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Nueva Generación de Parques Industriales Inteligentes y Sustentables

M A P A D E R U T A

C A M I N O A L 2 0 3 0

CRÉDITOS

Asociación Méxicana de Parques Industriales Privados, A.C.

Claudia Ávila ConnellyDirectora GeneralTel: +52 (55) 2623-2216 Ext: 11Correo electrónico: [email protected] Twitter: @ClaudiaAvilaC

Lizbeth Contreras FigueroaSubdirectoraTel: +52 (55) 2623-2216 Ext: 16Correo electrónico: [email protected]

Equipo de consultores

Claudia Esteves Cano (Planeación y dirección ejecutiva)Jair E. Cabrera Padilla (Investigación, análisis y redacción)Santiago Rodríguez Suárez (Coordinación metodológica)Luisa Regina Morales Suárez (Diseño editorial) Grupo SI Comunicación (Revisión de la edición)

2019, AMPIPSierra Candela No. 111-318Lomas de ChapultepecCiudad de México, 11000https://ampip.org.mx/es/

Primera Edición (No comercial)Ciudad de México, noviembre 2019Segunda Edición (No comercial)Ciudad de México, abril 2020

El contenido de este documento podrá ser utilizado para fines académicos y de divulgación, así como para el diseño e implementación de estrategias, programas y políticas para promover el desarrollo de nuevos negocios. La fuente deberá ser debidamente citada dando el crédito correspondiente a los autores y a la AMPIP.

La AMPIP no asume ninguna responsabilidad por imprecisiones debido a la actualización de la información aquí presentada a partir de la fecha de publicación.

Mensaje del Presidente del Consejo Directivo AMPIP (2018-2019)

“Bajo la visión de impulsar los actuales desarrollos inmobiliarios industriales hacia un siguiente nivel, con el uso de la tecnología y en el ámbito del cuidado al medio ambiente y la responsabilidad social, la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP) presenta el “Mapa de Ruta: Nueva generación de parques industriales inteligentes y sustentables.”

Más que un documento de análisis, el presente mapa de ruta constituye una herramienta que guiará los pasos de la AMPIP hacia el 2030. Éste comprende un repaso por las principales tendencias y estándares a nivel mundial que están revolucionando la manera de operar un negocio exitoso, pasando por un profundo examen del estatus actual y a futuro del sector inmobiliario industrial en México, y terminando con la propuesta de pasos claros para alcanzar la meta a largo plazo.

Los desarrolladores industriales en México debemos ir más allá de la compra-venta de inmuebles; es necesario evolucionar a la par de la Manufactura 4.0. Hoy hablamos de robótica, internet de las cosas, inteligencia artificial y de la nube, pero más adelante empezaremos también a escuchar sobre parques industriales inteligentes. La tecnología debe facilitarnos el uso eficiente de los recursos como la energía, el agua y los residuos. Además, queremos contribuir con la sociedad, mejorando la calidad de vida de quienes trabajan dentro de los parques industriales, contribuyendo en la competitividad de nuestros clientes (inquilinos), e impactando positivamente a las comunidades y las regiones que los rodean.

Este esfuerzo ha sido posible gracias a la interacción de la iniciativa privada, la academia, la sociedad civil, y el sector público, en una cuádruple hélice materializada en un grupo de trabajo dinámico, comprometido y conocedor de los temas que nos impactan.

Gracias a todos quienes participaron en las distintas etapas de este proyecto. Sin duda será el inicio de una nueva era para potenciar las capacidades de los parques industriales en México, en beneficio de nuestros negocios, de las familias y de nuestro país.

JUNTOS SOMOS MÁS FUERTES”.Ing. Héctor Ibarzábal

Mensaje de la Directora General de la AMPIP

“Como herramienta colaborativa, el “Mapa de Ruta: Nueva generación de parques industriales inteligentes y sustentables” nos permite formular una estrategia de largo plazo para saber hacia dónde queremos caminar como organismo empresarial y qué queremos lograr para el sector que representamos, en este caso, el inmobiliario industrial.

El primer desafío en este proyecto fue integrar el grupo de confianza, es decir, seleccionar a los expertos que representarán y analizarán al sector. También, resultó toda una labor delimitar las principales áreas de estudio vinculadas al desarrollo y operación de un parque industrial: desde la construcción, las finanzas, la promoción, la seguridad, los estándares, los recursos humanos, la logística, la atracción de inversión y el comercio exterior, por nombrar algunos, hasta la academia, los organismos multilaterales, la ciencia y la tecnología.

Como “casa de la industria”, los parques industriales están vinculados a muchos factores que influyen en su desempeño y que a su vez han marcado el desarrollo de su entorno. Así, el segundo mayor reto fue definir las tendencias sociales, económicas, medioambientales, tecnológicas, políticas y de negocios en el mundo que están modificando el comportamiento de los ciudades y de las personas, como empresarios, trabajadores y consumidores, y en última instancia, a los parques industriales. Ante las nuevas tendencias surgieron preguntas que detonaron la idea de crear este Mapa de Ruta como:

» FOTO

NUEVA GENERACIÓN DE PARQUES INDUSTRIALES | 5

» ¿El comercio electrónico modifica sólo la forma de consumir o también empuja a la transformación de los edificios industriales?

» Como desarrolladores industriales, ¿seguiremos construyendo edificios como lo hemos hecho en los últimos 15 años de manera exitosa o tendremos que adaptarnos a una nueva demanda del mercado?

» ¿Cómo podemos contribuir a evitar el cambio climático?

» ¿Cambiarán las expectativas de las personas respecto al lugar en donde laboran?

Considerando los cambios vertiginosos en el mundo y con la intención de generar una herramienta de trabajo práctica, la AMPIP pensó en este Mapa de Ruta como una forma de sumarse a los nuevos paradigmas tecnológicos como la Industria 4.0 y a los Objetivos de Desarrollo Sustentable de la Organización de Naciones Unidas, particularmente al Objetivo 9 “Industria, Innovación e Infraestructura”. Se trata de generar una visión sistémica, con la cual los empresarios puedan estar alineados por convicción a las iniciativas nacionales y globales, sin perder de vista la rentabilidad de sus negocios. Sobre todo, el Mapa de Ruta se trata de alcanzar metas de manera conjunta y hacia un mismo fin como sector inmobiliario industrial.

Nos encontramos en un momento histórico clave, el cual nos obliga a identificar el nuevo rol de los parques industriales en los ámbitos social, económico y medioambiental, para poder sentar las bases para el futuro. Así, el Mapa de Ruta de la AMPIP define cuatro pilares a partir de los cuales se estarán derivando acciones y programas de trabajo para la próxima década. Estos 4 pilares incluyen: la

creación de un centro de información integral sobre los parques industriales, la creación de una cámara mexicana de parques industriales, la definición de criterios y el establecimiento de parques industriales inteligentes, y finalmente, la manifestación de la sustentabilidad en los parques industriales en todos sentidos: económico, ambiental y social.

Quiero agradecer a todos los empresarios participantes en el grupo de confianza, así como a los líderes de instituciones como ProMéxico, Secretaría de Economía, UNAM, Universidad Anáhuac, CONACYT, American Chamber Bajío, GIZ de Alemania, WRI, AMRFES, WFZO, IMEI, UNIDO, ANTP, CANACINTRA, CAPIM, INDEX, FEMIA, INA, entre otros. Sus contribuciones, opiniones y sobre todo, su tiempo y compromiso, hicieron posible este documento, el cual sin duda marcará la pauta de la AMPIP para cumplir con su misión de contribuir en la competitividad y transitar así hacia una nueva generación de parques industriales inteligentes y sustentables en México”.

Dra. Claudia Ileana Ávila Connelly

Introducción 12

PRIMERA PARTE: ANÁLISIS SECTORIAL 16

Capítulo I: Diagnóstico situacional 181. Parques industriales: motor de la industrialización en el mundo 19

» 1.1. El origen de un nuevo modelo de desarrollo 19 » 1.2. La esencia benéfica de los parques industriales 21 » 1.3. Más de un tipo de parque industrial 24

2. El ecosistema de parques industriales en México 26 » 2.1. Definición y origen 26 » 2.2. El modelo de negocio 26 » 2.3. Marco regulatorio 27 » 2.4. Distribución regional y ocupación sectorial 28

Capítulo II: Análisis Foda 321. Fortalezas 34

» 1.1. Infraestructura competitiva, diferenciada y de valor agregado 35 » 1.2. Emprendedores capaces de asumir riesgos y proyectos a largo plazo 36 » 1.3. Existencia de organismo de apoyo y representación efectivo 37 » 1.4. Modelo de negocio estandarizado 37 » 1.5. Imanes de inversión y talento 38

2. Oportunidades 40 » 2.1. Ubicación estratégica y una firme industria logística 41 » 2.2. Fuerte red de tratados y acuerdos comerciales 41 » 2.3. Favorable ambiente geopolítico 42 » 2.4. Oferta de servicios de alto valor agregado gracias a nuevas tecnologías 43 » 2.5. Nearshoring 43 » 2.6. Nuevos instrumentos de financiamiento 45 » 2.7. Regionalización funcional en México 46 » 2.8. Modelos de formación dual 46

3. Debilidades 48 » 3.1. Limitada vinculación cuádruple hélice 49 » 3.2. Rezagos en el cumplimiento de la normatividad e implementación de

mejores prácticas 49 » 3.3. Falta de información oficial 51

CO

NT

EN

IDO

4. Amenazas 54 » 4.1. Incertidumbre y volatilidad por contexto nacional e internacional 55 » 4.2. Impunidad ante la corrupción e inseguridad 57 » 4.3. Visión limitada del sector público sobre los parques industriales 57

Capítulo Iii: Análisis de tendencias 601. Sociedad 64

» 1.1. Mayor interés por una mejora integral en la calidad de vida 64 » 1.2. Reestructuración de los modelos de empleabilidad 65 » 1.3. Mezcla demográfica 65 » 1.4. Mayor demanda y oferta de bienes y servicios basados en las

Tecnologías de la Información y Comunicación 66 » 1.5. Ciudades súper inteligentes 66 » 1.6. Cultura de la transparencia 68

2. Economía 70 » 2.1. Contracción de las Cadenas Globales de Valor por una

mayor automatización 70 » 2.2. Retorno de inversiones productivas al país de origen: Reshoring 70 » 2.3. Regionalización de la producción: Nearshoring 71 » 2.4. Estancamiento del libre comercio mundial 71 » 2.5. Avance de la digitalización de las actividades productivas 72 » 2.6. Mayor consumo de bienes y servicios personalizados 73

3. Negocios 74 » 3.1. Expansión del comercio electrónico con implicaciones en la demanda

de espacios para almacenamiento 74 » 3.2. Mayor demanda de capital humano especializado 75 » 3.3. Empresas sociales con mejores prácticas en la gestión del capital humano 76 » 3.4. Mayor cumplimiento con estándares que agregan valor social,

medioambiental y económico 76 » 3.5. Innovación a Cero 78

4. Medio ambiente 80 » 4.1. Incremento en el uso de energías limpias y renovables 80 » 4.2. Mayor consideración para la gestión de recursos y residuos 81

5. Tecnología 82 » 5.1. Diversificación en el uso de la tecnología cadena de bloques, o blockchain 82 » 5.2. Internet de las cosas para inmuebles 83

» 5.3. Robótica y maquinaría inteligente 84 » 5.4. Inteligencia Artificial 84 » 5.5. Manufactura aditiva o impresión 3D 84 » 5.6. Ciberseguridad 85 » 5.7. PropTech y servicios en la nube 86 » 5.8. Realidad virtual y aumentada 86

6. Gobierno 88 » 6.1. Mayor regulación y cambios normativos en respuesta a las

nuevas tecnologías 88 » 6.2. Políticas internacionales para tener cadenas de suministro seguras 88 » 6.3. Diseño de políticas para mejorar las habilidades y competencias de

las personas 89

SEGUNDA PARTE: ESTRATEGIA DEL SECTOR 92

Capítulo IV: Lineamientos estratégicos 941. Propósito de transformación masiva 952. Enfoques 96

» 2.1. Gestión de la información 96 » 2.2. Estandarización 96 » 2.3. Vinculación 97 » 2.4. Sustentabilidad 97 » 2.5. Transformación digital 97

3. Estándares 98 » 3.1. Sociales 98 » 3.2. Económicos 98 » 3.3. Medioambientales 99 » 3.4. Administración 99

Capítulo V: Hitos y Proyectos 1021. Hito uno 106

» 1.1. Proyecto: Constitución formal de la cámara empresarial del sector 108 » 1.2. Proyecto: Agenda colaborativa y de vinculación de los parques

industriales con gobierno, academia y sociedad civil 1092. Hito dos 110

» 2.1. Creación de un órgano coordinador para la gestión de información del sector 112

CO

NT

EN

IDO

» 2.2. Proyecto: Creación de un sistema integral para la gestión de información 114 » 2.3. Proyecto: Estrategia general de promoción de los parques industriales 116

3. Hito tres 118 » 3.1. Proyecto: Definición de un estándar de parque industrial inteligente

en México 120 » 3.2. Proyecto: Creación de un comité atento a las necesidades tecnológicas

presentes y futuras de los PI en México 1224.Hito cuatro 124

» 4.1. Proyecto: Definición del estándar de parque industrial sustentable en la Norma Mexicana de Parques Industriales 126

» 4.2. Proyecto: Fondo común para la implementación y adopción de prácticas sustentables en parques industriales especificadas en la Norma Mexicana de Parques Industriales 127

» 4.3. Proyecto: Un programa general de atracción y formación de talento para desarrolladores y usuarios de PI 128

Conclusiones 130

Referencias 132

Anexo 1361. Integrantes del Grupo de Confianza 1362. Estándares de Parques Eco-Industriales 137

» 2.1. Ámbito de la administración 137 » 2.2. Ámbito medioambiental 138 » 2.3. Ámbito social 140 » 2.4. Ámbito económico 142

3. Imágenes de los talleres 143

10 | NUEVA GENERACIÓN DE PARQUES INDUSTRIALES


INTR

OD

UC

CIÓ

N

DESARROLLO Y BIENESTAR

Son los dos pilares que sostienen a las sociedades del

siglo XXI. El desarrollo es el continuo proceso de expandir

las capacidades humanas para elegir y realizar libremente

actividades; mientras que el bienestar es un estado libre de

pesares físicos y mentales. Al ser simultáneamente un fin y

un medio, desarrollo para el bienestar y bienestar para el

desarrollo, el uno sin el otro difícilmente se puede crear una

sociedad próspera para todos. Juntos y en equilibrio dan

significado a la vida del individuo en sociedad: el desarrollo

permite el “hacer” y el bienestar el “ser”.



Bajo esta lógica, los parques industriales (PI) constituyen un medio idóneo y en constante evolución para contribuir al desarrollo y bienestar.

Desde su origen en Manchester durante la Segunda Revolución Industrial, los PI han sido más que un negocio inmobiliario, son el espacio físico donde se materializa el proceso de industrialización y a partir del cual emanan beneficios directos para las personas y las industrias: mejorar la productividad, generar empleos, desarrollar avances tecnológicos y así mejorar los ingresos.

Con la Tercera Revolución Industrial los PI evolucionaron para atender mejor las necesidades de espacio de las nuevas industrias y comenzaron a mitigar los efectos negativos de las más antiguas —explotación laboral y contaminación principalmente—. Además, dieron un importante salto para generar beneficios con un alcance macroeconómico como: detonar desarrollo regional y sectorial, impulsar el comercio internacional y atraer inversión extranjera directa.

Ahora, el mundo atraviesa por una Cuarta Revolución Industrial que está motivando a los parques industriales a pensar de forma integral su impacto en la sociedad, la economía y el medio ambiente, de tal forma que, junto con la innovación tecnológica y organizacional, los PI contribuyen cada vez más a elevar la productividad de las empresas usuarias, fortalecer la seguridad de los trabajadores y hasta regenerar la comunidad y el ecosistema a su alrededor.

A partir de esta continua evolución, resulta imperativo analizar ampliamente el contexto nacional e internacional de los PI para definir cuáles acciones se pueden realizar para potenciar su esencia benéfica.

Con aproximadamente 500 parques industriales en todo el territorio, México cuenta con una masa critica de actores inmobiliarios industriales dispuestos a ser una pieza clave del desarrollo y bienestar nacional. Para ello se requiere diseñar una estrategia a largo plazo con un alto grado de cooperación entre actores tomadores de decisiones de la cuádruple hélice del sector de parques industriales, la cual incluye a:

» La industria misma – Desarrolladores, inversionistas, usuarios y administradores de PI.

» Autoridades del gobierno – Funcionarios públicos municipales, estatales y federales.

» Academia – Investigadores de universidades y centros de investigación especializados.

» Sociedad civil – Representantes de organismos internacionales y comunidades.

LOS PARQUES INDUSTRIALES HAN SIDO MÁS QUE UN

NEGOCIO INMOBILIARIO; SON PIEZA CLAVE DEL

DESARROLLO Y BIENESTAR NACIONAL



Para ello, la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP), el principal organismo de representación y promoción de los PI en México, convocó a expertos y representantes de las cuatro hélices para llevar a cabo el presente Mapa de Ruta y plasmar aquí el rumbo del sector al menos para la próxima década.

Un Mapa de Ruta es una herramienta de planeación estratégica de forma colaborativa basada en la metodología de Cambridge Roadmapping (Phaal, 2019) con la finalidad de:

1. Analizar la situación actual de una organización o industria.

2. Identificar aquellas tendencias a nivel global que impactan.

3. Construir una estrategia a partir de hitos y proyectos sustentados en 1 y 2.

Los cuales permiten definir en el tiempo las acciones y los recursos necesarios para su ejecución. Para un sector tan dinámico y relevante para la economía como el de parques industriales, el Mapa de Ruta explora preguntas como:

¿DÓNDE ESTAMOS PARADOS

COMO SECTOR? ¿POR QUÉ DEBEMOS

ACTUAR DIFERENTE? ¿QUÉ PODEMOS HACER?

¿HACIA DÓNDE QUEREMOS IR?

Y ¿CÓMO VAMOS A LLEGAR AHÍ?


1El listado completo de los participantes y las organizaciones representadas se encuentra en el Anexo 1.

En el proceso de responder estas preguntas se obtienen beneficios como:

» Identificar en el contexto amenazas para anticiparlas y oportunidades para aprovecharlas.

» Reconocer las fortalezas para promoverlas y las debilidades para contrarrestarlas.

» Generar diálogo y consenso entre los tomadores de decisiones para consolidar una visión estratégica e integral del sector.

» Integrar esfuerzos para estructurar proyectos individuales y colectivos a largo plazo alineados a una visión.

» Fomentar sinergias de vinculación y cooperación entre industria, academia, gobierno y sociedad.

» Incrementar la capacidad de respuesta del sector para ofrecer soluciones innovadoras ante los rápidos cambios en el entorno.

Este Mapa de Ruta consta de dos partes y cinco capítulos que dan respuesta a las preguntas planteadas.

La primera parte es un análisis del sector de parques industriales con un capítulo de diagnóstico del ecosistema nacional e internacional, otro con un análisis de las fortalezas, oportunidades, debilidades y amenazas (FODA), y un tercer capítulo con un análisis de las tendencias sociales, económicas, de negocios, medioambientales, tecnológicas y políticas que impactan al sector.

La segunda parte es la estrategia que buscará implementar el sector en los próximos años, la cual consta de dos capítulos: uno con los lineamientos estratégicos que la enmarcan y

articulan, y otro con cuatro hitos — momentos clave en la evolución del sector — integrados por diez proyectos detallados con objetivo, alcance, actividades a desarrollar, entregables esperados y tiempo estimado para su ejecución.

Así, es importante señalar que todo Mapa de Ruta es un sistema de planeación integral y dinámico, el cual debe seguir sumando esfuerzos y ser capaz de adaptarse a los cambios en el entorno durante su implementación.

En términos metodológicos, para concebir cada uno de los elementos del Mapa de Ruta, primero se requirió de la integración de un Grupo de Confianza (GC) compuesto por actores de alto nivel, tomadores de decisiones y representativos de las cuatro hélices del sector. Para este caso, la AMPIP realizó una convocatoria para reunir al grupo de expertos comprometidos con un futuro industrial que genere desarrollo y bienestar para el país.1 Una vez conformado el GC, a través de la coordinación metodológica de la Unidad de Inteligencia de Negocios de ProMéxico, se llevaron a cabo cinco talleres: uno para realizar el análisis FODA, otro para identificar las tendencias, otro para definir los hitos, y dos más para estructurar y consolidar los proyectos. A lo largo del proceso de elaboración de este documento estratégico, el GC también estuvo involucrado por medio de su participaron en encuestas en línea, entrevistas, mesas de trabajo y revisión de los avances.



ANÁLISISSECTORIAL

PRIMERA PARTE:

CA

PÍT

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I

DIAGNÓSTICO SITUACIONAL

¿ D ó n d e e s t a m o s a h o r a ?



1.1. El origen de un nuevo modelo de desarrollo

En plena Primera Revolución Industrial, la ciudad de Manchester en Reino Unido destacaba como la capital mundial de la industrialización, particularmente gracias la industria textil por sus avanzadas máquinas impulsadas a vapor para producir telas exportadas a todo el mundo. Su alcance era tal, que la ciudad era mundialmente conocida como “Cottonopolis”. Durante la mayor parte del siglo XIX las fábricas textiles y sus proveedores ocuparon cada espacio disponible en el centro de la ciudad donde encontraban condiciones favorables para operar. Sin embargo, a comienzos de la Segunda Revolución Industrial —finales del mismo siglo— las opciones de crecimiento eran limitadas y la industria necesitaba espacios más grandes por la introducción de la nueva maquinaria impulsada por electricidad y combustión interna capaz de producir en serie. Además, estaba por concluir la construcción de un nuevo canal para barcos de carga con una ruta que conectaría a Cottonopolis directamente con el mar y, por lo tanto, con las principales rutas internacionales de comercio. 2

En ese contexto y tras la compra de una finca de casi 500 hectáreas ubicada a menos de seis kilómetros al suroeste del centro de la ciudad y a orillas del nuevo canal, un grupo de empresarios fundó en junio de 1886 el primer

1. M O T O R D E L A I N D U S T R I A L I Z A C I Ó N E N E L M U N D O

parque industrial del mundo: Trafford Park Estates Ltd. En un inicio parecía ser una apuesta arriesgada, pero las condiciones se mostraban favorables para el nuevo negocio: una sostenida demanda de espacios para crecer por parte de las industrias y una escasa oferta de espacios con infraestructura adecuada. El grupo pionero de desarrolladores fraccionó primero la propiedad en terrenos para después introducir caminos, alcantarillado y una administración. En poco tiempo se comenzaron a vender los terrenos y a levantar las primeras fábricas no solo de la industria textil, sino también de otras como la metalmecánica, alimentos procesados, petrolera y automotriz. De hecho, los desarrolladores tenían desde el comienzo el objetivo de atraer empresas de diversos sectores (Herron, 2015). En pocos años el nuevo modelo de negocio inmobiliario había resultado todo un éxito.

Para 1911, la compañía Ford abrió su primera planta para manufacturar autos fuera de Estados Unidos, en ese mismo parque industrial, ya que podía conseguir prácticamente todos los componentes localmente. Durante su apogeo en los años 30 y 40 del siglo XX, Trafford Park consolidó el sistema ferroviario privado más grande de Reino Unido, a través de su terminal de carga que llegó a ser la de mayor capacidad de movimiento. Incluso, durante la Segunda Guerra Mundial se convirtió en el principal centro productivo para el esfuerzo bélico del país y dio empleo a su máximo histórico de 75,000 personas (St Antony's Centre, 2012).

PARQUES INDUSTRIALES

2Para mayor detalle sobre la duración, avances tecnológicos e implicaciones para la sociedad, la economía y el medio ambiente de cada una de las revoluciones industriales consultar (Schwab, 2018).


No obstante, a partir de la década de los 60 el país entró en un periodo de desindustrialización que sumió al parque en una debacle.

En un esfuerzo público-privado para revivir el sitio y sus alrededores, se constituyó la Trafford Park Development Corporation en 1987. Esta asociación demolió las fábricas abandonadas para reemplazarlas con oficinas y naves industriales con infraestructura de telecomunicaciones que resultara atractiva para las empresas de la Tercera Revolución Industrial, aquellas basadas en la computación y principios de la robótica para digitalizar y automatizar procesos. Desde entonces, la recuperación ha sido sostenida de modo que el primer parque industrial del mundo es ahora el más grande de Europa con más de 1,400 empresas y 35,000 trabajadores (Trafford Park, 2012). Actualmente, el parque se renueva para la Cuarta Revolución Industrial con la instalación de un circuito de 10 kilómetros de fibra óptica para brindar servicios de banda ancha de súper alta velocidad.

Recordar la historia de Trafford Park resulta útil para ilustrar la estrecha relación que existe entre los parques industriales y las revoluciones industriales. Si bien ambos comparten la misma ciudad como la cuna que los vio nacer, los PI deben su existencia a los cambios en el paradigma productivo que experimentaron las empresas a partir de la Segunda Revolución Industrial y, desde entonces, son pieza central en la industrialización de las naciones. Es en aquel contexto cuando se consolidan las primeras empresas manufactureras con una necesidad de encontrar espacios de mayores dimensiones para instalar los últimos avances en maquinaria y, preferentemente, con una oferta de infraestructura y servicios adecuada para operar y transportar la mercancía.


El salto a la Tercera Revolución Industrial implicó cambios drásticos en la manera de producir, con lo cual surgieron nuevas empresas e industrias enteras basadas en la digitalización, a la vez que otras desaparecieron o se trasladaron a países donde era más barato manufacturar. Para entonces, los parques industriales se vieron obligados a responder a las nuevas necesidades digitales de las empresas para no desaparecer, como lo hizo Trafford Park.

Ahora bien, la entrante Cuarta Revolución Industrial, o también llamada Industria 4.0 (i4.0), trae consigo avances como el internet de las cosas, inteligencia artificial, realidad virtual, impresión 3D y big data para habilitar formas innovadoras de fabricación que dan cabida a una generación de empresas inteligentes con necesidades aún en definición (Schwab, 2018). Es entonces por medio de la atención a estas cambiantes necesidades como los parques industriales consiguen evolucionar para convertirse en el lugar donde los grandes avances de las revoluciones industriales se materializan. Por ello, entender el contexto actual en el que se encuentran los parques es clave para identificar el papel que deben jugar en el presente y entonces sentar las bases para el futuro.

1.2. La esencia benéfica de los parques industriales

Definidos actualmente por la Organización de las Naciones Unidas para el Desarrollo Industrial (ONUDI) como: “Una superficie de terreno desarrollada y subdividida en lotes, de acuerdo con un plan exhaustivo con áreas previstas para caminos, transporte e instalaciones de uso común, con o sin construcciones para fábricas, con o sin instalaciones comunes; para uso de industriales” (UNIDO, 1997), son internacionalmente reconocidos como un motor clave del desarrollo económico de ciudades, regiones y países enteros.

