informe_3 parque ecoturístico boca del maipo

Evaluación de Proyecto

Mejoramiento Eco

Evaluación de Proyecto

2009

Valeria Acevedo

Andrés Adell

Valentina Bórquez

Christian Cafatti

Valentina Espinoza

Max Yulis

Pontificia Universidad Católica de Chile

27/4/2009

Mejoramiento Eco-Turístico

Boca del Río Maipo

2009

Valeria Acevedo

Andrés Adell

Valentina Bórquez

Christian Cafatti

Valentina Espinoza

Max Yulis

Pontificia Universidad Católica de Chile

/4/2009

Turístico

Boca del Río Maipo

TABLA DE CONTENIDOS

TABLA DE CONTENIDOS ........................................................................................................... 2

ÍNDICE DE TABLAS .................................................................................................................... 4

ÍNDICE DE FIGURAS .................................................................................................................. 7

ÍNDICE DE GRÁFICOS ................................................................................................................ 8

I. Preparación del proyecto ................................................................................................ 9

I.1. Identificación del problema ........................................................................................ 9

I.2. Diagnóstico de la situación actual ............................................................................. 10

I.2.1. Identificación de área de estudio y área de influencia ....................................... 10

I.2.2. Identificación de la población objetivo .............................................................. 11

I.2.3. Demanda actual y proyectada ........................................................................... 14

I.2.4. Oferta actual y proyectada ................................................................................ 25

I.2.5. Déficit actual y proyectado ................................................................................ 26

I.3. Identificación de alternativas .................................................................................... 27

I.3.1. Optimización de la situación base ..................................................................... 27

I.3.2. Configuración de alternativas de solución ......................................................... 28

II. Evaluación del proyecto ................................................................................................ 31

II.1. Enfoque costo-beneficio ....................................................................................... 31

II.1.1. Identificación de beneficios ............................................................................... 31

II.1.2. Cuantificación de los beneficios ........................................................................ 32

II.1.3. Valoración de los beneficios .............................................................................. 33

II.1.4. Identificación de costos ..................................................................................... 43

II.1.5. Cuantificación de costos .................................................................................... 45

II.1.6. Valoración de costos ......................................................................................... 50

II.1.7. Flujos de beneficios netos ................................................................................. 63

II.1.8. Indicadores de rentabilidad ............................................................................... 69

II.1.9. Análisis de sensibilidad ...................................................................................... 80

III. Anexos ......................................................................................................................... 82

III.1. Plan de marketing ................................................................................................. 82

III.2. Análisis de las Cinco Fuerzas de Porter .................................................................. 84

III.3. Análisis FODA ........................................................................................................ 86

ÍNDICE DE TABLAS

Tabla I-1. Crecimiento porcentual de la comuna de San Antonio ............................................ 12

Tabla I-2. Crecimiento anual de la población de Llo-lleo y Tejas verdes................................... 13

Tabla I-3. Turistas que alojan en la comuna de San Antonio................................................... 14

Tabla I-4. Flujo de vehículos a San Antonio ............................................................................. 16

Tabla I-5. Total vehículos de turistas ...................................................................................... 17

Tabla I-6. Alojamiento turístico .............................................................................................. 18

Tabla I-7. Demanda de turistas en la comuna de San Antonio ................................................ 19

Tabla I-8. Proyección de turistas para la ciudad de San Antonio ............................................. 20

Tabla I-9. Visitas de turistas al parque .................................................................................... 21

Tabla I-10. Proyección de la población para la comuna de San Antonio .................................. 22

Tabla I-11 Demanda interna diaria ......................................................................................... 25

Tabla I-12 Demanda total diaria ............................................................................................. 25

Tabla I-13 Demanda total proyectada .................................................................................... 25

Tabla I-14 Déficit actual .......................................................................................................... 26

Tabla I-15 Déficit proyectado ................................................................................................. 26

Tabla I-16 Capacidad ociosa proyectada ................................................................................. 27

Tabla II-1. Precio de uso de las instalaciones dependientes de las estimaciones de demanda . 32

Tabla II-2. Cambios en la plusvalía de los terrenos .................................................................. 33

Tabla II-3 Ingreso etapa 0 ....................................................................................................... 33

Tabla II-4 Ingresos etapa 1 ..................................................................................................... 36



Tabla II-7. Precio social de la mano de obra ............................................................................ 45

Tabla II-8. Cuantificación de costos ........................................................................................ 46

Tabla II-9. Valoración de costos de inversión .......................................................................... 51

Tabla II-10. Valoración de costos operacionales etapa 0 ......................................................... 54

Tabla II-11 Valoración de costos operacionales etapa 1 .......................................................... 56

Tabla II-12 Valoracion de costos operacionales etapa 2 .......................................................... 58

Tabla II-13. Valoración de costos operacionales etapa 3 ......................................................... 60

Tabla II-14. Tarifa de agua mensual ........................................................................................ 62

Tabla II-15 Equilibrio ingreso – egreso escenario bajo ............................................................ 63

Tabla II-16. Equilibrio ingreso – egreso escenario bajo proyecto completo ............................. 64

Tabla II-17. Equilibrio ingreso – egreso escenario medio ........................................................ 65

Tabla II-18. Equilibrio ingreso – egreso escenario medio proyecto completo .......................... 66

Tabla II-19. Equilibrio ingreso – egreso escenario alto ............................................................ 67

Tabla II-20. Tabla II-16. Equilibrio ingreso – egreso escenario alto proyecto completo ............ 68

Tabla II-21. DEpreciación 3 escenarios ................................................................................... 69

Tabla II-22. Flujo en proceso de crecimiento en uf escenario bajo .......................................... 71

Tabla II-23. Cálculo VAN y TIR escenario bajo ......................................................................... 72

Tabla II-24. VAN social por actividad escenario bajo ............................................................... 73

Tabla-II-25. Flujo en proceso de crecimiento en uf escenario medio ....................................... 73

Tabla II-26. Cálculo VAN y TIR escenario medio ...................................................................... 74

Tabla II-27. VAN social por actividad escenario medio ............................................................ 75

Tabla-II-28. Flujo en proceso de crecimiento en uf escenario alto........................................... 76

Tabla II-29. Cálculo de VAN y TIR escenario alto ..................................................................... 77

Tabla II-30. VAN social por actividad escenario alto ................................................................ 79

Tabla II-32. Análisis de sensibilidad. Variación de demanda .................................................... 80

Tabla II-33. Análisis de sensibilidad. Variación de precio ......................................................... 80

Tabla II-34. Precio minimo entrada......................................................................................... 80

Tabla II-35. Demanda diaria minima. ...................................................................................... 81

ÍNDICE DE FIGURAS

Figura II-1. Estructura de costos del parque, dividido por áreas. ............................................. 45

ÍNDICE DE GRÁFICOS

Gráfico I-1. Pernoctaciones en San Antonio ............................................................................ 15

Gráfico I-2. Flujo de vehículos ............................................................................................... 17

Gráfico I-3. Crecimiento de la población nacional ................................................................... 20

Gráfico I-4. Visitas a centros turísticos en la comuna de San Antonio...................................... 21

Gráfico I-5 Demanda por actividades ponderadas .................................................................. 24

I. Preparación del proyecto

I.1. Identificación del problema

Durante los últimos veinte años, la comuna de San Antonio ha perdido destinos turísticos por

diferentes motivos, los que incluyen, entre otros, la expansión de los terrenos portuarios, los

escombros arrojados por el río en las crecidas de invierno y por sobre todo, el cierre de la playa de

Llo-lleo por motivos sanitarios. La desaparición casi total de este foco turístico, sumado a la

apreciación errónea por parte de los turistas de que el terreno se encuentra actualmente

contaminado, ha provocado que los sectores aledaños al balneario, como por ejemplo Tejas

Verdes, queden desplazados del desarrollo comunal y disminuya la inversión turística del sector.

La mayoría de los intentos por rescatar la zona han sido dirigidos a la postulación a fondos de

financiamiento, sin embargo, muchos de estos han fallado, culminando con la negativa de la

Corporación Nacional Forestal (en adelante, CONAF) a declarar la zona como Reserva Nacional

debido a los altos niveles de contaminación del río y del área de interés.

Con lo anteriormente expuesto, se define el problema como: “Deterioro progresivo de las

condiciones turísticas del borde estero y borde río en la desembocadura del Río Maipo en el

sector de Tejas Verdes, San Antonio”.

Las toneladas de escombros en la zona, la disminución del porcentaje de turistas en el

balneario de Llo-lleo y el valor del terreno por metro cuadrado (actualmente 0,263 UF/m2)1

correspondiente a la zona habitacional periférica de San Antonio, conforman el conjunto de

variables relevantes a considerar en la definición del problema.

Los efectos que trae consigo el problema detectado, son entre otros:

� Pérdida de la belleza escénica. � Pérdida de los nichos ecológicos (flora y fauna). � Contaminación del cauce del estero y río por escombros. � Pérdida de identidad social con respecto al entorno. � Costo de oportunidad por espacio público natural en desuso.

1 HABITERRA S.A. Consultores para Ministerio de vivienda y urbanismo. (s.f.). Análisis de tendencias de

localización – Sistema Urbano San Antonio.

I.2. Diagnóstico de la situación actual

I.2.1. Identificación de área de estudio y área de influencia

El área de estudio corresponde a la comuna de San Antonio, V Región de Valparaíso, Provincia

de San Antonio. Se extiende entre los 32° y 34’ de latitud sur, y desde los 70° de longitud oeste

hasta el Océano Pacífico. Consta principalmente de tres áreas urbanas: San Antonio Centro,

Barrancas y Llo-lleo; y las localidades rurales tales como: Leyda, Malvilla, Lo Gallardo, San Juan,

El Tranque y Cuncumén. Entre los elementos que estructuran la topografía de la comuna se

encuentran las terrazas costeras que abarcan prácticamente todo su litoral. Además, su territorio

posee una extensa costa que enfatiza su vocación marítima. La comuna de San Antonio cuenta

con 87.205 habitantes y su actividad económica principal es portuaria, siendo el puerto principal

de la V Región.

Las características físicas del territorio contemplan un clima templado cálido en una estación

seca prolongada en los meses de octubre a marzo, un régimen de lluvias de carácter ciclónico,

dependiendo de la intensidad de las lluvias del frente en el cual se producen, vientos estacionales

con respecto al predominio eólico, con temperaturas de borde costero que presentan una

amplitud térmica leve de 6,4 °C a 13 °C, una humedad relativa promedio es de 80% y una

nubosidad media que varía entre un índice de 2,0 en enero y 4,4 en mayo, con una media anual de

3,4 en la escala de 0 a 82.

El área de influencia corresponde a la caleta Desembocadura Río Maipo localizada en la rivera

norte del Río Maipo y la desembocadura del Estero el Sauce (33°36’56’’ LS, 71°37’14’’ LW).

Pertenece a la Unidad Vecinal N°21 de Tejas Verdes, en la localidad de Llo-lleo, comuna de San

Antonio, provincia de San Antonio, V Región de Valparaíso. Este sector corresponde a una zona de

protección 2 (ZP 2)3.

2 http://www.sanantonio.cl

3 Véase Anexo 1.

El sector de Tejas Verdes es urbano y su población la constituyen familias de escasos recursos,

cuyos jefes de hogar y familiares se dedican mayoritariamente a la pesca artesanal y actividades

turísticas, de servicios y comercio. La caracterización social de la población ligada a estas

actividades se realizó de acuerdo a un estudio efectuado por la Consultora REVELAR. Se observó

que un 23,1% tiene enseñanza básica completa, y un 15,4% enseñanza media completa del total

de la población.

Debido a la disminución de la actividad pesquera en la zona, de acuerdo a encuestas realizadas

por la misma consultora, se determinó que un 76,9% de la población en edad laboral se encuentra

cesante.

Las características físicas del territorio del área de influencia son las ya descritas para el área

de estudio.

La actividad pesquera está representada por el Sindicato de Trabajadores Independientes,

Pescadores Artesanales y Actividades Conexas Boca del Río Maipo (en adelante, el Sindicato),

fundado en 1986, que agrupa a pescadores artesanales y buzos mariscadores del sector. Se

determina que un 45% del total de pescadores artesanales del sector están asociados al sindicato

antes mencionado.

I.2.2. Identificación de la población objetivo

Dado el alcance de las dimensiones del problema planteado, la población de referencia valdría

ser todos los habitantes de la comuna de San Antonio, sin embargo frente a los problemas que se

presentan puntualmente en la localidad de Llo-lleo, la población de referencia a analizar la

constituyen los 11.643 habitantes4 de esta localidad. Definida ésta, la población objetivo se

conforma por los 850 residentes5 del sector de Tejas Verdes, Llo-lleo.

De la población de referencia no es posible determinar la fracción no afectada, ya que la falta

de desarrollo comunal impacta a toda la localidad. Ante esto, la solución al problema abarcaría a la

4 Censo 2002, realizado por el Instituto Nacional de Estadísticas INE.

5 Diagnóstico Utilización Recursos Productivos, Pesca Artesanal, San Antonio, 2007. Codigo BIP:

30033831-1

totalidad de los habitantes sin dejar población postergada. Es posible sí, detectar la población

potencial y la con problemas. Serán entonces los habitantes del sector de Tejas Verdes la

población con problemas, debido a su proximidad al área de influencia, y al resto de la localidad de

Llo-lleo.

