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ACUERDOS DEL AYUNTAMIENTO PLENO (sesión celebrada el dia 18 de noviembre de 2004)
Indice 1. APROVACIÓ PROVISIONAL DEL PLA ESPECIAL DE SOL NO URBANITZABLE DE RESIDENCIAL DISEMINAT. 2. PROGRAMACIÓ DEL SECTOR PP-37 MONTESOL 2. PROPOSTA AL PLE DE LA CORPORACIÓ PER A L'APROVACIÓ PROVISIONAL DEL PLA ESPECIAL DE SOL NO URBANITZABLE DE RESIDENCIAL DISEMINAT.
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ANTECEDENTES:
1º.- 08-11-2004.- Propuesta del Concejal delegado de Urbanismo sobre el Plan Especial del Suelo No urbanizable de Residencial Diseminado, del siguiente tenor literal:
“D. AMADEO SÁNCHEZ MARTINEZ, CONCEJAL DELEGADO DEL AREA DE URBANISMO Y CASCO HISTÓRICO. VISTA, la tramitación del expediente del Plan Especial del Suelo No Urbanizable de Residencial Diseminado, que fue sometido a información pública mediante acuerdo Plenario de 1 de agosto de 2002, y publicado en el diario “Información” del 31 de agosto de 2002, y en el DOGV nº 4329 de 05 de septiembre de 2002, en el que se efectuaron las siguientes alegaciones:
- ALEGACION DE D. JAIME VAELLO ROGLES en nombre de GRUP ECOLOGISTA XORIGUER, (reg.ent.9551/02 de 4 de octubre).
- ALEGACIONES DE D. J.LUIS CASTEDO RAMOS en nombre de D. FRANCISCO LLINARES LLORET Y DÑA. MARIA BAEZA BOU, (reg.ent.9617/02 de 7 de octubre).
- ALEGACIONES DE D. J.LUIS CASTEDO RAMOS en nombre de D. JERÓNIMO ROMA LLORET, (reg.ent.9618/02 de 7 de octubre).
- ALEGACIONES DE D. SALVADOR MARCET, J.LUIS LINARES, PEDRO LLORET Y DÑA. MAGDALENA SOLER LÓPEZ, (reg.ent.9625/02 de 7 de octubre).
- ALEGACIÓN DEL MINISTERIO FOMENTO, (reg.ent.47/03 de 3 de enero). CONSIDERANDO, el informe técnico emitido por el Arquitecto-Jefe de Servicio del Área de Urbanismo de fecha 5 de noviembre de 2004, que literalmente expresa: “...Sometido a información pública el expediente de Plan Especial se presentaron las siguientes alegaciones: ALEGACIONES de D. JAIME VAELLO ROGLES en nombre del GRUP ECOLOGISTA XORIGUER. Se alega que sólo dos ejemplares de árboles (la olivera grossa y un almez) resulten protegidos y que la protección debería extenderse a olivos, palmeras, algarrobos, etc. Se propone preservar los ejemplares botánicos y el aprovechamiento del suelo de las parcelas, y se controle el vertido de residuos inertes. Se propone también el incremento de servicios urbanísticos en algunas urbanizaciones diseminadas. Procede indicar que al objeto de concretar los ejemplares a proteger, además del conocido ejemplar de olivera grossa que figura incluso en el catálogo de bienes y espacios protegidos, se solicitó informe al instituto de ecología litoral, informe que consta en el expediente, y que viene a ser un catálogo de árboles singulares. En tal catálogo sólo se identifican dentro del ámbito territorial del Plan Especial los dos
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ejemplares que en él se recogían. Existía una duda acerca de un tercer ejemplar, concretamente de almendro identificado con el número 4, dado que en la descripción literal se ubicaba en el Pati Fosc, fuera del ámbito. Además el Plan Especial ya contenía la exigencia, en el artículo 1.11, de aportar plano de topografía y de plantaciones y arbolado, con indicación de la propuesta de actuación. No obstante lo dicho puede incorporarse también en el artículo 1.1 de la normativa (adaptación ambiental) el siguiente texto: “En toda solicitud de licencia deberá acompañarse plano/s de parcela en el que se refleje la topografía del terreno, en estado actual y propuesto, y figuren todos los ejemplares de olivos, palmeras y algarrobos existentes. Las obras pretendidas deberán respetar los ejemplares de las especies antes mencionadas; y sólo en caso de imposibilidad manifiesta la solicitud de licencia instará expresamente autorización para el trasplante indicando la nueva ubicación, permiso que podrá ser denegado si las características del ejemplar/es así lo aconsejan” Respecto al aprovechamiento del suelo, las actuaciones sobre estas parcelas no generarán un volumen suficiente como para que no pueda ser utilizado por el propio interesado, y no se considera que sea objeto de este Plan el control de vertederos incontrolados, ni que si éstos se produjesen ello fuera consecuencia de este instrumento de ordenación. Actualmente sí se está exigiendo en construcciones en suelo no urbanizable la dotación de estaciones depuradoras individuales, pero no resulta apropiado, por la propia definición del suelo, implantar servicios urbanísticos que pudieran generar urbanizaciones. (artículo 11 de la LRAU: “la ejecución de infraestructuras de finalidad urbanizadora, en esta clase de suelo, quedará restringida a los casos previstos por la Ley del Suelo no Urbanizable”.). Se propone pues estimar parcialmente las alegaciones presentadas, según lo indicado en los párrafos anteriores. ALEGACIÓN de D. J. LUIS CASTEDO RAMOS, en nombre de D. FRANCISCO LLINARES LLORET Y DÑA. MARIA BAEZA BOU. La alegación se basa en que se haya incluido los terrenos propiedad de sus representados, sitos en la partida “Ermiteta”, en la zona de exclusión topográfica, “ET”. Procede remitirse al estudio del siguiente escrito de alegaciones.
