modelo de negocio inmobiliario residencial de baja escala ... · quiero expresar mi más sincero...

MODELO DE NEGOCIO INMOBILIARIO RESIDENCIAL DE BAJA ESCALA PARA EL PEQUEÑO DESARROLLADOR ¿Cómo lograr desarrollos rentables en lotes prototípicos de la Ciudad de Buenos Aires?

Autora: Arq. Ariana Romero

Director de tesis: Arq. Gervasio Ruiz de Gopegui

Maestría en Desarrollo de Emprendimientos Inmobiliarios.

Buenos Aires, Septiembre del 2014.

Modelo de Negocio Inmobiliario residencial de baja escala para el pequeño desarrollador 2014

2 Arq. Ariana Romero

Índice temático

Prólogo

1- Introducción

2- Análisis de la Problemática

2.1-Contexto económico y su impacto en los emprendimientos inmobiliarios desde la década

del 90 hasta la actualidad

2.1.1- Década del 90. Estabilidad cambiaria: Rol del crédito en la industria de la construcción.

2.1.2- Crisis 2001. Rol de la inversión inmobiliaria como resguardo de valor.

2.1.3- Escenario actual. Pesificación. (Pesos vs. Dólar / Dólar vs. Ladrillo / CEDIN)

3- Hipótesis - objetivos

4- Elaboración de la Propuesta de Prototipo de Modelo de negocios

4.1- Situación de la demanda

4.1.1- Mercado meta – Identidad.

4.1.2- Ahorro vs. Financiamiento. Herramientas para el acceso al crédito.

4.2- Situación del Mercado residencial

4.2.1- Suelo urbano: capacidad constructiva – Incidencias.

4.2.2- Lotes urbanos: disponibilidad – Oferta.

4.3- Análisis de la propuesta del modelo

4.3.1- Atributos del producto.

4.3.2- Indicadores constructivos: costos vs. Precios de venta.

4.3.3- Imagen arquitectónica: Alternativas – Flexibilidad – Creación de una marca.

4.4- Estructuración jurídica del modelo: aspectos legales y administrativos. Antecedentes.

5- Estudio de caso de modelo de negocio inmobiliario - Definiciones

5.1- Verificación del modelo en tres casos: Barrios de Chacarita, Saavedra y Boedo.

5.2- Resultados y conclusiones del ensayo del modelo de negocios inmobiliarios residenciales.

6- Recomendación: Alternativas para un modelo posible.

Referencias Bibliográficas

Anexos



Agradecimientos Esta tesis de posgrado representa la culminación de un ciclo de enriquecimiento en el ámbito profesional, pero por sobre todo, es producto de un aprendizaje en lo personal que resultó beneficiado por el aporte de quienes, en mayor o menor medida, colaboraron desinteresadamente en este proyecto. Quiero agradecer al Director de Tesis Arq. Gervasio Ruiz de Gopegui por su generosidad al aceptar guiarme en la elaboración de este trabajo. Agradezco a la Decana Arq. Mónica Fernández y al Arq. Guillermo Cristofani por ayudarme a dar el puntapié inicial en este proceso y en ellos, quiero extender mi reconocimiento a los docentes que durante el ciclo compartieron sus conocimientos y su experiencia. Quiero expresar mi más sincero agradecimiento a la Universidad de Belgrano que al otorgarme el estímulo académico, durante el año 2013, hizo posible que completara la Maestría en Desarrollo de Emprendimientos Inmobiliarios. Al Arq. Daniel Mintzer, gracias por su guía y por su optimismo frente a mis dudas. A Lore, Romi, Tony, Ricardo, Diego, Dardo, Silvi, Pablo, Ana, Sole, Mati, Alex, Agus, Ma. Laura, Aldo, Susi; hay un pedacito de historia compartida incluido en esta labor. Gracias. Finalmente, el más importante de los agradecimientos es para Grace, cuyo apoyo incondicional me permitió cumplir, entre tantos otros, este objetivo. Su fortaleza me inspira día a día, su confianza en mí me estimula a seguir creciendo, y su nobleza me hace sentir cada vez más afortunada de ser su hija.



Resumen Ejecutivo Este trabajo se centrará en proponer un modelo de desarrollo inmobiliario de baja escala determinando ciertos estándares para su posible aplicación. Atendiendo a la problemática del pequeño desarrollador inmobiliario de nuestro país que, dada la coyuntura económica-financiera, en donde se evidencia un desaceleramiento del ritmo en la industria de la construcción, el incremento del valor de la tierra y sumado a la inflación acumulada, que impacta tanto en los costos de construcción como en los precios de venta; hacen que los desarrollistas tipo “PYME” 1 vean con mucha dificultad la materialización de emprendimientos de pequeña escala que resulten rentables. Frente a este escenario surgen los siguientes interrogantes: ¿Qué modelo de negocio puede ser rentable y convertirse en una alternativa posible para un pequeño desarrollador? ¿Podrá ese modelo utilizar como vehículo un desarrollo inmobiliario que sea repetitivo? ¿Qué parámetros deberán definirse para que este prototipo pueda emplazarse en distintos lotes típicos, en las zonificaciones residenciales de baja densidad de la ciudad de Buenos Aires? ¿Podrá, en consecuencia, transformarse en una opción que facilite el acceso a la vivienda de la clase media? El objetivo principal del trabajo es demostrar que es posible realizar ese modelo exitosamente, en el contexto actual, a partir de características definidas. Adicionalmente, se pretende crear una alternativa de acceso a la vivienda para los segmentos medios y que sea, a la vez, una herramienta concreta para el desarrollo profesional de la autora. Se limitará el campo de acción a la ciudad de Buenos Aires para realizar la investigación en donde se analizarán las diferentes variables que alejan a los sectores medios del acceso a la vivienda como la escasa oferta de financiamiento público y la distancia entre los salarios y los valores de las propiedades. Se buscará diseñar un prototipo de modelo de negocio de pequeña - mediana escala, determinando ciertos parámetros que de posibles respuestas a las incógnitas planteadas, con el objetivo de implementarlo en una tipología de lote prototípico; en las zonificaciones definidas, de manera que pueda ser replicable en distintos escenarios. Se probará el modelo en el ensayo de campo, seleccionando tres terrenos en distintas localizaciones para concluir que los costos determinados, aunque varían de un barrio a otro, son compatibles con un precio de comercialización absorbible por la demanda existente, que también será identificada. Adicionalmente, se deberán considerar las variables que más impactan en la implementación del modelo de desarrollo y se sugerirán alternativas de pago de tierra, opciones de financiamiento, propuestas arquitectónicas, tipos de comercialización y estructuración jurídica adecuada para mejorar el rendimiento del emprendimiento inmobiliario. Se definirán los roles de los actores involucrados: el desarrollador como promotor del negocio, el inversor como beneficiario, las entidades bancarias como prestador de créditos, el consumidor final como usuario. Se creará, de este modo, un producto inmobiliario de baja escala, accesible, que se cree será exitoso en la medida que sea aplicado según las características aquí propuestas. 1 PYME: Pequeña y mediana Empresa



Riassunto Questo lavoro si baserà sulla proposta di un modello di sviluppo immobiliare di bassa scala, determinando certi standard per rendere possibile la sua applicazione. Rispondendo al problema del piccolo sviluppatore immobiliare del nostro paese , data l’ attuale situazione economica-finanziaria, dove si evidenzia la decelerazione del ritmo dell’ industria della costruzione, l’ incremento del valore della terra oltre l’inflazione accumulata, che impatta notevolmente tanto nei costi di costruzione quanto nei prezzi di vendita; in questo modo gli sviluppatori tipo “PYME”2 vedono con molta difficoltà la materializzazione di imprenditorie di piccola scala che risultino redditizi.

Dinanzi a questo scenario sorgono i seguenti interroganti: che modelli di business può essere redditizio e convertirsi in un’ alternativa possibile per un piccolo sviluppatore? Potrà tale modello utilizzare come vincolo uno sviluppo immobiliare che sia ripetitivo? Quali parametri devono essere impostati su questo schema affinché possa essere impostato in diversi lotti tipici nella zonizzazione a bassa densità della città di Buenos Aires? Potrà tale modello, di conseguenza, diventare un’ opzione che faciliti l’ accesso alla classe media?

L’ obiettivo principale del lavoro è dimostrare che è possibile realizzare tale modello con successo, nel contesto attuale, a partire da caratteristiche definite. Inoltre, esso mira a creare un'alternativa di accesso all'alloggio per i segmenti di classe media ed è, al contempo, un concreto strumento per lo sviluppo professionale dell'autrice. Il campo d’ azione farà riferimento alla città di Buenos Aires, e si analizzeranno le diverse variabili che allontanano i settori della classe media dall’ accesso all’ abitazione come la scarsità di offerta di finanziamento pubblico e la distanza tra il potere d’ acquisto e i valori delle proprietà. Si disegnerà un modello standard di business di piccola-media scala, determinando certi parametri che diano possibili risposte alle incognite sorte, con l’ obiettivo di implementare il modello in una tipologia di lotto standard nelle zonizzazioni definite, in modo tale che possa essere replicabile in diversi scenari. Il modello sarà attuato nella prova di campo, selezionando tre terreni in differenti localizzazioni per concludere che i costi determinati, nonostante variano in base al quartiere, sono compatibili con un prezzo di commercializzazione assorbibile data la domanda esistente, la quale anch’ essa verrà identificata. Dovranno essere considerate le varianti che impattano maggiormente nel modello di sviluppo e si suggeriranno alternative di pagamento di terreni, opzioni di finanziamento, proposte architettoniche, tipi di commercializzazione e strutturazione giuridica, adattata per migliorare il rendimento dell’ investimento immobiliare. Saranno definiti i ruoli degli attori coinvolti: lo sviluppatore immobiliare come promotore del business, l’ inversore come beneficiario, le entità bancarie come prestatrici di crediti, ed i consumatori finali quali utenti. Sarà creato in tal modo un prodotto immobiliare di bassa scala, che si reputa possa avere successo nella misura in cui esso sia applicato a seconda delle caratteristiche qui proposte.

2 PYME: Acronimo in spagnolo per “Piccole e medie imprese” (PMI)



Summary This paper will focus on proposing a model of small-scale real estate development certain for

determining its applicability to certain standards. Considering the problem of small real estate

developer in our country, given the economic and financial situation, where a slowdown in the

pace evidenced in the construction industry, increased land values and added to the

cumulative inflation, which impacts both construction costs and selling prices; make

developmental type "PYME"3 face with difficulty the materialization of small-scale enterprises

profitable.

Against this background the following questions arise: What business model can be profitable

and become a possible alternative for a small developer? Can be used as a vehicle that

models a real estate development that is repetitive? What parameters should be defined for

this prototype can be located in different typical lots in low density residential zoning of the

city of Buenos Aires? Will consequently become an option to facilitate access to housing for

the middle class?

The main objective of this paper is to demonstrate that this model will be successful, in the

current context, as defined features. Additionally, it aims to create an alternative access to

housing for the middle segments and is, at once, a specific tool for the professional

development of the author.

The scope is limited to the city of Buenos Aires to conduct the research in which different

variables that keep the middle class access to housing as the limited supply of public funding

and the gap between wages and the values were analyzed properties.

It will seek to design a prototype business model of small - medium scale, determining

certain parameters of possible answers to the questions posed, in order to implement a

prototypical type of lot; defined in the zoning, so that it can be replicated in different

scenarios.

The model will be tested in the field trial, selecting three areas in different locations to

conclude that certain costs, although they vary from one neighborhood to another, are

compatible with a price of absorbable marketing existing demand, which will also be identified.

Additionally, we should consider the variables that impact on the implementation of the

development model and grounding payment alternatives, financing options, architectural

proposals, marketing types and appropriate legal structure will be suggested to improve the

performance of real estate development. The developer and promoter of business, investor

and beneficiary banks as credit provider, the consumer as a user: the roles of stakeholders will

be defined.

Therefore, it will be created an accessible small-scale real estate product, believed to be

successful to the extent that it is applied according to the characteristics proposed here.

3 Spanish for Small Medium Enterprise (SME)



"No es el más fuerte de las especies el que sobrevive, tampoco

es el más inteligente el que sobrevive. Es aquel que es más adaptable al cambio".

Charles Darwin

1-Introducción El tema de tesis de posgrado a desarrollar será elaborado a través de la investigación aplicada cuyo objetivo de estudio será la formulación de posibles respuestas a la dificultad, que existe actualmente, de desarrollar emprendimientos inmobiliarios rentables de baja escala en lotes típicos de la ciudad de Buenos Aires. Además, el trabajo de investigación será encarado como un caso concreto de propuesta de modelo de negocio a mediano plazo. Es decir que se pretende que el resultado sea una herramienta real para para el desarrollo profesional de la autora o para otro desarrollador PYME que cuente con un capital limitado y para eso, se tendrán presente en el análisis ciertas premisas y limitaciones. Para lograrlo, es necesario acotar la problemática a un marco limitado que facilite el análisis. Los aspectos a tener en cuenta son tanto geográficos, arquitectónicos, sociales, como económico-financieros y políticos. Definición de

CAMPO Economía – Finanzas - Urbanismo

TEMA Desarrollo Inmobiliario - Dificultad en el acceso a la vivienda

EJE Análisis de factibilidades – Financiamiento

PROYECTO Modelo de negocio inmobiliario

Desarrollo Metodológico Metodológicamente se dividió el trabajo en cuatro etapas: La primera etapa del proceso será una investigación de los distintos antecedentes y factores de la coyuntura actual para realizar un diagnóstico de situación y obtener un escenario concreto de acción. La segunda etapa consistirá en formular la hipótesis y elaborar la propuesta de un modelo prototípico, previo análisis de la literatura disponible para luego poder probarlo. En una tercera etapa someterlo a un ensayo para demostrar la hipótesis de trabajo de campo, el cual se organizará en la ciudad de Buenos Aires por Comunas, las que a su vez serán divididas en 3 zonas con un lote identificado como adecuado para el trabajo en cada zona. Esta etapa consistirá en el relevamiento propiamente dicho, que a su vez se dividirá en dos: una primera parte en la que se realizará el trabajo de campo de manera directa (recorriendo la zona a pie); y una segunda sección complementaria, en la que se analizará el caso de negocio con las variables definidas y se prueba su verificación. Al mismo tiempo, se confeccionará un análisis cualitativo y cuantitativo de cada modelo de negocio. A posterior del análisis, en la última etapa, se obtendrán las conclusiones para seleccionar las características definidas del modelo y se propondrá su implementación.



PROBLEMÁTICA

CONTEXTO ACTUAL Antecedentes/estadística

HIPÓTESIS

MODELO DE NEGOCIO Determinación de las variables

ENSAYO EN CAMPO Análisis cualitativo/cuantitativo

CONCLUSIONES

DEMUESTRA LA HIPOTESIS?

NO SI

RECOMENDACIONES

Marco temporal Este ejercicio se ubica dentro del período comprendido luego a la crisis económica mundial de 2008 hasta la actualidad y se focaliza en el lapso de tiempo entre el último semestre del año 2013 y el primer trimestre del año 2014. Delimitación de la investigación Para facilitar el análisis se determinaron las siguientes premisas: Zona geográfica determinada: Ciudad de Buenos Aires, zonificaciones de baja densidad, (R2bI, R2bII, E2) se elegirán tres barrios de la ciudad de características similares y se compararán los resultados. Potencial disponibilidad de Lotes típicos de 8,66m x 35/45m (hasta 350 m2). Se seleccionarán tres lotes en distintas zonas y se probará el modelo. Producto arquitectónico: edificio residencial de hasta 1000 m2 construidos. Características definidas, de unidades de 35 a 60 m2, configuración de 1, 2 ó 3 ambientes. Se evaluarán las herramientas que potencien al negocio desde el producto teniendo en cuenta su factibilidad técnica según reglamentaciones vigentes y analizando su posible demanda.



2- Análisis de la Problemática

2.1- Contexto económico y su impacto en los emprendimientos inmobiliarios desde la década del 90 hasta la actualidad Hace 75 años, la República Argentina era uno de los países más ricos del mundo, con un ingreso per cápita mayor que el de Francia, Alemania o Suecia. Lamentablemente, posee un pasado de problemas crónicos en los órdenes económico, monetario y político. Se describirán brevemente los antecedentes de la situación político-económica del país para entender el panorama en el que hoy deben desempeñarse los actores del mercado inmobiliario. 2.1.1- Década del 90. Estabilidad cambiaria: Rol del crédito en la industria de la construcción. En las reformas económicas de los ´90 el gobierno justicialista adoptó una política de libre mercado que redujo la carga del gobierno al privatizar, desregular, reducir tasas de impuestos, y reformar el estado. El eje de la política fue la Ley de Convertibilidad, efectiva el 1º de abril de 1991, que puso fin a la hiperinflación estableciendo una convertibilidad (tipo de cambio fijo) entre el peso y el dólar estadounidense, y respaldando el dinero emitido por el banco central mayoritariamente con dólares. Las reformas argentinas fueron tan rápidas y profundas que el PBI real creció más de un 10 por ciento anual en 1991 y 1992, alentado por un aumento del consumo y la inversión. Se vivían épocas de un peso muy fuerte y de viajes al exterior que salían muy barato. Con una tasa de interés internacional extremadamente baja y con un país que estaba implementando medidas de apertura de su economía, hacía que sea un imán argentina para los capitales. Entre 1991 y 1994 el ingreso de capitales totalizo casi 35.000 millones de dólares. Pero una tercera parte fueron pagos por las privatizaciones, y solo 2.250 millones fueron para la producción, inversiones directas; el resto fueron endeudamiento privado y público, y una parte al sector financiero. Con la entrada de divisas, el Banco Central emitía pesos, y esto hacia que aumentara la masa circulante y favorecía el consumo, y también aumentaba los depósitos en los bancos y ayudaba al crédito. En esta época creció mucho el sector financiero, el de servicios y el de la construcción, pero creció menos la industria y quedo estancado el sector agropecuario. Se sancionó la ley N° 24.4414 cuyo objetivo fue impulsar el desarrollo de la construcción aportando diferentes alternativas de financiamiento, fomentando los créditos hipotecarios para acceder a la vivienda propia y brindando mayor seguridad jurídica mediante sus instrumentos. Hacia mitad de la década se destacaron dos entidades bancarias: el Banco Hipotecario Nacional, quien fuera privatizado en el año 1997, y del Banco Central de la República Argentina que a través de la reducción de tasas de interés, la extensión de los plazos crediticios y el Loan to Value 5sobre la propiedad a adquirir, lograron que el crédito se volviera más accesible para los sectores medios. La banca privada acompaño este proceso otorgando financiamiento para la vivienda a una demanda que estaba presente y se focalizó en los segmentos medios de la población. En 1995 Argentina sufrió una recesión, como efecto secundario de la crisis Mejicana, que dejó como rasgo más negativo el incremento de la tasa de desempleo. A pesar de que, entre 1989 a 1999 la cantidad de puestos de trabajo acompaño el crecimiento de la población, la cantidad de gente que quería trabajar creció aún más; como consecuencia y sumado a las inflexibles leyes laborales y los altos impuestos sobre el empleo formal, que aún siguen en vigencia, se retrasó la creación de puestos de trabajo de la economía emergente, por lo cual algunos desempleados comenzaron a trabajar en la extensa economía informal, más flexible pero más

4 Ley N° 24.441 de Financiamiento de la Vivienda y Construcción., B.O 16/01/1995.

5 En inglés: loan-to-value ratio, relación préstamo-valor.



precaria. Hacia el final de la década factores internacionales impactaron sobre la economía local, la crisis cambiaria del sudeste asiático de 1997-1998, y la crisis cambiaria rusa de agosto de 1998 provocaron una mayor cautela en los inversores en países en desarrollo. Brasil, el mayor socio comercial de Argentina, soportó una crisis monetaria desde agosto hasta octubre de 1998, como consecuencia de la crisis rusa, pero al enfrentarse a una nueva crisis en enero de 1999, liberó su mercado de cambio y el real brasileño se depreció rápidamente. Luego de años de crecientes beneficios para ambos, el comercio argentino-brasileño se estancó en 1998 y decayó en 1999. El gobierno con cifras catastróficas: caída del PBI del 3 %, difícil fiscal de 11. 788 millones de dólares, desocupación del 14 %, los Índices de pobreza llegaban al 36 % y una deuda externa impagable. 2.1.2- Crisis 2001. Rol de la inversión inmobiliaria como resguardo de valor. En diciembre de 1999 Fernando De la Rúa asumió la presidencia de la nación. Inmediatamente, su gobierno aprobó el primero de tres paquetes de aumentos impositivos, efectivo en enero de 2000. Los indicadores económicos volvieron a tornarse negativos cuando el aumento impositivo aniquiló la recuperación económica que recién comenzaba. El gobierno creyó que reducir el déficit presupuestario infundiría confianza en las finanzas del estado, disminuyendo por lo tanto las tasas de interés y estimulando el crecimiento económico. Entre las opciones para reducir el déficit se contaba el recorte de gastos públicos, lo cual políticamente se hacía difícil. El gobierno dudaba de que una reducción en las alícuotas impositivas pudiera estimular el crecimiento a corto plazo de manera de compensar las recaudaciones perdidas. Pensaba que los mercados no estarían dispuestos a financiar una deuda mayor, y no quiso abandonar el sistema de convertibilidad para simplemente emitir moneda. Eso dejaba una sola opción: aumentar las tasas de impuestos. Los resultados fueron opuestos a lo esperado: los aumentos impositivos minaron la confianza en las finanzas estatales ya que desalentaron el crecimiento en el sector privado, fuente de recaudación de impuestos. Este fue el principio de la verdadera fase de crisis económica, a su retorno como ministro de economía, Domingo Cavallo emprendió nuevas políticas asegurando la aprobación del Congreso argentino de dos paquetes impositivos más, en abril y agosto de 2001 pero la recaudación de cada paquete fue inferior a lo deseado. Conjuntamente, Cavallo presentó un proyecto de ley para vincular la tasa de cambio del peso a una combinación del dólar y el euro. Ante el descontento del presidente del Banco Central, este último fue despido para reemplazarlo por un funcionario más acomodaticio. Los nuevos impuestos recargaron aún más a una economía ya tambaleante. Los cambios en la política monetaria hicieron disminuir la confianza en el peso. La preocupación de que los préstamos y depósitos en dólares estuvieran en peligro debido a las políticas del gobierno hizo crecer significativamente incluso las tasas de interés en dólares dentro de Argentina. El estado argentino había estado pagando a sus acreedores entre 3 y 9 por ciento más que lo que pagaba el Tesoro de los Estados Unidos. En julio de 2001, cuando las agencias calificadoras redujeron la calificación crediticia de la deuda estatal argentina, creció por encima de los 16 puntos, y para fines de octubre superaba los 20 puntos por ciento. Semejantes tasas indicaban que muchos inversores temían un default. En diciembre de 2001 la crisis ingresó en su fase final, en la cual el gobierno extendió sus problemas al sector privado a través de varias políticas, en lugar de intentar minimizar su propagación. El viernes 30 de noviembre, luego de formidables retiros de depósitos bancarios, Cavallo anunció el congelamiento de los depósitos el 1º de diciembre. Éste congelamiento detuvo bruscamente una gran parte de la actividad del sector privado, dado que según las reglas del congelamiento, ni las empresas ni las personas podían usar sus depósitos para pagarle a nadie, excepto a otros depositantes en el mismo banco. La estimación de la



actividad económica mensual calculada por el Instituto Nacional de Estadística y Censo de Argentina sufrió una caída año a año del 15,5 por ciento, la mayor desde el inicio de esta serie en 1993. La economía se hundió, pasando de lo que aún podría haberse llegado a denominar una grave recesión, a una verdadera depresión. La economía en decadencia y el congelamiento de depósitos provocaron violentos disturbios en los que se produjeron muertes. Antes del 20 de diciembre, el ministro Cavallo y el presidente De la Rúa habían renunciado. El 23 de diciembre, la corta administración del presidente Adolfo Rodríguez Saá declaró el default en la deuda del gobierno federal con acreedores del sector privado extranjero y dice que no devaluará el peso ni dolarizará por completo la economía. Después de varias protestas populares el jefe de estado renuncia debiendo asumir el presidente del Senado, Ramón Puerta, quien también presenta su dimisión, con lo que queda vacante la jefatura de Estado. La renuncia de Puerta obliga al presidente de la Cámara de Diputados, el peronista Eduardo Camaño, a asumir interinamente la jefatura de Estado y convocar de urgencia a la Asamblea Legislativa para que designe un nuevo presidente provisional. Eduardo Duhalde asume entonces la presidencia, el 1º de enero de 2002, elegido por amplia mayoría para terminar el mandato del ex presidente radical. Instituyó cambios revolucionarios al devaluar el peso; convertir forzadamente a pesos los depósitos en dólares y préstamos (“pesificación”); y anular contratos de varios tipos. Violó los derechos de propiedad establecidos dentro de la ley argentina durante al menos una década, y en algunos casos desde los años 1800. La economía se hundió aún más, con la estimación año a año de la actividad económica cayendo a un récord de 16,9 por ciento en enero y 16,6 por ciento en marzo. La estimación no fue positiva hasta diciembre de 2002. La economía cayó un 10,9 por ciento en el año 2002 luego de un descenso del 5,5 por ciento en 2001. Este proceso dejó como resultado la aparición de “nuevos pobres”, familias que descendieron de su estrato socio-económico como consecuencia de la significativa reducción de ingresos o inclusive de la pérdida de sus empleos. Es normal que las medidas de estabilización tomen algún tiempo en hacer efecto, pero el desempleo y la pobreza aumentaron bruscamente en 2002 y las exportaciones cayeron un 4,5 por ciento pese al gigantesco impulso que debió haber dado la depreciación de la moneda. Aproximadamente desde el mes de agosto de 2002, la economía se había recuperado. La tasa de cambio se estabilizó e incluso se revalorizó. A diferencia de lo ocurrido en la última severa sucesión de depreciaciones, en 1989, la inflación no se descontroló; el índice de precios al consumidor aumentó un 41 por ciento en 2002; y la inflación pudo mantenerse en un dígito en el año 2003. La producción tocó fondo, algunos sectores de exportación comenzaron a expandirse, y para mediados del 2003 la recuperación era pronunciada. Desde diciembre de 2002 a abril de 2003 el gobierno levantó el congelamiento de depósitos bancarios. El 25 de mayo de 2003 Néstor Kirchner, ex gobernador de la provincia sureña de Santa Cruz, asumió como presidente, electo el 27 de abril. Para entonces la desconfianza, en las instituciones en general y particularmente en las entidades bancarias, hizo que aquellos que disponían capital buscaran alternativas “seguras” para sus ahorros. Las condiciones económicas mostraban una recuperación creciente post-crisis: donde los bajos costos relativos de los materiales y de la mano de obra en comparación con los precios de las propiedades, ya que, con posterioridad a la modificación del tipo de cambio, el incremento nominal de los costos en pesos fue sustancialmente inferior al de las propiedades (valuadas en dólares estadounidenses). Esto sumado a la tradición argentina de invertir “en ladrillos” hicieron que la industria de la construcción recibiera un importante impulso y los productos inmobiliarios se convirtieron en un resguardo de valor de muy atractivo. En tal sentido, existía una brecha entre el precio de las propiedades y el costo para construir, que desde mediados de 2004



paulatinamente se fue reduciendo debido al fuerte incremento de los costos, asociado a la recuperación de los salarios reales y el aumento de los materiales. Durante este mandato presidencial, el país experimentó un récord de crecimiento en la industria nacional, en particular en los sectores automotriz, textil, y de electrodomésticos. El país ha crecido sostenidamente, entre 2003 y 2009, la clase media se duplicó pasando de 9,3 millones a los 18,6 millones (equivalentes al 45 % de la población). En el siguiente cuadro I se puede ver cómo el PBI de la industria de la construcción evidencia este incremento excepcional al comienzo del período mencionado, para luego comenzar a disminuir nuevamente. Cuadro 1. PBI Construcción Vs PBI general para Argentina a precios 1993.

