plan de mantenimiento hostal.docx
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ÍNDICE
Pág.Introducción
CAPITULO – I: INFORMACIÓN DEL ESTABLECIMIENTO
1.Información General 4
2. Características de sus instalaciones 5
CAPÍTULO – II: FASES DEL PROGRAMA INTEGRAL DE MANTENI- MIENTO DEL HOSTAL PANORAMA
1. Planificación 6
2. Programación de tareas 7
3. Inspecciones de mantenimiento 8
4. Ejecución del plan de mantenimiento 8
5. Control de plan de mantenimiento 9
CAPÍTULO – III: PLAN DE MANTENIMIENTO, HOSTAL PANORAMA
1. Objetivo 11
2. Alcance 11
3. Referencias 13
4. Responsabilidades 13
5. Desarrollo 14
5.1.General 14
5.2.Descripción del proceso 14
a. Control de equipos mecánicos y eléctricos 14
1
b. Revisión y mantenimiento de todos los servicios de habitaciones 15
y zonas comunes del hotel.
c. Planificación de la prestación del servicio. 16
5.3.Procesos relacionados con el cliente. 18
5.4. Control de los procesos 19
CONCLUSIONES 20
RECOMENDACIONES 21
ANEXOS 22
2
INTRODUCCIÓN
Se puede definir el termino mantenimiento como el conjunto de actividades
técnicas que aseguran el funcionamiento permanente de las instalaciones, al
evitar su deterioro prematuro, al solucionar situaciones anormales que se
presentan, y al permitir disponer a los huéspedes o usuarios de un ambiente de
seguridad, orden y limpieza.
El sistema de mantenimiento, considerado como tal, abarca una serie de aspectos
que, en el caso del Hostal Panorama, establecimiento hotelero que nos ha tocado
trabajar, servirá para el logro de las principales funciones de mantenimiento, tales
como:
Conservar el inmueble
Conservar las instalaciones de servicio (luz, agua, desagüe, vapor, energía,
gas, entre otros).
Poner en Marcha las instalaciones averiadas
Asegurar la ejecución permanente de las diversas actividades que se llevan a
cabo en el Hostal
El Hostal Panorama no tiene un departamento de mantenimiento, debido a que se
trata de un establecimiento pequeño. La Dirección del hotel se encarga de
disponer el mantenimiento de la infraestructura, instalaciones y equipamiento;
realizando, por lo general, un mantenimiento correctivo.
Luego de nuestra visita se coordinó con los directivos para elaborar un plan de
mantenimiento que permita efectuar un mantenimiento integral de su
infraestructura, instalaciones y equipo.
A partir de ese momento y paulatinamente se fueron realizando trabajos de cierta
envergadura, para lograr la reposición del equipamiento tecnológico del hostal,
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algunos elementos en franco deterioro y otros obsoletos en su funcionamiento o
en su fabricación.
CAPITULO - I
INFORMACIÓN DEL ESTABLECIMIENTO
1. INFORMACIÓN GENERAL
NOMBRE O RAZÓN SOCIAL: HOSTAL PANORAMA E.I.R.L.
NOMBRE COMERCIAL : PANORAMA
RUC : 20130850210
REPRESENTANTE LEGAL : JUAREZ ALPACA, NARVI FLORA
DIRECCIÓN : CALLE SAN VICENTE N° 100,
DISTRITO
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DE YANAHUARA, PROVINCIA Y REGIÓN
DE AREQUIPA
TELÉFONO/FAX : (054) 253740
2. CARACTERÍSTICAS DE SUS INSTALACIONES
Reparación de paredes, suelos, muebles, elementos decorativos y menaje
de cocina que presenten roturas o defectos apreciables.
Reposición de nuevas alfombras para el primer y segundo en la
habitaciones
Reposición de nuevas camas en la habitaciones
Reposiciones de focos y lámparas en los ambientes del hostal
Limpieza de la estufa de la cocina del hostal
Vigilancia y cambio de fuente de energía a las termas que abastecen el
hotel (3).
