projecte reparcel∙laciÓ del polÍgon d...

0

PROJECTE REPARCEL∙LACIÓ DEL POLÍGON D’ACTUACIÓ URBANÍSTICA PAU 21 “REC ARNAU” FIGUERES

PROMOTOR: SABADELL REAL ESTATE DEVELOPMENT SLU MARÇ 2019

PROJECTE REPARCEL∙LACIÓ DEL POLÍGON D’ACTUACIÓ URBANÍSTICA PA‐21 REC ARNAU DE FIGUERES.

1


2

ÍNDEX

I.‐ MEMÒRIA

1.‐ ANTECEDENTS 1.1.‐ Antecedents i situació urbanística: el planejament vigent 1.2.‐ Fonaments legals 2.‐ DESCRIPCIÓ DE L’ÀMBIT REPARCEL∙LABLE 3.‐ RELACIÓ D’INTERESSATS 3.1.‐ Relació de propietaris de les finques incloses en l’àmbit de reparcel∙lació 3.2.‐ Relació d’interessats en l’àmbit de reparcel∙lació 4.‐ RELACIÓ DE LES FINQUES APORTADES 5.‐ DESCRIPCIÓ DE LES FINQUES APORTADES 6.‐ CRITERIS GENERALS DE LA REPARCEL∙LACIÓ 6.1.‐ CRITERIS DE DEFINICIÓ DELS DRETS APORTATS 6.2.‐ CRITERIS PER AL TRACTAMENT DE LES CÀRREGUES PREEXISTENTS 6.3.‐ CRITERIS DE DEFINICIÓ DELS DRETS RESULTANTS 6.3.1.‐ Determinació de l’aprofitament objecte d’adjudicació 6.3.2.‐ Criteris d’adjudicació de l’aprofitament 6.4.‐ CRITERIS DE DISTRIBUCIÓ DE LES CÀRREGUES URBANÍSTIQUES 7.‐ CESSIÓ OBLIGATÒRIA DEL 10% D’APROFITAMENT URBANÍSTIC 8.‐ DESCRIPCIÓ DE LES FINQUES RESULTANTS 9.‐ COMPTE DE LIQUIDACIÓ PROVISIONAL

II.‐ ANNEXOS

ANNEX I.‐ QUADRES DE LA REPARCEL∙LACIÓ ANNEX II.‐ CERTIFICACIÓ REGISTRAL DE FINQUES ANNEX III.‐ GEOREFERENCIACIÓ DE FINQUES APORTADES I RESULTANTS ANNEX IV.‐ MOSTRES DEL MERCAT IMMOBILIARI ANNEX V.‐ EXTRACTE DOCUMENTACIÓ GRÀFICA PROJECTE D’ENDERROC i FOTOGRAFIES EDIFICACIONS A ENDERROCAR

III.‐PLÀNOLS

Plànol 01: Situació i Emplaçament Plànol 02: Topogràfic i Àmbit de Reparcel∙lació Plànol 03: Finques Aportades Plànol 04: Planejament vigent Plànol 05: Finques Resultants Plànol 06: Superposició de finques aportades i resultants


3


4

1. ANTECEDENTS 1.1.‐ Antecedents i situació urbanística: el planejament vigent. El text refós del Pla General de Figueres, va ser aprovat definitivament per la Comissió Territorial d’Urbanisme de Girona en sessió de 27 d’abril de 2005 (DOGC 4408 de 15 de juny de 2005) i preveia, en la trama urbana definida pels carrers Perelada, Barceloneta, Caserna, Eres d’en Sans i Rec Arnau, una ordenació en illes tancades (Clau 13 i 14). En data de 26 d’octubre de 2006, la Comissió Territorial d’urbanisme de Girona, va aprovar definitivament la Modificació del Pla general a l’àmbit del Pla Especial Eres d’en Sans, Escolàpies i carrer Rec Arnau, al terme municipal de Figueres (DOGC 4767 de 23 de novembre de 2006) amb l’objecte de regular i ordenar els àmbits de renovació urbana (Eres d’en Sans i Rec Arnau). En concret, en l’àmbit del’illa delimitada pel carrer del Rec Arnau, carrer de la Caserna i carrer Perelada, per la qual es delimitava un nou polígon d’actuació, l’objecte es centrava en l’ampliacicó del carrer Rec Arnau, fins a 15 metres i redefinir el perímetre de l’illa, ordenant el sòl privat en illa tancada, amb una alçada edificable corresponent a planta baixa i tres plantes pis, amb la obligació de cedir el sòl públic previst, quin tractament es definirà en el corresponent projecte d’urbanització. En aquest mateix planejament (plànol 8 proposta zonificació i polígons d’actuació), es va definir l’àmbit del Polígon d’Actuació del C/ Rec Arnau, de 1.285,25m², a desenvolupar pel sistema de reparcel∙lació en la modalitat de compensació bàsica i amb els següents compromisos adquirits pels promotors executors del Polígon:

‐ Execució de les obres d’urbanització i implantació de serveis. ‐ No es procedirà a la parcel∙lació urbanística fins a l’aprovació del projecte de

reparcel∙lació. ‐ Els propietaris de sòl inclos en el Polígon hauran de constituir‐se en Junta de Compensació

per promoure l’excució del Pla. ‐ Els propietaris assumiran tots els costos d’urbanització derivats de l’execució del Pla,

incloent la part corresponent a l’Ajuntament.

En data de 28 de juny de 2017, es va constituir la Junta de Compensació del Polígon d’Actuació Urbanística número 21 Rec Arnau de Figueres, segons la proposta d’Estatuts i Bases d’Actuació formulada per SABADELL REAL ESTATE DEVELOPMENT, S.L.U davant l’Ajuntament de Figueres en data de 20 de juliol de 2016, aprovats inicialment per la Junta de Govern Local de l’Ajuntament de Figueres en data d’1 d’agost de 2016 (BOPB de Girona de 8 de setembre de 2016), no havent‐se formulat alegacions en el tràmit d’informació pública i essent requerit, mitjançant Deceret d’Alcaldia de data 24 de febrer de 2017, l’aportació de l’esmentada escriptura de constitució de la Junta de Compensació. 1.2.‐ Fonaments legals. El present projecte de reparcel∙lació es redacta de conformitat amb l’article 129, 130 i 131 del Decret Legislatiu 1/2010, de 3 d’agost, pel qual s’aprova el Text Refós de la Llei d’Urbanisme, el Decret 305/2006, de 18 de juliol, pel qual s’aprova el Reglament de la Llei d’Urbanisme, Real Decret Legislatiu 7/2015, de 30 d’octubre, pel que s’aprova el text refós de la Llei del sòl i Rehabilitació urbana; i finalment,pel Reial Decret 1093/1997 de 4 de juliol, pel que s’aprova el Reglament sobre inscripció en el Registre de la Propietat d’actes de naturalesa urbanística.


5

2. DESCRIPCIÓ DE L’ÀMBIT REPARCEL∙LABLE

L’àmbit del Projecte de reparcel∙lació del PA‐21 Rec Arnau, compren els terrenys, en sòl urbà no consolidat, inclosos en la Modificació del Pla general a l’àmbit del Pla Especial Eres d’en Sans, Escolàpies i carrer Rec Arnau, al terme municipal de Fugueres, aprovada definitivament per la Comissió Territorial d’Urbanisme de Girona, en data de 26d’octubre de 2006 i publicada al DOGC Núm. 4767 de 23 de novembre de 2006. Segons medició topogràfica de juny de 2016, l’àmbit de la reparcel∙lació, té una superfície real de 1.294,70m2 de sòl i es troba delimitat: a nord‐est, pelcarrer del Rec Arnau; a nord‐oest, pel carrerde la Caserna; a sud‐oest, en part pel Polígon d’Actuació Eres d’en Sans (dins la mateixa Modificació del Pla general a l’àmbit del Pla Especial Eres d’en Sans, Escolàpies i carrer Rec Arnau) i en part per parcel∙les privades confrontants i, a sud‐est, pel carrer de Perelada. L’àmbit es troba ocupat per edificacions existents, actualment sense activitat i obsoletes i incompatibles amb el planejament previst.

La societat “SABADELL REAL ESTATE DEVELOPMENT, S.L.Uostenta el 91,20% de la superficie del polígon d’actuació 1 definit en laModificació del Pla general a l’àmbit del Pla Especial Eres d’en Sans, Escolàpies i carrer Rec Arnau i el Sr. Jose Duran Tolosa i Maria Serra Abos per meitats indivises, el 8,80% de la superfície del polígon.

3. RELACIÓ DELS INTERESSATS En compliment d’allò disposat a l’article 129 del Decret Legislatiu 1/2010, de 3 d’agost, pel qual s’aprova el Text Refós de la Llei d’urbanisme de Catalunya i l’article 145 del Decret 305/2006, pel qual s’aprova el Reglament d’Urbanisme, es consideren interessats les següents persones: - Els propietaris de les finques compreses en el polígon d’actuació urbanística. - Els titulars de drets que puguin resultar afectats per la resolució. - Els titulars d’interessos legítims susceptibles d’afectació.

