normas internacionales de valuación principios, … de valuacion/ivs 01... · 2011-11-15 · los...

Normas Internacionales de Valuación

Principios, Normas y Orientación sobre Aplicación y Comportamiento

IVSC

International Valuation Standards Committee


1 Julio 1997 2

La única versión oficial de esta Normas es la original en lengua inglesa. La presente traducción autorizada se publica únicamente para facilidad de los profesionales de habla castellana. Debe quedar claro que su lenguaje se apega al uso mexicano y por ello pude contener términos y expresiones que no responden a el lenguaje técnico de valuación, tasación, evaluación, avaluación o valoración, en otros países de la misma lengua. Por ello se recomienda que para cualquier duda se recurra a la versión oficial. N. del T..

TITULO DEL ORIGINAL: International Valuation Standards Publicado por International Valuation Standards Committee Oficina Internacional: 12 Great George Street, London, United Kingdom SW1 PD3AD Copyright @ 1997 the International Valuation Standards Committee Reservados todos los derechos. Traducción autorizada al castellano de: Julio E. Torres Coto M., I.C. Para la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación , A. C. Copyright @ 1997 Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación , A. C. Julio E. Torres Coto M. Reservados todos los derechos.


1 Julio 1997 3


EXECUTIVE HEADQUARTERS INTERNATIONAL BUREAU 15 Deslisle Avenue 12 Great George Street Toronto, Ontario London Canada, M4V 1S8 United Kingdom SW1P SAD Telephone: 1 416 922 3999 Telephone: 44 171 222 7000 Facsimile: 1 416 922 3589 Facsimile: 44 171 222 9430

1 de Julio de 1997

Las Normas Internacionales de Valuación... ...se reconoce ahora a todo lo largo del mundo y se han incorporado a las Normas domésticas de muchas naciones. Las Normas y las Orientaciones de Aplicación y Comportamiento que se incluyen en esta edición, reflejan el pensamiento, experiencias y juicio profesional colectivo de Valuadores de mas de 40 naciones. También se apoyan en la asesoría y consejo de usuarios de los servicios de valuación y profesionales de otras disciplinas, particularmente en el campo de la contabilidad. Como lo fue en ediciones anteriores, las palabras podrán cambiar para aclarar afirmaciones y responder a temas de reciente desarrollo. Esta nueva edición contiene material nuevo y una estructura ampliada, pero los principios en los que se basan las Normas y Orientación permanece sin cambio. Sigue siendo el objetivo de este Comité establecer Normas que sean pertinentes a y parte integral de las actividades de mercado que involucran a los bienes raíces, fomentar la armonización de las Normas entre las naciones y participar en los esfuerzos de envergadura mundial que finalmente habrán de eliminar interpretaciones equivocas en materia de valuación en las transacciones internacionales de bienes. El Comité Internacional de Normas de Valuación (también conocido como IVSC) se reúne con regularidad en diversas localidades alrededor del mundo. Continuamente se ocupa del estudio de Normas nuevas y en la revisión de las existentes y en los comentarios de las Normas cuando es oportuno. Solicitamos comentarios, preguntas y sugerencias. Deseamos y solicitamos la participación y asociación completa de todas las naciones. El Comité está en disposición de auxiliar en el desarrollo de las disciplinas de valuación en las naciones en desarrollo y en la instrumentación de Normas en todas partes. Muy sinceramente, Ph. Malaquin Presidente


1 Julio 1997 4

Contenido

Introducción Introducción 1 -5

Valuación y el IVSC

Organización de las Normas Internacionales

Formato de las Normas

Introducción - 1

Introducción - 3

Introducción - 5

Conceptos y Principios Generales de Valuación

Introducción

Conceptos de Tierra y Propiedad

Concepto de Bienes Raíces, Propiedad y Activos

Precio, Costo, Mercado y Valor

Valor de Mercado

Uso Mejor y Más Productivo

Utilidad

Otros Conceptos Importantes

Resumen

Conceptos/Principios 1 - 13

Conceptos/Principios – 1







Conceptos/Principios - 11

Conceptos/Principios - 13

IVS 1: Valor de Mercado como Base de Valuación

IVS 2: Bases de Valor Distintas del Valor de Mercado

IVS 3: Valuación Para Estados Financieros y Cuentas Relacionadas

IVS 4: Valuaciones para Garantía de Crédito, Hipotecas y Obligaciones

IVS 1: 1 – 14

IVS 2: 1 – 13

IVS 3: 1 – 16

IVS 4: 1 – 12

APG 1: Concepto de Valuación de Negocio en Marcha APG 2: Consideración de Substancias Peligrosas y Tóxicas en Valuación APG 3: Valuación de Planta, Maquinaria y Equipo

APG 1: 1 - 8

APG 2: 1 - 9

APG 3: 1 - 8


1 Julio 1997 5


Introducción Valuación y el IVSC La valuación de activos tiene sus raíces en la economía clásica y contemporánea. Los principios y técnicas de valuación se establecieron y en general eran similares, en muchos países antes de los cuarenta. Sin embargo, el reconocimiento de la valuación como profesión se desarrolló después de los cuarenta. Antes de los ochenta la valuación se desarrollo como profesión en muchas naciones grandes y pequeñas, pero sin un enfoque internacional. Había muchas similitudes en estos países en cuanto a lo que se consideraba un Valuador profesional, tales como el poseer un grado universitario apropiado; entrenamiento profesional especializado; experiencia práctica debidamente asesorada; competencia, honorabilidad y objetividad comprobadas; y reconocimiento como persona de elevado carácter. Organismos profesionales de valuadores en diversos países otorgaban designaciones profesionales y reconocimiento a aquellos que cuando menos satisfacían los requerimientos estipulados de educación y experiencia. Durante los sesenta y setenta varios organismos nacionales de valuación desarrollaron y promulgaron Normas de Ejercicio Profesional para sus asociados. Otras les siguieron. En algunos países también se introdujeron Códigos de Ética Profesional. El contenido de estas Normas combinaba consideraciones profesionales con las necesidades prácticas del mercado. En algunos países las Normas fueron incorporadas parcial o totalmente a las leyes y reglamentos nacionales. Algunas corporaciones profesionales crearon procedimientos de revisión y vigilancia que llevaran a la censura o pérdida del reconocimiento profesional para el asociado que violara seriamente las normas o las disposiciones éticas relativas. Para fines de los setenta conforme estos movimientos continuaron, se hizo aparente que el desarrollo financiero internacional y la globalización de los mercados habían llegado a un estadio en el cual era señaladamente patente la necesidad de normas internacionales de valuación. Era obvio que sin acuerdos internacionales en relación a las normas de valuación existía el potencial para confusión y para que se cometieran errores. Era menos obvio, sin embargo, que también se inhibían las normas domésticas en algunos países. También era difícil entender que las importantes diferencias entre los puntos de vista de las corporaciones de valuación de diversos países podrían llevar a malos entendimientos no intencionales. Igualmente importante, se dieron rápidos cambios económicos y en los negocios dentro y entre naciones, dando lugar a un reconocimiento ampliado de la importancia mercantil de


1 Julio 1997 6

la valuación profesional de los activos. Se requerían valuaciones competentes, objetivas y profesionalmente desarrolladas para una amplia gama de actividades de negocios. Su importancia, al reflejar valores corrientes para los informes financieros en particular, ha recibido creciente reconocimiento. Hay una fuerte corriente hacia la información de valores de activos para efectos contables y financieros basada el valuación corriente, en lugar del costo histórico. Los avalúos profesionales tienen la ventaja de reflejar precios cambiantes y diferencias económicas entre áreas geográficas. Reconociendo estos factores, se fundó en 1981 el Comité Internacional de Normas de Valuación (IVSC por sus siglas en Inglés)1. El principal objetivo de IVSC es formular y publicar, en atención al interés público, Normas de valuación y orientación procesal para la valuación de activos para uso en estados financieros y promover su aceptación y observancia mundial. El segundo objetivo es armonizar las Normas entre los Estados del mundo y revelar las diferencias en las estipulaciones de las Normas o en su aplicación conforme sucedan. Es meta particular de IVSC que las Normas internacionales de valuación sean reconocidas en las declaraciones internacionales de contabilidad y en otras normas de información y que los Valuadores reconozcan qué se requiere de ellos bajo las normas de otras disciplinas. La asociación en IVSC es por conducto de las sociedades nacionales de valuación e instituciones que representen a sus respectivos Estados. Estos organismos profesionales deben reconocer objetivos que se ocupen de la valuación de activos y tener un suficiente número de socios capacitados para realizar este tipo de valuaciones. Los asociados sostienen, respetan y aplican las Normas y orientación publicados por el Comité y hacen uso de su mejor esfuerzo para asegurar el reconocimiento de las Normas en cuanto sea apropiado en su respectivo Estado. Los socios también revelan al Comité cualquier diferencia significativa entre las normas domésticas y las internacionales para que se hagan del conocimiento de la comunidad internacional. Los Valuadores deben, por supuesto, actuar legalmente y cumplir con las leyes y reglamentos de las áreas en las que ejercen. Los asociados colaboran con las autoridades reguladoras y normativas, tanto estatutarias como voluntarias y con las sociedades de otros cuerpos profesionales para asegurar que las valuaciones satisfagan las Normas y orientación del IVSC. También cumplen una función educativa y de consulta en el área de valuación de activos dentro de sus Estados. El enlace con el Comité Internacional de Normas de Contabilidad, la Federación Internacional de Contadores, El Comité Internacional de Prácticas de Auditoría y la

1 El nombre original del Comité era The International Assets Valuation Standards Committee (TIAVSC), Comité Internacional de Normas de Valuación de Activos. Este se cambió por acuerdo del Comité en la Asamblea General Anual correspondiente a 1994, celebrada en Quebec, al nombre actual, con objeto de mejor reflejar el más amplio campo de acción en que se involucraba el Comité. N del T.


1 Julio 1997 7

Organización Internacional de Comisiones de Valores es especialmente importante para las actividades del IVSC. En relación con esto, otros objetivos del IVSC son proporcionar asesoría y consejo en relación a la valuación de activos a las profesiones contables, coordinar los programas de Normas y de trabajo de las disciplinas profesionales relacionadas con vista al interés público y cooperar con estos y otros organismos internacionales en la determinación y promulgación de nuevas Normas. Estos objetivos se satisfacen mediante contacto directo y participación en otras organizaciones internacionales tales como las Naciones Unidas. Al IVSC se le reconoce un sitial en la Lista Oficial el Consejo Económico y Social de las Naciones Unidas a partir de mayo de 1985. Las siguientes Normas y discusiones relativas son el mejor consenso a la fecha de 40 naciones participantes. Como las valuaciones de activos individuales, están sujetas al Principio de Cambio que sostienen que el cambio es inevitable y continuo aún cuando gradual y no fácilmente discernible. Como Normas tienen la intención de ofrecer definiciones y orientación fundamentales para la valuación de activos en un mundo dinámico. En donde se identifiquen cambios que se consideren necesarios y justificados deberán señalarse al Comité para deliberación y decisión internacional. Organización de las Normas Internacionales Diversos principios y técnicas de valuación se entienden dentro de la profesión de la valuación y están bien establecidos en el mundo de los negocios. Las discusiones fundamentales abreviadas que se incluyen en esta normas no deben considerarse exhaustivas. Por lo tanto, es importante para entender y usar esta Normas que, aún cuando las Normas individuales puedan exponerse y publicarse como secciones separadas, cada Norma es una parte componente del conjunto. Por tanto, las definiciones, declaraciones del prefacio, conceptos y principios de valuación y otros elementos comunes deberán interpretarse como parte de cada Norma. El Comité Internacional de Normas de Valuación de Activos reconoce la complejidad de los procedimientos profesionales de valuación, la diversidad de situaciones de la propiedad, la dificultad de interpretación de las actividades de la valuación por otras profesiones, el problema de las interpretaciones internacionales del lenguaje y la superior necesidad del público de contar con valuaciones profesionales bien fundamentadas desarrolladas conforme a normas generalmente aceptadas. En consecuencia, el contenido y formato de estas Normas se han diseñado con estos aspectos en mente y la comprensión de la estructura de las Normas es importante para su aplicación. La organización de las Normas es como sigue:

1. Introducción - La introducción ofrece una explicación del comité internacional, su trabajo y el contexto general de las Normas internacionales. Se


1 Julio 1997 8

explica la organización de las Normas y se discute la intención de la manera y forma como han de ser aplicadas. 2. Conceptos y Principios Generales de Valuación - Una discusión completa del cuerpo de conocimiento que constituye los métodos y prácticas valuatorias esta mas allá del alcance de éstas Normas. Sin embargo, para fomentar el entendimiento entre disciplinas profesionales y reducir las dificultades de las barreras de idioma, esta sección proporciona comentarios sobre los marcos legal, económico y conceptual básicos sobre los cuales se apoyan la valuación como disciplina y sus Normas. El entendimiento de estos asuntos de fundación es crucial para el entendimiento de las valuaciones y la aplicación de estas Normas. 3. Normas de Valuación - Las Normas IVSC 1 y 2 se ocupan de Valor de Mercado y bases de valuación distintas al Valor de Mercado, respectivamente y como soporte para la Norma IVSC 3, Valuaciones para Estados Financieros y Cuentas Relacionadas. Las Normas IVSC adicionales se ocupan de temas y situaciones de valuación comunes a las actividades mercantiles, pero distintas a las valuaciones de activos de que se ocupa la Norma IVSC 3. La Norma IVSC 4, Valuaciones para Garantía de Crédito, Hipotecas y Obligaciones, proporciona Normas para aplicaciones particulares y distingue estas aplicaciones de las cubiertas por la Norma IVSC 3. 4. Orientación de Aplicación y Comportamiento - Frecuentemente surgen en el ejercicio de la valuación y de quienes usan los servicios de valuación cuestiones relacionadas con la aplicación de las Normas. Los documentos de Orientación para Aplicación y Comportamiento (APG) proporcionan orientación en relación a temas específicos de valuación y como han de aplicarse estas Normas en situaciones mercantiles y de provisión de servicio más específicas. Las APG se enmiendan de tiempo en tiempo con orientación adicional del IVSC conforme las situaciones mercantiles o profesionales que requieren orientación se plantean a la atención del Comité. Las APG se consideran una importante adición alas Normas, pero no son en si documentos normativos. 5. Comentarios Explicativos - Para proporcionar a los Valuadores y a los usuarios de sus servicios un medio más inmediato y menos formal de recibir respuestas a cuestiones que surjan en relación a las Normas o su aplicación, el IVSC también expide Comentarios Explicativos sobre estas Normas. Estos Comentarios generalmente no son aprobados por el Comité, pero son importantes interpretaciones amplias que podrán usarse para propósitos sea de revelación general o comentarios o como una medida transitoria anterior a la emisión sea de una orientación de comportamiento o de una Norma por el Comité.

Formato de las Normas


1 Julio 1997 9

Cada Norma se escribe para enfocar un área amplia del ejercicio de la valuación. Conforme sea apropiado cada Norma generalmente contiene las siguientes secciones ordenadas. 1. Introducción 2. Alcance 3. Definiciones 4. Relación a las Normas de Contabilidad 5. Declaración de las Normas 6. Discusión 7. Requisitos de Revelación 8. Previsiones de Exclusión 9. Fecha de Vigencia.


Conceptos y Principios Generales de Valuación

1.0 Introducción


1 Julio 1997 10

1.1 La experiencia y el diálogo internacional entre naciones por conducto del Comité Internacional de Normas de Valuación ha demostrado que, con pocas excepciones, hay acuerdo internacional común en relación a los fundamentos de la disciplina valuatoria. La legislación y circunstancias económicas locales pueden, en ciertas ocasiones, requerir aplicaciones especiales (y a veces limitadas), pero los métodos y técnicas fundamentales de valuación son similares en todo el mundo.

1.2 Las Normas y orientación del IVSC se basan en estos fundamentos, pero es la

posición del Comité que no es apropiado intentar enunciar todos los fundamentos pertinentes en el cuerpo de cada Norma. En lugar de ello, esta sección se entiende como suplemento para cada una de las Normas y proporciona un panorama general de los fundamentos que son particularmente importantes para el entendimiento de la profesión valuatoria y la aplicación de estas Normas.

2.0 Conceptos de Suelo y Propiedad. 2.1 El suelo es esencial para nuestras vidas y existencia. Su importancia lo pone en la

mira para consideración de abogados, geógrafos, sociólogos y economistas. Como resultado de la forma en que cada una de estas disciplinas se relaciona con el suelo y con los usos del suelo, las sociedades de nuestras naciones y nuestro mundo se ven afectadas.

2.1. La valuación de la tierra como baldía o de la tierra y las mejoras a o en el suelo, es

un concepto económico. Sea que esté en estado baldío o se encuentre mejorada, nos referimos a la tierra como bienes raíces. El valor se crea por la utilidad del bien raíz o por su capacidad de satisfacer las necesidades o deseos de los humanos. Contribuyen al valor la singularidad, durabilidad, fijeza de ubicación, oferta relativamente limitada del bien raíz y la utilidad específica de un sitio determinado.

2.3. La propiedad es un concepto legal. La propiedad consiste en los derechos

privados de apropiación. Para distinguir entre el bien raíz, una entidad física y su propiedad, un concepto legal, la propiedad del bien raíz se llama propiedad real. Las cosas físicas distintas a los bienes raíces reciben el nombre legal de bienes muebles y su propiedad se conoce como propiedad personal. La palabra propiedad usada sin mayor calificación o identificación puede referirse a bienes raíces, bienes muebles o a una combinación de ellos. (Ver la Sección 3 adelante).

2.4 Los Valuadores de Activos (o Tasadores) son los que tratan con la especial

disciplina económica asociada con la preparación y presentación de valuaciones de activos. (Véase la Sección 3.5 abajo). Como profesionales, los Valuadores deben satisfacer rigurosas pruebas de educación, entrenamiento, competencia y habilidad demostrada. También deben exhibir y mantener un elevado código de conducta moral (Ética) y práctica profesional (Normas).


1 Julio 1997 11

2.5 Los cambios de precios a lo largo del tiempo son el resultado de efectos específicos y generales de fuerzas económicas sociales. Las fuerzas generales pueden causar cambios en los niveles generales de precios y en el poder relativo de compra del dinero. El movimiento independiente de fuerzas específicas tales como cambios tecnológicos pueden generar movimientos en la oferta y demanda y pueden crear cambios significativos de los precios.

2.6 En la valuación de bienes raíces se aplican muchos principios conocidos. Incluyen

los principios de oferta y demanda, competencia, sustitución, anticipación o expectación, cambio y otros. Común a todos estos principios suplementarios es su efecto directo o indirecto sobre el grado de utilidad y productividad de un activo. Consecuentemente, se puede afirmar que la utilidad de los bienes raíces refleja el efecto combinado de todas las otras fuerzas de mercado que tienen alguna influencia sobre el valor de los bienes raíces.

3.0 Conceptos de Bienes Raíces, Propiedad y Activo 3.1 Se define como bienes raíces o bienes inmuebles al suelo físico y aquellos

elementos de factura humana que se adhieren al suelo. Es la “cosa” física, tangible que puede verse y tocarse, junto con todas las adiciones en, sobre y bajo suelo. Las leyes locales dentro de cada Estado establecen las bases para diferenciar los bienes raíces de los bienes muebles, definidos abajo. Aún cuando se entiende que estos conceptos legales no se reconocen en todos los Estados, se adoptan aquí para distinguir estos importantes términos y conceptos.

3.2 La propiedad real incluye todos los derechos intereses y beneficios relacionados

con la propiedad de bienes raíces. La propiedad real se representa normalmente mediante alguna prueba de propiedad separada del bien raíz físico. Por tanto la propiedad real es un concepto no físico.

3.3 Los bienes muebles incluyen objetos tangibles e intangibles (corpóreos e

incorpóreos) que no son bienes raíces. Estos son cosas que no están permanentemente adheridas a los bienes raíces y generalmente se caracterizan por su movilidad.

3.4 En la terminología contable, los activos son recursos apropiados o controlados, de

los cuales se puede razonablemente anticipar un beneficio futuro. La propiedad de un activo es por si un intangible. Sin embargo, el activo que se tiene puede ser tangible o intangible.

3.5 Las normas internacionales de contabilidad para informes financieros a que se

hace referencia en la Norma IVSC 3 distinguen entre activos tangibles, intangibles y de inversión. Son de particular importancia los siguientes términos y conceptos:

3.5.1 Activo Circulante. Son activos que no se entienden destinados a uso

continuo en las actividades de la empresa. Son ejemplos de estos las


1 Julio 1997 12

acciones, acreedores, inversiones a corto plazo y efectivo en caja y bancos. En ciertas circunstancias los bienes raíces, normalmente tratados como un activo fijo como se define adelante, pueden tratarse como un activo circulante. Los ejemplos incluyen la tierra o bienes raíces mejorados que se mantienen en inventario para venta.

3.5.2 Activos fijos. Estos son activos tangibles e intangibles que caen

dentro de las dos amplias categorías siguientes: 3.5.2.1 Propiedades, planta y equipo. Activos que se entienden

destinados a uso de manera continua en las actividades de una empresa incluyen la tierra, edificios, planta y equipo, la depreciación acumulada y otras categorías de activos adecuadamente identificadas.

3.5.2.2 Otros activos de largo plazo. Activos que no se tienen para usarse de manera continua en las actividades de una empresa, pero que se espera tener en propiedad a largo plazo, incluyendo inversiones extranjeras, cuentas por cobrar a largo plazo, nombre comercial, inversiones traídas de atrás, y patentes, marcas y activos similares.

3.6 La terminología contable difiere en alguna manera de los términos utilizados por

los Valuadores. Dentro de las clasificaciones identificadas en el párrafo 3.5, los Valuadores se involucran principalmente con activos fijos. Técnicamente es la propiedad del activo o el derecho de propiedad, lo que se valúa mas que el activo tangible o intangible en si. Este concepto distingue la diferencia entre el concepto económico de valuar un activo objetivamente basándose en su habilidad de ser comprado y vendido en un mercado, de cualquier concepto subjetivo tal como suponer una base intrínseca u otra no de mercado. El concepto objetivo de mercado tiene, sin embargo, aplicaciones especiales para valuaciones inmobiliarias limitadas o no de mercado como se discute en la Norma IVSC 2.

3.7 El término “depreciación” se usa en valuación y contabilidad y puede llevar a

confusión. Para evitar malos entendidos, los Valuadores pueden usar el término “depreciación” o el término “depreciación acumulada” en los métodos de Costo de Reproducción o Reposición para referirse a cualquier pérdida de valor del costo total estimado nuevo. Tales pérdidas pueden considerarse como atribuibles a deterioro físico, obsolescencia técnica o funcional u obsolescencia externa. El término “reservas para depreciación” se refiere a registros hechos por los contadores como cargos al costo original de los activos bajo la convención de costo histórico, independientemente de la base para tales registros. Muy importante, para los Valuadores la depreciación acumulada es una función del mercado. Las reservas para depreciación son una función de una convención contable y no necesariamente reflejan el mercado.

3.8 Reconociendo que el término propiedad es un concepto legal, pero que se usa comúnmente en referencia general a bienes raíces y a bienes muebles, estas Normas aplican el término propiedad en su acepción común. En este contexto el


1 Julio 1997 13

término puede considerase aplicable tanto a los derechos de propiedad como a la cosa física que se tiene en propiedad. Adoptando esta convención podemos distinguir entre propiedad en su contexto valuatorio general y la propiedad considerada como un activo bajo las convenciones contables.

