesional del Administrador de Fincas,resaltando, además, el importante dato sobre el número dedenuncias o quejas presentadas antes los distintos Cole-gios Territoriales de Administradores de Fincas, cuyo esca-so tanto por ciento lleva a concluir que los administradoresrealizan muy eficazmente su trabajo”.

Miguel Á. Muñoz intervino a continuación y manifestó,en primer lugar, su agradecimiento al director del Gabine-te de Estudios del Consejo General, Reyes Caballero, por

Miguel Á. Muñoz, Mariano Hervás, Ángel I. Mateo y Reyes Caballero.


CONSEJO GENERAL

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esta jornada tan trascendente por los temas a ana-lizar, y a continuación cedió la palabra a GerardoCorreas, que impartio la Ponencia titulada “Proto-colo en la organización de actos colegiales”, expli-cando que “el protocolo sin comunicación no es na-da, ya que éste es una disciplina más de la comu-nicación y por ello forma parte de la estrategia co-mercial y de marketing, ya que los actos sirven pa-ra comunicar y siempre se realizan para obtenerbeneficios, en el caso que nos ocupa, de ImagenCorporativa. El protocolo, por tanto, no consiste,únicamente, en la organización de actos, sino queson las técnicas que se utilizan para transmitir, co-rrectamente, el objetivo previamente definido, quepuede ser la fidelización, presencia o cualquier otroque estime necesario la organización colegial”.

“Metodología de actuación en materia de recla-maciones y quejas de los Colegios” fue la ponenciaimpartida por Ángel Ignacio Mateo y Mariano Her-vás, que realizaron un exhaustivo análisis sobre elrégimen disciplinario de los Colegios Profesionales,la ventanilla única y el servicio de atención al cole-giado, usuarios y consumidores, entre otros temasanalizados.

Para Ángel Ignacio Mateo, “el fin esencial delos Colegios Profesionales es el control disciplinariodel cumplimiento, por sus colegiados, del CódigoÉtico de la Profesión correspondiente y la presta-ción, a los colegiados, de amparo colegial de su li-bertad e independencia. Actividades accesoriasque podrían considerarse coadyuvantes de su vir-tualidad serían, sin duda, la formación y la repre-sentación de la profesión ante los poderes públicosen relación con sus funciones”.

Explicó Mariano Hervás que “los Colegios Pro-fesionales no tienen como objetivo favorecer intere-ses particulares, económicos o corporativos, sinoque a través de ellos se obtienen garantías para losconsumidores y usuarios superiores a los que ofre-ce el derecho común de la competencia y, por ello,contribuimos a defender y garantizar el interés ge-neral, y muy especialmente, del mercado de los ser-vicios profesiones y de sus consumidores”

La última intervención fue la realizada por Juan CarlosBlanco y Álvaro Lorenzo, que desarrollaron la ponencia“Nuevo entorno legislativo sobre seguridad en los edificiosy protección de datos”. Al respecto, Blanco resaltó que“dentro de las funciones exclusivas de los Vigilantes deSeguridad está la de poder visionar las imágenes de lossistemas de grabación que se instalen con la finalidad deseguridad, por lo que el personal que no sea de seguridad,no estaría legalmente habilitado para poder visionar siste-mas de captación de imágenes con la finalidad de protec-ción y seguridad”.

Para Álvaro Lorenzo, el objetivo de la L.O.P.D15/1999 es “garantizar el derecho a la intimidad personaly familiar de los ciudadanos, recogido en la ConstituciónEspañola y desarrollado en la Ley Orgánica de Protecciónde Datos, ya que otorga a los titulares de los datos de ca-

rácter personal la facultad de conocer los tratamientos re-alizados de sus datos, y la capacidad para decidir sobrelos mismos, al establecer los requisitos que garantizan laseguridad de los datos personales durante la recogida, tra-tamiento, bloqueo o cancelación”.

El presidente del Consejo General, Miguel Á. Muñoz,agradeció, a continuación, a la CEOE el haberles facilitadoel salón de actos de su sede en Madrid, agradecimientoque hizo extensivo a los patrocinadores de la Jornada,Prosegur, Brokalia, Sabadell Profesional y Grupo Fran-cis Lefebvre, y dio por finalizada la misma manifestandoque los Colegios de Administradores de Fincas y su Con-sejo General estarán, siempre, al servicio de la formacióncontinuada, tanto de los colegiados/as como de los miem-bros de las juntas de gobierno a través de iniciativas comoésta.

Gerardo Correas, durante su exposición.

Juan Carlos Blanco y Álvaro Lorenzo, durante su intervención.


CONSEJO GENERAL

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PLENO DEL CONSEJO GENERAL

Aprobadas la Memoria de Secretaría y Tesorería de 2011

y los Presupuestos de 2012El Pleno del Consejo Gene-ral, reunido en su sesión deldía 23 de marzo de 2012,analizó y debatió los distin-tos puntos del Orden del Díacontenidos en la convocato-ria correspondiente, entreellos, el Informe de Presi-dencia, la aprobación de laMemoria de Secretaria y deTesorería 2011, y de los Pre-supuestos para el ejercicio2012.

Previamente al inicio dela reunión, el presidente delConsejo General, Miguel Á.Muñoz, dio la bienvenida aJosé Cerros, recientementeelegido presidente del Cole-gio de Ciudad Real, y a con-tinuación procedió a la lectu-ra del Informe de Presiden-cia, informando sobre todaslas actividades institucionales realizadas en los últi-mos meses en representación del Consejo General,y previo acuerdo de la Junta de Gobierno correspon-diente. Igualmente, hizo una exposición sobre losacuerdos alcanzados por la Junta de Gobierno, reu-nida previamente a la celebración de su Pleno, y re-feridas a la Comisión Económica, la Comisión deCenso y Control de Admisión, la Comisión de Estu-dios sobre la Reforma de la LPH y LAU, y el Gabine-te de Estudios.

Sobre las necesarias reformas de la LPH y LAU,se informó de los trabajos realizados hasta el mo-mento por dicha Comisión y de las propuestas de re-formas que la misma consideraba necesarias paraafrontar los problemas, aún no resueltos, por dichasnormativas en el campo de su aplicación.

Posteriormente, el Pleno del Consejo Generalaprobó, por unanimidad, la Memoria de Secretaria yla Memoria de Tesorería 2011, así como los Presu-puestos para 2012, también aprobados por unanimi-dad.

José Vázquez, presidente del Colegio de Valen-cia y organizador del XVII Congreso Nacional de Ad-ministradores de Fincas de Valencia, que se celebra-rá desde el día 31 de mayo al 2 de junio de 2012,

rea lizó un detallado informe sobre los avances reali-zados al respecto, resaltando, por su importancia,que los ponentes que intervendrán son del máximoreconocimiento profesional en sus distintas áreas,todas estrechamente relacionadas con la profesiónde Administrador de Fincas, en los ámbitos de másincidencia sobre la misma.

Se aprobó, así mismo, el nuevo ReglamentoElectoral para las elecciones del Consejo General,una vez que se habían introducido una serie de mo-dificaciones, informando que el proceso electoral secomenzará a partir del día 2 de junio de 2012.

Terminó la sesión tras aprobarse la firma de dis-tintos Convenios con las Entidades Orona Ascenso-res, S.A; Krata S.A. Sociedad de Tasación; y conBarclays. El objetivo de la firma de estos Conveniosde Colaboración es facilitar, a los administradores defincas, a través de sus Colegios Territoriales, el de -sarrollo más eficaz posible de su actividad.

Miguel Á. Muñoz, presidente del Consejo Gene-ral, agradeció a todos el apoyo prestado y el trabajodesarrollado y, muy especialmente, a la Junta de Go-bierno que, una vez más, había tenido cómo referen-te máximo el consolidar una profesión de futuro, co-legiada y con el reconocimiento social que, sin duda,merece.

Miembros del Pleno del Consejo General.


XVII CONGRESO NACIONAL DE ADMINISTRADORES

DE FINCAS


NOTICIAS COLEGIALES

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EXTREMADURA

II Curso Práctico sobre la Administración de Fincas

Organizado por el Colegio Territorial de Administradores deFincas de Extremadura, el día 9 de marzo se desarrolló, enCáceres, el “II Curso Práctico sobre la Administración deFincas”, con una duración lectiva de nueve horas.

Las ponencias, de contenidos eminentemente prácti-cos y todas relacionadas con el quehacer diario del Admi-nistrador, versaron sobre la “Constitución y puesta en fun-cionamiento de la comunidad de propietarios”; “El presu-puesto anual y su liquidación”; “La Junta general de propie-tarios”; “La organización en el despacho”; “La rentabilidaddel despacho”; y “Deontología profesional y responsabili-dad del Administrador”.

Los ponentes responsables del desarrollo de las mis-mas, fueron los administradores de fincas Reyes Caballe-ro, Jorge Daniel Casares, José Ignacio Lacalle, Alfon-so J. Pérez, y María Teresa Lechado, y el asesor jurídicodel Colegio de Extremadura, Francisco Manuel Luengo .La jornada se caracterizó por la gran participación de loscolegiados, que, con sus preguntas, ayudaron a centraraún más la problemática y sus posibles soluciones sobrelos temas que se habían expuesto por los ponentes.

En la clausura del curso, el presidente del Colegio deExtremadura, Reyes Caballero, valoró, muy positivamen-te, el mismo, resaltando que “el Colegio está respondien-do a uno de los fines esenciales como es la formación con-

tinuada y estamos trabajando para aumentar las materiasde este curso, ya consolidado”, para finalizar con palabrasde agradecimiento, expresando que, “en nombre de laJunta de Gobierno del Colegio quiero agradecer la colabo-ración prestada por MGS. Seguros, así como la valiosaaportación de todos los ponentes y, muy especialmente, atodos vosotros que, con vuestra presencia e interés, ha-céis posible que ya estemos pensando en la organizaciónde la próxima jornada de formación”.

Asistentes a la jornada, durante la intervención de Reyes Caballero.

CANTABRIA

Curso de Perfeccionamiento Profesional El Colegio Territorial de Cantabriadesarrolló, el pasado 16 de marzoen Santander, el Curso de Perfeccio -namiento Profesional destinado alos colegiados, que fue impartidopor Silvia García García, de "Car-bonell Formación", quien desarrollóel tema "Dirección de Juntas de Pro-pietarios: Conflicto y rompe-reunio-nes".

Silvia García explicó las técni-cas que debe de utilizar el Adminis-trador de Fincas para dirigir, con éxi-to, una junta de propietarios que,fundamentalmente, ha de estar en-caminada a solucionar los conflictosque puedan generarse entre los co-propietarios al tratar los distintospuntos del orden del día de una Jun-ta de Propietarios.

Entre las fórmulas desgranadas para que el Administra-dor de Fincas pueda alcanzar sus objetivos, García mani-

festó que eran necesarias formulaspara incentivar la participación, untratamiento adecuado y efectivo pa-ra evitar las interrupciones de aque-llos propietarios que solo pretendenreventar las reuniones y, fundamen-talmente, para la ponente es “muyimportante tener en cuenta que ca-da reunión de propietarios es unasesión de venta de un servicio in-tangible, y el comunero solo lo valo-ra cuando ve cómo actúa el Admi-nistrador de Fincas”.

Otro aspecto importante es, pa-ra Silvia García, el liderazgo quecorresponde al Administrador deFincas, que deberá coordinar la reu-nión iniciándola con unas palabrasque motiven y comprometan a tra-

bajar en firme, mostrando su mejor talante y afabilidad pa-ra responder a la demanda de satisfacción de las necesi-dades individuales de los componentes del grupo.

Alberto Ruiz-Capillas y Silvia García.


NOTICIAS COLEGIALES

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Jornada sobre la utilidad de las Redes Sociales para el Administrador de Fincas

El pasado 17 de febrero, el Colegio Profesional de Admi-nistradores de Fincas de Madrid organizó conjuntamentecon Activo Social Media una jornada monográfica sobre lasposibilidades que las nuevas plataformas de comunica-ción, concretamente las redes sociales, pueden ofrecer enel ejercicio profesional del Administrador de Fincas.

Con la colaboración de ONO y Banco Sabadell, en cu-yas instalaciones se celebró la jornada, el programa teóri-co-práctico, impartido por Carlos Mendiola, consultor deestrategia en social media y marketing digital y socio direc-tor de Activo Social Media y Jaime Izquierdo, consultor depresencia en redes sociales y presidente ejecutivo deNewMahwah, profundizó en una serie de conceptos, direc-trices y casos prácticos de utilización tendentes a alcanzarunos resultados concretos.

Mientras Mendiola centró su ponencia en analizar lasoportunidades que los despachos de administradores defincas tienen para convertirse en 2.0, como pueden ser el

posicionamiento en redes, la segmentación de clientes, laaportación de contenido de valor, la gestión de marca per-sonal y profesional, y la posibilidad de ser un referente sec-torial en redes sociales, Izquierdo explicó a los asistentescómo sacarle partido a LinkedIn, una plataforma especiali-zada en el entorno profesional, en la que nunca se debedar de alta una empresa como si fuese un perfil profesio-nal.

Para finalizar la jornada, tuvo lugar una mesa redondaque contó con la intervención de Juanjo Bueno, directorde comunicación del Colegio Profesional de Administrado-res de Fincas de Madrid; Gerardo Aragón, responsablede marketing on line de Prevent Security Systems; JoséLuis López, community manager de la Fundación La Ca-sa que Ahorra; y Luis Pernias, director de desarrollo deGrupo Viatek. Los ponentes analizaron cómo sus empre-sas e instituciones hacen uso de las redes sociales desdediferentes puntos de vista estratégicos.

MADRID

El Ayuntamiento de Las Rozas se suma al Plan Protége-T

El Ayuntamiento de Las Rozas hasido el tercer municipio de la Co-munidad de Madrid, tras Torrejónde Ardoz y Ajalvir, en sumarse alPlan Protége-T, iniciativa puestaen marcha por el Colegio Profesio-nal de Administradores de Fincasde Madrid y la empresa de seguri-dad Prevent Security Systems pa-ra posibilitar la instalación gratuitade sistemas de videovigilancia enlas comunidades de propietarios.

La firma del acuerdo de cola-boración, que tuvo lugar el pasado23 de febrero, en el Salón de Ban-deras del Ayuntamiento de LasRozas, fue formalizada por el al-calde de la localidad, José Igna-cio Fernández; el presidente del Colegio Profesional deAdministradores de Fincas de Madrid, Miguel Ángel Mu-ñoz; y la gerente de Prevent, Gricell Garrido.

El primer edil se mostró satisfecho por firmar un acuer-do que “posibilitará que 80 comunidades de propietariosde Las Rozas puedan instalar equipos de videovigilanciade manera totalmente gratuita, por cuanto estos sistemaselectrónicos de seguridad son una herramienta útil para laidentificación de posibles autores de delitos en las fincasprivadas a la vez que sirven como elemento disuasorio deactos vandálicos".

Por su parte, el presidente delColegio Profesional de Administra-dores de Fincas de Madrid, Mi-guel Ángel Muñoz, agradeció laparticipación del Ayuntamiento deLas Rozas en esta iniciativa quetiene como principal objetivo incre-mentar la seguridad en las comu-nidades de propietarios de unamanera fiable pues está respalda-da por la marca “administrador defincas, colegiado”. Y es que, “losmás de 50 administradores de fin-cas colegiados que ejercen su ac-tividad en Las Rozas serán losencargados de gestionar las ayu-das de este Plan”, añadió Muñoz.

La gerente de Prevent, GricellGarrido, manifestó que “el Plan Protége-T, que tanto éxitoestá teniendo en Torrejón de Ardoz y Ajalvir, parte de la ne-cesidad de seguridad que demandan las comunidades depropietarios y de la situación económica actual, que les di-ficulta acceder a equipos de seguridad fiables y con todotipo de garantías profesionales”. Además, “por primeravez, las comunidades de propietarios que se acojan alPlan Protége-T tendrán la posibilidad de contar con un ser-vicio de vigilancia virtual conectada a una central de alar-mas, un sistema de máxima eficacia tradicionalmente utili-zado por las entidades bancarias y organismos oficiales”.

Miguel Ángel Muñoz, presidente del Colegio Pro-fesional de Administradores de Fincas de Madrid;José Ignacio Fernández, alcalde de Las Rozas; y

Gricell Garrido, gerente de Prevent.


NOTICIAS COLEGIALES

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MÁLAGA

Una apuesta por la formación

Con esta finalidad, la Comisión de Cultura del Co-legio organiza, además de los cursos anuales, di-versas conferencias que versan sobre temas envigencia para la profesión, desayunos de trabajo oencuentros formativos que se acercan a las dife-rentes localidades de la provincia; asimismo, elColegio subvenciona proyectos de formación quese desarrollan en otras comunidades autónomas,al objeto de fomentar una mayor asistencia a losmismos por parte de los colegiados de Málaga.

Conferencia sobre instalaciones sujetas a lanormativa de seguridad industrial. En esta ponencia se expusieron las obligacionesde titulares y usuarios de las instalaciones que serigen por la normativa de seguridad industrial;desglosándose tanto los equipos como las dife-rentes instalaciones sujetas a dicha normativa: as-censores, instalaciones eléctricas de bajo consu-mo, instalaciones térmicas, instalaciones de de-tección y lucha contra incendios, gases combusti-bles o instalaciones petrolíferas.

Conferencia que analizó la Declaración Res-ponsable para apertura de piscinas. Este encuentro formativo se dedicó a la Declara-ción Responsable para apertura de piscinas. Analizándosedesde sus ámbitos más prácticos y desde las responsabi-lidades del Administrador de Fincas. Así, se trataron as-pectos como: la modificación legislativa y su ámbito deaplicación, la normativa aplicable a las declaraciones res-ponsables con la idiosincrasia específica para cada ayun-tamiento, las documentaciones administrativas y técnicasnecesarias, los 4 procedimientos diferentes para aperturasde piscinas, las responsabilidades del presidente y del ad-ministrador o los seguros de responsabilidad.

Subvención para asistencia al XVII CongresoNacional El Colegio de Málaga, con el objetivo de fomentarla asistencia por parte de los colegiados de su pro-vincia al XVII Congreso Nacional de la profesión,que se celebrará en Valencia a partir del día 1 demayo, ha acordado librar una partida presupuesta-ria para distribuir entre los colegiados que asistan.Con esta iniciativa, el Colegio busca promover laformación foránea entre sus colegiados.

