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Derechos personales (I).

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3. EL SUBARRIENDO.

3.1. Concepto. 3.2. Régimen del subarriendo en el Código Civil (artículos 1.550, 1.551

y 1.552). 3.3. Régimen del subarriendo en la LAU de 1994. 3.4. Régimen de la cesión en el Código Civil. 3.5. Régimen de la cesión en la LAU de 1994. 3.6. Régimen del subarr iendo y cesión en la nueva LAR de 2003.

4. APARCERÍA.

5. TRASPASO DE LOCAL DE NEGOCIO.

6. ARRENDAMIENTO FINANCIERO.

6.1. Origen y régimen jurídico. 6.2. Concepto. 6.3. Elementos personales. 6.4. Elementos reales. 6.5. Contenido y naturaleza. 6.6. Inscribibilidad.


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TEMA 9.- DERECHOS PERSONALES (I). CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. SUBARRIENDO. APARCERÍA. TRASPASO

DE LOCAL DE NEGOCIO. ARRENDAMIENTO FINANCIERO.

1.- DERECHOS PERSONALES (I).

1.1.- INTRODUCCIÓN: DERECHO OBJETIVO Y DERECHO SUBJETIVO.

Del término “derecho” existen dos acepciones básicas:

- Derecho objetivo u ordenamiento jurídico: conjunto de normas jurídicas

e instituciones que las hacen valer, entendiéndose por norma jurídica elmandato relativo a la conducta social del individuo cuya observancia se imponea todos los miembros de un grupo social y que es mantenido (es decir, sucumplimiento garantizado) aunque no necesariamente dictado por la unidadpolítica con la finalidad de organizar la vida en sociedad, garantizar la paz de lacomunidad y evitar la colisión de conductas individuales.

- Derecho subjetivo: situación de poder reconocida y garantizada a unapersona concreta por ese conjunto de normas, (es decir por el derechoobjetivo), en cuyo breve análisis nos centraremos puntualizando algunas

cuestiones:

- la situación de poder en que el derecho subjetivo consiste se concretao tiene como contenido un conjunto de posibilidades de actuaciónespecífica llamadas facultades;

- dichas facultades aparecen unificadas respecto de un objetivodeterminado por parte del ordenamiento jurídico (derecho objetivo) queregula y protege el derecho subjetivo en cuanto cauce idóneo para larealización de una función social merecedora de la tutela jurídica; en

efecto el ordenamiento jurídico concede y protege derechos sólo en lamedida en que dichos derechos sirven para la realización de fineseconómicos y sociales dignos y relevantes y en esa misma medidadelimita su contenido pues la atribución y extensión del derechosubjetivo ha de estar justificada ya que de alguna forma supone unalimitación del ámbito de libertad de otras personas;

- esta última idea es fundamental y me gustaría insistir en ella: laatribución de un poder o derecho subjetivo a una persona supone unalimitación del ámbito de libertad de otra u otras personas que se ven

obligadas a respetar esa situación de poder y se encuentran por tanto enuna situación de deber jurídico;


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- desde este punto de vista hemos de señalar que el derecho subjetivoes sólo una parte de lo que se conoce como relación jurídica: nexo queliga a personas o sujetos de derecho situadas en una posición de podery deber correlativo;

- así el derecho subjetivo, en cuanto elemento integrante de la relación jurídica, sólo puede concebirse como la vinculación de dos sujetos dederecho: se llama sujeto activo al titular del derecho o poder y sujetopasivo al que se encuentra en la situación de deber jurídico correlativo.

- el contenido de los derechos subjetivos y de los deberes jurídicoscorrelativos a los mismos puede ser muy diverso y ello sirve comocriterio de clasificación de los derechos tal y como vamos a ver en elsiguiente punto.

1.2.- DERECHOS REALES Y DERECHOS PERSONALES.

Dentro de la categoría de los derechos subjetivos existe una clasificaciónfundamental que distingue entre derechos reales de una parte, y derechospersonales de otra, llamados también derechos de crédito u obligación y cuyasnotas diferenciadoras podemos resumir así:

Derechos Reales Derechos Personales

Objeto Cosa corporal específica ydeterminada.(Ejemplo: derecho de propiedadsobre un inmueble; su objeto esel inmueble mismo).Existen también derechos sobrebienes inmateriales dotados deeficacia erga omnes, absoluta,y por tanto muy próximos losderechos reales.

(Ejemplo: derechos depropiedad intelectual eindustrial)

Acto, conducta o prestación deldeudor (sujeto pasivo) quepuede consistir en dar, hacer ono hacer alguna cosa.(Ejemplo: en un contrato deobra el dueño o comitente tienederecho a exigir que elcontratista ejecute una obradeterminada, de suerte que elobjeto de su derecho es la

ejecución de la obra por elcontratista).

Contenido ofacultades

Conducta que el titular puededesarrollar directamenterespecto de la cosa u objeto,sin necesidad de la intervenciónde ninguna otra persona.

(Ejemplo: en el derecho de

propiedad el propietario puedepor sí mismo usar el inmueble

Implica un poder o facultadcontra la persona del deudorpara exigirle el cumplimiento dela prestación debida (dar, hacero no hacer alguna cosa).

(Ejemplo: en el caso del

comitente, para obtener lasatisfacción de su interés que


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Derechos Reales Derechos Personales viviendo en él por ejemplo,obtener sus frutos arrendándoloa un tercero etc.).

sería recibir la obra encargada,necesita la colaboración oconducta activa del contratistaque es quien debe ejecutar laobra).

Eficacia Tiene eficacia absoluta o ergaomnes, ya que el titular puedehacer valer su derecho frente atodos, en el sentido de quepuede excluir la actuación operturbación de cualquierpersona en su ámbito de poder.Por eso también se llamanderechos de exclusión.(Así el propietario puedeexpulsar a cualquier personaque le moleste en el uso odisfrute de su inmueble sinderecho para ello).Tratándose de derechos realessobre inmuebles, la eficaciaerga omnes sólo se adquierepor la inscripción en el Registro

de la Propiedad.

Tiene eficacia relativa, ya que eltitular sólo puede hacer valer suderecho frente al deudor.Es un derecho de colaboración,ya que el titular, para obtener lasatisfacción de su interés,necesita que el deudor cumplala prestación (En el ejemplo queestamos analizando elcomitente sólo puede exigir laejecución de la obra alcontratista que se ha obligado aello como deudor).

Sujetopasivo

Algunos autores tradicionalesconcebían el derecho real comouna relación directa e inmediatadel sujeto activo o titular sobreel objeto de su derecho, que nocomportaba relación ovinculación alguna con otrossujetos.Ello es criticado modernamente;

recordemos que antes hemosdicho que todo derechosubjetivo sólo puede concebirsecomo relación entre personas,pues las cosas por sí solas nopueden pretender ni obedecer,por lo que todas las facultadesque se tengan sobre ellas hande traducirse en vínculos orelaciones jurídicas respecto de

otras personas.Así el titular del derecho real, lo

El derecho de crédito se haconcebido siempre como unarelación entre dos sujetos dederecho determinados: el sujetoactivo o titular del derecho y eldeudor, que es un sujeto pasivoindividualmente determinado alque incumbe un deber concreto,que es cumplir la prestación

debida.(En el ejemplo anterior eldeudor o sujeto pasivo sería elcontratista y la prestacióndebida la ejecución de la obra).


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Derechos Reales Derechos Personales (Ejemplo: el uso del inmuebleno extingue el derecho delpropietario que puede seguirusándolo en el futuro).

Protecciónregistral

Como regla general, todos losque tengan por objeto bienesinmuebles son inscribibles (art.2 LH y 7 RH).

Como regla general, losderechos personales no soninscribibles (art. 9 RH), peroexisten excepciones: elarrendamiento de bienesinmuebles (art. 2.5 LH) y elderecho de opción (art. 14 RH),cuya naturaleza real o personales muy discutida.

Ejemplos Propiedad. Derecho a obtener la ejecuciónde una obra derivado de uncontrato de obra.

2. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Aunque el Código Civil (CC) habla de tres categorías de arrendamiento(de cosas, de obras y de servicios; art. 1.542, 1.543 y 1.544) en este temahemos de centrarnos en el arrendamiento propiamente dicho, que es el

arrendamiento de cosas, o simplemente arrendamiento.

2.1. RÉGIMEN JURÍDICO EN DERECHO ESPAÑOL COMÚN.

Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) 29/1994 de 29 de noviembre,que se aplica a la mayoría de los arrendamientos de fincas urbanas. Modificada porla Ley 4/2013 de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado delalquiler de viviendas.

Ley de Arrendamientos Rústicos (LAR) 49/2003 de 26 de noviembre,que se aplica a la mayoría de arrendamientos de fincas rústicas. Modificadapor la Ley Arrendamientos Rústicos (LAR) 26/2005, de 30 de noviembre.

Los artículos 1.543 y 1.545 a 1.582 del CC, que solamente se aplican alos arrendamientos de bienes muebles, derechos, semovientes, solares, minasy naves y los de aquellas fincas rústicas y urbanas específicamente excluidosde las leyes especiales; además las normas del código civil son aplicablessupletoriamente a las leyes especiales en relación con los contratos sometidosa las mismas.


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2.2. CONCEPTO.

Se trata de un contrato consensual (que se perfecciona por el meroconsentimiento), bilateral (porque las obligaciones de arrendador y arrendatarioson recíprocas), oneroso (existe un cambio entre el goce de una cosa y larenta), conmutativo (la ventaja patrimonial es cierta para cada uno de loscontratantes) y necesariamente temporal (1.543 del CC), por el cual elarrendador se obliga a dar al arrendatario el goce o uso de una cosa por tiempodeterminado y precio cierto.

Después desarrollaremos su contenido, es decir, los derechos yobligaciones que engendra para cada una de las partes; pero destacaremosaquí el derecho fundamental que nace para cada una: para el arrendador, elderecho de cobrar el canon o renta, (precio); para el arrendatario, el derecho deusar la cosa ajena por tiempo determinado.

