para aprender hazlo tú - junta de andalucía

Para aprender... hazlo tú

¡Qué complicado es saber qué debe uno hacer cuando seva a construir una casa!

No sabemos a quién dirigirnos, dónde preguntar...

Para empezar vamos a suponer que has heredado unaparcela con una casita, pero que está casi derrumbada ycomo los protagonistas de este bloque decides construir ensu lugar la casa que siempre soñaste.

A) Por eso en esta actividad vamos a intentar queencuentres los errores sobre los primeros pasos quedebes dar para obtener información. Esto es lo que debeshacer... ¿O... tal vez no?

Necesitas información de la superficie de la parcela y de la forma, por eso te dirigesal ayuntamiento.

En la oficina virtual del catastro puedes obtener un certificado con toda la información,solo debes presentar para ello el DNI.

Debes conocer el tipo de suelo en el que está la parcela. Esta información la obtienesen el Registro de la Propiedad en el PGOU de la zona.

En el PGOU ves que el suelo está clasificado como urbanizable, lo que significa queya puedes empezar directamente a construirte tu casa.

Los datos obtenidos del PGOU te informan solamente de si puedes construir o no lavivienda. Los m2 que puede ocupar la vivienda, no importa, los que quieras.

B) Una vez que ya tenemos toda la información acerca de que podemos construir la viviendavamos a ordenar los pasos a seguir para iniciar la autopromoción:

Nº Pasos a seguir

Hacer declaración de obra nueva en la Notaría y en el Registro de laPropiedad.

Contratar los servicios de una empresa constructora.

Solicitar en el ayuntamiento la licencia de primera ocupación (cédula dehabitabilidad).

Notificar al ayuntamiento que las obras han comenzado. Dar de alta la nueva construcción en el catastro. Solicitar en el ayuntamiento la licencia de obras.

Contratar los servicios que necesite la vivienda (electricidad, agua, teléfono,gas).

Obtener del arquitecto el certificado de fin de obra. Solicitar información urbanística en el ayuntamiento.

Solicitar en el banco la hipoteca si no se tiene el dinero suficiente para laobra.

Contratar un arquitecto (proyecto) y aparejador (director de obra).

eXe http://www.juntadeandalucia.es/educacion/adistancia/avep/file.php/14...

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jesus

Cuadro de texto

TEMA 1 : HACIENDO PLANES

A) En todas las acciones descritas hay errores. Los mostramos en rojo, y al lado, en azul,lo que sí sería correcto.

Necesitas información de la superficie de la parcela y de la forma; por eso tediriges al ayuntamiento. Te debes dirigir a un PIC o Punto de InformaciónCatastral

En la oficina virtual del catastro puedes obtener un certificado con toda lainformación, solo debes presentar para ello el DNI. Necesitarás un CetificadoDigital (o el nuevo DNI electrónico) puesto que se trata de un servicio a través deinternet.

Debes conocer el tipo de suelo en el que está la parcela. Esta información laobtienes en el Registro de la Propiedad en el PGOU de la zona. La informaciónbuscada sí la encontrarás en el PGOU, pero te informarán en la sección deUrbanismo del Ayuntamiento

En el PGOU ves que el suelo está clasificado como urbanizable, lo que significaque ya puedes empezar directamente a construirte tu casa. Solo podrás empezar aconstruir si el suelo está clasificado como urbano. Si lo está como urbanizable,deberás antes ceder al Municipio cierta cantidad de suelo y urbanizar la zona.

Los datos obtenidos del PGOU te informan solamente de si puedes construir o nola vivienda. Los m2 que puede ocupar la vivienda, no importa, los que quieras.

Claro que importa. La parcela debe tener unos m2 mínimos para poderconstruir en ella. Además, solo se podrá edificar un % de la misma, con unaaltura y superficie concretada en el PGOU de la zona, donde también seespecifica la parte destinada al retranqueo.

B) Los pasos son:

Nº Pasos a seguir

7 Hacer declaración de obra nueva en la Notaría y en el Registro de la Propiedad. 5 Contratar los servicios de una empresa constructora.

10Solicitar en el ayuntamiento la licencia de primera ocupación (cédula dehabitabilidad).

6 Notificar al ayuntamiento que las obras han comenzado. 9 Dar de alta la nueva construcción en el catastro. 3 Solicitar en el ayuntamiento la licencia de obras.

11Contratar los servicios que necesite la vivienda (electricidad, agua, teléfono,gas).

8 Obtener del arquitecto el certificado de fin de obra. 1 Solicitar información urbanística en el ayuntamiento. 4 Solicitar en el banco la hipoteca si no se tiene el dinero suficiente para la obra. 2 Contratar un arquitecto (proyecto) y aparejador (director de obra).


