inmueble que se valÚa edificio de uso mixto [oficinas y ... · camino al desierto de los leones al...

1.- ANTECEDENTES

PERITO VALUADOR LIC. ANUAR REZC BALTEZAR CORREDOR PÚBLICO No. 16 DEL D.F.

HABILITACIÓN PUBLICADA EN EL DIARIO OFICIAL DE LA FEDERACIÓN, DEL DÍA 4 DE FEBRERO DE 1994

PERITO VALUADOR ADJUNTO ING. ARQ. ALFREDO IBARRA MARTÍNEZ CÉDULA PROFESIONAL2077722

FECHA DEL AVALÚO 27 DE ENERO DE 2016

INMUEBLE QUE SE VALÚA EDIFICIO DE USO MIXTO [OFICINAS Y LOCALES COMERCIALES EN PLANTA BAJA]

RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD PARTICULAR

OBJETO DEL AVALÚO DETERMINAR SU VALOR COMERCIAL, PARA JUICIO EJECUTIVO MERCANTIL

UBICACIÓN DEL INMUEBLE

CALLE AVENIDA INSURGENTES SUR NÚMERO EXTERIOR 1871

COLONIA GUADALUPE INN NÚMERO INTERIOR

MUNICIPIO ÁLVARO OBREGÓN CÓDIGO POSTAL 01020

ENTIDAD MÉXICO, DISTRITO FEDERAL

CUENTA PREDIAL 054 278 10 000 0

CUENTA DE AGUA NO SE PROPORCIONO, LA CUENTA DE AGUA

2.- CARACTERÍSTICAS URBANAS

CLASIFICACIÓN DE LA ZONA MIXTA: COMERCIAL Y HABITACIONAL DE 1er ORDEN

TIPO DE CONSTRUCCIÓN COMERCIAL Y HABITACIONAL, MODERNA, DE CLASE BUENA Y MUY BUENA, CON

DOMINANTE, EN LA ZONA ALTURAS VARIABLES EN LA CONSTRUCCIÓN

ÍNDICE DE SATURACIÓN 95% MUY POCOS TERRENOS BALDÍOS EN LA ZONA

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL 01 A 50 PUNTOS IMECA DE OZONO [SATISFACTORIO]

POBLACIÓN 400 HABITANTES POR HECTÁREA DENSA FLOTANTE

USO DE SUELO PERMITIDO H 2 60 HABITACIONAL C.O.S. 0.40 C.U.S. 0.80

MÁXIMO 2 NIVELES, MÍNIMO 60% DE ÁREA LIBRE CON RELACIÓN AL ÁREA TOTAL

DEL TERRENO, DENSIDAD DE 1 VIVIENDA POR CADA 500 M2 DE TERRENO

VÍAS DE ACCESO PRINCIPALES AVENIDA INSURGENTES SUR (QUE ES SU UBICACIÓN PRINCIPAL) AL ESTE,

BARRANCA DEL MUERTO AL NORTE, AVENIDA REVOLUCIÓN AL OESTE Y ANTIGUO

CAMINO AL DESIERTO DE LOS LEONES AL SUR

SERVICIOS PÚBLICOS AGUA POTABLE A BASE DE TOMAS DOMICILIARIAS Y SERVICIO DE PIPAS; DRENAJE

CONECTADO AL COLECTOR CENTRAL Y FOSA SÉPTICA; ALUMBRADO PÚBLICO ESCASO,

RED ELÉCTRICA EN CABLEADO AÉREO; BANQUETAS ESCASAS; VIALIDADES A BASE DE

PAVIMENTO ASFALTICO Y TERRACERÍA

OTROS SERVICIOS TELÉFONO, EN CABLEADO AÉREO EN POSTES DE MADERA; TRANSPORTES PRIVADO

Y PARTICULAR; RECOLECCIÓN DE BASURA EN SERVICIO MUNICIPAL; VIGILANCIA

PÚBLICA; SEÑAL DE T.V. ABIERTA Y CABLE; NOMENCLATURA DE CALLES, ESCASA

EQUIPAMIENTO URBANO MERCADO PÚBLICO O SOBRE RUEDAS; CENTROS COMERCIALES; ÁREAS VERDES O

JARDINES PÚBLICOS; ESCUELAS PÚBLICAS Y PRIVADAS; CLÍNICAS Y HOSPITALES PÚBLICOS Y PRIVADOS; INSTALACIONES DEPORTIVOS; ESTACIONES DE GASOLINA; TEMPLOS RELIGIOSOS, DE DIFERENTES CULTOS

