proyecto de ley - convocatoria de junta de propietarios

5/16/2018 Proyecto de Ley - Convocatoria de Junta de Propietarios - slidepdf.com

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P royecto de Ley N 0 J02:f p o , I-LAC O N G R E S O D E L A R E P U B U t; ;- 'R E A D E T R A -M I T E D O C U M E NT A R IO

El Grupo Parlamentario Fuerza 2011, a iniciativa de la Congresista Maria

Magdalena Lopez Cordova, conforme a 10 previsto en el articulo 107) de la

Constitucion Politica del Peru y los articulos 22° inciso c), 75° y numeral 2 delarticulo 76° del Reglamento del Congreso de la Republica, presenta la siguiente

propuesta legislativa:

F6RMULA LEGAL

El Congrcso de la Republica;

Ha dado la Ley siguiente:

PROYECTO DE LEY QUE REGULA LA CONVOCATORIA DE JUNTA DE

PROPIETARIOS DE UNIDADES INMOBILIARIAS SUJETAS AL

REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIV A Y PROPIEDAD COMUN

TiTULO PRELIMINAR

Disposiciones Generales

Articulo 1.- Objeto

La presente Ley tiene por objeto establecer los lineamientos generales para la

convocatoria de junta de propietarios de unidades inmobiliarias sujetas al

regimen de propiedad exclusiva y propiedad comun.

Articulo II.- Ambito de aplicacion

La presents Ley es de aplicacion para todos los propietarios de edificios de

departamentos de usa residencial, comercial, industrial 0mixto; quintas; casas

en copropiedad: centros y galerias cornerciales 0 campos feriales: y otras

unidades inmobiliarias con bienes comunes, cuando pertenezcan a propietarios

distintos.

Articulo III.- Competencia

Los interesados pueden recurrir, indistintamente, ante el Poder Judicial 0ante

el Notario de la provincia donde se encuentre el inmueble objeto de

convocatoria.

Es competente en la via judicial, el [uez de Paz Letrado, a traves del proceso no

contencioso. La actuacion notarial se sujeta a las normas establecidas en la Ley

N° 26662, Ley de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos.

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Proyecto de Ley que regula la convocatoria de Junta de Propietarios

de unidades inmobiliarias sujetas al regimen de propiedad exclusive

y propiedad comun,

C O N G!:l.F .s O D E L A R E PU B UC A

TITULO IDe las unidades inmobiliarias con Independizaci6n y Reglamento Interno

debidamente inscrito en los Registros Publicos

CAPITULO!

De la Convocatoria de la Junta de Propietarios

Articulo 1o.~ Solicitud de convocatoria de Junta de Propietarios

S e puede solicitar la convocatoria de la junta de propietarios de unidades

inmobiliarias sujetas al regimen de propiedad exclusiva y propiedad comun,

que cuenten con independizacion y Reglamento Interno debidamente inscrito

en los Registros Publicos: cuando:

a. No se haya e1egido a la Junta Directiva 0 no cuente con alguno de sus

miembros.

h. Cuando haya vencido el periodo de la Junta Directiva sin que se hubiera

elegido a sus nuevos integrantes.

c. Cuando e16rgano encargado de la convocatoria no 10hubiera realizado,

10 pueden solicitar, por escrito, los propietarios de secciones de

propiedad exc1usiva que representen por 10 menos el 10% de

participacion de los bienes comunes.

CAPITULO II

Del Proccdlmiento

Articulo 2°.~Requisitos

La solicitud se presenta por escrito, y se tramita ante el [uez de Paz Letrado a

traves del proceso no contencioso, 0 ante Notario Publico a traves del asunto no

contencioso: senalando la direcci6n donde se ubique el inmueble, y

adjuntandose 10siguiente:

a. Nombre, documento de identidad y firma de los solicitantes.

b. Objeto de la convocatoria.

c. Copia literal de la partida registral que acredite la calidad de propietario.

d. Constancia 0 declaracion jurada que certifique que es propietario habil

de la junta de propietarios: ye. Copia certificada del Reglamento Interno.

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de unidades inmobiliarias sujetas al regimen de propiedad exclusiva

y propiedad comun,

coscszso D E LA R E PU Jl Ll CA

Articulo 3°,· Admisi6n

Admitida la solicitud, el [uez de paz Letrado 0Notario, en su caso, fija fecha

para la convocatoria de junta de propietarios, la que debe realizarse dentro delos quince (15) dias habiles siguientes; bajo responsabilidad,

Articulo 4°._Publicaci6n

El [uez de Paz Letrado 0el Notario manda a publicar el aviso de la convocatoria

por una sola vez en el diario oficial El Peruano y en otro de amplia circulaci6n

dellugar donde se realiza el tramite.

Los propietarios solicitantes deben publicar el aviso de 1a convocatoria

mediante carteles publicados en las vitrinas 0 pizarras que al efecto debe

mantener la administraci6n en uno 0varios sitios visibles de la edificacion. Los

avisos y carteles contendran la indicaci6n del dia, hora y lugar de la reuni6n y

las materias a tratarse.

Articulo 5° ,_ Oposicion 0contradicci6n

Cualquier propietario puede formular oposici6n 0 contradicci6n dentro de los

cinco (05)dfas habiles de notificado con la reso1uci6nadmisoria.

Si el tramite es realizado ante Notario, es requisito indispensable el

consentimiento unanime de los propietarios. Si alguno de enos, en cualquier

momento de la tramitaci6n manifiesta oposici6n, el notario debe suspender

inmediatamente su actuacion y remitir 10 actuado al juez correspondiente, bajo

responsabilidad.

