proyecto de cÓdigo civil y comercial de la naciÓn derechos reales dra. adriana abella
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PROYECTODE CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA
NACIÓN
Derechos Reales
Dra. Adriana Abella
• el CODIGO CIVIL y CODIGO DE COMERCIO, como así también las leyes 340 y 2.637.
• la ley 13.512.• la ley 14.394
Derógase
• las leyes 19.724 y 20.276• los artículos 1, 40 bis y 52 bis de la ley
24.240, incorporados por la ley 26.361 y el artículo 37 del decreto 1798/94.
• los artículos 1 a 26 de la ley 24.441. Fideicomiso
• la ley 25.509. Superficie• los capítulos 3, 4, 5 y 9 de la ley 26.356.
STTC
Derógase
Se modifican
los artículos 1º y 2º de la ley 17.801, los que quedarán redactados de la siguiente manera:
Artículo 1º - Quedarán sujetos al régimen de la presente ley los registros de la propiedad inmueble existentes en cada provincia y en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Artículo 2º.- De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 1890, 1892, 1893 y concordantes del Código Civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.
Libro Cuarto
De los derechos reales disposiciones generales, posesión y tenencia, dominio, condominio, propiedad
comunitaria indígena, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios, superficie, usufructo, uso, habitación, servidumbres, derechos reales de garantía,
acciones posesorias y acciones reales
Libro Sexto
De las disposiciones comunes a los derechos personales y reales (prescripción y caducidad privilegios, derecho de retención, disposiciones de derecho internacional privado)
ARTÍCULO 14. En este Código se reconocen:a) derechos individuales;b) derechos de incidencia colectiva. La ley no ampara el ejercicio abusivo de los
derechos individuales cuando pueda afectar gravemente al ambiente y a los derechos de incidencia colectiva en general.
Titulo preliminarDerechos individuales y de
incidencia colectiva
ARTÍCULO 15. Titularidad. Las personas son titulares de los derechos
individuales sobre los bienes que integran su patrimonio conforme con lo que se establece en este Código.
ARTÍCULO 16. Bienes y cosas. Los derechos referidos en el artículo anterior pueden
recaer sobre bienes susceptibles de valor económico. Los bienes materiales se llaman cosas. Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables
a la energía y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio del hombre.
Titulo preliminar
ARTÍCULO 17. Derechos sobre el cuerpo
humano.
Los derechos sobre el cuerpo humano o sus partes no tienen un valor económico, sino afectivo, terapéutico, científico, humanitario o social, y sólo pueden ser disponibles por su titular cuando se configure alguno de esos valores y según lo dispongan leyes especiales.
ARTÍCULO 18. Derechos de las
comunidades indígenas. Las comunidades indígenas con
personería jurídica reconocida tienen derecho a la posesión y propiedad comunitaria de sus tierras según se establece en el Libro Cuarto, Título V, de este Código.
También tienen derecho a participar en la gestión referida a sus recursos naturales como derechos de incidencia colectiva.
Libro primeroParte General
• Titulo III. Capitulo 1• Bienes con relación a las personas
y los derechos de incidencia colectiva
Inmuebles
Por su naturaleza
Por accesión
Inmuebles por accesión
Son inmuebles por accesión las cosas muebles que se encuentran inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con carácter perdurable.
En este caso, los muebles forman un todo con el inmueble y no pueden ser objeto de un derecho separado sin la voluntad del propietario.
No se consideran inmuebles por accesión las cosas afectadas a la explotación del inmueble o a la actividad del propietario
• Divisibles• Consumibles• Principales• Accesorias• Fungibles
Cosas
• La ley
• Por actos jurídicos
Bienes
Fuera del comercio
Sección 2.Bienes con relación a las personas y Sección 3Bienes con relación a los derechos de incidencia colectiva
• Pertenecientes al dominio público
• De dominio privado del Estado
• Bienes de los particulares• Aguas de los particulares
Bienes con relación a las personas
Bienes con relación a los derechos de incidencia colectiva
ARTICULO 240.- Límites al ejercicio de los derechos individuales sobre los bienes. El ejercicio de los derechos individuales sobre los bienes mencionados en las Secciones anteriores debe ser compatible con los derechos de incidencia colectiva. Debe conformarse a las normas del derecho administrativo nacional y
local dictadas en el interés público y no debe afectar el funcionamiento ni la sustentabilidad de los ecosistemas de la flora, la fauna, la biodiversidad, el agua, los valores culturales, el paisaje, entre otros, según los criterios previstos en la ley especial.
ARTICULO 241. Jurisdicción. Cualquiera sea la jurisdicción en que se ejerzan los derechos, debe respetarse la normativa sobre presupuestos mínimos que resulte aplicable.
