¿que es summa? · 2016. 4. 7. · de portafolio los bienes raíces comerciales tradicionalmente...

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Es un fondo de inversión de Bienes Raíces Comerciales especializado en “Retail”, locales comerciales y shopping centers de escala media, con foco en los mercados del Sur y Este de Estados Unidos.

¿Que es Summa?

3

La estrategia de SUMMA se basa en el armado de un balanceado portafolio de propiedades que nos permite cumplir con tres objetivos básicos y principales.

¿Cuál es la Estrategia?

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¿ cuál es la estrategia?

MAxiMizACión dE LAREntABiLidAd dURAntE

EL pERíodo dEtEnEnCiA

ApRECiACión dE vALoRdE LA pRopiEdAd A Lo LARgo dEL hoRizontE

dE invERSión

pRESERvACióndEL CApitAL

“RETORNO TOTAL ANUAL” (tiR) a la venta estimado entre el 12% y 15%

Flujo de Fondos estimado del 7 al 8% + Apreciación de Valor

target retOrNO aNual

5

¿Por qué invertir enReal Estate Comercial?

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Flujo de ingresos recurrentesEste gráfico muestra que los ingresos de los Bienes Raíces Comerciales superan al resto de los activos de inversión.

¿pOr qué iNvertir eN real estate cOmercial?

Flu

JO

De

FO

ND

Os

re

cu

rr

eN

te

sDiFereNtes activOs De iNversiÓN

La performance pasada no es garantía de resultados futuros Fuentes: NCREIF NPI (CRE); Barclay’s US Aggregate (Bonds); NAREIT All Equity REITs (Publicly Traded REITs); S&P 500 (Stocks); 10-Yr US Treasury (Government Bonds); 3-Month US Treasury (Cash); BLS CPI (inflation); Cole Real Estate Investments.Copyright Everest High Income Property, LLC 2015

6%

5%

4%

3%

2%

1%

0%

cash governmentBonds

stocks publiclytraded reits

corporateBonds

cre

7

Reduce la Volatilidad del PortafolioEl sustancial componente de ingreso por Rentas de Los Bienes Raíces Comerciales ayuda a reducir su volatilidad, históricamente ha producido un nivel mucho más bajo de volatilidad que el resto de las clases de activos.


40%

30%

20%

10%

0%

cash Bonds stocks publiclytraded reits

cre


8

Cobertura contra la inflaciónLos Bienes Raíces Comerciales pueden mitigar los riesgos de inflación. Fundamentalmente, el valor de los Bienes Raíces proviene de los pagos de renta que generalmente aumentan durante los períodos inflacionarios.

durante la mayor crisis inflacionaria en los Estados Unidos entre 1972 y 1982, mientras los precios al consumidor aumentaban por arriba del 10% anual, los Bienes Raíces Comerciales producían retornos que promediaban 14%, superiores a los de acciones (9%) y bonos (6%).



cash

1983 q2 - 2013 q1 1979 q1 - 1983 q1

Bonds stockspubliclytraded reits

cre

0.7

0.6

0.5

0.4

0.3

0.2

0.1

0.0

-0.1

-0.2

-0.3

-0.4

9

Diversificación de Portafolio

Los Bienes Raíces Comerciales tradicionalmente tienen una baja correlación con la mayoría del resto de las clases de activos de inversión, por esta razón, invertir en Bienes Raíces Comerciales mejora la diversificación del portafolio de un inversor.



cOmm realestate

cOmm realestate

listeDreits

listeDreits

largestOcKs

largestOcKs

smallstOcKs

smallstOcKs

iNtlstOcKs

iNtlstOcKs

HigH YielDBONDs

HigH YielDBONDs

cOrpOrateBONDs

cOrpOrateBONDs

gOvtBONDs

gOvtBONDs

treasurYBills

treasurYBills

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Revalorizaciónhistóricamente los Bienes Raíces Comerciales han provisto una importante oportunidad de apreciación a lo largo del período de tenencia, mostrando un crecimiento similar a las acciones (small cap) pero con menos volatilidad.

small stOcK 10% lt gOv BONDs 6.9%

large stOcKs 6.8%

treasurY 3.2%

iNFlatiON 2.4%

cOmpOuND aNNual returN

real estate 10%



$100.000

$70.000

$40.000

$10.000

1996 2006 20112001

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¿Por qué invertir en Retail?

La Recuperación Económica en USA será el resultado de un incremento en la formación de nuevas pequeñas y medianas empresas.

