Sociedad de Arquitectos Valuadores, A. C.

SAVAC

IV CONGRESO NACIONAL

DE VALUACIÓN INMOBILIARIA

Ciudad de Cuernavaca, Mor.

Ponencia

“Valor de Reposición: Innovaciones Tecnológicas” 1

POR

LEOPOLDO VARELA A. 2,

19 al 21 de Octubre del 2006

1 El material aquí presentado está registrado en Derechos de Autor y solo se otorga autorización a la FECISVAL el difundirlo exclusiva y únicamente en la Memoria de la Convención de esta fecha. El contenido y datos aquí presentados solo puede ser usado para efectos legales por Suscriptores vigentes individuales de la Editora (no Bancos, Aseguradoras, Sociedades, Catastros, Colegios, Cámaras, Universidades, Unidades de Valuación u otras agrupaciones).

2 Director de Ingeniería de Costos e . Ingeniero Civil de la Universidad Nacional de México. Especialista en Ingeniería de Costos certificado por el International Cost Engineering Council y por el Colegiado CICM como Perito Profesional. Diplomado en Dirección de Empresas IPADE. Consultor con experiencia en 7 países Americanos. Autor de las publicaciones: “Costos de Construcción Pesada y Edificación”, “Costos por Metro Cuadrado de Construcción” e “Ingeniería de Costos – Teoría y Práctica en Construcción”. Anteriormente Director de Compuobras, Bimsa(mr) Southam-CMDG y la Cámara de la Construcción

SÍNTESIS

En el trabajo de consultoría del autor, recientes investigaciones permiten refrescar los valores de reposición de los sistemas de losas-trabes, a la luz de la tecnología actual, costos de los insumos y su ponderación (acero) y tamaños de claros o crujías entre otras variables, teniéndose resultados interesantes y renovados para las siguiente sistemas y modalidades: Concreto reforzado, Colados en Sitio, Losas Planas, sobre trabes, diferentes claros, sobre muros de carga, diferentes peraltes, Losas aligeradas reticulares o nervadas (tipo waffle), Postensados, Prefabricados, Losas TT, Mixtos, Vigueta-bovedilla, Acero y Losa-lámina, entre otros.

Variedad que habrá de ofrecer un espectro amplio de posibilidades para que los profesionales de la Valuación apoyen sus dictámenes.

Se complementa el trabajo con algunas “novedades” en el cálculo de valores de reposición, tales como las subclases (subcategorías) de construcción.

ANTECEDENTES

Uno de los componentes de mayor relevancia en el valor de reposición de las edificaciones, es la Superestructura, representando típicamente entre el 20 y 30% del total, siendo dentro de ésta el sistema de losas-trabes el que más pesa en cuanto a costo, ya que el resto: columnas y escaleras tiene menor importancia relativa.

1. COSTOS DE SISTEMAS DE LOSAS-TRABE

En la Convención en Tijuana de ANIMVAC ahora SAVAC, el autor presentó como parte de su ponencia sobre Hoteles, una comparativa de valores de reposición de losas-trabe de losas prefabricadas huecas pre-tensadas (spancrete) sobre vigas de acero y un sistema de losa plana sobre trabes coladas en sitio.

En ésta, se analizarán las alternativas:

• Concreto Reforzado o Colados en sitio

Común • Losa plana • Losa reticular

o Casetones de fibra de vidrio o aligerada con poliestireno

Postensado o Precolados

Losa TT • Crujías 8.5 x 8.5 m. • Crujías 17 x 8.5 m.

Losa T Losas huecas pre-tensadas (SpancreteMR)

o Mixto Vigueta-bovedilla

• Viguetas • Semiviguetas (alma abierta)

• Acero o Losa-lámina (LosaceroMR )

Mismas que se detallan a continuación:

1.1. Concreto Reforzado

Se incluyen los sistemas constructivos de concreto armado

1.1.1. Colados en sitio

En ésta se tienen todos aquéllos que se cimbran, arman y cuelan el el sitio de la obra

1.1.1.1. Común

1.1.1.1.1. Losa plana

1.1.1.1.2. Losa reticular

a. Casetones de fibra de vidrio

b. aligerada con poliestireno

1.1.1.2. Postensado

1.1.2. Precolados

1.1.2.1. Losa TT

Crujías 8.5 x 8.5 m.

