proyecto para la consolidacion del desarrollo habitacional

ING CIVIL LUIS FERNANDO SUREZ MARTNEZSan Cristbal - Tchira Telf 0276-357.99.78 0414-376.95.44C.I.V. 67467

PROYECTO PARA LA CONSOLIDACION DEL DESARROLLO HABITACIONAL VILLA ESPERANZA, VIVIENDAS DEL SECTOR LA PUENTE VIA ZORCA SAN JOAQUIN PERIBECA MUNICIPIO CARDENAS DEL ESTADO TACHIRA.RESUMENEl proyecto para la consolidacin del desarrollo habitacional Villa Esperanza, Viviendas Del Sector La Puente Va Zorca San Joaqun Perieca Municipio Crdenas Estado Tchira, es un estudio que trata de determinar la factibilidad financiera y econmica del mismo; considerando dos puntos esenciales: El primero es que dentro de la zona, segn se puedo constatar previamente, se determin que no existen, ni han existido, programas de mejora o construccin de viviendas, por lo que el presente proyecto estara acaparando un universo de compradores altamente interesados y segundo, es que el mercado potencial a abarcar no solo constar de habitantes de la zona, sino tambin de ciudades muy cercanas, como por ejemplo San Cristbal, Triba, Tucap, Zorca, Copa de Oro, Palmira; esto ltimo debido a que los habitantes viven a solo 5-8 kilmetros y por su cercana, comodidad, fcil acceso, y sus fuentes de trabajo, se conoce que se encontraran interesados en adquirir una vivienda en este lugar. Por todo lo anterior, sin tomar en cuenta lo maravilloso del paisaje, clima, vas de comunicacin, es fcil determinar que muchas personas estaran dispuestas a invertir en adquirir una vivienda ya que existe la necesidad de un proyecto urbanstico como este en este sector.

INTRODUCCINEl Sector La Puente Va Zorca San Joaqun Peribeca Municipio Crdenas Estado Tchira uno de los principales regiones tursticas del estado Tchira; dos terceras partes de su rea suburbana han sido completamente desatendidas, incluso por organismos nacionales, regionales y municipales, en cuanto a proyectos urbansticos se refiere; lo que


ha contribuido a la creacin de viviendas mediante mtodos informales, que parten de la iniciativa de la organizacin popular; es decir, que han sido generada a travs de la accin directa de los pobladores sin vivienda, quienes se han agrupado en diversos tipos de organizaciones sociales con la finalidad de luchar por la afectacin, negociacin y hasta tomas ilegales de tierras para presionar diferentes formas de acuerdos con sus propietarios, que finalmente les permiten construir paulatinamente sus viviendas. El presente proyecto, es entonces una solucin para t o d a s las diferentes familias que carecen de una vivienda, entendida como tal; que viven en Perieca, Zorca o poblaciones cercanas a esta rea Suburbana, considerada actualmente no solo como una zona de clima muy agradable y de gran desarrollo turstico, sino tambin por su ubicacin cntrica respecto a ciudades cercanas, lo que ayudara a los pobladores que no viven en la zona, pero que trabajan o desearan vivir en dicha rea urbana; como por ejemplo las personas que viven en San Cristbal, Triba, Palmira, etc.

CONTENIDOSe realiz una investigacin de mercado profunda con el fin de obtener datos importantes de la poblacin a quien va dirigida el proyecto, utilizando diferentes mtodos de recoleccin de datos, como grupos focales y encuestas. Utilizando un 95% de nivel de confianza y con ayuda de la frmula respectiva de una poblacin finita ms una prueba piloto, se pudo concluir que el nmero ptimo de personas a encuestar sera de 250 personas. De las encuestas realizadas, el 16% corresponden a mujeres y el resto, 84% corresponden a hombres; del total de ellos, el 98% trabaja y viven en familias que en su mayora poseen de 3 a 5 integrantes, datos suministrados por el INE. Continuando con el anlisis anterior, dentro de los resultados obtenidos se encuentra que en la mayora de las familias trabajan de 1 a 3 personas (esto es el 61% del total); en general, mantienen de 1-3 personas. Para el 25% del total, su ingreso promedio familiar es mayor o igual a BS. 2.100,00 sin embargo, para la gran mayora, su ingreso promedio mensual va de Bs. 1.300 a Bs. 1.540, esto es el 75% del total. El tipo de propiedad en el que habitan, en un 51% es familiar. Este resultado de alguna manera podra estar explicando el marcado inters que tiene la ciudadana del Estado Tchira por un plan habitacional, dando as que un 86% de los encuestados, estn interesados en este proyecto; por lo tanto un 14% del total ya no aplicaran al cuestionario.