Proyección de Población

Debido a que no ha existido ningún evento que haya influido en el crecimiento de la población

de la comuna de San Antonio, se utilizará la variación anual de población6 para determinar el

crecimiento de la localidad de Llo-lleo y el sector de Tejas Verdes. El crecimiento porcentual de la

comuna de San Antonio se muestra en la

Tabla I-1.

TABLA I-1. CRECIMIENTO PORCENTUAL DE LA COMUNA DE SAN ANTONIO7

Comuna San Antonio

Año Total Variación Anual

2009 97.467 -

2010 98.365 0,9213%

2011 99.120 0,7675%

2012 99.868 0,7546%

2013 100.612 0,7450%

2014 101.363 0,7464%

2015 102.108 0,7350%

2016 102.666 0,5465%

2017 103.213 0,5328%

2018 103.773 0,5426%

2019 104.322 0,5290%

6 Información obtenida del Instituto Nacional de Estadística INE.

7 Censo 2002, realizado por el Instituto Nacional de Estadísticas INE.

2020 104.877 0,5320%

De los datos obtenidos de la Tabla I-1, se calculó la variación anual porcentual de población de

la comuna de San Antonio ([Añot-Añot-1]/Añot-1). Obtenida dicha variación, se estimó que la

localidad de Llo-lleo y el sector de Tejas Verdes experimentarán el mismo crecimiento por año.

Bajo dicha hipótesis, el crecimiento anual de la población de Llo-lleo y Tejas Verdes sería la

mostrada en la

Tabla I-2.

TABLA I-2. CRECIMIENTO ANUAL DE LA POBLACIÓN DE LLO-LLEO Y TEJAS VERDES8

Tejas Verdes Llo_lleo

Variación Anual Total Tejas Verdes Total Llo-lleo

- 8509 11.64310

0,9213% 857,83 11750,27

0,7675% 864,42 11840,46

0,7546% 870,94 11929,81

0,7450% 877,43 12018,69

0,7464% 883,98 12108,40

0,7350% 890,47 12197,39

0,5465% 895,34 12264,05

0,5328% 900,11 12329,39

0,5426% 904,99 12396,29

0,5290% 909,78 12461,87

0,5320% 914,62 12528,17

8 Elaboración propia.

9 Diagnóstico Utilización Recursos Productivos, Pesca Artesanal, San Antonio, 2007. Codigo BIP:

30033831-1 10

Censo 2002, realizado por el Instituto Nacional de Estadísticas INE.

I.2.3. Demanda actual y proyectada

Actualmente, las únicas actividades que se realizan en el terreno donde se emplazará el

proyecto son los paseos en bote y avistamiento de aves. La primera, cuenta con una demanda de

8.000 pasajeros transportados al año11 y la segunda, se estima en 5.000 personas12. Se debe

considerar que el potencial de la zona se ve mermado –lo que se refleja en la demanda– producto

de las precarias infraestructuras con que cuenta el sector.

Para el cálculo de la proyección de demanda de turistas se sopesaron tres metodologías

distintas con datos proporcionados del mismo número de fuentes. Se realizó de esta manera para

poder comparar resultados y así darle mayor confiabilidad y sustento al pronóstico. Finalmente,

con todos los resultados obtenidos a través de los distintos métodos, se opta por el que entrega

una menor demanda, de manera de seguir con una línea conservadora.

La primera aproximación a la demanda se realizó en base a información otorgada por el

Servicio Nacional de Turismo (en adelante, SERNATUR) sobre la cantidad de personas que alojan

en la ciudad de San Antonio anualmente para distintos años. Los datos se muestran en la Tabla I-3

y en el Gráfico I-1.

TABLA I-3. TURISTAS QUE ALOJAN EN LA COMUNA DE SAN ANTONIO

Año Total Chilenos Extranjeros

2004 1.950 1.704 246

2005 1.846 1595 251

2006 1.947 1.553 394

2007 6.701 5.990 711

2008 4.005 3.522 483

11 Yavar, C. & Mora, M. (2008, agosto). Desarrollo Eco-turístico con rutas navegables y senderos guiados,

Desembocadura del Río Maipo, Comuna de San Antonio. Documento otorgado por la Secretaria de

Planificación Comunal de la Ilustre Municipalidad de San Antonio. 12

Datos estimados a partir de documentos del museo entregados por la Ilustre Municipalidad de San

Antonio.

GRÁFICO I-1. PERNOCTACIONES EN SAN ANTONIO

Como se puede observar en el año 2007, las pernoctaciones en la comuna de San Antonio

aumentaron al triple con respecto a los años anteriores, pero posteriormente disminuyeron en un

tercio, por lo tanto no es posible asegurar que la tendencia de alojamiento en San Antonio vaya en

aumento.

Se utilizó como supuesto que tanto las personas que alojan por razones laborales, como las

que lo hacen por motivos recreacionales, son potenciales clientes del proyecto. Debido a que no

es posible establecer una estacionalidad producto de los datos con los que se cuenta y a las

variaciones en las demandas de alojamiento, se utilizará el promedio de los últimos cuatro años

que corresponde a 3.290 personas. Además, datos de la I. Municipalidad de San Antonio13

establecen que el 49,35% de los visitantes a la comuna lo hacen por el día, por lo tanto, el 50,65%

se aloja en San Antonio. Complementando ambos informes, se infiere que el total anual de turistas

asciende a 6.496 personas.

En segundo lugar, se analizó información obtenida de la concesionaria de la Autopista del Sol

con respecto a los vehículos –exceptuando camiones de cualquier tipo– que transitan por los

peajes de acceso a San Antonio, específicamente el peaje de Melipilla 3 y Puangue. La Tabla I-4

muestra los datos para el año 2008.

13 I. Municipalidad de San Antonio. (2008). Análisis Perfil del Turista. Enviado por correo electrónico el

15 de abril de 2009.

0

2.000

4.000

6.000

8.000

2004 2005 2006 2007 2008

Pernoctaciones en San Antonio

Total Chilenos Extranjeros Promedio

TABLA I-4. FLUJO DE VEHÍCULOS A SAN ANTONIO

Mes Ene Feb Mar Abr May Jun

Autos 42.051 43.787 33.464 26.027 26.268 24.277

Mes Jul Ago Sept Oct Nov Dic TOTAL

Autos 28.025 25.962 28.870 28.396 30.275 37.198 374.600

Se calculó el promedio de los vehículos que ingresan por los peajes previamente mencionados

y se utilizó un valor cercano a éste como cota superior para designar a los turistas que ingresan

solamente por razones laborales14. El área sobre esta recta representa vehículos con turistas, lo

que se puede observar en la Tabla I-5 y en el Gráfico I-2.

14 Esto no es una contradicción con el supuesto anterior, el cual indicaba que los turistas que ingresan a

San Antonio por motivos de trabajo son parte de la demanda potencial, ya que se asume que las personas

de estos vehículos van a trabajar solamente por el día.

TABLA I-5. TOTAL VEHÍCULOS DE TURISTAS

Mes Autos Cota Diferencia

Enero 42.051 30.000 12.051

Febrero 43.787 30.000 13.787

Marzo 33.464 30.000 3.464

Abril 26.027 30.000 -3.973

Mayo 26.268 30.000 -3.732

Junio 24.277 30.000 -5.723

Julio 28.025 30.000 -1.975

Agosto 25.962 30.000 -4.038

Septiembre 28.870 30.000 -1.130

Octubre 28.396 30.000 -1.604

Noviembre 30.275 30.000 275

Diciembre 37.198 30.000 7.198

Promedio 31.217 Total turistas: 36.775

% de turistas: 9,82

GRÁFICO I-2. FLUJO DE VEHÍCULOS

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

Flujo de vehículos

autos que pasan por el peaje Cota superior

Se trabajó sobre la base del escenario más pesimista, en que cada vehículo viaja una persona.

Del total de vehículos, el porcentaje de turistas del año 2008 fue de 9,82% y el promedio de los

últimos 6 años fue de 8,38%.

De aquí se obtiene que la demanda anual de turistas corresponda a 36.775 personas si se toma

en consideración sólo los datos del año 2008, y de 14.552 personas tomando el promedio de los

últimos seis años. Debido a que el año 2008 hubo una explosiva alza en el número de vehículos

que ingresó a San Antonio, se considerará el promedio como una estimación más precisa.

El tercer método está basado en el Análisis de Infraestructura de Alojamiento Turístico15

realizado por la I. Municipalidad de San Antonio, en la cual se entrega información sobre la

capacidad de camas utilizadas en recintos de hospedaje de toda índole –residenciales, hoteles,

moteles, etc. Esta información se resume en la

Tabla I-6.

TABLA I-6. ALOJAMIENTO TURÍSTICO

Mes Camas ocupadas

Enero 504,23

Febrero 491,15

Marzo 321,11

Abril 282,53

Mayo 261,60

Junio 238,06

Julio 241,98

Agosto 249,83

Septiembre 311,96

Octubre 315,23

Noviembre 319,81

Diciembre 408,75

TOTAL 3.946

15 I. Municipalidad de San Antonio. (2008). Análisis de infraestructura de alojamiento turístico. Enviado

por correo electrónico el 15 de abril de 2009.

Juntando esta información con el hecho que el 50,65% de los turistas alojan en la comuna16,

mientras que el resto la visita por el día, se puede calcular el 100% de los turistas a partir de la

información presentada en la Tabla I-6. La demanda mensual de turistas se presenta en la Tabla

I-7.

TABLA I-7. DEMANDA DE TURISTAS EN LA COMUNA DE SAN ANTONIO

Mes Turistas

Enero 995,53

Febrero 969,70

Marzo 633,99

Abril 557,80

Mayo 516,49

Junio 470,00

Julio 477,75

Agosto 493,24

Septiembre 615,91

Octubre 622,37

Noviembre 631,40

Diciembre 807,01

Total 7.791

Se puede observar que el valor calculado para la estimación de la demanda de turistas es

bastante similar a la obtenida con los datos del SERNATUR, lo que le entrega mayor sustento a la

estimación.

Para el pronóstico realizado con los datos sobre vehículos que ingresan a la zona, se elaboró la

hipótesis de que gran parte de ellos sólo transitan por San Antonio pero no se detienen; luego,

ésta se toma como una demanda potencial de turistas a futuro. Siguiendo con el planteamiento

inicial, se opta por la estimación que entrega una demanda menor, la que corresponde a 6.496

personas.

Una vez calculada la cantidad de turistas que ingresan a San Antonio, es necesario estimar el

flujo a través del tiempo. Para esto, se utiliza la tasa de crecimiento poblacional de Chile y se

16 I. Municipalidad de San Antonio. (2008). Análisis Perfil del Turista. Enviado por correo electrónico el

15 de abril de 2009.

realiza una proyección a 10 años. Según el Instituto Nacional de Estadísticas (en adelante, INE), la

estimación del crecimiento poblacional hasta el año 2020 es de 0,82% y se puede observar en el

Gráfico I-3. Crecimiento de la población nacional.

GRÁFICO I-3. CRECIMIENTO DE LA POBLACIÓN NACIONAL

Por lo tanto la proyección de los turistas para los próximos 10 años está dada por:

TABLA I-8. PROYECCIÓN DE TURISTAS PARA LA CIUDAD DE SAN ANTONIO

Año 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Turistas 6.496 6.549 6.603 6.657 6.712 6.767 6.822 6.878 6.935 6.991 7.049

Después de que se tienen las predicciones sobre la demanda turística de la comuna de San

Antonio, se procede a determinar la específica del proyecto. Para esto, en esta primera instancia,

se realizó un análisis superficial sobre las distintas atracciones turísticas de la zona que puedan

implicar una competencia al proyecto propuesto. Aunando esta información con la encuesta

“Perfil del turista”, se concluye que los lugares de mayor afluencia de turistas son: Paseo Bellamar,

Llo-lleo y la Caleta. La ponderación de las visitas a estos centros turísticos se muestra en el Gráfico

I-4.

y = 1E+06x + 1E+07R² = 0,965

0

5.000.000

10.000.000

15.000.000

20.000.000

1995 2000 2005 2010 2015 2020

Tasa de crecimiento de población

crecimiento Línea de tendencia

GRÁFICO I-4. VISITAS A CENTROS

El proyecto se enfocará en ser la cuarta

turistas como para habitantes de la zona, por lo tanto esperamos capt

realizó el supuesto de que cada turista asistirá al parque una sola vez durante su visita a San

Antonio. De esta manera, la demanda de visitas al parque, que es igual al

visitantes, corresponde a la mostrada en

TABLA

Año 2009

Visitas de turistas 650

Por otro lado, es necesario estimar la cantidad de personas que residen en la comuna y que

visitarán la desembocadura del Rí

Llo lleo14%

Visitas Centros Turisticos

. VISITAS A CENTROS TURÍSTICOS EN LA COMUNA DE SAN ANTONIO

cto se enfocará en ser la cuarta atracción más visitada en la comuna, tanto para

turistas como para habitantes de la zona, por lo tanto esperamos captar el


la demanda de visitas al parque, que es igual al

corresponde a la mostrada en la Tabla I-9. Visitas de turistas al parque

TABLA I-9. VISITAS DE TURISTAS AL PARQUE

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

655 660 666 671 677 682 688 693

es necesario estimar la cantidad de personas que residen en la comuna y que

isitarán la desembocadura del Río Maipo una vez que se desarrolle el proyecto.

Bellamar47%

La Caleta19%

Llo lleo14%

Otros20%

Visitas Centros Turisticos

UNA DE SAN ANTONIO

atracción más visitada en la comuna, tanto para

ar el 10% del mercado. Se


la demanda de visitas al parque, que es igual al 10% del número de

. Visitas de turistas al parque

2017 2018 2019

693 699 705

es necesario estimar la cantidad de personas que residen en la comuna y que

o Maipo una vez que se desarrolle el proyecto.

