los fundamentos del registro...

Los Fundamentos del Registro Inmobiliario

Por el Lic. LUIS MADRIGAL ORTZZ.

La palabra "registro". asociada al concepto de propiedad inmueble, tiene varias acepciones: la de oficina la de conjunto de libros, la inscripción, la de institución jurídica destinada a prestar un servicio público.

En esta última denotación. define Roca Sastre el Registro como "Institución jurídica que tiene por objeto la inscripción o ano- tación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles".

La finalidad esencial de la Institución del Registro, en todos los países y en todos los sistemas. es DAR SEGURIDAD A LOS DERECHOS Y OPERACIONES SOBRE INMUEBLES Y AL CREDITO INMOBILIARIO. ?

Para que un derecho esté asegurado, es preciso que pueda hacerse valer erga omnes, y para ello se necesita darlo a conocer púd blicamente.

Para que la transmisión de un derecho quede asegurada. y el adquirente a salvo de litigios y del peligro de perderlo, se requiere que aquél este en posibilidad de conocer todos los actos o contratos que hayan podido extinguir, restringir o afectar ese derecho, y ello no se logra más que con la publicación de tales actos o contratos.

Lo mismo sucede cuando alguien necesita asegurar un crédi- to, mediante la afectación de un derecho.

Ni la sola expresión del consentimiento, ni la transmisi6n de la cosa, bastan para dar publicidad a un negocio jurídico, tratán- dose de inmuebles.

La posesión, siendo pública, si es un factor de publicidad, pero demasiado imperfecto, ya que puede tenerla quien no sea pro-

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pietario y ya que sólo muestra un hecho, pero nada, revela acerca del derecho ni menos acerca d e las cargas que lo graven.

Por eso se ha buscado. desde tiempos remotos. un medio de publicidad más eficiente y completo.

En el Derecho Romano, los formalismos solemnes de la mancipatio y de la in jure cessio, tenían una franca finalidad publici- taria de la transmisión de la propiedad; pero más tarde, al ceder su sitio estas formas a la tradifio, despojada de ritualidades externas. se hizo indispensable buscar otros medios de publicidad, y así apa- reció. en sobre los tiempos del Imperio. la insinuatio en donaciones. y más tarde, en el período Justinianeo, las gestas testentur o actas testimonio, que son embriones imperfectos de publicación escrita.

Los pueblos bárbaros tenían también formas de transmisión in- mobiliaria tan primitivas y rituales como la mancipatio y la in jure cessio (por ejemplo, la Gewere y la Auflassung germánicas). Des pués del Medievo y al constituirse las nuevas nacionalidades euro- peas. recibieron la influencia del romanismo. abandonándose, ex- cepto en algunos lugares, las fórmulas externas por la traditio. Cuando el desarrollo de la economía hizo que aumentara el tráfico de inmuebles y el crédito con garantías reales, llegó a ser indispensable buscar protección contra el clandestinaje de los censos. tri- butos e hipotecas, lo cual dió origen a la práctica de tomar notas en archivos o libros, que fueron el antecedente del Registro.

Finalmente, y sobre el terreno preparado por leyes precurso- ras. se erigió la institución del Registro en varios países, casi en la misma época. En Alemania, el Código Civil de 1896. precedido por las leyes prusianas, restaura bajo nuevos moldes la investidura (Gewere) y organiza la registración constitutiva. En Francia. el Código Napoleónico de 1804 absorbe las normas relativas a la trans- cripción, contenidas en las leyes de 1790 y del 11 brumario del año VII. En España, la Ley Hipotecaria de 1861, apartándose de la Real Pragmática de 1768, que estableció los Oficios y C~nta~durías . introducía innovaciones inspiradas en el sistema germánico, lo- grando sin embargo, crear un sistema sui qéneris. E n México, el Código Civil de 1870 y el reglamento de 1871, instituyeron el Re- gistro Público de la Propiedad, suprimiendo los Oficios de Hipo- tecas, que estaban en manos de particulares.

Así nació el principio de PUBLICIDAD DEL REGIS'IWO, que consite en dar a conocer, por medio de los asientos o constan- cias del Registro. que debe estar abierto para todos, las relaciones jurídicas que conciernen a los inmuebles.

La publicidad se realiza generalmente a base de inscripciones.



Ahora bien. no en todos los sistemas tienen las inscripciones una finalidad y un efecto exclusivamente publicitarios, sino que en algunos son indispensables inclusive para la generación de derechos. De señalar estos fines y efectos se ocupa el principio de la &N& CRIPCION.

En el sistema francés, de simple publicidad, la transcripción hace oponibles a terceros los derechos registrados y a eso se limita su efecto. Como el titulo que da origen a la inscripción, se constituye fuera del Registro, éste es meramente DECLARATIVO.

En los sistemas alemán y australiano, la inscripción se requiere para la constitución de los derechos sobre inmuebles, de suerte que sin ella, no surten efectos ni siquiera inter partes. Si basta para ello le inscripción por sí sola, el Registro es SUSTANTIVO. Si necesita ir unida a un acuerdo de transferencia, el Registro es CONSTITUTIVO.

