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PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANIZADORA
DEL A.I.U. 48.- ILLARRAMENDI DEL PGOU DE ANDOAIN
(TEXTO REFUNDIDO)
Documento “A. MEMORIA”
Documento “B. PLANOS”
Documento “C. ESTUDIO ECONÓMICO-FINANCIERO”
julio 2017-ko uztaila
EQUIPO REDACTOR:
IGNACIO GARBIZU - Ingeniero Industrial
Victorio Lakunza – Ingeniero Técnico Industrial
José Maria Abad - Letrado
Ana Goñi – Letrada
1
INDICE GENERAL:
1 DOCUMENTO “A”. MEMORIA ................................................................................... 1
1.1 INTRODUCCIÓN ............................................................................................................................ 1
1.1.1 AUTOR Y PROMOTOR DEL PROYECTO .......................................................... 1
1.1.2 OBJETO .................................................................................................................. 1
1.1.3 CONTENIDO MATERIAL DEL PROYECTO ..................................................... 2
1.2 DESCRIPCIÓN DEL PROGRAMA ........................................................................................... 3
1.2.1 IDENTIFICACIÓN DE LAS ACTUACIONES INTEGRADAS (art. 152–a) ....... 3
1.2.2 RÉGIMEN DE EJECUCIÓN (art. 152 – b) ............................................................ 3
1.2.3 OBRAS DE URBANIZACIÓN .CARACTERISTICAS GENERALES ............... 7
1.3 DETERMINACIONES TÉCNICO URBANÍSTICAS .............................................. 11
1.3.1. MOVIMIENTO DE TIERRAS. .................................................................................... 11
1.3.1.1 OBRAS DE FÁBRICA. ........................................................................................ 11
1.3.1.2 PAVIMENTACIÓN Y FIRMES. ................................................................................... 7
1.3.2 OBRAS DE INFRAESTRUCTURAS. ................................................................... 8
1.3.2.1 SANEAMIENTO DE PLUVIALES. ............................................................................. 8
1.3.2.2 SANEAMIENTO DE FECALES. ................................................................................ 13
1.3.2.3 ABASTECIMIENTO Y DISTRIBUCIÓN DE AGUA. ........................................... 10
1.3.2.4 ENERGÍA ELECTRICA. ...................................................................................... 14
1.3.2.5 TELECOMUNICACIONES. ................................................................................ 15
1.3.2.6 ALUMBRADO...................................................................................................... 15
1.3.2.7 GAS ....................................................................................................................... 16
1.3.3 OBRAS DE URBANIZACIÓN EXTERNAS ...................................................... 16
1.3.4 PRESUPUESTO DE LA URBANIZACIÓN ........................................................ 17
1.3.5 DETERMINACIONES JURÍDICAS, TÉCNICAS Y ECONÓMICAS (art. 152-c
y art. 154) .......................................................................................................................... 17
1.3.6 PROGRAMA TEMPORAL DE EJECUCIÓN DE LAS OBRAS DE
URBANIZACIÓN Y EDIFICACIÓN (art. 152-c). .......................................................... 21
ANEXO 1. ESCRITO IBERDROLA ................................................................................................ 20
ANEXO 2. INFORME SOBRE DRENAJE SOSTENIBLE ....................................................... 22
2 DOCUMENTO “B. PLANOS” ...................................................................................... 23
2.1 PLANOS .................................................................................................................... 25
2
2.2 PLANO PARCELARIO ............................................................................................ 26
3 DOCUMENTO “C. ESTUDIO ECONÓMICO-FINANCIERO” .............................. 29
3.1 OBJETO ..................................................................................................................... 31
3.2 IMPUTACIÓN DE RESPONSABILIDADES ECONÓMICAS ..................................... 31
3.3 EVALUACIÓN DE LOS COSTES IMPUTADOS A LOS PROPIETARIOS DE
SUELO ....................................................................................................................................................... 31
3.3.1 URBANIZACIÓN GENERAL ............................................................................. 31
3.3.2 VALOR RESIDUAL DEL SUELO ...................................................................... 33
a. COSTE DE LA EDIFICACIÓN ........................................................................ 33
b. RESUMEN DE COSTES Y VIABILIDAD DEL PLANEAMIENTO ............ 33
c. PRECIOS DE VENTA ...................................................................................... 33
d. REPERCUSIÓN DE LA URBANIZACIÓN €/m2/t ......................................... 34
e. VALOR RESIDUAL DEL m2/t SIN URBANIZAR ......................................... 35
3.4 CÁLCULO DE LA EDIFICABILIDAD PONDERADA Y DEL 15% DE CESIÓN
AL AYUNTAMIENTO DE ANDOAIN ................................................................... 35
A. Industrial Planta Baja ........................................................................................ 35
B. Industrial en Plantas Altas ................................................................................. 35
C. Parcela c.06. Parcela de uso terciario con una limitación importante
de altura entre plantas. ....................................................................................... 35
D. Parcela residencial a3.01. Tipología bifamiliar adosada .................................. 36
3.5 ANÁLISIS DE LA SUFICIENCIA ECONÓMICA .................................................. 38
1
1 DOCUMENTO “A”. MEMORIA
1.1 INTRODUCCIÓN
1.1.1 AUTOR Y PROMOTOR DEL PROYECTO
El presente programa se desarrolla por encargo de “PLASTIGAUR S.A.” , “BALFER
NORTE S.L.” “INPROBAL S.L” y los hermanos Jauregi Tapia.
El equipo redactor del programa lo componen: Ignacio Garbizu, ingeniero industrial (Garbizu
Ingeniero Industrial, S.L), Victorio Lakunza, Ingeniero Técnico industrial, José Maria Abad
Urruzola, letrado y Ana Goñi Agudo, letrada (JOSE MARIA ABAD S.L.).
1.1.2 OBJETO
El desarrollo y la ejecución de una actuación integrada en Suelo Urbanizable Sectorizado, de
conformidad con lo establecido en el artículo 152 de la Ley 2/2006, de Suelo y Urbanismo
(LSU), requiere la previa aprobación de un Programa de Actuación Urbanizadora (P.A.U.),
que precisamente, es el instrumento que establece las condiciones de desarrollo de la unidad
objeto de la actuación.
El presente proyecto se formula por iniciativa de la propiedad del 62,75% del el ámbito
“A.I.U.48 ILLARRAMENDI”, cuyo Plan Parcial ha sido aprobado con carácter definitivo
por Resolución de Alcaldía de fecha 18 de octubre de 2016 (BOG 25-10-2016). Actualmente
se está tramitando una modificación del Plan Parcial que ha sido aprobada inicialmente
mediante Resolución de Alcaldía de 16 de marzo de 2017 (BOG 24-03-2017).
2
De conformidad con el precepto señalado, el P.A.U. tiene por objeto:
Identificar la actuación integrada que constituye su objeto.
Determinar el régimen de ejecución y el sistema de actuación.
Establecer las determinaciones jurídicas, técnicas y económicas que han de regir la
actuación, señalando sus contenidos mínimos.
Determinar las obras de urbanización a realizar, realizando una estimación del coste
económico de las cargas de urbanización. Se estima el reparto del importe de las obras
en un 72% en la 1ª fase que incluye la parcela h01, así como la parcela f02. La
segunda fase incluye el 28% restante.
Establecer el programa temporal de ejecución de la actuación.
Establecer el emplazamiento de las cesiones.
El contenido y la documentación que debe tener un Programa de Actuación Urbanizadora
aparecen regulados en los artículos 153, 154 y 155 de la LSU, a los cuales se ajusta el presente
documento.
1.1.3 CONTENIDO MATERIAL DEL PROYECTO
En cuanto a su contenido material, el Programa de Actuación Urbanizadora de acuerdo con las
exigencias establecidas por la legislación urbanística comentada (art. 155), consta de los
siguientes documentos:
· DOCUMENTO “A”. MEMORIA
· DOCUMENTO “B”. PLANOS
· DOCUMENTO “C”. ESTUDIO ECONÓMICO FINANCIERO
3
El primero de ellos, el presente Documento A. Memoria , describe y justifica el contenido del
programa de ejecución tanto en sus aspectos técnico-urbanísticos como jurídico-urbanísticos.
En especial recoge las características de la urbanización a desarrollar, de acuerdo con el
Proyecto de Urbanización que se está redactando (art. 155 – apartados a, b).
El documento B. Planos (art. 155 – epígrafes c y d), describe por un lado la información
disponible a nivel de situación, parcelario y delimitación de unidades de ejecución, mientras
que por otro se incorporan someramente los planos generales de todas y cada una de las
infraestructuras generales del sector industrial y su acometida a las redes existentes en el
término municipal e Andoain. Se incluyen también las actuaciones de urbanización externas al
ámbito pero que le son imputables.
Por último el estudio de viabilidad económico-financiero, Documento C, (art. 155 – epígrafe
e).
1.2 DESCRIPCIÓN DEL PROGRAMA
1.2.1 IDENTIFICACIÓN DE LAS ACTUACIONES INTEGRADAS (art. 152 – a)
El ámbito se corresponde con el ámbito “A.I.U.48 ILLARRAMENDI”, del Plan General de
Ordenación Urbana de Andoain, considerándose toda su superficie incluida en una única
actuación integrada (AAI.II.9). Se prevé una única Unidad de Ejecución.
Tiene una superficie de 91.280 m2 según se recoge en la delimitación del Plan Parcial.
1.2.2 RÉGIMEN DE EJECUCIÓN (art. 152 – b)
Se desarrollará con un régimen de ejecución privada, siendo el sistema de actuación el de
Concertación, debiéndose constituir una Junta de Concertación.
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1.2.3 OBRAS DE URBANIZACIÓN (art. 152 – d y 153 – 1). CARACTERÍSTICAS
GENERALES.
El “A.I.U.48.- ILLARRAMENDI”, con una superficie de 91.280 m2, se sitúa en la
colindancia por un lado, de los actuales A.I.U.24 Eguzkialde, A.I.U.32 Ikutza y A.I.U.33
Industrial Ama Kandida; el primero de uso residencial, y los otros dos con un uso de
actividades económicas; y por el otro el límite de la nueva Variante de la Autovía A 15.
