la hipoteca en guatemala

7/21/2019 La Hipoteca en guatemala

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LA HIPOTECA:

ANTECEDENTES HISTRICOS

La hipoteca es una institucin jurdica que viene desde el derecho griego en donde

toma su nombre, aun cuando algunos autores opinan que es una institucin de

origen judo.

En el derecho griego la hipoteca significaba la prenda de un bien inmueble para

garantizar el cumplimiento de una obligacin y tena por consiguiente la

desventaja de que desposea al deudor de la finca, motivo por el cual los romanos

la perfeccionaron al darle el carcter de un derecho real constituido sobre bienes

inmuebles.

En el erecho !omano para permitir que el deudor conserve el bien hipotecado y

no obstante ello constituya una plena garanta real, fue el paso fundamental para

permitir que la hipoteca se convirtiera en el medio ms eficaz, inteligente y au"iliardel cr#dito, a la vez que el recurso econmico ms ventajoso para que un deudor

pudiese seguir e"plotando el bien objeto de la garanta. En el derecho griego la

hipoteca tena, por consiguiente caractersticas semejante a la anticresis. La

evolucin que se oper en el derecho romano respecto a la hipoteca, no trajo

consigo la desaparicin de la anticresis, por aquellos casos en que el acreedor,

por estar destinada la finca objeto de la misma a la agricultura, deseaba tener la

garanta en su poder, e"plotar la cosa y amortizar r$ditos y capital con sus frutos.

DEFINICIN DE LA HIPOTECA

Es un derecho real que se constituye sobre bienes determinados, generalmente

bienes inmuebles enajenables, para garantizar el cumplimiento de una obligacin

principal, sin desposeer al due%o del bien gravado, y que otorga a su titular los

derechos de venta y preferencia en el pago, para el caso de incumplimiento de la

obligacin. La hipoteca concede las acciones persecutorias, de venta y de

preferencia en el pago. La accin persecutoria es propia de todo derecho real, la

venta es inherente solo a los derechos reales de garanta.

La hipoteca es una seguridad real, que sin desposeer actualmente al propietario

de un bien hipotecado, permite al acreedor apoderarse del bien objeto de lagaranta de la obligacin, para venderlo no importa en poder de quien se

encuentre y mediante el precio, hacerse pagar con preferencia a otros acreedores.

Clasificacin de la hipoeca se!"n s#s efecos:

octrinariamente e"isten diferentes clases de hipoteca, en cuanto a sus efectos,las cuales se definen as&


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Hipoeca !ene$al& Es aquella que constituye todos los bienes del deudor, nosolamente los que tiene al tiempo de establecerse, sino tambi#n los que adquiere

despu#s hasta el pago de la deuda o cumplimiento de la obligacin principal.

Hipoeca p$incipal:Es la que se constituye primariamente o en primer lugar para

seguridad de una deuda.

Hipoeca s#%sidia$ia:Es la que se establece secundariamente en segundo lugarpara el mismo objeto, si no fuese suficiente la principal.

Hipoeca si&ple: Es la que no da al acreedor otra preferencia sobre los demsque la de la fecha o da de su constitucin, seg'n la regla de que el primero en

tiempo lo es tambi#n en derecho.

Hipoeca '#$(dica:Es la que se constituye por el (uez, en los bienes del deudorponiendo al acreedor en posesin de ellos por la va ejecutiva para que quede

satisfecho su cr#dito.

Hipoeca con)encional: Es la que se establece por voluntad de las partes,obligando el deudor todos sus bienes o parte de ellos para seguridad del pago de

la deuda o del cumplimiento del contrato.

Hipoeca le!al: La que sin estipulacin de las partes, ni condenacin judicialresulta presuntamente de la ley.

Hipoeca p$i)ile!iada:Es por el contrario, lo que no sigue el orden de antig)edado de fechas, cuando hay concurrencia de acreedores hipotecarios, sino que da

derecho al acreedor para ser preferido a todos los dems, aunque sean anteriores.

CARACTER*STICAS F+NDA,ENTALES DE LA HIPOTECA:

*u naturaleza es accesoria. +ndivisible en cuanto al cr#dito y divisibles respecto a

los bienes hipotecados. *u aspecto especial y e"preso. *u constitucin p'blica en

cuanto a su inscripcin en el !egistro de la ropiedad.

La hipoteca no puede librarse de su carcter verdaderamente accesorio. odr ser

independiente de toda obligacin personal, pero nunca realmente independiente

de algo que representa un cr#dito, un valor, una suma de dinero, un bien

inmueble.

-onstituye una garanta de obligaciones, cuyo sujeto pasivo debe ser en caso de

ejecucin, el poseedor actual del inmueble gravado.


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La hipoteca es la garanta que mayor aceptacin tiene en las actividades

crediticias del pas.

El acreedor sabe, que el valor del inmueble responde suficientemente para el

reembolso del capital prestado o para el cumplimiento de otra clase de

obligaciones y en consecuencia, su derecho se limita a la cosa gravada paraejercitar sobre ella la accin real hipotecaria.

El acreedor no puede pactar la adjudicacin en pago al constituirse en hipoteca.

*u derecho consiste en promover judicialmente la venta de los bienes gravados en

p'blica subasta, cuando la obligacin sea e"igible y no se cumpla o a seguir el

procedimiento especial establecido en la ley

La adjudicacin sin embargo, si puede otorgarse por el deudor cuando su

situacin econmica no le permita cumplir su obligacin o se vea amenazado por

la accin ejecutiva, pues en estos casos desaparece el peligro de que tal forma de

pago sea e"puesta por el acreedor para conceder el pr#stamo.