Entre los extremos de los dos sistemas opuestos. declarativo y sustantivo, hay una serie de sistemas intermedios, como el suizo, el español, el mexicano. en los cuales los efectos de la inscripción, sin llegar a ser sustantivos, ni siquiera constitutivos, tampoco se limitan a ser puramente declarativos, pues aquella produce una pre- sunción de veracidad e integridad de los derechos registrados, que generalmente es juris tantum, pero que bajo determinadas condiciones llega a convertirse en juris et de jure.

Los efectos de las inscripciones, en cualquier sistema. se- rían imposibles si no tuvieran fuerza probatoria alguna. De allí sur- ge la necesidad de reconocer el principio del VALOR PROBA- TORIO DEL REGISTRO.

Desde el punto de vista formal, todo asiento registra], así como toda certificación expedida por el Registro, son documentos públicos y auténticos. de aquellos a que se refieren las fracciones 11, 111 y V del articulo 327 del Código de Procedimientos Civiles del D. F. Como instrumentos Públicas hacen prueba plena. Pero no es a este aspecto puramente formal al que se refiere el principio, sino al contenido mismo del asiento. al elemento material o subs- tancia del asiento.

Desde este otro punto de vista. o sea de su contenido material, el valor probatorio del asiento varía según los sistemas.

En los sistemas sustantivos, la inscripción tiene un valor probatorio absoluto, no admite prueba en contrario y da plena eficacia al derecho inscrito. aun en caso de que haya discordancia entre el contenido del asiento y la realidad jurídica extrarregistral. El prin-



cipio recibe en este caso el nombre de EFICACIA JURIDICA FORMAL DEL REGISTRO o F U E R Z A PROBAN'ImE.

En los sistemas constitutivos, la fuerza probante sufre la ate- nuación que introduceu algunas excepciones.

E n los sistemas de simple publicidad, el Registro no produce más que una presunción juris tantum. de que el derecho existe. pero no añade ni prueba nada acerca de su eflcacia; si hay divorcio entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral. prevalece ésta: le función d e aquél se reduce a una publicación informativa. para el solo efecto de hacer oponible a tercero el derecho registrado.

E n los sistemas de tipo intermedio, las inscripciones establecen una presunción juris tanfum. de que el derecho existe. de que pertenece a su titular y de que hay veracidad integral en el conte- indo de las mismas; el Registro hace presumir la eficacia d d derecho inscrito, mientras no se pruebe que esté en desarmonía con la realiaad iurídica extrarreoi~tral. Eqte principio se llama de LE- GITIMACION o de PRESUNCION D E EXACTITUD DEL REGISTRO.

En los mismos sistemas de tipo intermedio. cuando se con- jugan determinadas circunstancies en relación con los terceros de buena fe, la presunción que establecen las inscripciones se convierte en juris ef d e jure, d e tal suerte qiie aunque no concuerde el contenido del asiento con la realidad iurídica extrarresietral, su eficacia es incontrovertible en ornvechó del tercero deYbuena fe. Este es el principio de la FE PUBLICA REGTSTRAI,.

Complemento de la fe pública reqistral es el principio de la PRESUNCION D E BUENA FE DEL TERCERO. aue ouede . . destruirse por cualquier medio de prueba, aunque derive de fuen- tes extrarregistrale-.

Con los principios relativos a los efectos del Regis+ro y a su valor orobatorio. se encuentran aqociados los que se refieren e la relación entre el Registro y la PRESCRIPCION D-do el mrale- lismo qve debe ex;sAiv en*re el R ~ a i - t - o y la r-a1:dad jnr-d;ra. 1i prescripición de un derecho re-ercute en al inscripción relativa al mismo. De modo inverso. la inccripción influye en la prescripción del derecho. Aquella puede permitir o impedir la prescripción positiva: Permitirla a quien inscribe. irmedirla a quien no incrrihe Puede impedir la prescripción negativa del derecho registrado. Puede también acortar o alargar los términos de la -prescripición. Estos efectos del Reqjstro en la prescripción varían mucho. según las distintas legislaciones.



Si las inscripciones llevan aparejados íos serios efectos de Ia publicidad, si se les tiene que reconocer valor pro,batorio eria omnes. si están destinadas a producir seguridad y confianza. debe im- pedirse que tengan acceso al Registro derechos inexistentes 'o nu- los, títulos falsos o carentes de validez en cuanto a forma o contenido. En otros términos. sólo deben registrarse aquellos derechos o titulos que sean perfectamente leaales. desde cualauier Dunt0 de vista que Se les examine. He ahí el principio de LEGALIDAD DEL REGISTRO.

¿Más cómo podría lograrse esa legalidad, si el'registrador no fuera más que un escribiente sin atribúciones de investigación y veri- ficación, un copista o archivista de documentos sin facultad de ca- lificarlos, sin normas para hacerlo y sin potestad de rechazar los que fueran ilegales? Se hace indispensable que el registrador tenga autoridad para calificar si el derecho o título que se pretende registrar, satisface todos los requisitos necesarios para su perfecta validez legal, y para decidir si lo adm'te o no en el Registro. Este es el principio de la CALIFICACION REGISTRAL.

En inmediata relación con este principio está el do la ROGA- CION, que en rigor. no es un principio propiamente dicho. sino el presupuesto formal de la inscripción, y significa que ésta sólo puede hacerse a instancia de parte o por mandato judicial o adminis- trativo: pero no de oficio, salvo las excepciones que establezca la ley.