4.0 Precio, Costo, Mercado y Valor. 4.1 La imprecisión del lenguaje, particularmente en una comunidad internacional,

puede y de hecho lleva a malas interpretaciones y malos entendidos. Esto es particularmente un problema cuando las palabras comúnmente usadas en un idioma también se usan con significados específicos en una disciplina dada. De manera significativa este es el caso con lo términos precio, costo, mercado y valor en el sentido en que se usan en la disciplina valuatoria.

4.2 Precio es el término usado para designar la cantidad pedida, ofrecida o pagada

por un bien o servicio. Es un hecho histórico, sea que se revele públicamente o se mantenga en reserva. Debido a las capacidades, motivaciones, intereses económicos especiales de un determinado comprador y vendedor, el precio que se paga por los bienes y servicios puede o no tener relación alguna con el valor que pueden adscribir a esos bienes y servicios otras personas. Sin embargo el precio generalmente es una indicación del valor relativo que se da a los bienes y servicios por el comprador y vendedor en cuestión bajo circunstancias particulares.

4.3 El costo es el precio pagado por los bienes y servicios o la cantidad requerida

para crear o producir el bien o el servicio. Cuando se ha completado es un hecho histórico. El precio pagado por un bien o servicio se convierte en el costo para el comprador.

4.4 Un mercado es el sistema (y en ocasiones el sitio específico) en el que se intercambian bienes y servicios entre compradores y vendedores mediante un mecanismo de precio. El concepto de mercado implica una habilidad de los bienes y servicios para ser intercambiados entre compradores y vendedores sin indebida restricción de sus actividades. Cada parte responderá a las relaciones de oferta demanda y otros factores de fijación de precios, la capacidad y sapiencia de la parte, su entendimiento de la relativa utilidad de los bienes o servicios y sus necesidades y deseos individuales. Un mercado puede ser local, nacional o internacional.

4.5. Valor es un concepto económico que se refiere la relación monetaria entre los bienes y servicios disponibles para compra y aquellos que los compran y venden. El valor no es un hecho, sino una estimación de la valía de los bienes y servicios en un tiempo dado conforme a una definición específica de valor. El concepto económico de valor refleja la visión que se tiene en un mercado de los beneficios que deriva el que posee los bienes o recibe los servicios en la fecha efectiva de valuación.

4.6 Hay muchos tipos y definiciones asociadas de valor que pueden identificarse (por ejemplo ver la Norma IVSC 2). Algunos son tipos normales de valor comúnmente usados en la valuación de activos. Otros se usan en situaciones especiales bajo


1 Julio 1997 14

circunstancias cuidadosamente identificadas y reveladas. Es de suma importancia para el uso y comprensión de las valuaciones que el tipo y definición de valor sean claramente explicados y que sean apropiados para la comisión de valuación particular. Un cambio en la definición de valor puede tener efecto material en los valores que se asignarían a diversos activos.

4.7 Los Valuadores Profesionales evitan el uso del término "valor" sin calificación, substituyendo en su lugar algún adjetivo que describa el tipo de valor de que se trata. Valor de Mercado (o Valor de Mercado Abierto en algunos países) es el tipo mas común de valor asociado con la valuación de activos y se discute en la Norma IVSC 1. Aún cuando el uso común posiblemente dicta el entendimiento en el mercado de que se trata de el Valor de Mercado si no se hace especificación en contrario, es particularmente importante que el Valor de Mercado se identifique y defina claramente en cada trabajo.

4.8 El concepto de valor contempla la asociación de una cantidad monetaria a la transacción. Sin embargo, la venta de la propiedad valuada no es condición que deba preceder a la de estimar el precio al cual debería venderse si se vendiera en la fecha de valuación bajo las condiciones prescritas en la definición de Valor de Mercado.

4.9 El Valor de Mercado de los bienes inmuebles es una representación de su utilidad reconocida por el mercado mas que de su estado físico exclusivamente. La utilidad de los activos para una empresa dada puede diferir de la que se reconocería por el mercado o por una industria en particular. Por tanto, es necesario que la valuación de activos y la información para efectos contables bajo la convención que refleja los efectos de los precios cambiantes distinga entre los valores reconocidos en el mercado, que deberían reflejarse en la información financiera y los tipos de valor no de mercado, que no deberían usarse como base para información financiera. El Costo de Reposición Depreciado (CRD) como se define en la Norma IVSC 2 y como se aplica a propiedades especializadas, aún cuando es una base de valuación distinta del mercado, es aceptable para información financiera cuando sea apropiada.

4.10 Consideraciones similares a las expresadas en el párrafo 4.9 arriba se aplican a la valuación de propiedades distintas a los bienes raíces. Con excepción de los casos en que el CRD se aplica de manera apropiada, los informes financieros requerirán la aplicación de métodos de Valor de Mercado y clara distinción de métodos de Valor No de Mercado.

4.11 El costo total de un activo inmobiliario incluye todos los costos directos e indirectos de su producción. Si el comprador incurre en costos de capital suplementarios después de la adquisición, estos se agregarán al costo histórico de adquisición para efectos de contabilidad de costos. Dependiendo de la percepción del mercado en cuanto a la utilidad de tales costos, podrán o no reflejarse totalmente en el Valor de Mercado del activo.

4.12 El término “costo de reposición” puede usarse en diversos contextos en algunos Estados. En el mercado, es el costo de reemplazar el activo con un activo (o propiedad) sustituto igualmente satisfactorio, suponiendo que no existe retraso innecesario alguno. El término también se utiliza al hacer estimaciones de costo.


1 Julio 1997 15

Una estimación de costo de un activo puede hacerse con base en una estimación de costo de reproducción o costo de reposición. Un costo de reproducción es una réplica fiel de la estructura existente, utilizando el mismo diseño y los mismos materiales de construcción. El costo de reposición visualiza la construcción de una estructura de comparable utilidad, empleando el diseño y materiales en uso corriente en el mercado de edificación actual.

5.0 Valor de Mercado. 5.1. El concepto de Valor de Mercado refleja las percepciones y acciones colectivas

de un mercado y es la base para valuar la mayoría de los recursos en economías basadas en el mercado. Aún cuando las definiciones precisas pueden variar, el concepto se entiende y aplica comúnmente.

5.2. Conforme a las Normas IVSC, el Valor de Mercado se define como:

El monto estimado por el cual un activo debería intercambiarse en la fecha actuado cada una con conocimientos, prudencia y sin presión. de valuación entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto en una transacción directa después de apropiado mercadeo en el cual las partes han actuado, cada una, con conocimiento, prudencia y sin presión.

5.3. La Norma IVSC 1 explica en detalle el concepto y definición de Valor de Mercado. Como prefacio, es importante insistir en que la estimación de Valor de Mercado profesionalmente determinada es una valuación objetiva de derechos de propiedad identificados en relación a una propiedad específica a una fecha determinada. El Valor de Mercado es una estimación respaldada por el mercado que se desarrolla conforme a estas Normas y se reporta de acuerdo con las Normas o convenciones aplicables a la comisión o encomienda de hacer la valuación. La Norma IVSC 3 establece las Normas de valuación que son particularmente aplicables a los informes financieros y cuentas relacionadas. La Norma IVSC 4 presenta las Normas de Valuación para Garantía de Crédito, Hipotecas y Obligaciones.

5.4 Los activos fijos se distinguen de la mayoría de los activos circulantes en virtud del periodo relativamente mayor que se requiere para comercializar los activos fijos a fin de obtener un precio representativo de su Valor de Mercado. Este elemento de tiempo, la ausencia de un “mercado inmediato”2, la naturaleza y diversidad de los mercados y propiedades y otros factores generan la necesidad de Valuadores profesionales y de estas Normas. 6.0 Uso Mejor y Mas Productivo 6.1 El suelo subyace toda la existencia y con rara excepción, tiene permanencia mas

allá de la vida de los individuos. Dada la unicidad e inmovilidad del suelo, cada fracción de bien raíz posee ubicación única. La permanencia del suelo también

2 En la versión inglesa se emplea el término “spot market”, que es familiar para financieros, agentes bursátiles y economistas. N. del T.


1 Julio 1997 16

implica que normalmente se esperará que sobreviva a los usos y mejoras que le sean impuestos por los humanos.

6.2. Debido a las características específicas del suelo, cuando se valúa el suelo separadamente de las mejoras a o en el suelo, los principios económicos requieren que las mejoras a o en el suelo se valúen conforme contribuyen al valor total de la propiedad. Por lo tanto el Valor de Mercado de la tierra basada en el concepto de “uso mejor y mas productivo” refleja la utilidad y permanencia del suelo en el contexto de un mercado, considerando que las mejoras constituyen la diferencia entre el valor de la tierra sola y el Valor de Mercado del conjunto mejorado.

6.3 No obstante o expresado en el párrafo 6.2, muchas propiedades se valúan como combinación de tierra y mejoras. En tales casos, el Valuador normalmente estimará el Valor de Mercado tomando en cuenta el uso mejor y mas productivo de la tierra con las mejoras existentes.

6.4 Uso mejor y mas productivo se define como:

El uso mas probable de un activo que es físicamente posible, apropiadamente justificado, legalmente permitido, financieramente factible y que resulta en el valor mas alto del activo que se valúa.

6.5 Un uso que no es legalmente permitido o físicamente posible no puede considerarse como uso mejor y mas productivo. Un uso que sea legalmente permitido y físicamente posible podrá no obstante requerir una explicación del valuador que justifique porque ese uso es razonablemente probable. Una vez que el análisis establece que uno o mas usos son usos razonablemente probables, se procede a probar su factibilidad financiera. El uso que resulte en el valor mas alto, conforme a otras pruebas, se considera el uso mejor y mas productivo.

6.6 La aplicación de esta definición permite a los Valuadores evaluar los efectos del

deterioro y la obsolescencia en los edificios, las mejoras mas apropiadas para el suelo, la factibilidad de proyectos de rehabilitación y renovación y muchas otras situaciones de valuación.

6.7 El concepto de uso mejor y mas productivo es una parte integral de las

estimaciones de Valor de Mercado. Sin embargo ciertas normas permiten una aplicación del concepto de uso mejor y mas productivo en la valuación de propiedades en relación a los informes financieros y cuentas relacionadas. Esta aplicación llamada Valor de Mercado para el Uso Existente, se discute en la Norma TIAVSC 3.

7.0 Utilidad 7.1 El criterio clave que se relaciona con la valuación de cualquier activo es su

utilidad. Los procedimientos empleados en el proceso de valuación tienen el objetivo común de definir y cuantificar el grado de utilidad o capacidad de uso del


1 Julio 1997 17

activo valuado. Este proceso exige diversas interpretaciones del concepto de utilidad.

7.2 Utilidad es un término relativo o comparativo más que una condición absoluta. Por ejemplo, la utilidad del suelo agrícola se mide de manera ordinaria por su capacidad productiva. Su valor es función de la cantidad y calidad de producto que la tierra habrá de rendir en el sentido agrícola o de la cantidad y calidad de edificios o, si es susceptible de desarrollo, otro tipo de productividad que soporte conforme a una perspectiva residencial, comercial o industrial. Consecuentemente, el valor del suelo se establece al evaluar su utilidad en términos de los factores legales, físicos, funcionales, económicos y ambientales que ordenan su capacidad productiva.

7.3 Fundamentalmente, la valuación de activos se rige por la forma en que un activo se usa y en como sería ordinariamente comercializado en el mercado. Para algunos activos, la utilidad óptima se logra si se operan de manera individual. Otros tienen mayor utilidad si se operan como parte de un grupo. Por tanto debe hacerse una distinción entre la utilidad de un activo visto individualmente y cuando se le considera como parte de un grupo.

7.4 Las propiedades aisladas que constituyen operaciones independientes autocontenidas normalmente cambian de mano individualmente y se valúan en consecuencia. Si tales activos poseyeran mayor (o menor) valor derivado de una asociación funcional o económica con otros activos, tal valor adicional o especial puede analizarse en el proceso de valuación informando lo que corresponda, sea como consecuencia de las observaciones del propio Valuador o conforme a las instrucciones debidamente documentadas de un cliente. Cualquier estimación de valor de este tipo , sin embargo, no deberá representarse como Valor de Mercado sin incluir una clara explicación que los soporte.

7.5 Una propiedad individual puede tener un valor adicional o especial por sobre su valor como una entidad separada debido su asociación física o funcional con una propiedad contigua, propiedad de terceros o por su atractivo para un comprador que tenga otros intereses especiales. Es necesario informar el alcance o los montos de tal valor adicional o especial por separado del Valor de Mercado establecido de acuerdo a estas normas de valuación.

7.6 La utilidad se mide con una perspectiva de largo plazo, generalmente a lo largo de la vida útil normal de un activo. Sin embargo, hay ocasiones en que los activos temporalmente pasan a ser redundantes, son almacenados o de alguna otra forma son retirados de la producción, son transformados a un uso o función alterna o quizá simplemente se dejan ociosos por un periodo de tiempo. En otras instancias, circunstancias de mercado externas, económicas o políticas, pueden dictar el retiro de la producción por un periodo indefinido de tiempo.

7.7 De manera similar, activos situados en regiones remotas, en Estados no sujetos a

economía de mercado o en localidades que están experimentando cambios en su economía, pueden no tener un grado de utilidad directamente discernible a la fecha de valuación. Las valuaciones en tales circunstancias requieren cierto grado de experiencia y entrenamiento y los informes deberán lograrse conforme a las


1 Julio 1997 18

Normas IVSC. De particular importancia, el Valuador deberá asegurar que se explique y revele de manera completa la base de valuación, los datos en que se basa la valuación y la amplitud de las suposiciones o limitaciones (si las hubiere) sobre las que se hace la valuación.

7.8 Un efecto común de la inseguridad política o económica es el cambio de utilidad, sea en términos de capacidad o de eficiencia. La responsabilidad del Valuador en tales situaciones es evaluar la expectativa en el mercado de la duración de tales eventos. Los paros y cierres temporales pueden tener poco o ningún impacto en los valores de los activos, en tanto que la cesación de actividades por periodo prolongado puede resultar en una disminución permanente en el valor. El activo valuado deberá verse a la luz de todos los factores internos y externos que influyen en su comportamiento operativo.

8.0 Otros Conceptos Importantes 8.1 La expresión Valor de Mercado no es sinónimo del término Valor Justo que

comúnmente aparece en las normas de contabilidad. A diferencia de la definición de Valor de Mercado explicada atrás, el Valor Justo en contabilidad anticipa una venta que puede ocurrir en circunstancias diferentes y en otras condiciones que las que prevalecen en el mercado abierto para la disposición ordenada de los activos. Estas incluyen la posibilidad de una venta en situaciones angustiadas de corto plazo u otras circunstancias no contempladas en la definición de Valor de Mercado. Para evitar confusión y malos entendidos, la estimación de Valor de Mercado que haga un Valuador debe incluir una explicación adecuada de la definición de Valor de Mercado adoptado por el Valuador y la revelación de las suposiciones, términos o condiciones sobre las que se ha hecho la valuación.

8.2 Activos especializados son aquellos que rara vez, si acaso, se venden salvo como parte del negocio del cual son parte constitutiva. Se puede hacer referencia a tales activos como activos limitados o no de mercado, dependiendo del grado de especialización de su diseño, configuración o aplicación. Cuando existe información de mercado limitada o que no es directamente comparable para consideración de los Valuadores, el proceso valuatorio puede hacerse más complejo. Sin embargo, es responsabilidad del Valuador desarrollar datos y razonamiento a partir del respaldo de mercado y explicar la conclusión de valor. Aún cuando cada uno de los métodos de valuación puede aplicarse y todos los métodos aplicables deberán considerarse, el Método de Costo de Reposición Depreciado se aplica comúnmente a los activos especializados. Donde es posible, el Valuador desarrolla el valor de la tierra, estimaciones de costo y depreciación acumulada a partir de la información de mercado y explica la base para su estimado de valor.

8.3 No debe confundirse el término Costo de Reposición Depreciado (CDR) con los

términos Costo de Reposición o Costo Neto Corriente de Reposición. Estos últimos se refieren al costo en que habría de incurrirse en el mercado al adquirir un activo sustituto igualmente satisfactorio (Nótese la excepción en el párrafo 4.12 arriba cuando el uso del término Costo de reposición puede aplicarse como una tipo de estimación de costo). Aún cuando la construcción u otra creación de


1 Julio 1997 19

activos sustitutos es una posibilidad, la medida de costo mas normal es el costo de mercado de adquirir un activo sustituto igualmente satisfactorio. En contraste, el CRD se refiere específicamente al proceso valuatorio que combina una estimación de Valor de Mercado para la tierra en su uso actual con los costos depreciados de construcción y otros relativos de los edificios, estructuras y otras mejoras creadas en ella a fin de llegar a una cifra que informe del valor sujeto a un adecuado beneficio económico potencial o potencial de servicio de la empresa derivado del uso de los activos como un todo.

8.4 En donde las condiciones normales de mercado han sido alteradas o suspendidas

o donde los desequilibrios entre oferta y demanda llevan a precios de mercado que no satisfacen la definición de Valor de Mercado, el Valuador puede enfrentarse a un problema valuatorio difícil. Aplicando el concepto y definición de Valor de Mercado y adaptando los datos y razonamiento de mercado al proceso valuatorio, los Valuadores agregan significado y utilidad a los valores de activos que se consignan en los estados financieros. Conforme la disponibilidad o aplicabilidad de la información de mercado disminuyen, la comisión de valuación puede requerir mayores grados de competencia, experiencia y juicio profesional del Valuador y cuidadosa aplicación de estas Normas.

8.5 En algunos Estados (o bajo circunstancias especiales) puede requerirse a un

Valuador que aplique una definición particular de Valor de Mercado para satisfacer requerimientos legales o estatutarios. No obstante, a menos que el Valuador haga una revelación específica en sentido contrario, los elementos y conceptos fundamentales de valuación siguen siendo los mismos que se contienen en estas Normas IVSC. El Valor de Mercado de un activo no cambia sólo por razón de simples cambios en la terminología o por una diferente redacción de la definición en si, que podría ser diferente en algunos Estados debido a sus leyes.

8.6 Todos los informes de valuación deben expresar claramente el propósito y la

función de la valuación. Además de otros requisitos de los informes, en donde se involucre información financiera, el informe debe identificar específicamente la categoría de activo en que se coloca cada activo y la base para tal colocación. Cada una debe explicarse de manera explícita.

8.7 La contabilidad basada en costo histórico refleja solamente aquellos costos

históricos y depreciación acumulada reconocidas bajo los principios generalmente aceptados de contabilidad. Sin embargo, un activo puede tener un Valor de Mercado menor o mayor que el costo histórico, sea que tal costo se haya ajustado por depreciación acumulada o no. Desde el punto de vista de una empresa en particular, este costo puede igualar o ser diferente del valor contributivo de ese activo a la empresa. Desde la óptica del mercado, si un activo se crea para venta, el creador debe estar en aptitud de vender el activo a un precio que exceda el costo para el creador o la actividad no será productiva. Cuando se vende con utilidad el precio pagado por el comprador se convierte en costo del comprador y


1 Julio 1997 20

la diferencia entre ese costo y el costo en que incurrió el vendedor (incluyendo costos de venta y de tener) se convierte en la utilidad del vendedor, también conocida como la ganancia en la venta del activo. Bajo ciertas circunstancias la venta puede realizarse al costo del vendedor o por debajo de éste, pero estas situaciones especializadas exigen aplicación especial de estos principios.

8.8 La estimación e información de los valores de activos y la orientación relativa,

son el campo de aplicación de estas Normas y orientación relativa. No están gobernadas ni dirigidas por los objetivos de otras disciplinas. Cómo han de compilarse, transmitirse e incorporarse los resultados de las valuaciones a los de otros profesionales es, sin embargo, de importancia crucial para los Valuadores. El correcto entendimiento de la terminología es esencial para los Valuadores y para quienes leen sus informes. El uso ponderado de experiencia y pericia y la correcta aplicación de la metodología son también esenciales. Estas Normas llevan la intención de servir los objetivos comunes de quienes preparan valuaciones de activos y de aquellos que deben depender de sus resultados.

9.0 Resumen 9.1 Estas Normas se entienden principalmente para uso de Valuadores a quienes se

pide valuar activos para informes y cuentas financieras. Se hace énfasis en el uso de información real y actual de mercado de la cual se pueden deducir juicios profesionales informados en relación a la valuación de propiedades. Se incluye en estas Normas orientación para otros tipos de valuaciones para distinguirlas de las valuaciones de activos, para establecer guías internacionales que llevan la intención de reducir o eliminar la confusión en el uso de los informes de valuación y promover el entendimiento.


1 Julio 1997 21

Norma Internacional de Valuación 1

Valor de Mercado como Base de Valuación


Contenido 1. Introducción

…… 1.1, 1.2, 1.3, 1.4, 1.5,1.6

2. Alcance …… 2.1

3. Definiciones …… 3.1, 3.2, 3.3

4. Relación con las Normas de Contabilidad …… 4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6 5. Declaración de Normas

…… 5.1, 5.2, 5.3, 5.4, 5.5

6. Discusión .…. 6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 6.5, 6.6, 6.7, 6.8, 6.9, 6.10,. 6.11

7. Requisitos de Revelación ….. 7.1, 7.2, 7.3, 7.4 8. Provisiones sobre Desviación

….. 8.1 9. Fecha de Vigencia

….. 9.1


1 Julio 1997 22


Norma 1

Valor de Mercado como Base de Valuación Esta Norma debe leerse en el contexto del material de respaldo y orientación de aplicación contenida en el Prefacio y en el Capítulo de Conceptos y Principios Generales de Valuación.

1.0 Introducción 1.1. El objetivo de esta Norma es proporcionar una definición común de Valor de

Mercado. Esta Norma también explica los criterios generales que se relacionan con esta definición y su aplicación en la valuación de bienes cuando el propósito y función de la valuación pide la estimación del Valor de Mercado.

1.2 El Valor de Mercado es un representación de valor de cambio o del importe que un bien produciría si se ofreciese para venta en el mercado abierto en la fecha de valuación bajo circunstancias que satisficieran los requisitos de la definición de Valor de Mercado. Para estimar el Valor de Mercado, un Valuador debe primero estimar el uso mejor y mas productivo o el uso mas probable (ver los Conceptos y Principios Generales de Valuación de IVSC, par. 6.3). Ese uso puede ser para el uso actual de la propiedad o para algún uso alterno. Estas determinaciones se hacen a partir de lo que el mercado indica.

1.3 El Valor de Mercado se estima mediante la aplicación de métodos y procedimientos que reflejan la naturaleza del bien y las circunstancias bajo las cuales ese bien mas probablemente se comercializaría en el mercado abierto. Las métodos mas comunes para estimar el Valor de Mercado incluyen el Método de Comparación de Ventas, el Método de Ingresos Capitalizados o de Flujo de Caja Descontado y el Método de Costo.

1.4 El Método de Costo tiene dos posibles aplicaciones, una que puede usarse en estimaciones Valor de Mercado y otra que no. Cuando se aplica el Método de Costo a estimaciones de Valor de Mercado todos los elementos del método se derivan de pruebas obtenidas en el mercado abierto. Cuando el Método de Costo se aplica a circunstancias no de mercado, se utilizan elementos que no son de mercado. Como contraste adicional, el método de Costo de Reposición Depreciado combina elementos de mercado y no de mercado y no puede considerarse como Valor de Mercado. Estas diferentes aplicaciones de costo no deben confundirse o mal interpretarse al hacer, presentar o aplicar estimaciones de Valor de Mercado.