ALEGACIONES de D. J. LUIS CASTEDO RAMOS en nombre de D. JERÓNIMO ROMA LLORET.
Esta alegación se divide en dos: por un lado es coincidente con la anterior en cuanto a la inclusión de los terrenos propiedad del interesado, sitos en la partida “Secanet”, en la zona de exclusión topográfica “ET”, y por otro lado se alude a la previsión de ubicar un depósito de agua potable en esos terrenos cuando indica que resultaría mas adecuado ampliar el ya existente en la partida “San Vicent”. El grafiado sobre planos de una zona de exclusión topográfica tenía por finalidad visualizar gráficamente aquellos suelos excesivamente accidentados en los que la realización de movimientos de tierras provocaría un importante impacto visual no deseable. Al hilo de estas alegaciones se ha rectificado la pendiente ficticia máxima de los aterrazamientos en la normativa urbanística. Se ha ampliado hasta el 30% al reducirse el ancho de tales plataformas a 5 metros (la altura de los muros se mantiene en 1,50 m.). Con esta limitación de los aterrazamientos permisibles en cada parcela, puede considerarse suficientemente restringido el impacto visual; y por ello se propone que aunque no se eliminen totalmente de los planos esas zonas de exclusión topográfica “ET”, sí se reduzcan a los terrenos que sean propiamente tossales o montículos claramente definidos. Cabe estimar pues las alegaciones de los interesados. Respecto a la segunda alegación última (depósito regulador de agua) procede indicar que se trata de un elemento incorporado por el Plan General como parte integrante de la red de distribución de agua potable para todo el municipio, lo que le confiere el rango de determinación de la ordenación estructural, como infraestructura de la red primaria. Su ámbito excede pues del de este instrumento de ordenación y no se encuentra justificación técnica posible para la alteración pretendida.
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Cabría desestimar por ello esta parte de la alegación.
ALEGACIONES de D. SALVADOR MARCET, D. JOSE LUIS LINARES, D. PEDRO LLORET Y DÑA. MAGDALENA SOLER LÓPEZ.
Se proponen en la alegación diferentes alteraciones al contenido de la normativa sobre aspectos referentes a parcela mínima, núcleo de población, altura de edificaciones, etc.; y la delimitación de tres áreas de reserva de suelo no urbanizable común para su oferta con fines sociales, como reubicación de afectados por la circunvalación, la concentración de edificación en zonas rurales que cuenten con todos los servicios, la prevención de una excesiva atomización y dispersión del desarrollo urbanístico rural y la intervención en el mercado inmobiliario. Respecto a las alteraciones propuestas procede informar lo siguiente: UNO. No se estima adecuado establecer como norma general que la parcela mínima sea de 3.000 m2 de superficie. La propuesta contenida en el Plan Especial pretende posibilitar construcciones en parcelas de esa magnitud habida cuenta de la estructura parcelaria tradicional, pero no facilitar la aparición de urbanizaciones autorizando fragmentación de parcelas. Ello es consecuente con las directrices que el Plan General preveía para la redacción de este Plan Especial que alude a que “la regulación fijará la parcela mínima edificable en el necesario equilibrio entre los criterios de parcelación histórica y el necesario límite a la edificación en estos suelos, ...” DOS. No resulta procedente eliminar la necesidad de autorización previa para la construcción de determinadas edificaciones, entre ellas las de vivienda familiar. El Plan Especial no puede alterar las previsiones que en cuanto a procedimientos de autorización se prevén en la Ley 4/92 del Suelo no Urbanizable (y su modificación por Ley 2/97). Es más el medio para ello está contemplado en el artículo segundo de la Ley 2/97 cuando alude a la posibilidad de delegación de la competencia, para otorgar autorizaciones previas a los municipios, mediante Decreto del Gobierno Valenciano. Resulta entonces evidente la imposibilidad de eliminar sin más la exigencia de autorización previa. TRES. La superficie mínima de 5.000 m2 que en el Plan Especial redactado se reclamaba en cuanto a la agrupación de parcelas inferiores a 3.000 m2s es consecuencia de la pretensión de alcanzar como mínimo la superficie de la unidad mínima de cultivo. Por analogía a esa condición impuesta por la Ley para la división de parcelas, de no contravenir la legislación agraria en las segregaciones, se consideró conveniente aplicar ese mismo límite a la agrupación. No se estima suficientemente justificada esta alegación. CUATRO. Respecto a la distancia a otras viviendas, como criterio objetivo para apreciar la formación de núcleos de población, que se propone de 50 m. en vez de los 60 ú 80 m., podría ser considerada, siempre