Asistentes a las jornadas

Auditorías de seguimiento anual Cada año, en el primer trimestre, el Colegio de Málagaes examinado por dos auditorías externas: la de conta-bilidad –realizada por la empresa Ernst & Young– y lageneral, en la que se prepara para el análisis que rea-liza la Asociación Española de Normalización y Certifi-cación (AENOR), que lleva a cabo un seguimientoanual, como parte del Certificado de Calidad obtenidopor el Colegio de Administradores de Fincas de Mála-ga el 18 de noviembre de 2008. En la primera, se cita

al Departamento de Contabilidad al objeto de analizarexhaustivamente cada uno de los procesos contablesque se llevan a cabo en esta entidad; en la auditoríageneral se cita tanto a los trabajadores del Colegio co-mo a los diferentes miembros de la Junta de Gobiernoencargados de cada uno de los procedimientos en losque se ha dividido la prestación de servicios y activida-des colegiales y en los que cada pauta se ha realizadoy llevado a cabo en orden al sistema de calidad.


El Consejo General pone a disposición de los colegiados/as, a través de su Gabinete de Estudios, los cursos del año 2012,

que podrás solicitar a tu Colegio Territorial¡APÚNTALOS Y APUNTÁTE!

CURSOS GABINETE DE ESTUDIOS 2012✔ D. Juan Rodríguez Baeza, Administrador de Fincas.

“Contabilidad para Comunidades de Propietarios”.✔ D. Vicente Magro Servet, Presidente de la Audiencia Provincial de

Alicante. “Afectación del Real Decreto Ley 5/2012, de 5 de marzo de media-ción en asuntos civiles y mercantiles, a los Administradores de Fincasy sus Colegios. Metodología y características de aplicación del pro-cedimiento de mediación"“Problemas y soluciones que surgen en la celebración y desarrollo deuna Junta de Propietarios”.“Problemática en la redacción de las actas de las Juntas de Propie-tarios”. "La remoción del cargo de Administrador de Fincas y problemas de-rivados de la retención indebida de la documentación por el adminis-trador cesado. Vías de solución".“La responsabilidad civil del Administrador de Fincas. Sistema deaminoración de la responsabilidad penal de los Administradores deFincas por consignación de la responsabilidad civil en casos de deli-tos por imprudencia profesional”. “El proceso monitorio general de los arts. 812 a 818 de la Ley de En-juiciamiento Civil. Casuística práctica actualizada a la Jurisprudenciaactual de las Audiencias Provinciales. Sistema de reclamación dedeudas ordinario sin el privilegio del art. 21 de la Ley de PropiedadHorizontal”. “El artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal y el régimen deadopción de acuerdos. El consentimiento del propietario afectado”.“El régimen de las actividades molestas del art. 7.2 LPH”.“Actualización de criterios en Propiedad Horizontal del Tribunal Su-premo por materias”.“Ultimas reformas legales en materia de Propiedad Horizontal”.(NUEVO)

✔ D. Pepe Gutiérrez Esquerdo, Administrador de Fincas. “Cese y nombramiento del secretario-administrador: aspectos forma-les, legales, procedimentales, organizativos y sociales. (NUEVO). “Paradigmas en la administración de fincas: procedimientos y ritualesvitales” (NUEVO).“Tecnología y tendencias en la administración de fincas”“Aptitud o actitud en la administración de fincas”.

✔ Dª Silvia E. García García, Cursos Carbonell. “Atención telefónica eficaz”. “Gestión de cobros”“Técnicas de comunicación y asertividad”.“Dirección de reuniones”. “Comunicación escrita para Administradores de Fincas”."Expresión oral del Administración de Fincas en la Junta de Propieta-rios"“Técnicas de negociación para Administradores de Fincas”. “Técnicas de venta para Administradores de Fincas”. “Técnicas de venta en el sector servicios para Administradores deFincas”.

✔ D. Roberto García Carbonell, Cursos Carbonell. “Desarrollo emocional inteligente para reuniones exitosas”."Administración del tiempo".“Cómo hablar bien en público. Expresión oral persuasiva del Adminis-trador de Fincas de propietarios”. “Motivación y desarrollo del potencial en el Administrador de Fincas”.(NUEVO)

✔ D. Francisco González Palma, Abogado y Asesor Jurídico del Cole-gio Territorial de Administradores de Fincas de Málaga. “La recepción y conservación de las urbanizaciones. Las EntidadesUrbanísticas Colaboradoras de Conservación”.

“El Administrador de Fincas y los vicios constructivos”. “Supresión de Barreras Arquitectónicas y el establecimiento del ser-vicio de ascensor”.“Las obligaciones y responsabilidades del Administrador de Fincas enel régimen de Propiedad Horizontal”. (NUEVO)“La responsabilidad por daños dimanantes de las terrazas en los edi-ficios en régimen de Propiedad Horizontal”. (NUEVO)

✔ Departamento Jurídico de la Editorial SEPIN. “La impugnación de los acuerdos. Supuestos, plazos, morosidad yejecución”. "Aspectos Generales de la Ley de Propiedad Horizontal"."Aspectos Generales de la Ley de Arrendamientos Urbanos".

✔ D. Gerónimo Lozano Apolo, Dr. Ingeniero Aeronáutico y ArquitectoTécnico, Catedrático de la Universidad de Oviedo y de la UniversidadPolitécnica de Madrid. “Patología y terapéutica de las humedades en la edificación”.

✔ D. Juan Miguel Carreras Maraña, Presidente de la Audiencia Pro-vincial de Burgos "Problemas jurídicos habituales en la gestión y administración de fin-cas, soluciones concretas en la práctica y en la jurisprudencia. Unifi-cación de criterios y de actuaciones" "Criterios de actuación del administrador de fincas en la actividad dia-ria. Actas. Accesibilidad. Ascensores. Acuerdos. Régimen de mayorí-as. Últimas reformas ( Ley 26/2011).""Jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales en ma-teria de Propiedad Horizontal. Clarificación de cuestiones conflictivas.Unificación de doctrina.""La protección del honor en el ámbito de las comunidades de propie-tarios. Evitación de demandas. Actuaciones del administrador. Re-dacción de actas, diligencias y comunicaciones.""La eterna conflictividad entre locales y viviendas. Pago de cuotas.Accesibilidad. Segregaciones. Servidumbres. Salidas de humos. In-terpretación de los estatutos."“Sentencias contradictorias en las Audiencias Provinciales. Las nue-vas líneas de reforma en la legislación de propiedad horizontal”.

✔ D. Francisco José García Higuera, Administrador de Fincas.“Nuevas posibilidades de los Administradores de Fincas a través deInternet”.

✔ D. Juan Carlos Álvarez Rodríguez, Administrador de Fincas.“Planificación y control del despacho profesional del Administrador deFincas”.

✔ D. Miquel Pujols i Parramón, Ingeniero Agrónomo.“La Ley de Arrendamientos Rústicos”.

✔ Dª Ángeles Martínez Fernández, Administradora de Fincas"Organización de despachos y Marketing”.

✔ D. Jesús Flores Rodríguez, Profesor Titular de Derecho Civil de laUniversidad Rey Juan Carlos "El contrato de administración de fincas: aspectos jurídico-prácticos”.(NUEVO).“Cómo reclamar y, en su caso, ejecutar judicialmente cuotas de co-munidad sin abogado ni procurador tras la Ley 4/2011, de 24 de mar-zo”. (NUEVO)

✔ D. Jesús Luque Rodríguez, Psicólogo Social "Taller de comunicación con el cliente de la administración de fincas”.(NUEVO).“El papel de la formación continua en el aumento de la productividaden los despachos de Administradores de Fincas”. (NUEVO)

✔ D. Reyes Caballero Caro, Administrador de Fincas"Cómo afrontar los tres temas claves de la función del Administradorde Fincas: los clientes, el despacho y la Junta de Propietarios”. (NUE-VO)

GABINETE DE ESTUDIOS

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«Tenemos una gran responsabilidad no solo por los fondos económicos que manejamos, sino por laimportancia del bien que administramos»

DOLORES LAGAR TRIGO

Recientemente ha sido nombrado presidente de CEABdurante un año. ¿Cuáles son los objetivos que se hamarcado para este período de tiempo?Actualmente están siendo debatidas muchas propuestas, to-das de una gran influencia en la profesión. Entre ellas, la Di-rectiva de reconocimiento de las cualificaciones profesiona-les, la Carta Profesional Europea, la legislación anti blanqueode capitales, o la normativa sobre el uso eficiente del agua yla energía en los edificios, temas todos ellos que requieren elmáximo esfuerzo de análisis y debate por parte de los profe-sionales inmobiliarios. Por ello, tengo previsto convocar unareunión extraordinaria en septiembre para analizar en quéhemos fallado hasta el momento, es decir, qué no ha funcio-nado como esperábamos, con la intención de reprogramaraquellas actuaciones que no han conseguido los objetivos fi-jados y poder lograrlos con nuevas actuaciones.

¿Cuáles son los principales problemas a los que se en-frentan los administradores españoles y los europeos?El problema fundamental es la situación económica que traeconsigo un incremento de trabajo, pero en negativo: la ges-

tión que ya desarrollamos nos genera más trabajo como con-secuencia de la crisis económica, pero no mayor rentabilidadni mejoras profesionales. Además, nuestro sistema de reco-nocimiento profesional está cuestionado por los poderes pú-blicos, algo también común a todos los países de la UniónEuropea, y esto dificulta el desarrollo de políticas comunesconducentes a la mejora en la prestación de servicios profe-sionales y a la unificación normativa en todos los aspectosque incidan en las profesiones inmobiliarias.

Luis de Pradopresidente de CEAB

LUIS DE PRADO, PRESIDENTE DEL COLEGIO DE VIZCAYA Y REPRE-SENTANTE DEL PLENO DEL CONSEJO GENERAL EN CEPI ES, AC-TUALMENTE, PRESIDENTE DE LA CONFEDERACIÓN EUROPEA DE AD-MINISTRADORES DE BIENES –CEAB–, ORGANIZACIÓN QUE INTEGRA

A DISTINTAS ASOCIACIONES PROFESIONALES EUROPEAS Y REÚNE, ATRAVÉS DE ELLA, A LOS PROFESIONALES QUE EJERCEN SU ACTIVIDAD

DENTRO DEL SECTOR INMOBILIARIO. EL OBJETIVO FUNDAMENTAL ES

FOMENTAR EL DESARROLLO DE LAS PROFESIONES INMOBILIARIAS EN-TRE LOS ESTADOS MIEMBROS DE LA UE, EN UN MOMENTO ECONÓ-MICO Y SOCIAL EN EL QUE SE REQUIERE UNA ACTUACIÓN SÓLIDA

PROCEDENTE DE UN ÓRGANO REPRESENTATIVO A ESCALA EUROPEA,CON EL FIN DE ESTRUCTURAR Y ORIENTAR LA EVOLUCIÓN DE LOS

SERVICIOS Y LOS MERCADOS INMOBILIARIOS CON EL FIN ÚLTIMO DE

GARANTIZAR LOS DERECHOS DE CONSUMIDORES Y USUARIOS.

«La gestión que ya desarrollamos nos genera másactividad como consecuencia de la crisis económica, pero nomayor rentabilidad ni mejorasprofesionales»

ENTREVISTA


¿Cuáles son los puntos de unión y las diferenciasentre las distintas legislaciones europeas sobre laactividad profesional?Las legislaciones europeas son dispares. Lo único quetenemos en común es la Directiva de servicios, ya que laregulación de las profesiones compete a los distintos es-tados miembros de la UE. Las diferencias son notablesentre los países del norte y del sur, por ejemplo, ya queen unos no existe ningún tipo de regulación y en otros,sí. Las características normativas de cada país vienendeterminadas, fundamentalmente, por la zona geográfi-ca y el modo de ejercer profesionalmente. Tanto es asíque Italia, España o Portugal, tienen más en común en-tre sí que con otros países europeos. Como nota de es-tas similitudes, manifestar, entre otras, que en España,Italia y Portugal existe un mayor número de viviendas enpropiedad que en alquiler, mientras que en los países sa-jones es completamente distinto, además de que el mer-cado está segmentado por especializaciones: adminis-tración comercial, industrial, residencial, servicios, ect..En España, sin embargo, no existe esta especializaciónpor mercados, sino que un Administrador de Fincas ejer-ce su actividad sobre la propiedad horizontal, los arren-damientos o los servicios. Todo esto conlleva la existen-cia de una serie de barreras empresariales y legislativasque es necesario homogenizar, que es el objetivo funda-mental de la CEAB.

En la actualidad, solo la mitad de los Estados miem-bros de la UE regulan las profesiones inmobiliarias ylos reglamentos a nivel nacional son muy diversos.¿Qué problemas ocasiona esta situación a los profe-sionales de cualquier país miembro de la UE que de-cide establecerse, profesionalmente, en otro paísmiembro?Este es un problema que, aún, está sin resolver satisfac-toriamente. Las razón, además de las comentadas ante-riormente, es la permeabilidad del mercado. Pondré unejemplo. En Francia se ha eliminado la garantía financie-ra exigida para ejercer allí la profesión a través de lasdistintas asociaciones existentes por la crítica de otrospaíses europeos, entre ellos, Italia, que consideraba queesta garantía financiera obligatoria dañaba el derecho a

ejercer la profesión de ciudadanos de otros EstadosMiembros en Francia. Sin embargo, las asociacionesfrancesas consideraban vital para el ejercicio profesionaluna regulación así, que estableciera esa garantía finan-ciera para resguardar los intereses de los consumidoresy usuarios.

Teóricamente, el establecimiento libre de los ciuda-danos europeos en cualquier país miembro de la UE, esuna realidad que debería producirse sin trabas, sin obs-táculos, y para evitar situaciones como las producidasentre Francia e Italia, se deben de establecer mecanis-mos de regulación que obliguen a todos los EstadosMiembros, con el fin de solucionar los problemas queahora existen, y tengamos la capacidad de tutelar estetema y otros muchos temas de tanta importancia paralos profesionales.

Un objetivo fundamental es conseguir que los parla-mentarios europeos entiendan la importancia que laprofesión de administrador de bienes representa enun sector tan importante como es el inmobiliario.¿Qué argumentos están articulándose para que elParlamento Europeo reconozca y legisle este impor-tante sector profesional?Dentro de las propias directivas y legislaciones existenpuntos que chocan entre sí. Así, la Directiva de serviciosentra en confrontación con la Directiva de reconocimien-to de títulos y con la Directiva de competencias. Entranen colisión porque unas tienen un concepto liberalizadorde la economía y otras defienden las profesiones regula-das. Si queremos dar un nivel de profesional y queremosgarantizar a los clientes sus derechos, tendremos queformular los requisitos de acceso a la profesión en losdistintos Estados Miembros, basados en tres pilares fun-damentales: educacional, profesional y deontológico,aunque existen algunos más, por supuesto, como la ca-lidad en la prestación de los servicios.

En un contexto de desregulación profesional cre-ciente, la directiva europea sobre los servicios (Bol-kenstein) hace expresamente referencia a la impor-tancia que revisten las iniciativas de autorregulaciónpor los órganos profesionales representativos. LaDirección General del Mercado Interior confirma es-ta situación en las recientes conclusiones de su es-tudio sobre los códigos deontológicos europeos.¿Necesitamos mayor autorregulación? ¿Y sí es así,en qué aspectos?En realidad existe un Código Ético de Autorregulación yun Plan de Estudios que ya se está utilizando y practi-cando, pero necesitamos que los poderes públicos ha-gan un reconocimiento expreso y avalen estos mecanis-mos de regulación con una Directiva que los reconozcay haga posible su implantación en los distintos paísesque integran la UE.

Hace cinco años desarrollamos un programa mínimode formación para agentes inmobiliarios y administrado-res de fincas. Cincuenta centros educativos se han ad-herido al programa, integrándolo en sus planes de estu-

ENTREVISTA

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«Lo único que tenemos en común es la Directiva deServicios, ya que la regulaciónde las profesiones compete alos distintos Estados Miembrosde la UE»


ENTREVISTA

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dios. CEAB también fomenta que los estudiantes pasenun trimestre en una institución educativa extranjera, si-guiendo los estudios e incluso realizando un periodo deprácticas en empresa. Es importante aprovechar la ex-periencia de los programas actuales, consolidándolos ydesarrollándolos de común acuerdo con los socios edu-cativos del CEPI.

El Consejo General está realizando un notable esfuer-zo para mantener el requisito de la colegiación paraejercer la profesión, como forma de garantizar la ade-cuada prestación de servicios de cara a los clientes,aplicando un Código Deontológico. Muchos conside-ran que esto puede entenderse como una barrera a lalibre circulación o al establecimiento de los profesio-nales en el territorio español. ¿Qué argumentaría pa-ra contrarrestar esta corriente que demanda la libera-lización de los servicios profesionales? Con respecto a España, la problemática suscitada por latransposición de la Directiva de Servicios en el MercadoInterior al ordenamiento jurídico español, así como losesfuerzos realizados para mantener el requisito de la co-legiación para ejercer la profesión, como forma de con-trolar el ejercicio profesional y de garantizar la adecuadaprestación de servicios de cara a los clientes, aplicandoun Código Deontológico, no puede entenderse, en modoalguno, como una barrera a la libre circulación o al esta-blecimiento de los profesionales en el territorio español.Al revés. Existe una libertad de mercado total, sin limita-ciones a la competencia en nuestra profesión, siendouna profesión colegiada.

Hecha esta salvedad, manifestar que see puede ele-

gir, por lo tanto, entre un mercado ultraliberal, en el quevale todo, y ya sabemos cual es el resultado de ese sis-tema, en el que su mayor fracaso viene avalado por lafalta de mecanismos de control, o por un sistema garan-tista de los consumidores y usuarios con una perfecta re-gulación profesional. Tenemos una gran responsabili-dad, no solo por los fondos económicos que maneja-mos, sino por la importancia del bien que administramos,los inmuebles, que tienen un valor económico muy im-portante, pero también social, incluso de seguridad an-te terceros. Por ello, las profesiones como la nuestra, portodo lo anterior, han de seguir estando reguladas y seruna profesión colegiada.

Dolores Lagar TrigoAdministradora y Periodista

«Existe una libertad de mercado total, sin limitaciones a la competencia en nuestraprofesión, siendo una profesióncolegiada»


PROPIEDAD HORIZONTAL

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La necesaria ampliacion de la afeccion real en el régimen de Propiedad Horizontal

y preferencia en la Ley ConcursalSe habla en numerosas ocasiones de lanecesidad de reformar el régimen dePropiedad Horizontal actual y si bien escierto que, en determinadas cuestio-nes, podría mejorarse previo estudio delas ventajas e inconvenientes -porejemplo, la posibilidad de que las Co-

munidades tengan personalidad jurídi-ca para entrar en el tráfico jurídico,comprar y vender, etc.-, hay una cues-tión en la que al autor parece absoluta-mente necesaria esta reforma y, ade-más, con toda urgencia. Se refiere a laafección real.

