la junta de propietarios - indesa
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LA JUNTA DE PROPIETARIOS
Abog. Javier Ocampos Mogollon
CONCEPTO
REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y
PROPIEDAD COMÚN
REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y
PROPIEDAD COMÚN
Es el régimen jurídico quesupone la existencia deuna edificación o conjuntode edificacionesintegradas por seccionesinmobiliarias de dominioexclusivo, pertenecientesa distintos propietarios, ybienes y servicios dedominio común. Cuentancon un ReglamentoInterno y una Junta dePropietarios.
NOTAS DISTINTIVAS
Edificación o conjunto de edificaciones integradas por
secciones de dominio exclusivo
Coexistencia en la mencionada
edificación o conjunto de edificaciones de bienes de dominio común y servicios
comunes
LA JUNTA DE PROPIETARIOS
NATURALEZA
LA JUNTA DE PROPIETARIOS
“Es el ente nopersonificado que agrupaa los titulares de seccionesde dominio exclusivocorrespondientes a unedificio o conjunto deedificios, según sureglamento interno; y cuyoobjeto es conservar ymantener los elementos obienes comunes que lespermita un adecuadodisfrute de cada uno desus secciones Privativas”.
La ley no le ha concedido personería jurídica
Tiene relativa subjetividad que le permite actuar enel tráfico contractual y judicial
En la doctrina se discute la conveniencia de otorgarle personería jurídica
Algunos legislaciones sí le reconocen dicha personería: Francia, Argentina.
CONSTITUCIÓN Y FUNCIONES
LA JUNTA DE PROPIETARIOS
Según lo previsto en el Artículo 145 del Reglamento
de la Ley N° 27157, la Junta de Propietarios, se
constituye plenamente al otorgamiento del
Reglamento Interno.
La misma norma precisa que está constituida por
todos los propietarios de las secciones de
Propiedad Exclusiva de la edificación y tiene la
representación conjunta de éstos.
Su función es administrar y gestionar el
conjunto inmobiliario a efectos de la
conservación de las zonas comunes, así
como de asegurar el funcionamiento correcto
de los servicios comunes para lograr una
adecuada convivencia.
ACTOS INSCRIBIBLES
LA JUNTA DE PROPIETARIOS
Conforme se deduce del art.48.1 de la Ley 27157, se
inscribirá en la partida correspondiente a la junta de
propietarios, todos los actos que tengan por objeto el
nombramiento, revocación y remoción del presidente.
La inscripción de la junta de propietarios, así como
de los actos secundarios, se realiza en el Registro de
Predios.
Según el Artículo 87 del RIRP: Son inscribibles en la
partida matriz de la edificación el acto de
constitución de la junta de propietarios, la
designación del Presidente y, en su caso, de la junta
directiva, en mérito al Reglamento Interno.
La designación del Presidente o de la junta directiva
efectuadas con posterioridad se inscribirán en mérito de
la copia certificada del Acta de la Junta de Propietarios
en el que conste el acuerdo adoptado con las
formalidades establecidas en el Reglamento Interno .
La falta de inscripción del presidente o directiva durante
un período o más, no impide la sucesiva inscripción del
órgano de representación correspondiente al período
actual.
FORMACIÓN DE LA VOLUNTAD
CORPORATIVA DE LA JUNTA DE
PROPIETARIOS
LA JUNTA DE PROPIETARIOS
CONVOCATORIA
La junta de propietarios deberá
ser convocada a sesión por el
Presidente con una anticipación
no menor de cinco días naturales.
Los avisos contendrán la indicación
De la hora, día y lugar de la reunión
y las materias a tratarse.
Convocatoria
Salvo disposición distinta del Reglamento Interno, la Junta de Propietariosdeberá ser convocada a sesión por el Presidente, con una anticipación nomenor de cinco (5) días naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela,facsímil, correo electrónico o cualquier otro medio que permita dejarconstancia de su entrega o recepción, y carteles publicados en las vitrinas opizarras que al efecto debe mantener la administración en uno o varios sitiosvisibles de la edificación. Los avisos y carteles contendrán la indicación deldía, hora y lugar de la reunión y las materias a tratarse.
Si la sesión debidamente convocada no se celebrara en la fecha prevista, laJunta deberá ser nuevamente convocada en la misma forma dentro de los tres(3) días naturales desde la fecha de la sesión no celebrada.
Las sesiones de la Junta de Propietarios, se celebrarán necesariamente enel predio.
Representación de los propietarios o poseedores en
la Junta
Los propietarios o poseedores podrán hacerse
representar por otras personas ante la Junta de
Propietarios, de acuerdo con lo establecido en el
Reglamento Interno. La representación debe
conferirse por escrito y con carácter especial para
cada sesión, salvo que se trate de poder otorgado
por escritura pública.
