informe de valoraciÓn de nave industrial

INFORME DE VALORACIÓN DE NAVE INDUSTRIAL

Calle GUILLERMO RODRIGUEZ QUIROS, Nº 6, Parcela 2.15 - 33393 - GIJON - ASTURIAS

EXPEDIENTE 487582.17V01 REF: 325272

INFORME DE TASACIÓN DE EDIFICIOS Y/O SUS ELEMENTOS

NAVE INDUSTRIAL

1. IDENTIFICACIÓN DE LA SOCIEDAD, SOLICITANTE Y FINALIDAD

1.1. IDENTIFICACIÓN DE LA SOCIEDAD

DENOMINACIÓN: IBERTASA, S.A.

Nº INSCRIPCION BANCO DE ESPAÑA: 4.422

FECHA DE INSCRIPCIÓN: 2 - Noviembre - 1.992

1.2. SOLICITANTE

ENTIDAD SOLICITANTE: BANCO SABADELL, S.A. (SUC. 5658)

SOLICITANTE: AYDMETRO2, S.L.Cl GUILLERMO RODRIGUEZ QUIROS NR 633393 - Asturias (GIJON)CIF: B33874223REF: 325272

1.3. FINALIDAD

FINALIDAD LEGAL: Garantía hipotecaria

OBSERVACIONES AL CUMPLIMIENTO DE LA NORMATIVA DE VALORACIÓN:

Esta valoración se ha realizado conforme a las exigencias de la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo 2003,normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras,en el B.O.E. del 9 de Abril de 2003) y sus sucesivas modificaciones.

sobre(publicada

2. IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN

MUNICIPIO: GIJON

NUCLEO POSTAL: SOTIELLO (GIJON)

PROVINCIA: ASTURIAS

COMUNIDAD AUTÓNOMA: ASTURIAS

IBERTASA, S.A. C/ Rodríguez Marín 61 28016 Madrid Telf: 91 - 561 33 88 Fax: 91 - 561 95 69. Informe de Tasación, expediente nº 487582.17V01

Pag. 1/20Ref. Control: 20668163-V01

EMPLAZAMIENTO: Calle GUILLERMO RODRIGUEZ QUIROS, Nº 6, Parcela 2.15

En la nota simple registral no figura la vía de situación ni el númeropolicía del inmueble, tratándose de la Calle Guillermo Rodrígueznº 6, perteneciente al Polígono Industrial de Somonte, en lade Sotiello, concejo de Gijón.

La identificación del inmueble se ha realizado a partir de lalinderos y de la referencia catastral que figura en la nota registral. En base a las comprobaciones realizadas se concluyea pesar de las discrepancias existentes entre la registral y catastral de la finca, ésta queda correctamente identificada.

deQuirós

parroquia

dirección,simple

queidentificación

CÓDIGO POSTAL: 33393

IDENTIFICACION REGISTRAL DEL INMUEBLE TASADO

REGISTRO DE LA PROPIEDAD: Nº 1 de GIJON

Finca Registral 7682

Tomo 2904

Libro 139

Folio 54

Inscripción 11

IDENTIFICACION CATASTRAL UNITARIAReferencia CatastralIdentificación

Industrial Nave9715720-TP7291S-0001-MT Nave

IDENTIFICACIÓN ÚNICA DEL INMUEBLE

Denominación Finca Registral Nº Identificación Nave 7682 33022000333771

IDENTIFICACION CATASTRAL DEL TERRENO

Denominación Finca Registral Referencia CatastralFinca 0000007682 9715720/TP7291S/0001/MT

Se adjunta como anexo a este informe nota simple registral, de dondese extraen los datos registrales reflejados en el presente informe.

OBSERVACIONES:

TerminadoESTADO DEL INMUEBLE:



3. COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN

3.1. COMPROBACIONES REALIZADAS

- Correspondencia con finca registral

- Régimen protección pública

- Comprobación Planeamiento Urbanístico

- Servidumbres visibles

- Estado de ocupación, uso y explotación

- Estado de conservación aparente

- Régimen Protección Patrimonio Arquitec.

- Correspondencia con finca catastral

- Identificación física inspección ocular

- Comprobación de superficies

3.2. DOCUMENTACIÓN UTILIZADA

- Plano de situación

- Plano urbanístico

- Croquis del inmueble

- Reportaje fotográfico

- Nota Simple

- Información Catastral descriptiva y gráfica

4. LOCALIDAD Y ENTORNO

4.1. TIPO DE NÚCLEO

TIPO DE NUCLEO: Se sitúa en la zona central de Asturias, a 27 km de Oviedo y 25 kmAvilés. Gijón está situado en el centro de la costa cantábrica Principado de Asturias, al norte de la Península Ibérica, sobrerasa litoral en las estribaciones de la Cordillera Cantábrica, parte de la vertiente hidrográfica cantábrica y se sitúa en sumás alto (Pico Cima) a 737 msnm. El punto más alto de la zona(Ceares) se sitúa a 59 msnm. Sus coordenadas son 43° 32' 43" N,39' 44" O. El término municipal de Gijón tiene una superficie dekm² y una forma vagamente rectangular. La ciudad está situada entramo costero central del concejo, en una bahía dividida por península de Cimadevilla (casco antiguo) que separa la playa deLorenzo al este, del puerto deportivo, playas de Poniente yastilleros y puerto de El Musel, al oeste.

dedel

unaformapunto

urbana5°

181,60ella

SanArbeyal,



LIMITES: El término municipal de Gijón limita con los siguientes Carreño y Corvera al oeste, Llanera al suroeste, Siero al sur Villaviciosa al este. Con Sariego no comparte frontera, aunquelímites llegan a unirse en un pequeño punto correspondiente a lade los Cuatro Jueces, así llamada por constituir la confluencia deconcejos de Gijón, Villaviciosa, Sariego y Siero.

concejos,y

susPeña

los

UBICACION: 43°32'N 5°42'O

ALTITUD: 3 msnm (mín.; 0 Mar Cantábrico, máx.; 737 Pico Cima).

4.2. OCUPACIÓN LABORAL Y NIVEL DE RENTA

OCUPACION LABORAL: Múltiple variado, servicios, industria, sector terciario, turismo.tradicionalmente industrial, la economía de Gijón ha sufridocambios a partir de las duras reconversiones del sector desde la década de los setenta. El despegue económico de Gijóninició a finales del siglo XIX, y tuvo una etapa de graneconómico a finales de la década de los sesenta, debido a construcción de la factoría de Uninsa (Ensidesa) y a la actividadpuerto y de los astilleros. Tras una dura crisis y reconversión enaños ochenta, en la actualidad, el sector terciario es el importante de la economía gijonesa, seguido del sector (industrias siderúrgicas y metálicas). El peso del sector primario eneconomía del municipio es prácticamente irrelevante.

Ciudadgrandes

industrialse

crecimientola

dellos

mássecundario

la

NIVEL DE RENTA: Media.

4.3. POBLACIÓN

POBLACION: Según el padrón del Instituto Nacional de Estadística de 2014:habitantes de derecho.

275.735

4.4. EVOLUCIÓN Y DENSIDAD DE LA POBLACIÓN

EVOLUCION DE LA POBLACION: La tendencia, respecto al padrón de 2013, es creciente.

DENSIDAD DE POBLACION: La densidad de población en el entorno es media.

