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MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN ESPACIAL DE PROTECCIÓN Y
REHABILITACIÓN DE LA CIUDAD HISTÓRICA (PE-1), RELATIVA A LA
UNIDAD EDIFICATORIA 111903 DE LA CALLE CASAS REAIS Nº 20
PROPIEDAD: JESÚS REY IGLESIAS Y CARMEN CABANAS GÓMEZ
SITUACIÓN: RÚA CASAS REAIS Nº 20 (SANTIAGO DE COMPOSTELA)
MEMORIA 1.- ANTECEDENTES
Con fecha 3 de julio de 2009 fue presentado en el Registro General del
Ayuntamiento de Santiago solicitud de licencia de construcción para la
rehabilitación de edificio para Hotel de tres estrellas, situado en la Rúa de
Casas Reais nº 20 de Santiago de Compostela.
Durante la tramitación de la correspondiente licencia se planteó, por los
servicios técnicos municipales de la Oficina Técnica de Rehabilitación del
Ayuntamiento de Santiago, la necesidad de justificar que la cuarta planta de
dicho edificio forma parte de la edificación original y no fue objeto de una
adicción posterior.
Con fecha 21 de diciembre de 2009, se presentó en el Registro General del
Ayuntamiento de Santiago la documentación complementaria y memoria
histórica de la edificación relativa de la cuarta planta abuhardillada del
edificio situado en la Rúa Casas Reais nº 20.
Finalmente el 20 de abril de 2010 se recibe notificación del Ayuntamiento de
Santiago relativa al proyecto básico, la cual se adjunta, señalando unas
pequeñas deficiencias a subsanar en dicho proyecto básico y asimismo la
notificación siguiente:
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“Para poder autorizar a intervención proxectada será preciso proceder
previamente a MODIFICACIÓN PUNTUAL DO PLAN ESPECIAL DE
PROTECCIÓN E REHABILITACIÓN DA CIDADE HISTÓRICA (PE-1)
RELATIVA A UNIDADE EDIFICATORIA 111903 DE RÚA CASAS REAIS Nº
20. Deberase notificar a propiedade a necesidade de presentar o
correspondente expediente de modificación que deberá ser informado polo
servicio municipal de Planeamento para a súa tramitación”.
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2.- NORMATIVA DE APLICACIÓN
El Plan Especial de Protección y Rehabilitación de la Ciudad Histórica (P-1)
cataloga la edificación situada en la Rúa Casas Reais nº 20, (Unidad
edificatoria 111903) como de “Interés tipológico y arquitectónico (nivel 3)”
con la catalogación de numerosos elementos señalados en la ficha que se
adjunta. Como actuaciones particulares se señalan la reelaboración de la
envolvente de cubierta y el tratamiento de las medianeras del edificio.
En los planos de alzados del (PE-1) se señala asimismo la necesidad de
reelaboración de la planta cuarta, bajo cubierta, para dicha edificación
situada en la Rúa de Casas Reais nº 20 (CA.1).
La zona donde se ubica dicha edificación está regulada por la “Ordenanza
de Recinto Intramuros (RI)” del Plan Especial (PE-1).
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3.- DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN
En la ficha catastral que se adjunta figura, por error, el año de construcción
1900 cuando es muy anterior, según consta en los datos de la memoria
histórica. La planta baja destinada a uso hotelero y las cuatro plantas altas
destinadas a uso de vivienda.
La edificación situada en la Rúa de Casas Reais nº 20 esta compuesta de
planta baja, con dos huecos rasgados de similares dimensiones y
tratamiento. Planta primera con dos importantes huecos formados por
puertas cristaleras de dos hojas, que dan acceso a un balcón corrido. Planta
segunda formada asimismo por dos similares “ventanas de asomo”, con un
importante escudo mobiliario, labrado en granito, situado en posición
central. Tercera planta con solución original en galería, hoy inexistente por
su estado de ruina. Finalmente existe una cuarta planta retranqueada de la
alineación de la calle, resuelta a modo de buhardilla con dos huecos de
menores dimensiones a la fachada principal con machones de granito
perpiaño en los extremos de dicha fachada como remate de dos paredes
medianeras construidas con fábrica de mampostería.