En caso, se haya formulada contradiccion, el [uez de Paz Letrado ordenara 1a

actuaci6n de los medios probatorios que la sustentan. Luego, si se solicita,

concedera al oponente 0 a su apoderado cinco (05) minutes para que la

sustenten oralmente, procediendo a continuacion a resolver dicha

contradicci6n.

Articulo 6°._Contenido y forma del acta

Los propietarios encargados de la convocatoria daran fe de los acuerdos

adoptados; levantando un acta de la misma, En el acta se debera indicar el

lugar, fecha y hora en que esta se realize: la relacion de los propietarios

concurrentes, con indicaci6n de sus porcentajes de participaci6n en los bienes

de dominic comun, el nombre de las personas que actuaron como presidente y

secretario de la junta, de ser el caso; los puntos de la agenda; la forma y

resultado de las votaciones y los acuerdos adoptados. Sera firmada por el

Presidente y el Secretario 0 por los miembros de la directiva sl la hubiera, y por

todos los participantes en la Junta.

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de unidades inmobiliarias sujetas a t regimen de propiedad exclusiva

y propiedad comun,

C ONG ijE SO D E L A R E P(J BU C A

El Notario podra realizar la certificaci6n en el mismo libro de aetas 0 en

instrumento extra protocolar, dando fe de los acuerdos adoptados

De haberse elegido el proceso no contencioso, el [uez de Paz Letrado ordenara

la entrega de copia certificada de 10 actuado a los propietarios solicitantes,

manteniendose el original en el archive del Juzgado, 0 expedira la resoluci6n

que corresponda.

El acta extra protocolar 0 la copia certificada del acta son meritos suficientes

para su inscripci6n en los regtstros publicos correspondientes.

TiTULO II

De las unidades inmobiliarias sin Independizaci6n niReglamento Interno

inscrito

CAPiTULO I

Del Procedimiento

Articulo 7°.-Solicitud de convocatoria de Junta de Propietarios

Cualquier propietario de la s secciones sujetas a 1 regimen de propiedad

exc1usiva y propiedad comun, cuya edificaci6n no cuente con independizacion

ni reglamento interne inscrito, y esta se hubiese terminado de edificar hasta el

31 de diciembre de 2010, puede solicitar la designaci6n de un Presidente

Transitorio para la regularizaci6n respectiva.

Articulo 8°.- Requisitos

La solicitud se presenta por escrito, y se tramita ante el Juez de Paz Letrado 0

ante Notario; serialando la direcci6n donde se ubique el inmueble;

adjuntandose 10 siguiente:

a. Nombre, documento de identidad y firma de los solicitantes.

b. Copia simple del documento que acredite la propiedad del bien

c. Copia literal de la partida registral donde se encuentre inscrito el terreno

donde se ubica el inmueble

d. Copia simple del documento de fecha cierta que acredite que la

edilicaci6n fue culminada antes del 31 de diciembre de 2010.

Articulo 9°,-Del tra..mite

El procedimiento de convocatoria de junta de propietarios se sujetara a 10

establecido en los articulos 30

Ysiguientes de la presente Ley.

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Proyecto de Ley que regula la convocatona de Junta de Propietartos


y propiedad comun,

(O N GIlE SO D E L A R E PU B L lC A

Articulo 10°.- Contenido del acta

Los propietarios encargados de la convocatoria daran fe de los acuerdos

adoptados; levantando un acta de la misma. En el acta se debera indicar el

lugar, fecha y hera en que esta se realiz6, y sera firmada per cada uno de los

asistentes ala reunion, en 1a que se expresara 10 siguiente:

a. El nombre y documento nacional de identidad (DNI) del Presidente

Transitorio elegido.

b. La aprobaci6n del inicio del procedimiento de regularizaci6n.

c. La determinaci6n de la opci6n del regimen interno, entre los regtmcnes

de Propiedad Exc1usiva y Propiedad Comun, 0 el de Independizaci6n y

Copropiedad.

d. La aprobacion del cuadro de porcentajes de participaci6n en la

propiedad de los bienes comunes, 0 la indicacion expresa de la

aplicaci6n de la presunci6n de igualdad de participaciones establecida en

la Ley de la materia.

e. La aprobacion de los gastos irrogados por la convocatoria, que seran

reembolsados a quienes 10 sufragaron. Estos gastos seran distribuidos

entre todas los propietarios, proporcionalmente al porcentaje de

participaci6n de cada uno de ellos en los bienes comunes, salvo acuerdo

distinto.

f. Cualquier otro acuerdo ce1ebrado.

Articulo 11°,- Validez del acuerdo y sus efectos

El acuerdo validamente adoptado, tendra caracter vinculante para todos los

propietarios, aun cuando no hayan participado en la reunion.

CAPiTULO II

Del Presidente Transitorio

Articulo 12°.- Del qu6rum

Para la designaci6n del Presidente Transitorio se req_uiere del voto de mas de 1a

mitad de los propietarios concurrentes. En segunda convocatoria, los acuerdos

se adoptan con los propietarios que asistan y que representen no menos de la

decima parte de participaci6n de los bienes comunes.

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y propiedad comun.

C ONGBH SO D E LA R E ptJ UL IC A

Para determinar los porcentajes de bienes comunes, se presume que las

alicuotas corresponden en partes iguales a los propietarios de las secciones de

domini a exclusivo, salvo prueba en contrario.

