Inst. La Sma. TrinidadPca. Jurídica

Juicio de desalojo

Broggi Luna; María Verónica.Grappi; Dana Florencia

MARCO TEÓRICO Nuestra Constitución Nacional, al consagrar en su artículo 17 la inviolabilidad al derecho de propiedad da origen a la sanción de leyes que resguardan y protegen dicho derecho en diversas formas.En virtud de lo planteado anteriormente el juicio de desalojo es el mecanismo de defensa autorizado legalmente para que el locador invocando su derecho al uso y goce del inmueble lo ejercite con el fin de recuperarlo, presentando la pretensión frente al órgano jurídico , cuando quien lo detenta lo hace contra la voluntad del propietario, por encontrarse finalizada la locación por algunos de los motivos previstos por la ley o cuando el inquilino no haya cumplido con sus obligaciones contractuales.Así de este modo podemos determinar iniciado el proceso judicial de desalojo cuando el actor en este caso el locador presenta ante el juzgado la demanda contra el ocupante de su propiedad fundada en la siguiente clasificación:-Desalojo por abandono: El locatario ha abandonado el inmueble sin dejar ocupante, incumpliendo con el objetivo principal de los contratos de locación, habitar o usar una finca.-Desalojo por plazo vencido (a plazo fijo): Al finalizar el plazo fijo establecido el locatario no restituye la casa arrendada. -Desalojo por plazo vencido (Sin plazo fijo): según la ley se establecerán a)- si fuese casa, establecimiento comercial o industrial, pieza, departamento, predio, predio rústico; luego de tres meses de haber intimado la cesación de locación.b)- si fuese predio rústico donde funcionara un establecimiento agrícola luego de un año. c)- en el caso de terreno donde no funcionara establecimiento industrial o agrícola; después de seis meses.-Desalojo por falta de pago: Sucede en aquellos casos en el que el locatario no haya pagado dos meses consecutivos de rentas.-Desalojo por causal de intrusión: Tiene lugar en el momento en que sin derecho, por la fuerza o por vía de hecho se introduce un habitante contra la voluntad del titular del dominio.-Desalojo por uso abusivo de la locación: El locatario aprovecha la cosa arrendada para otra cosa que no esté destinada por naturaleza ni contrato, o si bien su uso abusivo causa perjuicios al locador.-Desalojo por deterioro de la cosa locada: El locatario y/o su familia, domésticos, trabajadores, huéspedes, subarrendatarios, que habiten con él, son los responsables de la desmejora; por lo cual se podrá exigir las reparaciones necesarias o la disolución del contrato.-Desalojo por obras nocivas: ya sea que se mude su destino, se realizan obras no autorizadas, por lo que podrá ordenarse su demolición; para la devolución en el mismo estado en que se la recibió.-Desalojo por cesión de locación prohibida en el contrato: Tiene lugar cuando el locatario; no obstante la prohibición del contrato subalquila en condición de propietario.- Desalojo por homologación de convenio: Cuando posterior a la celebración del contrato se hubiese acordado una condición diferente.-Desalojo de porteros o dependientes.-Otros casos derivados de acciones judiciales.Será inadmisible la viabilidad del proceso cuando el demandado invoque derechos de propiedad sobre el mismo, y esencial que la persona en cuestión habite efectivamente el lugar.

Dentro de esta actuación jurídica se podrán determinar las partes interventoras como sujetos primarios:-Órgano jurídico: resuelve la sentencia.-Parte actora: Aquella que formula la pretensión de desahucio de un inmueble urbano o rural

-Parte demandada: Contra quien se deduce dicha pretensión.Como sujetos secundarios encuadran:-Auxiliares de tribunal: Colaboran para el cumplimiento de la función cabal de los sujetos primarios (Secretarios, prosecretarios, ujieres, oficiales notificadores, oficiales de justicia, peritos y martilleros).-Auxiliare de las partes (Procuradores, abogados y técnicos). Así mismo las partes deben estar legitimadas para poder intervenir ya sea como actora o demandada, poseyendo las cualidades de ser titular de una relación jurídica sustancial en que la pretensión se funda. En el caso de la legitimación activa un interés tutelable, es decir una cuestión de identidad lógica entre la persona a la que la ley le concede el derecho, y la persona que lo hace efectivo sumada a la acreditación de su estado. Propietario, locador y comandante forman parte de esta categoría. El primer sujeto por su cualidad de tal, obtenida al momento de la tradición de la cosa y perfeccionada a su inscripción, posee el derecho de poseer, gozar, disponer, servir y usar la cosa. La característica de la legitimación pasiva, intruso, locatario, comanditario, es tener una relación de identidad lógica entre la persona contra quien se concede el derecho y la persona ante quien se la ejercita efectivamente.