El pronóstico para la población del año 2009 en San Antonio es de 97.739 personas y el

crecimiento esperado es de 0.64%17. Por lo tanto la proyección de habitantes en la zona para los

próximos 10 años está dada por los datos mostrados en la Tabla I-10

TABLA I-10. PROYECCIÓN DE LA POBLACIÓN PARA LA COMUNA DE SAN ANTONIO

Año 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Habitantes 97.739 98.365 98.995 99.628 100.266 100.907 101.553 102.203 102.857 103.516 104.178

Hombres 48.245 48.554 48.865 49.177 49.492 49.809 50.128 50.449 50.771 51.096 51.423

Mujeres 49.494 49.811 50.130 50.451 50.774 51.098 51.425 51.755 52.086 52.419 52.755

Menos de 15 años 21.421 21.558 21.696 21.835 21.975 22.115 22.257 22.399 22.543 22.687 22.832

15-64 años 66.908 67.336 67.767 68.201 68.637 69.076 69.519 69.963 70.411 70.862 71.315

65 años o más 9.411 9.471 9.532 9.593 9.654 9.716 9.778 9.841 9.904 9.967 10.031

Para determinar diversos aspectos que son fundamentales para la estimación de la demanda

interna del parque, se realizó la encuesta “Preferencias recreativas de la población de San

Antonio” a un total de 245 personas. Se cubrieron los siguientes aspectos:

• Actividades recreativas que realiza la gente local, actualmente.

• Actividades más valoradas para ser incluidas en el parque.

• La disposición a pagar.

Se utilizó el método “Diseño bietápico estratificado por conglomerados18” para seleccionar a

los encuestados, buscando lograr representatividad en la muestra y así, que la extrapolación a la

población total de la comuna fuera válida. Bajo ésta metodología, se logró obtener una muestra

significativa, la cual con un intervalo de confianza del 95% entrega un porcentaje de error 6,26%.

17 De acuerdo a las proyecciones de población disponibles en el sitio web del INE (http://www.ine.cl), al

24 de abril de 2009. 18

Fuente: http://www.culturarecreacionydeporte.gov.co/portal/

Las principales conclusiones obtenidas corresponden a:

• El 79% de los encuestados conoce, efectivamente, donde se encuentra la

desembocadura del río Maipo.

• El 98% de los encuestados dice que visitaría el parque en caso de que este existiese.

• No se obtuvo ninguna actividad recreativa relevante, fuera de las que fueron

propuestas como posibles, dentro del parque.

• La disposición a pagar, promedio, es de $1.014 pesos por entrar al parque, donde el

38% del total de los encuestados estaba dispuesto a pagar, como máximo, $1.000

pesos. Con estos datos, se determinó que el 45% de los encuestados no estaría

dispuesto a pagar $1.000 o más.

Se agrupó la disposición a pagar y la frecuencia de visitas, presentados por los encuestados,

obteniendo un ingreso máximo al parque cuando se cobra una entrada de $1.000 por persona.

Dada las observaciones de los encuestados, se determinó que los niños menores de 12 años y

los adultos mayores sobre 60 años ingresaran gratuitamente al parque, de manera de fomentar

las visitas familiares.

Se determinó la demanda por actividades ponderando la frecuencia de visitas –de las personas

que están dispuestas a pagar los mil pesos y se encuentran en el rango de edad de pago– con las 3

principales preferencias de cada persona. De esta manera se obtienen los siguientes resultados:

GRÁFICO

Extrapolando las encuestas a la población y desco

mayores de 60 años, la cantidad de personas que son potenciales clientes para el parq

66.46219. Del 55% de las personas dispuestas a pagar la entrada, sólo un 48% se encuentra en el

rango cobrable y, visita al parque con una frecuencia promedio de 0,091 visitas diarias. Este

porcentaje aplicado a la población total de la comuna de

de 2.916 visitas diarias.

Considerando que los datos obtenidos provienen de una encuesta de preferencias declaradas,

que se encontraron ciertas inconsistencias en las respuestas de las personas. Debido a esto, se

mantuvo como caso esperado, que se captaría, realmente, el

el escenario optimista se espera captar el 15% y en el pesimista un 5%. D

interna corresponde a:

19 Datos obtenidos según proyección comunal del Instituto Nacional de Estadísticas, INE.

Pergola5,41%

Paseos11,06%

GRÁFICO I-5 DEMANDA POR ACTIVIDADES PONDERADAS

Extrapolando las encuestas a la población y descontando a los menores de 12 años y adultos

mayores de 60 años, la cantidad de personas que son potenciales clientes para el parq

Del 55% de las personas dispuestas a pagar la entrada, sólo un 48% se encuentra en el


porcentaje aplicado a la población total de la comuna de San Antonio nos entrega una demanda



o como caso esperado, que se captaría, realmente, el 10% de las 2.916 visitas diarias. Para

el escenario optimista se espera captar el 15% y en el pesimista un 5%. De esta forma la demanda

obtenidos según proyección comunal del Instituto Nacional de Estadísticas, INE.

Circuito6,69% Bote

9,62%

Anfiteatro12,12%

Juegos15,21%

Mirador16,52%

Demanda por Actividades

DES PONDERADAS

ntando a los menores de 12 años y adultos

mayores de 60 años, la cantidad de personas que son potenciales clientes para el parque es de

Del 55% de las personas dispuestas a pagar la entrada, sólo un 48% se encuentra en el


San Antonio nos entrega una demanda



de las 2.916 visitas diarias. Para

e esta forma la demanda

obtenidos según proyección comunal del Instituto Nacional de Estadísticas, INE.

Feria11,10%

Caleta3,45%

Restaurant3,73%

Quinchos5,08%

TABLA I-11 DEMANDA INTERNA DIARIA

Visitas diarias Alta Media Baja

Demanda interna 437 292 146

Por lo tanto se espera que diariamente ingresen al parque –distribuidos uniformemente en los

6 días de la semana que el parque se encuentra abierto– una cantidad de:

TABLA I-12 DEMANDA TOTAL DIARIA

Visitas diarias Alta Media Baja

Demanda interna 437 292 146

Demanda externa 25 25 25

Total 462 317 171

La proyección de la demanda diaria, para los próximos 10 años, es la siguiente:

TABLA I-13 DEMANDA TOTAL PROYECTADA

Demanda diaria 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Escenario alto 462 465 468 471 474 478 481 484 487 490 493

Escenario medio 317 319 321 323 325 327 329 331 334 336 338

Escenario bajo 171 172 173 174 175 177 178 179 180 181 183

I.2.4. Oferta actual y proyectada

Actualmente, se cuenta con 16 embarcaciones que realizan paseos turísticos en época estival,

considerando 60 días al año. Cada embarcación realiza un máximo de 8 viajes por día; por tanto,

se estima que la oferta actual corresponde a 7.680 viajes al año. Si se considera que la capacidad

promedio de las embarcaciones es de 5 pasajeros, se pueden transportar 38.400 personas

anualmente, es decir, 640 pasajeros por día.

Con la inversión proyectada se espera que el parque este abierto durante todo el año, seis días

a la semana, lo cual permitiría operar los botes 313 días anuales en vez de los 60 días actuales. Con

esto, la oferta proyectada de plazas para esta actividad aumenta a 200.320 pasajeros al año. Es

importante recalcar que ninguna oferta proyectada puede superar a la capacidad pronosticada del

parque, es decir, ésta funciona como cota superior para la oferta de cualquier actividad que se

quiera realizar en el parque.

La capacidad proyectada del parque se realizó en base a los siguientes factores:

� El terreno diseñado para la estancia de las personas es de 2.669 m².

� El espacio mínimo necesario por persona es de 4 m².

� El parque está abierto 10 horas diariamente.

� Se hizo el supuesto de que las personas permanecen, en promedio, 3 horas por visita

dentro del recinto.

Al multiplicar estos factores se obtiene una capacidad diaria de 2.001,75 personas, la que

anualmente asciende a 720.630 individuos.

Dado que en este informe se realiza un análisis global del parque y no se profundiza en sus

actividades particulares, sólo se tomará en cuenta la oferta proyectada conjunta mencionada en el

párrafo anterior.

I.2.5. Déficit actual y proyectado

Para facilitar la visualización de la información, la capacidad ociosa se muestra en las tablas 14

y 15.

TABLA I-14 DÉFICIT ACTUAL

Demanda actual Oferta actual Capacidad ociosa

Paseos al parque 8.000 38.400 30.400

TABLA I-15 DÉFICIT PROYECTADO

2010

Paseos al parque Demanda proyectada Oferta proyectada Capacidad ociosa

Escenario alto 96.096 720.613 624.534

Escenario medio 65.936 720.613 654.694

Escenario bajo 35.568 720.613 685.062

Análogamente, se calcula la capacidad ociosa para los próximos 10 años, la cual depende

directamente de la demanda proyectada, ya que la oferta es constante debido que no se considera

la opción de adquirir nuevo terreno para ampliar el parque. Estos datos se pueden observar en la

Tabla I-16 Capacidad ociosa proyectada.

TABLA I-16 CAPACIDAD OCIOSA PROYECTADA

Escenarios

Años Alto Medio Bajo

Capacidad ociosa

2010 624.517 654.885 685.253

2011 623.902 654.464 685.027

2012 623.283 654.041 684.799

2013 622.660 653.615 684.570

2014 622.033 653.186 684.339

2015 621.402 652.755 684.107

2016 620.767 652.320 683.873

2017 620.128 651.883 683.638

2018 619.485 651.443 683.401

2019 618.838 651.001 683.163

2020 618.187 650.555 682.924

I.3. Identificación de alternativas

I.3.1. Optimización de la situación base

Para optimizar la situación actual, se complementará la inversión realizada por el Fondo de

Fomento a la Pesca Artesanal (de ahora en adelante FFPA), consistente en la instalación de un

muelle flotante en el sector20. Esta complementación radicaría en la limpieza y nivelación del

20 Véase Anexo 2. Proyectos presentados al fondo de fomento a la pesca artesanal en el sector Boca del

Maipo (2007-2008).

terreno adyacente al borde río y borde estero, y la construcción de un sendero guiado que permita

el avistamiento de flora y fauna representativa de la región.

Esta alternativa presenta beneficios que incluyen la recuperación del terreno, incluyendo su

belleza escénica, el rescate de nichos ecológicos en flora y fauna y el beneficio social asociado a la

incorporación de un sector público turístico. Del mismo modo, ésta solución es de carácter

transitorio, lo que constituye una falencia ya que necesitaría de constante subvención para su

mantenimiento.

I.3.2. Configuración de alternativas de solución

Las alternativas de solución posibles, tiene como base común el transformar la zona en un

parque de atractivo eco-turístico, con el fin de lograr captación propia de ingresos que hagan

sostenible la solución en el tiempo.

El parque presentaría una serie de actividades recreativas anexas a la solución del caso base,

mientras su implementación no rompa el esquema de recuperación y perdurabilidad buscado.

Las alternativas a revisar contemplan distintas combinaciones de estas actividades, por lo que

se evaluará el caso que integre la totalidad de las actividades estudiadas, el cual puede ser

modificado dependiendo de la valoración que se obtenga de las distintas configuraciones.

Es importante considerar la factibilidad técnica de cualquier solución en base al estudio de

crecidas del río Maipo realizado por la Dirección Regional de Obras Hidráulicas (de ahora en

adelante DOH).21

Alternativa a analizar: Desarrollo económico del sector Boca del Río Maipo por medio de la

implementación de un parque con atractivos eco turísticos, comerciales, recreativos y culturales.

Esta alternativa involucra la recuperación del sector de la caleta de Boca del Río Maipo,

correspondiente a la restauración de la ribera norte del río y el circundante al estero El Sauce con

21 Véase Anexo 3. Extracto Plan Maestro de Evacuación y Drenaje de Aguas Lluvias de San Antonio y

Cartagena, V Región (DOH)

fines eco turístico, cultural y comercial. La solución incluye como primera etapa la preparación y

perfilación del terreno, para luego incluir un sendero auto guiado con miradores por el sector.

Posteriormente, se pretende incluir atractivos comerciales, recreativos y culturales.

Como atractivo comercial se implementará una feria artesanal que permitirá la venta de

artesanía típica de la zona y de los productos fabricados por los pescadores, entre otras. El parque

contará también con un kiosco de golosinas y bebidas de manejo privado, junto con la

implementación de un restaurante en la actual sede sindical de pescadores. Como atractivos

recreativos se incluirán juegos infantiles, un circuito deportivo con pista atlética para correr con

zonas con maquinas para realizar ejercicios y quinchos para asados. Los atractivos culturales

implicarían la construcción de un anfiteatro publico al aire libre y una pérgola cultural donde

además de venderse libros de poesía y similares, se podrá implementar una exhibición de las

actividades pesquero-artesanales desarrolladas en el sector, similar a un museo interactivo donde

los pescadores del sector podrán exponer sus trabajos: construcción de redes, artesanía naval, y

diseño de artes de pesca basados en la cultura chinchorro.

Toda intervención que se realice en el sector será de carácter eco turístico, es decir,

acentuando la temática del cuidado y protección del medio ambiente, en conjunto con el

desarrollo de la actividad económica en beneficio del sector y sus habitantes. Además, el proyecto

responde a la nueva política urbana definida desde el año 2006, la cual tiene como lineamientos

estratégicos lograr más integración social de acceso equitativo a todos los sectores urbanos con

mejor calidad de vida; más calidad de vida urbana y cohesión social en la ciudad construida,

mediante la recuperación de los espacios públicos a través de planes y obras urbanas

participativas y concertadas con vecinos, municipios y regiones. Todo esto dentro de la estrategia

regional de desarrollo.

