- ~ OCT. 2013

PROYECTO DE LEY

El Senado y Cámara de Diputados, '

• MODIFICACIONES REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

ARTÍCULO 1°.- Modifíquese el Artículo 11° de la Ley N° 13.512 de Propiedad

Horizontal, el que quedará redactado de esta manera:

ARTICULO 11.- El representante de los propietarios actuará en todas

las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase ,

como mandatario legal y exclusivo de aquellos. Esta, además, obligado . .

a asegurar el edificio contra incendio.

Los propietarios y personas físicas o jurídicas con poder suficiente,

podrán fijar qué organización civil los representará con legitimación

suficiente en las negociaciones colectivas de salarios y relaciones

laborales de sus empleados ante la Autoridad de Aplicación que

correspondiere.

En las oportunidades mencionadas en el párrafo anterior, podrán votar

en Asamblea, su representación en las negociaciones colectivas de

salarios y relaciones laborales de sus empleados, pudiendo elegir para

ello a Concejales del Municipio y/o Comuneros siempre y cuando no

fuere incompatible con el cargo, exista consentimiento de su parte y este

actuar fuere ad honorem".

ARTÍCULO 2~.- Incorpórese _el Artícl;JIO No 11 Bis, . a la Ley N° 13.512 de Propiedad

Horizontal, con el siguiente texto:

ARTICULO 11 bis.- "Representación de los Consorcios, Copropietarios

y Consorcistas en los Convenios Colectivos de Trabajo y Paritarias"

El administrador actuará en nombre del consorcio siguiendo sus

instrucciones, con facultades esencialmente revocables, regulando su

actuación conforme a las reglas dispuestas en esta ley y sujeto a los

términos del reglamento de copropiedad, no existiendo en la ley, ni en

los reglamentos respectivos, mandato especial hacia los administradores

para representar a los consorcios, copropietarios o consorcistas en

convenciones colectivas de trabajo.

Prohíbase a las Cámaras, Asociaciones o Uniones de Administradores o

similares a representar a los propietarios y administradores de

consorcios.

En las negociaciones colectivas de salarios y relaciones laborales de sus

empleados, los Consorcios podrán estar representados por

Federaciones de Asociaciones Civiles de Consorcios, Copropietarios y

Consorcistas, que posean la respectiva personería jurídica.

ARTÍCULO 3.- Incorpórese el Artículo No 20 Bis, a la Ley N° 13.512 de Propiedad

Horizontal, con el siguiente texto:

ARTICULO 20 bis.- "Invitase a las Provincias y a la Ciudad Autónoma

de Buenos Aires, a adherir a las normas de exclusiva aplicación nacional

de esta Ley."

ARTÍCULO 4°.- Comuníquese al Poder Ejecutivo.

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FUNDAMENTOS

Señor Presidente:

El presente proyecto tiene como objetivo incorporar a la Ley N° 13.512, que permita

una efectiva protección de los derechos de los consorcistas en las negociaciones de

las paritarias y una participación activa habida cuenta que en ese ámbito se definen y

se acuerdan cuestiones que tienen como último eslabón de la cadena el interés

legítimo de los propietarios.

Entendemos que resulta razonable en cualquier ámbito en el cual se tomen

decisiones que todos los actores, sobre todo en quienes recae el impacto directo

sean parte en la ·negociación de aquellas cuestiones que repercutan

económicamente y de cualquier manera en alguno de los actores involucrados.

Es necesario que exista una normativa y un ámbito de protección legal que regule

con seguridad jurídica quienes serán los que representarán a los consorcistas, dado . . . '. ' '

que la práctica y los hechos han demostrado que son las Cámaras y otras

organizaciones las que terminan acordado bonos, aumentos de expensas,

negociaciones de paritarias entre otras medidas sin el conocimiento por parte de los

principales afectados, quienes toman conocimiento cuando el hecho ya se encuentra

consumado.

Vale recordar la génesis de esta Ley sancionada en 1948, que reguló que quien era

propietario de un terreno, era asimismo dueño de todo lo plantado y edificado sobre

él , sin limitaciones espaciales, es decir, teóricamente, hasta el cielo.

La motivación de los legisladores de aquel tiempo tenía que ver con que la ley venía

a inaugurar un tipo de negocio nuevo para las firmas constructoras, pero su texto

carece de normas específicas respecto ·de Representación de los Consorcios,

Copropietarios y Consorcistas en los Convenios Colectivos de Trabajo y Paritarias.

