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PROMESA DE COMPRA VENTA DE BIENES INMUEBLES- INCUMPLIMIENTO.

La utilidad de los contratos de promesa, segn LeopoldoGmezGrassi es: obligar a una o ambas partes a celebrar un contrato futuro; sobre todo se utiliza el contrato de promesa bilateral cuando no se han cumplido todos los requisitos necesarios para celebrar el contrato definitivo. [footnoteRef:1] [1: Gmez Grassi, Leopoldo. ElContratoDePromesaDeContratar pg. 1-2 ]

En la actualidad estos contratos son de vital importancia para las relaciones jurdicas, ya que al haberse firmado el contrato de manera eficaz, con todas las solemnidades que la ley exige, el promitente vendedor a travs de una orden judicial al momento de pretender no cumplir con su obligacin que se desglosa del contrato, puede ser obligado a cumplir y efectivamente transmitir el dominio al promitente comprador que actu de buena fe, las sucesos tambin pueden variar ya que del mismo modo el promitente comprador es obligado a cumplir con la obligacin de adquirir el bien. Los antecedentes, de este contrato se remiten al Derecho Romano, aunque pudo tener la calidad de un contrato innominado, varios autores manifiestan que no se encontraba regulado por el Derecho Romano, sin embargo existen pactos que sirven de precedentes, tambin se fue desarrollando en el Cdigo Napolen, sin embargo no permita celebrar el contrato bilateral de promesa, puesto que lo en esa legislacin se equiparaba a venta pues, existe precio y cosa, sin embargo su objeto es totalmente distinto. Definicindoctrinal:contratoporvirtuddelcualunaoambaspartesseobligana celebraruncontratofuturo.Alfredo Barros Errazuriz, define a la promesa como: "La promesa de celebrar un contrato es una convencin escrita, en virtud de la cual las partes se obligan a celebrar un contrato de los que la ley no declara ineficaces, dentro de un plazo o condicin que fije la poca de su celebracin, y debiendo especificarse en ella todas las bases que constituye el contrato prometido, de modo que solo falten la tradicin de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban"[footnoteRef:2] [2: POZO ACOSTA, Juan Carlos. La promesa de compraventa de bienes inmuebles en la legislacin ecuatoriana pg. 37. ]

El contrato se puede clasificar en unilateral, bilateral, gratuito u oneroso, pero siempre debe ser conmutativo. [footnoteRef:3] [3: Gmez Grassi, Leopoldo. ElContratoDePromesaDeContratar pg. 5]

El contrato de promesa de compraventa en Ecuador, constituye una herramienta imprescindible, y muy necesaria al momento de realizar un negocio jurdico, cosa que conlleva significado sustancial en el aspecto econmico jurdico y social, en las relaciones entre privados. Cabe mencionar que en los juzgados ecuatorianos existe un ndice muy elevado de demandas por incumplimiento o a su vez ineficacia de este contrato, obedeciendo a factores externos, la mala fe en el desarrollo de la obligacin de las partes, la inobservancia y desconocimiento de la ley, etc. Por ello es necesario analizar las circunstancias que llevan a consolidar el mal uso o el incumplimiento de la promesa de compraventa, si por una parte se somete a la mala codificacin en la legislacin de nuestro pas, o si la modalidad en la que opera se ha vuelto obsoleta, y por ende necesita una reforma en el procedimiento, o si se produce por la desnaturalizacin que el usuario le da, y el mal entendimiento de las personas sobre este contrato. En el C.C no existe una definicin de esta figura. La promesa de compra-venta se encuentra regulada en el Cdigo Civil ecuatoriano en el Art. 1570 en el que se determinan varias condiciones, en general para la promesa de celebrar un contrato que deben cumplirse para su validez, y por lo tanto es necesario examinar: Art. 1570.- La promesa de celebrar un contrato no produce obligacin alguna; salvo que concurran las circunstancias siguientes:1.- Que la promesa conste por escrito; y por escritura pblica, cuando fuere de celebrar un contrato para cuya validez se necesita de tal solemnidad, conforme a las disposiciones de este Cdigo;2.- Que el contrato prometido no sea de los que las leyes declaran ineficaces;3.- Que la promesa contenga un plazo o condicin que fije la poca de la celebracin del contrato; y,4.- Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que slo falten, para que sea perfecto, la tradicin de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban.Concurriendo estas circunstancias habr lugar a lo prevenido en el artculo precedente.[footnoteRef:4] [4: Cdigo Civil ecuatoriano. Art. 1570. 2005]

Dentro de los parmetros que encontramos para la validez y eficacia de este contrato, es que necesariamente tiene que constituirse por escrito, y ser elevado a escritura pblica, es as que citando al Ab. Carol Gelger. En su publicacin con respecto a la ineficacia del instrumento privado en este tipo de contratos, manifiesta taxativamente: El contratante burlado por una promesa de compraventa celebrada por instrumento privado, sin el requisito de la escritura pblica, ni siquiera puede pretender la indemnizacin de daos y perjuicios por el incumplimiento, pues, presumindose la Ley conocida por todos y disponiendo la Ley que ese contrato debe celebrarse por escritura pblica, se estima que ninguno de los contratantes quiso darle a su convenio la solemnidad y alcance debidos "[footnoteRef:5] [5: Ab. Carol Gelger. Comentario de Fallos: La Promesa de Compraventa de Inmuebles, por Instrumento Privado.]