Una vez presentada la demanda , sin necesidad de pedido extrajudicial previo,que contengan el derecho invocado, los hechos e que se fundan y un petitum en términos claros y positivos, se dará un plazo de diez días, en el caso de que la parte demandada sea la nación se extenderá a veinte. Mediante la notificación por cédula de la demanda y los documentos que la acompañen entregada e domicilio real, procurando que sea el del locatario, se informara de la existencia de tal a la parte demandada; para las notificaciones del proceso se podrá acordar un domicilio especial, puede ser el inmueble en cuestión, reconocido por instrumento público. El emplazamiento anteriormente citado es con el fin del hacer cumplir dos actos con distintos efectos, que el demandado comparezca y realice la contestación de la demanda. En el caso de la incomparecencia se dará lugar a que el actor pida la declaración de rebeldía y en el caso de no contestar la demanda origina la pérdida del derecho de poder hacerlo en el futuro, dada la capacidad de libre albedrio el demandado tiene la capacidad de elegir lo que crea conveniente pero sujeto a cargas justiciables. Entonces las posturas del demandado frente a la notificación podrán ser:1-Incomparecencia: estando debidamente citado y bajo la petición de la parte actora se lo declarará rebelde.-Situación de rebeldía: No existe término para declararse siempre y cuando no se haya apersonado; la situación se le deberá notificar por cédula al afectado o por edictos durante dos días. La sentencia según mérito y causa por la condición de rebelde constituirá la presunción de los lícitos afirmados por el actor (pretensión, posible de efectuar jurídicamente). Esta actitud será juzgada por el prudente arbitrio del juez al finalizar del proceso.-Personación tardía del rebelde: será admitido, sin que este pueda en ningún caso retrogradar.-Situación del no declarado rebelde: si no existe petición del actor los efectos serán los mismos sin la categorización, ya que se encuentran ligada la institución de rebeldía con la no contestación de la demanda.2-Comparecensia oportuna del demandado:-Sin contestar demanda: El proceso continuará regularmente pero tendrá el perjuicio de no poder defenderse debidamente.-Respondiendo a la pretensión.

Contestación de la demanda, por definición general corresponde aludir a los requisitos comunes de cualquier presentación y los específicos de la materia. La siguiente deberá respetar todas las formalidades legales con la constitución de domicilio y acreditación de la

representación. El demandado deberá oponer todas las excepciones o defensas que no tuviesen carácter previo, reconocer o negar categóricamente cada uno de los hechos expuestos en la demanda, la autenticidad de los documentos. Sus silencios y respuestas. La contestación deberá contener si el locatario se creyera en derecho de proponerla la reconversión interpuesta de modo directo y principal no subsidiaria, cuyas pruebas se deberán incorporar con la contestación , ya que después no se podrá deducir; la siguiente será admisible en el caso de que sea conexa con el proceso, por ejemplo no será admisible para el reintegro de gasto pos contrato, tampoco por repetición de mejoras, si el fin es obstaculizar el proceso, cuando el actor actué en defensa de s derechos de terceros ni en el caso que el actor reconvenido quiera reconvenir ya que su aplicación es en defensa de mantener una economía procesal, para obtener una sentencia única y evitar escándalos jurídicos por jurisprudencias contradictorias.

De la decisión del órgano judicial surgirá la sentencia de desalojo. Cuyo contenido esencial deberá ser el pronunciamiento de una declaración de certeza sobre la existencia o inexistencia del derecho pretendido por el actor, es decir la decisión expresa positiva y precisa de conformidad con las pretensiones deducidas en el juicio calificadas según correspondiere por ley declarando el derecho de los litigantes y decidir condenando o absolviendo de la demanda o reconvención en su parte, creando un título ejecutorio susceptible a una ejecución por medio la fuerza pública, es decir una condena. Si la sentencia se resuelve condenatoria (objetivo inmediato) y se exige el reintegro del inmueble (objetivo mediato) y sumado de que es solo a título declarativo cualquier pretensión de locatario de declarar la ocupación de buena fe es nula ya que se la considera de carácter retroactivo al momento en que se inició la demanda, tampoco podrá alegar que el locador se negó a recibir la cosa por que en tal caso se debió consignarlas judicialmente. Si la demanda no es acogida la sentencia declarará la inexistencia del derecho del actor con la absolución del demandado. Las costas serán solventadas por la parte vencida, no en forma de castigo sin no por los gastos que la parte tuvo que hacer para valer su derecho, aun cuando las restitución se dé antes de la finalización del proceso, pero en orden causado; en el caso que la demanda sea por falta de pago no se puede eximir al locatario del pago, a pesar de que el juez posee el arbitrio para hacerlo total o parcialmente si lo cree razonable.

Conclusión:En fin el juicio de desalojo es aquel litigio llevado por sumario abreviado e impulsado por el actor en este caso locatario para defender su derecho a la propiedad y con el objeto mediato de recuperar la propiedad. Es más bien en primera instancia meramente declarativa hasta que se cumpla con la calidad de título de ejecución.