Fuente: Reporte Inmobiliario - 2011

2.1.3- Escenario actual. Pesificación (Pesos vs. Dólar / Dólar vs. Ladrillo/ CEDIN) La jefa de estado transita el último tramo de su segunda presidencia, su política fiscal expansiva en el período 2007-2013 trajo las siguientes consecuencias: Reducción del superávit externo, Aumento del tipo de cambio e Inflación. Esto se debe a que, dado que la economía enfrenta una rigidez de oferta, una política fiscal notoriamente expansiva solo puede generar empeoramiento del balance de pagos, presiones sobre el tipo de cambio y mayor tasa de inflación. En 2013, Argentina tuvo un déficit primario del 0,9% del PIB y un déficit global del 2,5% del PIB. Hacia mediados de ese año el gobierno implementó un régimen de exteriorización de capitales no declarados, lo que se popularizó como el “blanqueo”, y lanzó como uno de sus instrumentos el Certificado de Depósito para Inversor conocido como CEDIN, y logró apenas 30 millones de dólares en suscripciones, lejos de los 4.000 millones pretendidos por la administración nacional. Los CEDIN se suscriben mediante la entrega de dólares estadounidenses en billete a la entidad financiera (la que los recibirá por cuenta y orden del Banco Central de la República Argentina). El suscriptor podrá solicitar uno o más CEDIN, por un importe total equivalente a la suma de dólares estadounidenses que efectivamente se entreguen al Banco Central. Cada CEDIN puede ser aplicado a los siguientes destinos:

Compras de terrenos, lotes o parcelas – sean urbanos o rurales-, galpones, locales, oficinas, cocheras, y viviendas ya construidas.

Construcción de nuevas viviendas.

Refacción, ampliación o mejoras de inmuebles.



Esta herramienta se planteó como instrumento de revitalización del sector inmobiliario local ya que cuando el titular del bono o su endosatario utilice ese CEDIN para pagar una transacción inmobiliaria estos certificados se vuelven a convertir en dinero en efectivo. Por ejemplo, una persona que posee dólares no declarados, como pueden ser las divisas compradas en las casas de cambio ilegales, cambia dichos dólares por CEDIN y así los blanquea ante el Estado. Luego, con dicho CEDIN realiza una transacción inmobiliaria, por ejemplo, la compra de una casa, el vendedor de la propiedad recibirá los dólares en efectivo. Pero sus efectos fueron limitados en 2013 se confeccionaron 60.182 escrituras en el ámbito porteño, (el número más bajo en 34 años). Respecto de esta medida es interesante la reflexión que se desprende en el trabajo académico de los investigadores Gaggero y Nemiña, de la UNSAM, donde reconstruyen históricamente el proceso de dolarización de nuestro mercado, mencionado recientemente en dos artículos periodísticos6, el cual cito:

…Concluyen que “La dolarización tiene menos de cuarenta años de vigencia y no fue un proceso “natural”: estuvo enmarcado en políticas públicas por parte de sucesivos gobiernos que directa o indirectamente la promovieron.” Los investigadores aluden a tres factores interrelacionados: una historia de recurrentes crisis cambiarias y un contexto de inflación persistente, la liberalización del sistema financiero y cambiario operada por la dictadura y la liberalización del mercado de vivienda operada entre 1976-1979. De la misma manera, para desdolarizar son necesarias políticas públicas mucho más sofisticadas que la mera restricción ensayada hasta ahora.

Lo que sorprende de la dolarización del sector inmobiliario es que, a diferencia de otras actividades, la construcción tiene casi la totalidad de sus costos pesificados. Casi no hay componentes relevantes que requieran ser importados. Y entonces, ¿cómo es que una mercancía cuyos componentes se producen íntegramente en el mercado local se transa en dólares? La explicación hay que buscarla en dos factores, uno general, y otro específico de nuestra economía, que es necesario sumar a los factores históricos que señalan los mencionados autores.

La propiedad inmueble por sus características intrínsecas funciona como reserva de valor. En primer lugar porque es un bien durable, muy durable, lo que es un requisito básico para resguardar el valor. En segundo lugar, porque su consumo es inseparable del suelo que le sirve de soporte. El suelo urbano también es un bien durable, pero además es irreproducible, tiene un stock fijo, lo que quiere decir que su precio depende de la demanda y de su capacidad de pago, ya que la oferta es prácticamente fija. Esto implica que, a largo plazo y con excepción de oscilaciones temporarias y momentos de crisis de sobreacumulación, el suelo y la propiedad inmueble muestran una tendencia al aumento sostenido de su precio en el tiempo. En tercer lugar, dado el bajo nivel de composición orgánica del capital que existe en el sector de la construcción (la tecnología que se usa es relativamente sencilla y mano de obra intensiva), el valor de las construcciones tiende a aumentar en términos relativos al resto de las mercancías, que en general tienden a aumentar la composición orgánica del capital por el influjo del cambio tecnológico y la innovación. Por estas razones, al menos, es que la propiedad inmueble es tan buena como reserva de valor.

Pero, además, en el caso argentino, esta característica se profundiza, por dos factores vinculados. En primer lugar, la existencia de un sector de ingresos medios relativamente extendido en nuestro país determinó que la capacidad de ahorro, especialmente pequeños y medianos ahorros, esté mucho más extendida que en otros países de la región. No obstante, y en segundo lugar, el sistema financiero ha mostrado históricamente una gran incapacidad para captar este ahorro y canalizarlo en instrumentos de crédito, tanto hipotecario como a la producción. El sistema financiero local es muy restringido y no responde a las necesidades del

6 Fuente: Diario Página/12 (Columna de Alfredo Zaiat del 06/07/2013 y Suplemento CASH del 23/06/2013)



aparato productivo ni a las demandas habitacionales de la población. Actualmente se concentra en rubros como los préstamos personales y las tarjetas de crédito, siendo la proporción de créditos hipotecarios muy baja en la relación al PBI, comparado con países como Chile o Brasil. Como resultado, los pequeños y medianos ahorristas generaron como hábito arraigado el ahorro en divisas extranjeras, fundamentalmente en dólares, y en “ladrillos”... Cuadro 2. Tipo de cambio y reservas internacionales para Argentina

Fuente: Jones Lang LaSalle en base a BCRA y estimaciones de Reporte Inmobiliario - 2013

El viernes 24 de enero del 2014 el Gobierno argentino dio un anuncio de liberar el control estricto de las divisas que sostenía hasta ese momento como parte de su política oficial en asuntos monetarios y de divisas. Concretamente se levantó el informalmente denominado “cepo al dólar” y autorizó la compra de dólares para el ahorro por parte de particulares, que cambió sustancialmente la realidad económica de la sociedad. Así, solo en un día, la moneda argentina se depreció frente a la estadounidense en un 15%. A partir de esta devaluación del peso argentino, en el primer mes del año se produjo un desfasaje de la tasa de interés en los créditos hipotecarios. En los últimos meses, el sector externo de la economía enfrenta importantes desafíos: el IPC informado por el INDEC registró en junio un aumento de 1,3%, acumulando en el primer semestre de 2014 una inflación de 15,0%. Se trata de la mayor inflación en el primer semestre de un año, desde 2003, y más que triplica la del primer semestre del año pasado (4,69%). Para las mediciones del sector privado el IPC tuvo un aumento en torno del 20% en el primer semestre, estimándose una inflación algo superior para lo que resta del año. Un déficit fiscal consolidado, sumado a los recientes reclamos de aumentos salariales en el sector público, plantea un grave interrogante sobre la estabilidad macroeconómica del país, a corto y mediano plazo, en la que la industria de la construcción se encuentra inserta. No obstante, el presidente de la Cámara Argentina de la Construcción, Gustavo Weiss, mencionó al respecto “que la creciente inversión en obra pública prevista en el presupuesto del año 2014, estará en el orden del 37% superior a la de 2013, lo cual significará 78.000



millones de pesos destinados por el Tesoro de la Nación, los Fondos Fiduciarios y las Empresas Públicas. A este monto deberán adicionarse las obras a realizar con operaciones de crédito público adicionales para el Programa de Inversiones Prioritarias, que incluye obras energéticas, hidráulicas, de agua y saneamiento; telecomunicaciones, de gas, petroquímicas, eléctricas y ferroviarias”. El titular de la Cámara de la Construcción manifestó la expectativa de que la inversión en el área ascienda a 14% del PIB en 2014, con empleos para más de 3 millones de personas, entre los trabajadores, profesionales y empresarios de la actividad, y los ocupados en los otros sectores, como los proveedores de insumos. Weiss puntualizó que la industria de la construcción incluye a más de 20.300 empresas, de las cuales más del 95 % son Pymes, que generan una gran proporción del empleo del sector. En ese sentido, remarcó el “especial impulso” al segmento para que esas empresas “puedan conocer y estudiar las ventajas crediticias e impositivas que les permitan incorporar tecnologías, nuevos operarios y hacer frente a los nuevos requerimientos que les plantea el mercado”. En la ciudad de Buenos Aires, durante el segundo trimestre de 2013, se registraron 216 solicitudes de permisos de construcción, correspondientes a 245.000 m2 de superficie; esto implicó una retracción del 28,9% en las primeras y del 31,6% en el área solicitada, siempre respecto a igual período del año anterior. La contracción de ambos indicadores fue muy inferior a la acontecida en el primer trimestre del año (cercana al 70%), cuando se registraron los peores indicadores en valores absolutos de los últimos años. De esta manera, se continuó la fuerte retracción de la actividad iniciada en 2012, performance influenciada por las restricciones a la compra de dólares implementadas a partir de finales de 2011. En cambio, ese año había sido positivo para el sector: mientras que la superficie solicitada para construir casi se duplicó, los permisos se incrementaron un 69%.7 Tal como se muestra del el cuadro 3. Cuadro 3. Metros cuadrados totales permisados en la ciudad de Bs.As. 1935-2013

Fuente: Reporte Inmobiliario – 2013

7 Fuente: Coyuntura Económica de la Ciudad de Buenos Aires Nº 39, diciembre de 2013



3- Hipótesis – Objetivos

Habiendo planteado la coyuntura actual, las preguntas que me surgen frente a este escenario podrían exponerse de la siguiente manera: ¿Qué modelo de negocio puede ser rentable y convertirse en una alternativa posible para un desarrollador PYME? ¿Podrá ese modelo utilizar como vehículo un desarrollo inmobiliario que sea repetitivo? ¿Qué parámetros deberán definirse para que este prototipo pueda emplazarse en distintos lotes típicos, en las zonificaciones de baja densidad de la ciudad de Buenos Aires? ¿Podrá, en consecuencia, transformarse en una opción que facilite el acceso a la vivienda de la clase media? Hipótesis La hipótesis es que ese modelo de desarrollo inmobiliario es posible de realizar exitosamente en el contexto actual, siempre que se determinen ciertas variables. El trabajo de esta tesis consistirá en demostrarlo. Objetivos Objetivo Principal Demostrar que en el contexto actual es viable un modelo de negocio rentable, con un emprendimiento inmobiliario como vehículo, determinando ciertas características que hacen que se pueda desarrollar con poco capital: lote típico de la ciudad de Buenos Aires, emprendimiento de baja escala, corto plazo de obra, producto arquitectónico determinado. Objetivos particulares La idea es dirigir la propuesta a un segmento determinado de la población, elaborando un modelo de negocios que involucre a desarrolladores que cuenten con poco capital inicial. Adicionalmente, se buscará que el modelo de negocios propuesto sea una posible respuesta a la escasa oferta de financiamiento público para el acceso a la vivienda de los segmentos medios en nuestro país para lo que se estudiaran los distintos antecedentes de comercialización.



4 - Elaboración de la Propuesta de Prototipo de Modelo de negocios 4.1- Situación de la demanda

A través de un análisis general de la dinámica poblacional se pueden conocer los cambios que experimentan las poblaciones en cuanto a su tamaño, su estructura por sexo y edad, y su distribución espacial dentro de un territorio específico en un periodo temporal determinado. Este estudio es importante para comprender la relación que tiene la población con el territorio que habita, con los recursos naturales, tecnológicos, económicos, sociopolíticos y culturales que la sustentan y conforman. Es por eso que, se analiza la densidad de población de un territorio determinado, dado que a partir de allí se pueden evaluar las distintas problemáticas que afrontan las sociedades densamente pobladas y aquellas en las que ocurre lo contrario. Por otra parte, las sociedades están transitando profundas transformaciones que modifican su crecimiento y su estructura por edades. Existe una diversidad de comportamientos entre los países del mundo y al interior de estos según áreas geográficas, grupos socioeconómicos y étnicos. La tendencia es clara: el crecimiento poblacional disminuye y la población envejece. Cada vez hay menos niños y más adultos mayores. Esencialmente, por el descenso de la fecundidad y de la mortalidad.8 Todo este proceso que atraviesan las poblaciones de un territorio determinado se denomina transición demográfica9. Se comenzará por describir algunas definiciones y clasificaciones de la población mundial y regional, para luego centrar el análisis en diversos aspectos poblacionales de la ciudad de Buenos Aires. La clase social Históricamente las sociedades se agruparon en distintos grupos, castas o clases sociales. Los diferentes estratos se conforman de acuerdo a factores que tienen su origen en condiciones económicas, culturales o religiosas. Las pautas que se determinen y los vínculos creados entre los diferentes grupos son lo que definen los distintos “estratos sociales” y sus jerarquías en el contexto en que se encuentren. Un sistema de clases es por lo tanto, una jerarquización colectiva que puede clasificarse en tres escalas, altas, medias y populares. Se propone un producto orientado a la típica clase media de nuestra sociedad. Para poder identificar a la demanda del producto es importante entender esta estructura y explorar, específicamente, la configuración social argentina. Las definiciones científicas de la clase media dependen de la teoría de la estructuración social empleada por el autor. La mayoría de las definiciones se apoyan ahora en el marco teórico de Max Weber, 10centrado en la interacción de las variables de riqueza, poder y prestigio. El

8 Fuente: INDEC, Instituto Nacional de Estadísticas y Censos.

9 El concepto de transición demográfica tuvo su origen en el intento de explicar la relación entre los cambios

demográficos y los cambios socioeconómicos en Europa durante el siglo XVIII. La transición demográfica ha sido descrita como un proceso de larga duración, que transcurre entre dos situaciones o regímenes extremos: uno, inicial, de bajo crecimiento demográfico con altas tasas de mortalidad y fecundidad, y otro, final, de bajo crecimiento pero con niveles también bajos en las respectivas tasas. Entre ambas situaciones de equilibrio se pueden identificar dos momentos principales. El primero, en el que la tasa de crecimiento de la población aumenta como consecuencia del descenso de la mortalidad, y el segundo, en el que dicho crecimiento disminuye, debido al descenso posterior de la fecundidad. En que magnitud y a que velocidad cambie la tasa de crecimiento, dependerá de la velocidad y del momento en que comienzan a descender la mortalidad y la fecundidad (Chesnais, 1986). 10

Max Weber, filósofo, economista y sociólogo alemán, considerado uno de los fundadores del estudio moderno de

la sociología y la administración pública.

http://es.wikipedia.org/wiki/Max_Weber

http://es.wikipedia.org/wiki/Sociolog%C3%ADa

http://es.wikipedia.org/wiki/Alemania

http://es.wikipedia.org/wiki/Modernidad


http://es.wikipedia.org/wiki/Administraci%C3%B3n_p%C3%BAblica



término clase media es un grado o estamento de la estratificación de clase social que se aplica a las personas con un nivel socioeconómico medio que se sitúa entre la clase obrera y la clase alta. Esta clase se hace más evidente cuando la separación social es más notoria debido a factores como la autoridad, la abundancia, dinero y trabajo, lo que daba un diferente sentido de vida, religión, educación y cultura para cada parte de la sociedad. La existencia de la clase media se remonta al siglo XVIII originariamente, los integrantes de esta clase eran la vieja burguesía terrateniente11, que empezaba a sobresalir por su éxito en la industria, las profesiones liberales y el comercio. Este surgimiento fue posible gracias a las revoluciones liberales que ocurrieron en Inglaterra en el siglo XVII. A consecuencia de las mismas, la monarquía inglesa se vio debilitada, y el estamento aristocrático perdió poder a favor de la burguesía, que logró entrar en el Parlamento y, progresivamente, hacerse con una importante parcela de poder. Desde el Parlamento promoverían una serie de reformas económicas y sociales que favorecerían el acceso de la burguesía a las tierras. Al mismo tiempo, un período de paz relativamente largo permitió un notable desarrollo comercial en Inglaterra, todo lo cual redundó en la aparición de un grupo social cada vez más numeroso formado por gente dedicada al comercio, pequeños terratenientes, clérigos, profesionales liberales como abogados, arquitectos, escritores, etc. quienes, sin ser ricos, tenían un cierto poder adquisitivo que los capacitaba, entre otras cosas, para poder votar en el Parlamento. El nuevo estrato social fue desarrollándose a lo largo del siglo XVIII, y ampliándose conforme se iniciaba la incipiente industrialización del país, proceso a su vez íntimamente interrelacionado con el surgimiento de la clase media. La nueva clase media inglesa creó rápidamente una cultura colectiva que alababa el esfuerzo personal, el trabajo y la sobriedad; el espíritu puritano y conservador de esta clase chocaba a veces con el de la vieja aristocracia; efectivamente, los mismos cambios socioeconómicos que permitieron su surgimiento favorecieron la revolución industrial y de la mano de ésta la clase media comenzó su desarrollo en el resto de Europa a comienzos del siglo XIX. Aunque reducida al principio, las progresivas mejoras y el progreso económico la fueron ampliando; sin embargo, seguía estando integrada por personas de cierto nivel educativo y por quienes desarrollaban oficios no manuales. Para cuando, a finales del siglo XIX, Max Weber escribe su obra es el principal grupo económico de la Europa desarrollada, y el autor le dedica una gran atención.

La clase media moderna surge en el siglo XX, inicialmente, en Estados Unidos. Las nuevas industrias como la del automóvil de Ford comenzaron a aplicar novedosas técnicas de producción12 que permitían reducir sobremanera los costes de los automóviles al tiempo que posibilitaban el pago de salarios mayores a los obreros de las fábricas. Éstos, al aumentar su nivel adquisitivo, pudieron acceder a nuevos productos, incluido los automóviles que fabricaban, ampliando el mercado potencial de los productos industriales. Se generó una nueva dinámica económica que redundaba en un enriquecimiento de la población y en una mejora de sus condiciones de vida. La clase media pasaría a integrar a estos nuevos miembros, junto con los profesionales que ya la integraban.

Clasificación Poblacional de la República Argentina Los Niveles Socio-Económicos, como estratificaciones de los hogares de la población urbana, han sido utilizados en la práctica de la Investigación de Mercado en nuestro país desde hace alrededor de 50 años.

11

“la gentry”: clase denominada así en inglés, formada por commoners ricos y la baja nobleza. 12

Técnicas tales como: “taylorismo”, sistema de producción en línea, estandarización del producto, automatización,

entre otras.

http://es.wikipedia.org/wiki/Estamento

http://es.wikipedia.org/wiki/Estratificaci%C3%B3n_social

http://es.wikipedia.org/wiki/Clase_social

http://es.wikipedia.org/wiki/Nivel_socioecon%C3%B3mico

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http://es.wikipedia.org/wiki/Gentry



Históricamente, los procedimientos utilizados, pese a estar basados en su mayoría en los conceptos y criterios oportunamente desarrollados por Gino Germani13, nunca fueron consensuados. Ya en un plano de sistematización para su aplicación en la práctica, desde fines de la década del ’80, la Asociación Argentina de Marketing (AAM) se ha abocado, primero a la elaboración, y luego a sucesivas revisiones y ajustes del NSE (nivel socio-económico). Se creó de tal forma el NSE 1991, que fue posteriormente ajustado en 1994 y 1996. En todos los casos, y siguiendo los criterios habitualmente aceptados, los NSE 1991, 1994 y 1996 se basaron en una combinación y ponderación de variables y categorías, que contemplaban Educación y Ocupación de los PSH (Principal Sostén del Hogar) y la posesión de diversos bienes. En el año 2002, se procedió a elaborar una nueva versión del NSE. En función del particular momento en que se llevó a cabo dicho trabajo, y con la finalidad de facilitar la comparación con los lineamientos de la EPH1 de clasificación de los hogares en deciles14 de ingreso, dicha versión se basó en un nuevo criterio: a partir de nuevas ponderaciones aplicadas a determinadas categorías de las variables que tradicionalmente han sido utilizadas (educación, ocupación y posesión de bienes), el NSE 2002 se elaboró como predictor de ingresos totales de los hogares. Los Niveles Socio-Económicos derivados de tal criterio surgieron del agrupamiento de los deciles de ingresos generados por el predictor. En 2004 se procedió a una revisión del NSE 2002 y se creó la “Comisión de Enlace Institucional”. En marzo de 2005 se decidió encarar el plan 2005-2006, con el propósito de desarrollar un estudio de NSE para la Argentina, adecuado a las actuales circunstancias, eficiente y con el mayor consenso posible. La estructura de NSE de un país suele llevar la impronta de su acervo histórico y cultural. Surge así una nueva realidad, en la que:

El Nivel Educativo perdió parte de la preponderancia que se le asignaba con justa razón diez años atrás.

La capacidad económica medida a partir del ingreso, fundamento razonable en 2002, no basta por sí sola en la actualidad para explicar la inclusión en Nivel Socio-Económico.

Algunos bienes que eran representativos de la capacidad de compra en la década pasada han dejado de serlo, y se han incorporado otros nuevos.