En este sentido el Juez podra, entender que ninguno de los contratantes quiso efectivamente utilizar instrumento pblico que daba valor jurdico al contrato, esto puede ser causa efectivamente de desconocimiento de la ley, o porque no, culpa o dolo de una de las partes, la escritura privada se entiende como: Art. 191.- Instrumento privado es el escrito hecho por personas particulares, sin intervencin de notario ni de otra persona legalmente autorizada, o por personas pblicas en actos que no son de su oficio. [footnoteRef:6] [6: Cdigo Procesal Civil Ecuatoriano. Art. 191. Registro Oficial Suplemento 58 de 12-jul-2005]

Para este jurista hay una verdad muy clara, que creo oportuna entablar: No hay discusin sobre la ineficacia de todo convenio de promesa de compraventa sobre inmuebles, celebrado por instrumento privado.Sobre las consecuencias de aquella ineficacia, se cometen muchas equivocaciones.[footnoteRef:7] [7: Ab. Carol Gelger. Comentario de Fallos: La Promesa de Compraventa de Inmuebles, por Instrumento Privado. Pg. 222]

Tal como podemos apreciar el Art. 192. C.P.Civil, tampoco procede ya que en este tipo de contratos, era sustancial la solemnidad, para que surta efectos jurdicos, y en el caso de que se hayan dado cuenta era tan simple como remediarlo, presentando el Instrumento privado, ya sea al juez o al notario, como reza el art. 194. C.P.C.En definitiva, para la celebracin de dicho contrato tambin habr que prestar atencin a los dems requisitos formales y de ley, que se traducen en las normas generales de los contratos, establecidas en los Arts. 1460- 1461 del Cdigo Civil. Referentes los elementos de los contratos (esencia del contrato), consentimiento y capacidad para contratar y obligarse. Art. 1460.- Se distinguen en cada contrato las cosas que son de su esencia, las que son de su naturaleza, y las puramente accidentales. Son de la esencia de un contrato aquellas cosas sin las cuales, o no surte efecto alguno, o degenera en otro contrato diferente; son de la naturaleza de un contrato las que, no siendo esenciales en l se entienden pertenecerle, sin necesidad de una clusula especial; y son accidentales a un contrato aqullas que ni esencial ni naturalmente le pertenecen, y que se le agregan por medio de clusulas especiales.Art. 1461.- Para que una persona se obligue a otra por un acto o declaracin de voluntad es necesario:Que sea legalmente capaz;Que consienta en dicho acto o declaracin, y su consentimiento no adolezca de vicio;Que recaiga sobre un objeto lcito; y,Que tenga una causa lcita.La capacidad legal de una persona consiste en poderse obligar por s misma, y sin el ministerio o la autorizacin de otra.[footnoteRef:8] [8: Cdigo Civil ecuatoriano. Arts. 1460-1461. 2005 ]

Para la optimizacin de este contrato, segn Juan Carlos Pozo, son necesarios varios elementos que no estn contemplados en el Cdigo civil, ya que manifiesta no existe una reglamentacin clara y especfica de la promesa de compraventa, observar que no se le especifica la calidad de contrato, no existe una definicin determinada; tambin se establecen ciertas circunstancias como esenciales para la validez pero existen otras que no fueron incluidas como por ejemplo: el precio, forma de pago, el plazo y la multa, las mismas que son fundamentales para garantizar el cumplimiento de la obligacin principal que es el contrato de compraventa en el futuro.[footnoteRef:9] [9: POZO ACOSTA, Juan Carlos. La promesa de compraventa de bienes inmuebles en la legislacin ecuatoriana ]

Adems para prevenir ms conflictos en estos contratos, se debera estipular sin lugar a dudas como se lo hace en el caso de las hipotecas (Art.2312)[footnoteRef:10], se deba inscribir el certificado de gravmenes en el registro correspondiente, en este caso el Registro de la Propiedad. [10: Art. 2312.- La hipoteca deber, adems, ser inscrita en el registro correspondiente. Sin este requisito, no tendr valor alguno, ni se contar su fecha sino desde la inscripcin. Cdigo Civil. ]