que sea aplicable a parcelas con superficie inferior a los 10.000 m2. Procedería estimar esta alegación. CINCO. No se considera conveniente, por quien suscribe, que se autoricen dos plantas a construcciones destinadas a almacenes vinculados a explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales; y ello por la propia funcionalidad de la instalación. Y SEIS. No era ningún objetivo marcado por el Plan General para este Plan Especial la previsión de áreas de reserva en suelo no urbanizable común, ni para atender expropiaciones ni para crear urbanizaciones con todos los servicios. ALEGACIONES del MINISTERIO FOMENTO. Se refiere a la previsión de un nuevo enlace con la circunvalación (se refieren al de la zona industrial) que no está incluido en el proyecto de la variante, y al grafiado de la línea límite de edificación de carreteras (que se propone disminuir en ramales de enlace y vías complementarias). Tal escrito de alegaciones, que concluye solicitando un ejemplar a color, se acompaña de informe de la Inspección de la Explotación de la autopista que alega sobre la rotonda prevista para la conexión a la autopista, que podría producir retenciones, sobre prohibición de construir viario paralelo a la autopista y otras afecciones que pudieran producirse. Remitido por este Ayuntamiento el ejemplar solicitado se recibe el informe final de fecha 29 de marzo de 2004 en el que se reitera la distancia de la línea de edificación en ramales y vías complementarias y se alude al enlace junto a la zona industrial. El informe es desfavorable mientras no se suprima el mencionado enlace o exista compromiso por parte del Ayuntamiento de ejecutarlo a su cargo con sujeción a la Ley de Carreteras.
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O puesta en pasiva la última frase del párrafo anterior, el informe del Ministerio de Fomento es favorable si existe compromiso del Ayuntamiento de ejecutar tal enlace. Enlace que no ha sido diseñado (al igual que tampoco la rotonda de conexión entre variante y autopista junto a la entrada a ésta) en este Plan Especial sino que recoge la previsión del Plan General aprobado por la Administración Autonómica, y con intervención en su tramitación del Ministerio de Fomento. Las alusiones a las distancias de la línea de edificación eran recomendaciones que, no obstante, se recogen y se modifican como en tal informe se indica.
Consta por último en el expediente un informe de la CONFEDERACIÓN HIDROGRAFICA DEL JUCAR, del MINISTERIO DE MEDIO AMBIENTE. No se trata de ninguna alegación sino más bien de una serie de indicaciones que están recogidas en el documento elaborado. CONCLUSIONES
En consecuencia, se estiman parcialmente las alegaciones presentadas y se somete a consideración del Pleno, para su aprobación provisional, la documentación que se acompaña al presente informe. ...” CONSIDERANDO, el artículo 160 del Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana aprobado por Decreto 201/1998 de 15 de diciembre del Gobierno Valenciano, en relación con el artículo 38.3 de la Ley 6/94 Reguladora de Actividad Urbanística, POR MEDIO DE LA PRESENTE VENGO A FORMULAR LA SIGUIENTE PROPUESTA DE ACUERDO: PRIMERO.- Estimar parcialmente las alegaciones presentadas por los interesados en el expediente en el sentido indicado en el informe técnico de 5 de noviembre de 2004. SEGUNDO.- Acordar la aprobación provisional del expediente del Plan Especial del Suelo No Urbanizable de Residencial Diseminado y su remisión a la Consellería de Territori i Habitatge instando su aprobación definitiva.”
------------------ 2º.- 11-11-2004.- Dictamen Favorable de la Comisión Informativa de Urbanismo, Obras y Casco Histórico, en la que se modifica la propuesta inicial en el sentido de que para el caso de viviendas unifamiliares aisladas, cuando se refiere a la superficie mínima exigible, se propone que dicha superficie pueda acreditarse por medios registrales, catastrales u otros.
------------------ 3º.-12-11-2004.-. Propuesta modificada del siguiente tenor literal: “D. AMADEO SÁNCHEZ MARTINEZ, CONCEJAL DELEGADO DEL AREA DE URBANISMO Y CASCO HISTÓRICO. VISTA, la propuesta suscrita en fecha 8 de noviembre de 2004 referente a la Aprobación Provisional del Plan Especial del Suelo no Urbanizable de Residencial Diseminado,
CONSIDERANDO, el estudio realizado por la Comisión Informativa de Urbanismo, Obras y Casco Histórico celebrada en fecha 11 de noviembre de 2004, sobre el citado Plan Especial y finalmente el acuerdo adoptado por todos los presentes respecto de la modificación de la normativa del Plan Especial (artículo 2.2) en el sentido de que para el caso de viviendas unifamiliares aisladas, cuando se refiere a la superficie mínima exigible, la misma pueda acreditarse por medios registrales, catastrales u otros.