Una vez encarada la consulta de opiniones entre los especialistas en el tema, las ideas expresadas por los mismos se orientan hacia las siguientes conclusiones:

La clave, hoy en día, es la inserción laboral. La educación y el “capital cognitivo” en general, si pudiera establecerse, debe

considerarse pero no basta por sí sola para definir la inclusión en un nivel. En cualquiera de las variantes de los índices NES se busca reflejar en forma empírica y cuantitativa la distribución de la población en una dimensión subyacente única de posición social. Esa dimensión subyacente representa un continuo que engloba poder, prestigio y oportunidades materiales. Se supone –con distintos fundamentos, algunos teóricos, otros puramente empíricos- que ese continuo es un criterio fundamental en la segmentación de la

13

Sociólogo italiano, emigrado a la Argentina en 1934 tras haber estado preso bajo el régimen fascista de Mussolini, para dedicarse a la filosofía y la sociología en nuestro país. Funda en pleno gobierno de Perón, el 14 de marzo de 1955, las carreras de sociología y psicología en la Universidad de Buenos Aires. 14 Los cuantiles son puntos tomados a intervalos regulares de la función de distribución de una variable aleatoria. Los cuantiles suelen usarse por grupos que dividen la distribución en partes iguales; entendidas estas como intervalos que comprenden la misma proporción de valores. Los más usados son: Los Cuartiles, que dividen a la distribución en cuatro partes (corresponden a los cuantiles 0.25, 0.50 y 0.75); Los Quintiles, que dividen a la distribución en cinco partes (corresponden a los cuantiles 0.20, 0.40, 0.60 y 0.80); Los Deciles, que dividen a la distribución en diez partes; Los Percentiles, que dividen a la distribución en cien partes.

http://es.wikipedia.org/wiki/Italia

http://es.wikipedia.org/wiki/Argentina

http://es.wikipedia.org/wiki/1934

http://es.wikipedia.org/wiki/Mussolini

http://es.wikipedia.org/wiki/1955


http://es.wikipedia.org/wiki/Psicolog%C3%ADa

http://es.wikipedia.org/wiki/UBA

http://es.wikipedia.org/wiki/Funci%C3%B3n_de_distribuci%C3%B3n

http://es.wikipedia.org/wiki/Variable_aleatoria



población en términos de sus principales orientaciones actitudinales hacia la vida y la política, en la probabilidad de que cada uno actúe ante los demás como un líder de opinión, en sus comportamientos de consumo y en las oportunidades de logro en la carrera profesional y en el bienestar material. 15

“Un aspecto débil de los índices de nivel económico social es que resulta difícil interpretar la estructura escalar del índice en términos absolutos. El índice es claramente una variable “construida” y no una variable “natural”. Si en la realidad social existen posiciones “naturales”, el índice no puede captarlas; sólo puede identificar posiciones relativas, de cualquier individuo por comparación con los demás. Esto es, difícilmente alguien pueda interpretar que la proporción de personas en el segmento X significa que hay tantas personas reales en alguna posición X identificable en términos absolutos. Siendo índices ordinales, que miden ubicaciones relativas en una distribución pero tienen poco o ningún significado absoluto, estas escalas son obviamente muy útiles para generar correlaciones, explorar y estudiar fenómenos complejos, generar predicciones de hechos sociales relevantes y, eventualmente, analizar pautas de cambio a través del tiempo, pero difícilmente describen una estructura de posiciones absolutas.” Manuel Mora y Araujo16. La clasificación de los grupos socio-económicos utilizada ampliamente por el conjunto de áreas de estudios de marketing principalmente, entre otros, para analizar el comportamiento del público frente a los productos y servicios, la audiencia los programas de televisión, radio y otros medios de comunicación se pueden enumerar de la siguiente manera: Grupo A: Constituido por aquellos hogares que gozan de las más altas rentas en la comunidad, pueden darse lujos y gozan de todas las comodidades. Grupo B: Constituido por aquellos hogares que gozan de altas rentas en la comunidad, pueden darse casi todos los lujos y gozan de todas las comodidades. Grupo C-1: Hogares que tienen rentas que les permiten cubrir sus necesidades sin problemas. Grupo C-2: Hogares que tienen para cubrir sus necesidades de alimentación, vestuario, vivienda y sólo algunas comodidades. Grupo C-3: Hogares que tienen ingresos para cubrir sus necesidades de alimentación, vestuario y vivienda y pocas comodidades. Grupo D: Hogares que disponen de un ingreso fijo y estable, pero reducido. Por este motivo viven con mucha estrechez. Grupo E: El no poseer un ingreso fijo y la extrema pobreza es la característica de los hogares de ese grupo. Sin desmedro a lo anterior, existe otra clasificación socioeconómica, que se desprende de la anterior, que se caracteriza por ser popular y más simple, esta es:

· Nivel Socioeconómico (NSE) ALTO (grupos A B C-1)

· Nivel Socioeconómico (NSE) MEDIO (grupos C-2 Y C-3).

· Nivel Socioeconómico (NSE) BAJO (grupos D y E).

15

“En la búsqueda de un NSE único para Argentina”, Comisión de Enlace Institucional, NSE 2006, Diciembre de 2006 16

La estructura social de la Argentina: evidencias y conjeturas acerca de la estratificación social. Manuel Mora y

Araujo.



Usuarios ¿Quiénes necesitan viviendas? La dinámica y la distribución de la población en la República Argentina tienen su origen en la consolidación de un modelo de país exclusivamente agroexportador, con la consecuente alta concentración económica por parte de algunas regiones en detrimento de otras y con un foco importante puesto en sus puertos principales. El afianzamiento de este modelo de país configura una estructura territorial caracterizada por la concentración de la población, los recursos y las inversiones en la Región Pampeana, y posteriormente en la Metropolitana. A pesar de los esfuerzos por lograr un mayor equilibrio territorial, se mantiene una organización estructuralmente dependiente de Buenos Aires, que profundiza las diferencias entre las regiones.

Cuadro 4. Distribución relativa de la población según regiones. Total país. Años 1895-2010

Nota: (1) Para el censo de 1895 se consignaron 60.000 “personas sustraídas a la operación censal” y 30.000 indígenas “fuera del imperio de la civilización”. Para el censo de 1914, se consignaron 18.425 habitantes calificados como “población autóctona”, la cual no está incluida en el cálculo de distribución relativa regional, porque no se encuentra detallada su ubicación geográfica. (2) Ciudad Autónoma de Buenos Aires y 24 Partidos del Gran Buenos Aires. (3) Interior de la Provincia de Buenos Aires, Córdoba, Entre Ríos, La Pampa y Santa Fe. (4) Mendoza, San Juan y San Luis. (5) Catamarca, Jujuy, La Rioja, Salta, Santiago del Estero y Tucumán. (6) Chaco, Corrientes, Formosa y Misiones. (7) Chubut, Neuquén, Rio Negro, Santa Cruz y Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur. (8) En la provincia de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur, por razones del litigio existente, las islas del Atlántico Sur no fueron censadas.

Fuente: INDEC, Censos de población de 1895-2010.

En términos provinciales, y retomando el análisis sobre la distribución de la población, Buenos Aires es la provincia que históricamente presenta los mayores porcentajes. Además, se observa que a través de las décadas incrementa su población hasta llegar al año 2010 con 39% de la población del total del país. Las provincias de Córdoba, Santa Fe y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires también muestran una presencia histórica en cuanto al peso relativo de sus poblaciones. Sin embargo, la dinámica de la población de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires presenta un comportamiento diferencial al de las otras dos provincias mencionadas. La misma muestra el pico más alto de porcentaje de población en el total del país hacia el año 1914, para comenzar a descender hasta el actual censo de manera ininterrumpida. En el año 2010 contaba con 2.890.151 habitantes y registraba la mayor concentración poblacional donde la densidad es de 14.450,8 hab. /km2. En segundo lugar, se ubican los 24 partidos del Gran Buenos Aires, cuya densidad es de 2.694,8 hab. /km2. Ambas áreas, que conforman la Región Metropolitana, tienen niveles de densidad muy superiores a los del resto del país.17

17

Fuente: INDEC. Censo Nacional de Población, Hogares y Viviendas 2010.



Cuadro 5. Estructura por edad y sexo de la Población. CABA. Año 2010

Fuente: INDEC, Censo de población 2010.

El Censo nacional 2010 registra un incremento del 20,8% de los hogares con respecto a los datos arrojados por el Censo 2001. De acuerdo a lo relevado se observa que disminuye la cantidad de personas por hogar, que pasan de un promedio de 3,6 personas por hogar en los años 1991 y 2001 a 3,3 personas por hogar en el año 2010. Esto significa que, en promedio, los hogares en 2010 están compuestos por menor cantidad de personas con respecto a los censos anteriores. Adicionalmente se registró un incremento en la cantidad de hogares unipersonales ya que en el censo 2010 pueden encontrarse 643.983 hogares unipersonales adicionales respecto del censo 2001. El porcentaje de hogares que comparten la vivienda indica la cohabitación y permite cuantificar la demanda habitacional teniendo en cuenta que la situación ideal es que haya una vivienda por cada hogar. El 12,2% de los hogares de la Argentina comparte la vivienda, un porcentaje mayor que en los censos anteriores. El hacinamiento implica la presencia de un elevado número de personas en un espacio reducido. El concepto hace referencia a la precariedad que supone una situación en la que las personas habitan un determinado espacio que posee condiciones inferiores a la capacidad que tal espacio debería contener, de acuerdo a los parámetros de comodidad, seguridad e higiene. La unidad habitacional debería posibilitar una adecuada relación entre los integrantes del hogar y el número de cuartos del que dispone, así como también proporcionar el acceso al uso exclusivo del baño. Para el total del país el porcentaje de hogares con hacinamiento crítico disminuye del 4,8% en 2001 a 4% en 2010. Se considera el régimen de tenencia de la vivienda como un indicador de estabilidad residencial en tanto muestra las posibilidades de seguridad en la disposición o acceso a la vivienda. Dicha estabilidad se define habitualmente por la situación legal de tenencia u ocupación y refiere a los arreglos y normas jurídicas o de hecho, en virtud de los cuales el hogar ocupa toda o una parte de la vivienda. En números absolutos, en el censo 2010, se trata de 10.443.456 hogares que tienen formalizada y estabilizada su situación legal en relación a la disponibilidad de la vivienda. Los hogares propietarios del terreno y la vivienda contabilizados por el Censo 2010



suman 8.240.293, los que son inquilinos 1.960.676 y los ocupantes por relación de dependencia registran 242.487 casos.18 En la ciudad autónoma de Buenos Aires, durante los últimos diez años, se ha registrado un aumento sostenido de superficie construida mientras que, como se ha explicado, la población porteña se mantuvo casi constante. Según datos del Gobierno de la ciudad de Buenos Aires de 2000 a 2010 se construyeron en total unos 14.662.327 metros cuadrados en viviendas, pero la población apenas creció un 4,1% (114.013 habitantes). Es decir, se edificaron unos 128 metros cuadrados por cada nuevo habitante, espacio que podría albergar un más que confortable hogar en un departamento de cuatro ambientes, dos baños y balcón terraza.19 ¿Cómo se explica entonces la creciente dificultad de acceso a la vivienda para la clase media porteña? Está claro que la problemática no se trata de la falta de oferta sino que está presente en la porción de la población que demanda vivienda permanente. Los resultados del censo 2010 demostraron que el 48% de los hogares o familias porteñas no habitan viviendas de su propiedad, sino que las alquilan o las ocupan bajo otras modalidades. Según el relevamiento, sólo en villas y asentamientos viven 163.000 personas, mientras que otras 140.000 aproximadamente residen en inquilinatos, hoteles familiares, pensiones y casas tomadas. El promedio de edad de la población de la Ciudad es de 39 años. La población que vive en villas es más joven (24 años).20 Según la Encuesta permanente de hogares (EPH) realizada en el año 2013 por el Gobierno nacional podemos destacar los siguientes datos: El tamaño medio del hogar en la Ciudad es 2,4 personas. La zona sur presenta un tamaño mayor (3 personas por hogar). El 44,4% de los hogares tiene jefatura femenina. La edad promedio de los jefes de hogar es 52,1 años, las mujeres presentan un promedio mayor (54 años) que los varones (50,6 años). Respecto a la situación ocupacional, según los datos publicados en el informe de coyuntura de la ciudad de Buenos Aires del segundo trimestre de 2013, en este período la tasa de empleo avanzó un 3,2%, ampliándose del 49,9% al 51,5%, en tanto que la actividad tuvo un aumento de 1,9%, ubicándose en 53,9% - 1 punto porcentual por encima del guarismo de igual trimestre de 2012-. Como resultado, el desempleo se contrajo significativamente en la Ciudad (-17,9%), pasando del 5,6% al 4,6% en el último año. Si se contrastan las tasas del Gran Buenos Aires, aglomerado al que pertenece la Ciudad de Buenos Aires, con las de los otros aglomerados de medio millón de habitantes y más, las tasas de actividad y empleo continúan siendo de las más elevadas (48,5% y 44,8%), superada solo por Gran La Plata (49,8% y 46,5%) y Gran Rosario (48,6% y 44,6%). En tanto, la tasa de desocupación fue la sexta más alta alcanzando el 7,6%. En cuanto al análisis de las tasas según la edad de los residentes, los de 30 años y más presentan niveles de actividad y empleo superiores al promedio (tanto entre mujeres como entre hombres), en tanto que la desocupación es más importante entre la población más joven (de hasta 29 años) y peor en el grupo de los varones (10,1%). En suma, el comportamiento interanual de los indicadores laborales de la Ciudad muestra generación de puestos de trabajo

18

El régimen de tenencia puede clasificarse como regular o irregular. La tenencia regular implica que los hogares tienen formalizada de manera legal la disponibilidad de la vivienda: son los propietarios de la vivienda y el terreno, los inquilinos, o los que habitan en viviendas cedidas por el empleador. La tenencia irregular agrupa las situaciones de los hogares que residen en una vivienda cedida por su dueño en forma gratuita, los que son propietarios de la vivienda pero no del terreno y también las que albergan ocupantes de hecho o bajo otras modalidades. 19

Fuente: Gustavo Ajzenman, Diario Perfil del 01/07/2012 20

Fuente: Encuesta Anual de Hogares 2008, Dirección General de Estadística y Censos porteña.



que, acompañada de un incremento menor en la actividad, redundó en decrecimientos de la tasa de desempleo y de la tasa de demandantes de empleo. En este contexto, la subocupación y la sobreocupación cayeron y la tasa de asalariados se amplió, signo de un mejoramiento en las condiciones de inserción laboral de los ocupados. El único grupo que empeoró relativamente su situación en el período fue el de las mujeres más grandes, que mostró un mayor desempleo como resultado de la destrucción de puestos de trabajo. Con respecto a los ingresos de los residentes en la Ciudad de Buenos Aires, según procesamientos hechos por el GCBA de los datos de la Encuesta Permanente de Hogares de INDEC, el ingreso promedio mensual de la ocupación principal de los habitantes de la Ciudad de Buenos Aires fue $6.645. Existen en la Ciudad 1.597.004 empleos asalariados registrados en el sector privado, el 25% del total del país (6.418.007 empleos). La variación interanual 2012-2013, fue levemente negativa (-0,3%). Cuadro 6. Promedio de ingresos de la ocupación principal de la población ocupada por categoría ocupacional según comuna. CABA, 2013.

Fuente: Dirección General de Estadística y Censos GCBA, EAH, 2013.

Sólo hubo creación neta de empleo registrado privado en el sector Servicios con respecto al año 2012. 7 de cada 10 ocupados porteños se desempeñan en actividades vinculadas a servicios. El resto se divide prácticamente en partes iguales entre comercio, por un lado, e industria y construcción por el otro. Con relación al 2012 se verifica un leve incremento de la



participación de Industria y Construcción en el total de ocupados (crece de 13,3% a 14,3%) en detrimento, fundamentalmente del comercio (su participación pasa del 15,1% en 2012 al 14,2% en 2013). Según el informe elaborado por el Gobierno de la ciudad de Buenos Aires en 2013, en línea con su participación dentro del PGB, el sector servicios en la Ciudad es el mayor generador de empleos registrados (64,7%). En la jurisdicción, las remuneraciones en la rama Intermediación financiera y otros servicios financieros son las más elevadas ($ 17.019). En contraste, en la Construcción, se encuentra el promedio más bajo ($ 7.027). Ambas ramas de actividad tuvieron las menores variaciones con respecto al mismo período del año anterior (25,2% y 23,8% respectivamente). Pueden verse estos valores, a continuación, en el cuadro 7. Cuadro 7. Remuneraciones de los empleados registrados privados por ramas de actividades seleccionadas. CABA.

Fuente: CEDEM, Informe de resultados remuneraciones del empleo privado porteño, 2014.

En lo referente a las ventas de automóviles en la Ciudad de Buenos Aires se verificó un importante incremento interanual en el segundo trimestre (28,5%), alcanzando un total de 43.110 autos nuevos vendidos. En cuanto al volumen de ventas de los primeros seis meses se observa un aumento más bajo (14,4%), ubicándose los nuevos patentamientos en 82.189 vehículos. Cabe destacar que, a nivel nacional, las ventas de automóviles 0 km mostraron un menor dinamismo (el 20,4% en el segundo trimestre y el 8,7% en el acumulado a junio de 2013). De esta forma, en el segundo trimestre la participación del distrito en el total de registros nacionales (17,2%) fue 1,1 puntos porcentuales, más elevada que la alcanzada en el mismo período de 2012. A su vez, en la primera mitad del año se transfirieron 89.941 unidades, lo que indica un incremento en las ventas de vehículos usados del 4,5%. En este caso y al igual que lo acontecido para los vehículos nuevos, la dinámica a nivel nacional fue menos intensa que la local (suba del 9,7% en el segundo trimestre y del 3,5% en el semestre), por lo que la proporción de unidades vendidas en la Ciudad sobre el total nacional aumentó hasta ubicarse en el 10,4 % para el segundo trimestre.21

21

Fuente: Coyuntura Económica de la Ciudad de Buenos Aires Nº 39, diciembre de 2013.



4.1.1- Mercado meta – Identidad

“Podemos realizar una agrupación conceptual de los consumidores en función de las semejanzas de sus conjuntos esperados ante las mismas necesidades y deseos. El grupo de clientes que cumple esta condición es lo que identificamos como “segmento de mercado” y será nuestro segmento consumidor objetivo…

Esta porción de mercado agrupa a una cantidad de clientes que tienen deseos, poder de compra, ubicación geográfica y hábitos de compra similares y que reaccionarán de modo parecido ante una determinada oferta de producto.” Gustavo Ortolá Martínez22 Se define el segmento socioecómico a quien estará dirigido el producto inmobiliario: Modelo de negocio inmobiliario orientado al porcentaje de la población, dentro del grupo C, de clase media que tiene un ingreso promedio entre $15.000 y $30.000 pesos mensuales por grupo familiar y busca alternativas de financiamiento para la adquisición de la vivienda propia. Dentro de este grupo se ubican:

· Matrimonios jóvenes con hijos, donde ambos trabajan · Matrimonios / parejas jóvenes sin hijos, conocidos como DINK23, · Personas solas (solteras o separadas/divorciadas) de 25 hasta 45 años

¿Quiénes quieren vivir en este tipo de emprendimientos? Dentro de este segmento se deberá definir el nicho de mercado, conocer la composición de esa porción de mercado que alojará a los potenciales clientes con características comunes que compartirán las necesidades y beneficios del proyecto. Perfil del usuario que no quiere mantener la identidad barrial, tienen la tradición de vivir en zonas de baja densidad pero, a la vez, disfrutan de nuevas tendencias de diseño y se adaptan a nuevas costumbres en la vida actual. Personas que vivan en barrios “clásicos” de la ciudad de Buenos Aires, desarrollan su actividad dentro de la ciudad y privilegian la vida urbana. Personas que se criaron en barrios más tradicionales y cotizados de la ciudad pero optan por resignar ubicaciones “Premium” en beneficio del diseño y una mayor superficie habitable. Requieren las comodidades y servicios de unidades en localizaciones Premium pero no pueden acceder a los edificios con “amenities” por su alto costo de mantenimiento mensual. Personas que alquilan departamentos en ubicaciones más requeridas y prefieren resignar la localización en pos de adquirir la vivienda propia. Familias que tienen vivienda propia pero necesitan ampliarse. Poseen automóvil pero privilegian el traslado peatonal y utilizan el transporte público en la vida diaria.

22

Fuente: Marketing para desarrollos inmobiliarios, Gustavo Ortolá Martínez, 2013. 23

Por su sigla en inglés: Double income No kids.



4.1.2- Ahorro vs. Financiamiento. Herramientas para el acceso al crédito Uno de los aspectos fundamentales a analizar, entonces, es el financiamiento. A diferencia de lo que ocurre en otros países del hemisferio norte, en la Argentina los desarrollos inmobiliarios, de menor o mayor escala, son usualmente financiados con capital privado. Esta problemática se vincula, en primer lugar a lo dificultoso que resulta en la actualidad la “calificación” para el acceso a los créditos hipotecarios disponibles en el mercado. Esto está relacionado a que los salarios pagados en la economía argentina son en pesos, mientras que las propiedades están valuadas en dólares estadounidenses, lo cual, en un escenario en el que se verifica un incremento en el precio de las propiedades conjuntamente con un incremento en el valor del dólar (sobre todo en relación a los años noventa), conlleva que, si bien los salarios han crecido significativamente estos últimos años, los niveles salariales requeridos para el acceso al sistema crediticio superen la de la gran mayoría de los trabajadores en la Ciudad. Este impedimento en el acceso a los préstamos hipotecarios está asociado, en segundo lugar, a los altos niveles inflacionarios existentes en la actualidad. El alto incremento en el nivel de precios de la economía conlleva que, tomando en consideración tanto tasas fijas como variables al comienzo del crédito a las familias les resulte más difícil cumplir con la relación ingreso / cuota, debido a que las altas tasas nominales generan un incremento sustantivo en el monto de la cuota mensual inicial. Las entidades bancarias ofrecen líneas de crédito hipotecario con tasas en aumento, mayoritariamente variables o combinadas; pero sólo financian aprox. el 70% del valor del bien por lo que es imprescindible entonces contar con un capital inicial. Adicionalmente, se debe cumplir con los requisitos exigidos para el otorgamiento del crédito: un empleo formal, ingreso mínimo del grupo familiar, la relación “cuota-ingreso”, que implica que los niveles salariales vigentes no suelen alcanzar a cubrir el mínimo requerimiento establecido por los bancos (por lo general, que la cuota a pagar mensualmente represente menos del 30% del ingreso declarado). Por lo tanto otro problema clave es la distancia que se establece entre el precio del producto en el mercado y lo que realmente puede pagar el usuario final. Según una investigación del Laboratorio de Políticas Públicas sobre la problemática habitacional con información del Censo Nacional, la Encuesta Anual de Hogares (EAH) del gobierno porteño y un relevamiento sobre el mercado inmobiliario. Los investigadores tomaron como referencia un departamento usado de 60 metros cuadrados, valuado en US$ 107.700, el precio promedio para el año 2011. Ese número varía según el barrio de residencia. Para un habitante de la Comuna 2 (Recoleta), por ejemplo, bastará con un ahorro de 78,4 sueldos, siempre y cuando no gaste en nada más. En el otro extremo, quien viva en Villa Soldati, en el sur de la ciudad, deberá invertir 164,34 salarios. Al punto de que un porteño promedio necesita hoy 107 sueldos para acceder a una vivienda familiar. De todo esto se desprende que, la acentuación del desbalance entre la evolución de la cotización de los departamentos y de los ingresos en pesos, el esfuerzo salarial necesario para la compra del inmueble se incremente tal como se describe en el cuadro VIII.



Cuadro 8. Esfuerzo salarial para la compra de un departamento de 60 m2 usado – medido en años de sueldos.