2.3. NATURALEZA.

Se ha discutido la naturaleza del arrendamiento desde el punto de vistadel derecho del arrendatario, y no se trata de una discusión banal, pues laposición que se adopte puede tener importantes repercusiones en su régimen

jurídico, por ejemplo, en materia de capacidad o protección registral.

La discusión se ha centrado en torno a si se trata de un derecho real ode un derecho personal cuyas líneas distintivas ya hemos analizado.

Tradicionalmente se ha considerado un derecho personal, porque:

1. El arrendatario no tiene poder directo sobre la cosa, sino que necesitala colaboración del arrendador, que es el que ha de mantenerle en elgoce pacífico de la cosa durante toda la duración del arrendamiento.

2. Porque el derecho del arrendatario no tiene eficacia erga omnes

(frente a todos) sino sólo frente al arrendador en principio; así en elderecho romano el comprador de una finca arrendada no estabaobligado a respetar el arrendamiento concertado por el vendedor y podíaexpulsar al colono (arrendatario), salvo que en el contrato de comprahubiera asumido expresamente la obligación de respetarlo.

Dentro del derecho español actual la doctrina tradicional ha partido deuna serie de reglas del CC y la LH (art. 2.5 de LH y 1.549 y 1.571 del CC) delas que resulta que los arrendamientos de los bienes inmuebles son inscribiblesy que si se hallan inscritos tienen eficacia erga omnes y han de ser respetados

por todos, particularmente obligan al comprador de la finca arrendada arespetar el arrendamiento vigente e inscrito al tiempo de la compra, mientras


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que los arrendamientos no inscritos se ajustan a las reglas tradicionales delderecho romano antes expuestas. Por todo ello distinguen entre arrendamientoinscrito y no inscrito, atribuyendo al primero la cualidad de derecho real, y alsegundo la de derecho personal.

Esto es criticado por la doctrina moderna, que señala que la inscripciónno puede tener la virtud prodigiosa de cambiar la naturaleza de los derechos, ypor ello entienden que el arrendamiento, al menos en el marco del CC, es unmero derecho personal, puesto que la relación directa e inmediata de lapersona sobre la cosa que caracteriza el derecho real no aparece en elarrendamiento; en el arrendamiento, esté o no inscrito, siempre es elarrendador el que ha de mantener del arrendatario en la posesión pacífica de lacosa. No obstante reconocen que la inscripción del arrendamiento en elRegistro de la Propiedad determina que produzca un cierto efecto real, en elsentido de ser oponible erga omnes.

Existen autores, no obstante que señalan que en el marco de las leyesarrendaticias especiales, el arrendamiento se va aproximando cada vez más aun derecho real.

Esta discusión pone de relieve que existen derechos que no encajanperfectamente en la categoría de derecho real o de derecho personal, tal ycomo se han concebido tradicionalmente.

2.4. CONSTITUCIÓN.

2.4.1. Elementos personales.

Trataremos de la capacidad y legitimación necesaria para celebrar elcontrato de arrendamiento, para lo cual tenemos que fijar unas ideas previas, amodo de introducción.

Capacidad y legitimación son cualidades necesarias para celebrar un

contrato o acto jurídico. La legitimación deriva de una relación concreta entre elsujeto que actúa y el objeto a que su acto afecta. La capacidad, sin embargo,es una cualidad del sujeto en sí sólo considerado, relacionada con susfacultades intelectuales y volitivas.

Legitimación para ser arrendador de una cosa corresponde a todas laspersonas que tengan la posesión transmisible de esa cosa (art. 1554 CC), y porlo tanto no sólo al propietario, sino también, por ejemplo, al usufructuario (sibien el arrendamiento se extingue cuando finaliza el usufructo, art. 480 del CC).La legitimación para ser arrendatario corresponde a cualquiera que no tenga

por otro título el goce o uso de la cosa arrendada; podrán ser arrendatariostanto los que no ostenten ningún derecho sobre la cosa arrendada como


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también los que ostenten un derecho que no comprenda la facultad de uso (porejemplo en el caso de una cosa usufructuada no hay obstáculo para que elusufructuario-arrendador arriende la cosa al nudo propietario-arrendatario).

Por lo que se refiere a la capacidad, es fundamental distinguir doscategorías de actos o contratos: de una parte los llamados de meraadministración, entre los que se puede incluir los que engendran un meroderecho personal, y de otra parte, los actos de disposición, enajenación ogravamen, entre los que se incluyen, los que implican la transmisión oconstitución de un derecho real.

En relación con los actos o contratos que afectan a bienes inmuebles,podemos ofrecer la siguiente tabla esquemática:

Actos de Administ ración

Actos de Disposición

Mayores de edad noincapacitados.

Los pueden celebrarpor sí solos (art. 1263CC).


Menoresemancipados.


Necesitan laintervención de suspadres o del curador(art. 323 CC).

Menores no

emancipados yausentes.(Han de realizar los

actos en su nombre susrepresentantes legales,esto es, los padrestitulares de la patriapotestad o el tutor si setrata de menores noemancipados, o el

representante delausente judicialmentenombrado).

Los representantes

legales (repito, padres,tutor o representante delausente) los puedencelebrar por sí solos, ennombre de susrepresentados (art. 166,271 CC).

Los representantes

necesitan autorización judicial (arts.166 y 271del CC).

Incapacitados, opersonas con lacapacidad modificada.

Hay que estar siempre a lo que disponga lasentencia de incapacitación (art. 760 de la Ley deEnjuiciamiento Civil de 2000) y si ésta no prevé otracosa se aplican, en caso de tutela, las normasmencionadas sobre “Menores no emancipados”, yen caso de curatela, las de “Menoresemancipados”.

Representantesvoluntarios o

Basta un podergeneral para administrar

Es necesario un poderespecial para el acto


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Actos de Administ ración

Actos de Disposición

apoderados (esta reglano es de capacidad sinode legitimación).

(art. 1713 CC). dispositivo concreto deque se trate (art. 1713CC).

La capacidad para celebrar contrato de arrendamiento en calidad dearrendatario es siempre la necesaria para realizar actos de administraciónsegún las reglas vistas.

La capacidad para celebrar este contrato en calidad de arrendador estambién la necesaria para realizar actos de administración, pues elarrendamiento genera a favor del arrendatario un derecho personal, segúnhemos visto antes en el apartado de naturaleza jurídica y ha de considerarsepor tanto un acto de administración y no de disposición, según entiende lamayoría de la doctrina.

El CC sólo dedica una norma a esta materia de capacidad para serarrendador, que es el artículo 1.548 del que resulta que, para dar cosas enarrendamiento por plazo superior a seis años, los representantes legalesnecesitan autorización judicial y los representantes voluntarios necesitan poderespecial. Por lo tanto, en este aspecto se asimila el arrendamiento por plazosuperior a seis años, a los actos de disposición.

2.4.2. Elementos reales.

A) Cosa.

En principio pueden ser objeto de arrendamiento todas las cosas, salvolas que se consuman por el uso (art. 1.545 CC) y excepto que estas últimas secedan para un uso que no las consuma.

Téngase en cuenta que el objeto directo del derecho del arrendatario, encuanto derecho personal, no es la cosa en sí, sino el goce o uso de la misma

que ha de proporcionarle el arrendador (art. 1543 CC), que podrá referirse atoda la cosa o sólo a alguna parte o a alguna utilidad (por ejemploarrendamiento de una finca para cazar) y que conforme a las reglas generales(arts.1.271,1.272 y 1.273 CC) habrá de ser posible, lícito y determinado (así porejemplo se considera nulo el arrendamiento de una cosa para destinarla a unuso ilícito o prohibido)

B) Precio.

El precio ha de ser cierto (art. 1.543 CC) y no tiene por qué consistir

necesariamente en dinero, también puede pagarse en frutos. Pero si consisteen un tanto por ciento de los frutos que se obtengan de la cosa cedida, el


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contrato no es de arrendamiento, sino de aparcería. El contrato de aparcería loanalizaremos en otro epígrafe del tema.

2.4.3. Elementos formales.

El contrato de arrendamiento se puede celebrar en cualquier forma. Noobstante, el artículo 1.280.2 CC señala que deberán constar en documentopúblico los arrendamientos de bienes inmuebles por seis o más años, siempreque deban perjudicar a tercero. No es un requisito de forma esencial (es decir,para la existencia del arrendamiento) sino un requisito de forma de valer (paraque el arrendamiento produzca ciertos efectos especiales; p.e: posibilidad deinscribirse en el registro de la propiedad, conforme al artículo 3 LH).

En este sentido hemos de comentar que si bien con anterioridad sólopodían inscribirse en el registro los arrendamientos de bienes inmuebles porseis o más años, a que se refiere el artículo 1.280.2 CC, en la actualidad, trasla modificación incorporada por la LAU de 1994, el artículo 2.5 LH permite lainscripción de todos los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles. Porlo tanto, para acceder al registro de la propiedad deberán constar endocumento público no sólo los arrendamientos de bienes inmuebles de plazosuperior a seis años (1.280.2 CC), sino todos los de bienes inmuebles (2.5 y 3LH). Además, para que el arrendamiento pueda perjudicar a terceros, es decir,para que produzca efectos frente a todos, según vimos antes al tratar sobre sunaturaleza jurídica, es necesario que conste inscrito en el Registro de laPropiedad (1.549 y 1.571 CC), no bastando para ello el documento público.

2.4.4. Contenido.

Vamos a hacer aquí una exposición sistemática y resumida de lasobligaciones del arrendador y del arrendatario, conforme al régimen del CC(artículos 1.554 a 1.582).

Obligaciones del arrendador:

1. Entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato (1554.1 CC).

2. Conservar la cosa en estado de servir para el uso que se destina,haciendo en ella las reparaciones necesarias, lo cual constituye no sólouna obligación sino también un derecho que el arrendador puede hacerefectivo incluso contra la voluntad del arrendatario cuando se trate dereparaciones urgentes (1.554.2, 1.580 y 1.558 CC).

3. Mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento portodo el tiempo del contrato, sin variar la forma de la cosa arrendada y

respondiendo (teniendo la obligación de indemnizar al arrendatario)tanto del saneamiento por vicios ocultos como por las perturbaciones


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que sufra el arrendatario por parte de un tercero que pretenda ostentarun derecho sobre la cosa; no responde el arrendador de lasperturbaciones de hecho pero el arrendatario tiene acción directa contrael perturbador (1.554.3, 1.557, 1.560 y 1.553 CC).

4. Pagar, salvo pacto en contrario, las cargas y tributos que graven lapropiedad de la cosa arrendada y rembolsar al arrendatario los gastosnecesarios que haya hecho (1.573 y 487 CC).

Obligaciones del arrendatario

1. Pagar el precio del arrendamiento en el tiempo y lugar convenidos(1.555.1 y 1.574 CC). Tiene derecho a rebaja de la renta en lossupuestos especiales de los artículos 1.575 y 1.576 CC.

2. Usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia,destinándola al uso pactado y en defecto de pacto al que se infiera de lanaturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra (1.555.2CC).

3. Conservar la cosa arrendada respondiendo de su pérdida o deteriorosi se produce por culpa del arrendatario (lo cual se presume) o de laspersonas de su casa (1.561, 1.562, 1.563 y 1.564 CC).

4. Poner en conocimiento del arrendador todo daño que un tercero hayarealizado o abiertamente prepare en la cosa arrendada, y la necesidadde hacer reparaciones (1.559 CC).

5. Pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato, salvo pactoen contrario (1.555.3 CC).

El incumplimiento de sus obligaciones por una de las partes permite a laotra pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, osólo esto último, dejando el contrato subsistente (1.556 CC).

2.4.5. Extinc ión.

El CC regula las siguientes causas de extinción:

1. Vencimiento del plazo pactado, y en defecto de pacto el quedeterminan para las fincas rústicas el artículo 1.577 CC y para lasurbanas los artículos 1.581 y 1.582 CC (1.565 CC).Por excepción el arrendamiento no se extingue si después de vencido elplazo el arrendatario permanece disfrutando de la cosa arrendada

durante 15 días con aquiescencia del arrendador y sin que este le haya


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hecho requerimiento alguno. En estos casos hay tácita reconducción porlos plazos legales de los artículos 1.577 y 1.581 CC (1.566 CC).

2. Pérdida de la cosa objeto del contrato. Si ésta se produce por culpade alguna de las partes contratantes, ésta deberá indemnizar a la otra(1.568, 1.182 y 1.183 CC).

3. Por resolución del contrato promovida por una de las partes en casode que la otra inculpa sus obligaciones (1.568, 1.124 y 1.556 CC).Nota: El artículo 1.569 CC señala la facultad del arrendador dedesahuciar al arrendatario en caso de vencimiento del plazo delcontrato, incumplimiento de las condiciones pactadas, falta de pago delprecio o uso de la cosa arrendada que la hagan desmerecer o que seacontrario a lo que ordena el 1.555.2. El desahucio es una facultadresolutoria especial que en la actualidad se sustancia por los trámites del

juicio verbal, al menos, cuando se funda en la falta de pago de la renta oen la expiración del plazo del contrato (250.1.1 de la LEC de 7 de enerode 2000).

4. Por la venta de la finca arrendada, salvo que el comprador hayaasumido la obligación de respetar el arrendamiento o éste figure inscritoen el Registro de la Propiedad al tiempo de la venta (1.571 y 1.572 CC).Aunque el CC no lo dice expresamente, el arrendamiento se extinguirá

no sólo en caso de venta de la finca arrendada, sino también cuando porcualquier otra causa se extinga el derecho del arrendador (p.e: en elsupuesto de usufructo).No se extingue el arrendamiento por muerte del arrendador ni delarrendatario, pasando la relación jurídica a los herederos de ambaspartes (1.112 y 1.257 CC).

5. Por mutuo disenso, por confusión y por novación conforme a lasreglas generales.

2.5. EL RÉGIMEN DE LA LAU.

La regulación que hace el CC del contrato de arrendamiento de fincasrústicas y urbanas gira en torno al principio fundamental de autonomía de lavoluntad propio de la ideología liberal imperante en el siglo XIX, cuando sepromulgó el código. De tal suerte que la duración y la renta pueden serlibremente pactadas por las partes.

A principios del siglo XX surge el problema de la escasez de la vivienda,

derivado del éxodo masivo del campo a la ciudad, de suerte que surgió unalegislación especial de marcado carácter social, que culminó con el TextoRefundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964,

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cuyas notas más características, tanto para los arrendamientos de vivienda comopara los de local de negocio son:

1. El control de las rentas.2. La concesión al arrendatario de un derecho de prórroga forzosa del contrato,que unido a las subrogaciones mortis causa, determinaba una duración

prácticamente indefinida del contrato.

Un cambio de las circunstancias que habían determinado estalegislación dio lugar al Real Decreto Ley de 30 de abril de 1985, popularmenteconocido como decreto Boyer, que para los contratos de arrendamiento de vivienda ylocal de negocio, celebrados después de su entrada en vigor (9 de mayo de 1985),suprimió la prórroga forzosa y estableció una mayor libertad para la fijación de lasrentas.

Siguiendo esta línea y con la finalidad de potenciar y liberalizar el mercado dearrendamientos urbanos, se dictó la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 denoviembre de 1994, aplicable a los contratos celebrados a partir del 1 de enero de

1995. Dicha ley mantiene la supresión de la prórroga forzosa, pero establece a favordel arrendatario un plazo mínimo de duración del contrato de cinco años, y deja a laspartes plena libertad para la fijación de las rentas.

Recientemente, esta Ley de 1994 ha sido reformada la Ley 4/2013 de 4 de junio,de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de vivienda. Esta Leypretende flexibilizar el rígido mercado del alquiler, disminuyendo de nuevo la duraciónmínima de los contratos, y realizando un giro hacia el propietario con el fin de que saqueal mercado de alquiler sus propiedades. Sus principales modificaciones son: la libertadde pacto en arrendamientos urbanos; 3 años de duración mínima y renovación por 1año más; la posibilidad de renuncia del arrendatario a los 6 meses de contrato, con 1

mes de preaviso; y por último, aboga por la necesidad de la inscripción en el Registro delcontrato de arrendamiento para su oponibilidad a terceros en casos de enajenación oresolución derecho arrendador aunque sea en los 3 primeros años, entre otras cosas.Esta Ley se aplicará a los contratos celebrados a partir de su entrada en vigor.

2.5.1. Constitución.

2.5.1.1. Elementos personales.

La ley no tiene reglas especiales. Se aplican las normas generales del

Código Civil.

2.5.1.2. Elementos reales.

a 5).

El Título 1 de la LAU regula su ámbito material de aplicación (artículos 1

La LAU es de aplicación a los arrendamientos de fincas urbanas, que se destinen avivienda o a usos distintos de vivienda. Se entiende por arrendamiento de vivienda elque recae sobre una edificación habitable, cuyo destino primordial sea satisfacer lanecesidad permanente de vivienda del arrendatario y/o de su cónyuge no separadolegalmente o de hecho, o sus hijos dependientes. Estos arrendamientos se rigen por los

pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marcode lo establecido en el título II de la LAU y, supletoriamente, por lo dispuesto en elCódigo Civil (Tras Ley 2013). 15


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Derechos personales (I)

Se entiende por arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquelque, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordialcualquiera distinto del de satisfacer la necesidad permanente de vivienda delarrendatario (p.e.: los arrendamientos de fincas urbanas por temporada, o paraejercer una actividad profesional o comercial). Estos arrendamientos se rigen

por la voluntad de las partes, y en su defecto, por las disposiciones de la LAUdel Título 3, y supletoriamente por el Código Civil.

La LAU no se aplica al uso de viviendas asignadas por razón de sucargo o servicio a porteros, guardas, empleados y funcionarios (que se regiránpor la autonomía de la voluntad), ni al uso de viviendas universitarias ( que seregirán por las normas que establezca la universidad correspondiente) ni al usode las viviendas militares ( que se rige por su legislación especial), ni a loscontratos en que se arrienda una finca con casa-habitación siendo elaprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del

arriendo ( sometidas a la normativa sobre arrendamientos rústicos).Tampocose aplica a las plazas de garaje, cuyo arrendamiento se someterá al régimengeneral del CC. Quedan también excluidos de esta Ley, la cesión temporal de uso de latotalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato,comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidadlucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativasectorial. (Nueva redacción Ley 4/2013 de 4 de junio).

2.5.1.3. Elementos formales.

Sin perjuicio del principio general de libertad de forma, el artículo 37 dela LAU señala que las partes podrán compelerse recíprocamente a laformalización por escrito del contrato de arrendamiento.

Lógicamente, para la inscripción de los contratos en el Registro de laPropiedad, es necesario el documento público (art. 2.5 y 3 LH).