1.5 Todos los métodos de medición, técnicas y procedimientos de Valor de Mercado, si son aplicables y se aplican apropiada y correctamente, llevan a una expresión común de Valor de Mercado cuando se basen en criterios derivados del mercado. La Comparación de Ventas u otros métodos de comparación de mercado deben surgir de observaciones de mercado. Los costos de construcción y la depreciación deberán determinarse mediante referencia a un análisis de estimación de costo y


1 Julio 1997 23

depreciación acumulada basado en el mercado. El Método de Ingresos Capitalizados o el Método de Flujo de Caja Descontado deberán basarse en flujos de caja determinados por el mercado y en tasas de retorno derivadas del mercado. Aún cuando la disponibilidad de datos y las circunstancias relacionadas con el mercado o con el activo mismo determinarán cuales métodos de valuación son mas pertinentes y apropiados, el resultado de usar cualquiera de los procedimientos señalados será Valor de Mercado si cada método se basa en datos derivados del mercado.

1.6 La manera en que el bien se comercializaría ordinariamente en el mercado abierto distingue la aplicabilidad de los varios métodos o procedimientos para estimar el Valor de Mercado. Cuando se basa en información de mercado, cada método es un método comparativo. En cada situación valuatoria uno o más métodos son generalmente representativos de las actividades del mercado abierto. El Valuador habrá de considerar cada uno de los métodos en toda encomienda de Valor de Mercado y determinará cuales de ellos son mas apropiados.

2.0 Alcance 2.1 Esta Norma es aplicable al Valor de Mercado de los bienes, normalmente bienes

inmuebles y elementos relacionados. Exige que el bien bajo consideración se visualice como si estuviese ofrecido en venta en el mercado abierto, en contraste con ser valorado como parte de un negocio en marcha o para otros fines.

3.0 Definiciones 3.1 Valor de Mercado, para los efectos de esta Norma, se define como sigue:

Valor de Mercado es el monto estimado por el cual se intercambiaría un activo a la fecha de valuación entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto en una negociación directa después de adecuada comercialización en la que las partes hayan cada una actuado con conocimientos, prudencia y sin coacción.

3.2 El término “activo” se utiliza porque es el objeto de estas Normas. Sin embargo, puede sustituirse el término “bien” o “propiedad” para la aplicación general de la definición. Cada elemento de la definición tiene su propio marco conceptual.

3.2.1 “El monto estimado...” se refiere al precio expresado en términos de dinero (normalmente moneda local), pagadero por el activo en una transacción directa de mercado. El Valor de Mercado se mide como el precio mas probable que razonablemente puede obtenerse en el mercado por el vendedor y el precio mas ventajoso que razonablemente puede obtener el comprador. Esta estimación específicamente excluye un precio inflado o deflactado por condiciones o circunstancias especiales, tales como arreglos de financiamiento, venta o retroarrendamiento atípicos, consideraciones o concesiones especiales otorgadas por quienquiera que esté asociado a la venta o cualquier elemento de Valor Especial (como se define en la Norma IVSC 2)

3.2.2 “...un activo debería intercambiarse...” se refiere al hecho de que el valor de un activo es un importe estimado mas que un precio de venta


1 Julio 1997 24

predeterminado o realizado. Es el precio al cual el mercado espera que una transacción que satisface todos los otros elementos de la definición de Valor de Mercado debería concluirse en la fecha de valuación.

3.2.3 “... en la fecha de valuación...” exige que el Valor de Mercado estimado sea específico en cuanto a tiempo a una fecha dada. Debido a que los mercados y las condiciones de mercado pueden cambiar, el valor estimado puede ser incorrecto o inapropiado en cualquier otro tiempo. El importe de la valuación reflejará el estado y circunstancias actuales de mercado a la fecha efectiva de valuación y no de manera indistinta a una fecha anterior o futura. La definición también supone intercambio simultáneo y la formalización del contrato de la venta sin variación alguna de precio que pudiera en alguna otra forma hacerse en una operación de Valor de Mercado.

3.2.4 “...entre un comprador dispuesto...” se refiere a uno que esté motivado, pero no obligado a comprar. Este comprador no está sobre interesado ni determinado a comprar a cualquier precio. Este comprador es también uno que compra conforme a las realidades del mercado corriente y conforme a las expectativas corrientes del mercado, mas que conforme a un mercado imaginario o hipotético que no se puede demostrar o anticipar que existe. El comprador que se supone, no pagaría un precio mas alto que el que el mercado reclama. El propietario actual del activo se incluye entre aquellos que constituyen “el mercado”. Un Valuador no debe hacer suposiciones irreales en relación a las condiciones de mercado ni suponer un nivel de valor de mercado por sobre aquel que es razonablemente alcanzable. En algunos países se omite la referencia explícita a un comprador dispuesto de la definición de valor de mercado para enfatizar esta responsabilidad.

3.2.5 “...un vendedor dispuesto...” no es un vendedor que está ansioso ni uno forzado a vender a cualquier precio, ni uno preparado para esperar a que se llegue a un precio que no se considere razonable en el mercado actual. El vendedor dispuesto está motivado a vender el activo en condiciones de mercado al mejor precio que se puede alcanzar en el mercado abierto después de adecuada comercialización, cualquiera que sea ese precio. Las circunstancias fácticas del propietario actual del activo no son parte de la consideración puesto que el “vendedor dispuesto” es un propietario hipotético.

3.2.6 “...en una transacción directa...” es una entre partes que no tienen ninguna relación particular o especial (por ejemplo, compañía propietaria y compañía subsidiaria o arrendador y arrendatario) que puede hacer que el nivel de precio sea diverso o no característico en el mercado o que resulte inflado debido a un elemento especial de valor. La transacción de Valor de Mercado se presume entre partes no relacionadas, cada una de las cuales actúa de manera independiente.

3.2.7 “...después de adecuada comercialización...” significa que el activo habrá estado expuesto al mercado en la forma mas apropiada para


1 Julio 1997 25

efectuar su venta al mejor precio que razonablemente puede obtenerse conforme a la definición de Valor de Mercado. El tiempo de exposición podrá variar conforme a las condiciones de mercado, pero deberá ser suficiente para permitir que el activo sea conocido por un número adecuado de compradores potenciales. El periodo de exposición es anterior a la fecha de valuación.

3.2.8 “...en el que las partes han actuado cada una con conocimiento y prudencia...” presume que tanto el comprador dispuesto como el vendedor dispuesto están razonablemente informados de la naturaleza y características del activo, sus usos presente y potencial y el estado del mercado a la fecha de valuación. Cada uno se presume, adicionalmente, que actúa para su propio interés con ese conocimiento y de manera prudente busca el mejor precio para su propia posición en la transacción. La prudencia se mide en referencia al estado del mercado a la fecha de valuación, no con el beneficio de retrovisión en una fecha posterior. No es necesariamente imprudente el que un vendedor venda un bien en un mercado con precios a la baja a un precio que es menor que los niveles previos del mercado. En tales casos, como lo es en otras situaciones de compra y venta en mercado con precios cambiantes, el comprador o vendedor prudente han de actuar conforme a la mejor información de mercado disponible en el momento.

3.2.9 “...y sin coacción...” establece que cada una de las partes esta motivada para participar en la transacción, pero ninguna está obligada ni indebidamente coaccionada para finiquitarla.

3.3 Se entiende el Valor de Mercado como el valor estimado de un activo sin tener en cuenta los costos de venta o de compra y sin compensación por cualesquiera impuestos asociados.

4.0 Relación con las Normas de Contabilidad

4.1 Hay numerosos ejemplos de términos que se usan indistintamente por los Valuadores y los Contadores. Algunos llevan a malos entendidos y posibles abusos en las Normas. La Norma IVSC 1 define Valor de Mercado y discute conceptos generales de normas de Valor de Mercado. Otros términos importantes se definen en las Normas IVSC 1 y 2 y contribuyen a los requisitos mas específicos de la Norma IVSC 3.

4.2 Como lo define la Norma IVSC 3, el Valor de Mercado de los activos para uso actual se basa en la premisa de que continuara el uso en el uso actual. El Valor de Mercado para Uso Actual es una aplicación especial de la definición de Valor de Mercado. El Valor de Mercado de activos sobrantes o de inversión se basa en el uso mejor y mas productivo, sea que represente su uso actual o un uso alterno.

4.3 Como se discute en la Norma IVSC 3, el Valor de Mercado es la base de valuación para inmuebles no especializadas que se valúan en conexión con informes financieros y se diferencia de otras bases que no deberán aplicarse. La Norma IVSC 3 también discute la valuación de activos especializados para efectos de


1 Julio 1997 26

informes financieros y distingue estos métodos de otros que no deberán aplicarse para informes financiero de conforme estas Normas.

4.4 Los activos especializados y los activos que tienen una posibilidad de comercialización limitada debido a su ubicación rara vez, si acaso, cambian de manos en el mercado abierto salvo como parte del negocio o empresa de la que son parte constitutiva, a la que en ocasiones se alude como la empresa ocupante. Si el uso mas probable de los activos esta ligado de manera inextricables a la empresa ocupante, los procesos de estimar su valor no dependen del mercado y pueden exigir una estimación de valor de la totalidad de la empresa, seguida de una distribución entre las partes constitutivas de la empresa. Estos procesos se diferencian del Costo de Reposición Depreciado a que se refiere la Norma IVSC 3 y se consideran no de mercado e inconsistentes con las Normas IVSC para informes financieros.

4.5 Cuando las operaciones del mercado están temporalmente interrumpidas o suspendidas por efecto de fuerzas económicas, políticas, sociales o externas de otro tipo, el Valor de Mercado de los activos podría llegar a no ser mensurable a la fecha de valuación, especialmente si el mercado viera la interrupción o suspensión temporal con marcada ansiedad. En tales circunstancias, incumbiría al valuador referir tales condiciones en las notas explicativas que acompañaran al informe de Valuación. Por la misma razón, podrá ser apropiado que el Valuador exprese una opinión del Valor de Mercado basado en un nivel previamente conocido o a partir del restablecimiento de la actividad del mercado, debidamente calificado y que tome en cuenta cualquier pérdida de valor asociada con el retraso del mercado en regresar a operaciones normales. Lo que es de importancia vital es que se revelen de manera apropiada todas las circunstancias consideradas, criterios utilizados en el proceso de valuación y las bases para todas las suposiciones importantes en que se apoya la valuación.

4.6 En algunos Estados, el Valuador puede estar obligado a referirse a una definición de Valor de Mercado que satisface ciertos criterios legales o reglamentarios para la jurisdicción en la cual se prestan los servicios de valuación.

5.0 Declaración de Normas 5.1 Con antelación a la aceptación de un contrato de servicios el Valuador deberá

determinar que el Valuador tiene suficiente conocimiento, experiencia y competencia para llevar a cabo el trabajo de conformidad con estas Normas y otros principios de valuación generalmente aceptados o, de manera alterna:

(1) Revelar cualesquiera deficiencias al cliente antes de aceptar el trabajo;

(2) Tomar todas las medidas necesarias y apropiadas para realizar el trabajo de manera competente; y

(3) Revelar la situación y las medidas tomadas para enfrentar la situación en el informe que acompaña la terminación del trabajo.

5.2 Al llevar a cabo una valuación de mercado, un Valuador debe tener conocimiento de, entender y correctamente emplear los métodos y técnicas reconocidos que son necesarios para producir una valuación creíble.


1 Julio 1997 27

5.3 Cuando realiza una valuación de mercado, un Valuador debe identificar adecuadamente el bien valuado, los intereses de propiedad, el propósito e intensión de la valuación, la amplitud de los procesos de obtención de datos, cualesquiera condiciones licitantes y la fecha efectiva de valuación.

5.4 Al llevar a cabo una valuación de mercado, un Valuador debe identificar y definir el valor considerado. Debe ejercerse cuidado especial de clara e inequívocamente distinguir cualquier otro tipo de valor que se haya aplicado para que no se entienda o interprete como Valor de Mercado.

5.5 Al informar sobre una estimación de Valor de Mercado en Valuador deberá de:

5.5.1 Completa e inteligiblemente exponer el avalúo de manera que no resulte desorientador.

5.5.2 Proporcionar suficiente información para permitir a quienes lean o se apoyen en el informe un completo entendimiento de sus datos, razonamiento, análisis y conclusiones.

5.5.3 Enunciar cualesquiera suposiciones o condiciones limitantes sobre las cuales se haya basado la valuación.

5.5.4 Identificar y describir claramente el bien valuado, hasta el punto que el propio bien haya sido inspeccionado.

5.5.5 Identificar el interés o los intereses que se valúan.

5.5.6 Definir el valor que se estima y enunciar el propósito de la valuación, la fecha efectiva de valuación y la fecha del informe.

5.5.7 Explicar entera y completamente las bases de valuación aplicadas y las razones para sus aplicación y conclusiones.

5.5.8 Incluir una certificación firmada de objetividad, imparcialidad, carencia de dependencia de los honorarios u otra compensación, colaboraciones profesionales, aplicabilidad de las Normas y otra información que sea pertinente revelar.

6.0 Discusión 6.1 El concepto y la definición de Valor de Mercado son fundamentales para todo el

ejercicio de la valuación. Un breve resumen de los fundamentos económicos esenciales y procesales se expone en los Conceptos y Principios Generales de Valuación sobre los que se predican estás Normas.

6.2 El concepto de Valor de Mercado no depende de que se realice un transacción real en la fecha de valuación. Mas bien, el Valor de Mercado es una estimación del precio que se debería realizar en una venta a la fecha de valuación bajo las condiciones de la definición de Valor de Mercado. El Valor de Mercado es una representación del predio que un vendedor y un comprador acordarían a ese tiempo bajo la definición de Valor de Mercado, habiendo tenido cada uno, previamente, tiempo para investigar otras oportunidades y alternativas de mercado, no obstante el hecho de que pudiera tomar algún tiempo para preparar contratos formales y la documentación de cierre necesaria.


1 Julio 1997 28

6.3 El concepto de Valor de Mercado presume un precio negociado en un mercado abierto y competitivo, circunstancia que ocasionalmente da lugar al uso del adjetivo “abierto” antes de las palabras “Valor de Mercado”. Las palabras “abierto” y “competitivo” no tienen significado absoluto. El mercado para un activo podría ser un mercado internacional o un mercado local. El mercado podría consistir de numerosos vendedores y compradores o caracterizarse por un número limitado de participantes. El mercado en el que se expone el activo para su venta no es un mercado restrictivo o constreñido por definición. Expuesto de manera inversa, la omisión de la palabras “abierto” no indica que la transacción sería privada o cerrada.

6.4 Las valuaciones de mercado se basan generalmente en información de bienes comparables. El proceso de valuación requiere que el Valuador realice pesquisas adecuadas y pertinentes, lleve a cabo análisis competente y derive juicios informados y sostenibles. En estos procesos los Valuadores no aceptan datos sin verificación, pero deben considerar todas pruebas, tendencias, operaciones comparables y demás información pertinente del mercado. En donde las informaciones de mercado son limitadas o esencialmente no existen (como por ejemplo con ciertos bienes especializados), el Valuador debe revelar de manera adecuada la situación y debe estipular si la estimación resulta de alguna manera afectada por lo inadecuado de los datos. Todas la valuaciones exigen que el Valuador emplee su juicio, pero los informes deben revelar si el Valuador basa el apoyo de la estimación de Valor de Mercado en pruebas de mercado o si el estimado está mas fuertemente basado en el criterio del Valuador dada la naturaleza del bien o la falta de datos comparables de mercado.

6.5 Los periodos de cambio rápido en las condiciones de mercado se tipifican por precios rápidamente cambiantes, condición a la que comúnmente se hace referencia como desequilibrio. Un periodo de desequilibrio puede alargarse durante un periodo de años y constituir la condición de mercado actual y futuro posible. En otras circunstancias los flujos económicos rápidos pueden dar lugar a datos erráticos de mercado. En donde algunas ventas estén fuera de la línea de mercado, el Valuador generalmente les concederá menos peso y aún las desechará. Puede aún ser posible para el Valuador juzgar con base en los datos disponibles en donde se ubica el nivel realista del mercado. Los precios de transacciones individuales pueden no ser prueba del Valor de Mercado, pero el análisis de tales datos de mercado debe tomarse en consideración en el proceso valuatorio.

6.6. En mercados pobres o en declinación puede o no haber un gran número de “vendedores dispuestos”. Algunas, pero no necesariamente todas, las transacciones pueden involucrar elementos de coacción financiera (o de otro tipo) o condiciones que reducen o eliminan la auténtica voluntad de ciertos propietarios para vender. Los Valuadores deben tomar en cuenta todos los factores pertinentes en tales condiciones de mercado y atribuir el debido peso a las transacciones individuales que crean adecuadas para reflejar el mercado. Los liquidadores y síndicos normalmente tienen lo obligación de obtener el mejor precio en la disposición de un activo. Las ventas, sin embargo, pueden llevarse a


1 Julio 1997 29

cabo sin mercadeo adecuado o sin un periodo adecuado de mercadeo. El Valuador debe juzgar tales transacciones para determinar hasta que grado satisfacen la definición de Valor de Mercado y el peso que debe atribuirse a los datos correspondientes.

6.7. Durante los periodos de transición del mercado que se caracterizan por precios que caen o suben rápidamente existe el riesgo de sobre o subvaluación si se da un peso exagerado a la información histórica o si se hacen suposiciones injustificadas en relación a mercados futuros. En estas circunstancias los Valuadores deben cuidadosamente analizar y reflejar las acciones y actitudes del mercado, cuidando que sus informes revelen completamente los resultados de sus pesquisas y averiguaciones.

6.8 El concepto de Valor de Mercado también presume que una operación de valor de mercado un bien estará libre y adecuadamente expuesto en el mercado durante un periodo razonable de tiempo y con razonable publicidad. Se presume que esta exposición ocurre antes de la fecha efectiva de valuación.. Los mercados de activos fijos generalmente difieren de los de acciones, bonos y otros activos circulantes. Los activos fijos tienden a ser únicos. Usualmente se venden con menor frecuencia y en mercados que son menos formales y eficientes que, por ejemplo, los valores listados en la Bolsa. Mas aún, los activos fijos son menos líquidos. Por estas razones y porque los activos fijos no se cambian comúnmente en una bolsa pública, su Valor de Mercado debe reconocer adecuada exposición en el mercado y la conclusión de la negociación.

6.9 Los inmuebles de productos que se tienen como inversión a largo plazo por un empresa inmobiliaria, fondo de pensión o jubilación, fideicomiso inmobiliario o propietario similar generalmente se valúan sobre la base de la enajenación individual del activo sujeta a un plan ordenado. El valor conjunto de tales activos vistos o tratados como cartera o como un grupo integrado de inmuebles podría exceder a, o ser menor que, la suma del Valor de Mercado de cada activo tomado individualmente.

6.10 Todas las valuaciones deber referirse al propósito y función de la valuación. Además de otras exigencias sobre la manera de informar, el Valuador deberá definir con la mayor claridad en que clase ha sido colocado cada activo si el propósito de la valuación tiene relación con la preparación de estados financieros.

6.11 En circunstancias especiales el Valor de Mercado puede expresarse como una cantidad negativa. Estas situaciones incluyen algunos inmuebles en arrendamiento a largo plazo, bienes especializados, inmuebles obsoletos cuyos costos de demolición exceden el valor del terreno, algunos inmuebles afectados por contaminación ambiental y otros. Algunos países no aceptan la inclusión de valores negativos en los estados financieros.

7.0 Exigencias de Revelación 7.1. Los informes valuatorios no deben desorientar. Las valuaciones que se realizan

con el propósito de estimar e informar en relación al Valor de Mercado deben satisfacer los requisitos de la Sección 5 anterior. Los informes deberán contener un alusión específica a la definición de Valor de Mercado que se establece en esta Norma, junto con referencia específica en cuanto a como ha sido visto el bien en


1 Julio 1997 30

relación a su utilidad o a su uso mejor y mas productivo (o uso mas probable) y una exposición de todas las suposiciones sustantivas.

7.2 Al hacer estimaciones de Valor de Mercado el Valuador deberá identificar claramente la fecha efectiva de valuación (la fecha a la cual se refiere el valor que se estima), el propósito y función de la valuación y aquellos criterios que resulten pertinentes y apropiados para asegurar la adecuada y razonable interpretación de los resultados, opiniones y conclusiones del Valuador.

7.3 Aún cuando el concepto, uso y aplicación de expresiones alternas de valor puede ser apropiado en ciertas circunstancias, el Valuador debe asegurarse que si se obtienen e informan tales valores alternos, no habrán de entenderse como representativos del Valor de Mercado.

7.4 Cuando las valuaciones se practican por un “valuador interno”, v.g. uno que sea empleado de la empresa propietaria de los activos o del despacho contable responsable de la preparación de los registros e informes financieros de la empresa, deberá revelarse de manera específica en el certificado o informe de valuación la existencia y la naturaleza de tales relaciones.

8.0 Provisiones de Desviación 8.1 En algunos Estados el Valuador puede estar obligado a usar o referirse a una

definición particular de Valor de Mercado para satisfacer ciertos criterios legales o reglamentarios en la jurisdicción en la que se prestan los servicios valuatorios. Si los resultados de la valuación han de informarse fuera de esa jurisdicción, cuando son aplicables las normas internacionales o cuando la definición local puede prestarse a mala interpretación, el Valuador deberá también referirse a la definición contenida en esta Norma indicar si el cumplimiento con la definición diferente resulta en un cambio material en el valor sobre el que se informa.

9.0 Fecha de Vigencia 9.1 Esta Norma Internacional de Valuación entró en vigor el 24 de marzo de 1994.


1 Julio 1997 31


Bases de Valuación Diversas del Valor de Mercado


1 Julio 1997 32


Contenido

1. Introducción .........1.1, 1.2, 1.3 2. Alcance .........2.1, 2.2, 2.3 3. Definiciones .........3.2, 3.2, 3.3, 3.4, 3.5, 3.6, 3.7, 3.8, 3.9, 3.10, 3.11, 3.12, 3.13 4. Relación con las Normas de Contabilidad ..........4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5 5. Declaración de Normas ..........5.1., 5.2, 5.3, 5.4 6. Discusión ..........6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 6.5, 6.6, 6.7, 6.8, 6.9, 6.10, 6.11 7. Exigencias de Revelación ..........7.1, 7.2, 7.3, 7.4, 7.5, 7.6 8. Provisiones sobre Desviación ...........8.1 9. Fecha de Vigencia .......... 9.1


1 Julio 1997 33


Norma 2

Bases de Valuación Diversas del Valor de Mercado

Esta Norma debe leerse en el contexto del material de respaldo y orientación de aplicación contenida en el Prefacio y en el Capítulo de Conceptos y Principios Generales de Valuación.

1.0 Introducción 1.1. Los objetivos de ésta Norma son dobles: primero, identificar y explicar las bases de

valor diversas del Valor de Mercado y establecer normas para su aplicación; y segundo, distinguirlas del Valor de Mercado.