Limpeza de tanques de agua (2).
Limpieza de los equipos de Laundry
Reconfiguración de Pcs de recepción, área de recursos humanos, y
cafetería.
Mantenimiento operativo tanto de la iluminación como tomas de corriente.
Elementos de grifería funcionando adecuadamente, sin presentar ruidos
excesivos ni fugas de agua.
Reparación de elementos de porcelana sanitaria que presenten roturas o
defectos apreciables.
En la habitación habrá, al menos, un enchufe disponible para ser usado por
el cliente y habrá adaptadores para los enchufes a disposición de los
clientes que así lo soliciten.
Revisión de cableado eléctrico ( acomodar cables, algunos cuelgan)
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CAPÍTULO – II
FASES DEL PROGRAMA INTEGRAL DE MANTENIMIENTO
DEL HOSTAL PANORAMA
La tarea integral de mantenimiento del Hostal Panorama, incluye las siguientes
cinco (5) fases:
1. PLANIFICACIÓN
La planificación obedece a la detección de las siguientes necesidades del
Hostal:
Determinar el tiempo de vida útil y uso de las diversas instalaciones.
La edificación tiene un periodo de vida útil de 20 años. Las instalaciones
son nuevas; tienen un periodo de vida útil de 10 años.
Determinar las necesidades de mantenimiento, según la propia actividad
hotelera.
Debido al segmento de mercado al que está orientado el establecimiento,
se requiere un mantenimiento correctivo, aprovechando la baja
ocupabilidad.
Establecer el factor previsional en el tiempo, a fin de evitar en el futuro,
averías, desgastes y deterioros.
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Considerando el uso que tienen las instalaciones, se requiere de un plan de
mantenimiento anual.
Establecer las tareas de mantenimiento capaces de ser absorbidas por el
personal de planta del hostal.
Las potencialidades en el campo de mantenimiento del personal actual, son
mínimas; por lo tanto, las tareas de mantenimiento capaces de ser
absorbidas por ellos serán, principalmente, las de limpieza.
Establecer las tareas de mantenimiento que serán absorbidas por personal
especializado, ajeno al hostal.
Las tareas de mantenimiento que requerirán la contratación de personal
especializado estarán orientadas a pintura, gasfitería y electricidad, entre
otros.
2. PROGRAMACIÓN DE TAREAS
La programación de tareas tiene por objeto prever el conjunto de actividades
por realizar en periodos cortos, de acuerdo con el plan de mantenimiento y en
función de los grados de urgencia que requieren ciertas tareas.
Así por ejemplo se han establecido, según el grado de urgencia:
a. Urgencia A
Incluye trabajos de reparación inmediata, ante el uso excesivo de sus
instalaciones.
Pintado interior de todas sus instalaciones, tratamiento del mobiliario del
establecimiento, cambio de cortinas de baño.
b. Urgencia B
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Incluye trabajos de mantenimiento periódico que obedece a reparaciones
pequeñas y a normas del propio equipo y de las instalaciones, con el fin de
evitar desgastes prematuros del equipo y posibles causas de accidentes.
Se ha identificado, las tareas de limpieza periódica de las instalaciones;
limpieza y desinfección del área de cocina; limpieza de mini bares, frigider y
demás equipos del hostal, mantenimiento de termas solares y
mantenimiento de jardines.
c. Urgencia C
Incluye trabajos de mantenimiento normal que se llevan a cabo de manera
permanente y acorde con las especificaciones y manuales del equipo y/o las
normas de mantenimiento del sistema hotelero.
Se ha identificado las tareas rutinarias de limpieza de las instalaciones,
mobiliario, y equipamiento del hostal.
3. INSPECCIONES DE MANTENIMIENTO
Las inspecciones de mantenimiento constituyen un factor de supervisión y
control que permite detectar las fallas de mantenimiento mediante la
medición del grado de operatividad de las instalaciones y equipos, y de la
calidad de las reparaciones, orden, limpieza y evaluación de la mano de
obra de mantenimiento.
