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Solicitante:

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18.10.5403 - (238)- L.B.R.

Laudo Técnico de Avaliação

ZUKERMAN LEILÕES

SUITE HOTELEIRA

HOTEL INTERCITY EXPRESS VINHEDO

AVENIDA DAS INDUSTRIAS, N.º 855, UNIDADE 129

DISTRITO INDUSTRIAL BENEDITO STORANI

VINHEDO - SP

PAULA SCHUCHMAN CUKIER

OUTOBRO/2018

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1. Introdução

Por solicitação do ZUKERMAN LEILÕES, objetiva o presente laudo avaliar o imóvel consistente de

suíte hoteleira, situada no Hotel Intercity Express Vinhedo, na Avenida das Indústrias, n.º 855,

unidade 129, Distrito Industrial Benedito Storani, no município de Vinhedo, no Estado de São Paulo,

de propriedade de quem de direito.

Por premissa o imóvel foi considerado livre de quaisquer ônus, litígios, desapropriações, pois a

pesquisa sobre os títulos de posse ou domínio não foi realizada por não ser objeto e de

responsabilidade dos avaliadores.

O valor aqui encontrado refere-se ao valor de mercado definido como o valor que um bem consegue

obter em dinheiro nesta data, na hipótese das partes, vendedores e compradores estarem desejosos

de vender e comprar, mas não compelidos, estando portanto o valor obtido vinculado às condições

atuais de mercado.

A critério do solicitante também poderão ser fornecidos os valores de liquidez, tanto o valor para

liquidação com ordem de venda, quanto o valor para liquidação forçada. Com diferente conceito,

estes valores pressupõem vendedores compelidos a vender em tempos mais escassos e

compradores com interesse, mas não forçados a comprar.

O valor de mercado, objeto principal da avaliação, pressupõe que as partes, compradores e

vendedores, estejam motivados, informados e assessorados, com perfeito conhecimento do valor

justo do imóvel. A critério do solicitante poderá ser fornecido o valor de locação.

Também pressupõe a concessão de um tempo razoável para colocação no mercado através dos

veículos convencionais como placas, anúncios e assessoramento de corretores especializados.

Os valores encontrados estão condicionados às bases do mercado específico atual de cada bem,

dos materiais utilizados na sua construção e permanência do mesmo no estado que se encontra

nesta data, podendo haver alteração de valores no futuro se as condições do imóvel ou do mercado

se alterarem.

O presente laudo foi elaborado através dos padrões ideiais de rigorosidade, estabelecidos pelas NBR

14653 - 1-2-3-4 e recomendações de associações de classe como IBAPE - Instituto Brasileiro de

Avaliações e Perícias de Engenharia.

A adoção de metodologia específica aplicada ao caso foi feita por decisão do nosso corpo técnico

que após análise julgou ser a mais adequada e estará adiante justificada.

Finalmente, declaramos que a DLR - Engenheiros Associados SS não tem nenhum vínculo com os

proprietários dos bens avaliados, bem como com os solicitantes, não tendo portanto interesse

pessoal ou financeiro nos valores resultantes deste laudo.

Estabeleceu também que os resultados, em especial os valores e comentários, são considerados

sigilosos sendo que as informações ou cópias somente serão fornecidas com expressa autorização

do solicitante.

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FOTO

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2. Resultados

Os resultados do presente trabalho, indicaram os seguintes valores, cujos critérios e métodos

adotados para obtenção do valor de mercado serão adiante apresentados:

VALOR DE MERCADO (R$) 220.000,00

VALOR DE LIQUIDEZ (R$) 140.000,00

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As documentações apresentam as seguintes áreas:

Matrícula:

Terreno: não consta

Área privativa: 20,85 m²

Área comum: 20,7916 m²

Área total: 41,6416 m²

IPTU:

Terreno: 6.008,65 m² (condomínio)

Construção: 4.370,10 m² (condomínio)

Observação: Para efeito de avaliação utilizaremos a área privativa da unidade correspondente a 20,85

m².

3. Subsídios Utilizados

3.1. Documentação Fornecida

A documentação fornecida para elaboração do presente laudo avaliatório compreende:

- Copia da Matrícula nº 17.943 emitida em 15/05/2017, pelo Oficial de Registro de Imóveis da

Comarca de Vinhedo.

- Cópia do IPTU 2018 Insc.Cadastral nº 04.361.002 emitida pela PM de Vinhedo

3.2. Vistoria

Vistoria realizada no imóvel no dia 28 de Outubro de 2018, quando verificamos que o mesmo é

representado por uma suíte hoteleira.