Ya que hablamos del presupuesto formal de la inscripci6n. debemos hacerlo también de su presupuysto sustantivo. En los sistemas en que el Registro es constitutivo, 'debe declararse el acuerdo de voluntades de las partes ante el registrador. porque para la existencia del derecho se necesita el concurso de dos elementos: el acuerdo de voluntades y la inscripción. En los sistemas de Registro declarativo, no es necesaria la expresión del acuerdo de voluntades ante el registrador, porque el derecho se constituye fuera del Re- gistro, y a este sólo se presenta el titu!o en que ya consta el consentimiento de las partes. En los sistemas declarativos, el consentimiento del titular registra] sólo se requiere para cancelar el as'ento que le beneficia. menos cuando la cancelación se hace por orden judicial. Se dice que el con~entimiento n-cesario para la cancelaci6n es formal y que el indi~pensable acuerdo de voluntades paPa la ins- cripción constitutiva es suctantivo. Estos presupuestos, sustantivo de la inscripción y formal de la cance!ación. son los que se conoce poi e1 nrinri~io del CONSFMTIh4lENTO.

El principio de legalidad implica que no puede registrarse la



trasmisión de un derecho, de quien no aparezca como titular de éste en el Registro, ya que es ilegal la venta de cosa ajena. Por tanto, para que pueda registrarse un derecho, un titulo, un inmueble, en favor del que adquiere. tiene que estar registrado previamente en favor del que enajena. Asi se va eslabonando una cadena ininte- rrumpida de titulares reqistrales. aue se llama T R A C T O SUCE- SIVÓ REGISTRAL o principio dé la CONTINUIDAD MATE- RIAL D E LAS INSCRIPCIONES.

Una consecuencia lógica de la calificación registral y del trac- to sucesivo, es que un mismo inmueble no puede queda,r inscrito a la vez. en favor de dos o más personas. si no son copropietarios. Estando inscrito ya legalmente aquél en favor d e alguien. el registrador no tiene más remedio que rechazar otro título incompatible relativo al mismo inmueble. que se le presente con posterioridad. Pe- ro si llega a darse el caso de duplicidad o multicidad de títulos registrados, incompatibles, respecto de un mismo predio, prevalece el que primero se haya registrado. Si los titulos se refieren a graváme- nes inscritos sobre un mismo inmueble, los grados de preferencia se determinan atendiendo al orden de las fechas en que comienzan a surtir efecto las inscripciones respectivas. Este es el principio de PRIOAIDAD, que no es otra cosa que la presencia. en el campo del Derecho Registral. del viejo principio "prior fempore, pofior jure".

Todos los principios de que hemos hablado, se refieren a los asientos registrales: a sus presupuestos formales, sustantivos y le- gales (rogación, consentimiento, legalidad, calificación registral, tracto sucesivo) : a sus efectos (publicidad. inscripción declarativa, sustantividad, inscripción constitutiva. eficacia jurídica formal, prioridad. prescripción): a su valor probatorio (presunción, legitimación, fe pública registral. fuerza probante); nos falta hablar del modo de hacer los asientos, y a ello nos conduce el principio de ESPECIALI- DAD. Todo asiento se refiere a una finca. La finca es el soporte de todos los derechos que recaen sobre ella: propiedad, servidumbres, gravámenes, derechos reales en general, y de todas las anotaciones preventivas que la afecten, por embargos, demandas, etc. Por tanto. para que el registro sea exacto y completo, se necesita determinar bien la finca; determinar con toda precisión la naturaleza condiciones, reservas. limitaciones y demás particularidades de los derechos que se constituyan sobre aquélla; determinar el monto de los gravá- menes que se impongan sobre la misma. los cuales deben afectarla en forma especial y expresa, y no de manera general ni tácita,; determinar el motivo, alcances y posibles consecuencias de las notas preventivas. Todos estos datos deben además estar reunídos, para que pue-



da concerse con toda exactitud y en cualquier momento. la completa situación jurídica de la finca. De otra manera, la publicidad seria in- completa y no podría funcionar el valor probatorio del Registro. Con datos incompletos. imprecisos. dispersos o aislados. el Registro da- ría una falsa impresión de seguridad, más perjudicial y grave que si no diera seguridad alguna. En estas condiciones, sería preferible que no existiera el Registro. De esta manera llegamos a la conclusión de que todos los asientos relativos a una misma finca, identificada en su unidad física, deben hacerse en el "registro particular de la finca", en el cual deben figurar bien determinados. todos los derechos. gra- vámenes y notas preventivas, que existan sobre ella, y que deben refe- r i r ~ en forma especial a la misma. Hemos ascendido así hasta el principio de ESPECIALIDAD, que es la cima de un buen sistema registral.

Al amparo de todos los principios que dejamos enunciados, queda protegido con el Registro todo interesado: el propietario, el bene- ficiario de un derecho real, el acreedor-hipotecario, el fideicomiten- te, el fideicomisario, el arrendador. el arrendatario. el embargante, el titular, en suma, de cualquier derecho registrado, porque puede de- fenderlo eficazmente contra cualquier otra persona que intente opw nerle otro derecho no registrado o que se haya registrado con posterioridad.