En este caso, hemos completado esta fase mediante una visita a todas las
instalaciones comprobando el funcionamiento de las mismas. Se aprovecho
la coyuntura especial de baja ocupabilidad del establecimiento.
4. EJECUCIÓN DEL PLAN DE MANTENIMIENTO
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Para llevar a cabo el plan de mantenimiento se requiere contar con los
elementos materiales y financieros necesarios que permitan viabilizar su
ejecución. Así por ejemplo:
Contar con una organización de medios materiales y humanos que se
encarguen de realizar las tareas de mantenimiento.
Contar con la disponibilidad de dichos medios.
Establecer normas y responsabilidades de mantenimiento.
5. CONTROL DEL PLAN
El control del plan se reduce al cumplimiento de las siguientes fases:
Supervisión permanente de la ejecución del plan.
Medición del rendimiento del personal de mantenimiento (propio o
contratado) mediante el control de las tareas operativas y el grado de
motivación que mantengan en su cumplimiento.
Medición en el tiempo de la secuencia del plan, de modo que se controlen
los desfases y posibles desviaciones que se presenten.
Medición cualitativa de los resultados.
Medición cuantitativa de los resultados.
Retroalimentación permanente, para mejorar y actualizar el plan, así como
eliminar las posibles causas de deterioros y desperfectos ocurridos en la
instalación.
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CAPÍTULO – III
PLAN DE MANTENIMIENTO PARA EL HOSTAL PANORAMA
La organización de un departamento central que se encargue de planificar y
controlar el mantenimiento del establecimiento, será válida sólo si el
establecimiento es demasiado grande y complejo; en el caso del Hostal
Panorama, por su dimensión, no es recomendable hacerlo.
La organización de este departamento estará en función del tamaño del
establecimiento hotelero, del número y de la especialización de sus trabajadores;
así como de las siguientes consideraciones:
Para establecimientos pequeños (hasta 12 trabajadores)
El mantenimiento será responsabilidad de cada trabajador en su área
respectiva. Existirá un solo individuo responsable del mantenimiento preventivo
10
Fachada Hostal Panorama
y de algunas reparaciones. Para trabajos de reparaciones mayores, se acudirá
a especialistas externos.
Para establecimientos medianos (hasta 25 trabajadores)
Tendrá un equipo de mantenimiento constituido por un jefe de equipo, un
electricista y un albañil o pintor. Las tareas de limpieza y ordenamiento estarán
a cargo de los trabajadores, cada uno en sus respectivas áreas. El jefe de
equipo deberá coordinar a sus elementos de mantenimiento y supervisar a los
trabajadores. Para tareas demasiado complejas deberá acudirse a
especialistas externos.
Para grandes establecimiento hoteleros
La organización del departamento de mantenimiento requiere una visión más
compleja en función del tamaño del hotel.
1. OBJETIVO
Mediante un mantenimiento preventivo, se busca prevenir fallas y condiciones
peligrosas, con la finalidad de mantener en perfecto estado de funcionamiento
las instalaciones y equipos del hostal.
Mediante un mantenimiento correctivo, se busca corregir averías mayores,
para poner en marcha la instalación o los sistemas y equipos del
establecimiento, como consecuencia de problemas originados, principalmente,
por falta de mantenimiento preventivo. Es decir, se busca reactivar el servicio
urgentemente y satisfacer las necesidades imperiosas de uso.
2. ALCANCE
Comprende las actividades de mantenimiento a realizar en el hostal
11
Pasillo Habitaciones Habitación doble
Mantenimiento Preventivo
Asegurar el funcionamiento adecuado del hostal.
Conservar los equipos e instalaciones.
Evitar deterioros permanentes.
Evitar riesgos de accidentes laborales.
Reducir los costos de operaciones.
Mantenimiento correctivo
Reparación de desperfectos
Reacondicionamiento de sistemas (agua, luz, energía, gas, etc.)
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Características de equipamiento de una habitación – Hostal Panorama
Instalaciones agua fría Instalaciones agua caliente
3. REFERENCIAS
El Reglamento de Establecimientos de Hospedaje, Decreto Supremo N°
029-2004-MINCETUR
El Capítulo – VII: Del Régimen de Atención y Registro de Huéspedes, en su
Artículo 29º.- Condiciones de las instalaciones, señala que las instalaciones
de los establecimientos de hospedaje deberán estar en óptimas
condiciones de conservación, presentación, funcionamiento, limpieza y
seguridad, de modo que permita su uso inmediato y la prestación adecuada
de los servicios ofrecidos desde el día que inicia sus operaciones.
Manual de organización y funciones del establecimiento, establece las
tareas que debe desarrollar cada trabajador en el cargo que desempeña.
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Manual de procedimientos del establecimiento, establece la forma como
debe realizar las tareas asignadas a cada puesto de trabajo
4. RESPONSABILIDADES
La dirección de Hostal, al no tener un departamento central que se encargue
de planificar y controlar el mantenimiento del establecimiento, asume la
responsabilidad para que se respeten los requisitos especificados en esta
instrucción para alcanzar los niveles de calidad requeridos por la organización
y las normas implantadas.
Asimismo, es el responsable de la elaboración y redacción del plan de
mantenimiento original y de sus posibles modificaciones.
Finalmente, es responsabilidad de todo el personal cumplir estrictamente con
el trabajo encomendado para que la calidad que reciba y perciba el cliente sea
la que pretende dar el Hostal.
5. DESAROLLO
5.1. GENERAL
a. Control de equipos mecánicos y eléctricos
Televisores instalados en las habitaciones
OPERACIONES POR REALIZAR
Dia
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Sem
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Men
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estr
al
Trim
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al
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Hacer la limpieza general de las partes
exterioresX
Revisar la programación de tareas del
menúX
Revisar la carga de baterías del control
remotoX
Revisar funcionamiento optimo de
tomacorrienteX
Revisar funcionamiento optimo de
enchufeX
Revisar funcionamiento optimo sistema
de imagen por cableX
Revisar programación imagen: brillo,
contraste, colores, etc.X
Hacer limpieza general de todos los
mecanismos y partes interioresX
Mini bares instalados en las habitaciones
OPERACIONES POR REALIZAR D
iario
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Trim
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al
Hacer la limpieza general de las
partes exterioresX
Revisar la reposición de
productosX
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Hacer la limpieza general de las
partes interioresX
Revisar que los productos se
encuentren en buenas
condiciones
X
Revisar la fecha de vencimiento
de los productosX
Revisar funcionamiento optimo
del enchufe y tomacorrienteX
Verificar el termostato anti hielo X
Comprobar la ausencia de fugas
en el circuito frigoríficoX
b. Revisión y mantenimiento de todos los servicios de habitaciones y
zonas comunes del hotel y del restaurante
Generalmente la limpieza la realizan los mismos trabajadores del hostal en sus
áreas de trabajo respectivas
Limpieza
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OPERACIONES POR REALIZAR D
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Sem
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Qui
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al
Men
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Bim
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Trim
estr
al
Sem
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Anu
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Paredes y techos:
Quitar el polvo (paredes, vinílico,
madera, cristal, cerámico,
cortinas)
X
Lavar con agua caliente u otros
métodos, superficies (paredes,
vinílico, madera, cristal,
cerámico, cortinas)
X
Desmanchar superficies X
Suelos:
Limpieza según acabados
(parquet, cerámico, alfombra)X
Tratamiento de suelos, según
acabadosX
Mantenimiento cuartos de baño:
Aplicar producto sobre inodoro,
lavabo y bañera
Vaciar la papelera
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Fregar sanitarios y zona de
bañera
Reponer dotación
Aspirar y fregar el suelo
Pintura
La pintura se empleará con el fin de evitar la corrosión en los materiales
ferrosos y el deterioro prematuro de paredes e interiores del hostal. En el
caso del hostal además se requiere un tratamiento especial para eliminar
el caliche de un sector del área de comedor.