Cabe destacar, que la incorporación cultural en el desarrollo del proyecto de construcción del

parque, va completamente de la mano con la iniciativa de la provincia de San Antonio de fomentar

el desarrollo cultural, la cual adoptó el slogan “El Litoral de los Poetas”, iniciando además la

planificación de proyectos como la construcción de la nueva Biblioteca Municipal, todo esto

dentro del marco de ser hoy una de las ciudades Bicentenario del programa Chile Bicentenario.

Tamaño

De acuerdo a las proyecciones de demanda esperadas en el parque, se determinará el tamaño

de producción de servicios, al replicar actividades ya existentes o analizando la incorporación de

nuevas.

Localización

Como el problema se presenta específicamente en la desembocadura del río Maipo, la

localización de la solución inminentemente tiene que ser en el respectivo lugar. El área a intervenir

en este proyecto comprendería entonces 11.176,84 metros2 correspondiente según el Plan

Regulador Comunal del año 2006 a Zona de Protección ZP2. De acuerdo a la tasación entregada

por la Oficina de Impuesto Territorial de I. Municipalidad de San Antonio, el valor fiscal del terreno

es de $5.507 por metro2, dando un total del área de M$61.550,8. Este terreno al ser de bienes

nacionales puede ser arrendado o utilizado con autorización de usos y derechos, para la puesta en

marcha y proyección turística que pasará a tener en los próximos 10 años.22

22 Anexo 4. Certificado de Condición de Bien de Uso Público del Área a Intervenir.

II. Evaluación del proyecto

II.1. Enfoque costo-beneficio

II.1.1. Identificación de beneficios

Actualmente, el desuso del terreno constituye un costo de oportunidad que será remediado al

momento de implementar el proyecto. La mejora de las condiciones ambientales del terreno

actual y la recuperación de los espacios públicos para el desarrollo de nuevos polos turísticos,

permitiría reactivar las opciones de inversión en la zona, además de revalorizar los inmuebles

ubicados en las cercanías del parque. Como efecto directo, el posicionamiento de la comuna en la

mente de los turistas cambiará, atrayendo a más visitantes y fortaleciendo a su vez la identidad

social de los habitantes con respecto a su entorno. A largo plazo, esto traerá un beneficio social

asociado al goce de las generaciones futuras.

La descontaminación del cauce del estero y río por escombros, y la protección de los nichos

ecológicos de flora y fauna pertenecientes a la región, traerá como beneficios la recuperación de

la belleza escénica del lugar, asociada positivamente a la valoración social por el avistamiento de

aves, el contacto directo con la naturaleza, la apreciación del paisaje, el hecho de conocer lugares

distintos, hacer deporte y caminar23.

La generación de mano de obra relacionada a la seguridad, limpieza y mantención del parque y

sus instalaciones, podrá traer beneficios directos para los habitantes de la zona al reducir el

tiempo ocioso de los mismos y aumentar la oferta de empleo, sin embargo, para efectos del

proyecto esta generación es considerada como una “disminución de costo” derivada de la

multiplicación del valor del sueldo por los precios sociales determinados por el MIDEPLAN (véase

II.1.4 Identificación de costos). También existe una generación potencial de mano de obra

derivada de la opción de arriendo de puestos en la feria artesanal, el muelle, el kiosco y la pérgola.

23 Pineda, E. Valoración económica de un sendero interpretativo en el sector cordillerano Cajón de Juncal,

Región de Valparaíso. Recuperado el 20 de abril del 2009, de

http://dspace.utalca.cl/retrieve/10151/pineda_vasquez.pdf.

II.1.2. Cuantificación de los beneficios

Debido a que los miembros del Sindicato constituyen una gran proporción de la población

objetivo de Tejas Verdes, se considerará el cambio en la plusvalía del terreno habitacional de los

mismos como representativo para la zona. El aumento de esta valorización sería de un 200%, de

acuerdo los datos entregados por HABITERRA S.A. Consultores24.

El cambio en la demanda por el uso del parque será cuantificado comparando la situación

actual, sin proyecto, versus las estimaciones de demanda con proyecto, considerando como

demanda actual el número de visitantes que usa el servicio de paseos en bote en el muelle. Este

valor corresponde a 8.000 visitas anuales, y la proyección de demanda corresponde, en tres

escenarios distintos, a 96.096 visitas/año, 65.728 visitas/año y 35.360 visitas/año (véase I.1.3.

Demanda actual y proyectada).

TABLA II-1. PRECIO DE USO DE LAS INSTALACIONES DEPENDIENTES DE LAS ESTIMACIONES DE

DEMANDA

Valor entrada (UF) 0,04

Valor quincho (UF) 0,06

Arriendo kiosco (UF/mensual) 4,83

Arriendo puesto feria (UF/mensual) 5,793538321

Arriendo anfiteatro (UF/mes) 0

Cobro por paseo en bote (UF/viaje) 0,009655897

Cobro entrada baño (UF/uso) 0,003862359

Valores sin IVA

24 HABITERRA S.A. Consultores. Análisis de tendencias de localización – Sistema Urbano San Antonio.

Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Recuperado el 23 de abril del 2009, de

http://www.minvu.cl/opensite_20070615105257.aspx#20070618162836

II.1.3. Valoración de los beneficios

El cambio en la plusvalía del terreno se calcula de acuerdo a la escala de valoración propuesta

por HABITERRA S.A. Consultores, que plantea que el valor promedio del suelo en zonas

habitacionales periféricas corresponde a 0,5 UF/m2. Se espera que la recuperación del terreno y

construcción del parque eleven este valor al mínimo de zonas residenciales en la zona de Llo-lleo,

es decir, a 1,5 UF/m2. Con estos datos, la cuantificación de estos cambios puede ser observada en

la Tabla II-2.

TABLA II-2. CAMBIOS EN LA PLUSVALÍA DE LOS TERRENOS

Casas

m2/ hogar N° hogares Valor actual [UF] Valor después [UF] Beneficio [UF]

250 195 24.375,00 73.125,00 48.750,00

Los ingresos estimados para los diferentes períodos se observan en las siguientes tablas:

TABLA II-3 INGRESO ETAPA 0

Etapa 0 Etapa 1 Etapa 2 Etapa

3

Parque y el sendero SI SI SI SI

Baño SI SI SI SI

Pérgola NO NO SI SI

Anfiteatro NO SI SI SI

Juegos SI SI SI SI

Kiosco SI SI SI SI

Feria NO SI SI SI

Quinchos NO NO SI SI

Restaurant NO NO NO SI

Circuito deportivo NO NO SI SI

Muelle NO SI SI SI

Parque y el sendero

% de entrada por persona 0,010652386

Ingreso (UF/mes)

Escenario alto (15%) 47,75938795

Escenario medio (10%) 31,91245145

Escenario bajo (5%) 15,95622572

Restaurante

% de entrada por persona 0

Ingreso (UF/mes)

Escenario alto (15%) 0

Escenario medio (10%) 0

Escenario bajo (5%) 0

Temporada alta (Dic-Feb) Temporada baja (Mar-

Nov) Total promedio (UF/mes)

Ingresos (UF/mes) 4291,5099 2574,9059 0,0000

Quinchos


Ingreso (UF/mes)




Unidades arrendadas

mensuales Cobro por quincho

(UF/unidad) Total (UF/mes)

130 0,06 0

Kiosco

Unidades arrendadas

mensuales Cobro por kiosco

(UF/mensual) Total (UF/mes)

1 4,83 4,827948601

Circuito deportivo


Ingreso (UF/mes)




Feria Artesanal


Ingreso (UF/mes)




Unidades arrendadas

mensuales Cobro por puesto


10 5,79 0

Juegos infantiles


Ingreso (UF/mes)




Anfiteatro

% de entrada por persona 0 (1)

Ingreso (UF/mes)




Pérgola

% de entrada por persona 0 (2)

Ingreso (UF/mes)




Muelle


Ingreso (UF/mes)




Demanda (viajes/mes) Ingreso (UF/mes)

Escenario alto (15%) 86,26148565 0,832932038

Escenario medio (10%) 57,63925357 0,556558707

Escenario bajo (5%) 28,81962678 0,278279354

Baño Demanda Ingreso (UF/mes)

Escenario alto (15%) 2241,7226 8,658337193

Escenario medio (10%) 1497,9016 5,785433547

Escenario bajo (5%) 748,9508 2,892716774

(1)Falta analizar demanda por arriendo de anfiteatro

(2)Falta analizar demanda por arriendo de pérgola

TABLA II-4 INGRESOS ETAPA 1

Parque y el sendero SI

Baño SI

Pérgola NO

Anfiteatro SI

Juegos SI

Kiosco SI

Feria SI

Quinchos NO

Restaurant NO

Circuito deportivo NO

Muelle SI

Parque y el sendero


Ingreso (UF/mes)




Restaurante


Ingreso (UF/mes)






Ingresos (UF/mes) 4291,510 2574,906 0,000

Quinchos


Ingreso (UF/mes)




Unidades arrendadas Cobro por quincho Total (UF/mes)

mensuales (UF/unidad)

130 0,058 0,000

Kiosco

Unidades arrendadas



1 4,828 4,828

Circuito deportivo


Ingreso (UF/mes)




Feria Artesanal


Ingreso (UF/mes)




Unidades arrendadas



10 5,794 57,935

Juegos infantiles


Ingreso (UF/mes)




Anfiteatro

% de entrada por persona 0,005 (1)

Ingreso (UF/mes)




Pérgola


Ingreso (UF/mes)




Muelle


Ingreso (UF/mes)





Escenario alto (15%) 159,538 1,540

Escenario medio (10%) 106,602 1,029

Escenario bajo (5%) 53,301 0,515


Escenario alto (15%) 4145,994 16,013

Escenario medio (10%) 2770,321 10,700

Escenario bajo (5%) 1385,160 5,350





Baño SI

Pérgola SI

Anfiteatro SI

Juegos SI

Kiosco SI

Feria SI

Quinchos SI

Restaurant NO

Circuito deportivo SI

Muelle SI

Parque y el sendero


Ingreso (UF/mes)




Restaurante


Ingreso (UF/mes)






Ingresos (UF/mes) 4291,5099 2574,9059 0,0000

Quinchos


Ingreso (UF/mes)




Unidades arrendadas



130 0,06 7,531599818

Kiosco

Unidades arrendadas



1 4,83 4,827948601

Circuito deportivo


Ingreso (UF/mes)




Feria Artesanal


Ingreso (UF/mes)




Unidades arrendadas



10 5,79 57,93538321

Juegos infantiles


Ingreso (UF/mes)




Anfiteatro


Ingreso (UF/mes)




Pérgola


Ingreso (UF/mes)




Muelle


Ingreso (UF/mes)





Escenario alto (15%) 198,7992779 1,919585391

Escenario medio (10%) 132,8361308 1,282652023

Escenario bajo (5%) 66,41806538 0,641326012


Escenario alto (15%) 5166,3014 19,95411009

Escenario medio (10%) 3452,0824 13,33318112

Escenario bajo (5%) 1726,0412 6,666590558





Baño SI

Pérgola SI

Anfiteatro SI

Juegos SI

Kiosco SI

Feria SI

Quinchos SI

Restaurant SI

Circuito deportivo SI

Muelle SI

Parque y el sendero


Ingreso (UF/mes)




Restaurante


Ingreso (UF/mes)






Ingresos (UF/mes) 4291,5099 2574,9059 572,2013

Quinchos


Ingreso (UF/mes)




Unidades arrendadas



130 0,06 7,531599818

Kiosco

Unidades arrendadas



1 4,83 4,827948601

Circuito deportivo


Ingreso (UF/mes)




Feria Artesanal


Ingreso (UF/mes)




Unidades arrendadas



10 5,79 57,93538321

Juegos infantiles


Ingreso (UF/mes)




Anfiteatro


Ingreso (UF/mes)




Pérgola


Ingreso (UF/mes)




Muelle


Ingreso (UF/mes)





Escenario alto (15%) 218,60488 2,110826249

Escenario medio (10%) 146,07008 1,410437677

Escenario bajo (5%) 73,03504 0,705218838


Escenario alto (15%) 5681 21,9420608

Escenario medio (10%) 3796 14,66151431

Escenario bajo (5%) 1898 7,330757156



II.1.4. Identificación de costos

Si bien el terreno es propiedad de Bienes Nacionales, se debe considerar como costo la

adquisición del mismo, debido a la existencia del costo alternativo de utilizar el sector con otros

fines. Los costos de inversión del proyecto están asociados principalmente a la construcción de

infraestructura para la diversificación de actividades que otorguen ventajas competitivas por sobre

la competencia turística de la región. Esta inversión se centra en la construcción de un sendero, un

circuito deportivo, diez puestos pertenecientes a una feria artesanal, cinco quinchos, un kiosco,

un pequeño anfiteatro, una pérgola, baños públicos, la remodelación del muelle y de la sede del

Sindicato para la habilitación de un restaurant, el diseño de áreas verdes, con la correspondiente

instalación del sistema de riego apropiado, y la instalación de juegos infantiles. Además, el cobro

de entrada al parque implica el cierre del perímetro del mismo, mientras que el cobro por

automóvil implica la habilitación del terreno para un estacionamiento. Los horarios de atención

del parque hacen necesaria la instalación de postes de iluminación pública y, a su vez, la

contratación de guardias y administradores deriva en la construcción de una caseta de seguridad y

oficinas administrativas al interior del parque.

