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ITC

INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN Maestría en Administración de la Construcción

TESIS

Estudio De Factibilidad Técnica Económica De Un Desarrollo Para La Atención De Adultos Mayores En Ciudad Juárez.

Vx! CENTRO DE ATENCIÓN PARA ADULTOS MAYORES

N uevo A ma \Atcer

Estudio desarrollado por: José A. De Alba

Ciudad Juárez, Chihuahua, 2004

Estudios con reconocimiento de validez oficial por la Secretaría de Educación Pública, conforme al Acuerdo No. 954061 de Fecha 7 de Marzo de 1995

AGRADECIMIENTO

Antes de todo agradezco a mi esposa, Rosario, por su incondicional apoyo e

inmensurable paciencia durante todo el tiempo que sacrificamos para alcanzar

nuestras metas personales y profesionales. A una persona a la que su gran

entusiasmo y alegría siempre contagia a los que la rodean solo me queda decirle

gracias, muchas gracias.

A mis Padres, José y Susana, muchas gracias por su esfuerzo, dedicación, amor

y paciencia que me han brindado para tener las bases para salir adelante en la

vida.

A mi Padrino, Eduardo, que por su tenaz dedicación y esfuerzo lograron

brindarme la oportunidad de haber logrado una etapa mas en mi vida

profesional.

Gracias a la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción, al Instituto

Tecnológico de la Construcción y a todos sus catedráticos por el esfuerzo,

dedicación y apoyo.

A mis compañeros de equipo, Manuel, Pablo y Marcos, muchas gracias por

todos esos días de apoyo mutuo para sobreponer los retos.

Gracias

José A. De Alba

Estudio De Factibilidad Técnica-Económica De Un Desarrollo Para La Atención De Adultos Mayores En Ciudad Juárez.

RESUMEN

En México, siete millones de personas son mayores de 60 años, y el 10 por

ciento de ellos, 700 mil, no cuenta con ninguna forma de apoyo ya sea

institucional, familiar o personas conocidas. Problema en el que se basa el

siguiente estudio; teniendo como objetivo el realizar un estudio de factibilidad

técnico económica de un desarrollo para la atención de adultos mayores en

Ciudad Juárez. Para llevar a cabo un desarrollo de para la atención de adultos

mayores tendrá que ser económicamente factible. Donde los inversionistas

tendrán que tener un rendimiento del capital aceptable.

El desarrollo consiste en brindar al usuario habitación, comedor, jardines,

enfermería, área de convivencia brindándole servicios médicos primarios,

seguridad, asistencia personalizada, higiene, transporte, organización de

actividades y eventos. Ofreciendo un mejor nivel y calidad de vida para los

adultos mayores de la comunidad.

Mediante el uso de estudios de investigación se determino el mercado de la

ciudad, capacidad de pago y gusto por el proyecto de sus habitantes. Por lo

cual el desarrollo ha sido diseñado para un número máximo de usuarios de 50.

Para lo cual se requiere un monto de inversión de $16,000,000 de pesos. En el

cual se pretende recibir ingresos por $5,670,000 pesos anuales menos

$3,600,000 de gastos de operación. Por lo que a través del estudio se llego a la

conclusión de que el proyecto es económicamente factible, ya que se obtuvo un

valor presente neto positivo de $4,936,000 y una tasa interna de retorno (TIR)

del 14.53%.


ÍNDICE

CAPITULO I - PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN 1

1.1 Justificación Económica 5

1.2 Justificación Social 5

1.3 Objetivo Genérico 5

1.4 Objetivos Específicos 5

CAPITULO II - MARCO TEÓRICO 6

2.1 Introducción 6

2.2 Método de calor Presente Neto 10

2.3 Método de la Tasa Interna de Retorno (TIR) 11

2.4 Método del Relación Beneficio Costo (B/C) 12

2.5 Método del Tiempo de Recuperación de Capital (TRC) 13

2.6 Criterios para Aceptar o Rechazar un Proyecto de Inversión 14

2.7 Utilidad en Operación 15

2.8 Rendimiento Operativo de los Activos 16

2.9 Utilidad Neta 17

2.10 Rendimiento Neto del Capital Contable (RNCC) 19

2.11 Portafolio de Inversión 19

2.12 Análisis d Riesgo y Simulación (Montecarlo) 20

2.13 El Proyecto 26

CAPITULO III - MÉTODO 34

3.1 Tipo de Estudio 34

3.2 Hipótesis 34

3.2.1 Hipótesis de Investigación

3.2.2 Hipótesis Nula

3.3 Modelo operacional de las variables 34

3.4 Descripción de las variables 34


3.5 Diseño de la investigación 34

CAPITULO I V - ESTUDIO DE MERCADO 35

4.1 Muestreo 35

4.2 Cuestionario 37

4.3 Resultados de Encuesta 37

4.4 Conclusiones del Estudio de Mercado 39

CAPITULO V - PROYECTO 40

5.1 Especificaciones generales del proyecto 40

5.2 Especificaciones especiales 40

5.3 Dibujos y Fotografías 40

CAPITULO VI - OPERACIÓN DEL DESARROLLO 45

6.1 Concepto 45

6.2 Misión 45

6.3 Valores 45

6.4 Capacidad 45

6.5 Perfil del residente 45

6.6 Instalaciones 46

6.7 Servicios 47

6.8 Actividades 48

6.9 Organización 48

6.10 Costos 48

CAPITULO Vil - EVALUACIÓN ECONÓMICA 49

7.1 Presupuesto 49

7.2 Programa de Inversión de la Obra 49

7.3 Ingresos 50

7.4 Gastos 50


7.5 Indicadores Económicos 50

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES 52

BIBLIOGRAFÍA 53

ANEXOS 54

Estudio De Factibilidad Técnica-Ecoriómica.De UjTjDesap^llo Para La Atención De Adultos MayCres En^iud Jp Ju fez.

S I 6 L i Q T E C A riGACIÓN ;

En México, siete millones de personas son mayores de 60 años, y el 10 por

ciento de ellos, 700 mil, no cuenta con ninguna forma de apoyo ya sea

institucional, familiar o personas conocidas.

De acuerdo a especialistas de la Universidad Nacional Autónoma de México

(UNAM) y el Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS), ello demuestra que

aumentó de manera acelerada el proceso de envejecimiento en el país, sin que

haya los recursos necesarios para enfrentar este problema.

Advirtieron que ante el deterioro económico que vive México hay fragilidad en los

hogares mexicanos, por lo que sus miembros son incapaces de atender a sus

adultos mayores en todos los aspectos: Un ejemplo de ello es que más de la

mitad de quienes viven en asilos no reciben visitas de sus familiares.

Incluso, señalaron que sólo una quinta parte de la población adulta mayor que

ha trabajado alguna vez en su vida tiene una pensión, pequeña la mayoría de

las veces.

Sostuvieron que si bien el 90 por ciento de las personas de la tercera edad vive

con algún familiar, la mitad de ellos no cuenta con las condiciones

socioeconómicas necesarias para hacerlo dignamente.

Además, arriba del 30 por ciento de esa población mayor ( más de dos millones)

recibe apoyo de otras personas que no viven con ellos (familiares y no

familiares).

Según estadísticas del Instituto de Investigaciones Sociales (US) de la UNAM, la

mayoría de los adultos mayores se concentran en el Distrito Federal y el Estado

de México.

-1 -

Estudio De Factibilidad Técnica-Económica De Un Desarrollo Para La Atención De Adultos Mayores En-Ciudad Juárez.

Así, la Zona Metropolitana de la capital se concentra el 20 por ciento del total de

personas mayores de 60 años que hay en la República Mexicana, es decir,

alrededor de un millón 400 mil ancianos.

Debe tomarse en cuenta que actualmente la tasa de crecimiento de la población

mayor en México es del 3.5 por ciento anual, cifra histórica. Además, que México

vive "un riesgo permanente" por el deterioro económico, lo que tiene efectos

diferenciales en las generaciones que componen la población.

Así, la jornada de trabajo de los miembros del hogar se ha extendido, la pérdida

del poder adquisitivo se incrementó y las prestaciones, como la seguridad social,

son menores o inexistentes. Por ello, la UNAM sostuvo que los hogares sufren

cierta fragilidad y son incapaces de atender al adulto mayor, quien requiere de

apoyo afectivo, económico y cuidado directo.

Para un sector de la población que comienza a presentar un desgaste corporal,

enfermedades mentales y crónico degenerativas de diversa índole, esas

condiciones tienen un efecto directo. Todo esto deja en claro que la situación de

los ancianos es de vulnerabilidad. Sus bienes o vivienda se deterioran por la

falta de mantenimiento e, incluso, hay casos de violencia, despojo y maltrato.