1.2 Aún cuando la mayoría de las valuaciones profesionales, particularmente las valuaciones de activos a que se refiere la Norma 3, involucran el Valor de Mercado, hay circunstancias que piden bases diferentes al Valor de Mercado. Es esencial que tanto el Valuador como los usuarios de la valuación entiendan claramente la distinción entre Valor de Mercado y las valuaciones con base que no es el Valor de Mercado y los efectos (si los hubiere) que las diferencias entres estos conceptos pudieran tener sobre la aplicabilidad de la valuación.

1.3 IVSC busca evitar incidencias internacionales de malos entendimientos o falsas interpretaciones entre los Estados en relación al uso y aplicación de bases de valuación que no sean de mercado. Los Valuadores responsables de aplicar estas Normas deben asegurar que se seleccionan bases adecuadas, usando todos los medios razonables para mejorar el entendimiento de los usuarios de la valuación, evitando circunstancias que puedan desorientar al público e informando estimaciones objetivamente apoyadas.

2.0 Alcance 2.1 Esta Norma se refiere a bases de valuación distintas al Valor de Mercado.

2.2 La Norma IVSC 3 cubre la base de Valor de Mercado en cuanto se refiere a informes financieros. La Norma 3 incluye Valor de Mercado para Uso Existente una aplicación especial del Valor de Mercado cuando se consideran inmuebles, planta, maquinaria y equipo que ha de continuar en uso dentro de una empresa. Aún cuando esta aplicación se separa del concepto general de uso mejor y mas productivo de la valuación de mercado, deberá considerarse como un caso especial mas que como una desviación del concepto de Valor de Mercado.

2.3 Otra Norma IVSC se ocupa de las bases de valuación de activos que forman parte de un negocio en marcha. Los conceptos de Valor de Negocio en Marcha y el Valor de son bases no de mercado como se define en la Norma 2.

3.0 Definiciones


1 Julio 1997 34

3.1. Valor en Uso. Este tipo de valor se enfoca al valor que un bien específico contribuye a la empresa de que es parte, sin tomar en cuenta el uso mejor y mas productivo de ese bien o el producto monetario que pudiera realizarse a su venta. El Valor en uso es el valor que un inmueble específico tiene para un uso específico para un usuario específico y por tanto no está relacionado con el mercado.

3.2 Inmueble con mercado limitado. Un inmueble que, debido a condiciones de mercado, características únicas u otros factores, atrae relativamente pocos compradores potenciales a un tiempo dado. La característica central que distingue a inmuebles con mercado limitado no es que sea imposible venderlas en el mercado abierto, sino que la venta de tales inmuebles por lo común requiere un mayor periodo de comercialización que el usual para inmuebles mas fácilmente comercializabais.

3.3 Inmueble especializado, para fin especial o especialmente diseñado. Inmueble que debido a su naturaleza especializada, tiene una utilidad restringida a usos o usuarios particulares y que rara vez si acaso, se vende en el mercado abierto, excepto como parte de la venta del negocio que lo ocupa. Aún cuando muchos diseños, incluyendo los de casas habitación unifamiliares pueden definirse como de “fin especial”, estas descripciones se entienden aplicables a inmuebles que tienen mercado restringido o no tienen mercado; los ejemplos típicamente incluyen refinerías de petróleo, estaciones de fuerza, muelles, instalaciones manufactureras especializadas, infraestructura pública, iglesias, museos e inmuebles localizados en sitios geográficos particulares por razones de operación o negocio.

3.3.1 Como se expone en la Norma IVSC 3, cuando se trata de valuación de activos en relación con informes financieros, los inmuebles ocupados por el propietario pueden verse como inmuebles especializados o no especializados.

3.3.2 Los inmuebles no especializados se valúan conforme a los conceptos de valor de mercado. Los que se tienen con la intención de continuar en uso por la empresa se valúan sobre la base de Valor de Mercado para el uso Existente como se explica en la Norma IVSC 3.

3.3.3 Los inmuebles especializados por definición rara vez, si acaso, se venden en el mercado abierto. En consecuencia el Método de Costo de Reposición Depreciación es el que se usa comúnmente en su valuación para propósitos de informes financieros haciendo las debidas revelaciones.

3.4 Valor de Inversión. Es el valor de un inmueble para un inversionista en particular o para una clase de inversionistas, para efectos de inversión específicamente identificados. Este concepto subjetivo relaciona inmuebles específicos a inversionistas o grupos de inversionistas específicos con objetivos o criterios de inversión claramente identificables. No debe confundirse el concepto de Valor de Inversión con el Valor de Mercado de un inmueble de inversión.


1 Julio 1997 35

3.5 Valor de Negocio en Marcha. El valor del negocio como un todo. El concepto involucra la valuación de una empresa en operación a partir de la cual se puede distribuir o repartir el Valor conjunto del Negocio en Marcha a las partes constitutivas en la proporción en que contribuyen al todo, pero ninguna de las partes por si constituyen Valor de Mercado. (ver también Valor de Privación, párrafo 3.13.6 adelante)

3.6 Valor Asegurable. El valor del inmueble conforme a las definiciones contenidas en un contrato o póliza de seguro.

3.7 Valor Fiscal, Catastral o Gravable. Un valor que se basa en definiciones contenidas en las leyes aplicables que se refieren a tasación o imposición sobre la propiedad inmobiliaria. Aún cuando algunas jurisdicciones pueden citar el Valor de Mercado como base de la tasación, la metodología requerida puede producir resultados que difieren del Valor de Mercado como se ha definido aquí.

3.8 Costo de Reposición Depreciado (CRD). El de CRD es un método de valuación que se basa en una estimación del Valor Actual de Mercado para la tierra en su uso existente mas los costos brutos de reposición (o reproducción) de las mejoras menos deducciones por deterioro físico y todas las formas pertinentes de obsolescencia y optimización. El resultado, que es un Valor no de Mercado, se conoce como estimación de Costo de Reposición Depreciado. Este resultado está sujeto a adecuada rentabilidad o potencial de servicio de la empresa.

3.9 Valor de Rescate. El valor de un inmueble, excluyendo el suelo, considerando la venta de los materiales de que está constituido, en lugar de para uso continuado sin hacer reparaciones especiales o adaptación. Se puede reportar como el monto bruto o neto de los costos de la venta y, en el último caso, puede igualar al valor neto de realización.

3.10 Valor de Liquidación o Venta Forzada. El importe que razonablemente se podría recibir de la venta de la propiedad dentro de un marco de tiempo muy corto para satisfacer el marco de tiempo de comercialización de la definición de Valor de Mercado. En algunos Estados el valor de venta forzosa en particular puede también involucrar un vendedor no dispuesto y un comprador o compradores que compran con pleno conocimiento de la desventaja del vendedor.

3.11 Valor Especial. Término que se relaciona con un elemento extraordinario de valor superior y por arriba del Valor de Mercado. El valor especial podría surgir, por ejemplo, por la asociación física, funcional o económica de un inmueble con algún otro inmueble, como el inmueble vecino. Es un incremento de valor que podría ser aplicable a un propietario o usuario especial o a un propietario o usuario potencial del inmueble mas que al mercado en general; esto es, a un comprador con interés especial. El valor especial podría asociarse con elementos del Valor de Negocio en Marcha. El Valuador debe asegurarse de que tales criterios se distinguen del Valor de Mercado, aclarando cualesquiera suposiciones que haya hecho.

3.12 Otras expresiones de valor referidas específicamente a inmuebles, planta y maquinaria y a situaciones especiales se definen en las Normas TIAVSC que se refieren a esos aspectos.


1 Julio 1997 36

3.13 Términos contables

3.13.1 Valor Justo. El importe por el cual se intercambiaría un activo o se cubriría un riesgo entre partes conocedoras y dispuestas en una venta directa.

3.13.2 Monto Depreciable. El costo histórico de un activo u otra cantidad sustituida por el costo histórico tal como un monto revaluado menos el valor residual estimado del activo.

3.13.3 Monto Revaluado. El valor del inmueble, planta y equipo establecido por avalúo o valuación normalmente realizada por valuadores profesionalmente calificados.

3.13.4 Monto Recuperable. El monto que la empresa espera recuperar del uso futuro de un activo incluyendo su valor residual al momento de su disposición.

3.13.5 Valor Neto Realizable. El precio de venta estimado de un activo en el proceso ordinario de los negocios menos los costos de ventas y de cierra. Como tal, el valor neto realizable se asemeja al Valor de Mercado menos los costos de disposición sólo cuando se satisfacen todos los requisitos de la definición de Valor de Mercado. En particular esto incluye tiempo suficiente para que ocurra la transacción. El Valor de Mercado ordinariamente es un cantidad bruta o, de manera mas apropiada, un “valor de cara” anterior a la deducción de los costos de disposición.

3.13.6 Valor de Privación . El valor de privación de un activo para su propietario actual que igualaría el mas alto del valor de utilidad a ese propietario o el valor de salida o disposición de ese activo. El Valor de Privación es un ejemplo de base de valuación que refleja el concepto ajeno al mercado de Valor en Uso de un activo como parte de un negocio en marcha al que algunas veces se hace referencia como Valor Óptimo de Privación.

4.0 Relación con las Normas de Contabilidad 4.1 Ha habido confusión en la práctica sobre la aplicación en contabilidad de la

terminología y métodos de valuación. Para evitar estos y otros problemas, IVSC ha preparado la Norma IVSC 1 que se refiere a la valuación con base en el Valor de Mercado, la Norma IVSC 2 relativa a bases de valuación diversas al Valor de Mercado y la Norma IVSC 3 referente a las valuaciones para informes financieros. Junto con otras porciones de las Normas internacionales de valuación, estás se estructuran para proporcionar orientación a los Valuadores, contadores y al público en relación a las normas de valuación que afectan a la contabilidad.

4.2 El propósito de los informes financieros conforme a las normas internacionales de contabilidad es reflejar con justicia los resultados de operación y la situación financiera de una empresa para la cual se emiten los informes. Así, no se ponen en discusión las normas de contabilidad en sí al valuar la empresa. Para referencia adicional de esta cuestión, véase la Norma IVSC 3.

4.3 Las normas de contabilidad proveen los medios requeridos para que las valuaciones de activos fijos (y de otra índole) sean reflejadas en los informes y registros financieros de una empresa. Se aplican a valuaciones de mercado actual y otras bases que se apoyan en las convenciones de costo histórico.


1 Julio 1997 37

4.4 Las Normas aplicables a la valuación para informes financieros y cuentas relacionadas se cubren en la Norma IVSC 3. (La Norma IVSC 2 define los conceptos no de Valor de Mercado que no son generalmente aplicables para efectos de informes financieros). En particular, tales bases de valuación no de mercado que se dirigen a la distribución del valor entres los activos deben distinguirse de y no confundirse con, estimaciones de Valor de Mercado.

4.5 El CRD es un método no de mercado para valuar inmuebles especializados que puede usarse, cuando sea aplicable, en valuaciones para informes financieros,

5.0 Declaración de Normas 5.1 Antes de asumir una encomienda que involucre valuación basada en una premisa

distinta del Valor de Mercado, un Valuador deberá:

5.1.1 Identificar de manera apropiada el problema a que se ha de dirigir y asegurar que la ejecución de la encomienda no habrá de llevar a una conclusión que sea desorientadora o inapropiada para las circunstancias.

5.1.2 Determinar que el Valuador tiene suficiente conocimiento, experiencia y competencia para completar la encomienda de conformidad con estas Normas y otros principios de valuación generalmente aceptados; o alternativamente,

(1) Revelar cualquier deficiencia de este tipo al cliente antes de aceptar la encomienda.

(2) Tomar todos los pasos necesarios y apropiados para completar la encomienda.

(3) Revelar la situación y los pasos tomados para enfocar la situación en el informe que acompañe la terminación de los servicios.

5.2 Al desarrollar una estimación de Valor no de Mercado un Valuador debe estar consciente de, entender y correctamente aplicar aquellos métodos y técnicas que son necesarios para producir una valuación creíble.

5.3 Para asegurar que no hay confusión entre Valor de Mercado y una estimación de Valor no de Mercado , el Valuador debe observar las siguientes orientaciones: 5.3.1 Identificar la propiedad que se valúa. 5.3.2 Identificar los derechos asociados con la propiedad por valuar. 5.3.3 Identificar el propósito y uso que se pretende dar a la valuación. 5.3.4 Definir el tipo de valor que se está estimando. 5.3.5 Inspeccionar la propiedad que se está valuando o hacer las revelaciones

apropiadas. 5.3.6 Revelar cualesquiera condiciones o circunstancias limitantes. 5.3.7 Identificar la fecha efectiva de valuación. 5.3.8 Desarrollar y considerar datos y circunstancias apropiadas a la

encomienda. 5.3.9 Distinguir que la valuación de que se informa no es una estimación de

Valor de Mercado si la encomienda es sobre una base distinta al Valor de Mercado.

5.4 Aún cuando el concepto, uso y aplicación de las bases de valor no de mercado puede ser apropiado bajo ciertas circunstancias, el Valuador deberá asegurar que


1 Julio 1997 38

si tal valor ha de encontrarse y reportarse, no será razonablemente interpretado como una representación de Valor de Mercado.

6.0 Discusión 6.1 La utilidad de un inmueble para una empresa dada puede ser diferente del que se le

reconocería por el mercado o por una industria dada. Por lo tanto, es necesario que los informes financieros y la valuación de activos conexa distingan entre los valores reconocidos por el mercado, que deberían reflejarse en el informe financiero y tipos de valor que no son de mercado que no deben usarse como base para informes financieros (véase párrafo 4.5 atrás).

6.2 El Valor en Uso (ver párrafo 3.1) o el Valor de Privación (ver párrafo 3.13.6) es una base de valuación ajena al mercado medida desde la perspectiva de un usuario particular. A veces se hace referencia a él como “valor para un usuario o propietario en particular”. El Valor a Cambio (ver Norma IVSC 1, párrafo 1.2 y siguientes) es el valor como lo reconoce un mercado en el que el tiene lugar imaginariamente el intercambio de propiedad de los activos. La definición de Valor de Mercado de IVSC adecuada a los informes financieros esta basada en el principio de Valor a Cambio y no en el de Valor en Uso.

6.3 Las expresiones Valor en Uso y Valor a Cambio puede llevar a malos entendimientos si no hay explicación. Deben evitarse cuando haya posibilidad de confusión.

6.4 Los inmuebles pueden valuarse sobre bases diferentes al Valor de Mercado o pueden cambiar de manos a precios que no reflejan el Valor de Mercado como ha quedado definido. Tales bases alternas pueden ser reflejo de una perspectiva de utilidad ajena al mercado o de condiciones inusuales y no de mercado. Los ejemplos incluyen el Valor de Negocio en Marcha, Valor Especial, Valor de Venta forzosa, Valor de Salvamento y el Valor Neto Realizable.

6.5 El Valor de Negocio en Marcha expresa el valor que se asigna a un negocio establecido, no a cualquiera de sus partes constitutivas. El valor que se asigna a los activos individuales que forman una parte de un negocio en marcha se basa en su contribución al todo, a la que comúnmente se hace referencia como su Valor en Uso cuando se relaciona con un negocio especifico y su propietario. No esta relacionada con el mercado (ver 3.5) y no debe confundirse con el Valor de Mercado para Uso Existente (ver Norma IVSC 2, párrafo 4.3 y Norma IVSC 3).

6.6 Sería solamente coincidencia el que el Valor en Uso de un inmueble fuera igual a su Valor de Mercado. El Valor en Uso de un inmueble tendería a ser mas alto que el Valor de Mercado si la empresa operadora fuera capaz de emplearlo de una manera mas útil y rentable que el productor típico del mismo producto o servicio. Por otra parte, el Valor en Uso podría ser menor que el Valor de Mercado en condiciones en que la empresa no estuviese utilizando el activo a su máxima capacidad y eficiencia. El Valor en Uso también podría ser mayor que el Valor de Mercado si la empresa poseyera derechos especiales de producción, contratos extraordinarios, patentes y licencias singulares , buen nombre especial y otras activos incorpóreos que no serían transferibles a otro propietario.

6.7 Puede corresponder un Valor Especial a un inmueble en razón de una ubicación singular, una situación temporal bajo condiciones de mercado excepcionales o un


1 Julio 1997 39

premio pagadero por un comprador que tenga interés especial (ver 3.11). Tal elemento de Valor Especial puede reportarse por separado del Valor de Mercado establecido conforme a la definición de Valor Mercado que se da en estas Normas. El Valor Especial no debería incorporarse a una estipulación de Valor de Mercado, puesto que tal procedimiento podría ser desorientador y por falta significaría que tal elemento de incremento de valor no es especial.

6.8 El Justo Valor, un término utilizado en contabilidad, difiere de manera importante del Valor de Mercado. Aún cuando el Justo Valor y el Valor de Mercado pueden ser numéricamente iguales en ciertas circunstancias, tienen diferentes definiciones. Por ejemplo, una estimación de Justo Valor puede no reunir los requisitos de tiempo adecuado para la ordenada disposición o la ausencia de alguna forma de presión.

6.9 La venta forzosa involucra un precio que surge de la disposición bajo circunstancias extraordinarias o atípicas, que usualmente reflejan un periodo de comercialización inadecuado sin publicidad razonable y a veces reflejan una condición de vendedor involuntario o venta bajo presión o coacción. Por estas razones, el precio asociado con una venta forzosa o angustiada, llamado Valor de Venta Forzosa, no es representativo del Valor Mercado. El precio pagado en una venta forzada o angustiada es un hecho. Generalmente no es fácilmente predecible por un Valuador debido a la naturaleza y extensión de las suposiciones subjetivas y conjeturas que deben hacerse al formular una opinión de este tipo. Un Valor o precio de Venta Forzosa también puede llamarse Precio de Liquidación.

6.10 El Valor de Rescate (ver 3.9) ordinariamente es una expresión del valor actual que se espera de un inmueble, sin incluir la tierra, que ha llegado al final de su esperanza de vida útil en términos de su propósito y función original. El concepto de Valor de Rescate es que el activo se valúa para venta de lo que sea recuperable mas que para el propósito para el que originalmente se destinó. En este contexto, el Valor de Rescate también se conoce en la terminología contable como el importe neto realizable para un activo que no tiene ya uso para una empresa.

6.11 El Valor de Rescate no implica que el bien no tiene mas vida ó uso útil. El bien vendido para rescate podría reconstruirse, convertirse a un uso similar o diferente o proporcionar partes de recambio para otros bienes que aún sean utilizables. En el extremo, el Valor de Rescate puede representar una expresión del valor de chatarra o el valor de reutilización.

7.0 Exigencias de Revelación 7.1 Los informes valuatorios no deben desorientar. Las normas particulares de

información pueden variar entre los Estados, pero es responsabilidad del Valuador incorporar cuando menos aquellos conceptos que se listan en 6.3, atrás. Para valuaciones basadas en Valor no de Mercado es particularmente necesario que el propósito y uso contemplado de la valuación se explique claramente y que se haga una completa revelación de las bases para el estimado de valor, su aplicabilidad y limitaciones.

7.2 Cada informe de valuación sobre base distinta al Valor de Mercado deberá contener una Declaración de condiciones Contingentes y Limitantes o alguna revelación similar. No obstante esta disposición, el Valuador no deberá usar la


1 Julio 1997 40

Declaración de Condiciones Contingentes y Limitantes para justificar la desviación con respecto a estas Normas.

7.3 Al realizar una valuación sobre una base distinta del Valor de Mercado un Valuador no deberá hacer suposiciones que sean irrazonables a la luz de los hechos comprobables a la fecha efectiva de valuación. Todas las suposiciones deberán exponerse en todos los informes.

7.4 Cada informe de valuación sobre una base diversa del Valor de Mercado deberá contener una Certificación del Valuador que se ciña a las directrices de la Norma IVSC 1. En particular, deberá distinguirse entre el Valor de Mercado y cualquier otra forma de valuación que se aplique.

7.5 Si se hace una valuación por un “Valuador interno”, v.g. uno que sea empleado o de la empresa propietaria de los activos o del despacho contables responsable de la preparación del estados e informes financieros de la empresa, deberá revelarse de manera específica en el certificado o informe de valuación la existencia y naturaleza de tal relación.

7.6 Los demás aspectos del informe deberán ser congruentes con éstas Normas.

8.0 Provisiones de Desviación 8.1 Si se pide a un Valuador que lleve a cabo un trabajo que se desvíe de esta Normas,

el Valuador podrá aceptar y realizar tales servicios sólo si: 8.1.1 El Valuador determina que el trabajo no tenderá a desorientar al cliente,

usuarios del informe o servicios o al público; 8.1.2 El Valuador explica al cliente que el trabajo encomendado involucra una

suposición especial o desviación con relación a éstas Normas que debe revelarse de manera completa en el informe y en las exposiciones que el Valuador debe hacer ante terceros como resultado de la encomienda; y

8.1.3 El Valuador reclama como condición de su contratación que cualquier suposición especial o desviación se revele en cualquier documento publicado en que se haga referencia a la opinión del Valuador.

9.0 Fecha de Vigencia 9.1 Esta Norma Internacional entra en vigor el 24 de marzo de 1995.


1 Julio 1997 41


Valuaciones Para Estados Financieros y Cuentas Relacionadas


1 Julio 1997 42


Contenido

1. Introducción ...........1.1, 1.2, 1.3, 1.4 2. Alcance ...........2.1, 2.2, 2.3, 3. Definiciones ............3.1, 3.2, 3.3, 3.4 4. Relación con las Normas de Contabilidad ............4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6 5. Declaración de Normas .............5.1, 5.2, 5.3, 5.,4 5.5, 5.6 6. Discusión ............ 6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 6.5, 6.6, 6.7 7. Exigencias de Revelación .............7.1, 7.2, 7-3, 7.4, 7.5 8. Provisiones de Desviación ............ 8.1 9. Fecha de Vigencia ............ 9.1


1 Julio 1997 43


Norma 3

Valuaciones Para Estados Financieros y Cuentas Relacionadas

Esta Norma debe leerse en el contexto del material de respaldo y orientación de aplicación contenida en el Prefacio y en el Capítulo de Conceptos y Principios Generales de Valuación.

1.0 Introducción 1.1. El objetivo de esta Norma es proporcionar orientación a los Valuadores en la

preparación de valuaciones para uso en estados financieros y cuenta relacionadas con ellos.

1.2 Esta Norma se dirige a los conceptos y principios generales que los Valuadores deben observar en la preparación de valuaciones de activos para estados financieros y las cuentas relacionadas para reflejar el efecto de los precios cambiantes en los valores corrientes. También discute conceptos que deben entenderse por los contadores, autoridades reguladoras y otros usuarios de servicios valuatorios.

1.3 Entre los criterios que deben observarse, considerarse y aplicarse en la valuación de activos fijos (o de largo plazo), tales como inmuebles, planta y equipo están aquellos que reconocen la utilidad específica o aptitud de uso del activo, su contribución a la producción de los bienes y servicios para los que se diseño y para los cuales está dispuesta y otros factores importantes para estimaciones de Valor de Mercado. Los Valuadores de activos deben también reconocer que en algunas circunstancias los activos que normalmente son “fijos” pueden clasificarse como “activos circulantes”. Los ejemplos incluyen tierra e inmuebles mejorados que se tienen como inventario para su venta. Los Valuadores por tanto pueden tratar o con activos fijos o con ciertos tipos de activos circulantes.

1.4 Fundamental para la aplicación de esta Norma es la adhesión del Valuador a valuaciones basadas en el mercado, objetividad y completa revelación de aspectos pertinentes dentro de un formato apropiado y fácilmente comprensible por el usuario. Cuando los inmuebles especializados impiden la aplicación de los conceptos de Valor de Mercado, esta Norma provee el tratamiento apropiado y la revelación en la valuación.

