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DAZZLER HOTEL ASUNCIÓN, PARAGUAY.
Operador internacional con más de 38 años operando 9000 hoteles, en 80 países, con 20 marcas.
• HOTEL OPERANDO DESDE ABRIL 2016• INGRESOS POR OCUPACIÓN DEL 100%
DE LAS HABITACIONES Y EXTRAS.• UBICACIÓN EXTRATÉGICA DENTRO DEL
NUEVO POLO COMERCIAL ASUNCENO
• TARIFA DIARIA Y DOLARIZADA.• WYNDHAM HOTELS, OPERADOR DE
TRAYECTORIA INTERNACIONAL• 300 HABITACIONES, SALONES, SPA, GYM,
PILETA, LOCALES COMERCIALES Y PARKING
SUGERENCIAS INMOBILIARIAS
RENTA DOLARIZADA
ACTUALMENTE EN OPERACIÓN
El modelo de negocio – El Inversor• Elinversorcompraunahabitación,queesunaunidadfuncional(UF)deunedificioresidencial
en Propiedad Horizontal por la que obtiene un título de propiedad. (lo mismo que comprar un departamento)
• La habitación se aporta a una empresa explotadora hotelera mediante un contrato de arrendamiento.
• La habitación se entrega totalmente amoblada y equipada bajos los estándares del Hotel.
• Cada propietario participa de las ganancias totales del hotel aportando su habitación a la explotación hotelera o sea no queda solamente sujeto a la renta de su habitación sino del 100% de las habitaciones del hotel más los ingresos extras como frigo bar, alquiler de salones para eventos, etc.
• La explotación hotelera recibe los ingresos de las ventas de noches y extras, paga el arrendamiento a los inversores en partes iguales por habitación, después paga todos los gastos del hotel – incluidos los gastos de las habitaciones aportadas – servicios públicos, mantenimiento de instalaciones y mobiliario, limpieza de blanquearía, etc.
• Una vez saldado el arrendamiento, los fees, los costos, etc., de quedar una ganancia sobre la explotación hotelera, la misma se distribuye en forma proporcional entre todos los inversores de las habitaciones.
• Aun participando de la explotación, cada inversor tiene derecho a utilizar una habitación las veces que lo desee a precio preferencial. Durante los días que utiliza la habitación debe pagarunatarifapreferencialysiguecobrandolosbeneficiosdelaexplotaciónporloquelatarifa efectiva es muy baja. Para utilizar la habitación el inversor debe hacer una reserva con anticipación como cualquier huésped.
El modelo de negocio - La GerenciadoraWYNDHAM aporta la marca DAZZLER al hotel y gerencia las operaciones del día a día y a cambio recibe un fee de servicios. Para asegurar una alineación de intereses, en vez de un “fee” fijo,cobraunfeevariableenfuncióndelasVentas(6%)ylasGanancias(10%)delasociedadexplotadora.
A nivel global, WYNDHAM es considerado el grupo hotelero más grande del mundo, con 9.000establecimientosy798.000habitaciones.Gerenciayfranquiciahotelesde20marcasen80países,mientrasqueenLatinoaméricasusoperacionessedirigenenlasoficinasdeBuenosAiresdesde donde se monitorea el plan de apertura de 37 nuevos hoteles en la región. https://www.wyndhamhotels.com/es-xl
Ventajas del negocio• Ubicación estratégica dentro del nuevo polo comercial y corporativo de Asunción.
• Tarifa en dólares la cual se corrige diariamente en función de la demanda.
• Percibir ingresos por la ocupación total de las habitaciones y por los demás extras del negocio hotelero (alquiler de salones, frigo bar, etc.)
• Localescomercialesquehacendeanclaparacaptarhuéspedes,Barenelroof top(NEGRONI)http://www.negronibistrobar.com/espacios.html#asuncionparaafteroffice,eventos,etc.ylocalgastronómicoenPlantaBaja(TAKUARE´E)
• WalkingdistancealoscomplejoscomercialesyalasoficinasmásrepresentativosdeAsunción.
• Atrae huéspedes tanto por turismo como corporativos.
El hotelInauguradoenabrilde2016,elhotelestáubicadoenlazonamástrendydeAsunción,rodeadode centros culturales, comerciales y gastronómicos, se está transformando en el punto central de laciudad.Cuentacon16plantasy300modernashabitaciones,detrescategorías,íntegramenteequipadas con el mejor mobiliario. Además, el hotel posee una terraza con piscina descubierta y un bar(NEGRONI)conunamagníficavistapanorámicadelaciudad.
DESAYUNADOR
Servicios generales• Checkin15:00hs/Checkout12:00hs
• FreeWi-fi
• DesayunoBuffet
• Gimnasio24horas
• Piscina descubierta panorámica en RoofTop
• Frontdesk24horas
• Serviciomédicodeemergencia24hs.
• Servicio de conserjería
• BellBoy
• Amplio desayunador
• Room Service
• Aire acondicionado y calefacción
• Multimedia Access Spot
• Solarium-Deck
• Servicio de despertador
• Servicio de mensajería
• BusinessCenter
• Estacionamiento para 119 vehículos.