El problema se agrava ante el hecho de que sólo una quinta parte de la

población adulta mayor que ha trabajado alguna vez en su vida tiene una

pensión, pequeña la mayoría de las veces.

Es necesario, por tanto, aplicar estrategias integrales para el cuidado del adulto

mayor, lo cual implicaría un ahorro inmenso a las instituciones, sostuvo la

UNAM.

La población mayor de 60 años ha crecido de manera acelerada, esto no ha

sucedido con los recursos disponibles en el país para enfrentar el proceso de

envejecimiento.

- 2 -


De acuerdo al IMSS, el 20 por ciento de los ancianos derechohabientes en el

país no tiene ninguna forma de ingreso ya sea personal o por ayuda de

familiares. Además, el 80 por ciento tiene algún padecimiento crónico, donde la

hipertensión, la diabetes, la artritis y la depresión son los problemas de salud

más frecuentes en ellos. Por ello, muchos ancianos, ante el alto costo de la

atención médica y el hecho de que tienen al menos una enfermedad crónica,

buscan alternativas baratas de salud y tratan de volverse derechohabientes para

recibir los beneficios del IMSS.

De acuerdo a un estudio elaborado por el IMSS, en la población mayor de 60

años predominan las mujeres, pero son las que menos acceso tienen a la

seguridad social. Esto, además de constituir un problema de equidad ya que las

mujeres tienen mayores necesidades y menor acceso a la seguridad social,

representa una desventaja más duradera, pues en general viven más que los

hombres.

Es necesario poner en marcha el concepto internacional de "perspectiva de ciclo

de vida", con el fin de educar a la población comenzando por los niños con el

objetivo del envejecimiento saludable, activo y productivo propuesto por la

Organización Mundial de la Salud (OMS).

Dado el aumento en la longevidad de las personas de la tercera edad esta es

una realidad de la mayoría de las personas hoy en día. ¿Que hacer? ¿Dónde

vivir?

Los problemas que enfrentan los adultos mayores en nuestra comunidad cada

día son mas agudos. Tal vez uno de los problemas mas comunes es la vivienda.

No solo con dinero basta para vivir. La soledad, la atención, los cuidados y la

seguridad son muchas de los problemas que enfrentan día con día los adultos

mayores en nuestra comunidad.

- 3 -


Ciudad Juárez se ha convertido en una metrópoli muy diversa y de gran tamaño.

El tiempo donde Ciudad Juárez era provincia ya quedó atrás. La vida en la

Ciudad cada vez es mas agitada, las distancias a recorrer son cada vez

mayores, el transito vehicular es cada día mas denso. Motivos por los cuales las

familias se han distanciado mas y más. Las oportunidades de que las familias

realicen actividades en conjunto se vuelven más difíciles. El comer en familia a

cierta hora o i r á visitar a un familiar se tienen que planear con anticipación.

Todo esto nos lleva al problema de la atención adecuada a los adultos mayores

en las familias de la Ciudad. Actualmente habitan en Ciudad Juárez mas de

40,000 adultos mayores d 65 anos de edad.1 Nos podemos preguntar entonces

cual es la situación actual de estas personas. ¿Con quien viven? ¿Dónde viven?

¿ En que condiciones viven? ¿ Que calidad de vida tienen estas personas?

La cultura tradicional es la de que el abuelito o abuelita se vayan a vivir con

alguno de sus hijos cuando estos ya no pueden valerse por si mismos.

Desgraciadamente estas personas muchas veces se vuelven estorbos o

problemas para las familias en donde habitan. En veces se convierten en un

mueble mas en el hogar, donde no se les da una atención adecuada. Otra muy

importante consideración que habría que hacerse el de la calidad de vida de la

persona. La falta de atención, la soledad y la inactividad merma mucho la

calidad de vida de estas personas.

Entonces podemos preguntarnos ¿Qué podemos hacer para que los adultos

tengan una vida plena por el resto de sus días? Un lugar donde no les falte

atención, asistencia, compañía, actividades, convivencia y seguridad. ¿Existe en

la ciudad un lugar digno donde se provea estos servicios?

'INEGI

- 4 -

Estudio De Factibilidad Técnica-Económica De Un Desarrollo Para La Atención De Adultos Maceráis Er|Ciud|€l Juápqf.

1.1 Justificación Económica © • w j ^ I U 1 CL L« A

Para llevar a cabo un desarrollo de para la atención de adultos mayores en la

ciudad donde se cumplan con los requisitos descritos anteriormente

primeramente tendrá que ser económicamente factible. Donde los inversionistas

tendrán que tener un rendimiento del capital aceptable. No descuidando el poder

adquisitivo de los usuarios para este tipo de servicios en la Ciudad.

1.2 Justificación Social

Tal vez este concepto es el mas difícil de tratar, ya que la tradición Mexicana es

el de que la familia siempre esta unida. Pero no hay que perder de vista que por

mucho que queramos a una persona, si no tenemos el tiempo, la paciencia y la

dedicación para brindarle a un adulto mayor la atención que se merece debemos

entonces considerar algún tipo de comunidad en la cual estas personas cuenten

con los servicios básicos y encuentran la convivencia, atención y servicios que

ellos necesitan. Por lo que el nivel de vida para todos mejorara.

Actualmente la comunidad no ofrece un desarrollo de este tipo, donde el adulto

mayor encuentre asistencia, seguridad y a la vez sea independiente.

1.3 Objetivo Genérico

Realizar la factibilidad técnico económica de un desarrollo para la atención de

adultos mayores en Ciudad Juarez.

1.4 Objetivos Específicos

1.4.1 Realizar un desarrollo rentable para el inversionista.

1.4.2 Brindar al sector de la población adulta mayor en Ciudad Juárez un

habitat de acuerdo a su condición.

1.4.3 Mejorar la calidad de vida de los adultos mayores y sus familiares.

1.4.4 Ofrecer un servicio de calidad.

1.4.5 Ofrecer un servio de acuerdo al nivel económico de la comunidad.

- 5 -


CAPITULO II - MARCO TEÓRICO

2.1 Introducción.

El hecho de que a lo largo de nuestra vida debemos tomar un sinnúmero de

decisiones, podría hacernos pensar que el dirigir esfuerzos a estudiar algo que

todo mundo hace, es perder el tiempo. Sin embargo, la mayor parte de las

decisiones que tomamos son triviales, esto significa de que no se requiere de

ningún procedimiento formal o estructurado para tomarlas. Además, cuando las

decisiones son triviales, las consecuencias de no tomar la mejor decisión son

despreciables. Por el contrario, cuando tenemos que tomar una decisión

importante, no debemos proceder de igual manera, es decir, no debemos tomar

la decisión de una manera intuitiva, si no que debemos establecer un

procedimiento general que nos ayude a seleccionar la decisión que producirá los

mejores resultados para nosotros.

A continuación presentamos una breve descripción de los conceptos más

comunes en el análisis de proyectos de inversión. Los conceptos están

ordenados de forma que, apegándose a esta metodología se consiga tomar las

decisiones menos azarosas.

Establecemos este marco conceptual de manera suscinta para entrar de lleno al

contenido del trabajo, en donde se exponen lo que llamamos "métodos" de

análisis y que son, en realidad, explicaciones concisas a las ecuaciones

matemáticas más frecuentemente usadas en la evaluación de proyectos de

inversión.

Son estas ecuaciones las que ayudan al decisor a inclinarse por uno u otro

proyecto, a sabiendas de que sus preferencias personales o grupales serán las

definitorias.

Identificación de alternativas.- Cuando nos enfrentamos a una decisión, lo

primero que tenemos que hacer es determinar los posibles cursos de acción que

- 6 -


se pueden seguir. La existencia de posibles cursos de acción es un requisito

indispensable en el proceso de toma de decisiones. Cuando sólo se tiene una

sola alternativa de decisión, no es necesario perder el tiempo en analizar por

dónde proceder.

El paso de identificación de alternativas del proceso de toma de decisiones

requiere que se generen todas las alternativas disponibles. Lo anterior significa

que se debe tener mucho cuidado en tratar de incluir todas las alternativas. Para

esto debemos estar capacitados de manera que reconozcamos cuándo ya se

han agotado los diferentes cursos de acción a través de los cuales una decisión

puede ser tomada.

Esto no significa que siempre estaremos generando nuevas alternativas y

postergando, por consiguiente, la decisión sino, por el contrario, vale la pena

preguntarnos cuándo vamos a dejar de generar alternativas y a empezar a

analizar las disponibles. La respuesta a la pregunta anterior es clave, ya que de

otra manera el proceso de toma de decisiones sería demasiado lento.