2.0 Alcance 2.1 Esta Norma se aplica a todas las valuaciones de inmuebles, planta y maquinaria

incluidas en cualquier documento público o publicado. Las normas internacionales de contabilidad reconocen las revaluaciones como una alternativa del costo histórico y, en donde se adopta una política de revaluación, se debe revelar la base de valuación junto con la frecuencia de las revaluaciones y si se involucró a un valuador externo.


1 Julio 1997 44

2.2 Los requisitos legislativos, reglamentarios, contables o de jurisprudencia pueden obligar a modificaciones de consecuencia de esta Norma en algunos países o bajo ciertas condiciones. Se deberá hacer referencia en el informe de valuación y claramente explicar en él cualquier desviación debida a tales circunstancias.

2.3 Esta Norma no es aplicable cuando las valuaciones se requieran para propósitos privados o internos del cliente tales como el logro de una transacción, un préstamo u otro propósito que no encaja dentro del dominio público.

3.0 Definiciones 3.1. Se define Valor de Mercado como:

El monto estimado por el cual un activo debería intercambiarse en la fecha actuado cada una con conocimientos, prudencia y sin presión. de valuación entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto en una transacción directa después de apropiado mercadeo en el cual las partes han actuado, cada una, con conocimiento, prudencia y sin presión.

3.2 Se define el Uso mejor y mas productivo como: El uso mas probable de un activo que es físicamente posible, apropiadamente justificado, legalmente permitido, financieramente factible y que resulta en el valor mas alto del activo que se valúa.

3.3 Se define Valor de Mercado para el Uso Actual como: El Valor de Mercado para un activo basado en la continuación de su uso existente, suponiendo que el activo podría venderse en el mercado abierto para su uso actual y en lo demás apegándose a la definición de Valor Mercado independientemente de si o no el uso actual representa el uso mejor y más productivo del activo.

3.4 Costo de Reposición Depreciado y Valor de Negocio en Marcha.

3.4.1 En el caso de inmuebles especializados, que rara vez, si acaso se venden en el mercado abierto excepto como parte del negocio que los ocupa y por tanto no pueden valuarse conforme a la definición de Valor de Mercado, se aplica el Método de Costo de Reposición Depreciado (CRD). El CRD se basa en una estimación del Valor de Mercado actual de la tierra para su uso presente mas el costo bruto de reposición (o reproducción) corriente de las mejoras menos consideraciones para deterioro físico y toas las formas pertinentes de obsolescencia y optimización. El resultado es una estimación de valor para la empresa que ocupa un inmueble a la fecha de valuación en el supuesto de que habrá de seguir en operación. Esta estimación está condicionada al adecuada rentabilidad potencial de la empresa.

3.4.2 El Valor de Negocio en Marcha (que se definió en la Norma IVSC 2) comprende el valor neto de todos los activos tangibles e intangibles de una empresa considerados después de tomar en cuenta todas las obligaciones. Puesto que la estimación de valor representa el valor de negocio en si no podrá normalmente asignarse un monto individual de valor a ningún activo en particular. Por tanto, los activos individuales no tienen Valor de


1 Julio 1997 45

Negocio en Marcha y esta base no tiene lugar en la valuación de activos para informes financieros.

3.4.3 El método de CRD debe expresarse siempre sujeto a la adecuada rentabilidad o potencial de servicio en caso de activos públicos o activos que no poseen flujo de caja libre, relacionado al valor de la empresa como un todo como se estipula en el párrafo 3.4.1 atrás. Por tanto, combina elementos de consideraciones de mercado y no de mercado. Sin embargo, dado que el método de CRD se ocupa de la valuación de activos individuales mas que del negocio per se, es esencialmente diferente de los métodos conceptos de Valor de Negocio en Marcha y se utiliza con propiedad en la valuación de activos para informes financieros cuando ello es apropiado.

4.0 Relación con las Normas de Contabilidad 4.1 Aún cuando a veces se usan de manera intercambiable entre contadores y

Valuadores que buscan informalmente un terreno común, las expresiones Valor de Mercado y Justo Valor no son sinónimas (ver Norma IVSC 1). Las Normas de valuación definen y utilizan el Valor de Mercado que reconoce plenamente que los activos pueden comercializarse bajo diferentes circunstancias y condiciones. Para evitar confusión o malos entendimiento, el informe de valuación definirá el Valor de Mercado y su aplicación a los activos que se valúan, explicará los términos y condiciones bajos los cuales es aplicable la estimación de Valor de Mercado y estipulará como cambiaría de manos el activo en el mercado de manera ordinaria (por ejemplo, como un activo individual o como parte de un grupo de activos).

4.2 El valor de los activos fijos o activos de largo plazo que se reporta en los estados financieros y cuentas relativas generalmente menciona como el Importe de Cargo Neto de tales activos. Bajo la convención de costo histórico, el Importe de Cargo Neto representa el Importe de Cargo Bruto menos la depreciación acumulada. Comúnmente, bajo la convención que toma en cuenta los precios cambiantes, se alude a el Importe de Cargo Neto como el Importe Neto Revaluado, al que se llega mediante la indización* de los costos históricos o una valuación o revaluación periódica de los activos. La Norma IVSC 3 se enfoca a la medida de la base de valor cuando el valor de un activo ha de basarse en una valuación o revaluación periódica.

4.3 Por lo general la necesidad de valuaciones de activos realizadas conjuntamente con la preparación de estados financieros y cuentas relativas implícitamente requiere que los activos ocupados por el propietario se valúen conforme a su uso actual y considerando continuidad en la operación de la empresa. Sin embargo, algunos activos ocupados por el propietario podrán no requerirse ya por la empresa. Si el Directorio los declara como excedentes a las necesidades de la empresa, tales activos se valuarían conforme a su uso mejor y mas productivo mas que bajo el concepto de uso actual. De manera similar, los activos de

* Este término no aparece en el diccionario, como tampoco el que también se usa con alguna frecuencia en la literatura castellana sobre economía indexación, se aplica como traducción del inglés indexation.


1 Julio 1997 46

propiedad de la empresa que ordinariamente se clasifiquen como inversión, se valúan conforme su uso mejor y mas productivo en lugar de conforme a su uso actual.

4.4 El razonamiento para diferenciar los activos de uso actual de otros activos en el proceso de valuación, es que un negocio no puede, como cuestión práctica, vender activos que son necesarios para su operación y seguir siendo productiva. La venta de tales activos sería inconsistente con la continuación del negocio. En contraste, la estimación de Valor de Mercado de activos de uso existente representa de manera correcta la contribución basada en el mercado de tales activos y resulta congruente con los métodos de Valor de Mercado aplicados en la valuación de otros activos.

4.5 En el proceso ordinario de una valuación, el Valuador habrá de ser instruido por los Directivos o por los asesores profesionales de la empresa, en cuanto a si los activos se tienen para uso actual, son excedentes a los requisitos de la empresa o se clasifican como inversión. A falta de tales instrucciones específicas, el Valuador se verá obligado a hacer una determinación de hecho sobre la clasificación mas apropiada de cada activo basándose en la experiencia, conocimientos y pericia. En este caso, la determinación y sus bases deberán revelarse íntegramente por el Valuador.

4.6 La continuidad del negocio es fundamental para la contabilidad y para la presunción valuatoria de que la empresa en cuestión continuara sus operaciones en el futuro previsible (sujeta a la adecuada asesoría contable en cuanto a los cambios en la escala y estilo de operaciones). Este concepto es totalmente distinto del de Valor de Negocio en Marcha que se aplica solamente al valor del negocio en si, comprendiendo todos los activos y obligaciones. En contraste, las valuaciones de Valor de Mercado y, si es apropiado, de Costo de Reposición Depreciado para activos individuales de propiedad de una empresa son bases adecuadas para informes financieros.

5.0 Declaración de Normas 5.1 Los activos que se valúan para informes financieros deberán valuarse como sigue,

salvo que las circunstancias y la extensión de las revelaciones apropiadas autorice otra cosa: 5.1.1 Todos los inmuebles de inversión y activos excedentes a las necesidades

de la empresa deberán valuarse sobre la base de Valor de Mercado para su uso mejor y mas productivo.

5.1.2 Todos los inmuebles ocupados por el propietario que no sean especializados y que no sean ni de inversión ni excedentes, deberán valuarse sobre la base de Valor de Mercado para su Uso Actual.

5.1.3 Todos lo inmuebles especializados ocupados por el propietario se valuarán con base en el Costo de Reposición Depreciado. Este método de valuación no deberá usarse cuando se pueden emplear los métodos de Valor de Mercado.

5.1.4 Los inmuebles normalmente valuados sobre la base de venta o potencial de venta deberán diferenciarse de otros inmuebles ocupados por el propietario.


1 Julio 1997 47

5.2 Los Valuadores deberán obtener de los Directivos de la empresa propietaria una lista de los activos que habrán de valuarse, en la que se designen los activos de uso existente, activos excedentes o de inversión, para que puedan valuarse conforme a las bases del párrafo 5.1 (y sig.) arriba.

5.3 Si un Valuador excepcionalmente acepta una encomienda en la que no se den instrucciones específicas en cuanto a la clasificación de los activos, el Valuador deberá valuar los activos basado en su uso actual; v.g., si son de uso existente, excedentes o de inversión, haciendo las revelaciones apropiadas. Esta situación puede darse en el caso de toma hostil o fusión o en otras situaciones en donde el Valuador conoce o cuenta con información inadecuada. Tanto la situación como la respuesta del Valuador deben quedar claramente estipuladas en el informe de valuación.

5.4 El Valuador deberá hacer claras e inequívocas revelaciones al comunicar avalúos para informes financieros. Estas incluirán:

5.4.1 La naturaleza de las instrucciones y el propósito de la valuación; 5.4.2 La base de la valuación, incluyendo el tipo y definición de valor; 5.4.3 Tenencia de los activos y clasificación de los derechos de propiedad que

valúan; 5.4.4 La fecha de valuación; 5.4.5 Identificación de los activos, su localización y la fecha y amplitud de las inspecciones; 5.4.6 El marco reglamentario; 5.4.7 Cualesquiera suposiciones especiales y condiciones limitativas; 5.4.8 Planta y maquinaria; 5.4.9 Todos aquellos asuntos que sean pertinentes a la valuación.

5.5 La valuación de propiedad especializada, tal como hotel, estación de gasolina, restorán o similares pueden valuarse al Valor de Mercado, reconociendo que se incluyen activos diversos a la tierra y edificaciones. Tal propiedad, a la se hace referencia en algunos Estado como Propiedad con Potencial de Comercialización, comúnmente se vende en el mercado como un paquete en operación que podrá hacer difícil o imposible la identificación separada de tierra, edificio y otros valores. Al presentar una valuación de Valor de Mercado, el Valuador deberá distinguir entre tierra, edificios y otros componentes del Valor de Mercado, o de manera alternativa deberá identificar claramente que la valuación de todo el paquete completo.

5.6 Otras Responsabilidades del Valuador de Activos 5.6.1 Los Valuadores de activos deben emplear personal responsable,

adecuadamente calificado y con la necesaria experiencia para valuar activos en la localidad en la que estos están situados. Los Valuadores profesionales pueden tomar las medidas apropiadas para valuar correctamente activos en localidades que sean nuevas en su ejercicio.

5.6.2 En casos apropiados puede requerirse auxilio profesional externo. Cuando sea necesario hacerlo, los nombres, competencia y contribución de tales profesionales deberán mencionarse en el informe o certificado.


1 Julio 1997 48

5.6.3 Un Valuador de activos solamente puede ejercer su función de manera apropiada si no existe conflicto de interés. Se recomienda que todos los posibles conflictos de interés, sean reales o presumidos, se discutan con los Directivos. Los conflictos presumidos pueden superarse mediante adecuada revelación de los hechos, pero puede ser necesario que el Valuador rechace la comisión si pudiera verse comprometida la independencia del Valuador. (Ver párrafo 7.4 abajo).

6.0 Discusión

6.1 General

6.1.1 Aún cuando existen diferencias en la redacción específica de la definición de Valor de Mercado, hay acuerdo general entre los Valuadores en varios Estados en cuanto al concepto y los principios del Valor de Mercado. (Ver la exposición en el Prefacio y la Norma IVSC 1). Estas distinciones permiten a los Valuadores (i) diferenciar entre precio y valor cuando los mercados están distorsionados por circunstancias especiales o fenómenos de corto plazo y (ii) aplicar la definición y concepto de Valor de Mercado a inmuebles especializados en mercados limitados o inexistentes y en otras situaciones singulares.

6.1.2 El Valor a Cambio es el valor de un activo tal como lo reconoce un mercado en el que imaginariamente se presume tiene lugar el cambio de propietario de ese activo. El concepto de Valor a Cambio es el fundamento de las estimaciones de Valor de Mercado descritas en la Norma 1. El concepto de Valor a Cambio es claramente un concepto de mercado y tal valor puede estimarse por métodos objetivos y procedimientos basados en información derivada del mercado.

6.1.3 La expresión uso mejor y mas productivo está asociada con el término uso más probable. Enfocando la primera expresión en conjunción con la valuación de activos en uso existente de una empresa, el uso mas probable y el uso mejor y mas productivo de estos activos puede diferir. Por otro lado, para activos que sean excedentes a las necesidades del negocio y que estarían disponibles para venta en le mercado abierto, estas dos expresiones tenderían a ser sinónimos.

6.1.4 El uso mejor y mas productivo se define comúnmente como aquel uso, entre los usos razonablemente probables y legalmente alternativos, que se encuentra ser físicamente posible, apropiadamente justificado, financieramente factible y que da por resultado el mas alto Valor de Mercado del activo valuado. El uso existente contempla el uso continuado del activo para su misma aplicación a la fecha de valuación tomando en cuenta la capacidad del activo para continuar contribuyendo al valor de la empresa, pero sin considerar usos alternos o mas probables si se vendiese.

6.1.5 El Valor de Mercado para Uso Existente o Valor de Uso Existente, es una definición usada en la valuación de activos para efectos de informes financieros, pero no se aplica a las valuaciones que se requieren para propiedades sobrantes, propiedades de inversión o de manera más general a aquellas valuaciones fuera de los requisitos de informes financieros.


1 Julio 1997 49

6.1.6 El Valor de Mercado de activos excedentes se basa en la premisa de que la empresa ya no requiere esos activos, pero pueden poseer alguna forma de uso alterno que podría variar desde un uso alterno operativo hasta el uso de salvamento o rescate.

6.1.7 El Valor de Mercado de propiedades de inversión se basa en el valor del activo en le mercado abierto presumiendo una tr4ansacción conforme a los términos y condiciones asociados con la definición de Valor de Mercado que aquí se describe.

6.2 Inmuebles de Inversión 6.2.1 Los inmuebles de productos que se tienen como inversión de largo plazo en

una empresa inmobiliaria, fondo de pensión (o de jubilación), fideicomiso inmobiliario o formas de propiedad similares, se valúan usualmente sobre la base de disposición del activo individual conforme a un plan de ventas ordenado. El Valor de Mercado de tales activos vistos o tratados como cartera o como un grupo integrado de inmuebles podría exceder o ser menor que, la suma del Valor de Mercado de los activos individuales. Cuando se de éste caso, se deberá informar por separado a los Directivos o Fiduciarios.

6.2.2 Requisitos especiales relacionados con los bienes inmobiliarios de instituciones pueden requerir un tratamiento especial para diferentes tipos de activos, tales como inmuebles en proceso de desarrollo. De manera similar, pueden existir diferentes requisitos de revelación además de aquellos generalmente aceptados en las convenciones de contabilidad.

6.3 Utilidad Individual contra Utilidad Global 6.3.1 La base para la valuación de un activo se rige por como se usa éste y como

sería comercializado en el mercado de manera ordinaria. Algunos activos tienen su utilidad óptima si se operan individualmente. Otros activos tienen mayor utilidad si se operan como parte de un grupo de activos.

6.3.2 En el curso normal de los negocios, los inmuebles aislados que constituyen operaciones independientes autocontenidas generalmente se comercializan sobre base individual y así se valúan. Si tales activos poseyesen valor adicional (o menor) derivado de una asociación económica funcional con otros activos, este valor adicional o especial puede considerarse en el proceso de valuación informando lo que corresponda, en atención o a las observaciones del propio Valuador o conforme a las instrucciones. Cualquier estimación de valor de este tipo, sin embargo, solamente habrá de citarse como Valor de Mercado si se acompaña de una nota explicativa.

6.3.3 Un inmueble individual puede poseer un valor adicional o especial por sobre su valor como una entidad separada en razón a su asociación física o funcional con un inmueble colindante o si fuere atractivo a un comprador que tuviera un interés especial. Así mismo, usualmente es necesario y apropiado informar el grado (o el monto) de tal valor adicional o especial como una cantidad separada del Valor de Mercado establecido de acuerdo con la definición de Valor de Mercado de estas Normas.


1 Julio 1997 50

6.3.4 Debe considerarse cuidadosamente la utilidad de un activo cuando éste forma parte de una planta manufacturera o de una empresa que tiene múltiples activos sea en el mismo sitio o en diversas ubicaciones. En estas situaciones generalmente es la utilidad conjunta de los activos la que contribuye a la empresa como un negocio en marcha.

6.3.5 Si el propósito de la valuación se relaciona con la preparación de los estados financieros de la empresa como una entidad operativa y el valor que ha de reportarse es el Valor de Negocio en Marcha, entonces se sigue que la utilidad de los activos se vería de manera colectiva y como parte del negocio como un negocio en marcha (salvo y con la excepción de cualesquiera activos que sean designados por los propietarios o Directivos como activos excedentes o redundantes). En la valuación de activos bajo el concepto de Negocio en Marcha, su valor refleja su valor colectivo en uso, v.g., su contribución combinada a la producción de los bienes y servicios de la empresa, en contraste con su utilidad individual para un uso alterno.

6.4 Utilidad Presente frente a Utilidad Futura 6.4.1 La utilidad se mide bajo perspectiva de largo plazo, ordinariamente a lo

largo de la vida útil normal de un activo. Hay ocasiones, sin embargo, en que los activos se hacen temporalmente redundantes, se desactivan para pasarlos a reserva o en alguna otra forma se retiran de la producción, son transformados a un uso o función alterna o quizá sencillamente se dejan ociosos durante un periodo prescrito de tiempo. En otras instancias, circunstancias externas de mercado, económicas o políticas, pueden dictar la suspensión de producción durante un periodo de tiempo indefinido.

6.4.2 De manera similar, los activos situados en regiones remotas, en Estados que no tienen economía de mercado o en sitios que experimentan un cambio en la economía, pueden no tener un grado de utilidad fácilmente discernible a la fecha de valuación. En tales circunstancias es necesario para el Valuador establecer, en consulta con los propietarios o Directivos de la empresa, el uso futuro mas probable de los activos y la categoría a la que corresponden.

6.4.3 Si los activos se mantienen en reserva para uso futuro, un análisis utilizando el Costo de Reposición Depreciado sujeto a adecuada rentabilidad potencial puede ser apropiado. En cualquier caso el Valuador debe enfocar la cuestión de el precio que un comprador bien asesorado estaría dispuesto a pagar. En algunas circunstancias un Valuador experimentado podrá valuar (o interpolar puntos de referencia) en comparación con el Valor de Mercado de activos similares que tengan utilidad similar, que están localizados en zonas activas de mercado libre, considerando los efectos de tiempo, riesgo, costos de llevar (si los hubiere), y otros factores antes de que se pueda establecer el valor de mercado.

6.4.4 Un efecto común de la inseguridad política o económica es un cambio en la utilidad, sea en términos de capacidad o de eficiencia. La responsabilidad del Valuador en consulta con los Directivos de la empresa y con otros en


1 Julio 1997 51

tales situaciones es proporcionar pruebas de la espectancia del mercado en cuanto a la duración de los eventos. Los paros temporales o cierres pueden tener escaso o ningún impacto en los valores de los activos, mientras que la posibilidad de una cesación de actividades de largo plazo puede resultar en una disminución permanente de valor. Los activos valuados deben visualizarse a la luz de todos los factores internos y externos que afectan su comportamiento operativo.

6.5 Activos Especializados y Aquellos con Posibilidad de Comercialización Limitada

6.5.1 Los Activos Especializados y los activos que tienen Limitada posibilidad de comercialización debido a circunstancias de ubicación, rara vez, si acaso, se venden en el mercado abierto, excepto como parte del negocio o empresa de la que forman parte constitutiva, a la que ocasionalmente se hace referencia como negocio ocupante. Si el uso mas probable de tales activos está relacionado de manera inextricable con el negocio ocupante, el proceso de estimar su valor no es de mercado y puede comandar una estimación del valor de toda la empresa seguido de una apropiada distribución de ese valor entre las partes constitutivas de la empresa. Algunos activos pueden tener valor sólo como parte de un negocio en marcha. Si se ha considerado, este tipo de valor y su distinción del Valor de Mercado debe mencionarse por separado en el informe o certificado de valuación. (Ver Norma IVSC 2).

6.5.2 Cuando los activos tienen limitada posibilidad de comercialización, frecuentemente el procedimiento de valuación mas apropiado es el método de Costo de Reposición Depreciado, sujeto al adecuado potencial de rentabilidad o potencial de servicio. Este método requiere revelación apropiada en el informe o certificado del Valuador, particularmente para explicar si está basado en datos de mercado o en alguna otra base.

6.5.3 Los activos del gobierno local o central pueden caer dentro de la categoría anterior en la medida en que no tengan o no puedan tener flujos de caja libre imputables. Como tales, normalmente habrán de valuarse sobre la base del Costo de Reposición Depreciado, sujeto a la posibilidad y a la viabilidad de la continuación de su uso.

6.6 Arrendamientos Intercorporativos

6.6.1 Los inmuebles ocupados por una empresa con sujeción a un arreglo de arrendamiento entre compañías dentro de un Grupo, sea formal o informal, se valuará como ocupada por el propietario.

6.7 Propiedades ocupadas por el Propietario

6.7.1 Salvo que por razones reglamentarias u otras igualmente válidas lo requieran de manera diversa, el Valuador supondrá posesión vacante para propiedades ocupadas por el propietario y el informe o certificado de valuación deberá referirse a el valor derivado de pruebas de mercado de ventas de propiedades comparables en posesión vacante.

7.0 Requisitos de Revelación


1 Julio 1997 52

7.1 Los informes de valuación no deben ser desorientadores. En general los informes preparados para valuaciones de acuerdo con la Norma IVSC 3 satisfarán los requisitos de información que se discuten en la Sección 5 de la Norma IVSC 1. En particular, el certificado o informe de valuación deberá estipular precisamente el propósito, alcance y fecha de la valuación y las instrucciones e información de que dispuso el Valuador. Si hubiere contradicción entre esta Norma IVSC y tales instrucciones, el Valuador deberá dirigir la atención del lector a la discrepancia y habrá de hace referencia a las desviaciones con respecto a la Norma. De manera similar, la ausencia de información completa o la presencia de suposiciones específicas que resulten de circunstancias especiales de la valuación habrán de ser sujeto de explicación en el informe o certificado.

7.2 El certificado o informe de valuación deberá contener una cláusula que específicamente prohiba la publicación del certificado o informe en todo o en parte o la cita del mismo o de los resultados numéricos contenidos en él o los nombres y afiliación profesional de los Valuadores sin la aprobación escrita del Valuador en cuanto a la forma y contexto en el cual ha de aparecer.