3.1 Relació de propietaris de les finques incloses en l’àmbit de reparcel∙lació.

Els propietaris de les finques incloses dins l’àmbit del Projecte de Reparcel∙lació són: Propietari: SABADELL REAL ESTATE DEVELOPMENT, S.L.U. Domicili: C/ Sena nº 12, Polígon d’activitats econòmiques Can Sant Joan. 08174 Sant Cugat del Vallès CIF: B‐33300518 Aporta les següents finques: 100% de la finca aportada Fa A1 100% de la finca aportada Fa A2 100% de la finca aportada Fa A3 Propietari: JOSÉ DURÁN SERRA i MARIA SERRA ABOS Son propietaris de la següent finca:


6

100% de la finca aportada FA A4, per meitats indivises. 3.2 Relació d’interessats en l’àmbit de reparcel∙lació. En l’àmbit no existeix cap activitat en funcionament, ni cap arrendatari, ni precarista ni ocupant. Així mateix, tampoc consta l’existència de cap càrrega hipotecaria sobre cap finca inclosa en el polígon d’actuació.

En conseqüència, no hi ha altres interessats que els propis propietaris.

4. RELACIÓ DE LES FINQUES APORTADES Les finques aportades d’aquest polígon d’actuació, així com el seu titular i la seva superfície són les següents:

La superficie adoptada és la superficie topogràfica, 1294,70 m2 per ser aquesta la superficie real de les finques. Les finques aportades indicades a continuació, en nota marginal i en data 20 de juny de 2018, consta inscrit l’inici d’expedient de reparcel∙lació de les finques incloses en l’àmbit del PA21 Rec Arnau d’acord amb resolució de l’Alcaldia de 18 de juny de 2018.

Cadastral Aportació

m²sl%

Fa A1 16833 Caserna, 16 7098301DG9779N0001IP

SABADELL REAL

ESTATE

DEVELOPMENT, S.L.U.

830,00 677,75 52,35%

Fa A2 8538 Rec Arnau, 5 7098302DG9779N0001JP

SABADELL REAL

ESTATE

DEVELOPMENT, S.L.U.

244,00 342,21 26,43%

Fa A3 5252 Rec Arnau, 3 7098303DG9779N0001EP

SABADELL REAL

ESTATE

DEVELOPMENT, S.L.U.

160,00 160,84 12,42%

Fa A4 2056 Rec Arnau, 1 7098304DG9779N0001SP

José Durán Tolosa i

Maria Serra Abos 134,00 113,90 8,80%

TOTAL 1.368,00 1.294,70 100,00%(*1) En la finca aportada Fa A1, hi ha 141,15 m2 que queden fora del polígon d'actuació PA 21 Rec Arnau

FINQUES APORTADES POLÍGON ACTUACIÓ URBANÍSTICA PA‐21 "REC ARNAU"

NúmFinca

registralUbicació Referència cadastral Titular

Topogràfica

(adoptada)

(m²sl)

Registral

m²sl

818,90 m2(*1)

244,00

250,75

160,00

1.473,65


7

5. DESCRIPCIÓ DE LES FINQUES APORTADES

FINCA APORTADA Fa A1 Superfície real (topográfica): 677,75 m²s DESCRIPCIÓ “URBANA: CASA de planta baja, primer piso y segunda planta; una edificación a planta baja y un piso, y huerto o patio, situado en FIGUERES, calle REC ARNAU número CINCO y callejón sin nombre, de superfície el solar ochocientos dieciocho metros noventa decímetros cuadrados. La CASA que da a la calle Rec Arnau, ocupa una superfície en planta baja y primer piso de trescientos trece metros noventa decímetros cuadrados, de los cuales seis metros ochenta decímetros cuadrados construidos en planta baja, corresponden a la entrada a la escalera. Las plantas se hallan sin distribuir. La segunda planta tiene una superfície construida de trecientos diez metros setenta y cinco decímetros cuadrados, y consta de Recibidor, paso, comedor, sala de estar, cocina, despensa, despacho, cuatro habitaciones y dos baños. El huerto o patio intermedio tiene una superfície de trescientos cuarenta metros setenta decímetros cuadrados. La edificación o planta baja y el primer piso que da al callejón sin nombre, tiene una superfície de ciento setenta y un metros diez decímetros cuadrados. Linda todo en junto: al Norte, con callejón y calle Caserna; al Sur, con finca urbana situada en la calle Perelada número setenta y siete, sucesor de Pijuan y hermanos José y Lucía Vidal, y callejón; al Este, con la propia finca urbana, calle Perelada número setenta y siete, Antonio Minobis y calle Rec Arnau; y al Oeste, con callejón.

INSCRIPCIÓ Inscrita en el Registre de la Propietat de Figueres, Tomo 3785, Llibre 742, Foli 23, Finca registral número 16.833. TÍTOL Pertany a SABADELL REAL ESTATE DEVELOPMENT, SLU, d’acord amb escriptura d’elevació de decisions de soci únic i d’acords socials del Consell d’Administració atorgada davant el Notari Jesus Benavides Lima el 14 d’abril de 2015 pel qual es modificava la denominació social de Solvia Development, S.L. a Sabadell Real Estate Development, SLU. Així mateix, Solvia Development, SL va ser titular en virtut d’escriptura de compravenda atorgada davant del Notari D. Fernando Bautista Pérez el 27 de febrer de 2015.

CÀRREGUES I AFECCIONS REGISTRALS Afecta a la possible revisió per l’autoliquidació de l’impost de transmissions patrimonials i actes jurídics documentats pel termini de 5 anys a partir del 27 de setembre de 2013.Se sol∙licita la seva cancel∙lació per caducitat. Afecta a la possible revisió per l’autoliquidació de l’impost de transmissions patrimonials i actes jurídics documentats pel termini de 5 anys a partir del 25 d’agost de 2014. Afecta a la possible revisió per l’autoliquidació de l’impost de transmissions patrimonials i actes jurídics documentats pel termini de 5 anys a partir del 15 de maig de 2015. Afecta a la possible revisió per l’autoliquidació de l’impost de transmissions patrimonials i actes jurídics documentats pel termini de 5 anys a partir del 15 de maig de 2015.


8

REFERÈNCIA CADASTRAL 7098301DG9779N0001IP De l’anterior finca aportada número Fa A1 descrita i per tal de constituir en el successiu una altra finca registral independent, s’efectua una segregació, pel seu termenal sud‐oest, la inscripció de la qual, amb nou número se sol∙licita, d’acord amb l’article 146, apartat d) del Reglament de la Llei d’Urbanisme fent‐se constar expressament que aquesta finca segregada de la finca aportada Fa A1 és la que s’incorpora a l’àmbit del Projecte de reparcel∙lació: a) “Casa de planta baja, primer piso y segunda planta; huerto o patio, situado en Figueres, calle Rec Arnau número 5, de superfície 677,75 m2. Llinda: al nord, amb el carrer de la Caserna i Rec Arnau; al Sud, amb finques amb façana al carrer de Peralada nº 77, 79 i 81 que conformen el límit del PAU nº 21 Rec Arnau; a l’Est, amb finca registral 8538 i 5252 del mateix propietari; i a l’Oest amb carreró sense nom ”. CÀRREGUES I AFECTACIONS: Afecta a la possible revisió per l’autoliquidació de l’impost de transmissions patrimonials i actes jurídics documentats pel termini de 5 anys a partir del 27 de setembre de 2013.Se sol∙licita la seva cancel∙lació per caducitat.

Afecta a la possible revisió per l’autoliquidació de l’impost de transmissions patrimonials i actes jurídics documentats pel termini de 5 anys a partir del 25 d’agost de 2014.

Afecta a la possible revisió per l’autoliquidació de l’impost de transmissions patrimonials i actes jurídics documentats pel termini de 5 anys a partir del 15 de maig de 2015.

Afecta a la possible revisió per l’autoliquidació de l’impost de transmissions patrimonials i actes jurídics documentats pel termini de 5 anys a partir del 15 de maig de 2015. VOLS EXISTENTS EN LA FINCA APORTADA Fa A1 En relació a les edificacions existents a la finca, es fa constar que, de conformitat amb el disposat a l’article 120.1 apartat b) del Text Refós de la Llei d’Urbanisme, totes les edificacions no es poden conservar per resultar incompatibles amb el planejament i, per aquest motiu, es procedirà al seu enderroc. Aquestes edificacions a enderrocar s’indemnitzen per un valor de 52.069,92€.

