maldonado mercado julio cesar enrique 44813

7/24/2019 Maldonado Mercado Julio Cesar Enrique 44813

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INST ITUTO TEC NO LG IO DE LA

C O N S T R U C C I N , A . C .

d2^

T E S I S

'ANLISIS DE MTODO S PARA LA OBTENCIN DEL VALOR

NETO DE REPOSICIN DE BIENES INMUE BLES "

Que paraobtener elgradode:

MAESTRO ENVALUA CIN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

Presenta:

ING.

JULIO CSAR ENRIQUE MALDONADO MERCAD O

A S E S O R :

D r . J O S B E R N A R D O V A R G A S N E G R E T E

Estudios co n reconocimiento de validez oficial por la Secretara de Educacin Pblica,

conforme al acuerdo R.V.O.E. N o.2024306 de echa 9 de Diciembre de 2002.

Mxico, D.F.

Agosto de 2008


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DEDICATORIA

A mi Pap Ing . Mario M aldonado Sanchez (q.e.p.d.) quien me inicio en el

arte de a valuacin desde temprano y a mi ma m Dra. Luz Maria Mercado por su

apoyo en odo mome nto.

A mis hermanos Lie. Mario Csar, Ing.Cesa r Rafael y Dr. Cesar Octavio por

suapoyo en el ogro de mis metas.

A m i sobrina Betzab por ser una alegra para odo s.

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AGRADECIMIENTOS

Al Instituto Tecnolgico de la Con struccin, A.C . por su apoyo para realizar

esta Maestra enVa luacin nmobiliaria e ndus trial.

Al Dr. Bernardo Vargas Negrete por la direccin de e ste trabajo y por su

amistad.

A mis compaeros Maestros del ITC con los que he compartido

innumerab les ancdotas en os cursos y viajes por Mxico.

A os directivos y adm inistrativos de l ITC por su apoyo en odo momento. En

especial al MVII Arturo Bentez Morales y a la Lie. Yoseln Pina Zapata por

motivarme a erminar este raba jo.

A los alumnos que he conocido e n los seis aos qu e tengo impartiendo

clases en esta institucin, pues siemp re ha sido una retroalimentacin no solo de

conocimientos sino am bin de experiencia yamistad.

3


4/189

"ANLISIS DE MTODOS PARA LA OBTENCIN DEL

VALOR NETO DE REPOSICIN DEBIENES INMUEBLE S"

RESUMEN

En la tesis se analizan tres mtodos para obtener el Valor Neto de

Reposicin de Bienes Inmuebles: Mtodo P aramtrico, Mtodo de Ensamble de

Costos y Mtodo de P recios Unitarios. Seaplican estos m todos a unedificio poco

comn:

una unidad m ultidisciplinaria de investigacin por lo qu e se adapta la

informacinde os modelos disponibles aledificio considerad o.

Al com parar los resultados, considerando co mo base el Valor Neto de

Reposicin obten ido con el Mtodo de Precios Unitarios (100% ) se encuentra que

el Mtodo Param trico resu lta inferior en 8.17% y el Mtodo d e Ensam ble de

Costos superior en 5.26%, siendo en este ltimo caso menor a diferen cia, por o

que podemos concluir que el Mtodo de Ensambles ue mas preciso. En base a o

anterior se pudo comprobar la hiptesis planteada "La precisin en el clculo del

costo de la construccin d epe nde del mtodo que se utilice para obtener el Valor

Neto de Reposicin". Se recomienda continuar investigando la aplicacin del

Mtodo de Ensambles a diferentes mode los para as contar con una base de

datos ms am plia y confiable.

4


5/189

N D I C E

Pag

INTRODUCCIN 7

I. ANTECEDENTES Y PROBLEMTICA 11

I I.

MARCO TERICO

15

2.1 BASES DEL AVALU

2.1.1 Distincin entre precio, mercado, costo y

valor

2.1.2 Factores econmicos del valor

2.1.3 Principios de la valuacin de inmuebles

2.1.4 Fuerzas que influyen en los valores de los

inmuebles

2.2 ENFOQUE DE COSTOS

2.2.1 Enfoques de valuacin

2.2.2 Valor de Reposicin Nuevo, Valor de

Reproduccin Nuevo y Valor Neto de

Reposicin. y. .

2..1. 3> Caractersticas de os costos

v

C

\ j o y < M

^ .

2.2.4 Estimacin del costo

2.2.5 Mtodos de estimacin de costos de

construccin

III. ANLISIS DE LOS MTODOS PARA LA

OBTENCIN DEL VALOR NETO DE

REPOSICIN DE BIENES INMUEBLES 54

3.1 MTODO PARAMETRICO WLJI/- '

4/tcJ

.1.1 Caractersticas bsicas que afectan el j .

A

^

costo por metro cuadrado

3.1.2 Factores de ajuste

3.1.3 Desarrollo del Mtodo Paramtrico ^ ^

f/^J&f


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3.2 M T O D O D E E N S A M B L E S D E C O S T O S

3.2 .1 A lca nc e de los en sam b les

3 .2 .2 E jem p lo de un con cep to de en sa m b le

3 .2 .3 E s t ruc tu ra de los es t im ad os po r

e n s a m b l e s

3 .2.4 P r og r am a de c om pu to ( me t r os c uad r ados )

3 .3 M T O D O D E P R E C I O S U N I T A R I O S

3.3 .1 Es t ruc tu ra c in de l Prec io Un i ta r io

3 .3 .2 In te g ra c in de l Cos to D i rec to

3 .3 .3 Co s to Ind i rec to

3 .3 .4 F inanc iam ien to

3.3 .5 Ut i l idad

3 .3 .6 C a r gos Ad i c i on a les

3 .3 .7 Fac to r de So brec os to pa ra ob te ner e l

Prec io de Ven ta

IV . E J E M P L O D E A P L I C A C I N 1

C O N C L U S I O N E S Y R E C O M E N D A C I O N E S 1

B I B L I O G R A F A 1

A N E X OS 1

G L O S A R I O DE T R M I N O S


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INTRODUCCIN

En los ltimos aos la valuacin inmobiliaria ha alcanzando un grado de

profesionalizacin m uy alto, pues ahora se ha pasado de a practica casi artesanal

donde un maestro transmita su conocimiento a su aprend iz, auna educacin mas

moderna en donde se cuenta con instituciones educativas que imparten

especialidades y maestras como es el caso de la Maestra en Valuacin

Inmobiliaria e Industrial del Instituto Tecn olgico de la Co nstruc cin, A.C .; sin

emb argo, sucede odava en el medio que una parte de as deas y conocimientos

que en un principio fueron restringidos a pocas personas y eran manejadas casi

como secretos han tardado en trasmitirse a todo el gremio, aplicndose en

algunos casos en forma rutinaria sin saber su origen e inclusive hasta

errneamente.

Esperando que esta tesis sirva para aclarar las inquietudes de los

valuadores y futuros valuadores sobre uno de lo temas bsicos para realizar el

enfoque de costos: como calcular el valor neto de reposicin de las

construcciones.

OBJETIVO

Objetivo Ge nera l:

Ana lizar los mtodos emp leados en la prctica valuatoria que perm itan obtener

resultados ptimos en elclculo delvalor neto de reposicin de nmuebles

Objetivos Espec ficos:

- Describir los mtodos utilizados en la valuacin de bienes inmuebles:

Param trico, Ensambles y Precios Unitarios.

7


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- Distinguir los factores de demerito que se utilizan para calcular el Valor

Netode Reposicinde as Construcciones.

- Aplicar los m todos: Paramtrico, de Ensambles y de Precios unitarios a

uncaso.

- Explicar asventajas ydesventajas d e cada mtodo utilizado.

JUSTIFICACIN

Durante los ltimos seis aos que he impartido la materia de An lisis de

Costos en diversas sedes de la Cmara Mexicana de la Industria de la

Construccin, y en mi experiencia como Valuador Independiente de a Tesorera

del D.F. me he encontrado con que algunos valuadores no conocen a fondo en

que se basan los costos por me tro cuadrado que utilizan de los manu ales para

obtener el valor de reposicin nuevo de la construccin, ni tampoco que tan

preciso es dicha informacin y desconocen la posibilidad de utilizar otros

mtodos. Por lo que considero que este documento puede ayudar a los

valuadores a conocer mejor y aplicar correctamente os mtodos p aramtrico, de

ensamble de costos y realizar el anlisis de precios unitarios si uera ne cesario.

Esto redundar en u n mejor servicio a su cliente, pues se tendr un valor m s

realista de su prop iedad.

HIPTESIS

La precisin en el clculo del costo de las construcciones, depende del

Mtodo que se utilice para ob tener e lValor Neto de Rep osicin.

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DISEO DE LA INVESTIGAC IN

El tipo de investigacin es no experimental pues no se manipulan las

variables, transeccional ya qu e se recolectan los datos en un m omen to nico y

correlacional, pues se pretende ndagar sobre a relacin del m todo utilizado enel

resultado d el valor neto de reposicin.

En el Capitulo I, Antecedentes y Problem tica, se m enciona de do nde se

parte para realizar a nvestigacin y cua l es a problem tica que se presenta en el

gremio valuador en referencia con el clculo del Valor Neto de R eposicin d e as

construcciones.

En el Cap itulo IIse presenta el MarcoTe rico, definiendo en el Subcapitulo

2.1:

las Bases del Avalo conceptos como precio, me rcado, costo y valor. Se

mencionarn los factores econm icos que crean el valor, los principios en que se

basa la valuac in inmobiliaria y las fuerzas que influyen en los valores de los

inmuebles. Adem s se describen los tres enfoques utilizados e n la valuacin

inmobiliaria.

En el Subcapitulo 2.2 Enfoque d e Costos se explica e n que con siste el

enfoque de costos, describiendo las caractersticas de os costos y que elem entos

los afectan. Se definen los trminos valor de reposicin nuevo, valor de

reproduccin nuevo, valor neto de reposicin y depreciacin. Se menciona

adems el propsito del estimado y uentes de Informacin

En el Capitulo III, Anlisis de os Mtodos para a Obtencin del Valor Netode

Reposicin de Bienes Inmuebles se describen en el Subcapitulo 3 .1 , las

caractersticas del Mtodo Parame trico, se establecen los factore s de ajuste que

se deben aplicar al costo por metro cuadrado para obtene r un valor m as preciso.

Se define el procedim iento a seguir para aplicar el Mtodo Pa ram etrico.

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En el Subcapitulo 3.2: Mtodo de Ensambles de Costos se ndica el alcance

de dichos ensambles. Se establece la estructura que sigue un estimado por

ensambles. Adems se describe un programa de computo que existe en el

mercadoque utiliza dicho m todo.

En el Subcapitulo 3.3 Mtodo de Precios Unitarios se describe en que

consiste ycua les son os elementos que o ntegran.

En el Capitulo IV se muestra un Ejemplo aplicando los tres mtodos

mencionados y se analizan os resultados.

En la parte de Conclusiones y Recomendaciones se comentan los

resultados obtenido s y uturas neas de nvestigacin .

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I. A N T E C E D E N T E S Y P R O B L E M T I C A

1.1ANTECEDENTES

La Tesorera del D.F. en su Manual de P rocedimientos y Lineamientos

Tcnicos de Valuacin Inmobiliaria

1

, define al avalo como e l dictam en tcnico

practicado por persona autorizada o registrada ante la autoridad fiscal, que

permite determinar e l valor de mercado de un bien nm ueble, con base en su uso,

caractersticas fsicas y urbanas de la zona e n que se ubica, as como en la

investigacin, anlisis y ponderacin del mercado inmobiliario y que es plasmado

en undocumento q ue rene os requisitos de orma y contenido establecidos enel

Manual y sirve como base para determinar alguna de las contribuciones

establecidas en el Cdigo Financiero del D.F.

Para el Instituto de Administracin y Avalos de Bienes Nacionales

(Indaabin), antes CA BIN el avalo es el resultado del proceso de estima r el valor

de un bien, determinando la medida de su poder de cambio en unidades

monetarias y a una fecha determ inada. Es am bin un dictam en tcnico en el que

se ndica elvalor de un bien a partir de sus caractersticas fsicas, su ubicac in,su

usoyde una nvestigacin y anlisis de mercado.

2

Dependiendo de a naturaleza del bien a valuar, as como de los trminos

del contrato para el servicio de valuacin, el estado del mercado y las

caractersticas especificas relacionadas, adems del uso y propsito de nforme de

valuacin,

el valuado r debe obtener el valor comercial o co nclusivo, m ediante los

siguientes tres enfoque s:

' G.D.F.

Manual deProcedimientos y LineamientosTcnicosdeValuacinInmobiliaria, Pa g.4

2

Indaabin, Glosario de trm inos,pag.4

11


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a) Enfoque sico o de costos que es un anlisis aplicable en a valuacin que

se fundamenta en el costo actual de su reproduccin, reposicin o

reemplazo de un nmueble.

b) Enfoque de capitalizacin o de ngresos, en donde se calcula el valor de un

bien con base en acantidad de as rentas o beneficios netos uturos que se

obtienen durante la vida econmica de lbien,de una tasa que involucra la

productividad y, de odos os riesgos asociados con el

bien.

c) Enfoque com parativo de mercado que es el anlisis que se undam enta en

el examen de datos de ofertas, transacciones o comportamiento de

mercado.

En el enfoque fsico o de costos, para obtener el valor de un inmueble es

necesario calcular el valor del terreno, el valor de las construcciones y el de las

instalaciones espec iales, elemen tos accesorios y obras com pleme ntarias. El valor

de as construcciones se basa en elValor de Reposicin N uevo (VRN) el cual a su

vez puede ser calculado conalguno de os res mtodos siguientes:

Mtodo Paramtrico

donde se obtiene un costo por unidad ($/unidad)

por ejemplo para hoteles: costo por habitacin ($/habitacin), en

hospitales: costo por cama de hospital ($/cama), en escuelas: costo por

alumno ($/alumno), siendo o mas comn utilizar en a valuacin el costo

por metro cuadrado de construccin ($/m

2

).

Mtodo de Ensamble de Costosque consiste en dividir a construccin

en piezas constructivas comp letas (zapatas o pilotes para cimentacin,

muro s, osa en la estructura,etc).

Mtodo de Anlisis de Precios unitarios,

esel desarrollo detallado de

la cantidad de insumos, mano de obra, herramienta y equipo, que

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intervienen en la elaboracin de una partida. Para todo lo anterior s e

toma en cuenta a unidad de medida y pago,desp erdicios, rendimientos,

mando ntermedio y en su caso,el actor de sobrecosto por ndirectos.

Cada uno de los mtodos mencionados requiere diferente tipo de

informacin y cantidad de tiempo para su aplicacin, lo que adems se ve

reflejado en a precisinde l resultado obtenido .

Al Valor de Reposicin Nuevo (VRN) de las construcciones se le aplica

despus diversos factores, para considerar las diferencias entre el modelo

considerado nuevo y el bien a valuar por ejemplo, demerito por ed ad y estado de

conservacin pa ra obtener as el Valor Neto de Reposicin (V NR ), que es el que

finalmente se utiliza enel enfoque de costos.

1 . 2 P R O B L E M A T I C A

El valuador profesiona l se enfrenta en su rabajo diario a una dob le presin,

por una parte que realice su avalo en el menor tiempo posible y por otro se le

exige que sea co n la mayor p recisin para que refleje el valor com ercial que iene

una propiedad e n un m omento y ugar preciso. El valuador u til iza para calcular el

valor de reposicin nuevo como herramientas manuales de costos paramtricos,

en los cuales muchas ve ces no se describe a detalle en que se basan, adem s

por rutina utiliza as mismas ablas y mtodo para odo s los cas os, desconoc iendo

o dejando aun ado otros mtodos que podran ser mas precisos.

A continuacin se mencionan os mtodos que se desarrollarn en a esis y

algunos de os problemas que se presentan en suaplicacin.

En el mtodo paramtrico en algunas ocasiones hay grandes diferencias

entre e l bien avaluar y el mo delo del cual seobtuvo ese costo por metro cuadrado

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($/m

2

) o que puede nfluir en el costoinal.Adems deque elvaluador no siempre

conoce que actores utilizar para mejorar suprecisin.

En el caso del mtodo del ensamble, tambin su aplicacin ha ido

aumentando en el gremio de los valuadores pero tambin existe falta de

informacin sobre dicho mtodo yen que casos u tilizarlo.

En el caso de l anlisis de precios un itario, los ingenieros y arquitectos

conocen m ejor su desarrollo y aplicacin, aunque debido a l esfuerzo y tiemp o

requerido muchas veces no se aplica en los avalos , siendo que podra ser la

mejoropcin enalgunos casos.

Por oanterior es mportante saber enque se basan estos m todos (paramtrico,

ensamb le de costo y precios unitarios) y cual es nivel de precisin, para que de

esta orma el perito valuador os conozca y utilice correctamente.

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I I .

M A R C O T E R I C O

2.1 BASES DEL AVALU

2 . 1 .1 D i s t i n c i o n e s en tre p rec i o , m erc ad o , co s toyva lo r

Las consideraciones

de

valor

sonde

suma importancia dentro

del

campo

de

la valuacin ,

sin

embargo

enel uso

cotidiano

con

mucha frecuencia

se

aplica

el

trmino valor

en

orma mprecisa, pues

se e

confunde conconceptos com o precio,

mercado

y

costo.

A

continuacin

se

presentan

as

definiciones

de

estos rminos:

a)

Precio.-es a

cantidad

de

dinero

quese

paga

por

determinado producto

3

.

Para

el

Instituto Am ericano

de

Valuacin (Appraisal Institute)

4

el

precio

representa

la

cantidad

que

determinado com prador acep ta pagar

y que

determinado vendedor est dispuesto

a

aceptar como pago,

de

acuerdo

con

as

circunstancias

de a

operacin.

b) Mercadoes un conjunto de convenios que unen a compradoresy

vendedoresatravsdelmecanismodelprecio.Unmercadodebienes

races

es la

interaccin

de

individuos

que

intercamb ian derechos sobre

propiedades

por

otros bienes ales comodinero.

c)

Costoes la

cantidad

de

dinero

que se

necesita para fabricar

un

bien

o

articulo.

En el

caso

de los

bienes races,

la

cantidad

de

dinero

que se

necesit para construir determinado inmueble.

5

Los

valuadores utilizan

el

trmino costo

en

relacin

con a

produccin,

no con el

intercambio.

Los

costos pueden identificarse dentrode lafaseque lecorrespondeen el

Antuano Iturbide, Antonio,

Elavalode osbienesraices,,

Pag.

21

Appraisal Institute ,El

avalo

de

BienesRaces,Pag. 17

3

Antuano, Op.

Cit.

Pag.

21

15


16/189

proyecto, es decir, el costo efectivo de a construccin o el costo otal de a

urbanizac in. El costo d e la cons truccin, o sea el precio de postura del

contratista norm almente incluye los costos directos de la mano de obra y

materiales m s sus cos tos indirectos (gastos de oficina central y de obra,

financiamiento y utilidad del constructor). El costo de urbanizacin que se

distingue del costo de las mejoras (construcciones), es el costo que

representa crea r una propiedad incluyendo el erreno y levarla a un estado

eficiente de ope racin . El costo de urbanizacin incluye a utilidad necesaria

para compensar al empresario po r su iempo y riesgo al crear el proyecto.

Los gastos relacionados con os bienes races se encue ntran directamente

ligados al precio de bienes y servicios en mercados competitivos. Se

determinan los costos de ma teriales de acuerdo con a nteraccin de oferta

y demanda en reas especificas

6

.

d) Valores la cantidad de dinero que se estima que tiene en e l mercado un

inmueble (u otro producto) y que puede diferir del precio que se pague por

l ya sea un precio ba jo o alto e independiente del costo, ya sea que haya

costado mas o menos de acantidad enque podra vend erse

7

.

Valor de utilidad yvalor de intercambio

Estos valores casi siempre difiere n. Por ejemplo un cha leco salvavidas

puede ener un cierto valor de ntercambio en a ienda en que se vende pero enel

caso de un naufragio puede tener un valor infinito y por el contrario un imbre de

correo raro puede ener ungran valor de ntercambio y un valor de uso muybajo.

6

Appraisal Institute.Op. C it. Pag. 18

Antuano, Op.Cit. Pag.21

16


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Valor y precio

El valor es una m edida de comparacin para diferenciar cosas incluyendo

los bienes races. El valo r de una propiedad depende, fundamentalmente de que

tanto de otros bienes o servicios se pueden obtener a cambio de una propieda d,o

de os servicios que esta represen ta. En a prctica, a relativa importancia de os

bienes races se refleja en los precios, los cuales son valores expresados en

trminos mone tarios, debido aque el mercado de bienes races noesta altamente

organizado, los precios pagados pueden no coincidir con sus valores, sin

embargo, precio y valor endern a ser dnticos bajo condiciones deperfeccin.

Valor y costo

Tratndose de bienes races, oscostos de nuevos desarro llos inmobiliarios

son importantes. Los cos tos deben ser considerados desde la adquisicin de un

lote y as construcciones que necesita,a in de ser utilizado para una vivienda. Los

costos de desarrollo y construccin no son realizados a menos que los

propietarios o empresarios crean que las recuperaciones sern las suficientes

para realizar estos cos tos, incluyendo los riesgos incurridos. Por lo tanto cuando

los precios o rentas de las propiedades son altos, en relacin con los costos de

construccin y de la tierra, habr una tendencia a construir. Por el contrario

cuando los costos sean altos en relacin con los precios o rentas m uy pocas o

ninguna sern las construcciones en ese lugar. Se puede decir que lo costos

afectan osvalores y precios, solamente en a medida enque afectan a oferta.

Basndose en la suposicin de que nadie paga por una construccin e l

doble de su costo, se dice que una construccin nueva, recin terminada es

cuando tiene su m xim o valor; sin embargo el costo no es lo m ismo que el valor.

Un nmueble tiene su mximo valor cuando es uncional y no iene construcciones

agregadas que sean obso letas, ya que una casa obsoleta y m al distribuida puede

17


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tener el mismo costo que tiene una bien proyectada, bien hecha y bonita.

Suponiendo para el caso que asdos ueran de a misma sup erficie y calidad de a

construccin y que hubieran tenido el m ismo costo pe ro la m ejor proyectada y

distribuida endra mayor valor.

Valorcomercial

8

Para e l Instituto Ame ricano de Va luacin el valor de m ercado es el precio

mas probable que una propiedad pudiera lograr bajo todas las siguientes

condiciones:

1. La consumacin de a renta ocurre enuna echa espec fica.

2.

Existe unmercado ab ierto y competitivo para a propiedad valuada.

3. Tanto el comprador como el vendedor estn actuando con prudencia y

conocimiento de os hechos.

4.

El precio no se encue ntra afectado porun ncentivo n debido.

5. El comprador y elvendedor se encuentran picamente motivados.

6. Las dos partes estn procediendo de acuerdo co n lo que consideran sus

mejores ntereses.

7. Los esfuerzos en el mercado fueron adecuados y se concedi un periodo

de iempo razonable para dar a conocer a propiedad en el mercado abierto.

8. El pago se hizo de contado, en moneda local o bajo trminos financieros

comparables.

9. El precio representa el valor normal de la propiedad vend ida y no se ha

visto afectado por financiamiento especial ni por concesiones de venta

otorgadas por cualquier persona asociada con aventa.

Appraisal Institute, Op. Cit.,Pag.22

18


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2 . 1 .2 F a c t o r e s e c o n m i c o s d e l v a l o r

Elvalor es e xterno al producto, bien o servicio al que se susc ribe. Se crea

en las mentes de las personas que constituyen el m ercado. Son complejas las

relaciones que crean valor y os valores cambian cuando cambian os actores que

lo influyen. Pa ra el Instituto Am ericano de Valuac in

9

son cuatro los factores

econmicos interdependientes que crean valor: util idad, escasez, deseo y pode r

adquisitivo real. Los cuatro factores deben estar presentes para que una

propiedad eng a valor.

a) Utilidad

La utilidad es la habilidad de un producto de satisfacer una carencia,

necesidad o deseo hum ano. Todas las propiedades deben tener una utilidad

para sus inquilinos, dueo s/inversionistas o dueos/ocupantes. Por ejemplo,

las propiedades residenciales satisfacen la necesidad de albergue. Los

atractivos d e estas p ropiedades se conocen como amenidades. E l valor de las

amenidades est relacionado con cuan deseables y tiles son al

dueo/ocupante o al nquilino.

Que an to influye la utilidad de la propiedad sobre el valor, depende de las

caractersticas de a m isma propiedad. Elementos tales como tam ao, diseo,

ubicacin y otros que sean de utilidad, pueden ejercer una influencia

significativa sobre e lvalor de una propiedad.

Los bene ficios d e la tenencia de la p ropiedad se derivan del conjunto de

derechos q ue el dueo posee . Restricciones sob re los derechos del dueo

podran inhibir el flujo de beneficios y por ende, diminuir el valor de la

propiedad.

En orma similar, una propiedad solo podr alcanza r su valor ms

Appraisal Institute, Op. Cit. Pag. 27

19


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alto si puede legalmente realizar su funcin ms til. Reglamentaciones

ambientales, de urbanizacin, de escrituras y otras limitaciones sobre los

derechos de tenencia podran mejorar o restar utilidad y por ende, valor a a

propiedad.

b) Escasez

Se define como la relacin entre la oferta actual o anticipada de

determinado bien,en relacin co n la demanda que exista para el mismo. En

trminos generales, si la dem anda es con stante, la escasez del bien lo hace

msvalioso. Po r ejemplo a ierra odava es abunda nte, sin em bargo , ierra til

y deseable es relativamente escasa por lo mismo tiene mayor valor. Ningn

objeto , ncluyendo la propiedad puede tene r valor a menos que la escasez se

com bine con a utilidad. Elaire que iene un gran nivel de utilidad,carece deun

valor econm ico definible porque esabundante.

c) Deseo

Se define como a esperanza de uncomprador de que un bien satisfaga sus

necesidades bsicas (por ejemplo albergue) o necesidades humanas mas all

de los requerimientos elem entales para el sostenimiento de la vida . Al igual

que con os actores utilidad y escasez , el deseo solo se materializa con poder

adquisitivo o poder decompra.

d) PoderAdq uisitivo Real

Es la habilidad de una persona o grupo para participar en un mercado, es

decir, poder adquirir bienes y servicios m ediante el pago de contado o su

equivalente. (La valuacin de una propiedad deb e incluir un an lisis de la

capacidad del mercado para efectivamente pagar a propieda d).

20


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Oferta y D emand a

La compleja interaccin de os cuatro actores que crean un valor se refleja

enel principio econm ico bsico de oferta y dema nda. La dema nda de un bien

es propiciada por su util idad y afectada por su escasez. La dem anda tam bin

se ve incluida por las fuerzas que crean y estimu lan el dese o. An cua ndo el

deseo hum ano podra no tener limites para algunas co sas, tal deseo se ve

reprimido por un poder de compra efectivo. Por lo mismo, la inhabilidad de

comprar cosascaras afecta a dem anda.

En orm a similar, la oferta de un bien se ve influenciado por su util idad, y

restringida por su escasez. La disponibilidad d e un b ien se ve a fectada por

cuandeseable es. La ierra es un bien imitado y un erreno ubicado en un rea

apropiada para un fin especifico se vuelve m as escaso entre mayor sea la

necesidad pe rcibida. Un poder de compra lento tiende a renar el actor oferta.

Si se am plia el poder adquisitivo, se reduce a oferta de un bien relativamente

fijo yesto, asuvez nduce al mercado a ncrementar a oferta.

En la teora eco nm ica el principio de oferta y demanda seala que el

precio del articulo, bien o servicio vara directamente, aunque no

necesariamente en forma proporcional, de acuerdo con la demanda,

inversamente, aunque no necesariamente en forma pro porcional, de acuerdo

con la oferta. Por lo m ismo un incremento de la oferta de un artculo o una

disminucin en la demanda de un artculo tienden a reducir el precio de

equilibrio. Cond iciones contrarias producen u n efecto con trario. Es posible que

la relacin entre oferta y dem anda no sea directam ente proporcional, pero la

interaccin de estas fuerzas es fundam ental para la teora eco nm ica. La

interaccin de proveedores y deman dantes, o sea vendedores y compradores,

constituye un m ercado. G eneralm ente, los valores de las propiedades varan

21


22/189

de acuerdo con los cambios en a oferta. Si as propiedades para determinado

uso sevuelven ms abundantes de o que eran anteriormente, en relacin con

la dem and a, su valor de equilibrio dec lina. En con traste, si as propiedades se

vuelven mas escasas y la oferta disminuye en relacin c on la demanda, se

eleva el precio de equilibrio de as propiedades. La oferta y dem anda de bienes

siempre iende a un equilibrio. En este punto erico (que prcticamente nunca

ocurre),elvalo r, precio y costo del mercado son gua les.

En os bienes races, oferta se define como a cantidad de determinado tipo

de propiedad que se encuentra disponible para su venta o arrendamiento a

diversos precios, en un mercado y periodo de tiempo determinados,

asumiendo que oscostos de produccin se m antienen constantes.

Se conoce como elasticidad de la demanda a l cambio en la demanda de

bienes races como respuesta u n cambio de precio. En orma similar, el cambio

en la oferta de bienes races en respuesta a un camb io de precio se conoce

como elasticidad de aoferta.

2 .1 .3 P r inc ip ios de la va lu ac i n de inm ue b le s

Un principio es una idea en la que se basa una ciencia, en el caso de la

valuacin no es la excepcin , a continuacin se menciona los principios que se

siguen actualmente. El INDA ABIN

10

en su glosario define os siguien tes principios,

adems Antuano

11

los comenta en la obra citada y el Instituto Americano de

Valuacin

12

os considera como os cimientos delavalo.

a) Principio deAnticipacin.-Elvalor actualde una propiedad se oma como

una med ida de los beneficios que se espera producir en el futuro. El

valuador deber conocer que ha ocurrido e n el pasado y suponer que

10

ndaabin, Op.Cit., Pag.28 a29

11

Antuano,Op.Cit.,Pag. 11

Appraisal Institute, Op.Cit.,Pag. 32

22


23/189

ocurrir en el futuro y cuales son las recuperaciones posibles de obtener.

Deb e tomar e n cuenta los ingresos pasados, el estatus de desarrollo o

decadencia d e la ciudad y del vecindario y los precios a os cuales estn

siendo vendidos o rentados propiedades similares. Este principio

fundamenta el valor por capitalizacin de rentas o por el enfoque de

ingresos.

b)

Principio de Com petencia.-

Es a ganancia quien anima a a competencia.

La ganancia excesiva produce competencia ruinosa por un exceso de

oferta. La competencia entre compradores o inquilinos representa los

esfuerzos interactivos de dos o ms compradores o inquilinos potenciales

para realizar una compra o concertar un contrato de arrendam iento. Entre

vendedores o propietarios, la competencia representa los esfuerzos

interactivos de dos o ms vendedores o propietarios potenciales para

realizar una venta o concertar un contrato de arrendamiento. La

competencia es undam ental a a dinmica de a oferta y a dem anda, en un

sistema econmico de libre empresa que procura los mximos

rendimientos. Los vendedores y compradores de propiedades actan

dentro del marco de u n mercado com petitivo. En esencia cada propiedad

com pite con todas las otras propiedades de otros segm entos de mercado.

Por ejemplo, fraccionamientos residenciales existentes compiten con

nuevos fraccionam ientos. A travs del iem po, as fuerzas competitivas del

mercado tienden a reducir utilidades inusualmente altas. Las ganancias

fome ntan la com pete ncia , pero utilidades excesivas tiende a propiciar una

competencia ruinosa.

c)

Principio de Conform idad

(Conocido tambin como

Principio de

Regresin).-

Es el valor mximo de un inmueble, se logra cuando en el

vecindario est presente un grado razonable de homogeneidad social y

econmica. Es te principio se basa en los siguiente: entre dos propiedades

diferentes , el valor de a mejor propiedad puede ser afectado adversam ente

23


24/189

por a presencia d e otras de menor valor y tambin en que una propiedad

de menor valor pued e ener un precio ncrementado debido a a proximidad

de propiedades de mayorvalor. Los estilos y usos de as propiedades en un

rea determinada pueden concordar por diversas razones, incluyendo

presiones econm icas, as preferencias de propietarios por ciertos tipos de

estructuras, amenidades y servicios. La imposicin y cumplimiento de la

reglamentacin sobre desarrollo urbano y los planes de los gobiernos

locales para reglamentar el uso de la tierra tam bin contribuyen a la

conformidad. Las normas de conformidad fijadas por el mercado se

encuentran sujetas a cambio. Los reglamentos de construccin que ienden

a producir una conformidad en las caractersticas fundamentales de la

propiedad,ales com o am ao, estilo y diseo, recuentemente so n difciles

de cambiar y pudieran acelerar aobso lescencia. Los mercados individuales

tambin ijan patrones de conformidad, sobre odo en rminos de precio.

d)

Principio de Crecim iento, Equilibrio y Dec linacin

(Co nocido tambin

como

Principio de Cambio)

Son os efectos del deterioro fsico ordinario y

de la demanda de mercado, dictan que toda propiedad pase por las

siguientes etapas:

Crecim iento: cuando se estn construyendo me joras y la demanda

aumenta.

Equilibrio: cuando el vecindario est prcticamente saturado y las

propiedades parecen sufrir pocos cambios.

Dec linacin: cuando las propiedades requieren cada vez mayor

ma ntenimiento, en anto que a dema nda porellas disminuye.

Renovacin

Nada p ermanece esttico, el futuro ms que el pasado es d e primera

importancia en la estima cin de l valor. Por lo que es necesario definir la fase

de vida cclica enque se encuentra el nmueble que sevala.

24


25/189

El camb io se p roduce por el carcter dinmico d e las fuerzas sociales,

econmicas, gubernamentales y am bientales que influyen en el valor de la

propiedad. A n cuando el cambio es inevitable y continuo , el proceso puede

ser paulatino y no fcil de pe rcibir. En mercados activos, el cambio puede

ocurrir rpidamente. Se ofrecen y venden a diario propiedades. La uerza del

cambio salta a la vista en el mercad o de bienes races, donde las fuerzas

sociales, econmicas, gubernamentales y ambientales que afectan la

propiedad se encuentran en constante transicin. Los cambios en estas

fuerzas influyen en la demanda y o ferta de bienes races y por ende , en los

valores de propiedades particulares. Los valuadores procuran identificar los

cambios actuales y anticiparlos, ya que pudieran afectar los valores actuales

de las propiedades. Sin emba rgo, puesto que no pueden predecir el cambio,

las valuaciones podrn resultar vlidas nicamente para un periodo

relativamente corto desp us de la fecha especificada del avalo. El camb io

tambin queda de manifiesto por alteraciones en as preferencias del mercado.

Los bienes races no pue den adap tarse fcilmente a los nuevas preferencias

de consumidores y por consiguiente, frecuentemente padecen de

obsolescencia.

Eldeterioro fsico, uncion al y econ mico que se observa e n edificios con el

tiempo, se convierte en de preciacin, que se define como p rdida en el valor

de una propiedad, por cualquier m otivo. La depreciacin p uede verse como la

diferencia entre el costo para reproducir o reponer una propiedad y su valor

actual.

Por lo general, las perdidas en el valor de una propiedad son el

resultado de deterioro u obso lescencia. Puesto que la obsolescencia puede

iniciarse en la fase de diseo y e l deterioro puede comenzar mientras un

edificio an se encuen tra en construccin o renova cin, os diversos tipos de

deterioro y obsolescencia que aparecen en una p ropiedad ienen implicaciones

nicas en elavalo.

25


26/189

e) Principio de Equilibrio.-

Existe un punto de arm ona entre la oferta y la

dem anda. Un ca mb io entre ellas, afectar el valor de un

bien.

La demanda

para un bien econmico est limitada por los ingresos, los precios y los

gustos. En cambio la oferta se integra por la disponibilidad de las

mercancas. El valor se establece y se mantiene cua ndo hay equilibrio,

tanto en a cantidad como en aubicacin de os nmu ebles.

Este principio rige en las relaciones entre diversos componentes de la

propiedad. La tierra, mano de obra, capital y participacin o coordinacin

emp resarial son os agentes de a produccin, pero en a mayor parte de os

bienes races la com binacin crtica consiste en la tierra y sus m ejoras

(construccion es). El equilibrio econm ico se logra cuan do la com binacin

de ierra y m ejoras es ptima es decir, cuando no se logra ningn beneficio

marginal o utilidad si se agrega otra unidad de capital. La ley de

rendimientos decrecientes sostiene que incrementos en los agentes d e

produccin que se agreguen a una parcela producen mayores rendimientos

solo hasta cierto punto. Es en ese punto, el lamado punto de rendimientos

decrecientes, que puede determinarse el valor m ximo. Seg n la ley de

rendimientos decrecientes, ningn gasto adicional lograr producir un

rendimiento que justifique la inversin adiciona l. A l llegar a este punto,

cualquier nuevo incremento en los agente de produccin har que la

productividad se reduzca p roporcionalmen te. Un ejem plo es el caso de un

desabollador de vivienda que est tratando de determinar cuantos

recamaras incluir en una casa unifamiliar que esta construyendo para su

venta en el mercad o residencial. La tpica casa unifamiliar en este m ercado

residencial tiene tres recamas. Podra resultar antiecon mico incluir una

cuarta recama ra, si el costo de construirla excede el valor que agrega a a

propiedad.

El principio de equilibrio tamb in rige en la relacin que existe en tre

una propiedad y su medio am biente. Una mezcla adecuada de diversos

tipos de usos de suelo en un rea crea y sostiene el valor, una residencia

26


27/189

localizada cerca de o tras residencias tend r mayor atractivo en el mercado

que una ubicada unto aun errapln.

Los principios de equilibrio, contribucin y conformidad son

interdepend ientes y cruciales e n un anlisis de mayor y mejor uso de la

propiedad y en la estimacin de su valor de m ercado. Estos conceptos

forman os cimientos ericos para estimar odas as orma s de depreciacin

en el enfoque de costos, para calcular los ajustes en la valuacin por

compa racin de ventas y para calcular las ganancias esperadas en la

valuacin por capitalizacin de ngresos.

f) Principio de Mayor y Mejor Uso.- El mayor y mejor uso para un

bien,

es

aque l que es fsicame nte po sible, legalmente perm itido, econmicamente

viable y que resulta en el m ayor valor del bien que se est valuando. El

mayor uso productivo de una propiedad de terminada es e l uso al cual es

apta la propiedad y que por e l habr una dem anda idnea en un futuro

razonable cercano y que por los servicios que p reste se obtenga el mayor

rendim iento; ya sea en rm inos de dine ro o uso . Al identificar e interpretar

las fuerzas locales y regionales del mercado qu e afectan una propiedad

determinada , el valuador puede determinar el mayor y me jor uso de dicha

propiedad. El mayor y mejor uso es fundam ental en el avalu de bienes

races por que enfoca el anlisis del m ercado sobre la propiedad y la

viabilidad de un posible aprovech amiento externo . Esto permite al valuador

identificar el uso ptimo de a propiedad de acuerdo con as condiciones del

mercado en una fecha determinada. El mayor y m ejor uso refleja una

supos icin bsica sobre el com portam iento del mercad o de bienes races y

es que el precio que un comprador paga r o que un vend edor aceptar por

una p ropiedad, se fundam enta en el empleo m s provechoso del terreo o

propiedad. De al orm a, as propiedades tiende a ser puestas al servicio de

su mayor y mejor uso. Sin emb argo, el mayor y mejor uso de una

propiedad no necesariamente concordar con el uso que se e est dando

27


28/189

en ese m omen to. Para determinar el mayor y m ejor uso de una propiedad,

se deb e tomar e n cuenta cuidadosamente las condiciones prevalecientes

en el mercado, as endencias que o afectan, cambios potenciales y el uso

actual de apropiedad.

Puesto que el uso de a ierra puede restringirse por a presencia de

construcciones, el mayor y mejor uso se determina en forma dual para un

terreno : considerndolo como si estuviera vacan te y listo para utilizarse en

lamejor orma posible y omando en cuenta as construcciones existentes.

La primera determinacin (el mejor aprovechamiento del terreno)

como si estuviera vac an te, refleja e l hecho de que e l valor de la tierra se

deriva de su utilizacin potencial. La tierra tiene un valor limitado , a m eno s

que exista un uso actual o anticipado de la m isma. Su valor depende del

uso anticipado. Entre todos los usos razonables y alternativos, y

considerando el terreno como si estuviera vacante el mayor y mejor uso

ser el que produzca el mayorvalor actual para a ierra ,una vez hechos os

pagos por mano de obra, capital y coordinacin. En decir, el mejor

aprovechamiento del erreno, considerndolo como si estuviera vacante, es

el que logre el mas alto rendimiento, una vez compensad os los otros tres

agentes de a produccin.

Para determ inar el m ayor y mejor uso del terren o, como si estuviera

vacante, el valuador de be suponer que no se han hecho construcciones en

la parcela . La pregunta a contestar es:Siel erreno estuviera vacante, qu

uso producira el mayo r valor actual a a ierra?

La segunda determ inacin (el mejor aprovecham iento de la propiedad tal

como est construida), se refiere a la utilizacin p tima de la propiedad

tomando en cuenta as estructuras existentes. Unanlisis del mayor y mejor

uso de una propiedad construida da a entender que la construccin

existente debe renovarse o retenerse mientras siga contribuyendo a l valor

28


29/189

de l mercado de la propiedad, o hasta que el rendimiento de una nueva

construccin compense el costo de demoler el edificio existente y de

construir uno nuevo. Por ejemplo, una gran casa vieja podra seguir

utilizndose como residencia unifamiliar, o podra convertirse en

departamentos u oficinas. La decisin depen de d e rentas o precios que

pudieran cobrarse por a propiedad de acuerdo con los usos alternativos y

como estas cantidades se comparan con los costos de conversin al otro

uso.Aunq ue a construccin actual no represente el mejor aprovechamiento

del sitio, considerndolo com o si estuviera vacan te, no necesariamente

debe ser dem olida. La demolicin procede cuand o el valor del terreno,

considerndolo com o vacante, menos el costo de demoler las mejoras

existentes,es superior alvalor actual de apropiedad.

Determinar el mayor y mejor uso de la tierra como si estuviera

vacante, resulta til para el avalo del terreno. Determinar una mejor

utilizacin de una propiedad construida debe hacerse con las

construcciones (es decir, rehabilitacin, mode rnizacin, o remodelacin) o

las construcciones deben dem olerse.

g) Principio de Sustitucin.-Es una teora eco nm ica que dice que un

comprador prudente no pagara ms por el

bien,

que el costo de adquirir un

substituto igual o seme jante. El ms probab le costo de a dquisicin de la

mejor alternativa, sea de un sustituto o una rp lica, tiende a establecer el

ValorJusto de M ercado. Este principio da por hecho que el com portamiento

del mercado es racional y se com porta con pru dencia, sin que surjan costos

indebidos a consecuencia de demo ras. Puede considerarse la substitucin

de una propiedad por otra en trminos de su uso, diseo estructural o los

ingresos que produce. El costo de adquisicin puede ser el costo que

representa compra un terreno similar y construir un edificio de utilidad

equivalen te, asumiendo que no existieran costos indeb idos a consecuencia

de dem oras. Este es la base para el enfoque de costos en la valuac in.

29


30/189

Por otra parte, el costo de adquisicin podra ser el precio de una propiedad

existente de gual utilidad nuevamente asum iendo la inexistencia de costos

indebidos por demora s. Esta es a base pare elenfoque de comparacin de

ventas en valuacin. El principio de substitucin resulta igualmente

aplicable a propiedades como casas compradas por sus atributos

generadores de amenidades, as como propiedades adquiridas por su

capacidad pa ra generar ngresos. Los atributos productores de amenidades

de propiedades residenciales ncluyen aexcelencia d ediseo, acalidad de

la mano de obra o materiales de construccin superiores. Por lo que

respecta a propiedades productoras de ingresos, una propiedad substitua

igualmente de seable podra ser una que ofreciera una inversin alterna y

que redituara e n ganancias con un riesgo equivalente. Los limites de los

prec ios, rentas y tasas de una propiedad tienden a ser fijados por los

precios, rentas y tasas prevalecientes en propiedades substituas

igualmente deseab les. El Principio de Substitucin es fundamental en los

tres enfoques tradicionales utilizados en la valuacin inmobiliaria: enfoque

de m ercado , enfoque de costo y capitalizacin de rentas. Aun cua ndo el

Principio de Substitucin rige en la mayora de as situaciones, en algunas

ocasiones el mercado percibe las caractersticas de un producto como

singular. La dem anda que ales productos podran tener como resultado un

precio uera de ousual.

h)Principio de Uso Consistente.-Un bien inmueble en ransicin a otro uso

no deber va luarse considerando un uso para la tierra y otro distinto para

las mejoras o construcciones, sino unmismo uso para ambos.

30


31/189

Antuano m enciona dos principios adicionales

i) Principio del Incremento y Decremento de la Retribucin.-El valor de

una propiedad est determinado por el balance de los tres factores de la

produccin queson:

Trabajo (Salarios)

Organizacin (Gastos de operacin)

Cap ital (Inters)

El trabajo es el primer factor que debe ser retribuido; los gastos de

operacin deb en ser pagados despus . El remanente del ingreso bruto va a

satisfacer el capital y la ierra. Con el aumento de los montos destinados a os

factores de p roduccin, se incrementa el valor hasta un punto determinado a

partir del cua l el aum ento en los montos destinados a los factores no logra

incrementos alvalor proporcionales a a nversin.

j) Principio deContribucin.-El principio de con tribucin sea la que el valor

de un componente determinado se mide en trminos d e su contribucin o

aportacin al valor de toda la propiedad. Tambin se define como la

cantidad que, de no existir el componente, se restara del valor de la

propiedad. Elcosto delcomponente no necesariamente equivale a su valor.

Su aportacin al factor valor puede ser menor o mayor a su costo. Por lo

mismo, en algunos casos, es posible que no aumen te el valor de mercado

de una propiedad aun cuando los bienes races hayan sido objeto de

alteracin, modificacin o rehabilitacin. La aportacin de mejoras

existentes podra no encontrase e n equilibrio con toda la propiedad . El

grado de utilizacin de a propiedad podra ser inferior a o esperado, sobre

todo en reas de rpida transicin. No obstante, se mantendr un uso

inferior al ptimo, denominado utilizacin temporal, hasta que resulte

econmicamente factible para un urbanizador absorber los costos de

31


32/189

convertir a propiedad ,ya sea dem olindola y eponiendo o rehabilitando as

mejoras existente.

El Instituto Am erican o de Valuacin maneja otro principio adicional a los antes

mencionados:

k) Principio de Exterioridad es.-Este principio seala que actores externosa

una propiedad pueden ejercer un efecto positivo o negativo sobre su valor.

Cuando un producto o servicio afecta a un gran nmero de personas,

gene ralme nte se trata de algo suministrado por el gobierno com o pueden

ser puentes y carreteras, servicios esenciales son factores externos

positivos, proporcionados muy eficientemente mediante adquisicin del

gobierno. Los factores externos ne gativos surgen cuando , a consecuencia

de las acciones de otros, se imponen molestias a los propietarios. Por

ejem plo, una em presa que viola reglamen tos amb ientales con la descarga

de materiales nocivos y logra evadir sus responsabilidades, impone los

costos de limpieza en otras personas. Los bienes races se ven afectados

por factores externos quizs en grado mucho mayor que cualquier otro

bien, servicio o producto. Siendo fsicamente inmvil, la propiedad se

encuentra sujeta a m uchos tipos de influencias externas . Estas influencias

podran consistir en el uso o atributos sicos de propiedades cercanas ode

las condiciones econmicas q ue afectan el mercado en que compite la

propiedad.

Por ejemplo, un ncremento en elrea comercial de determinado

estab lecim iento, sin duda que ejerce un efecto positivo sobre las ventas

potenciales (generadoras de ingresos) de la propiedad. Las influencias

extem as p ued en ser de origen internacional o nacional o pueden su rgir de

la regin, com unidad o vecindad. Los factores externos pueden ser tan

generales co mo el tipo de cam bio de la moneda (pesos, dlares o euros),

precio del or o, o tan especficos c om o el grado de m antenimiento de la

propiedad de un vecino. Los valuadores observan y analizan como

influencias externas afectan los bienes races objeto del avalo. A niveles

32


33/189

internacionales y nacionales, a eficiencia de procesos de abricac in, asas

de inters y prioridades socioeconm icas afectan los valores de bienes

races. La poltica sobre el comercio nacional influye en la dem anda de

estos bienes en mercados regionales. Un creciente comercio exterior eleva

el producto interno bruto y fortalece la dem anda regiona l de la p ropiedad

inmueble. En la frontera de Mxico con los E.E.U.U. los mercados de

bienes races frecuentemente se ven beneficiados al estimularse el

com ercio entre estos pases. La poltica iscal naciona l, amb in desempea

un papel importante en la economa. A niveles de comunidad y de

vecindario, los valores de las propiedades se ven afectados por leyes

locales, por a poltica y adm inistracin de gobiernos loca les,por impuestos

prediales , crecimiento econm ico y actitudes sociales. Es posible encontrar

tendencias distintas sobre el valor de propiedades en comunidades de la

misma regin y entre vecindarios de la mism a comu nidad . Los valuadores

deben estar amiliarizados con os actores externos que pudieran ener un

impacto sobre os valores nmuebles.

2 .1 .4 Fu erz as que in f lu ye n en los va lor es de los

i n m u e b l e s

1 3

Elvalor de a propiedad refleja y se ve afectado por a nteraccin de cuatro

fuerzas fundam entales que influyen en a actividad hum ana : tendenc ias sociales,

circunstancias econmicas, controles y reglamentos gubernamentales y

condiciones am bientales. Las fuerzas son interactivas. E jercen presin sobre las

actividades humanas y a su vez se ven afectadas por estas actividades. La

interaccin de estas actividades influye en el valor de ca da parcela de bienes

races en el m ercado. Para estimar un valor, el valuado r investiga com o ve el

mercado una determinada propiedad . El alcance de la investigacin no se imita a

condiciones estticas actuales. En ugar de ello,el valuador analiza as tendencias

Appraisal Institute, Op.Cit. Pag. 40

33


34/189

en las fuerzas que influyen sobre el valor, a fin de determinar la direccin,

velocidad,durac in, uerza y imite de dichas endencias.

a) Fuerzas sociales

Las fuerzas sociales que estudian los valuadores se relacionan

principalmente con las caractersticas de a poblacin. Puesto que la composicin

demogrfica de la poblac in revela la demanda potencial para b ienes races, se

requiere un anlisis e nterpretacin correcta de las endencias dem ogrficas . Los

valores de a propiedad n o solo se ven afectados por cam bios y caractersticas de

la poblacin, sino tamb in por el espec tro completo de ac tividades hum anas. La

poblacin total, su composicin por sexo y edad, y la tasa de formacin y

disolucin de hoga res influyen notablemente en los valores de la propiedad. Las

fuerzas sociales am bin se manifiestan enactitudes sobre aeducac in, a eyyel

orden y opciones sobre estilos devida.

b) Fuerzas Econ m icas

Las fuerzas econmicas son tambin significativas en el valor de la

propiedad. Los valuad ores analizan la relacin fundam ental en tre la oferta y la

demanda actual y anticipada y la capacidad econmica de la poblacin para

satisfacer sus carencias y necesidades a travs de su poder adquisitivo. En el

anlisis de uerzas econm icas, se consideran m uchas caractersticas especficas

del mercado tales com o emp leo, niveles de sueldos, expansin industrial, a base

econmica de la regin y de la comunidad, niveles de precios y el costo y

disponibilidad de crditos hipoteca rios. Tam bin se investiga la disponibilidad y

calidad de as propiedades vacantes o construidas, nuevos desarrollos urbanos en

construccin, o en la etapa de planificacin, a asa de ocupacin los patrones de

alquiler y los precios de propiedades ya existentes, as como los costos de

construccin. Podrn tomarse en cuenta otras tendencias econmicas al ir

34


35/189

enfocndose el anlisis del valuador en reas geogrficas sucesivamente ms

pequeas.

c) Fuerzas gubernam entales

Las actividades gubernam entales, polticas y legales a todos los niveles

pueden ejercer un gran impacto en os valores de la propiedad. El clima legal en

determinado mom ento o en determinado lugar puede sobreponerse a las fuerzas

naturales del mercado d e oferta y demand a. Como se m enciono anteriormente, el

gobierno aporta m uchos servicios necesa rios que afectan los patrones sobre el

uso de a ierra. Es por tal motivo que os vaiuadores de ben identificar y examinar

como ossiguientes actores podran nfluir sobre os valores de apropiedad:

- Servicios pblicos tales como de polica y bom beros , uz, gas yagua,

recoleccin de basura y edes de ransporte.

- Reg lamentacin urbanstica y cdigos sobre construcciones y

salubridad,

sobre odo aquellos que obstaculicen o apoyen el uso de

la ierra.

- La poltica iscal nacional,estatal y o cal.

- Legislacin especial que influya sobre los valo res gene rales de la

prop iedad , por ejem plo, leyes sob re, restricciones so bre la tenencia

de la propiedad, tales como las impuestas sobre condominios,

legislacin sobre medio ambiente que reglam ente nuevas secciones

residenciales, as como el control de materiales peligrosos o xicos,

legislacin afectando los tipos de prestam os, las condiciones de los

prestamos y el poder de inversin de instituciones dedicadas a

prestam os hipotecarios.

35


36/189

d) Fuerzas Am bientales

Tan to las fuerzas amb ientales como las creadas por el hombre influyen en

los valores de una p ropiedad. Las fuerzas ambientales que podran analizarse

para los fines de avalo de bienes races incluyen condiciones climatolgicas,

nevadas, precipitacin pluvial, temperatura y humedad; topografa y tierra;

contaminantes txicos com o asb estos; barreras naturales a un desarrollo futuro,

tales como ros, montaas, lagos y mares, sistemas d e transporte, incluyendo

sistemas de ca rreteras, ferrocarriles, aeropuertos y vas fluviales navegables, as

como el carcter (vocacin) que enga y o deseable que resulte el rea inmediata

a la propiedad. Todos estos factores son ambientales, an cuando los

participantes en el mercado generalmen te asocian el trmino con la conservacin

de los recursos naturales (vida silvestre, tierras forestales, etc.) y la

reglamentacin sobre contam inacin provocada por el hom bre.

Las uerzas am bientales que afectan el valor de determ inados b ienes races

puede comprenderse en cuanto a su relacin con a ubicacin de a propiedad.La

ubicacin toma en cu enta la relacin tiempo -distancia, o el enlace entre una

propiedad o vecindad y todo s los posibles orgenes y destinos de residentes que

vienen o van a la propiedad o vecindario. La ubicacin reviste un carcter

ambiental y econmico. El tiempo y la distancia son medidas de acceso relativo

que pueden conside rarse en trm inos de la llegada y salida del sitio, de las

caractersticas de las zon as que deben atravesar, el trfico yendo y viniendo del

sitio y de os costos de transpo rte para r yven ir. Para analizar la nfluencia que a

ubicacin pude ene r sobre el valor, se dentifican os enlaces entre a propiedad y

los puntos a os lugares im portantes fuera de la propiedad, as como la distancia

que los separa y tiempo requeridos para cubrir estas distancias , mediante los

medios de transporte mas comnmente utilizados. Segn el rea y tipo de

propiedad,

el valuador podr investigar el acceso de la propiedad al transporte

publico, escuelas, tienda s, establecimientos de se rvicios, parques, instalaciones

recreativas y culturales, centros religiosos, fuentes de trabajo, mercados de

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37/189

productos, proveedores de materiales para la produccin y centros para el

procesamiento de m ateria primas. En e l avalo de bienes raices, es fundamen tal

comprender la mportancia d e todos os factores externos que puede n influir en el

valor de a propiedad . Aun que las cuatro fuerzas se tratan por separado a qu, de

hecho rabajan enconjun to para afectar osvalores de as propiedades.

37


38/189

2.2 ENFOQUE DE COSTOS

2 . 2 . 1 E n f o q u e sdev a l u a c i n

La prctica

de a

valuac in establece tres enfoques bsicos para valuar

un

inmueble: costo, ingresos

y

m ercado, considerando

en su

aplicacin aquellos

factores

o

cond iciones particulares

que

nfluyan

o

pue dan nfluir significativamente

en

los

valores, razonando

y

ponderando

los

resultados

de la

valuacin

por os

enfoques u tilizadosenfuncinde lascaractersticas, condicinyvocacindel

inmueble.

Eneleventoqueporalguna circunstancia plenam ente fundam entada, algn

enfoque

de

valuacin

no

pudiese aplicarse, este hecho deber indicarse

en el

avalo,yaseaen asimitacionesalpropio avaloo

bien,

en asdeclaracionesal

mismo.

Acontinuacinsedescribenosres enfoques:

a) Enfoque

de

ngresos

Esteenfoqu e estima valores con relacin

al

valor presente

de os

beneficios

futuros derivados

del

bien

y es

generalmente medido

a

ravs

de a

capitalizacin

de

un

nivel especfico

de

ingresos.

Se

debern considerar debidamente

fundamentados

y

soportados,

la

tasa

de

capitalizacin utilizada,

as

como, entre

otros: renta real, renta estimada, deduccin

por

vacos, impuestos, servicios,

gastos generales.

La

estimacin

de a

enta deber hacerse

en

o rma unitaria para

cada tipo

de

co nstruccin

o, en su

caso,

por

unidad rentable, debiendo estar

sustentadoenunanvestigacindemercadodeentasdebienes com parables.

C N B V , Circular 1492

38


39/189

b) En foque de Mercado

Este enfoque supone que un comprador bien informad o no pagar por un

bienms del precio de com pra deotro biensimilar. Se dentificarn cuando menos

tres bienes que presenten caractersticas y condiciones iguales o parecidas a as

del bien valuado en la zona de ub icacin del nmueble o en una zona similar y se

especificarn claramente los actores de hom ologacin q ue , en su caso, se vayan

a utilizar, tanto para terreno s como para con strucciones . Su utilizacin se deber

justificar y el mtodo sedescribir dentro delavalo.

c) Enfoque de Costo

Elenfoque de costos se basa en asupos icin de que os participantes enel

mercado relacionan el valor con el costo . Este enfoque es tablece que el valor de

un bien es com parable al costo de reposicin o reproduccin de uno nuevo

igualmente deseab le y con utilidad o funcionalidad seme jante a aqul que se

vala.

Sedeber om ar en consideracin osiguiente:

Terreno: Se deber valuar com o si estuviera baldo, segn sus caractersticas

fsicas, de uso y de servicios.

Construcciones: Se estimar elvalor de reposicin o de reproduccin nuevo de

las construcciones, omando en cuenta sus caractersticas sicas.

Equ ipos, instalaciones espec iales, elementos acceso rios y obras

com plementarias: Se estimar el valor de reposicin o reproduccin nuevo de

stos, siempre que ormen parte integral de l nm ueble, om ando en cuenta sus

caractersticas sicas.

Dem ritos: Se estimar a prdida devalor debido a deterioro sico por edady

estado de conservacin, para cada tipo de construccin apreciado y, en su

caso, a obsolescencia econm ica, uncional y ecnolgica delbien,de acuerdo

con sus caractersticas p articulares.

39


40/189

Este enfoqu e resulta especialmente til al valorar con strucciones nuevas o

casi nuevas, as como propiedades que no se intercambian con frecuencia en el

mercado. Tambin puede emplearse el enfoque de costos para obtener la

informacin necesaria para la comparacin de ventas y la capitalizacin de

ingresos.

Los costos actuales para realizar las construcciones pu eden obtene rse de

quienes preparan presupuestos de costos, de manuales de costos, de

constructores y de contratistas. La depreciacin se determina a travs de la

investigacin de mercado y la aplicacin de procedimientos especficos. En el

enfoque decostos elvalor del erreno se calcula por separado.

2 . 2 . 2 V a l o r d e R e p o s i c i n N u e v o , V a l o r d e

R e p r o d u c c i n N u e v o y V a l o r N e t o d e

R e p r o d u c c i n

En el enfoque de costos, el valor de las construcciones se basa en el valor

de reposicin nuevo a l que se descuenta los demritos para ob tener el valor neto

de reposicin.A continuacin se definen dichos rm inos.

VALOR DE REPOSICIN NUEVO

Es el valor presente de las construcciones considerndolas como nuevas

con las caractersticas que la tcnica hubiera introducido dentro de los m odelos

considerados equivalentes.

Este valor considera los costos necesarios para sustituir o reponer las

construcciones en condiciones similares, analizadas en base a os conceptos que

integran las partidas de las diferentes calidades de prototipos, mismos que

debern actualizarse peridicame nte, segn las variaciones en el tiempo que

experimente os costos de m ateriales y manodeobra.

40


41/189

VALOR DE REPROD UCCIN NUEVO

Este considera los costos necesarios para reproducir una construccin

idntica a la origin al, es decir, respetando las carac tersticas y tcnicas que se

hubieran utilizado en a ech a desuedificacin.

VALOR NETO DE R EPOSICIN

Este valor ser la diferencia que resulta de restarle al Valor de Reposicin

Nuevo,eldem rito correspondiente.

DEMRITO O DEPR ECIACIN

Es a perdida devalor ocasionada por a depreciacin acumu lada, originada

esta por el deterioro fsico, as como por las obsolescencias funcionales y/o

econmicas,segn elcaso.

En el ndice fsico o directo se considerara la de preciacin por deterioro

fsicodebidoa:

Edad

Estado de conservacin

Las construcciones y sus accesorios tienden a quedar uera de uso a ravs

del tiempo. Esto tiene lugar por o general gradu alme nte; la prdida de valor, no

solo es resultado de l uso y destruccin, sino tambin d e la presencia de m ejores

construcciones con m ejor equipo . La primera situacin se denomina dep reciacin

y asegunda obso lescencia

15

15

Antuan o, Op.Cit., pag. 15

41


42/189

Para Antuan o la depreciacin consiste en la disminucin de valor de las

construcciones e instalaciones especiales de un inmueble y se produce

generalmente por la e dad , el desgaste de las construcciones, camb ios en las

colonias,etc.

Las principales causas de adepreciacin son as siguientes.

a) Cada endesuso odepreciacin econmica

b) Perdida de util idadodepreciacin funcional

c) Deterioro o dep reciacin fsica

a) Cada en desuso odeprec iacin econm ica

Este tipo de depreciacin se produce por causas como cam bios en la

vecindad, cambio de un uso bueno a otro inferior, disminucin o aume nto rpido

de la poblacin, cambio de habitantes d e una clase social m as alta a otra m as

baja,cambios enel uso del nmue ble que pueden ser discordantes, ncongruentes,

ilegales y hasta inmorales. Exagerada subdivisin de los inmuebles por

modificacin del tipo de edificios en as colonias, egislacin que modifique el uso

del suelo permitiendo la aparicin de edificios uera de armon a con os existentes,

reglamentacin que afecten a os nmuebles.

b) Perdida de utilidad o depreciacin funcional

La depreciacin funcional corresponde casi exclusivamente a la

construccin e xistente y est relacionada con el proyecto arquitectnico y con la

distribucin, os estilos arquitectnicos cuando iene gruesos muros nnecesarios o

alturas exageradas y con decoraciones de mal gusto, instalaciones anticuadas,

prticos y patios intiles, alta de lugares de estacion am iento, baos insuficientes,

y mala utilizacin de los ma teriales, falta de close t, ven tanas chicas, e levadores

viejos, sistemas de calefaccin gastados, falta de aire acondicionado en ciertos

tipos deedificios y od a clase de nstalaciones o construcciones deficientes.

16

dem, Pag. 27

42


43/189

c) Deterioro odepreciacin fsica

Es la forma ms fcil de palpar la depreciacin y so n los desp erfectos que se

producen en el inmueble. El desgaste natural se presenta en todas las

construcciones y puede notarse en la oxidacin de las estructuras m etlicas, en

erosiones ygrietas en a mamp ostera, as como am bin engrietas ydesgaste en

las banquetas de concre to, pavimentos, destruccin de drena jes y caeras, falta

de pintura de aplanados y otras causas. Este deterioro se prod uce por falta de

mantenimiento.

2 . 2 .3 C a r a c t e r s t i c a s d e l o s C o s t o s

1 7

Surez Sa lazar, establece que para poder realizar adecuadamente e l anlisis

del costo,que se puede definir como a evaluacin de un proceso determinado, es

necesario cono cer sus carac tersticas, ascuales son as siguientes:

Elanlisis delcosto es aproximado

Al no existir dos p rocesos cons tructivos igua les, e intervenir la habilidad

personal del ope rario, y basarse en condiciones "promedio" de consumo s,

insumos y despe rdicios, se puede decir que a evaluacin monetaria d el costo,

no puede ser m atemticamente exacta.

Elanlisis delcosto es especfico

Si cada proceso constructivo se integra en base a condiciones

determinadas de iem po , lugar y secuencia de eventos, el costo no puede ser

genrico.

Elanlisis delcosto es dinmico

Suarez Salazar, Ca rlos, ostoy Tiempoen aEdificacin,Pag. 23

43


44/189

El me joramiento constante de materiales, equ ipos, procesos constructivos,

tcnicas de planeacin, organizacin,direccin, control, ncrementos de costos

de adquisiciones, de prestaciones sociales, etc., implica la necesidad de

actualizar constan temente os anlisis decostos.

Elanlisis del costo puede elaborarse nductiva o deductivam ente

Si la integrac in de un costo, se inicia por sus pa rtes conocidas , si de los

hechos inferimos el resultado, estaremos analizando nuestro costo

inductivamente. En cam bio si a travs del razonam iento partimos del todo

conocido, para legar a as partes desco nocidas , estarem os analizando nuestro

costo deductivamente.

El costo est precedido de costos anteriores y ste a su vez es integrante

decostos posteriores

El costo del concreto por ejemplo, lo constituyen los costos de los

agregados ptreos , el aglutinante, el agua, el equipo para su m ezcla, etc., el

agregado a su vez, se integra de costos de extraccin, de costos de

explosivos, de costos de equ ipo, etc., y el costo del concreto puede ser a su

vez parte del costo de una co lumna, y esta de una es tructura y esta de un

edificio,etc.

Ajuste de os elem entos que afectan alcosto

18

Existen elem entos que afectan al costo y que al variar pueden crear una

amplia disparidad entre el costo tal com o lo desarrolla e l valuador y el real.Por

eso es importante que el valuador se familiarice con los s iguientes elementos y

haga ajustes en aque llos que considere que o equieran :

a) Gana ncias.- Las ganancias son un actor variable en a mayor parte de

los proyectos de construccin porque dependen de las condiciones

18

Antuano,Op.Cit. Pag. 54

44


45/189

existentes por ejem plo: competencia, que tanto el contratista desea el

traba jo, a complejidad del proyecto. Generalmente u n contratista quiere

ganar 10% por sus servicios, pero e n muchos traba jos se contrata por

mucho m enos porcentaje, dependiendo de a ganan cia bruta.

b) Direccin y adm inistracin .- Es una partida variable dependiendo de l

tamao de a compaa del constructor.

c) Servicios arquitectnicos y de ngeniera.- Los proyectos de construccin

los proporciona generalmen te unarquitecto y/o ngen ierocivil.

d) Costo de materiales.- Depende de si se consiguen descuentos por

compras en cantidades grandes de materiales de construccin .

e) Condiciones anormales o poco usuales en el terre no y lugar.- Entre

estas se encuentran terrenos rellenados, construccione s en ladera de

cerros u otros factores qu e afectan el diseo y hac en que se requiera

mayor cimentacin o erraplenes.

f) Ubicacin.- La localizacin afecta al costo por la variacin de prcticas

constructivas, reglamentos de construccin, leyes de planificacin,

acarreos, pagos asubcontratistas, c lima,competencia.

g) Retrasos en la construccin.- Puede deberse a imprevistos, problemas

laborales, escasez de algunos materiales, prolongacin del tiempo

normal de la obra , etc.; entonces aum entan los gas tos del contratista,

gastos de supervisin y gastos de intereses duran te la construccin u

otras ases del contrato.

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46/189

h) Trabajos de construccin que no hayan formad o parte del contrato

original.-

Pueden consistir en trabajo cubierto por otros contratos o

comp letado porotro propietario.

i) Gastos finan cieros.- Son variables, depend iendo de los prestamos y

pueden incluirse descuentos, pueden variar las tasas durante la

construccin.

j) Eficiencia de l contratista (o constructor).- Depende de varios factores,

tales como la experiencia de dicho contratista, sus relaciones con

proveedores o sub contratistas, sus relaciones y trato co n el personal,

as com o sus hbitos de rabajo.

k) Eficiencia de la m ano de ob ra.- Se refleja en el volume n de trabajo

desarrollado por varios trabajadores. El volumen desarrollado en un

determinado periodo vara con el iemp o; cuando a construccin est en

periodo creciente el contratista se encuentra limitado en la seleccin de

sus trabajadores y esto da como resultado gene ral la disminucin de a

eficiencia. Si el negocio de la construccin va despacio, se puede

obtener fcilmente buen personal y la competencia p or los empleos

levanta a calidad de a mano deobra.

I) Con diciones del clima.- El mal clima puede causar diferencias entre el

presupuesto de a construccin y elcosto

inal,

por ejemplo, iempo extra

de maestros de ob ra, salario generales y otros que debe n pagarse para

recuperar el t iempo, tambin puede caerse en castigos debidos al

incumplimiento de entrega en a echa acordad a.

m) Factores de diseo.-Co nsiderados en el costo original, pueden afectar el

costo futuro de la construccin por ejemplo: la cimentacin se ha

diseado para una casa de tres pisos, pero solo se puede construir un

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piso actualm ente, o si se cambian as especificaciones de os materiales

yeleme ntos de cons truccin del proyecto.

n) Camb ios hechos por el propietario du rante la construccin.-

Generalmente resultan en un ncremento de costos, porque por ejemplo,

el propietario puede requerir un cambio en los materiales ordenados o

hacer revisiones en am ao , razo, acabados yotros detalles.

2 . 2 .4 Es t i ma c i n d e l co s to

La estimacin del costo significa establecer la cantidad de dinero requerido

para realizar una determinada mejora en un tiempo dado. Este costo estimado

puede aplicarse ya sea a una construccin existente o en proyecto. La

construccin de cualquier estructura requiere de una estimacin final del costo; a

mejor estimacin es aquella qu e, tomando todos los e lementos de l costo y las

diversas caractersticas de construccin dentro delclcu lo, se acerca al costo inal

real.Los requisitos de una estimacin apropiada, por consiguiente son aquellos

que producen os resultados ms exactos en una estimacin en que se da el peso

apropiado a oda s as partidas.

Los requisitos ncluyen:

El rabajo de a construccin y sus condiciones.

Un eficiente sistema para estimar el costo, incluyendo amplios

archivos de da tos sobre costos.

Consulta con unarquitecto o ngeniero civil cuando sea necesario.

Invertir suficiente iempo ydedicacin para obtener una aproximacin

razonable.

Debido a su naturaleza, la estimacin del costo no es un proceso exacto,

puede diferir de la realidad hasta en el caso en que todos los factores

conocidos se hayan considerado en a estimacin del costo tomando todas as

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precauciones necesarias para su exactitud. Numerosos cambios pueden

ocurrir y se puede n presentar situaciones inesperadas durante el periodo de

construccin y cualquiera d e ellas, o todas, pueden a fectar el costo

final.

Dos

edificios pueden parecer idnticos, una vez term inado s, pero no tienen el

mismo costo exacto, ya que ambas estructuras han sido hechas en

condiciones diferen tes.

Propsito d elestimado

19

a) Establecer niveles de costo para evaluaciones econmicas e inversin

financiera y determinar a posible rentabilidad de un proyecto.

b) Avalos, para ener elvalor de reposicin nuevo (VRN) de un nmueble

c) Concurso de obra

d) Control de costo en a ejecucin deun p royecto.

Fuentes de informacin

Para hacer un Estimado de costo para un inmueble por construir o ya

construido, se iene varios mtodos de rabajo y uentes de nformacin:

a) Estadstico

Consiste en recabar, ordenar y registrar experiencias y datos

histricos que permitan inferir resultados en conceptos de trabajo y

construcciones similares.

Vrela Alons o, Leopoldo, osto

por M etro Cuadrado de Construccin,

Pag. 15

48


49/189

b) Modelos

Se basa e n modelos de construcciones con caractersticas tpicas y

estanda rizadas, en donde son ncorporadas dimensiones, crujas y plantas

regulares.

c) Publicaciones.

Deben utilizarse como datos referenciales y como orientacin,

com plementando siempre con a experiencia y buen uicio del Ingeniero de

Costo y Valuadores. Estas publicaciones por lo general ofrecen

parme tros y pocas veces explican lo que contienen o no, cada tipo de

obra.

d) Mixtos

Lo m s com n es que el especialista haga uso de una conjuncin de

fuen tes, criterios y mtodos para legar asus resultados.

2 . 2 . 5 M t o d o s d e e s t i m a c i n d e c o s t o s d e c o n s t r u c c i n

Para Antuano

20

los diferentes mtodos para estimar el costo de las

construcciones son os siguientes:

a) Por la cantidad de materiales.- En este mtodo se determina primero la

cantidad de m ateriales que se emplean en la obra, las horas de trabajo y

todos los otros com ponen tes utilizados en el proceso de cons truccin, as

detalles de mano de obra. Para el constructor, este mtodo sirve de control

y planeacin del trabajo y e es til para controlar sus gastos y preparar las

cantidades de dine ro que necesitar para proseguir la obra ; tambin sirve

20

Antuano, Op . Cit. Pag. 56

49


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para conocer la cantidad de materiales que se neces itarn, y de os cuales

deber hacerse una lista y la cantidad de m ano de obra necesaria. Este

sistema am bin es til paraconocer as ganancias de aobra.

b) Presupuesto por partidas o Precios Unitarios.- Este sistema se puede

considerar como una modificacin del anterior y consiste en determinar la

cantidad de obra de cada partida y sumar todas juntas, tales como

cime ntacin , muros de tabique, albailera, herrera, plomera, etc. En este

mtodo se nvierte mucho iempo, pues se hace un anlisis com pleto.

c) Por presupuestos parciales.- Este m todo consiste en pedir presupuesto de

cada partida a cada subcontratista, como albailera, plomera, etc. Y

sumarlos todos, adems de agregarle el costo del constructor o

administrador general y de otros gastos que puedan producirse; este

mtodo consume mucho tiempo y es necesario hacer muchos diseos de

todos los elementos de obra y entregarlos a los subcontratistas para que

puedan presupuestar sobre de ellos.

d) Param trico (Por me tro cuadrado o cbico).- Este mtodo se basa en que

el valor promedio de un tipo determinado de construcc in puede aplicarse

con bastante segu ridad a una construccin que sea pa recida. El valor por

metro cuadrado de construccin no es muy exacto en cuanto a cimentacin

se refiere, para llevar a cabo este mtodo es necesario inspeccionar la

construcc in para determinar diferentes tipos de cons truccin, por ejemplo,

la parte principal de una casa, el cuarto de servicio, estacionamiento,

prticos y a cada uno de estos tipos de construccin se les asigna un

determ inado valor por metro cuadrado y el valor total consistir en a suma

de valores de los diferentes tipos de construcc in, adems de aadirle el

valor de las instalaciones especiales tales como patios, bardas, ardines,

albercas, etc . Y la sum a de todos es tos valores constituir el valor del

inmueble. E n ciertos tipos de construcciones tales como edificios pblicos,

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iglesias, boliches , gimnasios, etc., os cuales iene una altura mayor que as

construcciones comunes es conveniente usar el me tro cbico en lugar del

metro cuadrado, ya que refleja ms correctamente su valor. Este mtodo de

estimar el valor es el que ms se usa en la va luacin, porque es prctico,

relativamente rpido yconduce avalores o suficientemente exac tos.

ParaVrela

21

os mtodos deestimacin de costos seclasificanen:

a) Orden de Magnitud (o aproximados).- Se utiliza cuando se tiene

informacin escasa sobre el proyecto y se basa en una obra

parecida hecha en el pasado concaractersticas similares.

b) Paramtrico

22

.- El parmetro es una cons tante que entra en una

ecuac in para obtene r un resultado; para el caso de los costos de

construcc in una variable utilizada com nm ente en este mtodo es

"metros cuadrados construidos". Sin embargo puede haber otros

tipos de unidades utilizables como nm ero de cuartos y categora de

unhotel.

c) Por com ponen tes (Fases construc tivas, sistem as completos).- Este

procedimiento con siste en manejar fases constructivas comp letas:

cimentacin, estructura, acabados interiores, instalacin

hidrosanitaria, instalacin elctrica, etc., com o un lote m edido por

metro cuadrado de desplante en la cimentacin, metro cuadrado

construido en la estructura, porcentaje global en instalaciones

hidrosanitaria yelctrica. Este procedimiento es poco usado , pues es

muy rgido y siel estimador decide m odificar alguna caracterstica en

algn com ponente habra que recalcularlo odo.

21

Vrela, Op.Cit. Pag. 14

22

Se analiza en el Capitulo 3 d e la Tesis

51


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d) P or ensamb les .- Cons iste en el manejo de piezas constructivas

completas.

e) Precios Unitario

24

.-Para aplicarlo es necesario contar con el proyecto

com pleto, planos de detalle, especificacin y una cuantificacin de

los materiales.

En a Tabla 1,Vrela com para la precisin, iempo e informacin requerida para

llevar acabo el estimado d e costos,dependiendo del mtodo que seuse.

TABLA 1

TIPO DE ESTIMADO

A. ORDEN DE

MAGNITUD (

APROXIMADOS)

B. PARAMETRICOS

C. POR COMPONTES

(FASES

CONSTRUCTIVAS,

SISTEMAS

COMPLETOS)

D. POR EN SAMBLES

(ELEMENTOS 0

PIEZAS

CONSTRUCTIVAS)

E. PRECIO UNITARIO

PRECISION

+/-35%

+/-30%

+/-25%

+/-20%

+/-10%

TIEMPO

1-60 minutos

1-4 hrs.

1-2

maldonado mercado julio cesar enrique 44813

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