la eficacia del asiento de inscripciÓn. una mirada …

ANUARIO IBEROAMERICANO DE DERECHO NOTARIAL. NÚMEROS 4-5. AÑOS 2015-2016

LA EFICACIA DEL ASIENTO DE INSCRIPCIÓN.

UNA MIRADA DESDE EL DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO CUBANO

�

OFELIA FAJARDO ACOSTA Profesora instructora, a tiempo parcial de la Facultad de Derecho

de la Universidad de La Habana. Registradora de la Propiedad del municipio Centro Habana, La Habana.

SUMARIO 1.1. El Registro de la Propiedad. Su esencial naturaleza protectora 1.2. La legitimación y la fe pública registral, como los principales efectos de la ins-cripción registral 1.3. Los efectos del asiento de inscripción en el Derecho inmobiliario cubano.


OFELIA FAJARDO ACOSTA418

1.1. El Registro de la Propiedad. Su esencial naturaleza protectora

Constituye el Registro de la Propiedad, de forma general, un ente pro-tector que funge como garante de la seguridad jurídica preventiva. Se muestra, en la mayoría de los sistemas, como una institución de ca-rácter jurídico, pues es reconocido como un medio para dar cabida al Derecho inmobiliario registral, a la vez que permite ofrecer una certe-za o veracidad ante el contexto de las transmisiones inmobiliarias. Se muestran sus asientos como el reservorio de los derechos reales que se han establecido sobre las fincas y, en igual medida, tal institución brinda publicidad a todo aquel que pretenda conocer sobre el estado de tales asientos.1

Se ha advertido que toda la importancia que representa el Registro de la Propiedad dentro de un sistema jurídico estriba, fundamental-mente, en la publicidad que confiere. Quienes pretenden adquirir un inmueble desean que tal adquisición sea lo más perfecta y confiable posible, para lo cual procurarán estabilidad en sus derechos alcan-zados. Así, se hace imprescindible que la persona que transmite se encuentre legitimada para hacerlo, por haber adquirido, con anterio-ridad, de título perfecto; y que, en la cadena traslativa, no se observen irregularidades que den al traste con tal adquisición. Incluso, en el supuesto nefasto de que sea perturbado el derecho del adquirente, este pueda ser mantenido en su posición, toda vez que cumple con los re-quisitos legales para ser protegido como tal.2

El Registro de la Propiedad se encuentra informado por princi-pios tipificadores que permiten moldear cada uno de los sistemas re-gistrales reconocidos en el mundo. El sistema hipotecario español en

1. Cfr. Roca SaStRe, Ramón María y Luis Roca SaStRe Muncunill: Derecho hi-potecario, fundamento de la publicidad registral, tomo I, 8.ª edición, Editorial Bosch, Barcelona, 1995, p. 1.

2. Cfr. Díez-Picazo, Luis, Antonio Gullón: Sistema de Derecho Civil, volumen II, Editorial Tecnos, Madrid, 1992, p. 343.

“A la mitad del viaje de nuestra vida me encontré en una selva oscura por haberme apartado del camino recto”

DANTE ALIGHIERI(Divina comedia, Infierno, Canto I)


LA EFICACIA DEL ASIENTO DE INSCRIPCIÓN 419

particular, sistema que fuera trasladado a Cuba desde la época de la colonia, se encuentra fuertemente influenciado por el sistema germá-nico.3 No obstante, en su devenir histórico, el sistema español ha evo-lucionado en sus principios y normas hasta alcanzar un alto grado de perfección. Por su parte, nuestro sistema hipotecario, a pesar de la na-tural influencia del sistema español, ha tenido que atemperarse a las circunstancias históricas que en los últimos tiempos ha determinado en las nuevas formas de propiedad reconocidas en la ley.

En Cuba, el Registro de la propiedad inmueble es reconocido, den-tro del ordenamiento jurídico, como un ente garante de la seguridad jurídica preventiva. Sin embargo, esta gran responsabilidad que pesa sobre los hombros de tal institución presenta todavía muchos mati-ces, los cuales deberán atemperarse hasta alcanzar un cromatismo uniforme. Uno de los primeros elementos que debe ser valorado para determinar los efectos desplegados por el asiento de inscripción lo es la consideración de la materia inscribible. En tal sentido, hemos preferido, por total influencia del sistema registral español, inscribir todos aquellos actos modificativos o traslativos de los derechos reales sobre la finca.

Para sustentar la idea anterior se proyecta el artículo 2 de la Ley Hipotecaria de Ultramar, vigente en Cuba desde el año 1893, el cual re-sulta tan descriptivo como su homólogo artículo 2 de la Ley Hipoteca-ria española, pues en sus distintos apartados relaciona toda la materia inscribible en el Registro de la propiedad inmueble. De este modo, será objeto de inscripción los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre ellos; aque-llos títulos en que se constituyan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipotecas, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales; los actos o contratos en los que se adjudi-que bienes inmuebles o derechos reales; las ejecutorias en que se decla-re la incapacidad legal para administrar, la ausencia o presunción de muerte de personas ausentes; los contratos de arrendamiento de bie-

3. De acuerdo con la influencia germana en el sistema hipotecario español, núñez laGoS se ha pronunciado: “Nuestro sistema hipotecario no es un álgebra de princi-pios y conceptos alemanes, sino un producto de la evolución histórica, algo con di-mensión en el tiempo y raíces en el sistema civil. Nuestro sistema, si un día fue un in-migrante alemán, hoy es ya completamente español. Las hojas de morera germánicas son ya rica seda española.” Vid. núñez laGoS, Rafael: “El Registro de la Propiedad español”, en Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, fundada por Jerónimo González Martínez, año XXV, número 250, marzo 1949, p. 141.



nes inmuebles según el supuesto que el propio artículo prescribe y, por último, los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que posean o administren el Estado o las Corporaciones civiles o eclesiásticas.4 Este artículo recoge de manera detallada cada uno de los actos o contratos contenidos en los títulos donde se transmitan, modi-fiquen o extingan derechos reales sobre los bienes inmuebles.

En virtud de lo anterior, se ha considerado, a partir de la materia inscribible, que el Registro de la propiedad en Cuba, tal como ha sido heredado del sistema español, no puede identificarse como un registro de derechos, sino como un registro de títulos. Para lo cual se ha ad-vertido que se hace incorrecto hablar de derechos reales inmobiliarios inscribibles, pues el objeto de inscripción lo constituye los actos de mutación jurídico, real y demás actos susceptibles de inscripción.5

De acuerdo al contexto cubano actual, después de toda la evo-lución sufrida por el Registro de la propiedad, la Resolución 114/07 contentiva de “Las normas y procedimientos para la organización y funcionamiento del Registro de la propiedad”, dedica el artículo 1 a la regulación del objeto de este. En virtud del apartado primero de este precepto, se señala que “El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inmatriculación de los inmuebles,6 la inscripción y anotación de los tí-tulos de dominio y otros derechos reales sobre aquellos, y su cancelación cuando corresponda, según la demarcación territorial donde radiquen.” Como se comprueba, en virtud de que este cuerpo normativo no ofre-

4. Vid. Sánchez Roca, Mariano: Leyes Civiles de Cuba y su jurisprudencia, volu-men III, Editorial Lex, La Habana, 1954, p. 12.

5. Cfr. Roca SaStRe, R. M. y L. Roca SaStRe Muncunill: Derecho hipotecario, fundamento…, op. cit., p. 231. Por su parte, con respecto al Registro de la propiedad inmueble, Núñez Lagos ha expresado: “… el derecho real será la sustancia, pero en cada caso la autonomía de la voluntad acotará en el título constitutivo la forma del derecho real: el derecho real en la ley será lingote de oro, pero no moneda. El título es crisol y troquel. La diferencia entre el Registro español y el del B.G.B está en esto: el Registro español es un registro de lingotes, el alemán un registro de monedas acuña-das por el Estado. Por eso el Registro español no es un registro de derechos, porque los derechos no son sólidos, acuñados, sino más bien líquidos, que adoptan la forma del envase o título que los contiene.” Vid. núñez laGoS, R.: “El Registro de la propie-dad español”, op. cit., pp. 144-145.

6. De acuerdo con la inmatriculación se entiende que esta palabra designa “el acceso o la entrada de una finca en el Registro de la Propiedad. Técnicamente es el acto por virtud del cual tiene una finca su ingreso en el Registro de la Propiedad. Mediante la inmatriculación se obtiene el punto de arranque del historial jurídico de la finca en el Registro.” Vid. Díez-Picazo, L., A. Gullón: Sistema de Derecho… II, op. cit, p. 290.



ce una detallada lista sobre los títulos traslativos o declarativos del do-minio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre ellos que, en sentido material, acceden al Registro de la propiedad, deberá aplicarse lo regulado en la Ley Hipotecaria de Ultramar siempre que exista un respaldo desde la norma sustantiva civil.

A pesar de la escueta regulación ofrecida por el artículo 1 de la Resolución 114/07 de la Ministra de Justicia en cuanto a la materia inscribible, debe comprenderse que en el ámbito del derecho registral inmobiliario cubano corresponde admitir como tal a aquellos títulos generadores, declarativos o modificativos del dominio u otros dere-chos reales. Para sustentar tal línea de pensamiento deberá valorarse el artículo 4 de la propia Resolución 114/07 de la Ministra de Justicia, en el cual se relacionan cada uno de los títulos, desde el punto de vista formal, que acceden al Registro de la propiedad de acuerdo con la rea-lidad jurídica cubana. De este modo, es reconocida una amplia gama de documentos públicos de distinta naturaleza, los cuales, al pasar el umbral registral, demandan del Registrador de la propiedad una por-menorizada calificación que permita detectar cualquier irregularidad tanto desde el aspecto formal como en el plano negocial, en pos de propiciar la tan enarbolada seguridad jurídica preventiva.

Además de lo anteriormente plasmado debe ser tenido en cuen-ta que nuestro ordenamiento sustantivo civil admite como modo de adquisición de los derechos reales a la teoría del título y el modo (ar-tículo 178 del Código civil cubano). De esta forma, el Derecho real se gesta, no sólo a partir de un justo título causal, sino que se configura con la entrega de la posesión, todo lo cual ocurre fuera del Registro y llega a los umbrales de esta institución, tanto como un título material que adopta su aspecto formal a través de un documento público.

El hecho de contar con un Registro de títulos nos conduce a refor-zar en nuestra actividad la calificación registral. Corresponde al Regis-trador de la propiedad la ardua labor de comprobar que el documento público que acceda a su mesa de despacho cuente con el voto de legali-dad requerido y, de este modo, pueda inscribirse el título material tras-lativo o declarativo del dominio u otros derechos reales. Sin embargo, debemos advertir que esta tarea exclusiva del Registrador debe encon-trarse respaldada por quienes sean responsables de tales documentos. En nuestra realidad este asunto ha generado en disímiles ocasiones arduo debate entre quienes llevamos a cabo la labor registral, debido, fundamentalmente, al alto número de títulos administrativos que ac-ceden a nuestras oficinas.



Coadyuvante también de la seguridad jurídica preventiva lo es el Notario público, quien desempeña una función de alto grado en nues-tro ámbito jurídico. Sus documentos también presentan una eficacia ante la colectividad, al ser elaborado por el depositario de la fe pública notarial. Sin embargo, se han suscitado grandes planteamientos en torno al perfeccionamiento de tales documentos. En estos momen-tos, muchos de los títulos que acceden a nuestras oficinas públicas en diversas ocasiones no alcanzan todos los requerimientos para que puedan llegar a ser bien recibidos. De cualquier modo, a pesar de esta realidad, en sentido formal se reconoce la eficacia del asiento de ins-cripción, manteniendo en su adquisición a quien se configure como tercero por haber adquirido, entre otras cuestiones, de titular inscrito, y por ello, persona legitimada para transmitir su derecho. El reconoci-miento de tales efectos demanda del Registro de la propiedad un alto grado de perfección y una adecuada armonía con las demás ramas del ordenamiento jurídico. Corresponde entonces referirse someramente a la eficacia del asiento de inscripción dada nuestra realidad jurídica.

1.2. La legitimación y la fe pública registral, como los principales efectos de la inscripción registral

De acuerdo con los efectos producidos por la inscripción se constata la legitimación que, a la vez, funge como uno de los principios del Dere-cho hipotecario. En virtud de la legitimación se entiende que el asien-to de inscripción se muestra exacto. Esta exactitud se traduce como una presunción iuris tantum que ofrece seguridad al titular inscrito y a la vez legitimación para actuar en el tráfico jurídico.

Este efecto de legitimación se ha logrado en el Registro de la pro-piedad, como ente jurídico, gracias al papel ganado en el tráfico. Es un principio que se encuentra sustentado por otros propios del sistema registral, tales como el de calificación. Gracias a la estricta calificación registral el título accede al registro con elevado voto de legalidad y, una vez registrado, adquiere una fuerza de exactitud solamente des-truible en la vía judicial.”7

7. Se ha entendido por Roca SaStRe de acuerdo con la exactitud que confiere el Registro, que la misma se verifica, no solamente cuando se trata de proteger a terceros adquirentes, “sino también cuando haya que mantener, aunque sea provisionalmente, es decir, en tanto no se demuestre la inexactitud del Registro, la titularidad de cual-



En virtud de este principio, tal como se configura en el sistema español, los derechos inscritos se entienden como ciertos hasta que se demuestre lo contrario, de ahí que se disponga legalmente que los asientos registrales se encuentren bajo la salvaguarda de los tribuna-les. Conforme el valor de este asiento como prueba dentro del proceso, se considera que permite demostrar en juicio la titularidad sobre un derecho real sin necesidad de aportar el título correspondiente. Fuera del proceso esta presunción de exactitud ostenta validez, pues siem-pre el titular inscrito podrá oponer su condición en cualquier lugar y momento.8

Se han detectado, en virtud de la legitimación dos tipos de efectos, fundamentalmente, uno de orden sustantivo y otro de orden procesal. Desde el punto de vista sustantivo la legitimación se traduce en una presunción de derecho a favor del titular inscrito, de manera que el mismo será tratado como propietario, por lo que gozará de legitima-ción para actuar en el tráfico jurídico y, a la vez, se entiende como propietario poseedor de la finca. Sin embargo, cuando la realidad ex-traregistral difiere de la realidad registral se comprende que el asiento será exacto hasta que logre destruirse judicialmente. Lo cual se torna notablemente complejo cuando dispone aquel que es titular inscrito y aparente titular del derecho. Con respecto a ello, se ha advertido que el principio de legitimación no se ha pensado para ser alegado por el titular aparente que consta inscrito, sino que es un principio dirigido

quiera que aparezca tener inscrito a su favor un derecho real inmobiliario. Se presu-me que este derecho existe y que pertenece al titular registral, de modo que, incluso cuando en la realidad sea éste un titular aparente, se reputa que el derecho existe y que es suyo, en tanto no se demuestre otra cosa”. Ídem. p. 519.