Sus linderos son:
Noroeste: Sistema General Viario. Vial de acceso a Ama Kandida desde la
rotonda existente en la GI-131
Norte: Sistema General Viario. A 15
Noreste: Suelo no urbanizable
Este: A.I.U. 45. Uso residencial
Sureste: A.I.U. 25. Equipamiento Comunitario
Sur: A.I.U. 32 Ikutza y A.I.U. 33 Industrial Ama Kandida. Actividades
económicas
Oeste: A.I.U. 24. Uso residencial
El ámbito “A.I.U.48.- ILLARRAMENDI”, está clasificado como suelo urbanizable
sectorizado, tiene una calificación global “B” (zona de actividades económicas) y una
edificabilidad sobre rasante de 46.000 m2/t .
Los accesos generales al ámbito se sitúan:
En el extremo oeste del ámbito entre las parcelas c.01 y c.02.
En el extremo noreste del ámbito entre las parcelas b.04b y c.04.
En el extremo sur donde el sistema viario del polígono se comunica con Ama Kandida
a través del vial que da acceso a Plastigaur actualmente.
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El polígono se caracteriza por la existencia de tres plataformas bien diferenciadas. La primera
es prácticamente horizontal (+51/+54) y se sitúa en la mitad occidental del ámbito. En ella se
ubican 4 parcelas de actividad económica y una de espacios libres y se vertebra mediante un
vial para tráfico rodado y peatonal cuyo trazado es prácticamente rectilíneo en la dirección
longitudinal del ámbito (Vial 1).
La segunda plataforma es inclinada y se ubica junto a la anterior. La cota inferior es la +59
(zona del vial 1) y la superior la +67 (en la zona más próxima a la A-15. Extremo noreste). A
ella se accede bien a través del vial principal (vial 1) o bien por el acceso desde la A 15 a la
cota +67. En esta zona existe otro vial (vial 2), perpendicular al vial 1, que formaliza el eje de
simetría de las dos pastillas de parcelas de actividades económicas. En la zona del acceso
situado en el extremo noreste se plantean dos explanadas para aparcamientos dentro de parcela
privada.
La tercera plataforma también es inclinada: +61 en la zona del vial 1, + 80 en la zona del
Caserío Gaztañaga. Está ubicada en el extremo más oriental del ámbito y los usos de las
parcelas son, además de los de actividades económicas, residenciales (se consolida la
existente) y se define una parcela de sustitución de edificios a derribar, una parcela de
equipamiento comunitario y otra de infraestructuras de servicios.
Las parcelas de actividad económica edificables con la Modificación Puntual del Plan Parcial
totalizan 56.540 m2 de superficie. Además se ordenan tres parcelas residenciales, una de ellas
de tipología a.3 para reponer las edificaciones residenciales que se declaran fuera de
ordenación y a derribar (Caseríos Illarramendi y Perikotegi), dos parcelas residenciales ya
edificadas y que se consolidan. Estas tres parcelas residenciales totalizan 1.906 m 2.
6
Parcela Superficie Ocupación Perfil Edificabilidad
Superficie bajo rasante
m2 m2 Edificatorio m2/t
m2/t %
c.01 6,669.00 4,080.00 III/II 5,440.00
6,669.00 122.59%
c.02 3,573.00 1,576.00 III/II 3,152.00
3,592.02 113.96%
c.03 4,227.00 1,931.00 III/II 4,749.00
2,064.87 43.48%
c.04 3,989.00 1,735.00 III/II 4,268.00
1,987.04 46.56%
c.05 2,788.00 610.00 III 1,074.00
c.06 1,632.00 625.00 III 1,550.00
b.01 3,592.00 1,963.00 III/II 2,718.00
1,631.07 60.01%
b.02 3,678.00 2,050.00 III/II 2,796.00
3,186.88 113.98%
b.03 16,292.00 9,571.00 III/II 12,601.00
4,124.12 32,73%
b.04.a 2,940.00 2,040.00 III 2,040.00
b.04.b 3,874.00 2,040.00 III/II 3,200.00 2,536.00 79.00%
b.05 3,015.00 1,809.00 III/II 2,412.00
1,809.00 75.00%
b.06 271.00 - 0
-
TOTAL 56,540,00 30,030.00 46,000.00
27,600.00 60.00%
Parcela Superficie Perfil Edificabilidad
m2 Edificatoria m2/t
a.3.01 residencial reposición 802 II/I 200 x 2= 400
a.4.01 residencial consolidado 750 Consolidado
a.4.02 residencial consolidado 354 Consolidado
La parcela de equipamiento comunitario tiene una superficie de 4.280 m2, y una edificabilidad
sin definir. Para cumplir el PTS debiera ser al menos 1.380 m2/t. En cualquier caso esta
edificabilidad no computa por tratarse de edificabilidad física (no urbanística)
7
La vialidad del Sector se organiza de tal forma que se distribuyen ordenadamente los
vehículos a las diferentes zonas de aparcamiento.
Se contempla una dotación de 141 plazas en la Red de Comunicación Viaria (e). Además se
disponen 460 árboles. La superficie calificada de Espacios Libres Urbanos (f.) representa
9.412 m2. La Red de Comunicación Viaria (e.) representa 17.672 m2.
En el plano de ordenación general se refleja la configuración de los diferentes elementos
constitutivos de la estructura pública del sector así como la disposición de las parcela de
Equipamiento Comunitario y de Infraestructuras de Servicios.
1.3 DETERMINACIONES TECNICO URBANISTICAS
1.3.1. MOVIMIENTO DE TIERRAS.
La urbanización del ámbito “A.I.U.48 ILLARRAMENDI” se caracteriza con la fuerte
excavación a realizar en relación con los pequeños rellenos que serán necesarios, en una
proporción aproximada de 20 a 1.
1.3.1.1 OBRAS DE FÁBRICA.
Dado que el movimiento de tierras se realiza en roca, no se prevén elementos de contención de
consideración en la urbanización.
1.3.1.2 PAVIMENTACIÓN Y FIRMES.
Para el afirmado del conjunto del viario de la nueva urbanización se proyectan firmes del tipo
flexible.
Los viales, las zonas de aparcamiento y las zonas de acceso a parcelas se diseñarán con la
condición de soportar un tráfico T-2 según la norma 6.1.-I.C. de la Instrucción de Carreteras.
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Las aceras e itinerarios peatonales principales se pavimentarán con aglomerado asfáltico.
Los bordillos de remate entre acera y calzada y entre acera y zonas ajardinadas serán de
hormigón prefabricado.
La pavimentación de los viales rodados se diseñarán con la condición de soportar un tráfico T-
2 según la norma 6.1.-I.C. de la Instrucción de Carreteras.
1.3.2 OBRAS DE INFRAESTRUCTURAS.
1.3.2.1 SANEAMIENTO DE PLUVIALES.
La red de evacuación de aguas pluviales se conectará en dos puntos a la regata Ziako,
subterránea, que discurre bajo el ámbito AIU24-Eguzkialde y paralela a la calle Ama Kandida
y en un tercer punto, en una arqueta existente en el extremo oeste de la avenida Ama Kandida.
La primera conexión se plantea en una arqueta existente en el extremo oeste de la avenida
Ama Kandida. Este punto recoge las aguas provenientes del vial y rotonda futuros que se
deben en el exterior del ámbito, en el extremo oeste del ámbito.
Se diseña una segunda conexión en el ámbito AIU24-Eguzkialde, que recoge las aguas
provenientes del extremo occidental del ámbito.
El resto de aguas pluviales del ámbito y de las aguas procedentes de los suelos perimetrales al
mismo, y en especial las aguas provenientes del drenaje de la autovía A-15, se vierten a la
misma regata Ziako a su paso por el actual vial de acceso a Plastigaur SA (perpendicular a
Ama Kandida).
La normativa que regula la redacción del presente documento indica la necesidad y
conveniencia de establecer para las zonas de nuevo desarrollo urbano, un sistema de
saneamiento de tipo separativo, es decir, que las aguas de lluvia y las aguas negras discurran
9
por alcantarillados diferentes, hasta su vertido ulterior final a la regata canalizada de acuerdo
con el proyecto de urbanización que se formule.
Asimismo, las parcelas consolidadas ubicadas en el borde oriental del ámbito (sidrería
Gaztañaga, etc) deberán estar conectadas a las redes municipales de evacuación de aguas
fecales y pluviales.
Para la estimación de los diámetros necesarios en la conducción se ha partido de una
intensidad de lluvia de 155 mm/hora que supone un tiempo de concentración de 10 minutos.
Se calcularán para un llenado máximo del 80% calado. Las alcantarillas se dispondrán con las
pendientes adecuadas, de tal modo que las aguas circulen con una velocidad comprendida
entre un mínimo de 0,60 mg/seg. y un máximo de 2,40 m/seg.
Estos datos se justificarán y detallarán debidamente en el desarrollo del Proyecto de
Urbanización correspondiente que determinará así mismo los elementos auxiliares de la Red,
como son: arquetas, sumideros, pozos-registro, etc.
1.3.2.2 SANEAMIENTO DE FECALES.
La red de aguas residuales se conectará a la red existente en la Calle Ama Kandida, en la zona
en la que se encuentra el edificio de Cenia.
La red de saneamiento de las aguas residuales, será a base de tubería de PVC, con junta
estanca de goma o de hormigón armado.
Atendiendo exclusivamente a los requerimientos hidráulicos, las alcantarillas podrían haber
sido diseñadas, en principio, con diámetros inferiores a los previstos. No obstante, las mismas
han sido sobre dimensionadas en previsión, por un parte de evitación de atascamiento y por
otro lado, teniendo en cuenta el margen de incertidumbre actual, en cuanto al uso industrial de
los edificios previstos.
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En todo caso, el Proyecto de Urbanización definirá adecuadamente las características
pormenorizadas de la red que aquí se propone básicamente, justificándose debidamente la
adecuación de los diámetros de alcantarillas, sus pendientes, materiales elegidos, detalles
constructivos de arquetas, pozos registro etc.