• Garantía común• Bienes afectados
directamente a un servicio público
Bienes en función de garantía
Capítulo 3 VIVIENDAAfectaciónLegitimadosBeneficiarios. Habitación efectivaSubrogación realEfectos de la afectaciónAutoridad de aplicaciónDesafectación y cancelaciónInmueble rural
Transmisión de la vivienda afectada
Si el constituyente está casado o vive en unión convivencial inscripta, el inmueble no puede ser transmitido
ni gravado sin la conformidad del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la transmisión o gravamen deben ser autorizados judicialmente.
LIBRO CUARTO
DE LOS DERECHOS REALES
Título I. De las disposiciones generalesTítulo II. De la posesión y la tenencia.Título III. Del dominio.Título IV. Del condominio.Título V. De la Propiedad comunitaria indígena.Título VI. De la Propiedad horizontal.Título VII. De los conjuntos inmobiliarios.Título VIII. Del tiempo compartido.Título IX. De los cementerios privados.Título X. De la superficie.Título XI. Del usufructo.Título XII. Del uso.Título XIII. De la habitación.Título XIV. De las servidumbres.Título XV. De los derechos reales de garantíaTítulo XVI. De las acciones posesorias y las acciones reales
Concepto
El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titularlas facultades de persecución y preferencia, y las demás Previstas en este Código.
Objeto.
El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto,
por el todo o por una parte indivisa
El objeto también puede consistir en un bien
taxativamente señalado por la ley.
ILICITUD CIVIL E ILICITUD PENAL:
Estructura.
La regulación de los derechos reales en cuanto a suselementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley.
Es nula la configuración de un derecho real noprevisto en la ley, o la modificación de su estructura.
Conversión CONVALIDACIÓN PERSECUCIÓN PREFERENCIA
Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad comunitaria indígena, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido,el cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria.Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena.
Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o gravámenes reales. Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba encontrario.
Toda duda sobre la existencia de un gravamen real, su extensión o el modo de ejercicio,se interpreta a favor del titular del bien gravado
Derechos reales principales y accesorios. Los derechos reales son principales,excepto los accesorios de un crédito en función de garantía.
Son accesorios la
hipoteca, la anticresis y la prenda.
Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables 1890. Los derechos reales recaen sobre cosas registrablescuando la ley requiere la inscripción de los títulos enel respectivo registro a los efectos que correspondan. Recaen sobre cosas no registrables,cuando los documentos portantes de derechos sobre su objeto no acceden a un registro a los fines de su inscripción.
Ejercicio por la posesión o por actos posesorios
1891.Todos los derechos reales regulados en este Código se ejercen por la posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca.
Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos ydeterminados sin que su titular ostente la posesión.
Adquisición, transmisión, extinciónARTÍCULO 1892. Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivosde un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitiro constituir derechos reales que se ejercen por la posesión. La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera. El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.
Inoponibilidad.
•1893.La adquisición o transmisión de derechos realesconstituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.
•Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.•Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.
Adquisición legal. Art.1894-Se adquieren por mero efecto de la ley, •los condominios con indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensablesal uso común de varios inmuebles y
• de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso,
• el que se origina en la accesión de cosas muebles inseparables;
• la habitación del cónyuge y del conviviente supérstite, y
• los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe.
Adquisición legal de derechos reales sobre
muebles por subadquirente
La posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales principales
excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisición fue gratuita.
Adquisición legal de derechos reales sobre muebles registrables
Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca.
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo régimen especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos no son coincidentes.
Prescripción adquisitiva.
La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley.
ARTÍCULO 1898.- Prescripción adquisitiva breve. La prescripción adquisitiva de derechos
reales con justo título y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión durante DIEZ (10) años.
Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de DOS (2) años.
Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del justo título.
Prescripción adquisitiva larga
ARTÍCULO 1899 Si no existe justo título o buena fe,
el plazo es de VEINTE (20) años. No puede invocarse contra el
adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe de su posesión.
Prescripción adquisitiva larga
ARTÍCULO 1899 También adquiere el derecho real el
que posee durante DIEZ (10) años una cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial sean coincidentes.
TÍTULO IIPosesión y tenencia
CAPÍTULO 1
ARTÍCULO 1908.- Enumeración. Las relaciones de poder del sujeto con una cosa son la posesión y la tenencia.
ARTÍCULO 1909.- Posesión. Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no.
ARTÍCULO 1910.- Tenencia. Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor.
TÍTULO III DominioCAPÍTULO 1
ARTÍCULO 1941.- Dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.