8. En la Ley Hipotecaria española se dispone en el artículo 38 el efecto legitimador de los asientos registrales, el cual dispone que, a todos los efectos legales, se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo, se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos. Este precepto encuentra también respaldo legal en el párrafo tercero del ar-tículo 1 de la Ley, el cual dispone que los asientos del registro en cuanto se refieran a los derechos inscribibles están bajo la salvaguarda de los tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud y en el artículo 97 de la propia Ley, que en sentido negativo estipula que cancelado un asiento se presume extinguido el derecho a que el mismo se refiera. Esta presunción de exactitud versa, por lo tanto, sobre la existencia del derecho real inscrito; la pertenencia de este derecho al titular inscrito; la existencia del derecho real tal cual como se dispone en el asiento; así como la razón o causa por la cual se adquirió el derecho. Cfr. Díez-Picazo, L., A. Gullón, Sistema de Derecho… II, op. cit., pp. 326, 327.



a los Jueces, el cual funge como directriz de una conducta a seguir con respecto a aquel. Así, se pone en conocimiento que la legitimación posee eficacia erga omnes con respecto a la colectividad, pero no con respecto al propio titular registral que en sí mismo no posee la facul-tad de disposición. Lo cual se traduce en que la legitimación no tributa en otorgarle facultades de disposición a un titular aparente porque se encuentre inscrito en el Registro. Sin embargo, ante la figura del tercero adquirente de buena fe este puede beneficiarse de la legitima-ción siempre que cumpla con los requisitos legales y no se encuentre inmerso en las excepciones recogidas en la norma.9

Por todo lo anterior, se debe admitir que la legitimación no se ha instaurado como mecanismo para permitir que el titular aparente pueda invocarla a sabiendas, por supuesto, de que no es el verdade-ro titular y, por lo tanto, por el hecho de encontrarse inscrito en un asiento registral ostente de inmediato facultades dispositivas. La le-gitimación se alude para propiciar el tráfico jurídico y no entorpecer los actos traslativos, ya que solo bastará que se compruebe que existe un titular inscrito en el Registro para que este pueda disponer sin más dificultad.10

Por su parte, el efecto registral de la fe pública, como se ha estable-cido, ostenta una presunción de veracidad iuris et de iure. Tal efecto, presenta una estrecha relación con el principio de legitimación y per-mite mantener en su adquisición a aquella persona que ha confiado en el Registro. Esta persona se denomina tercero hipotecario, y deberá cumplir determinados requisitos legales para llegar a tipificarse como

9. tRiay Sancho, Juan: “Los principios hipotecarios y la legislación registral”, en Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, fundada por Jerónimo González MaRtí-nez, Año xxix, núm. 297, febrero de 1953, p. 94.

10. Conforme la idea de la presunción de exactitud, y a partir de todo lo hasta aquí expuesto, se ha comprendido que la misma se desdobla en dos direcciones, las cuales son la legitimación y la fe pública. Sucede que con respecto a la legitimación esta exactitud se observa con más extensión y con menos intensidad que con respecto a la fe pública. Tal teoría se sustenta en que la mayor intensidad con que goza la pre-sunción en la fe pública radica en que ésta se refuerza ante el tercer adquirente de buena fe que cumple con los requisitos legales, pues constituye una presunción iuris et de iure. Por su parte, la presunción de exactitud se muestra con más extensión en el caso de la legitimación, pues abarca a todo aquel titular inscrito, mientras que en la fe pública solamente se observa en el tercer adquirente de buena fe. Con respecto a la presunción de exactitud en la legitimación, la misma adquiere una condición iuris tantum, por lo que en este sentido no posee la intensidad que muestra ante el efecto de la fe pública. Cfr. Ídem.



tal. Así, el tercero hipotecario es protegido en tanto se reconoce legal-mente la exactitud de los asientos, aun cuando no estén en consonan-cia con la realidad extrarregistral.

El artículo 34 de la Ley Hipotecaria española regula tal efecto11, a la vez que concibe los requisitos que debe cumplir el tercero hipoteca-rio.12 Se configura entonces el principio de fe pública cuando adquiere

11. Este precepto legal ha evolucionado desde su consagración en la Ley hipotecaria española de 1861 hasta llegar a su perfeccionamiento en la Ley hipotecaria de 1946, al respecto se ha considerado que: “sólo tras el hito marcado por la reforma de los años 1944-46, el principio de fe pública se encuentra en él indudable y completamente aceptado y aplicado; antes de ella, tan sólo se le podía considerar embrionariamente acogido, sin que llegara a obtener ni adecuada expresión ni completo desarrollo.” Vid. GoRDillo cañaS, Antonio: “El principio de fe pública registral” (I), en Anuario de Derecho Civil, número. LXI-2, abril de 2008, p. 512. Por su parte, Roca SaStRe, respecto a la consagración del principio de fe pública en la Ley hipotecaria de 1861 ha referido que la misma “adoptó el principio de fe pública registral con una formu-lación normativa abundante, incompleta y de tono negativo, que persistió hasta la ley actual. Así, del artículo 34 resultaba explícitamente que el tercero era un adquirente de persona con titularidad previamente inscrita; los arts. 37 y 38 presuponían en gene-ral esta circunstancia; y el artículo 36 no permitía deducir nada de esto, por limitarse a establecer que las acciones rescisorias y resolutorias no se daban contra terceros que hayan inscrito su derecho. En lo que sí coincidían estos preceptos era sobre que el tercero había de haber inscrito su título adquisitivo para su protección. Asimismo, dicho artículo 34 aludía a los supuestos de anulación (no de nulidad) y de resolución, mientras que los arts. 36 a 38 preveían además casos concretos de rescisión y de revocación. Además el artículo 34 contempló el supuesto de que dicha anulación o resolución se produjera “después” que el tercer adquirente hubiese inscrito, en tanto que los otros arts. 36 al 38 se produjeron en términos más generales. Por último, estos preceptos adoptaban un tono negativo de protección de los terceros adquirentes. El artículo 34 expresaba que los actos o contratos adquisitivos “no se invalidarán... aun-que después se anule o resuelva el derecho del otorgante”, o sea, del titular registral transferente, en las circunstancias que este precepto establecía. Y los artículos 36 al 38 expresaban que no se darían contra el tercero las acciones que indica. Eviden-temente no eran estos preceptos modelo alguno de buena formulación normativa, producto todo de un afán analítico o detallista, debido seguramente a la novedad que significaba introducir en España el principio de fe pública registral”. Vid. Roca SaS-tRe, R. M. y L. Roca SaStRe Muncunill: Derecho hipotecario, fundamento… II, op. cit., p. 166.

12. De acuerdo con los requisitos del tercero hipotecario, la Sentencia de 13 de di-ciembre de 1989 se ha pronunciado: “1. Que actúe de buena fe: Que en el momento de adquirir desconozca o ignore la existencia de una inexactitud del Registro, por discrepar su contenido de la realidad material, creyendo que los hechos referentes a la adquisición se presenten tales y como en el Registro aparecen; no habrá buena fe si los bienes a adquirir aparecen en el Registro como libres y no perturbados, y el adquirente sabe y le consta que están gravados y perturbados. 2. Que adquiere a título oneroso: o sea en virtud de una contraprestación en su parte patrimonial, determina-da y exigible. 3. Que el transferente tenga inscrito su derecho: Que se subdivide en a)



un tercero de persona legitimada para ello por encontrarse inscrita como titular en los asientos registrales. Esta adquisición se realizará a título oneroso y, por supuesto, deberá existir una discordancia entre lo que publica el Registro y lo que existe en la realidad extrarregistral. Además, el tercero deberá adquirir de buena fe, traducida esta como el desconocimiento de tal discordancia. Por último, el tercero deberá inscribir su adquisición en el registro de la propiedad.13

A partir de la regulación de este principio en el Derecho español, como se ha visto, se constatan una serie de circunstancias o elementos que tipifican al tercero hipotecario14, lo cual le permite mantenerse en su adquisición. En primer lugar, resulta la confianza en la apariencia registral que se sustenta en la legitimación de aquel que funge como titular inscrito y, por lo tanto, se encuentra facultado para transmitir.

que su adquisición sea derivativa de su anterior titular, y b) que el precedente titular tenga inscrito su derecho y aparezca con facultad de transmitirlo. 4. Que el adquirente inscriba su derecho: Una vez efectuada su adquisición, será preciso que éste se ins-criba asimismo en el Registro, a favor del nuevo titular. 5. Que si se declara ineficaz el derecho del transmitente, sus causas no consten en el Registro: Es un requisito de posterior dación, es decir, una vez verificados los anteriores. En realidad va inmerso en el principio de buena fe, pues éste exige que el adquirente desconozca la existencia de cualquier inexactitud registral, o discrepancia con la realidad extrarregistral, que serán las únicas fuentes de donde prevendrían en su caso esa nulidad o resolución del derecho del otorgante. 6. Identidad en contenido objetivo de la inscripción: Nos refe-rimos por supuesto al natural presupuesto de que los términos de la inscripción del adquirente concuerden con los transferentes, en el sentido de que según sean éstos, se puede inscribir en el derecho del segundo su capacidad, cantidad y calidad; de cuyos requisitos sobresale la buena fe del adquirente.” Vid. Sentencia de 13 de diciembre de 1989 del Tribunal Supremo Español, en Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, fun-dada por Jerónimo González MaRtínez, año LXVII, núm. 602, enero-febrero, 1991, p. 249.