7.3 El certificado o informe de valuación también deberá contener una declaración afirmativa de que la valuación se ha realizado conforme estas u otras Normas reconocidas, que el trabajo se realizó independientemente y sin prejuicio hacía el cliente u otros y otras revelaciones que se requieren en otra parte de esta Norma.

7.4 El Valuador exigirá como condición de la contratación del Valuador que cualquier limitación especial o desviación habrá de revelarse en cualquier documento publicado en el que se haga referencia a la opinión del Valuador.

7.5 Si se hace una valuación por una “Valuador interno” , v.g., uno que es empleado o de la empresa propietaria de los activos o del despacho contable responsable de preparar los registros o informes financieros de la empresa, habrá una revelación específica en el certificado o informe de valuación de la existencia y naturaleza de tales relaciones.

8.0 Disposiciones de Desviación 8.1 En algunos Estados el Valuador puede estar obligado a usar o referirse a una

definición particular de Valor de Mercado para satisfacer ciertos criterios legales o reglamentarios de la jurisdicción en la que se prestan los servicios valuatorios. Si los resultados de la valuación han de informarse fuera de tal jurisdicción, en donde se apliquen normas internacionales o cuando una definición local puede prestarse a mala interpretación, el Valuador también deberá referirse a la definición contenida en la Norma.

9.0 Fecha de Vigencia 9.1 Esta Norma Internacional de Valuación entró en vigor el 24 de marzo de 1994.


1 Julio 1997 53


Valuaciones para Garantía de Crédito, Hipotecas y Obligaciones


1 Julio 1997 54


Contenido

1. Introducción ...... 1.1, 1.2, 1.3 2. Alcance ...... 2.1 3. Definiciones ...... 3.1, 3.2, 3.3, 3.4. 3.5, 3.6 4. Relación con las Normas de Contabilidad ...... 4.1 5. Declaración de Normas ...... 5.1, 5.2, 5.3, 5.,4 5.5, 5.6, 5.7 6. Discusión ...... 6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 6.5, 6.6, 6.7, 6.8 7. Exigencias de Revelación ...... 7.1, 7.2, 7.3, 7.4 8. Previsiones de Desviación ...... 8.1 9. Fecha de Vigencia ...... 9.1


1 Julio 1997 55


Norma 4

Valuaciones para Garantía de Crédito, Hipotecas y Obligaciones

1.0 Introducción 1.1 El objetivo de la Norma 4 es diferenciar las valuaciones para garantía de crédito,

hipotecas y obligaciones de aquellas que se hacen para informes financieros conforme la Norma IVSC 3. La Norma 4 provee el marco dentro del cual los Valuadores pueden efectuar trabajos de valuación para las instituciones de préstamo y otras que proporcionan financiamiento que habrá de ser garantizado con activos fijos específicos más que por el crédito general de un individuo o empresa. La asesoría de los Valuadores puede ampliarse a otras áreas, pero esta Norma sólo se ocupa de las valuaciones de propiedades para garantía de crédito, hipotecas y obligaciones.

1.2 Muchos arreglos de financiamiento se garantizan mediante activos específicos. Las garantías que se aceptan para un préstamo, hipoteca u obligación en otros arreglos de financiamiento pueden definirse mas ampliamente. En algunas instancias se compromete el como garantía valor neto de una empresa sin tomar en cuenta los activos específicos. Los Valuadores normalmente se refieren a Valor de Mercado al valuar activos específicos para garantizar un financiamiento. En ocasión podrán tratar con Valor de Negocio en Marcha, Valor de Liquidación u otros tipos de valor dependiendo de las leyes, circunstancias y los requerimientos de la parte garantizada, pero aquellos que proporcionan financiamiento generalmente se interesan en el Valor de Mercado.

1.3 Aún cuando las propiedades varían en cuanto a ubicación, utilidad, edad, adecuación y otros factores, los principios de valuación no varían. Es importante que los Valuadores apliquen consistentemente los principios de valuación dentro de los alcances de éstas Normas, realizando evaluaciones objetivas que sean pertinentes a las necesidades de y claramente entendidas por, los usuarios de la valuación.

2.0 Alcance 2.1 Esta Norma se aplica en todas las circunstancias en que se requieran Valuadores

para aconsejar o informar a instituciones de préstamo u otros proveedores de capital de deuda cuando el objetivo de la valuación se relaciona con prestamos, hipotecas u obligaciones. Esta Norma deberá verse como una extensión de la Norma IVSC 1.

3.0 Definiciones 3.1 Valor de Mercado como se define en la Norma IVSC 1 sigue siendo el

fundamento del trabajo del Valuador. Se define como: Valor de Mercado es el monto estimado por el cual se intercambiaría un activo a la fecha de valuación entre un


1 Julio 1997 56

comprador dispuesto y un vendedor dispuesto en una negociación directa después de adecuada comercialización en la que las partes hayan actuado cada cual con conocimiento, prudencia y sin coacción.

3.2 Al tratar de valuaciones de propiedades distintas de las valuaciones para propósito de informes financieros, los Valuadores normalmente sustituirán la palabra “propiedad” por la palabra “activo” en la definición de Valor de Mercado contenida en el párrafo 3.1 atrás. Esta sustitución deberá auxiliar para distinguir las valuaciones para informes financieros, que tratan con los activos que se cargan en los libros de una empresa, de otros tipos de encomiendas de valuación.

3.3 Todos los métodos de medición, técnicas y procedimientos para valuación de Valor de Mercado llevarán, si son aplicables y si se aplican de manera apropiada y correcta, a una expresión común de Valor de Mercado cuando se basan en criterios de mercado. Los métodos de Comparación de Ventas y otros de comparación de mercado deberán partir de observaciones de mercado. Los costos de construcción y la depreciación deberán determinarse haciendo referencia a un análisis de estimación de costo y depreciación acumulada basados en el mercado. El Método de Ingresos Capitalizado o el Método de Flujo de Caja Descontado deberán basarse en flujos de caja determinados por el mercado o en tasas de retorno tomadas del mercado. Aún cuando los datos disponibles y las circunstancias relacionadas con el mercado o el activo en si determinarán los métodos de valuación más pertinentes y apropiados, el resultado de usar cualquiera de los procedimientos antes dichos debe ser Valor de Mercado si cada método se basa en datos obtenidos del mercado.

3.4 La forma en que el inmueble normalmente se realizaría en el mercado abierto establece la diferencia de aplicabilidad de los varios métodos o procedimientos de estimar el Valor de Mercado . Cuando se basa en información de mercado, cada método es un método comparativo. En cada situación valuatoria uno o mas métodos son generalmente mas representativos de las actividades del mercado abierto. El Valuador considerará cada método en toda comisión de Valor de Mercado y determinará cuales métodos son mas apropiados.

3.5 Quienes busquen garantías para un financiamiento o traten de evaluar el estado de esa garantía, algunas veces habrán de solicitar valuaciones sobre base distinta del Valor de Mercado. En tales circunstancias el Valuador deberá obtener las definiciones reglamentarias que sean aplicables y proceder con cualquier valuación sobre una base distinta del Valor de Mercado sólo si esa valuación no es contraria a las leyes y reglamentos aplicables y no habrá de ser desorientadora en cualquier otro sentido. Bajo tales circunstancias es usual para los Valuadores incluir una estimación de Valor de Mercado u otra información de ese tipo en relación al punto en que una estimación no de Valor de Mercado pueda diferir del Valor de Mercado.

3.6 Refiérase a la Norma IVSC 2 para las definiciones de valor que difieren del Valor de Mercado: El Valuador deberá tener particular precaución para evitar cualquier situación en que estimaciones no de Valor de Mercado puedan confundirse estimaciones de Valor de Mercado. Aún cuando puede haber circunstancias en las


1 Julio 1997 57

que son apropiadas estimaciones de Valor no de Mercado, quienes utilizan tales valuaciones deberán ser advertidos que tales valores pueden no ser y generalmente no son, realizables en el mercado.

4.0 Relación con las Normas de Contabilidad 4.1. Las valuaciones realizadas en conexión con garantía de préstamo, hipoteca u

obligaciones no necesariamente satisfacen las mismas calificaciones que aquellas que se realizan para propósitos de revelación financiera pública. Por ejemplo, el concepto de Valor de Mercado para Uso Existente generalmente no es apropiado para valuación de activos para fines de garantía. El Valuador deberá, sin embargo, determinar si los requisitos de la Norma IVSC 3 son aplicables y si así es, deberá asegurarse que son aplicados de manera apropiada y debidamente explicados.

5.0 Declaración de la Norma 5.1 Al llevar a cabo valuaciones de activos cuyos resultados hayan de usarse para

obtener prestamos, hipotecas y obligaciones, los Valuadores normalmente deberán estimar el Valor de Mercado de tales activos conforme a estas Normas Internacionales.

5.2 Cuando las circunstancias, reglamentación y leyes proveen o exigen desviación con relación al Valor de Mercado y sólo en tales circunstancias, los Valuadores deberán aplicar aquellas definiciones de valor y los procedimientos que sean apropiadas. Esta desviación deberá claramente señalarse y explicarse en el certificado o informe de valuación, junto con una identificación y definición del tipo de valor estimado y una explicación de las razones que justifican la desviación. Si hay una diferencia substancial entre el Valor de Mercado de los activos y un tipo de valor alterno del cual se informe, este hecho debe asentarse en el certificado o informe de valuación y discutirse con el cliente.

5.3 Normalmente es responsabilidad del Valuador verificar que se cumple con las leyes, reglamentación y procedimientos que gobiernan la valuación de activos cuando lleva a cabo valuación de activos para garantía. Puede haber circunstancias singulares o atenuantes en las que no sea posible dar tal garantía debido a leyes conflictivas o diferencias de opinión entre contadores y otros. Aún cuando en tales circunstancias los Valuadores no pueden asegurar el cumplimiento de los requisitos, no deberán proceder si creen que la valuación solicitada no cumple con las leyes, reglamentos y procedimientos de regulación o si se cree que la valuación pueden ser mal entendida o mal aplicada. La base para la contratación del Valuador debe quedar claramente asentada en cualesquiera informes o certificados que hayan de usarse por terceros y todos los informes deberán presentarse en tal forma que no permitan que personas razonables la puedan considerar desorientadora.

5.4. En ciertos Estados, las normas de ejercicio profesional de la valuación establecen requisitos específicos para la valuación de inmuebles asociados con prestamos, hipotecas y obligaciones. Generalmente el cumplimiento con sus requerimientos produce resultados que son compatibles con esta Norma Internacional, aún


1 Julio 1997 58

cuando la observancia de esta es un asunto separado. Cualesquiera desviaciones deberán explicarse claramente.

5.5 Un alto porcentaje de los créditos corporativos y privados de bancos y otras instituciones financieras se obtienen mediante un gravamen sobre activos específicos. Para aceptar la comisión de valuar en tales circunstancias los Valuadores deberán tener un entendimiento comprensivo de los requisitos de tales instituciones y de la estructura de los términos y arreglos de acuerdo de préstamo.

5.6 Informes y estimaciones de valuación claros, objetivos, pertinentes y entendibles son importantes para todas las valuaciones de activos tomados en garantía. Las valuaciones cuyo propósito se relaciona con obligaciones, cuando estas tienen una cotización pública, pueden caer dentro de reglas especiales en relación a estados financieros y la Norma IVSC 3. Los Valuadores deberán investigar, entender y cumplir con todos los requisitos especiales relativos a tales valuaciones.

5.7 El Valuador deberá hacer las revelaciones que resulten apropiadas a una encomienda dada y deberán satisfacer las Normas de información discutidas en la Sección 7 que se presenta adelante.

6.0 Discusión 6.1 En general los requisitos de las Normas IVSC para valuar activos dables en

garantía son similares a las que corresponden a otras comisiones de Valor de Mercado. En particular, es necesario establecer e informar en relación a la base para cualquier desviación con respecto a las normas. Como se discute adelante, varios tipos de propiedades requieren consideración especial.

6.2 Inmuebles de inversión 6.2.1 Los inmuebles generadores de ingresos se valúan usualmente de manera

individual, pero las instituciones de crédito pueden desear saber el valor del inmueble como parte de un cartera inmobiliaria. En tales circunstancias, la distinción entre enfoques potencialmente diferentes deberá expresarse claramente.

6.2.2 Para inmuebles de inversión, se recomienda que los Valuadores distingan entre rendimientos brutos apalancados y sin apalancamiento. De manera similar, se deberán asentar las referencias a Tasas Internas de Retorno (TIR) sea que están o no apalancadas por la deuda. Cualquier consideración impositiva especial debe también explicarse.

6.3 Inmuebles ocupados por el propietario 6.3.1 Los inmuebles ocupados por el propietario deberán valuarse sobre la base

de posesión vacante y tomando en cuenta el uso mejor y mas productivo del propietario. Esto no presume la exclusión del propietario como parte del mercado, pero si requiere que cualquier ventaja especial de la ocupación por el propietario, que pudiera no reflejarse en una valuación del negocio, se separe del valor de la propiedad. En el caso de incumplimiento del arreglo financiero, la garantía para el financiamiento solamente se puede asegurar mediante un cambio de ocupante. Si se requiere que el Valuador produzca un base de valuación diferente, el certificado o informe de valuación también deberá referir el valor derivado


1 Julio 1997 59

de la investigación de mercado de ventas inmuebles similares en posesión vacante.

6.4 Inmuebles especializados 6.4.1 Los inmuebles especializados que por definición tienen limitada posibilidad

de comercialización y derivan su valor de ser parte de un negocio (ver Conceptos y Principios Generales de Valuación, párrafo 8.2 y Norma IVSC 3, párrafo 6.5 y sig.), pueden no ser adecuados como garantía separada para prestamos. Si se han de ofrecer como garantía de préstamo individual o colectivamente, deberán valuarse sobre la base de su uso mejor y mas productivo suponiendo posesión vacante, explicando todas las suposiciones ampliamente. La valuación por el Método de Costo de Reposición Depreciado se aplica usualmente a inmuebles especializados cuando se carece de datos de mercado, pero no debe confundirse con métodos de mercado (incluyendo el Método de Costo basado en el mercado) en los avalúos para garantía de crédito.

6.5 Inmuebles Normalmente Valuados como Entidades de Comercio 6.5.1 Ciertas clases de inmuebles, incluyendo pero no limitadas a hoteles y otros

negocios relacionados con el esparcimiento, usualmente se valúan conforme a una cuidadosa tasación del nivel de ingreso sostenible que se deriva de la información contable o sus proyecciones, excluyendo cualquier ventaja comercial que se deriva de contar con un operador con dotes de administración superiores a la media. En tales casos debe hacerse saber al prestador la diferencia significativa en valor que puede existir entre un negocio en operación y uno en el que o:

6.5.1.1 El negocio está cerrado; 6.5.1.2 Se ha retirado el inventario; 6.5.1.3 Las licencias, certificados, acuerdos de franquicia o los

permisos han sido retirados o están en riesgo; 6.5.1.4 El inmueble ha sido dañado o destruido, o existen 6.5.1.5 Otras circunstancias que pueden impedir el comportamiento en futura operación.

6.5.2 El Valuador puede también ampliar su asesoría para cubrir fluctuaciones futuras potenciales en el estado del inmueble como garantía. Por ejemplo, si el flujo de caja libre del inmueble depende fuertemente de un determinado inquilino, inquilinos de una sola industria u otra condición que pudiera causar inestabilidad en el futuro, el Valuador deberá señalar estos hechos en el informe o certificado de valuación. En ciertos casos la determinación del valor del inmueble para uso alterno con posesión vacante puede ser apropiado.

6.6 Inmuebles para Desarrollar 6.6.1 Los inmuebles que no generan ingreso y que se tienen para desarrollo o

como sitios para desarrollo con edificios no especializados deberán valuarse dando consideración a los controles y limitaciones existentes y potenciales para el desarrollo. Cualquier suposición en relación a factores


1 Julio 1997 60

de planificación y otros sustantivos debe ser razonable y debe expresamente anotarse en el certificado o informe de valuación.

6.6.2 La periodicidad y programación de desembolso en el contrato de préstamo debe discutirse con el prestador y proveer valuaciones de merado periódicas a lo largo del ciclo de desarrollo.

6.6.3 El método apropiado para la valuación de inmuebles para desarrollar dependerá de estado del inmueble para desarrollar a la fecha efectiva de valuación y el grado al que el inmueble pueda pre venderse o pre rentarse. El Método debe discutirse y acordarse con el prestador antes de emprender la valuación. El Valuador debe tener cuidado de: 6.6.3.1 Tomar en cuenta las diferencias de tiempo entre la fecha de

terminación del desarrollo y la fecha efectiva de valuación. El efecto adicional de los requisitos de desarrollo sobre costos e ingresos, usando descuento de valor presente cuando sea apropiado, habrá de reflejarse en este análisis;

6.6.3.2 Indicar adecuadamente los cambios anticipados en el mercado durante el periodo de desarrollo remanente;

6.6.3.3 Considerar de manera apropiada e indicar los rangos de riesgos asociados con el desarrollo; y

6.6.3.4 Considerar y revelar cualesquiera relaciones especiales conocidas entre las partes involucradas en el desarrollo.

6.7 Activos No Renovables 6.7.1 Hay problemas especiales asociados con las valuaciones de activos no

renovables. Debe darse especial atención a la duración y perfil del préstamo incluyendo fecha de pago de interés y capital en cuanto se relacionan con la amplitud el activo y el programa establecido para su extracción o uso.

6.7.2 Un alquiler que exceda la renta económica y por tanto crea una ventaja especial para el arrendador, puede constituir un activo inmobiliario asociado con el bien raíz al que se aplica. En tales caso el arrendamiento puede constituir un activo desgastable ya que cualquier valor atribuible disminuye conforme se cumplen los plazos y conforme disminuye la ventaja del arrendador por los aumentos en las rentas del mercado.

6.8 El Valuador 6.8.1 La naturaleza y amplitud de la encomienda son particularmente importantes

para el Valuador y para el usuario de los servicios del Valuador. 6.8.2 En algunas jurisdicciones la legislación de los servicios financieros requiere

autorización o registro especial cuando la asesoría se refiere no solamente al valor del inmueble, sino también al aspecto de valores tales como capital, mezzanine* y otros intereses participativos, esquemas de inversión colectiva o créditos sindicados.

* El término mezzanine implica en la práctica Anglo Sajona un concepto de apalancamiente esencialmente financiero relacionado con los bienes inmuebles en particular. Un préstamo mezzanine “sería un préstamo menos convencional que queda respaldado o garantizado por una parcela especificada de interés en bienes


1 Julio 1997 61

6.8.3 Debido a las especiales circunstancias fiduciarias involucradas con la mayoría de los contratos de garantía de crédito, hipoteca y obligaciones, es particularmente importante que el Valuador sea independiente mas que relacionado con una de las partes involucradas en la relación financiera actual o proyectada. También es importante que el Valuador posea o pueda obtener, experiencia apropiada en relación al tipo particular de inmueble y ubicación para la propiedad involucrada.

7.0 Requisitos de Revelación 7.1 Los informes de valuación no deben ser desorientadores. En general tales informes

preparados para valuaciones de acuerdo con la Norma IVSC 3 satisfarán los requisitos de información que se discuten en la Sección 5 de la Norma IVSC 1. En particular deberán contener una referencia específica a la definición de Valor de Mercado como queda estipulada en esta Norma TIAVSC, junto con referencia específica a como se visto en términos de su utilidad y uso mejor y mas productivo el inmueble.

7.2 Tales valuaciones también deberán referirse a la fecha específica de valuación (la fecha ala cual se aplica el estimado de valor), el propósito y función de la valuación y aquellos criterios que sean pertinentes y apropiados para asegurar la adecuada y razonable interpretación de lo investigado por el Valuador, sus opiniones y conclusiones.

7.3 Aún cuando el concepto, uso y aplicación de expresiones alternas de valor puede ser apropiado bajo ciertas circunstancias, el Valuador deberá asegurarse de que tales valores alternos, si se determinan y reportan, son legales y apropiados y no pueden interpretrarse como representación del Valor de Mercado..

7.4 Al informar una estimación de Valor de Mercado para garantía de préstamo, hipotecas y obligaciones, el Valuador deberá: 7.4.1 Exponer completa e inteligiblemente la valuación y el informe de valuación

de manera que no se preste a desorientar. 7.4.2 Proporcionar suficiente información para permitir a quienes lean y se

apoyen en el informe un completo entendimiento de los datos, razonamiento, análisis y conclusiones que soportan las determinaciones, opiniones y conclusiones del Valuador.

7.4.3 Estipular cualesquiera suposiciones o condiciones limitantes sobre las cuales se basa la valuación.

7.4.4 Claramente identificar y describir el inmueble que se valúa. 7.4.5 Identificar el interés o los intereses que se valúan. 7.4.6 Definir el valor que se estima e indicar el propósito de la valuación, la

fecha efectiva de valuación y la fecha del informe. 7.4.7 Explicar total y completamente las bases de valuación aplicada y las

razones para su aplicación y conclusiones.

reales pero no por el activo físico. Se utiliza el término en la lengua original por no haberse encontrado el equivalente en la literatura financiera mexicana”. (N. del T.)


1 Julio 1997 62

7.4.8 Incluir un certificado profesional de objetividad, imparcialidad, aportaciones profesionales, aplicabilidad de Normas y otras revelaciones relevantes, debidamente firmado.

8.0 Disposiciones de Desviación 8.1 En algunos Estados el Valuador puede estar obligado a usar o referirse a una

definición particular de Valor de Mercado para satisfacer ciertos criterios legales o reglamentarios de la jurisdicción en la que se prestan los servicios valuatorios. Si los resultados de la valuación han de informarse fuera de tal jurisdicción, en donde se apliquen normas internacionales o cuando una definición local puede prestarse a mala interpretación, el Valuador también deberá referirse a la definición contenida en esta Norma.

9.0 Fecha de Vigencia 9.1 Esta Norma Internacional entró en vigor el 24 de marzo de 1995.


1 Julio 1997 63

Orientación de Aplicación y Desempeño International Valuation Standards Committee


Orientación para Aplicación y Desempeño No. 1

Concepto de Valuación de Negocio en Marcha

1.0 Introducción 1.1 Hay tres objetivos principales para esta Orientación para Aplicación y Desempeño

en relación a los conceptos de negocio en marcha: 1.1.1 Explicar los criterios generales relacionados con el concepto de valuación

de negocio en marcha y enfocar los temas que se refieren al concepto de Valor en Uso de los activos como parte de un negocio en marcha.

1.1.2 Distinguir el Valor de Negocio en Marcha de otros tipos de valor, en particular de aquellos que son aplicables a valuaciones para informes financieros como se discute en la Norma IVSC 3.

1.1.3 Clarificar el lenguaje y los conceptos que frecuentemente llevan a confusión entre valoradores o entre valoradores, los profesionales de la contabilidad y otras profesiones.

1.2 Los términos Negocio en Marcha y Valor de Negocio en Marcha tienen numerosos significados divergentes en y entre Estados y disciplinas profesionales. La confusión puede llevar a valoraciones impropias o al uso impropio de las valuaciones. Consecuentemente, esta Orientación es un suplemento importante de las Normas de Valuación IVSC.