» Aceleración del proceso de industrialización

» Generación de empleo e incremento del ingreso

» Atracción de Inversión Extranjera Directa (IED) e inversión privada nacional

» Impulso al desarrollo de pequeñas y medianas empresas

» Incrementos en la productividad y competitividad

» Fomento de las exportaciones » Transferencia de habilidades y

tecnologías » Contribución al ordenamiento

territorial urbano

Entre los beneficios de los parques industriales para la economía, destacan:

(ONUDI, 2018)


Si bien es cierto que las barreras de entrada de este sector inmobiliario son elevadas, ya que es intensivo en capital y en ocasiones con periodos largos de recuperación de la inversión, los PI son un medio efectivo para resolver las necesidades de las empresas de manufactura y logística que son cada vez más diversas y complejas.

La definición de ONUDI refleja una jerarquización de las necesidades básicas atendidas por los PI actualmente:

a. Facilitar un terreno con suficiente espacio para la instalación de la planta productiva con acceso a las principales rutas de comercio.

b. Urbanizar el terreno con infraestructura básica como caminos, alcantarillado, redes eléctricas y de telecomunicaciones, manejo de residuos, etc.

c. Proveer inmuebles como oficinas y naves industriales equipadas para albergar a las empresas.

d. Complementar lo anterior con una oferta de servicios como: áreas verdes, espacios deportivos, comedores, guarderías, unidad de primeros auxilios, centros de capacitación y de negocios, áreas comerciales, estación de bomberos y casetas de seguridad.

Lógicamente, la provisión de esta infraestructura y servicios para las empresas implica la existencia de una administración responsable del mantenimiento y seguimiento.

Ahora bien, en términos financieros, desarrolladores, inquilinos/usuarios y gobierno se benefician de ahorros significativos gracias a los parques industriales. Los PI, al desarrollar vastas extensiones de tierra y proveer infraestructura y servicios para numerosos usuarios, generan economías de escala que derivan en reducciones en los costos de la inversión inicial y las cuotas por el uso. Además, los PI promueven las economías de aglomeración, es decir, la cercanía entre empresas de una misma industria o de industrias complementarias permite el acceso a una mayor oferta de mano de obra, proveedores más especializados y transferencias tecnológicas, que se traducen en menores costos productivos y mejoras competitivas para las empresas (Zhang, 2015). Retomando el ejemplo de Trafford Park, esto explica la llegada de la armadora de vehículos Ford ya no necesitaba importar componentes al encontrar fácilmente dentro del parque industrial proveedores y

ASÍ, LOS PARQUES INDUSTRIALES SON

FACILITADORES POR EXCELENCIA DE LA

INSTALACIÓN Y OPERACIÓN DE EMPRESAS EN UNA LOCALIDAD, AL MISMO

TIEMPO QUE PROPORCIONAN CERTIDUMBRE A LA INVERSIÓN

EN EL LARGO PLAZO Y, POR

LO TANTO, ESTIMULAN EL CRECIMIENTO ECONÓMICO.


distribuidores competitivos para abastecer su cadena productiva. Finalmente, los PI privados representan un aliado estratégico del gobierno en la medida en la que pueden ahorrarle altos costos de inversión para urbanizar los terrenos para uso industrial y su respectivo mantenimiento, sin olvidar que son una importante fuente de recaudación tributaria.

En relación con las economías de aglomeración, los PI también fomentan la interacción entre empresas locales y extranjeras, con lo que se fortalece la integración de cadenas globales de producción, la adquisición de nuevas habilidades, la implementación de mejores prácticas internacionales en materia social y medioambiental, así como la transferencia de tecnologías innovadoras. (ONUDI, 2012)

LOS PARQUES INDUSTRIALES PRIVADOS REPRESENTAN UN

ALIADO ESTRATÉGICO DEL GOBIERNO

Cada vez resulta más común encontrar dentro de parques industriales en todo el mundo la convivencia entre eslabones de manufactura y de investigación y desarrollo, lo cual los coloca en la punta de lanza de la innovación y disrupción tecnológica.


1.3. Más de un tipo de parque industrial

El último censo de la ONUDI identificó más de 20 mil PI en el mundo, y a pesar de que el primero data de finales del siglo XIX, es hasta la Tercera Revolución Industrial en los años 70 y 80 cuando comienzan a crecer exponencialmente (ONUDI, 2012). La primera ola de parques industriales estaba dominada por el sector público, que realizaba los desarrollos y los operaba con subsidios gubernamentales, con el fin de atraer inversión y reactivar el desarrollo económico. La segunda ola, durante los 90, se caracterizó por una mayor inversión privada con la idea de satisfacer necesidades digitales de las empresas usuarias a partir de instalaciones más flexibles y con la introducción de servicios más especializados.

Desde comienzos del siglo XXI, la ONUDI ha dado una mayor importancia a la sustentabilidad como un elemento central para los PI. Con este concepto se busca minimizar proactivamente las discrepancias entre crecimiento económico, el manejo responsable de los recursos naturales y el bienestar social. Así, por ejemplo, se da cabida a nuevos modelos de PI como los agro-parques, que buscan crear cadenas de valor agrícolas para detonar el desarrollo en zonas rurales sin desestabilizar los ecosistemas (ONUDI, 2018). Otro modelo que considera la sustentabilidad como eje central son los parques industriales ecológicos o Eco-Industrial Parks, enfocados en aprovechar la tecnología y el involucramiento con organizaciones públicas, entidades académicas y asociaciones no gubernamentales para reducir la emisión de contaminantes, impulsar el reciclaje, mejorar la generación y gestión de energías limpias, pero también promover el bienestar social sin comprometer el crecimiento (World Bank, 2018). La más reciente revolución industrial está contribuyendo al desarrollo de parques con estos alcances, a la vez que les permite ofrecer servicios de alto valor agregado.

También ya está en desarrollo un nuevo tipo de parque industrial, denominado “inteligente”, el cual utiliza tecnologías avanzadas de la Industria 4.0 en comunicación, información, medición, control y gestión para ofrecer servicios cada vez más personalizados a los usuarios. Este tipo parque cuenta con una aplicación generalizada del internet de las cosas en su operación que, por medio de sofisticadas redes de sensores conectados a equipos de computo, son capaces monitorear y generar respuestas efectivas e inmediatas a desperfectos y fallas en la iluminación, drenaje y vialidades. Igualmente para resolver necesidades de los inquilinos en tiempo real como agilizar el tráfico de transporte de carga y personas con software de reconocimiento, por ejemplo.

Actualmente, la tercera ola de parques industriales trae consigo una NUEVA GENERACIÓN, en la que colaboran estrechamente sector privado y público, en la que la TECNOLOGÍA y la SUSTENTABILIDAD son parte central de la infraestructura y los servicios, y en la que se busca un equilibrio entre el BIENESTAR social, la CALIDAD del medio ambiente y el CRECIMIENTO económico.

Uno de los casos recientes más representativos del aprovechamiento conjunto de la sustentabilidad y las tecnologías de la i4.0 a gran escala es el Parque Industrial Suzhou —SIP por sus siglas en inglés—, operado conjuntamente por China y Singapur.

A tan solo 20 minutos de Shanghái en tren y con una extensión de 288 km2, el SIP opera como una ciudad inteligente al integrar seis ambiciosos proyectos de infraestructura con vocaciones distintas pero complementarias: un parque de educación en ciencias e innovación, un distrito central de negocios, un hub de ecología, una zona de libre comercio para manufactura, una zona industrial para empresas de nueva y alta tecnología, y un resort de ecoturismo. De esta manera, el SIP ha logrado convertirse en el parque industrial más competitivo de toda China y en uno de los de mayor atracción de IED en el mundo (SIP Administrative Committee, 2010). De esta forma, se intensifica rápidamente la competencia entre parques industriales de todo el mundo para no solo atraer un mayor número de empresas, sino también atraer aquellas de alto valor agregado y generar derrama de beneficios a la sociedad, la economía y el medio ambiente.

Cabe precisar que los parques industriales compiten entre sí

principalmente en dos niveles. Por un lado, antes de la creación de un

parque, los desarrolladores compiten contra otros en la arena local por la

adquisición de terrenos en ubicaciones estratégicas cercanas a las principales

rutas comerciales y en ocasiones, por recursos financieros y estímulos

fiscales. Por otro lado, una vez definida la ubicación y creado el parque, éste

ahora compite contra otros en la arena internacional para atraer la mayor cantidad de empresas y mantener

ocupadas sus instalaciones. Parques industriales como el SIP demuestran que ya no basta con atraer un mayor

número de empresas; la nueva generación de parques industriales brinda servicios capaces de atraer y

retener empresas de alta tecnología y valor agregado, a la vez que impulsan

la creación de nuevos negocios.



2.1. Definición y origen

En México, los PI están definidos según la norma NMX - R - 046 - SCFI - 2015 - Parques - Industriales - Especificaciones, como: “la superficie geográficamente delimitada y diseñada especialmente para el asentamiento de la planta industrial en condiciones adecuadas de ubicación —cerca de las principales rutas de comercio, de los sistemas logísticos, de las zonas habitacionales, de las instituciones educativas y de clientes proveedores, entre otros—, con infraestructura, equipamiento y servicios básicos; y una administración permanente que permita una operación continua”. Sus orígenes datan a finales de los 60 cuando empresas de Estados Unidos comenzaron a instalarse en México para aprovechar los beneficios de un programa de importación temporal, hoy conocido como el Programa para el fomento de la Industria Manufacturera, Maquiladora y de Servicios de Exportación (IMMEX). Así, ligados desde la raíz con la IED y el comercio exterior, nace en 1968 el primer parque industrial en México llamado Antonio J. Bermúdez en Ciudad Juárez, Chihuahua.

2.2. El modelo de negocio

El negocio de los parques industriales en México ha experimentado distintas facetas, en consonancia con la evolución histórica de los PI en el mundo. En un inicio, los PI vendían terrenos fraccionados dentro de un polígono delimitado para que empresas manufactureras

exportadoras construyeran sus plantas. Sin embargo, ante la globalización y la intensificación de la competencia internacional, los usuarios de parques industriales, en su mayoría empresas multinacionales, comenzaron a inclinarse por la renta de naves y oficinas ya construidas, por lo que los desarrolladores de PI comenzaron a introducir nueva infraestructura y servicios relacionados. De esta manera, las empresas lograban evitar altos costos de inversión fija en inmuebles y trasladaban el riesgo del activo inmobiliario al desarrollador del parque (Ávila Connelly, Parques Industriales y manufactura de exportación para la competitividad de México, 2018). Actualmente, en términos de bienes raíces, los PI en México ofrecen terrenos y también edificios, principalmente en arrendamiento, tanto en inventario —ya construidos y listos para usarse— como diseñados y construidos a la medida o built-to-suit. Al mismo tiempo, algunos ofrecen la modalidad shelter, con la cual la empresa contrata por outsourcing servicios de administración, gestión de recursos humanos, manufactura y/o logística.

Generalmente, las empresas interesadas en los parques industriales en México son parte de la industria manufacturera de exportación tanto nacionales como internacionales, las cuales en algunos casos operan bajo esquemas productivos conocidos just-in-time y just-in-sequence. También suelen ser grandes centros de distribución o almacenes de operadores logísticos. Independientemente del tipo de empresa, estas eligen aquellos PI que atienden

2. D E PA R Q U E S I N D U S T R I A L E S E N M É X I C O

EL ECOSISTEMA

sus necesidades con servicios de alto valor agregado y que brindan claras ventajas competitivas en:

» Infraestructura y su mantenimiento » Ubicación estratégica » Conectividad y accesibilidad » Seguridad y vigilancia » Disponibilidad de talento y bienestar social » Proveedores confiables » Facilidad de trámites para el cumplimiento de permisos

» Menores costos

Las ventajas ofrecidas por los PI en cada uno de estos aspectos permiten que la IED ingrese al país más fácil y rápidamente, y una vez instalada, dotan de certidumbre para la continuidad de la operación (Ávila Connelly, Forbes, 2017).3 En este contexto, por la complejidad que implica desarrollar y operar un parque industrial, solo unos cuantos grupos inmobiliarios, fondos de inversión, fideicomisos de bienes raíces (FIBRAS) y fideicomisos estatales participan.

2.3. Marco regulatorio

Los parques industriales en México son regulados en su desarrollo y operación por numerosos organismos públicos y privados. En materia de urbanización y construcción, particularmente en el cumplimiento de permisos para regularizar las tierras, los PI son sujetos por las leyes y reglamentos estatales y municipales. En el ámbito ambiental, los organismos reguladores son la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos

Naturales (SEMARNAT) y la Procuraduría Federal de Protección al Ambiente (PROFEPA); en energía, la Comisión Federal de Electricidad (CFE); en sistemas de agua y drenaje, la Comisión Nacional del Agua (CONAGUA) y las comisiones de agua municipales; en temas de infraestructura vial y de telecomunicaciones, la Secretaría de Comunicaciones y Transporte (SCT); en el manejo de desechos, los gobiernos estatales; en materia de seguridad, Protección Civil y Bomberos; y en cuestiones laborales, la Secretaría del Trabajo y Previsión Social (STPS) y la Secretaría de Salud.

Por otra parte, los parques industriales en México también han tomado por iniciativa propia la estandarización y autoevaluación de su desempeño, principalmente en el cumplimiento de requisitos legales y reglamentarios. En los años 90, los desarrolladores incursionaron en la definición de un esquema de criterios para brindar claridad a las características esenciales de un parque industrial, esfuerzo que culminó con la publicación de una primera norma voluntaria en 1999.

En su quinta y última versión, la norma mexicana NMX-R-046-SCFI-2015 establece parámetros específicos para la prestación de servicios básicos, infraestructura de urbanización, condiciones de protección ambiental, seguridad, administración, calidad de las edificaciones, entre otros, y para los cuales existe además una verificación de cumplimiento otorgada a través de unidades de verificación acreditadas en términos de la “Ley Federal Sobre Metrología y Normalización”. Asimismo, a través de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados, se promueven mejores prácticas en el diseño, construcción y operación de parques industriales por medio de certificaciones internacionales y estándares.

3Las ventajas que puedan ofrecer los parques industriales en México se conjugan con las fortalezas propias del país como el bono demográfico, la estabilidad macroeconómica y su apertura comercial a través de una red de tratados con 46 países; incluso, a través de programas como el IMMEX o el de Recinto Fiscalizado Estratégico con los que las empresas pueden obtener beneficios fiscales para la importación de insumos y la exportación de bienes terminados.



Algunos ejemplos de certificaciones por tema incluyen:

1. Infraestructura: Norma mexicana NMX-R-046-SCFI-2015 y Edificio Clase A

2. Sustentabilidad: LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), Calidad Ambiental PROFEPA, Parque Industrial Verde AMPIP y Normas Oficiales Mexicanas de eficiencia energética.

3. Seguridad: OEA (Operador Económico Autorizado) y Parque Industrial Seguro AMPIP

4. Tecnología: Building Management System y Smart Industrial Parks

2.4. Distribución regional y ocupación sectorial

De acuerdo con estimaciones de la AMPIP, en México existe una oferta de aproximadamente 500 instalaciones con características para denominarse parque industrial, incluidos los 254 representados por la Asociación. Estos últimos, contaban con más de 38 millones de m2 de edificios en operación con una ocupación promedio nacional de 90% en 2018. Ahora bien, aún cuando las 32 entidades federativas cuentan con al menos un parque, el 54% se localiza en los estados fronterizos: Baja California, Sonora, Chihuahua, Coahuila, Nuevo León y Tamaulipas, hecho que subraya la importancia que tiene para las empresas de exportación la cercanía con Estados Unidos y Canadá.

Fuente: Censo Nacional de Parques Industriales. AMPIP, 2016.

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Gráfica 1

DISTRIBUCIÓN DE PARQUES INDUSTRIALES POR ENTIDAD FEDERATIVA

Número de PI

100

0

40

10

50

20

60

30

70

80

90


Al cuarto trimestre de 2018, en términos de ocupación, los socios de AMPIP reportaron una absorción bruta4 de 983,813 m2, con un inventario de 74,853,335 m2 y una disponibilidad de 4,189,791 m2 (AMPIP, 2018). En cuanto a perspectivas de crecimiento, el sector muestra un panorama favorable para el desarrollo de nuevos parques industriales al contar con cerca de 106 millones de m2 de reserva territorial disponible5 y 1,493,190 de m2 en construcción. Además, el sector contempla una inversión aproximada de 4,600 millones de dólares —equivalentes a 84,398 millones de pesos— entre 2019 y 2021 para nuevos desarrollos. Mientras la Ciudad de México acapara el 16% del inventario y el 17% de los m2 en construcción a nivel nacional, Monterrey presenta la mayor absorción bruta (24%) y disponibilidad (21%). Así, ambas ciudades se colocan como los principales polos de desarrollo de infraestructura industrial del país.

Ahora bien, las más de 2,500 empresas instaladas en los PI socios de AMPIP ofrecen estimaciones representativas sobre el país de origen de la inversión y su distribución sectorial. Poco menos de una tercera parte son empresas de capital mexicano, mientras que el 37% son de capital estadounidense y el restante 32% son de otros países como Japón, Alemania, Corea del Sur, Canadá y Francia, respectivamente. Por otra parte, el principal sector huésped de los parques industriales es el automotriz y de transporte, con una cuarta parte de las empresas relacionadas a este sector, aunque también albergan una gran diversidad de industrias como se muestra en la siguiente gráfica.

EL SECTOR MUESTRA UN PANORAMA

FAVORABLE PARA EL DESARROLLO DE

NUEVOS PARQUES INDUSTRIALES

4La cantidad de espacio que se rentó o vendió durante lo que va del año. 5Terreno en breña, es decir, sin intervención o construcción alguna.


Fuente: Censo Nacional de Parques Industriales. AMPIP, 2016.

Gráfica 2

DISTRIBUCIÓN SECTORIAL DE LAS EMPRESAS INSTALADASEN PARQUES INDUSTRIALES EN MÉXICO

700

600

500

400

300

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30

Es un hecho que desde su origen hasta el día de hoy, los parques industriales en el mundo se han caracterizado por contar con una RECONOCIDA ESENCIA

BENÉFICA estrechamente relacionada con los cambios fomentados por las últimas Revoluciones Industriales. Particularmente en México existe un SÓLIDO ECOSISTEMA de PARQUES INDUSTRIALES gracias a sus dinámicos y competitivos actores a nivel regional y sectorial, a sus jóvenes pero firmes

bases normativas, y a organismos articuladores que impulsan su crecimiento.

Otro

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ANÁLISIS FODA

¿ P o r q u é d e b e m o s a c t u a r ?



A grandes rasgos, el primer capítulo da cuenta de algunas de las fortalezas y debilidades internas, así como de las oportunidades y amenazas externas que enfrentan los parques industriales en México. Identificar y reconocer cada una de estas resulta clave para saber ¿por qué deben actuar los PI? La respuesta: para impulsar las fortalezas con las que cuenta el sector, aprovechar las oportunidades presentes y futuras, contrarrestar las debilidades existentes, y minimizar los efectos de las amenazas detectadas. La reflexión sobre estas cuestiones permitirá dar pasos firmes para transitar hacia una nueva generación de parques industriales.

La metodología de Mapa de Ruta permite explorar cada elemento con mayor profundidad consultando a la cuádruple hélice conformada por actores de la industria, gobierno, academia y sociedad relevantes para los PI en México.

6Todas y cada una de las fortalezas, oportunidades, debilidades y amenazas mencionadas son relevantes para la cuádruple hélice de los parques industriales en México. La priorización se basa en identificar aquellos temas cuya atención es de mayor urgencia para el sector.

Las siguientes gráficas muestran los resultados de una encuesta en línea realizada a todos los integrantes de GC. Cada participante calificó del 0 al 10, siendo 10 altamente prioritario y 1 poco prioritario, los elementos del FODA definidos en los talleres.

Así, este capítulo parte del anterior diagnóstico, pero sobre todo de las experiencias y conocimientos del Grupo de Confianza para definir las fortalezas, oportunidades, debilidades y amenazas más representativas de los parques industriales en el país. Por medio del análisis FODA, junto con el análisis de tendencias del siguiente capítulo, es posible estructurar los lineamientos, hitos y proyectos que dan forma a la estrategia. La siguiente matriz resume las principales ideas identificadas por el GC durante los talleres realizados para cada elemento del FODA y las muestra en orden de prioridad para la mayoría de los participantes. 6

Matriz 1

DEL SECTOR DE PARQUES INDUSTRIALES EN MÉXICO

F O D AF O R T A L E Z A S

2.1 Ubicación estratégica y una f irme industria logíst ica2.2 Fuerte red de tratados y acuerdos comerciales2.3 Favorable ambiente geopolít ico2.4 Of erta de servicios de alto valor agregado gracias a la i4 .02.5 Nearshoring

2.6 Nuevos instrumentos de f inanciamiento2.7 Regionalización funcional en México2.8 Modelos de f ormación dual

O P O R T U N I D A D E S

D E B I L I D A D E S3.1. Limitada vinculación cuádruple hélice

3.2. Rezagos en el cumplimiento de la normatividad e implementación

de mejores prácticas3.3. Falta de inf ormación o ficial

A M E N A Z A S

4.1. Incert idumbre y volat i l idad por contexto nacional e internacional4.2. Impunidad ante la corrupción e inseguridad4.3. Visión l imitada del sector público sobre los PI

13

24

1.1. Infraestructura competit iva, di f erenciada y de valor agregado

1.2. Emprendedores capaces de asumir r iesgos y proyectos a largo plazo

1.3. Existencia de organismo de apoyo y representación e f ectivo (AMPIP)

1.4. Modelo de negocio estandarizado 1.5. Imanes de inversión y talento

F O RT AL EZ A S



1.1. Infraestructura competitiva, diferenciada y de valor agregado

Los parques industriales ofrecen los espacios necesarios para albergar empresas manufactureras, las cuales contribuyen al 16% del PIB y al 97% de las exportaciones del país (INEGI, 2018). La infraestructura de los PI en México destaca por tres condiciones: ubicación estratégica, instalaciones de calidad y administración oportuna. La interacción de estas tres hace de los PI un imán de estabilidad y certidumbre para la inversión.

En materia de ubicación, los parques industriales en México ofrecen en la mayoría de los casos una posición logística altamente competitiva para las empresas, gracias a que la localización de las instalaciones está definida bajo premisas de planeación urbana integral. Esto implica que para definir su ubicación se busca optimizar la interconectividad de la carga con las principales vías de acceso a los centros urbanos y a los sistemas de transporte con alcance nacional e internacional como carreteras, aeropuertos, vías férreas, puertos marítimos y cruces fronterizos.

Además, la ubicación de los PI también es estratégica porque suele tomar en cuenta la disponibilidad y cercanía con la mano de obra calificada.

Respecto a instalaciones, los parques industriales cuentan con una oferta de infraestructura diferenciada que rebasa las expectativas de naves industriales de clase mundial. En México, numerosos PI continuamente buscan ofrecer espacios adicionales y complementarios a las empresas inquilinas como áreas comunes y de entretenimiento, espacios para uso comercial y centros de negocios, al igual que servicios de valor agregado como seguridad 24/7, espacios hechos a la medida y reclutamiento. Prueba de lo atractivo que resultan los PI son el bajo nivel de espacio vacante y los precios competitivos. En 2017, la tasa promedio de desocupación nacional fue solo 5.4%, mientras que el promedio nacional de renta mensual por m2 resultó de 4.42 USD, casi dos dólares más barato que en EE. UU. y Canadá por la misma calidad de infraestructura (JLL México, 2018).

Fuente: Elaboración propia con información de una encuesta realizada al GC.

Gráfica 3

PRIORIZACIÓN DE LAS FORTALEZAS DE LOS PARQUES INDUSTRIALES SEGÚN EL GRUPO DE CONFIANZA

1.1 Infraestructura competitiva, diferenciada y de valor agregado

1.2 Emprendedores capaces de asumir riesgos y proyectos a largo plazo

1.3 Existencia de organismo de apoyo y representación efectivo (AMPIP)

1.4 Modelo de negocio Estandarizado

1.5 Imanes de inversión y talento0.0 2.01.0 3.0 4.00.5 2.51.5 3.5 4.5

Promedio de calificaciones del Grupo de Confianza


1.2. Emprendedores capaces de asumir riesgos y proyectos a largo plazo

Desde sus inicios en los 60, los desarrolladores de parques industriales en México han demostrado ser grandes emprendedores, principalmente con la capacidad para asumir riesgos en la inversión de proyectos inmobiliarios ante un mercado incierto. Además, han logrado recorrer una larga curva de aprendizaje, lo que les ha generado a su vez una amplia experiencia y conocimientos especializados sobre el negocio industrial para catalizar exitosamente proyectos de largo plazo. En otras palabras, el know-how adquirido es un factor clave de su éxito.

El sector inmobiliario industrial en México cuenta con más de medio siglo de experiencia, tiempo en el que continuamente ha procurado mejorar sus capacidades y prácticas. Desde conseguir el terreno y preparar los servicios públicos, pasando por la construcción y urbanización del sitio, hasta la gestión, promoción y mantenimiento, el desarrollador enfrenta altos costos y riesgos por la complejidad que cada fase implica. Además, a pesar de los retos de competitividad que enfrentan muchas veces las entidades federativas donde se ubican, los desarrolladores han sabido generar las condiciones para crear espacios industriales atractivos con calidad equivalente a los de Estados Unidos y Canadá.

En cuanto a administración, los parques industriales funcionan generalmente bajo un esquema de condominio en el cual, a través de cuotas por usuario calculadas por m2 de ocupación, delegan a un cuerpo administrativo la responsabilidad del mantenimiento y la ampliación de la infraestructura. Gracias a este esquema, la administración de cada parque industrial procura e invierte continuamente en mejorar la calidad y cantidad de las instalaciones al alcance de los usuarios, pero sobre todo en garantizar la seguridad de los activos y en la integridad física de quienes laboran en ellos.


Los PI en México han sido capaces de satisfacer la demanda, maximizar el nivel de rentas por metro cuadrado y el nivel de ocupación de sus inmuebles. En un mercado en crecimiento, la tasa dinámica de ocupación ronda el 90%. En 2018, el promedio nacional de ocupación registró una tasa promedio nacional de 93%, lo que representó un mercado de bienes raíces industriales sano que ha seguido recibiendo año con año nuevos inquilinos, principalmente de origen extranjero.

En este contexto, un mayor número de parques industriales ofrecen también “servicios shelter”, ya sea a través de otras empresas o bien ellos mismos. Si bien son pocos los PI que cuentan con estos servicios, su particularidad es que facilitan el arranque de nuevas plantas de producción, principalmente de empresas extranjeras que desconocen el ambiente local de negocios. Los servicios shelter se llevan a cabo a través de la subcontratación de diversas operaciones a llevar a cabo en la nueva planta, desde permisos, recursos humanos y contabilidad, hasta proveeduría, logística y mantenimiento. Situación que ha hecho más atractivos a los PI para la IED.