Crujías 17 x 8.5 m.

1.1.2.2. Losa pre-tensada T

1.1.2.3. Losas huecas pre-tensadas (SpancreteMR)

1.1.3. Mixto

Son procedimientos que combinan parte prefabricada: pre-tensada o no con una parte colada en sitio que es la capa de compresión que le otorga monolitismo a la losa

Vigueta-bovedilla

Viguetas

Semiviguetas (alma abierta)

1.2. ACERO

Son los sistemas en los que prevalece el acero estructural en columnas y trabes primarias y secundarias de alma cerrada o abierta (armaduras o joists).

1.2.1. Losa-lámina (LosaceroMR )

Consiste en una lámina troquelada de acero galvanizado apoyada sobre las trabes de acero (generalmente) y que funge como cimbra perdida sobre la que se cuela una capa de concreto reforzado con malla electrosoldada.

1.3. RESULTADOS

En el cuadro siguiente se exhiben los resultados obtenidos:

Tipo PrecioSubtipo por Metro

Clase Cuadrado

Subclase US$/m2

Concreto Reforzado Colados en sitio

Común

Losa plana

Losa 8 cm sin trabes 29.08

Losa 12 cm s/trabes Crujías 9x9 m. 47.51

Losa reticular

casetones de poliestireno

40cm sin trabes 112.34

con trabes 30x80 122.79

30 cm sin trabes 91.57

Casetones de fibra de vidrio

Postensado 116.25

PrecoladosLosa TT

Crujías 17 x 8.5 m. 182.93

Losa T y TT crujías 8.5 x 8.5 m 153.46

Losas huecas pre-tensadas (Spancrete mr)

MixtoVigueta-bovedilla

Viguetas

Semiviguetas (alma abierta)

Vigueta-bovedilla RYD (mr) sin trabes 33.57

AceroLosa-lámina (Losacero MR ) 135.20

Notas: Indirecto+Utilidad 21% excepto prefabricados y postensado

Fuente:. . Autorizado para Boletín CIHAC. Prohibido su uso,copia o retransmisión sin permiso expreso.

Sistemas de losas-trabeIngeniería de Valor

2. NOVEDADES EN VALORES DE REPOSICION

Como una ya tradicional práctica en las Convenciones de SAVAC, el Autor presenta algunas de sus más recientes novedades en el campo de la especialidad de Valoración de Reposición Nuevo (VRN) de Inmuebles.

2.1. VRN PARA SUBCLASES VIC DE CONSTRUCCION

En las publicaciones de referencia (REF1), se denomina “Clases o Categorías VIC3” a base nomenclatura de números romanos del I al IX, a lo que en la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) y algunas de las Tesorerías Estatales y Municipales se nombra como “Clases”, con la nomenclatura de números arábigos del 1 al 7, es para de cierta forma diferenciar y estructurar una cierta tabla de equivalencias:

VIC

I 1 MINIMA PAR PRECARIA 1 PRECARIA

II 2 ECONOMICA POP POPULAR 2 ECONOMICA

IIIb baja

III 3INTERES SOCIAL

ECO ECONOMICA

IIIa alta

IV COM COMUN 3 MEDIA

V 4 MEDIA MED MEDIA

VI SEL SEMILUJO 4 BUENA

VII 5 SEMILUJO LUJ LUJO 5 MUY BUENA

VIII 6 RESIDENCIAL PLU PLUS 6 LUJO

IX 7RESIDENCIAL

PLUSPRE PREMIER 7 ESPECIAL

Fuente: www. . Derechos Reservados. Prohibida su Reproducción o Transmisión.

SHF TGDF

CATEG CLASECompuobras

(no-equivalentes en alcance)

También se incluyó la columna de “Clases Compuobras” que se refieren a los modelos desarrollados de 1992 a 1995, que aunque ya no aparecen en la publicación impresa, se tienen en la electrónica (Sistema m2).

3 VIC= Varela Ingeniería de Costos

Valores Intermedios para Subcategorías de Construcción

Debido a la necesidad de contar con una mayor gama de subclases de construcciones, desde Ediciones anteriores se incorporaron las Categorías IIIb (baja) y la IIIa (alta), correspondientes a la Clase 3 de SHF, ya que en el mercado existen por un lado departamentos de interés social sin acabado alguno (baja) y por otro con acabado arriba (alta) del estándar (e).