3.- TERRENO

TRAMOS DE CALLES O CALLES EL TERRENO SE UBICA EN LA ESQUINA DE LAS CALLES DE: RICARDO CASTRO AL

SUR

TRANSVERSALES, LIMÍTROFES U Y AVENIDA INSURGENTES SUR AL ESTE. EL RESTO DE LA MANZANA LO CONFORMAN

ORIENTACIONES LAS CALLES DE: JUVENTINO ROSAS AL NORTE Y ALFONSO ESPARZA OTEO AL OESTE

MEDIDAS Y COLINDANCIAS

AL ESTE EN 20.01 METROS CON LA AVENIDA INSURGENTES SUR, QUE ES SU ACCESO PRINCIPAL

AL SUR EN 27.33 METROS CON LA CALLE RICARDO CASTRO

AL OESTE EN 20.00 METROS CON PROPIEDAD QUE DA A RICARDO CASTRO # 106

AL NORTE EN 27.52 METROS CON PROPIEDAD QUE DA A INSURGENTES SUR # 1869

SUPERFICIE DEL TERRENO 548.64 M²

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN 5007.13 M²

INDIVISO 100.000%

DATOS SEGÚN NO SE PROPORCIONO SUPERFICIE, MEDIDAS Y LINDEROS DEL TERRENO, ASÍ QUE SE

REALIZÓ EL LEVANTAMIENTO DEL TERRENO [CINTA MÉTRICA], AL IGUAL QUE LAS

CONSTRUCCIONES QUE SE ENCUENTRAN DENTRO DEL MISMO TERRENO

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN TERRENO UBICADO EN LA ESQUINA DE AVENIDA INSURGENTES SUR [ESTE] Y

RICARDO CASTRO [SUR], PLANO Y DE FORMA REGULAR

CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS VISTA A EDIFICIOS DE OFICINAS Y DEPARTAMENTOS, ZONA COMERCIAL Y CASAS

HABITACIÓN. CON CALLE O AVENIDA DE POR MEDIO

DENSIDAD HABITACIONAL 400 HABITANTES POR HECTÁREA DE NORMAL A BAJA

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN H 60

RESTRICCIONES O SERVIDUMBRE NO TIENE RESTRICCIONES O SERVIDUMBRES

LOTE TIPO EN LA ZONA 500.00 M2 DE ACUERDO A INSPECCIÓN, EN LA ZONA

4.- CROQUIS DE UBICACIÓN

5.- DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE

USO ACTUAL DEL INMUEBLE

TERRENO UBICADO EN LA ESQUINA DE LAS CALLES DE: RICARDO CASTRO [LINDERO SUR] Y AVENIDA INSURGENTES SUR [LINDERO ESTE], SIN ACCIDENTES TOPOGRÁFICOS [SENSIBLEMENTE PLANO] Y DE FORMA REGULAR [POLÍGONO DE FORMA RECTANGULAR] EL TERRENO CUENTA CON UNA CONSTRUCCIÓN DE USO NO HABITACIONAL [EDIFICIO DE OFICINAS, CON LOCALES EN LA PLANTA BAJA], SE DESARROLLA EN 12 NIVELES, DONDE SE APRECIAN 3 TIPOS DE CONSTRUCCIÓN, CON LA SIGUIENTE DISTRIBUCIÓN ARQUITECTÓNICA Y USO:

T1 OFICINAS [3,675.54 M2] CUENTA EN PLANTA BAJA CON: HALL DE ACCESO, RECEPCIÓN, VESTÍBULO DE DISTRIBUCIÓN, CUBO DE ESCALERAS Y CUBOS DE ELEVADORES; CUENTA EN PLANTA MEZZANINE CON: CUBOS DE ELEVADORES Y CUBO DE ESCALERAS; CUENTA EN EL 1er PISO CON: 1