Entonces, para el 86% del total, la razn ms importante por la que compraran una casa es: porque necesitan un lugar donde vivir, seguida de porque las cuotas mensuales serian bastante cmodas (esto es un 39% y 20% respectivamente); y dentro de las caractersticas ms importantes que ellos buscan en una casa son: que la que distancia a su trabajo sea relativamente corta seguida de que la construccin sea de cemento (con un 31% y 27% respectivamente). Siguiendo con lo anterior, del total de personas interesadas en un plan de vivienda; el 35% se encuentran interesados en soluciones habitacionales de otro tipo y el otro 65% estn interesados en la casa del proyecto en estudio. De estos ltimos, el 78% cree poder pagar una cuota mensual de aproximadamente Bs. 2.500 mensuales, pero en cambio, para el otro 22% la cuota es muy alta; de stos, el 42% (la mayora) estaran en posibilidades de pagar una cuota mensual de entre Bs. 1.000 a 1.500 Bolvares. Por otro lado, de las personas interesadas en otra solucin habitacional, el 95% estaran en posibilidades de pagar la cuota, pero el otro 5% no estara en esas posibilidades. De stos ltimos, la mitad, estara en la posibilidades de pagar, como mximo una cuota mensual que este entre Bs. 1.000,00 a 1.500,00 Bolvares. El 87% de las personas encuestadas estaran interesadas en un proyecto urbanstico y de stas, el 40% estara en posibilidades de pagar la cuota correspondiente por el tipo de casa propuesta; esto significara que el tamao del mercado que se tendra es de 7.166 con lo que se puede llegar a anticipar la compra de hasta 100 casas. Del 40% de las personas que desean y tienen posibilidades econmicas de comprar una casa; el 71% desean adquirir la vivienda propuesta y el restante 29%, adquirir otra solucin habitacional.

P ERSONAS DESEAN Y TIENEN POSIBILIDADES ECONMICAS PARA COMPRAR UNA CASA

CAS A PROYECTO OTRA SOLUCIN HABITACIONAL

71% 29%


ESTIMACIN DE LOS COSTOSSe consider la rentabilidad que producira la realizacin de Estudios de Prefactibilidad, Factibilidad y Proyecto, que con la adecuada promocin, podrn ser debidamente ejecutados utilizando la mano de obra, materiales y equipos locales, que sin lugar a dudas, contribuirn, con su efecto multiplicador, a la activacin de la economa, adems, claro est, de intentar suplir en algo el dficit habitacional anteriormente mencionado. Para lograr realizar la urbanizacin en el sector, el presente proyecto cuenta con un terreno cuya rea total es de 70.776,74 m2 (segn consta en el documento de propiedad) con un permetro delimitado por carreteras principales que conducen a la las poblaciones de San Joaqun y Peribeca, terrenos de la Nacin, quebrada Caneyes y viviendas, en su mayora de construccin mixta, alineadas en el resto del polgono. El Proyecto de Urbanizacin contar con la factibilidad de servicio signada con el N 0548 de C.A. HidroSurOeste del Sistema de redes de aguas lluvias y empotramiento para las aguas servidas. Las redes elctricas de la Urbanizacin sern abastecidas por varios transformadores Sub-estacin Capacho factibilidad de servicio N 17711-000/091. Las lneas telefnicas sern abastecidas por CANTV, y compaas privadas de telefona celular que asegur tener las lneas suficientes para esta zona. El terreno donde se tiene previsto construir el proyecto urbanstico de 99 viviendas adosadas de una planta; se encuentra en un rea suburbana, ubicado a unos 10 Km. de San Cristbal, en el Sector La Puente de la Aldea Tontuna, la principal va de acceso es la Autopista San Cristbal La Fra, Cercana a las poblaciones de Peribeca y carretera que conduce a Capacho.

Caractersticas de las ViviendasEl proyecto contempla la construccin de viviendas con un rea de terreno de Ciento treinta y dos metros cuadrados, con un rea de edificacin de ochenta y dos metros cuadrados (82.00 m2) una para albergar, con diferente grado de comodidad, a una familia completa. Sobre los solares antes mencionados se construirn noventa y nueve viviendas de una Planta.