13. Cfr. Díez-Picazo, L., A. Gullón, Sistema de Derecho… II, op. cit., p. 333.

14. Arduo debate doctrinal se ha instaurado entre los hipotecaristas españoles en tor-no al reconocimiento de dos terceros en el sistema registral español. Así, se detectan las teorías dualistas y las teorías monistas basadas en los principios de inoponibilidad y de fe pública. Las teorías dualistas reconocen dos terceros registrales, uno resulta-do del artículo 32 de la Ley hipotecaria española y el artículo 606 del Código civil, el cual “es un tercero que inscribe en el Registro, al que no le perjudica lo que no está inscrito”, constituye cualquier persona, titular registral, parte de una relación jurídica protegida por la inscripción registral y que además es tercero con respecto a todo aquello que no está inscrito y que no puede afectarle. Otro tercero es el del artícu- lo 34 al cual se aplica el efecto de la fe pública. Contrario a esto la tesis monista ve un solo tercero hipotecario, que es el del artículo 34, cfr. GaRcía GaRcía, José Manuel: Derecho inmobiliario registral o hipotecario, tomo II, Editorial Civitas, Madrid, 1993, pp. 53 y ss.



Esta confianza se ha calificado por GaRcía GaRcía como una confian-za objetiva, referida a una buena fe objetiva que resulta de los asientos registrales, caso aparte lo constituye la buena fe subjetiva como uno de los requisitos configuradores del tercero hipotecario, basada en el desconocimiento exigible.15

Con respecto a la buena fe subjetiva, exigible al tercero, se entien-de que su ámbito de acción radica en la titularidad del transmitente y su poder de transmisión. El momento en que se debe comprobar, se-gún han advertido Díez-Picazo y Gullón, lo es el de la adquisición y no el de la inscripción. Llama así la atención ante la hipoteca que se constituye en el momento de la inscripción por lo que tanto, cuando tenga lugar el otorgamiento de escritura pública como cuando se ins-criba es imprescindible observar la buena fe en el tercero. Por su par-te, resulta más complejo reconocer cuándo ha ocurrido la adquisición, si en el momento en que se perfeccionó el contrato o cuando ha acon-tecido la traditio o entrega. En este aspecto, Díez-Picazo y Gullón son contestes en aceptar que se entienda adquirido el derecho cuando ha sucedido la traditio, en consonancia con la regulación del artículo 609 del Código Civil español.16

Debe examinarse que, a pesar de que el negocio jurídico inscrito en el registro, a través del cual se ha declarado la legitimación a favor de persona que transmitió el derecho sin facultades para ello, esté vi-ciado por una causa de nulidad absoluta o relativa, o pueda ser objeto de resolución, deberá mantenerse al tercer adquirente en su posición jurídica. Por su parte, este acto no podrá ser convalidado por haberse registrado17, de modo que el hecho de constar inscrito no lo convierte en válido. Sin embargo, la adquisición del tercero es mantenida como

15. Ídem, p. 230.

16. Cfr. Díez-Picazo, L., A. Gullón: Sistema de Derecho… II, op. cit., pp. 334-335.

17. “La inscripción que se realiza en el Registro de la propiedad no tiene virtudes taumatúrgicas o mágicas de convertir en válido lo que en la realidad es nulo. De ahí que la inscripción no tiene efectos convalidantes, pues inscrito un negocio nulo o anulable, la inscripción no lo convalida, no lo purifica, siguiendo el contrato tan nulo o anulable como anteriormente a la misma. Así se deduce del transcrito art. 33 L.H. Este precepto niega que la inscripción sea el Jordán purificador de la nulidad del acto o contrato que logra su acceso al Registro. El negocio, pese a su inscripción, subsiste con la mácula de la nulidad.” Vid. RivaS MaRtínez, Juan José: La doble venta a la luz de las nuevas sentencias del Tribunal Supremo, X Curso Iberoamericano de Derecho Registral, Universidad Autónoma de Madrid, 25 de octubre al 12 de noviembre de 2010, p. 7.



el efecto fundamental que cumple la inscripción. Por su parte, ante tal caso, la inscripción en sí misma mantiene sus efectos formales, aun-que figure como inexacta. Esta inexactitud deberá ser declarada por tribunal competente, mientras tanto producirá sus efectos legitimado-res con respecto al titular inscrito.18

Otro de los aspectos que sirve de molde al principio de fe pública lo es la inexactitud que debe figurar entre lo contenido en los asientos y la realidad extrarregistral. Esta inexactitud no afecta al tercero y se deriva de una causa de nulidad del negocio registrado. Además, se ha comprendido que esta causa de nulidad lo sea de la inscripción, desde el punto de vista formal o por errores de la misma o la falsedad del título previo a la adquisición del tercero.19 La nulidad negocial, por su parte, trae consigo un supuesto de adquisición a non domino propia del artículo 34 de la Ley hipotecaria española y se comprueba cuando la nulidad o resolución del negocio tiene efectos ex tunc, lo cual pro-voca la inexactitud del asiento y que la persona que funge como titular inscrito en realidad no lo sea.20

18. Cfr. Ídem, p. 7 y ss.

19. Cfr. GaRcía GaRcía, José Manuel: Derecho inmobiliario registral o hipotecario, op. cit., p. 237.

20. Cfr. ídem. Ante el supuesto de doble venta, recogido en el artículo 1473 del Código Civil español, cuando la finca se encuentra inscrita en el registro a nombre del vende-dor que ha vendido dos veces el inmueble a personas distintas, por estar legitimado para transmitir (artículo 38.1 de la Ley hipotecaria española, principio de legitima-ción) el adquirente que llegue primero al registro a inscribir su adquisición a non domino puede ser protegido por la fe pública si cumple los requisitos legales para ello, recogidos en el artículo 34 de la Ley hipotecaria. En palabras de RivaS MaRtínez se ha establecido: “En esta situación surge una particularidad evidente, como es que cuando el mismo vendedor que ya ha transmitido la finca en escritura pública a un primer comprador (es decir, habiendo ya consumado la primera venta, por la traditio ficta), la vuelve a enajenar también en instrumento público a un segundo o posterior adquirente, es irrebatible que nos encontramos ante una venta de algo que ya no per-tenece al transmitente, pues ya había enajenado su propiedad, con lo que estamos, evidentemente, ante la hipótesis de venta de cosa ajena realizada por no propietario, o lo que es lo mismo, se produce una enajenación por un non domino, pero que sigue siendo titular registral (pues la primera venta ya consumada todavía no ha accedido al Registro de la Propiedad), y al ser titular tabular de la finca la ley (art. 38-1, L.H.) le concede un poder extraordinario de disposición del que se deriva una adquisición a favor del segundo adquirente o comprador, que queda protegida por el principio de fe pública registral, siempre que éste actúe de buena fe.” Vid. RivaS MaRtínez, Juan José: La doble venta a la luz de las nuevas sentencias del Tribunal Supremo, op. cit., p. 16. Sin embargo, cuando se detecta el supuesto de la doble venta, pero la finca no se encuentra inscrita en el registro, entonces la implementación de los principios