A criterio personal entendera que aquellos elementos, que manifiesta necesarios, deberan ser incluidos de una manera expresa, ya que de no ser as, se podra incurrir en arbitrariedad jurdica. Las principales caractersticas de este contrato son: de carcter principal, general, tpico, preparatorio y solemne. Las partes en el contrato son las que habitualmente existen en otra especie de contratos, y sus caractersticas, muy similares, entre ellas tenemos que es un acuerdo de voluntades de las partes contratantes, y ellas pueden estar conformadas por una o varias personas. La parte que se obliga en un futuro se denomina promitente vendedor y la que se obliga a la compra promitente comprador.Las clusulas que intervienen en esta especie de contratos, son las determinadas por la naturaleza del contrato, en este sentido serian: el consentimiento, el objeto materia del contrato, la estipulacin de un plazo, un precio, la forma y lugar del pago, incluso la clusula penal, y dems clusulas que son comunes a los contratos en general como el sometimiento a que jurisdiccin en caso de controversias, direccin, etc. Tanto el promitente vendedor como el promitente comprador estas embestidos de obligaciones a cumplir Pozo Acosta, manifiesta algunas: Obligaciones para el promitente vendedor. La obligacin de mantener la oferta durante el plazo convenido en el contrato de promesa de compraventa a favor del promitente comprador La obligacin de no enajenar en favor de un tercer el inmueble que es objeto de esta promesa de compraventa. La obligacin de vender el momento que el promitente comprador ejercite el derecho de compra del bien materia del contrato. Es evidente que al pactar con anticipo al contrato que se genere de este preexistente tienen que acatar, las disposiciones a las que se sujetaron. Obligaciones para el promitente comprador. Cuando se establece en el contrato de promesa un anticipo o sea, el promitente comprador est obligado a cancelar dicho valor en el momento estipulado. Si se establece en el contrato de promesa, que en la celebracin del contrato definitivo se debe cancelar la totalidad o el saldo del valor del bien, el promitente comprador cumple nicamente el momento del pago total del inmueble. [footnoteRef:11] [11: POZO ACOSTA, Juan Carlos. La promesa de compraventa de bienes inmuebles en la legislacin ecuatoriana pgs.75-76. ]

Ambas partes se comprometen a respetar lo que consensualmente pactaron, en caso de que estas obligaciones sean irrumpidas, el perjudicado como en cualquier contrato, tendr derecho a reclamar por daos y perjuicios, segn lo que hayan pactado. (Clausula penal.) INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE PROMESA.El objetivo del contrato de promesa, es que se cumpla con la obligacin de hacer, que se materializa en el contrato de compraventa, una vez realizado el contrato definitivo, podemos entender extinto, el contrato de promesa de compraventa. Cuando se ha suscrito dicho contrato (compraventa) nace el nuevo contrato con autonoma y vida propia, y se ejecuta con la tradicin, o la entrega de la cosa, o bien, y la contraprestacin que es el precio convenido. Con relacin al incumplimiento del contrato de compraventa Pozo Acosta, citando a Abeliuk expresa: "Si la obligacin esencial que emana del contrato de promesa es la de otorgar el contrato definitivo, habr incumplimiento si no se otorga en la oportunidad convenida el contrato prometido"[footnoteRef:12] [12: POZO ACOSTA, Juan Carlos. La promesa de compraventa de bienes inmuebles en la legislacin ecuatoriana pg. 105.]

En el contrato de promesa de compraventa puede existir un incumplimiento de parte de cualquier obligado pudiendo ser voluntario o involuntario, definitivo o temporal, total o parcial, imputable o no al deudor. Es indispensable establecer los motivos del incumplimiento para determinar el grado de culpa o responsabilidad del deudor.Los efectos serian entre otros que: Por orden de un tercero, (juez) se haga cumplir la obligacin, incluso a expensas de quien incurri en la violacin del contrato.El perjudicado puede pedir la indemnizacin por los perjuicios producidos por quien no cumpli cabalmente con sus obligaciones. Es necesario para la plena eficacia de los efectos antes mencionados, que el deudor se constituya en mora, exista la reconvencin, etc.Quien ha sido menoscabado en sus derechos tiene derecho a iniciar una accin ordinaria o ejecutiva, segn sea el caso. BIBLIOGRAFA. Gmez Grassi, Leopoldo. ElContratoDePromesaDeContratar POZO ACOSTA, Juan Carlos. La promesa de compraventa de bienes inmuebles en la legislacin ecuatoriana Salvador Rocha Daz. El contrato de promesa.Ab. Katia Murrieta Algunas Consideraciones de Orden Jurdico y Tributario Sobre el Contrato de Promesa de Compraventa. Guillermo Cabanellas. Diccionario jurdico elemental. Cdigo Civil ecuatoriano.Cdigo Procesal Civil ecuatoriano.http://rematesmachala.blogspot.com/2009/07/la-promesa-de-compraventa.html http://www.clave.com.ec/index.php?idSeccion=163http://www.juridicas.unam.mx/publica/librev/rev/jurid/cont/6/pr/pr19.pdf http://www.ecuadorlegalonline.com/modelos/minutas/minuta-promesa-compra-venta/http://www.abastecedorinmobiliario.com/promesa-compraventa.htm JORGE EDUARDO PICUASI VILLACRS. DERECHO CIVIL- OBLIGACIONES II