Federación de Colegios de Valuadores, A. C.

FECOVAL

LIII CONVENCIÓN NACIONAL DE VALUACIÓN

Cd. Madero, Tamaulipas

Síntesis propuesta de ponencia

“Impacto inflacionario-devaluatorio en Valores comerciales y Costo de reposición de construcciones”

Por los Ingenieros: LEOPOLDO VARELA A., (SICIV+SAVAC+AACEI+SMIEC)

VÍCTOR PACHECO V., (CICM+SMIEC)

Octubre del 2017

CONTENIDO

I. SÍNTESIS ............................................................................................................. 3

II. ponentes ............................................................................................................. 15

1. INFLACIÓN EN LA CONSTRUCCIÓN ................................................................. 4

1.1. Histórico reciente: Resumen .......................... ¡Error! Marcador no definido.

2. INFLACIÓN Y DEVALUACIÓN EN LOS VALORES COMERCIALES .................. 7

3. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES ...................................................... 13

3.1. Inflación en la construcción .......................................................................... 13

3.2. Inflación y devaluación en los valores comerciales ......................................... 13

4. PALABRAS CLAVE ............................................................................................... 14

5.- REFERENCIAS .................................................................................................... 14

I. SÍNTESIS

En los últimos 3 años, se ha agudizado la espiral inflacionaria y devaluatoria de nuestra moneda, proceso que ha incidido de manera especial en los Valores comerciales de los inmuebles –edificación y terreno y en los Costos de reposición de las construcciones.

¿La devaluación nos hace mas competitivos o es una ilusión?, ¿El mercado interno inmobiliario se fortalece o se debilita?, ¿las empresas ganan o pierde en términos reales?, estas son la preguntas que hasta el momento no podemos contestar y que debemos de investigar para saber la tendencia del medio en que trabajamos.

a. Planteamiento del problema

De 2014 a la fecha se registran porcentajes más elevados de inflación y devaluación, los cuales tienen repercusión en los costos, precios de venta, rentas y valores comerciales de los inmuebles, los cuales deben ser tomados en cuanta por los Valuadores.

Algunos fenómenos son de carácter estacionario, como los que se observan en Diciembre de cada año, otros de origen político, por la inseguridad y más recientemente los de tipo de amenaza del entonces candidato y ahora presidente de EUA.

Estos últimos se disminuyeron y por ende la moneda mexicana recuperó parte de su devaluación quizás ficta.

Con base en ello como afecta el mercado de inmuebles y este como se comporta contra el de ingresos, crédito y garantía.

b. Objetivo general

Mostrar estadísticas propias y de terceros, de incrementos en el costo de las construcciones y de los valores y rentas comerciales.

c. Método de investigación

Los autores cuentan con fuentes y publicaciones propias. En el renglón de costo, se presentarán estadísticas de cómo se han incrementado los precios de los materiales, mano de obra y equipo de construcción en los últimos 3, 6 y 12 meses, para un conjunto representativo de insumos y recursos.

Se presentará una propuesta de análisis estadístico de mercado, partiendo del método científico, observación, hipótesis, experimentación (mercado), comprobación (análisis estadístico) y resultados.

d. Resultados, conclusiones y recomendaciones

Se emitirán éstas al final de la ponencia.

II. INFLACIÓN EN COSTO DE CONSTRUIR Y LOS VALORES COMERCIALES

Esta ponencia se divide en 2 capítulos:

1) Inflación en el costo de construir 2) Inflación en los valores comerciales

La primera no incluye el costo del terreno y la segunda por lo general sí.

1. INFLACIÓN EN LA CONSTRUCCIÓN

La tasa de inflación en la construcción, por experiencia el autor, casi siempre ha sido superior a la tasa oficial de inflación general.

Las excepciones se presentan en los “años malos de la construcción”, que se manejan con los indicadores macroeconómicos de variación anual –porcentual o de importe monetario: el Valor agregado –PIB de la construcción y la inversión fija bruta en construcciones, como fue el caso del 2013, en donde dichas variables se contrajeron, debido a la cuasi-recesión que se presentó al inicio de la administración pública federal actual.

En ese año incluso se presenta el fenómeno conocido como estangflación pero con la paradoja que la inflación se llega a presentar de manera negativa, ya que los precios de ciertos productos se contraen al no haber demanda, como fue en los materiales de construcción, que no solo no se “inflaron”, sino se vieron “desinflados”.