Articulo 13°.-De la temporalidad

La designaci6n del presidente transitorio es par unica vez hasta lograr la

inscripci6n correspondiente. Su vigencia no podra exceder de dos (02) afios,

Articulo 14°.-Facultades del Presidente Transitorio

El Presidente Transitorio goza de las facultades generales y especiales de

representaci6n sefialadas en los articulos. 74° y 75° del C6digo Procesal Civil;

pudiendo ejercer las siguientes funciones:

a. Realizar todas las acciones concurrentes a lograr la regularizacion de la

edificaci6n, de acuerdo al procedimiento establecido en la Ley N° 27157

Ley de Regularizaci6n de Edificaciones, del Procedimiento para la

Declaratoria de Fabrica y del Regimen de Unidades Inmobiliarias de

Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comun: y la Ley N° 29090, Ley de

Regularizaci6n de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones.

b. Velar par el adecuado manejo de los bienes y servicios comunes, su

mantenimiento, limpieza, y preservaci6n.

c. Cobrar las cuotas de los gastos comunes; cuidando que los pagas de los

servicios comunes esten al dia.

d. De ser el caso, las demas que establezca el Acta de Sesi6n de Propietarios

en la que se realiza la designaci6n.

DISPOSICIONES COMPLEMENT ARIAS Y FINALES

PRIMERA.- Vigencia

La presente Ley entra en vigencia al dia siguiente de su publicaci6n.

SEGUNDA.- Reglamento

El Poder Ejecutivo elabora el reglamento de la presente Ley para su aprobaci6n

mediante decreto supremo, dentro de un plaza de cuarenta y cinco (45) dlas

habiles, contados a partir de la publicacion de la misma.

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Proyecto de Ley que regula la convocatoria de [unta de Propietarios


y propiedad comun,

C ON Gl{F .5 0 D E L A R EP UB UC A

DISPOSICION COMPLEMENTARIA MODIFICATORIA

UNICA.- Incorporaci6n del numeral 11° al articulo 1 de la Ley N° 26662, Ley

de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos

Incorp6rese el numeral 11 al articulo 1 de la Ley N° 26662, Ley de Competencia

Notarial en Asuntos No Contenciosos; en los terminos siguientes:

"Articulo 1.- Asuntos No Contenciosos» Los interesados pueden recurrir

indisiin iamente ante eI Poder Judicial 0 ante el natario para iram iiar S€gUn

c or re sp on da lo s sig uie nie s a su nto s:

(. ..)

11.- Convocatoria de Junta de Propieiarios y designacion de P residenie

T ra n si to r io "

lima, 17 de abril de 2012

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f J Q ( ~ J ~ e C~t'-. L- (l

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Proyecto de Ley que regula la convocatoria de Junta de Propietartos

de unidades inmobiliarias sujetas al regimen de proptedad exclusive

y propiedad comun,

C O~ GaE SO D E L A R EP UB LIC "

EXPOSICION DE MOTIVOS

En la presente decada, el Peru ha sido uno de los paises mas dinamicos y con

mayor crecimiento en la region, consiguiendo la estabilidad de las principales

variables macroecon6micas, 10 cual ha consolidado la confianza de la

comunidad internacionaL Uno de los sectores que ha contribuido con este

crecimiento, es el sector de la construcci6n, la misma que produce una serie de

beneficios a la economia nacional de nuestro pais, tales como la inversi6n en

actividades productivas, la creacion de puestos de trabajo, y la mejora de las

condiciones de vida que se materializa con 1aadquisici6n de una vivienda.

Pero este boom de la construcci6n ha traido aparejado una serie de problemas

que desgraciadamente el marco normativo no ha podido regular a cabalidad.

Asi tenemos que con fecha 19 de julio de 1999 se public6la L ey N° 27157, " L ey

de Regularizaci6n de Ed if ic ac ione s, d el P rocedim ienio par a la Decla ra to ria d e F tib ric a y

del R egim en de Un idade s Inmob ilia ria s de Propiedad Ex clu siv a y de Propiedad

Comun" que tiene por objeto establecer los procedimientos para el saneamiento

de la titulacion de unidades inmobiliarias en las que coexisten bienes de

propiedad exclusiva con bienes comunes; as! como el procedimiento para la

regularizacion de la formalidad en cuanto a las edificaciones que hayan sidoconstruidas sin licencia de construcci6n, conformidad de obra 0 que no

contasen con declaratoria de fabrica, independizaci6n y /0 reglamento interno,

de ser el caso; autorizandose a los notarios publicos la legalizaci6n, certificacion

y verificacion de la documentaci6n adjunta al Formulario Registral

correspondiente.

Ahora bien, el regimen de propiedad exc1usiva y propiedad comun esta

definido en e1articulo 129°del Reglamento Ley N° 27157,aprobado por Decreto

Supremo 035-2006-VIVIENDA,senalando que: lie s e l re gim en ju rid ico q ue su po ne

In existencia de una edific ac i6 n 0 conjunto d e e dific uc ume« in te gra da s p or e ec cio ne sinmob ilia ria s d e d om in io e xc 1u siv o, p erte ne cie nte s a d istin to s p ro pie ta rio s, y bienes y

sermcios de dominic comun. Cuentan con un reglamento in terno y una junta de

propietarios". En este orden de ideas, el regimen de propiedad exclusiva y

propiedad comun, es aplicable para aquellos propietarios de las siguientes

unidades inmobiliarias:

1. Departamentos en edificio: Que son unidades inmobiliarias de

propiedad exclusiva para usc residencial, comercial, industrial 0mixto,

ubicadas en una edilicaci6n de mas de un piso que cuenta con bienes y

servicios comunes.

