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PRIMER ESTUDIO FACILITY: ¿POR QUÉ SUBEN LOS GASTOS COMUNES?
ESTUDIO APLICADO EN 900 EDIFICIOSAUDITADOS EN CHILE DURANTE LOSAÑOS 2015, 2016 y 2017
ESTUDIOAPLICADOAEDIFCIOSAUDITADOSENTRE2015Y2017
MUESTRADELESTUDIO:§ Universodeedificiosauditados:900.§ Regiones:MetropolitanayVRegión.§ Índicedelamuestra:ComitésdeAdministraciones.
CONCLUCIONESDELESTUDIO:§ 9 de cada 10 Edificio no auditados, se identifican problemas en sus gastos comunes.§ Los comités desconocen las normativas legales vigentes, no aplicando un plan de gestión y control con el
administrador.§ Los comités de administración desconocen sus responsabilidades civiles y potenciales pérdidas de su
patrimonio personal financiero ante una demanda civil y carcelería ante incumplimientos SEC.§ El control de los gastos comunes no se centra en los proveedores, que aplican las mayores pérdidas financieras.§ No se aplica un orden de cobros de gastos comunes, siendo incobrables en casos de faltas graves de gestión.§ Los administradores poseen un grado de insatisfacción negativa ante las personas que habitan en los edificios.§ Como se identifican las pérdidas de dineros de pagos de gastos comunes.§ Las alzas en los gastos comunes afectan la plusvalía del MT2.
LOSCOMITÉSSOLOIDENTIFICANCOMOAUDITORÍAAUNEDIFICIO
89%
10% 1%
AuditoríasFinancieras AuditoríasProveedores AUditoríasPostventaInmobiliaria
¿PORQUÉCONTRATANUNAAUDITORÍAASUEDIFICIO?
41%
35%
24%
Faltandinerosenlosfondosycuentacorriente
Cambiodecomitésdeadministración
Cambiodeadministrador
ESTUDIO900COMUNIDADESAUDITADASAÑO2015,2016Y2017
GASTOSCOMUNESANUALESPORTIPODEEDIFICIO
$360.000.000
$240.000.000
$180.000.000
$120.000.000
Condominiosconvariosedificios
Edificiosobre200departamentos
Edificiosobre100departamentos
Edificiopequeñosmenoresa10departamentos
MOTIVOSPORQUEEDIFICIOSSECTORORIENTEPOSEENMAYORGASTOSCOMUNES
46%
35%
19%
Menorcantidaddedepartamentos
Mayorcantidaddejardines MayorescompetenciasenelRRHH
¿ENQUEEDIFICIOSSEIDENTIFICANMAYORESPÉRDIDASENLOSGASTOSCOMUNES?
36%
33%
31%
Comitésdeadministraciónpocoparticipativos
Norendicionesdecuentasanuales
Edificiosmayoritariamentedearriendos
3RAZONESPORQUESUBENLOSGASTOSCOMUNES(-5AÑOS)
EDIFICOSMENORESA5AÑOS65%
21%14%
Nocontroldegarantíasconstrucitvasinmobiliariaymalosdiseñosmaquinairas
Noauditarlostraspasosdelosfondosdelainmobiliaria
Faltacompetenciasprofresionalesadministradores
3RAZONESPORQUESUBENLOSGASTOSCOMUNES(+5AÑOS)
58%
29%
13%
Nulocontrolproveedores Faltacompetenciasprofesionalesadministradores
Noinvolucramientocomitéadministración
EDIFICOSMAYORESA5AÑOS
3ERRORESMÁSCOMUNESENASAMBLEASDERESIDENTES
57%
22% 21%
Noauditarrendicionesanualesdecuentas
Divisionesentrecomitésadministración
Noasesorarseantenormativaslegales
41%
35%
14%10%
Nulasauditoríasaproveedoresmaquinarias
Faltaauditoríascontroldepostventaespacioscomunes
Controldecumplimientoslegalesparaevitaarmultasy
demandas
FaltacontroldeladireccióndelRRHH
4ERRORESMÁSCOMUNESENCOMITÉSDEADMINISTRACIÓN
3RESPUESTASMÁSRECURRENTEDELOSADMINISTRADORESANTEALZASENLOSGASTOSCOMUNES
51%
33%
16%