Los costos de operación y mantención pueden ser resumidos básicamente en la mantención

de las distintas infraestructuras, los costos de los servicios básicos como la luz y el agua en todo el

parque, ya sea por consumo personal, baño o riego, y los costos asociados al pago de los sueldos

de administradores, guardias y personal.

Además, se consideran gastos derivados de acciones de marketing para publicitar el parque y

destacar como un importante, e infaltable, punto turístico de la región.

II.1.5. Cuantificación de costos

Para la cuantificación de los distintos costos, se ha dividido la estructura de costos de acuerdo

a cada área del parque, de acuerdo a como se muestra en la Figura II-1.

FIGURA II-1. ESTRUCTURA DE COSTOS DEL PARQUE, DIVIDIDO POR ÁREAS.

Los costos de mano de obra serán cuantificados de acuerdo a sueldos de mercado, tomando

en cuenta la disminución que este sufre debido al beneficio asociado a la creación de empleos, y la

valoración real de este efecto se puede calcular usando los precios sociales establecidos por el

MIDEPLAN. Estos datos se pueden observar en la Tabla II-7.

TABLA II-7. PRECIO SOCIAL DE LA MANO DE OBRA25

Categoría de mano de obra Factor de ajuste (g)

Calificada 1

Semi-calificada 0,94

No calificada 0,89

25 Ministerio de Planificación. (s.f.). Precios sociales para la evaluación social de proyectos. Recuperado

el 21 de abril de 2009, de http://sni.mideplan.cl/

Para la etapa de diseño, ejecución y operación, los costos de todos los recursos a utilizar en la

realización del proyecto fueron estimados de acuerdo al criterio del gerente general de la empresa

constructora Tarq Proyectos y Obras S.A.26

En el presupuesto estimado, se considera el costo completo de inversión. Dichos costos

contemplan insumos, materiales, mano de obra, derechos municipales, utilidades de la

constructora junto con la utilidad del diseño del proyecto, instalaciones, maquinaria, terreno,

entre otros. La

Tabla II-8 contempla la descripción de cada ítem del presupuesto de inversión.

TABLA II-8. CUANTIFICACIÓN DE COSTOS27

Feria Artesanal

Puestos (4 m2)

Cada puesto se considerará que tendrá un tamaño

cercano a los 4 metros2. En el costo por m2 se

considera toda la infraestructura para construir el

puesto, incluyendo las instalaciones eléctricas y

preparación del terreno.

Áreas de Circulación

Se refiere al sector donde circula la gente en una

feria artesanal con varios locales. Considera este

ítem la instalación eléctrica y bancas, junto con la

preparación del terreno.

Áreas de Circulación

Techadas

Misma descripción que el Área de Circulación, solo

que cuenta con el paseo techado.

Circuito

Deportivo

Pista

El costo de este circuito deportivo considera una

pista de 2 metros de ancho, cubierta de maicillo,

bordeada por solerillas en ambos costados.

Considera también, el costo por preparar el terreno

y nivelarlo.

Máquinas e Instalación Este ítem se refiere al gasto en maquinaria para

26 Tarq Proyectos y Obras S.A., Gerente General Tomás Adell.

27 Elaboración propia.

realizar ejercicios. Se considera el costo de las

máquinas, su señaletica explicativa e instalación.

Quincho

Mesa con Banca (12 p) Dicha mesa consta de dos bancas laterales, todo

hecho de madera. Costo incluye la instalación.

Parrillas Costo de una parrilla de 1 m2, hecha de hormigón y

una rejilla de fierro. Costo incluye la instalación.

Sombreadero Costo por la instalación y construcción de un

sombreadero para dar sombra a cada quincho.

Kiosco

Kiosco El costo total incluye materiales, construcción e

instalación eléctrica del kiosco.

Anfiteatro

Escenario sin techo

El anfiteatro consta de gradas escalonadas y un

escenario abierto. Se incluye en el costo los

materiales y la construcción completa.

Escenario con techo Mismo anfiteatro ahora techado. Cubre los mismos

costos.

Pérgola Poemas

Local que pretende ser un puesto de venta de

productos literarios. Incluye materiales,

construcción e instalaciones de agua y electricidad.

Baño

Estructura +

Equipamiento

Incluye la infraestructura y su construcción, junto

con el costo del equipamiento. Se estima que un

retrete y sus componentes con un lavamanos

utilizan 2,48 metros2.

Sistemas Particular de

Alcantarillado

Para una envergadura de infraestructura de 32

metros2, el costo incluye la instalación del sistema

de alcantarillado y los materiales.

Restaurant

Remodelación

Este costo incluye la remodelación de toda la

infraestructura, incluyendo el piso, pintado, muro,

retoques varios, repisas de cocina, entre otros. No

incluye el equipamiento.

Equipamiento Costo incurrido por el equipamiento del restaurant

(mesas, sillas, horno, etc).

Plaza

Juegos El costo de compra de todos los juegos que incluirá

la plaza.

Instalación Ítem considera el traslado e instalación de los

juegos.

Sendero

Camino

Misma estimación de costo que la Pista de 2m de

ancho del Circuito Deportivo, considerando los

mismos aspectos, solo que con un ancho de 1,2 m.

Señalética

Costo incurrido por la compra e instalación de toda

la señalética asociada al parque (no incluye la de

las maquinas de ejercicios).

Sistema Agua Potable

Se refiere a la instalación del sistema de agua

potable en el parque, junto con los materiales

necesarios.

Basureros Costo por la compra e instalación de los basureros

del parque.

Basureros de Reciclaje Costo por la compra e instalación de los basureros

de reciclaje del parque.

Instalación Basureros y

Bancas

Costo incluye el traslado e instalación de bancas y

basureros (de ambos tipos).

Bebederos de Agua Costo por la compra e instalación de los bebederos

de agua del parque.

Empalmes de Agua

Potable y Electricidad

Costo asociado a los empalmes cobrados por la

empresa prestadora de servicios de insumos

básicos.

Puente (2m de ancho)

Costo incluye la instalación y los materiales de un

puente de 2 metros de ancho que cruce el estero

del Río Maipo.

Áreas Verdes

Perfilación, Preparación y

Plantación

Costo incluye la perfilación, preparación y

plantación de flora (incluye los materiales). Las

dimensiones de este ítem se refieren a la

plantación de pasto, flores, arbustos, y elementos

de dicha índole.

Hidropack y Estanques de

Acumulación de Agua

Costo incluye los materiales y la instalación de

ambas.

Retiro de Escombros

Costo abarca el retiro completo de los escombros

del parque, considerando la maquinaria y mano de

obra.

Forestación

Costo considera la preparación del terreno y la

plantación de la foresta de ciertos sectores del

parque (vegetación asociada a arboles). Incluye

también los materiales.

Cierre Perimetral (H=2m) Costo incluye materiales e instalación de un cierre

perimetral de 2 metros de alto.

Sistema de Riego Simple Incluye la instalación de riegos, el sistema de

alcantarillado y los materiales.

Marketing

Estrategia de marketing

Costo considera señalética, página web, marketing

viral, papelería y trípticos, difusión en radio y

campañas por segmento.

Administración

Boletería y Control Acceso

Considera la caseta de cobro de entrada y el área

de control de acceso al parque. Incluye materiales

e instalaciones.

Oficina (20m2) Costo incluye la construcción de oficinas

administrativas, con sus materiales y construcción.

Baño Personal

Administrativo

Incluye los implementos sanitarios, infraestructura

y sistema de alcantarillado y electricidad.

Camarines del Personal

Complejo

Costo de materiales y construcción de camarines

para el personal del parque. Incluye sistema de

electricidad.

Equipamiento

Administrativo

Costo incluye el equipamiento de las oficinas y del

equipamiento que serán utilizados por el personal

(computadores, escritorios, bicicletas, etc).

Indumentaria Personal Costo de diseño e indumentaria oficial para el

personal del parque.

Estacionamiento

Habilitación Costo de materiales y habilitación de un sector de

estacionamientos para el parque.

Iluminación

Luminarias Considera toda la infraestructura e instalación

completa (incluye electricidad).

Otros Gastos

Utilidad Constructora

Constituye el gasto que cobra la constructora extra

al presupuesto (utilidad de la constructora).

Equivale al 10% del gasto total de la construcción

(10% de Sub Total General 3).

Derechos Municipales

Gasto de los derechos municipales por la utilización

del terreno. Se suponen cero por ser terrenos

municipales.

Inspección Técnica de

Obra

Gasto por la inspección técnica de la obra para su

aprobación o rechazo.

Costo Proyecto

5% del gasto de la construcción del proyecto, sin

considerar los gastos de la empresa, constituyen la

utilidad de la empresa que desarrolla el proyecto

(5% del Sub Total General 2).

Gastos Generales

Constructora

Cargo del 10% en el total de costo de la

construcción de la obra, son cargados al

presupuesto destinados a gastos en seguridad,

comunicación, instalaciones habitacionales, entre

otros (10% del Sub Totales General 2).

II.1.6. Valoración de costos

De acuerdo a los datos entregados por la I. Municipalidad de San Antonio, la valoración actual

del terreno corresponde a 0,263 UF/m2, es decir, el costo total de la superficie a intervenir es de

2.935 UF.

Detallado cada ítem incluido en la Tabla II-8, el total necesario proyectado se desglosa en la

Tabla II-928.

28 Datos sin incluir IVA.

TABLA II-9. VALORACIÓN DE COSTOS DE INVERSIÓN

Cantidad

Costo Unitario (UF/m2)

Área unitaria

(m2)

Área total (m2)

Sub Total (UF)

Total Actividad (UF/mes)

Areas Verdes

Perfilación, Preparación y Plantación 1 0,20 6000 6000 1.200,00

Hidropack y Estanques de Acumulación de Agua 334,00

Retiro de Escombros 382,00

Forestación 300,00

Cierre Perimetral (H=2m) 1 2,00 635 635 1.270,00 3.486,00

Sendero

Camino 1 0,50 1440 1440 720,00

Señaletica instructivo 10 0,20 0,12 2,00 (2)

*Costo unitario (UF/unidad)

Señaletica autoguiado 20 0,80 1,5 16,00


Sistema Agua Potable 334,00

Bancas 12 6,20 1,4525 17,43 74,39

(4)


Basureros 22 1,57 34,62 (3)


Basureros de Reciclaje 2 8,58 17,17

(4)


Instalación Basureros y Bancas 36 10,18

Bebederos de Agua 20 4,00 1 20 80,00

Empalmes de Agua Potable y Electricidad 620,00

Puente (2m de ancho) 1.900,00 3.808,35

Restaurant

Remodelación 1 10,00 165 165 1.650,00

Comedores (1 mesa + 4 sillas) 7 0,93 6,51


Cocina 2 10,25 20,50


Freidora 1 20,03 20,03


Horno 1 29,33 29,33


Visicooler 1 15,73 15,73


Congeladores 1 10,44 10,44


Otros (campana, vajilla, mantelería) 47,68 1.800,22


Quincho

Mesa con banca (12 p) 5 1,67 3 15 25,00

Parrillas 5 3,00 1 5 15,00

Sombreadero 5 0,88 8 40 35,00 75,00

Kiosco

Kiosco 1 3,00 8 8 24,00 24,00

Circuito Deportivo

Pista 1 0,50 1200 1200 600,00

Máquinas 8 16 297,78 897,78 (2)

Feria Artesanal

Puestos 10 5,00 4 40 200,00

Áreas de Circulación 1 1,00 60 60 60,00

*Preguntar que prefieren

Áreas de Circulación Techadas 1 3,00 60 60 0,00 260,00


Plaza

Juegos 13 545,94 504,83

(4)

Instalación 50,88 555,71 (4)

Anfiteatro y Pérgola

Con escenario sin techo 1 4,00 80 80 320,00


Con escenario con techo 1 9,00 80 80 0,00


Pérgola Poemas 1 10,00 20 20 200,00 520,00

Muelle

Plancha flotante 4 36,548214

64 10 146,19 (7)


Par de acoplamientos 6 1,2908861

68 7,75 (7)


Boya 15 0,5149811

84 7,72 161,66 (6)


Baños Estructura + Equipamiento 9 20,00 2,48 22,32 446,40

Sistemas Particular de Alcantarillado 0 478,00 924,40

Marketing

Señalética (diseñador + materiales + instalación) 188,35

Página Web (diseño + programador) 28,61

Papelería y trípticos (diseñador) 4,77 221,73

Administración

Boletería y Control Acceso 143

Oficina 1 10 20 20 200,00

Baño Personal Administrativo 1 20 4 4 80,00

Camarines del Personal Complejo 1 10 9 9 90,00

Equipamiento Administrativo 150,00

(5)

Indumentaria Personal 50,00 713,00

Estacionamientos

Habilitación 1 0,2 2000 2000 400,00 400,00

Planta extracción

Bomba 2 10,013523

02 20,03


Filtro de arena 1 17,642873

9 17,64

Filtro de malla

Piping 32,40 (8)

Instalación equipo 16,20 (8)

Instalación sistema eléctrico 4,14 90,41 (8)

Sub Total General 1 13.938,26

Iluminación

Instalación Luminarias

1393,82597

Áreas Verdes

Sistema de Riego Simple

139,382597


Otros Gastos

Gastos Incurridos por Constructora

1547,14683


Otros Gastos

Utilidad Constructora

1701,86151

Derechos Municipales 0

Inspección Técnica de Obra

464,144050

Costo Proyecto 773,573417

Total General (UF) 19.958,19

Total General (CLP)

418.556.062,9

* (Datos sin iva incluido estimados por empresa Tarq Proyectos y Obras S.A; Tomás Adell, Gerente General)

(2) (Fuente: Letreros de Madera Decorativa; Contacto: 09-4270507; Dueño: Contacto: Ariel Scorzoni)

(3) (Fuente Big Toy. Fuente www.bigtoy.cl)

(4) (Cotización realizada por Plazactiva Fuente: www.plazactiva.org)

(5) (computadores, mesas, bicicletas, etc)

(6) (Fuente: Sea Wolf Sub, www.seawolfsub.cl/seawolfsub/vitrina/boyas.htm)

(7) (Fuente: EZ Dock, www.ez-dock.cl)

(8) (Fuente: Apuntes IIQ3242 Diseño de Procesos Químicos)

Finalmente, el total de costo de inversión del proyecto completo es de 19.958,19 UF.