No obstante, ahora se incluyen los esquemas correspondientes en los que se establecen el
trazado de las conducciones, así como los elementos auxiliares correspondientes, siempre
sujetos a lo que se determine, como queda dicho en el Proyecto de Urbanización
correspondiente.
1.3.2.3 ABASTECIMIENTO Y DISTRIBUCIÓN DE AGUA.
La procedencia de los recursos hídricos necesarios para amparar las demandas solicitadas está
adecuadamente justificada según el informe realizado por la Confederación Hidrográfica del
Cantábrico.
La red de agua potable se conectará a una de las líneas existentes en la confluencia de las
calles Kaletxiki y Ama Kandida.
Las redes públicas de abastecimiento de agua potable se proyectan a base de tubería de
fundición con junta automática flexible, colocadas sobre lecho de arena.
Se prevé una red principal de acometida de agua en los viales públicos desde la que se
acometerá mediante redes secundarias a cada una de las parcelas.
La red planteada se contempla con los elementos accesorios como arquetas, llaves de corte de
compuertas, hidrantes, etc., necesarios para el correcto funcionamiento del conjunto.
E1 Proyecto de Urbanización determinará en su día las características de todos los elementos
reseñados y otros que se precisen, incluso los detalles constructivos de arquetas, disposición
de tuberías, hidrantes, etc.
11
1.3.2.4 ENERGÍA ELECTRICA.
En el plano correspondiente se han trazado las disposiciones de las líneas aéreas y
subterráneas de alta y baja tensión, así como la ubicación más apropiada para los centros de
transformación. Todo ello a título orientativo, puesto que en parte dependerá la solución
definitiva de las diferentes posibilidades de desarrollo de los pabellones industriales.
Igualmente, en la redacción definitiva del Proyecto de Urbanización, se tendrán en cuenta las
determinaciones de la Compañía suministradora (IBERDROLA), lo que podrá dar lugar a
variación de las líneas aquí indicadas, o a la ubicación de los centros de transformación, de
acuerdo con las condiciones técnicas existentes en el momento y el conocimiento concreto de
las demandas que se produzcan.
De acuerdo a la modificación 1ª del Plan Parcial se refleja la parcela de infraestructura h01,
que servirá para la creación de una nueva Subestación Transformadora, que garantiza el
suministro eléctrico al conjunto de las parcelas a desarrollar en el ámbito.
Para la creación de la nueva subestación Transformadora será necesaria la firma de un
convenio entre la futura Junta de Concertación e Iberdrola, habiéndose suscrito un acuerdo
previo que se adjunta a la presente memoria como anexo 1
A los efectos de una previsión económica suficientemente aproximada, se ha incluido en el
presupuesto el importe de la canalización subterránea y elementos auxiliares de las distintas
redes, así como la obra Civil necesaria para la habilitación de los centros de transformación
previstos en principio.
El Proyecto de Urbanización, en su día, desarrollará detalladamente la red de distribución de
energía eléctrica, fijando todas las especificaciones necesarias para su total terminación.
1.3.2.5 TELECOMUNICACIONES.
El Proyecto de Urbanización será el que defina totalmente las características de la red de
acuerdo con los criterios que en su día adopten las distintas compañías telefónicas.
12
1.3.2.6 ALUMBRADO
E1 alumbrado público de los distintos viales, así como de los paseos y zonas ajardinadas se ha
diseñado de acuerdo con unos criterios suficientes en cuanto a la calidad de la iluminación de
dichos espacios, estableciendo las diferencias que aconsejan la distinta representatividad de
los viales a realizar.
En el Proyecto de Urbanización se detallará en su día, gráficamente, la distribución de los
distintos niveles de iluminación media que será 20 lux para la zona de tráfico rodado y 9 lux
para zonas peatonales, con un factor de uniformidad de 0,35 E min/E.
De acuerdo con esos niveles de iluminación se diseñará la disposición, clase y número de
luminarias, con el debido detalle, entendiéndose lo indicado en el adjunto esquema de
alumbrado como planeamiento básico a efectos de estimación de costos de urbanización.
Dadas las variantes condiciones técnicas en el Proyecto de Urbanización que se podrán
introducir las modificaciones de detalle que los nuevos elementos existentes en el mercado
aconsejen como más idóneos, en todo caso, sin alteración sensible del planteamiento general
que ahora se propone.
Así mismo será dicho Proyecto de Urbanización el que establezca detalladamente la
disposición y clase del material auxiliar de la instalación y las condiciones necesarias para el
adecuado y correcto funcionamiento de aquellas.
13
1.3.2.7 GAS
Se proyecta una red de distribución de gas que se conecta a la red existente en la calle Ama
Kandida a través del vial que da acceso actualmente al pabellón de Plastigaur SA.
El Proyecto de Urbanización será el que defina totalmente las características de la red de
acuerdo con los criterios de Naturgas.
1.3.3 OBRAS DE URBANIZACIÓN EXTERNAS
Nueva rotonda en el vial de acceso a Ama Kandida desde la rotonda existente en la GI-
131 para que el cambio de sentido sea más fluido así como el entronque de este vial
con el vial 1 del polígono.
Vial de acceso al polígono en el extremo noreste paralelo a la autovía A 15
1.3.4 PRESUPUESTO DE LA URBANIZACIÓN
Asciende el Presupuesto de Ejecución por contrata, tras incluir el condicionado técnico
económico de Iberdrola, a la cantidad de SIETE MILLONES SETECIENTOS SESENTA Y
NUEVE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y OCHO EUROS CON DIECIOCHO
CÉNTIMOS DE EUROS más IVA (7.769.258,18 € + IVA). (Presupuesto de ejecución
material: 6.528.788,37 € +13% de gatos generales y 6% de beneficio industrial)
14
1.3.5 DETERMINACIONES JURÍDICAS, TÉCNICAS Y ECONÓMICAS (art. 152-c
y art. 154)
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 154, se pasa a cumplimentar la exigencia de la
Ley 2/2006 de 30 de junio, señalando que si bien existen dos caseríos declarados fuera de
ordenación y a derribar (Caseríos Illarramendi y Perikotegi) no concurren los requisitos
legales el realojo de sus habitantes a cargo de la Junta de Concertación puesto que ambos
propietarios tienen derecho a adjudicaciones superiores a 90 m2 de uso residencial libre
(Disposición Adicional Segunda de la Ley 2/2006 de 30 de junio), además de adjudicación de
la edificabilidad de actividades económicas que les corresponda. Sin embargo en el Plan
Parcial sí se ha previsto la sustitución de los edificios. La Modificación Puntual del Plan
Parcial ordena una parcela a.03.01 unifamiliar adosada para su sustitución.
a) La concreción del régimen de actuación pública o privada y sistema de actuación.
Conforme señala el Plan Parcial el régimen de ejecución es “privado” y el sistema
establecido es el de Concertación.
b) Delimitación de la Unidad de Ejecución
En el subámbito “A.I.U.48 ILLARRAMENDI” se delimita una ÚNICA UNIDAD DE
EJECUCIÓN, según se grafía en el plano nº 2 del presente Programa de Actuación
Urbanizadora. Dicha Unidad de Ejecución se realizará por gestión privada por el
“sistema de concertación”.
Su superficie que coincide con la delimitación de la Actuación Integrada es de 91.280 m 2.
c) Plazos para la presentación de la propuesta de equidistribución.
De manera previa deberá constituirse la Junta de Concertación mediante escritura pública
en el plazo de 1 mes desde la firma del Convenio de Concertación, conforme a lo previsto
en el Artículo 161 de la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo, tras la aprobación definitiva
del Plan Parcial y del presente Programa de Actuación Urbanizadora. El Convenio de
15
Concertación deberá firmarse en el plazo de dos meses desde la aprobación definitiva del
PAU, tal y como establece el art.160.4 de la Ley 2/2006 de 30 de junio.
Un vez constituida la Junta de Concertación e inscrita la misma en el Registro de
Agrupaciones de Interés Urbanístico de la Diputación Foral de Gipuzkoa, la Junta de
Concertación formulará el documento de Reparcelación para la equidistribución de los
beneficios y cargas de la actuación, de acuerdo con los criterios establecidos en el artículo
44 de la Ley 2/2006, de 30 de junio.
Dicha reparcelación tendrá, en todo caso, el carácter de reparcelación forzosa y se
tramitará conforme las directrices y prerrogativas que se establecen en la Ley del Suelo, y
contendrá la reparcelación de todas las fincas incluidas en ella, con independencia de si
sus propietarios se han incorporado o no a la Junta de Concertación.
El plazo de presentación del Proyecto de Reparcelación será de 2 meses desde la
constitución de la Junta de Concertación.
d) Plazos para la realización de las obras de urbanización, con expresión del calendario de
fases y plazos de ejecución de las parcelas.
El Proyecto de Urbanización se presentará en el plazo máximo de 3 meses desde la
aprobación definitiva del Plan Parcial.
El plazo para la terminación de la urbanización es de 36 meses según se recoge en el
epígrafe 1.3.6 de esta Memoria desde la aprobación definitiva del último documento de
ejecución o gestión aprobado (Proyecto de Urbanización o en su caso Proyecto de
Reparcelación).
La urbanización se ejecutara en 2 fases, la primera de las fases será la comprendida entre
la rotonda a ejecutar en el exterior del ámbito en la actual carretera G3722, el acceso al
polígono por las parcelas C01y C02 (vial 1) hasta la confluencia con el vial 2 incluido el
acceso a la parcela h01. Desde dicho acceso a la conexión con Luberritza bidea, se
urbanizará en esta primera fase de forma que se ejecuten todas las instalaciones
16
necesarias, quedando pendiente las aceras y la pavimentación definitiva del vial. Así
mismo la red de abastecimiento de agua se empalmará a la red existente en Avda. Gudari,
a la altura de la residencia de ancianos.
Se incluye en esta 1ª fase la parcela h.01 que deberá ejecutarse en su totalidad pues ésta
albergará la futura subestación transformadora.
Para la creación de la nueva subestación Transformadora será necesaria la firma de un
convenio entre la futura Junta de Concertación e Iberdrola, habiéndose suscrito un
acuerdo previo que se adjunta a la presente memoria como anexo 1
La red de energía eléctrica quedara totalmente terminada conforme a las condiciones
definidas por Iberdrola S.A. para el proyecto de urbanización.