CONSIDERANDO, el error existente en la redacción de la normativa del Plan Especial, en concreto en el artículo 1.2. cuando habla de las licencias de segregación,
POR MEDIO DE LA PRESENTE VENGO A FORMULAR LA SIGUIENTE PROPUESTA DE ACUERDO:
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UNICO.- Modificar la propuesta al Pleno de la Corporación de la aprobación provisional del expediente del Plan Especial del Suelo No Urbanizable de Residencial Diseminado, que en base al acuerdo adoptado en la Comisión Informativa de Urbanismo, Obras y Casco Histórico de fecha 11 de noviembre de 2004, y a los errores materiales detectados en la redacción de la normativa del Plan artículo 1.2, queda redactada del siguiente modo: PRIMERO.- Estimar parcialmente las alegaciones presentadas por los interesados en el expediente en el sentido indicado en el informe técnico de 5 de noviembre de 2004. SEGUNDO.- Modificar el artículo 2.2 de la normativa del Plan Especial de Residencial Diseminado, que quedaría por lo que respecta a la superficie de parcela mínima exigible con el siguiente tenor literal: “... La superficie de parcela mínima exigible para la implantación de nuevas viviendas es la que corresponde a la real de la parcela en la fecha de aprobación definitiva del Plan General (7 de abril de 1999), salvo que ésta fuese inferior a 3.000 m2, o superior a 10.000, en cuyos casos regirían esas superficies como las exigibles a la parcela mínima. ...” Correlativamente, se modifica la redacción de la Memoria del Plan Especial referente a la parcela mínima para la construcción de viviendas, que será redactada conforme a la modificación propuesta. TERCERO.- Modificar el artículo 1.2 de la normativa del Plan Especial de Residencial Diseminado, que quedaría, su párrafo primero, rectificados los errores materiales del siguiente tenor literal: “... Artículo 1.2. Licencias de segregación. Con carácter general sólo podrán autorizarse segregaciones que den lugar a parcelas con superficie igual o superior a la unidad mínima de cultivo (5.000 m2), bien entendido que en cada una de ellas sólo podrá construirse vivienda familiar cuando la parcela supere los 10.000 m2 de extensión, de acuerdo a las condiciones exigidas por la Ley de Suelo No Urbanizable. ...” CUARTO.- Acordar la aprobación provisional del expediente del Plan Especial del Suelo No Urbanizable de Residencial Diseminado, con la nueva redacción, y su remisión a la Consellería de Territori i Habitatge instando su aprobación definitiva.”
------------------ 4º.- 18-11-2004.- Solicitud de retirada del punto del orden del día formulada por Dña. Francisca Serrano Rodríguez (PSOE) y D. Vicent Serra Seva (BNV), se desestima por: 11 votos en contra de Partido Popular: (Dña. Dolores Such Nogueroles, D. Pedro Alemany Pérez, D. Amadeo Sánchez Martínez, Dña. Josefa Alemany Ponsoda, D. Marcos M. Santapau López, D. Marcos E. Zaragoza Mayor, D. José María Béjar Escámez, Dña. Beatriz A. Llinares Izquierdo, D. Isidro Cantó Cano, Dña. Mª del Rosario Escrig Llinares, D. Antonio Bujardón Navarro), y 9 votos a favor de Partido Socialista Obrero Español: (D. José Ramón Arribas Méndez, D. Gaspar Lloret Valenzuela, Dña. Francisca Serrano Rodríguez, D. Josep M. Llorca i Llorca, Dña. Josepa Mª Escortell Llorca, Dña. Dolores Piró Herranz, Dña. Isabel Vicenta Perona Alitte), Bloc Nacionalista Valencià: ( D. Vicent Serra Seva), e Iniciativa Independiente: (D. Pedro Lloret Llinares).
------------------ Por todo ello, SE ACUERDA POR: 11 votos a favor de Partido Popular: ( Dña. Dolores Such Nogueroles, D. Pedro Alemany Pérez, D. Amadeo Sánchez Martínez, Dña. Josefa Alemany Ponsoda, D. Marcos M. Santapau López, D. Marcos E. Zaragoza Mayor, D. José María Béjar Escámez, Dña. Beatriz A. Llinares Izquierdo, D. Isidro Cantó Cano, Dña. Mª del Rosario Escrig Llinares, D. Antonio Bujardón Navarro), y 9 votos en contra de Partido Socialista Obrero Español: (D. José Ramón Arribas Méndez, D. Gaspar Lloret Valenzuela, Dña. Francisca Serrano Rodríguez, D. Josep M. Llorca i Llorca, Dña. Josepa Mª Escortell Llorca, Dña. Dolores Piró Herranz, Dña. Isabel Vicenta Perona Alitte), Bloc Nacionalista Valencià: ( D. Vicent Serra Seva), Iniciativa Independiente: (D. Pedro Lloret Llinares). PRIMERO.- Estimar parcialmente las alegaciones presentadas por los interesados en el expediente en el sentido indicado en el informe técnico de 5 de noviembre de 2004.