Consecuencias cuantificables.- El siguiente paso es determinar las

consecuencias cuantificables de cada alternativa , es decir, es necesario evaluar

todo aquello que sea factible de cuantificar. Si aplicamos estas ideas generales

en la evaluación de proyectos de inversión, entonces, después de generar las

alternativas con las cuales se puede realizar el proyecto, se debe tratar de

expresar en términos monetarios las consecuencias de cada curso de acción.

Consecuencias no cuantificables.- Al analizar las diferentes alternativas

disponibles, es muy común encontrar factores que son importantes pero que no

se pueden medir monetariamente, aún así éstos deben ser considerados en el

análisis antes de tomar la decisión. Normalmente lo que se hace es seleccionar

aquellas alternativas que presenten las mayores ventajas monetarias, a menos

- 7 -


de que los factores imponderables pesen más que los que se pueden evaluar

objetivamente.

Análisis de alternativas.- Una vez que las alternativas han sido generadas y

sus consecuencias cuantificables evaluadas, el siguiente paso es utilizar algún

procedimiento general que ayude a seleccionar la mejor de ellas. El usar

métodos cuantitativos en lugar de empíricos nos lleva a ser más consistentes en

nuestras decisiones, porque siempre se usaría la misma lógica para arribar a la

decisión recomendada, además, es de esperarse que el usar procedimientos

lógicos, basados en cálculos matemáticos, nos ayudará consistentemente a

tomar mejores decisiones.

Es conveniente decir algunas ¡deas sobre lo que es una buena decisión.

Debemos distinguir entre una buena decisión y un buen resultado. Para la

mayoría de las personas esta distinción no es fácil de hacer. Una buena decisión

es una basada en la información disponible y tomada después de un análisis

lógico que considere todas las consecuencias de las diferentes alternativas. Sin

embargo, una buena decisión no necesariamente producirá buenos resultados, y

una mala decisión puede producir buenos resultados, esto es, nadie espera que

una persona obtenga buenos resultados de todas y cada una de las decisiones

que tome, sin embargo, si una persona toma consistentemente buenas

decisiones, entonces, tendrá un alto porcentaje de buenos resultados.

Control de la alternativa seleccionada.- Los procedimientos para seguir y

controlar las propuestas de inversión seleccionadas aseguran el logro de las

metas fijadas por la organización y permiten mejorar el proceso de planeación al

eliminar aquellas estrategias que conducen a la organización hacia un objetivo

no planeado y no deseado.

Mediante procedimientos de seguimiento y control de la alternativa del proyecto

seleccionado, es posible comparar la inversión actual, los ingresos netos

- 8 -


obtenidos, y el rendimiento real obtenido, con las estimaciones de inversión,

ingresos netos y rendimiento esperado del proyecto. Estos procedimientos de

seguimiento y control de las inversiones es muy recomendable que sean

implementadas en toda organización, pues permite comparar los resultados

obtenidos con los planeados. Se recomienda emitir reportes periódicos durante

la vida de la inversión de forma que se pueda cambiar de dirección o establecer

medidas correctivas que encaucen o dirigan a la organización hacia los objetivos

planteados.

Valor del dinero a través del tiempo.- Puesto que el dinero puede ganar un

cierto interés cuando se invierte por un cierto período de tiempo, es importante

reconocer que un peso que se reciba en el futuro valdrá menos que un peso que

se tenga actualmente. Es precisamente esta relación entre interés y tiempo lo

que conduce al concepto del valor del dinero através del tiempo, por ejemplo, un

peso que se tenga actualmente, puede acumular intereses durante un año,

mientras un peso que se reciba dentro de un año no nos producirá ningún

rendimiento, lo que significa que cantidades iguales de dinero no tienen el

mismo valor, si se encuentran en puntos diferentes en el tiempo y si la tasa de

interés es mayor que cero.

Tasa de Interés: La palabra interés significa la renta que se paga por utilizar

dinero ajeno, o bien la renta que se paga al invertir nuestro dinero. Puesto que

estas dos situaciones se presentan en innumerables formas, es conveniente

desarrollar una serie de fórmulas de equivalencia para determinar el rendimiento

obtenido en una determinada inversión, o el costo real que representa una

determinada fuente de financiamiento.

- 9 -

Estudio De Factibilidad Técnica-Económica De Un Desarrollo Para La Atención De Adultos Mayo^^En (Tuda^puárí?

B I B L I O T E C A 2.2 MÉTODO DE VALOR PRESENTE NETO (VPN)

El método del valor presente neto es uno de los criterios mas ampliamente

utilizados en la evaluación de proyectos de inversión.

Consiste en determinar el valor del dinero en el año cero de los flujos de efectivo

de inversión, descontando el valor presente de los flujos de efectivo de las

erogaciones, durante la vida útil del proyecto a una tasa determinada.

n

VPN = £ (B^/ .HI+Í)- ; j=i

Donde VPN = Valor Presenta Neto. I = Flujo de Inversiones del período j . B = Flujo de beneficios del periodo j . n = Número de periodos de vida del proyecto. i = Tasa de recuperación mínima atractiva.

VPN.

Interés

Cabe hacer notar que se trata de una función monótona decreciente, ya que al

aumentar la tasa de interés el valor presente neto decrece.

- 1 0 -


2.3 MÉTODO DE LA TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)

Es un indicador económico ampliamente acopado para establecer la

rentabilidad de un proyecto. Se define como aquélla tasa de interés que iguala a

cero el valor actual neto de los flujos de efectivo del proyecto

TIR n

X ( B ^ M l + i*)̂ = o j=l

Donde:

B n

Aquella tasa que hace que el valor presente neto sea cero Flujo de Inversiones del período j . Flujo de beneficios del periodo j . Número de periodos de vida del proyecto.

VPN

Area de Inversión

+ Interés

Arearde no inversión. Consideraciones:

Existen proyectos con varias tasas de retorno, esto porque en el flujo se

presentan tanto beneficios como inversiones de manera alternada (esto hace

-11 -


que la función presente cambios de signos) y se recomienda utilizar otro método

de evaluación.

La TIR considera que los intereses obtenidos en los distintos periodos, se

reinvierten en el mismo proyecto, situación que en la realidad es muy poco

probable que se presente.

Por lo anterior este método tiene fuertes limitantes a considerar.

2.4 MÉTODO DE LA RELACIÓN BENEFICIO COSTO (B/C)

Este método equivalente consiste en dividir el valor presente neto de los flujos

de efectivo de los beneficios generados por el proyecto entre el valor presente

de los flujos de efectivo de las inversiones, este indicador nos muestra si

tenemos mas beneficios que costos en la inversión de este proyecto.

BIC^^

Donde B/C = Relación Beneficio Costo. I = Flujo de Inversiones del período j . B = Flujo de beneficios del periodo j . n = Número de periodos de vida del proyecto. i = Tasa de recuperación mínima atractiva.

Por lo tanto, para que el proyecto sea atractivo utilizando este método, la

relación debe ser mayor a uno.

- 1 2 -


2.5 MÉTODO DEL TIEMPO DE RECUPERACIÓN DE CAPITAL(TRC)

Este indicador nos muestra el tiempo en el que recuperaremos la inversión

realizada en el proyecto y se define como el punto en el tiempo donde se igualan

los flujos de efectivo actualizados tanto de los beneficios como los de las

inversiones.

TRC n t* n t

XB (i +o = £ i (i +o j=i j=i

Donde TRC = Tiempo de Recuperación de Capital. I = Flujo de Inversiones del período j . B = Flujo de beneficios del periodo j . i = Tasa de recuperación mínima atractiva. t* = tiempo en el que los beneficios y los gastos actualizados (VPN)

son igual a cero.

B TRC

Tiempo

- 1 3 -


2.6 CRITERIOS PARA ACEPTAR O RECHAZAR UN PROYECTO DE

INVERSIÓN

De los cuatro métodos de evaluación que se mencionan anteriormente, se

resume a continuación los puntos más relevantes a considerar para cada uno de

ellos en su aplicación tratándose de proyectos independientes.

PROYECTOS INDEPENDIENTES

DE INVERSION

ACEPTACIÓN RECHAZO INDIFERENCIA

VALOR PRESENTE NETO

VALOR FUTURO

>0

>0

TASA INTERNA DE RETORNO >n

RELACIÓN BENEFICIO COSTO >1

TIEMPO DE RECUPERACIÓN <H

DE LA INVERSIÓN

<0

<0

<m

<1

>H

=0

=0

=m

=1

=H

Donde n = Número de periodos. m = Tasa de recuperación mínima atractiva. h = Horizonte de tiempo en el que se desea recuperar la inversión.