DANIEL LOSCERTALES FUERTES

La situación actual en muchas comu-nidades es absolutamente precaria,me refiero a un tema tan esencial pa-ra los servicios comunes como es laeconomía, es decir, contar con losmedios oportunos para hacer frente alos gastos de la finca. Y eso pasa por-que los copropietarios paguen la cuo-ta asignada en los plazos fijados en laJunta, pues de otra manera el colapsose produce y de hecho muchos prove-edores se encuentran en la disyuntivade dejar de prestar servicios o conce-

der una mora en el cobro de sus fac-turas.

Naturalmente el problema es con-secuencia, salvo malas previsionespresupuestarias, de la alta morosidad.Pero no solo de que uno o dos veci-nos no paguen en tiempo y forma pordisconformidad con el resto de lospropietarios –hecho que siempre hasido casi normal y que de una mane-ra u otra se ha encontrado soluciónsin mayores problemas, bien por elfondo de reserva o por un ligero retra-so en los pagos–, sino en el hecho deque la mora viene del mismo promotor

que se ha quedado con varios pisos–por falta de venta en estos tiemposde crisis—o, es otros muchos casos,debido a que el deudor lo es en gene-ral y está pendiente de la ejecución hi-potecaria.

Para estas situaciones, en mu-chas ocasiones dramática, se buscansoluciones y de hecho son muchaslas consultas que recibimos de profe-sionales –especialmente administra-dores de fincas, que son los sufren lasituación de presión— buscando ayu-da en el sentido de que le podamosofrecer alguna solución legal. Y des-



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graciadamente no les damos salida,simplemente porque no existe, por lomenos en el ámbito total de la deuday tampoco cuando el deudor es unaEmpresa (generalmente la promotora)que ha tenido que presentar concursode acreedores. Vamos a analizar to-das las situaciones.

DEUDOR NORMAL Y DE ESCASADEUDA.

El art. 21 de la Ley de Propiedad Ho-rizontal, establecido por la Ley de En-juiciamiento Civil –y de ahí su aplica-ción también en Cataluña, por su raízprocesal– ha sido de gran ayuda paralas comunidades de propietarios, através del correspondiente juicio mo-nitorio, aunque a decir verdad la lenti-tud de actuación de la mayoría de losJuzgados hace que, lo que debía serun trámite fácil y sencillo, se conviertaen un complicado y tardío resultado,lo que hace que en algunas Comuni-dades se acuda ya directamente aljuicio verbal u ordinario, dependiendode la cantidad reclamada. Tambiénhay que considerar que en muchoscasos los Jueces se niegan a decretarel embargo registral del piso o localpor considerar que la pequeña (¿)deuda no merece tal concesión y quese deben buscar otros bienes del mo-roso. Esto es un grave error jurídico,pero que solo tendría solución, sin se-guridad de ganar, si se recurre la re-solución judicial a la correspondiente

Audiencia, pero entonces lo que eraun trámite sencillo y rápido se hace yalento y costoso.

En todo caso, creo que en generalsigue siendo un medio idóneo el cita-do juicio monitorio, con posibilidad decostas por la intervención de abogadoy procurador y, además, el cobro degastos de requerimiento, que no debeconfundirse con una posible minutadel profesional que redacte el mismo.

Lo que sí resulta aconsejable a lascomunidades es que cada año, cuan-do menos, aprovechando la Junta ge-neral se aprueben las deudas y seacuda con rapidez al oportuno proce-dimiento judicial, evitando así alargaren el tiempo e incrementar la cantidadadeudada, evitando en lo posibleunas situaciones similares a las que acontinuación se exponen.

RESPONSABILIDAD DEL NUEVOPROPIETARIO.

Esto ahora mismo tiene lugar, cada

día con más frecuencia, el cambio detitular del piso o local, sobre todo porla adjudicación judicial consecuenciade ejecución hipotecaria, toda vezque los deudores recalcitrantes sonen realidad unos morosos ante todossus compromisos. Y es normal queuna persona que no paga la hipoteca,no se va a preocupar de abonar losgastos de comunidad, en el fondo sa-be que su situación le llevará, tarde otemprano, a la pérdida de su propie-dad, a pesar de las buenas intencio-nes del Real Decreto 6/2012 (BO Es-tado 10 marzo), para la supuesta "da-ción de pago" y medidas complemen-tarias, aunque para casos muy espe-ciales.

Y aquí es donde entra ya la nece-sidad de reformar el actual art. 9.1.e)de la Ley de Propiedad Horizontal (yel art. 553.5 del CCCatalán) donde sefija la “afección real” en el año actualy el anterior, aclarando de entradaque la fecha a tener en cuenta es lade la propia escritura de compraventay, en casos de ejecución judicial, se-gún unánime jurisprudencia, la del au-to de adjudicación.

Pues bien, se haga cargo un ter-cero o la propia entidad bancaria, lonormal es que haya deudas de comu-nidad anteriores al periodo antesmencionado, las cuales solo se pue-den reclamar al primitivo propietariodeudor, el cual, casi siempre, se des-conoce su paradero y, sobre todo, quela situación de insolvencia es la carac-

«La mora viene del mismo pro-motor que se ha quedado con

varios pisos –por falta de ventaen estos tiempos de crisis—o,es otros muchos casos, debidoa que el deudor lo es en gene-ral y está pendiente de la eje-

cución hipotecaria»


terística común. Lo triste es que notiene solución jurídica ni material, qui-zás cabría una tercería, pero el asun-to es complicado y muy costoso. Tam-poco ha resultado la obligación depresentar certificado de deudas en lacompra-venta notarial (en el Juzgadoni siquiera se pide por nadie), pues,aparte de que en la mayor parte de loscasos uno y otro renuncian a dichacertificación, aunque en ese docu-mento figurara unas deudas superio-res al año actual y anterior, solo laaceptación expresa del comprador se-ría una obligación para éste, es decir,no es suficiente el mero conocimiento.

Esta situación lleva consigo a quela comunidad pierda dinero, esto es,deje de cobrar cuotas que el anteriorpropietario debía, algo que se producecon frecuencia ante la impotencia delos demás vecinos, que tendrán quesubsanar estas pérdidas, toda vez queel nuevo titular del piso o local, porcompra o adjudicación (y mucho mássi son entidades financieras) solo estádispuesto a pagar, sin prisas, el añoactual y el anterior, conforme la afec-ción real antes mencionada.

El Gobierno, como antes se ha in-dicado, acaba de publicar ciertas me-didas a favor de determinados grupossociales que no puedan pagar la hipo-teca, cosa que puede ser buena, peropor la misma razón debe tener encuenta la situación que, sobre todo enestos tiempos de crisis, está llevandoa muchas comunidades a una situa-ción dramática. La solución es fácil,simplemente ampliar la repetida afec-ción real a, cuando menos, tres años,incluso cuatro, porque sería el mismoplazo que tiene la deuda fiscal y, ade-más, el nuevo propietario sería muyconsciente de esta obligación a la ho-ra de comprar o adjudicarse un bien,lo que, por otra parte, haría coincidirlas normas actuales de “afección re-

al”, con lo que dispone el art. 670.5 dela Ley Enjuiciamiento Civil, por lo me-nos cuando se trata de adjudicaciónhipotecaria.

DEUDOR EN CONCURSO DEACREEDORES.

Para colmo la famosa “afección real”no funciona cuando se produce unConcurso de Acreedores, por lo me-nos así lo entiende prácticamente to-da la doctrina, (ver Encuesta SEPIN,Cuaderno de PH nº 300,SP/DOCT/4089), toda vez que la LeyConcursal 22/2003, reformada por laLey 38/2011. Se basan en la Disposi-ción Final Primera, reformando el art.1921 del Código Civil, dando prefe-rencia siempre a los créditos conse-cuencia de la propia Ley Concursal,con lo cual la remisión que hace el art.9.1.e) de la LPH al art. 1923 del cita-do CC deja de tener eficacia, aunqueen realidad en la práctica era de pocautilidad.

Los arts. 89, 90 y 91 de la LeyConcursal, reiteran la preferencia deesta norma jurídica, de tal maneraque el art. 89.2 establece de formaclara que "no se admitirá en el concur-so ningún privilegio o preferencia que


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«Sigue siendo un medio idóneoel citado juicio monitorio, conposibilidad de costas por la in-

tervención de abogado y procurador y, además, el

cobro de gastos de requerimiento, que no debeconfundirse con una posibleminuta del profesional que

redacte el mismo»



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no esté reconocido en esta Ley". Por lo tanto, al nofigurar en estos preceptos para nada la "afección re-al", es evidente que no puede aplicarse cuando seproduce el Concurso de Acreedores.

Necesitamos, por lo tanto, que no solo se amplíeel plazo de garantía real, sino que se aplique a todoslos supuestos, incluido el Concurso de Acreedores,que si antes era solo para situaciones excepcionalesde las empresas, ahora es bastante normal que,desgraciadamente, tengan que acudir muchas so-ciedades y personas, entre ellas aquellas que tienenuno o varios pisos o locales o garajes en una comu-nidad de propietarios. Lo cierto es que cada día haymás promotoras en Concurso de Acreedores y sonentidades que han caído en esta situación precisa-mente por falta de venta de promociones inmobilia-rias, lo que lleva consigo una deuda considerablecon la correspondiente urbanización o finca, en mu-chos casos realmente insostenible y que lleva a di-chas comunidades a situaciones excepcionales ycargas realmente inasumibles, sobre todo porque lasolución no se presenta a corto plazo. Y para colmo,si al final del Concurso (pasados algunos años) el pi-so, local, garaje, etc., se lo queda un tercero, solopagará la afección real del año actual y del anterior.Todo lo precedente es pérdida para la comunidad, loque es lo mismo tener que pagar el resto de propie-tarios, por una situación que no han propiciado, a laque son ajenos, pero que desgraciadamente debenafrontar económicamente.

En consecuencia, la otra reforma a estos efectosnecesaria, es que en la normativa de la Ley Concur-sal se haga constar que la “afección real” de la pro-piedad horizontal es crédito preferente, naturalmen-te en los nuevos plazos que antes se han citado.

En definitiva, que no podemos aportar ahora so-luciones a este grave problema, solo pedir las refor-mas legales antes expuestas, animando a todos (in-cluidos Colegios y Corporaciones) a que hagan lomismo, evitando las situaciones dramáticas que ac-tualmente se producen en muchas comunidades depropietarios, que suponen que terceros tengan quehacer frente a deudas de otros, en las que no han te-nido arte ni parte.

En efecto, en cuanto a la interposición de la de-manda el precepto prevé que se dirija contra el pro-pietario y, en su caso, ocupantes; mientras que en lasentencia, si ésta fuera condenatoria, podrá impo-nerse a propietarios y no propietarios, con diversocontenido. De todo lo cual cabe deducir que, o bien,ocupante y no propietario son términos coincidentes,o que no todo ocupante coincide con la categoria deno propietario, por lo que en el supuesto de imponér-sele condena, sería en calidad de propietario.

Daniel Loscertales FuertesAbogado. Presidente SEPIN



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¿Qué medidas y reparaciones urgentes puedeadoptar directamente el Administrador sin

una previa autorización de la Junta?

JESÚS FLORES RODRÍGUEZ

Para la corrección de dichas activida-des dañosas y/o molestas, la LPHcreó el procedimiento específico dela acción de cesación de dicha inmi-sión, con la consiguiente indemniza-ción por los daños causados.

La Sentencia, continua refiriéndo-se el citado artículo, si fuere estimato-ria, podrá disponer, además de la ce-sación definitiva de la actividad prohi-bida y la indemnización de daños, laprivación del derecho al uso de la vi-vienda o local por tiempo no superiora tres años, en función de la gravedadde la infracción y de los perjuicios.Ahora bien, a la vista de lo dispuestoen el artículo 20.c) de la Ley de Pro-piedad Horizontal, sin una especialautorización de la Junta, el Adminis-trador solo podrá ejecutar material-mente las obras de reparación ordina-rias previstas en el presupuesto apro-bado por aquélla –en realidad, esaautorización ya se concedió al apro-bar el presupuesto–, y las reparacio-nes o medidas urgentes, que podrádisponer directamente, poniéndolasen conocimiento inmediato del presi-dente de la comunidad o de los pro-pietarios.

Para el resto de obras, general-mente de carácter extraordinario, de-berá contar un previo acuerdo de laAsamblea [art. 14.c) LPH].

A este respecto, resulta interesan-te la SAP de Pontevedra de 1 de fe-brero de 2007 (EDJ 2007, 14625),que intenta diferenciar actuacionesordinarias y urgentes o necesarias.En efecto, “El Administrador puede y

debe acometer unilateralmente tantoaquellas actuaciones y medidas queexijan la gestión y administración or-dinaria de la comunidad –cambiaruna bombilla, reponer o revisar losaparatos extintores, reparar una ce-rradura estropeada, garantizar la revi-sión periódica del ascensor y el fun-cionamiento correcto de los servicios,avisar en caso de avería del elevadoro del sistema de calefacción…–, co-mo aquellas que, yendo más allá de

la mera conservación y mantenimien-to, reúnen tres notas, a saber, tienencarácter urgente –lo que se identificacon la necesidad perentoria de resol-ver una situación que entraña peligropara las personas o las cosas-, no re-sultan desproporcionadas en relacióncon el contenido y límites del manda-to en virtud del cual actúan, y, final-mente, no infringen instrucciones ex-presas de la comunidad”. De estemodo, la premura, la proporcionali-dad y la ausencia de una instrucciónde la Junta en un sentido diferente,constituyen los presupuestos necesa-rios de cualquier disposición urgentedel Administrador.

REFORMA DE LA LPH

Aunque el Administrador conserva unpoder decisorio en relación con laejecución de las obras de carácter ur-gente en los elementos e instalacio-

«El artículo 20.c) parece con-ceder una opción al Adminis-trador, que podría elegir entrecomunicar el hecho inmediata-mente al presidente o informar,en su caso, a los comuneros»

Compete al Administrador, en cumpli-miento del mandato contenido en elartículo 10.1 de la Ley de PropiedadHorizontal, llevar a buen fin la volun-tad de la comunidad en lo que con-cierne al deber de mantener las con-diciones necesarias de habitabilidad,seguridad y conservación del edificio.

Por ello que el artículo 20.c) disponeque “corresponde al Administradoratender a la conservación y entreteni-miento de la casa, disponiendo las re-paraciones y medidas que resulten ur-gentes, dando inmediata cuenta deellas al Presidente o, en su caso, a lospropietarios” .



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nes comunes, la reforma introducidaen la Ley de Propiedad Horizontal porla ley 8/1999, de 6 de abril, así comola publicación de la Ley 5/2006, de 10de mayo, del Libro V del Código Civilde Cataluña, han potenciado las fa-cultades decisorias de la Junta depropietarios o del Presidente en loque se refiere a la disposición de lasobras de conservación ordinarias, fa-cultades que hasta el momento de lareforma se encontraban tradicional-mente incluidas en la esfera de lospoderes típicos del Administrador,restringiéndolas a las absolutamentenecesarias, y sujetando sus decisio-nes a la inmediata puesta en conoci-miento del Presiente o de la Junta,para que esta última las ratifique uobre en un sentido diferente. Efecti-vamente, el artículo 18.3 de la Ley dePropiedad Horizontal establecía`, en-tre las obligaciones del Administrador,desde su originaria redacción en1960 y hasta la reforma de 1999, la

de “Atender a la conservación y en-tretenimiento de la casa, disponiendolas reparaciones ordinarias, y encuanto a las extraordinarias, adoptarlas medidas urgentes, dando inme-diata cuenta a la Junta o, en su caso,a los propietarios”.

Dicho esto, el Administrador estaráfacultado para adoptar las “reparacio-

nes y medidas que resulten urgentes”necesarias para la conservación deledificio [art. 20.c) LPH], como unacompetencia que emana directamentede la Ley, que, incluso, le permitiríacontratar directamente con terceros,por lo que dicha actividad entraña cla-ramente la capacidad de representa-ción de la comunidad en esas situacio-nes. En esta dirección, debe recordar-se que el artículo 3 de la Ley 38/1999,de 5 de noviembre, de Ordenación dela Edificación se refiere a los requisitosbásicos que debe cumplir toda edifica-ción: funcionalidad, seguridad y habita-bilidad. Ciertamente, este preceptopueden servir para interpretar el con-cepto de “reparación” contenido en elartículo 20.c) de la Ley de PropiedadHorizontal, aunque éste, en realidad,tiene un significado mucho más am-plio. Ahora bien, estas medidas debenser sometidas o no a posterior ratifica-ción o control. Así, el carácter de ur-gencia se desprenderá de los elemen-

«El Administrador solo podráejecutar materialmente las

obras de reparación ordinariasprevistas en el presupuesto

aprobado por aquélla, y las re-paraciones o medidas urgentes,

que podrá disponer directa-mente, poniéndolas en conoci-miento inmediato del presiden-

te de la comunidad o de lospropietarios»



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tos objetivos que concurran en cadacaso. La jurisprudencia menor se ha in-clinado en el sentido de que tal apre-ciación de la urgencia corresponde a lapropia Junta (SAP Asturias de 22 de ju-nio de 2007; EDJ 2007, 219910).

COMUNICACIÓN AL PRESIDENTE

Del precepto se desprende, sin duda,el deseo de que el ejercicio de estafunción, por excepcional, quede some-tido a un control posterior, pero sin in-dicar en qué debe consistir precisa-mente este examen de lo ejecutado,salvo informar al presidente o a lospropietarios. A este respecto, el artícu-lo 20.c) parece conceder una opción alAdministrador, que podría elegir, entrecomunicar el hecho inmediatamente alPresidente o informar, en su caso, alos comuneros. Esta última opción pa-rece estar pensada para aquellos ca-sos en que la decisión adoptada tienecierta envergadura o gravedad, por loque sería preciso convocar una Juntade propietarios al efecto en la que po-der tomar conocimiento de la cuestióny adoptar una decisión al respecto [art.14.c) LPH]. Como dice dicho preceptola Junta deberá “ser informada de lasmedidas urgentes adoptadas por elAdministrador de conformidad con lodispuesto en el artículo 20.c)”.