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Proyecto de Ley que regula Ia convocatoria de Junta de Propietarios

de unidades inmobiliarias sujetas a1 regimen de propiedad exclusive

y propiedad comun,

C ON GR ES Q D E L A R EP UB LIC A

2. Casas en quinta: Son unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que

conforman un conjunto continuo de viviendas unifamiliares construido

sobre un terreno urbanizado, que cuenta, por 10 menos, con un pasaje deacceso desde la via publica en calidad de bien comun,

3. Casas en copropiedad: Son unidades inmobiliarias de propiedad

exc1usiva que conforman un conjunto de viviendas unifamiliares que

incluye bienes de propiedad comun, como areas recreativas 0de otra

Indole, y servicios comunes.

4. Tiendas en centres y galerias comerciales 0 campos feriales: Son

unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman una

edificacion de uno0

mas pisos para uso exc1usivamente comercial quecuenta con bienes 0servicios comunes.

5. Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes: Son unidades

lnmobiliarias de propiedad exclusiva, susceptibles de independizacion,

edificadas sobre un terreno de propiedad comun,

6. Unidades Inmobiliarias: Son los terrenos sin edificar, las edificaciones,

los aires 0 las secciones de cualquiera de ellos que sean factibles de

independizar, y cuyos derechos sean susceptibles de inscripci6n en el

Registro Publico respective.

Asimismo, el articulo 38° de la Ley N° 27157 ha dispuesto la libertad a favor de

los propietarios de poder optar entre el regimen de propiedad exclusiva y

propiedad comun, 0 por el regimen de independizaci6n y copropiedad. El

articulo 128° del Reglamento, define al regimen de Independizaci6n y

Copropiedad como "la exisiencia de unidades inmobiliarias de propiedad exclusioa

suscepiibles de ser independ izadas y de bienes d e uso comun, sujetas al regimen d e

copropiedad regulado en el C6digo Civil. L as unidades inmooiiiariae de propiedad

ex c1u siva comp rend en necesaria mente el terreno q ue ocupa cada un a". Asimismo, en

el segundo parrafo establece una excepci6n a la libertad de eleccion del

propietario, de tal manera que los edificios de departamentos no pueden

acogerse al regimen de independizaci6n y copropiedad, debiendo adoptar

necesariamente el estatuto de la propiedad exclusiva y propiedad cormin. En tal

sentido, los complejos inmobiliarios que se encuentren conformados por

secciones de varios pisos divididas horizontalmente y que pertenezcan a

distintos propietarios no pueden optar por el regimen alternativo de

independizacion y copropiedad. En consecuencia, el regimen facultativo de la

Ley se convierte, en virtud del Reglamento, en un regimen facultativo que rige

exc1usivamente a los conjuntos inmobiliarios en los que no haya propiedadsuperpuesta por pisos.

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y propiedad comun,

C O~GRF.SO DE LA REPUBLICA

EI articulo 46° de la Ley N° 27157, establece taxativamente que en el Registro

Publico correspondiente se archivan los planas de la edificacion (distribuci6n

arquitect6nica) y se inscriben las areas y linderos perimetricos, asi como ladec1aratoria de fabrica, el reglamento interno y la Junta de Propietarios.

Ahara bien, de acuerdo Directiva sobre el regimen de propiedad exc1usiva y

comunl define al Reglamento Interno como "aquel negocio juridico (en la

term inologia del C 6digo C ivil, acto juridico) en el cualla declarucion de voluntad esta

dirigida a producir una m ixtura de efectos juridico« obligacionales y reales. A si pues, la

efica cia rea l se ap recia cla ramen te d el h ech o q ue el acto co nstitutivo a fecta el dominic de

lo s p ro pie ta ri os , tr an sf ormando una s it ua ci6 n dom in ic al n orma lmente independienie, en

otra compartida en cuanto al ob jeto m ismo d e la propiedad, pues vincula

indioisiblemenie l as pa rt es p r ivat ivas a e xc Iu siv as c an la s p ar te s c omun es . Estas quedan

d estin ad as a f av or d e a qu ella s. La se gu nd a c ar ac te ristic a fu nd am en ta l e s q ue da o rig en a

u n r eg im en e sp ec ia l d e p ro pie da d (propiedad exclusiva y propiedad comun) , en el cua l se

estab lece un sistem a com plejo de facultades, l imitaciones, cargas y obl ig ac io ne s, q ue

viene a consiituir una "lex rei" que vincula a los otorgantes del acto y a lo s su ce siv os

adquiren u«:

Es decir, el acto constitutivo de la propiedad horizontal no obedece solamente a

la voluntad del propietario solicitante; sino mas bien, se requiere que hayan

otros elementos configuradores como secciones de propiedad exc1usiva,

secciones de propiedad comun y que las diferentes unidades Inmobiliarias

cuenten can diferentes propietarios,

Ahara bien, para la elaboraci6n a aprobaci6n del Reglamento Interno, la Ley N°

27157 dispone 10 siguiente:

"Articulo 39.- Del Reglamento Interno

L as ed ifica cio nes a q ue se refiere eI a rticu lo 37 d e la p re se nte Ley d eb en con ta r

necesariamente con un Reglam ento lnierno elaborada 0 aprobado por el

promotor 0 constructor 0, en su caso, p ar lo s p ro pieta rio s co n el oo io fa vo ra ble de

mas del 5 0% (cincu en ta po r ciento) d e lo s po rcen ta jes d e pa rticip acum" ,

En el ultimo supuesto, cuando el Reglamento Interno es aprobado par el 50% de

los propietarios obedece a una situaci6n de hecho en el que la propiedad

exclusiva ya ha sido vendida por el propietario original, sin que este haya

podido inscribir el respectivo reglamento interno. Ante esta situacion, la Ley

faculta a los actuales propietarios (aun cuando 5610 cuenten con documento

1 Resolucion del Superintendente Nacional de los Registros Publicos N° 340-2008-SUNARP-SN

10



i~C QN GR i!.SO D E L A R E P U B L I C A

Proyecto de L ey que regula la convocatoria de Junta de Propietarios


y propiedad comun,

privado) a fin que puedan aprobar el reglamento interno, para 10 cual se

necesitara el voto favorable de mas de150%del porcentaje de participaci6n.