En la ficha catastral que se adjunta figura, por error, el año de construcción
1900 cuando es muy anterior, según consta en los datos de la memoria
histórica. La planta baja destinada a uso hotelero y las cuatro plantas altas
destinadas a uso de vivienda.
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4.- MEMORIA HISTÓRICA DE LA EDIFICACIÓN SITUADA EN LA RÚA CASAS REAIS Nº 20
En el proyecto básico, presentado en solicitud de licencia, se adjuntó la
memoria relativa a las consideraciones patrimoniales e históricas de la Rúa
de Casas Reais y la memoria histórica relativa a esta edificación, realizada
por la arqueóloga Manuela Mato, la cual se adjunta como anexo.
En relación al vaciado del libro de licencias de obras del Ayuntamiento de
Santiago depositado en el Archivo Histórico Universitario, encontramos 5
licencias de obras relativas al inmueble nº 20 de la Rúa Casas Reais, que
hasta el año 1868 constaba como nº 19 de la Rúa Porta do Camiño, cita la
memoria histórica en los siguientes término:
1) A primeira délas data de maio de 1876 intre no que o seu propietario Don
Angel M. de la Riva “(...) désea reformar las puertas de la tienda y portal de su
casa (...) de manera que queden simetricamente iguales y en perfecta relación
con las luces de la fachada; en lo cual mejorará el aspecto público (...)1 En
sesión ordinaria celebrada o 17 de marzo do mesmo ano foille concedida a
licencia solicitada.
2) En 1925, concretamente o 7 de maio, o novo propietario do inmoble D. José
Martínez Muñíz, canónigo dignidade de Chantre de la Santa Iglesia Catedral de
Santiago solicita autorización para “(...) reponer, por hallarse en mal estado, la
galería del tercer piso (...)”2 Tras esta solicitude, coma é habitual o arquitecto
municipal emite o correspondente informe: “(...) Aprovechando la ocasión
presente para manifestar mi juicio acerca de las llamadas galerías, debo
exponer que creo son, en la forma en que actualmente se las construye de las
obras que mas desnaturalizan y afean las calles típicas de la ciudad, entre las
que se cuenta y en lugar preferente la de Casas Reales. Prescindiendo de este
criterio de ornato no veo inconveniente en que se autorice lo solicitado por no
oponerse a las vigentes Ordenanzas Municipais. El largo de la galería es de
5,85 m2 y en superficie saliente de la línea de fachada 2,246 m2. (...) Á vista
1 A.H.U. A.M. 559/35 r. 2 A.H.U. A.M. 1935 Expediente 13
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deste informe a Comisión, con data de 30 de marzo aproba as obras
solicitadas establecendo un pago de taxas de 28 pesetas.
3) 4 anos máis tarde, concretamente o 19 de agosto de 1929 o propietario volve a
solicitar autorización de reforma xa que “(...) encontrándose en mal estado la
galería del 2º piso de la casa de su propiedad (...), colocada sobre repisa de
piedra en la fachada posterior, désea desmontar aquella y colocar otra nueva
de madera de castaño (...)3 O 11 de setembro do mesmo ano se lle concede a
licencia solicitada en base ó informe favorable do arquitecto e dictame da
Comisión “(...) pero debiendo las obras ser ejecutadas con dirección facultativa
competente (...)”
4) Con data de 20 de maio de 1936 existe unha nova solicitude de licencia de
obras relativa ó nº 20 de Casas Reais, solicitada por Manuel Brá e Cándido
Salvado “(...) encargados de hacer el saneamiento (...)”4. Segundo figura na
devandita solicitude o longo da rede de sumidoiros será de 21 metros. Tres
días máis tarde o arquitecto municipal asina o seu informe onde di que non ve
inconveniente e autorizar o solicitado “(...) sempre que se verifique con arreglo
a vigente reglamento de saneamiento (...)”. Na licencia de obras expedida o 2
de xuño de 1936 especifícase a natureza das obras “(...) las obras de
saneamiento (...) consistentes en acometer los desagües de los vertederos y
retretes a la alcantarilla general”.