Ahora bien, el hecho de que esaJunta se haya convocado significaráque el presidente ya ha sido informa-do de la obra o medida adoptada,pues no hay que olvidar que corres-ponde al presidente convocar la Jun-ta, a no ser que la convocatoria la ha-

ga el veinticinco por ciento de los pro-pietarios, o propietarios que represen-ten el veinticinco por ciento de lascuotas de participación (art. 16.2LPH). En nuestra opinión, dicha co-municación –que deberá dirigirse obli-gatoriamente al presidente-, tiene uncarácter meramente informativo, porlo que la convocatoria de esa Juntaserá una potestad del presidente queadoptará una decisión sobre la mismaa la vista de la entidad del problema.

De hecho, el Administrador podríahaberse extralimitado en sus funcio-nes, lo que justificaría la intervenciónde la asamblea a los efectos de la ra-tificación de dicha gestión en cuantoal exceso, o su rechazo, pues en estecaso el Administrador respondería ensu propio nombre si obró de mala fe.

DERECHO DE PROPIEDAD HORI-ZONTAL CATALÁN

En cuanto a lo que dice el Derecho dePropiedad Horizontal Catalán sobreesta cuestión, el artículo 553.28.1.e)del Libro V del Código Civil de Cata-luña ha añadido, entre las funcionesdel Administrador, la de “decidir laejecución de las obras de conserva-ción y reparación de carácter urgente,de todo lo cual debe dar cuenta inme-diatamente a la presidencia”.

En realidad, dicho precepto repro-duce lo dispuesto en el artículo 20.c)de la Ley de Propiedad Horizontal, sibien el artículo 553.28.1.f)] añade en-tre sus obligaciones, como novedad,la de “pagar, con autorización de lapresidencia, los gastos de carácter ur-

gente que pueden correr a cargo delfondo de reserva”. Ahora bien, este úl-timo precepto introduce un artificiososistema de doble control –propio másbien de un sistema de administraciónconjunta o mancomunada– sobre ladisposición de los ya de por sí exiguosfondos de reserva, que tiene lugar, enun primer momento, al informar al pre-

sidente (dación de cuenta) y, en unmomento posterior, como presupues-to de la realización del pago, exigien-do al respecto la autorización deaquél. El resto de pagos realizados enejecución de acuerdos de obras ordi-narias presupuestadas no quedaránsometidos a dicho control [art.553.18.d)], salvo que se encuentrendispuestos por la Junta.

Jesús Flores RodríguezProfesor Titular de Derecho civil.

Universidad Rey Juan Carlos

«El artículo 553.28.1.e) del Libro V del Código Civil de

Cataluña ha añadido, entre lasfunciones del Administrador, lade “decidir la ejecución de las

obras de conservación y reparación de carácter

urgente, de todo lo cual debedar cuenta inmediatamente a

la presidencia»


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INFORME VICENTE MAGRO SERVET

PROBLEMAS DERIVADOS DE LA CONCESIÓNDEL TURNO DE RUEGOS Y PREGUNTAS EN

UNA JUNTA DE PROPIETARIOS

Sometemos a examen un tema de interés práctico en el derecho de la PropiedadHorizontal, centrado en los problemas que existen en la celebración de las juntas

de propietarios cuando los comuneros reclaman el debate de temas que no sehan incluido en el orden del día y pretenden “inventar” una fórmula que no constaen la Ley de Propiedad Horizontal para extender el contenido de la junta a temas

y materias que no estaban previstos “ab initio”.

VICENTE MAGRO SERVET

Y al final, estas situaciones vienen deunas prácticas consentidas a lo largodel tiempo que no estaban reflejadas enla LPH, pero que las buenas relacionesque existían en una comunidad de veci-nos en condiciones de buena vecindadpermitían tratar sobre diversas cuestio-nes, aunque no fueran objeto de acuer-do al final por estar, eso sí, vetado por elart. 19 LPH.

Nótese, así, que ha existido esta costumbre pero queno estaba amparada en normal legal alguna. Bajo estaperspectiva, los administradores de fincas suelen conce-der, al finalizar la junta, un turno de ruegos y preguntas pa-

ra que se expongan distintas cuestio-nes. Ahora bien, ¿es esto correcto? ¿Sedebería suprimir el turno de ruegos ypreguntas? ¿De dónde procede la fija-ción del orden del día?

La fijación de los temas que van aser objeto de examen se hacen constarde forma obligatoria en la convocatoria.Bajo ningún concepto, y con las conse-cuencias de la sanción de nulidad, pue-den adoptarse acuerdos que no se ha-

yan incluido en la convocatoria en el orden del día. Estospuntos del orden del día que constan en la convocatoriapueden proceder de distintas fuentes:✦ A propuesta del presidente que fija el orden del día queestime procedente.

«El Administrador de Fincasdebe insistir en todas las

cuestiones formales que rodeanla LPH para evitar que la actividad de la comunidad

se pueda resentir por defectosen este ámbito»


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✦ Por propuestas del Administrador de Fincas al presi-dente en base a lo dispuesto en el art. 20, c) LPH por en-tender que determinadas obras de conservación y mante-nimiento de la comunidad deben adoptarse en la junta depropietarios, siendo las de carácter urgente de su exclusi-va decisión por la propia urgencia de las mismas y sin ne-cesidad de esperar a que las juntas las aprueben. En to-do caso se puede dar cuenta de las obras urgentes reali-zadas, pero es la propia urgencia la que requiere de unarápida y pronta intervención.✦ A petición de un propietario que por la vía del art.16.2.2º párrafo LPH solicita que se incluya un punto en elorden del día.

Pero debemos dejar claro que aunque los comunerosinsten al presidente o al Administrador de Fincas para que,tras el debate y adopción de acuerdos, se incluya en el de-bate algún tema bajo el paraguas de los ruegos y pregun-tas, hay que destacar que ello es absolutamente inviable,bajo sanción de nulidad de lo que allí se acuerde.

En el mundo de la Propiedad Horizontal es preciso ob-servar con detenimiento los aspectos formales de toda laactividad que en el seno de una comunidad desarrollan losadministradores de fincas que, como expertos y cualifica-dos profesionales, deben adoptar todas las medidas con-templadas en la legislación, a fin de evitar que la ausenciade estos aspectos formales determine la nulidad de todaslas actuaciones realizadas en la comunidad de propieta-rios que estén relacionadas con el concreto acto formal.

En consecuencia, el profesional Administrador de Fin-cas y el abogado especialista en Propiedad Horizontalque pueda asesorar a estas comunidades de propietariosdeben insistir en todas las cuestiones formales que rode-an la LPH para evitar que la actividad de la comunidad sepueda resentir por defectos en este ámbito.

EL ORDEN DEL DÍA SE FIJA DE ANTEMANO Y QUEDACERRADO AL INICIO DE LA JUNTA

En el art. 16.2 de la LPH se recoge la obligatoriedadde informar con detalle a los comuneros de cuáles son lospuntos a tratar en las Juntas de propietarios que se cele-bren en la Comunidad y que, como establece el apartado1º del citado precepto, serán de una al año, al menos.

La referencia a la obligatoriedad de la inclusión en laconvocatoria de los asuntos a tratar obliga al Administra-dor de Fincas a poner en práctica la convocatoria de lajunta de propietarios como verdadero ejecutor de las de-cisiones que en esta materia competen al presidente de lacomunidad por disposición del art. 16.1 LPH. En el casode que el Presidente no pueda realizar la convocatoria lopodría hacer el vicepresidente, ya que el art. 13.4, párra-fo 2º LPH así lo admite.

Pues bien, debemos recordar que resulta inadmisibleque en el desarrollo de la junta, y mucho menos en el tur-no de ruegos y preguntas, se proceda a tratar algún temaque no ha sido previamente incluido en el orden del día.Nótese que puede ocurrir que los comuneros que se en-cuentren presentes quieran someter a una votación previae interna en la propia junta si se trata en ese momento deun determinado extremo, confundiendo esta opción con loque se denominan las juntas extraordinarias universalesque surgen de repente cuando todos los miembros de una

Consejos para trasladar a los comuneros en cuanto al sistema

de “ruegos y preguntas”

De todos modos, al objeto de que el planteamiento deestas cuestiones por parte de algunos comuneros nodé lugar a problemas en el funcionamiento de la jun-ta, sería muy positivo -aunque no sea exigible legal-mente-, que en la convocatoria de las juntas se hagaconstar que solo se podrán debatir y votar en la jun-ta los puntos que se han incluido con carácter previoen el orden del día, siendo inadmisible que por la víade los “ruegos y preguntas” se formulen temas no in-cluidos en el orden del día con carácter previo. Qui-zás, con esta advertencia, aunque no exigible, no sur-girán problemas por parte de algunos propietariosque desconozcan esta prohibición y que insistan ensometer a debate alguna materia que no estaba pre-vista en el orden del día.

Pero es que, por otro lado, lo que se recomenda-ría es que el turno de ruegos y preguntas fuera algodejado al margen de la junta de propietarios. Es de-cir, un periodo que quedaría una vez cerrada la juntay en el que los propietarios podrían quedarse entreellos a tratar temas internos de la comunidad, peroque al no haber sido incluidos en el orden del día nopuede ser objeto de acuerdo. Con mayor concreciónpodría el Administrador de Fincas comunicar que seausenta de la reunión al haber concluido la junta, yaque las cuestiones que se traten quedan en la esferainterna de la comunidad y que, en todo caso, podríanser trasladadas por el presidente si se tratara algúntema que les afecta.

En algún caso incluso se han tratado en el turnode ruegos y preguntas propuestas para cesar al Ad-ministrador de Fincas, lo que solo puede hacerse deforma sorpresiva y sin constar en el orden del día enel derecho de la propiedad horizontal de Cataluña porpermitirlo la Ley 5/2006, de 10 de mayo del Parlamen-to de Cataluña. Pero en la LPH no se admite esta op-ción, salvo que se tratara de una junta universal porconcurrir todos los comuneros, en cuyo caso sí quees posible, lo que podría darse en comunidades pe-queñas en las que hubieran asistido todos los comu-neros.

Por ello, al no estar expresamente contempladoen la LPH fácil sería comenzar por ir desterrando es-ta práctica, al menos con la presencia del Administra-dor de Fincas, ya que en muchos casos son los queretrasan la conclusión de una junta y hacen que seadifícil la conciliación de la vida laboral y familiar en elcolectivo de los administradores de fincas, dado quela mayoría de las prolongaciones de las juntas tienesu razón de ser en debates en turno de ruegos y pre-guntas que no llevan, legalmente, a ningún sitio.

«Bajo ningún concepto, y con las consecuen-cias de la sanción de nulidad, pueden adoptar-

se acuerdos que no se hayan incluido en laconvocatoria en el orden del día»



comunidad de bienes o sociedad se reúnen y sin quesea necesario una previa convocatoria se deciden aproceder a la celebración de una junta.

Sin embargo, en estos casos nos encontramos conuna junta de propietarios debidamente convocada enforma y que en el desarrollo de la misma surge de re-pente la petición de que se trate de algún punto no in-cluido en el orden del día. En estos casos hay que po-ner de manifiesto a los comuneros que estos no tienenlegitimación para decidir sobre el sometimiento a de-bate y votación de ningún punto no incluido en el or-den del día. No pueden votar sobre algo sobre lo queno tienen poder de decisión, ya que esta opción cadu-có en el momento en que se procedía a la convocato-ria de la junta. Recordemos que hemos visto, anterior-mente, que si algún comunero quería tratar en la jun-ta algún punto tuvo ocasión de hacer uso de lo dis-puesto en el art. 16.2. 2º párrafo LPH, por lo que si nolo hizo en su momento no puede, en plena junta, plan-tear una petición cuya posibilidad precluyó con la pro-pia convocatoria de la junta.

NO ES OBLIGATORIO HACER CONSTAR EN EL AC-TA LAS OBSERVACIONES DE LOS COMUNEROS

Además de no incluir en el acta el sistema de “ruegosy preguntas”, tampoco deben hacerse constar en el actalas observaciones que realicen los comuneros con res-pecto a cualquier tema. Así, ni se deben tratar temas aje-nos al orden del día, y mucho menos hacer constar en elacta las observaciones que se hagan, ya que no formanparte del acta. Los administradoresde fincas colegiados se encuentran,por ello, en una situación difícil cuan-do tratan de aplicar la normativa pre-vista en la LPH y en algunos supues-tos no existe base legal para negarpeticiones que son planteadas por loscomuneros, pero que el sentido co-mún es el que acaba de ofrecer larespuesta y el tema que ahora trae-mos a colación tiene mucho que vercon esta cuestión.

Así, es un problema rechazar a al-gunos comuneros comentarios que solicitan que se in-cluyan en el acta de la junta de propietarios, ya que ni loampara la norma y puede extender de forma innecesariala conclusión de la junta. Pero en el derecho de la pro-piedad horizontal debemos aplicar la norma y si esta norecoge la figura de los “ruegos y preguntas” ni que cons-ten en acta aspectos no previstos en el art. 19 LPH, asídebe hacerse.

En primer lugar, hay que señalar que la LPH contem-pla en el art. 19.2,F) que lo que se debe incluir en el ac-ta son los acuerdos adoptados con indicación de los quehubieren votado a favor y en contra, pero solo si fuere re-levante para la validez del acuerdo, así como las cuotasde participación, lo que es fundamental para conocer laaprobación, o no, de los puntos incluidos en el orden deldía en cuanto a los supuestos que requieren de “quórum”específico en el art. 17 LPH. Pero respecto a la inclusiónde los que votan en contra entendemos que es precisoque así se haga siempre, y ello aunque no se pueda ca-lificar como “relevante para la validez del acuerdo”, ya

que la vía del art. 18.2 LPH para que se pueda formali-zar la impugnación del acuerdo exige la constancia delvoto negativo y que se haya salvado el voto.

VOTO NEGATIVO DEL COMUNERO

Esta referencia al voto negativo como presupuestoque le legitima al comunero para poder impugnar, solopuede verificarse en virtud de la constancia en el acta deque un comunero que asistió a la junta votó en contra, ya

que si asistió a la misma y desea im-pugnar debe acreditar que votó encontra, ya que en caso contrario noestá legitimado para impugnar losacuerdos. Además, en caso de impug-narlos y no poder acreditar el comune-ro que votó en contra, la comunidadpodría contestar la demanda impug-nando la legitimación de este para po-der plantear la acción de impugna-ción. Las únicas observaciones de loscomuneros que deberían constar en elacta serían las dirigidas a cubrir la

obligación de quién vota en contra de la aprobación delacuerdo de que debe “salvar el voto”, y esta fórmula exigi-ría que de alguna manera pudiera explicar por qué vota ensentido negativo, por lo que esta observación sí que debeformar parte integrante del acta, por cuanto ello es lo quele legitima luego para verificar la impugnación del acuerdo.

Pero lo que suele dar lugar a mayores problemas sonlas peticiones de comuneros que, aparte de la obligato-ria constancia de los votos negativos para la finalidadprocesal antes indicada, solicitan al Administrador deFincas que hagan constar en el acta determinadas ob-servaciones que ellos entienden que son importantes. Eneste punto debemos indicar varias cosas.

En primer lugar, la LPH no admite, en precepto algu-no, que se puedan hacer constar las observaciones decomuneros. Hay que hacer referencia a los acuerdos na-da más, por lo que hay que negarse a incluir una carta uopinión al margen del contenido propio, ya que no esparte del acta. El propietario, lo que podría hacer es inte-resar que ese punto se trate en una junta o interesar una

«Resulta inadmisible que en eldesarrollo de la junta, y muchomenos en el turno de ruegos ypreguntas, se proceda a tratar

algún tema que no ha sidopreviamente incluido en el

orden del día»

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por la vía del art. 16.2 LPH. En efecto, hay comuneros quesolicitan que se incluyan como anexo al acta cartas queellos dirigen a la junta rectora u observaciones a los acuer-dos, o peticiones de que se traten en ese momento deter-minados puntos en el orden del día. A este respecto hayque recordar que estas cuestiones no se deben incluir en elacta en modo alguno, ya que no existe cobertura legal quehabilite su inclusión. Pero es que lo más importante es queno tiene repercusión positiva alguna ni para el comunero nipara la comunidad que tales observaciones, cartas o escri-tos consten en el acta, ya que para nada sirve y la virtuali-dad de su aportación tendría que tener efectos jurídicos enalgún sentido para que fuera viable su aportación al acta.

GRABACIÓN, EN VÍDEO, DE LAS JUNTAS.

Cierto, por otro lado, que en algunas ocasiones debe ser lapsicología del Administrador de Fincas la que determine elcauce más apropiado que debe adoptarse en cada caso, yaque aunque no exista cobertura legal para la inclusión en elacta de escritos, observaciones o cartas, es verdad que enalgunos casos resulta más cómodo para el Administrador deFincas su adición que su exclusión. Sin embargo, esta víaacaba determinando que sean los propietarios los que disci-plinan el régimen de propiedad horizontal si se opta por elcamino de la comodidad frente al de la legalidad.

Los administradores de fincas se están perjudicando ensu trabajo diario, por ello, de una defectuosa redacción delart. 19 LPH, ya que la redacción del acta es una de las ac-tividades con mayor trascendencia en el trabajo diario delos administradores de fincas, y no puede acabar convir-tiéndose este documento en un cúmulo de observaciones,cartas o escritos que para nada sirven; incluso, a la hora deenviar el acta a los ausentes deberán hacerse copias de lascartas o escritos que se desean hacer constar como anexoal acta, lo que es inviable.

Respecto a la constancia de quejas de comuneros quesuelen ser habituales para que se incluya en acta determi-nados temas que no estaban previstos en el orden del díadebe recordarse a estos comuneros que ello no es posiblepor vetarlo el art. 16.2 LPH.

Una solución para evitar estos problemas sería la de lagrabación en video de las juntas para que los comuneros seconvencieran que sus observaciones quedan reflejadas enun formato de grabación, que aunque en el fondo tampocotiene ninguna virtualidad legal sí que al menos contenta la

postura reiterada de algún comunero que desea que su ob-servación tenga su reflejo de alguna manera.

POSIBILIDAD DE SUPRIMIR EL TURNO DE RUEGOS YPREGUNTAS.