OFICINA, VESTÍBULO DE DISTRIBUCIÓN, CUBOS DE ELEVADORES Y CUBO DE ESCALERAS; CUENTA EN EL 2do PISO CON: 4 OFICINAS,

VESTÍBULO DE DISTRIBUCIÓN, CUBOS DE ELEVADORES Y CUBO DE ESCALERAS; CUENTA EN EL 3er PISO CON: 2 OFICINAS, VESTÍBULO DE

DISTRIBUCIÓN, CUBOS DE ELEVADORES Y CUBO DE ESCALERAS; CUENTA EN EL 4to PISO CON: 1 OFICINA, VESTÍBULO DE DISTRIBUCIÓN,

CUBOS DE ELEVADORES Y CUBO DE ESCALERAS; CUENTA EN EL 5to PISO CON: 1 OFICINA, VESTÍBULO DE DISTRIBUCIÓN, CUBOS DE

ELEVADORES Y CUBO DE ESCALERAS; CUENTA EN EL 6to PISO CON: 4 OFICINAS, VESTÍBULO DE DISTRIBUCIÓN, CUBOS DE ELEVADORES Y

CUBO DE ESCALERAS; CUENTA EN EL 7to PISO CON:

3 OFICINAS, VESTÍBULO DE DISTRIBUCIÓN, CUBOS DE ELEVADORES Y CUBO DE ESCALERAS; CUENTA EN EL 8o PISO CON: 1 OFICINA, VESTÍBULO DE DISTRIBUCIÓN, CUBO DE ELEVADORES Y CUBO DE ESCALERAS; CUENTA EN PLANTA AZOTEA CON: CUBO DE ESCALERAS, CUARTO DE MAQUINAS Y CUARTO DE ELEVADORES. CADA UNA DE LAS OFICINAS CUENTA CON UNA DISTRIBUCIÓN DE ACUERDO A LAS NECESIDADES DE QUIEN OCUPA DICHA OFICINA T2 LOCALES COMERCIALES [319.30 M2] CUENTA EN PLANTA BAJA CON: 1 LOCAL COMERCIAL DESTINADO A TIENDA DE AUTO SERVICIO [ÁREA DE ATENCIÓN AL PÚBLICO, EXHIBICIÓN DE MERCANCÍA, CAJA, ÁREA DE REFRIGERADORES, SANITARIO Y ALMACÉN] Y 1 LOCAL COMERCIAL DESTINADO A RESTAURANTE [ÁREA DE MESAS, NÚCLEO DE SANITARIO, COCINA Y ALMACÉN] T3 ESTACIONAMIENTO [1,012.29 M2] CUENTA EN PLANTA SÓTANO CON: ÁREA DE ESTACIONAMIENTO CON CAPACIDAD PARA 18 AUTOMÓVILES Y RAMPA DE ACCESO; CUENTA EN PLANTA MEZZANINE CON: ÁREA DE ESTACIONAMIENTO CON CAPACIDAD PARA 20 AUTOMÓVILES Y RAMPA DE ACCESO

TIPO USO RANGO CLASE EDAD DE LA VIDA ÚTIL ESTADO DE LA CALIDAD DEL PROYECTO CONSTRUCCIÓN REMANENTE CONSTRUCCIÓN

T1 O 15 5 25 AÑOS 75 AÑOS BUENO ADECUADO, A SU USO

T2 C 15 4 25 AÑOS 75 AÑOS BUENO ADECUADO, A SU USO

T3 K 15 4 25 AÑOS 75 AÑOS BUENO ADECUADO, A SU USO

T4

TIPO USO RANGO CLASE NÚMERO DE NÚMERO DE UNIDADES RENTABLES

NIVELES DEL TIPO NIVELES DEL EDIFICIO

T1 O 15 5 9 NIVELES 12 NIVELES 1

T2 C 15 4 1 NIVEL 12 NIVELES LA TOTALIDAD DEL

T3 K 15 4 2 NIVELES 12 NIVELES INMUEBLE

T4

6.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN

a.- OBRA NEGRA O GRUESA

CIMIENTOS PROBABLEMENTE PILOTES Y LOSAS DE CIMENTACIÓN. TODO EN CONCRETO

ARMADO

ESTRUCTURA LOSAS DE CONCRETO ARMADO PLANAS, APOYADAS SOBRE MARCOS RÍGIDOS DE

CONCRETO ARMADO [COLUMNAS Y TRABES]

MUROS DE CARGA [PERIMETRALES Y DIVISORIOS], A BASE DE TABIQUE ROJO RECOCIDO Y

TABICÓN LIGERO DE 14 CENTÍMETROS DE ESPESOR Y ALTURAS APROXIMADAS O MENORES A 2.50 METROS. ADEMÁS DE TABLAROCA O PANEL "W"

LOSAS DE ENTREPISOS LOSAS DE CONCRETO ARMADO PLANAS, DE 10 A 15 CENTÍMETROS DE ESPESOR.