Los terceros también quedan protegidos con el Registro. porque pueden darse cuenta, en cualquier momento, con la mayor cer- teza posible, del esta,do jurídico de las fincas que se interesen en adquirir o asegurar: de los nombres de sus propietarios de los gra- vámenes que pesen sobre aquéllas: y hasta de las situaciones tran- sitorias o preventivas en que se encuentren.

Y es así como. por el juego armónico e integral de todos los principios que hemos mencionado, se cumple la finalidad del Regis- tro. de dar seguridad a la propiedad. al tráfico y al crédito inmo- biliarios.

Todos estos principios son universales, en el sentido de que se encuentran en el sustratum de todos los sistemas del Registro, y desde muy atrás en el tiempo pertenecen al patrimonio general del Derecho; pero el alcance que se les da y el procedimiento para apli- carlos, difieren. a veces substancialmente, de un país a otro. Para apreciar las diferencias, conviene hacer comparaciones. refiriendo- nos a los países cuyos sistemas pueden considerarse como típicos.

La publicidad es obligatoria en Alemania, mientras que en M& xico. España, Australia y Francia, es facultativa.

Este mismo principio, de la publicidad. se hace efectivo en



Francia, por medio de la transcripción; en Alemania y en Australia. por medio de asientos en el encasillado del Libro Terri:orial, desti- nando una hoja (folio real) para cada finca; en España, con asientos en el folio real, que consta d e varias hojas sin encasillado para cada finca; en Alsacia, Lorena, con asientos condensados en el encasillado de una hoja para cada finca: en Inglaterra. mediante el registro de propietarios (Propritorship Regisfer). complementado con el General Map y el Index Map, muy útiles auxiliares del Re- gistro, cuyo uso seria muy conveniente introducir en México, al menos como índices; en Estados Unidos. mediante copias en mi- crofilm, que se amplifican con aparatos proyectores. se archivan en reducidisimo espacio y se localizan fácilmente con indices mecáni- cos o con datos resumidos en hojas de encasillado: en el Distrito Federal. por medio de Libros de inscripciones. que se tiende a sus- tituir con los modernos y prácticos "fasciculos"; y en algunos Esta- dos de la República. mediante copias íntegras d e los documentos. que se archivan y se controlan con índices.

En algunos paises, como Alemania. Australia, se inscriben derechos: en otros. como España. se inscriben fincas: en otros, como México. se inscriben títulos: y en otros. como Francia e Inglaterra, se inscriben títulos, pero su registro se lleva por n~mbres d e personas.

Ya hemos dicho que en Francia. el Registro es declarativo y no aumenta ni prueba la eficacia del derecho, que se constituye fuera de aquél.

En España. el derecho se constituye también fuera del Re- gistro: pero éste le da una presunción de eficacia. independiente del título constitutivo. la cual sólo cede ante pruebas que demuestren plenamente una causa de invalidez. Cuando un tercero adquiere de buena fe, el Registro se acerca a la sustantividad. dando al derecho inscrito plena eficacia jurídica y poniéndolo al abrigo de toda causa de invalidez. Es el caso previsto por el artículo equivalente al 3007 del Código Civil del D. F.. de 1928 (3009 de la reforma), o sea el artículo 34 de la Ley Hipotecaria Española. del que expresa Morell y Terry: "En él el legislador atribuye a la inscripción un efecto de trascendencia suma, reconociendo que. aun no siendo independiente del título, puede tener la sustantividad necesaria para no hallarse afectada o influída por nulidad de actos registrados con anterioridad".

Según el Código Civil Alemán, la transmisión del dominio sobre un inmueble. requiere la Auflassung o desasimiento del mismo y la declaración de las dos partes presentes al mismo tiempo ante



la oficina territorial. entendiéndose que debe ser la. que. tenga el Libro territorial donde el inmueble esté inscrito. El registrador v e rifica l a legitimad del derecho y procede ,a la nueva inscripción. que equivale a una investidura. La inscripción e* tambié,n necesaria para la existencia de una hipoteca o de cualquier otro derecho real de los previstos limitativamente por la ley (núrnerus clausus).

El señor licenciado Manuel Borja Soriano, en su estudio "Los Sistemas de Registro Público", describe el proceso de inmatricula- ción y el de transmisión de la propiedad en Australia, bajo el régi- men del Acta Torrens. Después de una minuciosa investigación. en que intervienen geómetras. verificadores. "solicitors", comisarios. una comisión presidida por el Registrador General decide si se admite la solicitud de matrícula. En este caso, aquél expide por du- plicado un certificado de título, quedando un ejemplar en la oficina y entregando otro al propietario. La transmisión de la propiedad puede efectuarse por endoso, que se hace constar en los dos ejem- plares del certificado de título,. con la intervención y verificación escrupulosa de los funcionarius del Registro General.