Ante esta situación, lo procedente sería empezar por ex-cluir el turno de ruegos y preguntas en la celebración de lasjuntas de propietarios para ir acabando con una costumbreno avalada por la LPH y que, como hemos señalado, solosirve para prolongar, innecesariamente, las juntas de pro-pietarios, obligando a que permanezca el profesional Admi-nistrador de Fincas en la sede del lugar donde se celebró lajunta sin que tenga sentido profesional y legal su presencia.Ello es así, porque no podría hacer constar en el acta lo queallí se comentara, ni aunque los comuneros se lo solicita-ran, ya que no tiene ningún efecto ni consecuencia jurídicalo que allí se haga constar. Hasta la fecha se ha seguidohaciendo como una especie de concesión a los comuneros,pero resulta que al haberse convertido en una costumbre,los comuneros aprovechan este momento para plantear te-mas no previstos, exigen, además, que consten sus co-

mentarios en el acta, en algún caso se solicita, de forma ile-gal, que se traten temas y que se adopten acuerdos, bajoel arma de la ignorancia o el atrevimiento de la mayoría. Porello, ni aun con el respaldo de una mayoría, por muy cuali-ficada que esta sea, no es viable tratar estos temas en es-te ficticio momento que proponemos comience a ser deste-rrado de las juntas, o bien que se circunscriba a un debateinterno con exclusión de la necesidad de que los adminis-tradores de fincas deban permanecer en algo que puedepermanecer a la esfera interna o privada de la comunidad.

Vicente Magro ServetPresidente Audiencia Provincial de Alicante

«Respecto a la constancia de quejas de comuneros para que se incluyan en acta

determinados temas que no estaban previstos enel orden del día, debe recordarse que ello no es

posible por vetarlo el art. 16.2 LPH»


ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS

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Gastos en la finca arrendadaEl artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Rústicos 49/2003, de 26 de noviembre, se está refiriendo a la realización por el arrendador o por el arrendatario de dos clases de obras claramente diferenciadas entre sí.

Cosa que no debe prestarse a confusionismo alguno pese a las desafortunadas expresiones conceptuales que emplea la Ley, tales

como «gastos y mejoras» «obras, reparaciones o mejoras», y «obras, mejoras o inversiones».

GABRIEL NAVARRO DELAGE

Contempla la Ley, en definitiva, larealización de las siguientes obras:de un lado, aquellas que, consistien-do o no en reparaciones de la fincaque sea objeto del arrendamiento,todo arrendador está obligado a re-alizar sobre la finca para que seconserve en estado de poder serviral uso a que fue destinada en elarrendamiento, obligación por otraparte contenida en el artículo 1544.2del CC; y de otro, a las que consis-tan en la realización de las mejoras

tal y como aparecen configuradasen la propia Ley. Nos parece que lostérminos más adecuados para refe-rirnos a unas y a otras podrían ser elde «obras y reparaciones de uso»para las primeras y el de «mejoras»para las segundas, evitando de estemodo el empleo de conceptos queconsideramos inexactos y super-fluos.

Se apunta en este precepto unaimportante clasificación referida tan-to a las obras y reparaciones de usocomo a las mejoras, la cual no secontempla en la Ley de forma espe-

cífica y determinada, aunque, esosí, la da por supuesta: Distingue lasobras de obligada realización deaquellas otras que son de caráctermeramente facultativo.

MEJORAS DE OBLIGADA REALI-ZACIÓN

Los artículos 48 y 49 se refieren alas obras y reparaciones de uso y alas mejoras de obligada realización.El primero, a las que incumben alarrendador, y el segundo, a las queincumben al arrendatario.



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En el artículo 48 se atribuyen alarrendador la realización de aque-llas que, recayendo sobre la finca,sean impuestas por la Ley, resolu-ción judicial o administrativa firme.Nos parece que cualquier resolu-ción, sea judicial o administrativa,tendrá que estar fundamentada enla Ley, por lo que entendemos quehubiese bastado con hacer una re-ferencia a esta última. Por otro lado,resulta obvio que en cualquier casohabrá que estar a lo que determinela Ley de que se trate, por lo quetampoco se entiende que quede «asalvo lo que especialmente se dis-ponga en la Ley o resolución queimponga las obras, mejoras o inver-siones».

El artículo 49 atribuye al arren-datario las obras y reparaciones deuso y las mejoras que reúnan losdos requisitos siguientes: que no seencuentren atribuidas al arrendador,pues esto es lo que quiere decirsecuando se emplea la expresión «las

demás», y que se impongan al em-presario agrícola.

En cuanto al primer requisito,determinado, como hemos visto, porexclusión de aquellas obras que co-rresponden al arrendador, entende-mos que será de muy difícil o impo-

sible cumplimiento, puesto que difí-cilmente cabe imaginar que lasobras y reparaciones de uso y lasmejoras, que precisamente han dereferirse a las fincas objeto de arren-damiento, puedan efectuarse en lu-gar distinto al de la misma finca. Yen cuanto al segundo, es decir, laatribución de las obras por Ley enpunto a la única razón de ser «em-presario agrícola», difícilmente cabeimaginar que tales obligacionespuedan consistir en la realización delas obras a las que se refiere el pre-sente capítulo.

Son, pues, totalmente desacer-tados, en nuestra opinión, los crite-rios elegidos por el legislador paradeterminar qué obras y reparacio-nes de uso y mejoras correspondeefectuar al arrendador y cuales alarrendatario, ya que, como hemosvisto, tales obras recaen exclusiva-mente sobre el arrendador. Razónpor la que la clasificación legal ado-lece de manifiesta inutilidad.

«Son desacertados los criterios elegidos por el

legislador para determinar qué obras y reparaciones deuso y mejoras corresponde

efectuar al arrendador y cualesal arrendatario, ya que tales

obras recaen, exclusivamente,sobre el arrendador»



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CERCAMIENTO DE UNA FINCARÚSTICA

La primera cuestión que plantea elartículo 50 de la Ley es la de su ubi-cación en el presente capítulo. Elderecho del arrendatario a hacerdesaparecer el cerramiento de lafinca dada en arriendo no es, efecti-vamente, ninguna de las obras a lasque se refiere este capítulo. Sin em-bargo, tanta o mayor dificultad nosencontraríamos si pretendiésemosincluirlo en un lugar diferente. El de-recho a cercar una finca rústica estáatribuido a su propietario por el artí-culo 388 del Código Civil, contem-plándose en él, como resulta lógico,la facultad de poder hacer desapa-recer la cerca construida. Este pre-cepto atribuye también dicha facul-tad al arrendatario cuando se denlos requisitos que en el mismo secontemplan. Se trata de una facul-tad inherente al derecho de propie-dad y que no dimana, por tanto, delcontenido obligacional propio delcontrato de arrendamiento. De ahísu difícil encaje en la legislaciónarrendaticia.

Son precisos dos requisitos paraque el arrendatario pueda hacer usodel derecho que le reconoce esteprecepto a hacer desaparecer el ce-rramiento de la finca arrendada. Elprimero es que dicha finca se en-cuentre integrada, junto con otra uotras, en una unidad de explotaciónde la que obviamente sea titular di-cho arrendatario. Y el segundo, quela desaparición del cercado no vayaa dificultar su reposición en el futuro,debiendo quedar a tales efectos de-bidamente delimitados sus linderosmediante los mojones o hitos nece-sarios. El cumplimiento de este se-gundo requisito exige a su vez laemisión por parte del IRYDA de unjuicio favorable en el expresadosentido. Juicio que no quedaría alarbitrio del mencionado organismo,ya que podría ser revisado por lostribunales ordinarios conforme dis-pone el artículo 121. 2 de esta Ley.

GASTOS NECESARIOS

Si mediante el contrato de arrenda-miento el arrendatario satisface al

arrendador un precio o renta parapoder hacer uso de la finca arrenda-da, resulta evidente la obligación deéste de conservarla en estado talque pueda servir al uso contractual-mente estipulado. Así pues, lasobras y reparaciones de uso a lascuales resulta obligado el arrenda-dor según este precepto constitu-yen, en definitiva, una esencial obli-gación del mismo correlativa a underecho a percibir la renta del arren-datario. Obligación contenida en elartículo 1554.2.º del Código Civilque aquí se reitera. Y siendo estoasí, está demás establecer, comohace el precepto, que tales obras yreparaciones no dan derecho alarrendatario a subir la renta.

En el artículo 53 se establece unsupuesto en el que el arrendador severá relevado de su obligación deconservar la finca en estado de ser-vir al uso para el que fue destinadoen el arriendo. Para ello, además deque se trate de un caso de fuerzamayor, es preciso que se den dos re-quisitos. El primero, que el daño nose haya indemnizado. No estableceel precepto, que se trate de un dañono indemnizable sino que habla de«daños no indemnizados». Por lotanto debe darse por cumplido esterequisito en aquellos supuestos enlos que el arrendador haya puestolos medios precisos a su alcance pa-ra poder ser indemnizado por el da-ño causado y no lo haya consegui-do, aunque, en teoría, pudiera tratar-se de un daño indemnizable. El se-gundo requisito es que la reparacióndel daño sea de un coste superior auna anualidad de renta.

En relación con este segundo re-quisito ¿qué ocurrirá con aquellosarrendamientos en los que la rentahubiese quedado obsoleta y despro-porcionadamente baja por el tiempotranscurrido, teniendo en cuenta elalto coste actual de cualquier obraen que pudiera consistir las repara-ciones a efectuar? ¿Debería de te-nerse en cuenta a efectos del cóm-puto legal la renta actualizada al díaen que se produjo el evento daño-so? De no ser así, ¿se consideraríainfringida la ratio legis del precepto?En nuestra opinión, el arrendatariodispone de los medios legales ade-cuados para actualizar y revisar larenta en cualquier momento, y si nolo hizo, posiblemente fue porque nole convino, debiendo estar, tambiénahora, a las consecuencias negati-vas de aquella inactividad. Por lotanto el módulo a tener en cuenta alos efectos de este precepto debeser el de la renta que realmente sevenía satisfaciendo a la fecha enque se produjo el evento dañoso.

NO SE REALIZAN LAS OBRASPOR PARTE DEL ARRENDADOR

El artículo 54 contempla el supuestoen que el arrendador incumpla suobligación de realizar las obras y re-paraciones de uso sobre la fincaarrendada que sean precisas paraconservarla en estado de servir alfin a que fue destinada en el arren-damiento, así como los efectos quede dicho incumplimiento se derivan.

Para que el incumplimiento pue-da ser considerado como tal se exi-ge el requisito de que el arrendata-rio haya requerido previamente alarrendador en el expresado sentido,lo que supone la notificación al mis-mo de las concretas obras que ten-ga que realizar. No se expresa eltiempo en que el arrendador deberejecutar las obras a su cargo; razónpor la que ser de aplicación lo dis-puesto en el artículo 47.2, debiendodistinguirse, por tanto, entre obrasque por su entidad y naturaleza pue-dan diferirse en su ejecución, lascuales deberán ejecutarse en laépoca del año y en las circunstan-cias que menos perturbación cau-sen, y aquellas otras que no admi-

«Para que el incumplimientopueda ser considerado como

tal, se exige el requisito de que el arrendatario haya

requerido previamente alarrendador en el expresado

sentido, lo que supone la notificación al mismo de lasconcretas obras que tenga

que realizar»



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tan demora, las cuales obviamentedeberán realizarse de inmediato.Consiguientemente entendemosque el plazo de ejecución no podráfijarlo el arrendador ni el arrendata-rio, dependiendo de la propia natu-raleza de las obras y también, natu-ralmente, de los imponderables aje-nos a la voluntad del arrendador tanpropios de las actividades que se re-alizan en al agro.

Efectuado el requerimiento ytranscurrido el tiempo que corres-ponda sin que haya realizado lasobras y reparaciones de uso a quevenía obligado, al arrendatario se leofrecen cuatro alternativas distintas,además de la acción indemnizadorapor daños y perjuicios que le corres-ponde en todo caso, y podrá elegirentre ellas la que más convenga asus intereses. La última de todas essin duda la más expeditiva por cuan-to no exige, como las otras tres, lacarga, siempre poco recomendable,a menos que sea estrictamente ne-cesaria, de acudir a los tribunales,únicos con facultades para poderdeterminar el incumplimiento con-

tractual, en este caso del arrenda-dor. Tiene como contrapartida parael arrendatario el desembolso de su

costo; y como ventaja, que el dere-cho a su reintegro podrá efectuarlosin tener que acudir al juzgado des-contándolo de la renta, siempre quehaya obtenido informe favorable delIRYDA sobre la necesidad e importede las obras. Informe que deber ob-tenerse, a diferencia del que con-

templa el artículo siguiente, con ca-rácter previo a la realización de lasobras por el arrendatario.

La referencia que se hace en elprecepto a «reparaciones» entende-mos que hay que extenderla obvia-mente a cualquier tipo de obras delas que reúnan las característicasdeterminadas en el artículo 52.

Las obras y reparaciones de usoa que se refiere este artículo tienende particular, en cuanto a su ejecu-ción, que el arrendatario puede lle-varlas a cabo personalmente y deforma inmediata sin necesidad derequerir previamente al arrendadorni de obtener informe favorable delIRYDA. Sólo en el supuesto en quepretenda hacer uso del derecho acompensar con las rentas futuras elcoste ocasionado, derecho de rein-tegro que en cualquier caso le co-rresponde, deber obtener la aproba-ción favorable del IRYDA en cuantoa la necesidad e importe de lasobras que ya realizó.

Gabriel Navarro DelageAbogado

«El arrendatario dispone de los medios legales

adecuados para actualizar y revisar la renta en

cualquier momento, y si nolo hizo, posiblemente fue

porque no le convino, debiendo estar, también

ahora, a las consecuenciasnegativas de aquella

inactividad»


ARRENDAMIENTOS URBANOS

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La opción del retracto en pisos y locales

La regulación del artº 51 de la LAUde 1964 establece que "el retrayen-te, o el que hubiese adquirido porderecho de tanteo, así como su he-redero o legatario, no podrá transmi-tir por actos inter vivos el piso ad-quirido hasta que transcurran dos

años desde la adquisición, salvo sihubiese venido a peor fortuna. El in-cumplimiento de esta prohibiciónproducirá la resolución del contratooriginario, y el de la segunda trans-misión, a instancia de parte perjudi-cada...”

JOAQUIN MARTÍ MARTÍ

Todo y que el citado artículo sólo se re-fiere a “piso”, el sector mayoritario dela doctrina sostiene que la prohibiciónestablecida en este artículo afecta tan-to en casos de vivienda como a loca-les de negocio, y que el término "piso"se halla utilizado en sentido amplio.

La finalidad a que obedece el pre-cepto no es otra que tratar de evitar laespeculación por parte del inquilino oarrendatario, al que se le da una oca-sión de ser propietario para protegersu condición de tal, pero no para quesirva de medio de obtener una ganan-cia en perjuicio del propietario del in-mueble. Hay que tener en cuenta queel precepto hace una remisión al "re-trayente" o al que "hubiere adquiridopor derecho de tanteo", de que hablanlos art. 47 y 48, que también hablande venta de pisos. Advirtiéndose queanáloga redacción se da en el art. 52donde existe una prohibición de ventay, sin embargo, nadie duda de queafecte a las viviendas y a los localesde negocio. Para la doctrina favorablea extender los efectos a los compra-dores de locales de negocios, si el le-gislador hubiese querido limitar la pro-hibición a las viviendas, lo haría cons-tar así, como en otros preceptos delmismo capítulo ocurre.

PROHIBICIÓN DE LA TRANSMI-SIÓN

Por lo que respecta a la transmisiónprohibida en el Art. estudiado, se apli-ca a la compraventa en los términosdefinidos en el artículo 1445 CC en re-lación con la fuerza obligatoria de los

contratos, siendo que los efectos quela infracción produce serán la posibili-dad de la resolución del contrato origi-nario y el de la segunda transmisión, ainstancia de parte perjudicada.

Por último, respecto de la interpo-sición de la frase "haber venido a peorfortuna" un sector de la doctrina -Gar-cía Royo- entendía que habría quevalorarse la frase en sentido restricti-vo, considerando el estado de necesi-dad como no causado cuando existenen el patrimonio jurídico o económicodel arrendatario otras posibilidades dehacerlo desaparecer "sin efectuar latransmisión del piso"; pero que es evi-dente que no sólo se creará la excep-ción cuando sea imprescindible tal en-ajenación para solventar deudas, sinoque también es posible que surja la hi-

pótesis de dificultad para satisfacersus propias necesidades. Bellán opi-na que hay que pensar que no debesurgir por cualquier aminoración eco-nómica sufrida, y que debe suponér-sele en intensidad suficiente para queproduzcan un desequilibrio entre el ti-po de dueño y las posibilidades demantenerlo.

LA DOCTRINA DEL TRIBUNAL SU-PREMO EN SU SENTENCIA DE 26DE SEPTIEMBRE DE 2011.

El Tribunal Supremo, en su Sen-tencia 680/2011 de 26 de septiembrede 2011, tiene ocasión de pronunciar-se sobre el supuesto de la demandapresentada por un propietario origina-rio de un local contra su arrendatario



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que había ejercitado la opción del tan-teo, y que lo transmite antes del trans-curso de los dos años.

El Juzgado de primera instanciaestimó la demanda de resolución, porextender los efectos del citado artícu-lo a los locales de negocio,

No obstante, la Audiencia Provin-cial de Madrid revocó dicha sentenciadesestimando la demanda. A criteriode la citada AP la limitación dispositi-va del artículo 51 de la Ley de Arren-damientos Urbanos de 1964 se refie-re solo al piso o vivienda y aquí lotransmitido fue un local de negocio, ypor ello, para esa Sala, es llano queno puede prosperar la resolución delcontrato originario ni la segundatransmisión.

El Tribunal Supremo conoció delrecurso ante esta situación procesaly esta Sentencia nos servirá para re-solver si es correcta o no la exten-sión a los locales de negocio de losefectos del citado artº 51, y la facul-tad resolutoria de la compraventaefectuada por el anterior arrendatarioantes de los dos años que marca laLAU 1964.

El Alto Tribunal recuerda que ya enla sentencia de esta Sala de 2 de di-ciembre de 2009 [RC 1819/2005 ], sedeclara en su Fundamento de DerechoDécimo Tercero, que en el examen deun arrendamiento de un local de nego-cio "no cabe imputar a la sentencia unadesacertada interpretación del contratoen cuestión, pero en cualquier caso,aunque tal contrato no se hubiera cele-brado, los actores podían hacer usodel derecho concedido por el artículo51 de la LAU1964 en tanto que latransmisión a tercero por parte dequien había adquirido por derecho detanteo se había producido en realidad-mediante simulación- pocos mesesdespués de la adquisición y por tantodentro del plazo prohibitivo de dosaños previsto en la indicada norma."