5) En febreiro de 1940 a nova propietaria do inmoble Dona Pilar Asorey solicita
autorización ó concello para realizar reformas na súa propiedade en base ós
planos presentados. No mesmo expediente5 aparece un documento titulado
Comparecencia con data de 30 de marzo do mesmo ano que di o seguinte:
“En el día de hoy, ante mi, Secretario del Ayuntamiento, comparece Don José
Asorey Segond, de 28 años de edad, casado, copropietario de la casa nº 20 de
la calle de Casas Reales y manifiesta: que su hermana doña Pilar Asorey
solicito de la Alcaldía licencia para realizar las obras que en este expediente se
detallan en la casa nº 20 de la calle Casas Reales, y habiendo decidido el
3 A.H.U. A.M. 1947. Expediente 164 4 A.H.U. A.M. 1965 Expediente 24 5 A.H.U. A.M. 1973 Expediente 7
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realizar ahora tan solo las que se refieren a las plantas segunda, digo, tercera y
cuarta, y desistiendo de adelantar la planta abuhardillada hasta la linea de
fachada; en nombre de su hermana doña Pilar Asorey y con su expresa
autorización ruega que se continúe este expediente teniendo por no hechas las
peticiones de las obras que ha desistido de realizar”.
Con data de 4 de abril do mesmo ano, a Comisión emite o seu dictame
concedendo licencia para realizar as obras interiores no 2º e 3º piso segundo
se detallan na memoria e planos presentados.
Memoria da intervención:
A reforma que se trata de llevar a cabo en la casa nº 20 de la calle de Casas
Reales de la ciudad de Santiago de Compostela, comprende la ampliación del
piso 4º, que hoy está retirado de su fachada principal y se désea avanzarlo
hasta el plomo de esta, dejando delante una pequeña azotea sobre la galería
del piso tercero; en el piso tercero y en la galería al. patio, se instalará un
retrete, haciéndose un cuarto de baño en el piso 2º utilizando una alcoba,
abriendose unicamente una véntana y una puerta y cerrándose la que
actualmente existe hacia la cocina. Para la ventilación de este cuarto de baño
se pondrá un tubo y chimenea.
El tabicón de la nueva fachada del 4º piso se hará de ladrillo con doble tabique,
uno exterior de 8 cm y otro de 3 cm dejando entre ambos una separación de
otros 3 cm para cámara de aire. La azotea será de hormigón armado y llevará
un antepecho de lo mismo o de hierro fundido.
Estas obras no afectan a la capacidad y estructura general del edificio, así
como a su altura ni alquiler medio. Importarán unas 3.000 pesetas (...)”
5.- ANÁLISIS DE LA FECHA DE CONSTRUCCIÓN DE LA CUARTA PLANTA
RETRANQUEADA DE LA EDIFICACIÓN SITUADA EN LA RÚA CASAS REAIS Nº 20
Según los datos aportados por la memoria histórica de la edificación, las
cinco licencias a que se hace referencia desde el año 1976 se refieren a las
siguientes plantas:
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a) Primera licencia del año 1876 que afecta a una reforma de la planta
baja.
b) Segunda licencia del año 1925, relativa a la reposición de la galería del
tercer piso de la fachada principal.
c) Tercera licencia del año 1929, relativa a la reposición de la galería del 2º
piso de la fachada posterior.
d) Cuarta licencia del año 1936, relativa a la acometida de la red de
saneamiento.
e) Quinta licencia del año 1940, relativa a la solicitud para adelantar la
planta abuhardillada del cuarto piso hasta la línea de fachada y otras
obras menores en las plantas 2ª y 3ª, señaladas en la memoria de
intervención. Posteriormente la propiedad desiste de adelantar la planta
abuhardillada del 4ª piso hasta la línea de fachada, según se hace
constar en el citado expediente.