Esto generará un importante crecimento de la demanda de espacio alquilable por parte de las Pequeñas y Medianas Empresas, especialmente en el Mercado Medio ($2 a $20M) de propiedades Retail.

+ OcupaciÓN iNcremeNtO De lOs alquileres/ reNtas

+ valOr De las prOpieDaDes

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¿Por qué invertir en Retail?

El valor está vinculado a la locación, no las mejoras fisicas.

Las rentas / alquileres “netos”, generan mucho menor riesgo operativo.

El costo de reemplazo de inquilinos es menor a otras clases de activos comerciales.

La tecnología y acceso a información disponibles permiten un nivel de análisis muy superior a otras clases de activos, mejorando el proceso de decisión de inversión.

veNtaJas De retail vs Otras categOrÍas De activOs

cOmparaciÓN De retOrNOs vs Otras categOrÍas De cre

sectOr

multifamily

industrial

Oficinas

retail

qtr tOtal returN

2.77

3.87

3.09

2.69

1 Yr tOtal returN

10.29

13.42

11.5

13.12

La performance pasada no es garantía de resultados futuros Fuentes: NCREIF NPI

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Son Mercados con tendencias positivas a nivel generación de empleo, crecimiento poblacional, crecimiento de la inversión tanto en infraestructura, como en Capital de inversión internacional.

¿Por qué Florida, Georgia y Texas?

Crecimiento poblacional

oportunidad de Agregar valor (Ciclo de Mercado)

BÁSICAMENTE BUSCAMOS 2 CARACTERÍSTICAS:

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Florida, Georgia & Texas fueron los estados con mayor tasa de crecimiento poblacional % de USA en 2014. Florida está creciendo al doble de la tasa de USA como conjunto. La inmigración neta es de 803 personas por día. Más gente significa más demanda de Real Estate.

CrecimientoPoblacional

geOgrapHicarea

2010 2011 2012 2013 2014 2013-2014% grOwtH

usa

california

texas

Florida

New York

illinois

pensylvania

Ohio

georgia

North carolina

michigan

309.347.057

37.336.011

25.245.717

18.852.220

19.400.867

12.840.097

12.711.077

11.540.070

9.714.464

9.559.488

9.876.498

311.721.632

37.701.901

25.657.477

19.107.900

19.521.745

12.858.725

12.743.995

11.544.757

9.813.201

9.651.502

9.875.736

314.112.078

38.062.780

26.094.422

19.355.257

19.607.140

12.873.763

12.770.043

11.550.901

9.919.000

9.748.181

9.884.781

315.497.531

38.431.393

26.505.637

19.600.311

19.695.680

12.890.552

12.781.296

11.572.005

9.994.759

9.848.917

9.898.193

318.857.056

38.802.500

26.956.958

19.893.297

19.746.227

12.880.580

12.787.209

11.594.163

10.097.343

9.943.964

9.909.877

2.359.525

371.1107

451.321

292.986

50.547

9972

5913

22.158

102.584

95.047

11.685

0.75%

0.97%

1.70%

1.49%

0.26%

0.08%

0.05%

0.19%

1.03%

0.97%

0.12%

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

¿pOr qué FlOriDa, geOrgiaY teXas?

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Ciclode Mercado

Nos concentramos en Mercados en “Crecimiento” donde todavía existe la posibilidad de mejorar el Activo + Mejorar la ocupación + Mejorar el valor de la renta, ya que a + Ocupación + renta y + valor

1. San Francisco

2. Miami, new York City, dallas, houston, Fort Lauderdale, Boston.

3. dC, hawaii, San diego, Los Angeles.

4. palm Beach, orange County

5. Seattle, tampa, atlanta6. philadelphia, Orlando7. Chicago

RETAIL pROpERTy CLOCk

MERCAdopiCo

MERCAdoCRECiEntE

MERCAdodECRECiEntE

MERCAdo“piSo”

1

2

3

4

56

7

¿pOr qué FlOriDa, geOrgiaY teXas?

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La estructura de FONDO de INVERSIÓN permite a pequeños inversores acceder a Oportunidades de Inversión de Mayor Volumen y Atractivo.

Este mayor volumen de operación otorga ventajas de escala tanto en la administración de las propiedades como en la contratación de mejoras y negociaciones de alquileres.

El volumen de negocios acompañado de flexibilidad operativa permite estructurar y cerrar transacciones con mayor velocidad, permitiéndonos acceder a oportunidades que se encuentran fuera del mercado masivo.