1.1. Materiales, mano de obra y equipo

Varela Ingeniería de Costos investiga directamente y lleva registro de estadísticas, tanto a nivel de sus insumos como de edificaciones completas, que aparecen en sus publicaciones o son producto de sus servicios de consultoría, presupuestando proyectos específicos como el Senado de la República o una torre de 52 pisos en Reforma.

1.2. Incremento en los tipos de construcciones

1.2.1. ESTADÍSTICAS INEGI

La información más representativa es la que se publica como índices de edificación residencial (habitacional en general) y no-residencial (no-habitacional en general), la

primera se refiere en nuestro lenguaje a casas y departamentos y la segunda a edificios de oficinas, hoteles, hospitales, mercantiles y entretenimiento, entre otros.

1.2.2. ÍNDICES VARELA DE COSTO DE CONSTRUCCIONES

De acuerdo a la REF-4, los incrementos registrados son como sigue:

La variación trimestral se refiere al período Enero-Abril de 2017, la anual entre Abril 2016 y la del mismo mes de 2017 y la bianual a la de Abril de 2015 y la de Abril de 2017.

Para este Abril de 2017, se tienen para un conjunto seleccionado como muestra representativa de tipos de obra, los siguientes porcentajes inflacionarios:

Trimestral (Enero-Abril 2017): promedio 5.6%, máxima 12.6%, mínima 0%

Anual -12 últimos meses (Abril 2016-Abril 2017): promedio 12.5%, máxima 21.0%, mínima 3.5%

Bianual -24 últimos meses (Abril 2015-Abril 2017): promedio 18.8%, máxima 33.3%, mínima 6.2%

Estos valores son sustancialmente elevados respecto a años anteriores y redundan en incrementos en todo tipo de construcciones, desde una casa de interés social hasta grandes obras de infraestructura.

Edificaciones

trimestral anual bianual

no habitacionales 1.2% 12.7% 18.4%

habitacionales 1.3% 12.3% 21.0%

fue nte : INEGI, c á lc ulos de Va re la

Inflación a Mayo 2017

Tipo de construcción

subtipo trimestre año bienio

casa clase 1 SHF 3.8% 8.4% 14.2%

casa clase 7 SHF 4.9% 9.8% 16.9%

hotel 3-4 estrellas 2.7% 9.3% 18.0%

oficina cat. Común 3.6% 9.5% 18.6%

oficinas cat. Lujo 3.9% 9.4% 17.0%

calle 10 m ancho 4.3% 9.3% 16.5%

Promedio 3.9% 9.3% 16.9%

mínimo 2.7% 8.4% 14.2%

máximo 4.9% 9.8% 18.6%

Fuente: Varela R-4

incremento

La inflación bianual equivale a una tasa compuesta del 8.1% anual, la cual es el doble de la que se ha reportado como inflación general de alrededor de 4%.

1.5. Inflación en materiales, mano de obra y equipo de construcción

1.5.1. ESTADÍSTICAS OFICIALES, MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN

Los incrementos inflacionarios reconocidos en las cifras de INEGI, para los últimos 12 meses (a Mayo 2017):

Máximo: láminas metálicas 29.3%

Bajo: cemento:16.2%

Promedio ponderado (canasta): 12.6%

Y por lo que se refiere al mismo período pero correspondiente a Mayo 2015-2016:

Promedio: 8.1%

1.5.2. ÍNDICES VARELA DE INSUMOS (Y RECURSOS)

Lo que en el medio se ha bautizado como los índices Varela de insumos (y recursos) de la construcción, ha registrado tasas de incremento, similares a las oficiales.

Tabla en la que se deducen los orígenes de la inflación repercutida en los costos totales de construir: directos –mano de obra, materiales y equipo, indirectos –de campo y oficina central y la utilidad de los Contratistas.