EN CLAROS APROXIMADOS Y MAYORES A 5.00 METROS

LOSAS DE TECHOS LOSAS DE CONCRETO ARMADO PLANAS, DE 10 A 15 CENTÍMETROS DE ESPESOR.

EN CLAROS APROXIMADOS Y MAYORES A 5.00 METROS

AZOTEAS IMPERMEABILIZADAS, A BASE DE RELLENO DE TEZONTLE, ENTORTADO DE MORTERO,

ENLADRILLADO DE BARRO Y ACABADO CON PINTURA AHULADA DE COLOR. EN BUEN ESTADO, EN GENERAL

BARDAS PERIMETRALES NO CUENTA CON BARDAS PERIMETRALES PROPIAS, LO DELIMITAN LOS MUROS DE

SUS PROPIAS CONSTRUCCIONES

b.- REVESTIMIENTOS Y ACABADOS

APLANADOS INTERIORES YESO A PLOMO, TIROL PLANCHADO, PASTA TEXTURIZADA Y REPELLADOS O FINOS DE

MEZCLA

APLANADOS EXTERIORES FINOS O REPELLADOS DE MEZCLA

PLAFONES

A BASE DE FALSOS PLAFONES DE YESO Y LOSAS DE CONCRETO ARMADO APARENTES

LAMBRINES LOSETA CERÁMICA DE DIFERENTES DIMENSIONES, DE MEDIANA Y BUENA CALIDAD

PISOS LOSETA CERÁMICA DE DIFERENTES DIMENSIONES, LOSETA DE MÁRMOL, TERRAZO,

CEMENTO PULIDO PARA RECIBIR OTRO ACABADO [LAMINADOS, DUELA Y ALFOMBRA] Y CEMENTO PULIDO O ESCOBILLADO COMO ACABADO FINAL

ZOCLOS ACORDES A LOS PISOS

ESCALERAS DEL EDIFICIO. A BASE DE RAMPA Y ESCALONES DE CONCRETO ARMADO, CON

HUELLAS [30 CENTÍMETROS] Y PERALTES [18 CENTÍMETROS] ACABADO EN CEMENTO

PULIDO

PINTURAS

VINÍLICA, EN MUROS INTERIORES Y EXTERIORES; ESMALTE O ACEITE, EN MUROS DE

SANITARIOS Y ÁREAS DE SERVICIOS. ADEMÁS DE ELEMENTOS DE HERRERÍA; BARNIZ O LACAS, EN TODA LA CARPINTERÍA. EN BUEN ESTADO

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES ALFOMBRA TIPO RASURADA, DE USO RUDO

CARPINTERÍA PUERTAS DE INTERCOMUNICACIÓN TIPO TAMBOR [BASTIDOR FORRADO CON TRIPLAY]

Y LAMBRINES EN TRIPLAY. TODO EN MADERA DE MEDIANA Y BUENA CALIDAD

INST. HIDRÁULICAS Y SANITARIAS COMPLETAS Y OCULTAS [AHOGADAS EN MUROS Y DUCTOS]: ALIMENTACIÓN

Y

RAMALEO DE AGUA, A BASE DE TUBERÍA DE COBRE; BAJADAS DE AGUAS NEGRAS Y PLUVIALES, EN TUBERÍA DE P.V.C.; DRENAJE, A BASE DE TUBERÍA DE ALBAÑAL Y REGISTROS CIEGOS O CON COLADERAS

MUEBLES DE BAÑO DE MEDIANA Y BUENA CALIDAD, MARCAS DE PAÍS: LAVABO DE CERÁMICA,

EMPOTRADO O PEGADO AL MURO; INODORO, INODORO DE CERÁMICA, CON CAJA BAJA DE AGUA [6 LITROS], LLAVES, REGADERAS Y ACCESORIOS, EN ACABADO GALVANIZADA O CROMADO

MUEBLES DE COCINA NO CUENTA CON MUEBLES DE COCINA

INSTALACIÓN ELÉCTRICA OCULTAS, EN TUBERÍA DE PLÁSTICO Y CABLEADO CALIBRE 12 Y 14, SALIDAS EN

CANTIDADES SUFICIENTE Y EN SU MAYORÍA AL CENTRO, APAGADORES Y CONTACTOS SUFICIENTES; ACCESORIOS [LUMINARIAS, PLACAS, ETC.] DE MEDIANA Y BUENA CALIDAD