1.3 Como se le define para propósito de valoración, el Valor de Negocio en Marcha de una empresa es el valor creado por su operación mercantil. Es una expresión del valor de un negocio establecido y se deriva de la capitalización de las utilidades de ese negocio. El valor así derivado incluye la contribución de la tierra, edificios, equipo, maquinaria y el nombre comercial y otros intangibles. La suma del Valor en Uso de cada uno de los activos constituye el Valor de Negocio en Marcha de la empresa.

1.4 Hay tres marcos conceptuales dentro de los cuales se pueden aplicar los conceptos de Valor de Negocio en Marcha a la valuación de propiedades: 1.4.1 Un contexto general en el cual no se identifica ninguna empresa mercantil

o propiedad en particular. Este se aplica en discusiones amplias del concepto de negocio en marcha, durante las que se discuten los principios mas que una aplicación a una operación comercial en particular.

1.4.2 Un contexto específico en el cual se identifica una empresa mercantil en particular. Salvo que la intención sea el contexto general de negocio en marcha, es necesario que el Valuador y el informe de valuación claramente identifiquen a la empresa específica a la que se aplican las estimaciones y comentarios del Valuador y el uso que se habrá de dar a los valores de que se informa.

1.4.3 Un contexto específico en el cual se aplica un concepto especial de negocio en marcha a una propiedad en particular. Como se explica en la Sección 5.5. de esta Orientación, esta aplicación es el único de estos tres conceptos


1 Julio 1997 64

de valoración que trata de ocuparse solamente de propiedades identificadas, en lugar de la valoración de un negocio o de los activos que los componen.

1.5 Para los valuadores el Valor de Negocio en Marcha es un concepto de valuación de negocios mas que un concepto de valuación de propiedades individuales. Sin embargo, a veces se pide a los Valuadores su colaboración en la valuación de activos intangibles específicos como parte de la valuación de una empresa como negocio en marcha. Cuando se realiza este tipo de valuación, la valuación de los activos individuales constituye su Valor en Uso para la empresa de la cual son parte. 1.5.1 El Valor en Uso mide el valor contributivo de activos específicos al Valor

de Negocio en Marcha de la empresa de la cual son una componente. 1.5.2 Aún cuando no es imposible que el Valor de Negocio en Marcha pudiera

igualar numéricamente el Valor de Mercado de un activo, es importante entender que los conceptos son diferentes y que el Valor de Negocio en Marcha de una propiedad se aplica directamente dentro de la empresa que es dueña del activo, no al mercado para el activo individual.

1.6 El concepto de Valor de Negocio en Marcha puede aplicarse independientemente de que una empresa dada sea dueña de una o mas propiedades en operación. Una empresa grande con muchas propiedades puede incluir componentes como derechos especiales, contratos extraordinarios, patentes y licencias únicas, cierta experiencia y nombre comercial a mas de activos corpóreos en la valuación del negocio en marcha. En el caso de algunas industrias, pueden también incluirse reservas especiales.

1.7 Bajo el concepto que se discute en párrafo 1.4.3, la valuación de inmuebles especializados tales como hotel, estación de servicio, restorán o similares, podrán valuarse a Valor de Mercado, reconociendo que se incluyen activos distintos a la tierra y las edificaciones. Tales inmuebles, a los que se hace referencia en algunos Estados como Inmuebles con Potencial de Comercialización, se venden comúnmente como un paquete en operación o "negocio en marcha" lo que podría hacer difícil o imposible la identificación de los valores de la tierra y los edificios. El Valuador no valúa un negocio dado; en lugar de esto se valúan todos los activos tangibles, con explicaciones y revelaciones apropiadas en el informe de valuación.

1.8 El Valor en Uso se mide mediante pruebas subjetivas. Estas generalmente se aplican por los propietarios de la empresa o por su encargo por Valuadores que poseen conocimiento de la industria específica. En esta perspectiva el Valor en Uso tiende a ser sinónimo con Valor para la Entidad, Valor para el Negocio o Valor para el Propietario, siempre que el sector industrial o de negocio sea viable dentro de ese sector de la industria o negocio. Una condición precedente para tales valuaciones es el reconocimiento de su uso existente por un usuario particular en la fecha de valuación, en contraste con un uso alterno al cual podría razonablemente aplicarse o por un propietario no especificado.

2.0 Alcance.


1 Julio 1997 65

2.1 Esta Orientación se enfoca a la base de la medida del valor cuando el inmueble ha de valuarse como parte de un negocio en operación, dentro del cual ha de considerarse e informarse su Valor en Uso.

2.2. Esta Orientación también precisa la diferencia entre los conceptos de negocio en operación que se involucran en la valuación de toda una empresa o de los activos valorados como parte de un negocio y otras valuaciones de inmuebles especializados con activos fijos que han de valuarse tomando en cuenta su potencial de comercialización.

2.3 Lo relevante de los enfoques de Valor de negocio en Marcha y Valor en Uso se considera para destacar la diferencia con otros conceptos, particularmente los conceptos de Valor de Mercado que se piden en los informes financieros y como requisito para informes en general.

3.0 Definiciones 3.1 Las definiciones pertinentes que se incluyen en esta Orientación comprenden las

siguientes: 3.1.1 Valor de Negocio en Marcha. El valor de la empresa como un todo. El

concepto involucra la valuación de una empresa en operación de la cual puede hacerse una distribución o prorrateo del Valor de Negocio en Marcha a las partes constitutivas tomando en cuenta la forma en que contribuyen al todo, pero en el que ninguna de esta partes por si constituyen Valor de Mercado. (ver Norma IVSC 2)

3.1.2 Valor en Uso. El valor que un inmueble específico tiene para un uso específico para un usuario específico; por tanto no tiene relación con el mercado. (Ver Norma IVSC 2). Este tipo de valor enfoca el valor que el inmueble específico contribuye a la empresa de la cual es parte, sin tomar en cuenta el uso mejor y mas productivo del inmueble o el importe monetario que se podría obtener a su venta.

4.0 Relación con las Normas de Contabilidad 4.1. Conforme a las Normas Internacionales de Valuación, el monto de que ha de

informarse en una valuación o revaluación de activos reflejados en un informe financiero es el Valor de Mercado a menos que las circunstancias requieran otra base aceptable y se haga la debida revelación en sentido contrario.

4.2 El modelo de valuación que proponen los contadores para informes financieros da especial reconocimiento al concepto de negocio en marcha o de "valor para el negocio" El Valor para el Negocio de un activo se mide como el menor entre su Costo Neto de Reposición Actual y su Monto Recuperable. Este enfoque considera un activo en términos de las oportunidades que se abren al dueño en relación a ese activo, v.g. reemplazarlo, conservarlo o venderlo. Las definiciones importantes incluyen: 4.2.1 Costo Neto de Reposición Actual es el costo de adquirir, al menor costo, el

servicio potencial remanente del activo en la fecha dada en la hoja de balance; es un valor de registro.

4.2.2 Valor de Uso es la máxima cantidad recuperable por continuar conservándolo en propiedad, mas la disposición final del activo; y


1 Julio 1997 66

4.2.3 Valor Neto Realizable es la estimación de lo que generaría la venta del activo, menos los costos de venta. Es un valor de descarga.

4.2.4 Monto Recuperable es el que resulte mayor de valor de uso y valor neto realizable.

4.3 Para auxiliar en la presentación de los valores de los activos en los informes financieros, los valuadores deben aplicar el concepto de Valor Neto de Reposición Actual, que es un concepto de mercado. Como se explica en la Norma IVSC 3, los inmuebles que se tienen como inversión o son excedentes a la operación de la empresa se valúan conforme el mercado. Los inmuebles ocupados para fines del negocio se valúan en el mercado, pero para su uso existente. El CRD se aplica sujeto a la rentabilidad potencial cuando ninguno de estos enfoques de valor puede aplicarse.

4.4 Algunos inmuebles especializados, incluyendo de manera particular los que se refieren a servicios públicos, pueden no ser susceptibles de valuación en el mercado abierto. La naturaleza especialidad del inmueble y otros factores pueden resultar en una ausencia o escasez de información comparativa de mercado a partir de la cual estimar el Valor de Mercado. Las técnicas de Costo de Reposición Depreciado (CRD) pueden ser apropiadas en estas circunstancias bajo el supuesto de que éste se sostendrá en lugar del Valor de Mercado, sujeto a la viabilidad económica del sector industrial o de comercio. Para reflejar los valores en informes financieros, tales estimaciones de valor deberán hacerse sin tomar en cuenta un propietario o usuario particular y habrán de apoyarse con información tan representativa del comportamiento del mercado como sea le posible desarrollar al Valuador.

5. Orientación de Aplicación y Desempeño 5.1 Al preparar asesoría e informar en relación a valores derivados sobre la base de

Valor de Negocio en Marcha, los Valuadores deberán identificar claramente tal enfoque, las razones para su aplicación en el encargo particular, distinguir sus resultados de los de una valuación de Valor de Mercado y describir sus procesos analíticos e información de apoyo.

5.2 Si se requiere que los Valuadores distribuyan los valores de propiedades individuales como parte de un Negocio en Marcha, deberá aplicarse el concepto de Valor en Uso.

5.3 Además de los requisitos normales de información que se proveen mediante esta Orientación, los Valuadores deben hacer explicaciones y revelaciones claras e inequívocas de la definición y naturaleza del Valor de Uso y o Valor de Negocio en Marcha en toda encomienda de este tipo y asegurar que estos conceptos quedan claramente explicados para evitar malos entendidos, aplicaciones equívocas o confusión con el Valor de Mercado.

5.4 Los Valuadores deberán evitar aceptar encomiendas que piden tipos de valuación que el Valuador sabe son inaplicables para el uso que se pretende dar a la valuación. Por ejemplo, si se contrata a un Valuador para valuar una propiedad para fines de informe financiero o para garantía de crédito hipoteca y obligaciones, no deberá informarse el Valor de Negocio en Marcha. Si se pide al


1 Julio 1997 67

Valuador que reporte mas de un tipo de valor en una sola encomienda, el informe deberá establecer claramente las bases para cada uno y diferenciar la aplicabilidad de cada uno a la luz del uso que se intenta dar al informe de avalúo.

5.5 Ciertos tipos de inmuebles se venden en ocasiones como combinación de bienes reales y bienes muebles. Tomado en conjunto como clase de propiedad difieren de la tierra y edificaciones, que pueden valuarse en conjunto o por separado a su Valor de Mercado. Por ejemplo, empresas mercantiles como hoteles o restoranes pueden venderse en el mercado abierto como una unidad con equipo de cocina, cuchillería y losa, mobiliario, blancos y demás incluidos en la venta de tierra y edificaciones. 5.5.1 Cuando se valúan como una unidad, se utilizan las pruebas que

proporciona el mercado para apoyar la valoración y, en donde es posible,, la distribución del Valor de Mercado entre las componentes. Una valuación de este tipo incluirá la consideración de precios pagados por combinaciones similares de activos, flujos de ingreso operativo, flujos de caja libres, ingresos y gastos de arrendamiento, tasas de capitalización y otros indicadores derivados del mercado.

5.5.2 La valuación de propiedades con potencial de negocio que se comercializan como una unidad que combina bienes raíces y componentes muebles es común y para la mayoría de las propiedades pueden encontrarse datos de mercado en los cuales basar la valuación. Cuando existe información de mercado para tierra y edificaciones separadas del precio del conjunto, el Valuador deberá informar de tales pruebas y, en donde sea posible, reflejar la distribución del Valor de Mercado total entre tierra, edificios y otros activos.

6.0 Criterios Fundamentales Generales 6.1 Las políticas de contabilidad a lo largo del mundo reconocen el concepto de

negocio en marcha como uno de los supuestos en que se apoya la preparación de informes financieros. Sin embargo, el concepto de negocio en marcha deberá distinguirse del tipo de valor que habrá de aplicarse en una encomienda de valoración dada. Por ejemplo, las valuaciones para efectos de informes financieros no aplicarían el Valor de Negocio en Marcha, pero reconocerían el concepto de negocio en marcha al reflejar el Valor de Mercado o un valor desarrollado por el método de FCD.

6.2. El concepto de Valor en Uso no considera la venta separada de un activo en el mercado abierto. El Valor en Uso es una representación del valor de contribución de un activo a la operación continuada de una empresa; v.g. su valor de uso como parte de un negocio en marcha.

6.3 Cuando se consideran activos individuales sobre la base de su contribución a un negocio en marcha, los conceptos de uso alterno o uso mejor y mas productivo no son factores que deban considerarse.

6.4 El valor de la tierra en conjunción con el concepto de Valor de Negocio en Marcha, si se requiere una valuación separada, es un reflejo del valor contributivo de la tierra al valor de la empresa de la cual es parte. El mismo concepto se aplica a cualquier otra propiedad de la cual se pueda estimar un valor


1 Julio 1997 68

separado que pueda distribuirse bajo los conceptos de Valor de Negocio en Marcha y Valor en Uso.

7.0 Requisitos de Revelación 7.1. Las valoraciones que se realizan con el propósito de estimar e informar el Valor de

Negocio en Marcha o el Valor en Uso deberán contener una referencia específica a la definición que se expone en las Normas ISVC 1 y 2 y revelar que el valor o valores de que se informa no se predican ni pretenden ser estimaciones de Valor de Mercado.

7.2 Tales valuaciones deberán también referir la fecha a la que se aplica la valuación, el propósito y función de la valuación y todos los criterios pertinentes y apropiados para asegurar una razonable interpretación de lo determinado por el Valuador, sus opiniones y conclusiones.

7.3 Si se efectúa una valoración por un "Valuador interno", v.g., uno que sea empleado o de la empresa propietaria de los activos o del despacho contable bajo cuya responsabilidad se preparan los registros e informes financieros de la empresa, deberá haber una revelación específica en el certificado o informe de valuación de la existencia y naturaleza de cualquier relación de este tipo.

8.0 Disposiciones en Relación a Excepciones 8.1. En algunos Estados, un Valuador podrá estar obligado a usar o a referirse a una

definición particular de Valor de Uso o Valor de Negocio en Marcha para cumplir con ciertos criterios legales o reglamentarios de la jurisdicción en la cual se prestan los servicios valuatorios. Si los resultados de la valuación han de informarse fuera de tal jurisdicción, en donde sean aplicables las normas internaciones, o cuando una definición local puede ser objeto de una posible interpretación equivoca, el Valuador deberá también referirse a la definición que contiene esta Orientación y explicar cualquier diferencia que la disparidad entre las definiciones pueda tener sobre la valuación..

9.0 Fecha Efectiva 9.1 Esta Orientación Internacional de Aplicación y Desempeño para Valuación entra

en efecto el 19 de abril de 1996.


1 Julio 1997 69


Normas Internacionales de Valuación Orientación para Aplicación y Desempeño No. 2

Consideración de Substancias Peligrosas y Tóxicas en Valuación

1.0 Introducción 1.1 El objetivo de esta Orientación de Aplicación y Comportamiento (Orientación) es

auxiliar a los Valuadores en la preparación de valuaciones cuando substancias peligrosas o tóxicas puedan tener influencia en los valores de la propiedad.

1.2 Las substancias peligrosas y tóxicas se incluyen entre un número de factores ambientales posibles que, cuando es apropiado, son tomados en consideración por los Valuadores. Esta Orientación se limita a la consideración de substancias peligrosas o tóxicas porque los otros factores ambientales que pueden encontrarse en las Valuaciones típicamente se involucran menos con los temas científicos y técnicos asociados, incluyendo la legislación relativa.

1.3 Esta Orientación enfoca los conceptos, principios y consideraciones generales que guían a los Valuadores en la preparación de valuaciones cuando están presentes materiales peligrosos o tóxicos que puedan tener influencia en los valores de la propiedad. También discute conceptos que deben entenderse por los contadores, autoridades reguladoras y otros usuarios de los servicios de valuación.

1.4 Los Valuadores rara vez están calificados en las áreas legales, científicas y otras de índole técnico frecuentemente involucradas en la evaluación de los riesgos asociados con substancias peligrosas o tóxicas. Los Valuadores comúnmente dependerán de la opinión pericial de otros. Como lo específica la Norma IVSC 1, la dependencia significativa en la asesoría pericial de otros debe revelarse y explicarse en el contexto de la propiedad en cuestión en el Informe o Certificado de Valuación.

1.5 Fundamental para la aplicación de esta Orientación es la adherencia del Valuador a valuaciones con base en el mercado, objetividad y la completa revelación de asuntos pertinentes. De manera similar, los Valuadores están obligados a escribir informes de valuación que sean razonablemente entendidos por los clientes y otras personas. La obligación de claridad y completa revelación es particularmente importante cuando se involucran cuestiones científicas, técnicas y legales.

1.6 Esta Orientación también prevé el adecuado tratamiento y revelación de las cuestiones relativas a substancias peligrosas o tóxicas cuando se valúan propiedades especializadas y en otras situaciones que impiden la aplicación de los conceptos de Valor de Mercado.

2.0 Alcance 2.1 Esta Orientación es aplicable a todas las valuaciones de propiedad incluyendo

planta, maquinaria y equipo. Las disposiciones especiales de la Orientación deben observarse cuando se sabe o razonablemente se cree que están presentes


1 Julio 1997 70

substancias peligrosas o tóxicas que pueden influir sobre el Valor de Mercado de la propiedad.

2.2. Requisitos legislativos, reglamentarios o de contabilidad o los de una jurisdicción legal, pueden obligar a la modificación de esta Orientación en algunos países y bajo ciertas circunstancias.

3.0 Definiciones 3.1. Substancias peligrosas o tóxicas en el contexto de esta Orientación involucran

materiales específicos que, por su presencia o proximidad, pueden tener efecto adverso sobre el valor de la propiedad debido a su capacidad de causar daño a formas de vida. Tales materiales pueden estar incorporados en las mejoras a o en el sitio o encontrarse en o sobre la tierra. También pueden está fuera del sitio, pero en su cercanía. En algunas instancias pueden encontrarse en el aire. 3.1.1 En un uso más general diverso a esta Orientación, los factores ambientales

pueden caracterizarse como influencias externas a la propiedad que se valúa que pueden tener efecto positivo, efecto negativo o efecto nulo sobre el valor de la propiedad. Las substancias peligrosas o tóxicas pueden encontrarse en o fuera del sitio de la propiedad valuada.

3.2. Substancia peligrosa dentro del contexto de la valuación se define como: Cualquier material dentro, alrededor o cerca de la propiedad que se está valuando que tiene suficiente forma, cantidad y biodisponibilidad para crear un impacto negativo sobre el Valor de Mercado de la propiedad.

3.3. Tóxico se define como: La situación de un material, sea gas, líquido o sólido, que en forma, cantidad y ubicación a la fecha de valuación tiene la capacidad de causar daño a formas de vida. Toxicidad se refiere al grado o extensión de tal capacidad.

4.0 Orientación de Aplicación y Comportamiento 4.1 En la negociación con un cliente o cliente potencial sobre materias relacionadas

con la valuación de propiedades cuando hay presentes condiciones ambientales conocidas o que razonablemente puede descubrirse que pueden tener influencia adversa sobre los valores de la propiedad, el Valuador deberá revelar al cliente la profundidad de su conocimiento, experiencia y competencia para tratar con la situación. 4.1.1 Si los factores ambientales se conocen o se sospecha que existen al tiempo

en que el Valuador y el posible cliente están discutiendo la encomienda potencial, el Valuador debe asegurarse de que el cliente entiende las obligaciones de competencia y revelación del Valuador y que el emprender la comisión de ninguna manera comprometerá esas obligaciones.

4.1.2 Si los factores ambientales se descubren después de iniciar los trabajos de la encomienda, el Valuador deberá hacer al cliente las revelaciones de conocimiento, experiencia y competencia que se especifican en esta Orientación y después cumplir con todos los demás requisitos de revelación que establecen las Normas.


1 Julio 1997 71

4.2 Reconociendo que muchas situaciones ambientales requerirán asesoría sobre cuestiones físicas, legales, científicas y técnicas de otro orden, si la encomienda es por otras razones aceptables tanto para el cliente como para el Valuador, el Valuador deberá dar los pasos necesarios para completar el trabajo de manera competente. Estos pasos podrán incluir el estudio personal apropiado, asociación con otro Valuador que ha adquirido el conocimiento, experiencia y competencia necesarios u obtener asesoría profesional de otros que poseen el conocimiento, experiencia y competencia requeridos.

4.3 La revelación de la existencia de cualesquiera substancias peligrosas o tóxicas que puedan tener efecto adverso sobre el valor de una propiedad se incluye entre los requisitos de información de la Norma IVSC 1. También es requisito que el Valuador exponga la forma en que se trató ese factor en el trabajo. Si la encomienda pide la valuación de la propiedad como si no existiera tal factor ambiental, deberá hacerse una completa revelación de las suposiciones limitantes y el informe debe cumplir con la declaración de normas que se expone atrás.

4.4 Si una propiedad se valúa como si no estuviera afectada por substancias peligrosas y se sabe o sospecha que existen tales substancias, el Informe o Certificado de Valuación deberá contener una explicación que claramente limita el alcance de la valuación, una declaración apropiada de propósito y conclusiones apropiadamente calificadas y una restricción contra el uso de la conclusión de la valuación sin anexar una revelación que descubra la calificación y su explicación.

4.5 Los nombres y naturaleza de la asesoría pericial de otros que hayan contribuido información específica en relación con los efectos de los factores ambientales sobre la propiedad deberán reconocerse en el Informe o Certificado de Valuación.

4.6 En donde no haya factores ambientales conocidos que puedan tener efecto adverso sobre el valor de la propiedad, el Valuador deberá, como cuestión de práctica usual, incluir en el Informe o Certificado de Valuación una condición contingente y limitante u otra rectificación indicando que la valuación fue hecha bajo el supuesto de que no se tenía conocimiento de la existencia de tales factores a la fecha de la valuación, pero que si tales factores llegaran a existir podrían tener un efecto adverso sobre el valor.

5.0 Discusión 5.1. Hay una preocupación creciente en todo el mundo en relación a los efectos de las

substancias peligrosas o tóxicas sobre vidas y bienes. Muchos riesgos potenciales han sido identificados recientemente y es posible que se agreguen otros a lo largo del tiempo conforme se hacen descubrimientos nuevos y adicionales y se invocan controles subsecuentes por los gobiernos o los exige el mercado.

5.2 Algunas substancias peligrosas o tóxicas pueden tener efecto material sobre os valores de la propiedad. Sin embargo, como los Valuadores normalmente se ocupan de Valores de Mercado, lo saliente en las encomiendas con base en Valor de Mercado es la reacción del mercado a estas substancias. Con el paso del tiempo puede determinarse que substancias que una vez se creyó no tenían efecto adverso sobre el valor de la propiedad si lo tienen. A la inversa, puede encontrarse que materiales de los que se creyó tenían un efecto substancial tienen poco o


1 Julio 1997 72

ningún efecto sobre el valor de la propiedad o tienen ese efecto sólo bajo ciertas condiciones de mercado.

5.3 El manejo de los temas físicos, legales, científicos y técnicos involucrados con las substancias peligrosas o tóxicas frecuentemente está más allá de las aptitudes del Valuador. Sin embargo, el papel del Valuador en la consideración de tales factores se facilitará si: 5.3.1 Las situaciones que involucran substancias ambientalmente sensitivas se

reconocen y tratan conforme a esta Orientación, sea que se encuentren antes de iniciar la encomienda o subsecuentemente a su comienzo.

