informe de oficinas 2017 marzo
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Urbemétricas 2017Informe del Mercado de Oficinas en Lima-Perú
Gerencia de Consultoría | Urbecorp S.A.C.
Índice Temático
1
2
Stock Total de Edificios de Oficinas al 2017-Febrero
Agrupamiento de los Corredores del Mercado de Oficinas 2017-Febrero
4 Estructura del Mercado de Oficinas al 2017- Febrero
3 Stock Total de m2 de Oficinas 2017-Febrero
5 Precio de Renta Promedio de Oficinas A+, 2017-Febrero
6 Precio de Renta Promedio de Oficinas A, 2017-Febrero
7 Ajuste tardío en los precios de alquiler generó caídas superiores al 13% en los últimos 2 años.
8 Precio de Venta de Oficinas 2017-Febrero
Stock Total de Edificios de Oficinas a 2017-Febrero
El mercado prime está compuesto por 1’076,842m2; mientras que el mercado Sub Prime está compuesto por 465,048m2. A los 13 corredoresexistentes los años anteriores, se ha incorporado los corredores OP Angamos y RP Salaverry. De acuerdo a la evolución del mercado, se prevéque podría ingresar dos nuevos corredores en La Victoria y Lince; que por el momento se encuentran en el rubro “Otros”.
N° Corredor Distrito Conexión Vial A+ A B+ Total
1San Isidro Corpac San Isidro Javier Prado Este - Paseo República - Rep. Panamá - Paseo parodi - Aramburú 241,416 142,887 153,776 538,079
2San Isidro Camino Real San Isidro Basadre - Miro Quesada - Camino Real - Las Flores 42,045 69,960 89,610 201,615
3Miraflores Pardo Miraflores José Pardo - Cmdte. Espinar - Ricardo Palma - Paseo República - Diagonal - 42,439 16,010 58,449
4Miraflores Larcomar Miraflores Larco - Benavides - Armendariz - Paseo República 11,894 3,650 29,548 45,092
5Benavides Miraflores Benavides - Paseo República - Ov. Higuereta 38,686 24,798 10,520 74,004
6Ejército Miraflores - San Isidro Ejército - La Mar - Perez Araníbar - Salaverry - 10,000 12,420 22,420
7Jockey Plaza Surco Manuel Olguín - El Derby -Javier Prado 39,049 52,032 19,814 110,895
8Camacho Surco Javier Prado - El Golf Los Incas - La Fontana 123,661 8,734 - 132,396
9Chacarilla San Borja - Surco Primavera - Caminos del Inca - Monterosa - Velasco Astete - Panamericana Sur - 12,437 17,110 29,547
10El Polo Surco La Encalada - El Polo - El Derby - Primavera 30,520 26,968 24,743 82,231
11Plaza San Miguel San Miguel La Marina - Universitaria - Parque Las Leyendas - Escardó - Brigida Silva - 15,521 5,678 21,199
12Juan de Aliaga Magdalena Juan de Aliaga - Pershing - Javier Prado Oeste 71,977 19,043 18,241 109,261
13La Rambla San Borja Javier Prado Este - Guardia Civil - Aviación - Morelli - 29,625 28,162 57,787
14RP Salaverry Jesús María Salaverry - Prescot - Javier Prado Oeste - 19,500 - 19,500
15Open Plaza Angamos Surquillo Angamos Este - Rep. Panamá - Tomás Marsano - Aramburú - - 12,290 12,290
16Otros Otros - - 27,126 27,126
Total 599,248 477,594 465,048 1,541,890
Stock Total de Edificios de Oficinas al 2016-1Q
21
3
45
6
7
8
9
10
11
12
1314
15
Agrupamiento de los Corredores del Mercado de Oficinas 2017- Febrero
Megacorredor Centro Financiero
Megacorredor Este
Megacorredor Miraflores
Islas
Se prevé que el corredor que se está
originando en Surquillo, se integre como una suerte de alternativa económica al mercado del Corredor de Córpac.
Se estima también que el corredor de Juan de Arona se integre con reciente corredor de Salaverry.
Stock Total de Edificios de Oficinas al 2016-1Q
21
3
45
6
7
8
9
10
11
12
1314
15
Más de 200,000m2
Entre 100,000m2 y 200,000m2
Entre 50,000m2 y 100,000m2
Menos de 50,000m2
Stock Total de m2 de Oficinas 2017- Febrero
En 2017, el corredor Jockey Plaza y Juan de Aliaga superaron los 100,000m2 de oficinas.