Ahora bien, e1 articulo 1530 del Reglamento establece necesariamente que el

Reglamento Interno debera contener, 10 siguiente:

a. La determinaci6n de la unidad irunobiliaria matriz y la relaci6n de las

secciones de propiedad exclusiva, seftalando sus areas, numeraci6n y el

usa a1que debera estar destinada cada una de ellas (vivienda, comercio,

industria, oficina, estacionamiento u otros; asf como de los bienes

comunes que la conforman, precisando, de ser el caso, los que se

califiquen como intransferibles,

b. Los derechos y obligaciones de los propietarips,

c. Las limitaciones y disposiciones que se acuerden sabre los usos y

destinos de los bienes comunes, y sobre el uso de las secciones de

propiedad exc1usiva.

d. Los reglamentos especiales referidos a obras, usos, propaganda u otros,

de ser el caso.

e. La relaci6n de los servicios comunes.

f. Los porcentajes de participaci6n que corresponden a cada propietario en

los bienes comunes, de acuerdo con el criteria adoptado por los

propietarios 0par el propietario promotor.

g. Los porcentaies de participacion que corresponden a cada propietario en

los gastos comunes, los cuales seran iguales a los de participaci6n en 1a

propiedad de los bienes comunes, salvo que se adopte un criterio

distinto.

h. El regimen de la Junta de Propietarios, sus 6rganos de administraci6n y

las facultades, responsabilidades y atribuciones que se les confiere.

i. Todo 10 relativo a las sesiones ordinarias y extraordinar ias, quorum,

votaciones, acuerdos, funciones y demas, de la Junta de Propietarios

J . Cualquier otro acuerdo 0pacto licito que sus otorgantes deseen inc1uir.

11




de unidades inmobilierias sujetas al regimen de propiedad exclusive

y propiedad comun.

CONGl tl <; SO DE LA RE PUBL ICA

De otro lado, el articulo 145° del Reglamento senala 10 siguiente:

HArticulo 145°.- Constituci6n de la Junta de PropietariosL 1 Jun ta de P rop ietarios estd constitu ida por todos los propieiarios de las

secc iones de Propiedad Exclusioa de la ed ificac i6n y iiene la represen tac i6n

co nju nta d e e sio e.

L a Jun ta de P rop ie tarios, se constituye pIenam ente a l o iorgam ien io del

R eg lam ento In te rn 0, el cua l coniendrd obliga toriamente la nom inacion del

P residen te si ex istiera p lura lidad de prop ietarios a l mom enta de reg istrar el

R eglam ento . Su inscripcum se eJectU a e n el R egistro de P ropiedad lnmueble, en

la partida reg istral del pred io m atriz 0 en la que corresponde a los b ienes

comunes .

L a renunc ia de uno 0 m as prop ietarios no im ped ira la consiitucion de la Jun ta y

su adm isi6n en el sene de est« siem pre estara exped ita . E sia renuncia no libera a l

pro pieta rio d e la s o bliga cio nes co mu nes n i d el cu mp lim ien io de lo s a cu erd os d e la

Jun ta . S f so lo quedara un propieiario hab il, este asum ird las func iones de la

Ju nta , en tod o cu an io le sea a plica ble.

La Junta de P ro pie ia rio s esta ni p resid id a p or u no de sus m iem bros que tendrd la

calidad de Pre siden te, qu ien eiercerd la represeniacion legal de lu m ism a,

asu mien do las fu ncia nes y responsabilidadee que este reg lam ento se iia la . E I

reg lam en to in tern o po drd dispo ner la co nstitu cion d e una D irectiva cuando 1 0estim e co no en ien te , se iia la nd o su composicum y func ione s" .

Asimismo, la Ley dispone los requisitos para la participacion de los

propietarios- ya sea para la decisi6n de toma de acuerdos ° para la eleccion, deser el caso, de la junta directiva.

2 Ley N0 27157

Articulo 49.- De los propietarlos hablles

49.1. Se entendera por propietario habil al que este en condicion de ejercer su derecho a voto en las

sesiones de las Juntas de Propietarios por haber cumplido con el pago de todas las cuotas establecidas por

la Junta de Propietarios.

49.2. La Directiva de la Junta de Propietarios declara la inhabilitacion de los propietarios que hayan

incumplido con pagar 3 (tres) 0mas cuotas ordinarias 0al menos 1 (una) extraordinaria al momento de la

convocatona.

49.3. Para tales efectos la Directiva de la Junta de Propietarios envta una comunicaci6n al propietario

moroso comunicandole Sll calidad de inhabilitado. Dicha calidad cesara al memento de cancelarse la

deuda pendiente,

49.4. Los propietarios inhabilitados pueden asistir a las sesiones s610 con derecho a voz y no se les

considera para el compute del qu6rum.