Sus caractersticas generales son las siguientes: Viviendas de una Planta: Tendrn un rea de ochenta y dos con noventa y ocho metros cuadrados (82.98 m2), sern adosadas, de tres dormitorios con una estructura de concreto armado, paredes exteriores e interiores de Bloques de concreto y laminas tipo SIDEPANEL, enlucidas y pintadas a dos manos, cubierta tipo SIDEPANEL, piso de concreto pulido, puertas exteriores metlica, pintada con esmalte, ventanas con perfilera de aluminio, celosas de vidrio claro 4 mm., mesn de lavaplatos enlucido, lavamanos e inodoros blancos tipo econmico, instalaciones elctricas empotradas, sanitarias de PVC ASTM y de agua potable de PVC ASTM.

PrecioCosto de la Vivienda Bs.340.000,00 Aproximadamente. Este, ser el precio de contado en el que las casas sern vendidas al pblico en general; tambin se dar la opcin de pagar a plazo, esto ser mediante un banco, as el cliente pagar, inicialmente, el 30% del valor de la casa en un periodo mximo de un ao; y, el saldo a 15 aos, mediante un prstamo bancario

Desglose de los Costos del ProyectoOBRAS DE URBANISMO 01.- Obras Provisionales 02.- Movimientos de Tierra 03.- Cloacas 04.- Acueducto 05.- Drenajes 06.- Electrificacin Exterior 07.- Telfonos 08.- Gas Directo 09.- Vialidad y Caminerias 10.- Paisajismo y Jardineras MONTOS Bs. 495,000.00 Bs. 1,423,957.41 Bs. 494,243.31 Bs. 131,816.13 Bs. 370,340.82 Bs. 326,799.62 Bs. 970,200.00 Bs. 693,000.00 Bs. 963,325.72 Bs. 130,000.00


11.- Obras Varias (Planta de Tratamiento Para Aguas Servidas) 12.- Estudio de Suelos, Impacto Ambiental y Topografa 13.- Diseo Urbanstico 14.- Fiscalizacin 15.- Financiamiento 16.- Otros Imprevistos

Bs. 665,500.00 Bs. 158,730.00 Bs. 158,000.00 Bs. 495,000.00 Bs. 427,785.06 Bs. 396,000.00 Bs. 8,299,698.07 26.47%

CONSTRUCCION DE VIVIENDAS 01.- Excavacin para Infraestructura 02.- Obras de infraestructura 03.- Obras de Superestructura 04.- Cubierta de Techo 05.- Albailera 06.- Revestimiento y Acabados 07.- Rejas, Puertas y Ventanas 08.- Instalaciones Elctricas 09.- Instalaciones Sanitarias 10.- Piezas Sanitarias 11.- Pintura 12.- Obras Exteriores 13..- Obras Varias (Gas) Ducteras y Bajantes 14..- Gastos Administrativos 15.- Gastos Notariales y Permisos

MONTOS Bs. 302,476.20 Bs. 378,380.48 Bs. 2,445,243.90 Bs. 2,929,429.80 Bs. 2,258,949.73 Bs. 2,432,959.61 Bs. 1,605,023.35 Bs. 332,676.63 Bs. 380,437.40 Bs. 119,819.70 Bs. 803,517.32 Bs. 86,365.74 Bs. 56,000.00 Bs. 2,111,291.98 Bs. 150,000.00


16.- Fiscalizacin 17.- Financiamiento 18.- Otros imprevistos Total Urbanismo +Vivienda Variacin de Precios 10% I.V.A. 12% COSTOS TOTALES DE CONSTRUCCION COSTO UNITARIO DE CONSTRUCION DE VIVIENDAS COSTO DE LA PARCELA COSTO GLOBAL DE LA VIVIENDA

Bs. 495,000.00 Bs. 40,000.00 Bs. 219,727.05 Bs. 17,147,298.89 Bs. 2,544,699.70 Bs. 3,359,003.60 Bs. 31,350,700.26 54.70% 8.12% 10.71% 100.00%