5.3.2 Se cuenta con el apoyo adecuado de asesoría y auxilio profesional de terceros cuando se requieren habilidades, conocimiento, entrenamiento y experiencia especiales, asegurando que se explica y reconoce tal auxilio en el Informe o Certificado de Valuación.

5.3.3 Se da el tratamiento adecuado (a) a la influencia de las substancias peligrosas o tóxicas en el proceso de valuación o, como alternativa, (b) si el proceso de valuación ha de excluir la consideración de tales cuestiones, se revelan de manera apropiada todas las suposiciones hechas, el propósito del análisis y el efecto posible de las suposiciones sobre el valor que se ha definido.

5.3.4 Se hace un esfuerzo razonable para asegurar que los informes y las estimaciones de valor que contienen no se prestan a mala interpretación y pueden aplicarse razonablemente sólo para el propósito para el fueron hechos.

5.4 Se espera de los Valuadores que apliquen correctamente aquellos métodos y técnicas reconocidas que son necesarias para cumplir con esta Orientación. Cuando se valúan propiedades sujetas a alguna substancia peligrosa o tóxica que influye adversamente sobre el valor de la propiedad, el Valuador deberá aplicar los procesos necesarios para reflejar adecuadamente cualesquiera de esas pérdidas de valor, cuidando de no aumentar ni reducir los efectos sobre el valor. En una encomienda de Valor de Mercado es la responsabilidad del Valuador reflejar el efecto de mercado sobre la condición o circunstancia particular.

5.5. Se advierte a los Valuadores que puede haber considerable controversia entre los expertos legales, científicos y de otra índole de cuya asesoría puede ser necesario que dependa el Valuador. Podrán encontrarse diferencias particulares en los métodos y extensión de la limpieza, mantenimiento o sobre vigilancia que pueden asociarse con las substancias peligrosas o tóxicas y los costos asociados. 5.5.1 Las encomiendas pueden requerir la valuación de la propiedad afectada

bajo el supuesto de que cualquier efecto de valor de las substancias peligrosas o tóxicas se excluye del valor de que se informa. Tales encomiendas son aceptables, siempre que la valuación resultante no sea equívoca, que el cliente esté informado de y de acuerdo con esta suposición limitante y que el Informe o Certificado de Valuación exponga claramente la limitación y las razones que dan lugar a ella.

5.5.2 Cuando el Valuador tiene alguna razón para creer que una substancia peligrosa o tóxica puede estar presente, el Valuador debe inmediatamente


1 Julio 1997 73

hacer del conocimiento del cliente la preocupación y solicitar de él que tome las medidas necesarias para resolver cuestiones pertinentes. Al manejar esta preocupación sobre una base privada y confidencial el Valuador evita actividades que en si podrían afectar el valor de la propiedad involucrada.

5.8 Las Normas sobre la responsabilidad del Valuador de observar, localizar e identificar substancias o circunstancias peligrosas o tóxicas pueden variar de tiempo en tiempo y dentro y entre jurisdicciones. En general, la determinación de la naturaleza, extensión y efectos físicos de las condiciones ambientales está fuera del ámbito de los servicios de los Valuadores.

5.9 Al tratar con substancias peligrosas o tóxicas el Valuador deberá investigar todas las cuestiones relacionadas de una manera confidencial a fin de no despertar especulación innecesaria en relación a la propiedad.

5.10 No es extraño que personas no familiarizadas con el tema de substancias peligrosas o tóxicas supongan que si hay un efecto físico de tales substancias, debe haber una reacción económica adversa. La experiencia de mercado muestra que puede haber y frecuentemente hay, importantes diferencias entre las percepciones del público en general y los efectos de mercado reales debidos a la presencia de tales substancias. El papel de Valuador es evitar tales suposiciones y cuidadosamente considerar todos los factores significativos, llevar a cabo una competente investigación de mercado y reflejar las actitudes relevantes del mercado en relación a la situación en los informes de valuación.

6.0 Relación con las Normas de Contabilidad 6.1 Las expresiones Valor de Mercado y Justo Valor no son sinónimas (véanse las

Normas IVSC 1, 2 y 3). Cada tipo de valor, sin embargo, refleja un comportamiento de mercado bajo ciertas condiciones contenidas dentro de las respectivas definiciones. En cuanto que los valores de la propiedad de los cuales se informa bajo cualquiera de esos tipos de valor pueden verse afectados por substancias peligrosas o tóxicas, la apropiada revelación y manejo de las circunstancias son necesarias al hacer y reportar las valuaciones.

6.2 Esta Orientación se aplica a todas las circunstancias que involucren la pública revelación de los valores de la propiedad, sea que se informe de ellos individualmente o en conjunto, cuando puedan afectarlos de manera adversa substancias peligrosas o tóxicas. Además del posible efecto de tales consideraciones sobre el valor de la propiedad que se valúa, es posible que haya otros temas correlativos tales como costos curativos o de restauración, costos de mantenimiento o vigilancia, daños a terceros y riesgos reglamentarios y otros similares. Así, la revelación y manejo apropiado son esenciales en las valuaciones usadas en la preparación de estados financieros y cuentas relacionadas.

6.3 En el curso de la realización ordinaria de valuaciones de activos, el Valuador recibirá instrucciones de los Directores de la empresa conforme lo previne la Norma IVSC 3. Cualesquiera instrucciones especiales al Valuador en relación al manejo de cuestiones relacionadas con substancias peligrosas o tóxicas que puedan tener impacto negativo sobre el valor de la propiedad son revelaciones


1 Julio 1997 74

importantes que han de discutirse por el Valuador en el Informe o Certificado de Valuación bajo la Norma IVSC 3. Estas vendrán acompañadas por la explicación del Valuador en relación a como se manejaron estas cuestiones en el proceso de valuación, cualesquiera suposiciones que se hagan y el efecto, cualquiera que sea, de tales consideraciones sobre el valor de que se informa.

6.4 Aún cuando los efectos de las substancias peligrosas o tóxicas se derivan del mercado en una encomienda de Valor de Mercado, tales efectos pueden no ser tan fácilmente discernibles cuando se valúa una propiedad para la cual el Método de Costos de Reposición Depreciado es apropiado. De conformidad con la Norma IVSC 3, al aplicar el método de CRD, los Valuadores deberán aplicar los principios de esta Orientación hasta donde sea posible y deberán revelar completamente la extensión de sus análisis y las bases para sus conclusiones.

7.0 Exigencias de Revelación

7.1 El Valuador deberá claramente expresar el propósito para el cual se hace cualquier valuación de propiedades con substancias peligrosas o tóxicas conocidas o sospechadas y el uso que se pretende dar a tal valuación.

7.2 El Valuador deberá expresar claramente cualesquiera suposiciones sobre las que se base la valuación. Estas pueden incluir, por ejemplo, la suposición que la propiedad está libre y limpia de una substancia peligrosa o tóxica que se cree existe en la propiedad.

7.3 El Valuador reconocerá las contribuciones de cualesquiera terceros sobre quienes se haya dependido para la valuación, particularmente aquellos expertos en campos diversos a la valuación.

7.4 Si el Valuador tiene cualquier entrenamiento o experiencia en los campos de substancias peligrosas o tóxicas que sea pertinente a la valuación, tal entrenamiento o experiencia especial debe revelarse.

8.0 Fecha de Vigencia 8.1 Esta Orientación de Aplicación y Comportamiento entró en vigor el 19 de abril de

1996.


1 Julio 1997 75



Orientación para Aplicación y Desempeño No. 3

Valuación de Planta, Maquinaria y Equipo

1.0 Introducción 1.1 El objetivo de esta Orientación de Aplicación y Desempeño (Orientación ) es

proveer clarificación y orientación a los Valuadores en la preparación de valoraciones de Planta, Maquinaria y Equipo. Como se define adelante, Planta, Maquinaria y Equipo colectivamente constituyen una clase general de propiedad distintas de la real, clasificada para propósitos contables como activos tangibles3. La Norma IVSC 3 establece Normas de valuación para fines de informes financieros. Esta Orientación tiene la intención de clarificar y extender esas Normas a los activos tangibles distintos de los reales o raíces y distinguirlas valoraciones para fines de informes financieros de otras bases de valoración que pueden aplicarse a situaciones de informes no financieros.

1.2 La planta, Maquinaria y Equipo pueden valorarse por una variedad de razones. Cuando se valoran para propósito de informe financiero, la Planta, Maquinaria y Equipo se valúan en la misma forma que otros activos, aplicando conceptos de Valor de Mercado y CRD de acuerdo con la Norma IVSC 3. Cuando el propósito de la valoración es diverso al informe financiero, la Planta, Maquinaria y Equipo se valúan aplicando una base de valuación apropiada y distinguiendo claramente los resultados del Valor de Mercado si se aplica una base de Valor no de Mercado.

1.3 Planta, maquinaria y Equipo se combinan para constituir una amplia variedad de situaciones que requieren habilidosa evaluación de la utilidad de la propiedad valorada y cuidadosa consideración de las características físicas, funcionales y económicas de tal propiedad. Como propiedad personal tangible, la Planta, Maquinaria y Equipo pueden venderse en conjunción con una diversidad de otros activos tangibles e intangibles, agrupados o vendidos separadamente o dividido en componentes separados y luego vendidos. Los métodos de valuación disponibles incluyen: 1.3.1 Enfoque de comparación de mercado (ventas). 1.3.2 Enfoque de costo de reposición depreciado. 1.3.3 Enfoque de ingreso.

1.4 El IVSC busca evitar las incidencias de equivocaciones, errores o malos entendimientos internacionales dentro de los Estados en relación con la valoración de Planta , Maquinaria y Equipo. Los Valuadores que aplican las Normas IVSC y esta Orientación tienen la responsabilidad de seleccionar los métodos de valuación apropiados, mejorando el entendimiento de los usuarios de la valuación, evitando

3 La traducción es literal, aún cuando en el Derecho Mexicano y en otros del mundo Hispano se usa con frecuencia el término corpóreo.


1 Julio 1997 76

circunstancias que pudieran desorientar al público y reportando objetivamente valuaciones respaldadas.

2.0 Alcance 2.1 Esta Orientación cobre definiciones, principios y consideraciones importantes en la

valuación e información relacionada con Planta, Maquinaria y Equipo.

2.2. Esta orientación deberá aplicarse con referencia especial a las Normas 1, 2 y 3 y a la Orientación IVSC 1. De manera saliente estas Norma distinguen entre las base de valuación de Valor de Mercado y valuaciones diversas al Valor de Mercado y entre las valuaciones para propósito de informes financieros y las destinadas a otros propósitos.

3.0 Definiciones 3.1 La Planta, Maquinaria y Equipo y equipo incluyen los activos tangibles diversos

a los bienes inmuebles, cuyo propósito es generar ingresos para su propietario. Individualmente se definen como: 3.1.1 Planta incluye conjuntos de activos que pueden incluir edificios

especializados no permanentes, maquinaria y equipo. 3.1.2 Maquinaria incluye las máquinas individuales o conjuntos de máquinas.

Una máquina es un aparato que usa o aplica fuerza mecánica, que tiene varias partes cada una con función definida que en conjunto realizan un determinado tipo de trabajo.

3.1.3 Equipo incluye activos anexos que se usan para auxiliar en el cumplimiento de la función de la empresa.

3.2 Se define Valor de Mercado en la Norma IVSC 1: Valor de Mercado es el monto estimado por el cual se intercambiaría un activo a la fecha de valuación entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto en una negociación directa después de adecuada comercialización en la que las partes hayan cada una actuado con conocimientos, prudencia y sin coacción.

3.3. Valor en Uso se define en la Norma IVSC 2. Puede usarse en la valuación de Planta, Maquinaria y Equipo cuando los activos han de valuarse como parte de un negocio en marcha bajo el concepto de Valor de Negocio en Marcha (ver OAD 1 del IVSC. Como se expone en la Orientación de Aplicación. y Desempeño No. 1 del IVSC, tales valoraciones no derivan de Valor de Mercado y deberán distinguirse y explicarse cuidadosamente por el Valuador.

3.4 La Norma IVSC 3 cubre las bases de Valor de Mercado conforme se aplican a los informes financieros. La Norma IVSC 3 incluye Valor de Mercado para el Uso Existente, una aplicación especial del Valor de Mercado que se aplica cuando se considera propiedad, planta y equipo que se entiende ha de seguir en uso dentro de una empresa. Aún cuando esta aplicación se desvía del concepto general de uso mejor y más productivo en las valuaciones de mercado, deberá considerarse como un caso especial más que una separación del concepto de Valor de Mercado.

3.5 El Valor de Mercado para el Uso Existente se define como: El Valor de Mercado de un activo basado en la continuación de su uso actual, suponiendo que el activo


1 Julio 1997 77

podría venderse en el mercado abierto para su uso existente y en relación a todo lo demás conforme a la definición de Valor de Mercado independientemente de si el uso actual representa el uso mejor y más productivo del activo o no.

3.6 Otras definiciones de Valor no de Mercado que pueden aplicarse en varios tipos de valuaciones de Planta, Maquinaria y Equipo incluyen:

3.6.1 Valor de Liquidación o de Venta Forzada se define en la Norma IVSC 2. En algunos Estados se le puede llamar Valor de Venta Forzada. Cualquiera de estos términos se refiere al importe que razonablemente podría recibirse de la venta de una propiedad en un marco de tiempo demasiado corto para satisfacer el marco de tiempo de comercialización de la definición de Valor de Mercado. En algunos Estados el valor de liquidación de venta rozada puede también involucrar un vendedor obligado o no dispuesto y un comprador o compradores que compran con pleno conocimiento de la desventaja del vendedor. Estos valores no consideran los costos de preparación o de instalación, puesto que el flujo de ingresos asociado con los activos no soporta tales costos. Puede hacerse distinción en cuanto al tiempo a lo largo del cual ha de ocurrir la venta y en cuanto a su localización.

3.6.2 Valor de Rescate se define en la Norma IVSC 2. El valor de un activo, excluyendo el suelo, considerando la venta de los materiales de que está constituido, en lugar de para uso continuado sin hacer reparaciones especiales o adaptación. Se puede reportar como el monto bruto o neto de los costos de la venta y, en el último caso, puede igualar al valor neto de realización. Se presume que algunos componentes del activo son susceptibles de reutilización. El Valor de Rescate también puede llamarse Valor de Rezaga.

3.6.3 Costo de Reposición de Seguro o Valor Asegurable conforme lo define en la Norma IVSC 2 es el costo de reposición depreciado nuevo conforme lo define la póliza de seguro, menos el costo de reposición depreciado nuevo de los concepto expresamente excluidos en la póliza, si los hubiere.

3.6.4 Valor Realizable en Remate es el monto estimado que se esperaría lograr en una subasta adecuadamente promovida, conducida y con adecuada asistencia de postores. Normalmente presume que la venta se realiza el en sitio y que se ofrecen a la venta en la misma oportunidad esencialmente todos los activos en la relación de inventario.

3.6.5 Valor de Reinstalación Es el costo necesario para remplazar, repara o reconstruir la propiedad asegurada a una condición substancialmente igual a, pero no mejor o mas amplia que, en su condición como nueva.

3.6.6 Valor de Indemnización es el costo necesario para reemplazar, reparar o reconstruir la propiedad asegurada a una condición substancialmente igual a, pero no mejor ni mas extensiva que, su condición a la fecha en que ocurrió el siniestro tomando en cuenta la edad, condición y vida útil remanente.

4.0 Relación con las Normas de Contabilidad

4.1 Planta, maquinaria y equipo son activos tangibles que, cuando están presentes, habrán de ser reflejados en las valuaciones para informes financieros. Como otros


1 Julio 1997 78

activos tangibles, Planta, maquinaria y equipo se valúan al Valor de Mercado. Cuando sea aplicable se utilizará alguna base de CRD (Ver Norma IVSC 3).

4.2. Si se informe con base en otra base de valuación, como en seguros, liquidación u otras aplicaciones especiales, el informe definirá cualesquiera bases de valor relevantes que se hayan aplicado y las distinguirá de las Normas de Valor de Mercado. (En particular, ver Orientación IVSC 1).

5.0 Orientación de Aplicación y Desempeño 5.1 Las situaciones de valuación de planta, maquinaria y equipo son variadas y las

circunstancias podarán incluso requerir la estimación de más de un solo tipo de valor en una misma encomienda. De conformidad con esto la Planta, maquinaria y equipo se valuarán conforme a una base que sea apropiada para las circunstancias y debidamente definida en el informe de valuación.

5.2 Para efectos de informes financieros, los elementos que componen la Planta, maquinaria y equipo deben separarse en las categorías de propiedad para uso existente, sobrante y de inversión de acuerdo a lo previsto en la Norma IVSC 3. Aún cuando este proceso puede ser extenso y frecuentemente es complicado cuando hay grandes inventarios de elementos por valuar, la identificación y clasificación apropiada y detallada de los activos que constituyen la Planta, Maquinaria y Equipo son requisitos fundamentales para realizar una valuación. Las instrucciones del cliente en relación a estas clasificaciones deberán obtenerse al inicio de la encomienda de valuación.

5.3 Si en Valuador acepta una encomienda de valuación en la que no se dieron instrucciones específicas en cuanto a la definición de valor que ha de usarse, el Valuador de manera independiente completará las necesarias pesquisas e investigación para identificar apropiadamente la definición de valor pertinente.

5.4 El Valuador deberá hacer revelaciones claras, sin ambigüedades e inequívocas al comunicare valuaciones de Planta, maquinaria y equipo. Esto incluirá las revelaciones que se delinean en las Normas IVSC 1, 2 y 3.

5.5 Para asegurar que el entendimiento del cliente y del usuario del informe de valuación y para evitar abusos potenciales, los Valuadores darán los pasos necesarios para asegurar que el desempeño de la encomienda no llevará a una conclusión que sea equívoca o inapropiada para las circunstancias.

5.6 Al desarrollar una valuación de Planta, maquinaria y equipo un Valuador estará consciente de, entenderá y aplicará correctamente aquellos métodos y técnicas de valuación que sean necesario para producir una valuación que no sea equívoca o desoriente.

5.7 Aún cuando el concepto, uso y aplicación de las bases de valor diferentes a la de mercado pueden se apropiadas bajo ciertas circunstancias, el Valuador es responsable de asegurar que si ha de encontrarse e informarse sobre tal valor, no será razonablemente entendido como una representación de Valor Mercado.

5.8 Las valuaciones claramente estipularán si los activos de Planta, Maquinaria y Equipo se han valuado in situ o ex situ.

6.0 Discusión


1 Julio 1997 79

6.1 El Valor de Mercado de la Planta, Maquinaria y Equipo se apoya en la convicción de que un comprador prudente no pagaría mas por un activo o grupo de activos, que el costo de adquirir un(os) sustituto(s) igualmente satisfactorios en el mercado. En la valuación de Planta, Maquinaria y Equipo el costo de el (los) sustituto(s) frecuentemente incluye los costos de hacer el (los) activo(s) productivo(s). Estos costos algunas veces se llaman costos “de preparación”. Frecuentemente incluidos en estos costos están gastos necesarios asociados como ingeniería, transporte, instalación, conexión a los servicios públicos y arranque o puesta en marcha.

6.2 La Planta, Maquinaria y Equipo incluyen instalaciones y anexos de soporte para los procesos y manufactura que se diseñan para desarrollar funciones específicas predeterminadas. Estas incluyen todos los aditamentos no inmobiliarios, de tipo movible o no, que se ocupan en el procesamiento, manufactura o armado de los productos desde la etapa de materia prima hasta el producto terminado. Conceptos de los que se informa por separado como inventarios de materiales, productos terminados, patentes y similares no se incluyen. Así, es esencial para el proceso de valuación que todos los elementos que han de valuarse ni se omitan ni se tomen en cuenta de manera repetida en la valuación y en el informe resultantes.

6.3 La Planta, Maquinaria y Equipo pueden dividirse de manera amplia en cuatro categorías: 6.3.1 La maquinaria y equipo que puedan haberse instalado totalmente en

conexión con los procesos industriales o comerciales del ocupante. 6.3.2 Equipo incluye muebles y amueblado, servicios y conexiones

proporcionadas por el inquilino, vehículos, inventario, molduras y herramientas sueltas, entre otros.

6.3.3 Los edificios de fabricación e industriales que están altamente integrados con el proceso o equipo que soportan y estructuras de naturaleza altamente especializada.

6.3.4 Los servicios de edificios que normalmente se incluyen en las valuaciones de tierra y edificaciones. Los servicios de los edificios están incluidos dentro de la Planta, Maquinaria y Equipo pueden incluir electricidad, gas, agua, calefacción ambiental, agua caliente, aire acondicionado y ventilación, protección de incendio y de seguridad general, alcantarillado, elevadores y grúas, entre otro cuando se proveen como parte de los procesos industriales desarrollados por el ocupante.

6.4 Para las valuaciones que se relacionan con valor de liquidación o de venta forzada, normalmente el cliente específica el marco de tiempo requerido para la venta, este puede variar desde un periodo relativamente largo (pero siempre menor que el periodo requerido para Valor de Mercado) hasta un periodo mas corto, urgente. En algunas instancias la venta puede ser en subasta. En otros la venta puede ser mediante corretaje o mediante una combinación con otros activos para una venta de paquete. La manera de ofertar, el marco del tiempo involucrado y la localización de los activos al tiempo de venta son cuestiones que exigen adecuada revelación en el informe de valuación.


1 Julio 1997 80

7.0 Exigencias de Revelación

7.1 Los informes de valuación no deben inducir a equívocos. Las normas particulares de información pueden variar entre Estados, pero es responsabilidad del Valuador incorporar por lo menos aquellos conceptos que se listan en las Normas IVSC 1, 2 y 3.

7.2 Puesto que muchas situaciones de Planta, Maquinaria y Equipo pueden involucrar complejos inventarios de conceptos incluidos en la valuación, es particularmente importante que el Valuador relacione o claramente separa por categorías todos los conceptos incluidos en la valuación. De manera similar, algunos conceptos pueden valuarse en conexión con su uso existente en tanto que otros son sobrantes a la operación o se tienen como inversión. Esto lleva a los requisitos de que el Valuador distinga entre estas clases de activos si está ocupado en una valuación para informe financiero. Si se hacen estimaciones de Valor no de Mercado, deben estipularse las revelaciones y justificaciones apropiadas en el informe.

8.0 Disposiciones de Desviación

8.1 Si se pide a un Valuador que realice una encomienda que se desvía de esta Orientación, el Valuador deberá aceptar realizar tales servicios sólo si: 8.1.1 Si el Valuador determina que la encomienda no tenderá a inducir al

cliente, usuarios del informe o servicios o al público a error o equívoco. 8.1.2 El Valuador informa al cliente que la encomienda involucra una

suposición especial de desviación de las Normas que debe revelarse totalmente en el informe y en representaciones ante terceros que haga el Valuador como resultado de la encomienda.

8.1.3 El Valuador exige como condición de su contratación que cualquier suposición o desviación se revele en cualquier documento publicado en el que se haga referencia a la opinión del Valuador.

8.2 En cualquier circunstancia que involucre desviación de esta Norma, el Valuador identificará claramente en informes orales y escritos que las valuaciones de que se informa son diversas a las de Valor de Mercado y que no satisfacen los requisitos de norma para efectos de informes financieros.

9.0 Fecha de Vigencia 9.1 Esta Orientación Internacional de Aplicación y Desempeño entró en vigor el 1 de

julio de 1997.

normas internacionales de valuación principios, … de valuacion/ivs 01... · 2011-11-15 · los...

Documents