1.3. Existencia de organismo de apoyo y representación efectivo

La AMPIP surge en 1996 para representar a los desarrolladores de parques industriales en México, ante autoridades de gobierno, usuarios potenciales y sociedad en general. Desde entonces, la Asociación se ha sumado a los esfuerzos de las autoridades, en la atracción de inversión extranjera directa, al incluir en la promoción, las ventajas de los parques industriales como parte de los factores de competitividad del país. En 1999, la AMPIP

atrajo la atención de las autoridades para crear una Norma Mexicana (NMX) que distinguiera a los PI por la calidad y disponibilidad de su infraestructura, así como por el cumplimiento de la normatividad.

En 2018, la AMPIP representaba a más de 250 PI ubicados en 25 estados de la República, como parte de los activos de más de 60 corporativos —que incluye desarrolladores, fondos de inversión y FIBRAS—, así como de gobiernos estatales que administran infraestructura industrial.

1.4. Modelo de negocio estandarizado

Con la intensificación de la globalización en los 90 y el respectivo incremento de la competencia a nivel mundial, los parques industriales en México comenzaron a poner en práctica estándares de diversa índole, como una estrategia de diferenciación y retención de clientes. Impulsados principalmente por la AMPIP, los desarrolladores industriales han concentrado sus esfuerzos en seguir los siguientes modelos:

TAMBIÉN, LA AMPIP HA SIDO UN

CATALIZADOR DE NUEVOS POLOS

INDUSTRIALES EN MÉXICO, AL

FUNGIR COMO VÍNCULO ENTRE

GOBIERNO, DESARROLLADORES,

PROVEEDORES, USUARIOS,

INFRAESTRUCTURA Y SERVICIOS

PARA FACILITAR LA CREACIÓN DE

NUEVOS PARQUES INDUSTRIALES.


» NMX de Parques Industriales (NMX-R-046-SCFI-2015). Esta se enfoca en el terreno, no en los edificios, para verificar el cumplimiento de la regulación y permisos en la legislación vigente, la factibilidad de los servicios públicos básicos como agua y energía, y la práctica de estándares en la urbanización y servicios para las áreas comunes del parque industrial.

» Edificaciones “LEED”. La Leadership in Energy and Environmental Design es una certificación creada por el Consejo de la Construcción Verde de Estados Unidos (USGBC, United States Green Building Council). Cumplir con los estándares de la certificación brinda beneficios al inmueble como: espacios con mejores condiciones para la salud y productividad, reducción de emisiones de gases de efecto invernadero, disminución en los costos de operación, menor generación de residuos, incremento en valor como activo y mayor ahorro energético.

» Programa “Operador Económico Autorizado” (OEA) para parques industriales. Adoptado por la Organización Mundial de Aduanas (OMA) y en el que participan más de 57 países, este programa busca la implementación de estándares de seguridad en todos los eslabones de la cadena global de suministro, para reducir el riesgo en el comercio internacional por temas de terrorismo, migración ilegal o narcotráfico. Con base en este marco, la AMPIP diseñó un programa local conocido como “Parque Industrial Seguro”, como un primer paso para involucrar a los PI en la cultura y esquemas estandarizados de seguridad o security en inglés.

» Programas para el cuidado del medio ambiente. Los PI en México procuran apegarse a programas como la certificación en “Calidad

Ambiental” creada por la PROFEPA; el programa “Parque Industrial Verde” creado por AMPIP para fomentar el ahorro en agua y energía, así como en el manejo eficiente de residuos con el programa “Áreas Industriales Sustentables” de la Agencia de Cooperación Alemana GIZ, en alianza con el gobierno mexicano.

1.5. Imanes de inversión y talento

Los parques industriales son determinantes para la atracción de nuevos proyectos de IED de industrias manufactureras y logísticas. Desde 2010, ambas industrias representan en promedio el 53.4% de la IED realizada en México cada año (AMPIP, 2019).

Incluso cuando no hay datos suficientes para afirmar contundentemente que más de la mitad de la IED llega a ellos, destaca la estrecha relación entre los flujos de IED hacia el país y el número de PI por entidad federativa: a mayor número de PI, más IED recibida.

CONSIDERANDO QUE LOS

PARQUES INDUSTRIALES OFRECEN:

INFRAESTRUCTURA COMPETITIVA,

DIFERENCIADA Y DE VALOR AGREGADO,

SON CAPACES DE ASUMIR RIESGOS Y

PROYECTOS A LARGO PLAZO, CUENTAN

CON UN ORGANISMO DE APOYO Y

REPRESENTACIÓN, Y ADEMÁS DE UN

MODELO DE NEGOCIO ESTANDARIZADO,

ESTOS SON NATURALMENTE EL LUGAR A

DONDE LLEGAN LAS INVERSIONES.


*La Ciudad de México ha sido excluida por ser un valor atípico en la atracción de IED.

La relación es aún más estrecha el notar que estados como Nuevo León, Guanajuato, Coahuila, Baja California y Estado de México, recibieron en 2018 la mitad de la IED en manufactura —16,307 millones de dólares— y que a su vez contaban con el 47% de los PI del país. La siguiente gráfica compara la participación de cada entidad respecto a la IED nacional contra su participación en el total de PI en el país.

Fuente: Elaboración propia con datos del INEGI y del Censo Nacional de Parques Industriales 2016.

Gráfica 4

RELACIÓN PARQUES INDUSTRIALES VS. IED POR ENTIDAD FEDERATIVA*

14%

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IED Recibida Parques Industriales

Por otro lado, los parques industriales, a través de las empresas instaladas en ellos, fomentan la generación de empleo. En 2018, los PI representados por AMPIP proporcionaban empleo a cerca de 3 millones de personas. Asimismo, por contar con una mayoría de empresas globales que ofrecen cursos de capacitación, entrenamientos, becas, entre otros apoyos para mejorar las habilidades de la fuerza laboral, los PI no solo crean numerosas fuentes de empleo, sino que también ofrecen empleos de calidad al favorecer la formación de trabajadores altamente calificados en niveles tanto gerenciales como operativos.

EN 2018, LOS PARQUES INDUSTRIALES REPRESENTADOS POR AMPIP PROPORCIONABAN EMPLEO A CERCA DE

3 MILLONES DE PERSONAS

O P O RT U N ID AD E S



2.1. Ubicación estratégica y una firme industria logística

Las Cadenas Globales de Valor (CGV) se caracterizan por la eficaz interconexión entre proveedores y clientes ubicados en diferentes países, por lo que la ubicación y la logística juegan un papel determinante para el ensamble y la distribución del producto terminado al consumidor final. La presencia de México en América del Norte y su cercanía geográfica y cultural con América Latina, sumadas a las rutas de comercio marítimo que ofrecen los océanos Pacífico y Atlántico, representan una ubicación privilegiada para la conectividad de las CGV desde México a los principales mercados del mundo.

También el país cuenta con una creciente industria e infraestructura logística, factores propicios para una mayor integración de los PI a las CGV, además de que las cadenas logísticas están desarrolladas particularmente para el comercio internacional. En 2018, la

red de infraestructura nacional que incluía: 76 aeropuertos, 64 de ellos internacionales, 117 puertos marítimos distribuidos equitativamente entre ambas costas, 378 mil km de carreteras, 27 mil km de vías férreas, 63 cruces fronterizos. (ProMéxico, 2018).

En este contexto, los parques industriales son una pieza clave de la infraestructura logística nacional, podrían jugar un papel relevante ya no solo como facilitador de la operación logística, sino como un impulsor activo de esta, a través de alianzas estratégicas con los demás actores de la CGV. De esta forma, se potencia la capacidad industrial y particularmente exportadora del país.

2.2. Fuerte red de tratados y acuerdos comerciales

México se beneficia de una fuerte integración económica con mercados internacionales porque cuenta con una red de 13 tratados de


Gráfica 5

PRIORIZACIÓN DE LAS OPORTUNIDADES PARA LOS PARQUES INDUSTRIALES SEGÚN EL GRUPO DE CONFIANZA

2.1 Ubicación estratégica y una firme industria de logística

2.2 Fuerte red de tratados y acuerdos comerciales

2.3 Favorable ambiente geopolítico

2.4 Oferta de alto valor agregado gracias a nuevas tecnologías

2.5 NearshoringNearshoring

2.6 Nuevos instrumentos de financiamiento

2.7 Regionalización funcional en México

2.8 Modelos de formación dual

0.0 2.01.0 3.0 5.54.0 6.50.5 2.5 5.01.5 3.5 6.04.5 7.0



libre comercio, firmados con 50 países, además de 32 acuerdos de protección de inversiones. Esta red hace de México uno de los países más abiertos al comercio internacional, al abrir la puerta a cientos de productos mexicanos para llegar a mercados que representan el 60% del producto interno bruto mundial, y más de mil millones de clientes potenciales principalmente en América, Europa y Asia (ProMéxico, 2018).

Si bien en 2018, México ocupó el doceavo lugar como mayor exportador a nivel mundial, con un valor de 410 mil millones (World Economic Forum, 2019), la red de tratados aún cuenta con potencial para ser aprovechada por diversas industrias con presencia en parques industriales como la energética, aeroespacial, dispositivos médicos, electrónica, alimentos procesados, entre otras, o incluso para explorar la posibilidad de exportar el modelo de negocio de parques industriales mexicano. Así, los PI podrían incursionar en programas de promoción de la red de tratados para generar mayores oportunidades de atracción de IED, especialmente después de la disolución de la agencia mexicana de promoción del comercio y la inversión, “ProMéxico”, en 2019.

2.3. Favorable ambiente geopolítico

El ascenso del proteccionismo en economías desarrolladas, evidenciado con el Brexit y la renegociación del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN), empuja una reconfiguración de los principales bloques comerciales a nivel global. Tal escenario está derivando en un mayor interés de países socios tradicionales y no tradicionales de México para negociar acuerdos. Ejemplo de ello es la negociación del Acuerdo Integral y Progresivo para la Asociación Transpacífica (CPTPP).

La entrada en vigor del acuerdo en 2019 crearía nuevos destinos de exportación y de atracción de inversiones como Australia, Nueva Zelanda, Singapur, Brunei, Vietnam y Malasia. A su vez, permitiría el fortalecimiento de las relaciones económico-comerciales y de cooperación con socios estratégicos para México como Japón, Canadá, Chile y Perú, en industrias clave para el país como la agroalimentaria y la automotriz (Martínez Montero, 2018).

EN ESTE CONTEXTO,

LOS PARQUES INDUSTRIALES EN MÉXICO PODRÍAN CONVERTIRSE EN

LOS FACILITADORES DE LA LLEGADA

DE INVERSIONES PROVENIENTES DE

ESTOS PAÍSES Y DIVERSIFICAR ASÍ EL ORIGEN DE SUS

INQUILINOS Y EL DESTINO FINAL DE SUS

EXPORTACIONES.

Por otra parte, de continuar la guerra comercial entre Estados Unidos y China, así como la transformación estructural de la economía china a una mayormente de servicios, México podría resultar como el principal ganador en la atracción de empresas de manufactura. Las tarifas impuestas por la administración del presidente Donald Trump a las importaciones chinas están comenzando a desviar la cadena de proveeduría de empresas norteamericanas de China a México. Empresas que tradicionalmente exportaban desde China se están moviendo a México o analizando la posibilidad de producir desde el país para exportar al mercado estadounidense (Townsend & Martin, 2019). Con las exportaciones mexicanas a EE.UU en su mayor nivel en la última década y ganándole terreno a las chinas en sectores como el plástico, textil, papel, agropecuario y metalmecánico, los parques industriales del país podrían presenciar una mayor llegada de empresas de manufactura para producir y exportar desde México. 2.4. Oferta de servicios de alto valor agregado gracias a nuevas tecnologías

En la Cuarta Revolución Industrial, las tecnologías que facilitan la generación, recolección y procesamiento de información, como el big data, constituyen la base de un nuevo paradigma productivo. Así también, la digitalización y automatización de procesos habilitados gracias al internet de las cosas —Internet of Things o “IoT”— los robots colaborativos, la realidad virtual y aumentada, la impresión 3D, entre otras tecnologías, están permitiendo optimizar las diferentes fases de la cadena productiva, tanto dentro como fuera de las fábricas. Aquellas empresas y sectores que adopten a este modelo implementando las cada vez más accesibles tecnologías, lograrán disminuir costos de

producción e incrementar la productividad. Esto a su vez se traducirá en una mayor oferta de valor agregado y, por tanto, en un mejor desempeño y crecimiento.

Sumarse a esta nueva tendencia representa una inversión de interés también para los parques industriales. Si bien algunos han sido exitosos en atraer IED de sectores con tecnologías y procesos propios de la i4.0 como el automotriz, aeroespacial y electrónico, los PI podrían ser parte del nuevo ecosistema, con una oferta de servicios innovadores y tecnológicamente más sofisticados para ser competitivos en la atracción de inversiones de las industrias de última generación.

2.5. Nearshoring

Las empresas multinacionales ahora tratan de localizar ciertas operaciones en una misma zona geográfica para acortar las distancias entre proveedores a lo largo de las cadenas de suministro y así bajar los costos de transporte y minimizar el tiempo de entrega al cliente, además de poder contar con un mayor rango de respuesta cuando se modifica la demanda en el mercado, asegurando los inventarios y la calidad de la mercancía. De esta forma, el nearshoring o “producción cercana”, a unas cuatro horas de vuelo de la casa matriz, se ha convertido en una opción cada vez más atractiva para las empresas globales para estar cerca de los mercados de consumo, consolidando a su vez el conocimiento, la tecnología y la colaboración en una misma región. De esta forma, el 51% de las multinacionales practican el nearshoring y se espera que este porcentaje aumente en el futuro (Miebach Consulting, 2017). México ya se beneficia de esto y podría obtener un mayor provecho.



Gracias a su infraestructura logística, amplia red de tratados comerciales, estabilidad macroeconómica, bajos costos de mano de obra calificada y de transporte, población joven, misma zona horaria, menor brecha cultural en comparación con países orientales, proveeduría local competitiva, industria logística dinámica, y su ubicación estratégica, México ha logrado beneficiarse considerablemente del nearshoring de empresas norteamericanas. El país ha sido capaz de consolidar en las últimas décadas una sólida industria de manufactura en sectores como el automotriz y aeroespacial en su territorio, brindando oportunidades para los parques industriales, principalmente en cuanto a la instalación de proveedores tier 1 y tier 2, la conformación de clústeres y el establecimiento de empresas de logística que aprovechan la conectividad del país con las principales rutas de transporte y comercio internacional.

ASÍ, EL NEARSHORINGNEARSHORING DE LAS

CGV JUNTO CON LAS VENTAJAS

COMPETITIVAS DEL PAÍS PODRÍAN

ABRIR AÚN NUEVAS OPORTUNIDADES

PARA LOS PARQUES INDUSTRIALES

EN MÉXICO, EN LA MEDIDA EN QUE

ESTOS ESCALEN LAS ESTRATEGIAS

DE PROMOCIÓN PARA ATRAER LOS

ESLABONES DE MANUFACTURA MÁS

SOFISTICADOS, ASÍ COMO LOS DE

INVESTIGACIÓN Y DESARROLLO DE

LAS EMPRESAS.


7El gobierno del presidente López Obrador contempla una reforma a la Ley de las AFORES que les permitirá invertir el ahorro para el retiro en valores de oferta privada como el ramo inmobiliario y de infraestructura, incluido el industrial, los cuales podrían estar entre los de mayor captación por la seguridad y rentabilidad que representan como inversiones.

2.6. Nuevos instrumentos de financiamiento

El mercado inmobiliario en México ha alcanzado un nivel de madurez tal, que cada vez aparecen más jugadores e instrumentos en el mercado de capitales para el sector. Por ejemplo, existen desarrolladores industriales que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) como empresas públicas o como FIBRAS, similares a los Real Estate Investment Trust (REITs) en Estados Unidos y Canadá. Igualmente, existen desarrolladores que han logrado tener acceso a capital por medio de otros instrumentos bursátiles como los Certificados de Capital de Desarrollo (CKDs) o los Certificados Fiduciarios de Proyectos de Inversión (CERPIs), en los cuales participan los fondos de pensiones, conocidos en México como las Administradoras de Fondos para el Retiro (AFORES).7

DADA LA MADUREZ DEL MERCADO INMOBILIARIO

EN MÉXICO, ESTOS INSTRUMENTOS

SEGUIRÁN DANDO UN

FUERTE IMPULSO A LA CONSTRUCCIÓN Y

EXPANSIÓN DE PARQUES INDUSTRIALES EN EL PAÍS.

Otro instrumento de financiamiento cada vez más utilizado es el crowdfunding el cual, a través de plataformas digitales, permite que prácticamente cualquier persona con un capital pueda invertir en bienes raíces.

2.7. Regionalización funcional en México

La “Regionalización Funcional” implica una reorientación de las políticas de desarrollo en función de las particularidades económicas, sociales, políticas y ambientales de cada región del territorio nacional para detonar en ellas una especialización. A partir de la identificación de importantes asimetrías en el desarrollo de las distintas regiones de México en cuanto a desarrollo económico y bienestar social, organismos públicos como el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI), centros de investigación y la Secretaría Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (SEDATU) han contribuido al diseño de políticas públicas para el ordenamiento territorial con énfasis en un desarrollo equilibrado entre las regiones basado en el aprovechamiento las ventajas competitivas de cada una.

Ahora, el gobierno mexicano encabezado por el presidente Andrés Manuel López Obrador plantea proyectos de regionalización como el Corredor Transístmico y el Tren Maya en el sur del país, o el Programa Zona Libre de la Frontera Norte, que buscan atraer inversión para generar empleos y bajar los altos índices de pobreza en regiones históricamente rezagadas. Esta clase de proyectos tienen el potencial de atraer empresas mexicanas y extranjeras a partir de estímulos fiscales como tener un Impuesto Sobre la Renta (ISR) del 20% y un Impuesto al Valor Agregado (IVA) del 8%, subsidio a la gasolina, o estar exento en el pago de impuestos locales como el predial o aranceles para la importación de insumos.

La implementación de estas políticas durante el sexenio en curso representa una oportunidad única para propiciar la cooperación entre

gobierno y desarrolladores inmobiliarios industriales de tal forma que se puedan generar proyectos integrales de infraestructura en las regiones del país que más lo necesitan.

No obstante, para lograr tal vinculación es indispensable que el gobierno brinde certeza a las futuras inversiones tanto públicas como privadas y que los PI sean reconocidos como pieza clave de la infraestructura necesaria para el desarrollo y bienestar del país.

2.8. Modelos de formación dual

Ante la creciente demanda de capital humano especializado por las compañías globales, el Modelo Mexicano de Formación Dual (MMFD) de la Secretaría de Educación Pública (SEP) ofrece una herramienta para satisfacer las necesidades y expectativas de las empresas en cuanto a la disponibilidad de habilidades especializadas en una determinada localidad. Operado a través de la Subsecretaría de Educación Media Superior (SEMS), el MMFD adapta el modelo alemán a la realidad mexicana como una iniciativa público-privada en la cual participan el Colegio Nacional de Educación Profesional Técnica (CONALEP), la Confederación Patronal de la República Mexicana (COPARMEX), y la Cámara México-Alemana de Comercio e Industria (CAMEXA). El MMFD promueve la combinación de la capacitación en la práctica en una empresa con la formación teórica en un centro educativo, por un periodo mínimo de uno o dos años con una beca. Desde 2015, el modelo se encuentra regulado en la ley y para 2016 contaba con 1,384 aprendices de 11 entidades relacionados con empresas de los sectores automotriz, eléctrico-electrónico, TIC, alimentos procesados, entre otros (SEP, 2018).



El modelo ha mostrado buen recibimiento por parte de empresas extranjeras y exhibe potencial para su escalamiento. El Secretario General de la Conferencia Suiza de Directores Cantonales de la Educación, durante su visita a México en 2016, comentó que las empresas suizas generan 60 mil empleos directos en México y podrían ofrecer más, pero requieren más mano de obra especializada. Para lograr este objetivo ambos países trabajan en nuevos proyectos de formación dual, ya que el modelo, en palabras del Secretario General: “Asegura que los aprendices sean productivos y eficientes mucho más rápido. Podría argumentarse que es un sistema costoso para las compañías que reciben a los estudiantes porque deben invertir tiempo y personal para capacitar a estos aprendices. Pero la experiencia ha mostrado que el costo-beneficio es alto, ya que los aprendices se convierten en empleados muy productivos”.

Por lo tanto, el MMFD representa nuevas oportunidades para los parques industriales. Por un lado, el modelo constituye una variable adicional para las empresas en la selección de un sitio, al igual que la presencia de universidades y centros de investigación que generen egresados con conocimientos y habilidades especializadas. Así, los PI pueden promover el modelo, junto con los programas estatales de capacitación y formación de vocación, como una ventaja adicional para atraer empresas globales. Por otro lado, los desarrolladores inmobiliarios podrían involucrarse directamente en el desarrollo de programas de formación dual a la medida de las necesidades de sus inquilinos en vinculación con instituciones locales. Así, los PI podrían ofrecer programas de este tipo como un servicio adicional de valor agregado a los inquilinos para subsanar problemas como la elevada rotación de personal o la baja convergencia entre la educación superior y el mercado laboral.

ASÍ, LOS PARQUES INDUSTRIALES PUEDEN PROMOVER EL MODELO,

JUNTO CON LOS PROGRAMAS ESTATALES

DE CAPACITACIÓN Y FORMACIÓN DE TALENTO,

COMO UNA VENTAJA ADICIONAL PARA

ATRAER EMPRESAS GLOBALES.

D E B IL I D AD E S



3.1. Limitada vinculación cuádruple hélice

Si bien hay cohesión entre los actores que conforman el sector de parques industriales, no hay una relación de trabajo permanente con universidades, organismos internacionales, sociedad civil o incluso con el gobierno. Ya sea por falta de recursos, tiempo, interés o, muy probablemente, porque no se han conformado los espacios adecuados. La estrecha colaboración entre las partes que conforman la cuádruple hélice es primordial para impulsar el desarrollo de cualquier industria. Por ejemplo, la vinculación con instituciones educativas y centros de investigación posibilita la creación de programas educativos, diplomados, capacitación, etc. acorde con las necesidades de los parques industriales y sus inquilinos, para así formar talento competitivo capaz de impulsar un mejor desempeño del sector. Igualmente la colaboración con organismos internacionales facilita el estar actualizado con las mejores y más avanzadas prácticas internacionales en temas de seguridad, administración o sustentabilidad. Por otra parte, un limitado o inexistente diálogo con la comunidad cercana al parque industrial

puede propiciar descontento y oposición al desarrollo, sobre todo si genera externalidades negativas como tránsito, mal manejo de desechos, deforestación, escasez de agua, etc. Asimismo, la falta de vinculación con el gobierno en sus tres niveles limita la capacidad de los desarrolladores para potenciar el efecto de las políticas públicas que buscan promover el crecimiento industrial y, entonces, incidir en el desarrollo y bienestar nacional.

3.2. Rezagos en el cumplimiento de la normatividad e implementación de mejores prácticas

La calidad de los parques industriales en México aún no está del todo estandarizada. Dado que la Norma Mexicana de Parques Industriales es voluntaria, su observancia no es obligatoria por ley y por lo tanto no hay una autoridad facultada para garantizar su cabal cumplimento. Así, se abre una brecha importante entre aquellos PI con infraestructura y servicios con calidad de primer mundo y prácticas de gestión avanzadas, y aquellos de menor calidad, derivada de no cumplir con todos los parámetros de la norma y su respectiva regulación.


Gráfica 6

PRIORIZACIÓN DE LAS DEBILIDADES PARA LOS PARQUES INDUSTRIALES SEGÚN EL GRUPO DE CONFIANZA

3.1 Limitada vinculación cuádruple hélice

0.0 2.01.00.5 1.5

3.2 Rezagos en el cumplimiento de la normatividad e implementación de mejores prácticas

3.3 Falta de información oficial



Paradójicamente, aquellos desarrollos que no cumplen no podrían ser considerados del todo como parques industriales, a pesar de caber dentro de la definición técnica, situación que añade complejidad a la generación de estadísticas oficiales.

Parte de la raíz del problema con la falta de cumplimiento de estándares está relacionada con una falta de convicción de parte de los desarrolladores para impulsar la cultura de calidad. La realidad es que los PI de clase mundial son la excepción y no la regla en México.

Los siguientes son ejemplos de debilidades de los PI en temas específicos:

» Planeación estratégica: por un lado, existe una falta de rigor en la documentación y registro de todos los procesos para la creación de un nuevo desarrollo inmobiliario industrial, desde la adquisición de la tierra, la gestión de permisos, la urbanización del terreno y la construcción de las naves, hasta la operación misma del parque industrial. Esto implica, por ejemplo, que al haber inspecciones o aplicar para alguna certificación, no se cuente con la evidencia necesaria o vigente para respaldar las acciones a favor de la calidad. Por otro lado, la Norma Mexicana de Parques Industriales se enfoca solo en los requerimientos mínimos de infraestructura para la operación de un parque industrial, mas no cubre el proceso o los pasos a seguir para desarrollar y operar uno, ya que aplica como guía. Esto implica una curva de aprendizaje larga y costosa para los nuevos proyectos, en la medida en que tanto desarrolladores como autoridades no conocen todo el proceso y sus requerimientos.

» Infraestructura: algunos PI incurren en mayores costos de los previstos por el desconocimiento respecto a los trámites y regulaciones en lo referente a energía, agua, urbanización, protección civil, etcétera. Por ejemplo, un desarrollador que compró tierra en una zona que restringe el consumo de agua o energía e instaló ductos o cableado, sin antes hacer la solicitud de factibilidad en la que se pregunta a la autoridad la disponibilidad del recurso y las condiciones del suministro, posiblemente incurrirá en costos adicionales para readaptar su infraestructura a la realidad de su entorno. Lo mismo ocurre con la urbanización en aspectos como la señalización, las vialidades,

Incluso, aquellos que cumplen satisfactoriamente con la NORMATIVIDAD muestran inseguridad o desinterés en elevar su calidad, más allá de los estándares mínimos, a través de la obtención de CERTIFICACIONES ADICIONALES.


el alcance de la iluminación, etc., ya que toda esta infraestructura está sujeta a normas obligatorias, o a la regulación local o estatal, y puede ser prevista al realizar las solicitudes de factibilidad y estudios de impacto correspondientes. Esto, ciertamente, se vincula con la falta de planeación estratégica.

» Medio ambiente y responsabilidad social: Si bien el administrador del PI no es responsable de las prácticas de sus inquilinos en ambos aspectos, son pocos los PI que exhortan voluntariamente a sus clientes a implementar acciones a favor del medio ambiente o de la comunidad tanto al interior como al exterior del parque . Nuevamente, asociado a una falta de interés o de tiempo por impulsar la cultura de la calidad, algunos PI se conforman con cumplir con el mínimo indispensable de lo que pide la regulación y la norma. Sólo un bajo porcentaje de PI suelen ser proactivos y llevan a cabo acciones como contar con programas de reciclaje, utilizar energías renovables o instalar espacios comunes para el bienestar de los trabajadores de las plantas ubicadas dentro de ellos.

» Seguridad: persiste la falta de “cultura de seguridad”, al no haber la costumbre de contar con una estrategia integral, desde una política de seguridad, protocolos y capacitación, hasta planes de contingencia y evaluación del riesgo, entre otros aspectos. Otro problema es la falta de rigor en la definición de los procesos internos y documentación en materia de seguridad patrimonial. Por ejemplo, deficiencias en el mantenimiento de bardas perimetrales, monitoreo de circuitos cerrados de video vigilancia, control en los accesos y manejo de llaves, protección de la información y protocolos de protección civil en caso de

siniestro o desastre natural. Esta situación es más recurrente en aquellos PI sin certificación alguna en la materia.

» Implementación de nuevas tecnologías: a pesar de que prácticamente todas las industrias están buscando herramientas tecnológicas en la revolución industrial en curso para mejorar su competitividad, son pocos los PI preocupados por invertir en modernizarse e implementar tecnologías que pudieran remediar sustancialmente las deficiencias antes mencionadas. Para poner un ejemplo, en materia de seguridad, utilizar la “nube” para digitalizar y respaldar información sensible o bien instalar sistemas de cámaras con reconocimiento de placas o facial para monitorear en tiempo real las entradas y salidas de vehículos y personal. Sin embargo, son pocos los PI que cuentan con los recursos necesarios para identificar las necesidades y entonces llevar a cabo la correspondiente implementación y operación de las tecnologías.

3.3. Falta de información oficial

La Cuarta Revolución Industrial brinda la oportunidad de que empresas e industrias generen y analicen enormes flujos de información gracias al big data para identificar de manera más específica, áreas de oportunidad en el negocio y alcanzar un estado de mejora continua y rendimientos más altos. No obstante, en el ámbito de los parques industriales, la posibilidad de usar la información como herramienta de inteligencia de negocios es limitada, debido a que no existen estadísticas oficiales de los PI en México, ninguna autoridad pública recopila de forma sistemática estadísticas sobre ellos. Esto es relevante porque ayudaría a los desarrolladores a estar al tanto de

las tendencias del mercado y con ello, a ajustar sus estrategias de negocio, y al mismo tiempo a justificar acciones colectivas ante el gobierno y los diferentes grupos de interés, en beneficio del sector inmobiliario industrial.

Aun cuando algunos PI realizan a nivel individual reportes informativos para sus inversionistas, la mayoría carece de una metodología sistematizada que permita generar, estructurar


e interpretar información de forma recurrente acerca de la gestión interna y administración, mercados, desempeño, empleo, atracción de inversión, inventario, comercialización, inquilinos y cumplimiento con la normatividad. Además, a pesar de los esfuerzos censales e indicadores que monitorea la AMPIP, hacen falta unidades de inteligencia de negocios en cada uno de PI en el país.

ALGUNOS PARQUES INDUSTRIALES REALIZAN A NIVEL INDIVIDUAL

REPORTES INFORMATIVOS PARA SUS INVERSIONISTAS,

LA MAYORÍA CARECE DE UNA METODOLOGÍA SISTEMATIZADA.


A M EN AZ A S



4.1. Incertidumbre y volatilidad por contexto nacional e internacional

Recientes acontecimientos en la arena nacional e internacional tienen potenciales repercusiones en la oferta y demanda del mercado inmobiliario industrial en México. En el ámbito internacional, el ascenso de un paradójico proteccionismo en las economías más desarrolladas y globalizadas, Estados Unidos y Europa –principales socios comerciales de México—, implica estrategias en una lógica de guerra comercial que buscan estimular la producción interna como: la renegociación o retirada de acuerdos comerciales, reformas fiscales regresivas, imposiciones arancelarias o bloqueos a ciertas empresas. Si bien estas medidas terminan por afectar principalmente a los consumidores de esos países, para México representa menores flujos de inversión, incluso salida de inversiones, y menores exportaciones hacia esos países. En un escenario en el que por estrategias como estas resulta más costoso para las empresas invertir en y exportar desde México, la demanda de espacios en los PI resultaría severamente afectada.

Por otra parte, la oferta de parques industriales también se ha visto afectada por las imposiciones arancelarias de Estados Unidos para proteger su industria del acero y aluminio, ya que encarecen los precios de las dos materias primas más importantes para su construcción. En junio de 2018, cuando EE.UU aplicó tarifas a sus importaciones y que México respondió con medidas similares, se registró un incremento del 11.2% en el costo promedio de los materiales de construcción en el mercado interno, la mayor tasa anual de todo el sexenio anterior (Centro de Estudios Económicos del Sector de la Construcción, 2018). Los materiales más afectados resultaron la varilla con incremento del 31%, el alambre y alambrón (28%) y la malla de acero (22%). Particularmente, el acero es un material estratégico para la industria de la construcción porque representa en promedio el 18% de los insumos utilizados en una obra genérica. Para la construcción de parques industriales, este porcentaje es sin duda superior considerando que las estructuras y cimentación de las naves industriales son mayormente de acero. Además, cabe señalar que alrededor del 46% del acero consumido anualmente en México procede del extranjero, por lo que es un material cuyo precio es susceptible a la volatilidad del contexto internacional.


Gráfica 7

PRIORIZACIÓN DE LAS AMENAZAS PARA LOS PARQUES INDUSTRIALES SEGÚN EL GRUPO DE CONFIANZA

4.1 Incertidumbre y volatilidad por contexto nacional e internacional

0.0 2.0 2.51.00.5 1.5

4.2 Impunidad ante la corrupción e inseguridad

4.3 Visión limitada del sector público sobre los PI



Asimismo, el surgimiento de gobiernos liberales de derecha en países como Brasil, Polonia, India, Turquía, Tailandia e incluso en Estados Unidos y Reino Unido, están impulsando importantes medidas de desregularización y reducciones al salario mínimo para volver a sus países mas atractivos a la IED, al representar menores costos de producción en general. Esto implica una intensificación en la competencia internacional para la atracción de IED para México y en particular para los PI.

En el ámbito nacional, con la elección de un gobierno de izquierda encabezado por Andrés Manuel López Obrador en 2018, el país comienza a experimentar drásticos cambios con efectos potenciales en el desarrollo y operación de los parques industriales. La austeridad, reestructuración y recortes en todas las dependencias a nivel federal, particularmente en aquellas relevantes para los PI como la Secretaría de Economía y la Secretaría de Comunicaciones y Transporte, la desaparición de otras como el Instituto Nacional del Emprendedor, ProMéxico y el Consejo de Promoción Turística de México, la fusión de Nacional Financiera con el Banco Nacional de Comercio Exterior, entre otros cambios, generan incertidumbre a la inversión y derivan en costos adicionales para los PI y las empresas inquilinas, en la medida en que se retrasen o cancelen trámites, encuentros de negocios, apoyos y estímulos, y en general el no se de el debido seguimiento a los proyectos.

También, los incrementos al salario mínimo desvinculados de un incremento en la productividad de la fuerza laboral podrían implica mayores costos operativos para el desarrollo y operación de los parques industriales y sus inquilinos.

COMO EN TODO CAMBIO DE GOBIERNO, EL ESTRECHO DIÁLOGO

ENTRE LA INDUSTRIA Y EL GOBIERNO RESULTA CLAVE

PARA MINIMIZAR AFECTACIONES Y BUSCAR NUEVAS

FORMAS DE COLABORACIÓN

PARA IMPULSAR EL CRECIMIENTO ECONÓMICO DEL

MÉXICO.

4.2. Impunidad ante la corrupción e inseguridad

Un componente esencial para la actividad económica son las instituciones que garantizan la protección de la propiedad y fomentan la competencia. Sin estas, las empresas carecen de certidumbre para crecer (Acemoglu & Robinson, 2012). En México, las instituciones han fallado en garantizar que la corrupción y el crimen organizado, males que atentan contra la sociedad, el medio ambiente y la actividad económica, no queden impunes.

Por una parte, la corrupción encarece los costos operativos de los PI y genera competencia desleal. Por la falta de procedimientos claramente definidos para la obtención de los diversos trámites y permisos que exige la regulación, se han identificado prácticas de falta de transparencia en los gobiernos estatales y municipales en la gestión de estos. También se han observado casos de conflicto de interés en la promoción de terrenos propiedad de los gobiernos, porque en ocasiones funcionarios públicos ofrecen sus terrenos a inversionistas en detrimento de los PI.

Por otra parte, para dimensionar el problema de la violencia, el Banco Interamericano de Desarrollo estima que las pérdidas económicas ocasionadas por el crimen organizado representan en promedio 3% del PIB en los países de Latinoamérica. En particular, las empresas exportadoras, los principales clientes de los PI, han experimentado elevados niveles de inseguridad con actos de criminalidad durante el traslado de la mercancía a las

fronteras o a un puerto marítimo. Esto genera costos adicionales en cuanto a la adquisición de bienes y servicios para garantizar la integridad de los trabajadores, la mercancía e incluso las instalaciones. Los PI tampoco están exentos de incurrir en gastos adicionales en materia de seguridad para la protección de sus activos y de quienes laboran en las instalaciones.

Desafortunadamente, numerosos parques industriales se han visto obligados a incurrir en gastos extraordinarios para hacer frente a las amenazas que representan la delincuencia y la corrupción. Ambas hacen de México un destino más costoso y, por lo tanto, menos atractivo para las inversiones.

4.3. Visión limitada del sector público sobre los parques industriales

A pesar de los diversos beneficios que ofrecen los parques industriales, por ser la principal plataforma para el desarrollo y crecimiento de diversas industrias, estos no han sido del todo reconocidos por las autoridades como parte de la infraestructura estratégica para impulsar el desarrollo social, medioambiental y económico nacional.

Al no estar considerados los PI en las políticas públicas que impulsan y coordinan los eslabones clave para un desarrollo integral como el Programa Nacional de Infraestructura, los planes de desarrollo urbano o en los proyectos de infraestructura con un enfoque de regionalización funcional, como: » Corredor Interocéanico del Istmo de Tehuantepec

» Zona Libre del Istmo de Tehuantepec » El Tren Maya » La Zona Libre de la Frontera Norte



Se desaprovecha la posibilidad de exponenciar la IED, el empleo, las exportaciones, la recaudación fiscal, la innovación y en general, el desarrollo y crecimiento de las empresas y los trabajadores.

Muchos gobiernos locales han tratado de desarrollar por su cuenta terrenos industriales y promoverlos a precios simbólicos, como un incentivo para que las empresas instalen ahí sus fábricas y así generar empleo. De hecho, la actual administración busca el desarrollo de seis parques industriales de 500 hectáreas cada uno en el Istmo de Tehuantepec, sin que se haya definido el modelo de desarrollo. Sin embargo, el principal problema con el modelo de desarrollo inmobiliario industrial público, es que el recurso no es suficiente para urbanizar los predios, se suele omitir una entidad administrativa responsable del mantenimiento del complejo y, durante los cambios de administración, se detiene por completo el seguimiento a las inversiones. Ante esta situación, los desarrolladores industriales privados buscan ser aliados estratégicos del gobierno para la oferta de infraestructura que por costos y tiempos no siempre está en posibilidad de garantizar, a la vez que permitiría reducir las probabilidades de conflictos de interés.

Ahora bien, la falta de sensibilidad de los gobiernos locales ante los beneficios de los PI se traduce en una falta de personal capacitado y de procesos claramente definidos para facilitar la obtención de los permisos que se requieren para desarrollar y operar un parque industrial.8 Igualmente, la falta de una ventanilla única especializada para los desarrolladores inmobiliarios extiende significativamente los tiempos en los que un parque podría comenzar a operar y, por lo tanto, el tiempo de recuperación de la inversión. En ocasiones existe duplicidad en la documentación solicitada para una misma serie de permisos y trámites o bien, durante 8El Los PI no son consumidores directos de los servicios públicos como electricidad y agua; ellos más que nada fungen como intermediarios y proveedores de la infraestructura para abastecer a las empresas instaladas dentro de los mismos.

De esta forma, la falta de consideración de los parques industriales en las políticas públicas conlleva a que gobiernos estatales y municipales tengan PERSPECTIVAS LIMITADAS acerca del modelo de negocio de este tipo de desarrollos inmobiliarios y, entonces, exista una burocracia poco efectiva, infraestructura y servicios públicos deficientes y sobre regulación para la creación y operación de los mismos.

cambios de administración, éstos suelen quedar a la deriva, retrasando aún más los proyectos e implicando costos adicionales. Dificultar el acceso a estos servicios puede ser la diferencia entre atraer IED generadora de empleo o no.

Por ejemplo, respecto a los servicios de energía eléctrica, se perciben distintos problemas:

1. Para el trámite de la solicitud de factibilidad existen duplicidades entre el Centro Nacional de Control de Energía (CENACE) y la Comisión Federal de Electricidad (CFE) respecto a los reportes de información solicitados a los parques industriales. El CENACE no siempre reconoce los acuerdos previos y solicita nuevos requisitos, además de que los tiempos de respuesta son largos y llegan a tardar más de un año, retrasando la llegada de nuevas empresas.

2. En cuanto a las solicitudes de conexión a la red de transmisión a través del Sistema de Atención a Solicitudes de Interconexión y Conexión del CENACE, estas son poco flexibles ya que no permiten añadir personas autorizadas para dar seguimiento al trámite excepto el representante legal, cuando en la realidad es el gerente quien está al día con el proceso de creación y seguimiento del parque industrial.

3. Respecto a las solicitudes de demanda, la normatividad prevé una cuota por la reserva de energía en solicitudes superiores a los 200 KVA; hoy, este volumen es insuficiente para atender las elevadas necesidades energéticas de las industrias más modernas.

4. En los casos cuando el gobierno se ve imposibilitado para invertir en la

infraestructura para la conexión y transmisión, la Comisión Reguladora de Energía (CRE) prevé que el particular haga la inversión a través del decreto de “Aportaciones” y entonces la infraestructura se integre a la red pública. Estos casos implican para el desarrollador una inversión onerosa no contemplada en el proyecto original, la cual además no se refleja en sus balances fiscales.

En relación con los servicios del agua, la

limitada vigencia a dos años y la falta de

flexibilidad en el volumen de agua autorizados

en las concesiones a particulares para la

explotación, uso o aprovechamiento de aguas

nacionales son poco favorables para el modelo

de negocio de los parques industriales a largo

plazo. Dado que el lapso entre la disponibilidad

de infraestructura y servicios, y la ocupación

de naves es incierto, el parque necesita tener

disponible el servicio para dar certeza al

potencial inquilino y a la demanda que éste

genere. Actualmente, hacer los respectivos

trámites es tardado y costoso, lo cual puede

inhibir la llegada de las inversiones.


CA

PÍT

ULO

III

ANÁLISIS DE TENDENCIAS

¿ Q u é p o d e m o s h a c e r ?



El anterior capítulo reveló para qué son buenos los parques industriales en México: ofrecer infraestructuras y servicios de calidad, emprender, apoyarse como sector, atraer inversión y talento, y estandarizar procesos; así como algunas de sus fallas: limitada vinculación con terceros, rezagos en el cumplimiento normativo y escasez de información descriptiva. También mostró lo que les interesa: atraer empresas de logística, aprovechar los tratados internacionales, el nearshoring, nuevos instrumentos de financiamiento; y lo que les preocupa: la volatilidad del contexto internacional, la impunidad ante la corrupción y la delincuencia, y una visión limitada de los beneficios del sector por parte de las autoridades. Por todo esto, el análisis FODA no solo justifica por qué el sector debe evolucionar, también aclara a partir de qué condiciones.

Lo que sigue es pensar qué puede hacer el sector para actuar, es decir, identificar los medios que permitan impulsar las fortalezas, aprovechar las oportunidades, contrarrestar las debilidades, y minimizar las amenazas ya identificadas. Una manera de hacerlo es a través de un análisis de tendencias para revisar lo que otros ya están haciendo y las formas en las que los están impactando.

Las tendencias se caracterizan por el hecho de que múltiples actores comienzan a mostrar los mismos cambios de comportamiento en un determinado tiempo hasta que estos se normalizan o bien desaparecen. Estas definen épocas en la medida en que logran convertirse en el estándar de referencia. En el ámbito empresarial, las tendencias inciden en el modelo de negocio para hacerlo obsoleto al ignorarlas o bien, activan importantes ventajas para hacerlo disruptivo y diferenciado ante la competencia en caso de considerarlas. Por ello, identificar y analizar las tendencias es un paso crucial para definir estrategias de implementación en equilibrio con los recursos, objetivos y valores de las organizaciones.

Las tendencias presentadas a lo largo de este capítulo han sido identificadas y priorizadas por el Grupo de Confianza. Todas cuentan con un alcance nacional, pero son principalmente de carácter internacional. Están agrupadas en seis clasificaciones generales para facilitar su identificación:

SOCIEDAD

ECONOMÍA

NEGOCIOS

MEDIO AMBIENTE

TECNOLOGÍA

GOBIERNO


Cada una es descrita y analizada en función de sus efectos para el sector inmobiliario industrial, o en ciertos casos, de forma general para la in-dustria inmobiliaria y de la construcción.

Al profundizar en sus implicaciones, es posi-ble comenzar a identificar ante cuáles el sector deberá tomar medidas, ya sea para volverse un pionero y ser el primero en aprovechar los bene-ficios, o bien, diseñar estrategias para minimizar los daños que estas puedan tener. Finalmente, la relevancia de las tendencias radica en que a par-tir de ellas los PI pueden planear las acciones que realizarán como parte de una estrategia sectorial.

La siguiente matriz enlista todas las tendencias identificadas por el GC según las clasificaciones en una línea de tiempo que estima la duración de cada una antes de que se consolide como un estándar generalizado o bien desaparezca al de-jar de ser relevante. Igualmente, están acomoda-das según el orden promedio de prioridad asig-nado por cada uno de los integrantes del GC del GC, por medio de una encuesta en línea a todos los participantes.

Matriz 2TENDENCIAS SOCIALES, ECONÓMICAS, DE NEGOCIOS, MEDIOAMBIENTALES, TECNOLÓGICAS Y GUBERNAMENTALES QUE IMPACTAN AL SECTOR DE PARQUES INDUSTRIALES

SOCIEDAD

» 1.1 Mayor interés por una mejora integral en la calidad de vida

» 1.2 Reestructuración de los modelos de empleabilidad

» 1.3 Mezcla demográfica

» 1.4 Mayor demanda y oferta de bienes y servicios basados en las TIC

» 1.5 Ciudades súper inteligentes

» 1.6 Cultura de la transparencia

Año estimado de consolidación de la tendencia

2019 2021 2023 2025 2027 2029


ECON

OMÍA

NEGO

CIOS

MEDIO-

AMBIEN

TETECN

OLOG

ÍAGO

BIERNO

2019 2021 2023 2025 2027 2029

» 2.1 Contracción de las Cadenas Globales de Valor

» 2.2 Retorno de inversiones productivas al país de

origen: Reshoring

» 2.3 Regionalización de la producción: Nearshoring

» 2.4 Estancamiento del libre comercio mundial

» 2.5 Avance de la digitalización de las actividades productivas

» 2.6 Mayor consumo de bienes y

servicios personalizados

» 3.1 Expansión del comercio electrónico

con implicaciones en la demanda de

espacios para almacenamiento

» 3.2 Mayor demanda de capital humano especializado

» 3.3 Empresas sociales con mejores prácticas en la gestión del capital humano

» 3.4 Mayor cumplimiento con estándares que agregan valor social,

medioambiental y económico

» 3.5 Innovación a cero

» 4.1 Incremento en el uso de energías limpias y renovables

» 4.2 Mayor consideración para la gestión de recursos y residuos

» 5.1 Diversificación en el uso de la tecnología cadena de

bloques, o blockchain

» 5.2 El Internet de las cosas para inmuebles

» 5.3 Robótica y maquinaría inteligente

» 5.4 Inteligencia artificial

» 5.5 Manufactura aditiva o impresión 3D

» 5.6 Ciberseguridad

» 5.7 PropTech y servicios en la nube

» 5.8 Realidad virtual y aumentada

» 6.1 Mayor regulación y cambios normativos en respuesta a las nuevas tecnologías

» 6.2 Políticas internacionales para tener cadenas de suministro seguras.

» 6.3 Diseño de políticas para mejorar las habilidades y

competencias de las personas.

1.1. Mayor interés por una mejora integral en la calidad de vida

Las prioridades de las personas que trabajan se están ampliando más allá del nivel de los salarios, para también incorporar mejoras integrales en la calidad de vida. Aspectos como la seguridad física y patrimonial encabezan la lista de lo que las personas esperan de un trabajo, junto con una vida libre de violencia. En segundo lugar, se encuentra la proximidad y disponibilidad para estar con la familia y los amigos. Después, ya se encuentran el nivel de ingreso total y las oportunidades de carrera profesional. Otros intereses emergentes entre los trabajadores son el acceso a precios accesibles a la salud y la vivienda; oportunidades de educación, capacitación y desarrollo de habilidades; la calidad del medioambiente; y acceso a cultura y a actividades recreativas (Mercer, 2018). De esta forma, la sociedad en pleno 2019 busca un mayor equilibrio entre vida y trabajo.

No obstante, con mayor recurrencia, cuando industria y gobierno no prestan suficiente atención a las condiciones y términos laborales, ni procuran regularmente mejoras integrales en la calidad de vida de los trabajadores, se observan movimientos sociales en forma de paros, huelgas y manifestaciones. Ejemplo de ello es el movimiento de los “chalecos amarillos” en Francia, que comenzó como una protesta en contra del alza en los precios de los combustibles, pero evolucionó para incluir demandas como aumento del salario mínimo, atención a las personas sin un techo, monto mínimo para pensiones y que tanto salarios como pensiones

1 . S O C I E D A D



estén indexados en la inflación (Calmard, 2018). Asimismo, México no está exento, ya que la ciudad fronteriza de Matamoros comenzó en 2019 con huelgas de trabajadores de maquiladoras para demandar el pago de bonos, así como aumentos salariales (Forbes, 2019). Con el apoyo de las redes sociales, estas movilizaciones están escalando más rápidamente en tamaño e impacto. Resulta indispensable un mayor acercamiento entre trabajadores, parques industriales y autoridades para implementar mecanismos de mejora continua en las condiciones laborales y la calidad de vida.

1.2. Reestructuración de los modelos de empleabilidad

La masificación del internet junto con las tecnologías de la información y comunicación habilitan mayor conectividad y flujos de datos para empoderar a las personas para trabajar desde cualquier lugar en el momento que lo deseen. Combinadas con un mayor interés para conseguir un equilibrio entre vida y trabajo, se está produciendo una reestructuración de los modelos de empleo, con el autoempleo al alza y los esquemas de empleo asalariado a la baja. Asimismo, el avance de las economías “compartidas” y “por demanda”, que a partir de una plataforma digital como Uber o Airbnb logran unir eficazmente oferta y demanda, generan nuevas opciones de emprendimiento y autoempleo que cambian la relación vida/trabajo. De esta forma, se espera que los trabajadores independientes o freelancers representen el 50% de la fuerza laboral en 2020 (Kaufman, 2014). Por lo tanto, las empresas y los PI, más pronto que tarde, se verán obligados a flexibilizar y readaptar continuamente sus esquemas de contratación de personal e incluso de proveedores.

1.3. Mezcla demográfica A medida que las economías se desarrollan y maduran, también generan una “bomba de tiempo demográfica”. Esta se compone de una mezcla de factores demográficos peligrosos para la economía: por un lado, mayor esperanza de vida y, por el otro, menor tasa de fertilidad entre la población. Para que los países puedan mantener crecimiento poblacional estable que respalde un crecimiento económico sostenido, se necesitan tasas de fertilidad de 2.2 hijos; en países como Japón, Reino Unido, Corea del Sur y Estados Unidos las tasas son menores a dos hijos y continúan a la baja (Kotecki, 2018). Japón es el caso extremo, al presentar tasas negativas de crecimiento poblacional desde 2008 y un marcado estancamiento económico durante lo que va del siglo XXI. Países en vías de desarrollo ya comienzan a reflejar esta mezcla demográfica que se acentúa con los años, como Turquía, Brasil, China, Malasia y también México.

La bomba demográfica comienza a estallar a medida que la población envejece y ejerce mayor presión sobre el gasto público en el sistema de salud y pensiones, mientras que continuamente adelgaza la base de personas que trabajan y contribuyen fiscalmente. Esta situación implica importantes retos en cuanto a una escasa y, por lo tanto, encarecida fuerza laboral, mayores relaciones de dependencia entre personas en torno al cuidado, mayor presión para solventar los costos de los sistemas de bienestar, despoblación de comunidades y desaceleración del crecimiento económico. Si bien permitir una mayor migración puede amortiguar e incluso revertir esta tendencia, los países hacen cada vez más estrictos sus controles para limitarla.

Para los parques industriales, y en general para cualquier industria, esta tendencia, representa importantes retos para encontrar a las personas adecuadas para satisfacer la demanda laboral.

1.4. Mayor demanda y oferta de bienes y servicios basados en las Tecnologías de la Información y Comunicación

La actual revolución industrial acelera considerablemente la incorporación de las TIC en prácticamente cada aspecto de la vida de las personas y las organizaciones. Gracias al internet, los dispositivos electrónicos móviles y las plataformas digitales, cada vez son más las actividades que se digitalizan, como informarse, estudiar, trabajar, comerciar, invertir, divertirse o relacionarse, debido a la facilidad que ofrecen para poder realizarse a cualquier momento y en cualquier lugar. Además de hacer más fácil, eficiente e incluso a un menor costo ciertas actividades, las TIC añaden valor en la medida en que brindan datos para tomar decisiones más informadas (Pilat, 2004). Así, un mayor uso en las empresas está relacionado con mejoras en la competitividad y productividad.

Otro beneficio de las TIC es que permiten estrechar la comunicación tanto interna como externamente para identificar y responder eficientemente a las necesidades de consumidores, proveedores, inversionistas, personal, y demás actores relevantes para la organización. También, las TIC permiten un monitoreo y seguimiento en tiempo real para generar información sobre desempeño, vulnerabilidades, cuellos de botella, fallas y, en general, áreas de mejora. Si bien estos solo son algunos beneficios, es un hecho que la compra y venta de soluciones basadas en las TIC seguirá creciendo exponencialmente al igual

que su potencial para mejorar las actividades productivas y cotidianas de los parques industriales.

1.5. Ciudades súper inteligentes

En la intersección entre la acelerada urbanización y el comienzo de la Cuarta Revolución Industrial surgió una primera generación de ciudades inteligentes a principios del siglo XXI. A través de la inversión en TIC para desarrollar servicios e infraestructura urbana interconectados digitalmente, los administradores urbanos son capaces de tomar decisiones científicas, es decir, basadas en datos empíricos, realizar una administración detallada, reaccionar con capacidad de respuesta y mejorar la competitividad del entorno urbano. Así, las ciudades están logrando un aumento del PIB per cápita, reducciones en el desempleo, mejoras en la calidad de vida, la seguridad y la salud de los habitantes.

Esta tendencia continuará acentuándose para dar pie a una segunda generación de ciudades súper inteligentes (Deloitte China, 2017), caracterizadas por una profunda integración con las TIC que permitirá: agilizar procedimientos y permisos gubernamentales; detectar y reparar instantáneamente fallas en los sistemas de servicios públicos; crear redes de edificios inteligentes; mejorar la movilidad con vehículos autónomos sincronizados con la red de vialidades; mejorar la seguridad pública a través del reconocimiento facial en videocámaras y drones; entre otros avances.



EN ESTE CONTEXTO, ALGUNOS

PARQUES INDUSTRIALES

YA SON PIONEROS Y

LABORATORIO DE PRUEBAS

DE LAS TECNOLOGÍAS

IMPLEMENTADAS PARA

LAS FUTURAS CIUDADES

SÚPER INTELIGENTES,

PRINCIPALMENTE PARA

MEJORAR LOS SERVICIOS

E INFRAESTRUCTURA DE

ENERGÍA, AGUAS, SISTEMAS

DE AIRE ACONDICIONADO,

LOGÍSTICA Y SEGURIDAD.

(Maenosono, 2011).

Así, los PI se desenvolverán cada vez más como una pieza clave de la red urbana de servicios e infraestructura inteligentes.

1.6. Cultura de la transparencia

La transparencia implica llevar a cabo buenas prácticas institucionales que no solo fomentan, sino que hacen de la participación ciudadana, el acceso a la información, la auditoría y la rendición de cuentas algo obligatorio para toda organización, ya sea pública o privada. Con mayor frecuencia la cultura de la transparencia permea en las actividades empresariales con el propósito de mantener informados y satisfechos a inversionistas, autoridades, trabajadores y clientes por igual.

En México, la corrupción y la impunidad han mermado la confianza de los ciudadanos, generando escepticismo hacia distintas organizaciones. Cifras de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) indican que el costo de la corrupción en México representa un 10% del PIB, convirtiéndolo en uno de los principales obstáculos para la competitividad y el crecimiento económico del país. Por lo tanto, la cultura de la transparencia ha ganado terreno para exigir mayor responsabilidad tanto a la ciudadanía y como al gobierno para combatir la corrupción con acciones personales y colectivas basadas en el respeto a la legalidad.

POR SU PARTE, LOS PARQUES

INDUSTRIALES EN MÉXICO

COMIENZAN A MOSTRARSE

PROACTIVOS EN PROMOVER:

» LA TRANSPARENCIA

» LA INTEGRIDAD EN LAS EMPRESAS

» EL DERECHO DE ACCESO A LA INFORMACIÓN

» LA RENDICIÓN DE CUENTAS

» PROCESOS TRANSPARENTES PARA EL MANEJO DE

LOS RECURSOS

» ESTÁNDARES ESTRICTOS EN LOS SISTEMAS

INTERNOS DE CONTROL


Un ejemplo de las acciones que está tomando el sector en este

sentido es que, en febrero de 2019, la AMPIP y sus socios se sumaron a

la iniciativa global de la “Alianza por la Integridad” para combatir

la cultura de la corrupción.


2.1. Contracción de las Cadenas Globales de Valor por una mayor automatización

Continuará el crecimiento de las CGV, no obstante, a un menor ritmo. Una mayor digitalización y automatización de la producción basada en arquitecturas cada vez más complejas de tecnologías de la Cuarta Revolución Industrial como el IoT—, la robótica avanzada o la inteligencia artificial, posiblemente revierta la importancia y la longitud de las CGV (Schwab, 2018). A medida que las economías avanzadas son capaces de desarrollar, implementar y gestionar tecnologías y procesos innovadores que requieren de menor personal, pero con una alta especialidad, las empresas globales tenderán a automatizar y conservar en sus países más eslabones del proceso productivo, donde además encuentran el talento humano altamente especializado.

Así, países basados económicamente en la atracción de los eslabones de manufactura o ensamble realizada por humanos, como México, podrían enfrentar menores flujos de IED y por lo tanto menor demanda de espacios industriales.

2.2. Retorno de inversiones productivas al país de origen: Reshoring

El deterioro del ambiente para los negocios en economías emergentes por un mayor riesgo país, corrupción, falta de protección a los derechos humanos y la propiedad, burocracia,

2 . E C O N O M Í A



inseguridad, el constante incremento en el costo de la mano de obra y la inflación, así como por el surgimiento de un proteccionismo económico que busca “devolver” trabajos a las economías desarrolladas enviados al exterior a través del offshoring, están detonando un mayor número de casos de reshoring desde 2010 (Reshoring Initiative, 2018). Esta práctica consiste en que las empresas, principalmente de Estados Unidos y Europa, regresan a su territorio eslabones de la cadena productiva sobre todo de la parte de manufactura. La práctica representa una fuga de IED y empleos para las economías y espacios industriales que las alojaban.

Ahora bien, aun cuando hay evidencia que indica que son unos cuantos casos, más que una tendencia generalizada entre las empresas globales (Banker, 2018), lo cierto es que los espacios industriales pueden desincentivar este tipo de movimientos a través de mejoras en su oferta de servicios e infraestructura para permanecer como un lugar atractivo.

2.3. Regionalización de la producción: Nearshoring

En un punto medio entre el offshoring y el reshoring, se encuentra un mayor interés de las organizaciones con CGV por regionalizar la producción a través del nearshoring. Esta práctica ha ganado terreno como una estrategia entre las empresas globales para importar productos casi terminados y ejecutar un ensamblaje final dentro de una fábrica en el país sede. Esto permite un mejor control del proceso productivo y garantizar la entrega del producto final al consumidor en el menor tiempo posible (Sourcing Journal, 2019). Aun cuando la tendencia representa una potencial salida de IED, también resulta ser una oportunidad benéfica para aquellas economías

cercanas geográfica y culturalmente a los principales mercados de consumo y a los países sede de las empresas globales interesadas Tal es el caso de México, que ha destacado como el destino favorito para la instalación de centros de manufactura para proveer al mercado norteamericano (Forbes, 2014). De tal manera, el nearshoring es una tendencia que seguirá impulsando la demanda de espacios en los parques industriales de México, posiblemente más en los estados fronterizos.

2.4. Estancamiento del libre comercio mundial

El actual contexto geopolítico presenta importantes fricciones que desfavorecen al comercio internacional por un resurgimiento de prácticas proteccionistas en diversas economías, la cuales buscan levantar barreras al comercio en forma de aranceles, cuotas y tarifas a las importaciones, así como beneficios fiscales y subsidios a las industrias nacionales. De esta forma, organismos internacionales y los países que impulsan activamente el libre comercio enfrentan mayores retos para liberalizar el comercio multilateral; sumado a que desde 2001, las negociaciones multilaterales promovidas por la Organización Mundial de Comercio (OMC) a través de la ronda de Doha permanecen estancadas por la falta de consensos. Este contexto, además de dar pie a un debilitamiento de la OMC como la principal entidad impulsora del comercio internacional, desincentiva la salida de IED para producir y exportar desde distintos países y, por lo tanto, limita las oportunidades de atracción de inversión y la demanda de espacios industriales que esta genera.

En contraste, los acuerdos comerciales regionales (ACR) han impulsado y dinamizado


significativamente tanto las exportaciones como los flujos de IED, ya que facilitan la gestión de las reglas de origen, agilizan la desaparición de barreras no arancelarias, protegen los intereses de los inversionistas y garantizan una disminución de los aranceles entre países cercanos. Sin embargo, a pesar del crecimiento exponencial que tuvieron en los años 90 y principios de los 2000, desde 2009 el número de ACR creados o ampliados está a la baja. En aquel año se alcanzó un máximo histórico de 36 notificaciones a la OMC de nuevos ACR; en 2018 solo se recibieron cuatro (OMC, 2019), por lo que se está reforzando el estancamiento del libre comercio mundial.

A pesar de ser una tendencia global, México ha logrado concretar efectivamente nuevos ACR. Algunos ejemplos son el Tratado Integral y Progresista de Asociación Trans-Pacífico, la renegociación del TLCAN ahora conocido como el Tratado entre México-Estados Unidos-Canadá (T-MEC), y el Acuerdo Marco de la Alianza del Pacífico en proceso de ampliación con Costa Rica, Ecuador, Guatemala y Panamá. De tal manera, es posible que el país siga encontrado oportunidades para atraer IED y promover el comercio exterior.

Ahora bien, el estancamiento y las crecientes fricciones en el libre comercio mundial se están combinando con una política monetaria más estricta con tasas de interés al alza, así como con presiones inflacionarias y mayores niveles de deuda, situación que podría desatar una recesión económica a nivel global en 2020 (Roubini & Rosa, 2018; NAIOP, 2018). Aunque una recesión es normal e inevitable por la naturaleza de los ciclos económicos, lo cierto es que el actual contexto geopolítico añade complejidad para encontrar soluciones a nivel internacional

que mitiguen sus efectos. La industria inmobiliaria ha estado entre las principales afectadas durante las crisis económicas, por lo que es importante que las empresas tomen medidas preventivas como revisar la situación financiera particularmente la liquidez, revisar la vigencia de los contratos con proveedores y la dependencia con las compras del gobierno, fijar el tipo de cambio de la deuda en moneda extranjera o diversificar activos.

2.5. Avance de la digitalización de las actividades productivas

Las tecnologías de la comunicación y la información están impulsando una progresiva transformación digital de diversas actividades productivas en la economía. De hecho, se espera que la economía digital supere en tamaño a la economía física para 2050 (Arthur, 2011). Comprar y vender, diseñar prototipos, generar y analizar grandes cantidades de datos, invertir, interactuar con otras personas o visitar lugares distantes son algunas actividades que se hacen de manera virtual con mayor frecuencia. A medida que más productos, servicios y procesos están conectados al internet, se propicia una interdependencia a gran escala entre las TIC y la economía. Así, cada vez con mayor regularidad, el mercado se enfoca en la inversión, producción, consumo, distribución, desarrollo e innovación de productos y servicios basados sistemas ciberfísicos, es decir, en la integración de tecnologías digitales en las actividades productivas físicas.

La industria inmobiliaria ya experimenta una transformación digital en actividades claves como financiar un desarrollo, encontrar y contactar una propiedad para compra o renta, realizar una visita virtual a la propiedad,

prevenir fraudes, generar y administrar contratos de arrendamiento, correr análisis de rentabilidad contra cientos de bases de datos, operar edificios inteligentes, etc. Ciertamente, la transformación digital será una tendencia que continuará revolucionando a los sectores de bienes raíces comerciales, residenciales e industriales por igual.

2.6. Mayor consumo de bienes y servicios personalizados

La Segunda Revolución Industrial se caracterizó por la producción en serie de bienes y servicios estandarizados en calidad, funcionalidad y apariencia. En cambio, la Cuarta Revolución Industrial, gracias a un mayor acercamiento con el consumidor por medio de las TIC, permite una personalización de los productos y, por lo tanto, de la producción con base en los deseos y necesidades de las personas. De esta forma, los consumidores son cada vez más conscientes, demandantes y flexibles con las características y costos, a la vez que comienzan a interesarse en la co-producción (Adecco Group, 2017). Por ejemplo, la manufactura aditiva o impresión 3D ya permite que las personas elaboren diseños personalizados para ciertos productos de consumo antes de su compra.

A medida que tanto la oferta como la demanda de bienes y servicios altamente personalizados están en aumento, se espera una transición de una economía de producción en masa, a una economía basada en la producción personalizada (Nagle, 2017). A pesar de que esta tendencia conlleva desafíos en materia de diseño, manufactura, logística y costos para los negocios, el sector inmobiliario, en particular el industrial, se ha caracterizado por prestar cada vez más atención a las necesidades particulares de los clientes para entonces ofrecer inmuebles construidos y habilitados a la medida.


3.1. Expansión del comercio electrónico con implicaciones en la demanda de espacios para almacenamiento

El comercio electrónico o e-commerce, surge a finales de los 90 con la masificación del internet. Éste consiste en el intercambio de bienes y servicios entre personas y empresas a través de plataformas digitales en dispositivos electrónicos conectados al internet, de tal forma que no hay la necesidad de trasladarse a un lugar físico para realizar una compra, ya que la mercancía llega a donde el consumidor lo desee en un corto tiempo por mensajería (Del Águila, 2000). El e-commerce se caracteriza por su ubicuidad, su alcance global, por promover una competencia real y efectiva, y por su acelerado crecimiento.

En Estados Unidos, el mayor mercado en el mundo, el comercio electrónico alcanzó ventas por 453 mil millones de dólares en 2017 y se espera supere los 525 mil millones para 2023 (Pfister, 2018). Asimismo, se prevé que la participación del e-commerce transfronterizo en las ventas globales de comercio electrónico aumente a 22% para 2020, de un 15% en 2018 (Manners-Bell, 2018). En México se registraron 16,220 millones de dólares en operaciones bancarias que estuvieron relacionadas al comercio electrónico en 2018, un 59% más que durante el 2017, además, se espera supere los 18 mil millones para 2022 (Galeano, 2019). Esta tendencia está provocando que fabricantes, transportistas, centros de distribución y minoristas modifiquen sus cadenas de suministro

3 . N E G O C I O S



para poder cumplir con las expectativas de los consumidores en línea. Así, las empresas tienen nuevas necesidades como contar con inventarios suficientes en el momento de la compra, cumplir con los días de entrega, prever posibles devoluciones y contar con espacios adecuados para almacenar.

Gracias al incremento de las ventas en línea y a que el costo de renta por metro cuadrado es más bajo en un almacén que en una tienda, los parques industriales pueden experimentar una mayor demanda de naves para almacenes de distribución, dando cabida a una evolución en el modelo de negocio tradicional de los PI hacia uno más especializado en la atención a las necesidades logísticas de las empresas. De hecho, se estima que por cada crecimiento de mil millones de dólares en ventas de comercio electrónico, se necesitan aproximadamente 115 mil m2 adicionales de espacio para almacenamiento (Pfister, 2018). Además, las empresas de e-commerce necesitan que los centros de distribución y almacenamiento estén lo más cerca posible de los centros urbanos y empresas de mensajería o servicio express, para cumplir con las entregas al cliente en “la última milla” en menos de 24 horas.

En cuanto a las características de los espacios, las empresas esperan edificios con especificaciones que favorezcan la automatización y escalamiento de los procesos de almacenamiento. Por ejemplo, que el piso esté perfectamente nivelado y con la posibilidad de equiparlo con sensores para permitir que robots de carga funcionen de manera efectiva. Los techos se están construyendo a alturas de 12 metros o más para acomodar equipos de manejo de materiales y entrepisos; además de que también deben ser más resistentes para soportar grandes

sistemas de aire acondicionado y estantería. Estos estándares implican que la capacidad de una nave industrial ya no se mide solo en m2 sino también en el espacio cúbico disponible en m3 (Bisacquino, 2016). Así, aprovechar el espacio cúbico al conceptualizar y construir verticalmente espacios para distribución y almacenamiento, se vuelve cada vez más rentable que construir de manera horizontal.

3.2. Mayor demanda de capital humano especializado

La Industria 4.0 está modificando radicalmente las habilidades que las empresas necesitan de sus trabajadores. Tan es así que actualmente se estima que 9% de los empleos en los países del G20 podrían ser remplazados por la automatización con máquinas y software; pero, al mismo tiempo, se estima que para 2025 el 60% de los trabajadores realizará labores que no existían en 2017, correspondientes a nuevos perfiles y habilidades (Adecco Group, 2017). Habilidades como la creatividad, planeación, innovación, resiliencia, solución de problemas, razonamiento analítico y, desde luego, las interpersonales y de liderazgo seguirán siendo demandas en el futuro. No obstante, para el manejo de una mayor complejidad al interior de las empresas, adicionalmente se requerirán habilidades centradas en el pensamiento crítico, ágil, computacional, multicultural, comunicativo, interdisciplinario, empático, y de diseño. De esta forma, comienzan a abrirse nuevas posiciones de trabajo en distintas industrias, incluida la inmobiliaria como detective de datos, gerente de formación de equipos de hombre-máquina, diseñador de viajes en realidad aumentada, supervisores de bienestar y gerentes en experiencia del cliente, por mencionar algunos.


3.3. Empresas sociales con mejores prácticas en la gestión del capital humano

Más allá de ser consideradas como “recursos humanos” o “mano de obra”, las personas ahora desean formar parte del propósito de una organización. Esto implica para las empresas el reto de lograr rendimientos económicos y a la vez procurar la calidad de vida de los colaboradores. Así, para atraer y retener capital humano talentoso, más negocios se suman a la corriente “empresa social” que busca promover una mayor colaboración e integración al interior de la organización, así como un mayor compromiso e involucramiento para generar impacto socio-ambiental con la comunidad que la rodea.

El 65% de los CEO de empresas globales considera el “crecimiento inclusivo” de sus trabajadores como una de sus tres principales preocupaciones, por encima del “valor para el accionista” (Deloitte, 2018). Esto se ve reflejado en una mayor y mejor oferta de iniciativas en capacitación continua, adaptación generacional, equidad de género, programas de voluntariado y donaciones a organizaciones benéficas, entre otros. Tan solo las empresas de Fortune Global 500 gastan alrededor de 20 mil millones de dólares al año en programas y actividades de responsabilidad social, e incorporan indicadores de desempeño en cuanto a la calidad del ambiente de trabajo y el impacto de la organización en la comunidad.9

Esta tendencia puede tener dos implicaciones para los parques industriales. Por un lado, incentivar una mayor demanda de amenidades que mejoren la experiencia de los trabajadores, como áreas verdes y recreativas, guarderías, centros de capacitación, centros básicos de salud y primeros auxilios, centros de consumo,

cajeros automáticos, ciclopistas, transporte público, entre otras. Por otro lado, los desarrolladores inmobiliarios se verán motivados por sus trabajadores, y viceversa, para implementar iniciativas de responsabilidad social con la incorporación de prácticas que generen impacto socio-ambiental real.10 3.4. Mayor cumplimiento con estándares que agregan valor social, medioambiental y económico

Es un hecho que la cuádruple hélice concuerda en que es necesaria una mayor responsabilidad con el medio ambiente, la sociedad y la economía. La culminación de esta necesidad está en los “Objetivos de Desarrollo Sostenible” (ODS) elaborados por la Organización de Naciones Unidas (ONU) para definir el camino y los pasos que como planeta se deben tomar en estos ámbitos. Directa o indirectamente, a partir de dichos objetivos se han desarrollado diversos estándares y certificaciones para medir y evaluar el desempeño de los actores. Para las empresas, el cumplimiento con ellos se ha vuelto un catalizador de su capacidad y en una referencia para inversionistas. Algunos ejemplos de estándares internacionales de mayor reputación y expansión en la industria inmobiliaria son:

» Los Medioambientales, Sociales y de Gobernanza, o ESG por sus siglas en inglés, son estándares que permiten: evaluar la relación de una empresa con el medio

9Investigaciones recientes sugieren que los incentivos pro-sociales, cuyo objetivo es aumentar las ganancias de la empresa, pueden ser contraproducentes; los gerentes deben preocuparse genuinamente por el impacto social de sus acciones. Solo así los trabajadores retribuirán con una mayor productividad (Meier & Cassar, 2018).10El valor compartido son las políticas y prácticas operacionales que mejoran la competitividad de una empresa, a la vez que ayudan a mejorar las condiciones económicas y sociales de las comunidades donde opera (Díaz-Cáceres & Castaño, 2013).

ambiente; examinar cómo se gestionan las relaciones con empleados, proveedores, clientes y las comunidades donde opera; y monitorear el liderazgo de una empresa, el pago de ejecutivos, las auditorías, los controles internos y los derechos de los accionistas. Indicadores clave para los inversionistas incluyen: el impacto de una empresa en el cambio climático, medido con emisiones de carbono, el manejo del agua y esfuerzos de conservación, políticas anticorrupción, diversidad en la junta directiva, respeto a los derechos humanos y promoción del desarrollo comunitario.

» El estándar WELL, otorgado por el International WELL Building Institute (IWBI), busca mejorar la salud el bienestar de las personas en los edificios y las comunidades de todo el mundo. Con la visión de crear comunidades y organizaciones inclusivas, integradas, flexibles, y que promueven la generación de compromisos sociales de alto nivel, WELL evalúa diez parámetros para mejorar la salud y la integración de las personas al ambiente de trabajo: aire, agua, alimentación, iluminación, condición física de las personas, temperatura, ruido, materiales, salud mental y desarrollo comunitario.

» El estándar B-Corp evalúa el balance de las empresas entre la generación de utilidades y su impacto en los empleados, clientes, proveedores, comunidad y medio ambiente. Esta certificación tiene como finalidad el validar y reconocer a empresas que dan prioridad al impacto social, a la par de la generación de beneficios económicos, convirtiéndose en un movimiento mundial de líderes empresariales que buscan usar los negocios como una fuerza para alcanzar sociedades más justas y prósperas.


» La “Leadership in Energy & Environmental Design (LEED)”, respaldada por el U.S. Green Building Council, tiene el objetivo de certificar edificios sustentables que permitan una mejora global en el impacto medioambiental de la industria de la construcción. La certificación evalúa el uso de estrategias encaminadas a garantizar la sustentabilidad de edificios, basadas en parámetros como: eficiencia energética, uso de energías alternativas, calidad del aire al interior, eficiencia en el consumo de agua, aprovechamiento de espacios libres, selección de materiales, bajo costo de mantenimiento, entre otros. Es actualmente el sistema de construcción “verde” más utilizado en el mundo y está disponible para cualquier proyecto de edificación.

3.5. Innovación a Cero

Cada vez son más los negocios que adoptan la mega visión de “innovar a cero”, un concepto que implica alcanzar cero emisiones, cero accidentes, cero defectos y cero violaciones de seguridad. Si bien parece ser un objetivo ambicioso, las organizaciones que adoptan la visión logran estimular más de lo habitual la innovación en beneficio de la productividad, ya que se motivan para ser disruptivas y desarrollar nuevos productos, servicios e incuso modelos de negocio con procesos que permitan lograr el objetivo. Así, esta visión junto con el cumplimiento de estándares internacionales no solo proporciona beneficios sociales y ambientales, sino que mejora el valor y los márgenes de utilidades de las empresas en el largo plazo (BCG, 2017) y las hace más atractivas y diferenciadas en el mercado, ya que se promueve una percepción como empresa de bajo riesgo.


4.1. Incremento en el uso de energías limpias y renovables

Las energías limpias son todas aquellas que provienen de fuentes y procesos de generación de energía eléctrica con cero o muy bajas emisiones de carbono, como la proveniente de centrales hidroeléctricas o solares. Particularmente, las energías renovables se caracterizan por ser las más limpias ya que su fuente reside en fenómenos de la naturaleza, que se regeneran naturalmente de forma continua o periódica, como el viento, la radiación solar, el movimiento del océano y ríos o el calor de yacimientos geotérmicos, además de que el proceso para su transformación a energía eléctrica no libera emisiones contaminantes.

En el ámbito internacional, tanto gobiernos y empresas invierten más en energías limpias y renovables para mejorar su competitividad. En 2017, una de cada dos empresas en Fortune 500 tenía definida al menos una meta para reducir las emisiones de gases de efecto invernadero, incrementar la eficiencia energética o aprovechar las energías renovables (WWF, 2017). Al cumplir metas como estas, las organizaciones contribuyen para detener el calentamiento global en beneficio de todos y logran reducir costos; incluso generando ingresos adicionales en el mediano y largo plazo. Asimismo, para cumplir objetivos como los que se mencionan aquí, muchas empresas optan por instalarse en inmuebles energéticamente eficientes y cuya fuente de energía sea renovable, en lugar

4 . M E D I O A M B I E N T E



de incurrir en la inversión inicial y los costos de mantenimiento directamente. De esta forma, el sector inmobiliario comienza a tener mayor demanda de construcciones con estas características.

Para los parques industriales particularmente, la demanda y los beneficios son mayores. Al contar con vastas extensiones de tierra, los PI con metas energéticas las aprovechan para albergar distintas fuentes de energías renovables, como celdas solares fotovoltaicas y turbinas de viento; incluso aprovechan espacios como techos y estacionamientos para su instalación. Entre los beneficios para los desarrolladores destacan: elevar el valor de los inmuebles al momento de la venta, ahorros en la facturación del consumo energético, obtención de certificaciones verdes, cumplir con las metas de sustentabilidad de los corporativos, atraer empresas inquilinas globales, obtener incentivos fiscales y obtener ingresos adicionales por la venta de excedentes de energía.

4.2. Mayor consideración para la gestión de recursos y residuos

Los ODS exigen más y mejores prácticas para el manejo responsable de los recursos, así como estrategias para minimizar y tratar los residuos, en pocas palabras, apelan a un aprovechamiento sostenible de los recursos. Este término se refiere al uso de un recurso mediante procesos de extracción, transformación o valoración que garanticen su renovación y permanencia en el largo plazo a la vez que no comprometen el bienestar medioambiental, social y económico. Como práctica, el aprovechamiento sostenible ha ganado terreno entre las actividades transformadoras que tienen lugar en parques industriales gracias al desarrollo de programas

internacionales como el PROCAIS (Programa de Competitividad de Áreas Industriales a través de la Sustentabilidad) o el RECP (por sus siglas en inglés, “Renewable Energy Cooperation Programme”).

El PROCAIS, desarrollado por GIZ, permite implementar medidas innovadoras con criterios de mejora en la gestión ambiental, así como en la seguridad en el trabajo y la promoción de la igualdad de género, a través de la planeación, implementación y documentación de procesos.

En cambio, el RECP, desarrollado por la Organización de las Naciones Unidas para el Desarrollo Industrial (ONUDI) y el Programa de las Naciones Unidas para el Medio Ambiente (PNUMA), implica la aplicación continua de estrategias ambientales para aumentar la eficiencia de procesos productivos y reducir los riesgos para los seres humanos y el medio ambiente. Como por ejemplo, promover el uso racional de los energéticos en el transporte de insumos y/o productos terminados. El RECP aborda las tres dimensiones de la sostenibilidad de forma individual y sinérgica: primero, mayor rendimiento económico a través de un mejor uso productivo de los recursos; segundo, la protección del medio ambiente al conservar los recursos y minimizar el impacto de los residuos de la industria; y, tercero, mejora social al proporcionar empleos y proteger el bienestar de trabajadores y comunidades.

5.1. Diversificación en el uso de la tecnología cadena de bloques, o blockchain

Por la practicidad, instantaneidad, ubicuidad y seguridad hasta ahora inquebrantable, que brinda a las transacciones realizadas en medios electrónicos, la tecnología blockchain está diversificando sus aplicaciones más allá del mundo de las criptomonedas. Al funcionar como un libro electrónico de registro de transacciones, su aplicación tiene un alcance para realizar micropagos y crowdfunding, proteger la identidad y los derechos de autor, operar contratos inteligentes, certificar acciones, resguardar sistemas de votación, entre muchos otros. De esta forma, el blockchain se está expandiendo tan rápidamente que se estima que para 2025 el 10% del PIB mundial esté almacenado en esta tecnología (WEF, 2015).

Para la industria inmobiliaria destacan tres aplicaciones potenciales: “tokenización”, contratos inteligentes y títulos de propiedad. El primero implica el uso de alguna criptomoneda para dividir los activos total o parcialmente en tokens que se almacenan en la cadena de bloques, los cuales se pueden comprar y vender no solo por grandes grupos de inversionistas sino también por pequeños para financiar proyectos. Segundo, los contratos inteligentes permiten eliminar a los intermediarios como corredores y abogados. El vendedor incluye todos los detalles de la propiedad y el comprador coloca toda su información necesaria en un bloque 100% encriptado y seguro. Los protocolos informáticos

5 . T E C N O LO G Í A



verifican la legitimidad de la transacción y no se puede completar ningún acuerdo hasta que se cumplan todos los términos. Así, las transacciones se pueden hacer en mucho menos tiempo y con menos posibilidades de fraude. Finalmente, colocar títulos de propiedad en el blockchain igualmente ahorraría tiempo y dinero en la validación de estos y, potencialmente, podría eliminar por completo la necesidad de un seguro de título. También podría agilizar su actualización con información sobre la construcción, daños y mejoras. Esto brindaría mayor certeza a la transacción en cuanto a la propiedad que realmente se está adquiriendo.

5.2. Internet de las cosas para inmuebles

El IoT está transformando cada faceta de los edificios, desde que son diseñados y construidos, hasta cuando son habitados y gestionados. El ecosistema de soluciones IoT alrededor de la industria inmobiliaria y de la construcción está en rápido crecimiento (Levy, 2017); de entre las cuales destacan:

» El modelado de información de edificios (Building Information Modelling, BIM), un proceso que proporciona un modelo 3D inteligente de la estructura y los sistemas de un edificio durante el diseño y la construcción, de modo que cualquier cambio de planes se pueden actualizar simultáneamente en todos los demás que puedan resultar afectados. Una vez que un edificio está en funcionamiento, el BIM puede utilizar los datos de sensores inteligentes instalados en el edificio para modelar patrones en el consumo de energía y agua, cambios de temperatura o movimiento de personas. Además, esta información generada se puede analizar para mejorar proyectos futuros.

» La instalación de sensores y software de monitoreo en los sistemas de un edificio reducen su impacto en el medio ambiente a través de una gestión inteligente de la energía, la luz y el agua. Los edificios ecológicos inteligentes ya son capaces de apagar sistemas innecesarios automáticamente cuando está desocupado, abrir y cerrar persianas de manera automática para permitir el ingreso de niveles óptimos de luz natural, o bien cerrar tuberías ante fugas.

» El uso de componentes de construcción prefabricados es más rápido y económico que los métodos de construcción tradicionales, y tiene el beneficio adicional de crear menos residuos de construcción. Sin embargo, usar numerosas piezas prefabricadas puede ser complejo de coordinar. El IoT está ayudando a resolver este problema a través de sensores de identificación por radio frecuencia para rastrear las piezas prefabricadas a lo largo de la cadena de suministro. Esta aplicación mitiga los retrasos a la vez que permite una representación en tiempo real del progreso del edificio, así como el establecimiento de controles e indicadores de desempeño del proyecto.

» Los equipos y maquinaría pesada de construcción equipados con sensores para realizar mantenimiento predictivo permiten ahorrar tiempo y dinero, así como prevenir demoras innecesarias en los proyectos de construcción. A través del monitoreo remoto de fluctuaciones en indicadores como temperatura o vibraciones, es posible detectar patrones anormales para emitir alertas y que los trabajadores de mantenimiento intervengan antes de que falle el equipo.


5.3. Robótica y maquinaría inteligente

Los avances científicos en la mecatrónica y la robótica están pasando rápidamente a la práctica. La industria inmobiliaria y de construcción comienzan a implementar, máquinas semiautónomas, en tareas peligrosas o altamente repetitivas para mejorar la calidad, productividad y eficiencia. Por ejemplo, comienzan a utilizar brazos robóticos para prefabricar estructuras de concreto, hormigón, ladrillo, acero y madera, así como rovers con diversos sensores que les permiten esquivar obstáculos, acompañar a los trabajadores transportando materiales, y navegar sitios y estructuras en construcción para supervisar la seguridad e integridad tanto de personal como de la estructura.

Por otra parte, también comienza a haber un mayor uso de maquinaria inteligente operada por humanos como los exoesqueletos, que ayudan a proteger a los trabajadores de lesiones por actividades manuales al mismo tiempo que aumentan su capacidad y velocidad para desempeñarlas. También, los drones se utilizan más para la realización de inspecciones para asegurar que los trabajadores se mantengan fuera de peligro y para el estudio de vastas áreas de tierra en solo unos minutos (Mills, 2019). En conjunto, esta nueva generación de robots y máquinas inteligentes mejorarán considerablemente la seguridad y la productividad.

5.4. Inteligencia Artificial

Los casos de uso de algoritmos basados en la IA por desarrolladores inmobiliarios son limitados, aunque un conjunto de empresas emergentes está ganando terreno y atención en el mercado.

Tres aplicaciones para las que ya se utiliza son: » Optimizadores de la programación del proyecto que pueden considerar a través del big data millones de alternativas para la entrega del proyecto y mejorar continuamente la planificación general.

» Reconocimiento y la clasificación de imágenes a partir de videos recopilados en los sitios de trabajo para identificar patrones en el comportamiento de los trabajadores y analizar estos datos para informar las futuras prioridades de capacitación y entrenamiento.

» Plataformas analíticas mejoradas que puedan recopilar y analizar datos de sensores en el edificio, comprender patrones e implementar soluciones en tiempo real, y así reducir costos, priorizar el mantenimiento preventivo y evitar tiempos de inactividad no planificados (Blanco, Fuchs, Parsons, & Joao, 2018).

A medida que la IA habilita edificios inteligentes capaces de autogestionarse y de atender a sus inquilinos, los pioneros fijarán la dirección de la industria y cosecharán los beneficios a corto y largo plazo.

5.5. Manufactura aditiva o impresión 3D

Conforme más desarrolladores inmobiliarios utilizan la impresión 3D, constatan nuevas ventajas para la industria:

» Primero, reduce significativamente el tiempo entre que se genera un pedido de materiales o piezas prefabricadas y su elaboración, además de que permite flexibilidad en el prototipado y un seguimiento en tiempo real del proceso de fabricación.

» Segundo, utiliza menos materiales que las técnicas estándar de fabricación


de componentes y también reduce considerablemente los residuos, ya que optimiza las materias primas, por lo que está siendo adoptada como un método de construcción sustentable.

» Tercero, permite elaborar componentes estructurales huecos para aprovechar el espacio para cableado, tuberías, y demás servicios del edificio (Haag, 2018).

Si bien aún la tecnología aún se encuentra en sus fases de desarrollo y enfrenta retos importantes en cuanto a accesibilidad y precisión, un mayor numero de empresas se suma año con año para tratar de innovar con ella.

5.6. Ciberseguridad

A medida que las compañías se digitalizan, surgen retos en materia de seguridad para proteger información sensible y crítica para el funcionamiento del negocio, por lo que más empresas recurren a la ciberseguridad. Las nuevas tecnologías también son susceptibles de un ataque cibernético. Los atacantes aprovechan las vulnerabilidades del IoT para tomar control de un edificio inteligente, vehículos no tripulados o información sensible para su venta o para pedir una recompensa.

Es un hecho que mientras más usuarios y dispositivos están conectados a una misma red, se necesitan protocolos de seguridad digital más estrictos para la administración de identidad, monitoreo, fuga de datos y protección de información. Por ello, las organizaciones tienden a implementar estrategias de ciberseguridad para identificar qué sistemas informáticos son críticos para la operación y entonces evaluar riesgos y amenazas.



5.7. PropTech y servicios en la nube

La industria inmobiliaria comienza a utilizar más frecuentemente soluciones en la nube para distintas áreas de la cadena de valor desarrolladas por un nuevo sector conocido como property technology o PropTech. Ya sea para el desarrollo de proyectos, financiamiento, administración de alquileres y de propiedades o el acceso remoto a los datos, las plataformas digitales con tecnología de la nube incrementan la transparencia y seguridad de la información. Igualmente, facilitan un seguimiento en tiempo real de bases de datos, flujos de trabajo, sitios, geolocalización de personal y activos, estatus de transacciones, entre otros, para todas las partes relevantes sin importar donde se encuentren. Así, la nube está mejorando significativamente la comunicación al interior de las empresas y también con los clientes al poner toda información relevante disponible las 24 horas en la palma de la mano.

Algunos ejemplos de desarrolladores internacionales de plataformas PropTech innovadoras son: District Technologies, que ofrece una aplicación de construcción inteligente que permite a los propietarios y grandes ocupantes crear experiencias de construcción únicas para sus usuarios finales; Datscha, con una plataforma que permite identificar y ubicar terrenos adecuados en segundos, además de correr análisis de propiedad y evaluación del sitio; Dalux, que digitaliza el proceso desde el diseño hasta la gestión de las instalaciones; o Proda, que posee un software impulsado por IA para la estandarización de datos de bienes raíces en Excel.

5.8. Realidad virtual y aumentada

Esta tecnología se está convirtiendo en una industria que acelera el crecimiento de otras, y se espera que en 2020 alcance un valor de 30 mil millones de dólares (Liu, 2017). Así, el número de compañías que la implementan en el sector inmobiliario está en aumento. La realidad virtual y la aumentada cambiarán la manera en la que las personas visitan e interactúan con una propiedad a medida que agilizan la promoción de sitios en construcción e inmuebles terminados con videos de 360 grados o “tours” virtuales en los dispositivos de los clientes o agentes de venta en cualquier parte del mundo, sin limitar las decisiones de compra o renta a las visitas físicas.

6.1. Mayor regulación y cambios normativos en respuesta a las nuevas tecnologías

La Cuarta Revolución Industrial está transformado rápidamente la economía, los negocios, la sociedad y el medio ambiente, por lo que se ha vuelto imprescindible generar normas y regulaciones capaces de enmarcar los límites y garantizar beneficios para todos.

Organismos internacionales como la OCDE han realizado esfuerzos para generar y armonizar la regulación internacional en temas más avanzados como el comercio electrónico para proteger a los usuarios y su información sin crear barreras para la productividad y los flujos comerciales.

Para industrias emergentes, los países están creando marcos regulatorios tipo caja de arena o regulatory sandbox, es decir, marcos que son lo suficientemente flexibles para adaptarse y al mismo tiempo habilitar el desarrollo y crecimiento de las nuevas industrias. Un ejemplo reciente sucede con las tecnologías financieras o FinTech para las cuales un puñado de países como Reino Unido, Singapur y México están creando marcos de este tipo.

6.2. Políticas internacionales para tener cadenas de suministro seguras

Desde 2001, con el ataque a las Torres Gemelas, el mundo ha visto una intensificación de los controles de seguridad en el flujo de personas y

6 . G O B I E R N O



bienes. Gobiernos y organismos internacionales promueven activamente la seguridad en las cadenas de suministro tangibles e intangibles para evitar contrabando, terrorismo, lavado de dinero y hackeos. Programas gubernamentales como el estadounidense “Customs-Trade Partnership Against Terrorism (C-TPAT)”, el canadiense “Partnership In Prosperity (PIP)”, y el internacional “Operador Económico Autorizado”(OEA) buscan una mayor estandarización de procedimientos de revisión y certificación de parte de las autoridades aduanales, con miras a blindar toda la cadena de las empresas globales.

En particular, el programa OEA desarrollado la Organización Mundial de Aduanas (OMA), tiene como objetivo que las empresas que participan en las cadenas globales de suministro implementen protocolos estrictos para vigilar sus procesos, de forma que no representen riesgos a la seguridad de las naciones. Por tal motivo, tanto empresas como parques industriales son exhortados a certificarse, ya que los clientes lo solicitan, a la vez que los gobiernos otorgan distintos tipos de beneficios por cumplir con los requisitos correspondientes.

6.3. Diseño de políticas para mejorar las habilidades y competencias de las personas

El desarrollo de la tecnología tiene un efecto positivo en la prosperidad de los países, siempre y cuando se implementen políticas adecuadas para desarrollar mano de obra altamente calificada (Göran, 2015). También, como la disponibilidad de talento cobra cada vez mayor relevancia como una de las determinantes claves para la atracción de IED (OCDE, 2002), los gobiernos ajustan continuamente sus políticas educativas para que las nuevas generaciones

cuenten con las habilidades que demanda el mercado laboral en el contexto de la Cuarta Revolución Industrial. De ahí que la Organización Mundial del Trabajo (OIT) haya creado en 2017 la Comisión Mundial de Alto Nivel sobre el Futuro del Trabajo donde conjuga a industria, gobierno, academia y sociedad civil para analizar la relación sociedad-trabajo-tecnología y diseñar estrategias capaces de enfrentar el desafío de crear empleos sin olvidar el bienestar social, a la vez que preparan a las personas con las habilidades y conocimientos para cubrirlos.

De esta forma, han cobrado mayor importancia a nivel internacional programas basados en el modelo de formación dual, el cual ofrece distintos beneficios:

» Para las empresas, representa ahorros en los costos de contratación y de adaptación de los empleados a los puestos de trabajo y, sobre todo, permite la formación de las habilidades específicas que la organización necesita.

» Para los aprendices, vinculación directa con las empresas, formación de habilidades y competencias pertinentes para la empleabilidad, certificación externa de competencias laborales bajo estándares que demanda el mercado laboral, contar con instructores capacitados, apoyos económicos a través de becas o salarios significativos.

» Para el gobierno y la sociedad, una disminución del desempleo juvenil y prevención de su incorporación a la delincuencia. Si bien México se ha sumado a esta tendencia con el Modelo Mexicano de Formación Dual, este tipo de iniciativas necesitan mayor impulso por parte de la cuádruple hélice.


ESTRATEGIA DEL

SECTOR

SEGUNDA PARTE:

CA

PÍT

ULO

IV

La variedad de temas presentados en los análisis FODA y de tendencias pone en perspectiva las posibilidades y el alto potencial que tiene el sector de PI en México para seguir evolucionando a la par de la última revolución industrial. Para hacerlo, resulta inevitable definir el destino al que los parques industriales quieren llegar, en otras palabras, en lo que se quieren convertir.

A través de los cinco talleres, entrevistas individuales y una encuesta en línea, el Grupo de Confianza asignó un orden de prioridad a cada uno de los temas del FODA y las tendencias. Con base en los resultados se especificaron unos lineamientos estratégicos para definir lo que buscan los PI y también la manera de articularlo a través de la estrategia del Mapa de Ruta. Los lineamientos consisten en un MTP (Massive Transformative Purpose, en español Propósito de Transformación Masiva),

cinco enfoques generales y una serie de estándares internacionales.

Los lineamientos estratégicos son postulados que plasman las aspiraciones del sector. Estos permiten alinear, motivar y comprometer las acciones tanto individuales como colectivas con una visión de horizonte común a largo plazo. El MTP, representado por un lema de aspiración, brinda un propósito unificador con el cual imaginar un futuro común.

Los enfoques generales permiten enmarcar y canalizar los esfuerzos para el MTP, y los estándares funcionan como métricas en diferentes ámbitos para evaluar el desempeño de las acciones. En pocas palabras, los lineamientos dan vida a la estrategia. En los siguientes apartados se detalla en qué consiste cada uno.

LINEAMIENTOS ESTRATÉGICOS

¿ A d ó n d e q u e r e m o s l l e g a r ?



El concepto de MTP, desarrollado por Salim Ismail en “Organizaciones Exponenciales” (Ismail, 2014), es identificado como el elemento principal que comparten las 100 organización de mayor crecimiento en el mundo. El propósito de transformación masiva es audazmente grande y aspiracional; causa transformación en la comunidad, la industria y el planeta; y proporciona un claro porqué detrás del trabajo realizado además de inspirar y unir esfuerzos.

En el caso de los parques industriales, su propósito es más que ser un espacio inmobiliario para empresas de manufactura y logística, estos son un sector estratégico para el país capaz de potenciar el desarrollo y bienestar de forma integral, es decir, de forma balanceada con beneficios para la sociedad, la economía y el medio ambiente. Por un lado, los PI generan desarrollo en la medida en que su oferta de infraestructura y servicios relacionados es capaz de atraer empresas nacionales e internacionales; de crear fuentes de empleos con mejores condiciones laborales y salariales; de llevar a cabo una urbanización del territorio ordenada; de cuidar el ecosistema natural que los rodea; y de complementarse con las comunidades vecinas. Por otro lado, los PI generan bienestar en la medida en que su infraestructura y servicios procuran las necesidades de las personas tanto dentro como fuera de ellos en aspectos como seguridad, transporte, capacitación, atención médica, igualdad de oportunidades y esparcimiento;

garantizan la continuidad de las operaciones de las empresas usuarias a la vez que las apoyan para ser más productivas en el contexto de la Cuarta Revolución Industrial; y, también, hacen un manejo responsable de los recursos naturales y energéticos así como de los desechos.

En pleno 2019 todavía son pocos los parques industriales que logran crear bienestar y desarrollo en los términos antes mencionados. Sin embargo, a lo largo de la elaboración del Mapa de Ruta quedó claro que son muchos los que aspiran hacerlo. Además, ahora los PI tienen el conocimiento y los mecanismos para que su infraestructura y servicios sean de la más alta calidad y capaces de crear valor social, medioambiental y económico. Por lo tanto, con compromiso y pasión, el propósito de transformación masiva de los parques industriales de México es hacer posible la evolución hacia una infraestructura industrial sustentable e inteligente. Así, finalmente, lograrán aportar para el bienestar y desarrollo del país. Para alcanzar el MTP, los PI definieron cinco enfoques a considerar.

1. D E T R A N S F O R M A C I Ó N M A S I V A

PROPÓSITO

Específicamente, son cinco los enfoques que guían el MTP de los PI en México:

1. Gestión de la información

2. Estandarización

3. Vinculación

4. Sustentabilidad

5. Transformación digital

Complementarios entre sí, su finalidad es ser un marco para delimitar las acciones de la estrategia y garantizar la evolución de los parques industriales hacia una nueva generación comprometida con el desarrollo y bienestar integral de México.

2.1. Gestión de la información

Consiste en tratar de mejorar de forma holística los sistemas para la generación, recolección, procesamiento, representación y divulgación de la información acerca del sector de parques industriales. La falta de información oficial y precisa en temas como número de parques industriales en el país, gestión interna, generación de empleo, atracción de inversión, inventario, inquilinos, cumplimiento con la normatividad, entre otros, forma parte de las tres debilidades identificadas y al no haber

diferencias significativas en la priorización de cada debilidad, las tres requieren atención por igual para ser mitigadas.

Aún con los esfuerzos de la AMPIP, la información recopilada resulta insuficiente para retratar al sector en forma detallada en cuanto a su desempeño, impacto y evolución. Contar con un constante flujo de información de calidad brindaría beneficios individuales y colectivos a los PI como el poder anticiparse a problemas, fomentar la mejora continua, tomar decisiones asertivas y facilitar la cooperación. Además, las nuevas tendencias tecnológicas demandan enormes cantidades de datos para operar, sin mecanismos apropiados de gestión de la información es difícil que estas puedan impulsar al sector.

2.2. Estandarización

Si bien la principal fortaleza del sector es que cuenta con infraestructura competitiva, diferenciada y de valor agregado así como un modelo de negocio estandarizado, también se identificó como una debilidad la brecha en el cumplimiento de la normatividad e implementación de mejores prácticas entre PI en materia de planeación estratégica, infraestructura, servicios de seguridad, cuidado del medio ambiente, responsabilidad social e implementación de nuevas tecnologías. El enfoque de la estandarización tiene como fin precisamente erradicar la brecha en cada aspecto. Más que homologar la calidad de los

2. ENFOQUES



parques industriales, la estandarización implica compartir regularmente mejores prácticas, motivar a los actores para certificarse en los más altos estándares nacionales e internacionales, divulgar los beneficios de cumplir cabalmente con las normas y, sobre todo, elevar la competitividad de los desarrollos industriales en todo el país.

2.3. Vinculación

Al ser otra de las debilidades del sector, la falta de vinculación con actores de gobierno, academia y sociedad civil ha resultado en un desconocimiento de la esencia benéfica de los PI, en ineficiencia de parte de las otras tres hélices para colaborar en el desarrollo y operación óptima de los parques y, por tanto, en limitar su capacidad para asegurar el cumplimento de las normas y la implementación de mejores prácticas. Además, la principal amenaza identificada que corresponde a la incertidumbre y volatilidad producida por los drásticos cambios en el actual contexto nacional e internacional se puede apaciguar con mecanismos efectivos de comunicación y cooperación. De tal manera, impulsar acciones cuyo enfoque sea fomentar una mayor vinculación entre actores dentro y fuera del sector para conjugar una planeación integral de la creación y operación de parques industriales, podría potenciar la atracción de IED, la creación de más y mejores empleos, las exportaciones, el aprovechamiento de los recursos, la innovación y, en general, para consolidar al sector como un elemento estratégico en el desarrollo y bienestar del país.

2.4. Sustentabilidad

A pesar de que son pocos los PI en México que por iniciativa propia llevan a cabo acciones con un enfoque sustentable, particularmente

en el ámbito medioambiental y social, es un hecho que existe un interés general entre los desarrolladores de parques industriales para contribuir, por ejemplo, a generar economías circulares para minimizar la generación de basura y fomentar el reciclado; disminuir los niveles de emisiones de dióxido de carbono; hacer un uso responsable del agua, la energía y el suelo; o mejorar las condiciones de los trabajadores del parque y la relación con la comunidad que lo rodea. Todo esto en concordancia con los ODS de la ONU como una posibilidad para elevar su competitividad y generar así beneficios para la sociedad, la economía y el medio ambiente.

2.5. Transformación digital

Las tendencias de la última revolución industrial están permeando rápidamente en todos los ámbitos, desde lo social y económico hasta los negocios y el gobierno, pasando por la tecnología y el medioambiente. Para el sector inmobiliario industrial, al ser un sector de emprendedores capaces de asumir riesgos y proyectos a largo plazo, la implementación de nuevas tecnologías para resolver problemas particulares representa una importante ventaja comparativa en el mercado actual y una oportunidad a futuro. El uso de los avances en el internet de las cosas, realidad virtual, ciberseguridad, plataformas PropTech, inteligencia artificial, manufactura aditiva, maquinaria inteligente o vehículos no tripulados permite innovar la oferta de infraestructura y servicios, por ejemplo, en el uso eficiente del agua o la energía, sistemas de prevención de riesgo, monitoreo y seguridad o el mismo mantenimiento. Mantener un enfoque de transformación digital en los esfuerzos de la estrategia implica el dar soluciones a problemas concretos del sector basadas en las nuevas tecnologías.


Los estándares sirven de referencia para medir y evaluar el alcance de los esfuerzos que componen a la estrategia una vez realizados, que son los hitos —momentos clave y específicos en el desarrollo del sector— y los proyectos —la serie de acciones necesarias para concretar cada hito—. Al mismo tiempo, permiten identificar desviaciones en la implementación para alcanzar el MTP, ya que son una herramienta para crear capacidades, marcos institucionales y, a nivel operativo, ayudan a los administradores de PI a planear y operar a partir de las mejores prácticas internacionales.

Para este Mapa de Ruta, los estándares están conformados por los indicadores de desempeño del “Marco Internacional de Parques Eco-Industriales” desarrollado conjuntamente por ONUDI, Banco Mundial y GIZ, porque ser el ejercicio más avanzado en recoger las mejores prácticas de PI de todo el mundo.

Además, similar al MTP de esta estrategia, el marco de Parques Eco-industriales aspira a apoyar la creación de “desarrollos industriales que garanticen la sostenibilidad a través de la integración de aspectos de calidad social, económica y ambiental en la ubicación, planificación, gestión y operación” (Banco Mundial, 2017). Por lo tanto, resulta indispensable para el Mapa de Ruta construir sobre este esfuerzo, por su puesto, ajustándolo a la realidad del sector en México.

Los estándares se agrupan en cuatro ámbitos: social, económico, medioambiente y administración11; a continuación se muestra el número total, los temas que cubren y ejemplos:

3.1. Sociales

El marco de Parques Eco-Industriales define 15 estándares que abarcan los temas de: sistemas de gestión social, infraestructura social, y acercamiento con comunidad local. Dos ejemplos de estándares son: “La administración del parque provee de plataformas de comunicación accesibles u otros medios para mantener un diálogo regular con la comunidad y las organizaciones relevantes de la sociedad civil, como boletines de noticias, comunicados de prensa regulares, paneles de visualización de información, y eventos culturales y deportivos.” Y “Al menos el 75% de las empresas en el parque industrial con más de 250 empleados cuentan con un sistema de prevención y respuesta al acoso.”

3.2. Económicos

Define nueve estándares que abarcan los temas de: generación de empleo, negocio local y promoción de pequeñas y medianas empresas (PyMES), y creación de valor económico. Un ejemplo de estándar es: “Al menos el 60% de los trabajadores de planta en el parque

11Para una descripción detallada de cada estándar consultar el Anexo.

3. ESTÁNDARES

están empleados a través de empleos directos con contratos permanentes, es decir, no por honorarios o subcontratados por terceros.”

3.3. Medioambientales

Define 19 estándares que abarcan los temas de gestión y monitoreo, energía, agua, uso de residuos y materiales, y calentamiento global y ecosistema natural. Ejemplos de estándares medioambientales son: “Existen programas y documentos de apoyo para mejorar la eficiencia energética de las empresas residentes, especialmente para el 50% de mayor consumo energético.” Y “La administración del parque tiene un plan para evaluar los impactos ambientales de la operación de las empresas y tiene como objetivo limitar su impacto en el ecosistema local.”

3.4. Administración

Define cinco estándares que abarcan los temas de: seguimiento y gestión de riesgos, planificación y zonificación, y gestión del parque. Un ejemplo de estándar es:

“AL MENOS EL 75% DE LAS EMPRESAS RESIDENTES INDICAN SATISFACCIÓN CON RESPECTO A LA PRESTACIÓN DE SERVICIOS E INFRAESTRUCTURA COMÚN POR PARTE DEL PARQUE.”



Gráfica 8

INTEGRACIÓN DE LOS LINEAMIENTOS ESTRATÉGICOS

PROPÓSITO TRANSFORMADOR MASIVOH AC E R P O S I B L E L A E V O LU C I Ó N H AC I A U N A

INFRAESTRUCTURA INDUSTRIAL

SUSTENTABLE E INTELIGENTE

E S TÁ N D A R E S

M E D I O A M B I E N T E E CO N Ó M I CO

A D M I N I S T R AC I Ó N S O C I A L

Gestión de la información Estandarización

VinculaciónTransformación digital

Sustentabilidad

E N F O Q U E S

Una estrategia es una ruta para tomar decisiones. Diariamente, toda organización toma decisiones que incluyen inversiones de capital, prioridades operativas, promoción, contratación, ventas, etc., pero es solamente por medio de una estrategia lo que garantiza enfocarlas a un propósito, al mismo tiempo que previene a la organización de marchar en direcciones contrarias, alcanzar poco y desperdiciar recursos.

En este capítulo se presenta la estrategia que permitirá al sector de parques industriales en México tomar decisiones enfocadas al MTP a partir de mejorar la gestión de la información, promover la estandarización, fomentar la vinculación, avanzar en la transformación digital e impulsar la sustentabilidad. La estrategia se compone de dos elementos: hitos y proyectos, que tienen como fundamento los distintos hallazgos del análisis FODA y de tendencias,

y como referencia los lineamientos estratégicos.

Un hito es un punto específico en el tiempo que marca un evento significativo dentro del ciclo de vida de una estrategia. Para alcanzar ese momento es necesario completar una serie de proyectos asociados, de tal manera que, al concretar un hito, se da un importante paso en el avance de la estrategia hacia su propósito.

Además, tras lograr un determinado hito, se puede aprovechar la oportunidad para revisar fechas de inicio o finalización de los siguientes proyectos, evaluar el progreso de forma interna y/o externa, verificar recursos y presupuesto, y promover los resultados alcanzados hasta el momento. La siguiente gráfica presenta los hitos definidos por el GC en orden cronológico de cumplimiento estimado.

HITOS Y PROYECTOS

¿ C ó m o p o d e m o s l l e g a r a d ó n d e q u e r e m o s ?


CA

PÍT

ULO

V


Los integrantes del Grupo de Confianza definieron conjuntamente cuatro hitos y 10 proyectos para esta estrategia, por medio de su participaron en los talleres, encuestas en línea, entrevistas, mesas de trabajo y revisión de avances.

Gráfica 9

HITOS ESTRATÉGICOS DEL SECTOR DE PARQUES INDUSTRIALES EN MÉXICO

H1: Los desarrolladores de infraestructura industrial en el país cuentan con una cámara

empresarial que los representa integralmente y que promueve una mayor vinculación dentro y

fuera del sector.

2020H3: Al menos una tercera parte de los

parques industriales en México son inteligentes y capaces de atraer usuarios de la Industria 4.0, con infraestructura y oferta de servicios de alto valor según los

estándares nacionales.

2025

H2: El sector cuenta con un sistema de información holística y estandarizada sobre el universo

y las actividades de los parques industriales en México, el cual es actualizado permanentemente,

respalda una agenda del sector y facilita las actividades de promoción.

H4: La totalidad de los parques industriales en México implementa medidas y mejores prácticas para procurar el bienestar social, el cuidado del medio ambiente y el crecimiento económico, en

apego a estándares nacionales e internacionales.

2022 2030

Las siguientes secciones describen los hitos y especifican para cada proyecto asociado el objetivo, alcance, actividades a desarrollar, entregables esperados y tiempo estimado para su ejecución.


H3

Es importante precisar que a pesar de que los proyectos pertenecen a distintos hitos, existe una estrecha relación de dependencia entre algunos de ellos que se debe reconocer para

Gráfica 10

PROYECTOS DEL SECTOR DE PARQUES INDUSTRIALES EN MÉXICO POR HITO Y LA RELACIÓN ENTRE ELLOS

H4Proyecto 4.1:

Definición del estándar de “parque industrial sustentable” en la norma.

Proyecto 4.2:

Fondo común para la implementación y adopción de prácticas sustentables.

Proyecto 4.3:

Un programa general de atracción y formación de talento para

desarrolladores y usuarios de PI.

H1

una ejecución exitosa. La siguiente gráfica lista los proyectos por hitos e indica en un círculo el número de aquellos con los que se relaciona.

H2Proyecto 1.1: Constitución formal de la cámara

empresarial del sector.

Proyecto 1.2: Agenda colaborativa y de

vinculación de los PI con gobierno, academia y sociedad civil.

Proyecto 3.1: Definición de un estándar de “parque

industrial inteligente” en México.

Proyecto 3.2: Creación de un comité atento a las

necesidades tecnológicas presentes y futuras de los PI.

Proyecto 2.1: Creación de un órgano coordinador para la gestión de la información del sector.

Proyecto 2.2:

Creación de un sistema integral para la gestión de información.

Proyecto 2.3:

Estrategia general de promoción de los PI.

HITO 1

PARA 2020, LOS DESARROLLADORES

DE INFRAESTRUCTURA INDUSTRIAL EN

EL PAÍS CUENTAN CON UNA CÁMARA

EMPRESARIAL QUE LOS REPRESENTA

INTEGRALMENTE Y QUE PROMUEVE

UNA MAYOR VINCULACIÓN DENTRO

Y FUERA DEL SECTOR.


A pesar de contar con un efectivo organismo de agrupación, representación y promoción, la AMPIP, el sector de parques industriales en México aún enfrenta importantes retos en cuanto a la falta de información oficial, una limitada vinculación con gobierno, academia y sociedad civil, rezagos en el cumplimiento de la normatividad, impunidad ante la corrupción e inseguridad, así como incertidumbre y volatilidad por el contexto nacional e internacional.

Evolucionar de una figura de asociación a una de cámara empresarial representa un paso firme para institucionalizar mecanismos de acción con los cuales mitigar las debilidades del sector de parques industriales, y fomentar a través de este organismo un entorno más próspero para el sector, la sociedad, la economía y el medio ambiente.

De acuerdo con la “Ley de las Cámaras y Confederaciones”, estas son instituciones de interés público, autónomas, con personalidad jurídica y patrimonio propio, conformadas por comerciantes e industriales, sin fines de lucro y sin actividades religiosas o partidistas. Su principal propósito es representar, promover y defender nacional e internacionalmente las actividades de su industria y colaborar con el gobierno para lograr el crecimiento socioeconómico, así como la generación y distribución de la riqueza. Por ley, una cámara necesariamente mantiene una estrecha relación con el sector público ya que también es un órgano de consulta en todos aquellos asuntos vinculados con las actividades que representa.

Entre los principales objetivos de una cámara para el sector de parques industriales en México estarían: ser un órgano de consulta del gobierno, aumentar la representatividad de actores del sector, incentivar la homologación de estándares y certificaciones, promover mejores prácticas e incidir en el desarrollo e implementación de políticas públicas relevantes para los PI.



PROYECTO: Constitución formal de la cámara empresarial del sector

ObjetivoCrear formalmente la cámara que representará, promoverá y defenderá los intereses de los desarrolladores de infraestructura industrial en México.

Alcance

Se formalizarán la estructura, recursos y atribuciones definitivas de la Cámara, así como se buscará que alcance su pleno funcionamiento. Entre los objetivos de la Cámara estarán: Incrementar el número de organizaciones representadas, desarrollar una mayor vinculación con actores de la cuádruple hélice, ayudar a mejorar los estándares de calidad en la industria, generar y recabar información estratégica, y contribuir a la atracción de inversión y generación de empleos en los PI.

Actividades

1. Definir responsables del proyecto y los recursos disponibles.2. Con base en el diagnóstico, trazar la ruta crítica de acciones necesarias para constituir y

poner a operar formalmente la Cámara, indicando fechas y actores responsables. 3. Definir puntualmente los estatutos, objeto, atribuciones, forma jurídica, esquema de

financiamiento y presupuesto, integrantes de los órganos directivos y administrativos, entre otros aspectos relacionados con la estructura de la organización.

4. Llevar a cabo la ruta crítica, la cual incluye desde presentar la solicitud formal ante la Secretaría de Economía hasta un evento de presentación oficial.

5. Diseñar la imagen corporativa y adaptar un sitio web así como las redes sociales. 6. Garantizar una transición ordenada y completa de la estructura, documentos, imagen,

personal, etc. de AMPIP a la Cámara, una vez constituida.

Entregables

» Acta constitutiva con reconocimiento oficial como cámara empresarial » Estatutos de la organización » Gobierno corporativo con integrantes nombrados para la asamblea general y consejo directivo, y una estructura administrativa

» Imagen corporativa, página web y redes sociales » Evento de presentación oficial de la Cámara ante actores de la cuádruple hélice

Temporalidad Para comenzar en 2019, con un tiempo estimado de ejecución de ocho a diez meses.

1.1


PROYECTO: Agenda colaborativa y de vinculación de los parques industriales con gobierno, academia y sociedad civil

ObjetivoContar con una agenda que plasme los intereses de los PI en materia de cooperación con actores de la cuádruple hélice.

Alcance

La agenda establecerá y priorizará los temas de interés para los desarrolladores de infraestructura industrial que requieren de una estrecha vinculación con actores críticos para el desempeño óptimo de las actividades los PI. Sentará las bases de la cooperación con los distintos niveles de gobierno para construir confianza y facilitar así el desarrollo y operación de los PI. La agenda buscará impulsar políticas públicas que fomenten eventos nacionales e internacionales donde participen actores de la cuádruple hélice del sector para generar esfuerzos en la atracción de inversión y generación de información.

Actividades

1. Asignar responsables del proyecto y recursos disponibles.2. Definir los mecanismos y reglas con los que se especificarán, incluirán y revocarán temas de la

agenda, periodos de revisión y ejecución, así como un consejo responsable.3. Definir los temas a desarrollar, tomando en cuenta los más recientes acontecimientos

nacionales e internacionales con incidencia en los PI, y acotando para cada uno su importancia para el sector y los resultados que se esperan obtener.

4. Generar un directorio por tema de los actores clave a tratar, con información sobre su relevancia para la cooperación con los PI y datos de contacto.

5. Diseñar una estrategia para entablar y conducir las acciones de cooperación por tema.6. Implementar la primera agenda de cooperación del sector de parques industriales en México.

Entregables

» Un consejo responsable de la definición y seguimiento de los temas en la agenda. » Un documento con las reglas y temas con los que operará la agenda y el consejo. » Un directorio de contactos por tema con información sobre su importancia para los PI. » Un documento, la agenda, que plasme y detalle los principales intereses del sector en materia de vinculación con el gobierno, la academia y la sociedad civil, y las estrategias para llevar a cabo la cooperación.

Temporalidad Para comenzar en 2019, con un tiempo estimado de ejecución de cuatro a cinco meses.

1.2


PARA 2022, EL SECTOR CUENTA CON UN

SISTEMA DE INFORMACIÓN HOLÍSTICA

Y ESTANDARIZADA SOBRE EL UNIVERSO DE LOS

PARQUES INDUSTRIALES EN MÉXICO, EL CUAL ES

ACTUALIZADO PERMANENTEMENTE,

RESPALDA UNA AGENDA DEL SECTOR Y

FACILITA LAS ACTIVIDADES DE PROMOCIÓN.

HITO 2110 | NUEVA GENERACIÓN DE PARQUES INDUSTRIALES


La generación, recolección y procesamiento de información es una actividad crucial para impulsar el crecimiento de cualquier organización e industria. En el ámbito de los parques industriales, el uso de la información como herramienta de inteligencia de negocios aún es limitada por lo que se requieren de mecanismos e instrumentos que permitan obtener datos de forma estandarizada sobre distintos aspectos como: la gestión interna, administración, monitoreo de riesgos, cumplimiento con la norma y estándares, oferta de servicios, consumo de energía y agua, manejo de residuos y materiales peligrosos, sistemas de gestión social, generación de empleo, creación de valor económico, etc.

Con el apoyo de las tecnologías de la información y comunicación es posible garantizar un monitoreo y seguimiento en tiempo real sobre el desempeño, vulnerabilidades, cuellos de botella, fallas y áreas de mejora en cada parque industrial del país.

Igualmente, un sistema de información holística respaldado por las TIC brindaría soporte con actividades de inteligencia para identificar nuevas oportunidades de negocios, respaldar la agenda de vinculación del sector y generar argumentos de promoción contundentes para atraer inquilinos.



ObjetivoContar con una entidad autosuficiente que permita generar, gestionar y procesar información relevante y homologada sobre los parques industriales en México.

Alcance

La entidad responsable será autosuficiente en cuanto a recursos para operar, pero integrada a la Cámara creada en proyecto 1.1. Al ser parte de la Cámara podrá recopilar información acerca de los actores representados, pero también deberá recopilar de aquellos que pudieran formar parte pero que aún no lo son. Entre las responsabilidades de la entidad, estarán las de funcionar como un órgano coordinador capaz de estructurar y administrar bases de datos, establecer y definir variables clave y diseñar indicadores de evaluación estandarizados para dar certeza a la clasificación de la información. También, generará un catálogo de los usos que tendrá la información, definirá fuentes y canales de difusión oficiales, establecerá alianzas con instituciones para el intercambio de información, y resguardará la integridad y privacidad de los datos.

Actividades

1. Establecer responsable de proyecto y los recursos disponibles.2. Identificar, a partir de una revisión de toda la información existente a la fecha, las

variables claves que permiten un seguimiento detallado del desarrollo y operación de los PI. Justificar la importancia y perfilar las limitaciones de cada variable.

3. Generar una o varias bases de datos con información estructurada, desglosada y validada de cada uno de los PI en el país según las variables claves definidas. La clasificación de las variables será por tema (social, económico, medioambiental y administrativo) y subtema correspondiente, además de que se llevará un registro de las fuentes y el año de los datos.

4. Definir detalladamente la figura del órgano en cuanto a estructura, atribuciones y recursos para su operación.

5. Diseñar los mecanismos para garantizar la autosuficiencia económica, de tal manera que su financiamiento no dependa de la Cámara directamente, el manejo de la información sea neutral y las actividades sean rentables. Entre los mecanismos a considerar estarán el obtener recursos de organismos nacionales e internacionales, y generar productos de inteligencia para su venta.

Entregables

» Un informe detallado de las variables clave a las que se dará seguimiento. » Un informe ejecutivo con la estructura preliminar de la base de datos con fuentes identificadas para las variables clave.

» Estatutos y reglamento para la operación del organismo coordinador con la descripción de los mecanismos definitivos para la autosuficiencia económica.

Temporalidad Para comenzar en 2020, con un tiempo estimado de ejecución de cinco a seis meses.

PROYECTO: Creación de un órgano coordinador para la gestión de información del sector2.1


ObjetivoProporcionar un servicio de acceso a indicadores de inteligencia de negocios de valor agregado para la toma de decisiones de los parques industriales en México.

Alcance

El servicio estará basado en un sistema integral de información que permita recopilar, procesar y presentar datos relevantes a tres niveles (estratégico, táctico y operativo) sobre los PI. Será operado por el órgano coordinador de información detallado en el proyecto 2.1. El sistema llegará a contar con autosuficiencia económica a través de la venta de productos de inteligencia por medio de una membresía para el acceso y la personalización de la información. El sistema será capaz de vincularse a otras plataformas existentes de datos de entidades el INEGI y CONACYT y también a otras en desarrollo como DataMéxico. Con los datos cuantitativos y cualitativos recabados por el sistema se realizarán reportes sobre oportunidades de negocio y para dar visibilidad a la infraestructura y servicios de los parques industriales establecidos en México. También, proporcionará información sobre benchmarks, noticias y normatividad del sector de forma periódica.

Actividades

1. Definir responsables del proyecto, organismos participantes/colaborativos y los recursos iniciales.

2. Consolidar la estructura de las bases de datos con las variables claves identificadas por el órgano coordinador incorporando: definiciones, reglas de operación, criterios estadísticos para su análisis, beneficios regionales y sectoriales, protocolos de seguridad y resguardo de los datos, requisitos para pertenecer al registro del sistema, entre otros aspectos relacionados con la integridad de la información.

3. Diseñar una metodología para la obtención de la información de forma estructurada y estandarizada, definiendo aspectos como fuentes oficiales, unidad de análisis y universo, herramientas a utilizar tanto para la recolección como para la gestión y análisis, y la periodicidad con la que se recabará.

4. Definir productos de inteligencia como estudios de mercado y de impacto, infografías y fichas técnicas sobre temas específicos, sobre capacidades y necesidades de los PI, etc. al igual que una estrategia para su comercialización.

5. Socializar la metodología con los actores del sector quienes proporcionarán información, al igual que el funcionamiento y los beneficios del contribuir al sistema.

6. Comenzar a recabar la información y a construir las plataformas que albergarán el sistema integral de información.

7. Elaborar los primeros productos de inteligencia. 8. Dar a conocer con actores de las otras hélices los principales hallazgos y beneficios del

sistema integral de información de los parques industriales.

PROYECTO: Creación de un sistema integral para la gestión de información2.2


Entregables

» Una metodología para la recolección, gestión y análisis de la información recabada del sector.

» Un listado de las entidades con las cuales se forjarán alianzas para intercambiar información. » Una o varias bases de datos con información de los PI estructurada y validada. » Un catálogo de productos de inteligencia sobre el sector, al igual que una estrategia para su comercialización.

» Una plataforma digital donde se concentre la información clave acerca de los parques industriales en México, ya sea en forma de aplicación, sitio web o ambas.

» Un evento de lanzamiento par dar a conocer el sistema al público en general.

Temporalidad Para comenzar en 2020, con un tiempo estimado de ejecución de 10 a 12 meses.


ObjetivoContar con un plan de acciones y herramientas articuladas para promover a los parques industriales y atraer usuarios nacionales e internacionales.

Alcance

La estrategia buscará favorecer equitativamente y de manera transparente a los parques industriales promoviendo la infraestructura y servicios disponibles según la región del país y el sector al que pertenezcan los potenciales usuarios. Se buscará que las acciones de la estrategia sean complementarias a los esfuerzos de otros actores nacionales también con estrategias de atracción de inversiones evitando conflictos de interés. La estrategia general de promoción identificará los eventos y ferias de negocios en el exterior y coordinará esfuerzos para que puedan asistir delegaciones en representación de los PI por región o sector. Quedará a cargo del órgano creado en el proyecto 2.1. Generará argumentos de promoción a partir de la inteligencia producida por el sistema integral de información del proyecto 2.2. También, establecerá directrices para coordinar las campañas de comunicación institucional de la Cámara y de los PI.

Actividades

1. Definir un cuerpo responsable de las actividades de promoción y de los recursos disponibles, ambos sujetos al órgano coordinador para la gestión de información.

2. Identificar la población objetivo en sectores y regiones estratégicas para los PI. Definir las herramientas de comunicación para llegar a ella, como redes sociales, publicaciones en medios impresos, asistencia a ferias de negocios, etc.

3. Generar directrices para enfocar los esfuerzos de comunicación a través de la homologación de términos, definiciones, datos, posturas y argumentos entre los actores responsables de la promoción de PI.

4. Especificar las acciones para llegar a la población objetivo, definiendo periodos de implementación y revisión, así como los términos para realizar alianzas con otros actores que también realicen actividades de promoción para la atracción de inversiones, en coordinación con la agenda del proyecto 1.2.

5. Socializar la estrategia entre los miembros del sector para recibir retroalimentación y realizar ajustes y adecuaciones.

6. Comenzar a ejecutar la estrategia general de promoción.

Entregables

» Una estructura responsable de las actividades de promoción de los PI por región y sector. » Un manual de promoción con conceptos, datos, argumentos, oportunidades de negocio y herramientas de comunicación que sirvan para desarrollar y alinear estratégicamente las actividades de promoción de los PI.

» Un plan de acción de promoción del sector con revisiones periódicas que sume los esfuerzos de los actores para aprovechar oportunidades de negocio tanto dentro y como fuera del país.

Temporalidad Para comenzar en 2020, con un tiempo estimado de ejecución de seis a ocho meses.

PROYECTO: Estrategia general de promoción de los parques industriales2.3


PARA 2025, AL MENOS UNA TERCERA PARTE DE LOS

PARQUES INDUSTRIALES EN MÉXICO SON

INTELIGENTES Y CAPACES DE ATRAER USUARIOS

DE INDUSTRIA 4.0, CON INFRAESTRUCTURA

Y OFERTA DE SERVICIOS DE ALTO VALOR SEGÚN LOS

ESTÁNDARES NACIONALES.



La Cuarta Revolución Industrial es un fenómeno que avanza rápidamente, brindando beneficios reales en términos de productividad y competitividad a aquellos que logran incorporar efectivamente los cambios tecnológicos.

Para los PI esta representa la oportunidad de sumarse a las actuales tendencias e impulsar a través de las nuevas tecnologías reducciones en la emisión de contaminantes, el reciclaje, mejorar la generación y gestión de energías limpias, fortalecer la seguridad, generar y analizar grandes cantidades de datos para tomar decisiones en tiempo real, y en general, para ofrecer servicios de mayor valor agregado en beneficio no solo de los inquilinos y la administración del parque, sino también de la sociedad, la economía y el medio ambiente que lo rodea.

Todavía son pocos los PI en México con los recursos y conocimiento suficientes para implementar soluciones tecnológicas a problemas cotidianos. La mayoría enfrenta importantes deficiencias en materia de planeación estratégica, seguridad, infraestructura, medio ambiente y responsabilidad social, lo cual representa numerosas oportunidades para invertir en nuevas tecnologías cada vez más accesibles en términos de costos y amigables en operación.

Así, a través de los proyectos de este hito se buscará identificar con precisión herramientas tecnológicas relevantes al alcance de los PI en México para gestionar su implementación.



ObjetivoGenerar un manual de referencia que guíe la adopción de nuevas tecnologías con una serie de parámetros de lo que implica ser un parque industrial inteligente.

Alcance

A partir del reconocimiento de los problemas en la oferta de infraestructura y servicios que enfrentan los PI y las respectivas soluciones tecnológicas que proporcionan, se producirá una clasificación del grado de adopción tecnológica. La clasificación, junto con comparativos con PI inteligentes en otras partes del mundo, servirán para definir los criterios mínimos necesarios para ser considerado como un parque industrial “inteligente” en México. Los criterios que comprenden al estándar estarán: especificados para los negocios inmobiliarios industriales; definidos por el sistema integral de información; acotados a nivel táctico y operativo para su implementación; y estructurados en una modalidad progresiva para alcanzar diferentes tipos de “inteligencia”. También, tomarán en cuenta la rápida evolución de la tecnología y permitirán una segmentación de necesidades tecnológicas por tipo de industria. En el agregado, el estándar debe permitir una mejor medición, visualización y gestión de los procesos internos, al igual que la generación de indicadores de desempeño y herramientas para una toma de decisiones más eficaz, tanto para la administración como para los usuarios de los PI. En cuanto los ámbitos de adopción, el estándar incluirá la aplicación de tecnologías indispensables en energía, agua, residuos, telecomunicaciones, movilidad y seguridad. Asimismo, buscará la homologación y retroalimentación de conceptos y definiciones con el sistema integral de información.

Actividades

1. Establecer el grupo de trabajo responsable y los recursos para el proyecto.2. Generar un reporte con marco teórico, objetivos y metodología en el que se produzca la

clasificación del grado de adopción tecnológica en los PI y se deduzcan los criterios que conformarán el estándar progresivo de parque industrial “inteligente” en México. Para ello, habrá apoyo y retroalimentación por parte del sistema integral para la gestión de información del proyecto 2.2.

3. A partir de los criterios del estándar, elaborar un manual o guía con recomendaciones para alcanzar cada nivel de “inteligencia”.

4. Socializar el manual con los miembros del sector, preferentemente con expertos en tecnología, para recibir retroalimentación y realizar adecuaciones.

5. Procurar la periódica revisión y actualización tanto del estándar como de las recomendaciones a seguir.

Entregables

» Un documento que detalla el grado de adopción tecnológica por parte de los PI en México, que identifica problemas con soluciones tecnológicas, que contrasta con prácticas internacionales, y que proporciona criterios para definir un estándar de parque industrial “inteligente”.

» Un manual con una serie de recomendaciones para que los PI puedan alcanzar diferentes estatus de “inteligencia”.

» Mecanismos claros para la socialización, revisión, actualización y monitoreo del estándar.

TemporalidadPara comenzar en 2021, con un tiempo estimado de ejecución de siete a ocho meses. No obstante, se tratará que la definición del estándar coincida con la creación de los indicadores del sistema integral de información.

PROYECTO: Definición de un estándar de parque industrial inteligente en México3.1


ObjetivoContar con un grupo de expertos responsable de facilitar soluciones tecnológicas a los PI. a partir de la identificación de problemas y necesidades específicos.

Alcance

El comité se integrará por un grupo de expertos en adopción tecnológica de la industria, la academia y los mismos usuarios de PI. Entre sus funciones estarán: llevar un monitoreo del avance de los parques industriales en el cumplimiento del estándar definido en el proyecto 3.1; organizar eventos y talleres con expertos y proveedores de bienes y servicios tecnológicos; formar alianzas con instituciones nacionales e internacionales (por ejemplo, el Instituto Jalisciense de Tecnologías de la Información Siemens, Urban Land Institute o National Association of Industrial and office Parks) para realizar diagnósticos de PI individuales o de conjuntos para identificar oportunidades de innovación y estrategias de implementación; llevar un monitoreo regular de las más recientes tendencias tecnológicas a nivel internacional; y asistir a los PI en la instrumentación. También, buscará recursos para su funcionamiento a través de patrocinios, organismos multilaterales y alianzas con instituciones financieras, entre otros.

Actividades

1. Definir un equipo responsable y los recursos iniciales para el proyecto. 2. Generar un censo de implementación tecnológica, tomando en cuenta el sistema integral

de información del proyecto 2.2, a los niveles táctico y operativo, así como a los inquilinos de los PI. A partir del censo el comité establecerá prioridades en función de las situaciones más comunes entres los PI y que pueden ser resueltas con soluciones tecnológicas disponibles en el mercado.

3. A petición de PI individuales o conjuntos de estos, sean de una misma región, desarrollador o industria a la que dan servicio, el comité llevará a cabo diagnósticos con el apoyo del solicitante para detectar con precisión oportunidades para la implementación de mejoras tecnológicas y supervisar su instrumentación. Algunos de los temas contemplados son: monitoreo y reporte de consumo de recursos naturales y energéticos, ciberseguridad y seguridad del personal, infraestructura de telecomunicaciones, automatización de procesos, entre otros.