Como puede apreciarse, este principio constituye uno de los efectos más importantes del Registro. En virtud del mismo, el Registro de la propiedad se convierte en un ente capaz de proteger a aquella persona que adquirió de buena fe, confiando en los asientos registrales. Sin em-bargo, no puede considerarse que constituya una mera casualidad en el sistema registral español. Su perfección se ha logrado a través de las re-formas hipotecarias, apoyadas en el elevado grado de confianza que ha alcanzado la actividad registral en el tráfico jurídico. No debe perderse de vista que es un principio heredado del sistema alemán, que admite la inscripción, en la mayoría de los casos, como constitutiva del derecho real, por lo que este principio se cumple siempre, según el postulado del artículo 892 del Código Civil alemán, que “en beneficio de aquél que adquiere por negocio jurídico un derecho sobre una finca o un derecho sobre tal derecho, el contenido del Registro vale como exacto, a no ser que contra dicha inexactitud se haya practicado un asiento de contra-dicción o que la inexactitud sea conocida por el adquirente.”21

El reconocimiento de este principio se ha sustentado en virtud de la técnica jurídica en la que se desenvuelve el Registro, dada por el sistema de folio real, la calificación registral, el tracto sucesivo, lo que coadyuva a que la inscripción adquiera la confianza necesaria para la colectividad. Tan alto grado de confianza se constata cuando la propia norma consagra que lo no inscrito no es oponible (principio de ino-ponibilidad), así como, lo inscrito se entiende como lo único existente para quien adquirió de buena fe confiando en la inscripción.22

hipotecarios tienen lugar por la aplicación de la inoponibilidad reconocida en el ar- tículo 32. De este modo, “la opción por la inscripción del art. 1473 significa hoy que, si el dominio con poder de disposición sobre el inmueble estaba inscrito a nombre del doble vendedor, prevalece el comprador que inscriba si reúne los requisitos exigidos por el art. 34 L. H. (…); y que, si el inmueble no estuviere inmatriculado, lo hace el que ex art. 205 L. H., utilice su título de compraventa para acceder al Registro (igual que el que, para ello, se sirva de un expediente de dominio e incluso, si es una Administra-ción pública, de la certificación del art. 206 L. H.), o en el caso anómalo de que otro de los compradores hubiera podido hacer lo mismo (doble inmatriculación), prevalece aquél cuya primera inscripción sea primero en el tiempo, siempre que el comprador desconociera la falta de poder de disposición de su vendedor, porque también ha de considerarse exigible en este caso (aunque lo silencie el art. 1473) el requisito de la buena fe, que es regla general para adquirir (véanse los arts. 34 L. H. y 464, 1940 y 1950 C.C.).” Vid. ídem., p. 23.

21. Cfr. ennecceRuS, Ludwig, Theodor KiPP y Martín Wolff: Tratado de derecho civil, Apéndice Código Civil Alemán (BGB), op. cit., p. 188.

22. Cfr. GoRDillo cañaS, A.: “El principio de fe pública registral (I)”, op. cit., p. 515.



Los efectos fundamentales producidos por la inscripción en el sis-tema español, como se ha puesto de relieve, son la legitimación y la fe pública registral. Estos efectos buscan garantizar la seguridad en el tráfico jurídico, a la vez que protegen a aquella persona que adquiere confiando en los asientos registrales. Con respecto al sistema cubano, que en un primer momento fue heredado del propio sistema español vale preguntarse ¿de qué manera se comportan estos efectos en el De-recho registral inmobiliario nacional?

1.3. Los efectos del asiento de inscripción en el Derecho inmobiliario registral cubano

Para dar respuesta a la pregunta anterior es necesario abrevar de la Ley Hipotecaria de ultramar y hacer una comparación con el ordena-miento hipotecario español. De este modo se podrán detectar los prin-cipios que trazaron el sistema registral en las provincias ultramarinas y que se mantuvieron vigentes durante la época republicana neocolonial.

La Ley hipotecaria de 1893, que se hizo extensiva a Cuba, deviene como causa directa de la Ley hipotecaria española de 1861,23 y, en tal

Por su parte, con respecto al principio de inoponibilidad y el papel que desempeña en el sistema registral español, el propio autor en momento distinto ha establecido que “la conflictividad del principio de inoponibilidad en nuestro Derecho registral se alimenta en la peculiar condición de nuestro ordenamiento hipotecario. Peculiaridad, porque, confesándose germánico, no lo es hasta el extremo de atribuir valor consti-tutivo a la inscripción, sino que, en este punto, se alinea con el modelo latino y hace de la toma de razón registral simple elemento de inoponibilidad a terceros. Pero la adopción de esta medida tampoco lleva a convertir en latino a nuestro Registro: desa-rrollado técnicamente y dando protección a la confianza depositada en la información registral, consigue un efecto de publicidad positiva totalmente ajeno a los registros latinos” Vid. GoRDillo cañaS, Antonio: “El principio de inoponibilidad: el dualismo moderado de nuestro sistema inmobiliario registral)”, en Anuario de Derecho Civil, núm. LVII, fascículo II, abril-junio, 2004, pp. 385, 386.

23. De acuerdo con los antecedentes legislativos inmobiliarios registrales reconocidos en Cuba antes de 1893, puede citarse en primer lugar a la primera Ley Hipotecaria para Cuba de 16 de mayo de 1879, la que comenzó a regir desde el primero de mayo de 1880. El 27 de junio de 1880 se dictó el Reglamento de esta Ley para lograr una mejor aplicación. Posteriormente, con la puesta en vigor en 1889 del Código Civil español, hecho extensivo a Cuba, surgió la necesidad de adecuar este Código con la legislación hipotecaria. Para lograr esto último fue redactada la Ley hipotecaria de 14 de julio de 1893 para Cuba y Puerto Rico, conocida también como Ley Maura gracias al nombre de su redactor, el jurista don Antonio Maura y Montaner, quien fuera Ministro de Ultramar. Junto con esta Ley fue redactado el día 18 de julio del propio año el Regla-



sentido, heredó los supuestos de protección del tercero hipotecario. En el cuerpo normativo reconoce el efecto de la fe pública en el ar-tículo 34, al igual que el homólogo artículo 34 de la Ley Hipotecaria española de 1861 y de la Ley Hipotecaria española de 1946. Según el postulado literal del artículo 34 de la Ley de 1893 se reconoce, en primer lugar, como una excepción al artículo anterior, el 33, que es-tablece que la inscripción no convalida actos nulos. Es decir, no se invalidarán frente a terceros aquellos actos o contratos que se ejecuten u otorguen por persona que en el Registro aparezca con derecho para ello. En este orden, el primer requisito para que se configure el tercero hipotecario es aquel que reconoce la adquisición del tercero de titular inscrito que, por supuesto, en virtud del principio de legitimación se encuentra apto para transmitir el dominio.

En segundo lugar, el tercero deberá inscribir su acto de adquisición como otro requisito, pues, como es lógico, solo podrá convertirse en el tercero hipotecario del artículo 34 si llega a inscribir su adquisición en los asientos registrales. Como se comprueba, esta regulación de la configuración del tercero hipotecario tiene causa del artículo 34 de la Ley de 1861, el cual se ha catalogado como un estado embrionario del principio de fe pública. En esta tipificación no se reconocen como elementos la exigencia de la buena fe por parte del tercero adquirente, así como tampoco que dicha adquisición sea a título oneroso. En tal sentido, este artículo no llegó a perfeccionarse tal como sucedió en la reforma de la Ley hipotecaria española de 1946. De cualquier modo, es de considerar que la actuación de buena fe siempre se presume y es entendida como un desconocimiento de la inexactitud entre lo inscri-to y la realidad extrarregistral, aun cuando pueda ser demostrado en juicio lo contrario.