El artículo 2321. del Código Civil del Distrito Federal de 1928, adoptó esta forma de trasmisión de la propiedad inmueble, limi- tándola a operaciones no mayores de cinco mil pesos. Dice el ar- tículo: "Tratándose de bienes ya inscritos en el Registro y cuyo valor no exceda de cinco mil pesos. cuando la venta sea al coqtado puede hacerse transmitiendo el dominio por endoso puesto en el certificado de propiedad que el registrador tiene obligación de ex- pedir al vendedor a cuyo favor estén inscritos los bienes. El endoso será ratificado ante el registrador, quien tiene obligación de cercio- rarse de la identidad de las partes y de la autenticidad de las fir- mas, y previa comprobación de que están cubiertos los impuestos correspondientes a la compraventa realizada en esta forma, hará una nueva inscripción de los bienes vendidos, en favor del compra- dor". Este es el caso más típico de registro sustentativo o constitutivo, que hay en el Código Civil del D. F. Otro caso que puede señalarse, aunque menos típico, es el del artículo 3004, que ya fué reformado, del mismo Código. que establece: "Los testamentos oló- g ra fo~ no producirán efecto si no son depositados en el Registro". Cabe recordar que el articulo 1980 del Código Civil de 1870. seña- laba otro caso de manifiesto registro constitutivo, pues según dicho artículo, la hipoteca necesitaba siempre de registro para subsistir. y que el Código Civil de 1884 conservaba la sustantividad del registro en esta materia, pues el artículo 1889 de este Ordenamiento decía: "La hipoteca no producirá efecto alguno legal sino desde 1s fecha y hora en que fuere debidamente registrada"; pero el Código Civil de 1928 acabó con dicha sustantividad al establecer. en el ar-

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ticulo 2919, que la hipoteca necesita de registro, únicamente para producir efectos contra tercero. Otro caso de registro constitutivo que ~ o d r í a citarse, es el del artículo 29 de la Ley General de SO- ciedades Mercantiles, relativo al registro de las sociedades mercantiles en el Registro Público de Comercio. que las reviste de perso- nalidad jurídica e impide que puedan ser declaradas nulas salvo en limitadas excepciones. Fuera de estos casos, el sistema registral mexicano es de tipo intermedio. idéntico al español. si se tiene en cuenta que el Código Civil del Distrito Federal d e 1928. adoptó, con ligeras modificaciones, el sistema de 1s Ley Hipotecaria Espa- ñola de 1909.

Del valor probatorio del Registro en Francia, nos dicen Colín y Capitant: "Por una parte, la publicidad continúa siendo la facultativa. Por otra. aunque se haya realizado. no prueba la validez d e la transmisión; tan sólo prueba la existencia del acto con el que se ha querido realizarla, pero sin garantizar su eficacia". Priva el principio de una presunción juris tantum. sumamente limitada.

E n Australia es absoluto el valor probatorio del Registq. pues siendo típicamente sustantivo, la inscripción constituye el título con fuerza probatoria plena y eficacia constitutiva, que resiste toda ac- ción con muy restringidas excepciones. Rige en su máxima ampli- tud el principio de la eficacia jurídica formal del Registro o fuerza probante.

El señor licenciado Borja Soriano. en su estudio citado, expresa: "En Alemania, el principio de la fuerza probatoria del Libro territorial. dista mucho de ser absoluto; pues como dice Dereux, "para evitar injusticias irritantes. el legislador y la jursiprudencia se han visto obligados a aportar una serie de limitaciones y de excepciones que restringen singularmente su alcance". El principio de la eficacia formal o FUERZA PROBANTE. como se le llame en Alemania, ha dejado terreno al de la fides pública registral, que hace al sistema alemán aproximarse al sistema español. que es más justo y más realista en este punto.

Dos principios que se completan son el sostén principal del sistema español: el de 1egit:;;iación y el de fides pública; el primero establece la presunción juris tantum no sólo de la existencia del derecho inscrito. sino también de su exactitud: el segundo establece una presunción juris et d e jure sólo en favor de tercero de buena fe y en determinadas condiciones. La sabia combinación de ambos principios ha dado la clave para conservar la armonía entre el contenido del Registro o sentido de los asientos y la realidad jurídica extra tabulas, al mismo tiempo que proporciona seguridad. confianza e impulso al movimiento inmobiliario y crediticio, encontrando asi



la manera de obviar las desventajas de los sistemas sustantivos, que ante la necesidad de hacer prevalecer a toda costa la fuerza probante del Registro, tienen que sacrificar a veces la realidad jurídica.

La legislación mexicana ha seguido los pasos de la española en este punto, y es lógico que continúe por la misma trayectoria; pues desviarse o romper con los antecedentes, equivaldría a desquiciar la unidad de su sistema.

El principio de legalidad registra1 es. si no más riguroso, desde luego más minucioso en Australia y Alemania. que en México y España. Ello se debe a que en los dos primeros paises, el derecho se legitima mediante en el registro, mientras que en los segundos se legitima previamente ante la fe pública d e los Notarios o en es- crito privado, según la cuantía.

El procedimiento que se sigue para la aplicación del principio de calificación registral. varía según los pa'ses: en Aiistralia hace la calificación la comisión que preside el Registrador Geseral, pre- vio el estudio que realizan geómetra y solicitors. E n Alemania,, el Grundbuchritcher verifica la legitimidad de los derechos antes de hacer la inscripción, y su decisión puede ser recurrida ante el tri- bunal regional. En México y en España, el registrador hace la cali- ficación. tras de estudiar el titulo; su resolución puede ser recurrida administrativamente (en México de acuerdo con las reformas al Código Civil) y atacada en juicio.

Acerca d e la naturaleza de las funciones del registrador en Es- paña, dice don Jerónimo González, que los más antiguos autores del Derecho Hipotecario las colocan entre los actos de jurisdicción voluntaria, "por servir principalmente al desarrollo normal de las relaciones jurídicas y para legitimar situaciones inmobiliarias. . . y resuelve las cuestiones con sencillez y sin ungidas con la fuerza de cosa juzgada".

Así es en México, mientras no se impugna la determinación del registrador en juicio contencioso, en el que aquél se convierte en parte.

El principio de la rogación rige por igual en todas partes. Los principios de la inscripción y del consentimiento tienen

variaciones paralelas: en Francia. la inscripción es declarativa y el consentimiento extrarregistral. En México y España. aquélla es también declarativa. pero una vez inscrito un derecho, la proporciona la eficaz protección de la legitimación y de la fides pública: el consentimiento es también extrarregistral. En Australia, la inscrip- ción es sustantiva y tiene un poder constitutivo autónomo, independiente del consentimiento. E n Alemania, la inscripción es constitutiva, pero no sustantiva, como lo era antes del Código Civil Alemáfi en varias provincias de aquélla. Ya se explicó la diferencia: la ins-



cripción es sustantiva cuando por si sola basta para la existencia del derecho: es nada más constitutiva. cuando la inscripci6n no basta por sí sola para el nacimiento del derecho, sino que requiere el concurso de otros elementos: en Alemania, bajo el Código Civil, esos otros elementos son al desapoderamiento (Auflassung) del inmueble y el acuerdo de voluntades. En la misma Alemania, este acuerdo de voluntades, cuando se trasmite el dominio de inmuebles. no es causal, sino abstracto. es decir. no necesita expresar la causa de la trasmisión.

Los principios de tracto sucesivo y prioridad no presentan diferencias que ameriten hacerse notar.

Respecto del principio de la prescripción. deseo hacer notar la diferencia entre la legislación alemana y la mexicana. El artículo 902 del Código Civil Alemán establece que las acciones que deri- ven de derechos reales inscritos, no se extinguen por la prescrip+ ción, excepción hecha de las que tienen por objeto prestaciones pe- riódicas atrasadas e indemnizaciones. Conforme al Código .Civil del Distrito Federal, la prescripción negativa de los derechos inscritos se opera en igual forma y en iguales plazos que la de los no inscritos. .En cuanto a la prescripción positiva. el artículo 1152 del mismo Có- "digo reduce a cinco años el término de la prescripción cuando los inmuebles hayan sido objeto de una inscripción de posesión (en caso contrario y si la posesión es de mala fe, el término es de diez años), a !a vez que el articulo 3027 (3050 de la reforma) ordena que se haga en el Registro la inscripción del dominio correspondiente. una vez transcurrido dicho plazo de cinco aíios, si se inscribio la pose- sión. Sobre las relaciones entre el Registro y la prescripción en España, manifiesta Cossio y Corral que allí no puede hablarse de imprescriptibilidad del derecho inscrito, por "el amplio margen reco- nocido a la prescripción en su doble aspecto, de usucapión y de prescripción extintiva".

El principio de especialidad se cumple de diversas maneras se- gún los sistemas: en los mejores, llevando lo que se llama el "registro particular de la finca", sea por medio de un encasillado para cada una (sistema alemán. australiano. de Alsacia-Lorena. norte- americano); o bien por medio de una hoja o de un conjunto de hojas sin encasillado para cada finca (sistemas español, argentino, mexicano antiguo y neomexicano o "fascicular"). Este sistema del folio real sin llegar al encasillado. es el recomendado por el Primer Congreso del Notariado Latino, celebrado en Buenos Aires en 1948. Hay, en cambio, otros sistemas sumamente imperfectos, en los que la aplicación de este principio es casi nula (sistemas francés y mexicano actual): pues en el francés, no se reúnen los datos mas que



en los índices. que no tienen valor probatorio; y en el mexicano actual, los asientos se hacen en secciones y libros separados, sin agru- pamiento alguno, y sin más vinculación que las notas marginales o de referencia.

En el articulo 23 del Reglamento Expedido en México por el Ministerio1 de Justicia para el Establecimiento del Registro Públi- co, el 28 de febrero de 1871, y en el artículo 58 del Reglamento del Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal. de 8 de agosto de 1921, se contenía el principio de especialidad en toda su pureza. pues dichos preceptos establecían que "A cada finca se ,