49.5. S610 podran impugnar los acuerdos de la Junta de Propietarios aquellos que no se encuentreninhabilitados.

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Proyecto de Ley que regula la convocatcria de Junta de Propietarios


y propiedad comun.

C O N{ ;J {H SO D E L A . R E P UB LlC A

Cabe mencionar que la Ley N° 29090,Ley de Regularizacion de Habilitaciones

Urbanas y de Edificaciones tiene por objeto establecer los procedimientos

administrativos para la obtenci6n de las licencias de habllitacion urbana y de

edificaci6n; seguimiento, supervision y fiscalizaci6n en la ejecucion de los

respectivos proyectos, en un marco que garantice la seguridad privada y

publica. Asimismo, la Primera Disposicion Transitoria de la Ley N° 29476,

publicada ellS diciembre 2009,amplia el plazo de regularizaci6n hasta e131 de

diciembre de 2010.

Como se puede apreciar, de acuerdo a los parrafos precedentes, la Iegislacion,

no obstante de ser prolija, no da solucion a todos los problemas surgidos en

aquellas construcciones que teniendo independizacion y reglamento inscrito, no

cuenta con junta directiva electa, 0esta ha vencido sin que se haya elegido a sus

nuevos integr antes. Otra situacion que impide la armoniosa convivencia entre

los vecinos, se da cuando la edificacion no cuenta con independizacion ni

reg1amento interne debidamente inscrito en los registros publicos

correspondientes -no obstante de contar con documento privado que acredite 1a

propiedad, no 10 pueden inscribir en el registro de predios por no estar

independizada ni regu1arizada la edificaci6n, y por ende, no tienen 1acapacidad

para conformar 1ajunta de propietarios-. Esta situacion problematica que afecta

a miles de propietarios 0 arrendatarios de departamentos de edificios, quintas,

casas en copropiedad, centros y galerias comerciales 0 campos feriales, con

bienes comunes; se encuentran imposibilitados a ejercer sus derechos 0

cualquier acto de gobierno, como el cobro de los gastos de mantenimiento,

representaci6n ante cualquier institucion publica 0 privada, 0 cualquier otro

acto que disponga los propietarios,

Para poder dar solucion a esta problematica, e1 16 de diciembre de 2009 se

presento el proyecto de ley N° 3762/2009-PE que tenia por objeto establecer y

regular el procedimiento no contencioso para la convocatoria a junta de

propietarios y elecci6n de la junta directiva 0 para la designacion de

administrador cornun. Asimismo, propoma modificar el numeral 47.3 del

articulo 470

de la Ley N° 27157, precisando que la junta de propietarios,

excepcionalmente, podia constituirse por mandato judicial 0 por notario.

Fina1mente, tambien proponia modificar el articulo lOde 1aLey N° 26662, Ley

de Competencia Notarial en Asuntos no Contenciosos, adicionando el numeral

S que establecia que los interesados podian recurrir al poder judicial 0 ante

notario para tramitar la convocatoria a junta de propietarios y elecci6n de la

junta dlrectiva 0 para la designacion de un administrador comun.

Desafortunadamente, dicha iniciativa legal, no obstante de contar con dictamen

favorable, fue finalmente archivada.

Por todas estas consideraciones, es menester dotar a los propietarios de las

herramientas necesarias para poder hacer valer sus derechos 0para legitimar

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Proyecto de L ey que regula la convocatoria de Junta de Propietarios

de unldades inrnobiliarias sujetas at regimen de propiedad exclusiva

y propiedad coman.

C ON QI.E SO D E L A R EP lm UC A

las decisiones adoptadas, en tanto se cumpla con formalizar la junta de

propietarios prescrita por la ley, facultandoles a los interesados recurrir,

indistintamente, ya sea al Poder Judicial -mediante un proceso no contencioso,

siendo competente el Juez de Paz Letrado- 0ante Notario de la provincia donde

se encuentre el inmueble objeto de convocatoria.

Ahora bien, esta solucion de convocatoria se tramita ya sea a traves de un

proceso 0de un asunto no contencioso -ya sea que se acuda al Poder Judicial 0

al Notario, respectivamente-. Asi podemos decir que en palaras de Devis

Echandia, " los procesos no contenciosos 0 de jurisdiccion voluntaria son aquellos

procesos que se ejercitan a soliciiud de una persona que necesiia darle legalidad a una

actuaci6n 0 certeza de un derecho"». En contraste, la [urisdiccion contenciosa

propiamente dicha lise ejercita entre personas que requieren Ia in tervenci6n del

organo [urisd iccianal a fin de que desate una conirouersia 0 litigio existente entre ellas,

sobre el cual no fum podido llegar a un acuerdo't+,

Los procesos no contenciosos se hailan regulados en la Secci6nSexta del C6digo

Procesal Civil. Los asuntos que son tramitados en esta c1ase de proceso son

detailados en el articulo 749°, y en otras leyes como la Ley N° 26662 "Ley de

competencia notarial en asuntos no contenciosos'" con sus modificaciones. En

estos tipos de procesos no contenciosos los jueces se limitarian a fiscalizar 10

que ha afirmado el solicitante, es decir, son asuntos que no tienen las

caractensticas necesarias para ser consideradas COffiO procesos en sentido

estricto, pero que por su caractertstica de ser un conflicto potencial de intereses

ellegislador ha decido considerarlos como tal, con la salvedad de considerarlos

como no contenciosos.