SueldosRRHH Mantencionesyreparaciones Cuentasdeconsumos
PROBLEMASIDENTIFICADOSENLAGESTIÓNADMINISTRACIÓN
31% 30%
23%
16%
Noaplicaordenamientode
reportesfinancierosante laleydecopropiedad
Noposeecredibilidadidentificandoungrado
defidelizaciónnegativo
Faltadepreparacióndeinformación,solucionarlosproblemas
operacionalesyfinancieros
MaladireccióndelRRHH,generandounmal servicioalos
residentes
3MOTIVOSDEFAULTFINANCIEROS(CORTES)ENEDIFICIOS
61%
33%
6%
Multas,demandasyerroresfinancierosantelaleydecopropiedadinmobiliaria
Faltadecontroldemantencionesysobreprecio
Mayoresconsumospornulasmantenciones
3ERRORESCOPROPIEDADINMOBILIARIADEADMINISTRADORES
74%
21%6%
Noaplicarcartolasindividualizadaspor
departamentos, siendoincobrablelosgastoscomunesmorosos
Noaplicarcartolafondodereservas
Notenerrespaldosdeegresosmensuales
43%
36%
21%
Pérdidasdedinerosantepagosdegastoscomunesen
efectivo
Cobrosdehorasextrasfalsas Mayoreshorastrabajadasante las45horaslegales
3MAYORESPÉRDIDASDERECURSOSFINANCIEROSANTEUNAMALADIRECCIÓNDELRRHH
3MAYORESPROBLEMASCONMANTENEDORESASCENSORES
52%
31%
17%
Diferenciasdepreciosalmismorepuesto
Nulamantenciónmensualdemaquinarias
Cambiosderepuestosdeequipos
ERRORESQUEHACENSUBIRELVALORMT2AGUACALIENTE
35%
26%24%
15%
Noaplicacióndemantencionesmensuales
Planificacióndecontrolde
mantenciones
Sobrepreciosderepuestos
Cambiosderepuestos
PROBLEMASPOSTVENTAESPACIOSCOMUNESQUEAFECTANLOSGASTOSCOMUNESFUTUROS
54%
34%
12%
SistemaCorrientesDébiles Ascensores Filtraciones
¿CÓMOIDENTIFICARPROBLEMASDEGESTIÓNENMIEDIFICIO?
39%36%
25%
Cambiosconstantesdeadministradores
Conflictosentrelosmismosvecinos
Fallasconstantesenlasmaquinariasyalzavalormt2
aguacaliente
61%
21% 18%
Bajadelaplusvalíadelvalordeventa
Se retiran loscopropietariosyaumentan losarriendos,alsubirlaofertadearriendos,bajaelvalordelarriendo
Aumenta lavacanciadearriendosporelalgasto
comúnanteelarrendatario,perdiendocompetitividad
anteotrosedificios
¿CÓMOAFECTAALOSCOPROPIETARIOSLASALZASDEGASTOSCOMUNESPORFALTADECONTROLDEGESTIÓN?
¿QUIÉNESSEBENEFICIANANTEALZASENLOSGASTOSCOMUNES?
65%
26%
9%
Proveedoresdeascensores,calderasybombas
Abogados Empresasdeconsumosdeagua, luzygas
¿QUÉSEEXPONENLOSCOMITÉSDEADMINISTRACIÓNANTEFALTADECONTROLDEPROVEEDORES?
36%
30%
24%
10%
DemandaCivilantepérdidasdeplusvalía
ante losdepartamentosy
oficinas
Demandajuzgadopolicíalocalantefaltas
decontrolaproveedores
Responderpatrimoniopersonalfinanciero
CárcelanteincumplimientosnormativasSEC
¿QUIÉNESPIERDENANTEALZASENGASTOSCOMUNES?
61%
25%
14%
Copropietariosanteunafaltadeorientaciónycontrolen
susgastoscomunes
Administradoresdeedificiosanteetxernalidadesnegativas
Proveedoresdemaquinariasqueaplicanéticamente sus
trabajosenedificios
CONCLUSIÓNFINALPORQUESUBENLOSGASTOSCOMUNES
52%
48%
Identificacióndeadministradoresquedesconocenlasnormativaslegalesy
copropiedadinmobiliariaensugestión,subiendolosgastoscomunesante
demandas,multase interees
ComitésdeadministraciónqueNOcontrolanalosproveedoresyadministracion,
desconociendolasnormativaslegales,exponiéndoseademandascivilesysu
patrimoniopersonalfinanciero
PRIMER ESTUDIO FACILITY: ¿POR QUÉ SUBEN LOS GASTOS COMUNES?