Se realizara dentro de esta 1ª fase la urbanización de la parcela de espacios libres “f.02”,
así como la canalización para la recogida de pluviales desde el extremo norte del vial 2
(aguas procedentes de la autovía A15).
La 2ª fase se ejecutará como máximo, transcurridos 2 años desde la aprobación definitiva
del Proyecto de Urbanización. El plazo máximo para le ejecución de esta fase será de 12
meses desde el inicio de las obras de la misma.
1. El proyecto de Urbanización General del ámbito “A.I.U.48
ILLARRAMENDI”, deberá urbanizar con las condiciones establecida en este apartado,
todo el ámbito de Urbanización definido en el plano 3 (unidades de ejecución).
2. Para la obtención de licencia de construcción se deberá garantizar la previa o
simultánea ejecución de la urbanización vinculada al solar.
3. Igualmente, para la obtención de la licencia de primera ocupación de los
edificios construidos con arreglo a las licencias solicitadas a que se refiere el párrafo
anterior, será precisa la efectiva ejecución y puesta en servicio de la urbanización
vinculada a la parcela en cuestión.
17
e) Propuesta de localización de los terrenos que deban ser objeto de cesión gratuita al
ayuntamiento, libres de gastos de urbanización, en concepto de participación de la
comunidad en las plusvalías generadas por la ordenación urbanística
Las parcelas objeto de cesión serán todas aquellas destinadas en el planeamiento a
dominio y uso público:
Parcela g. Equipamiento Comunitario
Superficie: 4.280 m2
Superficie máxima edificable en planta: sin definir
Superficie máxima de techo edificable: sin definir
Posibilidad de subdividir en subparcelas: si
Superficie destinada a Espacios Libres Urbanos:
f.01: 6.778 m2
f.02: 2.082 m2
f.03: 308 m2
f.04: 244 m2
Superficie destinada a Red de Comunicaciones Viarias (e): 17.672 m2
Por tanto representan las superficies de cesión a dominio público: 31.364 m2.
Por otra parte se cederá el 15% de aprovechamiento en los términos prevenidos en el art.
27 de la Ley 2/2006, que podrá ser objeto de compensación económica. La localización
preferente de dichos aprovechamientos serán las parcelas c03 y c06. Su concreción se
efectuará en el Proyecto de Reparcelación.
f) Plazos de cesión de la obra pública de urbanización de los terrenos y en su caso los
derechos correspondientes a las dotaciones públicas.
La cesión de los terrenos y obras públicas que de acuerdo con el Plan Parcial deben pasar
a dominio del Ayuntamiento, se producirá con la aprobación definitiva del Proyecto de
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Reparcelación. La cesión de las obras de urbanización se producirá con la recepción
formal de las mismas por el Ayuntamiento. El plazo es de 36 meses desde la aprobación
definitiva del último documento de ejecución o gestión aprobado (Proyecto de
Urbanización o en su caso Proyecto de Reparcelación).
1.3.6 PROGRAMA TEMPORAL DE EJECUCIÓN DE LAS OBRAS DE
URBANIZACIÓN Y EDIFICACIÓN (art. 152-c).
El plazo total de ejecución de las obras de urbanización es de 36 meses desde la aprobación
definitiva del último documento de ejecución o gestión aprobado (Proyecto de Urbanización o
en su caso Proyecto de Reparcelación).
La urbanización se ejecutara en 2 fases, la primera de las fases será la comprendida entre la
rotonda a ejecutar en el exterior del ámbito en la actual carretera G3722, el acceso al polígono
por las parcelas C01y C02 (vial 1) hasta la confluencia con el vial 2 incluido el acceso a la
parcela h01. Desde dicho acceso a la conexión con Luberritza bidea, se urbanizará en esta
primera fase de forma que se ejecuten todas las instalaciones necesarias, quedando pendiente
las aceras y la pavimentación definitiva del vial. Así mismo la red de abastecimiento de agua
se empalmará a la red existente en Avda. Gudari, a la altura de la residencia de ancianos.
Se propone un plazo de ejecución para la 1ª fase de 9 meses desde el inicio de las obras. El
inicio de las obras no superara los 6 meses desde la aprobación definitiva del Proyecto de
Urbanización.
La 2ª fase iniciará su ejecución como máximo una vez transcurridos 2 años desde la
aprobación definitiva del último documento de ejecución o gestión aprobado (Proyecto de
Urbanización o en su caso Proyecto de Reparcelación). El plazo máximo para le ejecución de
esta fase será de 12 meses desde el inicio de las obras de esa segunda fase.
La edificación de las parcelas privadas estará totalmente ejecutada en el plazo de 8 años desde
la aprobación definitiva del Proyecto de Reparcelación debiendo solicitarse la totalidad de las
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licencias de edificación en el plazo máximo de 1 año desde la finalización de las obras de
urbanización, tal y como dispone el Plan Parcial.
Donostia-San Sebastián julio 2017
Fdo.: Ignacio Garbizu Fdo.: José Mª Abad
Ingeniero Industrial Letrado
Fdo: Victorio Lakunza Fdo.: Ana Goñi
Ingeniero Técnico Industrial Letrada
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ANEXO 1. ESCRITO IBERDROLA
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ANEXO 2. INFORME SOBRE DRENAJE SOSTENIBLE
INFORME SOBRE DRENAJE SOSTENIBLE EN EL ÁMBITO A.I.U. 48-ILLARRAMENDI DE ANDOAIN
INFORME SOBRE DRENAJE SOSTENIBLE EN EL ÁMBITO A.I.U. 48-ILLARRAMENDI
DE ANDOAIN
JULIO 2017
INFORME SOBRE DRENAJE SOSTENIBLE EN EL ÁMBITO A.I.U. 48-ILLARRAMENDI DE ANDOAIN
INFORME SOBRE DRENAJE SOSTENIBLE EN EL ÁMBITO A.I.U. 48-ILLARRAMENDI DE ANDOAIN
Contenido
1. INTRODUCCIÓN ..................................................................................................................... 1
2. TÉCNICAS DE DRENAJE SOSTENIBLE ...................................................................................... 2
3. CUENCAS DRENANTES ........................................................................................................... 4
4. LLUVIAS DE DISEÑO ............................................................................................................... 7
5. CAUDALES E HIDROGRAMAS DE DISEÑO .............................................................................. 9
5.1. ANÁLISIS Y CORRECCIÓN DEL INCREMENTO DE CAUDAL ........................................... 12
5.2. ANÁLISIS DEL IMPACTO DEL INCREMENTO DE CAUDAL EN LA REGATA ZIAKO .......... 15
6. RESUMEN ............................................................................................................................ 17
INFORME SOBRE DRENAJE SOSTENIBLE EN EL ÁMBITO A.I.U. 48-ILLARRAMENDI DE ANDOAIN
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INFORME SOBRE DRENAJE SOSTENIBLE EN EL ÁMBITO A.I.U. 48-ILLARRAMENDI DE ANDOAIN
1. INTRODUCCIÓN
El presente informe se redacta a petición de los promotores de la actuación urbanizadora en el Ámbito A.I.U.48- Illarramendi de Andoain. En este sentido, la Confederación Hidrográfica del Cantábrico Oriental ha emitido informe sobre el P.A.U. redactado en la que se solicita una “evaluación técnica y económica de los distintos sistemas urbanos de drenaje sostenible (SUDS) a introducir, de acuerdo, a lo establecido en el artículo 44 de la Normativa del Plan Hidrológico de la parte española de la demarcación hidrográfica del Cantábrico Oriental.”
En este sentido el artículo 44 de la Normativa del Plan Hidrológico vigente en el Cantábrico Oriental indica:
Artículo 44. Drenaje en las nuevas áreas a urbanizar y de las vías de comunicación
1. Las nuevas urbanizaciones, polígonos industriales y desarrollos urbanísticos que puedan producir alteraciones en el drenaje de la cuenca o cuencas interceptadas deberán introducir sistemas de drenaje sostenible (uso de pavimentos permeables, tanques o dispositivos de tormenta, etc.) que garanticen que el eventual aumento de escorrentía respecto del valor correspondiente a la situación preexistente puede ser compensado o es irrelevante.
2. Cuando se estime necesario, dadas las características de la cuenca, podrá exigirse la realización de un estudio hidrológico hidráulico que justifique que el eventual aumento de la escorrentía producido por la impermeabilización urbanización de una superficie, no resulta significativo. Este estudio será exigible, en cualquier caso, cuando la superficie de la nueva actuación suponga al menos el 25 % de la superficie total de la cuenca.
3. Con carácter general, en los drenajes transversales de vías de comunicación no se
pueden añadir a una vaguada áreas vertientes superiores en más de un 10% a la superficie de la cuenca propia. En caso de incumplir dicha condición, deberá aumentarse la capacidad de desagüe del cauce de la vaguada receptora de modo que con la avenida de 500 años de periodo de retorno no se produzcan sobreelevaciones con respecto a la situación inicial.
INFORME SOBRE DRENAJE SOSTENIBLE EN EL ÁMBITO A.I.U. 48-ILLARRAMENDI DE ANDOAIN
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Por lo tanto, que este artículo es aplicable a los desarrollos urbanísticos que puedan producir alteraciones en el drenaje de la cuenca y que dicha alteración no sea irrelevante. Por otra parte, será exigible un estudio hidrológico-hidráulico para justificar que el eventual aumento de la escorrentía no resulta significativo, ya sea porque este aumento no es significativo en sí o bien porque se propone el empleo de técnicas de drenaje sostenible que anula el aumento de escorrentía.
Bajo estos parámetros generales se realiza el presente informe en donde se analiza en primer lugar técnicas de drenaje sostenible aplicables a este caso. Posteriormente se realiza un estudio del efecto de la impermeabilización que puede realizar el desarrollo del A.I.U.48- Illarramendi.