2.5.1.4. Especial consideración de las normas sobreinscripción en el Registro de la Propiedad

El R.D. 297/1996 de 23 de Febrero, da una serie de normas sobre lainscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientosurbanos celebrados a partir del 1 de Enero de 1995. Podemos resumir susnormas así:

-Título formal: escritura pública; (art. 2)-Contenido necesario: descripción de la finca, identidad de loscontratantes, duración pactada, renta inicial y demás cláusulas delcontrato (arts. 3 y4);

-Objeto de la inscripción: pueden serlo no sólo los contratos dearrendamiento, sino también los subarriendos, cesiones, subrogaciones,

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prórrogas y cualesquiera otras modificaciones de los arrendamientosinscritos con anterioridad (art. 5);-Tipo de asiento: tanto el contrato inicial como sus modificaciones seránobjeto de asiento de inscripción (art. 6);-Folio registral en que ha de practicarse la inscripción: el folio abierto ala finca arrendada (arts. 3 y 6);En este punto existe una especialidad muy importante: se permite lainscripción del arrendamiento que tenga por objeto sólo una partematerial de la finca registral, en el folio de esta última; pongamos dosejemplos:Ejemplo 1:Finca registral: una vivienda;Objeto del arrendamiento: una porción material de esa vivienda;Inscripción del arrendamiento: se practicará en el mismo folio registral dela vivienda entera, sin necesidad de segregación de la parte de viviendaarrendada, siempre que esta parte arrendada haya quedadoperfectamente delimitada con expresión de su superficie, situación ylinderos;Ejemplo 2:Finca registral: un edificio entero no constituído en régimen de propiedadhorizontal;Objeto del arrendamiento: un piso del edificio;Inscripción del arrendamiento: en el folio del edificio, sin necesidad deconstitución del mismo en régimen de propiedad horizontal ni deapertura de folio independiente al piso arrendado, siempre que dichopiso quede perfectamente definido con expresión de su superficie,situación y linderos.En cualquier de estos casos, el registrador puede a petición delinteresado o de oficio si la claridad de los asientos así lo requiere, abrirfolio independiente a la parte material de finca objeto del arrendamiento,bajo el mismo número que la finca entera y el correlativo de orden que lecorresponda.-Cancelación del arrendamiento inscrito: se regulan dos supuestosespeciales de cancelación automática por la vía del art. 353.3 del R.H.(por el transcurso de ocho años o del plazo pactado si es superior acinco años, sin que conste en el Registro la prórroga convencional delarrendamiento), así como la cancelación en virtud del acta notarial denotificación de una de las partes a la otra de su voluntad de no renovarel arrendamiento en los supuestos legalmente previstos que se verándespués en el apartado “Duración”.

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2.5.1.5. Duración.

A) Arrendamientos de vivienda celebrados a partir de la entrada en vigor de la Ley4/2013 de 4 de junio de reforma parcial de la LAU 1994, a partir 6 junio 2013.

-Se modifica la duración mínima del contrato de arrendamiento, estableciéndose esta porun periodo de 3 años como máximo. Por lo tanto, la prórroga obligatoria se reduce de 5 a3 años.

- Se modifica parcialmente la excepción a esa prórroga obligatoria de 3 años, ya queahora el arrendador, aunque no se haya previsto tal posibilidad de forma expresa en elcontrato, cuando necesite la vivienda para sí o sus familiares directos, y siempre quehaya transcurrido el primer año de contrato, podrá poner fin al mismo, siempre que locomunique con dos meses de antelación al arrendatario (nuevo art. 9.3 LAU).

- Finca no inscrita/ arrendamientos inscritos: gran novedad de la Ley 4/ 2013. Si la fincaarrendada no estuviera inscrita, y el arrendatario concierta el arrendamiento con personaque parece ser propietaria, el contrato también durará tres años. Ahora bien, asimismo,se pone fin a la oponibilidad legal del contrato de arrendamiento durante el periodomínimo de 5 años, ya que, a partir de ahora, si el contrato de arrendamiento no estáinscrito en el Registro de la propiedad, no será oponible a terceros adquirentes,aplicándose lo dispuesto en el art. 1571 CC (“venta quita renta”) (nuevo art. 9.4 LAU).Esto se refrenda por el nuevo art. 7.2 LAU que establece, como regla general y adiferencia de la Ley anterior, que para que los arrendamientos surtan efectos frente aterceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán estar inscritos

en el Registro de la Propiedad.

- La prórroga tácita anterior de 3 años, se reduce igualmente a 1 año máximo deduración, por lo tanto, si llegado el vencimiento del contrato o cualquiera de susprórrogas, y no se notifica a la otra parte la voluntad de no seguir con treinta días deantelación, se entenderá prorrogado tácitamente 1 año más (nuevo art. 10.1 LAU).

- Tanto las prórrogas forzosas de 3 años, como la tácita de 1 año serán oponibles aterceros adquirentes aunque sean terceros del 34LH, si se inscribiera el arrendamiento(nuevo art. 10. 2 LAU).

‐ En estos arrendamientos concertados a partir de 6 junio 2013, para que seproduzca la subrogación inter vivos del nuevo adquirente y propietario de la fincaarrendada en la posición del arrendador, dicha finca y dicho arrendamiento deberánestar inscritos en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la enajenación (nuevosarts. 7 y 10 LAU). Si la finca no se hallare inscrita no habrá subrogación y se aplicará lodispuesto en el art. 1571 CC (nuevo art. 14 LAU).


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B) Arrendamientos de vivienda celebrados con posterioridad al 1 de enero de1995 (artículo 9 y siguientes de la LAU de 1994) y hasta la entrada en vigor de laLey 4/2013 de 4 junio de reforma de la LAU.

- La duración del arrendamiento será la que libremente hayan pactadolas partes y en su defecto un año.

- Sin embargo, se establece un plazo mínimo de cinco años a favor delarrendatario, de tal suerte que si la duración pactada es inferior, llegado elvencimiento del contrato, éste se prórroga por plazos anuales hasta cumpliresa duración mínima. Esta prórroga es obligatoria para el arrendador ypotestativa para el arrendatario, quien con 15 días de antelación a la fecha determinación del contrato o de cualquiera de las prórrogas anuales, puedemanifestar su voluntad de no renovarlo.

- La única excepción a esta prórroga obligatoria es que se haya hechoconstar en el contrato expresamente la necesidad del arrendador de ocupar la

vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla avivienda permanente para sí. Si el arrendador hace uso de esta excepcióndebe ocupar la vivienda dentro de los tres meses siguientes a la extinción delcontrato, pues en otro caso debe reponer al arrendatario e indemnizarle, o sóloesto último, a elección del propio arrendatario.

- El plazo de cinco años se establece a favor del arrendatario nosólo como plazo mínimo, sino también como plazo máximo, pues si la duraciónpactada es superior a los cinco años, el arrendatario, una vez cumplidos loscinco años, puede desistir del contrato, avisando al arrendador con unaantelación de dos meses.

- Después de transcurridos los cinco primeros años de duración delcontrato se establece un sistema de prórrogas anuales o tácita reconducciónpotestativa, tanto para el arrendatario como para el arrendador, quienes con unmes de antelación al vencimiento del contrato o de la prórroga anual de que setrate, pueden manifestar su voluntad de no renovarlo. Esta serie de prórrogaspuede darse como máximo durante tres años.

- El plazo mínimo de cinco años se establece como una medida legal deprotección del arrendatario que prevalece sobre otros títulos que permitirían aterceros disfrutar del inmueble y excepciona las reglas generales del derecho.Ello es patente en los supuestos de resolución y extinción del derecho delarrendador:

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1. En los supuestos de resolución del derecho del arrendador por: unretracto convencional, una sustitución fideicomisaria, una ejecuciónhipotecaria, el ejercicio de una opción de compra, si se produce durantelos cinco primeros años de duración del contrato el arrendatario tienederecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cincoaños; si se produce después de los cinco primeros años, elarrendamiento se extingue salvo que figure inscrito en el Registro de laPropiedad con anterioridad a los derechos determinantes de laresolución, en cuyo caso subsiste por toda la duración pactada. (Art. 13LAU).

2. Cuando el arrendamiento haya sido concertado por una personadistinta del propietario pero que aparezca como tal en el registro o queparezca ser propietario, en virtud de un estado de cosas cuya creaciónsea imputable al verdadero propietario, si el arrendatario ha obrado debuena fe, tiene derecho a permanecer en el arrendamiento durante cincoaños. Por tanto prevalece el derecho del arrendatario a disfrutar cincoaños de la finca sobre el derecho de propiedad del verdadero dueño,que no ha intervenido en el contrato. (Art. 13 LAU).

3. En los supuestos de enajenación o venta de la vivienda arrendada eladquiriente quedará subrogado en los derechos y obligaciones delarrendador (es decir, deberá respetar el arrendamiento) durante loscinco primeros años de duración del arrendamiento; y esto es asíaunque el arrendamiento no figure inscrito.

Sin embargo se respetan los principios generales en los supuestos dearrendamientos otorgados por usufructuarios, superficiarios y personas conanálogos derechos de goce sobre el inmueble, que se extinguen al extinguirseel derecho del arrendador, aunque el arrendamiento haya durado menos decinco años.

En relación con la duración, hemos de citar también los supuestos desubrogación en la posición del arrendatario que regulan los artículos 12 (para

los casos en que el arrendatario desista del arrendamiento antes de cumplirsesu plazo de duración), 15 (para los supuestos de nulidad, separación o divorciodel arrendatario, si el juez atribuye el uso de la vivienda a su cónyuge) y 16(para los supuestos de muerte del arrendatario) de la LAU.

C) Arrendamientos para uso distinto al de vivienda celebrados conposterioridad al 1 de enero de 1995.

La duración será la que libremente pacten las partes, sin que existaprórroga forzosa ni plazo legal mínimo.

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En los supuestos de resolución o extinción del derecho del arrendadorpor cualquier causa, incluida la enajenación del inmueble, se aplican las reglasgenerales. Así el adquirente de la finca sólo está obligado a respetar elarrendamiento cuando figure inscrito.

El artículo 33 LAU regula un supuesto de subrogación en caso demuerte del arrendatario, cuando el heredero o legatario continúe ejerciendo enel local la misma actividad empresarial o profesional.

D) Arrendamiento de vivienda y local de negocio celebrados con anterioridad al9 de mayo de 1985.

Siguen sometidos a la LAU de 1964 y por tanto el arrendatario tienederecho a la prórroga forzosa e indefinida durante toda su vida. No obstante laLAU de 1994, en sus disposiciones transitorias, para facilitar la extinción deestos contratos, ha establecido límites a las subrogaciones mortis causa queregulaba la ley anterior y además establece límites a la duración del contratocuando el arrendatario es persona jurídica, esto último es sólo para losarrendamientos de local de negocio.

2.5.2. Contenido.

La LAU da una serie de normas sobre la renta (determinación, pago,actualización, elevación por mejoras), sobre pago de gastos generales y deservicios individuales y sobre la realización de obras de conservación y demejora (artículos 17 a 24 y 30).