- 1 4 -


2.7 UTILIDAD EN OPERACIÓN:

Comúnmente la utilidad operativa se puede definir como aquella utilidad que

tiene la empresa para hacer frente a sus obligaciones tanto financieras como

fiscales.

Ventas netas - Costo de ventas - Otros gastos - Depreciación y Amortización + Otros ingresos Utilidad en Operación.

Donde :

Ventas netas: considera el efecto de las devoluciones para las cuales

deberá existir un supuesto de evaluación con base en la experiencia estadística.

Costo de ventas: se considera a la suma de los costos de producción

(gastos de la planta, p.e. comedor, renta de la planta, etc.) más los gastos de

estructura (gastos que se incurre independientemente del nivel de producción

p.e. gastos de ventas, gastos administrativos, etc.).

Otros gastos: incluye gastos diferentes a la operatividad del negocio.

Otros ingresos: incluye ingresos diferentes a la operatividad del negocio.

Depreciación y Amortización: se calcula a partir de la ley del I.S.R.,

artículos 44 y 45.

UTILIDAD OPERATIVA

cost, direc. de prod.

Marg. direc.

Ventas netas

cost. vtas.

Otros Gtos

- 1 5 -


Deprec. y Amortizac.

Otros ingresos —r-Utilidad

Operativa

2.8 ROAT (Rendimiento Operativo de los Activos):

Es la relación entre la utilidad en operación sobre los activos totales; es la

rentabilidad sobre los activos; es el retorno sobre los activos.

Se puede considerar como una medición del costo de oportunidad de la

empresa, así como también es un fuerte indicador que se utiliza para tomar la

decisión de inversión en un portafolio.

Esta razón financiera de rentabilidad, nos indica que tan eficientemente se están

utilizando nuestros activos

Es importante destacar que no existe un nivel de ROAT determinado, ya que

este depende fuertemente del sector al que pertenezca la empresa.

ROAT = UTILIDAD EN _ OPERACIÓN

ACTIVOS TOTALES

2.9 UTILIDAD NETA:

- 16 -


La utilidad neta se puede definir como aquella utilidad que tiene la empresa

después de los gastos e ingresos financieros, de las las obligaciones frente al

fisco, a sus empleados y a sus accionistas.

Ventas netas - Costo de ventas - Otros Gastos - Depreciación y Amortización + Otros ingresos Utilidad en Operación.

- Gastos Financieros + Ingresos Financieros -ISR -PTU - Dividendos Utilidad Neta

Donde:

Gastos financieros: monto que considera el valor de la deuda, la

vigencia, los periodos de gracia, la tasa de interés y las amortizaciones.

Ingresos Financieros: incluyen intereses sobre efectivo en bonos o

certificados, dividendos de filiales, intereses y recargos a clientes y deudores,

etc.

ISR: Se calcula de acuerdo a la ley del Impuesto Sobre la Renta.

PTU: Se calcula de acuerdo a la ley del Impuesto Sobre la Renta y la

amortización de pérdidas no deberá afectar la participación de utilidades

correspondientes a los trabajadores.

Dividendos: Derecho de los accionistas por la inversión en la empresa por

un periodo determinado.

- 17 -


UTILIDAD NETA

Ventas netas

cost, direc. de prod.

Marg. direc

cost. vtas.

Otros Gtos,

I Deprec. y Amortizac.

Otros ingresos

T Utilidad

Operativa i

Gtos. o Ing Financiero^

Utilidad antes de imb

T ISR y

PTU.

Dividendos

Utilidad Neta

2.10 RNCC (Rendimiento Neto del Capital Contable):

- 1 8 -


Esta razón de rentabilidad es la que comúnmente se utiliza para medir el

rendimiento que se otorgará a los accionistas ya que esta reflejará el incremento

o decremento del patrimonio de estos, es decir, determina el incremento o

decremento real de la acción, así como la capacidad de crecimiento de la

empresa.

n A r ^ UTILIDAD NETA RNCC = CAPITAL_ CONTABLE

2.11 PORTAFOLIO DE INVERSIÓN.

Cuando se tienen que tomar decisiones de inversión con restricciones de capital

como comúnmente sucede en la realidad, bajo una gran diversidad de

alternativas, se debe seleccionar aquellas que tengan la mayor viabilidad

económica y de esta forma ir agotando los recursos en un orden de mayor a

menor atractividad de nuestro portafolio de proyectos.

En la siguiente tabla se ejemplificará un portafolio de inversión con restricción de

capital, utilizándolos criterios de evaluación anteriormente descritos.

Capital disponible para invertir en el portafolio: $ 1,300,000.00

Tasa de interés 6%

P O R T A F O L I O DE P R O Y E C T O S

Tiempo A B C D

0 -150,000 -50,000 -950,000 -100,000 1 110,000 10,000 50,000 2 55,000 10,000 50,000 3 10,000 1050,000 125,000

_ 4 30,000

VPN 2.72 0.49 17.27 -0.99 B/C 1.02 1.01 1.02 0.99

- 1 9 -

Estudio De Factibilidad Técnica-Económi^Tl^e U j D e s J r o l l ^ ^ ; Para La Atención De Adultos Mayores En Ciudad Juarez, r- #-n m

B I B L I D T E C A TIR 7.5 6.4 6.9 0.4

Secuencia de la decisión de inversión en el portafolio:

Proyecto C Proyecto A Proyecto B Proyecto D

950,000 150,000 50,000 nada

La mayor tasa de retorno la proporciona el proyecto A con un 7.5%, sin embargo

el proyecto que maximiza el patrimonio de los accionistas es el proyecto C con

un VPN de 17.27, esto nos lleva a reflexionar que el criterio de la TIR no siempre

es el determinante en la decisión de inversión en un portafolio de alternativas y

por lo tanto los recursos se agotarán en la secuencia que muestra la tabla

anterior.

Considerando como criterios de decisión para evaluar un portafolio de inversión

de alternativas a través del ROAT y el RNCC se tiene que cuando se presenta

un portafolio de inversiones en empresas cuya base de información sean sus

estados financieros, tenemos la opción de poder evaluar la oportunidad de

inversión a través de las razones de rentabilidad, sin olvidar el criterio del sector

al que pertenezca dicha empresa.

Generalmente los recursos de capital se enfocarán aquella empresa del

portafolio que presente el mejor rendimiento sobre sus activos.

2.12 Análisis de riesgo y Simulación (método de Montecarlo)

Dos problemas fundamentales están presentes en toda propuesta de inversión .

El primero se refiere a la conversión de los flujos de futuros de acuerdo a

cualquiera de los criterios económicos más ampliamente util¡zados(valor

presente, tasa interna de retorno, etc.) y el segundo a la evaluación y

entendimiento de la incertidumbre. El segundo problema es a menudo de mayor

importancia pero desafortunadamente ha recibido menor atención que el

primero, por consiguiente, cuando una propuesta de inversión es realizada, se

- 2 0 -


recomienda, incluir en el análisis alguna variable o medida que considere el

riesgo inherente de la propuesta evaluada. Lo anterior es muy aconsejable

puesto que una inversión razonablemente segura con un rendimiento

determinado, puede ser preferida a una inversión más rigurosa con un

rendimiento esperado mayor.

La consideración del riesgo en la evaluación de una propuesta de inversión, se

puede definir como el proceso de desarrollar la distribución de probabilidad de

alguno de los criterios económicos o medidas de méritos ya que se menciona

anteriormente. Generalmente, las distribuciones de probabilidad que más

comúnmente se obtienen en una evaluación, corresponden al VPN y TIR. Sin

embargo, para determinar las distribuciones de probabilidad de estas bases de

comparación, se requiere conocer las distribuciones de probabilidad de los

elementos inciertos del proyecto como lo son: la vida los flujos de efectivo, tasas

de interés, cambios de paridad, inflación, etc.

Los flujos de efectivo que ocurren en un período determinado son a menudo una

función de un gran número de variables, entre las cuales se puede mencionar

los precios de venta, tamaño del mercado, porción del mercado, inversión

requerida, tasa de impuestos, gastos de operación, etc. Además, es posible que

los valores de estas variables sean independientes o estén correlacionados.

Consecuentemente, el desarrollo analítico de la distribución de probabilidad del

criterio económico utilizado, nos es fácil de lograr en el mundo real, para este

caso el enfoque de simulación es recomendado.