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CASO PRÁCTICO

El 01/01/01 señor Juan Pérez, locador, celebra con la señora Carmen López un contrato de locación sobre un departamento en la ciudad de Villa María, Barrio Ameghino, Maipú 591; de dos dormitorios, baño cocina comedor; con el convenio de depositar inicialmente 3 meses de depósito y retribuir en los primeros 5 días de cada mes la cantidad de $ 1200 pesos argentinos, durante 2 años, 2 garantías y devolviendo el inmueble el 01/01/03 en fecha y forma. Al transitar el 01/01/02 cesa el pago de forma permanente durante los meses siguientes hasta el día de la fecha 01/08/02. El Sr. Pérez recurre al organismo judicial de la circunscripción cuarta con el fin de hacer valer su derecho de locador presentando la siguiente demanda, y siendo representado por la Dr. Marta Zanches.

Señor juez:

Marta Zanches, abogada (CPAACF, t 898, f 678), constituyendo domicilio procesal en la calle Alberdi 452, a VS digo:

I. Personería: Como lo acredito con la copia del testimonio del poder general que acompaño en legal forma y que declaro es fiel de su original y se encuentra vigentes soy apoderado del Señor Juan Pérez con domicilio real en Méjico 378 de esta localidad.

II. Objeto: Siguiendo instrucciones de mis instituyentes, vengo a iniciar demanda de desalojo por falta de pago de más de dos periodos de alquiler, 8 periodos, contra la señora Carmen López en la calle Maipú 591, pidiendo desde ya que se la condene a desalojar el inmueble, dentro del plazo legal y bajo el apercibimiento de ser lanzados por las fuerzas públicas, con costas.

III. Hechos:1) Tal como resulta de los términos de contrato de locación que se acompaña en

copia, mi mandante alquiló al demandado el departamento de la calle Maipú 591, Villa María; por el plazo de 2 años desde enero del 2001.Conforme a la cláusula segunda del respectivo contrato, el alquiler mensual se pactó en la suma de $ 1200, pagaderos por mes adelantado del 1 al cinco de cada mes en el domicilio del inmueble locado.

2) Desde el mes de Diciembre del 2001, en que abonó el alquiler correspondiente a ese mes, la locataria dejo de abonar los posteriores arriendos, quedando adeudados más de dos periodos.

3) Atenta a la mora en que incurrió el demandado, incumpliendo con su principal obligación de pagar alquileres (art. 1556, código civil), mi mandate la intimó de pago de los mismos por carta de documento por correo argentino, (CD 6787833847 2 AR) de 01/03/02, cumpliendo así con lo dispuesto en al art. 5 de la ley 23.991, y sin que hasta aquel momento se haya efectivizado el pago debido. Todos los mecanismos extrajudiciales y cartas documento dieron resultado negativo, por lo que se ve mi mandante en la necesidad de promover esta demanda de de desalojo, reservándose el derecho de iniciar futuras pretensiones por los daños y perjuicios causados por el locatario, dada su renuente actitud al cumplimiento de sus obligaciones.

4) Mi parte ignora la existencia de subinquilinos y/o ocupantes en el inmueble objeto de esta demando, por lo que se remite a lo que resulte de la diligencia de notificación y del escrito de contestación a la demanda (Art. 681 CPN)

IV. Derecho: Fundo el derecho de mi mandante el los arts. 509, 622, 1197, 1556, 1579 del Cód. Civil, y art. 5 de la ley 23.091.

V. Prueba: Ofrezco las siguientes medidas probatorias.1) Documental: Contrato de locación en copia, de fecha 01/01/01 y cuyo

original se encuentra en el juicio ejecutivo que entre las m9ismas partes se sigue ante el juzgado y promovido en la misma fecha, solicitando a VS certifíquese el actuario, teniendo a la vista original , sobre la fidelidad de la copia acompañada en autos, carta de documento (CD 6787833847 2 AR) de 01/03/02 y su aviso de entrega.

2) Informativa (subsidiaria): Se libre oficio al Correo Argentino a fin de que informe la autenticidad de la carta de documento y su respectivo aviso de entrega.

3) Confesional: Se cite al demandado a absolver posiciones a tenor de pliego que se acompañará para la audiencia respectiva, bajo apercibimiento de ley.

VI. Competencia: VS es competente para entender en estos autos, en razón del territorio, conforme a la cláusula décima del contrato locativo, al art. 5 de CPN.

VII. Tasa de justicia: Conforme al contrato locativo, el alquiler mensual del inmueble cuyo desalojo se pretende asciende al valor de $ 1200, por lo que convirtiendo dicha tasa para que el derecho sea verosímil para lo peticionado y que el perjuicio grave esté latente.