Los sistemas de pintura para interiores y exteriores varían.
Hemos considerado establecer un periodo de repintado cuando la pintura
se deteriora; caso contrario, simplemente deberá procederse al
desmanchado y/o lavado.
Mantenimiento del edificio
Además de la limpieza y la pintura, es necesario mantener el edificio en su
conjunto, ya que su buen o mal estado afecta la imagen del
establecimiento y la sensación de bienestar del huésped; además de que
propician más rápido el deterioro del edifico.
Mantenimiento del edificio
OPERACIONES POR REALIZAR D
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Men
sual
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estr
al
Trim
estr
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Anu
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Hacer la limpieza general de los
techos y terrazasX
Hacer la limpieza general de las
paredes y ventanasX
Hacer la limpieza general de los
jardines y áreas libresX
Mantenimiento preventivo del exterior
Periódicamente se deben realizar tareas de pintura y limpieza de rejas de
metal. En algunos lugares, la humedad de los jardines deteriora con más
rapidez puestas, ventanas, rejas y pintura, lo que obliga a una tarea
permanente de repintado.
Mantenimiento general
El mantenimiento general incluye:
Fugas de agua, lo cual ocasiona deterioros en los acabados del hotel.
Estado general de los techos, aleros, chimeneas, cornisas, etc.
Mantenimiento preventivo del sistema eléctrico.
Mantenimiento preventivo del sistema de agua y desagüe.
Mantenimiento preventivo de la puntura exterior
Mantenimiento preventivo (engrase, limpieza y ajuste) de equipos y
maquinas que se emplean en el hostal.
Mantenimiento preventivo de todo el sistema de lucha contra incendios.
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5.2. CONTROL DE LOS PROCESOS
Por el tipo de servicios que ofrece el hostal (alojamiento), se requiere de
un sistema de control de
Equipos (equipos informáticos en recepción, extintores, televisores, mini
bares, cocina, etc.) necesarios y suficientes para el desarrollo de sus
actividades.
Controles de seguimiento de la prestación del servicio. El seguimiento de
la prestación del servicio es realizado por la dirección del establecimiento
ante la carencia del departamento de mantenimiento, debido a las
dimensiones del hostal.
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Se debe elaborar y asignar directivas y normas para precisar las
responsabilidades encaminadas a la seguridad del hotel.
CONCLUSIONES
PRIMERA: El plan de mantenimiento es indispensable para el buen
funcionamiento del hostal, debido a que prevé desperfectos y deterioros en las
instalaciones del mismo y con esto se le brinda un servicio de mejor calidad a los
clientes, y como organización evita gastos de última hora, y pérdidas mayores.
SEGUNDA: El plan de mantenimiento permitirá a corto plazo reducir las
incidencias las quejas de los huéspedes respecto a fallas, así como reducir los
mantenimientos correctivos, a través de mantenimientos preventivos que
permitirán prolongar la vida útil de la infraestructura y ofrecer un mayor confort y
un mejor servicio a los huéspedes.
TERCERA: El hostal panorama no posee un registro del mantenimiento que lleva
en sus habitaciones, ni en las instalaciones en todo el hostal.
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RECOMENDACIONES
PRIMERA.- Establecer objetivos y metas a lograr anual y
mensualmente, y mejora de los resultados obtenidos en meses
anteriores.
SEGUNDA.- Establecer un cronograma de actividades de
mantenimiento en función de una programación anual, para las
habitaciones.
TERCERA.- Crear una carpeta por habitación en la que se lleven
los registros de mantenimientos realizados en la misma, así como
inspecciones que permitan controlar la eficacia del sistema de
gestión.
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