IN TRODUCCI ÓN

TEMA: REFORMA TRIBUTARIA. EL IVA EN EL SECTOR INMOBILIARIO

MARZO DE 2015

NÚMERO 3

INFORME TRIBUTARIO Asociados ACHIVAL

En el año 1987, a través de la Ley Nº 18.630, se incorporó el IVA a la actividad de la construcción. Queda-

ron así afectos al pago de IVA tanto los contratos de construcción, de cualquier tipo, como también la transferen-

cia de los bienes corporales inmuebles bajo ciertas condiciones. Al ser las empresas constructoras incorporadas a

este tributo, pasan a ser generadoras de débito fiscal y, por lo mismo, titulares del derecho a crédito en todas sus

operaciones.

Por la reforma aprobada el año 2014 (Ley 20780) en el año 2016 se incorporará el IVA a la actividad inmobi-

liaria, toda vez que la reforma tributaria ha cambiado el hecho gravado por la ley del IVA señalando que queda

gravada la enajenación a título oneroso de inmuebles en general que sean efectuados por vendedores habituales

(inmobiliarias).

A continuación se expondrán las modificaciones más importantes introducidas a la Ley de IVA y cómo se incor-

poró al sector inmobiliario en ella.

IVA EN L A ENAJ ENACI ÓN DE I NMUE BLE S

SITUACIÓN ANTES DE LA REFORMA Hecho gravado La transferencia a título oneroso del dominio de los bienes corporales inmuebles de propie-dad de una empresa constructora construidos totalmente por ella o que en parte hayan sido construidos por un tercero para ella, de una cuota de dominio sobre dichos bienes o de derechos reales constituidos sobre ellos, como, asimismo, todo acto o contrato que conduzca al mismo fin o que la presente ley equipa-re a venta. Por lo tanto, se refiere específicamente a construcciones y no cualquier tipo de inmueble. Sujeto del Impuesto La transacción debe ser realizada por una empresa constructora. Se entiende por empresa constructora la que se dedica en forma habitual a la venta de bienes corporales inmuebles. Como requisito adicional se requiere que el bien raíz en cuestión sea de propiedad de la empresa construc-tora y además, construido por ella o para ella. Adicionalmente, la operación debe corresponder a la prime-ra venta o enajenación. Todo contrato relacionado con la edificación de un inmueble debe entenderse gravado, sea en su carácter de contrato general de construcción, de instalación o confección de especialidades o en cuanto prestación de servicios, independientemente que el ejecutor de la obra actúe como contratista o subcontratista.

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INFORME TRIBUTARIO

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Base Imponible La base imponible está constituida por el precio de venta, previa deducción de la parte o proporción que corresponda al valor del terreno incluido en la operación. Tasa de Tributo De acuerdo a la ley, la tasa de tributo para las empresas constructoras es la misma que para los demás bienes o servicios, actualmente del 19%.

REFORMA. SITUACIÓN A CONTAR DEL 1° DE ENERO DE 2016 Hecho Gravado La venta de bienes corporales inmuebles. Sujeto del Impuesto El vendedor habitual de dicho tipo de bienes. El concepto de vendedor es preciso y requiere que sea calificado de habitual en la enajenación de inmuebles. La reforma ayudó al contribuyente al dar claridad sobre equé se entiende por habitual, y así establece expresamente en su texto cuando se presume que un vendedor está en situación de habitualidad:

En los casos de venta de edificios por pisos o departamentos, siempre que la enajenación se pro-duzca dentro de los cuatro años siguientes a la adquisición o construcción, en su caso.

Cuando entre la adquisición o construcción del bien raíz y su enajenación transcurra un plazo igual o inferior a un año.

La transferencia de inmuebles efectuada por contribuyentes con giro inmobiliario efectivo, podrá ser considerada habitual.

Comentario. Al exigir la reforma que el contribuyente tenga giro inmobiliario efectivo se entien-de que no bastará que el giro inmobiliario esté declarado en los estatutos de las sociedades o como giro ante el SII. Es decir, se deberá establecer por otros medios que la empresa o persona se dedi-ca efectivamente al giro inmobiliario.

Excepción a las presunciones de habitualidad. No se considerará habitual la enajenación de inmuebles que se efectúe como consecuencia de la ejecución de garantías hipotecarias. Lo que se ha interpretado que quedarán exentas del impuesto las enajenaciones que se efectúan en remate (que son efectuada por un juez), por ejecución de la hipoteca que garantiza un crédito hipotecario. Base Imponible Se excluye siempre de la base imponible el valor del terreno, tanto para inmuebles nuevos como usados.