4.5. DELIMITACIÓN Y RASGOS URBANOS

DELIMITACION DEL ENTORNO: Polígono industrial creado a comienzos de los años noventa. Sede una de las grandes zonas industriales del concejo de Gijón,se ubican en la actualidad unas 80 empresas, lo que se traduce2.000 trabajadores. Es un entorno empresarial dotado de servicios, calles amplias y suficientes aparcamientos. Asimismo,comunicaciones por tren y autobús son satisfactorias, ya dispone de parada de autobús urbano, y apeadero de tren, algopara el transporte de muchas de las personas que trabajan allí. Eninmediaciones, existen empresas del sector de la construcciónA y D Metro 2 S.L, Abraila y Rodríguez Carpintería Metálica Cerrajería C.B, AGC Pedragosa S.A, Aislamientos Pumarín Aislamientos y Ventilaciones del Norte S.L, Carpintería Meana Instalaciones S.L, Ferropiña S.L; empresas del sector de lay siderurgia como Asistencia Técnica Industrial Asturiana S.A -Manufacturas Lufer S.L, Metalaser Norte S.A, Montajes ProyectosMantenimiento S.L - MPM; del sector del transporte como

tratadonde

enbuenos

susquevitallas

comoy

S.L,de

metalurgiaAtei,

yCogitrans



S.L, Mudanzas José Vicente S.L; automoción como Somonte S.L; y madera y mueble como Lisama S.L.

Carrocerías

ORDENACION: Naves tipo nido y naves aisladas en parcelas independientes.

GRADO DE CONSOLIDACION: Completo. No existen solares en el entorno próximo.

NIVEL DE DESARROLLO: Terminado. Tejido urbano con actividad residual al haberse agotadomayoría del suelo urbano disponible.

la

RENOVACION: Actuaciones puntuales por sustitución.

4.6. CONSERVACIÓN DE LA INFRAESTRUCTURA

PAVIMENTACION: Asfaltado de viales y pavimentado de aceras con baldosa hidráulica.

SUMINISTRO ELECTRICO: Red general de suministro eléctrico.

ABASTECIMIENTO DE AGUA: Red general de abastecimiento de agua.

SANEAMIENTO: Red general de alcantarillado.

SUMINISTRO DE GAS: Red de suministro de gas natural.

ESTADO DE CONSERVACION: Bueno.

4.7. EQUIPAMIENTO

ASISTENCIAL: Centros asistenciales públicos y privados en el entorno Hospital de Cabueñes, Hospital de Jove y Hospital de Begoña.

próximo.

COMERCIAL: Múltiple. Densidad comercial elevada.

DEPORTIVO: Suficiente. Instalaciones polideportivas diversas en el próximo.

entorno

ESCOLAR/EDUCATIVO: Equipamiento de todo tipo, incluido universitario.

LUDICO: Suficiente.

ZONAS VERDES: Suficientes.

APARCAMIENTO: Suficiente a nivel de superficie.

4.8. COMUNICACIONES EXISTENTES

AUTOBUSES: Autobuses urbanos e interurbanos de línea regular. En laGijón cuenta con 21 líneas de autobús urbano.

actualidad,

METROPOLITANO: No existe. Actualmente se está llevando a cabo la construcciónsoterramiento e integración del ferrocarril en la ciudad: Metro tren,cual será operado por RENFE y FEVE.

delel

FERROCARRIL: Existe estación de cercanías y largo recorrido en el entorno próximo.

Gijón tiene conexiones autonómicas con Oviedo, Avilés, Pola de Laviana y el Conjunto histórico de Fierros. Ennacional, tiene conexiones diarias con Madrid, Barcelona, Ferrol, León, Alicante, Vigo y Bilbao.

ámbito

RED VIARIA: Sus principales vías de comunicación son la Y que une los grandes núcleos de Asturias: Gijón, Oviedo y Avilés. Cabela Autovía del Cantábrico AS-8, Autovía minera AS-I, industrial AS-II y carreteras nacionales como la N-630, N-632 y N-641.

tresdestacarAutovía



AEROPUERTO: El Aeropuerto de Asturias, situado a 38 km de la ciudad y comunicado por autovía.

bien

5. DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO

MEDICIÓN CATASTRAL PROYECTOFINCA REGISTRAL ADOPTADA- - - 1.181,00 - - -0000007682 1.121,00 1.121,00

5.1. DESCRIPCIÓN

MORFOLOGÍA: Parcela de geometría regular.

TOPOGRAFÍA: Horizontal.

LINDEROS REGISTRALES: - Norte, vial de servicio comunitario identificado como parcelade uso común número 2.VD2, tramo B; - Sur, parcela número 2.18; - Este, parcela número 2.16: - Oeste, parcela número 2.14.

privada

COMENTARIOS SOBRE LA SUPERFICIE: Ante la imposibilidad de medir físicamente la finca tasada se adoptado la menor entre la superficie registral y catastral, establece la ECO/805/2003.

hasegún

5.2. INFRAESTRUCTURAS

CERRAMIENTO DE PARCELA: Parcela delimitada por la propia edificación y por los viales conque linda.

los

INFRAESTRUCTURAS EXISTENTES: Se trata de un terreno urbanizado sin infraestructuras pendientesejecución.

de

6. DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN

6.1. DESCRIPCION DE LAS CARACTERISTICAS BASICAS DEL EDIFICIO

TIPOLOGIA: Nave industrial tipo nido.

Nº DE PLANTAS: Baja+ 2 altillos.

Nº DE PLANTAS: Bajo rasante, 0.

USO PREDOMINANTE: Industrial.

CALIDAD CONST. GENERAL: Media.



6.2. TIPOLOGÍAS

IDENTIFICACION Escasa, nave idéntica al resto del conjunto, sin característicos.

elementos

UBICACIÓN Media, dentro del polígono.

POLIVALENCIA DE USOS Nave polivalente.

FRENTE 19,60 m.

FONDO MÁXIMO 54,25 m.

ALTURA LIBRE Altura.- 10,00 m.

6.3. DISTRIBUCIÓN

PLANTA BAJA Nave diáfana, tres estancias, almacén y aseo.

PLANTA PRIMERA Estancia diáfana, vestuarios y aseos.

PLANTA SEGUNDA Dos estancias diáfanas.

6.4. CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS

CIMENTACION: Zapatas y vigas de hormigón armado.

ESTRUCTURA: Pórticos y correas de acero laminado.

CERRAMIENTOS: Bloque de hormigón con terminación en pintura y chapa metálica.

CUBIERTA: Doble chapa prelacada por el exterior, con cámara aislante.

6.5. TERMINACIONES

INDUSTRIAL NAVE

PLANTA BAJA PAVIMENTOS PARAMENTOSVERTICALES

TECHOSPLANTA BAJA PAVIMENTOS PARAMENTOSVERTICALES

TECHOS

Estancia Tarima Pintura PinturaNave Solera de hormigón Pintura Chapa metálicaAlmacén Solera de hormigón Pintura PinturaAseo Baldosa cerámica Alicatado cerámico Pintura

PLANTA PRIMERA PAVIMENTOS PARAMENTOSVERTICALES

TECHOSPLANTA PRIMERA PAVIMENTOS PARAMENTOSVERTICALES

TECHOS

Aseo Baldosa cerámica Alicatado cerámico PinturaDiáfano Baldosa cerámica Pintura PinturaVestuario Baldosa cerámica Alicatado cerámico Pintura

PLANTA SEGUNDA PAVIMENTOS PARAMENTOSVERTICALES

TECHOSPLANTA SEGUNDA PAVIMENTOS PARAMENTOSVERTICALES

TECHOS

Diáfano Madera Pintura Chapa metálica



6.6. CARPINTERÍA EXTERIOR

CARPINTERIA EXTERIOR: Aluminio lacado. Portón metálico.

ACRISTALAMIENTO: Doble, con cámara de aire.

6.7. CARPINTERÍA INTERIOR

CARPINTERIA INTERIOR: Madera contrachapada.

6.8. CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS

FACHADA.PUSO CONSIDERADO FACHADA.S L.FONDO C.T.F LUZ LIBREALTURA.L

Industrial Nave- - - Nave - - - - - - - - - 1,000 - - -

* C.T.F. Coeficiente Tabla Fondo.

6.9. INSTALACIONES ESPECÍFICAS

PORTERO AUTOMÁTICO: No dispone.

ASCENSORES: No dispone.

SEGURIDAD: No dispone.

TELÉFONO: Sí, dispone.

AGUA CALIENTE: No dispone.

CALEFACCIÓN: No dispone.

CLIMATIZACIÓN: No dispone.

FONTANERÍA Y APARATOS SANITARIOS: Instalación con tubería de cobre y grifería cromada tipoAparatos sanitarios de porcelana vitrificada.

monomando.

6.10. SITUACION ACTUAL - ESTADO ACTUAL

ESTADO DE CONSERVACION: Normal, acorde a su antiguedad.

SITUACIÓN ACTUAL: Desocupado.

6.11. ANTIGÜEDAD

ANTIGÜEDAD(AÑOS): 14EDAD EFECTIVA (AÑOS): 14USO PRINCIPAL: IndustrialVIDA UTIL TOTAL: 35



SUPERFICIES

6.12. SUPERFICIE UTIL:

"Es la superficie de suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos deedificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores deprivativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.),sobre la proyección horizontal de su cubierta. No se considerará superficie útil la superficie ocupada en plantacerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior am. Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos"

unuso

medidaporcon

1,50

6.13. SUPERFICIE CONSTRUIDA SIN PARTES COMUNES:

"Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definiciónincluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100, según se trate, respectivamente, dede fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio."

ecerramientos

6.14. SUPERFICIE CONSTRUIDA CON PARTES COMUNES:

"Es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que le corresponda según su cuota ensuperficie de los elementos comunes del edificio."

la

6.15. CUADRO RESUMEN DE SUPERFICIES:

Parcela(m²)

Construida(m²)

USOCONSIDERADO

CCC(m²)

Parcela(m²)

Util(m²)

Construida(m²)

CCC(m²)

Util(m²)

Adoptada(m²)

COMPROBADA REGISTRAL

Industrial Nave1.276,151.121,00 Nave - - - 1.121,00 1.009,56 1.026,00 - - -1.214,14 1.026,00

Parcela(m²)

USOCONSIDERADO

Construida(m²)

CATASTRAL

Industrial Nave1.181,00 Nave 1.745,00

SUPERFICIES COMPROBADAS:

Planta Baja. 1.020,40 m²u - 1.060,53 m²c.Planta Primera. 39,35 m²u - 48,80 m²c.Planta Segunda. 154,39 m²u - 166,82 m²c.TOTAL: 1.214,14 m²u - 1.276,15 m²c.

En base a la medición realizada en la visita al inmueble se observa la existencia de discrepancias entre laregistral y comprobada de la finca tasada, resultando superior la comprobada. A efectos de tasación, al nodocumentalmente la legalidad urbanística de las ampliaciones realizadas y no constar inscrita registralmente, sela menor entre ambas, por prudencia valorativa y siguiendo las indicaciones de la Orden ECO/805/2003, y las de la

superficieacreditarse

consideraOrden



EHA/3011/2007, de 4 de octubre, publicada en el B.O.E. del 17 de octubre de 2007, que la modifica parcialmente.

7. DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA

El inmueble tasado se encuentra ubicado dentro del área regulada por el siguiente planeamiento urbanístico.

PLANEAMIENTO URBANÍSTICO: Con fecha seis de Mayo de dos mil quince (notificada alde Gijón el día 21 de Mayo), el Tribunal Supremo ha fallado nolugar a los recursos de casación interpuestos por el Ayuntamiento y otros contra la sentencia dictada el 28 de febrero2013 por el Tribunal Superior de Justicia del PPAA, lo quela firmeza de esta última sentencia y la anulación con definitivo del Plan General de Ordenación aprobado por Ayuntamiento Pleno en mayo de 2011.

En consecuencia, desde la fecha en que este Ayuntamiento haconocimiento del fallo del Tribunal Supremo (21/05/2015), habrá considerarse como planeamiento general vigente el Plan GeneralOrdenación Urbana de 14 de enero de 1999 (PGOU1999) y suRefundido de 4 de junio de 2002 (BOPA, 16/11/2002).

Ayuntamientohaberpropio

decomporta

carácterel

tenidodede

Texto

CLASIFICACIÓN URBANÍSTICA: Suelo Urbano.

CALIFICACIÓN URBANÍSTICA: Industrial. Área de Planeamiento Incorporado de Somonte (API SOMONTE).

AFECCIONES URBANÍSTICAS: No se han considerado afecciones urbanísticas.

8. RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN

8.1. TENENCIA Y LIMITACIONES

PROPIETARIO (PLENO DOMINIO) : SOLVIA DEVELOPMENT S.L., en Pleno Dominio por título

Compraventa, según Nota Simple Registral.de

OCUPANTE: Se encuentra actualmente desocupado

DESTINO PREVISTO : Desconocido


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9. ANÁLISIS DE MERCADO

9.1. ANALISIS DE MERCADO, OFERTA Y DEMANDA

PREVISIÓN EVOLUCIÓN DEL MERCADO:

Mercado estable.

PREVISIÓN TIEMPO DE COMERCIALIZACIÓN DEL INMUEBLE:

Medio (entre 6 y 9 meses).

9.2. OFERTA

CONSIDERACIONES PREVIAS:

La economía española ha registrado un crecimiento a lo largo de 2016 que ha motivado la revisión al alza de previsiones de crecimiento hasta casi el doble que la media de la eurozona. La recuperación económica siguela creación de empleo, registrándose tasas de crecimiento moderadamente positivas en el IPC por primera vez desde2015.

lasimpulsando

julio

Gracias en parte a la baja inflación, el consumo de los hogares sigue fortaleciéndose, manteniendo la tendenciade trimestres anteriores. A pesar de que la decisión del Reino Unido de abandonar la Unión sacudió fuertemente aEuropa, los mercados han vuelto a recuperar cierta calma y el Banco Central Europeo mantiene su programa desin cambios.

positivatoda

estímulo

La deuda española a 10 años ha caído hasta situarse en torno al 1,0% con una bajada simultánea de la prima de riesgo.

OFERTA DE EDIFICIOS INDUSTRIALES POR ZONAS:

Las ubicaciones de áreas industriales se localizan principalmente próximas a vías de alta ocupación utilizadas entránsito de personas y cruce de mercancías, aeropuertos o puertos, donde la actividad empresarial se concentravez más.

elcada

MERCADO INDUSTRIAL DE ASTURIAS:

Con respecto al suelo industrial en funcionamiento, el Principado cuenta en la actualidad con unos 45 millones decuadrados brutos, de los cuales 21 millones de metros cuadrados corresponden a áreas empresariales que distribuyen por las comarcas de Oviedo, Gijón, Avilés, Nalón, Eo-Navia, Caudal, Oriente y Narcea. La mayor parte deáreas empresariales existentes se encuentran en la parte central de la región, en las comarcas de Avilés, Caudal,Nalón y Oviedo. Se concentra en estas comarcas el 88% de la superficie total empresarial, al ser la zona dondeencuentra también la mayoría de la población activa y por lo tanto donde existe mayor actividad económica y empresarial.

metrosselas

Gijón,se

EVOLUCIÓN DE LAS RENTAS EN ASTURIAS:

Las rentas logísticas se mantienen estables en la zona prime en torno a los 3 €/m²/mes, mientras que en lacorona repuntan ligeramente situándose en torno a los 2 € /m²/mes. La previsión de cara a final de año es deconcretamente, se espera un crecimiento acumulado de rentas del 3,6% para 2017.

segundacrecimiento,


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ANÁLISIS DE LA OFERTA:

En los últimos cuatro años el número de inmuebles a la venta en España ha logrado reducirse en un porcentaje, si bien, la reducción del stock no es uniforme en todo el territorio. Por otra parte, buena parte del stockqueda por vender sigue comercializándose a precios muy atractivos para el pequeño o gran inversor.

importanteque

La escasa producción de los últimos años ha conllevado a una tendencia al mantenimiento e incluso la reducción deoferta existente en algunas ubicaciones, lo que motiva la progresiva estabilización de los precios de oferta.

la

ANALISIS DE OFERTA EN EL ENTORNO:

El volumen de la oferta de inmuebles industriales comparables es medio. En el entorno más próximo existe sobreoferta de naves de 500 - 3.000 m², en 2 plantas y en régimen de alquiler. En general, además de la considerablepreexistente, se ha observado un aumento de oferta de segunda mano retornando al mercado, que ha intensificándose a medida que transcurrían los meses. Al contrario de lo que sucedía hasta hace relativamentetiempo, en este momento es posible encontrar oferta de buena calidad y en ubicaciones de primera línea, comoser Oviedo, Gijón, Avilés, Siero o Llanera. El aumento de la oferta vacante es también perceptible en el sectorque, afectado por el descenso del consumo, está liberando espacio.

todooferta

idopoco

puedenlogístico

MERCADO DE SUELO INDUSTRIAL:

En los últimos trimestres se ha observado un repunte en la actividad en el mercado de suelo con usoun claro indicador del retorno de la actividad promotora y de recuperación del sector. Se ha transaccionado más demillón de m² de suelo, tanto para cliente final como para desarrollo de nuevos proyectos a riesgo.

industrial/logístico,medio

EVOLUCIÓN DE LA OFERTA:

Las mejoras y buenas expectativas económicas junto con el aumento de las hipotecas concedidas y el repunteen las transacciones y precios, así como la progresiva reducción de los stocks existentes, confirman un puntoinflexión en las tendencias del mercado inmobiliario.

gradualde

La oferta se va adecuando de forma gradual según la flexibilización de las condiciones financieras, si bien lacrediticia parece mantenerse en alguna medida. La demanda actual no es tan amplia como para hacer sobre-reaccionarla oferta. Por ello, cabe esperar un periodo de estabilidad y lenta recuperación de la actividad, aunque sinde volver a los grandes crecimientos del pasado. En una gran mayoría de entornos urbanos, la tendencia actual esestabilización de los precios de mercado.

restriccióna

aspiracionesla

VALORES OFERTADOS:

Los valores ofertados oscilan en función de las superficies construida y de parcela, ubicaciones, calidades de los inmuebles, proximidad a vías rápidas.

antigüedades,

TASA DE DISPONIBILIDAD:

Si bien se ha reducido a prácticamente la mitad desde el primer trimestre de 2015, la tasa de disponibilidad setodavía media, superando en estos momentos a la demanda.

estima

9.3. DEMANDA

ANÁLISIS DE DEMANDA:


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Los factores que estaban frenando la actividad en el mercado inmobiliario siguen relajándose paulatinamente. inexistencia de un mercado de financiación para la adquisición de inmuebles, la elevada tasa de desempleo, elen el poder adquisitivo de los hogares, la incertidumbre sobre la evolución futura de la economía, una generalizada de que los precios de venta iban a seguir cayendo y una política fiscal desincentivadora para elllevaron la demanda a niveles mínimos durante 2013.

Ladescenso

opinióncomprador

La mejora de las expectativas económicas, unido a una ligera recuperación del mercado laboral y un previsibleacceso a la financiación irán previsiblemente mejorando de manera progresiva las cifras de compraventas. Aunqueactividad constructora sigue siendo baja, se están sentando las bases para el inicio de nuevos proyectos.

mayorla

ANÁLISIS DE DEMANDA EN EL ENTORNO:

Se trata de un entorno en el que existe una relación estable entre oferta-demanda con una frecuencia normal transacciones inmobiliarias.

de

9.4. INTERVALOS DE PRECIOS ACTUALES DE VENTA AL CONTADO O DE ALQUILER

INTERVALOS DE PRECIOS ACTUALES:

El intervalo de variación zonal de valores unitarios oscila entre 200 y 500 €/m²c para edificaciones industriales, ende su ubicación, superficies construida y de parcela (patios), antigüedad, anejos, acondicionamiento interior yconstructiva.

funcióncalidad

9.5. EXPECTATIVAS DE OFERTA-DEMANDA Y DE REVALORIZACIÓN

EXPECTATIVA DEL MERCADO:

Tras el severo ajuste producido en el sector inmobiliario durante los últimos años -más acusado en las zonas conatractivo comercial- marcado por la situación económica, parece que la mejoría que apuntan algunos macroeconómicos y la vuelta de las entidades financieras a conceder préstamos para la compraventa, estabilizando el mercado inmobiliario, con una moderación en la caída de los precios, e incluso con algunos repuntes en algunas zonas.

menordatosestánleves

RENOVACIÓN:

Se trata de suelo urbano consolidado. No se prevén actuaciones no contempladas en el planeamiento vigente quela oferta actualmente existente.

alteren

AFECCIONES SOCIO-ECONOMICAS:

No se ha observado ni se prevé a medio plazo degradación del entorno por causas sociológicas oextrínsecas al inmueble que puedan afectar al valor de tasación adoptado en el informe.

circunstancias

COMPETITIVIDAD DEL INMUEBLE:

El inmueble tasado presenta un comportamiento homogéneo con las características medias de su entorno.

9.6. COMPARABLES


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INDUSTRIAL NAVE

REFERENCIA VALORUNITARIO

(€/m²)

DIRECCIÓN SUPERF.PARCELA

(m²)

SUPERFCONSTR.

(m²)

EDADEFECTIVA

6570317400447 215,93METALURGIA, AVENIDADE LA, 42

1700 311600

6570317400450 241,51DEL MELÓN, 22 1219 4320136570317400452 322,95JOSE LLAMA FERNÁNDEZ,

5863 141734

6570317400448 326,69BENJAMIN FRANKLIN, 86 1394 1915006570317400449 380,00JOSE LLAMA FERNÁNDEZ,

121500 231734

6570317400446 467,15MARIE CURIE, 47 965 274248

REFERENCIA V.TOTAL(€)

POBLACION FUENTEDIRECCIÓN

6570317400447 367.080,00GIJON Agente De LaPropiedad

Inmobiliaria

METALURGIA, AVENIDADE LA, 42


Inmobiliaria

DEL MELÓN, 22


Inmobiliaria

JOSE LLAMA FERNÁNDEZ,5


Inmobiliaria

BENJAMIN FRANKLIN, 86

6570317400449 570.000,00GIJON ParticularJOSE LLAMA FERNÁNDEZ,12


Inmobiliaria

MARIE CURIE, 47

VALOR PROMEDIO PONDERADO = 316,24 €/m²

9.7. CALIFICACIÓN DE RIESGO

CALIFICACIÓN DE RIESGO DEL INMUEBLE: (B-B-B)

- Expectativa del mercado inmobiliario en el entorno (B)Mercado con evolución de precios similares al IPC y demanda similar a la oferta existente.

- Evolución futura del entorno (B)La evolución futura del entorno puede influir positivamente en la comercialización del inmueble.

- Competitividad del inmueble (B)Las características del inmueble presentan un grado de competitividad similar a la media del entorno. Esto puedepositivamente en la comercialización del mismo.

influir


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10. DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS

CONSIDERACIONES PREVIAS:

La Orden ECO/805/2003 (B.O.E. 9-IV-2003), modificada por las Ordenes EHA/3011/2007, de 4 de octubre, publicada enB.O.E. del 17 de octubre de 2007 y EHA/564/2008, de 28 de febrero, publicada en el B.O.E. de 5 de Marzo decontempla los métodos de valoración que se deben aplicar para la determinación del valor de tasación de undentro de sus respectivos campos de aplicación. A continuación se efectúa la valoración particularizada alobjeto de estudio, mediante la aplicación de los métodos apropiados.

Para la tasación del edificio se emplean los métodos del Coste y Comparación.

el2008,

inmuebleinmueble/s

"CONCEPTO DE VALOR DE MERCADO"

"Precio al que podría venderse un inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y unindependiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en elque las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de unnormal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta. Entre el vendedor y el comprador noexistir vinculación previa alguna ni tener un interés personal o profesional en la transacción ajeno a la causa delLa oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una comercialización adecuada al tipo de bien de quetrate, como la ausencia de información privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes."

compradormercado,

plazodebe

contrato.se

10.1. CALCULO DEL VALOR DE MERCADO POR COMPARACION

Mediante este método se determinan dos valores técnicos que se denominan valor por comparación, que determinar el valor de mercado de un determinado bien, y valor por comparación ajustado, que permite determinar eldel inmueble a los efectos de crédito hipotecario.Para calcular el valor por comparación se seguirán las siguientes reglas generales:

permitevalor

a) Establecer las cualidades y características de cada inmueble tasado que influyan en su valor.

b) Analizar el segmento del mercado inmobiliario relativo a los inmuebles comparables al tasado.

c) Selección de una muestra de los precios de los inmuebles comparables al tasado.

d) Homogeneización de los elementos de la muestra con el inmueble objeto de tasación.

e) Asignar el valor de un inmueble, neto de gastos de comercialización y servidumbres.

f) El valor por comparación así obtenido será ajustado por la entidad tasadora cuando, siendo un informe con finalidadhipotecaria, ésta estime que existe una probabilidad elevada de que el valor de tasación experimente una reducciónsignificativa en términos nominales antes de transcurrido un año desde la fecha de la tasación que dure al menos tres años.El ajuste se llevará a cabo mediante la aplicación de un coeficiente reductor denominado Kh.

HOMOGENEIZACIÓN DE LOS TESTIGOS:

A continuación se procede a la homogeneización de los testigos obtenidos en el sondeo de mercado efectuado ypermiten aplicar para el inmueble tasado un valor unitario que sirva de base para la determinación de su valor depor comparación. Los criterios establecidos para efectuar la homogeneización son consecuencia de analizar entresus variantes cualitativas, estado de conservación, funcionales y económicas.

quemercado

otras

VALORUNITARIO

(€/m²)

DIRECCIÓN COEF.HOMOG.

VALORHOMOG

(€/m²)

VALORADOPTADO

(€/m²)

PESO(%)

SUPERF(m²)

INDUSTRIAL NAVE


Pag. 15/20Ref. Control: 20668163-V01

VALORUNITARIO

(€/m²)

DIRECCIÓN COEF.HOMOG.

VALORHOMOG

(€/m²)

VALORADOPTADO

(€/m²)

PESO(%)

SUPERF(m²)

INDUSTRIAL NAVE

1,120METALURGIA, AVENIDA DE LA, 42 215,93 241,84 40,3116,6717001,080DEL MELÓN, 22 241,51 260,83 43,4716,6712191,000JOSE LLAMA FERNÁNDEZ, 5 322,95 322,95 53,8316,678631,000BENJAMIN FRANKLIN, 86 326,69 326,69 54,4516,6713940,880JOSE LLAMA FERNÁNDEZ, 12 380,00 334,40 55,7316,6715000,800MARIE CURIE, 47 467,15 373,72 62,2916,67965

VALOR UNITARIO HOMOGENEIZADO (V.U.H): 310,07 €/m²

CUADRO-TABLA RESUMEN C.T.F Y ELEMENTOS RECUPERABLES

V.U.H(€/m²)

ELEM.RECNETOS

VALORUNITARIO

(€/m²)

ELEMENTO C.T.F

Industrial Nave Nave 310,07 - - - 310,07- - -

CUADRO-TABLA RESUMEN METODO DE COMPARACION

SUPERFICIE(m²)

ELEMENTO V.U.H(€/m²)

COEFICIENTEKe

VALORCOMPARACION

(€)

VALORUNITARIO

(€/m²)Industrial Nave Nave 1.026,00 310,07 1,000 318.131,82310,07

318.131,82Total

CUADRO RESUMEN VALORES COMPARACIÓN

USOCONSIDERADO

Superficie(m²)

Valorunitario

(€/m²)

ValorComparación

(€)

USOCONSIDERADO

Superficie(m²)

Valorunitario

(€/m²)

ValorComparación

(€)Industrial Nave 1.026,00 310,07 318.131,82

10.2. CALCULO DEL VALOR DE REPOSICION

El Método del Coste permite calcular el valor de reemplazamiento-reposición bruto o neto de toda clase de edificioselementos de edificios, en proyecto, en construcción o rehabilitación o terminados. Distingue dos tipos de costes:

y

I. VALOR DE REEMPLAZAMIENTO-REPOSICION BRUTO (V.R.B):

V.R.B = SUELO + CONSTRUCCION + GASTOS NECESARIOS = S + C + GN

El V.R.B de un inmueble se determinará sumando al valor de mercado del terreno en el que está edificado, el de cadade los gastos necesarios para edificar, en dicha fecha un inmueble de características (capacidad, uso, calidad…)en el que se utilice tecnología y materiales de construcción actuales.

unopero

II. VALOR DE REEMPLAZAMIENTO-REPOSICION NETO (V.R.N):

V.R.N = SUELO + CONST. + GASTOS NECESARIOS - DEPRECIACION = S + C + GN - DEP

Es aplicable exclusivamente a los edificios o elementos de un edificio terminados. Su determinación se deduciendo al V.R.B, calculado de acuerdo con lo dispuesto anteriormente, la depreciación física y funcional de edificación.

realizarála


Pag. 16/20Ref. Control: 20668163-V01

La repercusión unitaria de suelo se ha calculado mediante la aplicación del método residual, proyectando el valormercado primario y descontando los costes de construcción, gastos generales de promoción y beneficio de promoción.