Es importante destacar que, en este último tiempo, desde distintos organismos gubernamentales se implementaron nuevas herramientas para impulsar la originación hipotecaria, tales como la línea de créditos Pro.Cre.Ar 24 desde el gobierno nacional y el crédito Primera Casa BA desde el gobierno local; ya que el déficit de vivienda crece a un ritmo sostenido. Entiendo que los programas implementados desde el sector público están orientados a sectores medios-bajos o bajos, más que a la clase media como la entendemos hoy en día. No obstante, por las condiciones anteriormente descriptas el segmento de menores ingresos queda excluido del grupo en condiciones de aplicar al crédito y estas opciones son utilizadas por niveles socioeconómicos más elevados. En cuanto al alquiler de viviendas, cabe destacar que el precio de los alquileres sigue en aumento, pero a un ritmo menor al incremento del costo de vida. La distribución territorial de los departamentos en alquiler de mayor valor se corresponde con los barrios de más alto poder adquisitivo de la Ciudad, en tanto las dos áreas más valorizadas siguen siendo la Zona Inmobiliaria Exclusiva (lugares como Puerto Madero, Barrio Parque, AV. Alvear) y el Eje Norte Tradicional (Áreas a lo largo de la franja este de la ciudad, tomando como referencia la de Av. Del Libertador), donde un departamento de 70 m2 cuesta, en promedio, $ 9.761 y $ 5.141, respectivamente. 25

“Así las cosas, lo que se paga de alquiler mensual por un departamento es entre una quinta y una tercera parte de lo que debería abonarse mensualmente por la cuota hipotecaria del mismo departamento, por una financiación del 75 % del valor total del mismo. Invirtiendo los términos se puede afirmar que el canon mensual de la hipoteca es entre tres y cinco veces más caro que un alquiler, haciendo que una porción importante de la población quede fuera del alcance del acceso a la financiación bancaria para la adquisición de su vivienda. “26

24

Pro.Cre.Ar es la designación para el programa de créditos que proyecta la entrega de 400 mil créditos

hipotecarios para la construcción, ampliación, terminación y refacción o de viviendas como así también para adquirir aquellas que son construidas por el Programa a través de desarrollos urbanísticos. 25

Fuente: CEDEM, Informe de Coyuntura económica N° 39, GCBA, 2013. 26 Fuente: Reporte inmobiliario, Precios de departamentos, créditos y alquileres; señala que la cuota de la hipoteca

de un 3 ambientes en Flores es del orden de los 14.700 pesos contra 3.100 del alquiler – Nov 2013



De todo lo expuesto anteriormente se desprende que la verdadera dificultad de acceso al crédito hipotecario por parte de un sector importante de asalariados está dada por la combinación del aumento de los valores de la vivienda, los bajos salarios relativos con la consecuente dificultad de ahorro y la precariedad de muchos puestos de trabajo que sitúan a los trabajadores informales fuera del alcance de los créditos. Por tal motivo se origina una participación muy pequeña de las escrituras hipotecarias dentro del universo de las traslaciones de dominio inmueble en nuestro país. La ciudad de Buenos Aires no es ajena a este fenómeno y así se evidencia en el siguiente gráfico, donde se refleja la baja incidencia de escrituras hipotecarias en relación al total de las escrituraciones efectuadas en el período que va del año 1998 hasta abril del año 2012. (Cuadro 9) Cuadro 9. Escrituras traslativas de dominio y escrituras hipotecarias. Ciudad de Buenos Aires. Años 1998 a 2012.

Fuente: CEDEM, Dirección de Estadísticas y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA) sobre la base de datos del Registro de la Propiedad Inmueble.

Sin embargo, dentro del segmento de la clase media, donde el grupo familiar tiene un ingreso superior al promedio, dentro del mercado laboral formal estarían en condiciones de calificar para adquirir una vivienda mediante un crédito hipotecario. Por ejemplo: aquella familia que hoy vive en un departamento de 3 ambientes en barrios más cotizados de la ciudad, como Belgrano o Recoleta, tiene como gasto de alquiler mensual entre $4000 a $6000 pesos, es decir un promedio de $5500 pesos y si el ingreso del grupo familiar está en el orden de los $28.500, estarían en condiciones de tomar un préstamo hipotecario para la compra de un departamento a estrenar de similares características a largo plazo, en una zona de la ciudad menos demandada, destinando un 40% del ingreso a pagar una cuota de hasta $12.000 pesos. Supuesto que se procederá a analizar a continuación.



Análisis de líneas de Créditos Hipotecarios en el mercado

“En cuanto a los préstamos hipotecarios en moneda nacional, tuvieron en el segundo trimestre de 2013, una suba del 28% y el acumulado a agosto cerró con una expansión del 28,7 por ciento. La mayor tasa de crecimiento de los últimos años se efectivizó en el primer trimestre de 2008 (41%), momento a partir del cual se observó una persistente desaceleración del ritmo de expansión de esos préstamos hasta tener incluso, en el primer trimestre de 2010, una caída interanual (1,5%). Cabe destacar la mejora que tuvieron a partir del segundo trimestre de dicho año, hasta alcanzar, en el segundo trimestre de 2012, incrementos superiores al 36%. Desde entonces, se volvieron a producir desaceleraciones en la expansión del stock de créditos, cuestión que se encuentra vinculada, sin duda, a las restricciones a la compra de dólares implementadas durante 2012, que tuvieron un fuerte impacto en el sector en general, y en la demanda de créditos en particular, sobre todo con posterioridad al mes de octubre, cuando se prohibió que los préstamos en pesos pudieran dolarizarse a precio oficial. De esta manera, debe relativizarse el incremento que muestran los créditos hipotecarios, sobre todo teniendo en cuenta que esta serie no considera los préstamos nuevos otorgados sino que refiere al stock existente, a lo que se suma el aumento en el precio de las viviendas y las elevadas tasas de interés, que también influyen fuertemente en el ascenso de los mismos.” 27 Créditos PRO.CRE.AR Bicentenario El 25 de septiembre del año 2013, dentro del marco de créditos Pro.Cre.Ar Bicentenario, el gobierno nacional ofreció una nueva línea de crédito destinada exclusivamente para la compra de Vivienda Única, Familiar y de Ocupación Permanente en cualquier lugar del territorio del país. Con esta línea se puede financiar hasta el 90% del valor de compra de un departamento o casa a estrenar28 de hasta 100 m2 (Las superficies semicubiertas se computan al 50%), con un monto de hasta $600.000 pesos ($700.000 para la zona sur del país) y con tasas desde el 2,5% y en plazos que alcanzan hasta 30 años. La cuota mensual a pagar del crédito puede cubrir hasta un máximo del 45% del ingreso neto familiar según el segmento de ingresos. Se consideran todas las obligaciones que tengan en el sistema financiero. El director ejecutivo de la ANSES29, Diego Bossio, sostuvo en esa oportunidad que “es necesaria la articulación entre la Nación, las provincias y los municipios, para generar suelo urbano que posibilite la construcción de viviendas. Por eso le pedimos la colaboración a los gobernadores e intendentes para acceder a estas tierras. Queremos facilitar las opciones para que sea más fácil sacar el crédito y construir una vivienda. Estamos recuperando la cultura del crédito en la Argentina”. Es un programa que se financia con fondos de diferentes organismos públicos, entre ellos ANSES y el Ministerio de Economía y Finanzas Públicas, como así también otros inversores privados interesados. El Tesoro nacional realiza un aporte inicial para la conformación del patrimonio del Fondo Fiduciario Pro.Cre.Ar. BICENTENARIO y garantiza todas las emisiones de deuda del mismo. A su vez, el Estado nacional otorga tierras fiscales urbanas de gran valor

27

Fuente: CEDEM, Informe de Coyuntura económica N° 39, GCBA, 2013. 28

Se denomina compra de vivienda a estrenar, a la adquisición de un inmueble próximo a terminarse, cuyo certificado de inicio de obra no fuere anterior al 01 de enero de 2010, y que no haya sido escriturado con anterioridad, ni habitado al momento de inicio del trámite del crédito. La vivienda deberá encontrarse en condiciones de poder ser habitada y apta para su escrituración, es decir con la respectiva documentación necesaria para ello, con las habilitaciones y permisos nacionales y/o provinciales y/o municipales, subdivisiones e inscripciones que correspondan, dentro de los próximos 12 meses contados desde la fecha del sorteo en la cual resultó beneficiario. 29

ANSES: organismo de Administración Nacional de la Seguridad Social, Presidencia de la Nación.



patrimonial para la conformación inicial del patrimonio de ese fondo. El Fondo Fiduciario Pro.Cre.Ar. BICENTENARIO emite deuda por oferta pública, calificada, por cotización en el MERVAL, con garantía del Estado Nacional, y tendrá una duración de 30 años. ANSES invierte a través del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) en el Fondo Fiduciario de acuerdo a criterios de rentabilidad y seguridad adecuados durante los primeros 5 años. Además, cualquier inversor privado podrá invertir, dado que se trata de una oferta pública. El Banco Hipotecario implementa el otorgamiento y cobro de los créditos, garantizando la ejecución del programa y constituyéndose legalmente en el fiduciario del Fondo. Entiendo que la iniciativa apunta a la reconstrucción de la situación crediticia a nivel nacional, y está comenzando a causar un efecto positivo en la industria de la construcción ligada a la inversión pública en distintos puntos del país pero si lo encuadramos en la ciudad de Buenos Aires, zona de acción seleccionada para el trabajo, analizando los valores de las propiedades a adquirir se desprende que se deberán realizar un estudio de aquellas localizaciones de la ciudad donde se pueda verificar este axioma, ya que la incidencia del suelo urbano es una componente importante en la ecuación económica final. Del cuadro X se obtienen los valores para el siguiente ejemplo: una familia con un ingreso neto familiar mensual de $28.500 que quisiera comprar un departamento de 60 M2 de hasta $850.000, solicitando $600.000 a pagar en el plazo de 20 años; tendrá que pagar una cuota inicial de $ 9.630, monto que representa aproximadamente el 34% su ingreso en pesos. Cuadro 10. Condiciones del Crédito Pro.Cre.Ar para adquisición de vivienda a estrenar. Zona en la que se incluye la Ciudad de Buenos Aires.

Fuente: ANSES,PRO.CRE.AR Bicentenario, 2014.



Crédito Primera Casa BA del Banco Ciudad

En su cartera de créditos hipotecarios el banco público del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires ofrece una línea especial de créditos denominada Primera casa BA, que como su nombre lo indica está orientado a las familias que necesitan financiamiento externo para la compra de su primera vivienda. El destino de los fondos es para la adquisición de vivienda o Terreno + vivienda prefabricada; única, familiar y de ocupación permanente, ubicada en el ámbito de la C.A.B.A. y Gran Buenos Aires. Los solicitantes con domicilio en la C.A.B.A. o en el Gran Buenos Aires podrán adquirir inmuebles localizados indistintamente en cualquiera de las dos jurisdicciones. Se podrá financiar hasta el 85% del valor de tasación o de compra del inmueble (el que resulte menor) aquellos solicitantes sin hijos o menores a cargo: podrán aplicar para un valor máximo de propiedad hasta $ 750.000, mientras que para los solicitantes con hijos o menores a cargo el valor máximo de propiedad será hasta $ 1.000.000 de pesos. El plazo es de 15 a 20 años y la relación cuota/ingreso no podrá superar el 40% de los ingresos netos del solicitante y/o de su grupo familiar. Esta línea de crédito hipotecario ofrece el beneficio de que tanto los gastos de tasación y seguro de vida están bonificado en un 100% por el banco Ciudad Aunque deberán abonar los gastos notariales30 correspondientes. Los beneficiarios deberán ser menores de 51 años al momento del otorgamiento del préstamo y deberán desarrollar su actividad como: Autónomos o monotributistas si son trabajadores independientes o en relación de Dependencia como planta permanente. Para el caso de los empleados contratados en la Administración Pública Nacional, del Gobierno de la C.A.B.A. y del Poder Judicial podrán pertenecer a la planta transitoria. Según los requisitos mencionados, una familia con un ingreso neto familiar mensual de $28.500 que quisiera comprar un departamento de 60 M2 de hasta $1.000.000 de pesos, solicitando $850.000 a pagar en el plazo de 20 años; tendrá que pagar una cuota inicial de $ 10.922, monto que representa aproximadamente el 38% su ingreso en pesos. Cuadro 11. Condiciones del Crédito Primera Casa BA, del Banco Ciudad para adquisición de vivienda a estrenar. Ciudad de Buenos Aires.

Fuente: Elaboración propia en base a datos del Banco Ciudad, diciembre 2013.

30 Los honorarios de escribanía incluyen Compra – Venta: 1% + IVA sobre el valor de compra. Hipoteca: 0,50% +

IVA, sobre el valor del préstamo. Si el escribano designado por el Banco realiza ambas escrituras (compraventa e hipoteca), el honorario de la escritura de hipoteca será de 0,25% con un mínimo de $1.200 + IVA + Gastos Notariales.



4.2- Situación del Mercado residencial.

Área de análisis – La ciudad Históricamente la ciudad es un hecho artificial que obedece a actos de acondicionamiento del medio físico y a patrones transmitidos por una técnica y cultura de construcción. La ciudad de la época industrial fue una ciudad en crisis. Fue el momento en que ciudad, sociedad, tecnología y cultura se enfrentan a una transformación. Los centros urbanos se convierten en ciudades donde la población vive, comercia y se educa, pero bajo condiciones supeditadas al industrialismo. Ante el crecimiento de las ciudades en todo el planeta, se puede preguntar si el concepto de ciudad continuará vigente, y si a pesar de toda una nueva estructura urbanística que rebasa el principio de ciudad se permitirá utilizar con imprecisión este concepto ya antiguo. El principio de ciudad tiene su origen como forma de asentamiento humano y se remonta a los principios de la civilización, nuevas funciones urbanas se han modificado y a veces sustituido a aquellas que en un principio fueron constitutivas, existe una vaguedad de términos y límites en dónde empieza o termina una ciudad. Se afirma que la descripción adecuada de ciudad no debe limitarse simplemente a su estructura, proceso, estadio de desarrollo y finalidad, sino que debe tratar asimismo algunas características identificadoras que se reflejan en su trazado y su simbolismo arquitectónico. Se supone que de los orígenes de las ciudades, sus especificaciones técnicas, sociológicas y económicas hasta nuestros días han cambiado radicalmente y, desde luego, también las posibilidades de que en un futuro no muy lejano la ciudad sea un concepto aldeano y muy reducido, ya que las extensiones de asentamientos humanos son cada día desproporcionados; cada día se van perdiendo los límites tradicionales que debe conformar una ciudad, tanto geográfica como socialmente.

“Las ciudades son fruto de la acumulación histórica, de procesos largos (tiempo) y físicos (espacio), siempre dentro de una cultura en una determinada sociedad, y sobre un lugar dentro de una área geográfica. De ahí, que ellas sean el escenario específico de la globalización mundial, concentrando no sólo las economías de escala de aglomeración, sino también la sinergia de los flujos de información internacional. Pero que no son entidades uniformes. La mayoría de esas ciudades están creciendo en el hemisferio sur.” Ciudades del sur: la atracción de la urbe; CORREO DE LA UNESCO Nº 246, Julio 1999. Estas concentraciones van dejando lugar a lo llamado metropolización, con una fragmentación de las poblaciones urbanas a lo largo de las principales vías de circulación. Se denomina metrópoli a la mayor o una de las mayores ciudades de un país o región, y en ella se concentran las actividades económicas y políticas. De esta manera, se une a otras ciudades contiguas, a través de un proceso llamado coalescencia. Más allá de sus límites político-administrativos, da lugar a la conformación de un gran y único aglomerado urbano, llamado área metropolitana. Generalmente cuenta con una gran complejidad funcional y posee un sistema de transporte y comunicaciones bien desarrollado, que permite garantizar las relaciones entre la metrópoli y su área de influencia.

Metrópoli, del latín metropŏlis, y este a su vez del griego "μητρόπολις"(metera = madre y polis = ciudad/pueblo).

Para la Real Academia Española (R.A.E.); metrópoli es la "ciudad principal, cabeza de la provincia o estado".

Algunas áreas metropolitanas están consideradas como megaciudades. Una megaciudad es definida por la ONU (Organización de las Naciones Unidas) como una aglomeración urbana que



posee más de 10 millones de habitantes. Pero no solo podemos definirla por su tamaño, sino que también, están caracterizadas por conformar importantes centros económicos, concentran funciones de dirección, producción y gestión a nivel nacional y regional, y algunas son importantes centros de poder político a nivel global. Para el año 2007, se contabilizaban 19 megaciudades -entre ellas Nueva York, Ciudad de México, San Pablo y nuestra Ciudad Autónoma de Buenos Aires- y se espera que, para 2025, sean 27 en total. El término megalópolis (del idioma griego Μεγάλη -gran- πόλις -ciudad-) se aplica al conjunto de áreas metropolitanas, cuyo crecimiento urbano acelerado lleva al contacto del área de influencia de una con las otras. Esta expresión fue introducida por primera vez en 1961, por el geógrafo francés Jean Gottman, para referirse a la gran aglomeración formada por la unión de varias áreas metropolitanas del noreste de los Estados Unidos. En definitiva, las megalópolis suelen estar formadas por conurbaciones de grandes ciudades. La ciudad de Buenos Aires, como se señaló oportunamente es una megalópolis incorporada en una región a la que el INDEC define como el Gran Buenos Aires (GBA), esta área propiamente dicha es una extensión de 3.833 km² integrada por la ciudad de Buenos Aires más los partidos del Gran Buenos Aires —en el sentido administrativo, es decir, los 24 partidos completos— que la rodean. El término es utilizado tanto en el área económica como social, salvo muy contadas excepciones. El mismo organismo también utiliza la expresión Región Gran Buenos Aires (Región GBA), en sus publicaciones, para definir a la misma área. Esta reemplazó definitivamente, a partir de agosto 2003, a la expresión Región Metropolitana para referirse a dicha área de la ciudad más 24 partidos tal como se ve en el cuadro 12. El término Gran Buenos Aires está relacionado con otras expresiones no siempre bien definidas: el Conurbano bonaerense, el Aglomerado Gran Buenos Aires (AGBA), el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), la Zona Metropolitana de Buenos Aires (ZMBA) y la Región Metropolitana de Buenos Aires (RMBA) y se verán utilizadas en diferentes publicaciones con similares significados. Cuadro 12. Mapa del Gran Buenos Aires.

Fuente: INDEC 2010.

http://es.wikipedia.org/wiki/Buenos_Aires

http://es.wikipedia.org/wiki/Anexo:Partidos_de_la_Provincia_de_Buenos_Aires



“La Buenos Aires fundada por Juan de Garay en 1580 era verdaderamente una aldea, en nada comparable con la actual metrópolis… A partir de la infraestructura de transportes y del loteo, con el asentamiento de pobladores, fue surgiendo en todas las áreas porteñas una vida comunitaria nueva, propia de los lazos sociales que comienzan a unir a las personas entre sí y con el lugar. De este modo los barrios fueron conformándose como pequeños pueblos, con sus lugares de sociabilidad, sus propias instituciones y manifestaciones culturales, aquellas que generaron el fuerte sentido de pertenencia barrial que caracterizó a nuestra ciudad durante décadas. La historia se hace y se rehace permanentemente, como la vida; avanza, con nuevas investigaciones, perspectivas, testimonios. Los barrios son los testigos de ayer y de hoy. En esta dimensión dinámica siempre es posible conocer otra vez nuestra ciudad. Porque son sus historias, historias de barrio, las que nos recuerdan que no nos fuimos, que siempre estamos volviendo.” 31 La Ciudad Autónoma de Buenos Aires: características de la Jurisdicción La Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) es la sede del gobierno federal y por consiguiente la capital de la República Argentina. Está situada en la región centro-este del país, sobre la orilla occidental del Río de la Plata, en plena llanura pampeana, siendo la mayor área urbana del país, la segunda de Sudamérica, Hispanoamérica y del hemisferio sur, y una de las 20 mayores ciudades del mundo. Es la ciudad más visitada de América del Sur. Es el principal centro educativo del país y un importante núcleo de actividad artística e intelectual; tiene, además, la mayor concentración de teatros del mundo, imponiéndose ante urbes como Nueva York y París. Su perfil urbano es marcadamente ecléctico. Se mezclan, a causa de la inmigración, los estilos art decó, art nouveau, neogótico y el francés borbónico. Por esto último se la conoce en el mundo por el apodo de "París de América". Buenos Aires cuenta con una economía amplia y diversificada, con un tamaño de mercado que la ubica en la segunda posición entre las provincias argentinas. El Producto Bruto Geográfico (PBG) de la ciudad representa el 23% del Producto Bruto Interno (PBI) de la Argentina. A su vez, el PBG per cápita de la CABA es tres veces mayor al promedio del país. Donde el PBI per cápita argentino es de 8.050 mientras que el de la ciudad es de 24.300 (medido en dólares) 32 La fisonomía de la Ciudad de Buenos Aires está teñida por dos hechos de índole distinta que se vinculan entre sí: Uno es de orden institucional, siendo la capital del país, y el otro es de carácter urbano pues, como se explicó, territorialmente es un continuo con los partidos del Gran Buenos Aires si bien poseen un límite jurisdiccional que lo conforma la Av. Gral. Paz y Riachuelo. Cualquiera sea el criterio que se aplique (físico o funcional) para delimitar el territorio, la ciudad de Buenos Aires aparece siempre como parte integrante de una entidad urbana mayor, y es en este contexto en que debe analizarse la composición y evolución de la población, los hogares y las viviendas. Desde el año 2005, a partir de la aprobación de la Ley orgánica 1.777 la Ciudad de Buenos Aires se divide territorialmente y administrativamente en 15 comunas, agrupadas en zonas. Cada comuna incluye los diferentes barrios, que suman 48 en total, y fue la manera tradicional de designar los distintos sectores de su amplia extensión. Cada uno de ellos cuenta con sus propias características particulares: su propia historia, su identidad y cada barrio con su aporte colaboró en la construcción de nuestra actual Ciudad de Buenos Aires. Ver cuadro 13.

31 Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Vicejefatura - Historias de barrio. - 2da ed. - Buenos Aires,

Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, 2010. 32

Fuente: SSDE sobre CEDEM y Ministerio de Economía de la Nación, 2008.

http://es.wikipedia.org/wiki/Capital_(pol%C3%ADtica)

http://es.wikipedia.org/wiki/Argentina

http://es.wikipedia.org/wiki/R%C3%ADo_de_la_Plata

http://es.wikipedia.org/wiki/Regi%C3%B3n_pampeana

http://es.wikipedia.org/wiki/Am%C3%A9rica_del_Sur

http://es.wikipedia.org/wiki/Hispanoam%C3%A9rica

http://es.wikipedia.org/wiki/Hemisferio_sur

http://es.wikipedia.org/wiki/Anexo:Aglomeraciones_urbanas_m%C3%A1s_pobladas_del_mundo

http://es.wikipedia.org/wiki/Am%C3%A9rica_del_Sur

http://es.wikipedia.org/wiki/Art_dec%C3%B3

http://es.wikipedia.org/wiki/Modernismo_(arte)

http://es.wikipedia.org/wiki/Arquitectura_neog%C3%B3tica



Cuadro 13. Mapa de comunas y barrios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires

Fuente: GCBA, Ministerio de Desarrollo Urbano. 2010.

Configuración de la manzana La ciudad de Buenos Aires responde a un trazado ortogonal, denominado hipodámico33. Este tipo de planeamiento genera zonas cuadradas o rectangulares delimitadas por las calles y cuenta con la ventaja de que su parcelamiento es más fácil por la regularidad en la forma de sus “manzanas”. El gobierno de la ciudad jugó un rol muy importante en la modalidad del loteo en particular y en la expansión urbana en general. Luego de la delimitación definitiva de la Capital Federal (1887), el gobierno municipal dio comienzo a un proceso muy trabajoso de agrimensura y trazado de calles, generando la grilla urbana que hoy conocemos, cuyo plano oficial estuvo listo en 1904. Así, la disposición de los lotes no fue librada al azar ni a la voluntad de propietarios o rematadores, sino que siguió el esquema de manzanas, calles y plazas dispuesto por el municipio.

33

El nombre de hipodámico proviene del nombre del arquitecto griego Hipódamo de Mileto.



Un aspecto interesante de este esquema es su regularidad tanto que en el plano del año 1904 (muy parecido al actual) puede apreciarse con claridad que, a excepción de ciertos sectores o de avenidas y arroyos que eran caminos preexistentes, la disposición general de calles y manzanas es una continuación ampliada de la grilla del centro. Este mantenimiento de la regularidad de la cuadrícula española se debió principalmente a cierta ideología reformista de los gobiernos municipales de fines del siglo XIX, según la cual el carácter homogéneo de la grilla permitía un mejor desarrollo e integración de la ciudad. La concepción básica suponía que una ciudad regular se hallaba más integrada, tenía mayor homogeneidad y mejor espacio público (junto con la grilla se trazó el sistema de parques de Buenos Aires), todos aspectos considerados ventajosos para la integración de la propia sociedad. Recordemos que en esa época una de las preocupaciones primordiales del gobierno era cómo lograr que la llegada de inmigrantes de países tan diversos no generara fragmentación y dispersión. Además, por supuesto, una ciudad sin guetos ni zonas aisladas era mucho más fácilmente controlable. Una vez definido el plano de calles, con la actividad del loteo de los terrenos surgió un personaje clave para la expansión de la ciudad: el rematador. A la manera de las actuales inmobiliarias, estos empresarios se ocupaban de todas las tareas necesarias para que el antiguo lote rural pudiera ser fraccionado y vendido en lotes urbanos que siguieran las reglamentaciones.

Lotes urbanos Los terrenos tienen la curiosa medida de 8,66 metros de frente porque antiguamente se usaba como unidad métrica la vara, que medía 0,866 m. O sea, los terrenos tenían 10 varas de frente, lo que varía es la longitud dependiendo su posición en la manzana. Dada la configuración de damero de la ciudad, con manzanas típicas cuadradas de 100 metros de longitud de lado, hay abundancia de lotes de mitad de cuadra. Cuadro 14. Manzana típica de Bs. As. Fuente: Elaboración propia sobre el mapa oficia de la ciudad, GCBA, Ministerio de Desarrollo Urbano. 2013.