La resta de finca matriu queda reduïda en els metres quadrats de la segregada, fent‐se constar expressament que és aquesta finca matriu la que queda fora de l’àmbit del Projecte de Reparcel∙lació, sent la seva descripció actualitzada, la següent: b) “Urbana: Porció de terreny situada en el terme municipal de Figueres, superfície 141,15 m2. Consta construida una edificación de planta baja y planta. Afronta: al Nord amb carreró; al Sud, amb finques amb façana al carrer de Peralada nº 71 a 77; a l’Est, amb la finca amb façana al carrer de Peralada nº77 i a l’Oest, amb la finca del C/ Eres d’en Sans nº 8”.


9

FINCA APORTADA Fa A2 Superfície real (topográfica): 342,21 m²s DESCRIPCIÓ “Urbana. INMUEBLE de una sola planta destinao a nave industrial sito en FIGUERES, calle Rech Arnau, número cinco, que tiene una superfície construida de doscientos cuarenta y cuatro metros cuadrados. Linda: izquierda, entrando, Sur, en línea de veinte metros, el señor Perxes; a la derecha, Norte, en línea de dicinueve metros, cuarenta y cinco centímetros, Juan Gali Tubau; frente, Este, en línea de trece metros cuarenta y cinco centímetros, calle de su situación; y fondo, Oeste, en línea de once metros quince centímetros, con Juan Gali Tubau”. CABUDA Se sol∙licita de conformitat amb l’article 8.1 del reial Decret 1093/1997, de 4 de juliol i l’article 146.a) del Reglament d’Urbanisme la inscripció de major cabuda de 98,21 m2 de superfície, per ésser la superfície real de la finca de 342,21 m². INSCRIPCIÓ Inscrita en el Registre de la Propietat de Figueres, Tomo 3797, Llibre 745, Folio 113, Finca registral número 8538. TÍTOL Pertany a SABADELL REAL ESTATE DEVELOPMENT, SLU, d’acord amb escriptura d’elevació de decisions de soci únic i d’acords socials del Consell d’Administració atorgada davant el Notari Jesus Benavides Lima el 14 d’abril de 2015 pel qual es modificava la denominació social de Solvia Development, S.L. a Sabadell Real Estate Development, SLU. Així mateix, Solvia Development, SL va ser titular en virtut d’escriptura de compravenda atorgada davant del Notari D. Fernando Bautista Pérez el 27 de febrer de 2015.

CÀRREGUES I AFECCIONS REGISTRALS Afecta a la possible revisió per l’autoliquidació de l’impost de transmissions patrimonials i actes jurídics documentats pel termini de 5 anys a partir del 30 de setembre de 2013. Se sol∙licita la seva cancel∙lació per caducitat. Afecta a la possible revisió per l’autoliquidació de l’impost de transmissions patrimonials i actes jurídics documentats pel termini de 5 anys a partir del 25 d’agost de 2014. Afecta a la possible revisió per l’autoliquidació de l’impost de transmissions patrimonials i actes jurídics documentats pel termini de 5 anys a partir del 15 de maig de 2015. Afecta a la possible revisió per l’autoliquidació de l’impost de transmissions patrimonials i actes jurídics documentats pel termini de 5 anys a partir del 15 de maig de 2015. REFERÈNCIA CADASTRAL 7098302DG9779N0001JP

VOLS EXISTENTS EN LA FINCA APORTADA Fa A2 En relació a les edificacions existents a la finca, es fa constar que, de conformitat amb el disposat a l’article 120.1 apartat b) del Text Refós de la Llei d’Urbanisme, totes les edificacions no es poden conservar per resultar incompatibles amb el planejament i, per aquest motiu, es procedirà al seu enderroc. Aquestes edificacions a enderrocar s’indemnitzen per un valor de 9.676,80€.


10

FINCA APORTADA Fa A3 Superfície real (topográfica): 160,84 m²s DESCRIPCIÓ “Urbana. Porción de casa o almacén destinado a taller mecánico con otra pequeña edificación en su fondo, todo de planta baja y el resto patio, situado en FIGUERES, calle Rech Arnau, tres accesorio; de extensión superficial aproximada doscientos cincuenta metros, setenta y cinco decímetros cuadrados, de los cuales lo edificado en su parte de delante, ocupa unos ochemta y nueve metros, ochenta decímetros cuadrados y lo edificado en su fondo, unos veintiséis metros cuadrados; y el resto, patio. Linda en conjunto: por su frente, Este, en línea de nueve metros, veinte centímetros con dicha calle Rech Arnau; y en la misma dirección pero sin construir frente, con viuda Roca, en longitud de ocho metros, sesenta y cinco centímetros; a la derecha,entrando, Norte, en línea de diecinueve metros, sesenta centímetros, Jose Roda; a la izquierda, Sur, con viuda Roca, Joaquín Lluch y resto de finca de que se segregó de Antonio Minibis Puignau, en línea ciatro metros, setenta centímetros, cuatro metros , sesenta y cinco centímetros y diez metros, venticinco centímetros respectivamente; y espalda, Oeste, con Clemente Cabrafiga y con resto de finca de que se segregó de Antonio Minobis Puignau, en líneas de doce metros, quince centímetros y cinco metros, setenta centímetros respectivmente”. CABUDA Se sol∙licita de conformitat amb l’article 8.1 del reial Decret 1093/1997, de 4 de juliol i l’article 146.a) del Reglament d’Urbanisme la inscripció de la menor cabuda de 89,91 m² de superfície, per ésser la superfície real de la finca de 160,84 m². INSCRIPCIÓ Inscrita en el Registre de la Propietat de Figueres, Tomo 3007, Llibre 434, Folio 155, Finca registral número 5252.

TÍTOL Pertany a SABADELL REAL ESTATE DEVELOPMENT, SLU, d’acord amb escriptura d’elevació de decisions de soci únic i d’acords socials del Consell d’Administració atorgada davant el Notari Jesus Benavides Lima el 14 d’abril de 2015 pel qual es modificava la denominació social de Solvia Development, S.L. a Sabadell Real Estate Development, SLU. Així mateix, Solvia Development, SL va ser titular en virtut d’escriptura de compravenda atorgada davant del Notari D. Fernando Bautista Pérez el 27 de febrer de 2015.

CÀRREGUES I AFECCIONS REGISTRALS Afecta a la possible revisió per l’autoliquidació de l’impost de transmissions patrimonials i actes jurídics documentats pel termini de 5 anys a partir del 30 de setembre de 2013. Se sol∙licita la seva cancel∙lació per caducitat. Afecta a la possible revisió per l’autoliquidació de l’impost de transmissions patrimonials i actes jurídics documentats pel termini de 5 anys a partir del 25 d’agost de 2014. Afecta a la possible revisió per l’autoliquidació de l’impost de transmissions patrimonials i actes jurídics documentats pel termini de 5 anys a partir del 15 de maig de 2015. Afecta a la possible revisió per l’autoliquidació de l’impost de transmissions patrimonials i actes jurídics documentats pel termini de 5 anys a partir del 15 de maig de 2015.


11

REFERÈNCIA CADASTRAL 7098303DG9779N0001EP

VOLS EXISTENTS EN LA FINCA APORTADA Fa A2 En relació a les edificacions existents a la finca, es fa constar que, de conformitat amb el disposat a l’article 120.1 apartat b) del Text Refós de la Llei d’Urbanisme, totes les edificacions no es poden conservar per resultar incompatibles amb el planejament i, per aquest motiu, es procedirà al seu enderroc. Aquestes edificacions a enderrocar s’indemnitzen per un valor de 1.887,36€.


12

FINCA APORTADA Fa A4 Superfície real (topográfica): 113,90 m²s DESCRIPCIÓ “Urbana. CASA muy vieja y en estado semi‐ruinoso, compuesta deplnata baja, entresuelo y tres viviendas, y un piso muy pequeño queocupa la mitad de la superfície del entresuelo, siendo el resto buhardilla, sita en Figueres, calle Peralada número ochenta y nueve, esquina calle Rech Arnau, número uno, de superfície aproximada ciento sesenta metros cuadrados. Lindante: al frente, sur, con dicha calle; a la derecha, oeste, con Antonio Bech Perxas y Jaime Garriga; ala izquierda, este, con calle Rech Arnau y al norte, con Jaime Garriga”. CABUDA Se sol∙licita de conformitat amb l’article 8.1 del reial Decret 1093/1997, de 4 de juliol i l’article 146.a) del Reglament d’Urbanisme la inscripció de la menor cabuda de 46,10 m² de superfície, per ésser la superfície real de la finca de 113,90 m². INSCRIPCIÓ Inscrita en el Registre de la Propietat de Figueres, Tomo 1901, Llibre 168, Folio 137, Finca registral número 2056. TÍTOL Pertany a JOSE DURAN TOLOSA i MARIA SERRA ABOS per meitats indivises i amb pacte de sobrervivència del ple domini de la totalitat d’aquesta finca, en virtut d’escriptura de compravenda atorgada davant del Notari D. Salvador Vilallonga Fabrega el 13 de març de 1970. CÀRREGUES I AFECCIONS REGISTRALS Lliure de càrregues i afeccions registrals. REFERÈNCIA CADASTRAL 7098304DG9779N0001SP VOLS EXISTENTS EN LA FINCA APORTADA En relació a la casa que consta en la descripció registral, la mateixa a data actual està enderrocada i no existeix.