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La parcela de nuestros amigos tiene forma rectangular, con unas dimensiones de 20 m x 30m. En ella quieren construir una vivienda de 2 plantas, de 150 m2 cada una. En la planta bajatendrán un salón, cocina y baño, mientras que arriba estarán los dormitorios, todos con subaño propio. También pretenden construir un sótano destinado a garaje y trastero.

Al consultar el PGOU, han visto que establece que...

La superficie mínima de la parcela para poder construir es 300 m2

Sólo se podrá edificar el 42 % de la superficie de la parcela.

La edificabilidad de la parcela es el 0,45 m2/m2

Vamos a ayudarles a averiguar si su parcela y la casa que quieren construir en ella cumplenlos requisitos del PGOU o no:

1. Lo primero que hay que comprobar es si la parcela tiene la superficie mínima requerida para edificar según el PGOU. Para eso necesitaremos calcular el área de la parcela.

2. En segundo lugar comprobamos si la superficie que va a ocupar la vivienda en relacióncon la superficie de la parcela es, como mucho, la permitida por el PGOU (42% comomáximo, en este caso)

3. Por último comprobar que la suma de las superficies de las 2 plantas no excede dellímite de edificabilidad de 0,45 m2/m2.

Veamos si el proyecto de nuestros amigos cumple o no con la normativa del PGOU:

1. El área del rectángulo es lado x lado, así que la superficie de la parcela será:

30 m x 20 m = 600 m2

Por tanto, sí que cumple la primera condición, ya que tiene más de 300 m2 de superficie.

2. La superficie que va a ocupar la vivienda no puede exceder del 42% de la superficie de


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la parcela. Calculamos entonces el 42% de 600 m2:

600 x 42/100 = 25200/100 = 252 m2

Como quieren que las plantas sean de 150 m2, tienen espacio de sobra para construirla (ytodavía les queda para poner jardín o piscina).

3. Hay que comprobar que lo que suman las superficies de las dos plantas (300 m2) noexcede de la edificabilidad, que es de 0,45 m2/m2. (Ellos saben que ni las terrazas, nigarajes ni trasteros cuenta como superficie edificable).

La edificabilidad permitida en la parcela de nuestros amigos será de:

600 m2 x 0,45 m2/m2 = 270 m2

Este criterio no lo cumplen, puesto que pretenden edificar 300 m2. Por lo tanto tendránque reducir la superficie de la planta de arriba por lo menos en 30 m2 o reducir las dos,para que sumando ambas no excedan de los 270 m2 permitidos.


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En el jardín tenemos una zona triangular en laque queremos poner un alero de maderapara dar sombra en verano, las medidas sonde 3 x 5 m.

Hemos hecho un dibujo a escala 1:20, parallevárselo al carpintero que nos va a hacer lapérgola, pero no sabemos cuál de los dibujosque están representados es: A, B, C o D.

Por lo tanto lo primero que tienes que haceres averiguar cuál es el que tenemos que llevar al carpintero.

De todas formas podrías comprobar, si los demás dibujos están hechos a escala, esdecir si mantienen las proporciones reales, y averiguar a qué escala están dibujados, y quesea el carpintero el que elija.

La madera que nos gustaría poner es un poco cara, sale a 90 € el m2, pero no nos queremosgastar más de 600 € ¿Crees que la podremos poner?

¿Cuál sería el precio máximo al que debería salir el m2, para no pasarnos de los 600 €?

A B C D

Vamos a ver qué tal lo has hecho.

1. Pues lo que debo hacer es en primer lugar poner todo en las mismas unidades, porejemplo en cm, que es más cómodo. Así, las medidas reales de la cubierta serían 500 x300 cm.

Que la escala es 1:20 quiere decir que el dibujo está hecho 20 veces más pequeño. Paraaveriguar cuál de los cualtro dibujos es el que está a escala 1:20 divido las medidas realesentre la escala:

500:20 = 25 cm; 300:20 = 15 cm.

Por lo tanto el dibujo hecho a escala 1:20 es el D.

2. Para comprobar la escala de los demás, solo tenemos que dividir las medidas realesentre las de los dibujos para ver cuántas veces son más pequeños:

a) A: 500:5 = 100; 300:3 = 100. Mantienen las proporciones, los dos ladosestán dibujados 100 veces menor, la escala es 1:100


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jesus

Cuadro de texto

TEMA 2 : HACIENDO PLANOS

b) B: 500:10 = 50; 300:6 = 50. También es proporcional, la escala es 1:50

c) C: 500:20 = 25; 300:12 = 25. También guardan las proporciones reales, laescala es 1:25

A Escala 1:100 B Escala 1:50 C Escala 1:25 D Escala 1:20

3. Primero calculamos la superficie real del triángulo aplicando la fórmula del área deltriángulo:

base x altura/ 2

El área del alero: 5 x 3 = 15 ; 15/2 = 7,5 m2

Como el precio por m2 es de 90 €, el precio de 7,5 m2 será de: 7,5 m2 x 90€/m2 = 675 €

Nos pasamos de lo que nos queremos gastar.