4. Una vez identificadas las necesidades tecnológicas del censo y de las peticiones, el comité buscará las herramientas y posibles proveedores, al mismo tiempo que organizará talleres y encuentros de negocios para instrumentar soluciones en los PI en consonancia con los objetivos de la agenda del proyecto 1.2.

5. Genera reportes regulares sobre las últimas tendencias tecnológicas relevantes para el sector, así como de los avances del sector en la adopción y el cumplimiento con el estándar para apoyar los esfuerzos de promoción del proyecto 2.3.

PROYECTO: Creación de un comité atento a las necesidades tecnológicas presentes y futuras de los PI en México

3.2


Entregables

» Un cuerpo responsable de identificar las necesidades tecnológicas de los PI, capaz de brindar soluciones concretas, y de monitorear el progreso del sector.

» Un primer censo-diagnóstico sobre problemas individuales y grupales (por región y/o sector) de los PI cuya solución puede estar en aplicaciones y herramientas tecnológicas accesibles.

» Un primer reporte sobre las más recientes tendencias tecnológicas implementadas alrededor del mundo en parques industriales.

» Un primer foro, taller o encuentro de negocios con expertos y proveedores de soluciones tecnológicas aplicables en los PI de México.

» Un primer reporte anual sobre los avances en materia de transformación digital del sector basado en los entregables anteriores.

TemporalidadPara comenzar en 2021, con un tiempo estimado de ejecución para establecer el comité de uno a dos meses y para generar los reportes de cinco a sies meses.


PARA 2030, LA TOTALIDAD DE LOS PARQUES

INDUSTRIALES EN MÉXICO IMPLEMENTA MEDIDAS

Y MEJORES PRÁCTICAS PARA PROCURAR EL

BIENESTAR SOCIAL, EL CUIDADO DEL

MEDIO AMBIENTE Y EL CRECIMIENTO ECONÓMICO,

EN APEGO A ESTÁNDARES NACIONALES

E INTERNACIONALES.



La sustentabilidad en términos sociales, ambientales y económicos es sin duda el principal paradigma que guía el actuar de las organizaciones en la actualidad.

Ya sea a través de incrementar el uso de energías limpias y renovables, una mayor gestión de los recursos y residuos, mejorar las condiciones de los trabajadores del parque o fortalecer la relación con la comunidad alrededor del complejo, los PI en México con mayor regularidad implementan programas y medidas con estos fines.

Así, los proyectos de este hito tienen la finalidad de seguir promoviendo el avance de medidas como estas entre los desarrollos del sector, de tal forma que la sustentabilidad sea un enfoque central de la infraestructura y los servicios de todos los PI del país.



ObjetivoActualizar la Norma Mexicana para incluir los conceptos de sustentabilidad y reglamentar su aplicación obligatoria por desarrolladores, administradores y ocupantes.

Alcance

Con base en el Mapa de Ruta, el sistema integral de información y en colaboración con desarrolladores, administradores y usuarios, se elaborará un reporte de inteligencia con una clasificación del grado de implementación de prácticas relacionadas con la sustentabilidad por parte de los PI. A partir del reporte y de los estándares en los ámbitos social, económico, medioambiental y de administración de los Parques Eco-Industriales, se definirán criterios mínimos necesarios para ser considerado como un “parque industrial sustentable” en México, los cuales serán incorporados a la norma y utilizados para crear un reglamento-guía que sirva para orientar las acciones de desarrolladores, administradores e inquilinos de parques industriales.

Actividades

1. Definición del equipo responsable y recursos disponibles.2. Definición de criterios, requisitos particulares y prácticas sustentables para generar una

categorización y clasificación de los PI en México, y entonces elaborar el estándar para la Norma. Para ello, habrá apoyo y retroalimentación por parte del sistema integral para la gestión de información del proyecto 2.2.

3. Generar un modelo de reglamentación del estándar para garantizar que todos los PI en México implementen las mejores prácticas en la materia.

4. Socializar el estándar y el reglamento con los actores de la cuádruple hélice del sector para su discusión y adecuación, a través de mesas diálogo y talleres.

5. Incorporación del reglamento en materia de sustentabilidad a la Norma de Parques Industriales.

6. Dar seguimiento a su incorporación y aplicación en los PI.

Entregables

» La Norma de Parques Industriales con criterios detallados que especifiquen las condiciones a cumplir para ser considerado un parque industrial “sustentable” en México.

» Un reglamento que conduzca las acciones de desarrolladores, administradores e inquilinos en materia de sustentabilidad social, económica y medioambiental.

Temporalidad Para comenzar en 2019, con un tiempo estimado de ejecución de siete a ocho meses.

PROYECTO: Definición del estándar de parque industrial sustentable en la Norma Mexicana de Parques Industriales

4.1


ObjetivoContar con una bolsa de recursos para que los parques industriales, especialmente los más rezagados, puedan mejorar su oferta de infraestructura y servicios con un enfoque sustentable.

Alcance

El fondo buscará poner al alcance de todos los PI recursos de carácter económico y técnico, en forma de asesoría y tecnología especializada, para realizar mejoras a la oferta de infraestructura y servicios que resulten en un impacto social, económico y medioambiental que trascienda las instalaciones. El alcance de las mejoras a realizar estará especificado en el reglamento del proyecto 4.1. El fondo también servirá como una herramienta para determinar las afectaciones que se puedan dar desde la planeación, construcción y operación del parque industrial (viabilidad) por la implementación; evaluar la integración entre el impacto ambiental y el social al igual que el impacto a nivel local, regional y nacional; determinar la visión a futuro de los recursos sociales y ambientales; y para exhortar el uso de energías limpias, la adopción de tecnologías para hacer más eficiente el manejo de los recursos.

Actividades

1. Crear un cuerpo responsable para operar el fondo, definiendo quienes integran la parte administrativa, la de asignación y la de evaluación.

2. Definir los tipos de los recursos a otorgar y su origen.3. Integrar las reglas de operación del fondo, es decir, el conjunto de disposiciones que

precisan quién es sujeto de recibir los recursos, las características detalladas de cada uno de los recursos, cómo se pueden utilizar, y mecanismos de transparencia y vigilancia para que estos se apliquen correctamente.

4. Formar alianzas con gobiernos locales y el federal , así como con dependencias públicas y otros organismos nacionales a internacionales para fortalecer el alcance de los recursos, coordinándose con los objetivos de la agenda del proyecto 1.2 e impulsando los esfuerzos de promoción según el proyecto 2.3.

5. Llevar a cabo una primera convocatoria para la asignación de los recursos del fondo.

Entregables

» Una serie de recursos a disposición de los PI para mejorar la oferta de infraestructura y servicios con un enfoque sustentable.

» Un reglamento y lineamientos para la operación del fondo. » Un cuerpo responsable de la administración, asignación y evaluación de los recursos del fondo.

» Un conjunto de alianzas interinstitucionales que den soporte a los recursos administrados por el fondo.

Temporalidad Para comenzar en 2022, con un tiempo estimado de ejecución de ocho a nueve meses.

PROYECTO: Fondo común para la implementación y adopción de prácticas sustentables en parques industriales especificadas en la Norma Mexicana de Parques Industriales

4.2


ObjetivoGarantizar una oferta de talento especializado y de calidad para atender las necesidades de recursos humanos tanto del sector de PI como de las distintas industrias usuarias.

Alcance

El programa general de talento contará con dos ejes de acción principales, por un lado, diseñar estrategias para atraer y retener personas con habilidades y conocimientos ya desarrollados y, por el otro lado, crear mecanismos para que los puedan desarrollar. Tanto el talento atraído como el formado será para satisfacer las necesidades de personal del sector de parques industriales y de las industrias usuarias, con programas enfocados en fomentar la vinculación nacional e internacional con la academia e industria. El programa identificará necesidades y objetivos de los PI en materia de recursos humanos por región y por sector creando para ello comités regionales y sectoriales, que a la vez revisarán a dónde fluyen las inversiones y qué empresas están interesadas en el programa.

Actividades

1. Definir un equipo responsable de diseñar y operar los ejes del programa: atracción y formación, así como los recursos necesarios.

2. Creación de los comités regionales y sectoriales y definición de sus responsabilidades, como: monitorear las macrotendencias laborales y las necesidades de talento en los PI, definir a partir de esto el talento necesario, formar alianzas con universidades, centros de investigación y agencias de reclutamiento para conseguirlo, e identificar programas públicos como el de CONOCER (competencias, normalización y certificación) a los cuales sumarse.

3. El eje de atracción se sustentará en la vinculación principalmente con agencias de recursos humanos ya preparados y especializados. El equipo responsable se ocupará de procurar una estrecha comunicación con los usuarios y operadores del parque industrial para identificar dónde se necesita talento, generar acuerdos de vinculación, y conformar y operar una bolsa universal de trabajo.

4. El eje de formación se sustentará en la vinculación principalmente con la academia a través de convenios para que quienes están realizando sus estudios puedan participar en voluntariados, servicio social, esquemas de formación dual o estancias de investigación en PI. El equipo responsable deberá elaborar reglamentos sobre temas de seguridad y comportamiento dentro de las instalaciones, definir procesos de selección (requisitos mínimos, entrevista, cartas de recomendación y motivos), dar seguimiento y monitoreo a las relaciones tutor-aprendiz, y especificar posibles estímulos (alimento, hospedaje o transporte) y esquemas de reconocimiento (diplomas y certificados).

5. Poner en marcha una prueba piloto del programa.

Entregables

» Un programa encargado de atraer y formar talento altamente especializado y certificado. » Una serie de comités regionales y sectoriales de recursos humanos para apoyar al programa. » Una bolsa de trabajo, tentativamente en forma de base de datos, con vacantes para tanto los desarrolladores de PI como para los inquilinos.

Temporalidad Para comenzar en 2023, con un tiempo estimado de ejecución de 11 a 12 meses.

PROYECTO: Un programa general de atracción y formación de talento para desarrolladores y usuarios de PI

4.3


Gráfica 11

CRONOGRAMA DE PROYECTOS Y SUS ENFOQUES PRINCIPALES

2019 2021 2027 203020242020 2026 202920232022 20282025

HITO 1 HITO 2 HITO 3 HITO 4

PROYECTO 1.1

PROYECTO 1.2

PROYECTO 2.1

PROYECTO 2.2

PROYECTO 2.3

PROYECTO 3.1

PROYECTO 3.2

PROYECTO 4.1

ENFOQUES

ESTANDARIZACIÓNVINCULACIÓN SUSTENTABILIDADGESTIÓN DE LA INFORMACIÓN

TRANSFORMACIÓN DIGITAL

PROYECTO 4.2

PROYECTO 4.3

HIT

O 1

HIT

O 2

HIT

O 3

HIT

O 4

CO

NC

LUS

ION

ESLOS PARQUES INDUSTRIALES

Son por definición un medio con todas las bondades para

generar desarrollo y bienestar. Así lo han demostrado a lo

largo de una evolución paralela, incluso simbiótica, con

las revoluciones industriales, al ser el espacio donde se

materializan. Desde mejorar la productividad y generar

empleos, pasando por mitigar la explotación laboral y

la contaminación, hasta detonar el desarrollo regional

y sectorial, impulsar el comercio internacional y atraer

inversión extranjera directa, los numerosos beneficios

sociales, económicos y medioambientales de los PI son

claros. Sin embargo, los PI no son ajenos a su entorno, ni

su entorno de ellos.

Generalmente anclados al suelo de una ciudad pero

náufragos en un mundo globalizado, los parques

industriales impactan más que nunca al entorno local, a la

vez que son impactados por el entorno global. Ante esta

situación, la Asociación Mexicana de Parques Industriales

con el apoyo de ProMéxico elaboró el presente Mapa

de Ruta para dotar al sector inmobiliario de PI en

México con cinco herramientas precisas para navegar

tranquilamente y con rumbo por ambos entornos.



1. La primera herramienta, diagnóstico situacional, sirvió para saber que los parques industriales están en un ecosistema sólido gracias a dinámicos y competitivos actores a nivel regional y sectorial, a bases normativas jóvenes pero firmes, y a un organismo articulador que los impulsa, pero que también mostró que han sido rebasados por competidores internacionales.

2. La segunda, análisis FODA, mostró que los PI necesitan actuar porque:

» Existen numerosas oportunidades por aprovechar como la ubicación estratégica y la red de tratados comerciales del país.

» Tienen fortalezas que impulsar como su oferta de infraestructura competitiva y su organismo de apoyo y representación.

» Cuentan con debilidades que contrarrestar como la limitada vinculación y el rezago en el cumplimiento de la normatividad.

» Los afectan importantes amenazas como la incertidumbre, la impunidad y la corrupción.

3. La tercera herramienta, análisis de tendencias, permitió identificar que los PI pueden:

» En lo social, prestar mayor atención a mejorar integralmente la calidad de vida.

» En lo económico, anticipar la contracción de las cadenas de valor por la automatización.

» En los negocios, beneficiarse de la expansión del comercio electrónico.

» En lo medioambiental, incrementar el uso de energías limpias.

» En lo tecnológico; implementar el blockchain y el IoT para crear inmuebles inteligentes.

» En lo gubernamental, prepararse para una mayor regulación de las nuevas tecnologías y en materia de seguridad.

4. La cuarta, lineamientos estratégicos, precisó el destino al que los parques industriales quieren llegar, el cual implica un propósito de transformación masiva: compromiso y pasión por la infraestructura industrial para el desarrollo y bienestar de México; cinco enfoques para enmarcar las acciones del sector:

» Gestión de la información » Estandarización » Vinculación » Sustentabilidad » Transformación digital

Y una serie de estándares sociales, económicos, medioambientales y administrativos internacionales para medir y evaluar el alcance de los esfuerzos.

5. La quinta y más importante herramienta, hitos y proyectos, traza la ruta exacta para llegar al destino propuesto a través de cuatro hitos:

» Crear una cámara empresarial en 2020, » Habilitar un sistema integral de gestión de información en 2022,

» Hacer que al menos una tercera parte de los PI sean inteligentes en 2025,

» Conseguir que la totalidad implemente prácticas sustentables para 2030,

Con 10 proyectos estratégicos asociados a los hitos interrelacionados entre sí.

Finalmente, la efectividad de estas herramientas para hacer que los PI contribuyan sustancialmente al desarrollo y bienestar del país, a la vez que se mantengan como un negocio altamente rentable, depende críticamente de una mayor vinculación y cooperación entre las cuatro hélices del sector capaz de articular e integrar de manera balanceada los ámbitos social, económico y medioambiental.

“ H A C I A U N A N U E V A G E N E R A C I Ó N D E P A R Q U E S I N D U S T R I A L E S ” .

Referencias

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A N E X O

1. Integrantes del Grupo de Confianza

Desarrolladores Industriales: » Advance Real Estate » American Industries » Artha Capital » Cactus Valley Industrial Parks » FIBRA Macquarie » FINSA » GP Desarrollos » Grupo Marabis » IAMSA Development Group » Parque Industrial Calafia » Parques Industriales Amistad » VESTA

Academia: » Centro de Estudios de Desarrollo Regional y Urbano Sustentable (CEDRUS)

» Facultad de Economía, UNAM » DAQUA-IDEA Universidad Anáhuac » Instituto de Ingeniería, UNAM

Sociedad y organismos internacionales: » Asociación Mexicana de Recintos Fiscalizados Estratégicos (AMRFES)

» Asociación Mexicana del Edificio Inteligente y Sustentable (IMEI)

» Asociación Mundial de Zonas Francas (WFZO) » Cámara de Comercio México - EEUU capítulo Guanajuato

» CIEN Consultores » GIZ (Cooperación Alemana en México) » Mercer » World Resources Instituto (WRI) Capítulo México

Gobierno: » Fideicomiso de Parques Industriales del Estado de México (FIDEPAR)

» Secretaría de Economía » ProMéxico

Industria: » ABB México » América Móvil Hitss » Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP)

» Asociación Nacional de Transporte Privado (ANTP)

» CANACINTRA Nacional » CAPIM / CANIETI » CBRE México » Colliers International » Consejo Nacional de la Industria Maquiladora y Manufacturera de Exportación (Index)

» Federación Mexicana de la Industria Aeroespa-cial (FEMIA)

» Hermosillo y Asociados » Honeywell México » Industria Nacional de Autopartes (INA) » JLL México » Kansas City Southern de México (KCSM) » Siemmens » Ware Malcomb


2. Estándares de Parques Eco-Industriales

Las siguientes tablas muestran, por ámbito (administración, económico, medioambiental y social), los estándares pertinentes para los parques industriales en México según el “Marco Internacional de Parques Eco-Industriales” (Banco Mundial, 2017). Cada uno se clasifica por tema y subtema y cuenta con una descripción de los parámetros y evidencia que se requieren para su cumplimiento.

TEMA SUBTEMA ESTÁNDAR: DESCRIPCIÓN Y EVIDENCIA

Seguimiento y gestión de

riesgos

Monitoreo de desempeño y

riesgos

La administración del parque mantiene un sistema de monitoreo y seguimiento para preparar al menos una vez al año informes consolidados acerca de: » Avances en el desempeño ambiental, social y económico a nivel de parque. » Factores críticos de riesgo y respuestas relacionadas con puntos donde es

posible el peligro de incendio y liberación accidental de residuos tóxicos sólidos, líquidos y gaseosos, incluso durante el transporte, así como riesgos de desastres naturales aplicables.

La administración del parque tiene un plan para reaccionar ante los riesgos del calentamiento global por olas de calor, sequías, tormentas e inundaciones extremas. Todas las necesidades de adaptación de la infraestructura y los servicios están identificadas e implementadas para que el polígono proteja a personas y bienes materiales contra daños potenciales.

Información sobre regulaciones y

estándaresaplicables

La administración del parque tiene un sistema en funcionamiento para cumplir con las regulaciones locales, nacionales e internacionales aplicables, e informa el cumplimiento a los residentes, a la vez que supervisa que éstos igualmente cumplan con sus respectivas obligaciones.

Planificación y zonificación

Plan maestro

El parque cuenta con un documento de planificación que es revisado periódicamente y actualizado de ser necesario, con información detallada sobre: Estudio de selección de sitio basado en más de un análisis de riesgo; infraestructura, servicios públicos y red de transporte; cuestiones ambientales y sociales; zonificación interna; zona de amortiguamiento alrededor del parque; procedimiento para el establecimiento seguro de industrias de alto riesgo; y sinergias de clúster.

Gestión del parque

Servicios e infraestructura

común

Al menos el 75% de las empresas residentes indican satisfacción con respecto a la prestación de servicios e infraestructura común por parte del parque.

2.1. Ámbito de la administración



Gestión y monitoreo

Sistemas de Ges-tión Ambiental / Energética (en

inglés EMS y EnMS respectivamente)

La administración del parque opera al menos un sistema de gestión ambiental / energética en línea con los estándares certificados internacionalmente (ISO 14001 EMS e ISO 50001 EnMS), monitoreando el desempeño del parque y apoyando a las empresas residentes en el mantenimiento de sus propios sistemas de gestión.

Al menos el 40% de las empresas residentes, con más de 250 empleados, cuentan con un sistema de gestión medioambiental / energética en línea con estándares internacionales.

Energía

Consumo energético

El recinto cuenta con sistemas precisos para la medición y monitoreo del consumo de energía tanto a nivel de parque como de empresa. Al menos el 90% de instalaciones y las empresas residentes cuentan con estos sistemas.

Eficienciaenergética

Existen programas y documentos de apoyo para mejorar la eficiencia energética de las empresas residentes, especialmente para el 50% de mayor consumo energético.

La administración del parque establece, trabaja y revisa periódicamente objetivos ambiciosos para establecer límites a la Intensidad de energía máxima por unidad de producción (kWh / ventas netas o costo de producción por unidad)

Intercambio de energía calorífica

residual

Existe una estrategia de recuperación de calentamiento industrial para investigar las oportunidades de recuperación de calor y energía para las empresas de mayor consumo energético, es decir, aquellas que individualmente representan al menos 10% de toda la energía consumida por las empresas en el parque.

Energías renova-bles

y limpias

El uso total de energías renovables y limpias como celdas solares, biomasa, hidroeléctrica, gas natural, etc. en el parque industrial es igual o mayor al promedio anual nacional.

La administración del parque establece, trabaja y revisa periódicamente objetivos ambiciosos para establecer límites a la intensidad máxima de carbono —kilogramos máximos de equivalente de dióxido de carbono (kg CO2e) / kilovatio hora (kWh)— generada en el recinto.

2.2. Ámbito medioambiental



Agua

Eficiencia hídrica, reutilización y

reciclaje

La administración del parque tiene planes y evidencia previa para aumentar la reutilización del agua en el corto y mediano plazo, ya sea mediante la reutilización de los efluentes industriales o mediante la recolección de aguas pluviales.

Al menos el 50% del total de aguas residuales se reutilizan de manera responsable dentro o fuera del parque industrial.

Consumo de agua

El 100% de la demanda total de agua de las empresas en un parque industrial no tiene impactos negativos significativos en las fuentes de agua de las comunidades locales.

Tratamiento de aguas

Al menos el 95% de las aguas residuales generadas por parques industriales y empresas residentes son tratadas según los estándares ambientales apropiados.

Uso de residuos y materiales

Residuos / subpro-ductos, reutiliza-

ción y reciclaje

Al menos el 20% de los residuos sólidos generados por las empresas del parque son reutilizados por otras empresas o comunidades vecinas.

Materiales peligrosos y tóxi-

cos

El 100% de las empresas en el parque manejan, almacenan, transportan y eliminan adecuadamente materiales tóxicos y peligrosos.

Deposito de basura

Máximo el 50% de los residuos generados por las empresas en el parque industrial terminan en vertederos.

Calentamiento global y

ecosistema natural

Prevención de Gases de Efecto

Invernadero (GEI)

Se estableció un programa para monitorear, mitigar y / o minimizar las emisiones GEI, como dióxido de carbono (CO2), metano (CH4), óxido de nitrógeno (NO), etc. y que proporciona evidencia de los pasos tomados para introducir actividades de mitigación.

Al menos el 50% de las empresas en el parque tienen estrategias de prevención y reducción de emisiones de contaminantes más allá de las regulaciones nacionales.

Evaluación ambiental

La administración del parque tiene un plan para evaluar los impactos ambientales de la operación de las empresas y tiene como objetivo limitar su impacto en el ecosistema local.

Flora y fauna Al menos el 5% del espacio abierto en el parque es utilizado por la flora y fauna nativas.



Sistemas de gestión social

Equipo directivo

Existe personal dedicado como parte de la administración del parque para planificar y administrar estándares de calidad social; garantizar el aprovisionamiento, operaciones y rendimiento de la infraestructura social; y recopilar, monitorear y gestionar información de los impactos sociales del parque industrial.

Sistemas de gestión de

seguridad y salud laboral (OH&S MS en inglés)

Al menos el 75% de las empresas en el parque industrial con más de 250 empleados implementan un OH&S MS en línea con los estándares certificados internacionalmente (ISO 18001 OH&S MS) y mantienen registros sobre las tasas de lesiones, enfermedades ocupacionales, ausentismo y el número total de muertes relacionadas con el trabajo.

Gestión de reclamaciones

La administración del parque industrial cuenta con mesas de ayuda, buzones de quejas y líneas telefónicas dentro y fuera, para recibir reclamaciones del personal interno, pero también de personas externas.

Al menos el 75% de las reclamaciones recibidas se tratan dentro de los 90 días.

El 100% de las reclamaciones recibidas llegan a una resolución.

Al menos el 60% de las empresas en el parque industrial con más de 250 empleados tienen un código de conducta establecido para tratar quejas.

Respuesta al acoso

Al menos el 75% de las empresas en el parque industrial con más de 250 empleados cuentan con un sistema de prevención y respuesta al acoso.

2.3. Ámbito social


Infraestructura social

Infraestructura social primaria

El parque cuenta con infraestructura social primaria esencial completamente operativa, como baños y regaderas públicas, fuentes de agua potable, cafeterías al alcance de los empleados, áreas recreativas y programas de cuidado infantil.

Al menos el 80% de los empleados encuestados está satisfecho con la infraestructura social del parque.

Seguridad

El parque cuenta con sistemas y servicios de seguridad operacionales, como sistemas de iluminación dentro y alrededor del parque, sistemas de circuito cerrado de televisión (CCTV), una oficina de seguridad centralizada y aprovisionamiento de transporte nocturno.

El 100% de los problemas de seguridad informados a la administración del parque son atendidos adecuadamente en máximo 30 días.

Creación de capacidades

Al menos el 75% de las empresas en el parque industrial con más de 250 empleados tienen con un programa de capacitación o desarrollo profesional y de habilidades.

Al menos el 20% de la fuerza laboral que se beneficia de la infraestructura social y los programas de apoyo profesional son mujeres.

Acercamiento con comunidad

local

Diálogo comunitario

La administración del parque provee de plataformas de comunicación accesibles u otros medios para mantener un diálogo regular con la comunidad y las organizaciones relevantes de la sociedad civil, como boletines de noticias, comunicados de prensa regulares, paneles de visualización de información, y eventos culturales y deportivos.

Alcance comunitario

Al menos el 80% de los miembros de la comunidad encuestados están satisfechos con las actividades y canales para el diálogo del parque.



Generación de empleo

Tipo de empleo

La administración del parque tiene planes para generar números específicos y tipos de empleos en línea con los objetivos del gobierno.

Al menos el 60% de los trabajadores de planta en el parque están empleados a través de empleos directos con contratos permanentes, es decir, no por honorarios o subcontratados por terceros.

Generación de empleo local

Al menos el 60% de los trabajadores del parque industrial viven a una distancia que les permita transportarse diariamente.

Negocio local y promoción de pequeñas y medianas

empresas (PyMES)

Desarrollo de PyMES

La administración del parque permite y promueve el establecimiento de PyMES que brindan servicios y agregan valor a los residentes del parque.

Valor agregado

local

Al menos el 25% de las empresas residentes del parque industrial compra el 80% o más de sus insumos a proveedores locales.

Al menos el 90% de las compras realizadas por parte de la administración del parque son a proveedores locales de bienes y servicios.

Creación de valor

económico

Demanda del mer-cado de servicios e

infraestructura

El parque cuenta con estudios de demanda y viabilidad del mercado, respaldado por un plan de negocios, para justificar y ofrecer infraestructura y servicios “verdes” y / o “inteligentes”.

Consideración de los intereses económicos del

gobierno

La administración del parque rastrea y cumple con los objetivos relevantes del gobierno en cuanto a la inversión nacional y extranjera directa, y los ingresos fiscales.

Parque apto para la inversión

La ocupación promedio del parque es de al menos 50% en un periodo de cinco años continuos.

2.4. Ámbito económico


3. Imágenes de los talleres


Nueva Generación de Parques Industriales

Inteligentes y Sustentables

M A P A D E R U T A

C A M I N O A L 2 0 3 0

mapa de ruta nueva generación de parques industriales ... · a cabo el presente mapa de ruta y...

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