QUÓRUM DE INSTALA-
CIÓN Y MAYORIA
NECESARIA PARA LA
ADOPCIÓN DE ACUERDOS
El artículo 153-i del
Reglamento interno
aprobado por Resolución
Ministerial N°004-2000-MTC
que se limita a indicar que
todo lo relativo a las sesiones
ordinarias y extraordinarias
quórums, votaciones, y demás
deberá regularse obliga-
toriamente por el reglamento
Interno del edificio.
DOCUMENTACION DE LA
JUNTA
LA JUNTA DE PROPIETARIOS
➢ El documento por excelencia que guarda el contenido
de los hechos ocurridos durante las actuaciones
corporativas es: el acta.
➢ El Reglamento señala en forma expresa que la junta de
propietarios se encuentre obligada a llevar un libro de
actas con las formalidades de la ley (art.148,2).
Contenido y forma del acta:
En el acta de cada sesión, deberá indicarse el lugar, fechay hora en que esta se realizó; la relación de lospropietarios concurrentes, con indicación de sus porcentajesde participación en los bienes de dominio común; el nombrede las personas que actuaron como presidente y secretariode la junta; los puntos de la agenda; la forma y resultadode las votaciones y los acuerdos adoptados.
Será firmada por el Presidente y el Secretario designado, opor los miembros de la directiva si la hubiera, y por todoslos participantes en la Junta. El Reglamento interno podrácontener reglas que faciliten la suscripción del acta.
El Presidente de la Junta de Propietarios es elrepresentante de los propietarios y puede interveniren las escrituras públicas, documentos privados ydeclaraciones juradas, sin necesidad decomparecencia personal de cada uno de los titularesde las secciones de dominio exclusivo.
La misma regla se aplica a cualquier personadistinta del presidente que cuente con designaciónespecial realizada por la Junta de propietarios paraformalizar un acuerdo determinado.
La Junta de Propietarios debe cumplir sus atribuciones de
acuerdo a una finalidad esencial: la adecuada administración
de las zonas, elementos y servicios comunes del edificio,
velando que éstos sirvan plenamente para el mejor ejercicio
de la propiedad exclusiva.
ORGANOS DE LA JUNTA
LA JUNTA DE PROPIETARIOS
PRESIDENTEADMINISTRADOR
Representante legal de la
Junta, cuenta con facultades
representativas.
Es el gestor de la comunidad
de propietarios; le corresponde
velar por el adecuado manejo
de los bienes y servicios
Comunes.
La Junta de Propietarios estará presidida por uno desus miembros que tendrá la calidad de Presidente,quien ejercerá la representación legal de la misma. Elreglamento interno podrá disponer la constitución deuna Directiva cuando lo estime conveniente,señalando su composición y funciones.
El Reglamento Interno contendrá obligatoriamente lanominación del Presidente si existiera pluralidad depropietarios al momento de registrar el Reglamento.
➢ El Presidente tiene atribución de representar al
conjunto de propietarios para las actividades
propias al cuidado y mantenimiento del edificio.
➢ En ningún caso se necesita la autorización de todos
los propietarios para celebrar un contrato o instar
una demanda judicial.
Toda edificación deberá contar con un Administrador General, quienvelará por el adecuado funcionamiento y conservación de los bienesy servicios comunes. La designación será efectuada por la Junta dePropietarios y podrá recaer en:
a) El presidente de la Junta.
b) Cualquiera de los poseedores de las secciones de propiedadexclusiva, propietario o no.
c) Cualquier persona natural o jurídica especialmente contratada paratal función.
LA ADQUISICIÓN DE BIENES
POR PARTE DE LA JUNTA DE
PROPIETARIOS
LA JUNTA DE PROPIETARIOS
Directiva sobre el régimen de propiedad exclusiva ycomún – Resolución Nº 340-2008-SUNARP-SN
5.13. ADQUISICIÓN DE BIENES.-
Para efectos registrales la junta de propietariospuede adquirir bienes muebles e inmuebles.
El asiento de inscripción expresará como titular a lajunta de propietarios, debiendo consignar el detallede la edificación o conjunto inmobiliario al que serefiere.
