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NORMA TTN 16.1 3 de mayo de 2005

METODO RESIDUAL PARA LA VALORACIN DE TERRENOSProcedimiento de verificacin

Su aplicacin permite verificar la razonabilidad del valor de mercado de un terrenoedificable como el precio ms probable que, en el momento de su tasacin pagarapor l un promotor o emprendedor inmobiliario para su aprovechamiento. Es vlidopara terrenos de alta deseabilidad, para verificar valores obtenidos por el mtodocomparativo en funcin de los supuestos anteriores, adquiriendo validez tcnicacuando exista planeamiento urbano vigente.

El valor de mercado puede verificarse aplicando este mtodo de acuerdo con uno delos siguientes procedimientos:

Anlisis de inversiones con valores actuales (Mtodo esttico)Se debe seguir el siguiente procedimiento:

1) Determinar el emprendimiento inmobiliario ms probable que puede desarrollarseen el terreno a valorar. Cuando sea conocido el destino del inmueble y steresponda al planeamiento vigente, se tomar en cuenta el mismo.2) Estimar el valor de mercado del inmueble suponiendo el edificio terminado en lafecha de la tasacin. Dicho valor ser el obtenido por aplicacin de las Normas TTN3.x y 6.x.3) Estimar los costos de construccin, los gastos necesarios de promocin, decomercializacin y financieros normales para un emprendimiento de caractersticassimilares a la analizada.4) Fijar el margen o porcentaje de beneficio del promotor atendiendo al comn onormal en los emprendimientos de similares caractersticas y emplazamiento.5) Calcular el valor de mercado del terreno aplicando la siguiente frmula:

VT = VM - C (1 + b)donde:

VT

= Valor del terreno

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VM = Valor de mercado del emprendimiento terminado.b

= Porcentaje de beneficio del promotor estimado sobre el costo.C

= Cada uno de los costos y gastos necesarios considerados, excluido el propioterreno.

Si se trabaja con valores por metro cuadrado edificable para obtener el valor deincidencia del terreno, se debe tener en cuenta que los mismos se expresen enfuncin de superficies equivalentes (por ejemplo, m2 totales o m2 propios ocomercializables).En todas las etapas anteriores, se deber justificar en el informe las hiptesis yparmetros de clculos adoptados.

Anlisis de inversiones con valores esperados (Mtodo dinmico)Para emprendimientos de importancia con etapas de financiamiento

Se debe seguir el siguiente procedimiento:

1) Determinar el emprendimiento inmobiliario ms probable que se puede desarrollarsobre el terreno a valorar.2) Establecer las fechas y plazos de la construccin y de la comercializacin delemprendimiento terminado, atendiendo a sus cualidades y caractersticas.3) Establecer el valor de mercado del emprendimiento terminado, referido a lasfechas previstas de comercializacin. Para ello se partir del valor de mercado en lafecha de tasacin, obtenido por el mtodo comparativo segn Normas TTN 3.x y 6.x,y se tendr en cuenta la evolucin esperada de los precios de mercado.4) Establecer los costos de construccin, los gastos necesarios de promocin,financieros y de comercializacin normales para un emprendimiento decaractersticas similares al analizado.5) Teniendo en cuenta los datos y estimaciones anteriores se determinarn lasentradas y salidas de caja previsibles durante el emprendimiento.6) Fijar una tasa de actualizacin (i). Se utilizar la tasa de rentabilidad media anualsobre fondos propios que obtendra un promotor en un emprendimiento de lascaractersticas del analizado.7) Calcular el valor del terreno objeto de la tasacin por diferencia entre el valoractual de los ingresos obtenidos por la venta del emprendimiento terminado y elvalor actual de los pagos realizados por los diversos costos y gastos, excluido elterreno, para la tasa de actualizacin fijada, utilizando la siguiente frmula:

VT = Ef - Sk .

(1 + i)tf

(1 + i)tk

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Donde:

VT

= Valor del terreno.Ef = Importe de los ingresos previstos en el momento F.Sk = Importe de las salidas previstas en el momento K, incluido el beneficio.tf = Nmero de perodos de tiempo previsto desde el momento de la valoracinhasta que se produce cada uno de los ingresos.tk = Nmero de perodos de tiempo previsto desde el momento de la valoracinhasta que se produce cada uno de los pagos.i = Tasa de actualizacin elegida correspondiente a la duracin de cada uno de los perodos de tiempo considerados.

En todas las etapas anteriores se deber justificar en el informe las hiptesis y losparmetros de clculo adoptados.

Recomendacin

Utilizar el procedimiento Residual Esttico como mtodo de referencia paracontrastar con valores obtenidos por el Mtodo Comparativo. El Mtodo residualdinmico se reservar para casos especiales que lo justifiquen, en particular paraemprendimientos de importancia con etapas de financiamiento.