4. El precio máximo al que podemos pagar el m2, lo calculamos dividiendo los 600 € quenos queremos gastar entre los m2 que tiene el alero:

600 €:7,5 m2 = 80 €/m2

Estamos terminando la obra y nos queda poner la solería a la habitación(la del dibujo) que está a escala 1:100. Vamos a usar un gresporcelánico (de 12 € el m2, aunque comprando por cajas dice el delalmacén sale algo más económico, a 18 € la caja de 20 baldosas) deun tamaño de 30x30 cm.

Antes de ir a comprar lasbaldosas vamos a hacer loscálculos, para que en elalmacén no nos engañen ycompremos cajas de más.

Así que tendremos quecalcular:

1. El área quetenemos que


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embaldosar en m2

2. El número debaldosas quenecesitamos.

3. Si en cada cajaentran 20 baldosas,¿cuántas cajasdebemos comprar?

4. Si el precio de cada caja es de 10 €, ¿Cuánto debemos pagar por todo?

5. Averigua si el del almacén dice o no la verdad.

6. ¿Si fuera verdad que tanto por ciento nos ahorramos?

Bueno pues vamos a resolver estas cuestiones:

1. Para calcular la superficie a cubrir, calculamos en primer lugar la del del rectángulocompleto, en valor real:

La escala 1:100 significa que el dibujo está hecho 100 veces más pequeño.Por tanto, las medidas reales de la habitación serán:

6 cm x 100 = 600 cm = 6 m

7 cm x 100 = 700 cm = 7 m

Por tanto, la superficie real de la habitación sería de 6 m x 7 m = 42 m2 .

Pero hay que descontar el rectángulo superior derecho, que tiene unasmedidas de 1,5 cm por 2 cm, que son realmente 1,5 m y 2 m, por lo que eseárea sería 2 m x 1,5 m = 3 m2

El área real cubrir será entonces 42 m2 - 3 m2 = 39 m2

2. Ahora nos toca calcular el área de la baldosa: 30 cm x 30 cm = 900 cm2

Recuerda que en superficie cada escalón que subíamos dividíamos entre 100,por lo tanto tenemos que dividir entre 10.000 para pasar a m2 la superficie deuna baldosa:

900:10.000 = 0,09 m2

Sabemos el área total y el de una baldosa, así que si dividimos el área totalentre la de una baldosa sabremos cuantas baldosas necesitaremos:

39 m2:0,09 m2 = 433,333 baldosas, ajustando pondríamos 434baldosas.

3. Las cajas son de 20 baldosas, así que 434:20 = 21,7 cajas. Así que tendremos quecomprar 22 cajas.


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4. El precio de cada caja es de 18 €, luego el de 22 cajas será 22 x 18 = 396 €

5. El precio del m2, es de 12 €, tenemos 39 m2, así que si en lugar de por cajascompramos las baldosas por metros cuadrados, nos costarían:

12 x 39 = 468 €.

Por lo tanto el del almacén tenía razón, pues nos ahorramos 468 - 396 = 72 €si compramos por cajas.

6. ¿Recuerdas como calcular el %? es muy fácil, recuerda que dividíamos la parte menorentre la mayor y multiplicábamos luego por 100.

72:468 = 0,154;

0,154 x 100 = 15,4% , que redondeando, sin decimales, sería 15% y eso eslo que nos ahorramos comprando las baldosas por cajas.


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¡Cómo

cambian los intereses!Habrás podido comprobar que el interés al que los bancos nos prestan el dinero depende deunos índices y un porcentaje que determina cada entidad bancaria. El índice que se utilizaactualmente es el euribor (media aritmética del interés al que los bancos y cajas se prestan eldinero).

Esto no ha sido así siempre; hace unos años el interés bancario de los préstamoshipotecarios no era ni por asomo estos índices (mibor, euribor) más el porcentaje, sino queera la propia entidad la que establecía dichos valores que, por supuesto, solían ser abusivos,del orden del 18% o 20% y en unos plazos como máximo de 5 a 10 años, como puedes veren la imagen de la derecha.

En la gráfica inferior está representado el interés de los prestamos desde 1999 hasta ahora.

Fíjate bien en los gráficos, porque vas a tener que hacer varias cosas con los datos quecontienen.

1. Responde a las siguientes cuestiones:

¿En qué año el interés de los préstamos fue mayor?