Los costos de operación y mantención calculados y ordenados por las áreas previamente

clasificadas, se muestran en las siguientes tablas diferenciadas por etapas.

TABLA II-10. VALORACIÓN DE COSTOS OPERACIONALES ETAPA 0

Infraestructura Costo Unitario Anual

(UF/m2) Área (m2) Sub Total (UF) Anual Sub Total (UF/mes)

Total (UF/mes)

Mantención Parque 0,048 10.600,56 505,5 42,12261575

Mantención Baño 0,048 22,32 1,1 0,089

Mantención Pérgola 0,000 0 0,0 0,000

Mantención Anfiteatro 0,000 0 0,0 0,000

Mantención Juegos 0,048 545,94 26,0 2,169

Mantención Kiosco 0,048 8 0,4 0,032

Mantención Feria 0,000 0 0,0 0,000

Mantención Quinchos 0,000 0 0,0 0,000

Mantención Restaurant 0,000 0 0,0 0,000

Mantención Circuito Deportivo 0,000 0 0,0 0,000

Mantención Muelle 0,000 0 0,0 0,000

Mantención Planta extracción 7,6 0,636

Parque y el sendero

Gasto Unitario(kWh/mes)

Sub Total (UF/mes)

Gasto eléctrico bomba 447,6 3,716 (1)

Iluminación 936 7,770

Agua bebederos VER TABLA II.12. TARIFA DE AGUA MENSUAL BEBEDEROS

Sueldo Guardia 9,537

Número de guardias 7 78,243

Restaurante

Sueldo Cocineros 0,000

Número de cocineros 0

Sueldo Mesero 0,000

Número de meseros 0

Sueldo Copero 0,000

Número de coperos 0

Sueldo Administrador 0,000

Número de administradores 0

Total sin imposiciones (UF/mes) 0

Total con imposiciones (UF/mes) 0

Temporada alta

(Dic-Feb) Temporada baja

(Mar-Nov) Total promedio (UF/mes)

Egresos (UF/mes) 2145,7549 1544,9436 0,0000 (2)

0,0000

Quinchos

Unidades arrendadas mensuales

Agua usada (m3/unidad) Total usado (m3/mes)

Cargo total (UF/mes)

Consumo agua 130 0,02 2,6 0,000 0,000(3)

Kiosco


Sub Total (UF/mes)

Iluminación 10,4 0,086 0,086

Feria artesanal


Sub Total (UF/mes)

Iluminación 104 0,000 0,000

Pérgola


Sub Total (UF/mes)

Iluminación 41,6 0,000 0,000

Baños


Sub Total (UF/mes)

Agua VER TABLA II.12: TARIFAS DE AGUA MENSUAL BAÑOS

Iluminación 41,6 0,345354164

Sueldo Personal Baño

7,58

Número de trabajadores baño 2

15,16333487

Marketing Sub Total (UF/mes)

Página web

2,52

Marketing viral

19,07

Papelería y trípticos

7,867768091

1 campaña

36,02693924

(1) Se riega todos los días del año

(2)En temporada alta se gasta el 50% de los ingresos, mientras que en temporada baja, se gasta el 60% de los mismos.

(3)Se consideran 5 quinchos, porque el estudio de demanda indica que diariamente estarían llenos.

TABLA II-11 VALORACIÓN DE COSTOS OPERACIONALES ETAPA 1

Infraestructura

Costo Unitario Anual (UF/m2) Área (m2)

Sub Total (UF) Anual

Sub Total (UF/mes)

Total (UF/mes)


Mantención Baño 0,048 22,32 1,1 0,089











Parque y sendero

Gasto

Unitario(kWh/mes) Sub Total (UF/mes)



Agua bebederos VER TABLA II.12: TARIFA DE AGUA MENSUAL BEBEDEROS



Restaurante



Sueldo Mesero 0,000


Sueldo Copero 0,000






Temporada alta


(Mar-Nov)

Total promedio (UF/mes)

Egresos (UF/mes) 2145,7549 1544,9436 0,0000 (2)

0,0000

Quinchos

Unidades arrendadas

mensuales Agua usada (m3/unidad)

Total usado (m3/mes)


Consumo agua 130 0,02 2,6 0,123 0,123(3)

Kiosco

Gasto


Iluminación 10,4 0,086 0,086

Feria artesanal

Gasto



Pérgola

Gasto


Iluminación 41,6 0,000 0,000

Baños

Gasto



Iluminación 41,6 0,34535416

4

Sueldo Personal Baño 7,58


15,16333487

Marketing

Sub Total (UF/mes)

Página web 2,52

Marketing viral 19,07

Papelería y trípticos 7,86776809

1

1 campaña 36,0269392

4

(1)Se riega todos los días del año (2)En temporada alta se gasta el 50% de los ingresos, mientras que en temporada baja, se gasta el 60% de los mismos. (3)Se consideran 5 quinchos, porque el estudio de demanda indica que diariamente estarían llenos.

TABLA II-12 VALORACION DE COSTOS OPERACIONALES ETAPA 2

Infraestructura

Costo Unitario Anual (UF/m2)

Área (m2) Sub Total (UF) Anual

Sub Total (UF/mes)

Total (UF/mes)


Mantención Baño 0,048 22,32 1,1 0,089











Parque y sendero

Gasto







Restaurante



Sueldo Mesero 0,000


Sueldo Copero 0,000






Temporada alta


(Mar-Nov)


Egresos (UF/mes) 2145,7549 1544,9436 0,0000 (2)

0,0000

Quinchos

Unidades arrendadas




Consumo agua 130 0,02 2,6 0,123 0,123(3)

Kiosco

Gasto


Iluminación 10,4 0,086 0,086

Feria artesanal

Gasto



Pérgola

Gasto


Iluminación 41,6 0,345 0,345

Baños

Gasto



Iluminación 41,6 0,345354164



15,16333487

Marketing

Sub Total (UF/mes)

Página web 2,52



1 campaña 36,02693924

(1)Se riega todos los días del año



TABLA II-13. VALORACIÓN DE COSTOS OPERACIONALES ETAPA 3

Infraestructura

Costo Unitario Anual (UF/m2) Área (m2)

Sub Total (UF) Anual

Sub Total (UF/mes)

Total (UF/mes)


Mantención Baño 0,048 22,32 1,1 0,089











Parque y sendero

Gasto







Restaurante



Sueldo Mesero 7,582


Sueldo Copero 7,582






Temporada alta

(Dic-Feb) Temporada

baja (Mar-Nov)


Egresos (UF/mes) 2145,7549 1544,9436 307,5582 (2)

387,1896

Quinchos

Unidades arrendadas




Consumo agua 130 0,02 2,6 0,123 0,123 (3)

Kiosco

Gasto


Iluminación 10,4 0,086 0,086

Feria artesanal

Gasto



Pérgola

Gasto


Iluminación 41,6 0,345 0,345

Baños

Gasto



Iluminación 41,6 0,345354164



15,16333487

Marketing

Sub Total (UF/mes)

Página web 2,52



1 campaña 36,02693924

(1)Se riega todos los días del año



TABLA II-14. TARIFA DE AGUA MENSUAL

Bebederos sendero

Consumo diario por persona (m3/persona) 0,00025

Etapa 0 Etapa 1 Etapa 2 Etapa 3

Demanda mensual

(personas/mes)

Costo mensual (UF/mes)

Demanda mensual

(personas/mes)


Demanda mensual

(personas/mes)


Demanda mensual

(personas/mes)


Escenario alto (15%) 4483,445 0,053 8291,988 0,098 10332,603 0,122 11362,000 0,134

Escenario medio (10%) 2995,803 0,035 5540,642 0,065 6904,165 0,081 7592,000 0,089

Escenario bajo (5%) 1497,902 0,018 2770,321 0,033 3452,082 0,041 3796,000 0,045

Baños *Se asume que la mitad de la gente va una vez al baño

Consumo diario por persona (m3/persona) 0,012

Etapa 0 Etapa 1 Etapa 2 Etapa 3

Demanda mensual

(personas/mes)


Demanda mensual

(personas/mes)


Demanda mensual

(personas/mes)


Demanda mensual

(personas/mes)


Escenario alto (15%) 2241,723 1,268 4145,994 2,345 5166,301 2,922 5681,000 3,213

Escenario medio (10%) 1497,902 0,847 2770,321 1,567 3452,082 1,953 3796,000 2,147

Escenario bajo (5%) 748,951 0,424 1385,160 0,783 1726,041 0,976 1898,000 1,074

II.1.7. Flujos de beneficios netos

El cálculo de los beneficios netos se adjunta en la Tabla II-15 Equilibrio ingreso – egreso

escenario bajo

TABLA II-15 EQUILIBRIO INGRESO – EGRESO ESCENARIO BAJO

Años 1 2

Meses 6 12 18 24

Marketing -392,936 -325,702 -392,936 -392,936

Baños -78,722 -66,010 -59,114 -55,559

Paseos en bote 1,675 65,025 81,346 89,760

Anfiteatro 0,000 76,401 95,984 106,080

Juegos infantiles 39,950 85,257 109,832 122,503

Pergola 0,000 0,000 41,147 45,653

Feria artesanal 0,000 411,766 411,995 412,225

Circuito deportivo 0,000 0,000 25,042 30,615

Paseo pesca chinchorro 0,000 0,000 0,000 0,000

Kiosco 28,259 28,259 28,259 28,259

Quinchos 0,000 0,000 85,224 89,602

Restaurante 0,000 0,000 0,000 1.255,318

Parque y el sendero -626,824 -540,471 -465,060 -438,177

Total -1.028,598 -265,477 -38,281 1.293,343

TABLA II-16. EQUILIBRIO INGRESO – EGRESO ESCENARIO BAJO PROYECTO COMPLETO

Años 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Marketing -718,639 -785,872 -785,872 -785,872 -785,872 -785,872 -785,872 -785,872 -785,87 -785,87

Baños -144,732 -114,673 -110,632 -110,142 -109,649 -109,153 -108,653 -108,151 -107,65 -107,14

Paseos en bote 66,700 171,106 180,672 181,832 182,998 184,173 185,354 186,544 187,74 188,95

Anfiteatro 76,401 202,064 213,543 214,934 216,334 217,743 219,161 220,588 222,02 223,47

Juegos infantiles 125,207 232,335 246,741 248,486 250,243 252,011 253,791 255,582 257,38 259,20

Pergola 0,000 86,800 91,924 92,545 93,170 93,799 94,432 95,069 95,71 96,35

Feria artesanal 411,766 824,220 825,373 826,303 827,239 828,180 829,128 830,082 831,04 832,01

Circuito deportivo 0,000 55,658 61,994 62,762 63,535 64,312 65,095 65,883 66,68 67,47

Paseo pesca chinchorro 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,00 0,00

Kiosco 56,518 56,518 56,518 56,518 56,518 56,518 56,518 56,518 56,52 56,52

Quinchos 0,000 174,825 180,368 181,541 182,721 183,909 185,104 186,307 187,52 188,74

Restaurante 0,000 1255,31

8 2531,64

6 2552,79

2 2574,07

3 2595,49

0 2617,04

4 2638,73

6 2.660,5

7 2.682,5

4

Parque y el sendero -

1167,295 -903,237 -873,215 -870,056 -866,877 -863,678 -860,458 -857,218 -853,96 -850,67