Con esta misma idea, se propone ofrecer para todas las Categorías VIC, también 3 niveles de subcategoría (a,e,b). Las de Categoría estándar se ubican más adelante en esta publicación con el detalle por ensambles.

En los cuadros siguientes se consignan los valores intermedios para las subcategorías alta (a) y baja (b), desglosando por partida o división constructiva:

a. Subcategorías para Casas Unifamiliares

CAT

EG

OR

IA V

IC

(1)

SUB

CA

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OR

IA V

IC

(1)

TOTA

L

CIM

EN

TAC

ION

Y

SU

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TUR

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SU

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CTU

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ELE

CTR

ICA

S

ESP

EC

IALI

DA

DE

S

CO

ND

ICIO

NE

S

GEN

ERA

LES

I A(alta) 2078.24 202.62 814.23 314.24 303.37 191.36 107.07 9.64 135.70II B(baja) 2687.97 353.16 995.34 339.22 351.71 243.53 183.99 4.82 216.19II A(alta) 3655.24 502.82 1228.85 439.63 540.76 310.31 272.69 0.00 360.17III B(baja) 4012.77 501.95 1281.25 515.05 681.48 324.92 284.47 0.00 423.66III A(alta) 4921.46 543.04 1361.43 658.31 945.24 351.44 359.65 132.60 569.75IV B(baja) 5472.62 585.00 1389.22 726.15 1068.29 363.36 423.05 265.21 652.34IV A(alta) 6263.07 625.89 1406.06 830.24 1273.81 496.82 449.23 386.63 794.41V B(baja) 6502.37 624.82 1395.11 866.48 1356.28 618.36 412.00 375.45 853.87V A(alta) 7072.15 623.75 1534.45 857.18 1599.15 644.89 435.32 377.58 999.83VI B(baja) 7402.64 623.75 1684.72 811.63 1759.56 549.88 495.87 390.89 1086.33VI A(alta) 8197.77 625.16 1840.13 921.53 2000.43 560.79 585.01 376.37 1288.35VII B(baja) 8662.41 626.57 1845.25 1076.97 2080.89 666.70 613.62 348.54 1403.87VII A(alta) 9427.05 614.02 1826.73 1491.33 2254.30 714.70 625.76 307.75 1592.47VIII B(baja) 9727.03 600.06 1803.08 1750.23 2347.25 656.77 609.30 294.78 1665.54VIII A(alta) 10795.53 586.78 1735.78 2423.72 2586.53 621.76 628.89 260.05 1952.02IX B(baja) 11564.05 587.45 1692.12 2838.29 2732.87 644.66 664.94 238.29 2165.43

Fuente: . Derechos Reservados. Prohibida su Reproducción o Transmisión.

COSTOS POR METRO CUADRADO PARA SUBCATEGORIAS VIC (1) CASAS UNIFAMILIARES

b. Subcategorías para Edificaciones Habitacionales Plurifamiliares: Departamentos

CA

TEG

OR

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IC

(1)

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(1

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G

EN

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ALE

S

II A(alta) 3325.39 260.70 1244.84 405.27 540.76 254.27 272.69 0.00 346.85III B(baja) 3568.26 291.98 1265.26 434.72 681.48 212.84 284.47 0.00 397.50III A(alta) 4367.20 292.48 1315.04 516.74 950.31 243.47 358.98 144.82 545.37IV B(baja) 4923.28 261.70 1344.40 569.31 1078.42 315.52 421.72 289.63 642.58IV A(alta) 5839.22 230.92 1438.07 633.35 1277.15 531.44 488.59 456.00 783.70V B(baja) 6199.08 230.92 1502.39 644.82 1347.77 675.31 492.72 477.55 827.60V A(alta) 6856.49 230.92 1620.97 736.89 1579.66 745.55 512.76 469.12 960.61VI B(baja) 7154.06 230.92 1675.24 817.50 1740.92 671.93 528.67 439.15 1049.73VI A(alta) 7916.83 230.92 1794.46 905.60 2005.66 722.99 540.44 430.15 1286.61VII B(baja) 8382.04 230.92 1859.41 913.09 2109.14 847.68 536.30 451.12 1434.38VII A(alta) 9200.20 230.92 1967.89 1089.65 2353.72 891.25 557.12 408.85 1700.80VIII B(baja) 9553.15 230.92 2011.42 1258.72 2494.81 810.13 582.09 345.60 1819.45VIII A(alta) 10409.70 230.92 2080.98 1672.61 2720.97 759.46 638.38 275.66 2030.71IX B(baja) 10913.30 230.92 2107.00 1917.43 2806.04 789.92 669.69 268.97 2123.32