2. TÉCNICAS DE DRENAJE SOSTENIBLE
Las soluciones genéricas de drenaje sostenibles en una parcela industrial en donde existen edificios construidos con sus correspondientes cubiertas y zonas de viales y aparcamientos son varias y de diferentes alcances. De todas formas y para disminuir de forma general las puntas de escorrentía es necesario almacenar parte del hidrograma que se produce con la lluvia de forma que sólo se permite el paso hacia el exterior de un caudal determinado. Este caudal y siguiendo la filosofía del Plan Hidrológico no debe de ser superior al caudal que se formaría con la misma lluvia sobre la situación previa a la urbanización.
En primer lugar y para disminuir la influencia de la impermeabilidad en los tejados de las cubiertas de los edificios se están diseñando hoy días cubiertas verdes en donde se permite la disminución de las puntas de escorrentía. Esta técnica podría ser viable inicialmente en este caso ya que el A.I.U.48- Illarramendi se encuentra en la fase de aprobación de los documentos urbanísticos en donde se puede imponer la obligación de crear unas cubiertas verdes o retenedoras de agua para conseguir un volumen de almacenamiento capaz de absorber el aumento del coeficiente de escorrentía y la disminución del tiempo de concentración que la impermeabilización conlleva. Esta manera de ejecutar las cubiertas, cubiertas verdes, que se están usando en ciertas zonas del mundo, principalmente en Estados Unidos, es una técnica que aumenta la carga de cubierta y su capacidad de almacenamiento y por lo tanto de absorción de puntas de escorrentía depende del espesor de la cubierta verde y por lo tanto de la carga de diseño de la propia cubierta. De manera similar se podría pensar en la posibilidad de almacenamiento de agua en la propia cubierta, solución que se ha planteado en el mismo Gipuzkoa, a nivel industrial, en varios desarrollos de los años cincuenta, pero que se fue abandonando por los problemas de humedad que se creaba. Hoy día puede ser también una solución interesante ante la mejora de los materiales de impermeabilización de las propias cubiertas. Indudablemente en este caso aumenta también la carga de diseño de la propia cubierta.
INFORME SOBRE DRENAJE SOSTENIBLE EN EL ÁMBITO A.I.U. 48-ILLARRAMENDI DE ANDOAIN
3
La siguiente posibilidad de actuación serían los firmes porosos y permeables. Estos firmes absorben hasta una intensidad de lluvia y cantidad de agua pluvial dada, de forma que se almacena en principio en las capas granulares del paquete de firme y con la posibilidad de que parte de esa agua se infiltre en los propios suelos existentes. En este sentido y suponiendo una densidad en las capas granulares de 2.25 Tn/m3, el índice de poros asociado es aproximadamente del 13.5 %. Una capa granular normal de firme en este tipo de urbanizaciones suele ser de 40 cm de espesor, lo que supone que tiene una capacidad total de saturación de 54 l/m2. El problema reside en el propio aglomerado poroso que no tiene esa capacidad de absorción y en general la misma disminuye con el tiempo debido a que se va colmatando los poros del propio aglomerado. Además, este tipo de firme no es aconsejable para zonas de maniobras de camiones como ocurre en las zonas industriales. Se podría pensar en adaptar este sistema en las aceras y caminos peatonales, bidegorris, etc., no pisables por camiones, pero en el diseño de urbanización realizado la superficie de aceras o paseos es pequeña, por lo que no se aconseja en este caso el empleo de esta técnica.
Otra posibilidad analizada sería a base de crear depósitos de almacenamiento del agua de lluvia de forma que se fija el caudal de salida, que sería el caudal correspondiente a una lluvia de diseño en situación previa a la urbanización para no crear aumentos de escorrentía. Cuando se produce una lluvia intensa que produce un caudal superior, el agua se amacena en el depósito hasta que el caudal de lluvia disminuye y se vacía. Estos depósitos deben tener un aliviadero de seguridad ya que la lluvia de diseño puede ser superada en casos extraordinarios.
Estos depósitos pueden ser cerrados de hormigón o de celdas drenantes o abiertos en balsas en el propio terreno. Cada tipología tiene sus ventajas e inconvenientes. Las celdas drenantes y en parte las balsas tienen la ventaja adicional de permitir mantener un nivel freático en el terreno, lo que permite reestablecer mejor las condiciones naturales previas a la pavimentación o construcción. La capacidad de transmisión al terreno depende mucho de la propia permeabilidad del mismo. En arcillas o en rellenos compactados, esta capacidad es muy reducida y en general no se considera en el diseño de las balsas o depósito de celdas drenantes, aunque sin duda existe.
Por lo tanto y para comenzar el estudio de las necesidades de almacenamiento, es necesario fijar previamente, la cuenca drenante en la zona de actuación para posteriormente conocer el porcentaje de cuenca que actualmente está ya urbanizada y el porcentaje de cuenca que se va a urbanizar o impermeabilizar para posteriormente la lluvia o lluvias de diseño en general asociadas a un periodo de retorno dado.
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3. CUENCAS DRENANTES
El A.I.U.48- Illarramendi está situado en la cuenca de la regata Ziako o Errekabeltz en Andoain y sus dos puntos de vertido de la red de drenaje se producen en un tramo cubierto de dicha regata. Esta regata tiene una cuenca de 5.48 Km 2, es decir de 548 Ha y por lo tanto la influencia del desarrollo urbanístico del A.I.U.48- Illarramendi de 9,13 Ha, sólo puede influir en la regata Ziako en un 1.66 %.
Entrando en mayor detalle en la zona del A.I.U.48- Illarramendi, y de acuerdo con la red de drenaje planteada en el Plan Parcial y en el Programa de Actuación Urbanizadora (PAU), se ha planteado la misma con dos puntos de vertido, ambos en la regata Ziako, uno más al oeste, más cercano a la A-1 que el otro, tal y como aparece en el gráfico siguiente para las cuencas de color magenta y azul (cuencas internas al A.I.U.48- Illarramendi).
La cuenca oeste tiene una superficie de 2,00 Ha y la cuenca este de 7,12 Ha.
Por otro lado, la cuenca este recibe además la aportación de las laderas del monte Buruntza que se concentran en un punto por el sistema de drenaje de la autovía A-15, tal y como se aprecia en el plano de la página siguiente. Como se puede aprecia, a la zona alta del A.I.U.48- Illarramendi le llega desde el exterior una superficie de drenaje toda rural de 38,54 Ha.
INFORME SOBRE DRENAJE SOSTENIBLE EN EL ÁMBITO A.I.U. 48-ILLARRAMENDI DE ANDOAIN
5
INFORME SOBRE DRENAJE SOSTENIBLE EN EL ÁMBITO A.I.U. 48-ILLARRAMENDI DE ANDOAIN
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Por lo tanto, las superficies de drenaje de los dos puntos de vertido del A.I.U.48- Illarramendi son las siguientes:
• Punto de vertido 1, situado en la zona oeste más próxima al enlace de Bazkardo entre la A-1 (N-1) y la A-15 con una cuenca propia de 2 Ha.
• Punto de vertido 2, situado en la zona central del A.I.U.48- Illarramendi, con una cuenca externa y rural de 38,54 Ha y una cuenca propia interna al polígono de 7,12 Ha.
De acuerdo con este razonamiento la cuenca del punto de vertido 1 es una cuenca que se urbaniza con el nuevo desarrollo al 100 % y por lo tanto sufre una modificación de sus condiciones hidrológicas disminuyendo su tiempo de concentración y aumentando su coeficiente de escorrentía.
En cambio, la cuenca que llega al punto de vertido 2, tiene por un lado 38,54 Ha externas al A.I.U.48- Illarramendi y dentro del polígono industrial a desarrollar actualmente ya están impermeabilizadas una superficie de 2,12 Ha correspondientes a la empresa Platigaur y a la Sidrería Gaztañaga (1.73 ha y 0.39 Ha respectivamente)
INFORME SOBRE DRENAJE SOSTENIBLE EN EL ÁMBITO A.I.U. 48-ILLARRAMENDI DE ANDOAIN
7
Por lo tanto, el nuevo desarrollo urbanístico del A.I.U.48- Illarramendi modifica, en el punto de vertido nº 2, las condiciones hidrológicas en una superficie de 5 Ha frente a una superficie total de drenaje 45,67 Ha, es decir en un 11 %.
Como resumen de lo expuesto en este apartado, se puede indicar que el Punto de Vertido nº 1 modifica las condiciones hidrológicas en una cuenca de 2 Ha sobre una cuenca actual de 2 Ha. El punto de vertido nº 2 modifica las condiciones hidrológicas en una superficie de 5 Ha frente a una superficie total de drenaje de 45,67 Ha.
Si se analiza estas superficies sobre la cuenca de la regata Ziako, que reciben de forma directa estas aguas, el Punto de vertido nº 1 modifica las condiciones en un 0.36 % de la regata Ziako y el punto de vertido nº 2 modifica en un 0.91%. Ambas modificaciones se consideran despreciables frente a la totalidad de la cuenca tal y como se analiza en el apartado siguiente.
4. LLUVIAS DE DISEÑO
En casos similares al A.I.U.48- Illarramendi en donde el drenaje actual y futuro se enlaza a la red de colectores de agua pluvial de Andoain para posteriormente acabar en la cobertura dela regata Ziako, el caudal de diseño debe de ser el caudal de diseño de la red de colectores actual, de forma que la probabilidad de inundación por caudales superiores se mantenga tanto en estado actual como en futuro.
INFORME SOBRE DRENAJE SOSTENIBLE EN EL ÁMBITO A.I.U. 48-ILLARRAMENDI DE ANDOAIN
8
Este caudal de diseño viene asociado a una lluvia de periodo de retorno dado. En este caso y para determinar el periodo de retorno teórico es necesario recurrir a la normativa existente en este tema. Esta normativa es la norma UNE EN 752-4. En dicha norma se fija el criterio que se señala en la tabla siguiente.
Por lo tanto, el periodo de retorno de cálculo sería en principio el de 5 años, si bien es también bastante habitual diseñar para un periodo de retorno de 10 años. En este caso se propone seguir con la normativa señalada por la norma EN 752-4, pero aplicando un periodo de retorno de 10 años, como se aplica habitualmente en Gipuzkoa.
