LA OPONIBILIDAD, PUBLICIDAD Y SU EXPRESIÓN JURÍDICA EN NUESTRO SISTEMA REGISTRAL

Carmen Zoraida Ameghino Bautista

Magíster en Derecho Civil y Comercial

Sin duda uno de los temas que más controversias presenta dentro del

sistema jurídico registral es la de brindar seguridad jurídica al titular que

publicitó su derecho inscrito; sin pretender en este artículo sumar a dicha

polémica, resulta importante mencionar en nuestro sistema jurídico la

publicidad registral es relevante por el efecto de Oponibilidad, sin embargo en

la realidad se presentan problemas de seguridad jurídica cuando se trata de

derechos de distinta naturaleza, privilegiándose muchas veces la

clandestinidad, al hacer prevalecer derechos reales no inscritos incluso contra

aquel que diligentemente registró un derecho diferente a los considerados

reales como ocurre con el caso de la persona que anota un embargo contra el

titular registral demandado, pero luego es desconocido en su derecho al

preferir el sistema a un propietario oculto.

El ser humano busca en todo momento seguridad, certeza; el Derecho

surge con tal propósito para lograr la justicia y paz social. De esta forma el

Registro adquiere cada día mayor importancia como mecanismo idóneo de

publicidad, legitimidad y fe pública registral; contribuyendo en la seguridad del

tráfico y la circulación de la riqueza inmobiliaria. Es importante determinar la

función de las inscripciones en el Registro, como garantía estatal de la

publicidad con la realidad extra registral manifestada a través de los certificados

expedidos sobre la base de todos los principios registrales plasmados en

nuestro ordenamiento civil. Un apropiado sistema jurídico registral alienta las

transacciones comerciales, la importancia de los registros públicos es que

permite saber cuál es la situación jurídica de los derechos inscritos. La

publicidad dada por registros debe ser el fiel reflejo de la realidad extrarregistral

para todos sin excepción. Al respecto De Angel Llagues dice “El Derecho ha

respondido de diversas maneras a esta ansia de seguridad a esta demanda

social de garantías. El de nuestro tiempo en concreto, lo ha hecho estableciendo

una oficina pública destinada a recoger potencialmente todos los actos jurídicos

que tengan por objeto un bien inmueble” 1. La publicidad es la expresión más

perfecta y eficiente que se ha inventado para dar a conocer situaciones

jurídicas, oponer derechos, tutelarlos y brindar seguridad. Moisset de Espanés

señala: “La publicidad es una actividad dirigida a hacer notorio un hecho, una

situación o una relación jurídica”.2

Nuestra experiencia, nos ha permitido determinar en la necesidad de la

protección de los derechos personales quienes resultan desprotegidos;

debemos lograr un ordenamiento sistemático y coherente; debe prevalecer la

publicidad registral, en el caso de inmuebles inscritos, para toda clase de

derechos, sean reales, personales, de tal forma que la tercería de propiedad no

pueda desconocer los derechos de quienes tuvieron la diligencia de publicitar

su derecho, pues de lo contrario los “terceros registrales” titulares de derechos

no reales no tendrían incentivo alguno para inscribir. A decir de Cano Tello, en

sentido jurídico la publicidad es un sistema de difusión dirigido a proporcionar a

la sociedad el conocimiento de determinadas situaciones para la protección de

los derechos y la seguridad del tráfico.3 Manzano 4 afirma que “la publicidad

registral se justifica por ser el más eficaz instrumento de seguridad jurídica en

la constitución, modificación y extinción de los derechos reales sobre

inmuebles”

La publicidad es la expresión más perfecta y eficiente inventada para dar

a conocer situaciones jurídicas, oponer derechos, tutelarlos y brindar seguridad.

Moisset de Espanés señala: “La publicidad es una actividad dirigida a hacer

notorio un hecho, una situación o una relación jurídica”.5 No obstante, el

1 citado por Saborio Valverde Mario. La publicidad registral, la seguridad jurídica y los sistemas registrales inmobiliarios, en Derecho Registral y Notarial Tomo I editorial Instituto peruano de estudios forenses Lima 1997 Pág. 148. 2 MOISSET DE ESPANES Luis, La publicidad de los Derechos reales en el Derecho Argentino antes y después de la Ley 17.801 En boletín de la facultad de Derecho y Ciencias Sociales de Córdoba, Argentina, Ene-Dic.1972 Nos. 1-5 Pág. 5 3 CANO TELLO, Celestino Manual de Derecho Hipotecario, Segunda edición. Madrid. 4 MANZANO SOLANO A. Derecho Registral Inmobiliario I, Centro de estudios Registrales, Madrid 1992, Pág. 36,37. 5 MOISSET DE ESPANES Luis, La publicidad de los Derechos reales en el Derecho Argentino antes y después de la Ley 17.801 En boletín de la facultad de Derecho y Ciencias Sociales de Córdoba, Argentina, Ene-Dic.1972 Nos. 1-5 Pág. 5

segundo párrafo del artículo 2022 del Código Civil parece ser un

quebrantamiento al principio de seguridad jurídica que el sistema registral

pretende alcanzar. De tal forma que la norma establece, tratándose de derechos

de distinta naturaleza, se aplican las disposiciones del derecho común; como

precisa la exposición de motivos Oficial del Código Civil, en la parte relativa al

artículo en mención, el caso del acreedor quien confiado en la información

proporcionada por el Registro, tiene la certeza que el inmueble registrado a

nombre de su deudor le pertenece a éste, por lo que decide poner término a la

relación obligacional de crédito con su deudor, éste puede no pagar la

obligación y el acreedor se verá obligado a iniciar la acción judicial, obteniendo