abrirá un registro particular". Desgraciadamente no llegó a ponerse en práctica, sino que se conservó y se sigue conservando hasta nuestros días, la anacrónica y rutinaria costumbre, falta de técnica y de método. que se usaba desde los viejos tiempos de los Oficios de Hipotecas. Y lo que es peor aún, lejos de dominar la costumbre para someterla a la ley. se prefirió mutilar la ley para encadenarla a la costumbre, y se suprimió en el Reglamento de 1940, la norma que consagraba con toda nitidez el principio de especialidad. Por eso es que hasta la fecha, las inscripciones relativas a una misma finca, están diseminadas y dispersas en secciones diferentes, en libros separados y en hojas salteadas. llenas de anotaciones. desorde- nadas y confusas, que no caben en los márgenes de los libros y que tienen que continuarse en otra's hojas u otros libros, a los que remiten por medio de "llamadas"; las anotaciones preventivas se hacen unas veces por medio de asientos centrales, otras por medio de notas marginales: unas van en la sección segunda. otras en la primera; las notas marginales para relacionar inscripciones, gravá- menes o anotaciones preventivas, así como las notas de cancelación, se omiten con mucha frecuencia, de suerte que las iriscripciones no siempre reflejan el estado real, completo y actual de una finca, por lo que la publicidad y el valor probatorio de nuestro Registro, dejan mucho que desear; los índices están incompletos y la forma de Ile- varlos es defectuosa, de tal manera que es muy dificil localizar los asientos relativos a una finca. para quien no está familiarizado con el manejo de los Libros y de los índices. Estas deficiencias no son imputables al contingente humano de la oficina del Re@stm. sino a la antigüedad e imperfección del sistema. que ya no se ajusta a las necesidades actuales ni a los adelantos del Derecho registrd, por lo que ha llegado a ser completamente inadecuado. Por fortuna se han publicado ya las reformas al Código Civil. de 31 de diciem- bre de 1951, y el nuevo Reglamento del Registro Público de la Pro- piedad de 19 de julio de 1952, en cuyos articulados se restaura el principio de especialidad y se refuerzan los demás principios, sin



omitir ni descuidar uno solo, pues como certeramente decían los autores de los anteproyectos de reformas al Código Civil y del nuevo Reglamento, a quienes se debe la introducción de las oportunas y exceientes innovaciones que contienen tales ordenamientos. un verdadero sistema registra1 es como la maquinaria de un reloj, en la que no puede faltar ni una pieza; con una sola que se sustraiga. deja de Funcionar el reloj. La última comisión revisora de dichos anteproyectos, ideó el uso de los "fasciculos", que permiten hacer crecer el espacio utilizable del folio real, sin tener que segmentar10 en varios libros, por lo que al mantener la unidad y la continuidad compacta de los asientos. los fasciculos perfeccionan la aplicación del principio de especialidad.

Unidas a los principios. existen varias reglas que los completan y que son corolarios de la finalidad del Registro.

1" regla.-El Registro Público es esencialmente para inmuebles. Solo por extensión y en beneficio del interfs económico general. se da cabida en el Registro a determinadas operaciones sobre muebles y a las personas morales.

2= regla.-Unicaniente los derechos reales (propiedad, uso. usutructo, habitación, servidumbres. posesión. hipoteca, fideicomi- so. etc.) pueden ser materia del Registro. Los derechos personales están excluidos del mismo. Sólo por excepción y por razones de analogia y conveniencia, se admiten en el registro inscripciones de arrendamientos, asi como anotaciones preventivas de embargos para asegurar el pago de obligaciones personales o de créditos qui- rografarios.

3' regia.-Por terceros, para los efectos del Registro. se en- tiende únicamente a los que pueden oponer un derecho real o de la misma especie que el derecho inscrito. E n consecuencia, el principio de prioridad sólo opera frente a derechos reales. Un embargo registrado, proveniente de un derecho personal, sólo puede oponerse a los derechos que se inscriban con posterioridad, pero no a los derechos reales constituídos con anterioridad. aunque no se hayan registrado.

4" regla.-los asientos de la misma clase, relativos a la misma finca. deben ir unos a continuación de otros, por riguroso orden cronológico. Esto es lo que se llama "continuidad formal de los asientos". que no hay que conlundir con el principio de "continuidad material de las inscripciones" o tracto sucesivo registral.

50 regla.-Debe haber coordinacibn entre el Catastro y el Re- gistro. y una tendencia constante a lograr la coincidencia de los datos relativos a la identificación de las fincas en ambos servicios por ser elementos de carácter oficial que les son comunes.



Esta regla existe en los Códigos Alemán y Suizo, en la ley australiana y en las de otros países. En México existe también en el Decreto Presidencial de 16 de abril de 1945, publicado en el Diario Oficial de la Federación el 21 de agosto del mismo año, que ordena que a toda solicitud de inscripción de un título traslativo del dominio d e bienes inmuebles, ubicados en regiones catastradas, se acom- pañe un plano expedido por el Catastro. Esta disposición viene a precisar la obligación que se desprende de los artículos 3012 del Código Civil de 1928 y 20 del Reglamento de 1940. El nuevo Regla- mento no ha hecho más que reproducir en forma más clara la dis- posición ya existente. Como no se puede lograr de inmediato una completa identidad entre los datos catastrales y los registrales, porque sólo está catastrada la ciudad de México y faltan las Delega- ciones. y porque las constantes mutaciones por fraccionamientos. segregaciones, agrupaciones o divisiones de fincas, nunca pueden estar al día. sólo se ha dispuesto en el nuevo Reglamento que se agregue un plano catastral. si se trata de un predio catastrado, al cuaderno del registro particular de la finca, en le parte destinada a la descripción de la misma; que se cite en ésta el número catastral: y que se lleve un índice de números catastrales de las fincas. con sus correspondientes números registrales. Así se ha dado un gran paso hacia la meta que se persigue. Que el Catastro no esté termi- nado o al corriente, no es motivo para dejar de buscar la coordina- ción entre aquél y el Registro. como tampoco sería, motivo, por ejemplo, para que la Tesorería dejara de girar boletas de contribu- ciones. Por la misma razón, no es motivo el atraso de los trabajos catastrales. para dejar de poner en práctica desde luego el principio de especialidad, abriendo un registro particular para cada finca. Las deficiencias del catastro teutónico. que reconoce expresamente Nussbaum, no han impedido hacerlo en Alemania.