RESOLUCIÓN CONTRACTUAL ALAMPARO DE LA SENTENCIA DELTRIBUNAL SUPREMO

Con estos antecedentes, el TribunalSupremo amplía los efectos de la ac-ción de resolución contractual del artí-culo 51.2 LAU 1964 para el caso de lo-cales de negocio, y estima el recurso

de casación y confirma la sentenciadictada en primera instancia, al haberacreditado la parte actora, tal como re-fleja la sentencia de primera instanciay la sentencia de apelación, los presu-puestos fácticos que deben dar lugar ala estimación de la demanda.

Para el TS, el arrendatario impidióla adquisición del local al ahora recu-rrente, mediante el ejercicio de la ac-ción de tanteo, para, posteriormente,incumplir con la obligación de no ena-jenar el local por actos inter vivos,dentro del plazo legalmente estableci-do. En ese supuesto no se ha proba-

do que el arrendatario actuara movidopor una causa de necesidad que, enatención a lo dispuesto en el artículo51.2 LAU 1964, hubiera podido impe-dir el éxito de la acción que se ejerci-ta.

La previsión del artº 51 de la LAUde 1964 que sanciona al arrendatariocon la resolución de la compra del pi-so que adquirió por tanteo o retracto,si lo vende antes del transcurso dedos años desde que lo adquirió, debeaplicarse asimismo a los locales denegocio, por lo que ambas acciones,la del tanteo y retracto de pisos y loca-les de negocio, por parte de susarrendatarios, están sometidas a lasmismas condiciones fijadas en el cita-do artículo.

En definitiva, a pesar de que eltexto legal del artº 51 de la LAU de1964 sólo se refiere a pisos, la juris-prudencia integra el citado precepto ylo amplía a locales de negocio. Juris-prudencia que se concreta en la cita-da Sentencia del TS de 26 de sep-tiembre de 2011.

Joaquim Marti Marti Profesor Consultor en la

Universidad Oberta de Catalunya.

«La finalidad a que obedece elprecepto no es otra que tratarde evitar la especulación porparte del inquilino o arrenda-tario, al que se le da una oca-sión de ser propietario paraproteger su condición de tal,

pero no para que sirva de medio de obtener una ganancia

en perjuicio del propietario del inmueble»

La excepción de “haber venido a peor fortuna”.

Sólo se establecen dos excepciones a la resolución de la compraventa: lastransmisiones de las citadas entidades “mortis causa” y la venta “inter vi-vos” por parte de arrendatarios que han venido a peor fortuna. La primera de las situaciones no ofrece dudas, fallecido el inquilino, noqueda afectada la transmisión a los herederos; pero los que adquieran elpiso o local no pueden transmitirlo en cualquier momento, sino que han deesperar a los dos años desde que el arrendatario adquirió el piso o localpor tanteo o retracto.

La segunda excepción (la de haber venido a peor fortuna) plantea ennuestros días una situación ciertamente inesperada por el legislador en1964. En la actualidad es fácilmente acreditable que el arrendatario de lo-cal de negocio (e incluso el de vivienda) haya venido a peor fortuna y ten-ga necesidad de vender el inmueble adquirido gracias a su posición dearrendatario sometido a la prórroga forzosa.

En locales de negocio, es ciertamente frecuente que el arrendatario de-ba cerrar su negocio o lo tenga en situación prácticamente de insolvencia.Pues bien, en estos casos, la venta antes de los dos años no estaría afec-tada por la causa resolutoria del artº 51 de la LAU, por la propia excepcióndel citado artículo.

Así pues, cabrá examinar en la actualidad si el arrendatario podrá alegar es-ta excepción que ya no es tan excepcional, sino que, ciertamente, se ha conver-tido en ordinaria por situaciones ajenas a las partes en el contrato de arriendo



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El arrendamiento con opción de compra

El TS define la opción de compra como aquel convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o node otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en plazo

cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo ir también acompañadodel pago de una prima por parte del optante, de modo que constituyen sus

elementos principales la concesión al optante de la facultad de decidir unilateralmente respecto a la realización de una compra, la determinación

del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición, yla concreción del plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario

elemento accesorio el pago de la prima.

LUIS ALBERTO GIL NOGUERAS

Integrando este pacto con el arrenda-miento (STS de 6 julio 2001 -EDJ2001/15262- y 3 abril 2006 -EDJ2006/37225-), podemos definir el con-trato de arrendamiento con opción decompra como la inserción de unacláusula en un contrato de arrenda-miento, mediante la cual se fija la fa-cultad exclusiva de prestar el arrenda-tario su consentimiento en el plazocontractualmente señalado, paracomprar la cosa objeto de arriendo.

En este caso los distintos elemen-tos que la forman aparecen entrelaza-dos e inseparablemente unidos por lavoluntad de las partes, y a la que esde aplicación la normativa generalcontenida en el CC -EDL1889/1-, y enningún caso la ley especial de arren-damientos. En tal caso, dicho derechode opción supone una especie de plusen el derecho subjetivo que el arren-dador concede al arrendatario, y queconsiste en la facultad de adquirir lapropiedad del bien arrendado (SSTSde 25 mayo 1992, 29 marzo 1992).

Conforme al art. 14 RH–DL1947/13–: "Será inscribible elcontrato de opción de compra o elpacto o estipulación expresa que lodetermine en algún otro contrato ins-cribible, siempre que además de lascircunstancias necesarias para la ins-cripción, reúna las siguientes caracte-rísticas:

1ª) Convenio expreso de las par-tes para que se inscriba.

2ª) Precio estipulado para la ad-

quisición de la finca y, en sucaso, el que se hubiere conve-nido para conceder la opción.

3ª) Plazo para el ejercicio de la op-ción, que no podrá exceder decuatro años.

En el arriendo con opción de com-pra la duración de la opción podrá al-canzar la totalidad del plazo de aquél,pero caducará, necesariamente, encaso de prórroga, tácita o legal, delcontrato de arrendamiento".

En consonancia con ella constitu-yen como elementos principales de laopción: la concesión al optante del de-recho de decidir unilateralmente y porsu sola voluntad la realización de lacompraventa; la determinación del ob-jeto contractual, de manera que lacompraventa futura queda plenamen-te configurada, y en particular el pre-cio estipulado para la adquisición (hayque resaltar la importancia de la fija-ción de un precio por cuanto la opciónse materializa con la simple declara-ción de voluntad del optante, válida-mente trasmitida al optatario, sin que

sea preciso un nuevo convenio entrelas partes sobre un elemento esencialdel contrato, pues en el contrato deopción de compra la compraventa fu-tura está plenamente configurada ydepende del optante, únicamente quese perfeccione o no como ya anticipa-ba la STS de 16 abril 1979 -EDJ1979/673- representando lo conveni-do a lo sumo si no lo está, la promesade la celebración de una futura op-ción, cuando las partes determinen elprecio de la misma. Ahora bien, el pre-cio puede no estar concretado, aun-que sí susceptible de determinación,por ejemplo por vía alternativa segúnse deduce de la RDGRN 8-7-03); y laconcreción de un plazo para el ejerci-cio de la opción.

LA PRIMA ESTIPULADA

Por el contrario, la prima, que pudieraestipularse como pago a cargo del op-tante por la concesión, y que general-mente se descuenta del precio finalpor abonar, es un elemento accesorio



45

del negocio.Es, además, un contrato consen-

sual –esto es se perfecciona por elmero consentimiento– del que derivarespecto de la opción la naturalezaunilateral de la obligación, ya que re-sulta que solo el concedente quedaobligado a mantener su oferta y a nodisponer de la cosa que va a ser obje-to de compraventa, bien para sí o pa-ra un tercero, durante un período detiempo, mientras que al optante co-rresponde el derecho de aceptarla odejarla caducar con plena libertad dedecisión en el mismo plazo (SSTS de18 octubre 1993 -EDJ 1993/9187- y31 julio 1996 -EDJ 1996/5740-).

Lo que no excluye la posibilidadde su configuración como contratooneroso y bilateral, cuando se pactauna prima a modo de reserva (STS de22 junio 2001 -EDJ 2001/13855-) queen caso de no ejercitarse la opción ycaducar implica que el concedentehace suya aquélla, se indica en lasSentencias de 17 noviembre 1986 -EDJ 1986/7369- y 9 octubre 1989 -EDJ 1989/8887- citadas por la parte

apelada, en las que el TS recoge la te-sis de que "al concertar el contrato deopción de compra, la oferta puede nosiempre manifestarse de modo sim-ple, sino con condicionantes elevadospor el oferente a la cualidad de esen-ciales, de tal manera que si no secumplen de modo estricto, no se pro-duce el concurso de la oferta y laaceptación, lo que ni contradice la na-turaleza del contrato de opción ni susometimiento a las normas generalesde las obligaciones y contratos, dadoel principio de autonomía de la volun-tad".

EFECTOS DEL PACTO

En principio, el contrato de opción decompra –en cuanto a pacto accesorio–sólo genera obligaciones para una delas partes contratantes, en concretopara el concedente que se obliga a nodisponer del bien ofrecido y mantenerla oferta durante el plazo convenido. Ylas consecuencias jurídicas del in-cumplimiento, por el concedente de laopción, de sus obligaciones, proce-

diendo a la venta a un tercero de lafinca ofrecida durante el plazo de laopción aparecen reseñadas en lasSentencias de la Sala de lo Civil delTS de 5 junio 2006 -EDJ 2006/80763-y 395/2000, de 11 abril 2000 -EDJ2000/5724-.

Pero se puede pactar la obligacióndel optante de pagar un precio por laopción que se le concede, al margeny con independencia del precio de lacompraventa. En este caso, el contra-to de opción generaría obligacionesen las dos partes contratantes, el con-cedente y el optante. Y, para el ejerci-cio válido y eficaz de la opción decompra, el optante tiene que habercumplido con su obligación de pagodel precio de la opción.

INCORPORACIÓN A OTRO CON-TRATO DISTINTO

Si bien el contrato de opción de com-pra puede ser principal, por razón desu sustantividad y causa, y único, porno estar acoplado a ningún otro, el su-puesto habitual, y es el que nos ocu-



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pa, es que el contrato de opción decompra se incorpore a otro contratodistinto, siendo el caso típico el de laincorporación del contrato de opciónde compra a un contrato de arrenda-miento, recayendo el derecho de op-ción sobre el objeto arrendado.

Y en cuanto a la naturaleza jurídicadel convenio resultante – con opciónde compra– se pronuncian las Senten-cias de la Sala de lo Civil del TS núm.467/2003, de 19 mayo 2003 -EDJ2003/17143-; 1199/2002 de 17 diciem-bre 2003 -EDJ 2002/59204-;1126/1997, de 15 diciembre 1997 -EDJ1997/9779-, y 441/1996 de 29 mayo1996 -EDJ 1996/2718-, siendo de re-señar que la concurrencia, durante elplazo de la opción, de cualquier causaresolutoria de la relación arrendaticia–así la falta de pago de la renta– no im-pide, al arrendatario-optante, el válidoy eficaz ejercicio de su derecho de op-ción, salvo que hubiera recaído sen-tencia firme resolviendo la relaciónarrendaticia con anterioridad al ejerci-cio del derecho de opción. Y, por lo de-más, también es posible, aunque cier-tamente raro, el supuesto inverso deun contrato de opción al que se incor-pora un contrato de arrendamiento,contemplado en la Sentencia de la Sa-la de lo Civil del TS de 5 abril 1949.

CONTRATO BILATERAL Y PRINCIPAL

Además no hay que olvidar que estepacto puede ser accesorio a un con-trato bilateral que actúa como princi-pal, con obligaciones recíprocas, locual entraña el cumplimiento de unarelación jurídica que ya se estableció,es decir, comporta pedir el cumpli-miento de las obligaciones que ya ha-bían asumido las partes cuando sepactó la opción, según la cual las obli-gaciones recíprocas de los contratan-tes ya quedaron determinadas cuan-do se acordó la opción, quedando suefectividad supeditada al arbitrio o vo-luntad del optante.

Es necesario, en consecuencia,cumplir las obligaciones derivadas delcontrato principal, cual es el de arren-damiento, lo que incluye, lógicamente,como principal el abono de las cuotasconcertadas. Siguiendo con la mismaargumentación, parece evidente que"si la opción va unida a otras conven-

ciones y contratos, su incumplimientono puede producir el concurso de ofer-ta y aceptación dejado al ejercicio dela opción" (STS de 17 noviembre 1986-EDJ 1986/7369-), o, dicho de otra for-ma, el incumplimiento de las conven-ciones y contratos a los que apareceindefectiblemente unido el derecho deopción determinan la caducidad de és-te y la consiguiente extinción del con-trato de opción de compra

Y cabe recordar que por estar an-te un contrato atípico tiene especialinterés lo que es objeto de pacto. Asílo recuerda la STS en que prima loconvenido sobre la aplicación del art.1124 CC -EDL1889/1-. Dirá: "La res-puesta a esta controversia pasa, ne-cesariamente, por recordar la doctrinarelativa al concepto y naturaleza delcontrato de arrendamiento financieroy a su "carácter de contrato atípico, ycomplejo, con base en el principio deautonomía de la voluntad contractual"(Sentencia de 20 julio 2000), en lamedida que la decisión de la Audien-cia de estimar favorablemente la ac-ción de reclamación de cuotas, aúnejercitándose después de haberse op-tado previamente por la resolución, sebasa en que estamos ante un contra-to regido por lo pactado, y tal posibili-dad estaba expresamente contempla-da en la cláusula 7.2 b) de la condi-ción general VII, y además, en que lanaturaleza del contrato hace que elarrendador mantenga la propiedadsobre las cosas, mientras no se ejer-cite la opción de compra, de maneraque aunque se resuelva, y se restitu-yan los bienes, la arrendadora con-serva su derecho de crédito sobre lascuotas devengadas durante el tiempoque la entidad usuaria siguió disfru-

tando de la cosa cedida en arriendo.También importa resaltar que: a) al

arrendatario financiero sólo se le cedeel uso del bien objeto del contrato y enconsecuencia la entidad de leasingconserva la titularidad dominical delbien, la cual puede defender, frente aun embargo, mediante la tercería dedominio .

CONTRATO DE COMPRA VENTA

Como razonaba la STS de 3 abril2006 -EDJ 2006/37225- el principalefecto de este pacto de opción es suvinculación para el promitente, quienno puede retirarla durante el plazoaludido. Por lógica, el concedente opromitente se obligue a también a novender a nadie la cosa prometida du-rante el plazo estipulado, pues a loque se compromete aquél es a venderuna cosa determinada al optante alrecibir la declaración de voluntad deéste, de suerte que el concedente seobliga a tener la cosa disponible du-rante el plazo estipulado por si el op-tante ejerciera el derecho dentro delmismo (STS de 29 septiembre 1993).Una vez ejercitada la opción, oportu-namente se extingue y queda consu-mada y se perfecciona automática-mente el contrato de compraventa, sinque el optatario o concedente puedahacer nada para frustrar su efectivi-dad, pues basta para la perfección dela compraventa con que el optante lehaya comunicado la voluntad de ejer-citar el derecho de opción. Por lo que,ejercitada debidamente la opción,queda perfeccionado el contrato decompraventa, sometido a su propiaregulación de los arts. 1445 y ss. CC -EDL1889/1-, en los que se incluye elart. 1450 -EDL1889/1-, que mantienedesde luego la perfección del contra-to, aunque ni la cosa ni el precio sehayan entregado, de modo que encuanto al requisito del pago o la con-signación del precio se trata de unacondición, en principio no exigida pa-ra el válido ejercicio de la opción, sal-vo que esa sea la intención contrac-tual de las partes, manifestada en unacláusula clara y terminante.

Luis Alberto Gil NoguerasMagistrado-Juez del Juzgado de

Primera Instancia nº 3 de Zaragoza

«La prima, que pudiera estipularse como pago a cargo del optante por la

concesión, y que generalmentese descuenta del precio finalpor abonar, es un elemento

accesorio»


LEGISLACIÓN Y JURISPRUDENCIA

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EL DEPARTAMENTO JURÍDICO DE SEPIN ANALIZA DETERMINADAS SENTEN-CIAS Y RESPONDE A LAS CONSULTAS DE LOS PROFESIONALES DE LA ADMINIS-TRACIÓNDE FINCAS

Es posible segregar una vivienda sin autorización de la jun-ta por disposición estatutaria siempre que no comporte elcambio de cuotas o coeficientes. Doctrina JurisprudencialTS, Sala Primera, de lo Civil, 818/2011, de 17 de noviembre Recurso 1332/2009. Ponente: JUAN ANTONIO XIOL RIOS. SP/SENT/657304"... La aplicación de la doctrina jurisprudencial al caso exami-nado exige su estimación, ya que la sentencia impugnada in-fringe tal doctrina al fundamentar su decisión de declarar nulaslas segregaciones litigiosas en que, a pesar que los estatutospueden autorizar genéricamente la segregación o división deuna finca sometida al régimen de propiedad horizontal, dichasegregación, al afectar a las cuotas de participación, precisarásiempre que el reparto de cuotas que corresponda a cada unade las fincas resultantes se apruebe por unanimidad de la jun-ta de propietarios, según lo dispuesto en el artículo 5 LPH . Taly como expone la parte recurrente, las segregaciones, de con-formidad con la jurisprudencia anteriormente indicada, seránválidas si no se altera o afecta las cuotas de participación, porlo que, necesariamente habrá de estarse al caso concreto, pa-ra de acuerdo con la valoración probatoria, concluir o no sobreaquella afectación, ya que esta alteración, contrariamente a lomantenido por la Audiencia Provincial, no se produce siemprey en todo caso, de forma automática, sino que deberán valorar-se las circunstancias concretas, para determinar si el concretoreparto de las cuotas de participación entre las fincas resultan-tes altera o no las cuotas de participación fijadas en el títuloconstitutivo, ya que de ser así, la segregación realizada si pre-cisará para su validez del acuerdo unánime de la junta de pro-pietarios, tal y como exige el derecho imperativo contenido enla Ley de Propiedad Horizontal, mientras que en otro caso essuficiente con la comunicación de la segregación a la junta dela comunidad de propietarios. ...""... Se fija como doctrina jurisprudencial la validez de las segre-gaciones o divisiones autorizadas por los estatutos de la comu-nidad de propietarios, sin necesidad de posterior acuerdoadoptado en junta de propietarios, siempre que las mismas serealicen según la previsión contenida en aquellos y no compor-ten alteración de las cuotas de participación. ..."