Potencial disponibilidad de Lotes típicos de 8,66m x 40/45m (Sup. de hasta 390 m2) En la ciudad de Buenos Aires se encuentra una amplia oferta de lotes de características definidas en zonificaciones de baja densidad y acotada incidencia de valor del suelo que podrían ser aprovechados para desarrollos inmobiliarios. Del análisis geográfico y reglamentario se desprenden las siguientes certezas: Se analizó el relevamiento realizado entre Marzo de 2010 y diciembre de 2011, por la Secretaría de Planeamiento Urbano del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, que reúne la información de 555.753 usos del suelo correspondientes a las 319.477 parcelas que conforman la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. A partir del mismo se pudo obtener la información de tipología edilicia y usos de todas las parcelas de la urbe, lo que permitió entre otras cosas la detección de obras, locales, fábricas y edificios de viviendas. De allí se desprende que la categoría que reúne la mayor parte de estos registros es la de edificios, un total de 273.008, un 48,3% del conjunto. Le siguen en importancia los locales comerciales, pudiendo distinguirse 115.549 (20,8%) que son a la calle y 11.356 (2,0%) que



están emplazados en las galerías comerciales de la Ciudad, categoría en la que se incluyen los shoppings centers. Por su parte, los garajes privados alcanzan un total de 112.463 (111.741 parcelas), repartidos en edificios, edificios de destino único y edificios productivos, representando un 20,2% del total de usos relevados. 4.2.1- Suelo urbano: capacidad constructiva – incidencias

Indicadores reglamentarios El Plan Urbano Ambiental, es un instrumento técnico político de gobierno, un marco de referencia tanto para la gestión pública como para la sociedad. Lo “urbano” se refiere al territorio de Buenos Aires en su dimensión regional, como objeto de estudio y acción. Lo “ambiental” es considerado como una dimensión transversal a la totalidad del proceso de planeamiento, desde los estudios-diagnóstico a la puesta en marcha de las acciones. El plan constituye la Ley marco a la cual se ajusta el Código de Planeamiento Urbano y el resto de la normativa urbanística. Las disposiciones de este Código rigen sobre los asuntos relacionados directa o indirectamente con

el uso del suelo, de los edificios, estructuras e instalaciones, la apertura y ensanche de vías públicas, la subdivisión y unificación de parcelas, el tejido urbano, la preservación del patrimonio urbano y con todos aquellos aspectos que tienen relación con el ordenamiento urbanístico del

territorio de la Ciudad. Las disposiciones del Código de la edificación de la Ciudad de Buenos Aires alcanzan a las construcciones, en particular a los asuntos que se relacionan con:

la construcción, alteración, demolición, remoción e inspección de edificios, estructuras e instalaciones mecánicas, eléctricas, electromecánicas, térmicas, de inflamables y sanitarias o partes de ellas;

mantenimiento e inspección de predios, edificios, estructuras e instalaciones. Las propuestas elaboradas para este trabajo se realizan contemplando la reglamentación vigente para el ámbito de la ciudad. Aquí surge la primera premisa, se adoptará para el análisis una Zona geográfica determinada: Zonificaciones Residenciales de baja densidad. (Identificadas como R2bI, R2bII, E2). Usos residenciales En cuanto a la distribución territorial de los usos residenciales, se puede observar un predominio, con una proporción de más del 50,0% de los usos de las Comunas del Oeste más próximas al límite de la Ciudad: en orden decreciente, de Norte a Sur, la Comuna 12 (55,1%), la Comuna 11 (54,8%), la Comuna 10 (54,1%) y la Comuna 9 (52,9%), junto con la Comuna 7 (50,7%). A partir de allí, la tendencia general es que las Comunas que se van acercando hacia el centro de la ciudad disminuyen la proporción de uso residencial. En este sentido, se observa en las Comunas 1 y 3, en el Área Central, la menor proporción de usos residenciales, 26,3% y 32,9%. Ver cuadro 15.



Cuadro 15. Uso residencial. Proporción por comuna

Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA, 2012.

Edificación La Ciudad de Buenos Aires se caracteriza por un predominio de las bajas alturas de edificación, puesto que el 75,7% del total de los edificios relevados cuenta con entre 1 y 2 pisos, en tanto que los que alcanzan entre los 3 y 5 pisos representan el 13,9%. Si se toma en consideración el conjunto de los edificios de menos de 10 pisos, estos representan el 96,1% del total de los relevados. Aquellos que superan los 16 pisos son una cantidad destacable en términos absolutos, ya que suman unos 1.338, pero en relación con el total de la Ciudad, significan tan sólo el 0,5% de los mismos. Se contabilizaron un total de 296.150 edificios, los cuales se reparten entre 273.008 edificios de vivienda, casas, oficinas, departamentos o aquellos que fueron catalogados como edificios de uso mixto sin vivienda; 15.272 edificios de destino único y 7.879 edificios productivos.34 Cuadro 16. Edificación por cantidad de pisos


34 Fuente: Informe del relevamiento del uso del Suelo de la ciudad de Bs. As, Secretaría de Planeamiento, Ministerio

de Desarrollo Urbano, GCBA, 2011.



Distribución de la zonificación en la ciudad de Buenos Aires La mayor parte de los edificios hallados tienen uso residencial. Así es como los edificios de viviendas en propiedad horizontal y las casas representan, en conjunto el 88,6% de los edificios, con 142.407 y 99.499 usos respectivamente. Si además se consideran los usos residenciales que se mixturan con otras actividades, los usos residenciales alcanzan un peso sobre el total de edificios del 96,3%. Los 2.173 edificios de oficinas y los 1.925 de departamentos representan una parte menor del total de las edificaciones, no obstante se encuentran distribuidas de tal forma en el territorio que poseen una importancia particular para ciertos barrios de la zona Centro de la Ciudad. Un grupo especial son los edificios que contienen usos mixtos sin vivienda, principalmente actividades comerciales y de servicios que se combinan con locales, y como conjunto suman 4.738.35 En el siguiente mapa puede observarse el predominio de las zonificaciones Residenciales en sus distintas densidades. Cuadro 17. Usos del suelo en la Ciudad de Buenos Aires

Fuente: Urbeos-cities – www.urbeos.com

35

Fuente: Informe del relevamiento del uso del Suelo de la ciudad de Bs. As, Secretaría de Planeamiento, Ministerio

de Desarrollo Urbano, GCBA, 2011.

http://www.urbeos.com/



4.2.2- Lotes urbanos: disponibilidad – oferta Del relevamiento se desprende que en la Ciudad hay 4.027 lotes, es decir, terrenos sin construcción registrados hasta el momento.36 Los lotes vacantes, definidos como terrenos sin construcción ni uso, que pueden o no estar tapiados, son el 89,1% de los usos de este tipo (3.588). De estos últimos, se pudo identificar al 11,3% como lotes bajo autopista, bajo puente o tren, y 102 terrenos ferroviarios (8,2%). Por otro lado, los lotes que funcionan como depósitos, tanto de materiales como de automotores suman 221, 5,5% del total de los lotes de la Ciudad.

La distribución territorial de los lotes en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se muestra homogénea, con una tendencia a la concentración en torno a las vías de circulación importantes, de servicios de transporte, y centros de trasbordo.

Cuadro 18. Distribución de lotes en la ciudad de Buenos Aires


De la cantidad de lotes ofrecidos se observa que la mayor porción pertenece a lotes de entre 201 y 500 M2, con 297 ofertas en la zona norte de la región Metropolitana de Buenos Aires sobre un total de 830; 113 ofertas en la zona oeste sobre 216 y 255 en la zona sur sobre 519. Los valores promedio de la oferta se ubican en $464,5, $349,4 y $420,5 por M2 en dólares respectivamente.37 Ver cuadros 19, 20 y 21. Además debe considerarse la renovación edilicia permanente en nuestra ciudad, que tanto por obsolescencia de las construcciones existentes o por motivos económicos impulsados por el negocio inmobiliario, produce que ingresen al mercado propiedades sobre lote propio que no se comercializan como edificio (viviendas, garajes, talleres mecánicos, etc.), sino que se contemplan como “terrenos” tasándose con el valor lote que resulta del análisis de la superficie que pueda ser construido en ellos.

36

Fuente: Informe del relevamiento del uso del Suelo de la ciudad de Bs. As, Secretaría de Planeamiento, Ministerio

de Desarrollo Urbano, GCBA, 2011. 37

Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU, GCBA, 2012.



Cuadro 19. Cantidad de lotes ofrecidos por tramo de superficies, zona norte de la región Metropolitana de Buenos Aires. Junio 2012


Cuadro 20. Cantidad de lotes ofrecidos por tramo de superficies, zona oeste de la región Metropolitana de Buenos Aires. Junio 2012


Cuadro 21. Cantidad de lotes ofrecidos por tramo de superficies, zona sur de la región Metropolitana de Buenos Aires. Junio 2012


Incidencias del terreno Los valores de incidencia de la tierra en la ciudad de Buenos Aires registran un crecimiento sostenido desde hace más de una década, de hecho si analizamos la proporción de incidencia en la ecuación económica del desarrollo inmobiliario, ésta ha crecido de manera considerable, alcanzando en ciertos barrios la incidencia del costo de construcción. El siguiente gráfico muestra la evolución del valor del suelo por cada m2 en la ciudad de Buenos Aires entre el período Diciembre 2001 a Septiembre 2013.



Cuadro 22. Evolución del valor del suelo por cada M2. CABA. Dic. 2001/Sep. 2013

Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo urbano, GCBA, 2013.

Una de las razones de este fenómeno, es que se sostiene que el suelo “es un bien escaso” y por tal motivo los tenedores de tierra hacen valer su precio al momento de comercializarlo; en mi opinión este concepto es válido como dogma en términos absolutos, pero relativamente inválido porque si atendemos a nuestra realidad inmobiliaria, comprobaremos que se generan nuevos desarrollos suburbanos; no sólo en las distintas áreas de la región del AMBA sino que es un fenómeno que se replica en varias ciudades del interior del país donde sus cordones se amplían en extensión años tras año. El proceso de transformar tierra rural en tierra urbana es un desarrollo inmobiliario en sí mismo y prueba de ello es nuestra historia reciente con casos testigos como Nordelta, Abril, Ayres del Pilar y tantos otros barrios cerrados, countries o urbanizaciones que se crearon en las dos últimas décadas. Esto obedece al proceso de crecimiento de las ciudades centralizadas, como es el caso de Buenos Aires, respondiendo a principios urbanísticos más complejos que no están al alcance este trabajo. Volviendo, entonces, al caso particular de la ciudad que nos convoca; demostrado ya que es una de la más extensa territorialmente de la región, con una importante cantidad de áreas factibles de utilización para nuevos emprendimientos, me pregunto: ¿cómo es posible que los valores de incidencia sean tan altos? Cito lo manifiesto por el consultor inmobiliario Miguel Pato donde plantea que “El mercado argentino tiene una proyección enorme, hay stock de unidades, una demanda real y la posibilidad de recursos de infraestructura. Ni un metro más de tierra rural debe tomarse para tierra urbana. Su valor, no siendo un bien agotable y habiendo enorme cantidad de tierra urbana ociosa, no debe ser desproporcional al proyecto final y tan lejano del valor de aquel que la puede adquirir. La Argentina empieza un ciclo positivo y debe sincerar el valor de la tierra para ingresar en él", considero entonces que los altos valores de tierra responden, no a su escasez, sino a que los terrenos se tratan en el mercado como un activo financiero; mientras no se modifique este pensamiento no se podrán articular los recursos necesarios para que este insumo participe de manera razonable en la ecuación financiera del emprendimiento.



Por todo lo expuesto se concluye que la porción que se desempeña como variable de ajuste en la ecuación es la rentabilidad del negocio tal como lo muestra el siguiente gráfico. Cuadro 23. Evolución del margen bruto para un depto. 3 Amb.

Fuente: GO Real State, Ing. Gustavo Ortolá Martínez

Es por esto, que en los últimos años en la industria se han aceptado valores más acotados de márgenes de ganancia ya que no es viable exigirle “un rinde” mayor a los desarrollos inmobiliarios. Otro factor importante es saber seleccionar en la ciudad aquella región de en donde se presentan mejores posibilidades de negocio. Con excepción de los barrios más cotizados donde es conocido que ofreciendo productos conocidos como “Premium”, es decir desarrollos de alta calidad orientados al sector más acomodado de nuestra sociedad, se arribará a un negocio exitoso. El análisis del funcionamiento del mercado de la ciudad ofrece indicadores a tener en cuenta, y en este momento la respuesta más adecuada parece ser focalizar la búsqueda de lotes en aquellos barrios donde la infraestructura de servicios públicos ya está presente y ofrezca buenas condiciones de accesibilidad en una franja próxima a aquellos sectores ya consolidados como zonas demandadas. Esto es lo que el Ing. Gustavo Llambías, de la consultora RED, denomina “zonas de contacto”, es decir localizaciones próximas a los barrios donde los precios de venta alcanzaron valores máximos pero donde todavía puede encontrarse una buena relación entre el costo del terreno y la colocación del producto. De esta manera, se obtienen terrenos disponibles a un valor de incidencia razonable. Respecto del Mercado Inmobiliario en la ciudad, el informe de Coyuntura económica de la Ciudad de Buenos Aires, realizado por el gobierno local en diciembre de 2013 expone: “Cabe resaltar el aumento de la superficie publicada entre julio de 2012 e igual mes de 2013, y la continuación de la concentración de la oferta en los barrios de reciente desarrollo inmobiliario (Caballito, Villa Urquiza y Villa Crespo) y en los del norte de la Ciudad (Palermo, Belgrano). Esto obedece a la constitución histórica de la Ciudad, lo que se vio acentuado en los últimos años



por la orientación de las inversiones y desarrollos inmobiliarios que también se localizaron en los barrios tradicionalmente más valorizados (incluyendo regularmente a los barrios del Borde del Eje Norte). A esta concentración se suman los barrios de áreas residenciales con buena infraestructura, accesibilidad y gran disponibilidad de servicios (entre ellos, nuevas estaciones de subterráneo) referente a barrios periféricos pero, asimismo, tradicionales, como Flores, en los que en los últimos años se ha producido un importante desarrollo inmobiliario gracias a la disponibilidad de espacios.” Teniendo presente este principio se determinó un cordón en donde podrían darse estas variables para proceder con el ensayo del modelo de negocios. Se seleccionaron los barrios de Chacarita, Saavedra y Boedo. Cuadro 24. Mapa de Incidencias promedio por M2 edificable en la CABA. Marzo 2014

Fuente: Elaboración propia sobre Reporte Inmobiliario – 2014

A continuación se pueden ver los valores promedio, mínimos y máximos de incidencia de terrenos por zonas medido en dólares. Se resaltaron los tres barrios seleccionados para el ensayo del modelo que servirán como referencia de verificación en el ejercicio económico.



Cuadro 25. Valores de Incidencias promedio, mínimo y máximo por M2 edificable en la CABA por barrios. Marzo 2014




4.3- Análisis de la propuesta del modelo

4.3.1- Atributos del Producto

Localización: Según reza la fórmula ampliamente difundida: “location, location, location”38. Históricamente la ubicación ha sido el atributo del producto inmobiliario por excelencia; de hecho es el único que una vez definido no puede ser modificado. Si bien este principio sigue siendo válido es importante destacar que las formas de habitar han ido cambiando y en la actualidad hay una tendencia social a privilegiar una mejor calidad de vida, definiendo áreas donde se mueven habitualmente atendiendo a las vías de comunicación y resignar las ubicaciones en zonas céntricas. Entorno mediato La zona en donde se ubicará el emprendimiento deberá contar con la cercanía de un entorno consolidado, que ofrezca buena infraestructura, accesibilidad y disponibilidad de servicios. Valiéndose de lo ofrecido allí podrán suplirse las necesidades que no sean satisfechas en el entorno inmediato. En la ciudad de Buenos Aires el área residencial con más crecimiento es la zona norte, especialmente la franja ribereña y esto se refleja en los valores de comercialización de tierra en los barrios como Belgrano, Palermo, Barrio Norte, Recoleta, Retiro y Puerto Madero. Se buscarán áreas que reciban el “efecto derrame” de barrios más cotizados. Se valorarán las siguientes variables: Entorno inmediato Infraestructura urbana: la ciudad de Buenos Aires cuenta con los servicios de infraestructura urbana cubiertos prácticamente toda su extensión, tales como: redes de provisión de agua potable y cloacas, tendido de suministro eléctrico, cañería de gas natural y redes de tensiones débiles como telefonía, televisión por cable y servicios de internet. Lo que varía de una zona a otra es el estado de los mismos y la mayor o menor inversión realizada por las empresas prestadoras para ampliar la capacidad del servicio y así evitar cortes del suministro en caso de sobrecargas o desperfectos. También difiere la modalidad y cantidad de oferta de la prestación en ciertos barrios, como por ejemplo las redes de telefonía, internet y televisión por cable donde las obras más actuales permiten llevar las canalizaciones de manera subterránea y esto se traduce en una mayor cantidad de empresas prestadoras de esos servicios que hace años son privados. Accesibilidad: Hoy en día se valora enormemente la conexión del lugar de residencia con aquellos lugares en donde se deberá trasladar el usuario regularmente. Es importante identificar servicios de transporte público disponibles hay en la zona ya que, cuanto más variada sea la oferta más alternativas de combinaciones tendrá el usuario para elegir y poder trasladarse dentro de la ciudad de manera cómoda, rápida y relativamente económica. Estar “conectado” es un atributo que se pondera enormemente, sobre todo en estos últimos años donde la vida urbana requiere cada vez más optimizar los tiempos de viaje.

Líneas de colectivo: en general las líneas de colectivos conectan los diferentes destinos realizando los recorridos por las avenidas o calles principales. Como premisa se estima

38

En idioma inglés. Traducción como: localización, localización, localización.



como óptima una distancia no mayor a más de 4 cuadras de las parada de colectivo y se contemplará además, la variedad y cantidad de líneas que transiten en el área.

Tren: en el caso de una línea de ferrocarril, es destacable la reducción del tiempo de

viaje en relación a los colectivos, pero la infraestructura, en general, es más deficiente y se evidencia un desequilibrio entre las diferentes líneas de trenes, siendo la de mejor calidad la línea Mitre que une la zona norte de la provincia de Buenos Aires con la estación de Retiro, pleno centro de la ciudad. Este es medio de transporte más utilizados por la clase asalariada, usualmente proveniente de la provincia de Buenos Aires para trabajar o estudiar en nuestra ciudad, por ser más económico y rápido que las alternativas como autopistas, calles colectoras y la red vial urbana (colectivos, “combis”, micros media distancia).

Subterráneos: últimamente este es uno de los medios de transporte más utilizado por

la clase media para acceder a sus trabajos en la zona céntrica de la cuidad; con las recientes aperturas de nuevas estaciones y la inauguración de la nueva línea H que conecta a la existente red de subte de manera transversal optimiza considerablemente el tiempo de viaje necesario para acceder al centro y su traza valoriza a las áreas que atraviesa. Se pondera la cercanía a una estación de subte, considerando un radio de 6 cuadras como óptimo, ya que la gente prefiere caminar una distancia mayor hasta el subte de lo que caminaría para viajar en colectivo.

Ciclovías: desde hace unos años, el Gobierno local implementó la política de

revalorización del transporte público por sobre el automotor individual e incorporó el concepto de “Transporte verde”; en consecuencia creó una red de bicisendas que unen distintas áreas verdes o de recreativas dispersas en la ciudad. Esto hace que los barrios se vean surcados por estos circuitos y cada vez es la mayor la cantidad de ciclistas que las utilizan no solo como esparcimiento sino que son una manera de transportarse en la vida cotidiana a sus lugares de trabajo o estudio. Por tal motivo, la proximidad a una bicisenda incorpora una variable en el proyecto que puede ser potenciadora de valor: destinar un lugar en el edificio para la guarda de bicicletas, conocido como Bicicletero, brindando un servicio a los usuarios de este medio de transporte.

Ejes de conexión: la red vial es de vital importancia, la misma se clasificará y se

privilegiarán aquellas arterias principales de conexión a los distintos puntos de la ciudad a utilizar por los automovilistas. Adicionalmente se evaluará la red de transporte público que las mismas soporten. Avenidas con carriles preferenciales para buses, el Nuevo Metrobus porteño, las líneas de colectivos y la oferta de taxis se contemplarán en el análisis.

Tejido urbano y Asoleamiento: dadas las tipologías edilicias en las zonificaciones de baja densidad, donde se emplazará el emprendimiento se asegura un buen asoleamiento en general, pero dentro de estas zonas se preferirán aquellas orientadas al este ya que estas son las que reciben el sol de mañana. El tejido urbano es influirá en este aspecto, tanto hacia el interior de la manzana para el contrafrente del edifico como en los patios auxiliares. El ancho de calle también se tendrá en cuenta ya que influye en las vistas hacia lo público y la llegada de la iluminación natural del frente del edificio. Calles: todavía existen en la ciudad muchas calles de adoquines que no cuentan con el mantenimiento adecuado, lo que se traduce en arterias de difícil tránsito por sus numerosos



pozos y profundas cunetas en las bocacalles; a la vez se acumula agua y complica el cruce peatonal de las mismas. Es preferible ubicar los emprendimientos sobre calles asfaltadas que brindarán una mejor posibilidad de acceso a las viviendas. Equipamiento urbano: semáforos, paradas de colectivos identificadas, iluminación pública, señalización de calles, cestos para residuos, rampas en las esquinas para acceder a las veredas, señalización de las veredas para no videntes, son elementos que mejoran la circulación y jerarquizan el espacio público. En el caso de los semáforos en particular son, además, un elemento que ordena el tránsito de la zona brindando seguridad, sobre todo para los chicos y adolescentes en edad escolar. Hay barrios de la ciudad que no cuentan con semáforos en la mayoría de sus cruces de calles y esto es un punto de preocupación para los padres que envían a sus hijos al colegio o al club en la cercanía del hogar. Se privilegiará aquella zona que cuente con la oferta de equipamiento urbano más completa. Oferta educativa: la oferta de escuelas primarias, secundarias y nivel inicial (jardín de infantes) serán un punto clave a tener en cuenta; así como también las guarderías. Además se destacarán aquellos centros de capacitación o educación terciaria, como será de mucha importancia contar con la cercanía de un instituto de educación superior; la proximidad a sedes de las universidades serán altamente valoradas ya que implican no sólo una comodidad para los residentes de la zona, situación que el usuario tendrá en cuenta, sino que conllevan a un flujo de estudiantes que se evalúa al momento de adquirir una propiedad para renta ya que se podrá contar con “futuros inquilinos” para la unidad. Oferta comercial: Todo barrio posee una avenida o calle principal en donde suelen agruparse una serie de comercios minoristas tales como pequeños supermercados, almacenes, kioscos, librerías, panaderías, verdulerías entre otros que atienden las compras diarias de los vecinos; esto es lo que denominamos un centro comercial a cielo abierto, en este centro a escala barrial suelen encontrarse además sucursales bancarias, bares y confiterías, la ubicación del emprendimiento deberá contemplar esta variable ya que será valorado por el usuario; el tránsito peatonal se privilegia si la distancia es corta y se realizan recorridos por cuadras iluminadas y concurridas. Es ideal el emplazamiento a no más de 5 cuadras de una avenida. Oferta de centros de salud: la tendencia en la atención en el ámbito de la salud es la descentralización, se ponderará la proximidad de sanatorios o clínicas, centro de estudios y laboratorios. La ubicación de un hospital en la zona será de especial tratamiento: se considera positivo su ubicación en el área pero generan, a veces, interrupciones en la trama urbana generando largos tramos de rejas o paredones que son barreras peatonales. Se analizará también la oferta de farmacias, vacunatorios o centros de atención primaria. Oferta cultural: será un punto a tener en cuenta la disponibilidad de lugares donde se desarrolle alguna actividad cultural. Museos, Centros y asociaciones culturales, centros barriales y vecinales suelen disponer de actividades culturales para el público en general que impactan sobre la calidad de vida de sus habitantes. Talleres de música, baile o lectura entre otros son parte de este Espacios verdes y de recreación: en una ciudad donde las áreas verdes son abundantes pero se encuentran equitativamente distribuidas en su extensión territorial, contar con un espacio de estas características a pocas cuadras del hogar es altamente valorado. Parques, plazas, plazoletas integran las diferentes opciones de lugares públicos de esparcimiento urbano para la familia. Los clubes, centros deportivos, gimnasios serán ponderados como lugares de



esparcimiento y entrenamiento deportivos, teniendo en cuenta que el acceso es más reducido ya que en la mayoría son pagos. Entorno arquitectónico: al momento de evaluar la zona a emplazar el producto inmobiliario se tendrán en cuenta las construcciones vecinas, la cuadra y la manzana en general. En aquellos lugares donde la renovación o el buen estado de conservación edilicia sean evidentes se potenciarán los atributos del producto mejorando los resultados de comercialización. Ventajas competitivas: se prestará atención a aquellos factores que puedan ofrecer una ventaja sobre el resto de las zonas que resulte atractiva tanto para el usuario final como para el inversor. Por ejemplo sectores de la ciudad en donde se perciban beneficios impositivos como en los diferentes Distritos que el Gobierno local implementó como impulso para la localización de empresas o estudios profesionales. También se tendrán en cuentan los beneficios crediticios ofrecidos por la entidad bancaria estatal porteña, Banco Ciudad, para la compra de inmuebles en determinadas zonas de la ciudad. 4.3.2- Indicadores constructivos: Costos vs. Precios de venta

De acuerdo al Informe de Coyuntura económica de la Ciudad de Buenos Aires de diciembre de 2013, la demanda de insumos de la construcción por parte del mercado interno tuvo, en el primer semestre de 2013, variaciones interanuales negativas en varios de los materiales. Por otro lado, la superficie a construir registrada por los permisos de edificación para obras privadas, medida por el INDEC sobre una nómina representativa de 42 municipios entre los que se encuentra la Ciudad de Buenos Aires, bajó un 0,8% en la primera mitad de 2013, atenuándose así la retracción del año 2012 (9,2%). No obstante, la consideración de los 41 municipios (es decir, sin considerar a la Ciudad de Buenos Aires), revela una leve expansión del sector (0,8%), que contrasta con la fuerte merma de la Ciudad. Cuadro 26. Permisos solicitados de construcción y ampliación en CABA, período enero 2013 a febrero 2014.