Hecha la exposición de los principios que rigen los asientos del Registro, es oportuno precisar las diversa? clases de asientos, porque de ello depende no sólo la manera de hacerlos, sino funda- mentalmente la fijación de su carácter definitivo o provisional. principal o accesorio.

H e aquí las diversas clases de asientos: 1NMATRICULACION.-Es la inscripción primera d e la

finca. 1NSCRIPCION.-Es el registro definitivo de un derecho o de

un titulo por el que se adquiere, trasmite, modifica, grava o extingue la propiedad o cualquier otro derecho real sobre un inmueble.

ANOTACION PREVENTIVA.-Es el asiento provisional o prenotación que advierte la presencia de una situación transitoria,



que en caso de llegar a convertirse en definitiva, dará lugar a una inscripción alterante del estado jurídico de la finca. La anotación preventiva tiene por objeto obligar a los terceros que adquieran la finca. a estar a las resultas de aquélla. Ejemplos: anotación preventiva de embargo, de cédula hipotecaria, de demandas promovi- das en ejercicio de acciones reales, de expropiación aun no consu- mada, de suspensión provisional o demanda de amparo. etc.

ASIENTO D E PRESENTACI0N.-El que se hace en el libro de entradas de la oficialía de partes, para hacer constar la fecha y la hora en que ingresa un titulo al proceso de registración, y para determinar el momento al que deban retrotraerse los efectos de la inscripción que origine.

ASIENTO DE TRAMITE.-El que se hace en el Libro de trámite para indicar el trayecto que sigue el documento durante el procedimiento de registración.

ASIENTO DE CANCELACI0N.-El que se hace para hacer constar que deja de surtir efectos otro asiento.

N O T A DE PRESENTACI0N.-Asiento que se hace al margen para relacionar los asientos entre si.

AVISO NOTARIAL.-Este es d e suma importancia y ame- rita explicación más amplia. El ideal del Registro es que haya siempre paralelismo entre éste y la realidad jurídica extrarregistral. Ese paralelismo se rompe cuando se otorga un documento que cambia el estado jurídico de un inmueble, pues ya no concuerda con el estado aparente que indica la inscripción. N o vuelve a concordar la realidad con el Registro. sino hasta el momento en que se inscribe el nuevo documento: pero en el lapso que media entre la firma o autorización de éste y su presentación al Registro, hay esa situación anormal de contradicción, sumamente peligrosa para el adquirente. Ejemplo: A vende a B una casa, pero antes de que se registre el testimonio de la escritura. C embarga a A y registra su embargo con minutos u horas de anticipación. B queda obligado a las resultas del embargo, por una deuda que no ha contraído. Otro ejemplo: A vende la casa a B; pero antes de que éste registre su titulo, se registra otro por el que A vende la misma casa a C. B pierde la casa. Para atajar esos peligros y para acortar la duración de la situación anormal de desarmonía entre el Registro y la realidad jurídica, el señor licenciado Manuel Borja Soriano ideó el aviso notarial. que se introdujo en el artículo 3018 del Código Civil de 1928. (3016 de la reforma), que obliga a los Notarios a dar un aviso al Registro, inmediatamente que se firme ante ellos una escritura en que se adquiera, trasmita, modifique o extinga la propiedad o posesión de bienes raíces o en la que se haga constar un cré-



dito que tenga preferencia desde que sea registrado. El aviso se hace constar al margen de la inscripción de propiedad y hace que se retrotraigan a la fecha de éste, los efectos del registro de la escritura que lo motiva, siempre que el testimonio respectivo se presente dentro del mes siguiente.

Los asientos pueden rectificarse por errores materiales o de concepto. Los primeros no son esenciales y se pueden corregir sin intervención de las partes. Los segundos si son esenciales y para su rectificación se requiere el acuerdo de las partes o la decisión judicial.

Las inscripciones se extinguen por cancelación, al desaparecer el derecho inscrito por destrucción d e su objeto, por prescripción, por trasmisión del mismo derecho, por nulidad del título u otras causas. o al declararse la nulidad d e la inscripción. La cancelación puede hacerse por consentimiento de los interesados o por resolu- ción judicial. E n algunos casos procede de oficio. como cuando se hace una nueva inscripción por haberse trasmitido el derecho ante- riormente inscrito.

Las anotaciones preventivas se extinguen -por cancelación, por convertirse en situaciones definitivas que den origen a una inscrip- ción, o por caducidad.

La caducidad se opera. sin necesidad de cancelación, por el sólo transcurso del tiempo, cuando no se hayan renovado las anotaciones preventivas, ya que son de duración limitada.

Al mismo tiempo que a la cancelación y a la caducidad, que son el término de los asientos: hemos llegado al final de esta ex- posición.

México, D. F., a 21 de julio de 1953.



los fundamentos del registro...

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