Total -

1294,075 1255,06

2 2619,06

0 2651,64

2 2684,43

2 2717,43

2 2750,64

3 2784,06

7 2.817,7

0 2.851,5

6

TABLA II-17. EQUILIBRIO INGRESO – EGRESO ESCENARIO MEDIO

Años 1 2

Meses 6 12 18 24

Marketing -392,936 -392,936 -392,936 -392,936

Baños -63,861 -38,436 -24,644 -17,534

Paseos en bote 3,350 130,288 162,930 179,759

Anfiteatro 0,000 154,709 193,875 214,068


Pergola 0,000 0,000 84,842 93,856

Feria artesanal 0,000 483,484 519,353 537,847



Kiosco 28,259 28,259 28,259 28,259

Quinchos 0,000 0,000 126,254 134,864

Restaurante 0,000 0,000 0,000 1288,552


Total -863,158 186,426 767,143 2222,263

TABLA II-18. EQUILIBRIO INGRESO – EGRESO ESCENARIO MEDIO PROYECTO COMPLETO

Años 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Marketing -

785,872 -

785,872 -

785,872 -

785,872 -

785,872 -

785,872 -

785,872 -

785,872 -

785,87 -

785,87

Baños -

102,296 -

42,178 -

34,095 -

33,115 -

32,129 -

31,137 -

30,138 -

29,133 -

28,12 -27,10

Paseos en bote 133,63

8 342,68

8 361,82

1 364,14

0 366,47

4 368,82

2 371,18

6 373,56

4 375,

96 378,37

Anfiteatro 154,70

9 407,94

3 430,90

0 433,68

2 436,48

2 439,30

0 442,13

6 444,99

0 447,

86 450,75

Juegos infantiles 276,44

7 490,70

3 519,51

3 523,00

5 526,51

9 530,05

5 533,61

4 537,19

6 540,

80 544,43

Pergola 0,000 178,69

8 188,94

6 190,18

8 191,43

7 192,69

5 193,96

1 195,23

5 196,

52 197,81

Feria artesanal 483,48

4 1057,2

00 1078,2

26 1080,7

74 1083,3

38 1085,9

19 1088,5

16 1091,1

30 1.093,76

1.096,41

Circuito deportivo 0,000 169,29

9 181,97

1 183,50

7 185,05

2 186,60

8 188,17

3 189,74

8 191,

33 192,93


Kiosco 56,518 56,518 56,518 56,518 56,518 56,518 56,518 56,518 56,5

2 56,52

Quinchos 0,000 261,11

8 271,47

2 273,22

8 274,99

5 276,77

3 278,56

2 280,36

4 282,

18 284,00


52 2598,5

39 2620,1

13 2641,8

25 2663,6

75 2685,6

66 2707,7

97 2.730,07

2.752,48

Parque y el sendero

-893,359

-435,262

-379,148

-372,828

-366,466

-360,064

-353,621

-347,137

-340,61

-334,04

Total -

676,732 2989,4

07 4488,7

91 4533,3

39 4578,1

72 4623,2

92 4668,7

01 4714,4

00 4.760,39

4.806,68

TABLA II-19. EQUILIBRIO INGRESO – EGRESO ESCENARIO ALTO

Años 1 2

Meses 6 12 18 24

Marketing -392,936 -392,936 -392,936 -392,936

Baños -49,101 -11,050 9,589 20,231

Paseos en bote 5,014 195,104 243,955 269,141

Anfiteatro 0,000 232,481 291,096 321,316


Pergola 0,000 0,000 128,239 141,728

Feria artesanal 0,000 554,710 608,392 636,069



Kiosco 28,259 28,259 28,259 28,259

Quinchos 0,000 0,000 167,003 179,816

Restaurante 0,000 0,000 0,000 1321,558

Parque y el sendero -435,607 -185,692 -21,559 51,067

Total -698,851 702,006 1549,467 3118,282

TABLA II-20. TABLA II-21. EQUILIBRIO INGRESO – EGRESO ESCENARIO ALTO PROYECTO COMPLETO

Años 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Marketing -

785,872 -

785,872 -

785,872 -

785,872 -

785,872 -

785,872 -

785,872 -

785,872 -

785,87 -

785,87

Baños -

60,151 29,820 41,918 43,384 44,860 46,345 47,839 49,343 50,8

6 52,38


8 513,09

6 541,73

0 545,20

0 548,69

2 552,20

7 555,74

4 559,30

4 562,

89 566,49

Anfiteatro 232,48

1 612,41

2 646,76

9 650,93

3 655,12

3 659,34

0 663,58

5 667,85

6 672,

15 676,48


0 747,30

1 790,41

8 795,64

3 800,90

2 806,19

4 811,52

1 816,88

1 822,

28 827,70

Pergola 0,000 269,96

7 285,30

3 287,16

1 289,03

2 290,91

4 292,80

9 294,71

5 296,

63 298,57


0 1244,4

61 1275,9

27 1279,7

41 1283,5

78 1287,4

41 1291,3

28 1295,2

39 1.299,18

1.303,14

Circuito deportivo 0,000 282,16

2 301,12

6 303,42

5 305,73

8 308,06

5 310,40

8 312,76

6 315,

14 317,53


Kiosco 56,518 56,518 56,518 56,518 56,518 56,518 56,518 56,518 56,5

2 56,52

Quinchos 0,000 346,81

9 361,95

1 364,28

6 366,63

6 369,00

1 371,38

1 373,77

6 376,

19 378,61


58 2664,9

74 2686,9

73 2709,1

13 2731,3

94 2753,8

18 2776,3

85 2.799,10

2.821,95

Parque y el sendero

-621,299 29,508

111,534

120,995

130,517

140,100

149,744

159,450

169,22 179,05

Total 3,155 4667,7

49 6292,2

97 6348,3

87 6404,8

37 6461,6

47 6518,8

21 6576,3

61 6.634,27

6.692,55

II.1.8. Indicadores de rentabilidad

El Valor Actual Neto obtenido para los distintos escenarios se puede observar en las siguientes tablas.

TABLA II-22. DEPRECIACIÓN 3 ESCENARIOS

Valores residuales (Depreciacion) Egresos (UF) Ingresos (UF)

Cierre Perimetral (H=2m) 635,00

Camino 360,00

Señaletica instructivo 0,67

Señaletica autoguiado 5,33

Sistema Agua Potable 185,56

Bancas 74,39

Basureros 34,62

Basureros de Reciclaje 17,17

Bebederos de Agua 44,44 Empalmes de Agua Potable y

Electricidad 310,00

Puente (2m de ancho) 950,00

Remodelación 330,00

Comedores (1 mesa + 4 sillas) 6,51 2,17

Cocina 20,50 6,83

Freidora 20,03 6,68

Horno 29,33 9,78

Visicooler 15,73 5,24

Congeladores 10,44 3,48

Otros (campana, vajilla, mantelería) 47,68 15,89

Mesa con banca (12 p) 25,00 5,00

Parrillas 1,75

Sombreadero 11,33

Kiosco 8,00

Pista 299,50

Máquinas 297,78 59,56

Puestos 66,67

Areas de Circulación 30,00

Areas de Circulación Techadas 0,00

Juegos 168,28

Con escenario sin techo 40,00

Pérgola Poemas 66,67

Par de acoplamientos 3,87

Boya 7,72

Estructura + Equipamiento 89,28

Sistemas Particular de Alcantarillado 265,56

Boletería y Control Acceso 47,67

Oficina 40,00

Baño Personal Administrativo 16,00

Camarines del Personal Complejo 18,00

Equipamiento Administrativo 150,00 85,71

Habilitación 200,00

Depreciacion total 899,39 4401,64

TABLA II-23. FLUJO EN PROCESO DE CRECIMIENTO EN UF ESCENARIO BAJO

Año 1 2

Periodo 6 12 18 24

Marketing 392,94 325,70 392,94 -392,94

Baños -68,71 -56,00 -49,11 -45,55

Paseos en bote 1,68 65,02 81,35 89,76

Pérgola 0,00 0,00 41,15 45,65

Anfiteatro 0,00 76,40 95,98 106,08


Feria artesanal 0,00 411,77 411,99 412,22



Kiosco 28,26 28,26 28,26 28,26

Quinchos 0,00 0,00 85,22 89,60

Restaurante 0,00 0,00 0,00 1293,07


Total -998,37 -235,25 -8,06 1361,32

TABLA II-24. CÁLCULO VAN Y TIR ESCENARIO BAJO

Periodo 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Valores residuales (Depreciacion) & re-inversión -301,39 -297,78

-150,00

-150,22

7882,66

Marketing -221,73 -718,64 -785,87 -785,87 -785,87 -785,87 -785,87 -

785,87 -

785,87 -

785,87 -

785,87

Baños -924,40 -124,72 -94,66 -92,07 -92,07 -92,07 -92,07 -

92,07 -

92,07 -

92,07 -

92,07

Paseos en bote -152,51 66,70 171,11 180,67 181,83 183,00 184,17 185,

35 186,

54 187,

74 188,95

Pergola -183,26 0,00 86,80 91,92 92,54 93,17 93,80 94,4

3 95,0

7 95,7

1 96,35

Anfiteatro -301,89 76,40 202,06 213,54 214,93 216,33 217,74 219,

16 220,

59 222,

02 223,47

Juegos infantiles -545,94 125,21 232,34 246,74 248,49 250,24 252,01 253,

79 255,

58 257,

38 259,20

Feria artesanal -252,53 411,77 824,22 825,37 826,30 827,24 828,18 829,

13 830,

08 831,

04 832,01

Circuito deportivo -846,96 0,00 55,66 61,99 62,76 63,53 64,31

65,09

65,88

66,68

67,47


0,00

Kiosco -24,00 56,52 56,52 56,52 56,52 56,52 56,52 56,5

2 56,5

2 56,5

2 56,52

Quinchos -70,75 0,00 174,83 180,37 181,54 182,72 183,91 185,

10 186,

31 187,

52 188,74

Restaurante -

1649,56 0,00 1293,07 2607,15 2628,30 2649,58 2671,00 269

2,55 271

4,24 273

6,07 275

8,04

Parque y el sendero

-14649,01 -1126,86 -862,80 383,04 386,20 389,37 392,57

395,79

399,03

402,30

405,58

Total -

19822,55 -1233,62 1353,27 3969,38 4001,48 3732,38 3768,50 394

8,99 398

1,69 416

5,04 120

81,05

TIR 10,53%

VAN 6501,81

TABLA II-25. VAN SOCIAL POR ACTIVIDAD ESCENARIO BAJO

Van Social por Actividad

Valores residuales (Depreciacion) & re-inversión 3772,49

Marketing -5942,39

Baños -1635,13


Pergola 413,13

Anfiteatro 1155,08



Circuito deportivo -441,08

Paseo pesca chinchorro 0,00

Kiosco 391,98

Quinchos 1102,64

Restaurante 14288,22

Parque y el sendero -14306,58

TOTAL (UF) 6501,81

TOTAL ($) 136.353.631,69

TABLA-II-26. FLUJO EN PROCESO DE CRECIMIENTO EN UF ESCENARIO MEDIO

Año 1 2

Periodo 6 12 18 24

Valores residuales (Depreciación) & re-inversión

Marketing -392,94 -392,94 -392,94 -392,94

Baños -53,85 -28,43 -14,64 -7,53

Paseos en bote 3,35 130,29 162,93 179,76

Pérgola 0,00 0,00 84,84 93,86

Anfiteatro 0,00 154,71 193,88 214,07


Feria artesanal 0,00 483,48 519,35 537,85



Kiosco 28,26 28,26 28,26 28,26

Quinchos 0,00 0,00 126,25 134,86

Restaurante 0,00 0,00 0,00 1326,31


Total -832,93 216,65 797,37 2290,24

TABLA II-27. CÁLCULO VAN Y TIR ESCENARIO MEDIO

Periodo 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Valores residuales (Depreciación) & re-inversión -301,39 -297,78 -150,00 -150,22 7882,66

Marketing -221,73 -785,87 -785,87 -785,87 -785,87 -785,87 -785,87 -785,87 -785,87 -785,87 -785,87

Baños -924,40 -82,28 -22,16 -16,98 -16,98 -16,98 -16,98 -16,98 -16,98 -16,98 -16,98

Paseos en bote -152,51 133,64 342,69 361,82 364,14 366,47 368,82 371,19 373,56 375,96 378,37

Pérgola -183,26 0,00 178,70 188,95 190,19 191,44 192,70 193,96 195,24 196,52 197,81

Anfiteatro -301,89 154,71 407,94 430,90 433,68 436,48 439,30 442,14 444,99 447,86 450,75

Juegos infantiles -545,94 276,45 490,70 519,51 523,00 526,52 530,06 533,61 537,20 540,80 544,43

Feria artesanal -252,53 483,48 1057,20 1078,23 1080,77 1083,34 1085,92 1088,52 1091,13 1093,76 1096,41

Circuito deportivo -846,96 0,00 169,30 181,97 183,51 185,05 186,61 188,17 189,75 191,33 192,93

Paseo pesca chinchorro 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Kiosco -24,00 56,52 56,52 56,52 56,52 56,52 56,52 56,52 56,52 56,52 56,52

Quinchos -70,75 0,00 261,12 271,47 273,23 274,99 276,77 278,56 280,36 282,18 284,00

Restaurante -1649,56 0,00 1326,31 2674,05 2695,62 2717,33 2739,18 2761,17 2783,30 2805,58 2827,99

Parque y el sendero -14649,01 -852,92 -394,83 877,10 883,42 889,79 896,19 902,63 909,11 915,64 922,21

Total -19822,55 -616,28 3087,61 5837,66 5881,23 5623,69 5671,43 5863,62 5908,09 6103,29 14031,22

TIR 18,50%

VAN 19.158,34

TABLA II-28. VAN SOCIAL POR ACTIVIDAD ESCENARIO MEDIO

Van Social por Actividad

Valores residuales (Depreciación) & re-inversión 3772,49 0,00 0,00

Marketing -6005,82

Baños -1115,60


Pérgola 1042,22

Anfiteatro 2638,32



Circuito deportivo 336,86


Kiosco 391,98

Quinchos 1693,37



TOTAL (UF) 19158,34

TOTAL ($) $ 401.781.850,77

*1 Vender el terreno al final de los 10 años

*2 Tres escenarios de participación iguales

*3 Se consideran 4 empleados en el restaurant

*4 En estudio de cobro.