ARTÍCULO 1942.- Perpetuidad. El dominio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo y subsiste con independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el dueño no ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto que éste adquiera el dominio por prescripción adquisitiva.
ARTÍCULO 1943. - Exclusividad. El dominio es exclusivo y no puede tener más de un titular. Quien adquiere la cosa por un título, no puede en adelante adquirirla por otro, si no es por lo que falta al título.
Dominio imperfecto.
Art. 1946. El dominio es imperfecto si está sometido a condición o plazo resolutorios, o si la cosa está gravada con cargas reales.
Art, 1964. Supuestos de dominio imperfecto. Son dominios imperfectos el revocable, el
fiduciario y el desmembrado. El dominio revocable se rige por los artículos de este Capítulo, el fiduciario por lo previsto en las normas del Capítulo 31, Título IV del Libro Tercero, y el desmembrado queda sujeto al régimen de la respectiva carga real que lo grava.
Dominio fiduciario
ARTÍCULO 1701.- Dominio fiduciario. Definición. Dominio fiduciario es el que se adquiere con razón de un fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley.
ARTÍCULO 1702.- Normas aplicables. Son aplicables al dominio fiduciario las normas que rigen los derechos reales en general y, en particular, el dominio, previstas en los Títulos I y III del Libro IV de este Código.
Forma ARTÍCULO 1669. El contrato puede celebrarse por
instrumento público o privado, excepto cuando se refiere a bienes cuya transmisión debe ser celebrada por instrumento público.
En este caso, cuando no se cumple dicha formalidad, el contrato vale como promesa de otorgarlo. Si la incorporación de esta clase de bienes es posterior a la celebración del contrato, es suficiente con el cumplimiento, en esa oportunidad, de las formalidades necesarias para su transferencia, debiéndose transcribir en el acto respectivo el contrato de fideicomiso.
ARTÍCULO 1670 Objeto
. Pueden ser objeto del
fideicomiso todos los bienes que se encuentran en el comercio, incluso universalidades, pero no pueden serlo las herencias futuras.
Artículo 1685.- Patrimonio separado.
Seguro. Los bienes fideicomitidos constituyen un
patrimonio separado del patrimonio del fiduciario, del fiduciante, del beneficiario y del fideicomisario.
Sin perjuicio de su responsabilidad, el fiduciario tiene la obligación de contratar un seguro contra la responsabilidad civil que cubra los daños causados por las cosas objeto del fideicomiso. Los riesgos y montos por los que debe contratar el seguro son los que establezca la reglamentación y, en defecto de ésta, los que sean razonables. El fiduciario es responsable en los términos del art. 1757 y concordantes cuando no haya contratado seguro, o cuando éste resulte irrazonable en la cobertura de riesgos o montos.
ARTÍCULO 1688. Actos de disposición y gravámenes.
El fiduciario puede disponer o gravar los bienes ideicomitidos cuando lo requieran los fines del fideicomiso, sin que sea necesario el consentimiento del fiduciante, del beneficiario o del fideicomisario.
El contrato puede prever limitaciones a estas facultades, incluso la prohibición de enajenar, las que, en su caso, deben ser inscriptas en los registros correspondientes a cosas registrables.
Dichas limitaciones no son oponibles a terceros interesados de buena fe, sin perjuicio de los derechos respecto del fiduciario.
ARTÍCULO 1688. Actos de disposición y gravámenes.
Si se nombran varios fiduciarios, se configura un condominio en función de lo previsto en el artículo 1674, los actos de disposición deben ser otorgados por todos conjuntamente, excepto pacto en contrario, y ninguno de ellos puede ejercer la acción de partición mientras dure el fideicomiso.
Quedan a salvo los actos de disposición realizados por el fiduciario de conformidad con lo previsto en esta norma.
ARTÍCULO 1703. Excepciones a la normativa general
. El dominio fiduciario hace excepción a la normativa general del dominio y, en particular, del dominio imperfecto en cuanto es posible incluir en el contrato de fideicomiso las limitaciones a las facultades del propietario contenidas en las disposiciones del Capítulo 30 y del presente Capítulo.
ARTÍCULO 1704.- Facultades. El titular del dominio fiduciario tiene las facultades del dueño perfecto, en tanto los actos jurídicos que realiza se ajusten al fin del fideicomiso y a las disposiciones contractuales pactadas.
ARTÍCULO 1705.- Irretroactividad. La extinción del dominio fiduciario no
tiene efecto retroactivo respecto de los actos realizados por el fiduciario, excepto que no se ajusten a los fines del fideicomiso y a las disposiciones contractuales pactadas, y que el tercer adquirente carezca de buena fe y título oneroso.