Quiere todo ello aclarar que según la memoria histórica, en el año 1940 se
pretendió modificar la configuración de dicha planta cuarta abuhardillada,
que no llego a realizarse por desistir la propiedad de tal solicitud, no
existiendo desde el año 1876 ninguna solicitud de adicción a dicho edificio
que pudiera justificar, dicha planta abuhardillada, como una adicción
realizada con posterioridad a la edificación principal.
Por otro lado, analizando las características constructivas de dicha planta
abuhardillada, se observa que está realizada con una fábrica similar a las
plantas inferiores, existiendo unas paredes medianeras de similares
características, de fábrica de mampostería que se puede observar en las
fotografías que se adjuntan.
En la fotografía nº 1 se observa en la fachada principal el hueco de la
galería de la planta tercera (hoy desmontada por su estado de ruina) y
sobre ésta la planta abuhardillada del 4º piso, retranqueada de la alineación
de la calle Casas Reais. A la derecha se observa la pared medianera de la
3ª y 4ª planta, que sobresale por encima del edificio colindante nº 18, la
cual, en toda su extensión está realizada con el mismo tipo de fábrica, lo
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cual viene a justificar que dicha planta abuhardillada forma parte del edificio
original construido en el siglo XVII ó XVIII.
En las fotografías 2 y 3 se puede observar dicho muro medianero en toda
su extensión, realizado con el mismo tipo de fábrica, observándose todo el
conjunto de dicha medianera Oeste en la fotografía nº 4, tomada desde el
edificio del futuro Centro Socio Cultural Caixanova de la Plaza de
Cervantes, situado en una posición más elevada.
Por todo ello se puede afirmar con fundamento que dicha planta
abuhardillada no fue objeto de una adicción posterior al edificio principal,
sino que forma parte de la construcción original realizada con anterioridad al
año 1876, y por tanto debe considerarse y rehabilitarse, como un elemento
más del edificio catalogado.
FOTO Nº 1.- EDIFICIO C/ CASAS REALES Nº 20 (SANTIAGO)
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FOTO Nº 2.- VISTA DESDE PLAZA DE SALVADOR PARGA
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FOTO Nº 3.- VISTA DESDE PLAZA DE SALVADOR PARGA
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FOTO Nº 4.- VISTA DE MURO MEDIANERO OESTE (DESDE EDIFICIO DE
CAIXANOVA EN PLAZA CERVANTES
FOTO Nº 5.- DETALLE DE PLANTA BAJO CUBIERTA
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FOTO Nº 6.- DETALLE DE PLANTA BAJO CUBIERTA
6.- JUSTIFICACIÓN Y CONVENIENCIA DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PE-1 RELATIVA A LA UNIDAD EDIFICATORIA 111903 DE LA RÚA CASAS REAIS Nº 20
Debe tenerse en cuenta, en primer lugar, la escasa importancia o alcance,
de la presente modificación puntual del PE-1, referida al tratamiento o
remate de la planta bajo cubierta de una edificación catalogada, pero en
todo caso, exigida por el marco legal vigente, según el Ayuntamiento de
Santiago.
El artículo 61 del Plan Especial de Protección y Rehabilitación de la Ciudad
Histórica (PE-1), relativa a “Actuaciones de adecuación arquitectónica de
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fachadas y elementos exteriores”, señala en el apartado 1 que: las obras de
adecuación arquitectónica de fachadas y elementos exteriores de los
edificios podrían presentar los siguientes contenidos:
a) En edificios incluidos en el catálogo de Protección tendrán por objeto la
conservación, valoración y en su caso la recuperación de las
características arquitectónicas y formales originarias del conjunto de la
fachada y elementos exteriores, con supresión de elementos
disconformes establecidos en su fichero individualizado”.
En este caso del edificio situado en C/ Casas Reais nº 20, la adecuación
arquitectónica, según este artículo, sería la recuperación de las
características arquitectónicas y formales originarias del conjunto de la
fachada y elementos exteriores, como señala dicho artículo 61.1 a) del
PE-1, y está adecuación podría encajar obviamente dentro del proyecto
de rehabilitación en trámite, sin necesidad de tramitar previamente una
modificación puntual del PE-1, como exige ahora la Oficina de la Ciudad
Histórica y Rehabilitación.