13

6. CRITERIS GENERALS DE LA REPARCEL∙LACIÓ 6.1.‐ CRITERIS DE DEFINICIÓ DELS DRETS APORTATS De conformitat amb el disposat per l’article 126.1 del Text Refós de la Llei d’Urbanisme, el dret dels propietaris és proporcional a la superfície originària de les respectives finques en el moment de l’aprovació definitiva de la delimitació del polígon d’actuació urbanística. Els criteris generals seguits en aquesta reparcel∙lació són els establerts per l’article 126 del Text Refós de la Llei d’Urbanisme. Així mateix, tal i com es disposa a l’article 132.2 del Reglament d’Urbanisme en cas de discrepància entre els títols i la realitat física de les finques, es considerarà que preval aquesta sobre aquells. En conseqüència, i en base a un amidament topogràfic realitzat, es fa constar en la descripció de les finques aportades, que l’extensió superficial que consta actualment en el Registre de la Propietat no coincideix amb la real, i a tal efecte, es sol∙licita la seva Rectificació, mitjançant la inscripció dels corresponents defectes de cabuda descrits en les fitxes de finques aportades. Aixi mateix, es procedeix a segregar una finca que és la que s’incorpora dins polígon d’actuació urbanística d’acord amb el que consta en la fitxa aportada Fa A1. 6.2.‐ CRITERIS PER AL TRACTAMENT DE LES CÀRREGUES PREEXISTENTS De conformitat amb el disposat a l’article 148 del Decret 305/2006, de 18 de juliol pel qual s’aprova el Reglament d’Urbanisme i l’article 7.6 del Real Decret 1093/1997, de 4 de juliol pel qual s’aproven les normes complementaries al Reglament per a l’execució de la Llei Hipotecària sobre inscripció en el Registre de la Propietat d’actes de naturalesa urbanística, les càrregues existents a les finques aportades declarades compatibles amb el planejament es traslladen, pel principi de subrogació real, a les finques de resultat del present Projecte de reparcel∙lació. Els edificis que resulten incompatibles, es procedirà al seu enderroc, establint‐se el cost d’enderroc en les càrregues urbanístiques detallades en l’apartat corresponent de la memòria. S’enderroquen les edificacions de totes les parcel∙les, menys de la finca aportada Fa A4 per no existir en l’actualitat cap edificació. 6.3‐ CRITERIS DE DEFINICIÓ DELS DRETS RESULTANTS 6.3.1.‐ Determinació de l’aprofitament objecte d’adjudicació. La Modificació del Pla general a l’àmbit del Pla Especial Eres d’en Sans, Escolàpies i carrer Rec Arnau, al terme municipal de Figueres, aprovada definitivament en data de 26 d’octubre de 2006 (DOGC 4767 de 23 de novembre de 2006), constitueix el planejament vigent dels sòls inclosos en l’àmbit de la reparcel∙lació i defineix, per a la gestió del Polígon d’Actuació, la següent zonificació:


14

Pel que fa als paràmetres principals d’edificabilitat, les determinacions contingudes en la Modificació del Pla general a l’àmbit del Pla Especial Eres d’en Sans, Escolàpies i carrer Rec Arnau, són:

La superficie real de l’àmbit en funció de l’aixecament topogràfic, no és la que consta en la MpPGOU, sino que és de 1.294,70m².La superfície d’escreix de 9,45m², es destina a sistema de vial, essent la superfície total de vial, de 330,56m² i no 321,11 m2s. En aquest sentit, el planejament vigent, aplicat a l’àmbit del PA‐21, abasta les seguents superfícies i qualificacions urbanístiques:

Sistemes Clau Sup. Sòl (m²) %

Vials 1a 330,56 25,53%

Total Sistemes 330,56 25,53%

Zona d'ordenació de l'edificació per definició volumètrica 14es 964,14 74,47%

Total Zones 964,14 74,47%

1.294,70 100,00%

REPARCELACIÓ PA 21

REPARCEL∙LACIÓ DEL POLÍGON D'ACTUACIÓ URBANÍSTICA PA 21 REC ARNAU DE FIGUERES

TOTAL

ZONES

ZONIFICACIÓ

En la Mp PGOU, també es defineixen les següents obligacions:

‐ Execució de les obres d’urbanització i implantació de serveis ‐ No es procedirà a la parcel∙lació urbanística fins a l’aprovació del projecte de

reparcel∙lació. ‐ Els propietaris de sòl inclos en el Polígon hauran de constituir‐se en Junta de Compensació

per promoure l’excució del Pla. ‐ Els propietaris assumiran tots els costos d’urbanització derivats de l’execució del Pla,

incloent la part corresponent a l’Ajuntament.

Edificabilitat bruta 3,00 m²st/m²sl

Ocupació 964,14m²sl

Sostre 3.856,57m²st

20% sostre protecció oficial 0

10% sostre habitatge assequible 0

Sistemes Clau Superfície %

Vials 1a 321,11m²sl 24,98%

Total Sistemes 321,11m²sl 24,98%

Zona d'ordenació de l'edificació per definició volumètrica 14es 964,14m²sl 75,02%

Total Zones 964,14m²sl 75,02%

1.285,25m²sl 100,00%

ZONIFICACIÓ (Mp PGOU)

ZONES

TOTAL


15

Pel que fa a la normativa urbanística, la Modificació del Pla general a l’àmbit del Pla Especial Eres d’en Sans, Escolàpies i carrer Rec Arnau regula, en el punt 4.2, la Zonad’ordenació de l’edificació per definició volumètrica (Claua1)i els seus paràmetres específics d’ordenació, que són: a) Alineacions: les alineacions a què s’ha de subjectar l’alineació són les determinades gràficament en els plànols. L’alineació contigua a espai públic és obligatòria i a la contigua a espai a espai privat té el caràcter de línia que no ha de ser superada per l’edificació. b) Altura: l’altura reguladora màxima de l’edificació i el nombre límit de plantes que es poden edificar en cada solar s’indica en les gràfics de Pla mitjançant un número que acompanya l’indicador de la zona, d’acord amb el codi següent: Indicador en gràfiques Altura màxima Núm. Límit de plantes a.1.4es 14,30 PB+3 c) Ocupació: quan els gràfics del Pla no indiquin el contrari, l’ocupació de les zones a1 pot arribar al 100%, sens perjudici dels esponjaments que resultin dels patis de ventilació quan siguin necessaris. Pel que fa als usos, en l’Annex I de la normativa urbanística del PGOU de Figueres, per a la clau a.1.4es, es defineix l’ús d’habitatge plurifamiliar, com ús principal o preferent. En el quadre següent es detallen les característiques de les finques resultants:

Als efectes del càlcul del valor de l’aprofitament urbanístic del polígon d’actuació, atès que es tracta d’un únic ús preferent (residencial en habitatge plurifamiliar) i que no existeix reserva d’habitatge de protecció, es procedeix al càlcul de l’aprofitament del polígon amb l’objecte de garanir la justa equidistribució de beneficis i càrregues entre els propietaris.

La metodologia per a determinar el valor residual del sòl del PA‐21 “Rec Arnau” s’ha subjectat a la següent legislació:

El Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

El Real Decreto 1492/2011, de 24 d’octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo.

El text refós de la Llei d’Urbanisme de Catalunya, aprovat pel decret Legislatiu 1/2010, del 3 d’agost.

Propietat Sòl Edificabilitat

(%) (m²sl) (m²st) (€) (%)

Fr A1 Ajt. de Figueres 100,00% 278,20 Vialitat (1a) ‐‐‐ ‐‐‐ ‐‐‐


Fr A3

SABADELL REAL

ESTATE

DEVELOPMENT,

S.L.U.