Por otra parte, al no establecerse como requisito la adquisición a título oneroso, puede exigirse protección al tercero adquirente aun cuando lo haya percibido de título lucrativo. De cualquier modo, con-forme la regulación del artículo 34 de la Ley hipotecaria de 1946, úl-timo párrafo, se entiende que los adquirentes a título gratuito no go-zarán de más protección registral que la que tuvieren su causante o

mento de la misma. Cfr. Sánchez Roca, M.: Leyes Civiles de Cuba y su jurisprudencia, op. cit., p. 3.



transferente, con lo que, como se ha señalado, no es que la adquisición a título gratuito no goce de protección, sino que ésta queda limitada.24

Refiere además el párrafo segundo del comentado artículo 34 que solo en virtud de un título inscrito podrá invalidarse, en perjuicio de tercero, otro título posterior también inscrito, salvo lo dispuesto en el artículo 389 de la Ley hipotecaria. A su vez, el artículo 389, perte-neciente al Título XIV de la Ley, “De los documentos no inscriptos y de la inscripción de las posesiones”, plantea que no serán admisibles en los juzgados y tribunales ordinarios y especiales, en los consejos y oficinas de gobierno, ningún documento o escritura de que no se haya tomado razón en el registro, si el objeto de la presentación fuese hacer efectivo en perjuicio de tercero el derecho que debió ser inscrito. Del artículo 389 se ha constatado la importancia que se le dio a la inscrip-ción y los documentos contentivos de derechos reales sobre inmueble, aunque se observara que en virtud de su deficiente expresión y la inter-pretación equivocada de los tribunales, su aplicación haya gozado de relatividad en la práctica jurídica.25 Con este precepto legal se buscó darle una gran relevancia a la inscripción registral de manera que fue-ra importante para los titulares inscribir en el Registro sus títulos aun cuando no existiera una obligatoriedad expresa de efectuar dicha ins-cripción.26 Con todo esto, a decir de una de las figuras más relevantes del Derecho hipotecario en la época, la formulación del tercero llegó a alcanzar una gran implementación en la práctica jurídica y se llegó a obtener la protección deseada en el sistema registral reconocido en la Ley hipotecaria de 1893.27

Con la sobrevenida reforma registral inmobiliaria, acontecida en Cuba después de décadas de omisión en cuanto a la actividad regis-tral, se observan pocos cambios en la concepción del tercero adqui-

24. Cfr. Díez-Picazo, L., A. Gullón: Sistema de Derecho… II, op. cit., p. 334.

25. Cfr. aGuiRRe, Agustín: Derecho Hipotecario, Ed. Jesús Montero, La Habana, 1950, p. 58.

26. “La Ley hipotecaria no ha establecido la inscripción forzosa pero sí, en cuanto a tercero, la inscripción indispensable. No es, pues, ni obligatoria ni voluntaria la inscripción registral, pero la Ley no ha querido prescindir de ella cuando de asegurar y garantizar derechos de tercero se trate, con la sola excepción –párrafo segundo del artículo 389– que el documento no inscrito tienda a corroborar otro título posterior que sí haya sido inscrito”. Vid. Sánchez Roca, M.: Leyes Civiles de Cuba y su jurispru-dencia, op. cit., p. 400.

27. Cfr. aGuiRRe, A.: Derecho Hipotecario, op. cit., p. 60.



rente. No existe un artículo a la altura del 34 de la Ley hipotecaria de 1893 que dé lugar a una reforma de tal precepto, tal como sucedió en la legislación española. La Resolución 247 de 2003 de la Ministra de Justicia, “Normas para la inscripción de los inmuebles, títulos y derechos reales en el Registro de la Propiedad” se refiere a los plenos efectos del asiento de inscripción (artículo 23) y admite la excepción de un año con respecto a los efectos frente a terceros que produce la inscripción en el supuesto de la inmatriculación.

Por su parte, la Resolución 249 de 2005 del propio Ministerio de Justicia que recoge las “Normas y procedimientos para la nueva orga-nización y funcionamiento del Registro de la Propiedad” admite en el artículo 31 que el asiento de inmatriculación no tiene efectos contra terceros en el plazo de un (1) año, contado a partir de su realización. De igual manera lo admite la posterior Resolución 114/07 de la Ministra de Justicia, sobre las “Normas y procedimientos para la organización y funcionamiento del Registro de la Propiedad” en su artículo 34. Como se observa, las Resoluciones que a partir del año 2003 se han redactado en pos, de aprobar un procedimiento para la inscripción registral en Cuba, reconocen de manera indirecta, pudiera decirse de este modo, el efecto de la fe pública cuando regulan lo referente a la inmatricula-ción. Este último supuesto constituye una excepción al principio de fe pública, por lo que al reconocerla pudiera entenderse que la regla toda-vía mantiene vigencia en la Ley hipotecaria y, por lo tanto, son contes-tes estos reglamentos con la configuración del principio de fe pública, que funge como uno de los efectos más importantes de la inscripción. La limitación al principio de fe pública, durante un año en el supuesto de la inmatriculación de fincas constituye una acertada regulación por parte del legislador. Esta limitación permite que durante un tiempo prudencial los efectos de la fe pública permanezcan detenidos, debido a que no puede alegarse la legitimación, como otro de los efectos de la inscripción, toda vez que no se adquiere de titular inscrito. El regis-trador de la propiedad, por su parte, deberá ofrecer publicidad de este estado para que el mismo sea tenido en cuenta en el tráfico inmobilia-rio. Debe considerarse, en este supuesto, que el término de un año se deberá contar a partir de la fecha del asiento de inscripción.

Se ha buscado en los últimos tiempos, debido a la interrupción del tracto registral, que la inscripción adquiera carácter obligatorio y, de este modo, se ha establecido en el Decreto-Ley 288 de 2011 donde se requiere de la inscripción para efectuar posteriores actos traslativos de dominio sobre la vivienda. De igual forma, se ha implementado



en la Resolución 226 de 2012 de la Ministra de Justicia, sobre “La metodología para la inscripción, actualización y control del patrimo-nio inmobiliario estatal en el Registro de la propiedad”, en su artícu- lo 13.2.28 Ante esta realidad parece ser que se refuerza la idea del terce-ro toda vez que la inscripción tiene un carácter obligatorio por lo que será imprescindible para poder transmitir el dominio u otros derechos reales sobre los bienes inmuebles. No obstante, esta obligatoriedad no destierra la idea de transmisiones a non domino o supuestos de do-ble venta29, pues en la actualidad existe una inexactitud bien marcada debido a la ruptura, durante décadas, del tracto registral y, además la inscripción no presenta carácter constitutivo, pues el derecho real se perfecciona fuera del Registro. Así, por ejemplo, la persona que ins-criba en el Registro con mayor diligencia, será protegida en virtud del principio de prioridad frente a aquella persona que no acudió al Regis-tro con la mayor premura aun cuando la inscripción se haya estable-cido como obligatoria. Durante todo el tiempo de ruptura del tracto sucesivo han acontecido disímiles transmisiones de dominio sobre un mismo inmueble, lo que provoca que acceda al Registro un título per-teneciente a persona que no funja como el último propietario. Si a la vez, esta persona decide transmitir y el adquirente inscribe su título, conforme la norma hipotecaria, se configura como tercero del artícu- lo 34; sin embargo, cabría preguntarse si en la práctica se pudiera evocar tal protección conforme la realidad registral y la ruptura del ordenamiento jurídico con respecto a la Ley hipotecaria.

28. Los inmuebles titularidad estatal alcanzan un alto número en Cuba debido a las Leyes confiscatorias aprobadas a partir del año 1959.