El artículo 99 del PE-1, “Cubierta y construcciones por encima de la
altura máxima de cornisa” en su apartado 3 señala lo siguiente:
3. Para las edificaciones existentes se indica en planos de alzados de ordenación la exigencia de adecuación de cubiertas a las condiciones de este artículo, con la siguiente tipificación: Adecuación genérica de cubiertas CA-1. Así aparece señalado en el
plano de alzados del PE-1 la edificación de C/ Casas Reais nº 20. Pero
está exigencia está indicada para las casas en las que se han realizado
obras de adición de áticos, posteriores a la fecha de construcción del
edificio y así recuperar su estado original.
En este caso del edificio situado en la C/ Casas Reais nº 20, el
contenido de la ADECUACIÓN ARQUITECTÓNICA, en este edificio
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incluido en el catálogo de Protección deberá tener por objeto la
RECUPERACIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS ARQUITECTÓNICAS Y
FORMALES ORIGINALES DEL CONJUNTO DE LA FACHADA Y
ELEMENTOS EXTERIORES, como así señala el artículo 61.1 a) sin
necesidad de tramitar la modificación del Plan Especial (PE-1).
Es evidente que el PE-1, no entró en el análisis pormenorizado sobre las
características arquitectónicas originales del edificio, estimando que la
planta bajo cubierta fue posterior a la edificación original y en
consecuencia exige la adecuación de la cubierta genérica a dos aguas
de conformidad con las determinaciones del artículo 99 del PE-1.
La realidad es que la ficha de catalogación del PE-1 y el plano de
alzados exigen la reelaboración de la envolvente de cubierta y sólo ello
justifica la necesidad de tramitar una MODIFICACIÓN PUNTUAL del
Plan Especial para eliminar estas determinaciones y poder recuperar el
estado original de la edificación, como establece el artículo 61 del PE-1.
7.- DESCRIPCIÓN DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL PROPUESTA
De conformidad con lo anteriormente expuesto para poder recuperar
“legalmente” la situación original arquitectónica de la cubierta de la
edificación situada en C/ Casas Reais nº 20, es necesario modificar los
documentos del PE-1 que lo impiden:
a) En primer lugar es necesario modificar la ficha de catalogación en su
apartado 3.- ACTUACIONES PARTICULARES, anulando la necesidad
de “reelaborar la envolvente de cubierta”.
b) En segundo lugar es necesario asimismo modificar el plano de alzados
del Plan Especial (PE-1), en la calle Casas Reais para anular en la
edificación señalada con el nº 20, la referencia “CA-1” relativa a la
adecuación de la planta bajo cubierta a las determinaciones del artículo
99 del PE-1.
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8.- MODIFICACIÓN DE L A NORMATIVA
De conformidad con lo señalado en el apartado anterior, se adjuntan los
documentos modificados del PE-1, relativos a la planta bajo cubierta del
edificio situado en c/ Casas Reais nº 2.
Se ha modificado la ficha de catalogación, anulando la mención a la
reelaboración de la planta bajo cubierta y asimismo se ha modificado el
plano de alzados de la calle Casas Reais, señalando la edificación señalada
con el número 20 en su estado original, anulando la referencia “CA-1”
relativa a la adecuación de la planta bajo cubierta.
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Con todo ello queda suficientemente definida la MODIFICACIÓN PUNTUAL
DEL PLAN ESPECIAL DE PROTECCIÓN Y REHABILITACIÓN DE LA
CIUDAD HISTÓRICA (PE-1), RELATIVA A LA UNIDAD EDIFICATORIA
111.903 DE LA RÚA CASAS REAIS Nº 20 DE SANTIAGO DE
COMPOSTELA.
Santiago, a 8 de junio de 2010
El Arquitecto,
Fdo.: José Luis Pereiro alonso.