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jesus

Cuadro de texto

TEMA 3 : HACIENDO CUENTAS

¿En qué momento el interés ha sido el más bajo?Indica los años en el que el interés oscila entre el 3% y el 4%A partir de que años el interés hipotecario descendió a valores del 6%aproximadamente.Entre que dos años se ha dado el cambio más brusco, fíjate en ambos gráficos.

2. Ahora toca hacer cálculos.

Imagina que pides un préstamo de 200000 € ahora, en el año 2009, a un interéspor ejemplo del 2% TAE (1,77% de euribor más el 0,23%, sin comisiones) a 20años y te sale una cuota mensual de 1012 €. Ahora supón que estamos en 1990que el interés es al 16% TAE a 10 años, la cuota que nos sale a pagar al meses de 3350 €.

Calcula: El total al pagar en cada caso, y qué cantidad corresponde a losintereses.

3. ¿Cuánto pagas de más con las condiciones de 1990? ¿Qué porcentaje suponen losintereses en cada caso?

Vamos a ver si lo has resuelto bien:

1. Priemero las cuestiones...

Si nos fijamos en el primer gráfico, vemos que es 1990, un 15,90%.Según los gráficos es marzo del 2009, pero sabemos que sigue bajando, menosdel 2%.En 1999, 2002, 2006 y diciembre de 2008.Entre 1996 y 1997 baja por primera vez a esos valoresDesde octubre de 2008 a marzo de 2009, según los gráficos.

2. Calculamos:

En 2009 la cuota mensual es de 1012 €, por lo que en 12 meses has pagado 12144€ (1012 x 12 meses) y en 20 años 242880 €.

El total que pagamos es 242880 €.

Como pedimos prestado 200000 €, la diferencia 242880 - 200000 = 42880 €son los intereses que hemos pagado.

En 1990 la cuota mensual es de 3350 €, multiplicado por 12 meses da 40200 € ypor 10 años 402000 €.

El total que pagamos es 402000 €

Como nos prestaron 200000 € y hemos pagado 402000 €, hemos pagado202000 € de intereses, más que lo que pedimos.

3. En 1990 pagamos 202000 € de intereses y en 2009 pagamos 42880 € .

La diferencia es : 159120 €

Para calcular qué tanto por ciento suponen los intereses, debemos dividir losintereses entre el total pagado y multiplicar luego por 100:

En 1990: 202000 € de intereses / 402000 € pagados = 50,25%


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En 2009: 42880 € de intereses / 242880 € pagados = 17,65 %

¡Qué lío de hipotecas!

¿Cuál elegir?Fíjate muy bien en la publicidad de cada entidad bancaria, lee incluso la letra pequeña, no

tiene desperdicio.

Y contesta las siguientes cuestiones:

A B C

D E F

G H I

1. ¿Qué hipoteca tiene el interés más bajo? (Es decir teniendo en cuenta eleuribor más el % aplicado por la entidad).


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2. Ordénalas de menor interés a mayor.

3. ¿Qué significa TAE?

4. A la hora de elegir la hipoteca ¿en que nos tenemos que fijar? ¿Por qué?

5. Teniendo en cuenta todo lo anterior, con cuál de ellas te quedarías? Razonatu elección.

6. ¿Qué conclusiones sacas?

Comprobemos las respuestas:

1. La que tiene el interés más bajo es la H: euribor más el 0,25%

2.Ordenadas de menor a mayor interés:

H: Euribor + 0,25% < I: Euribor + 0,30% < G: 0,33% < C: Euribor + 0,35% < D: Euribor+ 0,38%

E: Euribor + 0,39% < F : Euribor + 0,45% < B: Euribor + 0,49% < A: Euribor + 0,90%

3. La T.A.E. (Tasa Anual Equivalente) es un indicador que, en forma de tanto porciento anual, expresa el coste efectivo de un préstamo, incluyendo no sólo el coste quese deriva de la obligación de pago de los intereses, sino también el coste que se derivadel pago de las comisiones y otros gastos bancarios a que se nos obligue en lacontratación del préstamo.

4. Pues teniendo en cuenta lo que significa TAE y lo que implica, nos debemos fijar másque en el euribor y el % interés que se le añade, en la TAE, pues es lo que en realidadvamos a pagar.

5. Nos quedamos con la hipoteca E: 2,32% TAE, es la que tiene el TAE más bajo, por esoes la que más nos interesa.

6. Pues por lo menos un par de ellas:

Que no hay que fiarse de la primera impresión. La hipoteca que tenía el interésmás bajo (euribor + 0,25%) es, sin embargo, la que tiene el TAE más alto(4,97%) la hipoteca H.

Que es muy importante leer la letra pequeña y estar informado.


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