BUSINESS CENTER
SOLARIUM
PILETA
GYM
Servicios con costo adicional• Spa
• Lavandería y tintorería con servicio express
• Diarios
• MasajesyTratamientodeBelleza
• Salones para eventos
• Traslado in/out
• Roof top bar
• Estacionamiento con Cargo
Equipamiento de las habitacionesCamaKingsize,LEDTV42”concable,Frigobar,Teléfono,FreeWi-FiGratuito,Cajadeseguridad electrónica, Cerradura con tarjeta magnética, Aire acondicionado y calefacción con control individual, Secador de pelo.
• 30m2
• 1camaKingde2mtsx2mts
• Free Wi-Fi
• Led42”concable
• Frigo bar
• Teléfono
• Caja de seguridad magnética
• Aire acondicionado y calefacción - control individual
• Secador de pelo
BAÑO
HABITACION CLASSIC
LOCALES COMERCIALES - ROOF TOP NEGRONI
LOCALES COMERCIALES - TAKUARE´E
LOCALES COMERCIALES - ROOF TOP NEGRONI
VISTA ROOF TOP
CONDO HOTEL vs. DEPARTAMENTO
CONDO HOTEL DEPARTAMENTO
Tarifa diaria y no mensual, varia día a día según la demanda y es manejada de forma eficiente por el operador.
Tarifa igual por 12 meses, no le permite cambiar el valor al propietario en función de como está el mercado mes a mes.
Tarjeta de crédito como depósito (cubre días extras, roturas, etc., al instante)
Riesgo de que el inquilino no se retire al final del término del contrato y si lo hiciese, puede dejar roturas y facturas impagas. Riesgo de garantes insolventes.
Renta por el total de las habitaciones y otros ingresos (frigo bar, alquiler de salones, etc.)
Renta solo por el alquiler de su unidad, no existen ingresos extras. Riesgo de no generar ingresos por meses que este desocupado.
Tarifa manejada por un operador internacional y con amplia trayectoria buscando día a día lograr la mejor ocupación a la mejor tarifa.
Tarifa manejada por cada propietario compitiendo con el resto de los propietarios del edificio siendo que más de uno pueda bajar los precios perjudicando al resto.
Administrado por un operador internacional con más de 38 años en el mercado, operando 9000 hoteles en 80 países y bajo 20 banderas (marcas).
Administracion por su propietario debiendo este lidiar con el inquilino, atender sus necesidades, etc. Quita tiempo a cada propietario.
Reposición de faltantes y reparación por cuenta de todos los propietarios y los fondos surgen del flujo de la operación a cargo del operador.
Reparación por cuenta del propietario en tiempo y forma por demanda del inquilino y cada 1 año, actualizar pintura, equipamiento, mobiliario, etc.
El precio de venta está dado por su renta la cual es superior a la de un departamento y no influye el mercado inmobiliario en el precio.
El precio de venta se basa en la situación del mercado inmobiliario y en base a la oferta que haya dentro del mismo edificio, pueden haber ofertas a menor valor.
La inversión no se concibe como un bien de uso por parte del inversor con lo cual su venta es inmediata si hubiese necesidad.
Al ser un bien de uso debe venderse desalojado con lo cual si hay un contrato, no se podría vender de manera inmediata salvo se consiga un inversor que compre con renta.
No se pagan expensas, impuestos ni comisión inmobiliaria en forma independiente, todo ya se descuenta del flujo de la operación del hotel.
Puede existir lucro cesante, meses que no este alquilado más el pago de expensas e impuestos lo cual afecta la tasa de retorno.
Inversión muy baja para ser participe de toda la renta del hotel. Para ser dueño del total de un hotel la inversión es millonaria.
Inversión muy alta para ser participe solamente de la renta de mi departamento y no del total del edificio.
Lidiar con un solo operador que administra el hotel y que rinde cuentas trimestrales mediante informes enviados a los propietarios.
Lidiar con el inquilino en lo que al alquiler respecta y con todos los vecinos y el administrador del edificio en asambleas por mejoras, arreglos, convivencia, etc.
Derecho a uso cuando lo desee el propietario con todas las comodidades y servicios de un hotel abonando una tarifa preferencial.
Derecho a uso solamente cuando este desocupado debiendo pagar por todos los servicios que quiera utilizar (luz, gas agua, empleada domestica, etc.) y sin recibir renta.
Administración eficiente a distancia, fuera del país, sin ocuparse de nada y sin cotos extras.
Complicada administración a distancia, fuera del país, descartando los gastos extras que puede generar tener una empresa que se ocupe de los alquileres, etc.
Existen 3 imanes complementarios para captar huéspedes, un local en la terraza Negroni, uno en P.B. TAKUARE´E y un parking en subsuelo.
El único imán será la ubicación, los amenities del edificio y el precio, o sea los mismos que los de un Hotel por ende no hay servicios complementarios para sumar.
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NUEVO POLO CORPORATIVO AÑO 2019
POLO CORPORATIVO AÑO 2005
1. SHOPPING DEL SOL.
2. WORLD TRADE CENTER.
3. DAZZLER HOTEL.
4. JOHNNY B .GOOD
5. MC DONALDS
6. HOTEL IBIS
7. SHERATON
8. SHOPPING PASEO LA GALERIA
9. BLUE TOWER
10. HOTEL ALOFT
11. BOULEVARD SANTA TERESA CONTORRES DE VIVIENDA
12. AXION
13. HOTEL ESPLENDOR
14. SHELL
EF. EDIFICIOS DE OFICINAS
15. BANCO AMAMBAY
16. PETROBRAS
17. BANCO ITAÚ
Referencias:
