NIC 40 Inversiones inmobiliarias

Textos de referencia para la preparación de la NIC 40: NIC 40 (texto de la norma)

Vigencia A partir del 1 de enero de 2005.

Objetivo Regular el tratamiento contable de los inmuebles de inversión y los desgloses correspondientes.

Resumen Definición. Los inmuebles de inversión son terrenos y edificios (en propiedad o bajo arrendamiento financiero)

destinados al alquiler o a la obtención de plusvalías o a ambos. Alcance. La NIC 40 no se aplica a terrenos o edificios utilizados por el propietario o que se encuentren en fase de

construcción o desarrollo para su uso futuro como inversión, o que se encuentren a la venta como consecuencia de la actividad normal de la sociedad.

Valoración inicial. A coste. Valoración posterior. Permite a las empresas elegir entre el modelo de valor razonable y el de coste. El modelo elegido

ha de aplicarse a todos los inmuebles de inversión de la sociedad.o Modelo de valor razonable: el inmueble de inversión se registra a su valor razonable y los cambios en éste se

contabilizan directamente en la cuenta de resultados.o Modelo de coste: el inmueble de inversión se registra a su valor neto contable corregido por las pérdidas por

deterioro de su valor. Asimismo, es necesario revelar el valor razonable. Baja o enajenación del inmueble. La pérdida o ganancia resultante es la diferencia entre el ingreso neto y el valor en

libros. Si una entidad utiliza el modelo del valor razonable pero, a la hora de comprar un inmueble determinado, existen claros

indicios de que la entidad no podrá determinar su valor razonable de forma continuada, se aplicará el modelo del coste al activo hasta su enajenación.

Cambio de modelo de valoración. Se permite cambiar de un modelo a otro cuando así se logre una presentación de información más adecuada (existen muy pocas probabilidades de que se produzca un cambio del modelo del valor razonable al modelo del coste).

Un inmueble de inversión de un arrendatario que se encuentre bajo arrendamiento operativo podrá ser considerado inmueble de inversión siempre que el arrendatario utilice el modelo del valor razonable establecido en la NIC 40. En este caso, el arrendatario contabilizará el arrendamiento como si se tratara de un arrendamiento financiero.

OBJETIVOEl objetivo de esta Norma es prescribir el tratamiento contable de las inversiones inmobiliarias y las exigencias de revelación de información correspondientes.

ALCANCE

Inversiones inmobiliarias son inmuebles (terrenos o edificios, considerados en su totalidad o en parte, o ambos) que se tienen (por parte del dueño o por parte del arrendatario que haya acordado un arrendamiento financiero) para obtener rentas, plusvalías o ambas, en lugar de para:

1. su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos; o2. su venta en el curso ordinario de las operaciones.

Los siguientes casos son ejemplos de inversiones inmobiliarias:1. un terreno que se tiene para obtener plusvalías a largo plazo y no para venderse en el corto plazo, dentro del curso

ordinario de las actividades del negocio;2. un terreno que se tiene para un uso futuro no determinado.3. un edificio que sea propiedad de la entidad (o bien un edificio obtenido a través de un arrendamiento financiero) y esté

alquilado a través de uno o más arrendamientos operativos; y4. un edificio que esté desocupado y se tiene para ser arrendado a través de uno o más arrendamientos operativos.

No serían inversiones inmobiliarias:1. Inmuebles ocupados por el dueño; son inmuebles que se tienen (por parte del dueño o por parte del arrendatario que

haya acordado un arrendamiento financiero) para su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos.

2. Los que se encuentren en fase de construcción o mejora para su uso futuro como inversión.3. Los que se encuentren a la venta como consecuencia de la actividad normal de la empresa.

4. Los construidos o mejorados por cuenta de terceras personas.

Son importantes las siguientes aclaraciones: Los inmuebles que se componen de una parte para ganar rentas o plusvalías, y otra parte que se utiliza en la producción

o suministro de bienes o servicios o bien para fines administrativos. Si estas partes pueden ser vendidas por separado la entidad las contabilizará por separado.

En ciertos casos la entidad suministra servicios complementarios; si son un componente insignificante del contrato se tratará al inmueble de inversión. Si son significativas no serán tratadas como inversión inmobiliaria. Por ejemplo; el servicio de seguridad a un piso alquilado es un componente insignificante, por lo que éste inmueble será de inversión. Pero los servicios que aporta un hotel a sus clientes son considerados propios de su actividad, por lo que no se consideraría inmueble de inversión.

Se requiere un juicio para determinar si un inmueble puede ser calificado como inversión inmobiliaria. La entidad desarrollará criterios para poder ejercer tal juicio de forma coherente de acuerdo con ésta norma.

En algunos casos, una entidad tiene un inmueble que arrienda a la dominante o a otra dependiente del mismo grupo y es ocupado por éstas. Este inmueble no se calificará como de inversión, en los estados financieros consolidados que incluyen a ambas entidades, dado que se trata de un inmueble ocupado por el dueño, desde la perspectiva del grupo en su conjunto. Sin embargo, desde la perspectiva de la entidad que lo tiene, el inmueble es de inversión si cumple con la definición del párrafo 5. Por lo tanto, el arrendador tratará el inmueble como de inversión en sus estados financieros individuales.

RECONOCIMIENTO

Las inversiones inmobiliarias se reconocerán como activos cuando, y sólo cuando:1. sea probable que los beneficios económicos futuros que estén asociados con tales inversiones inmobiliarias fluyan hacia

la entidad; y2. el coste de las inversiones inmobiliarias pueda ser valorado de forma fiable.

Destacamos que: La entidad evaluará todos los costes de sus inversiones inmobiliarias. Tanto aquéllos en que se ha incurrido inicialmente,

como los costes incurridos posteriormente. La entidad no reconocerá los costes derivados del mantenimiento diario del elemento. Tales costes se reconocerán en el

resultado del ejercicio cuando se incurran en ellos. Algunos componentes de las inversiones inmobiliarias podrían haber sido adquiridos en sustitución de otros anteriores.

Por ejemplo, las paredes interiores pueden sustituirse por otras distintas de las originales. Según el criterio de reconocimiento, la entidad reconocerá en el importe en libros de una inversión inmobiliaria el coste de sustituir un componente del mismo, siempre que satisfaga los criterios de reconocimiento, desde el mismo momento en que se incurra en dicho coste. El importe en libros de estos componentes sustituidos se dará de baja de acuerdo con los criterios de baja en cuentas contemplados en esta Norma.

Baja o enajenación del inmueble. La pérdida o ganancia resultante es la diferencia entre el ingreso neto y el valor en libros.

Si una entidad utiliza el modelo del valor razonable pero, a la hora de comprar un inmueble determinado, existen claros indicios de que la entidad no podrá determinar su valor razonable de forma continuada, se aplicará el modelo del coste al activo hasta su enajenación.

VALORACIÓN INICIAL

Las inversiones inmobiliarias se valorarán inicialmente al coste. Los costes asociados a la transacción se incluirán en la valoración inicial.

El coste de adquisición de una inversión inmobiliaria comprenderá su precio de compra y cualquier desembolso directamente atribuible. El activo se reconocerá por el menor valor entre el valor razonable del inmueble y el valor actual de los pagos mínimos por arrendamiento. De acuerdo con el párrafo 20 se reconocerá como pasivo, un importe equivalente (esto está en fase de corrección).

VALORACIÓN POSTERIOR

La entidad elegirá como política contable el modelo del valor razonable, contenido en los párrafos 33 a 55, o el modelo del coste, contenido en el párrafo 56, y aplicará esa política a todas sus inversiones inmobiliarias.

INFORMACIÓN A REVELAR

Modelo del costeDespués del reconocimiento inicial, la entidad que escoja valorará todas sus inversiones inmobiliarias aplicando los requisitos establecidos en la NIC 16 para ese modelo, excepto aquéllas que cumplan los criterios para ser clasificadas como mantenidas para la venta, que de valorarán por la NIIF 5.

Modelo del valor razonableEs el importe por el cual un activo puede ser intercambiado entre partes interesadas y debidamente informadas, en una transacción realizada en condiciones de independencia mutua.

Las pérdidas o ganancias derivadas de un cambio en el valor razonable de una inversión inmobiliaria se incluirán en el resultado del ejercicio en que surjan.

El valor razonable de una inversión inmobiliaria reflejará las condiciones de mercado en la fecha del balance y es específico para una fecha dada.

Cambio de modelo de valoración. Se permite cambiar de un modelo a otro cuando así se logre una presentación de información más adecuada (existen muy pocas probabilidades de que se produzca un cambio del modelo del valor razonable al modelo del coste).

Un inmueble de inversión de un arrendatario que se encuentre bajo arrendamiento operativo podrá ser considerado inmueble de inversión siempre que el arrendatario utilice el modelo del valor razonable establecido en la NIC 40. En este caso, el arrendatario contabilizará el arrendamiento como si se tratara de un arrendamiento financiero.

NIC 40 INVERSIONES INMOBILIARIAS(Entre otras cosas, esta Norma será aplicable para la valoración en los estados financieros de un arrendatario, de los derechos sobre un inmueble mantenido en régimen de arrendamiento y que se contabilice como un arrendamiento financiero, también se aplicará para la valoración en los estados financieros de un arrendador, de las inversiones inmobiliarias arrendadas en régimen de arrendamiento operativo.) Definición de inversiones inmobiliarios.- Si va a obtener bº por venta, renta y no por incorporación al proceso productivo. DEFINICIÓN de Propiedades de inversión son propiedades (terrenos o edificios, considerados en su totalidad o en parte, o ambos) que se tienen (por parte del dueño o por parte del arrendatario que haya acordado un arrendamiento financiero) para obtener rentas, plusvalías o ambas, en lugar de para:

(a) su uso en la producción de bienes o servicios, o para fines administrativos; o (b) su venta en el curso ordinario de los negocios.

Un derecho sobre una propiedad que se mantenga por un arrendatario en régimen de arrendamiento operativo, se podrá clasificar y contabilizar como una propiedad de inversión siempre que: (a) se cumpla el resto de la definición de propiedad de inversión; (b) el arrendamiento operativo se contabilice como si fuera un arrendamiento financiero, de acuerdo con la NIC 17 Arrendamientos ; y (c) el arrendatario utilice el modelo del valor razonable establecido en esta Norma para medir el activo reconocido.

Las propiedades de inversión se reconocerán como activos cuando, y sólo cuando: (a) sea probable que los beneficios económicos futuros que estén asociados con tales propiedades de inversión fluyan hacia la entidad; y (b) el costo de las propiedades de inversión pueda ser medido de forma fiable.

Las inversiones inmobiliarias se tienen para obtener rentas, plusvalías o ambas. Por lo tanto, las inversiones inmobiliarias generan flujos de efectivo que son en gran medida independientes de los procedentes de otros activos poseídos por la entidad. Esto distinguirá a las inversiones inmobiliarias de las ocupadas por el dueño. La producción de bienes o la prestación de servicios (o el uso de inmuebles para fines administrativos) generan flujos de efectivo que no son atribuibles solamente a los inmuebles, sino a otros activos utilizados en la producción o en el proceso de prestación de servicios. La NIC 16 Inmovilizado material se aplica a los inmuebles ocupados por el dueño.

A) VALOR INICIAL: Las propiedades de inversión se medirán inicialmente al costo. Los costos asociados a la transacción se incluirán en la medición inicial. El costo inicial del derecho sobre una propiedad mantenida en régimen de arrendamiento financiero y clasificado como propiedad de inversión, será el establecido para los arrendamientos financieros en el párrafo 20 de la NIC 17; esto es, el activo se

reconocerá por el menor importe entre el valor razonable de la propiedad y el valor presente de los pagos mínimos por arrendamiento. De acuerdo con ese mismo párrafo, se reconocerá como pasivo, un importe equivalente.

FALTA RESUMIR NIC 40

Ejemplo a.60 100.000 inmuebles a Bancos 100.000

40.000 Inmueble a Beneficio 40.000145.000 Sede social a Inmuebles 140.000

a Beneficio 5.000Ejemplo a.61 270.000 Inmuebles a Bancos 270.000

45.000 AIM (amort a 15 años) a AAIM 45.000-si nuevo 1.000.000 1.000.000 Inversiones inmobiliarias a Inmuebles 270.000

45.000 AAIM a Superávit de revalorización (PN) 775.000-si nuevo 120.000 120.000 Inversiones inmobiliarias a Inmuebles 270.000

45.000 AAIM105.000 Pérdidas ( P y G)

¿ Y si 270.000 a 377.500 se ha valorizado?30.000 Inmovilizado a Reservas de revalorización 30.000

2 maneras de revalorizar NIC 16:- 1) Revalizar tanto amortización como valor- 2) ¿???

31/12/X1 3.000 AIM a AAIM 3.000VL = 225.000 y Valor revalorizar 337.500

1ª opción 60.000 terrenos a AAIM 22.50075.000 construcciones a Revalorización (a) 112.500

2ª opción 45.000 AAIM a Construcciones 45.00060.000 Terrenos a Revalorización (a) 112.50052.500 Construcciones

1 enero.- ese bien es tasación inmobiliarias.¿y si con posterioridad Valor de 120.000?

105.000 Pérdidas por deterioro a Construcciones 157.000112.500 Reservas de revalorización(ingresos de PN 8--)

a Terrenos 180.000

120.000 Inversiones inmobiliariasEl deterioro será hasta el importe de PN anterior (te comes el incremento de PN dado anteriormente dado) y desde ahí vas contra el P y G.

Ej: Sede social = 100.000, VU = 40 años, VR 20.000 80.000 / 40 = 2.0004 * 2 + 1 = 9.000 AAIM

100.000 Inmuebles a 100.000 Bancos1/7/X5 120.000 Inversiones inmobiliarias a Inmuebles 100.000

9.000 AAIM a Reservas de revalorización 29.000Regularizacion 29.000 Reservas de revalorización a ¿????? 29.0000

Lo vendes 150.000 Bancos a Inversiones inmobiliarias 120.000a Beneficio

29.000 Reservas de revalorización a Reservas 29.000SOLO SE AMORTIZA CUANDO ES USO PROPIO NO CUANDO ES DE INVERSION

30.000 Inmuebles en construcción a Trabajos para realización (7--) 30.000350.000 Inmuebles a Inmuebles en construcción 350.000500.000 Inmuebles a Inmuebles en construcción 350.000

a Bº del ejercicio 150.000

MIRAR el cambio en la NIC de arrendamiento IASB vs. FASDerecho de uso a Deuda por acreedores

Se rompe la diferencia entre operativo y financiero.

Debt covenant-> en contratos de deudas existen clausulas suspensivas si hay indicadores de solvencia, rentabilidad…diferentes, si hay mas apalancamiento del que impone el contrato se cambia.Full filled value Todos los IF a VR ( s/ la FAS ya aprobado)Contabilidad de los depósitos ( normalmente a coste) pero la FAS a VR, descuento por el tiempo que se estima se devuelva.