Fuente: CEDEM, Dirección de Estadísticas y Censos, GCBA sobre la base de datos del Ministerio de Desarrollo

Urbano, Dirección general de Registro de Obras y catastro.



Con respecto al costo de construcción, el mismo sufrió un aumento sostenido desde hace meses como resultado del aumento de los insumos y las paritarias de los sindicatos de los salario de los operarios que impactan directamente en la componente de la mano de obra. Para realizar el modelo de negocios se realizó un estudio de los principales indicadores de costos de construcción publicados en el mercado. Como ya se explicó anteriormente, la inflación sostenida hace que debamos situarnos en un marco temporal y limitar el análisis a ese momento. Se espera que la situación se revierta en el corto plazo y los valores se estabilicen; sin embargo en caso de continuar esta tendencia al momento de implementar el modelo deberán replantearse los valores de acuerdo a las nuevas condiciones. Cuadro 27. Valores de costo de construcción período marzo-junio 2014

Fuente: Elaboración propia sobre datos de la revista Vivienda, 2014

Cuadro 28. Valores de costo de construcción período marzo-junio 2014

Fuente: Elaboración propia sobre datos de Reporte Inmobiliario, 2014

Valor Revista

Vivienda$/m2 vend Observaciones

Marzo 2014 $ 7.340

Abril 2014 $ 7.564

Mayo 2014 $ 7.934

Junio 2014 $ 8.194

Valor Reporte

Inmobiliario$/m2 vend Observaciones

Marzo 2014 $ 8.084

Abril 2014 $ 8.228

Mayo 2014 $ 8.853

Junio 2014 $ 8.926

Costo de construcción en CABA

Modulo 1: edif. 15 pisos y

2 sub. Excluye:

honorarios, impuestos y

sellados, toda utilidad


Modulo 1: edif. 8 pisos y 1

retiro. Excluye:


sellados.

Valor Revista

Vivienda$/m2 vend Observaciones

Marzo 2014 $ 7.340

Abril 2014 $ 7.564

Mayo 2014 $ 7.934

Junio 2014 $ 8.194

Valor Reporte

Inmobiliario$/m2 vend Observaciones

Marzo 2014 $ 8.084

Abril 2014 $ 8.228

Mayo 2014 $ 8.853

Junio 2014 $ 8.926


Modulo 1: edif. 15 pisos y

2 sub. Excluye:


sellados, toda utilidad


Modulo 1: edif. 8 pisos y 1

retiro. Excluye:


sellados.



4.3.3- Imagen arquitectónica

Alternativas – flexibilidad – Creación de una marca.

La propuesta prototípica tendrá características definidas en cuanto a lo arquitectónico que será premisa para el estudio económico-financiero del modelo. A los fines de este trabajo la propuesta base será una matriz delimitada por ciertos criterios generales y se define que la misma se analizará en detalle y se ajustará toda vez que se individualice un lote específico de acuerdo al caso particular. Se definen los siguientes parámetros: Superficie edificable: se determina para el modelo edificios de Multivivienda de hasta 1000 m2 de superficie construible. Ya se ha demostrado que en la ciudad existe una amplia oferta de lotes que brindan esta capacidad constructiva y este tipo de construcciones es la más representativa del tejido urbano de la ciudad. Se buscará aquel diseño que aproveche la totalidad de la superficie edificable para agotar el F.O.T39 Volumen edificable: se propone un límite de 4 pisos en altura para conservar el núcleo de circulación con la caja de escalera abierta y el ascensor hidráulico. En caso de mayor altura cambiarían las exigencias y eso impactaría en la relación de superficie vendible y total con el consecuente incremento en el costo constructivo. Relación espacio privado Vs. Espacio público: En principio se determina una planta tipo y una propuesta de planta baja de forma de mantener una relación óptima de superficie común sobre la superficie total que no supere el 25%, cuidando su incidencia en el costo total de obra. El proyecto propone la incorporación de amenities como: parrillas, SUM, bicicletero. Se definen que sean espacios comunes de reducido tamaño, económica ejecución y que esten acordes a la escala del edificio, pensando en su funcionamiento a futuro, de manera que el usuario perciba que las expensas mensuales serán acotadas. Planta baja libre: En la tipología de edificio en altura se planteará la planta baja de cocheras. Esta decisión beneficia al modelo ya que el ingreso por la comercialización de las mismas dará una relación costo constructivo/precio de venta muy ventajosa. Planteo de implantación: se buscará la mejor alternativa de acuerdo al lote en cada caso, variando entre uno o dos bloques: uno al frente y otro al contra frente; con el núcleo circulatorio como nexo. La construcción de patios auxiliares optimizará la iluminación natural del núcleo circulatorio central y además beneficiará a las unidades con la ventilación cruzada. Orientación: se tendrá en cuenta para la distribución y diseño de unidades. Como premisa se buscará recibir la iluminación natural en los ambientes principales, (dormitorios y estar) durante el día, preferentemente de mañana para optimizar el uso de la energía eléctrica y los sistemas de acondicionamiento del aire en los interiores. Los espacios comunes, como Dimensiones del producto: Hay una creciente tendencia a alejarse de la relación superficie Vs. cantidad de ambientes que está arraigada en los diseños arquitectónicos. Para el modelo se propone:

39

F.O.T: por codificación factor de ocupación total del lote, es decir superficie total permitida.



Mix de unidades: dentro del área determinada en planta para las unidades se armará el mejor esquema de combinación según el caso específico.

Tipologías Unidades de tres ambientes tradicional (60 m2) Loft de dos ambientes en dúplex (50 m2) Studios (35m2)

Flexibilidad: alternativa en la planta tipo. En la propuesta se proyecta una planta tipo con dos semipisos. Las unidades ocupan un área de aprox. 60 m 2 planteadas como unidades de tres ambientes. Cada unidad podrá adaptarse a diferentes variantes:

3 ambientes de dos dormitorios tradicional 2 ambientes de un dormitorio en Suite 1 ambiente tipo “Loft”.

Estas variables dependerán de la demanda particular en cada caso de aplicación y estarán relacionadas directamente al público que se determine como mercado meta en cada implantación elegida. Características y terminaciones constructivas propuestas para el edificio Nivel de terminaciones constructivas La propuesta prototípica adoptará definiciones en cuanto a lo constructivo que establece un nivel de terminaciones que determinará el valor del costo de construcción a utilizar en el estudio económico-financiero del modelo. A los fines de este trabajo la propuesta base será una matriz delimitada por ciertos criterios generales y se define que la misma se analizará en detalle y se ajustará toda vez que se individualice un lote específico de acuerdo al caso particular. Calidad constructiva: Se determina una calidad standard de construcción, con terminaciones de buena calidad pero cuidando la elección de materiales para su optimización tanto en el proceso constructivo como en su impacto económico. Materiales de fabricación nacional: dada la situación actual donde el freno a las importaciones produce complicaciones en tiempos de Importación/entrega y mayores costos producidos por la cotización de la moneda extranjera o cambios impositivos que pudieran surgir durante el plazo de la obra, se preferirán los materiales nacionales. Técnicas constructivas: Se implementarán, en la medida posible, aquellas que agilicen el plazo de obra para garantizar cumplimiento de finalización de la misma evitando el impacto de los costos extras por dilación de plazos. Por ejemplo: utilizar sistema de construcción en seco para tabiquería de locales interiores realizadas con placas de yeso. Estructura portante: será de hormigón armado visto optimizando su uso, en la mayor medida posible, para evitar terminaciones con revoques y/o revestimientos que impactan sobre el costo final de obra. Adicionalmente le otorga al producto una imagen comparable a los diseños actuales en barrios más cotizados que permite llegar a un público joven más vanguardista.



Recursos de diseño: hay determinados elementos dentro de la propuesta arquitectónica que potencian la calidad percibida del producto final haciéndolo más atractivo para el usuario que desde lo reglamentario o técnico no producen un impacto significativo en el campo económico-financiero pero sí representan un valor agregado que se traduce en un mejor posicionamiento del producto frente a su competencia.

Uso de balcones/terrazas: en las unidades se privilegiará el diseño de superficie descubierta para el uso recreativo y social por parte de los usuarios. Es usual hoy en día que se valore este atributo al momento de la compra. Este recurso no impacta en el cómputo de la superficie edificable ya que no computa para el cálculo del F.O.T

Bicicletero: como se mencionó anteriormente, en la ciudad, está creciendo la nueva

tendencia del transporte sustentable, los edificios residenciales deberán adaptarse a estas nuevas costumbres destinando un espacio para alojar las bicicletas de sus habitantes de manera de que no sea necesario tener que guardarlas a diario dentro de las unidades de vivienda. Esto se ve tímidamente en algunas propuestas pero se considera como un atributo que será valorado por los usuarios en lo inmediato.

Parrillas: el “asado argentino” es una costumbre arraigada en nuestra cultura que

históricamente quedaba restringido a quienes vivían en casa y disponían del lugar suficiente para elaborar esta comida y disfrutarla en familia o con amigos. Pero últimamente la tendencia de incorporar espacios parrilleros a los edificios va en aumento y permiten a los residentes de departamentos ser parte de esta tradición. En muchos otras propuestas arquitectónicas donde las parrillas se incorporan dentro de la expansión de la unidad, brindando al usuario el uso exclusivo de las mismas.

Referentes 40

40

Imágenes: “PH contemporáneo”, Della Vecchia Víctor, 1:100 Ediciones, 2013.



Propuesta de Pantas de arquitectura de referencia 41

41

Obra: PH Urbano 09, Arquitectonika.



4.4- Estructuración jurídica del modelo: aspectos legales, administrativos y fiscales.

Modelo de negocio integral: En este esquema es el desarrollador quien origina el negocio, por lo tanto es él quien lidera desde el comienzo el proceso del emprendimiento inmobiliario. Es quien administrará los recursos, tanto físicos como humanos comenzando la etapa previa de análisis de factibilidad y compra del terreno, llevará a cabo la propuesta del diseño arquitectónico, supervisará la puesta en marcha de obra, promoción y comercialización del desarrollo, tendrá a su cargo la administración durante el proceso y seguirá ligado al emprendimiento en su post-venta. Es importante destacar que la administración de este tipo de emprendimiento inmobiliarios será amigable: dada su baja la escala no es necesaria una estructura fija para llevarlo a cabo. Un pequeño desarrollador podrá, con el asesoramiento y la asistencia necesarios en materias específicas tales como cuestiones legales e impositivas, abordar la gestión de manera personal. Eso significará que los gastos indirectos del emprendimiento se mantendrán acotados y resultará más atractivo para el inversor, a la vez que el desarrollador podrá optimizar sus remuneraciones por sus servicios profesionales. Queda entonces definir la estructuración jurídica que se le dará al modelo de manera de organizar la compra del terreno, el proceso constructivo, el aporte del capital, las ventas de las unidades y los vínculos legales y administrativos que existen entre los diferentes actores durante la vida del emprendimiento inmobiliario. Para ello se analizarán algunos antecedentes. Estudio de casos: algunas alternativas de negocios vigentes.

Consorcios al costo42

Cuando el desarrollador inmobiliario decide comenzar un emprendimiento de manera personal estará dispuesto a asumir responsabilidad ilimitada. En cuanto aparecen dos o más emprendedores la figura jurídica utilizada suele ser la del condominio; es esta la tipología jurídica adoptada tradicionalmente por los consorcios de construcción al costo. En este caso, tanto la propiedad inmueble como la totalidad del emprendimiento pertenecerá a varias personas de manera indivisa, es decir que no podrá identificarse que porción le pertenece a cada quien, sino que lo que se limita es el uso y goce de cada unidad funcional y lo que obtendrá el propietario es su uso exclusivo. El punto débil de este tipo de esquema jurídico es que el patrimonio del emprendimiento podría verse afectado ante situaciones como el fallecimiento, embargo o demanda de divorcio de alguno de los condóminos.

Fideicomiso43 inmobiliario al costo (redeterminación / actualización de precios) A partir de la Ley de financiamiento de la construcción se crea esta figura jurídica que ya era de uso habitual en otros países. Simplificando su es quema se podría explicar a partir de un Administrador (fiduciario) que recibe la confianza de quienes realizarán los aportes para el emprendimiento inmobiliario (fiduciantes) y todos los bienes que transmitan conformarán el patrimonio del fideicomiso (bienes fideicomitidos). La ventaja frente a los consorcios radica en

42

Fuente: Fideicomisos al costo, el modelo de negocios inmobiliarios más exitoso de los últimos años en la Argentina. 43

Figura jurídica creada por la Ley N° 24.441 de Financiamiento para la construcción.



la seguridad legal que posee el patrimonio en cuestión, ya que gracias a esta estructura los bienes transferidos en propiedad son totalmente independientes del patrimonio de quien los recibe para su administración (el fiduciario) y de quien los ha transferido en un principio (los fiduciantes). Una vez definido el envase, se adoptará la forma de comercialización. La modalidad más utilizada en los últimos años en nuestro país es la del Fideicomiso al costo, lo que supone que no habrá un margen sobre el desarrollo inmobiliario sino que los que se adhieren al emprendimiento se comprometen a aportar los fondos necesarios para la construcción y obtendrán la propiedad a cambio de sus aportes. No pagan el margen de beneficio al desarrollador, pero a cambio asumen un riesgo implícito, que no muchos conocen, ya que como se explicó anteriormente el compromiso de aportar los fondos necesarios para el emprendimiento se asumen independientemente del monto de aporte que se haya estimado. En tiempos inflacionarios como el actual, este punto no es un tema menor y es por eso que se implementó en el mercado la alternativa de vender emprendimientos a precio fijo ajustable o determinable. Lo que se ofrece en preventa es pagar la unidad con un anticipo al momento del boleto y el saldo se ajusta por un índice. El más utilizado es el de la Cámara Argentina de la Construcción (C.A.C)

Sistema de micro-cuotas

Uno de los referentes del mercado en la actualidad es el sistema de “Cuotitas Predial”, este sistema propuesto por Predial Propiedades en conjunto con varias constructoras de primera línea, propone un plan pensado para pequeños y medianos inversores, que buscan capitalizarse pagando un anticipo y abonar cuotas en pesos por un plazo de hasta 10 años, para adquirir inmuebles de 1, 2, 3 y 4 ambientes para vivienda o apto profesional y cocheras, en la Ciudad de Buenos Aires. Ofrecen una variedad de unidades, en diferentes localizaciones: “en barrios muy bien conectados y en crecimiento “, aduciendo poseer “las cuotas más bajas del mercado”. Dichas unidades pueden ser utilizadas para obtener una renta mensual, una vez entregada la posesión de las mismas o para ser revendidas Los proyectos que comercializa Cuotitas Predial se encuentran próximos a Avenidas importantes, medios de transporte, escuelas, universidades y centros comerciales. Según las palabras de uno de sus creadores, Pablo Brodsky, del sistema el secreto está en que su producto logra vencer los axiomas instalados en el mercado inmobiliario como:

I. No hay financiación para el usuario II. No hay posibilidades de acceder al departamento propio

III. No se puede vivir en menos de 30 M2

Otro de los referentes de este tipo de negocio es el que desarrolla, con mucho éxito, el Grupo Edisur en el interior del país, más precisamente en la ciudad de Córdoba. “Plan Mío” es la alternativa que presenta para la adquisición de proyectos al costo, dando la posibilidad de ahorrar o invertir en productos inmobiliarios, por medio de aportes mensuales y hasta un plazo máximo de 120 meses. El primer producto desarrollado por GRUPO EDISUR para esta modalidad es Torres de Manantiales I, proyecto que incluye la construcción de tres Torres que albergarán 309 departamentos y estarán ubicadas en Manantiales, ciudad nueva. Contarán con seguridad privada, pileta, gimnasio y club house. El proyecto cuenta con tres torres de departamentos de uno y dos dormitorios edificadas en un predio de aproximadamente 7000 m2. Las Torres se encuentran ubicadas en el emprendimiento de mayor potencial y revalorización de la zona sur de la ciudad y en un entorno de gran calidad paisajística y de seguridad.

Entre los aspectos más destacados del sistema podemos mencionar que: el 100% de los aportes son en pesos. Esto elimina el riesgo de fluctuación en el tipo de cambio y los aportes incluyen todos los costos del departamento. Solo deben sumar los Gastos de sellados,



escritura, reglamento de copropiedad y conexiones generales como en cualquier otra operatoria. El contrato puede ser adherido por dos o más personas. Se ofrece la elección del departamento, la orientación y de la fecha de posesión, desde el momento inicial. Esto arroja precisión sobre la operación. Se estructura jurídicamente como un fideicomiso, con todos los beneficios de este encuadre legal. El contrato puede ser cedido, dando la posibilidad de vender el plan en cualquier momento. Esto es similar a lo que sucede con el mercado de los vehículos. Existe la posibilidad de salir del plan, después de los primeros 30 meses, con la devolución actualizada del total de los aportes a los 120 meses o la alternativa de salir del plan, después de los primeros 30 meses, con la devolución actualizada de los aportes en 24 cuotas mensuales, con una quita el 20 %. Planes con aportes previos a la posesión equivalentes a 60 y 90 cuotas mensuales, con aportes Post-posesión hasta completar 78, 108 ó 120 cuotas dependiendo de la tipología de unidad adquirida.

Independientemente de la estructuración jurídica que se le al emprendimiento, es evidente que ambos tipos de modelos funcionan porque concentran un alto número de superficie vendible, que comercializan y construyen de manera escalonada. El stock de cuotas mensuales recaudado permite afrontar los gastos previstos en el flujo, adicionalmente debe considerarse que en esta clase de emprendimientos el recurso de la tierra ya está adquirido con anterioridad y la incidencia en la ecuación económica es relativamente baja.

Figura jurídica implementada

Fideicomiso Inmobiliario

Del análisis de las diferentes alternativas utilizadas actualmente, se desprende que la figura del Fideicomiso inmobiliario es la que más se ajusta a este modelo de desarrollo inmobiliario. El Fideicomiso es una figura que viene a mejorar la propuesta desde lo contractual del tradicional Consorcio al Costo utilizado en otras épocas. El avance fundamentalmente proviene en que los bienes del Fideicomiso no pueden ser agredidos por acreedores de los Fiduciantes ni por acreedores del Fiduciario. Esta estructura ofrece, entonces tanto al inversor como al beneficiario final una seguridad del resguardo de los bienes aportados durante el plazo del emprendimiento y le permite al desarrollador ser claro y ordenado en los aspectos administrativos, en la rendición de cuentas y en las obligaciones fiscales.

En cuanto a su estructuración es una figura ampliamente difundida en la sociedad, tiene un costo relativamente bajo y es amigable al momento de transferir obligaciones y derechos de las partes. En este caso particular, no se presentará como Fideicomiso al costo, sino que la comercialización se hará a precio fijo con la posibilidad de redeterminar el precio ajustando al Índice C.A.C que, como se mencionó, es el más utilizado en el mercado en la actualidad.



Creación de una marca

“La marca es el valor más preciado que una empresa, con esfuerzo, tiempo e inversión, trata de construir y posicionar. Es un elemento que fabrica la empresa, pero que se va componiendo a partir del uso y de la valoración de los usuarios.”44 Gustavo Ortolá Martínez En el mercado argentino son escasas las experiencias de construcción de marcas exitosas aplicadas al negocio inmobiliario pudiéndose destacar algunos ejemplos; quizás el principal sea el de los desarrollos Quartier, una marca que se ha construido durante 20 años en el mercado local, posicionándose en el desarrollo de conjuntos residenciales de escala, logrando un producto con equilibrio entre calidad, diseño, dimensionamiento de producto y precio. Sin embargo, recientemente han surgido diferentes apuestas de este tipo que persiguen conquistar a los destinatarios de sus desarrollos. En otra escala, en el segmento de edificios residenciales tipo PH Modernos en barrios en expansión como Palermo, Villa Urquiza y Núñez, marcas como PH Urbano, PH Baires y PH Porteño se instalaron como referentes. Cada uno aportando sus propuestas de diseño arquitectónico y ejecución edilicia. Por este motivo es que se cree, es fundamental definir el nombre del producto inmobiliario buscando anclar al concepto principal que moviliza nuestra acción. Aquellos aspectos notables que pueda transmitir el producto, son los que deberán contemplarse para definir el criterio de generación del nombre. Sobre estos atributos se seleccionará un nombre para el emprendimiento. Tratándose de un modelo repetible, el nombre elegido deberá ofrecer la posibilidad de adicionar un referente al lugar donde se ubique; el nombre pretenderá ser reflejo del concepto del modelo y el segundo nombre le otorgará la identidad barrial o del lugar específico del emplazamiento. La generación de una marca propia, facilita la identificación por el usuario/inversor de los distintos emprendimientos que se desarrollen, generando un “track record” 45 de la desarrolladora con la finalidad de construir una trayectoria en el mercado inmobiliario. Si bien se entiende que la creación de una marca implica una serie de procedimientos a cargo de especialistas de marketing y comunicación, destinando valiosos recursos para lograr el objetivo de encontrar ese “nombre que nos identifique”. A los fines de este trabajo, considerando que la marca es un atributo que beneficia al prototipo, se decide nombrar al modelo propuesto de desarrollo inmobiliario como MODO Buenos Aires. En cada ensayo se tomará el nombre del barrio de Análisis, por lo tanto los tres modelos serán: MODO Chacarita, MODO Saavedra y MODO Boedo.

“El marketing es el arte de construir marcas. Si no eres una marca, eres una materia prima, un producto básico” Philip Kotler46

44

Fuente: Marketing para desarrollos inmobiliarios, Gustavo Ortolá Martínez, 2013. 45

Track record: Expresión utilizada en inglés que podría traducirse como historial. 46

Fundamentos de marketing, Philip Kotler con Gary Armstrong, 2008.

http://es.wikipedia.org/w/index.php?title=Gary_Armstrong&action=edit&redlink=1



5. Estudio de caso de modelo de negocio inmobiliario Habiendo analizado todos los factores antes detallados, en este trabajo, se define a MODO Buenos Aires como un modelo prototípico de negocio inmobiliario a aplicar en las zonificaciones residenciales de baja densidad de la ciudad de Buenos Aires. Para determinar los valores de costo de construcción a utilizar en el modelo se realizó el siguiente análisis tomando como referencia a los valores publicados en informes del mercado. Esto se expresa en el siguiente cuadro. Cuadro 29. Análisis de costo de construcción. Marzo 2014

Fuente: Elaboración propia sobre Reporte Inmobiliario, Valores índice mercado, marzo 2014. Nota:

1 Gastos

notariales, comisión inmobiliaria y otros. 2 Honorarios por proyecto y D.O, asesores, gastos comerciales y otros.

Para estimar los valores de del modelo de negocios se realizó un relevamiento de la oferta en el mercado para seleccionar tres terrenos disponibles y así ensayar el modelo propuesto. Una vez seleccionados los terrenos se adoptaron los valores de incidencia de la tierra. En el caso de los valores de venta de las unidades, se relevaron los publicados en el mercado y se estimaron los valores promedio pero para elaborar el caso de negocio, los costos se incrementaron aproximadamente en un 10%, mientras que, a los precios de venta de las unidades se les descontó aproximadamente un 5% en concepto de la negociación que usualmente se efectúa en la contra-oferta por parte del comprador ya que los valores obtenidos se consideraron como el “asking Price” de las unidades pero se estima que no serán los valores efectivos de las transacciones inmobiliarias.47 Sumado a esto, se procedió a un análisis de indicadores del sector para verificar los valores adoptados, basados en los publicados en el mes de marzo de 2014. Cuadros 30 y 31. Valores de incidencia de lote y venta para el modelo. Marzo 2014

Fuente: Elaboración propia sobre relevamiento de mercado, marzo 2014

47

Nota: A los fines de este ejercicio no se contemplaron en los precios de venta las comisiones inmobiliarias.