3.3. Adequação

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4. Comentários

4.1 Local

O imóvel avaliando está localizado no Condomínio Hotel Intercity Express de Vinhedo, situado na

Avenida das Industrias, 855, unidade 129, no Distrito Industrial Benedito Storani, na cidade de

Vinhedo - SP.

O local onde está posicionado o imóvel compreende Zona de Desenvolvimento Industrial, ZDI,

possuindo em seu entorno empresas de grande porte. Possui densidade de edificação média e nível

econômico médio.

A Avenida possui característica de via principal, sendo seu tráfego moderado, somente para acesso

ao bairro. Desenvolve-se em traçado curvilíneo sobre perfil plano, sendo dotada de uma pista de

rolamento duplo apresentando certa de 15,00 metros de largura entre os alinhamentos

confrontantes.

O local é servido por linha de ônibus urbana e dispõe de toda a infraestrutura urbana, tais como: vias

pavimentadas, rede de distribuição de água domiciliar, captação de esgotos e águas pluviais, energia

elétrica (luz e força), telefone, gás, coleta de lixo, serviços postais, iluminação pública, limpeza e

conservação viárias.

4.2 Croqui do Local

INSERIR FOTO

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4.3. Fotos do local

IDENTIFICAÇÃO

EDIFICIO AVALIANDO

7

4.4. Fotos do entorno

KARCKER UNILEVER

SUBESTAÇÃO CPFL CENTRO COMERCIAL

8

BENER COMERCIAL SCANIA

BALLUPP CLARK

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4.5. Croqui das Imediações

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A liquidez deve ser considerada de normal a baixa, lembrando que a adequacidade do "produto hotel"

ao local é boa, visto que a região possui muitas empresas, indústrias e locais de eventos e lazer,

sinalizando que numa situação normal de economia a sua comercialização poderá ser mais fácil.

5.4. Valores Resultantes

Os valores resultantes representam a média de ofertas no empreendimento.

5. Comentários Mercadológicos

5.1. Mercado Atual

O empreendimento é autorreferenciável pois trata-se do único empreendimento na cidade de Vinhedo

com essas características.

Observa-se que a oferta no empreendimento é grande e que as negociações são em número

reduzido. Tal situação comprova as dificuldades do mercado diante do momento econômico

desfavorável.

5.2. Perspectivas Futuras

O mercado deverá permanecer inalterado a médio prazo.

5.3. Liquidez

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6. Imóvel

6.1. Terreno

Situação na quadra: Esquina

Formato: Irregular

Topografia: Plano

Dimensões:

Fração ideal do Terreno = 0,76171% ou 46,4766 m²

Área Total do terreno do condomínio: 6.008,65 m²

Zoneamento: Zona Desenvolvimento Industrial - ZDI - Lei Complementar nº66/2007

Ocupação: Edificação hoteleira

Fechamento: Alambrado

Croqui:

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Idade Aparente: 02 anos

Vida Útil Estimada: 60 anos

Vida útil remanescente: 58 anos

6.2. Edificações

O empreendimento hoteleiro é denominado Hotel Intercity Express Vinhedo e possui 128 apartamentos

todos com mesmo padrão de acabamento.

Infraestrutura completa que atende principalmente o publico corporativo, compreendendo: salas de eventos

cozinha industrial, restaurante, banheiros, piscina, recepção, áreas administrativas, vagas para carros

descobertas, etc.

A unidade objeto desta avaliação é a de n.º 129 e possui: dormitório e banheiro.

Gerais:

Padrão de acabamento: Alto

Estado de Conservação: Novo

k: 0,979

Áreas construídas: Área privativa = 20,85 m²

Área comum = 20,7916 m²

Área total = 41,6416 m²

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6.3. Fotos do imóvel

Identificação Hotel Apartamento 129

Apartamento 129 Apartamento 129

Banheiro apartamento 129 Móvel apartamento

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Circulação entre quartos no 1º pavimento Restaurante

Recepção Recepção

Academia Banheiros comuns

15

Sala Eventos Piscina

Estacionamento Rua Avaliando

Identificação Rua Identificação predial

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7. Metodologia

7.1. Metodologia utilizada

Para determinação do valor de mercado, utilizou-se o Método Evolutivo. De forma indireta, o valor do

imóvel é determinado pela reprodução do valor atual de seus componentes básicos, ou seja, terreno e

benfeitoria. Na realidade, apenas a componente benfeitoria é avaliada pela reprodução dos custos, já

que o processo avaliatório para o terreno necessariamente tem que ser o processo comparativo

direto, através de pesquisa de preços no mercado local.