HERRERÍA

VENTANAS Y CANCELES, A BASE DE PERFILES COMERCIALES DE 3" DE ESPESOR,

EN CLAROS GRANDES. ADEMÁS DE PUERTAS EXTERIORES, A BASE DE PERFILES DE FIERRO TUBULAR DE 2.5" DE ESPESOR

VIDRIERÍA CRISTAL, TIPO TRASLUCIDO Y OPACO [BAÑOS], DE ESPESOR ESPECIALES. EN BUEN

ESTADO, EN GENERAL

CERRAJERÍA MARCAS NACIONALES, DE BUENA CALIDAD. CHAPAS, CERRADURAS MANIJAS,

ETC.

FACHADAS

FACHADA INTEGRAL, A BASE DE CANCELERÍA DE ALUMINIO ADONIZADO Y CRISTAL

POLARIZADO. EN BUEN ESTADO, EN GENERAL

INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS, ACCESORIOS U OBRAS COMPLEMENTARIAS

EN RÉGIMEN DE CONDOMINIO [USO COMÚN]

DESCRIPCIÓN CLAVE VALOR UNITARIO FEd. FCo. INDIVISO VALOR RESULTANTE

NO CUENTA CON INSTALACIONES ESPECIALES, $ - 1.00 1.00 100.000% $ -

ELEMENTOS ACCESORIOS U OBRAS

A RAZÓN $ -

$ - 1.00 1.00 100.000% $ -

UNIDAD 0.00

A RAZÓN $ -

$ - 1.00 1.00 100.000% $ -

UNIDAD 0.00

A RAZÓN $ -

$ - 1.00 1.00 100.000% $ -

UNIDAD 0.00

A RAZÓN $ -

$ - 1.00 1.00 100.000% $ -

UNIDAD 0.00

A RAZÓN $ -

$ - 1.00 1.00 100.000%

VALOR TOTAL, EN RÉGIMEN DE CONDOMINIO $ -

EN RÉGIMEN PARTICULAR [USO PRIVATIVO] DESCRIPCIÓN CLAVE VALOR UNITARIO FEd. FCo. INDIVISO VALOR RESULTANTE

ELEVADORES $ 3,000,000.00 0.75 1.00 INTEGRO $ 2,250,000.00 UNIDAD 2.00 PIEZA

A RAZÓN $ 1,500,000.00 POR PZA.

SISTEMA CONTRA INCENDIOS $ 750,000.00 0.60 1.00 INTEGRO $ 450,000.00 UNIDAD 1.00 LOTE

A RAZÓN $ 750,000.00 POR PZA.

SUB ESTACIÓN ELÉCTRICA $ 350,000.00 0.75 1.00 INTEGRO $ 262,500.00 UNIDAD 1.00 PIEZA


SISTEMA DE INTERCOMUNICACIÓN $ 200,000.00 0.60 1.00 INTEGRO $ 120,000.00 UNIDAD 1.00 PIEZA


CISTERNA Y EQUIPO DE BOMBEO $ 400,000.00 0.75 1.00 INTEGRO $ 300,000.00 UNIDAD 1.00 PIEZA


$ - 1.00 1.00 INTEGRO $ -

VALOR TOTAL, EN RÉGIMEN DE CONDOMINIO $ 3,382,500.00

7.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO

FACTORES DE EFICIENCIA, PARA EL TERRENO

FRENTES A CALLE SUPERIOR A LA MODA FACTOR DE ZONA FZo. 1.10

AVENIDA CENTENARIO

FRENTE A 2 CALLES O VÍAS DE COMUNICACIÓN FACTOR DE UBICACIÓN FUb. 1.05

AVENIDA CENTENARIO

PREDIO CON FRENTE MAYOR A 7.00 METROS FACTOR DE FRENTE FFr. 1.00

FRENTE DEL PREDIO DE: MAYOR A 7 METROS

TERRENO DE FORMA REGULAR FACTOR DE FORMA FFo. 1.00

POLÍGONO DE FORMA RECTANGULAR

LA RELACIÓN CON EL LOTE TIPO ES DE: FACTOR DE SUPERFICIE FSu. 1.00

548.64 M2, ENTRE 500.00 M2 1.09728

FACTOR RESULTANTE FRe. 1.16

VALOR UNITARIO DE TIERRA

VALOR MÍNIMO, EN LA ZONA $ 76,876.00 POR M2

VALOR MÁXIMO, EN LA ZONA $ 97,947.26 POR M2

VALOR APLICADO AL AVALÚO ESTÉ VALOR UNITARIO, INCLUYE UN FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN $ 90,000.00 POR M2