de

La repercusión unitaria de suelo se ha calculado aplicando el método residual abreviado, proyectando el valor mercado primario y descontando los costes de construcción, gastos generales de promoción y beneficio del promotor.

de

CALCULO DEL VALOR DE REPOSICION (VALORES UNITARIOS) H.E.T

C.CONST.(€/m²)

ELEMENTO GASTOS(G.NEC)

(€/m²)

DEPREC DEPRECE.P.R

V.R.N(€/m²)

SUELO(€/m²)

E.P.R V.R.B(€/m²)

240,00Industrial Nave 48,00 115,20 - - - 354,2266,22 - - - 239,02

CALCULO DEL VALOR DE REPOSICION (VALORES TOTALES) H.E.T

C.CONST.(€)

ELEMENTO GASTOS(G.NEC)

(€)

DEPREC DEPRECE.P.R

V.R.N(€)

SUELO(€)

E.P.R V.R.B(€)

Industrial Nave

246.240,00Nave 49.248,00 118.195,20 - - - 363.429,7267.941,72 - - - 245.234,52

OBSERVACIONES SOBRE LA ANTIGÜEDADY CONSERVACIÓN

.

10.3. CALCULO DEL VALOR DE MERCADO POR ACTUALIZACIÓN DE RENTAS

El Método de Actualización de Rentas está basado en el principio de anticipación, según el cual "el valor de unque esté produciendo o pueda producir ingresos es función de las expectativas de renta que proporcionará en el futuro".

inmuebleprevisiblemente

APLICACIÓN DE LA METODOLOGIA AL INMUEBLE TASADO:

No se ha efectuado el Método de Capitalización ya que no existen arrendamientos vigentes a la fecha de redaccióneste informe.

de

VALOR DE MERCADO POR ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA: No procede

10.4. CALCULO DEL VALOR MAXIMO LEGAL

El VALOR MAXIMO LEGAL se determina para aquellos inmuebles y anexos vinculados sujetos a algún tipo depública, de acuerdo con la legislación aplicable en cada caso.

protección

DETERMINACION DEL VALOR MAXIMO LEGAL: No Procede


Pag. 17/20Ref. Control: 20668163-V01

11. VALORES DE TASACIÓN

11.1. VALORES ESTIMADOS DEL INMUEBLE

VALOR DE REEMPLAZAMIENTO BRUTO (V.R.B): 363.429,72 €

VALOR DE REEMPLAZAMIENTO NETO (V.R.N): 245.234,52 €

VALOR POR COMPARACION: 318.131,82 €

VALOR POR COMPARACION AJUSTADO: 318.131,82 €

VALOR POR ACTUALIZACIÓN: No procede

VALOR MAXIMO LEGAL: No procede

VALOR DEL SUELO: 67.941,72 €

VALOR DE SEGURO (Art. 10 RD 716/2009):(Vseguro = VT - Vsuelo)

250.190,10 €

VALOR DE SEGURO (D.a. 1º ECO/805/2003):(Vseguro = VRB - Vsuelo)

295.488,00 €

VALOR DE TASACION ( V. Comparación):

Asciende el valor de la tasación a la expresada cantidad deTRESCIENTOS DIECIOCHO MIL CIENTO TREINTA Y UNEUROS CON OCHENTA Y DOS CÉNTIMOS.

318.131,82 €

*VERIFICACIÓN advertencias, condicionantes y valor de tasación en www.ibertasa.com

12. CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS

12.1. CONDICIONANTES

- No existen para el caso concreto de este informe

12.2. ADVERTENCIAS GENERALES

- 1.- Se advierte de la existencia de discrepancias entre la dirección registral y catastral del inmueble, sin que existandudas sobre su correcta identificación.

2.- Se advierte que ante la imposibilidad de medir físicamente la finca tasada se ha adoptado la menor entre la superficieregistral y catastral, según establece la ECO/805/2003.

3.- Se advierte que en base a la medición realizada en la visita al inmueble se observa la existencia de discrepancias entrela superficie registral y comprobada de la finca tasada, resultando superior la comprobada. A efectos de tasación, al noacreditarse documentalmente la legalidad urbanística de las ampliaciones realizadas y no constar inscrita registralmente, seconsidera la menor entre ambas, por prudencia valorativa y siguiendo las indicaciones de la Orden ECO/805/2003, y las dela Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, publicada en el B.O.E. del 17 de octubre de 2007, que la modifica parcialmente.

4.- Se advierte que no se ha dispuesto de los estatutos de la comunidad de propietarios, documento equivalente ocertificación del administrador de la comunidad acreditativa de las limitaciones de uso u otras circunstancias contenidas en


Pag. 18/20Ref. Control: 20668163-V01

aquellos que pudiera afectar al valor del inmueble.

5.- No se ha dispuesto de Licencia de Actividad.

6.- Se advierte expresamente que habiéndose valorado bajo la hipótesis de edificio terminado, el inmueble valorado en elpresente informe consta como elemento en construcción en la nota simple dispuesta, no habiéndose dispuesto de Licenciade 1ª Ocupación ni Certificado Final de Obras, constando como año de construcción en consulta a la Oficina Virtual deCatastro el año 2003.

13. OBSERVACIONES

- No se ha aportado Certificado de eficiencia energética del inmueble valorado.- La fecha de la nota simple registral aportada es de: 23-03-2017.

- Juicio Crítico : El inmueble tasado corresponde a una nave industrial de 14 años de antiguedad y 1.026,00 m²construidos. Se ubica en un entorno bien comunicado, con nivel de renta medio y medio atractivo industrial. La calidadconstructiva es media. La tendencia actual hace prever que se alcanzará una relación estable entre oferta y demanda, acorto-medio plazo, y se consolidará la estabilización de precios de mercado, dando opción a una futura revalorización amedio-largo plazo.

- El Real Decreto 716/2009 de 24 de abril, ha realizado la siguiente modificación sobre la Orden ECO/805/2003: La sumaasegurada deberá coincidir con el valor de tasación del bien asegurado excluido el valor de los bienes no asegurables pornaturaleza, en particular el suelo. (Artículo 10 apartado 1).


Pag. 19/20Ref. Control: 20668163-V01

Alberto Aguirregaviria ArriolaDirector General

VALIDADOR

Paula Meana VegaArquitecto Técnico

Oscar Felipe De Torres NeiraValidador

REPRESENTANTEDE IBERTASA

FIRMA DEL TECNICO

14. FECHA DE EMISIÓN, CADUCIDAD Y FIRMAS

NOMBRE DEL TECNICO QUE HA VISITADO EL INMUEBLE:

NOMBRE DEL TECNICO QUE REDACTA EL INFORME:

PROFESION:

FECHA DE LA VISITA AL INMUEBLE:

FECHA DE EMISIÓN DEL INFORME:

FECHA DE CADUCIDAD DEL INFORME:

Paula Meana Vega

Paula Meana Vega

Arquitecto Técnico

23 de Marzo de 2017

28 de Marzo de 2017

28 de Septiembre de 2017

Este informe carece de validez sin el sello original o la firma digital de IBERTASA.