Para avaliação das benfeitorias, representadas pelas edificações e outras, utilizou-se a reposição dos

custos, levando-se em conta seus preços de reposição atuais, depreciações por idade, por estado de

conservação e por obsolescência, não esquecendo da componente vantagem da coisa feita ou

valores em marcha, que agregam parcelas de valores atrelados a aspectos mercadológicos como

adequacidade, local, tamanho e outras variáveis.

A aplicação, neste caso, de metodologia direta por processo comparativo de dados de mercado para

o imóvel como um todo, apresentaria muita distorção na medida que existem muitas diferenças entre

os elementos comparativos, em especial quanto a relação entre área do terreno e área construída,

cuja homogeneização seria dificultosa e empírica, podendo levar a imprecisões indesejáveis para o

caso.

JUSTIFICATIVA DA METODOLOGIA

Devido as características do imóvel, não se identificou ofertas similares que permitem a comparação

direta, tendo sido mais recomendável a aplicação de método indireto, com avaliação separada dos

componentes do imóvel.

Método Evolutivo

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Concluída a pesquisa de ofertas de imóveis similares faz-se necessário a aplicação do processo

denominado homogeneização de valores. Tal processo consiste basicamente na aplicação de

diversos fatores objetivando tornar as pesquisas mais comparáveis ao imóvel avaliando, pois por mais

similares que sejam sempre apresentam algumas diferenças com relação ao imóvel que na maioria

das vezes é adotado como paradigma de comparação.

Os diversos fatores de homogeneização compreendem índices cujos valores são baseados em

estudos consagrados e advém de normas avaliatórias, cabendo ao avaliador sua correta aplicação e

confiando ao seu bom senso a utilização dos fatores que realmente participam da formação dos

preços dos imóveis.

Desta forma, os formadores de preços escolhidos para o caso em questão serão destacados e

utilizados para correção das diferenças dos elementos pesquisados comparados ao imóvel avaliando.

Após análise do caso, considerou-se fatores de homogeneização que serão utilizados nos cálculos

que resultarão no valor de mercado do imóvel.

7.2 Homogeneização de Valores

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19

Oferta: x

Valor de venda:

x

19

Oferta: x

Valor de venda:

x

Unitário: R$ 12.470,02 /m² Unitário:

Condições:

A vista A combinar Negócio efetuado

Características do imóvel:

Suíte, banheiro, mobiliado.Possui infraestrutura de piscina, salão de convenções, restaurante, sauna. Site cod.

HO009540

Venda Locação

R$ 260.000,00

Valor residual: R$ 260.000,00 Preço Locação:

Valor da Construção:

Idade Aparente: Vida útil: K:

2 ano(s) 50 anos 0,979

Padrão Construtivo: Estado de Conservação: Vagas:

Alto Novo 1

Plano

Áreas Construídas (m²):

Útil: 20,85 Total: Ponderada:

Tipo do Imóvel: Hotel

Terreno:

Testada (m): Prof. Equiv. (m): Área (m²): Topografia:

Ficha de pesquisa nº 02 Data: Outubro / 2018

Endereço: Avenida das Industrias,855

Fonte / Tel.: Cassia Adala 3388-2222


Condições:



Suíte, banheiro, mobiliado.Possui infraestrutura de piscina, salão de convenções, restaurante, sauna

Venda Locação

R$ 320.000,00




2 ano(s) 50 anos 0,979

Alto Novo 1




Plano



8. Fichas de Pesquisa


Terreno:


Fonte / Tel.: Maori Imóveis 3871-7878

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11

Oferta: x

Valor de venda:

x

11

Oferta: x

Valor de venda:

x


Condições:



Suíte, banheiro, mobiliado.Possui infraestrutura de piscina, salão de convenções, restaurante, sauna. HT00001

Venda Locação

R$ 280.000,00


Valor da Construção: 0,98


2 ano(s) 50 anos 0,979


Alto Novo 1

Plano




Terreno:




Fonte / Tel.: Exclusive Brokers 4806-1800


Condições:



Suíte, banheiro, mobiliado.Possui infraestrutura de piscina, salão de convenções, restaurante, sauna.