No supone mala fe del comunero que exige la retirada delcerramiento en la terraza común realizadas sin consenti-miento comunitario pese a que existan otras similares puesestas, aunque posteriores, tampoco han sido admitidas porla ComunidadTS, Sala Primera, de lo Civil, 787/2011, de 24 de octubre Recurso 1803/2008. Ponente: JUAN ANTONIO XIOL RIOS. SP/SENT/649426"... La aplicación de esta jurisprudencia al caso que se exami-na, exige la estimación de este motivo del recurso, pues laconducta del actor no puede ser considerada abusiva a losefectos de otorgar validez a un acto ilícito, como es la reali-zación, en un edificio sometido al régimen de propiedad hori-zontal, de obras que afectan a elementos comunes sin el con-

sentimiento unánime de la comunidad. La Audiencia Provin-cial ha valorado la conducta del recurrente como reveladorade mala fe y abusiva de derecho al no haber ejercitado accióncontra otro copropietario que ha ejecutado un cerramiento ensu vivienda similar al realizado por la parte ahora recurrida.Esta circunstancia, considera la sentencia recurrida, impideque el recurrente pueda sostener que la acción origen de es-te pleito tienda a obtener un beneficio para la comunidad encuyo nombre actúa. Sin embargo el recurrente ha hecho usode un derecho que le otorga la LPH, en beneficio, no solo pro-pio, sino de la comunidad de propietarios, que, como exponela sentencia recurrida, no ha autorizado ni expresa ni tácita-mente las obras realizadas por el demandado, que han su-puesto la afectación de elementos comunes. No consta quela comunidad de propietarios haya autorizado las obras eje-cutadas con posterioridad a las ahora analizadas por otropropietario, que le sirven de argumento a la Audiencia Provin-cial para valorar como abusiva y discriminatoria la conductadel actor. La acción formulada por el actor en el presente plei-to dirigida contra un copropietario en concreto, no supone niuna renuncia para el actor ni una imposibilidad para que lacomunidad de propietarios o un comunero, pueda ejercitar lasacciones que la ley ofrece en el caso de considerar que el

SENTENCIAS


LEGISLACIÓN Y JURISPRUDENCIA

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propietario del otro ático al que se refiere la sentencia recurri-da, ha ejecutado obras que exigen, para su validez, el consen-timiento de la comunidad. La apreciación de mala fe o abusode derecho no puede fundarse en que el actor no hiciera usode la posibilidad de formalizar su demanda también contra otrocopropietario por la realización de hechos similares a los quedescribe en su demanda, pues su decisión de dirigir su accióncontra un copropietario por la realización de actos no ampara-dos por la ley, no supone una anormalidad en el ejercicio de laacción que puede ejercitar conforme a lo dispuesto en la LPH.No se ha acreditado para la Audiencia Provincial que el fin per-seguido con la demanda fuera el de perjudicar a otro copropie-tario, sino que el ahora recurrente buscaba un fin amparadopor la norma tendente a evitar que los elementos comunes deun edificio sometido al régimen de propiedad horizontal pue-dan verse alterados por la simple voluntad de un copropieta-rio.

C) La estimación de este motivo del recurso,exige casar la sentencia recurrida y estimar el re-curso de apelación. En los términos que ha sidoplanteado el debate en este recurso, al haberseprobado que la parte demandada ha realizadoobras que afectan a elementos comunes del edifi-cio sin el consentimiento expreso o tácito de la co-munidad de propietarios, debe estimarse, en esen-cia, la demanda interpuesta y declarar la ilegalidadde las obras realizadas por los demandados en laterraza comunitaria, cuyo uso exclusivo detentan,aneja al piso NUM000 de su propiedad, y conde-narles a demoler a su costa las obras realizadasrestituyendo la terraza a su estado original, repo-niendo el canal de recogida de aguas con el diáme-tro original y retirando el aparato de aire acondicio-nado que han adosado a un orificio de aireación deltejado del edificio, con cierre del orificio practicado...." Junta celebrada en otro idioma distinto al espa-ñol SP/CONS/80363La Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de no-viembre de 2002,(SP/SENT/40327), admite que laJunta se celebre en otro idioma, siempre que seponga un traductor para los españoles.

Desde luego, al tratarse de un libro oficial, lasactas deben redactarse en castellano, sin perjuiciode que también pueda hacerse en otro idioma dela nación de donde sea la mayoría de los propieta-rios.

Derechos de un minusválido para obligar a ins-talar un ascensor en una Finca SP/CONS/80389Con la reforma de la Ley 26/2011, se ha modifica-do, en el art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal,el importe máximo que puede permitir a un propie-tario exigir la supresión de barreras arquitectónicas,que antes era de tres mensualidades ordinarias yahora se ha ampliado a doce. Ahora bien, esta nor-mativa no se aplica cuando en la finca existan per-sonas cuya unidad familiar tenga ingresos inferio-

res a 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múlti-ples (IPREM), salvo que esta unidad familiar pueda tener acce-so a subvenciones o ayudas públicas.

Gastos judiciales contra un propietario múltiple por de-manda contra una sola de sus propiedadesSP/CONS/79860Queda claro que, como propietario del piso denunciado porobras inconsentidas y teniendo en cuenta que el caso es lleva-do judicialmente, no tiene que satisfacer el importe proporcio-nal correspondiente para atender a los gastos del proceso, in-cluidos los del abogado y procurador. Sin embargo, considera-mos que sí debe participar por las demás propiedades que ten-ga el interesado en la finca.


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El Memento Urbanismo 2012 es la obra más direc-ta y eficaz de consulta que le ofrece al instante so-luciones concretas sobre todas las materias relacio-nadas con el urbanismo y la ordenación del territo-rio. Estructurada, clarificada y totalmente actualiza-da, toda la dispersa normativa aplicable en esta ma-teria. En el Memento se aborda tanto la normativaestatal como la dictada por cada una de las Comu-nidades Autónomas, haciéndose especial hincapié

en el encaje de la legislación autonómica con la legislación de sue-lo del Estado, así como en el proceso de reforma de aquélla paraadaptarse a ésta. Cuando la ocasión lo requiere, el estudio del régi-men aplicable se analiza por referencia comparativa a las normasanterior y vigente, con expresión de diferencias de tratamiento y fe-chas relevantes de aplicación.

MEMENTO FISCAL 2012Ediciones Francis Lefebvrep.v.p. (con IVA) 158,08 € 2300 páginas

El Memento Fiscal 2012 ofrece el análisis más ex-haustivo de toda la fiscalidad en un solo volumen.Incluye el estudio de todas las novedades y refor-mas legislativas del último año analizadas por im-puestos. Además, el Memento Fiscal 2012 estarápermanentemente actualizado ya que si se lleva-ran a cabo modificaciones de calado a lo largo delprimer semestre del año 2012 que afecten al con-tenido del Memento, éste incorporará un fascícu-

lo con un análisis dichas modificaciones, al que podrá acceder deforma gratuita a través de nuestro servicio “Extras Mementos” dis-ponible en nuestra web (www.efl.es).

TEORÍA Y PRÁCTICA DE LOS JUICIOS VERBALES DEDESAHUCIO

Juan Luis Ibarra Sánchez, 2012p.v.p. (con IVA) 84,00 € 764 páginas

Esta obra tiene por objeto la reforma procesal ope-rada en materia de juicios de desahucio desde1994 a 2011. Se examinan pormenorizadamentelos tres procedimientos verbales de desahucio re-gulados en la LEC, si bien resulta notorio el prota-gonismo del juicio verbal de desahucio por falta depago frente a los otros dos juicios de desahuciorestantes (por extinción del plazo legal o contrac-

tual y precario), numéricamente testimoniales, tanto por número deprocedimientos judiciales como por especialidades procesales.Igualmente, se analiza el juicio verbal puro o tipo, procedimiento enel que se basan inicialmente los tres juicios de desahucio, destacan-do dos defectos que lo lastran irreparablemente: la ausencia de con-testación a la demanda escrita y previa a la vista y la omisión del trá-mite de conclusiones, tras la práctica de la prueba.

MEMENTO SOCIAL 2012Ediciones Francis Lefebvrep.v.p. (con IVA) 149,76 € 2150 páginas

El Memento Social 2012 le ofrece el análisismás práctico y riguroso de todas las cuestionesrelativas al ámbito laboral y de la Seguridad So-cial en un solo volumen. Incluye el estudio de to-das las novedades y reformas legislativas del úl-timo año. En el Memento Social 2012 se lleva acabo un estudio exhaustivo de la Reforma Labo-ral 2012, recientemente aprobada, para quepueda dominar sus consecuencias prácticas.

PROPIEDAD HORIZONTALY ARRENDAMIENTOS URBANOS

Mario Clemente Meoro, 7ª edición 2012p.v.p. (con IVA) 8,55 €

LOS NUEVOS JUICIOS VERBALES DE DESAHUCIO EN LALEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL

J. Garberí Llobregat, 2011p.v.p. (con IVA) 116,58 € 646 páginas Qué duda cabe de que los juicios verbales de desahu-cio, sobre todo los derivados de la falta de pago de larenta arrendaticia, son unos de los procesos civilesmás frecuentemente utilizados en la práctica forense.Ello es debido, sobre todo, a que en el desarrollo de larelación arrendaticia no es inusual en absoluto que seproduzcan esta clase de conflictos que permiten resol-ver judicialmente el vínculo contractual entre las partes. En la pre-sente edición se incluyen, las modificaciones llevadas a cabo por lasLeyes 13/2009 y 19/2009, y las incorporadas por la reciente Ley37/2011, de Medidas de Agilización Procesal, la cual, entre otras re-formas, ha introducido una especie de requerimiento judicial de des-alojo y/o pago al arrendatario moroso, al estilo del que es caracte-rístico del proceso monitorio, que a buen seguro va a dar muchojuego en la práctica de nuestros tribunales.

ESPECIAL REFORMA LABORAL 2012La Ley, 2012p.v.p. (con IVA) 9,36 € 224 páginas Esta monografía que aborda, desde un punto de vistaeminentemente práctico, la reforma laboral introducidapor el RDL 3/2012 aportando todas las claves necesa-rias para conocer la nueva regulación.

EL ABOGADO EFICAZJordi Estalella del Pino, 3º edición 2012p.v.p. (con IVA) 45,70 € 328 páginas ¿Cómo improvisar un recurso en el acto del juicio?¿Cómo interrogar a los testigos para averiguar laverdad? ¿Cómo exponer con claridad y persuasiónel informe final? El presente libro quiere llenar el va-cío existente. Con él se pretende que el abogadodesarrolle las competencias imprescindibles para suéxito profesional y adquiera las habilidades de comunicación quele permitan obtener el resultado deseado en los juicios. Divididoen tres partes, en la primera parte, el abogado descubrirá cuál esla actitud más eficaz para potenciar sus habilidades en un juicio.En la segunda, adquirirá las mejores herramientas de comunica-ción y, en la tercera parte, conocerá cómo aplicarlas para domi-nar las técnicas procesales de interrogatorio de testigos y de in-forme final.

MANUAL PRÁCTICO DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS Y SU ADMINISTRACIÓN

Francisco Javier García Gil y Luis Ángel García Nicolás, 2005p.v.p. (con IVA) 37,50 € 411 páginas Completo estudio del funcionamiento de las comunida-des de propietarios y de los problemas con los que seenfrentan (pago de gastos comunes, régimen de reu-niones y de adopción de acuerdos, acciones frente apropietarios morosos, etc..), con especial incidencia ensu administración, cuya problemática también se anali-za, así como la figura del administrador (facultades, obli-gaciones, responsabilidades, etc..), aportando las soluciones. Se re-cogen numerosos supuestos prácticos sobre situaciones de la vidareal de las comunidades, así como formularios.


NUESTRA EDITORIAL

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LA REFORMA LABORAL 2012Eduardo Ortega Prieto y Eduardo Ortega Fuigueiral, 2012p.v.p. (con IVA) 49,40 € 400 páginas

La obra realiza un práctico análisis de estacompleja y polémica reforma que establece unnuevo marco en la regulación de las relacioneslaborales que hasta ahora conocíamos ennuestro país, para permitirnos conocer exacta-mente su contenido y, lo que es más relevante,“su letra pequeña”, es decir, aquélla que no sepublica en los grandes titulares de los periódi-cos.

Se analiza el texto definitivo de la Ley de convalidación del RealDecreto Ley 3/2012 que se está tramitando en las Cortes, pararecoger las enmiendas admitidas.Este libro está concebido para ayudar a resolver las dudas quesurgen de la interpretación y aplicación práctica de esta reforma,de indudable calado y transcendencia.

GUÍA DEL CONTRIBUYENTE ANTE LA RECAUDACIÓN TRIBUTARIA

José Alberto Fernández López, 2012p.v.p. (con IVA) 27,55€ 232 páginas

Mediante este texto fundamentalmente prácticose pretende repasar todo el proceso que va des-de la liquidación de un impuesto hasta la extin-ción final de la deuda, ya sea en plazo volunta-rio —con o sin aplazamiento—, extemporáneo,o mediante recaudación ejecutiva. El objetivo esque el lector conozca las posibilidades con quecuenta para efectuar a su mayor conveniencia elpago de sus deudas tributarias. También se hanquerido recoger las consecuencias que deparan

al contribuyente los incumplimientos de pago en plazo, y los de-rechos que le asisten cuando la Recaudación pretende el cobrode deudas por vía ejecutiva. Y como no siempre el saldo es a fa-vor de la Hacienda Pública, se ha incluido el estudio de los pro-cedimientos para obtener las devoluciones que corresponda.Para mayor claridad de lo expuesto, se incluyen breves casosprácticos en forma de cuestiones, así como todas las referenciaslegislativas y jurisprudenciales que permitirán a los lectores másaudaces profundizar en la resolución de sus problemas concre-tos.

COMENTARIOS A LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVILAA.VV Director: Fernando Toribios Fuentes, 2012p.v.p. (con IVA) 145,00 € 1630 páginas Tras dos lustros de vigencia y más de veinte reformas legislativas- algunas de ellas de gran calado, como la Ley 37/2011 de agili-zación procesal-, era necesaria una obra que abordase de nuevola ley de Enjuiciamiento Civil, revisando los conceptos sabidos y

analizando los institutos de nueva creación a laluz, en especial, de la ingente jurisprudencia pro-ducida en la pasada década sobre la materia

Los comentarios se han realizado con un en-foque teórico y práctico, que facilite el conocimien-to y la aplicación de la Ley Procesal Civil a todoslos profesionales del Derecho. Para lograrlo, serealiza una exposición breve, pero rigurosa, delcontenido de su articulado y se ofrece una ex-

haustiva y actualizada jurisprudencia de cada una de las cuestio-nes que suscita su aplicación diaria.

El trabajo se completa con un índice de voces que facilita sumanejo, así como la localización de los preceptos e institucio-nes cuyo estudio y aplicación interese en cada caso, e igual-mente son referencias bibliográficas que guíen al jurista y al es-tudioso.

RENTA Y PATRIMONIO 2012Jesús Badás Cerezo y José Antonio Marco Sánjuan, 2012p.v.p. (con IVA) 88,00 € 968 páginas En este manual se explica en profundidad elmarco regulador de la declaración del Impuestosobre la Renta de las Personas Físicas corres-pondiente al ejercicio 2011, lo que permitirá te-ner recopilada toda la normativa y criterios doc-trinales vigentes hasta el momento. Asimismo,incluye el análisis del Real Decreto - ley 20/2011de medidas urgentes en materia presupuesta-ria, tributaria y financiera para la corrección deldéficit público, preludio de la reforma fiscal, queaprueba transitoriamente el denominado gravamen complementa-rio a la cuota íntegra estatal para los ejercicios 2012 y 2013.

ESTATUTO DE LOS TRABAJADORES Y LEY DE LA JURISDICCIÓN SOCIAL

La Ley, 2012p.v.p. (con IVA) 20,89 € 268 páginasLa gravedad de la actual situación económica ydel empleo exige adoptar una reforma inmedia-ta que proporcione a los operadores económi-cos y laborales un horizonte de seguridad jurí-dica y confianza en el que desenvolverse concerteza para conseguir recuperar el empleo. Laextraordinaria y urgente necesidad que exige elartículo 86 de la Constitución Española para legislar mediante re-al decreto-ley se justifica por la situación del mercado laboral es-pañol. El Real Decreto-ley 3/2012, de 10 de febrero, de medidasurgentes para la reforma del mercado laboral, pretende crear lascondiciones necesarias para que la economía española puedavolver a crear empleo y así generar la seguridad necesaria paratrabajadores y empresarios, para mercados e inversores.

REFORMA LABORAL 2012AA.VV Directores: Ignacio Garcia, Perrote Escartín y JesúsR. Mercader Uguina, 2012p.v.p. (con IVA) 49,00 € 512 páginas Este libro realiza un completo y práctico análisis delas importantes modificaciones que el real Decreto- Ley 3/2012 introduce en nuestra legislación labo-ral, convirtiéndose así en una útil herramienta paradesentrañar e interpretar con detalle el significadoy alcance de esta amplia reforma.Esta norma introduce cambios de gran importancia en la regulaciónlegal de nuestro mercado de trabajo y modifica de forma relevantelas instituciones cardinales de nuestras relaciones laborales.

DERECHO PROBATORIOXavier Abel Lluch, 2012p.v.p. (con IVA) 125,00 € 1180 páginas La presente obra tiene por objeto el estudio de laprueba, parte esencial de todo procedimiento,pues existe una relación esencial de causa-efectoentre prueba y sentencia, como revela el viejo apo-tegma probare o soccombere. Se estructura endos partes diferenciadas. En una primera parte, ti-tulada “Fundamentos y Procedimiento probatorio”,se abordan los grandes interrogantes del Derecho Probatorio, esto es,qué es la prueba, qué se prueba, quien prueba, cómo se prueba y có-mo se valora la prueba. Junto a los temas dogmáticos más tradiciona-les –objeto, iniciativa de la actividad probatoria, carga de la prueba,presunciones y valoración de la prueba- se intenta dar una visión tam-bién completa de otros temas fundamentales, como el procedimientoprobatorio –prestando particular atención a la prueba de oficio, las dili-gencias finales y al juicio de admisión de los medios de prueba-.


NUESTRA EDITORIAL

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PLAN GENERAL DE CONTABILIDAD Y NORMAS DE CONSOLIDACIÓN

Vicente Serra Salvador, 2012p.v.p. (con IVA) 23,75 €Textos actualizados del Plan General de Contabi-lidad y del Plan General de Contabilidad paraPymes.