Regula así mismo, los derechos de adquisición preferente delarrendatario, en el artículo 25 para el caso de vivienda, y artículo 31 para usodistinto de vivienda, que tienen importante trascendencia registral, en lossiguientes términos:

El arrendatario tiene derecho a adquirir la finca arrendada conpreferencia a un tercero caso de que el arrendador se proponga venderla (

derecho de tanteo). Como medida de garantía de este derecho exige la LAUque para inscribir títulos de venta de fincas urbanas conste en ellos ladeclaración del vendedor de no hallarse arrendada la finca bajo pena defalsedad en documento público, o caso de estar arrendada, deberá justificarse,que el vendedor notificó fehacientemente al arrendatario, dentro de los 180días anteriores, su propósito de vender la finca arrendada, sin que elarrendatario ejercitase su derecho de adquirirla en las mismas condiciones (derecho de tanteo).

El derecho de retracto procede en los casos en que estando la finca

arrendada, no se hubiera notificado la venta al arrendatario, o se le hubiera

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notificado en condiciones distintas ( normalmente más onerosas) que las de laventa realmente hecha.

El plazo para el ejercicio del derecho de tanteo y retracto es de 30 días naturalesdesde la notificación

El control que puede hacer el registrador de estos derechos delarrendatario no es pleno, pues si el vendedor manifiesta falsamente que lafinca no está arrendada y se inscribe la venta hecha a un tercero de buena fe,dicho tercero habrá de ser mantenido en su adquisición conforme al art. 34 dela L.H., y el arrendatario sólo podría reclamar una indemnización delarrendador. La única protección plena de los derechos de tanteo y retracto delarrendatario ha de derivar de la inscripción del arrendamiento en el Registro: eneste caso no para inscribir la venta hecha a un tercero deberá justificarse alregistrador, o bien la notificación antes citada al arrendatario, o bien la extincióndel arrendamiento, no bastando la mera manifestación del vendedor. Esto

último no es más que una aplicación de las normas generales sobre calificacióny publicidad registral (para la calificación el registrador ha de tener en cuentalos asientos del Registro, cuyo contenido se presume exacto y válido mientrasno se pruebe lo contrario).

Solo cabe la renuncia al derecho de tanteo y retracto en los arrendamientossuperiores a 5 años. Sin embargo, y tras la entrada en vigor de la nueva Ley 4/2013, de4 de junio, para los arrendamientos posteriores a 6 junio 2013, sí podrá pactarse larenuncia al derecho de tanteo y retracto por el arrendatario en cualquier tipo dearrendamiento

2.5.3. Extinc ión.

Además del vencimiento del plazo puede producirse por inhabitabilidadde la vivienda, por resolución del contrato por una de las partes en caso de quela otra no cumpla sus obligaciones, por pérdida de la finca arrendada o pordeclaración firme de ruina (artículos 26 a 28 y 35).

2.6. EL RÉGIMEN DE LA LAR.

2.6.1. Introducción. Los escasos preceptos que el CC dedica a los arrendamientos rústicos (arts.1.575 a 1.579) junto a las disposiciones generales que en materia decontratación se dispersan a lo largo de este cuerpo legal pronto resultaroninaplicables para regular un contrato que según el primer censo agrícola deEspaña servía de marco jurídico para la explotación del 22% de la superficiecultivable del país. Por ello, pronto se inició una legislación intervencionista queculminaría con la primera ley de arrendamientos rústicos en 1935, vigenteaunque con algunas modificaciones hasta la promulgación de la Ley de 31 dediciembre de 1980; que ha servido de marco regulador de los arrendamientos

rústicos durante más de 20 años y se basaba en los principios de proteccióndel arrendatario, a quien se imponía la irrenunciabilidad anticipada de susderechos, nulidad de actos realizados en fraude de ley, intervenciónadministrativa en defensa de los pequeños agricultores, y creación de Juntas

Arbitrales de arrendamientos rústicos. 21


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Posteriormente, sin embargo se publicó la Ley 49/2003 de 26 denoviembre, que entró en vigor el 27 de mayo de 2004, con la que se trata deflexibilizar el régimen de los arrendamientos rústicos adaptándose a loscambios producidos en el seno de la UE, siguiendo la línea abierta por la Leyde Modernización de Explotaciones Agrarias de 4 de julio de 1995 en materiade duración y prórroga de los arrendamientos a fin de facilitar que las tierraspasen de mano a mano. Y junto a ello, la ley ha dado primacía a la autonomíade la voluntad, en todo lo que no sea contrario al muy limitado contenidoimperativo de la ley.

Esta Ley ha sido modificada parcialmente por la Ley 26/2005, de 30 denoviembre, que tiene como objetivo primordial posibilitar el aumento de lasexplotaciones agrarias viables, y hacerlo en el marco de una agriculturafuertemente tecnificada y para unos activos agrarios que sean profesionales dela agricultura, y remarcando su carácter plurifuncional, concibiendo laexplotación agraria como un todo.

2.6.2. Ámbi to de aplicación.

Ámbito temporal:

La Ley 49/2003 se aplicaba solamente a los contratos celebradosdespués de su entrada en vigor, y así dispone la Disposición TransitoriaPrimera que "Los contratos de arrendamiento y aparcería vigentes a la entradaen vigor de esta ley se regirán por la normativa aplicable al tiempo de sucelebración”. La Ley 26/2005 no dice nada al respecto, pero la soluciónconforme a las reglas generales será la misma (cfr. Artículo 2.3 C.C.),entendiéndose que será aplicable para aquellos arrendamientos concertadosdespués de su entrada en vigor (a los treinta días de su publicación en BOE).

Ámbito espacial:

En cuanto al ámbito ESPACIAL respecta, la Disposición Final Segundade la Ley 49/2003 señala que "la ley será de aplicación en todo el territorio

nacional, sin perjuicio de la normativa de aplicación preferente que dicten lasCCAA con competencia en materia de derecho civil, foral o especial".

Ámbito objetivo:

Por lo que al ámbito OBJETIVO se refiere, señalar que la ley se aplica alos arrendamientos rústicos, a falta de pacto entre las partes, quedando estosdefinidos en el art. l como "contratos mediante los cuales se cedentemporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamientoagrícola, ganadero o forestal a cambio de precio o renta”, incorporando como

novedad la ley de 2003 la posibilidad de ser aplicada en defecto de pactoespecial a los arrendamientos de explotaciones agrícolas, ganaderas o

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forestales". Entendiéndose por arrendamiento de explotación según el art. 2 elque tiene por objeto una explotación constituida o no al tiempo de celebrar elcontrato cuando la misma sea objeto del arriendo en el conjunto de suselementos considerada como una unidad orgánica y siempre que las partes lohagan constar así expresamente.

Junto a ello, tal y como ya recogía la ley de 1980 se admite en el art. 4que una finca sea susceptible de diversos arrendamientos simultáneos, si cadauno de ellos tiene como objeto distintos aprovechamientos compatibles yprincipales, y el art. 5 niega la condición de arrendamiento rústico a loscontratos de recolección de cosechas a cambio de parte de los productos, o engeneral, a los contratos de realización de alguna tarea agrícola claramenteindividualizada.

Además, se exceptúan de la ley según el art. 6:

- Los arrendamientos de temporada inferior al año agrícola.- Los de tierras labradas y preparadas por cuenta del propietario para lasiembra o plantación a que específicamente se refiera el contrato.- Los que tengan por objeto tierras adquiridas por causa de utilidadpública o interés social.- Los que afecten a bienes comunales, de corporaciones locales, omontes vecinales en mano común.- Así como todos aquellos que tengan por objeto especial:aprovechamientos de rastrojeras, pastos secundarios, montaneras;aprovechamientos dirigidos a semillar o mejorar barbechos; la caza;explotaciones ganaderas de tipo industrial; u otra actividad cualquieradiferente a la agrícola, ganadera o forestal.

Y será además objeto de inaplicación la ley según el art. 7:

- Cuando se trate de arrendamientos incluidos en el ámbito de aplicaciónde la LAU.- O cuando se trate de arrendamientos que recaigan sobre fincas que

constituyan suelo urbano o urbanizable, o que sea accesorio de edificioso explotaciones ajenas al destino rústico.

2.6.3. Elementos formales.

Por lo que se refiere a los ELEMENTOS FORMALES, y frente alprincipio de libertad de forma que recogía la ley de 1980 (que solo exigía laforma escrita para los llamados contratos de larga duración), hoy el art. 11exige que todos los arrendamientos rústicos consten por escrito, pudiendoademás compelerse las partes recíprocamente a elevarlo a documento público,

en cuyo caso los gastos serán de cuenta del solicitante. Igualmente, se admitela posibilidad de compelerse a realizar inventario de los bienes arrendados, si

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bien, y para los arrendamientos de explotación, dada la especial naturaleza delos mismos, se exige siempre el inventario que recoja los elementos integrantesde la explotación, el estado de conservación en que los recibe el arrendatario ycuantas circunstancias sean necesarias para el adecuado desenvolvimiento delcontrato.

11: Sin embargo, la Ley 26/2005 añade dos importantes párrafos al artículo

- En el primero de ellos, y a falta de pacto entre las partes, establece lapresunción de existencia del arrendamiento por la posesión de la finca por elarrendatario, y si no constase renta, ésta será equivalente a las de mercado enesa zona o comarca.

- Para la inscripción en el Registro de la Propiedad, además de lanecesidad de escritura pública (art. 3 LH), se deberá expresar, en la misma, lacircunstancia de si la finca está arrendada o no, como condición para suinscripción en el Registro de la Propiedad (manifestación que preveía la ley de1980 y suprimió la de 2003).

2.6.4. Elementos personales.

En cuanto a los ELEMENTOS PERSONALES, la Ley 49/2003 establecíacomo novedad el permitir celebrar el contrato a cualquier persona física o

jurídica con capacidad de contratar, así como a las comunidades de bienes;suprimiendo el requisito de la profesionalidad exigido en la ley de 1980. Asícomo igualmente acabar con los límites cuantitativos que dicha ley sentabapara evitar acumulaciones de tierras en una sola mano, en base a la nuevapolítica económica vigente en la UE que ha suprimido al "agricultor a títuloprincipal".