Venda Locação

R$ 298.000,00




2 ano(s) 50 anos 0,979


Alto Novo 1

Plano




Terreno:



Endereço: Avenida das Industrias,855. Quarto 216

Fonte / Tel.: Remax City 4807-4040

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Oferta: x

Valor de venda:

x


Condições:



Suíte, banheiro, mobiliado.Possui infraestrutura de piscina, salão de convenções, restaurante, sauna. HT00002

Venda Locação

R$ 280.000,00




2 ano(s) 50 anos 0,979


Alto Novo 1

Plano




Terreno:




Fonte / Tel.: Exclusive Brokers 4806-1800

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Local. Área X X X X

Aval. - 1,00 - 1,00 1,000 1,00 1,000 1,000 1,00

1,00 1,000 1,00 1,000 1,000 1,00

1 15.347,72 0,80 12.278,18 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 12.278,18 12.278,18

1,00 1,000 1,00 1,000 1,000 1,00

2 12.470,02 0,80 9.976,02 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 9.976,02 9.976,02

1,00 1,000 1,00 1,000 1,000 1,00

3 12.416,67 0,80 9.933,33 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 9.933,33 9.933,33

1,00 1,000 1,00 1,000 1,000 1,00

4 13.176,47 0,80 10.541,18 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 10.541,18 10.541,18

1,00 1,000 1,00 1,000 1,000 1,00

5 13.176,47 0,80 10.541,18 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 10.541,18 10.541,18

Média

seca13.317,47 Médias 10.653,98 10.653,98

VALOR DO TERRENO (R$) 222.135,41

VALOR TERRENO ARREDONDADO (R$) 220.000,00

VALOR DE MERCADO R$ 220.000,00

FORMAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL

ÁREA (m²) 20,85

VALOR UNITÁRIO FINAL (R$/m²) 10.653,98

Máximo (R$/m²) 11.383,98

Mínimo (R$/m²) 9.923,97

Intervalo de Confiabilidade 13,70%

954,26

Coeficiente de Variação 0,0896

t de Student 1,53

Limite Inferior (R$/m²) (-30%) 7.457,78

SANEAMENTO

Número de elementos saneados 5

Unitário Médio Saneado (R$/m²) 10.653,98

Desvio Padrão

9. HOMOGENEIZAÇÃO

NºUnitário

(R$/m²)

Fator

Oferta

Unit base

(R$/m²)

Fatores de ajuste Unit.

Homog

(R$/m²)

Unit.

Saneado

(R$/m²)

HOMOGENEIZAÇÃO

Número de elementos 5

Unitário Médio Homogeneizado (R$/m²) 10.653,98

Limite Superior (R$/m²) (+30%) 13.850,17

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FORMAÇÃO DE VALOR DE LIQUIDEZ

FATOR DE LIQUIDEZ 0,65


VALOR FINAL ARREDONDADO (R$) 140.000,00

10. CÁLCULO DO VALOR DE LIQUIDEZ

Analisando as condições de procura e volume de ofertas existentes na região e

ainda através de consultas a profissionais atuantes, pudemos estimar um fator

redutor de 35% sobre o valor de mercado de forma a melhorar as condições de

liquidez e chances de venda.

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Amostra

1

2

3

4

5

6

Observados

15.347,72

12.470,02

12.416,67

13.176,47

13.176,47

0,00

11. GRÁFICOS

-100,00%

-80,00%

-60,00%

-40,00%

-20,00%

0,00%

20,00%

40,00%

60,00%

80,00%

100,00%

1 2 3 4 5 6

Resíduos relativos

Resíduo

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

16.000

18.000

0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 16.000 18.000

Unitários Observados x Estimados

24

Item Descrição Pontos

1 Caracterização do imóvel 2

2Quantidade minima de dados de mercado

efetivamente utilizados2

3 Identificação dos dados de mercado 2

4Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para

o conjunto de fatores2

8

III II I

10 6 4

2 e 4, com os demais

no mínimo no grau II

2 e 4, com os demais

no mínimo grau I no

mínimo grau II

todos, no mínimo no

grau I

II

III II I

<=30% <=40% <=50%

13,70%

III

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO :

Tabela 5 - Graus de precisão da estimativa de valor no caso de utilização de tratamento por

fatores

Graus

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do

valor central da estimativa

Intervalo de confiança:

GRAU DE PRECISÃO :

Pontos mínimos

Itens Obrigatórios

Total:

Tabela 4 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização

de tratamento por fatores

Graus

Apresentação de informações relativas a

todas as características dos dados analisados

Intervalo admissível para atingir grau II: 0,50

a 2,00

Completa quanto aos fatores utilizados no

tratamento

Quantidade mínima de dados de mercado

para atingir grau II: 5

12. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

Tabela 3 - Graus de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores (ABNT NBR

14653-2:2011)

Resultado

25

CREA 53.760/D

TERMO DE ENCERRAMENTO

Concluído este trabalho, foi redigido e impresso

o presente laudo composto por 24 folhas rubricadas

e esta última assinada e datada.

São Paulo, 31 de Outubro de 2018

D L R Engenheiros Associados SS

CREA 043.715.5

Dárcio Pereira Daniel

CREA 44.861/D

Luiz Roberto S. Rocha

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DOCUMENTAÇÃO FORNECIDA

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