El análisis de riesgo o probabilistico fue desarrollado para tomar en cuenta la

incertidumbre que generalmente se tiene con respecto a las variables que

determinan los flujos de efectivo neto de un proyecto de inversión. Esta

incertidumbre normalmente es expresada por medio de distribuciones de

probabilidad.

-21 -


Las distribuciones de probabilidad de las variables aleatorias generalmente se

desarrollan en base a probabilidades subjetivas, Típicamente, entre más alejado

del presente esté un evento, más incertidumbre habrá con respecto al resultado

del evento y por lo tanto las variancias de las distribuciones de probabilidad

crezcan con el tiempo.

Distribución de probabilidad del valor presente neto.- El valor presente neto

de una propuesta como se vio anteriormente se calcula con la siguiente

expresión:

X VPN = Y J——

donde X ahora es una variable aleatoria que representa el flujo de efectivo neto

del período j y cuya media y variancia son jUj y a] respectivamente, por tanto

es obvio que el valor presente neto en lugar de ser una constante, es una

variable aleatoria. Por consiguiente, para evaluar un proyecto el procedimiento

usual sería determinar la media y la variancia del valor presente. Puesto el valor

esperado de una suma de variables aleatorias esta dado por la suma de valores

esperados de cada variable , entonces, el valor esperado del valor presente esta

dado por:

E(VPN)=±CJE (*,) = £ < > ,

Es conveniente mencionar que generalmente al comparar alternativas , se tiende

a seleccionar aquellas para la cual el valor esperado del valor presente es

máximo, sin embargo no todos los tomadores de decisiones tienen el mismo

- 2 2 -


comportamiento hacia el riesgo. Algunas personas prefieren sacrificar utilidades

a cambio de disminuir el riesgo del proyecto

Variancia del valor presente neto.- Es necesario considerar primero que los

valores de los flujos de efectivo son variables aleatorias independientes, por

consiguiente bajo este supuesto y de acuerdo al teorema de limite central, el

VPN está normalmente distribuido por tanto de la ecuación anterior nos queda:

VAR(yPN) = fJC2c72 +2X ¿ CfrCOViX ,Xk)

j=0 j=0 k=j+l

Desafortunadamente esta ecuación no es muy utilizada en la practica

principalmente por dos razones. La primera es la falta de información histórica

de las variables aleatorias (flujos de efectivo) dificulta significativamente el

cálculo de los coeficientes de correlación y la segunda que no se puede calcular

con exactitud la distribución de probabilidad del valor presente y por ende

tampoco la evaluación de probabilidades.

Distribución de probabilidad de la tasa interna de retorno.- El procedimiento

para encontrar la distribución de probabilidad es relativamente directo . Consiste

en encontrar la distribución de probabilidad del valor presente neto para varios

valores de i y entonces encontrar a partir de estas distribuciones , la distribución

acumulada de la TIR, lo anterior expresado en forma de ecuación sería:

Pro¿[77i? < /0] = l{VPN < 0.i = i0]

Como se menciona anteriormente para obtener la distribución acumulada de la

TIR se requiere conocer primero la distribución de probabilidad del valor

- 2 3 -


presente para varios valores de i por consiguiente el primer paso sería obtener la

media y la variancia del valor presente de algunos valores de i.

Simulación.- La tarea más importante de un ejecutivo es hacer e implementar

decisiones, muchas triviales e importantes deberán ser hechas día con día para

encaminar o dirigir la organización hacia el logro de sus metas, algunas de estas

requerirán personal altamente capacitado y grandes inversiones de dinero.

Muchos investigadores han desarrollado y perfeccionado un gran número de

técnicas útiles para tratar el riesgo y la incertidumbre, desde las más simples

hasta las altamente sofisticadas, para lo cual es necesario apoyarse cada vez

más en el uso de computadoras y modelos computarizados, actualmente la

simulación se realiza a través de procedimientos y sistemas complejos de

computación.

Muchas compañías han reconocido la necesidad de incluir el factor riesgo en los

estudios económicos y la utilización de la simulación para el análisis de sus

problemas, pero existe un gran número de ejecutivos escépticos respecto a

estas técnicas aparentemente por dos razones. En primer lugar la simulación

adolece aunque en menor proporción de la misma desventaja de los modelos

probabilísticos en el sentido de que los ejecutivos no comprenden por completo

los aspectos técnicos de la simulación haciéndoseles muy complejo. El otro

problema es la inversión requerida en equipo y personal especializado.

La gran similitud en los diferentes elementos que intervienen en proceso de

toma de decisiones , facilita el desarrollo de una metodología general de

simulación, la cual en este caso sería aplicada al análisis y evaluación de

proyectos de inversión.

- 2 4 -


Con el flujo anterior y la siguiente información es posible determinar la

distribución de probabilidad de la tasa interna de retorno en base a ello poder

tomar una decisión los pasos para determinar la simulación serían:

1.- Simular el valor del flujo de efectivo ( volumen de ventas, ingresos, etc.) para

el período de tiempo determinado

2.- Simular el margen de contribución en el flujo de efectivo por unidad (por

dinero, litro, etc.) para el período de tiempo determinado

3.- Determinar mediante la expresión siguiente el flujo de efectivo neto después

de impuestos para el período de tiempo determinado

St={VtMt+UÁ-G0X\-T)+DT

para t=1,2,3....n

donde:

Vt = valor simulado del punto 2

Mt = valor simulado del punto 1

UA = Utilidades

G0 = Gastos de operación

D = depreciación anual T = tasa de impuestos

4.- Calcular la tasa interna de retorno para los valores simulados bajo la expresión:

n a

I + Z — r = 0

,-x ( 1 + T IR ) '

5.- repetir los cuatro pasos las veces que sea necesario.

El resultado de esto será un histograma que representará la distribución de

probabilidad acumulada de la TIR.

- 2 5 -


2.13 El Proyecto

La idea de un desarrollo para la atención de adultos mayores no es nueva. Por

muchos anos se ha llevado a cabo en países desarrollados; donde el nivel de

vida es elevado. Actualmente la ciudad cuenta con asilos de ancianos que

subsisten con donaciones y campañas de recaudación de fondos. Por lo general

los habitantes de esta institución son personas de bajos recursos o sin familiares

en la zona.

En la ciudad vecina de El Paso Texas, se cuenta con varias comunidades de

mediano y alto nivel. Las cuales ofrecen varios niveles de servicio, los cuales

van a depender del estado de salud y capacidad física de cada habitante.

Como ejemplo de los servicios que se ofrecen:

• Aseo personal y vestido • Control de medicamentos • Comidas y dietas especiales • Recordatorios de citas • Lavandería • Transporte • Incontinencia • Curación de heridas • Diabetes • Seguridad • Actividades: Deportes, pintura, música, juegos de mesa, tejido,

cine, etc.

Por lo que se toma como base estudios realizados en los Estados Unidos en

varios desarrollos de atención para adultos mayores y con diferentes

características , tipos y niveles de servicio.

Introducción

El Centro Nacional para el Habitat Asistido (NCAL, por sus siglas en ingles) es la

voz para los centros de asistencia de adultos mayores de la Asociación

Americana del Cuidado de la Salud (AHCA, por sus siglas en ingles). Dicha

asociación representa a aproximadamente 12,000 afiliados del ramos de la

- 2 6 -


asistencia de adultos. La AHCA fue fundada en 1949 para promover los

estándares y profesionalismo de los desarrollos de asistencia.

La AHCA define el termino de vivienda asistida como un desarrollo donde se

provee al adulto mayor servicios personales, cuidados de salud, 24 horas de

supervisión, actividades en grupo, etcétera; sin dejar de que la privacidad del

individuo sea afectada.

Filosofía

En general la vivienda asistida combina la habitación, los cuidados personales y

los cuidados de salud con un ambiente que promueve al máximo la

independencia de cada individuo. Una buena opción para las personas sanas

que se pueden todavía valer por si mismas y que no necesitan cuidados

intensivos las 24 horas, pero a su vez muy inseguras de vivir solas.

Alto

Nivel de Servicio

Bajo

Comunidad de servicio completo

Comunidad de asistencia: Administración Profesional

Comunidad pare jubilados: Pequeña; hospedaje y alimentos

Bajo Alto

Nivel de Necesidades Perfil del Residente del Residente

Para algunos adultos mayores el envejecer significa una etapa de independencia

activa. Para otros, significa un decremento en sus funciones y un incremento de

la dependencia de otros. Por eso hoy en día un gran sin número de centros

públicos o privados ofrecen desarrollos donde los adultos mayores pueden

- 2 7 -


seguir siendo independientes el mayor tiempo posible. El caso que sea, se tiene

que escoger el sitio donde el individuo este mas a gusto tanto físicamente como

mentalmente.