Los bienes hipotecados pueden subhipotecarse, salvo lo que se establezca en

contratos de cr#dito bancario por la Ley de /ancos y *ociedades 0inancieras.

Los edificios organizados en propiedad horizontal pueden hipotecarse en su

totalidad o por pisos separados, en el primer caso, con el consentimiento e"preso

de todos los propietarios, toda vez que cada piso es independiente y tiene registro

propio.

En la unificacin de dos o ms fincas, cuando alguna de ellas por lo menos

estuviese hipotecada, necesita convenio previo del propietario con los acreedores

hipotecarios y los que tengan alg'n derecho real inscrito sobre las mismas fincas.

ara el -digo -ivil, la hipoteca es un derecho real que grava un bien inmueble

para garantizar el cumplimiento de una obligacin.

-#ienes p#eden hipoeca$:ispone el 1rtculo 234 del -digo -ivil& 5ue solo puede hipotecar el que puede

enajenar, y que 'nicamente pueden ser hipotecados los bienes inmuebles que

pueden ser enajenados. El due%o de los bienes gravados con hipoteca podr

siempre enajenarlos o hipotecarlos no obstante cualquiera estipulacin en

contrario, salvo lo que se establezca en contratos que se refieran a cr#ditos

bancarios. Estos contratos generalmente e"igen autorizacin de la institucin


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bancaria para constituir otra hipoteca sobre el bien inmueble hipotecado a su favor

en garanta de un pr#stamo. El predio com'n no puede ser hipotecado sino con el

consentimiento de todos los propietarios. *in embargo, pueden hipotecarse los

derechos que el condomine 6copropietario7 tenga en el predio com'n.

.ienes /#e no p#eden hipoeca$se:

ispone el 1rtculo 323 del -digo -ivil que no podrn hipotecarse& El inmueble

destinado al patrimonio familiar. Los bienes adquiridos por herencia, legado o

donacin, cuando el causante haya puesto dicha condicin, pero #sta no podr

e"ceder del t#rmino de cinco a%os. ara los menores de edad dicho t#rmino se

cuenta desde que se cumpla la mayora de edad. 1simismo, dispone el -digo

-ivil que la hipoteca del edificio o parte del edificio construido en suelo ajeno, no

afecta los derechos del propietario del suelo.

S#%hipoeca:

1s subhipoteca, denomina el -digo -ivil, lo que algunos civilistas denominan

hipoteca de cr#dito. -onforme el 1rtculo 248 del -digo -ivil, el cr#dito

garantizado con hipoteca puede subhipotecarse en todo o en parte, llenndose las

formalidades establecidas para la constitucin de la hipoteca. La subhipoteca

deber notificarse al deudor para que pueda ser inscrita en el !egistro de la

ropiedad. *i el cr#dito estuviere subhipotecado o anotado en el !egistro de laropiedad, por demanda judicial el deudor, quien constituy la hipoteca para

garantizar el cr#dito deber hacer el pago con intervencin judicial, si no hubiere

acuerdo entre los interesados. El (uez ordenar los pagos correspondientes y la

cancelacin.

*i la finca pasare en propiedad el acreedor hipotecario por el pr#stamo que otorg,

la hipoteca se e"tingue, pero la subhipoteca ocupar su lugar como hipoteca, en

favor del acreedor respectivo, sin que la responsabilidad del inmueble pueda

e"ceder del cr#dito hipotecario gravado.

-#dulas hipotecarias& La Ley que regul las -#dulas 9ipotecarias es la contenida

en la Ley de 9ipotecas, renda y !egistro de la ropiedad, emitida mediante

ecreto Legislativo :o. ;3=, que actualmente no


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se encuentra vigente. La emisin de c#dulas hipotecarias no podr e"ceder del

?4@ del aval'o del inmueble hipotecado, el cual deber ser practicado por

valuador autorizado o bancario aprobado por el Ainisterio de 0inanzas 'blicas.

Esta modalidad de la hipoteca tuvo origen en el derecho alemn siglo B+B y que

fue consagrada en el -digo -ivil de ese pas en ;>==. La c#dula hipotecaria es el

documento en que consta un cr#dito, o parte de #l garantizado con hipoteca sobre

uno o ms bienes inmuebles. *eg'n el 1rtculo 2


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*i el cr#dito devenga intereses y #stos no se hubiesen descontado, se agregar a

cada c#dula tantos cupones que sirvan de ttulo al portador para la cobranza de

aquellos como perodos de pago.

Las c#dulas y los cupones se redactarn en espa%ol, irn impresos, grabados o

litografiados, podrn contener traducciones a uno o varios idiomas e"tranjeros yno causarn el impuesto de papel sellado y timbres fiscales.

Las c#dulas hipotecarias y los cupones de intereses vencidos son ttulos que ;>

aparejan ejecucin. Las c#dulas y los cupones pueden traspasarse por la simple

tradicin si fueren al portador, o por endoso si fueren nominativos. La hipoteca de

c#dulas se cancelar& a7 en escritura p'blica por el emisor o por el intermediario si

lo hubiere b7 por solicitud escrita al !egistrador de la ropiedad y c7 o por

sentencia firme.

or 'ltimo t#ngase presente que en la hipoteca com'n se mantiene casi siempre

una relacin directa entre el acreedor y el deudor. En la constitucin de hipoteca

de c#dulas o emisin de c#dulas hipotecarias, el pr#stamo garantizado con el

gravamen hipotecario puede transmitirse total o parcialmente a varias personas,

con vida propia que le da cada ttulo, cada c#dula hipotecaria, sin necesidad de

operar los traspasos en el !egistro de la ropiedad.

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