No obstante, la modificación por la Ley 26/2005, vuelve a definir elconcepto de agricultor profesional aunque no como requisito necesario para laaplicabilidad de la Ley, sino para determinar quién puede ejercitar los derechos

de tanteo y retracto que luego veremos. Asimismo, vuelve a reestablecerlímites cuantitativos a la extensión del arrendamiento, al igual que hacía la Ley1980, buscando con ello evitar la acumulación de tierras en manos de un soloarrendatario.

Así, el art. 9 dice que:

1. Podrán celebrarse arrendamientos rústicos entre personas físicas o jurídicas.

Es agricultor profesional, a los efectos de esta ley, quien obtenga unos ingresosbrutos anuales procedentes de la actividad agraria superiores al duplo del

Indicador público de renta de efectos múltiples (IPREM) establecido en el RealDecreto Ley 3/2004 de 25 de junio, para la racionalización de la regulación del

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Salario Mínimo Interprofesional y para el incremento de su cuantía, y cuyadedicación directa y personal a esas actividades suponga, al menos, el 25 porcien de su tiempo de trabajo.

2. En todo caso, podrán ser arrendatarias las cooperativas agrarias, las

cooperativas de explotación comunitaria de la tierra, las sociedades agrarias detransformación y las comunidades de bienes.

3. Para ser arrendatarias, las personas jurídicas, sean civiles, mercantiles olaborales, incluidas las sociedades agrarias de transformaciones (SAT),deberán tener, incluido en su objeto social, conforme a sus estatutos, elejercicio de la actividad agraria y, en su caso, de actividades complementariasa ésta dentro del ámbito rural, siempre que no excedan los límites establecidosen el apartado 6.

A estos efectos, se consideran actividades complementarias la participación y

presencia del titular, como consecuencia de elección pública, en Institucionesde carácter representativo, así como en órganos de representación de caráctersindical, cooperativo o profesional, siempre que éstos se hallen vinculados alsector agrario, las de transformación y venta directa de los productos de suexplotación y las relacionadas con la conservación del espacio natural yprotección del medio ambiente, al igual que las turísticas, cinegéticas yartesanales realizadas en su explotación.

4. El menor cuyas fincas o explotaciones hayan sido arrendadas por su padre,madre o tutor podrá poner fin al contrato una vez emancipado, siempre quehaya transcurrido la duración mínima prevista en el artículo 12, y lo comunicaráal arrendatario en el plazo de seis meses desde que alcanzó dicho estado o, ensu caso, desde que falte un año para que se cumpla el plazo mínimo deduración. En todo caso, la denuncia del contrato no surtirá efecto hastatranscurrido un año desde su realización.

5. También podrán ser arrendatarias las entidades u organismos de lasAdministraciones Públicas que estén facultados, conforme a sus normasreguladoras, para la explotación de fincas rústicas.

6. Establece los límites cuantitativos a los que antes nos referíamos: En todo

caso, no podrán ser arrendatarios de fincas rústicas, las personas físicas que,por sí o por persona física o jurídica interpuesta, sean ya titulares de unaexplotación agraria, o de varias, cuyas dimensiones y demás característicasserán fijadas en las distintas comarcas del país por los órganos competentesde las Comunidades Autónomas, sin que puedan exceder en total de 500hectáreas de secano o 50 de regadío.

Cuando se trate de finca para aprovechamiento ganadero en régimenextensivo, el límite máximo será de 1.000 hectáreas.

En el caso de las cooperativas agrarias y las cooperativas creadas para la

explotación comunitaria de la tierra, el límite anterior se multiplicará por elnúmero de miembros que las compongan.

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No será de aplicación la limitación a las entidades u organismos de lasAdministraciones Públicas que estén facultados conforme a sus normasreguladoras para la explotación o subarriendo de fincas rústicas,

7. No podrán ser arrendatarios las personas y entidades extranjeras. Se

exceptúan, no obstante:

a) Las personas físicas y jurídicas y otras entidades nacionales de los Estadosmiembros de la Unión Europea, del Espacio Económico Europeo, y de paísescon los que exista un convenio internacional que extienda el régimen jurídicoprevisto para los ciudadanos de los Estados mencionados.

b) Las personas físicas que carezcan de la nacionalidad española, que noestén excluidas del ámbito de aplicación de la Ley Orgánica 4/2000, de 11 deenero, sobre derechos y libertades de los extranjeros en España y suintegración social, y que se encuentren autorizadas a permanecer en España

en situación de residencia permanente, de acuerdo con dicha Ley Orgánica ysu desarrollo reglamentario.

c) Las personas jurídicas y otras entidades nacionales de los demás Estadosque apliquen a los españoles el principio de reciprocidad en esta materia.»

2.6.5. Contenido.

Dentro del contenido del contrato de arrendamiento rústico, donde la

nueva ley acoge el sistema antiguo, aunque lo aclara y simplifica, cabedistinguir los derechos y obligaciones de una y otra parte contratante, y así:

Por lo que al ARRENDADOR se refiere, se entiende que es derechoesencial del mismo el de percibir la renta en el lugar y tiempo pactados. La leyda una serie de normas sobre la renta:

El art. 13, siguiendo la línea iniciada en 1980 (pues antes la renta sefijaba en una cantidad de trigo) dice que la renta se fijará en dinero y serálibremente estipulada por las partes. Admitiendo su fijación parte en dinero y

parte en especie, en cuyo caso, se debe llevar a cabo su conversión a dinero.Además, el precio no sólo ha de ser cierto, sino también justo, como sedesprende de la posibilidad de actualización, que a falta de pacto especial serealizará conforme al IPC para cada anualidad.

Conforme al art. 14, e igualmente en la línea de 1980, la renta se pagaráen la forma y lugar pactados, y en defecto de pacto o costumbre aplicable, enmetálico por años vencidos en el domicilio del arrendatario. Debiendo entregarel arrendador al arrendatario recibo del pago.

El art. 15 entiende que son asimilables a la renta y su falta de pago llevaconsigo las mismas consecuencias que si la misma dejara de pagarse, todas

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aquellas cantidades que deba pagar el arrendador y por disposición de leysean repercutibles en el arrendatario. Siendo el plazo máximo para ejercer elderecho de repercusión el de un año desde que dichas cantidades fueronsatisfechas.

Por lo que respecta a las obligaciones del arrendador, además de laobligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la finca objeto delcontrato; así como de satisfacer los tributos correspondientes que gravan lapropiedad; deberá pagar en su caso, el importe proporcional de la prima si elarrendatario asegurase la producción de la finca contra riesgos ordinariamentecontrato. Siendo derecho del mismo realizar en la finca las mejoras útiles yvoluntarias que estime procedentes de conformidad con lo pactado en elcontrato, y si nada se hubiera pactado, de acuerdo con el régimen previsto enel CC para el poseedor de buena fe. Concretamente en materia deREPARACIONES y MEJORAS dice la ley que:

- Según el art. l7 ambas partes están obligadas a permitir de la otra larealización de las obras, reparaciones y mejoras que deba ésta realizar,siempre debiendo adecuarse las mismas a la mejor temporada del añopara que la perturbación sea la menor posible.

- Según el art. 18 el arrendador deberá realizar las obras y reparacionesnecesarias para conservar la finca de modo que sirva alaprovechamiento o explotación a que se destinó al concertar el arriendo,sin derecho a elevar la renta por ello. Añadiendo además este artículoque, si requerido para ello el arrendador se negare a realizar las obras,el arrendatario podrá optar por compelerle a ello judicialmente, resolverel contrato, obtener una reducción proporcional de la renta, o porrealizarlas él mismo compensándolas con las rentas pendientes amedida que vaya venciendo. Asimismo, podrá reclamar los daños yperjuicios causados. Por otro lado, si por fuerza mayor la finca sufrieradaños no indemnizables cuya reparación tenga un coste superior a unaanualidad de renta, el arrendador queda dispensado de dichareparación, debiendo comunicarlo al arrendatario, que por su parte

puede optar por rescindir el contrato, o continuar con la disminuciónproporcional de renta que proceda.

- El art. 19 añade a las obligaciones del arrendador la de realizar lasobras, mejoras o inversiones que por disposición de la ley o porresolución judicial o administrativa firme o por acuerdo de la comunidadde regantes sobre la modernización de regadíos para el cambio delsistema de riego deban realizarse sobre la finca arrendada. Si bien eneste caso, si las obras o inversiones son de tal naturaleza queexcediendo de la natural conservación de la finca suponen una

transformación que incremente la producción de la misma, el arrendadortendrá derecho a elevar la renta proporcionalmente, o en su caso, a

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rescindir el contrato si el arrendatario no estuviese conforme con larevalorización producida.

- El art. 20 se refiere a las mejoras ordinarias propias del empresarioagrario en el desempeño normal de su actividad, así como respecto delas impuestas por disposición legal, judicial o administrativa, o poracuerdo firme de la comunidad de regantes; disponiendo que elarrendatario queda obligado a realizarlas sin derecho a reducción de larenta por ello a menos que por acuerdo de las partes o por la disposicióncorrespondiente resulte otra cosa.

Además, y con modificación introducida por la Ley 2005, salvoacuerdo expreso de las partes, el arrendatario no podrá hacerdesaparecer las paredes, vallas, setos vivos o muertos, zanjas y otrasformas de cerramiento del predio arrendado si separan dos o más fincasde una misma unidad de explotación, salvo en los tramos necesariospara permitir el paso de tractores o maquinaria agrícola cuando laslabores de cultivo así lo requieran, sin perjuicio de lo que establezca lalegislación sobre protección de medio ambiente y protección depatrimonio artístico y de la obligación de devolver las cosas al términodel arriendo tal como las recibió, de acuerdo con el art.1561 CC.

Cabe destacar que la ley presume, con carácter general, que todamejora hecha en la finca durante el arrendamiento lo ha sido por elarrendatario, salvo prueba en contrario.

Por último, la Ley 2005 añade un último apartado a este artículoen el que se establece que finalizado el contrato de arrendamiento, elarrendatario tendrá derecho a pedir una indemnización al arrendadorpor el aumento del valor de la finca arrendada debida a las mejorasrealizadas, siempre que se hayan hecho con consentimiento delarrendador.