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En el caso de venta de bienes corporales inmuebles usados, en cuya adquisición no se haya soportado impuesto al valor agregado, realizada por un vendedor habitual, la base imponible será la diferencia en-tre los precios de venta y compra. Para estos efectos deberá reajustarse el valor de adquisición del in-mueble de acuerdo con el porcentaje de variación que experimente el índice de precios al consumidor en el período comprendido entre el mes anterior al de la adquisición y el mes anterior a la fecha de la venta. En la determinación de la base imponible deberá descontarse del precio de compra y del precio de ven-ta, el valor del terreno que se encuentre incluido en ambas operaciones. Para estos efectos, el vendedor podrá deducir del precio de venta como valor máximo asignado al terreno, el valor comercial de éste a la fecha de la operación. Efectuada esta deducción, el vendedor deberá deducir del precio de adquisición del inmueble una cantidad equivalente al porcentaje que representa el valor comercial asignado al terre-no en el precio de venta. Hechos No Gravados Especial interés reviste dos hechos no gravados establecidos en la reforma, en sus artículos transitorios:

Los inmuebles vendidos luego del 1° de Enero de 2016, y que hayan sido precedidas de una pro-mesa de venta.

Los inmuebles vendidos luego del 1° de Enero de 2016 y que sean objeto de una operación de leasing inmobiliario suscrito con anterioridad a ella.

Ambos casos exigen que tanto la promesa o el contrato de leasing se haya suscrito en escrituras públicas o en instrumento privado protocolizado antes de la entrada en vigencia de la Ley (1° de enero de 2016). Comentario. De acuerdo a la interpretación que han entregado algunos expertos, esos contratos de pro-mesa podrán ser cedidos con posterioridad a la entrada en vigencia de la Ley, lo que va a llevar a que la mayoría de las inmobiliarias suscriba contratos de promesa de sus viviendas en verde o en construcción y luego los cedan a sus clientes finales. Esto debido a que en el contrato de cesión el cesionario toma la posición del cedente del contrato y, por tanto, le transferiría este beneficio. Ventas Exentas de IVA Estarán exentas del impuesto las ventas de inmuebles efectuadas después del 1° de enero de 2016 que cumplan con los dos siguientes requisitos.

Que cuenten con permiso de edificación otorgado antes de entrada en vigencia de la reforma.

Que la venta se materialice o celebre dentro del plazo de un año desde entrada en vigencia de la reforma (hasta el 1° de Enero de 2017).

Comentario. Esta norma sólo podrá aplicarse en plenitud en aquellos proyectos cuya duración entre el permiso y su recepción tenga menos de dos años, ya que de otro modo no podrá hacerse uso de esta exención. Esta norma finalmente permitirá que el stock actual de inmuebles que se vendan durante el 2016 y aquellos que cuenten con permiso de edificación y se encuentren en etapas avanzadas de cons-trucción, permitiendo su venta durante el año 2016 no queden gravadas con IVA.

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Francisco Delpiano Alonso - Abogado Napoleón 3565 oficina 710 - Las Condes - 203.7122 - fdelpiano@delpianoycia.cl

SITUACIÓN ANTES DE LA REFORMA

Existe un crédito especial en virtud del cual las empresas constructoras tendrán derecho a deducir del

débito del IVA que determinen en la transferencia de inmuebles para habitación una cantidad equivalen-

te al 65% del referido débito fiscal.

Dentro de los inmuebles con destino habitacional (casas y departamentos) se incluyen los estacionamien-

tos y bodegas

Este crédito especial equivalente al 65% del IVA significa, en el hecho, que la tasa del tributo, en el caso

de las empresas constructoras, queda reducida a un (6,65%).

El año 2012 este beneficio fue reducido y se establecieron algunos límites:

El precio de la vivienda (neto de IVA), no debe ser de un valor superior a UF 4.500.-

El tope de crédito es de 225 UF por vivienda.-

SITUACIÓN DESPUÉS DE LA REFORMA

La modificación establece que las empresas constructoras tendrán derecho a deducir del monto de sus

pagos provisionales obligatorios de la Ley sobre Impuesto a la Renta el 0,65 del débito del Impuesto al

Valor Agregado que deban determinar en la venta de bienes corporales inmuebles para habitación por

ellas construidos, cuyo valor no exceda de 2000 UF, con un tope de hasta 100 UF por vivienda, y en los

contratos generales de construcción de dichos inmuebles que no sean por administración, con igual tope

por vivienda.

La restricciones al crédito fiscal, de acuerdo a la reforma, será aplicada de manera gradual:

2015: el crédito operará para viviendas de hasta 4.000 UF, con tope 200 UF por vivienda;

2016: el crédito operará hasta las 3.000 UF, con tope de 150 UF por vivienda.;

2017: se alcanzará la norma en las 2.000 UF y el tope de las 100 UF.

C RE DITO AL I VA EN LA C ON STRUC CI ÓN