JURISPRUDENCIA REGISTRAL
SOBRE LA JUNTA DE
PROPIETARIOS
LA JUNTA DE PROPIETARIOS
LUGAR DE REUNIÓN DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS
“Resulta válida la sesión de junta de propietarios realizada en lugardiferente al predio, siempre y cuando de la confrontación del título conlos asientos de inscripción de la partida registral en la que se habráde practicar la inscripción y complementariamente de los antecedentesregistrales, fluya inequívocamente y con un criterio de razonabilidad,que resulte materialmente imposible su realización en el lugar delpredio por motivos de espacio físico. En tal sentido se debe interpretarel texto del artículo 146º in fine del D.S 008-2000-MTC, estableciendoque lo que el legislador quiso decir es que las sesiones de la Junta dePropietarios, se celebrarán necesariamente en el predio, siempre ycuando sea posible materialmente efectuarla allí, pues la ley no puedecontener mandatos y obligaciones imposibles de cumplir”.
ACREDITACIÓN DE CONVOCATORIA DE JUNTA DE
PROPIETARIOS
“La convocatoria a sesiones de junta de propietarios
podrá acreditarse mediante el empleo de la
declaración jurada regulada en el artículo 2 de la
Resolución Nº 331-2001-SUNARP-SN”.
CONVOCATORIA A JUNTA DE PROPIETARIOS
“La convocatoria a sesión de junta de propietarios
solamente puede ser efectuada por el Presidente o
por el designado por el Reglamento Interno.
Excepcionalmente pueden convocar los propietarios
que representen al menos 25% de participaciones
cuando se acredite ante el Registro la acefalía o
ausencia definitiva del designado para ello”.
CONVOCATORIA A JUNTA DE PROPIETARIOS
“Cuando no existe Presidente de la Junta dePropietarios inscrito o ha vencido el mandato delPresidente inscrito, la convocatoria a Junta dePropietarios podrá ser efectuada por propietariosque representen el 25% de participaciones sobre losbienes comunes, para acordar la elección del nuevopresidente o directiva, y/o la adecuación omodificación del Reglamento Interno.”
QUÓRUM DE SESIÓN DE JUNTA DE PROPIETARIOS
“Para la determinación del quórum de sesión de juntade propietarios, deberá considerarse únicamente a lospropietarios con dominio inscrito”.
Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 370-2003-SUNARP-TR-L del 17 de junio de 2003, Resolución Nº304-2003-SUNARP-TR-L del 16 de mayo de 2003 yNº 097-2004-SUNARP-TR-L del 20 de febrero de2004.
CONVOCATORIA A JUNTA DE PROPIETARIOS
“El último presidente inscrito de la Junta de
Propietarios con período de funciones vencido también
está legitimado para convocar a Junta de Propietarios
con la finalidad de elegir al nuevo presidente o
directiva.”
Criterio adoptado en la Resolución Nº 2485-2014-
SUNARP-TR-L del 31/12/2014.
CONVOCATORIA A JUNTA DE PROPIETARIOS POR EL 25% DE PARTICIPACIONES.
“Cuando no existe Presidente de la Junta de Propietarios inscrito o ha vencidoel mandato del Presidente inscrito, la convocatoria a Junta de Propietariospodrá ser efectuada por propietarios que representen el 25% departicipaciones sobre los bienes comunes, para tratar cualquier materia que seseñale en la convocatoria.
Ello es también aplicable cuando existe presidente inscrito con período defunciones vigente, y el 25% de propietarios convoca acreditándose la muerte,renuncia o incapacidad del presidente.”
Criterio sustentado en la Resolución N.º 380-2015-SUNARP-TR-L del20.02.2015.
REPRESENTACIÓN PARA CONVOCAR A JUNTA DEPROPIETARIOS
En los casos en que la convocatoria a una junta de propietariossea efectuada a través de representantes de los titulares queostentan el 25% de participaciones sobre los bienes comunesde la edificación no requiere acreditarse dicha representaciónante el Registro. En ese caso bastará que la persona queotorga la declaración jurada de convocatoria manifieste endicha declaración que se acreditó la representación.
Criterio sustentado en la Resolución Nº 2027-2018-SUNARP-TR-L del 28.08.2018.
TRANSFERENCIA DE SECCIONES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA DE LA JUNTA DEPROPIETARIOS
En la transferencia de secciones de propiedad exclusiva, cuyo dominio corresponde a laJunta de Propietarios, se requiere presentar acta de Junta de Propietarios en la queconste que el acuerdo de transferencia ha sido aprobado por mayoría calificada de dostercios de las participaciones sobre los bienes comunes, además de acreditarse laconvocatoria a la Junta y demás requisitos que establece el artículo 148 del reglamentode la Ley 27157.
A dicho efecto, en representación de la Junta de Propietarios, otorgará la escriturapública de transferencia el Presidente de la Junta de Propietarios. La escritura podrátambién ser otorgada por otra persona que haya sido designada por la Junta dePropietarios.
Criterio sustentado en la Resolución Nº 2574-2018-SUNARP-TR-L del 30/10/2018 y enla Resolución Nº 2753-2018-SUNARP-TR-L del 16/11/2018.