ARTÍCULO 1706. Readquisición del dominio
perfecto Producida la extinción del fideicomiso,
el fiduciario de una cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre del dueño perfecto.
Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la inscripción constitutiva, se requiere inscribir la readquisición; si la inscripción no es constitutiva, se requiere a efecto de su oponibilidad.
ARTÍCULO 1707 Efectos
. Cuando la extinción no es
retroactiva son oponibles al dueño perfecto todos los actos realizados por el titular del dominio fiduciario.
Si la extinción es retroactiva el dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurídicos realizados.
Dominio revocableARTICULO 1965. Dominio revocable es el sometido
a condición o plazo resolutorios a cuyo cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se la transmitió.
La condición o el plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria expresa o por la ley.
Dominio revocable Las condiciones resolutorias impuestas al
dominio se deben entender limitadas al término de 10 (DIEZ) años, aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel plazo o éste sea mayor o incierto.
Si los 10 (DIEZ) años transcurren sin haberse producido la resolución, el dominio debe quedar definitivamente establecido.
El plazo se computa desde la fecha del título constitutivo del dominio imperfecto.
TÍTULO IVCondominio
ARTÍCULO 1983. Condominio. Condominio es el derecho real de
propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa.
Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción.
Aplicaciones subsidiarias
• ARTÍCULO 1984.. Las normas de éste Título se aplican,
en subsidio de disposición legal o convencional, a todo supuesto de comunión de derechos reales o de otros bienes.
Las normas que regulan el dominio se aplican subsidiariamente a este Título.
Propiedad comunitaria indígena
ARTÍCULO 2028. Concepto. La propiedad comunitaria indígena es el derecho real querecae sobre un inmueble rural destinado a la preservación de la identidad cultural y el hábitat de las comunidades indígenas.
ARTÍCULO 2029. Titular.El titular de este derecho es la comunidad indígena registradacomo persona jurídica. La muerte o abandono de la propiedad por algunos o muchos de sus integrantes no provoca la extinción de este derecho real, excepto que se produzca la extinción de la propia comunidad
Representación legal de la comunidad indígena. La comunidad indígena debe decidir su forma interna de convivencia y organización social, económica y cultural, y designar a sus representantes legales, quienes se encuentran legitimados para representarla conforme con sus estatutos. El sistema normativo interno debe sujetarse a los Principios que establece la Constitución Nacional para las comunidades y sus tierras, la regulación sobre personas jurídicas y las disposiciones que establecen losorganismos especializados de la administración nacional en asuntos indígenas.
Modos de constitución.
La propiedad comunitaria indígena puede ser constituida:
a) por reconocimiento del Estado nacional o de los Estados provinciales de la posesión inmemorial comunitaria;
b) por usucapión;c) por actos entre vivos y tradición;d) por disposición de última voluntad.En todos los casos, la oponibilidad a terceros
requiere inscripción registral.El trámite de inscripción es gratuito.
Caracteres. La propiedad indígena es
exclusiva y perpetua Es indivisible e imprescriptible por
parte de un tercero. No puede formar parte del derecho
sucesorio de los integrantes de la comunidad indígena y, constituida por donación, no está sujeta a causal alguna de revocación en perjuicio de la comunidad donataria.
ARTÍCULO 2034.- Prohibiciones. La propiedad indígena no puede ser gravada con derechos reales de garantía. Es inembargable e inejecutable por deudas.
ARTÍCULO 2035.- Aprovechamiento de los recursos naturales. Consulta.
El aprovechamiento de los recursos naturales por parte del Estado o de particulares con incidencia en los hábitats indígenas está sujeto a previa información y consulta a las comunidades indígenas respectivas.
TÍTULO VIPropiedad horizontal
ARTÍCULO 2037.- Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre
un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad y administración. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible
ARTÍCULO 2038. Constitución
A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad y administración, que debe inscribirse en el registro inmobiliario.