En 2017, el corredor Larcomar superó los 50,000m2 de oficinas.
Estructura del Mercado de Oficinas a 2017- Febrero
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Stock de Oficinas A+ 38% 37% 34% 25% 28% 35% 34% 34%
Stock de Oficinas A 31% 31% 35% 40% 35% 31% 33% 34%
Stock de Oficinas B+ 31% 32% 31% 34% 38% 34% 33% 32%
El mercado de oficinas en Lima ha cambiado su estructura productiva. Las oficinas TipoA, que hace sólo cuatro años representaban el 40% del mercado de oficinas, a iniciosdel año 2017, sólo representa el 34% de la oferta total.
Entre los años 2013 y 2014, las oficinas A crecieron a tasas superiores a 30% anual;mientras que las oficinas A pusieron freno el 2014 creciendo a solo 7% anual. Sinembargo, en 2015 y 2016, se inició la producción masiva de oficinas B+, contribuyendoa la alta vacancia del momento en casi todos los mercados de Lima.
Cabe resaltar que el 62% de la producción de oficinas son para venta; lo cual generaque no se prevean los efectos de largo plazo en la demanda del mercado y, por lo tanto,no haya una planificación ordenada del mercado de oficinas en Lima.
Otro aspecto que no permite una respuesta flexible del mercado es la demora en elajuste de precios de algunos desarrolladores.
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
215 226 240 207 275 412 438 464
172 188 242 326
349
362 413
465
173 195 217
280
376
404 420
436
MERCADO DE OFICINAS (EN MILES DE M2)
Stock de Oficinas A+ Stock de Oficinas A Stock de Oficinas B+
Stock Total de Edificios de Oficinas al 2016-1Q
21
3
45
6
7
8
9
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1314
15
Precio de Renta Promedio de Oficinas A+, 2017-Febrero
Más de US$20.00 mensuales
Entre US$15.00 y US$20.00 mensuales
Entre US$10.00 y US$15.00 mensuales
Menos de US$10.00 mensuales
En 2017, las Oficinas A+ de los corredores Jockey Plaza y El Polo bajaron a menos de US$20/m2/mes.
Stock Total de Edificios de Oficinas al 2016-1Q
21
3
45
6
7
8
9
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11
12
1314
15
Precio de Renta Promedio de Oficinas A, 2017-Febrero
Más de US$20.00 mensuales
Entre US$15.00 y US$20.00 mensuales
Entre US$10.00 y US$15.00 mensuales
Menos de US$10.00 mensuales
En 2017, las Oficinas A de los corredores Chacarilla y La Rambla alcanzaron y superaron los US$20/m2/mes.
En 2017, las Oficinas A del corredor Juan de Aliaga bajaron los US$ 15/m2/mes.
Cuarto año consecutivo de caída libre.
El ritmo de crecimiento de los precios llegó a su punto más alto el año 2013; en que la oferta empezó acrecer a ritmo de 30% anual durante los años 2013 y 2014. Entre comienzos del año 2016 y comienzos de2017; el precio de alquiler de las oficinas A+ han caído 7%, las oficinas A han caído 6% y las B+ ha mostradouna caída de 18%. Esto último se debe a la sobre oferta en locaciones con excesiva vacancia comoMagdalena. Estos precios, sin embargo, no representan dos tendencias que se están viendo en el mercado:(1) El aumento de la brecha entre los asking price y los precios de cierre; y (2) Una creciente tendencia a larenegociación de contratos.
El último mercado en ajustarse fue el de las oficinas B+, el cual se estima seguirá con esta tendencia aúncuando el resto del mercado empiece a recuperarse; pues la demanda está migrando a oficinas A (e inclusoA+), aprovechando la caída de los precios de renta.