La distinci6n entre los procesos contenciosos y no contenciosos ha sido

trabajada por diferentes autores, asi Alberto Hinostrozas, citando a AlSINA,

sefiala tres diferencias, una de elIas referida a la intenci6n de las partes de

entrar en litigio, en el caso de los procesos contenciosos existe una lucha de

opiniones, es decir un conflicto disputa entre dos esferas individuales, mientras

3 DEVIS ECHANDIA, Hernando. "Teoria General de Proceso ". Editorial Universidad, Buenos Aires,

1997, pag , 103.

4 DEVIS ECHANDIA, Hernando. Op.cit., p ag . 102.

5 Esta ley ha tenido modificaciones con la Ley 27333 y la Ley 26887, en donde ademas de otorgar

competencia a los notaries pubicos para conocer los procesos de rectificacion de partida, adopci6n de

personas capaces, constitucion de patrimonio familiar, inventarios, comprobacion de testamento 5,

sucesi6n intestada se incluyen la prescripcion adquisitiva de dominic, titulo supletorio y rectificacion de

aereas y linderos y el reconocimiento de union de hecho, la convocatoria a junta obligatoria anual,

convocatoria a junta general, respectivamente,

6 HIN OSTROZA MINGU EZ, Alberto. "Procesos No Contenciosos", Gaceta J uridica, Lima, 2001 ,pag.36.

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de unidades inmobiliarias sujetas a1 regimen de propiedad exclusiva

y propiedad comun,

C ONG ltE SO D E LA R E P U B L I C A

que en el caso de los procesos no contenciosos, se ejerce entre personas que se

hallan de acuerdo sobre el acto que se ejecuta 0 a solicitud de una persona en

cuya contradicci6n no aparece. Una segunda diferencia recae sobre c6mo el juezconoce del proceso, en el proceso contencioso 10 realizaria por medio de un

conocimiento legitime -a traves de una investigaci6n personal- y en la no

contenciosa con conocimiento informative -en base a los informes de los

interesados-. La ultima diferencia que menciona el au tor, se refiere al

pronunciamiento al final del proceso, en el contencioso se ejerce un fallo con

arreglo a 10 que resulta de 10 expuesto y probado por las partes, mientras que

en la voluntaria el pronunciamiento s610 tiene por objeto dar autenticidad a un

acto 0 certificar el cumplimiento de un requisito de forma.

Otra de las diferencias de forma que podemos constatar, son que en losprocesos contenciosos se habla de dernanda, yaqui de solicitud; en los primeros

hay sentencia, yaqui solo hay auto.

Tratando de precisar su naturaleza de manera negativa, Monroy Galvez sefiala

que puede afirmarse que en ella no se reconocen derechos ni se imponen

prestaciones. En la jurisdicci6n voluntaria solo se constatan hechos 0 se

perfeccionan actos, en todo caso se investiga pero no se decide.

Devis Echandia hace referencia a las diferencias entre la jurisdicci6n

contenciosa -procesos contenciosos- y la jurisdicci6n voluntaria -procesos nocontenciosos-, argumentando que existe diferencia de acuerdo a:

• La posici6n que la partes ocupan en la relaci6n [urfdica procesal

• La posici6n del juez , al dictar sentencia

• Los sujetos de la relaci6n juridica procesal

• El contenido de la relaci6n [uridica procesal al iniciarse el proceso

• Los efectos de la sentencia, indica que en la jurisdicci6n contenciosa la

sentencia tiene valor de cosa juzgada, si decide en el fondo, mientras que

en la voluntaria jamas constituye cosa juzgada.

De 10expuesto, se puede esgrimir que la presente iniciativa legal busca dar una

soluci6n a esta problematica anteriormente mencionada, estableciendo los

lineamientos generales para la convocatoria de junta de propietarios. ya sea

para aquellas unidades inmobiliarias que cuenten con independizaci6n y

reglamento interne inscrito, como las que carecen de ellos. En el primer caso, se

puede solicitar la convocatoria cuando:

a. No se haya elegido a la Junta Directiva 0 no cuente con alguno de sus

miembros.

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1 /o , I ( ' A iJt,

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\ .



y propiedad comun,

C O ~G U .E S O D E L A R EP U8 L1 CA

b. Cuando haya vencido el periodo de la Junta Directiva sin que se hubiera

elegido a sus nuevos integrantes.

c. Cuando el6rgano encargado de 1aconvocatoria no 10hubiera realizado,

10 pueden solicitar, por escrito, los propietarios de secciones de

propiedad exclusiva que representen por 10 menos el 10% de

participaci6n de los bienes comunes.

En el segundo supuesto, los propietarios pueden solicitar 1a convocatoria,

levantando un acta de Iamisma en el que se expresara 10siguiente:

a. El nombre y documento nacional de identidad (DNI) del Presidente

Transitorio e1egido.

b. La aprobaci6n del inicio del procedimiento de regularizaci6n.

c. La determinacion de la opcion del regimen interno, entre los regimenes

de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comun, 0 e1de Independizaci6n y

Copropiedad.

d. La aprobaci6n del cuadro de porcentajes de participaci6n en la

propiedad de los bienes comunes, 0 la indicaci6n expresa de la

aplicacion de la presunci6n de igualdad de participaciones estab1ecida en

la Ley de 1amateria.

e. La aprobaci6n de los gastos irrogados por 1a convocatoria, que seran

reembolsados a quienes 10 sufragaron Estos gastos seran distribuidos

entre todas los propietarios, proporcionalmente a1 porcentaje de

participaci6n de cada uno de ellos en los bienes comunes, salvo acuerdo

distinto,

f. Cualquier otro acuerdo celebrado,

Asimismo, para 1adesignaci6n del Presidente Transitorio se requiere del voto

de mas de 1amitad de los propietarios concurrentes. En segunda convocatoria,

los acuerdos se adoptan con los propietarios que asistan y que representen no

menos de la decima parte de participaci6n de los bienes comunes.