¿Por qué un Fondo de Inversión?

ACCESO ECONOMÍA EN ESCALA VELOCIdAd

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SUMMA adquirirá tanto propiedades existentes estabilizadas, como oportunidades de valor agregado, ya sea a través de mejoras físicas o de agregado de “entitlements” o derechos en caso de tierra para ser desarrollada.

Shopping Centers

NNNs

Tierra para desarrollo de Retail

¿En qué invertirá Summa?

ESCENARIOS dE INVERSIóN

Se invertirá en tres tipos de propiedad Comercial:

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¿Por qué Summa?

Amplio conocimiento de las estructuras internas en entidades financieras y sus regulaciones.

negociación con las entidades en control de los Bienes Raíces en proceso de adquisición.

profesionales capaces de reposicionar las propiedades aumentando su atractivo y generando un aumento de las rentas con bajos costos de operación.

Especializado en inversión Extranjera en los Estados Unidos.

Extensa experiencia en el análisis de propiedades con problemas financieros.

ACCESO y RELACIONES CON ENTIdAdES BANCARIAS

ENTENdIMIENTO dE LA dINAMICA dE ENdEUdAMIENTO

EXpERIMENTAdO OpERAdOR

EQUIpO LEGAL y TRIBUTARIO

CONOCIMIENTO LOCAL dEL MERCAdO dE BIENES RAICES

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Estructura societaria

SUMMA REAL EStAtE invEStMEnt FUndCOMPAÑIA MADRE

pRopiEdAd 1 pRopiEdAd 2 pRopiEdAd 3

invERSoR 1 LLC

SUMMA REAL MAnAgEMEnt LLCCOMPAÑIA GERENCIADORA

pRopiEdAd 1 LLC

invERSoR 2 LLC

pRopiEdAd 2 LLC

invERSoR 3 LLC

invERSoR MAnAgER LLC

pRopiEdAd 3 LLC

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Ejemplo de Propiedad

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EjEMpLo dE pRopiEdAd

Lakeland South Center

Superficie Alquilable:

Superficie del terreno:

Alto tráfico:

Alta visibilidad:

Alto ingreso / hogar:

ocupación:

potencial del valor agregado:

64.332 Pies2 o 5.975 M2

7.8 Acres o 31.565 M2

38.000 autos / día

1/2 Milla de frente sobre S Florida Ave.

u$s 60.000 por familia (40% superior a

la media del condado)

74%

Posibilidad de mejorar características de

acceso y visibilidad al predio negociando

con la Ciudad el agregado de una

señal de trafico / semaforo, ademas de

mejoras fisicas.

Es un Strip Center / Shopping tradicional con muy buena

ubicacion y que tiene como marca “ancla” Outback Steak

House, una cadena nacional de restaurants especializados

en comida americana / carne.

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LAKELAnd SoUth CEntER

Estrategiade Inversión

Etapa 1:

precio de Compra:

inversión en Mejoras:

total:

Etapa 2:

Compra de propiedad en Remate

Judicial / Estabilización / Mejora Fisica

+ Mejora de Inquilinos y alquileres.

u$s 3.000.000 menos de u$s 50 por

Pie2 o menos de u$s 540 por M2.

u$s 1.000.000

u$s 4.000.000 = u$s 2.000.000 de

Capital + u$s 2.000.000 de Préstamo

Refinanciación una vez estabilizado

permitirá retornar 75% del capital inicial

($1.5M de los $2M inicialmente invertido).

Generando un retorno cash-on-cash

superior al 20%

23

Resumen

24

RESUMEn

Vehículo de Inversión: SUMMA RE INVESTMENT FUND LLC, a Florida LLC.

Objetivo del fondo: Lograr un sólido ingreso por rentas y apreciación de capital a través del manejo de adquisiciones y renta de propiedades comerciales en USA.

Tipo de Activo: Bienes Raíces comerciales, notas aseguradas por bienes raíces comerciales, y participación en entidades propietarias de bienes raíces comerciales, principalmente Locales Comerciales / Retail (Strip Malls / Shopping Centers).

patrocinador: SUMMA MANAGEMENT LLC.

Ejecutivos: Federico de Narvaez, Gary Ralston, Pablo Hoberman & Alex Rakover

Asesores Fiscales: Guzman & Guzman PA.

Tamaño: Aproximadamente US$15M en capital y US$30M en Activos.

Rendimiento Esperado: 12% a 15% Retorno total anual a la venta

Rendimiento preferido: 7% Retorno anual.