2.6.6. Extinc ión.

La antigua ley de 1980 distinguía entre resolución y extinción, línea quese ha mantenido en la ley de 26 de noviembre de 2003 y en su modificación de2005, que en sus artículos 24 a 27 acoge las causas de terminación delarrendamiento de fincas rústicas, de forma más completa que la antigua ley.Así:

- En cuanto a las posibles causas de terminación del arriendo, el art. 24recoge:

a) la pérdida total de la cosa arrendada, a la que equipara suexpropiación, también total. Advirtiendo que si la pérdida fuera solo

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parcial, el arrendatario tendrá opción para continuar el arriendoreduciendo proporcionalmente la renta, y con derecho a laindemnización a tal efecto fijada por la Administración.b) La expiración del término de duración del contrato, o de la prórroga ensu caso.c) El mutuo acuerdo de las partes.d) El desistimiento del arrendatario, siempre que lo notifique alarrendador con un año de antelación.e) La muerte del arrendatario, quedando a salvo el derecho de sussucesores legítimos. En tal caso, a falta de designación expresa deltestador, tendrá preferencia el que tenga la condición de joven agricultor,y si hubiera varios, será preferible el más antiguo. Si ninguno la tuviera,los sucesores tendrán que escoger por mayoría entre ellos, quien sesubrogará en las condiciones y derechos del arrendatario fallecido; todolo cual deberá notificarse al arrendador en el plazo máximo de un añodesde el fallecimiento del arrendatario.f) En los arrendamientos a favor de personas jurídicas o comunidadesde bienes, la extinción de unas u otras.g) La resolución del derecho del arrendador.h) Y la resolución o rescisión en los supuestos legalmente previstos.

Por lo que respecta a la posibilidad de resolución que la ley concede alarrendador, será necesario para ello según el art. 25:

- Que el arrendatario no pague la renta, o cantidades asimiladas a ella;sin perjuicio del derecho de enervación de la acción de desahucio, en losmismos términos previstos para los desahucios de fincas urbanas.- Que incumpla gravemente la obligación de mejorar o transformar lafinca cuando se hubiese comprometido a ello, o así resulte dedisposición legal o resolución judicial o administrativa.- Falta de explotación de la finca, aun parcial; o destino de la misma afines distintos de los estipulados en el contrato, salvo lo previsto enplanes o programas para la percepción de ayudas.- Subarriendo o cesión inconsentida de la finca.

- Aparición sobrevenida de alguna de las circunstancias que recoge elart. 7 o causar graves daños a la finca con dolo o negligencia manifiesta.

Asimismo, contempla la ley la posibilidad de que tanto arrendador comoarrendatario puedan rescindir el contrato, si la otra parte incumple la obligaciónde satisfacer los gastos de conservación y mejora previstos en los arts. 18, 19 y20 de la ley.

Finalmente el art. 27 contempla la obligación del arrendatario saliente depermitir al entrante el uso del local y demás medios necesarios para las labores

preparatorias del año siguiente, y recíprocamente, el entrante ha de permitir al

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saliente 10 necesario para la recolección de los frutos en la forma dispuesta porel art.1.578 del Código Civil.

Destacan por tanto en este punto la supresión como causas de extincióndel arrendamiento la relativa a la pérdida de la condición de profesional de laagricultura (porque como hemos visto hoy no es necesaria esta condición paracelebrar el contrato) así como la relativa a acumulación de tierras en una solamano (desaparecidos los límites que a este respecto fijaba la antigua ley).

2.6.7. Duración y pró rroga.

Por lo que se refiere a la duración y prórroga de los arrendamientos defincas rústicas, es quizá este uno de los puntos donde mayores modificacionesse han producido. Pues, si al amparo de la ley de 1980 los contratos tenían unaduración mínima de 6 años, posteriormente reducida a 5 por la Ley deModernización de Explotaciones Agrarias de 1995, con la ley de 2003 esteplazo quedó reducido a solo 3 años. Y de nuevo la Ley 2005 vuelve a ampliarla duración a 5 años. Así, podemos distinguir:

Los contratos celebrados al amparo de la ley de 1980, que se dividían enordinarios, que tenían una duración de 6 años, terminados los cuales habíaderecho a una primera prórroga de 6 años, y a sucesivas prórrogas más, apartir de entonces de 3 años cada una, hasta un máximo de 15 años deprórroga. Y de larga duración, cuya duración no podía ser inferior a 18 años,sin que hubiera en este caso derecho a prórrogas legales, aunque sí aprórrogas convencionales de 3 años cada una.

Los contratos celebrados bajo la vigencia de la LMEA, que al amparo desu art. 28 tenían una duración mínima de 5 años, con derecho a prórrogasconvencionales de 3 años, que se entendían tácitamente utilizadas si al términodel plazo mínimo legal o del mayor convencional no se resolvía el contrato, conla obligada notificación de este deseo con al menos un año de antelación porquien quisiera hacer uso de este derecho.

Los llamados arrendamientos históricos, prorrogados todos ellos por laley de 10 de febrero de 1992 hasta el 31 de diciembre de 1997, o hasta que elarrendatario, cultivador causase derecho a pensión por jubilación o invalidezpermanente.

Y los contratos celebrados bajo el imperio de la ley de 26 de noviembrede 2003, que deroga las normas anteriores, y a fin de flexibilizar los contratosde arrendamiento de fincas rústicas disponía en su art. 12 que estos tendríanuna duración mínima de 3 años, siendo nula y teniéndose por no puesta todacláusula del contrato por la que las partes estipulen una duración menor.

Señalaba además la ley que salvo estipulación de las partes estableciendo unaduración mayor se presume celebrado el contrato por 3 años, por lo que

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cumplido este plazo, y a falta de pacto en contrario, el arrendatario debe ponerla finca a disposición del arrendador. Por ultimo, advertía la ley que elarrendador que quiera recuperar la finca al término del plazo convencionalpactado, deberá ponerlo en conocimiento del arrendatario con al menos un añode antelación, en defecto de lo cual si el arrendatario no pone al arrendador enposesión de la finca arrendada el contrato se entiende prorrogado por períodosde 3 años, con prórrogas sucesivas que tendrán carácter indefinido en tanto nose denuncie el contrato.

La nueva Ley de 2005 ha modificado el art. 12 de LAR 2003, yreestablece una duración mínima de 5 años para los arrendamientos rústicos,teniéndose por nula y no puesta toda cláusula que estipule una duraciónmenor. Hoy, por tanto, se presume celebrado el contrato por 5 años,transcurridos los cuales, salvo que se haya previsto una duración mayor,finalizará, y deberá el arrendatario poner a disposición del arrendador las fincasarrendadas, si el arrendador así se lo hubiese notificado fehacientemente.Dicha notificación fehaciente, debe hacerla el arrendador al arrendatario con unaño de antelación, para que le reponga en la posesión de las fincas. Si no lohiciera, y el arrendatario no pusiera al arrendador en posesión de la finca, seentenderá prorrogado el arrendamiento por un periodo de cinco años más(prórroga tácita). Las prórrogas por iguales periodos de manera indefinida salvodenuncia del contrato.

Supuesto especial de duración al amparo de las vigente leyes elcontemplado en el art. 10 de la misma para el caso de que el arrendador seausufructuario, superficiario, enfiteuta, u ostente análogo derecho sobre la finca,ya que como hemos visto con anterioridad en estos casos el contrato seresolverá al resolverse el derecho del arrendador, salvo que no haya finalizadoel año agrícola, en cuyo caso subsistirán hasta que este concluya. Pudiendoigualmente subsistir todo el tiempo concertado en el contrato, aunque estesupere la duración del derecho del arrendador si concurrió a la celebración delcontrato y así lo consintió el propietario de la finca arrendada.

2.6.8. Sucesión del contrato y derecho de retracto.

La sucesión en los arrendamientos puede tener lugar por actos intervivos o mortis causa. Por lo que a los actos inter vivos se refiere:

En cuanto a la enajenación de las fincas arrendadas se refiere, el art. 22dice que "El adquirente de la finca, aun cuando estuviese amparado por elartículo 34 de la Ley Hipotecaria, quedará subrogado en todos los derechos yobligaciones del arrendador, y deberá respetar el plazo que reste de laduración mínima del contrato prevista en el artículo 12 o la de la prórroga tácitaque esté en curso si se trata del tercero hipotecario, mientras que en los demás

casos deberá respetar la duración total pactada."

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Se aleja con ello la ley del principio romano "emptor non tenetur starecolono", recogido en el art.1.571 del Código Civil.

Y en cuanto respecta a la transmisión por actos mortis causa: como yahemos visto con anterioridad la muerte del arrendatario no lleva consigonecesariamente la extinción del arrendamiento, sino que deja a salvo elderecho de sus sucesores legítimos, teniendo preferencia el que tenga lacondición de joven agricultor, y si hubiera varios, el mas antiguo. Si ningunotuviera tal condición, deberán ser los propios sucesores quienes por mayoríadesignen a falta de designación por el testador el que de ellos se subrogará enla posición de aquél, previa notificación al mismo en el plazo de un año desdeel fallecimiento.

Por lo que al derecho de tanteo y retracto se refiere, y dada la supresiónse estos derechos en la ley de 2003, y su reestablecimiento por la Ley 2005,hoy vigente, debemos distinguir los contratos celebrados al amparo de la ley de1980, y los celebrados bajo el imperio de la ley 2003 y los celebrados alamparo de la nueva ley. En este sentido:

- PARA LOS CONTRATOS CELEBRADOS ANTES DEL 27 DE MAYO DE2004.