Nombre unidad

Fecha trimestral anual bianual

Albañil nominal base VIC jor 4.0% 4.0% 8.5%

Varilla de refuerzo t 3.3% 13.4% 21.0%

Acero estructural t 2.2% 7.9% 6.2%

Tepetate m3 4.5% 6.5%

Grava m3 12.5% 20.0%

Arena m3 12.5% 20.0%

Concreto f'c 200 m3 4.8% 17.1% 18.1%

Cemento apasco t 6.5% 21.0% 28.9%

Cemento blanco t 6.7% 8.3% 9.3%

Mezcla asfáltica ton 7.1% 15.4% 21.6%

Polin 4''x4''x8 1/4' pza 3.5% 3.5% 19.4%

renta de CAT 416 mes 0.0% 18.5% 33.3%Fuente: Varela R-4

incremento

2. INFLACIÓN Y DEVALUACIÓN EN LOS VALORES COMERCIALES

2.1 Entorno:

Para efectos de nuestro estudio revisaremos el mercado que existió en el años del 2008 año donde la inflación para E.U. fue de 0.09%, aunque de todos sabido, fue el año de la crisis hipotecaria, pero también el de repunte de los precios del petróleo, lo que hizo que en los últimos meses E.U. tuviera una deflación lo que permitió tener una inflación baja (2).

En cambio para México esta fue del 6.53%, años en los que se estaba iniciando la lucha contra el narcotráfico y nos acercábamos a la crisis causada por el N1H1.

El PIB de México fue de -0.217%, llegando a caer a -6.204% para el 2009. Mientras que para E. U. fue de -2.8% (3).

Para el año 2017

Actualmente México tiene un estimado anual de inflación a mayo del 2017 de 6.16%, mismo que contrasta con el 1.87% de los E.U., es decir otra vez tenemos una diferencia importante con el principal socio comercial. (5)

En cuanto al PIB las cifras con las siguientes México tiene un crecimiento en el primer trimestre del 2017 contra el mismo trimestre del año anterior de 2.6%, mientras E.U. tiene un crecimiento del 1.2%. (6)

2.2 Desarrollo de la revisión:

Con esta información de base, nos dimos a la tarea de obtener información de mercado de la Delegación Benito Juárez de la Ciudad de México la cual analizamos con para los años 2008, 2011, 2016 y 2017, teniendo los siguientes resultados de la información disponible para cada año y subido a la aplicación SICOIN®.

Año 2008

Se analizaron 165 propiedades de las se tienen espectros de áreas que van desde los 163 m2 a los 47 m2 con un valor máximo de $27,113/m2, mínimo de $8,200/m2 y promedio de 15,150/m2

Año 2011

Se analizaron 12 propiedades representativa con un espectro de áreas de 110 a 60 m2, un valor máximo de $10,989/m2, un mínimo de $18,709/m2 y un promedio de $15,517/m2.

Año 2016

Se analizaron 31 propiedades representativas, con un espectro de áreas de 220 a 40 m2, un valor máximo de $ 55,208 m2, un mínimo de $22,545//m2 y un promedio de $34,831/m2.

Año 2017

Se analizaron 22 propiedades representativas, con un espectro de áreas de 215 a 50 m2, un valor máximo de $ 65,733/m2, un mínimo de $20,548 /m2 y un promedio de $39,393/m2.

2.3 Resultados de la revisión

Con base a la información revisada, se tienen los siguientes resultados:

a. Durante el periodo de 2008 a 2011, en un entorno complicado para el mercado inmobiliario los valores de se incrementaron del orden de 2.48%.

b. Es de llamar la atención que del año 2011 al 2016, los valores comerciales aumentaron el 124%.

c. En lo que va del año 2017 los valores mercado han aumentado un 13%. d. En total en el periodo de 2008 a 2017 se han incrementado 140% los valores

comerciales, que en promedio han crecido el 17.5% anual. e. Estos resultados son enunciativos de información que se ha proporcionado y

que tiene un grado de veracidad comprobada por la fuente que lo proporciono.

Año Muestras

Variación

entreaños Mín Promedio Máx

2008 165 0 $8,200.00 $15,150.00 $27,113.00

2011 12 2.48% $10,989.00 $15,517.00 $18,709.00

2016 31 124.44% $22,545.00 $34,831.00 $55,208.00

2017 22 13.11% $20,548.00 $39,393.00 $65,733.00

Acumulado 140.03%

Anual 17.50%

3. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

3.1. Inflación en el costo de construir

3.1.1. CONCLUSIÓN

Tomando como muestra a los tipos de edificaciones habitacionales casa clase 1 y clase 7, el hotel de 3-4 estrellas y la oficina categoría común y la de lujo, la inflación bianual equivale a una tasa compuesta del 8.1% anual, la cual es el doble de la que se ha reportado como inflación general de alrededor de 4%.