El siguiente paso es la definición de la lluvia asociada a ese periodo de retorno. Para ello en Gipuzkoa se utiliza las conclusiones del Estudio de Precipitaciones Intensas en Gipuzkoa actualizado al año 2006. En este estudio, se señala a la zona de Andoain como una zona correspondiente a valle con cotas inferiores a los 300 metros.
De acuerdo con ello, la lluvia de Andoain de 24 horas es la siguiente:
Periodo de Retorno Lluvia diaria en mm
5 años 112 10 años 135
Por otro lado, es necesario trabajar en hidrología urbana con lluvias de corta duración para lo que es necesario trabajar con una curva IDF que en el citado estudio se define en la siguiente tabla.
INFORME SOBRE DRENAJE SOSTENIBLE EN EL ÁMBITO A.I.U. 48-ILLARRAMENDI DE ANDOAIN
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TIEMPO EN MINUTOS
PORCENTAJE DE LA P24 EN MM
10 0.13
20 0.17
30 0.21
60 0.28
120 0.37
240 0.47
360 0.55
720 0.73
1440 1.00
Esta tabla se ha ajustado a una fórmula para poder trabajar con cualquier duración de la lluvia de acuerdo con la siguiente fórmula:
Porcentaje sobre P24= 0.051 x T(minutos)^0.408
La duración de la lluvia es variable, pero debe de ser superior siempre al tiempo de concentración de la cuenca. Esta duración mínima viene fijada por la norma ATV-118. En la citada norma marca una duración mínima de 10 minutos para las zonas rurales o zonas no urbanizadas en función de la pendiente natural de la misma. Así para pendientes superiores al 4%, como es este caso, el tiempo mínimo es de 10 minutos siempre y cuando la zona impermeable sea inferior al 50%.
Una vez desarrollada la urbanización del A.I.U.48- Illarramendi, la pendiente de las parcelas será del orden del 1-2%, lo que supone también un tiempo mínimo de lluvia de 10 minutos.
5. CAUDALES E HIDROGRAMAS DE DISEÑO
En este informe y de manera preliminar y para estimar los caudales e hidrogramas de diseño, se propone emplear el método racional aplicado a una lluvia neta, descontando las pérdidas iniciales. Esto supone que el hietograma es de intensidad constante y el hidrograma será triangular y simétrico. Para duraciones superiores al tiempo de concentración, el hidrograma será trapezoidal.
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De acuerdo con ello se puede presentar el siguiente cálculo partiendo de la lluvia de 10 minutos para la cuenca del punto de vertido nº 1 y de 40 minutos para la totalidad de la cuenca del punto vertido nº 2 según la fórmula de Temez, y 5 y 10 años de periodo de retorno. Este cálculo se resume en la tabla siguiente:
LLUVIAS EN EL A.I.U.48- ILLARRAMENDI
PUNTO DE VERTIDO
TIEMPO DE CONCENTRACIÓN
MINUTOS
PERIODO DE
RETORNO PRECIPITACIÓN
24 HORAS PRECIPITACION
EN MM INTENSIDAD
EN MM/H
1 10 5 112 14.6 87.69
10 10 135 17.6 105.70
2 40 5 112 25.7 38.59
40 10 135 31.0 46.52
Partiendo de una superficie de cuenca de 1 Ha, 10.000 m 2, en estado actual, con una pendiente media superior al 10 %, el coeficiente de escorrentía, de acuerdo con la norma ATV-118, depende de la intensidad de lluvia. Así para la lluvia de periodo de retorno de 10 años, el coeficiente es de 0.59 y para la lluvia de 5 años, el coeficiente es de 0.48 y por tanto el caudal en l/s será en función del punto de vertido al variar el tiempo de concentración de la cuenca:
SUPERFICIE NO URBANIZADA PUNTO DE VERTIDO 1
superficie de cuenca en m2 10,000
periodo de retorno intensidad en
l/s/ha coeficiente escorrentía caudal en l/s
5 243.6 0.48 116.9
10 293.6 0.59 173.2
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SUPERFICIE NO URBANIZADA PUNTO DE VERTIDO 2
superficie de cuenca en m2 10,000
periodo de retorno intensidad en
l/s/ha coeficiente escorrentía
caudal en l/s
5 107.2 0.48 51.5
10 129.2 0.59 76.2
Aplicando los mismos criterios para la misma lluvia sobre una superficie urbanizada, el coeficiente de escorrentía es de 0.96 para ambos periodos de retorno, de acuerdo con la misma norma ATV-118 y por lo tanto el caudal será el indicado en las siguientes tablas en función del punto de vertido considerado.
SUPERFICIE URBANIZADA PUNTO DE VERTIDO 1
superficie de cuenca en m2 10,000
periodo de retorno intensidad en l/s/ha
coeficiente escorrentía
caudal en l/s
5 243.6 0.96 233.8
10 293.6 0.96 281.9
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SUPERFICIE NO URBANIZADA PUNTO DE VERTIDO 2
superficie de cuenca en m2 10,000
periodo de retorno intensidad en l/s/ha
coeficiente escorrentía
caudal en l/s
5 107.2 0.96 102.9
10 129.2 0.96 124.1
Como se puede apreciar, en el punto de vertido 1, al transformarse toda la cuenca en impermeable, el caudal es el doble para 5 años de periodo de retorno y del orden de 1.63 para 10 años de periodo de retorno.
En cambio, la situación en el punto de vertido nº 2 es diferente ya que el caudal de la zona rural e impermeable actual no varía y este caudal es aproximadamente de 2.203 l/s para el periodo de retorno de 5 años y de 3.200 l/s para el periodo de retorno de 10 años. Si le añadimos la cuenca que se transforma en impermeable con la urbanización del nuevo desarrollo del A.I.U.48- Illarramendi, los caudales pasarían de 2.460 l/s a 2.718 l/s, para el periodo de retorno de 5 años y de 3.581 l/s a 3.820.34 l/s para el periodo de 10 años, lo que supone un aumento de sólo un 6,3 % en caudal que se considera irrelevante.
Por tanto, sólo es necesario analizar el aumento de caudal que supone el punto de vertido nº 1. Este análisis se puede realizar de dos maneras, una suponiendo la cuenca en sí independientemente del punto de vertido y de la influencia de este previsible aumento de caudal en el punto de vertido y una segunda es teniendo en cuenta el punto de vertido y la influencia del aumento de caudal en el mismo. Indudablemente, los autores de este informe pensamos que es sólo válida la segunda consideración, pero de todas formas y por metodología se ha estudiado también la primera. Este análisis se presenta a continuación para las dos hipótesis.
5.1. ANÁLISIS Y CORRECCIÓN DEL INCREMENTO DE CAUDAL
En primer lugar, este Análisis se realiza independientemente de la influencia de esta cuenca en el punto de vertido en la regata Ziako. Así y dado que en principio se propone trabajar con un periodo de retorno de 10 años, de acuerdo con la recomendación de la norma EN 752-4 y lo indicado anteriormente, el caudal por hectárea a dejar pasar hacia aguas bajo desde la
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urbanización debería ser igual al caudal actual de 10 años de periodo de retorno, es decir de 173.2 l/s/ha. Caudales superiores que sin duda se van a dar, deberán ser laminados con los sistemas de retención inicialmente previstos.
Para determinar inicialmente el volumen a retener, se ha realizado una hoja de cálculo que, en función de la duración de la lluvia, calcule el volumen y el volumen a almacenar para dejar sólo pasar el caudal de 173.2 l/s/ha, suponiendo que los hidrogramas son siempre trapezoidales con una zona horizontal superior de duración igual a la duración de la lluvia menos el tiempo de concentración, en este caso de 10 minutos.
VOLUMEN DE TANQUE EN FUNCION DE LLUVIAS DE PERIODO DE RETORNO
PUNTO DE VERTIDO Nº 1 PERIODO DE RETORNO DE 10 AÑOS
SUPERFICIE EN M2 20,000 COEFICIENTE ESCORRENTÍA ACTUAL 0.58 SUPERFICIE IMPERMEABLE EN M2 ACTUAL 11,600 COEFICIENTE ESCORRENTÍA FUTURO 0.96 SUPERFICIE IMPERMEABLE EN M2 FUTURA 19,200 CAUDAL DE LLUVIA ACTUAL L/S/HA 173.2 TIEMPO DE LLEGADA MINUTOS 10 COEFICIENTE ANDOAIN/ANDOAIN 1.00 LLUVIA DE 24 HORAS EN ANDOAIN EN MM 135 CAUDAL REGULADO 346.4
DURACION EN MINUTOS INTENSIDAD EN MM/H T=10 años
CAUDAL MAXIMO
L/S
VOLUMEN HIDROGRAMA
EN M3
VOLUMEN TANQUE EN M3
10 105.70 563.7 338 139
15 83.14 461.9 399 100
20 70.12 389.6 449 50
30 55.16 306.4 530 -69
45 43.39 241.0 625 -273
60 36.59 203.3 703 -495
90 28.78 159.9 829 -967
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14
120 24.28 134.9 932 -1462
180 19.10 106.1 1100 -2492
240 16.11 89.5 1237 -3552
360 12.67 70.4 1459 -5724 720 8.40 46.7 1936 -12429
1440 5.58 31.0 2569 -26162
Por tanto, parece necesario recomendar un volumen de almacenamiento del orden de 140 m3.
Conocido el volumen a almacenar, el siguiente paso es la implantación en planta del mismo, la definición de su superficie y por lo tanto de su altura. El lugar más idóneo para este tipo de estructuras son sin duda las posibles zonas verdes, interiores de glorietas, sobre todo si se realizan en forma de balsa, las zonas peatonales y los aparcamientos de vehículos ligeros. Es aconsejable evitar la zona de maniobra de camiones y las zonas con tráfico de pesados.