La ley de 1980 disponía que en caso de que el arrendador quisieraenajenar la finca el arrendatario o aparcero tendrían derecho a la adquisiciónpreferente de la finca. Así, para toda enajenación inter vivos de las fincasdadas en arrendamiento rústico, de su nuda propiedad, o de porciones oparticipaciones indivisas de las mismas; la ley de 1980 concedía al arrendatarioun plazo de 60 días hábiles para ejercitar el derecho de tanteo desde que senotificase la posibilidad de ejercitar su derecho, adquiriendo la finca en lasmismas condiciones y precio en que el arrendador estuviese dispuesto aenajenarla. Y en caso de que el arrendador hubiese enajenado la finca sinproceder a la previa notificación al arrendatario, se concedía a este un derechode retracto durante 60 días desde que hubiese tenido conocimiento de latransmisión para subrogarse en lugar del comprador. En estos casos, uno delos efectos más importantes era la situación en que quedaba quien hubiese

hecho uso del derecho de adquisición preferente, que no podía enajenar lafinca en los 6 años siguientes a la adquisición, salvo que lo hiciera a favor delorganismo autonómico sustitutivo del IRYDA. Y en caso de que se procediesea hipotecar la finca, la acción del acreedor no podría tener efectividad en tantono transcurrieran los citados seis años.

Por otro lado, estos derecho de tanteo y retracto se aplicaban no sólo ensede de compraventa, sino para cualquier otro contrato traslativo inter vivos,como donación, aportación a sociedad, permuta o adjudicación en pago; encuyo caso se hablaba no ya de tanteo y retracto sino de derecho de adquisición

preferente, cuyo régimen era idéntico al de aquellos, con la única peculiaridadde que si del contrato no resultaba el valor de la finca transmitida el

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arrendatario debería pagar el precio estimado justo, determinado por vía civilconforme a las normas de expropiación forzosa.

- PARA LOS CONTRATOS CELEBRADOS DESPUÉS DEL 27 DE MAYO DE2004, Y POR TANTO SOMETIDOS A LA LEY 49/ 2003.

Se suprimen todos los derecho de adquisición preferente, ya queentiende el legislador que la posible aplicación de estos derecho implicaba unanotable limitación a la propiedad, que alejaba a los propietarios de arrendar, yse pretende actualmente la libre circulación de la tierra, que cada día se estimamás conveniente.

- PARA LOS CONTRATOS CELEBRADOS DESPUES DE LA ENTRADA ENVIGOR DE LA VIGENTE LEY 26/2005.

El artículo 22 LAR modificado por la Ley 26/2005, en su párrafosegundo, reestablece los derechos de tanteo y retracto a favor de losarrendatarios de fincas rústicas. La Exposición de Motivos de esta Ley, justificaesta medida para posibilitar que, en igualdad de condiciones, determinadosarrendatarios puedan incrementar su actividad económica, accediendo aarrendamientos de nuevas tierras a través de los mecanismos de tanteo yretracto.

El contenido de dicho artículo 22 LAR 2005 puede resumirse de lasiguiente forma:

-Posibilidad de ejercitar los derechos de tanteo y retracto por elarrendatario (sea agricultor profesional o una de las entidades delart. 9.2 –cooperativas agrarias, cooperativas reexplotacióncomunitaria, sociedades agrarias de transformación ycomunidades de bienes-), en cualquier transmisión inter vivos dela finca arrendada, incluida la donación, aportación de sociedad,permuta, adjudicación en pago, u otra transmisión distinta de lacompraventa.-El arrendador debe notificar fehacientemente al arrendatario el

propósito de la enajenación y las condiciones esenciales delcontrato.-El arrendatario tendrá un plazo de 60 días hábiles desde querecibió la notificación de la transmisión para ejercitar su derecho,o de del día que haya tenido conocimiento de la transmisión.Deberá, asimismo, notificárselo fehacientemente al arrendador.- En todo caso, deberá notificarse de forma fehaciente alarrendatario, la escritura de enajenación, si las condiciones de laenajenación, precio o persona del adquirente no correspondieranexactamente a las contenidas en la notificación previa.- No procederán los derechos de tanteo y retracto y adquisición

preferente: a) en las transmisiones a título gratuito cuando eladquirente sea descendiente o ascendiente del transmitente,

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pariente hasta segundo grado de consanguinidad o afinidad o sucónyuge.b) En la permuta de fincas rústicas cuando se efectúe para

agregar una de las fincas permutadas y siempre que seaninferiores a 10 hectáreas de secano, o una de regadío, los predios

que se permutan.- Los derechos establecidos en este artículo serán preferentes acualquier otro derecho de adquisición, salvo el retracto decolindantes del art. 1523 CC, que prevalecerá sobre éstos cuandolas fincas objeto de retracto y la colindante no excedan de unahectárea.- Cuando se trate de fincas de aprovechamientos diversosconcedidas a diferentes arrendatarios, el tanteo y retractocorresponderá ejercitarlo al que lo sea del aprovechamientoprincipal. Si hubiera varios al que sea agricultor joven y si hubieramas de uno con esta condición al más antiguo.

- Cuando sean varios los arrendatarios de partes diferentes de lafinca, el tanteo y retracto podrá ejercitarlo cada uno de ellos por laporción que tenga arrendada, cumplida la obligación denotificación con cada uno de ellos.- Si el arrendamiento solo fuera de parte de finca, los derechos detanteo y retracto se entienden limitados a la superficie arrendada.En ese caso el documento por el que se formaliza la transmisiónde la finca deberá especificar la cantidad que del total del importedel precio corresponde a la porción dada en arriendo.

Por tanto, para la inscripción en el Registro de toda transmisión de fincarústica en la que –por razón de la fecha de formalización del contrato- existatanteo y retracto, deberá manifestarse en la escritura que la finca no estáarrendada. Y si lo está, deberá acreditarse la notificación de la escritura deenajenación al arrendatario, anteriormente citada.

En conclusión, y tras la reforma de la LAR 2005, en todos losarrendamientos rústicos concertados a partir de su entrada en vigor seráposible el ejercicio de los derechos de adquisición preferente por losarrendatarios, al igual que ocurría en todos los arrendamientos concertadoscon anterioridad a la LAR 2003, que suprimió esta posibilidad. Entendemos,

entonces, que en los arrendamientos concertados entre la LAR 2003 y la nuevaLAR 2005, es el único periodo en el que no se reconoce los derechos deadquisición preferente a favor de los arrendatarios.

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3. EL SUBARRIENDO.

3.1. CONCEPTO.

Estudiaremos el subarriendo por oposición a la cesión.

La cesión del arrendamiento supone un negocio jurídico por el cual untercero se subroga en la posición del arrendatario o cedente frente alarrendador, quedando el arrendatario cedente desvinculado de la relacióncontractual. Por lo tanto la cesión implica el traspaso en bloque de la totalrelación arrendaticia, hecho a un tercero por el arrendatario.

El subarriendo, sin embargo, es un nuevo contrato de arrendamientocelebrado entre el arrendatario (subarrendador) y un tercero (subarrendatario),por cuya virtud, el primero cede al segundo, el goce total o parcial de la cosaarrendada, por precio cierto y tiempo determinado. El subarriendo coexiste conel contrato de arrendamiento primitivo celebrado entre arrendador yarrendatario, que sigue surtiendo plenos efectos. Como el subarriendo derivadel contrato primitivo de arrendamiento, al extinguirse éste, se extinguetambién el subarriendo.

3.2. RÉGIMEN DEL SUBARRIENDO EN EL CÓDIGO CIVIL (ARTÍCULOS 1.550, 1.551 Y 1.552).

El Código Civil permite el subarriendo de todo o parte de la cosaarrendada, siempre que no esté prohibido expresamente en el contrato dearrendamiento.

El CC reconoce que el subarriendo en nada modifica el contenido delprimitivo contrato de arrendamiento, que sigue vinculando con todos susefectos al arrendador y al arrendatario.

Por lo que se refiere a las relaciones entre subarrendador (arrendatario)

y subarrendatario, nada dice el Código Civil, y serán las propias de todocontrato de arrendamiento.

El CC reconoce al arrendador acción directa frente al subarrendatariopor los actos que se refieran al uso y conservación de la cosa arrendada y porlo que se refiere al importe de la renta del subarriendo (en el caso de que elarrendatario no le pague al arrendador la renta del arrendamiento).

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3.3. RÉGIMEN DEL SUBARRIENDO EN LA LAU DE 1994.

A) Arrendamiento de vivienda (artículo 8).

Sólo permite el subarriendo parcial y con el consentimiento previo y porescrito del arrendador (en otro caso el propietario puede resolver el contrato dearrendamiento, art. 27).

El precio del subarriendo no puede exceder en ningún caso el dearrendamiento.

El derecho del subarrendatario se extinguirá en todo caso cuando seextinga el del arrendatario.

El subarriendo se rige por las disposiciones del Título 2, sólo cuandotenga por finalidad satisfacer la necesidad permanente de vivienda delsubarrendatario, en otro caso se rige por lo pactado entre las partes.

B) Arrendamiento para uso distinto del de vivienda (artículo 32).

Cuando en la finca se ejerza una actividad empresarial o profesional, elarrendatario podrá subarrendarla en todo o en parte (pues la ley no exige queel subarriendo sea parcial) sin necesidad de consentimiento del arrendador(salvo que en el contrato de arrendamiento se haya pactado otra cosa). Noobstante, el arrendatario debe notificar al arrendador el subarriendofehacientemente y en el plazo de un mes, y el arrendador tiene derecho a laelevación del 10% de la renta en vigor en caso de subarriendo parcial, y del20% en caso de subarriendo total.

3.4. RÉGIMEN DE LA CESIÓN EN EL CÓDIGO CIVIL.

No aparece expresamente regulada, por lo que han de aplicarse losprincipios generales sobre la cesión del contrato, construidos por doctrina y

jurisprudencia, ya que tampoco lo regula el código. En ese sentido hay quedestacar el necesario consentimiento del contratante cedido, en este caso elarrendador, para que la cesión surta efectos.

Aunque sea muy brevemente comentaré que se ha planteado laposibilidad de hipotecar el derecho del arrendatario. Conforme al artículo 106LH son dos los requisitos esenciales que ha de reunir un derecho para serhipotecable: ser inscribible y ser enajenable o transmisible. El derecho delarrendatario cumple sin duda el primer requisito, pues es inscribible conformeal artículo 2.5 LH. Sin embargo, sólo puede cederse o transmitirse, según

acabam

registros propiedad

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