Fuente: . Derechos Reservados. Prohibida su Reproducción o Transmisión.

COSTOS X METRO CUADRADO PARA SUBCATEGORIAS VIC(1)DEPARTAMENTOS PLURIFAMILIARES

2.2. COSTOS AGROPECUARIOS

El Ingeniero Jorge Zavala ha publicado la primera edición del libro titulado “Costos Agropecuarios por metro cuadrado y Hectárea”, mismo que del se hace una primicia en esta presentación.

De igual forma se desarrolló el “Sistema m2 Agropec”, el cual conjuga una base de datos de costos, elementos, siembras y modelos agropecuarios, la metodología de ensambles de costos y un software poderoso, sencillo y práctico.

3. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

3.1. CONCLUSIONES

Los Profesionales Especializados en Avalúos, requieren contar con información cada vez más amplia, profunda y confiable y herramientas poderosas y pragmáticas para la Valoración de Reposición Nueva de construcciones.

3.2. RECOMENDACIONES

Mantener una continua Investigación y desarrollo Tecnológico en el campo de la Ingeniería de Costos, enfocada a los Valores de Reposición.

REFERENCIAS

REF 1 Varela, L. “Costos por Metro Cuadrado de Construcción”. 2 volúmenes, Editado por Varela-IC, México. Abril de 2006

REF 2: Varela, L. “Ingeniería de Costos . Teoría y Práctica en Construcción”. Editado por Varela-IC, México. Junio de 2005

REF 3 Varela, L. “Costos de” “Construcción y Edificaciones” “de Construcción Pesada”(3 volúmenes) e “Industrial”, editados por Varela-IC, México. 2006

REF 4 Peimbert, J. (+) “Costos y Presupuestos de Instalaciones “ “Hidrosanitarias” y “Eléctricas y Aire Acondicionado”, editados por Varela-IC, México. Junio de 2004

REF 5 Varela, L. “Sistema m2 (mr)”. Base de datos y software, Editado por Varela-IC, México. Abril de 2006

REF 6 Zavala, J. “Costos Agropecuarios por Metro Cuadrado y Hectárea”. Base de datos y software, Editado por Varela-IC, México. Abril de 2006

REF 7 Zavala, J. y Varela, L. “Sistema m2 agropec (mr)”. Base de datos y software, Editado por Varela-IC, México. Abril de 2006

Autor de la Ponencia:

LEOPOLDO VARELA ALONSO. CURRRICULUM VITAE

Ingeniero Civil de la Universidad Nacional de México. Especialista en Ingeniería de Costos certificado por la International Cost Engineering Council y por el Colegiado CICM como Perito Profesional. Diplomado en Dirección de Empresas IPADE.

Se desempeñó como Residente. En el Conescal-OEA, elaboró estudios para Panamá, Venezuela, Brasil y Chile. Consultor designado por concurso internacional para la negociación de precios unitarios del aeropuerto de Cochabamba, Bolivia (ICAO- ONU).

Es autor de las publicaciones: “Costos de Construcción Pesada y Edificación” y “Costo Por Metro Cuadrado” e “Ingeniería de Costos-Teoría y Práctica”, Profesor de materia y Consejero Académico de Postgrado en la Universidad La Salle. Profesor Invitado del Tecnológico de Monterrey. Ha impartido más de 134 seminarios en 29 Ciudades de la República.

Fungió como Director de la Cámara de la Construcción, de Bimsa Southam/CMDG y de Compuobras, entre cuyos clientes atendió a SCT, ASA, Fonatur, DDF, Operadora de Bolsa y Bancomer.

Actualmente Director de Varela Ingeniería de Costos e Intercost