La altura del depósito de almacenamiento viene condicionada por su tipología. Si es de hormigón, parece conveniente pensar en alturas de agua del orden de 2.5 m con el fin de optimizar la estructura a realizar con muros de espesor mínimo de 30 cm. Esto lleva a alturas de estructura del orden de 3 m, lo que supone una profundización importante de la red de pluviales aguas abajo del depósito. En este caso, la superficie del tanque de hormigón sería de 56 m2. Si la estructura se realiza con celdas drenantes, tipología recomendada en principio para volúmenes del orden de este trabajo, la altura del depósito viene marcada por la altura de las celdas que se escojan. La altura máxima de las celdas no debe de superar los 2.50 m. Por otro lado, las celdas deben de tener sobre ellas un espesor de relleno y firmes mínimo de 50 cm. Con estos condicionantes se fija una altura de celdas del orden de 2.0 m y por lo tanto una superficie de celdas de 70 m2.
Si se realiza a cielo abierto, pensamos que no conviene por seguridad utilizar alturas superiores al metro, por lo que la superficie media que se obtendría sería del orden de los 140 m2, que con balsas de taludes del orden de 2.5/1 supondrían una superficie circular superior de 8.7 m de radio que se podría colocar en el interior de una rotonda.
Todos estos sistemas tienen unos elementos comunes. Así, es necesario colocar una arqueta de entrada que haga las veces de un desarenador y con tamaño suficiente para que se pueda instalar un separador hidrodinámico si fuera necesario. En esta arqueta de entrada se colocaría el aliviadero del sistema de retención que para un caudal de 346 l/s correspondiente a una avenida de 10 años de periodo de retorno, supone un aliviadero de 2 metros de longitud con una lámina de agua de 0.22 m. Sería bueno colocar en esta arqueta de entrada una compuerta para aislamiento del sistema de retención con su correspondiente by-pass.
INFORME SOBRE DRENAJE SOSTENIBLE EN EL ÁMBITO A.I.U. 48-ILLARRAMENDI DE ANDOAIN
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Aguas abajo del sistema de almacenamiento, es necesario colocar otra arqueta de regulación dotada de un by-pass de 200 mm de diámetro como mínimo y una válvula de regulación tipo vortex o similar para un caudal de paso de 345 l/s.
5.2. ANÁLISIS DEL IMPACTO DEL INCREMENTO DE CAUDAL EN LA REGATA ZIAKO
El siguiente análisis y tal y como se ha comentado anteriormente, es analizar el impacto del incremento de caudal que supone el vertido en el punto nº 1 en la regata Ziako. Para ello se ha recurrido al GIS de Hidrología que la Diputación Foral posee en todas las cuencas del territorio de Gipuzkoa.
La información que se expone a continuación se ha obtenido directamente de dicho GIS. En primer lugar, es necesario indicar que la regata Ziako no tiene un tratamiento específico en dicho GIS sino que se analiza cogiendo de forma similar un poco de la margen izquierda del Oria tal y como se aprecia en el siguiente gráfico.
De acuerdo con los datos de este GIS, la cuenca analizada es de 7,4 Km2, siendo la cuenca de la regata Ziako de 5,48 Km2, lo que supone el 75 % de la intercuenca analizada por la Diputación Foral de Gipuzkoa. Estos datos se exponen a continuación.
INFORME SOBRE DRENAJE SOSTENIBLE EN EL ÁMBITO A.I.U. 48-ILLARRAMENDI DE ANDOAIN
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DATOS DE VEGETACIÓN, SUELOS Y GEOLOGÍA
Nombre C9C1 Area en Km2 7.4 Vegetacion 48.72 % Pastos y cultivos 23.93 % Bosque claro 18.80 % Vegetacion marginal y urbana 6.84 % Plantacion forestal 1.71 % Praderas y pastos Infiltracion 65.81 % Baja 13.68 % Urbano 10.26 % Muy_baja 10.26 % Media Litologia 72.65 % Margas 10.26 % Depositos_cuaternarios 7.69 % Arcillas_con_yesos 3.42 % Calizas_muy_estratificadas 3.42 % Arenisca/Lutita 1.71 % Volcanica_piroclastica 0.85 % Areniscas_y_conglomerados Permeabilidad del sustrato rocoso
78.6 % Muy_baja (c) 9.4 % Media (g) 8.6 % Impermeable (b) 2.6 % Alta (d) 0.8 % Media_alta (f) Suelo 61.5 % Cambisol (BdBc) 15.4 % Acrisol (A) 10.3 % Cambisol (BhBd) 8.6 % Gleysol (Ge) 1.7 % Luvisol (Lc) 0.8 % Cambisol (LoBeE)/Rendzina
(LoBeE)/Luvisol (LoBeE) 0.8 % Cambisol (LoBe)/Luvisol (LoBe) 0.8 % Cambisol (ILoBeE)/Rendzina
(ILoBeE)/Litosol (ILoBeE)/Luvisol (ILoBeE)
INFORME SOBRE DRENAJE SOSTENIBLE EN EL ÁMBITO A.I.U. 48-ILLARRAMENDI DE ANDOAIN
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DATOS FISICOS
Longitud de vaguada en metros 3674.57 Porcentaje de superficie izqda. 17.58 Porcentaje de superficie derecha 82.42 Ancho de rectángulos equivalentes izq. en metros 783.59 Ancho de rectángulos equivalentes dcha. en metros 3674.57 Pendiente transversal intercuencas izq. 0.2353 Pendiente transversal intercuencas dcha. 0.2563 Tiempo de concentración TEMEZ en horas 1.04 Tiempo de retardo en horas 1.57
Lo primero que hay que indicar en esta cuenca que su tiempo de concentración es de una hora, es decir que suponiendo que la superficie de cuenca drenante para lluvias inferiores a una hora es proporcional al porcentaje de duración de la lluvia sobre el tiempo de concentración, cuando llueve diez minutos, que es el tiempo pésimo para el punto de vertido nº 1, la cuenca que de verdad aporta es un sexto de la cuenca total y por lo tanto el impacto del caudal aportado por el punto de vertido nº 1 no crea impacto en la regata.
Cuando llueve en toda la cuenca, la duración mínima de la misma sería de 1 hora. En este caso la intensidad media de esta lluvia es de 37.8 mm/h y el caudal actual que aporta este punto de vertido es de 123.9 l/s y el caudal que aportará en el futuro para una avenida de 10 años de periodo de retorno en toda la cuenca será de 202 l/s. Es decir, el incremento que se produce en la regata Ziako por este vertido es de 76 l/s, cuando el caudal asociado 10 años de periodo de retorno de 19 m3/s
Por tanto, pensamos que el impacto del punto de vertido nº 1 de este estudio en la regata Ziako es también irrelevante.
6. RESUMEN
Como resumen de este análisis se puede concluir los dos vertidos de aguas pluviales que supone el desarrollo de urbanístico del A.I.U.48- Illarramendi se puede considerar de cara al impacto a nivel de caudal en la regata Ziako, punto directo de recepción de dichos vertidos, como irrelevante de acuerdo con el artículo 44 de la Normativa del Plan Hidrológico vigente en el Cantábrico Oriental, por lo que no se propone ninguna actuación de técnicas especiales de drenaje sostenible.
INFORME SOBRE DRENAJE SOSTENIBLE EN EL ÁMBITO A.I.U. 48-ILLARRAMENDI DE ANDOAIN
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Donostia-San Sebastián, Julio de 2017
Por SALABERRIA INGENIERITZA
Fdo: Miguel Salaverria Fdo.: Amaia Salaverria
Ingeniero de Caminos Ingeniera de Caminos
23
2 DOCUMENTO “B. PLANOS”
25
INDICE DE PLANOS
2.1 PLANOS
1- SITUACIÓN
2- EMPLAZAMIENTO
3- UNIDADES DE EJECUCIÓN
4- PARCELARIO
5- ORDENACIÓN GENERAL
6- ZONIFICACIÓN PROPUESTA
7- REGIMEN DE DOMINIO DE SUELO
8- ESQUEMAS DE INFRAESTRUCTURAS:
SANEAMIENTO DE AGUAS PLUVIALES
SANEAMIENTO DE AGUAS RESIDUALES
DISTRIBUCIÓN DE TELECOMUNICACIONES
9- ESQUEMAS DE INFRAESTRUCTURAS
ABASTECIMIENTO Y DISTRIBUCIÓN DE AGUA
SUMISTRO Y DISTRIBUCIÓN DE LA RED DE GAS
DISTRIBUCIÓN DE ALUMBRADO PÚBLICO
10- ESQUEMAS DE INFRAESTRUCTURAS –SUMINISTRO Y DISTRIBUCIÓN DE
ENERGÍA ELÉCTRICA
11- ESTADO ACTUAL. SERVICIOS AFECTADOS
26
2.2 PLANO PARCELARIO
RELACION DE PROPIETARIOS DEL AMBITO “A.I.U.48 ILLARRAMENDI” –
DE ANDOAIN
La superficie total del ámbito que representa en realidad 91.280 m2 está dividida en 21
parcelas privadas, según se refleja en el plano 4 parcelario.
PROPIETARIOS CON DERECHO DE APROVECHAMIENTO:
Parcela Propietario Superficie
1 Maria Aranzazu Ansa Goenaga e Hijos 6,693
2 Improbal 3,415
3 Hnas. Arruarte Echeverria 9,115
4 Hermanos Jauregui Tapia 22,001
5 Martín Vitoria Lazcano 1,244
6 Plastigaur S.A 25,112
7 Balfernorte S.L 5,157
8 María José Artola Jauregui 76
9 Ignacio Zabala Irizar 1,356
10 Hermanos Gaztañaga Ugartemendía 8,215
11 Mª Teresa Otaño Otaño 2,181
12 Jesús María Ayerza Jauregui 286
13 Mª Teresa Barandiaran Maeztu 1,106
14 Denac-2 588
15 Diputación 984
16 Hermanos Iturrald Artola 390
17 Iberdrola S.A 343
18 Ayuntamiento Andoain 2,203
19 Thyssen 58
20 Jesús María Alzuri 703
21 Mª Carmen Pagola Muñoa 54
TOTAL 91.280
27
Donostia-San Sebastián julio 2017
Fdo.: Ignacio Garbizu Fdo.: José Mª Abad
Ingeniero Industrial Letrado
Fdo: Victorio Lakunza Fdo.: Ana Goñi
Ingeniero Técnico Industrial Letrada
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3 DOCUMENTO “C. ESTUDIO ECONÓMICO-FINANCIERO”
31
3.1 OBJETO
El presente Documento C “Estudio Económico-Financiero”, responde a las exigencias del
apartado e) del artículo 155 de la Ley 2/2006, de 30 de Junio de Suelo y Urbanismo del
Gobierno Vasco que define como parte de la documentación comprensiva del Programa de
Actuación Urbanizadora un estudio de viabilidad económico-financiero, con valoración de la
totalidad de los bienes y derechos objeto de la actuación.