14.00
16.00
18.00
20.00
22.00
24.00
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
TÍT
UL
O D
EL
EJE
Evolución del Precio de Renta de Evolución de Oficinas, 2017 -1Q
A+
A
B
20.21 19.90
19.00
19.00 18.70
18.67
15.25
San Isidro CaminoReal
RP Salaverry
Benavides
CamachoJockey Plaza
San Isidro Corpac
Juan de Aliaga
Precios de Renta de Oficinas A+, 2017-1Q
26.00
20.00 20.00
19.45
18.57
18.00 17.50 17.35
16.00 16.00
16.00 14.50
Plaza San Miguel
Chacarilla
La Rambla
Miraflores Pardo
San Isidro Corpac
San Isidro Camino…
RP Salaverry
Benavides
Miraflores Larcomar
Camacho
Otros
Juan de Aliaga
Precios de Renta de Oficinas A, 2017-1Q
26.00
20.00 20.00
19.45
18.57
18.00 17.50 17.35
16.00 16.00
16.00 14.50
Plaza San Miguel
Chacarilla
La Rambla
Miraflores Pardo
San Isidro…
San Isidro…
RP Salaverry
Benavides
Miraflores…
Camacho
Otros
Juan de Aliaga
Precios de Renta de Oficinas A, 2017-1Q
N° Corredor Distrito Conexión Vial A+ A B+
1 San Isidro Corpac San Isidro Javier Prado Este - Paseo República - Rep. Panamá - Paseo parodi - Aramburú 2,510.00 2,400.00 2,450.00
2 San Isidro Camino Real San Isidro Basadre - Miro Quesada - Camino Real - Las Flores
3 Miraflores Pardo Miraflores José Pardo - Cmdte. Espinar - Ricardo Palma - Paseo República - Diagonal 2,256.00 2,057.00 2,030.00
4 Miraflores Larcomar Miraflores Larco - Benavides - Armendariz - Paseo República 2,100.00
5 Benavides Miraflores Benavides - Paseo República - Ov. Higuereta
6 Ejército Miraflores - San Isidro Ejército - La Mar - Perez Araníbar - Salaverry
7 Jockey Plaza Surco Manuel Olguín - El Derby -Javier Prado
8 Camacho Surco Javier Prado - El Golf Los Incas - La Fontana 2,403.33 1,850.00
9 Chacarilla San Borja - Surco Primavera - Caminos del Inca - Monterosa - Velasco Astete - Panamericana Sur 3,000.00
10 El Polo Surco La Encalada - El Polo - El Derby - Primavera
11 Plaza San Miguel San Miguel La Marina - Universitaria - Parque Las Leyendas - Escardó - Brigida Silva 1,800.00
12 Juan de Aliaga Magdalena Juan de Aliaga - Pershing - Javier Prado Oeste 2,152.00
13 La Rambla San Borja Javier Prado Este - Guardia Civil - Aviación - Morelli
14 RP Salaverry Jesús María Salaverry - Prescot - Javier Prado Oeste 2,000.00
15 Open Plaza Angamos Surquillo Angamos Este - Rep. Panamá - Tomás Marsano - Aramburú 2,100.00
16 Otros Otros 2,034.50
Promedio Ponderado - 2,389.78 2,184.50 2,144.42
Precio de Venta de Oficinas 2017-Febrero
Los mercados de Corpac, Miraflores y Camacho se mantienen como los mercados con mayores precios de venta de Lima.
Vacancia de oficinas en Lima Metropolitana alcanza el 19% a febrero de 2017
Vacancia Sostenible Vacancia con Riesgo Controlado Vacancia Especulativa
45.30%
29.04%
28.32%
25.21%
18.68%
11.81%
0.00%
Juan de Aliaga
Camacho
San Isidro Corpac
Jockey Plaza
Benavides
Larcomar
Otros
Tasa de Vacancia Oficinas A+ (26.21%)
29.28%
25.70%
23.16%
20.85%
20.42%
19.30%
15.80%
0.00%
Pardo
Juan de Aliaga
Jockey Plaza
Larcomar
San Isidro Corpac
Benavides
La Rambla
Otros
Tasa de Vacancia Oficinas A (14.84%)
31.23%
29.11%
24.16%
21.01%
20.31%
17.23%
15.22%
14.56%
13.21%
8.04%
6.67%
4.26%
Juan de Aliaga
Otros
Open Plaza Angamos
La Rambla
Plaza San Miguel
Pardo
San Isidro Corpac
Larcomar
Ejército
Jockey Plaza
Chacarilla
San Isidro Camino Real
Tasa de Vacancia Oficinas B (13.52%)
Centro Empresarial José Pardo (frente a Universidad de Piura).Calle Mártir Olaya 129. Torre A. Oficina 507. Miraflores. Lima. Perú.
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