Por lo tanto los desarrollos de asistencia para adultos mayores tienen que

ofrecer una combinación de asistencia, ayuda personalizada y cuidados de la

salud según sea el caso de cada individuo. Los servicios de asistencia para

adultos mayores se tienen que dar de una manera en la que se promueva la

máxima independencia de cada residente.

100

80

"5 60 (o "O ^

m 40

20

o

Edad de los residentes

Joven Promedio

94 i o r v

ou

66

i I

Viejo

Necesidades de Salud

Los desarrollos de atención de adultos mayores proveen supervisión y asistencia

con las actividades rutinarias de vida, coordinan los servicios por terceras

personas y supervisan las actividades de cada persona para asegurarse de su

salud y seguridad. Además pueden prestar servicios de supervisión para la

administración de medicamentos por personal calificado. También, el desarrollo

es responsable de que los residentes reciban atención medica o dental cuando

estos lo necesiten. Dando aviso a sus familiares o doctores de cabecera de cada

individuo. Los residentes podrán o no permanecer en el desarrollo después de

una cirugía o tratamiento medico mayor, dependiendo de los cuidados que se

requieran.

- 2 8 -


Actividades Rutinarias de Vida (ARV)

¿Que es un ARV o actividades rutinarias de vida? Es dar asistencia a una

actividad como el vestir, el comer, el arreglarse el cabello, bañarse, etc. El

promedio de los residentes de los desarrollos de atención para adultos mayores

necesitan un promedio de asistencia de 2.25 ARV.

Porcentaje de residentes que necesitan asistencia con ARV

iq%

w ¡ü 1

21% 1 « - /n

1 5 % 1 3 %

.->-——

vil m~

14%

4 No ARV 1 ARV 2 ARV 3 ARV 4 ARV 5 ARV

También se toman los factores de independencia como las actividades menos

esenciales: hablar por teléfono, viajar, ir de compras, administración financiera y

el tomar adecuadamente sus medicamentos.

Operación del desarrollo

Los centros de atención de adultos mayores no se definen por las características

de sus residentes, sino del nivel de servicio que estos proveen. Algunas

enfermedades como Alzheimer, demencia u otro tipo de enfermedad o

padecimiento que necesite cuidados especializados requieren de tratamiento por

personal altamente calificado y en condiciones especiales.

Se debe tener presente que el promedio de los desarrollos de atención de

adultos mayores es de 53 camas con 46 residentes. El tiempo promedio de

operación de los desarrollos es de ocho años. Algunos desarrollos cuentan con

apartamentos, unidades compartidas o unidades privadas.

- 2 9 -


Servicios

Los desarrollos de atención para adultos mayores pueden ofrecer varias

opciones para los residentes, la cual les da la oportunidad de elegir que nivel de

servicio desean o requieren. A pesar de que la gama de opciones es muy

variada, estas se pueden resumir en general en las siguientes: supervisión y

asistencia las 24 horas del día, actividades sociales y de recreación, tres

comidas al día y botanas, servicio de lavandería, limpieza, transporte, asistencia

con las ARV y otros servicios que proporcionan al residente una mejor calidad

de vida. Otros servicios que se ofrecen son el de asistencia con medicamentos,

servicios de emergencias, terapia ocupacional, terapia física y clases de

ejercicios. Las instalaciones por lo general cuentan con televisión por cable,

cuartos de recreación, gimnasio, biblioteca, capilla y alguna tienda.

Reglamento

Todo desarrollo tiene que tener su reglamento de operación desde un principio

para asegurarse de la seguridad y el bienestar de quienes los ocupan. Se tendrá

que reglamentar el fumar, las visitas, las mascotas, bebidas alcohólicas, etc.

Empleados

El numero y tipo de empleados dentro de un desarrollo para la atención de

adultos mayores puede variar grandemente por varios factores que incluyen:

reglamentación del gobierno, número de residentes y el tipo de servicio que se

ofrece. Por lo general la mayoría de los puestos de mas comunes pueden

contratarse directamente. Tales como administradores, enfermeras, limpieza,

mantenimiento, jardinería, cocinera, secretaria, asistentes, etc. Algunas otras

posiciones de pueden ser cubiertas por personal eventual o bajo contrato con

alguna otra compañía (contador, nutriólogo, doctor, etc.)

- 3 0 -


Personal Directo vs. Por Contrato

Chofer

Contador

Enfermeras

Limpieza

3 3 28°/

í -••iitg Jfati.*.':! 2 9 %

_EE

Mantenimineto f• • ' 112^

Director de Actividades f ••*»' •' ^4,

n Directo I Contrato

•'«fe»»**'

•Mte:.:....**^

T3 35c/o

3 36'

-lwri?«fív-.v.

Cocinero

Asistentes de los Residentes

Administador

5/o

i 40%

•wttHemmammp-' tfu-j^a 4 3 %

- € M B « » ^ ^ l a a g j M i 5 3 %

3 72%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%

Sueldos, Salarios y Beneficios

En los sueldos y salarios se debe analizar detenidamente el mercado existente

para a la vez de cuidar los gastos, también obtener personal calificado para el

tipo de servicio que se necesita.

La Renta y el Costo de los Servicios

El costo de los centros de atención para adultos pueden ser variables

dependiendo el nivel y el tipo de servicio que se ofrece, el tamaño de las

habitaciones, ubicación del desarrollo y el tipo de estructura de cobro (que

servicios se incluyen en el pago básico y que requiere un pago adicional). El

91% de los desarrollos optan por el sistema todo incluido, el resto usan el

sistema en el cual se seleccionan los servicios necesarios. El pago promedio de

los desarrollos en Estados Unidos es de $1,873 dólares por mes.

-31 -


Renta Mensual

jjj Menos de $500

$501 -$1000

$1001 -$1500

$1501 -$2000

$2001 - $2500

$2501 - $3000

$3001 - $3500

Mas de $3,500

re M 0)

o 0) •o

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0% !

i i -

i MH

9%

%

I «bé,

I 1 1 / " i

1 1 <•>%

| 14%

1 .S"/„

i

i

•»- d • 3 1 %

0% 5% •o 10% 15% 20% 25% 30% 35%

Renta y Cuotas Mensuales

/.Quien Paga?

Por lo general los desarrollos de atención para adultos mayores son financiados

por instituciones privadas. Por lo que es difícil que el gobierno aporte a su

sostenimiento. Encuestas nos indican que la mayoría de los residentes pagan

por ellos mismos, otros los pagan sus familias y el resto por seguros médicos o

pensiones.

¿Quien Paga?

V) 0) C 0)

•a w w 0) Oí a> •o o "re* c o o o

Q.

80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%

£ 0%

67%

14% 8%

, w ^ • ' • ' 1 «4

9%

ü.ii 9% ¿. /u

Fondos Asistencia Pensiones Seguros Propios Familiar Medicos

Otros

- 3 2 -


Oferta y Demanda

Los siguientes datos nos proporcionan que nivel de oferta y demanda hay en el

mercado para los desarrollos de atención para adultos mayores en Estados

Unidos.

Número de desarrollos

Número de Camas

Número de Residentes

32,886

987,000

789,000

*De acuerdo a números del año 2000

La demanda por este tipo de servicios esta en aumento, junto con el incremento

de la población, las estadísticas muestran que las condiciones de vida en la

actualidad permiten vivir un mayor número de años. Por lo que se prevé que en

Estados Unidos la demanda de este tipo de servicios aumente al doble en los

próximos 30 años.

La demanda no solo es determinada por lo que la gente quiera o necesite, sino

también por lo que puedan pagar. Razón por la que exista un mercado muy

amplio el cual no ha sido posible entrar al mercado. Adicionalmente hay

restricciones y limitaciones geográficas o de preferencias por las cuales este tipo

de desarrollos es inaccesible.

- 3 3 -


CAPITULO III - MÉTODO

3.1 Tipo de Estudio

Dado que se analiza la problemática que pasan los adultos mayores en Ciudad

Juárez. El presente estudio es descriptivo. Ya que se miden las variables

incidentes en el fenómeno llegando a conclusiones propuestas.

3.2 Hipótesis

3.2.1 Hipótesis de Investigación

H1: El desarrollo para la atención de adultos mayores en Ciudad Juárez

tiene factibilidad económica.

3.3 Modelo operacional de las variables

X1 Y1

Desarrollo para la atención de adultos mayores en Ciudad

Juárez.

Factibilidad Económica.