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SEGUNDO.- Modificar el artículo 2.2 de la normativa del Plan Especial de Residencial Diseminado, que quedaría por lo que respecta a la superficie de parcela mínima exigible con el siguiente tenor literal: “... La superficie de parcela mínima exigible para la implantación de nuevas viviendas es la que corresponde a la real de la parcela en la fecha de aprobación definitiva del Plan General (7 de abril de 1999), salvo que ésta fuese inferior a 3.000 m2, o superior a 10.000, en cuyos casos regirían esas superficies como las exigibles a la parcela mínima. ...” Correlativamente, se modifica la redacción de la Memoria del Plan Especial referente a la parcela mínima para la construcción de viviendas, que será redactada conforme a la modificación propuesta. TERCERO.- Modificar el artículo 1.2 de la normativa del Plan Especial de Residencial Diseminado, que quedaría, su párrafo primero, rectificados los errores materiales del siguiente tenor literal: “... Artículo 1.2. Licencias de segregación. Con carácter general sólo podrán autorizarse segregaciones que den lugar a parcelas con superficie igual o superior a la unidad mínima de cultivo (5.000 m2), bien entendido que en cada una de ellas sólo podrá construirse vivienda familiar cuando la parcela supere los 10.000 m2 de extensión, de acuerdo a las condiciones exigidas por la Ley de Suelo No Urbanizable. ...” CUARTO.- Acordar la aprobación provisional del expediente del Plan Especial del Suelo No Urbanizable de Residencial Diseminado, con la nueva redacción, y su remisión a la Consellería de Territori i Habitatge instando su aprobación definitiva. PROPOSTA AL PLE DE LA CORPORACIÓ PER A LA PROGRAMACIÓ DEL SECTOR PP-37 MONTESOL 2.
ANTECEDENTES: 1º.-08-11-2004.- Propuesta del Concejal delegado de Urbanismo, sobre el PAI del Sector PP-37
“Montesol 2”, del siguiente tenor literal:
“D. AMADEO SÁNCHEZ MARTÍNEZ, CONCEJAL DELEGADO DE URBANISMO EN EL AYUNTAMIENTO DE VILLAJOYOSA. VISTO el expediente tramitado en este Ayuntamiento, tendente a la programación del Sector PP-37 “MONTESOL 2”, del Plan General de Ordenación de Villajoyosa. CONSIDERANDO el informe jurídico emitido por el Técnico Urbanista Municipal, de uno de octubre de 2004, que literalmente expresa: “... ANTECEDENTES DE HECHO. PRIMERO.- Mediante instancia con registro de entrada 6956/2003, de 3 de julio, D. Vicente Berenguer Saval, en nombre y representación de la mercantil MONTESOL 2001, S.L., se aporta para la Programación del Sector PP-37, una Alternativa Técnica integrada por:
- Plan Parcial Sector PP-37 “Montesol 2” de PGOU. - Proyecto de Urbanización comprensivo de la UE a urbanizar, memoria y descripción de
obras. - Solicitud de Cédula de Urbanización, formalizada mediante registro de entrada de
1.07.2003. Al propio tiempo se interesaba que tras los trámites pertinentes se acordase la programación del
sector referenciado. SEGUNDO.- Mediante instancia presentada por D. Vicente Berenguer Saval, actuando en nombre y representación de la mercantil MONTESOL 2001, SL., registro de entrada 8040/2003, de 5 de agosto,
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aporta escritura de constitución de la “AGRUPACIÓN DE INTERÉS URBANÍSTICO MONTESOL 2”, formalizada mediante escritura con número de protocolo nº 1.489, de 31.07.2003. Al propio tiempo en dicho escrito se solicita: “....a fin de optar a la adjudicación del Programa de Actuación Integrada correspondiente al Sector PP-37 “Montesol 2” bajo el régimen de Adjudicación Preferente establecido en el art. 50 de la LRAU....”. Así mismo, en el artículo 5 de los Estatutos de la Agrupación, se establece: “...constituye el objeto de la presente A.I.U. la colaboración en la ejecución del Programa de Actuación Integrada para la gestión del Sector PP-37 “Montesol 2”, del municipio de Villajoyosa, integrando a tal finalidad el mayor número de propietarios posibles de entre los afectados por la Actuación...”. Así mismo el art. 6.1.B), donde se establece : “.... Propugnar y refrendar, ante la Administración actuante, la selección como Agente Urbanizador de la mercantil “MONTESOL 2001, S.L.”.....”. TERCERO.- Remitido aviso previo a los que constaban en el Catastro como titulares de derechos afectados por la actuación propuesta, en el periódico ABC de 6/10/2003, se insertó el correspondiente anuncio de información pública, y así mismo también se insertó en el Diario Oficial de la Generalidad Valenciana número 4609, de 16 de octubre de 2003. CUARTO.- D. Vicente Berenguer Saval, en representación de “MONTESOL 2001, SL”, aporta Proposición Jurídico – Económica, mediante registro de entrada nº 11.815/2003, de 14 de noviembre, que contiene la siguiente documentación:
- Proposición Económico - Financiera, comprensiva de los aspectos establecidos en el artículo 32. D de la LRAU.