Es de público conocimiento que los admin istradores, a través de las tres entidades

que los nuclean (sus siglas son AIERH, CAPHAI y UADI) son quienes discuten en

paritarias con SUTERH, el gremio de los ·porteros. Con que dos de las tres

organizaciones aprueben una suba salarial, ya es suficiente. Esto vino ocurriendo los

últimos años, y por eso los encargados siempre consiguieron importantes aumentos.

Así, las asociaciones de consorcistas se han expresado hasta el cansancio de

transmitir que los administradores no los representan, y piden sentarse a la mesa,

algo que el Ministerio de Trabajo de la Nación hasta ahora nunca avaló.

No menor ha sido la actividad legislativa en el ámbito de la Ciudad Autónoma de

Buenos Aires, dado que en el año 2007 la Legislatura Porteña en un Proyecto de

Declaración presentado. por los Diputados Guillermo Smith, Jorge San Martina y

Fernando Caeiro, manifestaba su preocupación por el hecho de que los de

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departamentos de propiedad horizontal, integrantes de consorcios (FAC) no hayan

tenido participación en las negociaciones paritarias del convenio colectivo de casa de

rentas, no obstante las gestiones que al respecto realizara la mencionada Federación

por ante las autoridades nacionales competentes.

En igual. sentido en el año 2009 se presentó un proyecto de ley impulsado por los

diputados Sergio Abrevaya y Marcelo Meis, quienes de todas maneras no pudieron

imponer un artículo que prohibía a los administradores seguir participando en la

negociación paritaria por los sueldos de los encargados, a menos que tuvieran

autorización expresa de su consorcio. En ese momento las subas salariales

conseguidas por · los encargados fueron cuestionadas por asociaciones de

consorcistas , que reclamaban participar en la paritaria con el argumento de que son

ellos quienes pagan los sueldos. (Fuente:

http://edant.clarin .com/diario/2009/11 /06/laciudad/h-02035061. htm).

En esa línea y a fin de evitar que esta situación se siga repitiendo con abusos

constantes en la participación directa de los consorcistas en temas que les atañe

directamente, se busca con este proyecto es "incluir" y no "excluir" la participación

de mayor cantidad de entidades de consorcistas y propietarios en la medida que

demuestren su personalidad jurídica y un suficiente carácter representativo en el

mundo de la negociación colectiva .

La participación ciudadana es uno de los principios pilares de los derechos

establecidos en la Constitución Nacional y nadie debería oponerse a ello , lo que sí

está claro es que cuanto mayor participación exista , directamente proporcional será

la capacidad de diálogo y consenso que deberán lograr en el ámbito de las paritarias.

En ese orden de ideas, y tal como lo se ha expresado en el Informe Instituto de

Derecho de la Propiedad Horizontal del Colegio Público de Abogados de la Capital

Federal, el Artículo 42° de la Constitución Nacional establece que: "Los

consumidores y usuarios de bienes y servicios tienen derecho, en la relación de

consumo, a la protección de su salud , seguridad e intereses económicos; a una

información adecuada y veraz; a la libertad de elección, y a condiciones de trato

equitativo y digno", para lo cual debe considerarse a los propietarios y consorcistas

como "usuarios de servicios" y como tales , poseedores del "derecho a la protección

de sus intereses económicos" y a una "información adecuada y veraz". Para ello , y

según la norma, " ... Las autoridades ... ", en este caso el Ministerio de Trabajo,

" ... proveerán a la protección de esos derechos ... ", entre los cuales se encuentra el

derecho a " .. . la constitución de asociaciones de consumidores y de usuarios".

Finalmente, como la negociación colectiva es un "procedimiento para la prevención y

solución de conflictos" la autoridad de aplicación en cumplimiento de la norma

constitucional debe garantizar " ... la necesaria participación de las asociaciones de

consumidores de usuarios .. . en los organismos de control" . (fuente:

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http:/lencargadosonline.blogspot.com.ar/2009/04/la-representacion-de-los­

consorcios-en . html).

Este es el ámbito en dónde deben participar, donde se fijan modificaciones salariales

y cualquier otra cuestión vinculada a condiciones laborales, de esa manera nadie

podrá cuestionar la no participación o la legitimidad de lo allí acordado. No es

aceptable en ningún sistema jurídico que quienes pagan por determinado servicio

tengan prohibida la participación en las negociaciones del mismo, claro ejemplo de

esto resulta ser la privación del derecho de intervenir, tal como lo que refiere a

abonar los salarios de sus empleados.

Por los motivos expuestos, solicito a mis pares que acompañen el presente proyecto.

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