una medida cautelar para asegurar su crédito y logrará registrarlo, esto es

anotar la medida cautelar, pues el titular registral es precisamente el deudor; y

estando lista la venta judicial del inmueble afectado, un tercero civil le notificará

con un Tercería de Propiedad, consecuentemente el remate se suspende; lo

cual significa que su derecho personal de crédito adquirido en fe proporcionada

por el registro, queda desprotegido, en otras palabras se diría el acreedor ha

sido burlado; pues es frecuente en estos casos que el deudor al momento de

asumir la obligación crediticia no haya sido intencionalmente propietario del

inmueble, al haberlo transferido al tercerista en complicidad con éste y en fraude

del acreedor, sin haber registrado la transferencia; ante ello y considerando

conforme al derecho común, sólo pueden embargarse los bienes del deudor y

además en nuestro sistema registral la transferencia de la propiedad no es

inscripción constitutiva, el acreedor se verá seriamente perjudicado al estar

imposibilitado de cobrar la obligación a su favor. “…El registro debe ser

constituido respecto de terceros o derechos reales”. 6

En materia registral quien inscribió primero, en aplicación del Principio

de Prioridad, publicitó su derecho, sea en consecuencia preferido primero por

el sistema; sin embargo en la práctica no resulta eficaz, es decir no se aplica en

términos “derechos reales vs. Derechos personales” pues según la norma

comprendida en el artículo 2022 del Código Civil los primeros prevalecen en

contra de los últimos, al atribuirles caracteres absolutos “per se” debido a que

gozan de la oponibilidad erga omnes” y de “energía persecutoria” de la que 6 DELGADO SCHEELJE Álvaro. “Publicidad jurídica registral” en: Revista Notarius, Lima 1997. p.57.

“carecen” los derechos personales”, aspectos que en la práctica conllevan a

situaciones ineficientes, contrarias a la seguridad jurídica y privilegian la

clandestinidad, al hacer prevalecer derechos reales no inscritos incluso contra

aquel que diligentemente inscribió o anotó un derecho diferente a los

considerados “reales” al preferir el sistema a un “propietario” oculto que

aparece posteriormente ante Registros adjuntando para tal efecto documentos

públicos o privados de fecha cierta anterior a la anotación de la medida

cautelar, al que no resulta oponible tal medida judicial; conocedores que en

nuestro sistema rige la consensualidad en materia de transmisión del derecho

de propiedad, debería prevalecer la publicidad registral, en el caso de

inmuebles inscritos, para toda clase de derechos, sean reales y personales, y

la tercería excluyente de dominio no desconozca los derechos de quienes

tuvieron la diligencia de publicitar su derecho, pues contrario sensu los

“terceros registrales” titulares de “derechos no reales” no tendrían incentivo

alguno para inscribir, al igual que los titulares de “derechos reales”, excepto

cuando se enfrenta a otro derecho de la misma naturaleza.

Este problema adolece el sistema peruano, pues contrapone los

principios del derecho Registral considerados en el Código Civil en uno de sus

libros, a las normas del Derecho Civil, pues pese de haber contratado bajo la

fe registral, la publicidad registral, los acreedores de alguna manera no se

sentirán seguros por este defecto que el sistema debe resolver, mientras tanto

el Poder Judicial resolverá aplicando las normas civiles y como su medida

cautelar no tendría amparo legal, se verá entonces perjudicado, causando

daños enormes a los acreedores. Vemos, pues que se ve afectada la seguridad

jurídica, la publicidad registral dando lugar a la inseguridad jurídica. Es decir se

afecta la seguridad de aquellos que al acceder al Registro, consideran que

cuentan con un derecho inatacable, basado en los principios registrales,

confían de la protección más elevada que brinda nuestro sistema Registral

Inmobiliario, a través de la presunción juris et de iure reflejada en el Principio

de Fe Pública Registral.

En nuestro país la publicidad se exterioriza a través de la expedición de

certificados compendiosos o literales, o certificados de gravámenes. Sin

embargo qué efecto negativo encontramos, cuando el contenido expresado por

el Registro, resulta inexacto entre el contenido del Registro y la realidad

extrarregistral; de tal forma ello va permitir que la publicidad dada por Registros

Públicos, como institución del Estado, sea válida para todos sin excepción.

Consideramos que no debe beneficiarse uno y perjudicarse el otro, sino más

bien ambos derechos tanto el derecho real y derecho personal deben

complementarse entre sí; a fin de lograr el mayor equilibrio posible.

CONCLUSIONES 1. La inscripción debe significar la forma más viable, adecuada para dar

publicidad de los actos y derechos en salvaguarda de la titularidad de los

mismos y brindar certeza, seguridad mediante la publicidad y lograr con ello

un sistema jurídico registral coherente.

2. La inscripción constitutiva va permitir una mayor seguridad a las

transacciones económicas basadas en los bienes inmobiliarios lo cual es

sumamente importante para nuestra economía.

3. Debe existir una adecuada publicidad basada en la prioridad registral, en el

principio de tracto sucesivo y todos los principios registrales dotándola de

veracidad.

4. A fin de lograr la seguridad jurídica amparados en la publicidad registral

debe tutelarse no solamente los derechos reales, sino también los

derechos personales por el principio de prioridad registral, a fin de evitar el

beneficio de uno y el perjuicio de otro, para la cual se requiere modificar el

sistema declarativo de la inscripción en el registro de la propiedad inmueble

previsto en el articulo 949 del Código Civil.

“Prior tempore, potior jure”

Primero en el tiempo, primero en el derecho.