VALOR UNITARIO DE LA CONSTRUCCIÓN

PARA T1 $ 15,000.00 POR M2 DE ACUERDO AL MANUAL BIMSA Y BASE DE DATOS DEL PERITO



PARA T4 $ - POR M2 DE ACUERDO AL MANUAL BIMSA Y BASE DE DATOS DEL PERITO

DEMÉRITOS

FACTOR DE EDAD FEd. 0.75 PARA T1 EDAD DE LA CONSTRUCCIÓN 25 VIDA ÚTIL RENTABLE 75 VIDA TOTAL 100




NOTA PARA TODOS LOS CASOS DE APLICA LA FORMULA LINEAL DE DEMÉRITO PARA EDAD

FACTOR DE CONSERVACIÓN

PARA T1 FCo. 1.00 REGULAR RUINOSA 0.00

PARA T2 FCo. 1.00 MALO 0.70

PARA T3 FCo. 1.00 REGULAR O NORMAL 1.00

PARA T4 FCo. 1.00 BUEN ESTADO 1.10

8.- VALOR FÍSICO

a.- TERRENO

ÁREA DE VALOR FRACCIÓN SUPERFICIE VALOR UNITARIO FRe. INDIVISO VALOR RESULTANTE [M2] DEL TERRENO

NO APLICA TOTAL 548.64 90,000.00 1.16 100.000% $ 57,031,128.00

VALOR DEL TERRENO [a] $ 57,031,128.00

b.- CONSTRUCCIONES TIPO CLAVES SUPERFICIE V.U.N. DEMÉRITOS VALOR RESULTANTE

[M2] CONSTRUCCIÓN

USO RANGO CLASE FEd. FCo.

T1 O 15 5 3675.54 $ 15,000.00 0.75 1.00 $ 41,349,825.00 T2 C 15 4 319.30 $ 17,500.00 0.75 1.00 $ 4,190,812.50

T3 K 15 4 1012.29 $ 10,000.00 0.75 1.00 $ 7,592,175.00

T4 $ - 1.00 1.00 $ -

SUPERFICIE TOTAL CONSTRUIDA 5007.13 VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN [b] $ 53,132,812.50

c.- INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS, ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS

EN RÉGIMEN DE CONDOMINIO [USO COMÚN] DESCRIPCIÓN VALOR TOTAL DE LAS DEMÉRITOS INDIVISO VALOR RESULTANTE INSTALACIONES FEd. FCo.

VER TABLA, PARA $ - 0.75 1.00 100.000% $ -

DESCRIPCIÓN

VALOR DE LAS INSTALACIONES COMUNES [c] $ -

d.- INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS, ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS EN RÉGIMEN PARTICULAR [USO INDIVIDUAL]

DESCRIPCIÓN VALOR TOTAL DE LAS DEMÉRITOS INDIVISO VALOR RESULTANTE

INSTALACIONES FEd. FCo.

VER TABLA, PARA $ 4,700,000.00 0.60 1.00 INTEGRO $ 2,820,000.00

DESCRIPCIÓN

VALOR DE LAS INSTALACIONES COMUNES [d] $ 2,820,000.00

VALOR TOTAL [a + b + c + d] $ 112,983,940.50

9.- VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS RENTA ESTIMADA O DE MERCADO, SEGÚN INVESTIGACIÓN DE MERCADO

T1 3675.54 M2 $ 250.00 POR M2 $ 918,885.00 RENTA PARCIAL $ 1,251,782.50

T2 319.30 M2 $ 250.00 POR M2 $ 79,825.00 RENTA PARCIAL NO SE ENCONTRÓ MERCADO DE

T3 1012.29 M2 $ 250.00 POR M2 $ 253,072.50 RENTA PARCIAL RENTAS

T4 0.00 M2 $ - POR M2 $ - RENTA PARCIAL

RENTA ESTIMADA $ 1,251,782.50

IMPORTE DE LAS DEDUCCIONES

35.25% $ 441,253.33

RENTA NETA MENSUAL $ 810,529.17

RENTA NETA ANUAL $ 9,726,350.03

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL 8.40% TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE $ 115,789,881.25 A SU CASO [TASA INMOBILIARIA]