3.4 Descripción de las variables

X1: Desarrollo para la atención de adultos mayores en Ciudad Juárez. La

creación de un desarrollo de un espacio exclusivo para la atención de

adultos mayores. Donde se le brindara la atención necesaria de acuerdo

a sus necesidades.

Y1: Factibilidad Económica.- Se considera que el desarrollo sea rentable

mediante los indicadores económicos de valor presente neto, relación

costo beneficio, tasa interna de retorno y recuperación de capital.

3.5 Diseño de la investigación

El presente estudio es no experimental ya que se aborda la problemática

de los adultos mayores en Ciudad Juárez sin manipular ni alterar las

variables tal y como se encuentra en su contexto socio-demográfico.

- 3 4 -


CAPITULO IV - ESTUDIO DE MERCADO

El objetivo del estudio de mercado es el encontrar el nicho al cual el desarrollo

para la atención de adultos mayores en Ciudad Juárez va a ofrecer sus

servicios.

4.1 Muestreo

Unidad muestral

Cualquier habitante de Ciudad Juárez mayores de 60 años. De acuerdo a datos

del INEGI la población mayor de 60 años en Ciudad Juárez es de 107,300

habitantes.

Entidad

Estados Unidos Mexicanos

Chihuahua

Juárez

Grupos de edad

Total

97,483,412

1,021,121

1,852,602

0 -14

32,586,973

310,623

570,483

15-64

58,092,327

641,239

1,054,942

60 y más

4750 311

59,226

107,300

No especificado

2,053,801

10,034

119,876

Grupos de Edad en Ciudad Juarez

mo-

B15

D60

14

-64

y más

0 No especificado

6% 6 f \ /

o

31%

- 3 5 -


Tipo de Muestreo

Probabilístico, ya que todos los elementos muéstrales tienen la misma

probabilidad de ser elegidos y se puede conocer el error estándar.

Tamaño de la muestra

Para conocer el tamaño de la muestra se utilizo la formula de muestreo aleatorio

suiguiente:

Z2Npq n= ^

e2{N-V> + Z2pq Donde:

n = Tamaño de la muestra

Z = Nivel de confianza

N = Universo

p = Probabilidad a favor

q = Probabilidad en contra

e = Error de estimación

El nivel de confianza para este estudio será de 90.

Sustituyendo:

Z = 1.65

N = 107,300

p = 0.5

q = 0.5

e = 0.1

(1.65)2(107,300)(0.5)(0.5) (0.1 )2(107,300 -1 ) + (1.65)2(0.5)(0.5)

n = 68 La formula nos arroja un resultado en la que el tamaño de la muestra es de 68.

- 3 6 -


4.2 Cuestionario

Pregunta # 1

¿Estaría usted o su familia en condiciones económicas de pagar una

manutención para usted de $10,000 pesos mensuales? Si o No

Pregunta #2

¿Esta usted de acuerdo con los centros de descanso de adultos

mayores? Si o No

4.3 Resultados de la encuesta

Pregunta # 1 ¿Estaría usted o su familia en condiciones económicas de pagar una

manutención para usted de $10,000 pesos mensuales?

190%

Esta gráfica nos muestra que el 10 % de las personas encuestadas si tienen los

recursos para pagar su manutención. Este numero equivale a aproximadamente

10,700 adultos mayores que pueden pagar $10,000 que es el mercado

potencial. El objetivo del estudio de mercado es el encontrar el nicho al cual el

desarrollo para la atención de adultos mayores en Ciudad Juárez va a ofrecer

sus servicios.

- 3 7 -


Regulare ¿ | ^ usted ds acusrdD om les o e ^ ^

• 3ff/e

Esta gráfica nos muestra que a pesar que no cuentan con los recursos para su

manutención, el 65% si esta de acuerdo con los centros de descanso de adultos

mayores.

De Las Personas que Cuentan con Recursos, ¿Están de acuerdo con el centro de atención para adultos mayores?

D14

BSi DNo

186%

- 3 8 -


De esta gráfica podemos observar que solo el 86% (9,309 personas) de las

personas encuestadas que cuentan con los recursos para su manutencionción y

que también están de acuerdo con los centros de atención para adultos mayores

que es el mercado meta.

4.4 Conclusiones del estudio de mercado

Perfil del usuario:

Habitante de Ciudad Juárez mayor de 60 años.

Mercado en potencia

107,300 personas.

Habitantes con recursos

10% (10,700 personas)

Habitantes de acuerdo con el desarrollo

65% (69,745 personas)

Habitantes con recursos y de acuerdo con el desarrollo:

9% (9,309 personas)

Por lo que nuestro mercado para el centro de atención de adultos mayores en

Ciudad Juárez es de aproximadamente 9,309 personas.

Nota: Ver tabla de resultados de las encuestas en sección de anexos.

- 3 9 -


CAPITULO V - PROYECTO

Desarrollo Para La Atención De Adultos Mayores En Ciudad Juárez

5.1 Especificaciones generales del Proyecto

Ubicación:

Terreno:

Construcción:

Niveles:

Usuarios:

Estacionamiento:

Ciudad Juárez, Chihuahua

7,400 metros cuadrados

3,000 metros cuadrados

1

Máximo de 50

56 cajones

5.2 Especificaciones especiales

El diseño y la construcción deberán de seguir los códigos para discapacitados al

100%. Esto es rampas, accesorios en baños, pisos adecuados, etc.

5.3 Dibujos y Fotografías

Fotografías

> -r^m^^ üiinjiiüijifr-" •rtí*^ * ***** ' • ^ ' * * ••

• 'T^ . **"•" • ••••wrfji ¡i ijltiSfeiM ****£ •

- 4 0 -


mr m -m*nm!$

Paginas siguientes:

Fachada principal

Planta de conjunto

liramont — 4?ointe

-41 -

Fachada Principal

Ciudad Juarez Chih

Prop Jose A De Alba

Archivo Nuevo Amanecer dwg


CAPITULO VI - OPERACIÓN DEL DESARROLLO

6.1 Concepto

El objetivo del desarrollo es dar a un sector de los adultos mayores de la

comunidad, un ambiente exclusivo y afín a sus intereses, sin separarlos de su

vida social. En un ambiente de tranquilidad y seguridad, teniendo la libertad, paz

e intimidad de su propio hogar.

6.2 Misión

Brindar los mejores servicios de calidad en hospedaje, alimentación, seguridad,

tranquilidad y compañía, a un sector de los adultos mayores en Ciudad Juárez.

6.3 Valores

Creemos que cuando los adultos llegan la edad dorada es el momento para

disfrutar de lo que se ha construido; por lo que se frece una solución integral,

facilitando un ambiente familiar, dinámico, de comprensión y alegría, inserto en

la vida diaria, donde todos tenemos la posibilidad de sonar, trabajar, divertirnos y

vivir con plenitud.

6.4 Capacidad

El desarrollo contara con una población estimada de 50 adultos mayores en 30

habitaciones.

6.5 Perfil del Residente

Social

El residente tipo para este desarrollo es todo habitante mayor de 60 años.

Económico

Necesita una liquidez mensual superior a los $10,000 pesos. El residente podrá

también ser patrocinado por un tercero para solventar los gastos.

- 4 5 -


6.6 Instalaciones

Habitaciones

Las habitaciones contaran con las comodidades necesarias: pisos de primera

calidad, baño equipo con todos los accesorios necesarios para los adultos

mayores, closet, televisión, teléfono y un refrigerador de servicio.

Salas de convivencia y entretenimiento - Se contara con salas de conversación y

visitas, televisión, juegos y música. Donde se podrá también usar para recibir

visitas de los familiares o amigos.

Comedor

El comedor es una área común en donde se servirán las tres comidas del día.

Durante otros horarios servirá para actividades recreativas y de convivencia.

Cocina

Se contara con una cocina completa para el preparado de las comidas y

banquetes necesarios del complejo.

Jardín

El jardín será un área común en donde los residentes del desarrollo podan hacer

uso recreativo y a las vez servirá para convivios, eventos especiales y

actividades de esparcimiento.

Enfermería

Un área de enfermería para la atención de primeros auxilios en caso de ser

necesario. Esta área será atendida por una enfermera(o) calificado.

Recepción

La unidad de recepción tendrá el rol de dar la bienvenida a los residentes y

visitantes. Al mismo tiempo de ofrecer asistencia y seguridad.

- 4 6 -


6.7 Servicios

Atención básica

Ayuda personalizada a las actividades rutinarias.

Limpieza

Se contara con servicio de limpieza y lavandería para los residentes.