3.2 IMPUTACIÓN DE RESPONSABILIDADES ECONÓMICAS
Conforme a las determinaciones de la legislación vigente, se imputarán a los propietarios del
ámbito “A.I.U.48 ILLARRAMENDI” de Andoain la totalidad de las cargas derivadas de su
desarrollo, tanto internas como las externas recogidas expresamente.
3.3 EVALUACIÓN DE LOS COSTES IMPUTADOS A LOS PROPIETARIOS DE
SUELO
3.3.1 URBANIZACIÓN GENERAL
La evaluación económica de la ejecución de la urbanización se ha evaluado
convenientemente, según las pautas previstas en el citado artículo 55.2 del reglamento y art.
147 de la Ley 2/2006.
Los costos de ejecución deberán ser adaptados a las oscilaciones que sufran los precios de
mano de obra, materiales, gastos generales y demás conceptos computables.
El valor del suelo ha sido fijado en una cifra promedio, teniendo en cuenta que pueden existir
precios sensiblemente distintos en función del emplazamiento, intensidad de la demanda y
otros factores.
32
En este capítulo se contempla la total urbanización del Ámbito, incluido el condicionado
técnico de Iberdrola para la nueva subestación siendo el coste estimado 7.769.258,18 € €
(sin I.V.A.), según el siguiente desglose:
1 MOVIMIENTO DE TIERRAS , DEMOLICIONES Y DRENAJE 2.442.569,24 €
2 ESTABILIZACIÓN Y CONTENCIÓN DE TIERRAS 1.317.896,52 €
3 SANEAMIENTO AGUAS PLUVIALES 749.258,86 €
4 SANEAMIENTO AGUAS RESIDUALES 475.234,12 €
5 DISTRIBUCION AGUA POTABLE 281.266,23 €
6 ENERGIA ELECTRICA 316.065,12 €
7 TELECOMUNICACIONES 174.514,94 €
8 ALUMBRADO PUBLICO 179.258,28 €
9 PAVIMENTACION 1.194.215,52 €
10 SEÑALIZACION VIARIA Y MOBILIARIO URBANO 72.561,89 €
11 RESTAURACION AMBIENTAL 210.569,59 €
12 SEGURIDAD Y SALUD 105.847,87 €
13 CONDICIONADO TÉCNICO IBERDROLA 250.000,00 €
TOTAL PRESUPUESTO DE EJECUCIÓN POR CONTRATA 7.769.258,18 €
Presupuesto de ejecución material: 6.528.788,37 € +13% de gatos
generales y 6% de beneficio industrial)
COSTE PROYECTOS Y TRAMITES URBANÍSTICOS 510.000,00 €
COSTE INDEMNIZACIÓN POR DERRIBOS, PLANTACIONES, ETC. 600.000,00 €
PARTICIPACIÓN DEL ÁMBITO EN LA NUEVA SUBESTACIÓN
(SISTEMA GENERAL)
400.000,00 €
TOTAL GASTOS DE URBANIZACIÓN 9.279.258,18 €
(sin I.V.A)
Sin embargo en el Plan Parcial sí se ha previsto la sustitución de los edificios. En la
Modificación Puntual del Plan Parcial se ha previsto una parcela a.30.01 para su sustitución.
33
3.3.2 VALOR RESIDUAL DEL SUELO
a. COSTE DE LA EDIFICACIÓN
Partimos de un coste promedio de ejecución material de uso industrial de 320 €/m 2 que con el
beneficio industrial, gastos generales de la construcción, honorarios y Proyectos nos arroja un
total de 426 €/m 2 (320 € x 1,33). Para el residencial se ha calculado un promedio incluido el
bajo rasante, que con todos los gastos nos da un coste de 1.170 €/m2. Por tanto:
46.000 m2/t x 0,85 x 426 € = 16.656.600 €
400 m2/t x 0,85 x 1.470 € = 499.800 €
TOTAL: 17.156.400 €
TOTAL COSTE DE LA EDIFICACIÓN: .................................................... 17.156.400 €
b. RESUMEN DE COSTES Y VIABILIDAD DEL PLANEAMIENTO
El resumen de costes (sin I.V.A) resulta ser el siguiente:
Coste de la urbaniz+ otras cargas de urbanización = ..................................... 9.279.258,18 €
Coste de la edificación = ................................................................................ 17.156.400,00 €
TOTAL COSTE GENERAL ESTIMADO: ............................................. 26.435.658,18 €
c. PRECIOS DE VENTA
Partimos del precio unitario de mercado actual, estimando un precio m 2/t homogéneo para la
totalidad del producto inmobiliario en venta y diferenciando el precio de venta entre plantas
altas y bajas.
Consideramos a estos efectos un precio de venta para la planta baja de 1.100 €/m 2 y para las
plantas altas un precio de venta de 800 €/m2.
Para el residencial hemos previsto un precio de venta de 2.950 €/m2
34
Por tanto el valor en venta (Vv) será (deduciendo la cesión del 15%):
30.030 m2/t x 0,85 x 1.100 € = 28.078.050 €
15.970 m2/t x 0.85 x 800 € = 10.859.600 €
400,00 m2/t x 0.85 x 2.800 € = 952.000 €
TOTAL: 39.889.650 €
TOTAL VALOR VENTA ........................................................................ 39.889.650,00 €
El valor residual del suelo urbanizado de los aprovechamientos de vivienda libre y local
comercial se obtiene de la fórmula establecida en el art. 22 del Reglamento de Valoraciones
de la Ley del Suelo ( Real Decreto 1492/2013); la fórmula para el cálculo del valor residual
del suelo es la siguiente
Vc - 1,40
Vv VRS
Por tanto sustituyendo los valores de la formula y entendiendo Vc como la suma de los costes
de construcción y de los de urbanización, se obtiene el siguiente resultado:
18,658.435.26401
650.889.39 VRS -
, =2.056.948,96 €
Lo que se considera un precio razonable para el suelo, lo que acredita la viabilidad de la
promoción.
d. REPERCUSIÓN DE LA URBANIZACIÓN €/M2/T
Siendo los costes de urbanización 9.279.258,18 €, y teniendo en cuenta que los m2/t
homogeneizados (epígrafe 3.4) que participan en cargas son 31.667,60 m 2/t(H) (37.256
x 0,85) la repercusión por m2/t resulta:
Repercusión = /t€/m 02,293 /t31.667,60m€ 189.279.258, 2
2
35
e. VALOR RESIDUAL DEL M2/T SIN URBANIZAR
Siendo el VRS urbanizado 359,71 €/m2/t y la repercusión de urbanización 272,49
€/m2/t, el valor del m2/t sin urbanizar es:
359,71 € - 293,02 € = 66,69 €/m2/t
3.4 CALCULO DE LA EDIFICABILIDAD PONDERADA Y DEL 15% DE CESIÓN
AL AYUNTAMIENTO DE ANDOAIN
Con los precios de venta y coste de construcción considerados en el apartado anterior se
obtienen los siguientes valores residuales de suelo:
A) Industrial en planta baja
Vc - K Vv VRS
€ 624 - 1,40
€ 1.100 VRS
VRS = 359,71 €/m2/t urbanizado
K=1
B) Industrial en plantas altas
€ 624 - 1,40
€ 800 VRS
VRS= 145,43 € m2/t urbanizado
K= 0,4 (145,43/359,71)
C) Parcela c.06. Parcela de uso terciario con una limitación importante de altura entre
plantas
36
€ 624 - 1,40
€ 1.049,64 VRS
VRS= 323,74 € m2/t urbanizado
K= 0,9 (323,74/359,71)
D) Parcela residencial a3.01. Tipología bifamiliar adosada.
€ .4701 - 1,40
€ 2.800 VRS
VRS = 530 €/m2(t) urbanizado
K = 1,47 (530,00 / 359,71)
37
Cuadro de homogeneización de la edificabilidad
Parcela Superficie Edificabilidad Nº de plantas Coeficiente E.homogeneizada
C01 6.669 4.080 1 1 4.624,00 1.360 2 y 3 0,4
C02 3.573 1.576 1 1 2.206,40 1.576 2 y 3 0,4
C03 4.227 1.931 1 1 3.058,20 1.931 2 0,4 887 3 0.4
C04 3.989 1.735 1 1 2.748,20 1.735 2 0,4 798 3 0,4
C05 2.788 610 1 1 795,60 464 2 0,4
C06 1.632 625 625 300
1 2 3
0,9 0,9 0,4
1.245,00
B01 3.592 1.963 1 1 2.265,00 755.00 2 y 3 0,4
B02 3.678 2.050 1 1 2.348,40 746.00 2 y 3 0,4
B03 16.292 9.571 1 1 10.783,00 3.030 2 y 3 0,4
B04A 2.940 2.040 1 1 2.040,00
B04B 3.874 2.040 1 1 2.504,00 1.160 2 0,4
B05 3.015 1.809 1 1 2.050,20 6030 2 y 3 0,4
A3.01 802 400.00 1.47 588,00 Total 57.071
37.256,00
Edificabilidad que le corresponde al Ayuntamiento: 5.588,40 m2/t(h) (37.256,80 m2/t(h) x
0,15)
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3.5 ANÁLISIS DE LA SUFICIENCIA ECONÓMICA
De los epígrafes anteriores se desprende que el conjunto de las cargas que debe asumir el
A.I.U 48 ILLARRAMENDI, hace posible la promoción del desarrollo industrial, pues un
precio en venta asumible por el mercado posibilita un valor del suelo razonable.
Donostia-San Sebastián julio 2017
Fdo.: Ignacio Garbizu Fdo.: José Mª Abad
Ingeniero Industrial Letrado
Fdo: Victorio Lakunza Fdo.: Ana Goñi
Ingeniero Técnico Industrial Letrada