10.- RESUMEN

VALOR FÍSICO O DIRECTO

$ 112,983,940.50

VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

$ 115,789,881.25

VALOR DE MERCADO [VALOR REDONDEADO]

$ 119,670,407.00

SUPERFICIE TOTAL CONSTRUIDA 5007.13 m2 $ 23,900.00 POR M2 VALOR PROMEDIO DE MERCADO,

EN LA ZONA. DE CONSTRUCCIÓN

SIMILAR

11.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO

VALOR COMERCIAL $ 116,150,000.00

CANTIDAD CON LETRA (CIENTO DIECISEIS MILLONES CIENTO CINCUENTA MIL PESOS 00/100 M.N.)

VALOR AL DÍA 27 DE ENERO DE 2016

13.- VALOR REFERIDO O EN SU CASO

FECHA POR LA CANTIDAD DE FACTOR DE AJUSTE

PERITO ADJUNTO

ING. ARQ. ALFREDO IBARRA MARTÍNEZ

CÉDULA PROFESIONAL N° 2077722

ESPECIALIDAD BIENES INMUEBLES

PERITO VALUADOR

LIC. ANUAR ANTONIO REZC BALTEZAR

CORREDOR PÚBLICO No. 16

PLAZA DEL DISTRITO FEDERAL

ANEXO DE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO INMOBILIARIO

INVESTIGACIÓN DE MERCADO INMOBILIARIO [TERRENOS BALDÍOS]

CALLE NÚMERO COLONIA / DELEGACIÓN CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE INFORMES

AVENIDA INSURGENTES SUR NO SE PROPORCIONO GUADALUPE INN USO DE SUELO 5513-1010

ÁLVARO OBREGÓN USO: H 15 20 RAYO VENDE ASESORES

USO CARACTERÍSTICAS INMOBILIARIOS

TERRENO BALDÍO C.O.S. 0.80

SUPERFICIE 980.00 M2 C.U.S. 12.00

MARGARITAS NO SE PROPORCIONO FLORIDA USO DE SUELO 3089-2916

ÁLVARO OBREGÓN USO: H 15 20 EMILIO D. GENESI

USO CARACTERÍSTICAS


SUPERFICIE 472.00 M2 C.U.S. 12.00

MARGARITAS NO SE PROPORCIONO AXOTLA USO DE SUELO 5513-1010

ÁLVARO OBREGÓN USO: H 3 30 RAYO VENDE ASESORES

USO INMOBILIARIOS


SUPERFICIE 1971.00 M2 C.U.S. 2.10 USO DE SUELO

USO: H 1 1

C.O.S. 0.99 C.U.S. 0.99

USO:

PRECIO DE VENTA SUPERFICIE M2 VALOR UNITARIO POR M2 ZONA UBICACIÓN OTROS SUPERFICIE CUS NEGOCIACIÓN VALOR HOMOLOGADO POR M2

$ 125,000,000.00 980.00 $ 127,551.02 1.00 1.00 1.00 1.06 0.76 0.95 $ 97,947.26

$ 19,300,000.00 472.00 $ 40,889.83 3.00 1.00 1.00 0.99 0.76 1.00 $ 92,170.70

$ 70,000,000.00 3481.00 $ 20,109.16 3.50 1.00 1.00 1.20 0.91 1.00 $ 76,876.00

$ - 0.00 $ - 1.00 1.00 1.00 0.27 1.00 0.90 $ -

$ - 0.00 $ - 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $ -

VALOR PROMEDIO DE MERCADO $ 88,997.99

VALOR UNITARIO APLICADO [$/M2] $ 90,000.00


INVESTIGACIÓN DE MERCADO INMOBILIARIO [CONSTRUCCIONES, EN VENTA]