Comidas

Se contara con el servicio de un nutriólogo para la selección del menú y si es

necesario se preparan menús especiales para el que lo necesite

Enfermería

Se contara con una enfermera(o) de tiempo completo durante el día para la

atención rutinaria y primeros auxilios. También se asistirá para el control y

dosificación de medicinas y tratamientos.

Seguridad y Supervisión

El desarrollo contara con un servicio de seguridad y supervisión de 24 horas,

todos los dias del año.

Transporte

Se contara con una unidad de transporte camioneta tipo Van para el traslado de

los residentes del desarrollo a diferentes actividades en la comunidad. Así como

se podrá contar con este servicio para trasladarse a citas con médicos o centros

de atención de salud.

- 4 7 -


6.8 Actividades

Al terminar todas sus necesidades y que actividades personales, los residentes

se podrán a integrar a varias actividades que se ofrecerán.

• Pintura • Música • Cine • Lectura • Tejido • Terapia de integración • Ejercicio • Juegos de mesa • Actividades sociales

6.9 Organización

El desarrollo contara con un organigrama detallado para todas las actividades

necesarias.

• Administrador • Secretaria • Recepcionista(s) • Enfermeras(os) • Asistentes • Seguridad • Limpieza • Cocina

• Mantenimiento

6.10 Costos

Unidad Sencilla $12,500 por mes

Unidad Doble $10,000 por mes

- 4 8 -


CAPITULO Vil - EVALUACIÓN ECONÓMICA

7.1 Presupuesto

PRESUPUESTO DE INVERSION

Concepto

Terreno Construcción Mobiliario y Equipo

Cantidad

7,400 3,000

1

Unidad

m2 m2 lote

Precio Unitario

$ 275 $ 3,167 $ 4,500,000

Importe

$ 2,035,000 $ 9,500,000 $ 4,500,000 $ 16,035,000

7.2 Programa de Inversión de la Obra

• Tiempo estimado de construcción del proyecto: 1 año.

PROGRAMA DE INVERSION DEL PROYECTO

Concepto

Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Diciembre

Total

Terreno

$

$

$

$

$

$

$

$

$

$ $

$

2,035,000 -

_

_

-

_

-

-

_

-

-

2,035,000

Construcción

$ 250,000 $ 500,000 $ 500,000 $ 750,000 $ 1,000,000 $ 1,000,000 $ 1,250,000 $ 1,000,000 $ 1,000,000 $ 750,000 $ 1,500,000 $ 9,500,000

Mobiliario y Equipo

$

$

$

$

$

$

$

$

$

$ $

$

.

-

_

-

-

-

-

500,000 500,000

1,000,000 2,500,000

Total

$

$

$

$

$

$

$

$

$

$ $

4,500,000 O

2,285,000 500,000 500,000 750,000

1,000,000 1,000,000 1,250,000 1,500,000 1,500,000 1,750,000 4,000,000

16,035,000

- 4 9 -

Estudio De Factibilidad Técnica-EcQ Para La Atención De Adultos Ma

)llo

7.3 Ingresos B l

opó/nicaJDe UaDesaqjpll ^ r e s Eff Ciudld Jdlre'Z.

4L L i ü T £ C A

INGRESOS

Concepto

Ocupación Sencilla Ocupación Doble

Nota: Se considera une

Cantidad

9 36

Unidad

cama cama

ocuoacion del 90%

Precio Unitario

$ 12,500 $ 10,000

Total Mensual

Importe

$ 112,500 $ 360,000

$ 472,500

Total Anual $ 5,670,000

7.4 Gastos de Operación

GASTOS DE OPERACIÓN

Concepto

Nomina Servicios Alimentos Mantenimiento Servicios Profesionales Impuestos

Cantidad Unidad

lote lote lote lote lote lote

Precio Unitario

$ 120,000 $ 45,000 $ 65,000 $ 25,000 $ 20,000 $ 25,000

Total Mensual

Importe

$

$

$

$

$

$

$

120,000 45,000 65,000 25,000 20,000 25,000

300,000

Total Anual $ 3,600,000

7.5 Indicadores Económicos

Para que el desarrollo sea rentable se deben analizar los números mediante los

indicadores económicos de valor presente neto, relación costo beneficio, tasa

interna de retorno y recuperación de capital.

- 5 0 -

tVALUAUlUN üt KKÜYtülUb Centro de Atención Para Adultos Mayores En Ciudad Juarez

Indicadores Económicos

Año

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

Año de inversión

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

Inversión ($) 0.000

16.0350 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000

Gastos de O & M ($) 0.000 3.600 3.600 3.600 3.600 3.600 3.600 3.600 3.600 3.600 3.600 3.600 3.600 3.600 3.600 3.600 3.600 3.600 3.600 3.600 3.600 3.600 3.600 3.600 3.600 3.600 3.600 3.600 3.600 3.600 3.600

Beneficio {$) 0.000 5.670 5.670 5.670 5.670 5.670 5.670 5.670 5.670 5.670 5.670 5.670 5.670 5.670 5.670 5.670 5.670 5.670 5.670 5.670 5.670 5.670 5.670 5.670 5.670 5.670 5.670 5.670 5.670 5.670 5.670

Tasa de descuento: No. de años de inversión : Tasa de descuento del período:

DATOS

10% 30

0.10000

Valor presente de inversiones VPI : Valor presente de beneficios VPB : Valor presente neto VPN : Relación beneficio/costo : Valor anual equivalente VAE :

Tasa Interna de Retorno TIR:

RESULTADOS

48.514 53.451 4.936 1.102 0.524

14.53%

ArchivoTesis-Evaluacion Económica 2004 3/25/2004


CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Durante el desarrollo de esta investigación se observo una gran deficiencia de

centros de atención para adultos mayores en Ciudad Juárez. Los pocos que

existen funcionan como asilos de ancianos, los cuales carecen de todos los

servicios necesarios para ofrecer un servicio adecuado. Lo cual también nos

lleva a extremos donde la gente que a pesar de que cuentan con un capital para

pagar por un servicio adecuado, este no se ofrece.

Basándose en los datos del INEGI y el estudio de mercado realizado, se logro

constar que el si existe mercado en Ciudad Juárez para la creación de un

desarrollo de adultos mayores. La información nos indica, estadísticamente, que

en la Ciudad habitan mas de 10,700 personas mayores de 60 años y con alguna

manera de solventar los gastos de manutención de $10,000 pesos; de los cuales

9,309 personas están de acuerdo con los centros de atención para adultos

mayores.

A través del estudio se llego se obtuvo un valor presente neto positivo de

$4,936,000 y una tasa interna de retorno (TIR) del 14.53%. Financieramente,

se demostró mediante una evaluación de proyectos que el desarrollo es

rentable. Cumpliendo con los objetivos del estudio.

- 5 2 -


BIBLIOGRAFÍA

O Castro Garda, Ignacio Notimex Agosto de 2002

O Instituto Nacional de Geografía e Informática www.inegi.gob.mx

o National Center for Assisted Living Facts and Trends - The Assisted Living Sourcebook 2001

O American Health Care Association Facts and Trends - The Nursing Facility Sourcebook 2001

0 Barbara B. Manard and Rosemary Cameron A National Study of Assited Living for the Frail Elderly - Report on In-Depth Interviews with Developers, The Lewin Group 1997

O International Assisted Living Foundation A Guide to Research Information For The Long Term Care: Assisted Living Communities and Nursing Homes 1999

O Assisted Living Success: The magazine for owners, developers and administrators of assisted living facilities.

# Assisted Living Info, www.assistedlivinqinfo.com

© Emeritus Assisted Living Communities www.emeritus.com

- 5 3 -

http://www.inegi.gob.mx

http://www.assistedlivinqinfo.com

http://www.emeritus.com


ANEXOS

Logotipo:

• - • • • • — — » • — » • — ¿ , . — T II I M M — — C ^

CENTRO DE ATENCIÓN PARA ADULTOS MAYORES

Nuev'o AwLftvitcer

- 5 4 -

Estudio De Factibilidad Técnica-Económic^ Dal jn Des Para La Atención De Adultos Mayores En Ciudad Jiií

Tabla de Resultados de Encuesta:

Mayores

B i i ^

^arrollo aáre^^?

i- I .\J CA E„Cues«,# ?"«£ I ' T ^ l l E n c u a s , , * J ^ J J ^

SI NO SI NO 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34

1

1

1

1

1 1

1

1

1

1 1

1 1 1

1 1

35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68

1

1

1

1 1 1

1 1 1 1 1 1

1

1 1

1 1 1 1 1

1

1

1

1

1 1

1 1 1

1 1

1 1

1

1 1

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itc instituto tecnolÓgico de la construcciÓn maestría en administración de la construcción...

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