PRINCIPIO DE FE PÚBLICA

MIRTHA RIVERA BEDREGAL

DEFINICIÓN

“Aquel principio en virtud del cual el tercero que adquiere en base a la legitimación dispositiva del titular registral es mantenido en la adquisición a non domino que realiza una vez que ha inscrito su derecho, con los demás requisitos exigidos por la ley”.

GARCIA GARCIA

Artículo 2014 del Código Civil

Principio de buena fe registral El tercero que de buena fe adquiere a título

oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los Registros Públicos.

La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

Antecedentes en nuestra legislación

Artículo 1052 CC 1936: Los actos que se ejecuten o los

contratos que se otorguen por persona que en el Registro aparezca con derecho para ello, una vez inscritos, no se invalidarán en cuanto a los que con ella hubiesen contratado por título oneroso aunque se anule el derecho del otorgante en virtud de título anterior no inscrito o de causas que no resulten claramente del mismo registro.

Novedades respecto del artículo 1052 CC 1936:

1. Las causas que atenten contra el derecho del otorgante no tendrán que ser sólo de nulidad sino también de rescisión y resolución.

2. Estas causas no tienen que aparecer del Registro de Propiedad Inmueble, sino en cualquiera de los otros registros jurídicos.

3. Exigencia de buena fe.

Fundamento del principio – legislador 1984

Si una persona adquiere de otra un derecho y sucede que el derecho del otorgante es nulo, “el derecho común” establece que será nulo también el del adquiriente. Nulo el derecho del otorgante es también nulo el del adquiriente, porque nadie puede transferir más de lo que tiene y nadie puede adquirir mayor o diverso derecho que aquel que se le transmite.

Esta solución (seguridad del derecho) es sacrificada sin embargo por la “seguridad del tráfico”, que expresa que si esa nulidad no aparece del registro, el adquiriente adquiere bien y la nulidad del título del otorgante no lo perjudica.

Casación N° 1766-2002 Piura “Este Supremo Tribunal en reiterada y

uniforme jurisprudencia ha establecido que el fundamento del principio de la fe pública registral radica en la necesidad de asegurar el tráfico patrimonial, cuyo objeto consiste en proteger las adquisiciones que por negocio jurídico efectúen terceros adquirentes y que se hayan confiado en el contenido del registro; para ello, la ley reputa exacto y suficiente el contenido de los asientos registrales, vale decir, la Ley ha preferido la seguridad jurídica que produce el efecto erga omnes de las inscripciones registrales.”

LA FE PÚBLICA EN EL RGRP

Artículo VIII del Título Preliminar La inexactitud de los asientos registrales

por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquéllos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales.

ESQUEMA

A------------------B B---------------C (negocio nulo) (el tercero C es

inmune a la causa de

nulidad que no consta en

el Registro).

TERCERO REGISTRAL

“El tercero registral es tercero en la medida que es extraño a la relación jurídica que confronta su derecho, y registral en la medida que su derecho esté inscrito”.

TIPOS DE TERCERO REGISTRAL

TERCERO LATINO: Que surge en los casos de conexión transversal y cuya protección se encuentra en el principio de

oponibilidad (Art. 2022 del C.C.) TERCERO GERMANO: Que surge en los

casos de conexión lineal cuya protección se encuentre en el principio de Fe Pública

(Art. 2014 del C.C.)

Fundamentos que sustentan la fe pública

1. La confianza en la apariencia registral.

2. La ineficacia del negocio jurídico precedente al del tercero.

3. La inexactitud registral.

4. La adquisición inmobiliaria a non domino.

Requisitos para la aplicación del principio de fe pública

Adquisición onerosa

1. Puede tratarse de un negocio jurídico inter partes o un acto jurídico no negocial.

2. El acto adquisitivo debe ser válido. 3. La causa del negocio debe ser

onerosa: que haya exigido una contraprestación o sacrificio patrimonial del adquirente.

Adquisición de buena fe 1. La buena fe que se exige al tercero

registral es la de ignorar la existencia de inexactitud en lo publicado por el Registro.

2. La presunción de buena fe conduce a una inversión en la carga de la prueba. Será quien alegue la falta de buena fe del tercer adquirente el que tenga que probarla.

3. El tipo de conocimiento que debe tener el adquirente de la inexactitud debe ser perfecto, directo, probado de modo concluyente por mérito de actos realizados por él mismo o de hechos que forzosamente deben ser conocidos por él, cuya ignorancia no es posible sustentar. (E.de M:)

Momento de la buena fe

1. La doctrina está dividida. Una parte considera que la buena fe debe concurrir en el momento que el adquirente perfecciona su adquisición, de acuerdo con las reglas del derecho civil sustantivo.

2. Otra parte considera que debe tenerse buena fe también en el momento que adquirente lleva a cabo la inscripción en el Registro.

La Exposición de Motivos del Código Civil plantea que la buena fe debe existir al momento de la inscripción.