29. La regulación de la compraventa en el Código Civil cubano carece de una refe-rencia específica al fenómeno de la venta múltiple. Con más precisión el Código Civil español se refiere a este instituto y establece soluciones diversas para la doble venta de bienes muebles e inmuebles. Reglamenta el tenor literal del artículo 1473 del ci-tado Código: “Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe.” En el momento en que se promulgó la Ley hipotecaria de 1893 estaba vigente en Cuba este precepto, de ahí que la propia Ley en su artículo 38, apartado 4, haya estipulado que no se anula-rán ni rescindirán los actos o contratos en perjuicio de tercero que haya inscripto su derecho, en el supuesto de doble venta de una misma cosa, cuando alguna de ellas no hubiese sido inscripta.



Esta cuestión última será moldeada en la vía judicial, es decir, co-rresponderá al órgano jurisdiccional el decidir si es posible encaminar una contienda a partir de la evocación del efecto de fe pública del asiento de inscripción en el contexto jurídico actual. En este punto se considera que resulta imprescindible no sólo el valorar el reconoci-miento que del principio de fe pública se hace en la Ley hipotecaria, sino se deberá evaluar, de manera adecuada, otras situaciones que se constatan en la actividad registral. Entre ellas se detecta la compren-sión de un Registro de la propiedad distinto, el cual se encuentra des-conectado, casi en su totalidad, de los antiguos libros de inscripción. Se percibe además un elevado número de inmatriculaciones y una aún incipiente actividad registral que paulatinamente va adquiriendo protagonismo en el tráfico jurídico. Por su parte, resulta innegable el reconocimiento, en sentido formal, desde la ley hipotecaria de 1893 de los más genuinos principios hipotecarios y a la vez un ínfimo respaldo de su articulado en el ordenamiento jurídico actual. Paralelo a esto úl-timo, se han aprobado un gran número de Resoluciones que han bus-cado regular un nuevo procedimiento registral en el contexto jurídico que en determinados aspectos se han mantenido omisas.

A pesar de lo anterior, a nuestro juicio, el principio de fe pública se erige como el efecto más importante del asiento de inscripción. Es ne-cesario que las personas rueguen la actividad registral por las garan-tías que ofrece el Registro de la propiedad, con lo cual no es preciso exigir el carácter obligatorio del asiento de inscripción reconocido ex lege. Si bien dicho carácter ha sido recogido en la normativa del De-creto-ley 185 de 1998 con el fin de incentivar entre las personas la re-gistración de sus títulos, la obligatoriedad como requisito previo para transmitir el dominio conduce, en definitiva, a acentuar en el Registro de la Propiedad la idea de control e intervención por parte de los órga-nos públicos en el ámbito jurídico privado de las personas. Que el ca-rácter obligatorio reconocido, a la inscripción, ha servido para incen-tivar la actividad registral no parece cuestionable, sin embargo, debe entenderse que este carácter no se aviene con el efecto declarativo que ostenta la inscripción en el Derecho cubano.30 Es importante que las

30. Cuba admite en su norma sustantiva a la teoría del título y el modo (artículo 178 Código Civil), con lo cual el derecho real se concibe fuera del Registro, de manera que la inscripción no presenta carácter constitutivo en cuanto al dominio y otros derechos reales En este sentido, es contraproducente establecer como requisito legitimador para transmitir el dominio el hecho de inscribir previamente el título en el Registro.



personas rueguen la inscripción o la anotación ante el Registrador de la propiedad por la protección que confiere la publicidad en el tráfico jurídico y el despliegue de los efectos registrales. La protección regis-tral y la seguridad que ello otorga es elemento suficiente para preferir la inscribibilidad frente a lo que no consta inscrito. Esta protección solo se concibe si el Registro funciona con un engranaje casi perfecto, es decir, despliega todos sus efectos a partir de los asientos practicados y de este modo es comprobado por los demás operadores jurídicos.

Es indudable que, desde el orden formal, existen fuertes vestigios de aquel Registro que estuvo inspirado en los principios hipotecarios españoles. Negar esta premisa sería totalmente desacertado, pues se estaría negando, a su vez, los siglos de historia que han determinado los principios más arraigados del Derecho cubano, así como todo el sistema jurídico que fue heredado en su totalidad del sistema español. Por su parte, la actividad registral cubana, después del año 1998, ha ido alcanzando paulatinamente un protagonismo en el tráfico jurídi-co. Con las nuevas modificaciones de la Ley General de la Vivienda, Ley número 65 de 1988, recogidas en el Decreto-ley 288/11, se de-sarrollaron contundentes cambios en torno a la transmisión de la vivienda,31 bien inmueble que presenta un régimen especial dentro del ordenamiento jurídico cubano, lo cual ha conducido a que la publici-dad registral comience a dar pasos firmes en el tráfico inmobiliario. Ha llegado el momento en que el Registro de la propiedad empieza a expandir su manto protector confiriendo seguridad jurídica a todo acto traslativo de dominio. La adecuación de las normas registrales inmobiliarias al ordenamiento jurídico, en futuras reformas legislati-vas, no deberá perder de vista el efecto de fe pública que despliega el asiento de inscripción, con lo cual se garantiza una eficaz protección

31. Entre los cambios más importantes reflejados en este cuerpo normativo figura la posibilidad de transmitir la vivienda entre las personas naturales. Uno de los presu-puestos de legitimación que tiene que cumplir el vendedor lo es la inscripción previa en el Registro de la Propiedad del título de dominio. Según se ha apuntado: este requi-sito “obedece al marcado interés del Estado de incentivar, en aras del reordenamiento jurídico, la inscripción de los inmuebles en el Registro de la Propiedad, reactivado cuarenta años después que comenzó su época gris o de languidecimiento. Si uno de los propósitos es reactivar los mecanismos de inscripción registral, nada mejor que convertirlo en inscripción obligatoria, que no quiere decir constitutiva. La propiedad se adquiere por la traditio operada. En este caso traditio instrumental, al amparo del artículo 206.3 del Código Civil (…)”. Vid. PéRez GallaRDo, Leonardo B.: “Compra-venta de viviendas en el Derecho cubano”, en La Ley, año LXXVII, núm. 113, Buenos Aires, Argentina, miércoles, 19 de junio de 2013, p. 2.



en el tráfico. No debemos apartarnos del camino recto que nos han trazado las normas desde el comienzo de nuestra historia legislativa. La adecuación de los ordenamientos jurídicos a las nuevas realidades sociales y económicas no significa apartarse de los principios infor-madores de nuestro Derecho, lo cual conduciría, inevitablemente, a lo más intrincado de aquella selva oscura en la que Dante hubo de hallarse a la mitad de su vida.

BIBLIOGRAFÍA

I. FUENTES DOCTRINALES

AGUIRRE, Agustín: Derecho Hipotecario, Ed. Jesús Montero, La Habana, 1950.

Derecho Hipotecario, el principio de legalidad y la anotación preventiva S.E., La Habana, 1942.

BETANCOURT, Angel C.: Legislación hipotecaria vigente en la República de Cuba, Ed. Rambla y Bouza, La Habana, 1909.

CALDERÓN NEIRA, Manuel: Estudios hipotecarios, Ed. Imprenta de la Revista de Legislación, Madrid, 1885.

CAMMAROTA, Antonio: Tratado de Derecho Hipotecario, Segunda edición, Ed. Com-pañía Argentina de Editores, Buenos Aires, 1942.

CAMPUZANO Y HORMA, Fernando: Elementos de Derecho Hipotecario, 2.ª edición reformada, Ed. Reus, Madrid, 1931.

CLARENS, Ángel: El Derecho hipotecario en Cuba, jurisprudencia, tomo IV, Ed. Cultu-ral, La Habana, SA.