LERDO DE TEJADA NO SE PROPORCIONO GUADALUPE INN USO DE SUELO 5568-4381

USO: ÁLVARO OBREGÓN USO: H 2 60 CATAÑO BIENES RAÍCES

EDIFICIO DE OFICINAS CARACTERÍSTICAS

TERRENO 600.00 M2 EDAD 5 C.O.S. 0.40

CONST. 2630.00 M2 FEd. 0.95 C.U.S. 0.80

INDUSTRIAL NO SE PROPORCIONO AXOTLA USO DE SUELO 5697-8325

USO: ÁLVARO OBREGÓN USO: H 3 30 MIRIAM FIGUEROA GUEL



CONST. 1050.00 M2 FEd. 0.70 C.U.S. 2.10

ANILLO PERIFÉRICO SUR NO SE PROPORCIONO LOS ALPES USO DE SUELO 5616-5617

USO: ÁLVARO OBREGÓN USO: H 3 50 IRG REAL STATE



CONST. 25806.00 M2 FEd. 0.90 C.U.S. 1.50 1150 USO DE SUELO

USO: USO: H 0 0

CARACTERÍSTICAS


CONST. 0.00 M2 FEd. 1.00 C.U.S. 0.00

USO:

PRECIO DE VENTA SUPERFICIE M2 VALOR UNITARIO POR M2 ZONA UBICACIÓN PROYECTO EDAD C.U.S. NEGOCIACIÓN VALOR HOMOLOGADO POR M2

$ 79,500,000.00 2,630.00 $ 30,228.14 1.00 1.00 1.00 0.79 1.08 0.90 $ 23,112.20

$ 30,000,000.00 1,050.00 $ 28,571.43 1.00 1.00 0.80 1.07 1.34 0.90 $ 29,468.69

$ 620,000,000.00 25,806.00 $ 24,025.42 1.00 1.00 1.00 0.83 0.96 1.00 $ 19,196.81

$ - 0.00 $ - 1.00 1.00 0.80 1.00 1.00 1.00 $ -

$ - 0.00 $ - 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $ - VALOR PROMEDIO DE MERCADO $ 23,925.90

VALOR UNITARIO APLICADO [$/M2] $ 23,900.00


INVESTIGACIÓN DE MERCADO INMOBILIARIO [RENTAS DE CONSTRUCCIÓN]


INSURGENTES SUR NO SE PROPORCIONO GUADALUPE INN USO DE SUELO 5531-7070

USO: ÁLVARO OBREGÓN USO: H 2 60 RE/MAX REAL STATE

EDIFICIO DE DEPARTAMENTOS CARACTERÍSTICAS CONSULTANTS


CONST. 5800.00 M2 FEd. 0.80 C.U.S. 0.80

TECOYOTITLA NO SE PROPORCIONO FLORIDA USO DE SUELO 5245-2009

USO: ÁLVARO OBREGÓN USO: H 3 30 ALMAYA

EDIFICIO DE DEPARTAMENTOS CARACTERÍSTICAS


CONST. 1050.00 M2 FEd. 0.98 C.U.S. 2.10 PEDRO LUIS OGAZÓN 57 SAN ÁNGEL USO DE SUELO 5595-4045

USO: ÁLVARO OBREGÓN USO: H 3 30 ORGANIZACIÓN SERRANO



CONST. 2254.00 M2 FEd. 0.98 C.U.S. 2.10 CRACOVIA NO SE PROPORCIONO SAN ÁNGEL USO DE SUELO 6389-6683

USO: ÁLVARO OBREGÓN USO: H 5 30 INVEST FOUR REAL STATE



CONST. 800.00 M2 FEd. 0.74 C.U.S. 3.50

USO:

PRECIO DE VENTA SUPERFICIE M2 VALOR UNITARIO POR M2 ZONA UBICACIÓN PROYECTO EDAD C.U.S. NEGOCIACIÓN VALOR HOMOLOGADO POR M2

$ 1,856,000.00 5,800.00 $ 320.00 1.00 1.00 1.00 0.94 0.98 0.90 $ 270.00

$ 460,000.00 1,050.00 $ 438.10 1.00 1.00 1.00 0.77 1.18 0.90 $ 301.75

$ 560,000.00 2,254.00 $ 248.45 1.00 1.00 1.00 0.77 1.09 0.90 $ 171.12

$ 225,000.00 800.00 $ 281.25 1.00 1.00 1.00 1.01 1.28 0.90 $ 256.55

$ - 0.00 $ - 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $ - VALOR PROMEDIO DE MERCADO $ 249.85

VALOR UNITARIO APLICADO [$/M2] $ 250.00

ANEXO DE FOTOGRAFÍAS

inmueble que se valÚa edificio de uso mixto [oficinas y ... · camino al desierto de los leones al...

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