Momento de la buena fe

Casación 22501-2001-Camaná-Arequipa: “ para su aplicación se requiere la concurrencia copulativa de los siguientes requisitos: (…) b) que el adquirente actúe de buena fe tanto al momento de la celebración del acto jurídico del que nace su derecho como al momento de inscripción del mismo”.

Legitimación del otorgante

1. El tercero debe haber adquirido de un titular inscrito. (Se debe proteger a quien ha confiado en la presunción de exactitud del Registro y en la fuerza legitimadora de la inscripción).

2. La constancia de la titularidad y facultades del titular debe resultar del examen del folio (partida) referido al bien.

Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Artículo 94: “Las transferencias a favor de

terceros efectuadas por el causante antes de su fallecimiento, podrán inscribirse aun cuando en la partida registral correspondiente se hubiera inscrito la sucesión a título universal, siempre que dichas transferencias consten en escritura pública o formulario registral legalizado por notario y no perjudiquen a terceros”.

LA PREVIA INSCRIPCIÓN DEL DERECHO DEL TRANSFERENTE

1. Acto o derecho inscrito en el cual aparezcan las facultades dispositivas del transferente.

2. La inscripción del acto o derecho debe ser anterior al acto de transferecia al tercero.

3. ¿ En que oportunidad debe haberse realizado la inscripción del derecho del transferente?.

Inaplicabilidad a Inmatriculación y a actos de Adquisición a título originario (prescripción).

Inscripción del derecho del adquirente

1. No basta al tercero contratar confiado en el Registro, sino que debe inscribir su propia adquisición.

2. La exigencia consiste en que se haya extendido ya el asiento de inscripción a su favor.

Título del transferente contiene causas de invalidez o ineficacia

- Inexactitud registral. - La causal de invalidez o ineficacia debe encontrarse en

el título del transferente, no en el del adquirente. (El Reglamento no convalida nulidades Art. 46 del RGRP).

- Debido a la existencia de causales de nulidad, rescisión o resolución, el titular registral solo es titular aparente.

Ver Casación N° 383-2001-Apurimac, N° 793-2001-Tacna.

Las causas no deben constar en los Registros Públicos

1. Posición del Legislador de 1984: “Limitar la aplicación del principio de fe pública registral al sólo contenido del asiento, tendría lógica si el público y en particular el que pretende ser tercero, tuviera acceso solamente a los asientos. Sucede sin embargo, que tenemos acceso también a los libros, títulos archivados, índices y demás documentos, lo cual puede permitir que la publicidad y sus distintas manifestaciones puedan extenderse al concepto más general del término inscripción, esto es a todo lo que tiene acogida en el registro y no sólo al término restringido del asiento.”

Continúa

2. Posición legalista: Código de 1984 al igual que el de 1936 permite la vigencia del artículo VIII del TP del RGRP (1968) y aceptando lo ordenado por este artículo puede concluirse que el principio se aplica respecto del contenido sólo del asiento.

El texto del artículo 2014 permite ambas interpretaciones; será una norma interpretativa la que deslinde el problema.

La fe pública en el RGRP

Artículo VIII del Título Preliminar La inexactitud de los asientos

registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquéllos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales.

Jurisprudencia judicial: Requisitos del principio de

buena fe Casación N° 2250-2001-Camaná

a) Que la adquisición sea a título oneroso; b) Que el adquirente actúe de buena fe

tanto al momento de la celebración del acto jurídico del que nace su derecho, como al momento de la inscripción del mismo; buena fe que se presumirá mientras no se acredite que tenía conocimiento de la inexactitud del registro, es decir que se trata de una presunción iuris tantum.

(...)

Continúa

c) Que el otorgante aparezca registralmente con capacidad para otorgar el derecho del que se trate;

d) Que adquirente inscriba su derecho;

e) Que ni de los asientos registrales ni de los títulos inscritos en los RRPP resulten causas que anulen, rescindan o resuelvan el derecho del otorgante.

Ver Casación 2884-05-Lima.

Efectos de la aplicación de la fe pública

1. Hace inatacable la adquisición llevada a cabo por el tercero.

2. Explicación teórica: 2.1. Se concede al transmitente (non

domino) una extraordinaria legitimación o poder dispositivo.

2.2. Hay una expropiación en virtud de la fe pública o adquisición de dominio por ministerio de la ley.

3. Frente al adquirente quedan paralizadas y sin posibilidades de ejercicio cualesquiera acciones del titular extrarregistral que pudieran suponer una pérdida del derecho adquirido.

Beneficios de la fe pública registral: Tercero registral

a) El tercero registral debe ser extraño en la relación jurídica previamente inscrita.

b) El tercero registral debe ser parte en otra relación jurídica.

c) Debe existir conexión lineal entre las dos relaciones jurídicas.

d) La relación jurídica inscrita del tercero registral debe ser amenazada por otra, igualmente inscrita.

e) El tercero registral debe ser un titular registral. f) El tercero registral debe haber adquirido su derecho de

buena fe.