Estableciendose, claramente que esta designacion solo es por unica vez hasta

lograr la inscripci6n correspondiente, no pudiendo exceder de dos (02) afios,

Ademas de las facultades generales y especiales de representaci6n sefialadas en

los articulos, 74° y 75° del C6digo Procesal Civil, la presente iniciativa legal le

otorga al presidente transitorio las siguientes prerrogativas:

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Proyecto de Leyque regula la convocatoria de Junta de Propietarios

de unidades inmobiliarias sujetas al regimen de propiedad exdusiva

y propiedad comun,

C ()~ Gi.E SO D E L A R E PU B LIC A

a. Realizar todas las acciones concurrentes a lograr la regularizaci6n de la

edificacion, de acuerdo al procedimiento establecido en la Ley N° 27157

Ley de Regularizaci6n de Edificaciones, del Procedimiento para laDeclaratoria de Fabrica y del Regimen de Unidades Inmobiliarias de

Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comun; y la Ley N° 29090,Ley de

Regularizaci6n de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones.

b. Velar par el adecuado manejo de los bienes y servicios comunes, su

mantenimiento, limpieza, y preservaci6n.

c. Cobrar las cuotas de los gastos comunes; cuidando que los pagos de los

servicios comunes esten al dia.

d. De ser el caso, las demas que establezca el Acta de Sesi6n de Propietarios

en la que se realiza la designaci6n.

En cuanto al procedimiento, este se puede realizar tanto en el [uez de Paz

Letrado a ante Notario; fiiandose la fecha para la convocatoria de junta de

propietarios dentro de los quince (15) dias habiles siguientes de la solicitud;

bajo responsabilidad. Posteriormente a ella, el [uez de Paz Letrado a el Notario

manda a publicar el aviso de la convocatoria par una sola vez en el diario oficial

EIPeruano y en otro de amplia circulaci6n dellugar donde se realiza el tramite.Tarnbien se establece que cualquier propietario puede formular oposici6n a

contradicci6n dentro de los cinco (OS) dias habiles de notificado can la

resoluci6n de convocatoria de junta de propietarios.

Si el tramite es realizado ante Notario, es requisito indispensable el

consentimiento unanime de los propietarios. Si alguno de ellos, en cualquier

momenta de la tramitaci6n manifiesta oposici6n, el notario debe suspender

inmediatamente su actuaci6n y remitir 10 actuado al juez correspondiente, bajo

responsabilidad.

En caso, se haya formulada contradicci6n, el [uez de Paz Letrado ordenara la

actuaci6n de los medias probatorios que la sustentan. Luego, si se solicita,

concedera al oponente a a su apoderado cinco (OS)minutos para que la

sustenten oralmente, procediendo a continuaci6n a resolver dicha

contradicci6n.

Finalmente, los propietarios encargados de la convocatoria daran fe de los

acuerdos adoptados; levantando un acta de la misma. En el acta se debera

indicar el lugar, fecha y hora en que esta se realiz6; la relaci6n de los

propietarios concurrentes; y especialmente, se debe mencionar claramente lospuntos de la agenda, asi como los acuerdos adoptados. El Notario podra

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y propiedad comun,

C O NG ilE SO D E L A R E PU B LIC A

realizar la certificaci6n en el mismo libro de aetas 0 en instrumento extra

protocolar; 0 de haberse elegido el proeeso no contencioso, el Juez de Paz

Letrado ordenara la entrega de copia certificada de 10 aetuado a los propietariossolicitantes, manteniendose el original en el archivo del Juzgado, 0 expedira la

resoluei6n que corresponda. Asimismo, la ley estableee que el acta extra

protocolar 0 la copia certifieada del acta son meritos suficientes para su

inscripci6n en los registros publicos correspondientes, dando con ello, soluci6n

ala problematica planteada.

EFECTO DE LA VIGENCIA DE LA NORMA SOBRE LA LEGISLACION

NACIONAL

La presente inieiativa legal no colisiona con el marco constitucional, ni con las

leyes sobre la materia. Siendo el impacto sobre la legislaci6n vigente minimo;

toda vez que solo incorpora el numeral 11 a1 articulo 1 de la Ley N° 26662,Ley

de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos.

ANALISIS COSTO - BENEFICIO

Laaprobaci6n de la presente iniciativa legislativa no irrogara costos adicionales

al Tesoro Publico; por el eontrario contribuira a fortalecer las relaciones

vecinales entre los diferentes propietarios de unidades inrnobiliarias de

propiedad exc1usiva y propiedad comun, dotandoles de las herramientas

necesarias para la convocatoria de junta de propietarios y por ende, darle la

formalidad y legalizaci6n de los acuerdos adoptados en aras de lograr una

cabal armonia vecinal. Asimismo, la presente iniciativa legal producira un

efecto positivo en la economia nacional, incentivando no solo la demanda de

este tipo de inmuebles y por ende un crecimiento en la economia del pais; sino

que ademas se logra posibilitar el cabal ejercicio de todos los derechos de los

propietarios de unidades inrnobiliarias sujetas al regimen de propiedad

exc1usivay propiedad comun.

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proyecto de ley - convocatoria de junta de propietarios

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