100,00% 964,14

Zona

d'ordenació

de

l'edificació

per definició

volumètrica

(a.1.4es)

3.856,57 524.647,78 100,00%

TOTAL 1.294,70 3.856,57 524.647,78 100,00%

FINQUES RESULTANTS POLÍGON ACTUACIÓ URBANÍSTICA PA‐21 "REC ARNAU"

Valor econòmicFinca Adjudicatari Qualificació

De cessió

Amb aprofitament


16

Decret 305/2006, de 18 de juliol, pel qual s’aprova el Reglament de la Llei d’urbanisme. Tal com s’esmenta en l’article 37.5 del DL 1/2010 a l'efecte de la gestió urbanística, la ponderació de l'aprofitament urbanístic en un àmbit d'actuació urbanística, tant si són sectors de planejament urbanístic com polígons d'actuació urbanística, s'ha d'ajustar a la regla següent: a) Si l'àmbit d'actuació urbanística comprèn diverses zones, s'ha d'establir el valor relatiu homogeneïtzat de cadascuna i b) Els valors homogeneïtzats a què es refereix la lletra a han d'expressar la intensitat dels usos, la rigidesa a la demanda de cadascun dels usos, llur localització i la repercussió admissible del valor de la urbanització o, si s'escau, la reurbanització. Per la seva part, l’article 36 del Decret 305/2006, de 18 de juliol, estableix les regles de ponderació de l’aprofitament urbanístic i els elements que l’integren, que són, l'edificabilitat, els usos i la intensitat dels usos que assigni al sòl el planejament urbanístic. La intensitat dels usos depèn del nombre d'establiments per unitat de superfície o de la densitat de l'ús residencial, d'acord amb les determinacions del planejament urbanístic. Igualment estableix que, en cada zona, el producte del coeficient que li correspongui pel coeficient d'edificabilitat i per la superfície de la zona en determina l'aprofitament urbanístic, que s'expressa en unitats de valor o d'aprofitament. Aquesta metodologia ha de coordinar‐se i subjectar‐se al marc legal estatal de valoracions de sòl establert en el RDL 7/2015 i el RD 1492/2011. En l’article 27 del RD 1492/2011 s’esmenta que: “En la ejecución de actuaciones de transformación urbanística en la que los propietarios ejercitan la facultad de participar en régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas, y salvo existencia de acuerdo específico suscrito por la totalidad de los mismos con la finalidad de ponderar las propiedades afectadas entre sí o, en su caso, con las aportaciones del promotor de la actuación o de la Administración actuante, el suelo se tasará por el valor que les correspondería terminada la ejecución, en los términos establecidos en el artículo 22 de este Reglamento. Aquest article 22 estableix el mètode residual amb la següent fórmula de càlcul:

VS = Σ Ei x VRSi

On:

VRS = Valor de repercussió del sòl en €/m² edificable de l’ús considerat. Vv = Valor en venda en €/m² d’edificació de l’ús del producte immobiliari acabat.

K = Coeficient que pondera les despeses generals, incloses les de finançament, gestió i promoció, així com el benefici empresarial normal de l’activitat de promoció immobiliària necessària per a la materialització de l’edificabilitat. Aquest coeficient K tindrà amb caràcter general un valor de 1,40. Podrà ser reduït o augmentat d'acord amb els següents criteris: a) Es pot reduir fins a un mínim de 1,20 en el cas de terrenys en situació d'urbanitzat destinats a la construcció d'habitatges unifamiliars en municipis amb escassa dinàmica immobiliària, habitatges subjectes a un règim de protecció que fixi valors màxims de venda que s'apartin de manera substancial dels valors mitjans del mercat residencial, naus industrials o altres edificacions vinculades a explotacions econòmiques, per raó de factors objectius que justifiquin la reducció del component de despeses generals com són la qualitat i la tipologia edificatòria, així com una menor dinàmica del mercat immobiliari a la zona. b) Es pot augmentar fins a un màxim de 1,50 en el cas de terrenys en situació d'urbanitzat destinats a promocions que en raó de factors objectius com ara, l'extraordinària localització, la


17

forta dinàmica immobiliària, l'alta qualitat de la tipologia edificatòria, el termini previst de comercialització, el risc previsible, o altres característiques de la promoció, justifiquin l'aplicació d'un major component de despeses generals. Vc = Valor de la construcció €/m² edificable de l’ús considerat. Serà el resultat de sumar els costos d’execució material de l’obra, les despeses generals i el benefici industrial del constructor, l’import dels tributs que graven la construcció, els honoraris professionals per projectes i direcció de les obres, i altres despeses necessàries per a la construcció de l’immoble.

Estudi de mercat i valors de repercussió. A partir del principal ús possible, residencial, en els darrers mesos, corresponents al període de redacció del projecte de reparcel∙lació i incloent el període d’esmenes indicades pels tècnics municipals, s'ha realitzat un estudi de mercat al municipi de Figueres, de promocions d’obra nova d’edificació en tipologia plurifamiliar, obtenint les mostres de mercat que s'acompanyen en el quadre adjunt. Les mostres s'han obtingut de diferents pagines web dedicades a la venda immobiliària i expressen, en valor unitari (€/m²st),el preu en venda de l’immoble acabat homogeneïtzat, obtenint‐se un valor mitjà de venda. A continuació s'exposen en forma de quadre resum els testimonis considerats:

En l’Annex IV, que acompanya aquesta memòria, es detallen els valors i característiques de les mostres del mercat immobiliari cercades i emprades per al càlcul del valor de repercussió mitjà homogeneïtzat. Per al coeficient que pondera les despeses generals, incloses les de finançament, gestió i promoció, així com el benefici empresarial normal de l’activitat de la promoció immobiliària necessària per a la materialització de l’edificabilitat, atès que es tracta d’una promoció usual, es permet considerar un coeficient K igual a 1,40. Pel que fa als costos de construcció dels habitatges de renda lliure, s’ha agafat com a referència el cost de la construcció que publica l’Agència Tributària per a l’any 2018, per habitatge plurifamiliar de qualitat estàndard (inclòs benefici industrial, despeses generals, seguretat i salut, honoraris tècnics i llicències i assegurances), i que és de 800€/m²st. Per tant, el valor de repercussió de sòl, amb la fórmula VRS = Vv/1,4 –Cc, és:

El PA‐21 assigna com a edificabilitat pròpia del sector un total de 3.856,57 m² de sostre. Per tant, l’aprofitament urbanístic del sector expressat en unitats d’aprofitament serà el resultat d’aplicar els coeficients d’homogeneïtzació sobre un total de 3.856,57 m² de sostre. Com s’ha dit anteriorment, per un únic ús de residencial en tipologia plurifamiliar, no s’escau l’aplicació de

Sup.cnst Preu Preu unitari Hab. Bany Pk Preu unitari

m² €/m² €/m² ut ut ut Ubicació Sup. Estat PK Coe. Homog. Homog. (€/m²st)

1 Obra nova Barceloneta, 15 72 95.600 1.327,78 3 2 1 1,00 0,90 1,00 1,00 0,90 1.195,00

2 Obra nova Carrer del Far, 18 92 117.855 1.281,03 2 1 1 1,05 0,98 1,00 1,00 1,03 1.319,46


4 2a mà (bon estat) Sant Jordi, 32 94 114.000 1.212,77 3 1 0 1,00 1,00 1,05 1,05 1,10 1.334,05


6 Obra nova Sant Rafael, 30 112 141.300 1.261,61 4 2 0 1,00 1,03 1,00 1,10 1,13 1.425,62

Promig 1.310,46

AdreçaEstatMostraCoef. Homogeneització

VRS RENDA LLIURE Vv (€/m²st) k Cc (€/m²st) VRS (€/m²st)

Decret 1492/2011 1.310,46 1,40 800,00 136,04


18

coeficients d’homogeneïtzació, motiu pel qual les unitats de valor corresponents al Polígon, són coincidents amb el sostre assignat al Polígon:

3.856,57m² sostre equivalents a 3.856,57 unitats de valor Amb els valors obtinguts, el valor econòmic del Polígon és de:

Càlcul de la cessió del 10% de l’aprofitament urbanístic lliure de càrregues en unitats d’aprofitament urbanístic. L’article 46 del text refós de la Llei d’urbanisme estableix que l’administració actuant no participa en les càrregues d’urbanització dels terrenys amb aprofitament urbanístic que rep en compliment del deure de cessió de sòl que preveuen els articles 43 i 45.1.a, els quals s'han de cedir urbanitzats.

Així doncs, el 10% de l’aprofitament urbanístic a cedir a l’administració actuant equival a 385,66m²st o unitats de valor:

Valor Residual del sòl urbanitzat.

Tenint en compte tot el que s’ha anat exposant al llarg del present document, el valor residual del sòl urbanitzat de l’àmbit és de 524.647,78 €, equivalent a 136,04 €/m² de sostre urbanitzat. Aquest valor del sòl urbanitzat de 524.647,78 €, suposa un valor econòmic per unitat d’aprofitament igual 136,04 € (524.647,78 € / 3.856,57 UA = 136,04 €/UA) 6.3.2.‐ Criteris d’adjudicació de l’aprofitament. El present Projecte de Reparcel∙lació concreta les unitats de valors o d’aprofitament que corresponen a cada propietari, com a resultat del procés de distribució dels beneficis i càrregues derivats del planejament així com també concreta la finca o finques en que es podrà materialitzar aquest aprofitament.