DE CASSO Y ROMERO, Ignacio: Derecho hipotecario o del registro de la propiedad, 4.ª edición, Instituto de Derecho Civil, Madrid, 1951.

DE COSSÍO Y CORRAL, Alfonso: Lecciones de Derecho Hipotecario, Ed. Bosch, Bar-celona, 1945.

DE FUNES Y MOREJÓN, Antonio: Exposición histórico-doctrinal de la legislación hi-potecaria de la Isla de Cuba, tomo II, Ed. La propaganda literaria, La Habana, 1954.

DE LA PUENTE FONTANELLA, Aniuska: El sistema registral cubano, ponencia pre-sentada en el Encuentro Iberoamericano de Derecho Registral Inmobiliario, Gua-temala, Antigua, del 17 al 21 de febrero/2003.

DÍEZ-PICAZO, Luis, Antonio GULLÓN: Sistema de Derecho Civil, Volumen II, Edito-rial Tecnos, Madrid, 1992.



DORTA DUQUE, Manuel: Curso de Legislación Hipotecaria, tomo I, 3.ª edición, De-partamento de publicaciones, Facultad de Derecho Universidad de La Habana, La Habana, 1945.

ENNECCERUS Ludwig, Theodor KIPP y Martín WOLFF: Tratado de derecho civil, Apéndice Código Civil Alemán (BGB), trad. directa del alemán al castellano acom-pañada de notas aclaratorias, con indicación de las modificaciones habidas hasta el año 1950, por Carlos Melon Infante, Ed. Bosch, España, 1955.

GALINDO Y DE VERA, D. León y Rafael DE LA ESCOSURA Y ESCOSURA: Comen-tarios a la legislación hipotecaria de España, tomo II, Madrid, reimpreso en 1903.

GARCÍA GARCÍA, José Manuel: Código de Legislación Inmobiliaria, Hipotecaria y del Registro Mercantil, 5.ª edición, Ed. Thomson, Civitas, España, 2007.

Derecho inmobiliario registral o hipotecario, tomo II, Ed. Civitas, Madrid, 1993.

Legislación Hipotecaria y del Registro Mercantil, 30.ª edición, Civitas, Pamplona, 2009.

GONZÁLEZ, Jerónimo: “El titular”, en Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, funda-da por Jerónimo González Martínez, año IV, núm. 40, abril de 1928.

GONZÁLEZ Y MARTÍNEZ, Jerónimo: Estudios de Derecho Hipotecario (orígenes, sis-temas y fuentes), Imprenta de Estanislao Maestre, Madrid, España, 1924.

GORDILLO CAÑAS, Antonio: “El principio de fe pública registral (I)”, en Anuario de Derecho Civil, núm. LXI-2, abril 2008.

“El principio de inoponibilidad: el dualismo moderado de nuestro sistema in-mobiliario registral)”, en Anuario de Derecho Civil, núm. LVII, fascículo II, abril-junio, 2004.

NUSSBAUM, Arthur: Tratado de Derecho Hipotecario Alemán, Ed. Librería General de Victoriano Suárez, Madrid, 1929.

NÚÑEZ LAGOS, Rafael: “El Registro de la propiedad español”, en Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, fundada por Jerónimo GONZÁLEZ MARTÍNEZ, año XXV, núm. 250, marzo 1949.

PÉREZ GALLARDO, Leonardo B.: “Compraventa de viviendas en el Derecho cuba-no”, en La Ley, año LXXVII, núm. 113, Buenos Aires, Argentina, miércoles 19 de junio de 2013.

RIVAS MARTÍNEZ, Juan José: La doble venta a la luz de las nuevas sentencias del Tribunal Supremo, X Curso Iberoamericano de Derecho Registral, Universidad Autónoma de Madrid, 25 de octubre al 12 de noviembre de 2010.

RIVERO VALDÉS, Orlando y María Elena COBAS COBIELLA: Mundos Paralelos: El Registro de la Propiedad de Cuba tras 10 años de experimentos, XVI Congreso Inter-nacional de Derecho Registral, Valencia, España, 2008,consultado el 3 de octubre de 2014 en http://www.um.edu.ar.

ROCA SASTRE, Ramón María: Instituciones de derecho hipotecario, tomo I, 2.ª edi-ción, Ed. Bosch, Barcelona, 1945, p. 359.

ROCA SASTRE, Ramón María y Luis ROCA SASTRE MUNCUNILL: Derecho hipote-cario, fundamento de la publicidad registral, tomo I, 8.ª edición, Ed. Bosch, Espa-ña, 1995.

SÁNCHEZ ROCA, Mariano: Leyes Civiles de Cuba y su jurisprudencia, volumen III, Editorial Lex, La Habana, 1954.



SANZ FERNÁNDEZ, Ángel: Instituciones de Derecho Hipotecario, tomo I, Ed. Reus, Madrid, 1947.

TRIAY SANCHO, Juan: “Los principios hipotecarios y la legislación registral”, en Re-vista Crítica de Derecho Inmobiliario, fundada por Jerónimo González Martínez, Año XXIX, núm. 297, febrero 1953.

VEGA VEGA, Juan: Comentarios a la Ley General de la Vivienda, Ed. Ciencias Sociales, La Habana, Cuba, 1986.

II. FUENTES LEGALES Y JURISPRUDENCIALES

Código Civil, Ley núm. 59/1987, de 16 de julio. (Anotado y concordado), a cargo de PÉ-REZ GALLARDO, Leonardo B., Ediciones ONBC, 2006.

Código Civil alemán de 1900. Disponible en: http://www.gesetze_im_internet.de/en-glish_bgb/index.html. Consultado el 3 de octubre de 2014.

Ley General de la Vivienda. PÉREZ GALLARDO, Leonardo B., Marta FERNÁNDEZ MARTÍNEZ, Zurely RODRÍGUEZ REINA, Editorial Ciencias Sociales, La Haba-na, 2004.

Ley General de la Vivienda. ESPINOSA JIMÉNEZ, Melquiades M., Rebeca HERNÁN-DEZ MARTÍNEZ, Ley General de la Vivienda. Concordada y anotada con las dis-posiciones complementarias del Instituto Nacional de la Vivienda, las provenientes del Consejo de Gobierno del Tribunal Supremo Popular y las sentencias de la Sala de la Especialidad del propio máximo órgano de justicia, así como comentada con criterios de la doctrina científica, Ediciones ONBC, La Habana, 2009.

Decreto-Ley 185, de 28 de mayo de 1998, modificativo de la Ley núm. 65, de 23 de diciembre de 1988, “Ley General de la Vivienda.” Versión digital, disponible en: http://www.gacetaoficial.cu/, consultado el 3 de octubre de 2014.

Decreto-Ley 288, de noviembre de 2011, modificativo de la Ley núm. 65, de 23 de diciem-bre de 1988, “Ley General de la Vivienda.”, versión digital, disponible en: http://www.gacetaoficial.cu/, consultado el 3 de octubre de 2014.

Resolución 247 de 2003 del Ministerio de Justicia, “Normas para la inscripción de los inmuebles, títulos y derechos reales en el Registro de la Propiedad”.

Resolución 249 de 2005 del propio Ministerio de Justicia que recoge las “Normas y procedimientos para la nueva organización y funcionamiento del Registro de la Propiedad”.

Resolución 114, de 29 de junio de 2007, de la Ministra de Justicia, sobre Normas y Procedimientos para la Organización y Funcionamiento del Registro de la Pro-piedad. Gaceta Oficial de la República de Cuba, 11 de junio de 2007.

Resolución 226 de 2012 de la Ministra de Justicia sobre “La metodología para la ins-cripción, actualización y control del patrimonio inmobiliario estatal en el Regis-tro de la propiedad”

Dictamen número 1 de 2010 de 12 de febrero, Dirección de Registros y Notarías del Ministerio de Justicia de la República de Cuba.

la eficacia del asiento de inscripciÓn. una mirada …

Documents