Pag. 20/20Ref. Control: 20668163-V01

325272

28/03/2017

CERTIFICADO DE TASACIÓN (DUPLICADO)

C E R T I F I C A

inscrita el 2 de Noviembre 1.992 en el Registro de Sociedades Especializadas enTasación en el Banco de España con el nº 4.422 ,conforme a las exigencias de la Orden ECO/805/2003, del 27 de Marzo,sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras,publicada en el B.O.E. del 9 de Abril de 2003, , modificada por las Ordenes EHA/3011/2007, de 4 de octubre, publicada enel B.O.E. del 17 de octubre de 2007 y EHA/564/2008, de 28 de febrero, publicada en el B.O.E. de 5 de Marzo de 2008, concompetencia legal y profesional para la realización de la presente tasación.

IBERTASA, Sociedad de Tasación,

HOJA 1 / 4

Que a petición del solicitante cuyos datos se adjuntan a continuación se ha efectuado la visita del inmueble que seidentifica en el expositivo siguiente y de acuerdo a la información obtenida "in situ" y a la documentación complementariafacilitada, se han obtenido los valores reflejados en el "Cuadro Resumen de la tasación"

487582.17V01EXPEDIENTE:

FECHA DE EMISIÓN:

S/REF:

20 + ANEXOSNº DE HOJAS:

28/09/2017VALIDEZ HASTA:

23/03/2017FECHA DE VISITA:

I. IDENTIFICACION DEL SOLICITANTE DE LA TASACIONAYDMETRO2, S.L.Persona/Entidad: N.I.F: B33874223

BANCO SABADELL, S.A.Entidad solicitante:

II. IDENTIFICACION DEL INMUEBLENAVE INDUSTRIALTipo Inmueble:

Calle GUILLERMO RODRIGUEZ QUIROS, Nº 6, Parcela 2.15Emplazamiento:

ASTURIASProvincia: Municipio: 33393 - GIJON

ASTURIASCC.AA: Superficie: 1.026,00 m²

Nº 1 de GIJONRegistro: Finca: 7682

2904Tomo: Libro: 139

54Folio: Inscripción: 11

SOLVIA DEVELOPMENT S.L., en PlenoDominio por título de Compraventa,según Nota Simple Registral.

Titular registral: Ocupación: Se encuentra actualmentedesocupado

Este CERTIFICADO DE TASACIÓN acompaña y resume al INFORME DE TASACIÓN nº 487582.17V01Ref. Control: 20668163

CERTIFICADO DE TASACIÓN (DUPLICADO) HOJA 2 / 4

IDENTIFICACIÓN ÚNICA DEL INMUEBLEDENOMINACIÓN FINCA Nº IDENTIFICACIÓN Nave 7682 33022000333771

DENOMINACIÓN REFERENCIA CATASTRALREFERENCIA CATASTRAL UNITARIA

Industrial Nave

Nave 9715720/TP7291S/0001/MT

REFERENCIA CATASTRAL DEL TERRENODENOMINACIÓN FINCA REFERENCIA CATASTRALFinca 0000007682 9715720/TP7291S/0001/MT

III. IDENTIFICACION DEL TASADORPAULA MEANA VEGANombre y Apellidos: Profesión: ARQUITECTO TÉCNICO

FINALIDAD DE LA TASACION: Garantía hipotecaria

OBSERVACIONES AL CUMPLIMIENTO DE LA NORMATIVA DE VALORACIÓNEsta valoración se ha realizado conforme a las exigencias de la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo 2003,normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras,en el B.O.E. del 9 de Abril de 2003) y sus sucesivas modificaciones.

sobre(publicada

IV. CUADRO RESUMEN DE LA TASACION










VALOR DE SEGURO (Art. 10 RD 716/2009):(Vseguro = V.T-V.suelo)

250.190,10 €

VALOR DE SEGURO (D.a. 1ª ECO 805/2003):(Vseguro = VRB - Vsuelo)

295.488,00 €

DENOMINACIÓN S.ADOPTADA(m²)

V. ADOPTADO(€)

S.UTIL(m²)

V. AGRUPACION(€)

FINCA

Industrial Nave

Nave 1.026,00 318.131,827682 1.214,14 318.131,82

V.TOTAL 318.131,82


Asciende el valor de tasación a la expresada cantidad de TRESCIENTOS DIECIOCHO MIL CIENTO TREINTA Y UNEUROS CON OCHENTA Y DOS CÉNTIMOS.

318.131,82 €


Y así lo certifico, según mi leal saber y entender, habiendo aplicado los criterios y normas de tasaciónresultan de la legislación vigente.

que

El Valor de tasación adoptado, se ha calculado bajo el supuesto de inexistencia de vicios ocultos, cargasfinancieras y/o hipotecarias y gravámenes cuya comprobación no sea exigible por la normativa de valoración aplicable.

ADVERTENCIAS GENERALES1.- Se advierte de la existencia de discrepancias entre la dirección registral y catastral del inmueble, sin quedudas sobre su correcta identificación.

2.- Se advierte que ante la imposibilidad de medir físicamente la finca tasada se ha adoptado la menor entre laregistral y catastral, según establece la ECO/805/2003.

3.- Se advierte que en base a la medición realizada en la visita al inmueble se observa la existencia deentre la superficie registral y comprobada de la finca tasada, resultando superior la comprobada. A efectos tasación, al no acreditarse documentalmente la legalidad urbanística de las ampliaciones realizadas y no constarregistralmente, se considera la menor entre ambas, por prudencia valorativa y siguiendo las indicaciones de laECO/805/2003, y las de la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, publicada en el B.O.E. del 17 de octubre deque la modifica parcialmente.

4.- Se advierte que no se ha dispuesto de los estatutos de la comunidad de propietarios, documento equivalentecertificación del administrador de la comunidad acreditativa de las limitaciones de uso u otras circunstanciasen aquellos que pudiera afectar al valor del inmueble.


6.- Se advierte expresamente que habiéndose valorado bajo la hipótesis de edificio terminado, el inmueble valoradoel presente informe consta como elemento en construcción en la nota simple dispuesta, no habiéndose dispuesto

existan

superficie

discrepanciasde

inscritaOrden2007,

ocontenidas

ende



ADVERTENCIAS GENERALESLicencia de 1ª Ocupación ni Certificado Final de Obras, constando como año de construcción en consulta a laVirtual de Catastro el año 2003.

Oficina

CONDICIONANTESNo existen para el caso concreto de este informe.

OBSERVACIONESNo se ha aportado Certificado de eficiencia energética del inmueble valorado.

La fecha de la nota simple registral aportada es de: 23-03-2017.CALIFICACIÓN DE RIESGO DEL INMUEBLE: (B-B-B)

El Real Decreto 716/2009 de 24 de abril, ha realizado la siguiente modificación sobre la Orden ECO/805/2003: Laasegurada deberá coincidir con el valor de tasación del bien asegurado excluido el valor de los bienes nopor naturaleza, en particular el suelo. (Artículo 10 apartado 1).

sumaasegurables

VALIDADOR



FIRMA DEL TECNICO REPRESENTANTEDE IBERTASA



ANEXOS

DOCUMENTACIÓN UTILIZADA

Plano de situación - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 4 Pag.

Plano urbanístico - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 1 Pag.

Croquis del inmueble - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 3 Pag.

Reportaje fotográfico - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 4 Pag.

Nota Simple - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 5 Pag.

Información Catastral descriptiva y gráfica - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 1 Pag.