- Propuesta de Convenio Urbanístico a suscribir entre el Ayuntamiento y el Urbanizador. - Copia de la Escritura de Constitución de la mercantil “MONTESOL 2001, S.L.”
FUNDAMENTOS DE DERECHO. PRIMERO.- La tramitación llevada a cabo para la programación del Sector PP-27, promovida por “MONTESOL 2001, SL”, mediante registro de entrada 6956/2003, de 3 de julio, ha sido esencialmente correcta, ajustándose a lo establecido en los artículos 44 y siguientes de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística Ley 6/1994 de 15 de noviembre de la Generalidad Valenciana (en adelante LRAU). SEGUNDO.- La alternativa técnica, es comprensiva de la documentación prescrita en el artículo 32 del mismo texto legal, tal y como se plasma en el antecedente de hecho primero. Por otro lado, tal y como establece el artículo 31.2 de la LRAU, “...Los Planes deberán contar, para su aprobación definitiva municipal, con Cédula de Urbanización relativa a cada una de las Actuaciones Integradas previstas en ellos. Los Programas que desarrollen éstas, antes de ser aprobados, incorporarán a su documentación la correlativa Cédula, cuyas prescripciones se observarán al ejecutarlos...”. En este caso, tal y como ya se ha expresado, consta la formalización de la solicitud de Cédula Urbanística, sin que se acredite la expedición de la misma. El art. 56.1 del mismo texto legal establece: “...La solicitud de Cédula de Urbanización se resolverá en el plazo de 40 días, previo informe autorizado por técnicos superiores al servicio de la Administración, entre los que uno, al menos, sea competente para dirigir la redacción de planes. Se podrá entender estimada a falta de resolución expresa...”. Habida cuenta que consta presentada, ante la Generalidad Valenciana, la solicitud de Cédula de Urbanización en fecha 1.07.03, y que ésta no ha sido expedida, procede entenderla estimada a falta de resolución expresa. TERCERO.- Únicamente se ha presentado para el Sector PP-37, una única Alternativa Técnica, por lo que habrá que valorar técnicamente la idoneidad del ámbito de la actuación, la conveniencia de las obras de urbanización que se proponen, y las calidades de obra que sean más adecuadas, etc. En este caso al no existir diversas alternativas técnicas, procederá valorar la conveniencia o no de programar y en caso afirmativo, plantear las objeciones técnicas que favorezcan los intereses públicos. En lo que a este informe respecta, procederá valorar la única Proposición Jurídico Económica aportada. CUARTO.- En relación con la Agrupación de Interés Urbanístico “MONTESOL 2”, se establece en la escritura de constitución que el objeto de la misma será colaborar y contribuir a la Programación Urbanística y a la urbanización efectiva del indicado Sector PP-37. Así mismo en los Estatutos de la Agrupación, en el artículo 6, se establece la función de “..Propugnar y refrendar, ante la Administración actuante, la selección como Agente Urbanizador de la mercantil “MONTESOL 2001, S.L”. Por lo que su función esencial es la de colaborar con dicha mercantil, para lo cual se dispone más del cincuenta por ciento de la superficie total de la Unidad de Ejecución que se propone en la Alternativa Técnica. Hay que tener en cuenta de conformidad con el artículo 49.3, de la LRAU, último párrafo, donde se establece: “...la constitución de Agrupación de Interés Urbanístico se otorgará en documento público al que se incorporen sus estatutos. Inscrito éste en el Registro antes regulado, la Agrupación – si lo solicita – adquirirá personalidad jurídica pública. No obstante, se regirá por el derecho privado, salvo en lo referente a su organización, formación de voluntad de sus
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órganos y relaciones con la Administración actuante.” Este artículo por su parquedad, y por su similitud con las Juntas de Compensación, hace que la regulación del Reglamento de Gestión Urbanística, aprobado por Real Decreto 3.288/1978, en lo que a las Juntas de Compensación se refiere, sea de aplicación como legislación supletoria en relación con las Agrupaciones de Interés Urbanístico. A este respecto el art. 24 del mentado Reglamento, establece que son Entidades urbanísticas colaboradoras, entre otras, las Juntas de Compensación; y a su vez el artículo 26.2 del mismo texto reglamentario establece: “La personalidad jurídica de las Entidades urbanísticas colaboradoras se entenderá adquirida a partir del momento de su inscripción en el correspondiente Registro”. La inscripción en el Registro de Programas y Agrupaciones de Interés Urbanístico, proporciona a la Agrupación, personalidad jurídica, por tanto, mientras tal inscripción no se produzca, no consta en el expediente su inscripción, estaremos ante una entidad en formación, a la que le es de aplicación toda la doctrina de la “personificación” o de las “entidades en formación”. Con arregla a dicha doctrina, la Agrupación en formación podrá iniciar sus actividades, podrá actuar en el tráfico jurídico, y podrá desarrollar todos los actos preparatorios de su objeto social. Por todo ello, la adjudicación en su caso en este caso a la mercantil “MONTESOL 2.001, SL”, fundada entre otros aspectos con la colaboración con la “Agrupación de Interés Urbanístico MONTESOL 2”, vendrá determinada para su plena efectividad de la inscripción de la Agrupación en el Registro de Programas y Agrupaciones de Interés Urbanístico. QUINTO.- En cuanto a la mentada Proposición Jurídico Económica planteada por “MONTESOL 2001, S.L.”, cabe realizar un análisis sobre los siguientes aspectos:
Plazos de desarrollo de la Actuación, la mentada proposición, ha propuesto los siguientes plazos de
ejecución. - “El Proyecto de Reparcelación: 3 meses desde la aprobación definitiva de los
instrumentos de planeamiento integrantes de la Alternativa Técnica de Programa”. A este respecto habrá que entender, a partir de la aprobación del Proyecto de Urbanización, ya que éste será el último instrumento, o simultáneo a la aprobación del correspondiente Plan Parcial, ya que el acuerdo de programación podrá aprobar el Proyecto de Urbanización que se integra en la Alternativa Técnica, o se considerará como anteproyecto de urbanización, para que se subsanen las correspondientes deficiencias técnicas y se tramite ulteriormente un nuevo Proyecto de Urbanización, por ello será la aprobación de éste último documento, la que determinará el inicio del computo de tres meses para la presentación del proyecto de reparcelación.
- “Fase de ejecución del Proyecto de Urbanización: las obras de Urbanización deberán iniciarse dentro del mes siguiente al momento en que el Urbanizador tenga la plena disponibilidad de los terrenos y se hayan formalizado las cesiones y la distribución parcelaria, tras la formalización en documento público e inscripción registral de la Reparcelación”. En este caso cabría clarificar que la disposición de los terrenos, se consigue con la aprobación del proyecto de reparcelación, una vez el correspondiente acuerdo alcance firmeza en vía administrativa, no pudiéndose equiparar dicho plazo con la inscripción del mismo en el Registro de la Reparcelación, circunstancia que puede ser en un lapso de tiempo posterior, por ello cabe recapitular esta propuesta, computándose el plazo de un mes a partir de la inscripción del Proyecto de Reparcelación en el Registro de la Propiedad.
- “Fase de finalización: el urbanizador se compromete a completar la entera ejecución de las obras de Urbanización del Sector, en un plazo inferior a 30 meses desde la inscripción en el Registro de la Propiedad del Proyecto de Reparcelación y se obtenga la plena disponibilidad sobre los terrenos afectados por la actuación”. Este computo también cabrá computarlo a partir de la inscripción, por el mismo argumento reseñado en el párrafo anterior.
Compromisos que asume la propuesta.
No se proponen otros compromisos que los que cabría denominar como “ordinarios”, que son los que derivan del propio contenido de la legislación vigente.
Garantía efectivas de cumplimiento.
La proposición jurídico – económica, propone como garantía de : “...aval bancario correspondiente
al 7% de los del Presupuesto de Ejecución por Contrata...”.
En cuanto a la garantía para la retribución anticipada en terrenos, se propone “consistirá en primera hipoteca, sobre los terrenos adjudicados al Urbanizador o en garantía financiera prestada con los requisitos exigidos por la legislación reguladora de la contratación pública...El Ayuntamiento de Villajoyosa resolverá, a petición del Urbanizador, la cancelación parcial de las garantías contempladas en los párrafos anteriores.
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Esta cancelación parcial se llevará a cabo periódicamente en función del valor de la obra realmente ejecutada conforme al presupuesto de cargas aprobada”. A este respecto únicamente puntualizar, que para la efectiva materialización de la cancelación parcial, procederá que el Agente Urbanizador, en la redacción del Proyecto de Reparcelación debería incluir un “Plan de Cancelación de Garantías”.
Precio de las Obras de Urbanización, que se proponen en la proposición Jurídico – Económica.
Presupuesto de Ejecución Material 1.261.505,22.-€ G.G. + B.I. (19% s/PEM) 239.685,99.-€ Mejoras Complementarias a las obras de Urbanización (1). 70.000,00.-€ Honorarios Técnicos y Jurídicos: Redacción Plan Parcial, Programa de Actuación Integrada, Proyecto de Urbanización, Proposición Jurídico – Económica, Proyecto de Reparcelación.
138.000,00.-€
Gastos Generales 75.000,00.-€ Gastos financieros 40.000,00.-€ Canon Ecológico 5.764,30.-€ Beneficio Urbanizador ( 7% s/P.E.C.) 109.983,38.-€ TOTAL 1.939.938,89.-€ (1) Conducción para el abastecimiento de agua potable, realizada con tubo de fundición de 150 mm, desde el entronque a la conducción general en la Partida San Antonio junto al Tossal del Meno, con una longitud de 945 ml..