Bs. 316,673.74

Bs. 23,326.26 Bs. 340,000.00

ANLISIS FINANCIEROLa inversin total requerida, incluye la adquisicin del terreno, avalos tcnicos, estudio de suelos e impacto ambiental, levantamientos topogrficos, movimientos de tierra, la urbanizacin, realizacin de redes sanitarias y tendidos de redes elctricas, del mismo; a ms de la construccin de obras provisionales. Llegando a un total de Bs. 340.000,00 en inversin por vivienda. Para poder llegar a feliz termino con la totalidad de la ejecucin del presente proyecto urbanstico, se requerir del apoyo de una institucin financiera, mismo que cubra el 90% de los costos de la inversin total para 61 casas (Bs. 18,666,000.00) financiado mediante un prstamo bancario a un ao de plazo, mismo que cobrar una tasa


de aproximadamente el 8.50 % anual; el otro 10% (Bs. 2,074,000.00) de la inversin requerida, ser proporcionado por el patrimonio de la compaa. Para ver como se comportarn los ingresos se realiz el respectivo estado de resultado proporcionando el Banco el 100% dando como resultado que en el primer mes se obtiene una utilidad de (Bs. 6,800,000.00), la cual se incrementa en el segundo m e s , llegando a: (Bs. 7,480,000.00), Cantidad que para el siguiente periodo se ve disminuida en (Bs. 4,080,000.00), y para el cuarto periodo en (Bs. 3,060,000.00), as hasta el ultimo periodo en (Bs. 340,000.00).Esto se debe a la reduccin en las ventas de las casas; ya que en el primer y segundo periodo, y el nmero de casas a vender ser mucho ms elevado que en los dos ltimos, debido a la necesidad de vivienda que existe en la regin. En el flujo de caja respectivo se muestran los siguientes rubros,Meses Datos 8.50% 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 T.I.R. 2% -Bs. 20,740,000.00 Bs. 6,800,000.00 Bs. 7,480,000.00 Bs. 4,080,000.00 Bs. 3,060,000.00 Bs. 2,720,000.00 Bs. 2,040,000.00 Bs. 2,040,000.00 Bs. 1,700,000.00 Bs. 1,360,000.00 Bs. 680,000.00 Bs. 340,000.00 Costo inicial de un negocio Ingresos netos del primer mes Ingresos netos del segundo mes Ingresos netos del tercer mes Ingresos netos del cuarto mes Ingresos netos del quinto mes Ingresos netos del sexto mes Ingresos netos del sptimo mes Ingresos netos del octavo mes Ingresos netos del noveno mes Ingresos netos del dcimo mes Ingresos netos del decimosegundo mes Descripcin (Resultado) Tasa interna de retorno de la inversin despus de cuatro meses 20 22 12 9 8 6 6 5 4 2 4 1 99 Descripcin N casas vendidas

Bs. 1,360,000.00 Ingresos netos del decimoprimero mes


6% 9% 11% 13% 13% 14% 14% 15%

Tasa interna de retorno despus de cinco meses Tasa interna de retorno despus de Seis meses Tasa interna de retorno despus de Siete meses Tasa interna de retorno despus de Ocho meses Tasa interna de retorno despus de Nueve meses Tasa interna de retorno despus de Diez meses Tasa interna de retorno despus de Once meses Tasa interna de retorno despus de Doce meses

V.A.N. Monto Total de ventas de las casas

Bs. 4,015,922.77

Bs. 33,660,000.00

Como se puede observar; en los cuatro periodos de operacin los flujos son positivos; es decir, los ingresos generados cubren los egresos necesarios para cumplir con las operaciones que requiere el presente proyecto. La TIR calculada para este proyecto es igual al 15%. El VAN es igual a (Bs. 4,015,922.77), siendo un valor mayor que cero; por lo que la realizacin del proyecto a travs del anlisis del VAN, es conveniente.

CONCLUSIONESUna vez evaluado el proyecto para la Creacin de un Conjunto Urbanstico


de Viviendas adosadas de 1 Planta, Orientado a familias de medianos a Escasos Recursos Econmicos dentro de la zona, se puede concluir que su ejecucin es viable de realizar, ya que en los estudios realizados, se obtuvieron resultados favorables. Al ser la primera Urbanizacin que se crear dentro del sector, no tendra ms competencia que las construcciones empricas y propias de la ciudadana en general; lo que significara que el proyecto no tiene competidores que se igualen. Adems, frecuentemente, los productos de nueva creacin tienen un precio ms elevado por el mero hecho de que no pueden encontrarse en ningn otro sitio. El beneficio adicional que se obtiene en esos productos compensa la inversin y la sagacidad comercial de la compaa constructora. La ubicacin de proyecto en plena zona de clima agradable, fcil acceso, relativamente muy cercana de la ciudad de San Cristbal, lo hace muy atractivo para muchos de los pobladores que viven en su entorno. El estudio financiero refleja la factibilidad del proyecto, ya que se estima un VAN de (Bs. 4,015,922.77) y una TIR del 15% lo que permite afirmar que es un negocio rentable