ELEMENTOS COMUNES Y PRIVATIVOS EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

José Ignacio Rosat Aced, 2012p.v.p. (con IVA) 18,90 €

Este libro trata de abordar, de una forma práctica,los problemas que surgen en las comunidades depropietarios en una cuestión, como es la de loselementos comunes y privativos, que deviene enuna fuente inagotable de dudas y conflictos en elquehacer cotidiano de los inmuebles sujetos al ré-gimen de propiedad horizontal, afectando, en lamayoría de los casos, a la pacífica convivenciaentre vecinos. Por una parte hemos afrontado los

aspectos estrictamente jurídicos que presentan los elementos co-munes, tratados en primer lugar de forma general y luego analizan-do cada uno de ellos en particular, continuando con un análisis delos elementos privativos. Así, en cada epígrafe se realiza un estu-dio pormenorizado de la vigente Ley sobre Propiedad Horizontal,examinando la jurisprudencia aplicable al caso. Al final de cadapunto se aborda la casuística del tema, examinado a través de pre-guntas y respuestas. Por otra parte, se han incorporado a este li-bro los protocolos y formularios prácticos que, entendemos, pue-den servir al administrador, al presidente o al secretario de la co-munidad de propietarios como herramienta de ayuda en la gestiónde dicha comunidad, siendo un punto de partida que deberá serperfeccionado por el usuario de esta guía, adaptándolo a las nece-sidades particulares de cada caso en particular.

LA PREVENCIÓN DE RIESGOS LABORALES EN LAS COMU-NIDADES DE PROPIETARIOS

Juan José Agún González, 2012p.v.p. (con IVA) 18,90 €

En la presente obra, los autores han conseguido,realizando un pormenorizado estudio, la realiza-ción de un trabajo uniendo la teoría con la practicaen la materia que afecta específicamente a las Co-munidades de Propietarios, consiguiendo con ello,que los Administradores de Fincas puedan dispo-ner de una herramienta de trabajo que, por la cla-ridad y practicidad, podamos abordar y conocer deuna forma eficaz la complejidad del trabajo diario

en esta materia laboral de seguridad y salud de los trabajadores.

LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOSSergio Vázquez Barros, 2012p.v.p. (con IVA) 84,55 €En esta obra se analiza con gran amplitud todala problemática en torno a la contratación arren-daticia inmobiliaria, ofreciendo a los profesiona-les en relación con este ámbito todos los ele-mentos necesarios para resolver sus dudas a lahora de formalizar los documentos necesarios.El autor hace un estudio singular, amplio y clarosobre el Derecho común que regula esta materia, con un análisispormenorizado de la Ley de arrendamientos Urbanos, con especialatención a sus últimas modificaciones, habidas por Ley 29/1994 de24 de noviembre y 19/2009, de 23 noviembre y posteriores modifi-caciones; como también de los preceptos aplicables del Código Ci-vil, además de incorporar una gran cantidad de formularios, no só-lo los que pueden plasmarse en documentos privados, sino tam-bién en documentos públicos. Se recoge así la mayor parte de es-te tipo de contratación, con una prolija clasificación que tiene encuenta sus distintas especialidades. Incluye Cd-Rom

MANUAL DE CONTABILIDAD PARA ADMINISTRADORES DE FINCAS

Juan Rodríguez Baeza, Ángel Rodríguez Yube-ro y Miguel Ángel San Alberto Lasarte, 2006p.v.p. (con IVA) 26,00 € 240 páginasEste manual pretende contribuir a la consolida-ción de la imagen del Administrador de Fincas co-mo profesional competente, que conoce y aplicalas técnicas instrumentales básicas de su profe-sión, aportándole los conocimientos prácticos su-ficientes que le permitan: Profundizar en el cono-cimiento y manejo del Plan General y su adaptación a las Comu-nidades de Propietarios; Crear planes de cuentas, acordes conlas distintas particularidades de cada una de las Comunidades;Contabilizar adecuadamente la instauración del Fondo de Reser-va, y los movimientos posteriores del mismo; Confeccionar Balan-ces y Cuentas Anuales de Comunidades.

MANUAL PRÁCTICO DE LA INTERMEDIACIÓNINMOBILIARIA

Francisco Javier García Gil y Luis Ángel García Nicolás, 2006p.v.p. (con IVA) 44,00 € 420 páginas Contrato de mediación inmobiliaria (derechos yobligaciones de las partes, cobro de comisio-nes, etc.). Tasaciones y valoraciones de inmue-bles. Operaciones objeto de la intermediación(compraventa de viviendas, arrendamientos,permuta, etc. Registro de la Propiedad. Supues-tos prácticos. Formularios.

PETICIÓN DE LIBROS: Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas

Pza. Marqués de Salamanca, 10 - 3º izda. - 28006 Madrid - Telf. 91 575 73 69 / 91 576 92 17 - Fax: 91 575 12 01

Es imprescindible enviar cheque nominativo por importe de libro/s solicitado/s o transferencia a la cuenta de La Caixa nº 2100-1547-75-0200085292más 3,50€ de gastos de envío.

Desde 60,10 € los pedidos se remitirán sin cobrar gastos de envío y desde 90,15 € además, tendrán un descuento de un 5%.De acuerdo con la legislación vigente, los pedidos cursados desde Canarias, Ceuta y Melilla, tendrán que descontar el 4% de I.V.A.

El Consejo General, se reserva el derecho de alterar el precio de las obras que durante el año sufrieran alguna modificación.Puede consultar nuestro catálogo en la página web del Consejo General: www.cgcafe.es


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ACTUALIDAD-ECONOMÍA

MULTINEGRA

Multintegra, la solución de Grupo Multiasistencia para los administradores de fincas, ayuda a evitar

los riesgos que conlleva el “infraseguro” parauna comunidad de vecinos

Asegurar una comunidad de vecinos por un importe infe-rior al valor real del inmueble es uno de los mayores pro-blemas a los que se enfrentan cada año numerosas fincasen España. Según las cifras que manejamos, en torno a un30% de las comunidades cuentan con un seguro que no seadapta a las necesidades reales de sus clientes, en la ma-yoría de los casos debido a que el capital asegurado no secorresponde con el valor del inmueble.

Las consecuencias del “infraseguro” son casi siempredramáticas en el caso de un siniestro grave. En caso de in-cendio, por ejemplo, la compañía de seguros solo se hacecargo del capital que cubre la póliza. En caso de un sinies-tro más pequeño, las consecuencias son igualmente nega-tivas, dado que la compañía podría pagar una parte pro-porcional, aunque el valor de la póliza contratada fuese su-perior. Retomando el ejemplo del incendio, si el siniestrosólo destruyese el 50% del edificio, la compañía pagaría lamitad del capital cubierto en la póliza, teniendo los comu-neros que abonar el resto.

La Ley de Propiedad Horizontal es muy clara al respec-to: la comunidad debe “velar por el buen régimen de la ca-sa, sus instalaciones y servicios”. Una función que corres-ponde al Administrador de Fincas y cuyo cumplimiento ha-ce imprescindible la contratación de un seguro de comuni-dades que se adapte a las necesidades reales del inmue-ble y se anticipe a cualquier siniestro que pudiera afectar alas instalaciones del inmueble y sus propietarios.

Estamos de acuerdo en que el profesional de la admi-nistración de fincas no tiene por qué ser un especialista enseguros, pero es innegable que la contratación de una co-

bertura adecuada que asegure la finca y a sus propietariosforma parte del conjunto de sus responsabilidades paracon la comunidad.

Para llevar a cabo una contratación que se traduzca enun beneficio para la comunidad y no en una carga o ungrave problema en caso de siniestro, nada mejor que con-fiar en un mediador de seguros que asesore en el momen-to de la contratación o en la optimización posterior, si lascondiciones de la finca han cambiado.

Dentro del segmento de mediadores, el corredor de se-guros especializado en la gestión de coberturas para co-munidades es el indicado para garantizar una correctacontratación. Multintegra, la solución de Grupo Multiasis-tencia para los administradores de fincas, presta este ser-vicio de corredor especializado, entregando un estudioprevio que analiza los posibles riesgos que pueden existiren una comunidad, comparando varios seguros adaptadosa las necesidades del cliente, detectando posibles fuentesde ahorro para las fincas, sin sobrecoste alguno para la co-munidad, y asegurando una gestión de calidad de los si-niestros. Multintegra ayuda, por tanto, a corregir estas si-tuaciones de “infraseguro” y, en múltiples ocasiones, loconsigue sin incrementar la prima del seguro de la comu-nidad.

Multintegra es un aliado del Administrador de Fincas alque tener cerca, no sólo en el momento de la contratación,sino a la hora de realizar un análisis periódico, más queaconsejable de cara a actualizar el valor de las fincas y re-adaptar la cobertura del seguro a la nueva realidad del in-mueble.



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OTIS

Otis apuesta por el ahorro energéticoA la hora de rehabilitar un edifi-cio, uno de los factores funda-mentales a tener en cuenta es laaccesibilidad al mismo. Un temaal que probablemente no se ledio la importancia que hoy en díatiene cuando se diseñaron yconstruyeron edificios que ac-tualmente tienen que ser rehabi-litados. Por eso, cuando se aco-mete un proyecto de rehabilita-ción, es fácil encontrarse conedificios que no cuentan con as-censor o que tienen ascensorespequeños e insuficientes paralas necesidades de sus inquili-nos y usuarios.

Además de la accesibilidad,es por todos sabido que el otrotema que hoy se considera de vi-tal importancia en el diseño, laconstrucción y, particularmente,la rehabilitación de edificios, esla eficiencia energética. Aparte detener en cuenta elementos comolos cerramientos, la climatización o la iluminación, tambiénes importante considerar el ascensor, ya que incide direc-tamente en la eficiencia energética del edificio. Se trata deun elemento que frecuentemente se olvida y que, sin em-bargo, puede suponer un porcentaje importante del consu-mo eléctrico de una comunidad de propietarios.

En este sentido, Otis –la principal compañía de ascen-sores del mundo y la que tiene en España un mayor núme-ro de unidades en mantenimiento– viene apostando por elahorro energético desde hace ya algunos años, tanto enequipos para obra nueva, como en la sustitución de ascen-sores existentes, la modernización o la instalación de as-censores en edificios carentes de ellos.

En concreto Otis se basa en la tecnología denominadaGen2. Esta tecnología, introducida por Otis en el año 2000,consiste en la utilización de cintas planas recubiertas depoliuretano de tracción y suspensión en lugar de los cablesde acero trenzados de toda la vida. Estas cintas son mu-cho más flexibles, lo que permite la utilización de poleas dereducido diámetro y máquinas sin reductor de menor po-tencia. De este modo se logran ahorros energéticos de en-tre un 50 y un 70% con respecto a ascensores con engra-najes o hidráulicos.

Igualmente, y al estar recubiertas de poliuretano, evitancontacto de metal con metal reduciendo ruidos y desgas-te, y mejorando por tanto el confort y la fiabilidad de la ins-talación.

Otro elemento que contribuye a mejorar la eficiencia

energética del edificio es un dispositivo que aprovecha laenergía que generan los ascensores cuando bajan carga-dos o suben vacíos. Esta energía antes se desperdiciabaen forma de calor a través de unas resistencias colocadasen el interior del hueco. Sin embargo, gracias a este dispo-sitivo –denominado ReGen–, la energía generada de estemodo se introduce en el circuito eléctrico del edificio don-de puede ser aprovechada por otros elementos eléctricos.

Otis también cuenta con un paquete de modernizaciónde ascensores basado en la tecnología Gen2, para que lospropietarios de un edificio que ya cuente con ascensorpuedan beneficiarse de importantes ahorros energéticossin necesidad de sustituir el ascensor completo, sino tansólo algunos elementos como los cables o la máquina.

Cuando se trata de instalar un ascensor en un edificiocarente del mismo hay diferentes soluciones, dependiendodel caso: por fachada, por el patio de luces o en el huecode la escalera. Lo cierto es que los problemas más habi-tuales suelen ser la falta de espacio y los condicionantesarquitectónicos. Otis puede instalar una estructura auto-portante para minimizar el impacto en la arquitectura deledificio. Además, y gracias a la tecnología Gen2 logra unaprovechamiento máximo del espacio disponible.

Por último, cabe destacar que gracias a la iluminaciónde cabina por LEDs, en lugar de fluorescentes o halóge-nos, y a un sistema inteligente de apagado de luz en cabi-na cuando ésta no se está utilizando, se logran ahorrosenergéticos superiores a un 70% y se evita la generaciónde calor en el interior del ascensor.

Edificio antes de la instalación. Edificio despues de la instalación.



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MUTUA DE PROPIETARIOS

Cobertura protección gastos comunitarios comunidades de propietarios por desempleo,

incapacidad temporal y hospitalización.Desgraciadamente, Mutua de Propietarios no puede con-seguir reducir el número de personas que, en nuestro pa-ís, engrosan las estadísticas altamente negativas de des-empleo.

Como Mutua, nuestra sensibilidad social, nos ha lleva-do a realizar algunas acciones para intentar paliar, desdenuestra perspectiva y especialización aseguradora, lasconsecuencias que una situación como el desempleo o laincapacidad puedan comportar.

Así, hemos detectado un incremento preocupante porsu trascendencia económica y también social, del impagode los gastos comunitarios por parte de algunos copropie-tarios

El buen funcionamiento de las comunidades de propie-tarios depende del cobro de las cuotas y el desempleo seha erigido como la causa principal de su impago.

Por ello hemos creado la garantía de Protección degastos comunitarios en caso de desempleo involuntario,incapacidad temporal por accidente o enfermedad y hospi-talización mediante la cual la comunidad percibiría hastaun máximo de 75€ al mes por departamento durante unmáximo de seis meses por un mismo siniestro y un máxi-mo de 12 meses para los pagos totales de póliza.

Las tres posibilidades contempladas en la garantía, tie-nen por objeto, ofrecer una cobertura que satisfaga todaslas situaciones que pudieran darse en una comunidad(propietarios asalariados, autónomos o pensionistas)

El coste económico de la garantía es muy ajustado(5,5€ por departamento y año) sin embargo el beneficio so-cial es incuestionable, tanto para el propietario que puedasufrir alguna de las causas previstas por la garantía comopara la comunidad que no verá mermada su capacidadeconómica para hacer frente a los gastos comunitarios.

Como decíamos al principio de este artículo desgracia-damente no podremos evitar la situación de desempleoque vive nuestra sociedad, pero sí podremos contribuir aminimizar sus efectos.

THYSSENKRUPP

ThyssenKrupp Elevadores ha puesto en marchaLINKS, un portal web dirigido especialmente a sus

Grandes Clientes y Administradores de Fincas(www.thyssenkruppelevadores.es)

El principal objetivo de este portal es facilitar la gestión di-recta de los contratos de mantenimiento, asistencias reali-zadas, control de Inspecciones Obligatorias, así como in-formación de los ratios de funcionamiento de cada uno delos aparatos elevadores que gestionan.

La presentación y formación para la utilización de estenuevo servicio se realizará de forma personalizada a tra-vés una ronda de contactos con cada uno de los Adminis-tradores de Fincas que gestionan nuestros contratos.

Esta herramienta es fruto de la colaboración deThyssenKrupp Elevadores con sus clientes, satisfaciendo

así una de sus principales demandas y convirtiéndola en lapionera en ofrecer este tipo de servicio electrónico de ges-tión.



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SCHINDLER

Schindler, rehabilitaciones a medida

Un edificio accesible garantiza la autonomía, la seguridad,el confort y el ahorro de tiempo de las personas que lotransitan. Para asegurar dicha accesibilidad, un elementofundamental es el ascensor, pero ¿qué hacer cuando la ar-quitectura del recinto no dispone de ellos? Schindler, espe-cialista en la instalación de equipos de transporte verticalen construcciones ya existentes, propone un amplio abani-co de soluciones que se adaptan a las necesidades de ca-da cliente.

Hoy en día nadie duda de que el ascensor es parte fun-damental en la estructura de una comunidad de vecinos.Por ello cada vez más edificios que, por antigüedad o faltade previsión, no cuentan con ellos apuestan por su instala-ción, una operación que requiere de una amplia experien-cia y conocimiento. Así, Schindler, bajo la denominaciónHelvetia Rehabilitaciones, lleva a cabo un servicio integralque va desde el asesoramiento –facilitando informaciónsobre subvenciones a las que el cliente puede optar, eltiempo de instalación y las diferentes opciones de diseñointerior-–, hasta la oferta de diferentes modalidades de fi-nanciación ajustadas a las circunstancias de cada proyec-to.

Como fase previa de todo proyecto de rehabilitación,Helvetia Rehabilitaciones realiza un estudio de planifica-ción en el que participan el arquitecto, el constructor y lostécnicos que conocen los requerimientos de cada provin-cia o Comunidad y en el que se analiza la disposición y di-mensión de los huecos, las variables de las puertas de los

rellanos o la fluidez del tráfico. Además, lleva a cabo pro-yectos ‘llave en mano’, incluyendo la instalación eléctrica,la obra civil y la obtención de los permisos necesarios, li-berando a los propietarios de los molestos trámites admi-nistrativos.

COMPROMISO CON EL MEDIOAMBIENTE

Schindler impulsa soluciones innovadoras que no sólo pro-porcionan seguridad al usuario, sino que también respetanel medioambiente. Así, todos los equipos garantizan la efi-ciencia energética al basarse en tecnologías de tracción yestán diseñados con componentes ligeros, reciclables y defácil montaje que permiten un mantenimiento rápido y sen-cillo. Asimismo, el espíritu pionero y sostenible de la com-pañía se plasma en su última novedad: el lanzamiento en2012 del primer ascensor solar, que más allá de ahorrarenergía, no la va a consumir. Este hito en movilidad soste-nible convierte a Schindler en un referente dentro del sec-tor del transporte vertical.

Por otra parte, la apuesta de Schindler por las tecnolo-gías limpias queda patente en el patrocinio de iniciativascomo ‘Solar Impulse’, el primer avión impulsado exclusiva-mente por energía solar capaz de volar de día y de noche.Esta iniciativa muestra el potencial de las energías renova-bles para reducir la dependencia de los combustibles fósi-les, y por consiguiente, las emisiones contaminantes a laatmósfera.

Antes de la instalación. Edificio despues de la instalación.


revista aaff 160.qxd:revista aaff 28/5/12 15:36 página 1 · se puedan aprobar, así como, y esto...

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