Ecuación económica: MODO Buenos Aires Cuadro 32. Modelo prototípico de negocio Inmobiliario

Fuente: Elaboración propia sobre Reporte Inmobiliario, Valores índice mercado marzo 2014

NOTA: Si bien se explicó anteriormente la realidad económica del país con un escenario inflacionario, que fluctúa entre un 30% y 35% anual; para realizar este trabajo se plantea un modelo prototípico inicial calculado en moneda libre de inflación; en pesos argentinos. Con fines prácticos el cálculo se realizará de esta forma porque se supone que, dada la forma de comercialización utilizada actualmente, el de precio de venta se actualizaría por el Índice C.A.C48; que se nivelaría con el aumento de los costos que se ajustarían por este mismo índice, de este modo la ganancia estimada del inversor será el margen del proyecto actualizador por el índice de referencia correspondiente al período que abarque el emprendimiento. El cálculo del Impuesto al valor Agregado (IVA), que alcanza a los valores del emprendimiento, no se considera dentro de esta variable ya que por las características de este tipo de desarrollos se acumula IVA a favor producido por las compras que prácticamente se compensa con el impuesto de las ventas. Comercialización:

Emprendimiento desarrollado totalmente en pesos. Modalidad de venta: Precio fijo ajustado por un índice. (Índice C.A.C) Forma de pago: anticipo + saldo, con posibilidad de aplicar a un crédito hipotecario.

48

Índice de actualización publicado por la Cámara Argentina de la Construcción.



MODO Buenos Aires Escenario: Desarrollo en pesos Suponemos un escenario para el modelo de negocio en el que se determinaron: el valor de costo, valor de venta, incidencia del lote, plazo de obra. Se adopta una absorción de mercado moderada. Se define como plazo total del emprendimiento en 20 meses, divididos de la siguiente manera:

4 meses previos para la generación del negocio, captación de inversores, compra del lote y ajuste del proyecto arquitectónico y tramitación municipal.

12 meses de plazo de obra. 4 meses post-posesión para perfeccionar las ventas y escriturar las unidades.

Se podría financiar del siguiente modo:

1) Inversor de equity 49: (Tierra + Gastos parciales de obra) $ 6.518.400 2) Preventa durante la obra $ 2.904.000

TOTAL $ 9.422.400

Valores de las unidades según tipología Cuadro 33. Valores de venta por tipologías

Fuente: Elaboración propia sobre valores adoptados. Marzo 2014

Opción de Financiación bancaria para los compradores finales Unidad de 3 Ambientes $ 1.218.000 Anticipo $ 243.600 Prestamos hipotecario (Por ej. Banco ciudad) $ 974.400 Cuadro 34. Detalle de cuotas créditos hipotecario BA Primera Casa. Banco Ciudad

Fuente: Elaboración propia sobre datos Banco Ciudad. Diciembre 2013

En resumen: es un producto escalable, en la tipología de 3 ambientes (con sus variantes) de un valor de venta de $ 1.218.000 pesos que se puede pagar un 20 % durante la obra y el saldo aplicando al crédito hipotecario de hasta 20 años. Con una cuota inicial de aprox. $12.500.

49

Equity: expresión en inglés para denominar la inversión de capital de riesgo.



Fujo de Fondos del Modelo. MODO Buenos Aires Cuadro 35. Flujo de fondos del modelo propuesto



Honorarios profesionales. Beneficio extra para el desarrollador En el flujo de fondos del Modelo se consideró un honorario fijo correspondiente a las tareas de Proyecto, Dirección de Obra y Administración. Se propone además un honorario variable a éxito para el desarrollador, conocido como “success fee”, por fuera del flujo de fondos del negocio que se calculará sobre la utilidad del inversor una vez que éste recupere su capital. Este honorario se estima en un 25% del margen bruto obtenido por el inversor; en tanto la utilidad en términos de TIR e inflación no se vea afectada. Entonces, en caso de darse los parámetros aquí propuestos, el honorario extra sería de $959.400 pesos y la rentabilidad estimada sobre capital propio de un 58,87% resultaría siendo de un 44,16%. FODA del Modelo

5.1- Verificación del modelo en tres zonas: Barrios de Chacarita, Saavedra y Boedo. Se delimitará un área donde se asume se emplazará el lote prototípico en el cual se pondrá a prueba el modelo de negocio propuesto: MODO BA. Dada las características del trabajo, se analizará la oferta para identificar un lote en particular que cumpla con los parámetros ya establecidos y se identificará el valor de venta del lote en el momento del relevamiento, a partir de ese dato se determinará el valor de incidencia del terreno que se utilizará para el ejercicio. Cuadro 36. Incidencias por M2 edificable en la CABA. Marzo 2014

Valores de Incidencia $/m2 edificable 50

Barrio Mínimo Máximo Adoptado

Chacarita $ 4.400 $ 7.500 $ 6.000

Saavedra $ 4.320 $ 7.500 $ 4.830

Boedo $ 2.250 $ 8.500 $ 4.900

Fuente: Elaboración propia sobre relevamiento de mercado, marzo 2014

50

Fuente: Elaboración propia con valores de Reporte Inmobiliario, Marzo 2013. Cotización del dólar 1U$S = 10$ Arg.



5.1.1- Propuesta I: MODO Chacarita Entorno mediato. Comuna 15 El área de estudio está comprendida en el barrio de Chacarita, el mismo se encuentra inserto en la Comuna 15. Por esta razón, se realizará una breve reseña de las características relevantes de la comuna51 y su vinculación con el barrio a relevar. El trazado urbano de esta Comuna es en forma alargada con ejes de circulación bastante marcados, predominantemente con orientación oeste este, cumpliendo la función de conectar el norte y oeste de la ciudad con el Área Central. En este sentido se destacan como principales arterias las avenidas Álvarez Thomas, Corrientes, Warnes y San Martín. Por otro lado se deben destacar aquellas arterias que tienen sentido norte sur como avenida de los Incas, Elcano, Jorge Newbery, Juan B. Justo, Scalabrini Ortiz, Malabia, Ángel Gallardo y Estado de Israel. Esta comuna cuenta, en el barrio de Chacarita, con un centro de trasbordo de gran importancia constituido por la estación terminal del Ferrocarril Urquiza (Federico Lacroze) y su unión con el subte línea B, la cual es de gran importancia para aquellas personas que provienen de la zona norte de la ciudad y del conurbano. Además de este último, el ferrocarril General San Martín cuenta con dos estaciones de gran importancia, La Paternal y Chacarita; esta última muy concurrida por ser también un centro de transbordo con el subte. También recorre el trazado de esta Comuna la línea Juan B Justo de el Metrobus, que consta de la articulación de autobuses de alta capacidad que circulan por carriles exclusivos sobre la avenida Juan B. Justo, y conecta la zona norte con la oeste, es decir, recorre la avenida Juan B Justo desde Palermo hasta Liniers. Asimismo, la inauguración de los pasos a nivel Dorrego, Punta Arenas y Fco. Lacroze permiten mayor comunicabilidad urbana desde el punto de vista físico, es decir, mejora la conexión en el transporte a lo largo de la Comuna. El Relevamiento de Usos del suelo permitió asignar una actividad a cada una de las parcelas de la Ciudad. La base de datos obtenida a partir de esta operativa cuenta con 44.082 datos de los usos del suelo en la Comuna 15. La categoría que reúne la mayor parte de estos registros es la de edificios, un total de 21.538, un 48,9% del conjunto. Le siguen en importancia los locales comerciales, pudiendo distinguirse 9.725 (22,1%) que son a la calle y 194 (0,4%) que están emplazados en las escasas galerías que se encuentran en esta comuna. Por su parte, los garajes privados alcanzan un total de 8.582 repartidos en edificios, edificios de destino único y edificios productivos, representando un 19,5% del total de usos relevados. Es importante señalar que el barrio de Chacarita cuenta con el cementerio municipal creado como Cementerio Oeste para luego llevar el nombre del barrio; es este lugar la última morada de reconocidas personalidades nacionales; entre ellos: Jorge Newbery, Carlos Gardel, Alfonsina Storni, Quinquela Martín, y el mausoleo de la familia del Gral. Domingo Perón. La Comuna 15 se caracteriza por un predominio de las bajas alturas de edificación, puesto que el 68,9% del total de los edificios relevados cuenta con entre 1 y 2 pisos, en tanto que los que alcanzan entre los 3 y 5 pisos representan el 12,5%. Si se toma en consideración el conjunto de los edificios de menos de 10 pisos, estos representan el 94% del total de los relevados. Se contabilizaron un total de 27.462 edificios, representando el 10,2% del total de la Ciudad, los cuales se reparten entre 21.539 edificios de vivienda, casas, oficinas, departamentos o aquellos edificios que fueron catalogados como edificios de uso mixto sin vivienda; 4.896 edificios de destino único y 1.027 edificios productivos.

51

Fuente: Elaboración sobre Informe territorial Comuna 15, Ministerio de desarrollo urbano, GCBA2011.



La gran mayoría de los edificios hallados tienen uso residencial. Así es como los edificios de viviendas y las casas representan, en conjunto el 89,6% de los edificios, con 12.121 y 7.170 usos respectivamente. Si además se consideran los usos residenciales que se mixturan con otras actividades, los usos residenciales alcanzan un peso sobre el total de edificios del 90,4%. Los 148 edificios de oficinas y los 37 de departamentos representan una parte menor del total de las edificaciones, y se encuentran distribuidos por la comuna. La distribución territorial de los edificios de uso residencial permite ver un predominio de las viviendas multifamiliares en el área Centro y Este de la Comuna, disminuyendo hacia el límite Oeste, donde aumenta la densidad de casas, así como también la cantidad de viviendas multifamiliares, marcando con claridad el carácter residencial del área noroeste de la Comuna. En el barrio de Chacarita, en los terrenos anexos a la estación de tren de la línea Urquiza se ha formado un asentamiento al que se denominó Villa Fraga, si bien es un factor desfavorable para la zona, dado el tejido urbano de la zona y las trazas de las Avenidas Forest y Fco. Lacroze que funcionan como barreras arquitectónicas, no se considera este factor como un punto que impacte negativamente en el modelo. En la Comuna se encontraron 253 lotes, es decir, terrenos sin construcción registrada hasta el momento. Los lotes vacantes, definidos como terrenos sin construcción ni uso, que pueden o no estar tapiados, son el 96,4% de los usos de este tipo con 244 unidades, de los cuales 218 no tenían una actividad específica. Por otro lado, los lotes que funcionan como depósitos, tanto de materiales como de automotores suman sólo 7, 2,8% del total de los lotes de la Comuna. En cuanto a la distribución territorial, esta es relativamente homogénea, con valores más altos en Villa Crespo, Chacarita y Villa Ortuzar.

Área de análisis del barrio de Chacarita



“Salgo a caminar sin rumbo, en un día cualquiera. Pero un día cualquiera puede ser mucho más, Hacia la parte de atrás del cementerio, Cruzando el parque, llego a un bar;

Hay sólo hombres que beben vino y fuman tabaco. Pero en el aire hay algo especial” Letra de la canción “El bar de la calle Rodney”, La Portuaria

Entorno inmediato Cuadro 37. Mapa con el área de análisis delimitada. Chacarita, CABA.

Área elegida: Zonificación R2b1 y E2 FOT 1,6 LOTE: Fraga 638 Medidas: 8,66 x 39 Sup. Lote: 337, 74 m2 Sup. Máx: 540 m2 Incidencia $/M2: $600052

Nota: la fuente de todos los mapas utilizados es el sitio web de la Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano, del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. 2014

Análisis cualitativo del Área

52

Fuente: Rogiano Inmobiliaria, 4552-6299.



Accesibilidad: la zona cuenta con una excelente accesibilidad, red vial conectando distintos puntos de la ciudad, la reciente inauguración del túnel de Lacroze agilizó el tránsito hacia el este de la ciudad, notablemente. Amplia oferta de transporte público: Proximidad estación Colegiales de Tren (Línea Mitre) y Chacarita (Línea San Martín), Subte, (centro de transbordo de Línea Ferrocarril Urquiza con el Subte Línea B en estación Lacroze) Líneas de colectivo, proximidad al Metrobus de Av. Juan B. Justo. Red de Ciclovías próximas. Cuadro 38. Mapa de Líneas de Tren y Subte

Cuadro 39. Mapa de Red vial

Cuadro 40. Mapa de Red de Ciclovías



Oferta educativa: cuenta con una amplia oferta de escuelas primarias y secundarias, públicas y privadas, así como jardines de infantes y guarderías. La escuela Técnica N° 32 Gral. José de San Martín ofrece un secundario con formación profesional. Cercanía a sedes de la Universidad Católica Argentina, en colegiales; Universidad Tecnológica nacional en Villa Ortuzar, la Facultad de Agronomía, en Agronomía y Universidad de Belgrano, en el barrio de Belgrano. Cuadro 41. Mapa de establecimientos educativos públicos

Cuadro 42. Mapa de establecimientos educativos privados



Oferta Comercial: La Av. Federico Lacroze es el eje comercial del barrio, y su importancia lo ubica dentro de los principales ejes comerciales de la ciudad. Además durante su longitud en las calles transversales se ubican pequeños comercios que buscan aprovechar este centro comercial a cielo abierto. Cuadro 43. Mapa de ejes comerciales en zona este de la ciudad de Buenos Aires

Fuente: CEDEM sobre datos de DGFyCO, Secretaría de planeamiento, Ministerio de Desarrollo urbano, 2013

Cuadro 44. Mapa de sucursales bancarias



Oferta de centros de Salud: la zona cuenta con la cercanía del Hospital Gral. De Agudos Dr. Tornú, en Parque Chas y el Instituto de oncología Dr. Ángel Roffo. Cuenta con una amplia cantidad de farmacias, algunos laboratorios de análisis clínicos y un centro de atención de salud sindical: Centro de OSECAC. Cuenta con un Centro de Atención primaria del GCBA. Cuadro 45. Mapa de Centros de Salud

Cuadro 46. Mapa de Farmacias



Oferta Cultural: el área cuenta con centros culturales barriales entre los que se destaca el Espacio cultural Carlos Gardel, El museo del Acordeón y el Museo de Fotografía, bares notables, bibliotecas y salas artísticas.

Cuadro 47. Mapa de espacios escénicos

Espacios verdes: Cuenta con una extensa zona de recreación en el Parque los Andes. Este se extiende entre la Avenida Corrientes y la avenida Guzmán. Se encuentra dividido en dos

http://es.wikipedia.org/wiki/Avenida_Corrientes



secciones: la primera, subdividida a su vez por la calle Concepción Arenal, que va desde la avenida Dorrego hasta la Jorge Newbery, y la segunda, de forma triangular, desde Jorge Newbery a la avenida Federico Lacroze. El barrio cuenta con una frondosa arboleda, destacándose los jacarandás sobre la Av. Federico Lacroze. Además se encuentra próximo a la facultad de Agronomía donde hay una extensión de área verde que se utiliza como lugar de recreación los fines de semana. El parque cuenta con una de las pocas Calesitas que siguen funcionando en la ciudad. Cuadro 48. Mapa de espacios verdes

Síntesis del Análisis Cualitativo del Área de Chacarita



Cuadro 49. Planilla de atributos

Análisis de la oferta residencial del Área de Chacarita



Cuadro 50. Mapa de área de análisis oferta

Relevamiento de Oferta: Edificios - tipo de unidades - valores de venta Cuadro 51. Cuadro de análisis de oferta

Fuente: Elaboración propia sobre relevamiento, Marzo 2013. Cotización del dólar 1U$S = 10$ Arg.

Cuadro 52. Valores de venta y superficie promedio de oferta

1 Av. Fco. Lacroze 3921 Nuevo Dántonio 43 2 Amb 8°al cfte. $ 109.010 $ 2.535 $ 25.351 $ 20.000 $ 200.000 e/ medianeras

Av. Fco. Lacroze 3921 Nuevo Dántonio 39 1 Amb 9° al fte. $ 87.450 $ 2.242 $ 22.423 $ 20.000 $ 200.000 e/ medianeras

Av. Fco. Lacroze 3921 Nuevo Dántonio 39 1 Amb 2° al fte. $ 81.730 $ 2.096 $ 20.956 $ 20.000 $ 200.000 e/ medianeras

2 Fraga 717 esq. Av. Lacroze en obra Tizado 47 2 Amb 2° al fte $ 115.500 $ 2.457 $ 24.574 - - en esquina

Fraga 717 esq. Av. Lacroze en obra Tizado 34 1 Amb 4° al fte $ 84.700 $ 2.491 $ 24.912 - - en esquina

3 Av. Corrientes 6365 en pozo Tizado 32 1 amb 6° al fte. $ 61.600 $ 1.925 $ 19.250 $ 18.000 $ 180.000 con amenities

Av. Corrientes 6365 en pozo Tizado 28 studio 2° al fte. $ 55.000 $ 1.964 $ 19.643 $ 18.000 $ 180.000 con amenities

4 Guevara 200 Nuevo Mignone 69 3 Amb 2° al fte $ 145.200 $ 2.104 $ 21.043 $ 21.000 $ 210.000 e/ medianeras

5 J. Newbery 3900 en obra Lexinton 58 2 Amb 4° al cfte. $ 111.283 $ 1.919 $ 19.187 - - c/amenities

6 Charlone 349 Nuevo Interwin 56 3 Amb 1° al fte. $ 162.800 $ 2.907 $ 29.071 $ 25.000 $ 250.000 e/ medianeras

Charlone 349 Nuevo Interwin 62 3 Amb 1° al cfte. $ 174.900 $ 2.821 $ 28.210 $ 25.000 $ 250.000 e/ medianeras

Charlone 349 Nuevo Interwin 46 2 Amb 4° al fte $ 156.200 $ 3.396 $ 33.957 $ 25.000 $ 250.000 e/ medianeras

7 Olleros 3753 Nuevo Loria 63 3 Amb 2° al cfte $ 146.300 $ 2.322 $ 23.222 $ 16.000 $ 160.000 e/ medianeras

Olleros 3753 Nuevo Loria 64 3 Amb 2° al fte $ 167.200 $ 2.613 $ 26.125 $ 23.000 $ 230.000 e/ medianeras

8 Av. Jorge Newbery 3870 Nuevo JT Inmob 79 3 Amb 2° al fte $ 172.700 $ 2.186 $ 21.861 - - e/ medianeras

9 C.Arenal 4000 Nuevo Cimas 57 2 Amb 4° al fte $ 119.900 $ 2.104 $ 21.035 - - e/ medianeras

$ 2.380 $ 23.801 $ 21.000 $ 210.000

TIPOLOGÍA

VALOR PROMEDIO

INMOBILIARI

A

VALOR

$/M2

UNIDAD COCHERA $COCHERA

U$SVALOR U$S

VALOR

U$S/M2

UBICACIÓN TIPO SUP M2

CANT.

AMB



Análisis cuantitativo del Modelo

Cuadro 53. Modelo de negocio

ESTIMADOS m2 $/m2 $

Costo del terreno 600 $ 6.000 $ 3.600.000

Gastos asociados a la compra del terreno * $ 252.000

Costo de obra+indirectos referido a propios $ 10.247 $ 6.148.200

Total costo del emprendimiento $ 10.000.200

Total ingreso x ventas deptos $ 22.650 $ 13.590.000

Total Ingreso por cocheras 7 $ 199.500 $ 1.396.500

Total ventas $ 14.986.500

Margen bruto $ 4.986.300

Rentabilidad de punta a punta 49,86%

TIR del desarrollo 27,46%

Periodo de repago MES 19

Mayor exposición $ 7.546.500

Rentabilidad sobre capital propio 30,06%

* Comis ión inmobi l iaria , honorarios de escribanía , etc.

MODELO MODO Chacarita



Fujo de Fondos del Modelo Cuadro 54. Flujo de fondos del modelo MODO Chacarita



5.1.2- Propuesta II: MODO Saavedra Entorno mediato. Comuna 12 El área de estudio está comprendida en el barrio de Saavedra, el mismo se encuentra inserto en la Comuna 12. Por esta razón, se realizará una breve reseña de las características relevantes de la comuna53 y su vinculación con el barrio a relevar. La historia de esta comuna, remite a la de los barrios que la conforman, a saber, Villa Pueyrredón, Villa Urquiza, Coghlan y Parque Saavedra, cuyo origen es muy similar. Asimismo, atendiendo a otras dimensiones que otorgan cierta identidad a esta parte de la Ciudad, se destacan algunos espacios verdes. De tal forma, el parque Saavedra, el cual da nombre al barrio homónimo, se inauguró en 1873, constituyendo durante esos años, un punto de referencia para los loteos y subsecuente poblamiento del área. La normativa urbanística que rige sobre el territorio de la Comuna 12 está en gran medida caracterizada por permitir los usos residenciales con una baja densidad, particularmente bajo la figura del distrito R2bI, que norma la mayor parte de las parcelas involucradas. En el mismo sentido, también es importante la parte regida por el distrito R2b II, principalmente en la parte correspondiente al barrio de Villa Pueyrredón. Atendiendo lo que refiere a la superficie parcelaria, la mayor parte de ella se encuentra representada por las parcelas de tamaño medio, ya que el rango que va de los 100 a los 249 m2 concentra el 50,7% del total, mientras que el de entre 250 y 499m2 alcanza el 39,5 %. Ambos intervalos son, a su vez, los que mayor número de parcelas concentran, puesto que en términos relativos representan el 90,2% de todas las parcelas. El análisis de los datos obtenidos da cuenta del predominio de la baja altura de edificación, puesto que el 83,8%de las edificaciones posee entre 1 y 2 pisos, mientras que el conjunto de las de 10 o más pisos no alcanza el 1,5% del total. A su vez, aquellos que llegan a una altura de entre 3 y 5 pisos representan el 12,1% del total, mientras que se relevaron 894 edificaciones de entre 6 y 9 pisos, representando el 2,9 %. Entre los edificios detectados, el 92,6% se halló destinado al uso residencial, correspondiendo una composición que incluye un 46,4% de viviendas en propiedad horizontal, un 46,2% de casas y un 4,5% de viviendas que comparten la parcela con otro uso.

53

Fuente: Elaboración sobre Informe territorial Comuna 12, Ministerio de desarrollo urbano, GCBA2009.



Área de análisis: barrio de Saavedra

“Buenos Aires tiene el vuelo de palomas, que alegría, si no fuera así, así, yo me moriría. Tiene el juego de los niños en las plazas asoleadas,

si no fuera así, así, no tendría nada.” Letra de la canción “Si Buenos Aires no fuera así”, Eladia Blázquez

Entorno inmediato Cuadro 55. Mapa con el área de análisis delimitada. Saavedra, CABA.

Área elegida: Zonificación R2b1 FOT: 1,6 LOTE: Vilela 3159 Medidas: 8,66 x 43,30 Sup. Lote: 375 m2 Sup. Máx.: 600 m2 Incidencia $/M2: $480054


54

Fuente: A.I.A Propiedades, 4833-2700.