Els aprofitaments urbanístics adjudicats seran inscrits en el Registre de la Propietat, tal com preveu el Reial Decret 1093/1997 de 4 de juliol, pel que s’aprova el “Reglamento sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística”.

De conformitat amb l’article 126 del Text Refós de la Llei d’Urbanisme i l’article 139 del Reglament d’Urbanisme, llevat d’acord entre les persones propietàries afectades, en el projecte de reparcel∙lació no es poden fer adjudicacions que excedeixin dels drets de les persones

Sostre VRS VSU

(m²st) (€/m²st) (€)

3.856,57 136,04 524.647,78 €

VALOR ECONÒMIC PA-21

TOTAL UA 10% AU 90% AU VRS Aprofitament

(ua) (m²st/ua) (m²st/ua) (€/m²st) (€)

3.856,57 385,66 3.470,91 136,04 52.464,78

CESSIÓ DEL 10%

A.U


19

adjudicatàries. Les diferències d’adjudicació han d’ésser objecte de compensació econòmica entre les persones interessades, el valor de la qual s’ha de fixar atenint‐se al preu de les parcel∙les resultants que els haurien pertocat si l’adjudicació hagués estat possible. Segons el que disposa l’article 126 del Text Refós de la Llei d’Urbanisme de Catalunya s’han d’adjudicar com a finques independents les superfícies que compleixin els requisits de parcel∙la mínima edificable i que tinguin la configuració i les característiques adequades per a edificar‐hi de conformitat al planejament. En aquest projecte de reparcel∙lació i en funció de les condicions d’edificació fixades en la normativa delPA‐21 “Rec Arnau”, atenent a la configuració del sòl amb aprofitament, es presuposa una parcel∙la única indivisible i en clau 14es. En aquest sentit, s’adjudica una parcel∙la única a on s’ubica tot el sostre admès (Fr A3).

Per al sostre total admès, cal indicar què:

D’acord amb l’article 43 del Text Refós de la Llei d’Urbanisme de Catalunya, els propietaris de sòl urbà no consolidat han de cedir a l’administració actuant, gratuïtament, el sòl urbanitzat corresponent al 10% de l’aprofitament urbanístic del polígon d’actuació urbanística. En aquest cas l’administració actuant és l’Ajuntament de Figueres i es cedirà el 10% corresponent, monetaritzat.

D’acord amb l’article 126.1.d) del Text Refós de la Llei d’urbanisme, atenent a l’escassa quantia de drets del propietari de la finca aportada Fa A4 (Josep Durán Tolosa i Maria Serra Abos), el Projecte de Reparcel∙lació aplica el criteri alternatiu d’indemnització subsitutòria, que subsitueix l’adjudicació per una indemnització subsitutòria obligatòria, tenint en compte que la quantia del dret incial no arriba al 15% de les unitats de valors assignats a la parcel∙la única i indivisible que resulta de l’aplicació de la normativa del PA‐21 “Rec Arnau”.

Per tant, la monetarització del sostre de cessió del 10% d’aprofitament urbanístic a favor de l’Ajuntament de Figueres i d’indemnització substitutòria obligatòria a favor de Josep Durán Tolosa i Maria Serra Abos, es desglossa com segueix:

6.4‐ CRITERIS DE DISTRIBUCIÓ DE LES CÀRREGUES URBANÍSTIQUES D’acord amb l’establert per l’article 120 del Text Refós de la Llei d’Urbanisme i l’article 127.1 del Reglament d’Urbanisme, a través de la reparcel∙lació, les persones propietàries de la comunitat de reparcel∙lació assumeixen les càrregues d’urbanització establertes pel planejament, a excepció de l’administració actuant (Ajuntament de Figueres) que en resta exempta en el que es refereix al sòl que se li cedeix en concepte de 10% d’aprofitament urbanístic. Les càrregues urbanístiques inclouen en tot cas les obres d’urbanització que estableix el planejament urbanístic i el projecte d’urbanització corresponent.

Propietari % m² sostre Valor (€) Diferència

José Durán

Tolosa i

Maria Serra

Abos

7,92% 305,44 41.552,10 8,80% 22.603,73 € 18.948,37 €

Ajt. Figueres 10,00% 385,66 52.464,78 0,00% 0,00 € 52.464,78 €

Total monetarització 94.016,88 22.603,73 € 71.413,15 €

Càrregues Urbanització

MONETARITZACIÓ DEL SOSTRE ADJUDICAT PA‐21 "REC ARNAU"


20

Els conceptes que integren les càrregues urbanístiques responen a les despeses que genera tant l’obra d’urbanització com l’enderroc de les construccions existents. Els valors d’urbanització, són els especificats en el Projecte d’urbanització redactat i tramitat (en fase d’aprovació inicial) i que estableix un Pressupost d’Execució Material (PEM), de 77.213,50€. Els valors dels enderrocs, es quantifiquen en base a les superfícies detallades en el Projecte d’Enderroc redactat i visat en data de 25/03/2019 (Visat Núm. O/W.1028) i presentat en data 29/03/2019, el qual estableix un Pressupost d’Execució Material (PEM), de 55.770,91€. Les superfícies emprades per al càlcul de l’enderroc, no inclouen la part de l’edificació de la FaA1 que es troba fora de l’àmbit de la Reparcel∙lació i que no s’enderrocarà.

El valor de les construccions existents, s’obté en aplicació dels criteris establerts en l’article 18 del Real Decret 1492/2011, de 24 d’octubre,pel qual s’aprova el Reglament de Valoracions de la Llei del Sòl, que diu: Artículo 18. Valoración de las edificaciones, construcciones e instalaciones susceptibles de ser desvinculadas del suelo rural.

1. La valoración de las edificaciones, construcciones e instalaciones que sean compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo y no hayan sido tenidas en cuenta en dicha valoración por su carácter de mejoras permanentes entendiendo por tales aquellas que no hayan participado en modo alguno en la obtención de las rentas consideradas en la valoración ni sean susceptibles de generar rentas de explotación, se realizará aplicando la siguiente expresión: V = VR – (VR – VF). β Siendo: V = Valor de la edificación, construcción o instalación, en euros. VR = Valor de reposición bruto, en euros. VF = Valor de la edificación, construcción o instalación al final de su vida útil en euros. β = Coeficiente corrector por antigüedad y estado de conservación.

2. El valor de reposición bruto será el resultado de sumar al valor de mercado de los elementos que integran los costes de ejecución material de la obra en la fecha a la que debe entenderse referida la valoración, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para construir una edificación, construcción o instalación de similares características utilizando tecnología y materiales de construcción actuales.

3. El valor de la edificación, construcción o instalación al final de la vida útil, se determinará de acuerdo con las características de la misma y no podrá ser superior al 10 por ciento del valor de reposición bruto.

4. El coeficiente corrector β, por antigüedad y estado de conservación, será el recogido en la tabla que figura en el Anexo II, cuyo fundamento matemático es la siguiente expresión:


21

Siendo: a = Antigüedad. C = Coeficiente corrector según estado de conservación. Como antigüedad se tomará el porcentaje transcurrido de la vida útil de la edificación, construcción o instalación. A tal efecto, se considerarán los años completos transcurridos desde la fecha de su construcción, reconstrucción o rehabilitación integral, hasta la fecha a la que deba entenderse referida la valoración y la vida útil se establecerá en función de las características de la edificación, construcción o instalación sin que pueda ser superior a los valores establecidos en la tabla del Anexo III. A los efectos de la determinación de la fecha de construcción, reconstrucción o rehabilitación integral, cuando sobre la edificación, construcción o instalación se hubieran realizado obras de reforma o rehabilitación posteriores a su fecha de construcción o implantación, la fecha de antigüedad de cálculo se determinará de acuerdo con la siguiente expresión:

Fa = Fc + (Fr ‐ Fc) . i

Siendo: Fa = fecha de antigüedad a efectos del cálculo. Fc = fecha de construcción o implantación. Fr = fecha de reforma o rehabilitación i = Coeficiente que contempla el tipo de reforma. El Coeficiente i adoptará un valor entre 0 y 1, según el grado de reforma o rehabilitación parcial, en función del coste de las obras en relación con el total de una rehabilitación integral. Les edificacions existents a valorar, tenen les següents característiques:

Per a la determinació dels valors de reposició brut, s’empren els valors publicats per l’Agència Tributària (Valors Basics Urbana any 2018), per a cada tipologia, qualitat i ús i que en el cas que ens ocupa, són:

(1) Enderroc piscina 32,00m² útils = 35,20m² construïts (+10% sup. Útil)

(*). Segons projecte d'enderroc

Any

(cadastre)

322,85 Local comercial

49,20 Magatzem

P1 324,10 Oficines

P2 295,80 Residencial

Golfes 172,60 Residencial

Piscina 35,20(1) Lleure

FaA2 PB 336,00 Nau industrial 1980

FaA3 PB 98,30 Magatzem 1910

FaA1 1997

Finca Inicial PlantaSostre (m²st)

(*) Ús

PB


22

Habitatge plurifamiliar qualitat i tipologia molt modesta = 480,00€/m²st

Edifici industrial qualitat i tipologia molt modesta = 288,00€/m²st

Oficines qualitat i tipologia molt modesta = 576,00€/m²st

Nau‐magatzem qualitat i tipologia molt modesta = 192,00€/m²st Respecte al valor de l’edificació al final de la seva útil, s’empra el valor màxim assignable, que és del 10% del valor de reposició brut.