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Apalancamiento: 50/60% del costo de adquisición.

Término: 5 años + 2.

periodo de Adquisición: 2 años.

distribuciones: Ingreso corriente distribuido trimestralmente. Ganancias de la venta distribuidas a la venta.

Consejo Asesor: Quien realice una inversión de US $750,000 o superior tendrá derecho a participar del Consejo Asesor que se reunirá mensualmente en Miami o Buenos Aires.

Monto Mínimo de Inversión: Contribuciones A $ 200,000 Retorno Preferido del 7% Contribuciones B $ 100,000 Retorno Preferido del 6%

Inversión del patrocinador: Hasta 10% del Equity.

Fees del patrocinador: Asset Management Fee anual de 2% del valor del activo. 20% de distribuciones después del Retorno Preferido del 7%.

30% de distribuciones después del Retorno del 9%.

40% de distribuciones después del Retorno del 11%.

eJemplO NuméricO De Fees Del patrOciNaDOr

RESUMEn

retOrNO summa 7%

iNversOr

maNager

7%

0%

8%

7.8%

0.2%

9%

8.6%

0.4%

10%

9.3%

0.7%

11%

10%

1%

12%

10.6%

1.4%

13%

11.2%

1.8%

14%

11.8%

2.2%

15%

12.4%

2.6%

26

Managers

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Gary es un reconocido experto en Bienes Raices Comerciales especializado en Retail Real Estate en todo Estados Unidos.

De principios de los 90’s a 2004, fue Presidente de Commercial Net Lease Realty, Inc. (NYSE:NNN) el lider de la industria en su sector en los Estados Unidos.

Bajo su dirección NNN pasó de una inversión inicial de 12M a cotizar en la Bolsa de NY por 1,500 Millones de Dolares.

Gary es un Certified Commercial Investment Member (CCIM), y su Senior Instructor en Retailing. Es miembro del International Council of Shopping Centers (ICSC) e instructor de la Universidad de Wharton y la Universidad de Denver.

Posee un Masters in Real Estate and Construction Management de la Universidad de Denver

Gary Ralston

MAnAgERS

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Federico es Vicepresidente en Ribera Desarrollos SA, empresa desarrolladora del proyecto Alrío Vicente López, y Vicepresidente en Grainco SA, empresa dedicada a la explotación de centros comerciales en el interior del país.

Previamente se desempeñó como Gerente Comercial para el área de desarrollos Inmobiliarios del Grupo Cardón.

Posee una Maestría en Administración de Empresas por el IAE, es Candidato a Magíster en Finanzas por la Universidad Torcuato di Tella y Licenciado en Relaciones Internacionales por la Universidad de San Andrés. Recibió también un Professional Certificate in Real Estate Finance and Development por el MIT en Boston, Massachusetts.

Federico De Narvaez

MAnAgERS

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Pablo aporta al fondo más de dos décadas de experiencia empresarial, con foco en desarrollos inmobiliarios en Estados Unidos. Socio, Broker y Co-fundador de Urbis Real Estate, comparte desde su inicio, su know-how con su grupo de inversores, en emprendimientos de Real Estate en su país de residencia, Estados Unidos.

Como consultor inmobiliario de sus clientes, se destaca en la selección de inmuebles y la estructuración comercial de múltiples proyectos durante los últimos años.

Pablo es Arquitecto de la Universidad de Buenos Aires, con varias especializaciones en negocios, a traves de su exitosa experiencia en el sector privado y corporativo.

Pablo Hoberman

MAnAgERS

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Alex trae a SUMMA una extensa experiencia en el Desarrollo y Comercializacion Inmobiliaria en Estados Unidos. Desde 2007 como Socio, Broker y Co-fundador de Urbis Real Estate, Alex se ha especializado en la representacion de Inversores Extranjeros que desean invertir en Bienes Raices en los Estados Unidos.

Actualmente, Alex lidera el área de consultoría en Investment Real Estate.

Alex es Arquitecto de la Universidad de Buenos Aires; MBA de la Escuela de Negocios y Economía, UB; y Master en Negocios Internacionales de ENPC & UB. Extensión Profesional en Real Estate Global Markets en el MIT, Boston, MA.

Alex es miembro del prestigioso CCIM Institute, donde recibió su designación en Abril de 2012 en Kansas City, MO.Alejandro

Rakover

MAnAgERS

¿que es summa? · 2016. 4. 7. · de portafolio los bienes raíces comerciales tradicionalmente...

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