Accesibilidad: Se destacan los ferrocarriles de la línea Mitre, la cual al se divide en dos ramales: el que toma la dirección norte es el ramal Retiro – Bartolomé Mitre por un lado, y por otro, el que se proyecta en dirección noroeste también con una estación cabecera en Retiro pero finalizando en José León Suárez. Este trazado ferroviario contribuye a incrementar la accesibilidad de la Comuna, en este caso hacia el Área Central. En lo respectivo a las arterias que concentran el transporte automotor, el flujo vehicular tiene su referencia más relevante en los accesos a la Ciudad, los cuales realzan la importancia de ciertas avenidas, así como también el de la Avenida General Paz. Se puede mencionar a la avenida Dr. Ricardo Balbín como vía de circulación importante desembocando en el partido de Vicente López. Cuadro 56. Mapa de Red vial

Cuadro 57. Mapa de Red de Ciclovías



Oferta educativa: Amplia oferta de establecimientos destinados a la enseñanza en distintos niveles, esto puede explicarse, en buena medida, por relevancia que posee el uso residencial. Cuadro 58. Mapa de establecimientos educativos públicos

Cuadro 59. Mapa de establecimientos educativos privados



Oferta Comercial: La característica residencial del barrio hace que los comercios estén agrupados sobre arterias como, Av. Cabildo. Pequeños negocios, sobre todo kioscos, heladerías, panaderías y bares se concentran sobre el Boulevard García del Río y en la circunvalación del parque donde reciben, los fines de semana, el consumo de aquellos que buscan recrearse en esa área verde. Próximo al Shopping Center Dot. Cuadro 60. Mapa de establecimientos educativos privados

Oferta de centros de Salud: existe una limitada oferta de centros médicos pequeños con consultorios con las espacialidades médicas más usuales. Se destaca la estación saludable del GCBA en el parque donde controlan presión arterial, peso y glucemia de forma gratuita. Cuadro 61. Mapa de Centros de Salud



Hay una amplia oferta de Farmacias, con una mayor concentración sobre el eje de la Av. Cabildo. Y la Av. Balbín. Cuadro 62. Mapa de Farmacias

Oferta Cultural: es limitada la oferta de actividades culturales en el barrio pero hay varios lugares donde se dictan clases de danzas, teatro, comedia musical y se muestran a nivel barrial Cuadro 63. Mapa de Espacios Escénicos



Espacios verdes: el área cuenta con el Parque Saavedra que es un pulmón verde de gran extensión. Los fines de semana se concentra mucha gente a realizar actividades deportivas y de recreación. El fenómeno se extiende a lo largo del boulevard de la Av. García del Río. Sin dudas el parque es el atributo más ponderado de la zona, generando amplitud en el tejido urbano y brindando un área de esparcimiento al aire libre para los vecinos y para quienes llegan de otros barrios, principalmente en bicicleta utilizando las Ciclovías. Además, se ubica en las cercanías el Parque Sarmiento, otro lugar con extensiones verdes para disfrutar en familia. Cuadro 64. Mapa de espacios verdes



Síntesis del Análisis Cualitativo del Área de Saavedra Cuadro 65. Cuadro de atributos del área

Análisis de la oferta residencial del Área de Saavedra Cuadro 66. Mapa de área de análisis oferta



Relevamiento de Oferta: Edificios - tipo de unidades - valores de venta Cuadro 67. Cuadro de análisis de oferta

Fuente: Elaboración propia con valores de Reporte Inmobiliario, Marzo 2013. Cotización del dólar 1U$S = 10$ Arg. Cuadro 68. Valores de venta y superficie promedio de oferta

Análisis cuantitativo del Modelo Cuadro 69. Modelo de negocio

1 Ramallo 3500 y Superí Nuevo Tiesi 90 3 Amb 1° al fte. $ 159.500 $ 1.772 $ 17.722 - - e/ medianeras

2 Arias 2900 Nuevo J. Kravetz 110 3 Amb 3° al fte. $ 165.000 $ 1.500 $ 15.000 $ 20.000 $ 200.000 e/ medianeras

3 Jaramillo 3400 en obra P. Urus 120 3 Amb 3° al fte. $ 213.400 $ 1.778 $ 17.783 - e/ medianeras

4 Roque Perez 4500 Nuevo Alianza 71 3 Amb 2° al fte $ 137.500 $ 1.937 $ 19.366 $ 15.000 $ 150.000 e/ medianeras

5 Pico 3118 en obra Covello 72 3 Amb 3° al fte $ 132.000 $ 1.833 $ 18.333 - - e/ medianeras

Pico 3118 en obra Covello 37 1 Amb 4° al fte $ 85.800 $ 2.319 $ 23.189 - - e/ medianeras

6 Zapiola 4578 Nuevo Ruiz 89 3 Amb 4° al fte. $ 150.700 $ 1.693 $ 16.933 - - e/ medianeras

7 Correa 4100 Nuevo Sabatini 57 3 Amb PB° al fte. $ 138.600 $ 2.432 $ 24.316 $ 18.000 $ 180.000 e/ medianeras

8 Zapiola 4300 Nuevo Bai 35 1 Amb 2° al cfte $ 85.250 $ 2.436 $ 24.357 - - e/ medianeras

9 Zapiola 4700 en obra Solimano 38 1 Amb PB cfte. $ 93.720 $ 2.466 $ 24.663 $ 21.500 $ 215.000 duplex

10 Pinto 4700 Nuevo Moldes 50 2 Amb 3° al cfte $ 99.000 $ 1.980 $ 19.800 - - e/ medianeras

11 Deheza 3100 Nuevo Ortner 55 2 Amb 4° al fte. $ 109.450 $ 1.990 $ 19.900 - - e/ medianeras

12 Ruiz Huidobro 3000 Nuevo BA 56 2 Amb 2° al cfte $ 93.500 $ 1.670 $ 16.696 - - e/ medianeras

$ 1.985 $ 19.851 $ 17.667 $ 176.667

UBICACIÓN TIPO INMOBILIARIA SUP M2

CANT

AMB

VALOR

$/M2

COCHERA

U$SCOCHERA $ TIPOLOGÍA

VALOR PROMEDIO

UNIDADVALOR

U$S

VALOR

U$S/M2

ESTIMADOS m2 $/m2 $

Costo del terreno 600 $ 4.830 $ 2.898.000

Gastos asociados a la compra del terreno * $ 202.860

Costo de obra+indirectos referido a propios $ 10.247 $ 6.148.200

Total costo del emprendimiento $ 9.249.060

Total ingreso x ventas deptos $ 18.860 $ 11.316.000

Total Ingreso por cocheras 7 $ 176.600 $ 1.236.200

Total ventas $ 12.552.200

Margen bruto $ 3.303.140

Rentabilidad de punta a punta 35,71%

TIR del desarrollo 41,03%

Periodo de repago MES 19

Mayor exposición $ 6.738.620

Rentabilidad sobre capital propio 49,02%

* Comis ión inmobi l iaria , honorarios de escribanía , etc.

MODELO MODO Saavedra



Fujo de Fondos del Modelo Cuadro 70. Flujo de fondos del modelo MODO Saavedra



5.1.3- Propuesta III: Modelo MODO Boedo Entorno mediato. Comuna 5 El área de estudio está comprendida en el barrio de Boedo, el mismo se encuentra inserto en la Comuna 5. Por esta razón, se realizará una breve reseña de las características relevantes de la comuna55 y su vinculación con el barrio a relevar.

La comuna 5 está compuesta por sólo dos barrios: Almagro y Boedo. Se localiza en la zona Oeste de la Ciudad, próxima al Centro porteño La red de circulación de la Comuna se estructura siguiendo la línea de damero municipal con la continuación de las avenidas desde el centro hacia la periferia. Lo que permite estar atravesada por importantes ejes de circulación que conectan el oeste de la ciudad con el área central. En este sentido se destacan como principales arterias las avenidas Córdoba, Corrientes, Díaz Vélez, Rivadavia, Belgrano, Independencia, San Juan y Caseros. También por el sector sur, de este a oeste se encuentra emplazada la autopista 25 de Mayo, contando con ascenso y descenso hacia y desde, la avenida Boedo. Por otro lado la red de subterráneos se ve ampliamente representada por tres de sus líneas: la Línea B, con dos estaciones en la Comuna; la Línea A, con tres y la Línea E, con dos estaciones en la Comuna; si bien es atravesada por el ferrocarril Sarmiento, la comuna no cuenta con una estación dentro de sus límites. De acuerdo a la última actualización de diciembre 2010, la normativa del Código de Planeamiento Urbano que rige en gran parte de la comuna, permite la actividad residencial con un nivel de desedificación moderada, es decir aquellos distritos en los cuales se combina el uso residencial con otros usos, el R2a II abarca su mayor área hacia el norte de la avenida Rivadavia, en cambio hacia el sur de la misma, los distritos predominantes son el R2b I y el R2b III los cuales tienen características similares al anterior pero con menor intensidad de ocupación total, siendo el total del área de los tres distritos 44,1% de la superficie de la comuna. A lo largo de toda la comuna, en torno a avenida La Plata y Boedo; se encuentra el distrito C3 II, que comprende zonas destinadas a la localización del equipamiento administrativo, comercial, e institucional, combinado con usos residenciales a escala barrial. Se contabilizaron un total de 11.831 edificios. El análisis de los datos obtenidos da cuenta del predominio de las alturas bajas de edificación, puesto que el 84,1% de las edificaciones posee entre 1 y 2 pisos, mientras que el conjunto de los de 15 o más pisos es de un 0,4% del total. Los edificios entre 3 y 5 pisos constituyen el 3,8%, aquellos que son entre 6 a 9 pisos se encontraron 554 edificios (4,6%). A su vez, aquellos que llegan a una altura de entre 10 y 11 pisos representan el 4,7% del total, mientras que se relevaron 291 edificaciones de entre 12 y 15 pisos (2,2%). Por último, se hallaron 140 edificios en obra que aún no tenían pisos edificados al momento del relevamiento, representando un 1,1% del total. Entre los edificios relevados, el 96,8% se halló destinado al uso residencial, correspondiendo el 66,5% a viviendas en propiedad horizontal (integrando viviendas 65,5%, departamentos 0,3% y oficinas 0,7%) con un 23,6% de casas y el 6,7% a viviendas que comparten la parcela con otro uso.

55

Fuente: Elaboración sobre Informe territorial Comuna 5, Ministerio de desarrollo urbano, GCBA, 2011.



Área de análisis: barrio de Boedo Entorno inmediato

“San Juan y Boedo antigua, y todo el cielo, Pompeya y más allá la inundación. Tu melena de novia en el recuerdo y tu nombre florando en el adiós.

La esquina del herrero, barro y pampa, tu casa, tu vereda y el zanjón, y un perfume de yuyos y de alfalfa que me llena de nuevo el corazón.”

Letra del tango “Sur”, Homero Manzi

Cuadro 71. Mapa con el área de análisis delimitada. Boedo, CABA.

Área elegida: Zonificación R2b1 FOT: 1,6 LOTE: Jose Mármol 776 Medidas: 8,66 x 45 Sup. Lote: 381m2 Sup. Máx.: 623 m2

Incidencia $/M2: $490056


56

Fuente: MRC Bienes Raíces, 4922-2077



Accesibilidad: la zona cuenta con una excelente accesibilidad, red vial conectando distintos puntos de la ciudad. Acceso a la autopista 25 de Mayo. Amplia oferta de transporte público: Subte, con dos estaciones de la línea E Líneas muy próximas y cercanía a líneas A y H. Variada oferta de líneas de colectivo, proximidad al Metrobus de Av.9 de Julio. Red de Ciclovías próximas. Cuadro 72. Mapa de líneas de subte y trenes

Cuadro 73. Mapa de red vial



Cuadro 74. Mapa de Ciclovías

Oferta educativa: Amplia oferta de establecimientos destinados a la enseñanza, tanto en nivel inicial como escuela secundarias. También se identifica una variada oferta de jardines de infantes y guarderías. Cuadro 75. Mapa de educación pública



Cuadro 76. Mapa de educación privada

Oferta Comercial: la Av. Boedo pertenece a uno de las arterias comerciales más importantes del sur de la ciudad, en su trazado se encuentran variedad de comercios minoristas, bares y confiterías. Av. Jujuy, que está próxima es conocida por concentrar baazares y locales de gastronomía. Av. Belgrano es donde se concentran casa de muebles y decoración para la casa. Cuadro 77. Mapa de ejes comerciales en la zona sur de la ciudad de Buenos Aires

Fuente: CEDEM sobre datos de DGFyCO, Secretaría de planeamiento, Ministerio de Desarrollo urbano, 2013



Oferta Cultural: se identifican centros barriales de actividades culturales como exposiciones de fotografía y pintura, talleres literarios y música. La principal actividad cultural de la zona está ligada al tango, encontrando una variada oferta de lugares para escuchar su música, ver espectáculos y bailar al ritmo del “2 x 4”. Se destacan los bares tradicionales, a los que el gobierno de la ciudad denomina como notables ya que tienen historia propia y están íntimamente vinculados al barrio. El representante más famoso es el bar de la esquina de Av. San Juan y Av. Boedo, hoy Esquina Homero Manzi, que le debe su nombre a quien hiciera famosa esa intersección en la letra del tango Sur. Cuadro 78. Mapa de centros culturales

Cuadro 79. Mapa de bares



Espacios verdes: el área de análisis no cuenta con un espacio verde de las características de los anteriores, pero se ubica en la cercanía al lote una pequeña plaza que sirve de recreo entre el tejido de la ciudad. Además, se menciona la proximidad del Parque Rivadavia hacia el oeste y un poco más alejado, Parque Patricios hacia el sur. Cuadro 80. Mapa de espacios verdes y arboleda

Síntesis del Análisis Cualitativo del Área de Boedo Cuadro 81. Cuadro de atributos del área



Análisis de la oferta residencial del Área de Boedo Cuadro 82. Mapa de área de análisis oferta

Relevamiento de Oferta: Edificios - tipo de unidades - valores de venta Cuadro 83. Análisis de oferta

Fuente: Elaboración propia con valores de Reporte Inmobiliario, Marzo 2013. Cotización del dólar 1U$S = 10$ Arg.

Cuadro 84. Valor y superficie promedio de oferta

1 Estados Unidos 4200 Nuevo O Porta 71 3 Amb 3° al fte. $ 179.300 $ 2.525 $ 25.254 $ 0 $ 0

2 Castro Barros 800 en obra Gailus 80 3 Amb 2° al fte. $ 138.600 $ 1.733 $ 17.325 $ 15.500 $ 155.000

3 Castro 928 en obra Bai 67 2 Amb 4° al fte. $ 165.121 $ 2.464 $ 24.645 $ 18.900 $ 189.000

Castro 928 en obra Bai 71 2 Amb 2° al fte. $ 133.100 $ 1.875 $ 18.746 $ 18.900 $ 189.000

4 Castro 1176 en obra Replus 56 2 Amb 1° al fte. $ 113.300 $ 2.023 $ 20.232 $ 18.000 $ 180.000

5 Cochabamba 3700 Nuevo Ruiz 30 1 Amb 1° al cfte. $ 75.790 $ 2.526 $ 25.263 $ 0 $ 0

6 J. de Garay 3700 Nuevo Gailus 71 3 Amb 7° al fte. $ 143.000 $ 2.014 $ 20.141 $ 21.000 $ 210.000

7 Carlos Calvo 3700 Nuevo Grupo Mega 35 1 Amb 2° al cfte. $ 73.700 $ 2.106 $ 21.057 $ 0 $ 0

$ 2.158 $ 21.583 $ 18.460 $ 184.600

VALOR

$/M2

COCHERA

U$S

VALOR PROMEDIO

UBICACIÓN TIPO INMOBILIARIA SUP M2

CANT

AMBUNIDAD VALOR U$S COCHERA $

VALOR

U$S/M2



Análisis cuantitativo del Modelo

Cuadro. Modelo de negocio



Fujo de Fondos del Modelo Cuadro 85. Flujo de fondos del modelo MODO Boedo



5.2- Resultados y conclusiones del análisis de modelos de negocios inmobiliarios residenciales Conclusiones del Ensayo en campo Del ensayo del modelo en el barrio de Chacarita surge que dados los precios y la absorción estimados en este barrio, MODO Chacarita registró el mejor margen bruto. No obstante, el gasto inicial del terreno, (con valor más alto que en Saavedra y Boedo) produce que la TIR sea inferior que en los otros dos casos. De todos modos, tanto la TIR como la rentabilidad son más que aceptables en este modelo. En el caso de MODO Saavedra encontramos la situación inversa a la anterior, ya que, al ser los valores de venta más bajos, la rentabilidad del negocio disminuye. Sin embargo siendo el terreno más barato, incrementa la TIR del emprendimiento convirtiendo al negocio en algo igualmente atractivo. Por último, en el estudio del modelo MODO Boedo se registra un escenario intermedio donde la rentabilidad oscila en un 43% y la TIR anual en un 48% alcanzando aquí su máximo valor. En síntesis: de los diferentes ensayos surge que a valores de construcción constantes, ya que a igual calidad de construcción el costo por m2 es el mismo en cualquier punto de la ciudad; es la incidencia de tierra, entonces, la que modifica los valores de costo unitarios finales para cada emprendimiento: resultando en Chacarita y Boedo, valores mayores a Saavedra. No obstante, el incremento es relativamente bajo y en cambio la suba de valores de venta de las unidades es más significativa, por lo que los rendimientos aumentan ya que los precios son convalidados por el mercado respondiendo a los atributos cualitativos. Adicionalmente, se debe considerar que la compra del terreno es el gasto que más impacta en la TIR del desarrollo por ser una importante erogación inicial; lo que sugiere evaluar otro tipo de alternativas de pago de tierra para mejorar su rendimiento. Se verifica, de este modo, que el modelo prototípico demuestra un desempeño con valores de rentabilidad razonables en las tres zonas de análisis.



6- Recomendación: Alternativas para un modelo posible Se ha logrado diseñar un prototipo de modelo de negocio de mediana escala, determinando ciertos parámetros, con el objetivo de implementarlo en una tipología de lote prototípico; en las zonificaciones residenciales de baja densidad de esta ciudad. Se ha verificado, en el ensayo de campo que los costos determinados, aunque varían de un barrio a otro, son compatibles con un precio de comercialización absorbible por la demanda existente, que también ha sido identificada. Se ha creado, de este modo, un producto inmobiliario accesible que se cree será exitoso en la medida que sea aplicado según las características aquí propuestas. Habiendo analizado el escenario económico-financiero de la actualidad nacional, se identificaron los principales factores que impactan de manera negativa en la industria de la construcción como: la inflación sostenida, la devaluación monetaria, la incertidumbre y la elevada incidencia de la tierra. Se delimito el campo de acción a la ciudad Autónoma de Buenos Aires, se realizó la investigación en donde se han analizado las diferentes variables que alejan a los sectores medios del acceso a la vivienda, identificando como las más notables la escasa oferta de financiamiento público y la distancia entre los salarios y los valores de las propiedades inmuebles, lo que se traduce en una desfavorable relación cuota/ingreso. Por otra parte, se analizaron los atributos cualitativos; tanto arquitectónicos como constructivos; que delimitan al producto prototípico y se considera, potenciarán la rentabilidad del negocio. Adicionalmente se estudiaron las diferentes alternativas de estructuración jurídica y comercialización del desarrollo inmobiliario. En base a todo lo citado, se construyó este modelo. Se espera que la coyuntura actual se modifique a mediano plazo y se generen mejores condiciones crediticias, en especial para aquellas familias de clase media que hoy quedan excluidas, no pudiendo calificar al crédito para adquirir “la casa propia”. Mientras esto no ocurra, los desarrolladores seguirán buscando opciones de financiamiento privado donde modalidades como “el canje de metros” por la tierra o por los trabajos de los contratistas son cada vez más habituales. Es necesario, además, ser cuidadoso en la definición de la modalidad de comercialización de las unidades, considerando que los aumentos sostenidos registrados hacen difícil determinar los valores de venta a futuro. En resumen: dado el difícil momento del mercado inmobiliario argentino se considera que apuntar a un producto que pueda pagarse en cuotas, en pesos argentinos, con posibilidad de aplicar a una línea de créditos hipotecarios vigentes en plaza; localizados en barrios tradicionales en evolución del área metropolitana; será una oportunidad inmobiliaria viable, tanto para pequeños desarrolladores que, con poco capital, podrán crecer a partir de este modelo de desarrollo inmobiliario posible de replicarse como modelo de análisis de un producto repetitivo a cualquier escala.



Referencias Bibliográficas Bibliografía Consultada Acquarone, María - Ruiz de Gopegui, Gervasio - Tabakman, Damián - Gómez, Mario.

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Della Vecchia, Victor, PH contemporáneo, 1:100 ediciones, 1° edición, Buenos Aires, 2013.

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valor agregado, BRE Ediciones, 1° Edición, Buenos Aires, 2013.

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1998.

Tabakman, Damián y otros. De arquitecto a desarrollista - de profesional a empresario, BRE

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Tabakman, Damián y otros. Desarrollos inmobiliarios exitosos - como detectar oportunidades,

estructurar proyectos y financiar, BRE Ediciones, Diciembre 2006.

Centro de Estudios para el Desarrollo Económico Metropolitano (CEDEM), Informes

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Urbano, Ley 449, BOCBA 1044, Buenos Aires, 2000.

Documentación Consultada

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Ley N° 24.441/1995; Financiamiento para la construcción, Créditos hipotecario y Leasing

Website consultados

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Banco Ciudad: www.bancociudad.com.ar

Banco Nación: www.bna.com.ar

Banco Hipotecario: www.hipotecario.com.ar

Cámara Inmobiliaria Argentina: www.cia.org.ar

Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo: www.cpau.org.ar

Gobierno de la Ciudad de Buenos Aire: www.gbca.gob.ar

Instituto Nacional de estadísticas y Censo INDEC. www.indec.gob.ar

Mapa Interactivo de Buenos Aires: mapa.buenosaires.gob.ar

Reporte Inmobiliario: www.reporteinmobiliario.com.ar

Urbeos-cities: www.urbeos.com

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ANEXOS Tasas de Créditos hipotecarios del Banco Ciudad

Concepto TNA Vigencia

Hipotecarios

Ciudad Vivienda Cartera General Vble Hasta 120 cuotas 19,00% 30/09/2013

Cartera General Vble 121/180 cuotas 21,00% 30/09/2013

Ctes c/cobro Sdo en el Bco/Cte Fiel Vble Hasta 120 cuotas 18,00% 30/09/2013

Ctes c/cobro Sdo en el Bco/Cte Fiel Vble 121/180 cuotas 20,00% 30/09/2013

Ctes c/cobro Sdo en el Bco/Cte Fiel Vble 181/240 cuotas 20,00% 30/09/2013

Cartera General Fija Hasta 120 cuotas 24,50% 30/09/2013

Cartera General Fija Hasta 180 cuotas 25,00% 30/09/2013

Ctes c/cobro Sdo en el Bco/Cte Fiel Fija Hasta 120 cuotas 23,50% 30/09/2013



Ciudad Vivienda Cartera General Tramo 1 Vble ctas 1 a 24 16,50% 30/09/2013

Tasa de Interés Variable por Tramos Cartera General Tramo 2 Vble ctas 25 a 48 20,00% 30/09/2013

Cartera General Tramo 3 Vble ctas 49 a 72 24,00% 30/09/2013

Cartera General Tramo 4 Vble ctas 73 a 180 26,50% 30/09/2013

Ctes c/cobro de Sdo en el Bco Tramo 1 Vble ctas 1 a 24 15,50% 30/09/2013




Ciudad Vivienda (Zona Sur- Distr. Tecnol.) Cartera General Vble. Hasta 120 cuotas 14,00% 30/09/2013

Cartera General Vble 121 a 180 cuotas 16,00% 30/09/2013

Ctes c/cobro Sdo en el Bco/Cte Fiel Vble. Hasta 120 cuotas 13,00% 30/09/2013

Ctes c/cobro Sdo en el Bco/Cte Fiel Vble 121 a 180 cuotas 15,00% 30/09/2013

Ctes c/cobro Sdo en el Bco/Cte Fiel Vble 181 a 240 cuotas 15,00% 30/09/2013

Cart Gral/Ctes c/cobro Sdo/cte Fiel Fija Hasta 120 cuotas 17,50% 30/09/2013

Cart Gral/Ctes c/cobro Sdo/cte Fiel Fija Hasta 180 cuotas 18,00% 30/09/2013


Programa Primera Casa BA Tramo 1 Vble ctas 1 a 12 9,00% 30/09/2013

Tramo 2 Vble ctas 13 a 24 10,50% 30/09/2013

Tramo 3 Vble ctas 25 a 36 13,00% 30/09/2013

Tramo 4 Vble ctas 37 a 240 16,00% 30/09/2013

(Plazo Máximo de 120 ctas para Ag. de

Planta Transit. y Contrat. de la Adm. Pub.

Nac del GCABA y del Poder Judicial.)

dic-13



Tabla de Incidencia de rubros de obra del Modelo MODO BA

PARTICIPACION PORCENTUAL DEL COSTO DE OBRA

RUBRO INCIDENCIA MONTO

1 Obrador y trabajos preliminares 0,107 $ 6.579

2 Mov. De tierra 1,444 $ 88.780

3 Estructura H°A° 17,280 $ 1.062.409

4 Mampostería y aislaciones 12,475 $ 766.988

5 Conductos de ventilación 0,473 $ 29.081

6 Revoques 13,559 $ 833.634

7 Cielorrasos 3,365 $ 206.887

8 Contrapisos 1,826 $ 112.266

9 Pisos y zócalos 8,320 $ 511.530

10 Techados azotea 0,120 $ 7.378

11 Revestimientos y mármoles 1,758 $ 108.085

12 Carpint, vidrio herrería 5,121 $ 314.849

13 Ascensores 7,143 $ 439.166

14 Inst. Sanitaria 7,714 $ 474.272

15 Inst. eléctrica y tensión débil 9,660 $ 593.916

16 Inst. de gas 5,304 $ 326.101

17 Pintura 3,796 $ 233.386

18 Matafuegos-incendio 0,168 $ 10.329

19 Amoblamientos cocina 0,367 $ 22.564

TOTAL 100% $ 6.148.200

modelo de negocio inmobiliario residencial de baja escala ... · quiero expresar mi más sincero...

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