DOCUMENTACIÓN FOTOGRÁFICA

VISTA DEL ENTORNO

VISTA DEL ENTORNO

Nº DE EXPEDIENTE: 487582.17


VISTA DEL ENTORNO

VISTA EXTERIOR DEL INMUEBLE



VISTA INTERIOR DEL INMUEBLE. NAVE





VISTA INTERIOR DEL INMUEBLE. ESTANCIA



VISTA INTERIOR DEL INMUEBLE. ASEO

VISTA INTERIOR DEL INMUEBLE. VESTUARIO



CROQUIS P.BAJA

Nº de páginas: 1


CROQUIS P.PRIMERA

Nº de páginas: 1


CROQUIS P.SEGUNDA

Nº de páginas: 1

325272

28/03/2017

CERTIFICADO DE TASACIÓN

C E R T I F I C A

inscrita el 2 de Noviembre 1.992 en el Registro de Sociedades Especializadas enTasación en el Banco de España con el nº 4.422 ,conforme a las exigencias de la Orden ECO/805/2003, del 27 de Marzo,sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras,publicada en el B.O.E. del 9 de Abril de 2003, , modificada por las Ordenes EHA/3011/2007, de 4 de octubre, publicada enel B.O.E. del 17 de octubre de 2007 y EHA/564/2008, de 28 de febrero, publicada en el B.O.E. de 5 de Marzo de 2008, concompetencia legal y profesional para la realización de la presente tasación.

IBERTASA, Sociedad de Tasación,

HOJA 1 / 4

Que a petición del solicitante cuyos datos se adjuntan a continuación se ha efectuado la visita del inmueble que seidentifica en el expositivo siguiente y de acuerdo a la información obtenida "in situ" y a la documentación complementariafacilitada, se han obtenido los valores reflejados en el "Cuadro Resumen de la tasación"

487582.17V01EXPEDIENTE:

FECHA DE EMISIÓN:

S/REF:

20 + ANEXOSNº DE HOJAS:

28/09/2017VALIDEZ HASTA:

23/03/2017FECHA DE VISITA:

I. IDENTIFICACION DEL SOLICITANTE DE LA TASACIONAYDMETRO2, S.L.Persona/Entidad: N.I.F: B33874223

BANCO SABADELL, S.A.Entidad solicitante:

II. IDENTIFICACION DEL INMUEBLENAVE INDUSTRIALTipo Inmueble:

Calle GUILLERMO RODRIGUEZ QUIROS, Nº 6, Parcela 2.15Emplazamiento:

ASTURIASProvincia: Municipio: 33393 - GIJON

ASTURIASCC.AA: Superficie: 1.026,00 m²

Nº 1 de GIJONRegistro: Finca: 7682

2904Tomo: Libro: 139

54Folio: Inscripción: 11

SOLVIA DEVELOPMENT S.L., en PlenoDominio por título de Compraventa,según Nota Simple Registral.

Titular registral: Ocupación: Se encuentra actualmentedesocupado


CERTIFICADO DE TASACIÓN HOJA 2 / 4

IDENTIFICACIÓN ÚNICA DEL INMUEBLEDENOMINACIÓN FINCA Nº IDENTIFICACIÓN Nave 7682 33022000333771

DENOMINACIÓN REFERENCIA CATASTRALREFERENCIA CATASTRAL UNITARIA

Industrial Nave

Nave 9715720/TP7291S/0001/MT

REFERENCIA CATASTRAL DEL TERRENODENOMINACIÓN FINCA REFERENCIA CATASTRALFinca 0000007682 9715720/TP7291S/0001/MT

III. IDENTIFICACION DEL TASADORPAULA MEANA VEGANombre y Apellidos: Profesión: ARQUITECTO TÉCNICO

FINALIDAD DE LA TASACION: Garantía hipotecaria

OBSERVACIONES AL CUMPLIMIENTO DE LA NORMATIVA DE VALORACIÓNEsta valoración se ha realizado conforme a las exigencias de la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo 2003,normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras,en el B.O.E. del 9 de Abril de 2003) y sus sucesivas modificaciones.

sobre(publicada

IV. CUADRO RESUMEN DE LA TASACION










VALOR DE SEGURO (Art. 10 RD 716/2009):(Vseguro = V.T-V.suelo)

250.190,10 €

VALOR DE SEGURO (D.a. 1ª ECO 805/2003):(Vseguro = VRB - Vsuelo)

295.488,00 €

DENOMINACIÓN S.ADOPTADA(m²)

V. ADOPTADO(€)

S.UTIL(m²)

V. AGRUPACION(€)

FINCA

Industrial Nave

Nave 1.026,00 318.131,827682 1.214,14 318.131,82

V.TOTAL 318.131,82


Asciende el valor de tasación a la expresada cantidad de TRESCIENTOS DIECIOCHO MIL CIENTO TREINTA Y UNEUROS CON OCHENTA Y DOS CÉNTIMOS.

318.131,82 €


Y así lo certifico, según mi leal saber y entender, habiendo aplicado los criterios y normas de tasaciónresultan de la legislación vigente.

que

El Valor de tasación adoptado, se ha calculado bajo el supuesto de inexistencia de vicios ocultos, cargasfinancieras y/o hipotecarias y gravámenes cuya comprobación no sea exigible por la normativa de valoración aplicable.

ADVERTENCIAS GENERALES1.- Se advierte de la existencia de discrepancias entre la dirección registral y catastral del inmueble, sin quedudas sobre su correcta identificación.

2.- Se advierte que ante la imposibilidad de medir físicamente la finca tasada se ha adoptado la menor entre laregistral y catastral, según establece la ECO/805/2003.

3.- Se advierte que en base a la medición realizada en la visita al inmueble se observa la existencia deentre la superficie registral y comprobada de la finca tasada, resultando superior la comprobada. A efectos tasación, al no acreditarse documentalmente la legalidad urbanística de las ampliaciones realizadas y no constarregistralmente, se considera la menor entre ambas, por prudencia valorativa y siguiendo las indicaciones de laECO/805/2003, y las de la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, publicada en el B.O.E. del 17 de octubre deque la modifica parcialmente.

4.- Se advierte que no se ha dispuesto de los estatutos de la comunidad de propietarios, documento equivalentecertificación del administrador de la comunidad acreditativa de las limitaciones de uso u otras circunstanciasen aquellos que pudiera afectar al valor del inmueble.


6.- Se advierte expresamente que habiéndose valorado bajo la hipótesis de edificio terminado, el inmueble valoradoel presente informe consta como elemento en construcción en la nota simple dispuesta, no habiéndose dispuesto

existan

superficie

discrepanciasde

inscritaOrden2007,

ocontenidas

ende



ADVERTENCIAS GENERALESLicencia de 1ª Ocupación ni Certificado Final de Obras, constando como año de construcción en consulta a laVirtual de Catastro el año 2003.

Oficina

CONDICIONANTESNo existen para el caso concreto de este informe.

OBSERVACIONESNo se ha aportado Certificado de eficiencia energética del inmueble valorado.

La fecha de la nota simple registral aportada es de: 23-03-2017.CALIFICACIÓN DE RIESGO DEL INMUEBLE: (B-B-B)

El Real Decreto 716/2009 de 24 de abril, ha realizado la siguiente modificación sobre la Orden ECO/805/2003: Laasegurada deberá coincidir con el valor de tasación del bien asegurado excluido el valor de los bienes nopor naturaleza, en particular el suelo. (Artículo 10 apartado 1).

sumaasegurables

VALIDADOR



FIRMA DEL TECNICO REPRESENTANTEDE IBERTASA



informe de valoraciÓn de nave industrial

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