3.1.2. RECOMENDACIONES

Mantenerse bien informado de fuentes fidedignas (las cifras de CMIC no lo son) y no andar jugando al “melate”.

3.2. Inflación y devaluación en los valores comerciales

Del muestreo realizado, se puede concluir que mientras los costos suben como máximo el 21% anualmente y 33.3% bianual, los valores comerciales han subido un 17.5% anual en promedio en los últimos 8 años, lo que permite inferir que los desarrolladores han tenido que absorber de sus utilidades los márgenes que no se cubren por los precios de mercado, siendo estos para los últimos años de 3.5% anual y 1.7% bianual.

3.3. Consecuencias:

a. Mejora en los procesos constructivos que permitan la eficiencia y la baja de costos correspondiente.

b. Repercusión de los costos no cubiertos en la Mano de Obra, siendo un contrasentido a la necesidad de tener mejores salarios en la industria.

c. Tener mejores condiciones de contratación para evitar el aumento de precios, anticipos y la aplicación de descuentos por escala de los proyectos.

Mejorar los esquemas de venta que permitan hacer un mejor balanceo de los proyectos en función a sus áreas vendibles, pasando de interés social, a medio, medio plus y especial e ir jugando con estos dentro del enfoque de comercialización, ya que los inmuebles en muchos casos son inversiones, pero en otros son netamente aspiracionales.

ANEXO I: PALABRAS CLAVE

Inflación, devaluación, construcciones, valor, comercial

ANEXO II.- REFERENCIAS

REF 1: Varela, L. “Verdaderos secretos de los costos de construcción (44 años de experiencias”. Editada por Varela-IC, México. Septiembre 2015

REF 2: www.mexico.org

REF 3: https://datos.bancomundial.org/indicador/NY.GDP.PCAP.KD.ZG?end=2015&locations=MX&start=1992&view=chart

REF 4: Varela, L. “Costos por metro cuadrado de construcción” 3 volúmenes. Edita Varela-IC, México. Diciembre 2012 a la fecha.

REF 5: http://es.inflation.eu/tasas-de-inflacion/espana/inflacion-ipca-actual-espana.aspx

REF 6: Inegi/Banco Mundial).

ANEXO III: PONENTES

LEOPOLDO VARELA ALONSO leopoldo@varela.com.mx

Ingeniero Civil de la Universidad Nacional de México. Especialista en Ingeniería de Costos certificado por el Colegiado CICM como Perito Profesional, Miembro vitalicio de la American Association of Cost Engineers Intl y SMIEC, socio de SICIV y SAVAC. Consultor para 13 países americanos y europeos.

Autor de 10 publicaciones de Costos de Construcción y ha impartido más de 250 seminarios y conferencias en 40 ciudades de la República. Fue Profesor y Consejero Académico de Postgrado en la Universidad La Salle.

Fungió como Director de Compuobras y Cámara de Construcción.

Actualmente Director de Varela Ingeniería de Costos, Intercost y Leopoldo Varela y Asociados, firmas que han presupuestado importantes proyectos como el Senado de la República, Call Center y Centro de Convenciones de Querétaro, el Teatro y Escuela de Arte de León, Gto., 4 museos, estaciones y cuarteles de Policía Federal, embajada, consulado y residencia de Canadá, tabuladores SCT, tienda Qro. Palacio de Hierro y Judicatura federal y actúa como perito arbitral de la torre BBVA Bancomer.

VICTOR I. PACHECO VILLALDAMA vpacheco@aep.com.mx

Ingeniero Civil por la Universidad Nacional de México. Especialista en Valuación Certificado por el CICM y Especialista en Costos Certificado por la SMIEC y por ICEC Internacional.

Co-Autor de los libros “Metodologías de Valuación”, actualmente incluido en el Manuel de Tesorería del GDF, “Unidades de Valuación, Controladoras de Riesgo” y “Administradores de Condominios”.

Ex Presidente de la SMIEC, Fundador y Ex Vicepresidente de la SICIV, Ex Vicepresidente del CICM y de la CNEC y del IMDT.

Fundador de la Comisión de Avalúos de Bienes del D. F., donde desarrollo más de 35 criterios de valuación.

Actualmente es Director General de Avalúos, Evaluaciones y Proyectos.