REFERENCIAS


MICROSOFT OFFICE EXCELTIR (TASA INTERNA DE RETORNO)Devuelve la tasa interna de retorno de los flujos de caja representados por los nmeros del argumento valores. Estos flujos de caja no tienen por que ser constantes, como es el caso en una anualidad. Sin embargo, los flujos de caja deben ocurrir en intervalos regulares, como meses o aos. La tasa interna de retorno equivale a la tasa de inters producida por un proyecto de inversin con pagos (valores negativos) e ingresos (valores positivos) que ocurren en perodos regulares. Sintaxis TIR(valores;estimar) Valores es una matriz o una referencia a celdas que contienen los nmeros para los cuales desea calcular la tasa interna de retorno.

Estimar

El argumento valores debe contener al menos un valor positivo y uno negativo para calcular la tasa interna de retorno. TIR interpreta el orden de los flujos de caja siguiendo el orden del argumento valores. Asegrese de introducir los valores de los pagos e ingresos en el orden correcto. Si un argumento matricial o de referencia contiene texto, valores lgicos o celdas vacas, esos valores se pasan por alto. es un nmero que el usuario estima que se aproximar al resultado de TIR. Microsoft Excel utiliza una tcnica iterativa para el clculo de TIR. Comenzando con el argumento estimar, TIR reitera el clculo hasta que el resultado obtenido tenga una exactitud de 0,00001%. Si TIR no llega a un resultado despus de 20 intentos, devuelve el valor de error #NUM! En la mayora de los casos no necesita proporcionar el argumento estimar para el clculo de TIR. Si se omite el argumento estimar, se supondr que es 0,1 (10%). Si TIR devuelve el valor de error #NUM!, o si el valor no se aproxima a su estimacin, realice un nuevo intento con un valor diferente de estimar.

Observaciones TIR est ntimamente relacionado a VNA, la funcin valor neto actual. La tasa de retorno calculada por TIR es la tasa de inters correspondiente a un valor neto actual 0 (cero). La frmula siguiente demuestra la relacin entre VNA y TIR:

VNA(TIR(B1:B6),B1:B6) es igual a 3,60E-08 [Dentro de la exactitud del clculo TIR, elvalor 3,60E-08 es en efecto 0 (cero).]


VNA (VALOR NETO ACTUAL)Calcula el valor neto presente de una inversin a partir de una tasa de descuento y una serie de pagos futuros (valores negativos) e ingresos (valores positivos). Sintaxis VNA(tasa;valor1;valor2; ...) Tasa es la tasa de descuento a lo largo de un perodo. son de 1 a 29 argumentos que representan los pagos e ingresos.

Valor1, valor2, ...

Valor1; valor2; ... deben tener la misma duracin y ocurrir al final de cada perodo. VNA usa el orden de valor1; valor2; ... para interpretar el orden de los flujos de caja. Asegrese de introducir los valores de los pagos y de los ingresos en el orden adecuado. Los argumentos que consisten en nmeros, celdas vacas, valores lgicos o representaciones textuales de nmeros se cuentan; los argumentos que consisten en valores de error o texto que no se puede traducir a nmeros se pasan por alto. Si un argumento es una matriz o referencia, slo se considerarn los nmeros en esa matriz o referencia. Se pasan por alto las celdas vacas, valores lgicos, texto o valores de error en la matriz o en la referencia.

Observaciones

La inversin VNA comienza un perodo antes de la fecha del flujo de caja de valor1 y termina con el ltimo flujo de caja de la lista. El clculo VNA se basa en flujos de caja futuros. Si el primer flujo de caja ocurre al inicio del primer perodo, el primer valor se deber agregar al resultado VNA, que no se incluye en los argumentos valores. Para obtener ms informacin, vea los ejemplos a continuacin. Si n es el nmero de flujos de caja de la lista de valores, la frmula de VNA es:

VNA es similar a la funcin VA (valor actual). La principal diferencia entre VA y VNA es que VA permite que los flujos de caja comiencen al final o al principio del perodo. A diferencia de los valores variables de flujos de caja en VNA, los flujos de caja en VA deben permanecer constantes durante la inversin. Para obtener ms informacin acerca de anualidades y funciones financieras, vea VA.


VNA tambin est relacionado con la funcin TIR (tasa interna de retorno). TIR es la tasa para la cual VNA es igual a cero: VNA(TIR(...), ...) = 0.

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