*5 Se debe estimar la porción de la gente que asiste al parque debido a esta actividad

*6 Se debe calcular el beneficio social de la demanda de esta actividad

*7 7 Guardias en el parque

TABLA-II-29. FLUJO EN PROCESO DE CRECIMIENTO EN UF ESCENARIO ALTO

Año 1 2

Periodo 6 12 18 24

Marketing -

392,94 -

392,94 -

392,94 -

392,94

Baños -39,09 -1,04 19,60 30,24

Paseos en bote 5,01 195,10 243,95 269,14

Pergola 0,00 0,00 128,24 141,73

Anfiteatro 0,00 232,48 291,10 321,32


Feria artesanal 0,00 554,71 608,39 636,07



Kiosco 28,26 28,26 28,26 28,26

Quinchos 0,00 0,00 167,00 179,82

Restaurante 0,00 0,00 0,00 1359,3

1


415,39 -

165,47 -1,34 71,28

Total -

668,63 732,23 1579,6

9 3186,2

6

TABLA II-30. CÁLCULO DE VAN Y TIR ESCENARIO ALTO

Periodo 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Valores residuales (Depreciación) & re-inversión

-301,39

-297,78

-150,00

-150,22

7882,66

Marketing -221,73 -

785,87 -

785,87 -

785,87 -

785,87 -

785,87 -

785,87 -

785,87 -

785,87 -

785,87 -

785,87

Baños -924,40 -40,14 49,84 57,59 57,59

57,59

57,59

57,59

57,59

57,59

57,59

Paseos en bote -152,51 200,12 513,1

0 541,73 545,20

548,69

552,21

555,74

559,30

562,89

566,49

Pergola -183,26 0,00 269,9

7 285,30 287,16

289,03

290,91

292,81

294,72

296,63

298,57

Anfiteatro -301,89 232,48 612,4

1 646,77 650,93

655,12

659,34

663,58

667,86

672,15

676,48

Juegos infantiles -545,94 426,65 747,3

0 790,42 795,64

800,90

806,19

811,52

816,88

822,28

827,70

Feria artesanal -252,53 554,71 1244,

46 127

5,93 1279,7

4 12

83,58 12

87,44 12

91,33 12

95,24 12

99,18 130

3,14

Circuito deportivo -846,96 0,00 282,1

6 301,13 303,42

305,74

308,07

310,41

312,77

315,14

317,53


0 0,00 0,0

0 0,0

0 0,0

0 0,0

0 0,0

0 0,00

Kiosco -24,00 56,52 56,52 56,52 56,52

56,52

56,52

56,52

56,52

56,52

56,52

Quinchos -70,75 0,00 346,8

2 361,95 364,29

366,64

369,00

371,38

373,78

376,19

378,61

Restaurante -1649,56 0,00 1359,

31 274

0,48 2762,4

8 27

84,62 28

06,90 28

29,33 28

51,89 28

74,60 289

7,46


14649,01 -

580,86 69,94 136

7,79 1377,2

5 13

86,77 13

96,35 14

06,00 14

15,70 14

25,47 143

5,30

Total -

19822,55 63,61 4765,

95 763

9,73 7694,3

5 74

47,94 75

06,87 77

10,33 77

66,15 79

72,76 159

12,18

TIR 25,55%

VAN 31450,5

7

TABLA II-31. VAN SOCIAL POR ACTIVIDAD ESCENARIO ALTO

Van Social por

Actividad

Valores residuales (Depreciación) & re-inversión 3772,49

Marketing -6005,82

Baños -599,62


Pergola 1667,01

Anfiteatro 4111,41



Circuito deportivo 1109,48


Kiosco 391,98

Quinchos 2280,05



TOTAL (UF) 31450,57

TOTAL ($) $

659.569.948,83

Proyecto Mejoramiento Eco-turístico Boca del Río Maipo

80

II.1.9. Análisis de sensibilidad

TABLA II-32. ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD. VARIACIÓN DE DEMANDA

Demanda

actual Demanda delta

-1%

VAN 12438,90 12191,36

% Cambio -1,99%

TIR 14,64% 14,48%

% Cambio -1,10%

Se puede apreciar que una variación del 1% de la demanda produce un cambio similar

tanto en la TIR como en el Van, lo que demuestra que la demanda es de gran importancia.

TABLA II-33. ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD. VARIACIÓN DE PRECIO

Precio

actual Precio delta -

1%

VAN 19158,34 18922,32

% Cambio -1,23%

TIR 18,50% 18,36%

% Cambio -0,76%

Se puede ver que una variación del 1% en el precio produce un cambio similar tanto en la

TIR como en el Van, lo que demuestra que el precio es muy relevante.

TABLA II-34. PRECIO MINIMO ENTRADA.

Result

ado

Precio mínimo entrada parque(Van Medio=0) 473


81

TABLA II-35. DEMANDA DIARIA MINIMA.

Utilizando el escenario de participación de mercado del 10%, se obtuvo el precio y la demanda

mínima que se deben cumplir para obtener VAN positivo.

Result

ado

Demanda diaria mínima (Van Medio=0) 146


82

III. Anexos

Los Anexos citados en el texto están sólo en copia impresa, por lo que por tamaño de archivo

serán entregados a las partes involucradas una vez que se disponga de la copia digital

III.1. Plan de marketing

Parque de los Poetas

• Objetivo principal

� Posicionar “Parque de los Poetas” en la mente de los habitantes de San Antonio.

� Captar Turistas tanto nacionales como extranjeros.

• Estrategia

Realizar un producto diferenciado para satisfacer a diferentes segmentos. Estos serán

seleccionados por actividades de interés.

Producto: El producto base consiste en un parque de 1,1ha que incluye, mobiliario

(Bancas, basureros, bebederos de agua, etc.), áreas verdes, un sendero ecológico, Baños y

miradores para el avistamiento de aves.

Para los diferentes segmentos, definidos por intereses se realizaran las siguientes

actividades:

� Juegos infantiles.

� Kiosco.

� Circuito deportivo.

� Feria artesanal.

� Anfiteatro.

� Restaurante.

� Quinchos.

� Pérgola literaria.

� Paseos en bote.


83

Éstas serán implementadas de forma diferida de acuerdo a los recursos y la demanda por

cada una de ellas.

Precio:

� Cobro de entrada: $1000 por persona, entrada liberada para niños menores de 12años

y adultos mayores de 65 años.

� Cobros por arriendo de quinchos, se ofrecen descuentos por grupos.

� Cobros por arriendo de stands, puestos de feria, kiosco y anfiteatro. Cobro mensual

más pago de gastos comunes.

� Impuesto por paseos en bote. Cobro de un 5% del precio del paseo principalmente

para implementación de sistemas de seguridad.

Plaza:

Es básicamente la ubicación del parque, éste queda en el extremo sur de San Antonio,

junto a la desembocadura del rio Maipo y la playa de Llo-lleo y es colindante la comunidad de

Tejas verdes.

Promoción:

Es prioritario que todo el sistema de promoción sea enfocado al ecoturismo y poesía,

relacionando así al parque con la imagen que se le ha dado a la zona de ser “el litoral de los

poetas”.

• Señalética : que muestre las rutas de acceso al parque desde diferentes lugares de San

Antonio tanto para automóviles como en el sistema de transporte público e

interurbano. Para automóviles, se busca dar a conocer el parque en los puntos de

acceso a la cuidad y posteriormente, en las cercanías del parque, guiar al conductor

hasta la entrada.

• Pagina Web: Ésta debe contener los espacios que se listan a continuación.

� Blog que permita publicación de noticias y obtener feedback a través de

sugerencias, reclamos y comentarios.


84

� Espacios para publicar tarifas, realizar reservas y verificar la disponibilidad de

los diferentes servicios arrendables.

� Espacio para links a paginas relacionadas (p.e. a la Ilustre Municipalidad de

San Antonio).

• Marketing Viral; Campañas para generar viralidad en las comunidades (p.e.

promociones que fomenten la asistencia en grupos comunales recibiendo así

descuentos), grupo facebook, video youtube, etc.

• Papelería y trípticos, éstos deben ir acompañados de un sistema de distribución a

agencias de turismo, colegios, instituciones y diferentes comunidades

• Publicidad en radio de la región.

• Publicidad por segmento; Separar las campañas del parque, resaltando las actividades

que se enfocan a cada grupo objetivo.

III.2. Análisis de las Cinco Fuerzas de Porter

1. Amenaza de entrada de nuevos competidores.

Los recursos naturales inherentes a determinadas topografías son difíciles de replicar o

requieren de un alto costo para ello. El producto que ofrece este proyecto depende en gran

medida de este tipo de recursos –río, belleza escénica, avistamiento de aves migratorias, etc.–, lo

que hace que las barreras de entrada sean difíciles de franquear, minimizando la fuerte

competencia.

Otra característica que aumenta los costos de entrada a este mercado, es que la rentabilidad

de parques de este tipo se sustenta, mayoritariamente, en la obtención de beneficios sociales, lo

cual los hace muy poco atractivos para el sector privado.

2. Poder de negociación de los proveedores.

Dado que los dos principales insumos del parque corresponden a agua y electricidad, el poder

de negociación de los proveedores es muy bajo. Esto se debe a que ambos proveedores están


85

fuertemente regulados por el Estado, por lo que no está en sus manos la negociación de precios

por sus productos.

3. Poder de negociación de los compradores.

Este poder es bastante significativo debido a la gran cantidad de oferta que existe en el

mercado de productos sustitutos y de competencia. Muchas de las actividades que se ofrecen en

el proyecto se encuentran en otros centros turísticos –en algunos casos de manera gratuita– lo

que disminuye la disposición a pagar por estos servicios. Los principales son el paseo Bellamar

(sendero, paseos en bote, ferias artesanales, juegos infantiles, belleza escénica) y San Juan

(avistamiento de aves, senderos).

Debido al rubro del negocio, recreacional, existe una infinidad de sustitutos posibles.

Estrechando la vasta definición de “recreacional” a actividades turísticas, resaltan como

principales sustitutos, la Grua 82, Llolleo y la Caleta.

4. Amenaza de ingreso de productos sustitutos.

Esta amenaza se puede medir sólo de manera cualitativa, ya que el número de potenciales

sustitutos está únicamente limitado por la imaginación. Esta variedad hace que sus costos de

entrada varíen considerablemente, pudiendo poner en fuerte riesgo la sustentación del proyecto

en el tiempo, si es que su producto resulta ofrecerse por debajo del precio del parque. Tomando

en cuenta este planteamiento, se califica esta amenaza como altísima.

5. La rivalidad entre los competidores.

No existe una fuerte rivalidad entre los competidores, pese a que se encuentran bien

posicionados en el mercado, ya que el número de ellos no es elevado.


86

III.3. Análisis FODA

Fortalezas

� Se cuenta con un terreno desaprovechado, con autorización de usos y derechos de bienes nacionales, por lo que no se incurre en gastos de arriendo.

� El lugar cuenta con una alto potencial turístico a explotar y se encuentra aislado de la zona industrial, facilitando una desconexión de las tareas cotidianas y un acercamiento a la naturaleza.

� Ya existe emplazado en el lugar el complejo que alberga al Sindicato de Pescadores Artesanales, el cual está disponible para ser transformado en una de las principales fuentes de ingreso; un restaurante.

� El principal beneficiado con el proyecto –Sindicato de Pescadores Artesanales– será el encargado de la administración del parque, lo que se traduce en una alta motivación y un buen ambiente en torno a él. Dado que pertenecen a la comunidad de Tejas Verdes, hay un gran apoyo de ésta al proyecto facilitando su desarrollo.

� Los pescadores de Tejas Verdes, pertenecientes al Sindicato, son la única comunidad autorizada en Chile para utilizar la ancestral técnica de la pesca con chinchorro, aumentando el número de atracciones turísticas de la zona y la diferenciación de la competencia.

� El ser un proyecto avalado por la I. Municipalidad de San Antonio, permite la postulación a fondos públicos no retornables.

Oportunidades

� Se proyecta un gran aumento en el flujo de público que llega a San Antonio, principalmente, debido a la construcción de un casino en la zona de la caleta.

� San Antonio fue elegida como una de las “Ciudades Bicentenario”, esto se traduce en diversos beneficios para el desarrollo y financiamiento de proyectos turísticos.

� Las zonas circundantes al terreno donde se emplazaría el parque presentan una gran cantidad de aves migratorias. El avistamiento de estas aves es un atractivo turístico apreciado por una gran cantidad de personas a nivel nacional e internacional29.

� Existe una identidad propia de la zona, relacionada con la poesía y la cultura, la cual se pretende impregnar en el proyecto.

29 Existe una gran cantidad de información disponible, en diversas páginas de internet, que avalan que

actualmente acude un gran cantidad de personas a observar las aves migratorias de la zona.


87

Debilidades

� El terreno se encuentra actualmente en muy malas condiciones, lo que aumenta la inversión requerida para dejarlo utilizable.

� Las personas involucradas en este proyecto cuentan con poca experiencia en el rubro del turismo.

� La demanda del proyecto tiene una fuerte correlación con el clima, principalmente con las precipitaciones de la zona.

Amenazas

� El desarrollo de proyectos similares en la región, por ejemplo el proyecto Paseo Bellamar, el cual estimula el desarrollo de la actividad turística en la zona costera de la comuna.

� No se aprecia en el general de los habitantes de la comuna un hábito de preservar y cuidar los espacios naturales.

� El agua que fluye por el río Maipo contiene una gran cantidad de residuos, principalmente, lodos y escombros.

� Existen muchos procesos burocráticos para poder desarrollar proyectos financiados con fondos estatales.

� Existe una alta competitividad para acceder a estos fondos, por lo que un buen proyecto no garantiza la obtención de ellos.

� Que el proyecto tenga un impacto negativo en el ambiente, provocando cambios en el ecosistema actual. Por ejemplo, disminución de la presencia de aves migratorias en la zona.

informe_3 parque ecoturístico boca del maipo

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