Finalment, referent als coeficients correctors per antiguitat i estat de conservació (Annex II del RD 1492/2011), s’ha estimat estat ruïnós de totes les edificacions a valorar (coeficient 1,00) essent, el percentatge d’antiguitat, del 21% per l’edificació de l’any 1997 (FaA1), del 38% per la de l’any 1980 (FaA2) i del 108%, per la del l’any 1910 (FaA3). En aplicació de la fórmula abans transcrita i segons el sostre de les edificacions valorades, en resulten uns valors parcials i total de:

Així doncs, les despeses totals computades a càrrec del Polígon, són:

Esent la repercussió de les càrregues urbanístiques sobre l’edificabilitat de 66,60€/m²st.

PEM Obres urbanització 77.213,50 €

PEM Enderrocs 55.770,91 €

Total PEM (Urb.+Enderrocs) 132.984,41 €

13% despeses generals 17.287,97 €

6% benefici industrial 7.979,06 €

Total PEC (Urb. + Enderrocs) 158.251,44 €

Honoraris tècnics i de gestió (*) 34.975,00 €

Indemnitzacions valor 63.634,08 €

TOTAL CARREGUES 256.860,52 €

CARREGUES URBANÍSTIQUES PA‐21 "REC ARNAU"

(*) S'inclouen les despeses corresponents a topografia, redacció

dels projectes de reparcel∙lació, urbanització i enderroc, Estudi de

Seguretat i Salut, Taxes, direcció d'obra urbanització i inscripció de

les finques resultants en el Registre de la Propietat.

Any Vr Vf ß V VE

(cadastre)

Valor

reposició

brut (€/m²st)

Valor

edificació

final vida útil

(€) (*5)

Coeficient

corrector

antiguitat i

estat

conservació

Valor unitari

(€)

Valor

edificació (€)

322,85 Local comercial 288,00(*2) 28,80 € 1,0000 28,80 € 9.298,08 €

49,20 Magatzem 192,00(*4) 19,20 € 1,0000 19,20 € 944,64 €

P1 324,10 Oficines 576,00(*3) 57,60 € 1,0000 57,60 € 18.668,16 €

P2 295,80 Residencial 480,00(*1) 48,00 € 1,0000 48,00 € 14.198,40 €

Golfes 172,60 Residencial 480,00(*1) 48,00 € 1,0000 48,00 € 8.284,80 €

Piscina 35,20(1) Lleure 192,00(*4) 19,20 € 1,0000 19,20 € 675,84 €

FaA2 PB 336,00 Nau industrial 1980 288,00(*2) 28,80 € 1,0000 28,80 € 9.676,80 €

FaA3 PB 98,30 Magatzem 1910 192,00(*4) 19,20 € 1,0000 19,20 € 1.887,36 €

TOTAL 1.598,85 63.634,08 €

(1) Enderroc piscina 32,00m² útils = 35,20m² construïts (+10% sup. Útil)

(*). Segons projecte d'enderroc

FaA1 1997

Finca Inicial PlantaSostre (m²st)

(*) Ús

PB


23

7. CESSIÓ OBLIGATÒRIA DEL 10% D’APROFITAMENT URBANÍSTIC

De conformitat amb l’article 43.1 del Text Refós de la Llei d’Urbanisme, els propietaris de sòl urbà no consolidat han de cedir gratuïtament a l’administració actuant, el sòl corresponent al 10% de l’aprofitament urbanístic del sector, sòl lliure de càrregues i per tant urbanitzat. Com ja s’ha esmentat anteriorment, la cessió del 10% d’aprofitament urbanístic s’ha calculat a partir de les unitats de valor que representa l’aprofitament del polígon d’actuació:

8. DESCRIPCIÓ DE LES FINQUES RESULTANTS

Les parcel∙les resultants són les reflectides en el quadre de Finques Resultants Polígon d’Actuació Urbanística PA‐21 “Rec Arnau” del punt 6.3.1 d’aquesta memòriat i en el plànol número 05 d’aquest Projecte de reparcel∙lació, tenint la descripció següent:

TOTAL UA 10% AU 90% AU VRS Aprofitament

(ua) (m²st/ua) (m²st/ua) (€/m²st) (€)

3.856,57 385,66 3.470,91 136,04 52.464,78

CESSIÓ DEL 10%

A.U


24

FINCA RESULTANT Fr A1

DESCRIPCIÓ Urbana. Clau 1a (Sistema viari). Parcel∙la identificada amb la lletra Fr A1 en el plànol de finques resultants del Projecte de reparcel∙lació del Polígon d’Actuació Urbanística PA‐21 “Rec Arnau” , del terme municipal de Figueres, de figura assimilable a un Rectangle i de 278,20 m2 de superfície de sòl. Afronta: al nord, amb el carrer de la Caserna; al sud, amb el carrer Peralada; al’est, amb el carrer del Rec Arnau i a oest, amb la finca resultant FrA3 de la reparcel∙lació del PA‐21 “Rec Arnau”. QUALIFICACIÓ URBANÍSTICA Clau 1a, destinada a sistema viari. ADJUDICACIÓ S’adjudica a l’AJUNTAMENT DE FIGUERES, en concepte de cessió obligatòria i gratuïta. CÀRREGUES DE PROCEDÈNCIA: Es cedeix lliure de càrregues i afeccions.


25


DESCRIPCIÓ Urbana. Clau 1a (Sistema viari). Parcel∙la identificada amb la lletra Fr A2 en el plànol de finques resultants del Projecte de reparcel∙lació del Polígon d’Actuació Urbanística PA‐21 “Rec Arnau” , del terme municipal de Figueres, de figura assimilable a un rectangle i de 52,36 m2 de superfíci de sòl. Afronta: al nord, amb el carrer delaCaserna; al sud, amb la finca corresponent al número 77 del carrer Peralada; a l’est, amb la finca resultant Fr A3 de la reparcel∙lació del PA‐21 “Rec Arnau” i a oest, amb l’àmbit de reparcel∙lació Eres d’en Sans de la Modificació del Pla general a l’àmbit del Pla Especial Eres d’en Sans, Escolàpies i carrer Rec Arnau. QUALIFICACIÓ URBANÍSTICA Clau 1a, destinada a sistema viari. ADJUDICACIÓ S’adjudica a l’AJUNTAMENT DE FIGUERES, en concepte de cessió obligatòria i gratuïta. CÀRREGUES DE PROCEDÈNCIA: Es cedeix lliure de càrregues i afeccions.


26


DESCRIPCIÓ Urbana. Clau a.1.4es (Zona d’ordenació de l’edificació per definició volumètrica). Parcel∙la identificada amb la lletra Fr A3 en el plànol de finques resultants del Projecte de reparcel∙lació del Polígon d’Actuació UrbanísticaPA‐21 “Rec Arnau”, del terme municipal de Figueres, de figura irregular i de 964,14m2 de superfície de sòl. Afronta: al nord, amb el carrer de la Caserna; al sud, amb les finques corresponents als números 87, 85, 83, 81 i 77 del carrer Peralada; a l’est, amb la finca resultant Fr A1 de la reparcel∙lació del PA‐21 “Rec Arnau” i a oest, amb la finca resultant Fr A3 de la reparcel∙lació del PA‐21 “Rec Arnau”. QUALIFICACIÓ URBANÍSTICA Clau a.1.4es, Zona d’ordenació de l’edificació per definició volumètrica VALOR CINC‐CENTS VINT‐I‐QUATRE MIL SIS‐CENTS QUARANTA‐SET EUROS I SETANTA VUIT CÈNTIMS (524.647,78€) ADJUDICACIÓ S’adjudica a la mercantil “SABADELL REAL ESTATE DEVELOPMENT, S.L.U.” per aportació de les finques aportades Fa A1, Fa A2 i Fa A3, per subrogació real. Aquesta adjudicació representa el 100,00% dels drets totals de la reparcel∙lació.

CÀRREGUES PER LA SEVA PROCEDÈNCIA De conformitat amb el principi de subrogació real la parcel∙la es trasllada les següents afeccions fiscals: - Afecta a la possible revisió per l’autoliquidació de l’impost de transmissions patrimonials i

actes jurídics documentats pel termini de 5 anys a partir del 25 d’agost de 2014.