Aplicación del artículo 2014 en la jurisprudencia judicial

Casación N° 1788-2003-Lima “Si bien del (art. 2014) se desprende que la

subsistencia del derecho del tercero es procedente siempre que la anulación, resolución o rescisión del derecho del enajenante no se produzca por causas que consten en los Registros Públicos, también lo es que el dispositivo no limita dicho supuesto, pues puede darse el caso en que el tercero haya tomado conocimiento de la situación descrita por motivos extrarregistrales, lo que no es prohibitivo por el artículo en comento;”

“La compradora conocía de la venta irregular desde que su representante legal formaba parte del estudio jurídico que asumió la defensa de su vendedora en el proceso de nulidad de acuerdos...”

Casación N° 2036-02 Puno “Arts. 2012, 2013 y 2014 no se aplican

únicamente a actos jurídicos como compraventa (...) sino también a la nulidad de constitución de hipoteca y cesión de derechos...”.

“En los RRPP el codemandado XX aparecía como titular del predio subiudice en calidad de soltero; por tanto bajo los principios de publicidad, legitimación y buena fe registral los adquirientes de derechos deben conservarlos ya que no se ha acreditado que los demandados hayan conocido la inexactitud del Registro.”

Casación N° 2023-2001-Lima “La fe registral invocada por la entidad

bancaria recurrente no resulta atendible (proceso de nulidad de hipoteca por falta de intervención de la cónyuge del constituyente) pues en el Registro de Personas Jurídicas corre inscrita (...) la E.I.R.L., apareciendo en dicho instrumento la accionante y el citado codemandado en su condición de casados (...)”

“Existe una cuenta corriente en la propia entidad bancaria demandada a favor de la EIRL, en la cual la actora y su cónyuge son titulares.” (Se aplica art. 2012).

Casación N°1884-2002-La Libertad

“La codemandada XX no puede ser perjudicada en su adquisición del derecho real de hipoteca, puesto que cuando celebró el contrato de crédito con garantía hipotecaria (...) en los RRPP aparecían como propietarios los codemandados X e Y (...) por lo que su derecho real no puede ser declarado ineficaz por causas que no conoció o no pudo conocer al momento de su realización (...).”

“(...) hay colisión del artículo 2014 del CC que protege los derechos del tercero registral (...) con el art. 315 del CC referido a disposición de los bienes sociales y el 1099 y 1097del CC...”.

Casación N° 1766-2002-Piura

“Si bien se ha acreditado (...) que el título de propiedad, en virtud del cual la sociedad conyugal (...) constituyó garantía hipotecaria sobre el inmueble (...) a favor del Banco recurrente, es nulo por declaración judicial (...) al haberse acreditado que se falsificó la firma del apoderado de la parte actora (...) el Banco recurrente adquirió el derecho (...) de personas que el Registro le informaba que eran los legítimos titulares del inmueble gravado....”

Continúa

“En aplicación del (art. 2014) y en especial, del principio de buena fe registral, el Banco mantiene su derecho, conserva su título, resulta aún firme el acto jurídico de constitución de garantía hipotecaria del (...), máxime si en modo alguno se ha acreditado y menos se ha sostenido, que el Banco conociera de la inexactitud del Registro...”

“El derecho de propiedad consagrado (...) en la Constitución, concordado con el art. 923 del CC en modo alguno se ve violentado por el criterio expuesto, toda vez que la Carta Fundamental es explícita al establecer en el referido artículo 70 que el derecho de propiedad se ejerce dentro de los límites de la ley; y dicho límite, en el presente caso, se encuentra establecido por el principio de buena fe registral consagrado en el art. 2014 del Código sustantivo...”

Casación N° 2250-2001-Camaná

“El acto jurídico del matrimonio civil se inscribe en los Registros Civiles, los que por su naturaleza no gozan del principio de publicidad registral consagrado en el art. 2012 del CC, es decir que su contenido no se presume conocido sin admitir prueba en contrario, no habiéndose acreditado en autos que el recurrente haya tenido conocimiento del verdadero estado civil de xx, en tal sentido se presume que actuó de buena fe tanto al momento de adquirir el derecho real de garantía como al inscribirlo.”

La fe pública en las normas registrales

Reglamento General de los Registros Públicos

Art. 87 RGRP.- Derechos adquiridos por terceros

En ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto.

Art. 97 RGRP.- Inoponibilidad de la cancelación

La cancelación de las inscripciones y anotaciones preventivas no perjudica al tercero amparado en lo establecido por el art. 2014 del CC. (...)

Reglamento del Registro de Socidades – Reglamento del Registro de Personas Jurídicas no Societarias

Art. IV TP del RRS Y RPJNS: La inexactitud o invalidez de los

asientos de inscripción del Registro no perjudicará al tercero que de buena fe hubiere realizado actos jurídicos sobre la base de aquéllos, siempre que las causas de dicha inexactitud o invalidez no consten en los asientos registrales.

Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular

Art. 2 RIRPV: Naturaleza del RegistroEl Registro de Propiedad Vehicular (...) forma parte del Registro de Bienes Muebles (...), está regulado por las disposiciones generales del Título I y el Título VIII del Libro IX del Código Civil, y sujeto a las garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos contemplados en el artículo 3 de la Ley N° 26366.”