El reglamento de propiedad y administración se integra al título suficiente
Objeto
• Unidad funcional
Consorcio
• Domicilio• Órganos• Personalidad• Desafectación por escritura o por
resolución judicial inscripta en el registro PI
• Persona jurídica
• Facultades de los propietarios• Obligaciones de los copropietarios • Prohibiciones• Expensas• Mejoras y obras nuevas
• Reglamento. Modificación• Asambleas mayorías y quórum• Actas• Asamblea judicial• Administrador
Reglamento
ARTÍCULO 2056.- Contenido. El reglamento de propiedad y administración debe contener:
a) determinación del terreno;b) determinación de las unidades funcionales y
complementarias;c) enumeración de los bienes propios;d) enumeración de las cosas y partes comunes;e) composición del patrimonio del consorcio;f) determinación de la parte proporcional
indivisa de cada unidad.g) determinación de la proporción en el pago de
las expensas comunes;
Reglamento
h) uso y goce de las cosas y partes comunes;i) uso y goce de los bienes del consorcio;j) destino de las unidades funcionales;k) destino de las partes comunes;l) facultades especiales de las asambleas de
propietarios;m) determinación de la forma de convocar la
reunión de propietarios y su periodicidad;n) especificación de limitaciones a la cantidad
de cartas poderes que puede detentar cadatitular de unidad funcional para representar a
otros en asambleas;
ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad y administración;
p) forma de computar las mayorías;q) determinación de eventuales prohibiciones para la
disposición o locación de unidadescomplementarias hacia terceros no propietarios;r) designación, facultades y obligaciones especiales del
administrador;s) plazo de ejercicio de la función de administrador;t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;u) facultades especiales del consejo de propietarios.
Modificación del reglamento
ARTÍCULO 2057.
El reglamento sólo puede modificarse por
resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de DOS TERCIOS (2/3),
excepto que el mismo indique una mayoría superior.
Mejora u obra nueva que requiere mayoría.
ARTÍCULO 2051. Para realizar mejoras u obras nuevas sobre
cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado.
Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular que se opone a la autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea.
El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo,
contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble.
La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.
Obra nuevaARTÍCULO 2052. Mejora u obra nueva que requiere
unanimidad. Si la mejora u obra nueva, realizada por un
propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios.
También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés particular que sólo beneficia a un propietario.
Mejora u obra nueva en interés particular.
ARTÍCULO 2053
Si la mejora u obra nueva autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad y administración y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos.
Subconsorcios
Prehorizontalidad
Conjuntos Inmobiliarios
• En vigor Ley 24.240, de Defensa del Consumidor, modificada por las leyes 24.568, 24.787, 24.999, y última y más profundamente por la ley 26.361
• Legislaciones locales que regulan el uso y aprovechamiento del suelo
Conjuntos inmobiliarios
ARTÍCULO 2073.- Concepto. Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquéllos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.
ARTÍCULO 2075. Marco legal.
Todos los aspectos relativos a la zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
Cuando se configuran derechos reales, los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título VI de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.
Pueden asimismo existir conjuntos inmobiliarios en los que se establecen los derechos como personales o donde coexisten derechos reales y derechos personales.
ARTÍCULO 2085 Transmisión de unidades.
El Reglamento de propiedad y administración puede prever limitaciones pero no impedir la libre transmisión y consiguiente adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de preferencia en la adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las unidades privativas.
ARTÍCULO 2086.Sanciones
. Ante conductas graves o reiteradas
de los titulares de las unidades funcionales violatorias del reglamento de propiedad y administración, el consorcio de propietarios puede aplicar las sanciones previstas en ese instrumento
Tiempo compartido
• Ley 24.240, de Defensa del Consumidor, modificada por las leyes 24.568, 24.787, 24.999, y última y más profundamente por la ley 26.361
• En vigor ley 26.356. STTC
Tiempo compartido
ARTÍCULO 2087. Concepto. Se considera que existe
tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino.
ARTÍCULO 2088.Bienes que lo integran.
Con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyen o transmiten, y del régimen legal al que los bienes se encuentren sometidos, el tiempo compartido se integra con inmuebles y muebles, en tanto la naturaleza de éstos sea compatible con los fines mencionados
•
Afectación
La constitución de un tiempo compartido requiere la afectación de uno o más objetos a la finalidad de aprovechamiento periódico y por turnos, la que, en caso de tratarse de inmuebles,
debe formalizarse por escritura pública, que debe contener los requisitos establecidos en la normativa especial
Cementerios privados
Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos.
Afectación.
El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad de cementerio privado, que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble conjuntamente con el reglamento de administración y
uso del cementerio. A partir de su habilitación por parte de la municipalidad local el cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía
Superficie
En vigor
Ley 25.509
Superficie El derecho de superficie es un derecho real
temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo
plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales.
• Emplazamiento• Plazos• Legitimados• Adquisición• Facultades 2120• Destrucción• Extinción Efectos Indemnización
Disfrute
• Usufructo• Uso• Habitación
• Servidumbres
Garantía
• Hipoteca• Prenda• Anticresis
Disposiciones comunes
• Convencionalidad• Accesoriedad• Especialidad• Indivisibilidad• Inoponibilidad• Efectos de la subasta• Cancelación del gravamen
Acciones posesorias
Defensas del derecho real
MUCHAS GRACIAS
Adriana Abella