- Afecta a la possible revisió per l’autoliquidació de l’impost de transmissions patrimonials i actes jurídics documentats pel termini de 5 anys a partir del 15 de maig de 2015.

- Afecta a la possible revisió per l’autoliquidació de l’impost de transmissions patrimonials i actes jurídics documentats pel termini de 5 anys a partir del 15 de maig de 2015.

CÀRREGUES DE NOVA CREACIÓ Per responsabilitat en les càrregues urbanístiques, de conformitat amb l’article 154 del Reglament de la Llei d’Urbanisme de Catalunya, s’estableix un pagament de DOS‐CENTS SEIXANTA‐QUATRE MIL SIS‐CENTS TRENTA‐NOU EUROS I CINQUANTA‐NOU CÈNTIMS (264.639,59€) en concepte de compte de liquidació provisional. Així mateix, la finca queda afecta al pagament del saldo corresponent resultant del compte de liquidació definitiu, que en el seu moment es determinarà, de conformitat amb l’article 154.2 del Reglament de la Llei d’Urbanisme.


27

9. COMPTE DE LIQUIDACIÓ PROVISIONAL

De conformitat amb el disposat per l’article 149 del Decret 305/2006, de 18 de juliol pel qual s’aprova el Reglament d’Urbanisme, es formula el següent compte de liquidació provisional, annexa en la pàgina següent. Els imports establert son sense IVA, aplicant‐se en el moment l’impost sobre el valor afegit que d’acord amb la normativa vigent sigui d’aplicació. Els errors i omissions que s’adverteixin en el compte de liquidació provisional, així com les rectificacions que es considerin procedents, es tindran en compte en la liquidació definitiva, però no suspendran l’exigibilitat dels saldos provisionals. El saldo negatiu corresponent a l’Ajuntament de Figueres és un saldo a favor (cobrar) per import de CINQUANTA‐DOS MIL QUATRES‐CENTS SEIXANTA‐QUATRE EUROS I SETANTA‐VUIT CÈNTIMS (52.464,78€) resulta de la monetarització del 10% de l’aprofitament urbanísticd’acord amb el valor de repercussió del sòl establert en la memòria del present document, al no arribar els drets al 15% de la parcel∙la mínima i indivisible del polígon d’actuació per adjudicar en proindivís una parcel∙la. Així mateix, el saldo negatiu corresponent als Srs. Josep Duran Tolosa i Maria Serra Abos és un saldo a favor (cobrar) per import de DIVUIT MIL NOU‐CENTS QUARANTA‐VUIT EUROS I TRENTA‐SET CÈNTIMS (18.948,37€) resulta de la monetarització de la diferència d’adjudicació d’acord amb el valor de repercussió del sòl establert en la memòria del present document, al no arribar els drets al 15% de la parcel∙la mínima i indivisible del polígon d’actuació per adjudicar en proindivís una parcel∙la. Barcelona, març de 2019. SUSANA GUILLERMO MERCÈ MORENO Arquitecta Advocat JUNTA DE COMPENSACIÓ POLIGON D’ACTUACIÓ 21 REC ARNAU de FIGUERES SABADELL REAL ESTATE DEVELOPMENT, SLU Promotor/ propietari


28

ANNEX I.‐ QUADRES DE LA REPARCEL∙LACIÓ


29


30

Cadastral Aportació

m²sl%

Fa A1 16833 Caserna, 16 7098301DG9779N0001IP

SABADELL REAL

ESTATE

DEVELOPMENT, S.L.U.

830,00 677,75 52,35%

Fa A2 8538 Rec Arnau, 5 7098302DG9779N0001JP

SABADELL REAL

ESTATE

DEVELOPMENT, S.L.U.

244,00 342,21 26,43%

Fa A3 5252 Rec Arnau, 3 7098303DG9779N0001EP

SABADELL REAL

ESTATE

DEVELOPMENT, S.L.U.

160,00 160,84 12,42%

Fa A4 2056 Rec Arnau, 1 7098304DG9779N0001SP

José Durán Tolosa i

Maria Serra Abos 134,00 113,90 8,80%

TOTAL 1.368,00 1.294,70 100,00%(*1) En la finca aportada Fa A1, hi ha 141,15 m2 que queden fora del polígon d'actuació PA 21 Rec Arnau

FINQUES APORTADES POLÍGON ACTUACIÓ URBANÍSTICA PA‐21 "REC ARNAU"

NúmFinca

registralUbicació Referència cadastral Titular

Topogràfica

(adoptada)

(m²sl)

Registral

m²sl

818,90 m2(*1)

244,00

250,75

160,00

1.473,65

Propietat Sòl Edificabilitat

(%) (m²sl) (m²st) (€) (%)



Fr A3

SABADELL REAL

ESTATE

DEVELOPMENT,

S.L.U.

100,00% 964,14

Zona

d'ordenació

de

l'edificació

per definició

volumètrica

(a.1.4es)

3.856,57 524.647,78 100,00%

TOTAL 1.294,70 3.856,57 524.647,78 100,00%

FINQUES RESULTANTS POLÍGON ACTUACIÓ URBANÍSTICA PA‐21 "REC ARNAU"

Valor econòmicFinca Adjudicatari Qualificació

De cessió

Amb aprofitament

Propietari % m² sostre Valor (€) Diferència

José Durán

Tolosa i

Maria Serra

Abos

7,92% 305,44 41.552,10 8,80% 22.603,73 € 18.948,37 €

Ajt. Figueres 10,00% 385,66 52.464,78 0,00% 0,00 € 52.464,78 €

Total monetarització 94.016,88 22.603,73 € 71.413,15 €

Càrregues Urbanització

MONETARITZACIÓ DEL SOSTRE ADJUDICAT PA‐21 "REC ARNAU"


31

PEM Obres urbanització 77.213,50 €

PEM Enderrocs 55.770,91 €

Total PEM (Urb.+Enderrocs) 132.984,41 €

13% despeses generals 17.287,97 €

6% benefici industrial 7.979,06 €

Total PEC (Urb. + Enderrocs) 158.251,44 €

Honoraris tècnics i de gestió (*) 34.975,00 €

Indemnitzacions valor 63.634,08 €

TOTAL CARREGUES 256.860,52 €

CARREGUES URBANÍSTIQUES PA‐21 "REC ARNAU"

(*) S'inclouen les despeses corresponents a topografia, redacció

dels projectes de reparcel∙lació, urbanització i enderroc, Estudi de

Seguretat i Salut, Taxes, direcció d'obra urbanització i inscripció de

les finques resultants en el Registre de la Propietat.


32

A

djudicatari

Finca

Resultant

Edificab

ilitat

(m²st)

Participació

UV a

adjudicar

UV

adjudicad

es

UV

adjudicad

es

€

% Adjudicat

UV a

adjudicar €

Diferèn

cia

Adjudicació

UV

Diferència

Adjudicació

€

Càrregu

es

Urban

ístiques

€

Indem

nitzacions

Monetarització

€

Indem

nitzacions

Construccions €

Compte

liquidació

provisional €

Ajuntament

de Figu

eres

10,00%

385,66

00,00 €

0,00%

52.464,78 €

‐385,66

‐52.464,78€

0,00 €

52.46

4,78 €

0,00 €

‐52.46

4,78

Sabadell

Real Estate

Deve

lopmen

t, S.L.U.

FrA3

3.856

,57

82,08%

3.165

,47

3.85

6,57

524

.647

,78 €

100,00%

430.630

,90 €

691,10

94.016

,88 €

234

.256,79 €

0,00

63.634

,08 €

264

.639,59

Josep Duran

Tolosa i

Maria Serra

Abos

7,92%

305,44

00,00 €

0,00%

41.552,10 €

‐305,44

‐41.552,10€

22.603,73 €

41.552

,10 €

0,00 €

‐18.94

8,37

TOTA

L3.856

,57

100

,00%

3.856

,57

3.85

6,57

524.64

7,78 €

100,00%

524.647

,78 €

0,00

0,00 €

256

.860,52 €

94.016

,88 €

63.634

,08 €

193.226

,44 €

COMPTE

DE LIQUIDACIÓ PROVISIONAL POLÍGON D'ACTU

ACIÓ URBANÍSTICA PA‐21 "REC

ARNAU"


33


34

ANNEX II.‐ CERTIFICACIO REGISTRAL DE FINQUES


35


36

ANNEX III.‐ GEOREFERENCIACIÓ DE FINQUES APORTADES I RESULTANTS


37


38

ANNEX IV.‐ MOSTRES DEL MERCAT IMMOBILIARI


39


40

ANNEX V.‐ EXTRACTE DOCUMENTACIÓ GRÀFICA PROJECTE D’ENDERROC i FOTOGRAFIES EDIFICACIONS A ENDERROCAR


41


42

III.‐ PLÀNOLS


43

projecte reparcel∙laciÓ del polÍgon d...

Documents