En cuanto al régimen de actualización de cargas de urbanización, habrá que estarse taxativamente a la previsión:
a) Art. 67.3 LRAU, que establece: “ Con motivo de la aprobación del Proyecto de Urbanización o de sus reformados se podrá modificar la previsión inicial de cargas estimada anteriormente en el Programa, siempre que la variación obedezca a causas objetivas cuya previsión no hubiera sido posible para el Urbanizador al comprometerse a ejecutar la Actuación. La retasación de cargas no podrá suponer modificación o incremento en la parte de ellas correspondiente al beneficio empresarial del Urbanizador por la promoción de la Actuación.”.
b) 29.10, último párrafo del mismo texto legal: “Las decisiones públicas que alteren el desarrollo de una Actuación Integrada variando las previsiones del Programa comportarán las compensaciones económicas que procedan para restaurar el equilibrio económico de la Actuación a favor de la Administración o del adjudicatario...”.
Retribución del Urbanizador.
El pago en terrenos, estableciéndose a este respecto un coeficiente de intercambio del 48,51%.
Para el caso de pago en metálico se fija una retribución al Agente Urbanizador de 101,13 €/m²t.
Incentivos, Posibilidades de colaboración con los propietarios afectados.
La mercantil “Montesol 2001, SL” aspirante a la condición de Agente Urbanizador, cuanta con el apoyo de la Agrupación de Interés Urbanístico “Montesol 2”. Efectividad de la colaboración que quedará sometida a condición suspensiva de la inscripción de la Agrupación de Interés Urbanístico en el Registro de Programas y Agrupaciones de Interés Urbanístico. SEXTO.- En relación con el convenio que se propone, conforme al artículo 32.C de la Ley 6/94, de 15 de Noviembre, Reguladora de la Actividad Urbanística de la Generalidad Valenciana, procede plantear las siguientes puntualizaciones:
- En el antecedente tercero del convenio, y refiriéndose al momento de la presentación de la garantía de promoción se establece, que la misma se constituye de forma simultánea a la firma del convenio urbanístico, y a este respecto, cabe puntualizar que el plazo para la constitución de la misma, de conformidad con lo establecido en el artículo 29.13 de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, en relación con el artículo 41.1 del Texto Refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas, será de 15 días naturales a contar del siguiente a la notificación de la adjudicación del Programa.
- Los plazos de ejecución y del cumplimiento de las obligaciones que derivan del
programa, deberán ajustarse a los establecidos en el acuerdo de programación.
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- El apartado del Convenio Urbanístico, que regula distintos supuestos de retasación de cargas, debe hacer una simple remisión a la regulación que se establece en el art. 67.3 de la LRAU.
- En cuanto a la propuesta de las bases que regulan la recaudación de las cuotas de urbanización, cabría ampliar los plazos de tres días a veinte, para someter al trámite de audiencia el documento que formaliza la propuesta de aprobación de las cuotas, así como el plazo de un mes a tres meses para que el Ayuntamiento apruebe las cuotas y su liquidación, computadas desde la solicitud del Agente Urbanizador en el Registro de la Entidad Local.
- En relación con la solicitud de declarar concluida la programación, y el régimen que se prevé en la propuesta de Convenio Urbanístico, de aplicación del silencio positivo, hay que clarificar que dicha solicitud nunca podrá ser anterior a la recepción definitiva de las obras de urbanización. Así mismo el coste por el mantenimiento de las obras e inmuebles con destino dotacional público, será a costa de la Administración Local, a partir de la recepción definitiva de las obras.
- En cuanto al plazo de diez días, al que se refiere el artículo 71.3, de la LRAU, que permite ejercitar al opción de pago en metálico, deberá ampliarse a 30 días, ya que resultan los diez días insuficientes para realizar todas las actuaciones exigidas (trámites bancarios tendentes a obtener el aval, formalización de escritura pública, notificación, etc).
- En cuanto a la legitimación para el ejercicio de la opción del artículo 71.3, de la LRAU, se admitirá no sólo a los titulares registrales de fincas afectadas por la actuación, sino también a aquellos otros que acrediten titularidad sobre alguna de las fincas afectadas.
- En relación a los requisitos de los avales, habrá que estar a los que establezcan los servicios de tesorería de este Ayuntamiento, y conforme con el modelo aportado por el mismo.
SÉPTIMO.- En relación con las Alegaciones formuladas, no se han planteado cuestiones jurídicas al respecto. POR LO QUE VENGO A INFORMAR, y proponer al Pleno de la Corporación: PRIMERO: Aprobar la programación de la Unidad de Ejecución coincidente con el Sector PP-37 “Montesol 2”, de Villajoyosa, programación que se llevará a cabo mediante gestión indirecta y atribuyendo la condición de Agente Urbanizador a la mercantil “MONTESOL 2001, SL”. SEGUNDO: Se selecciona la Alternativa Técnica presentada por la mercantil “MONTESOL 2001, SL”, aprobándose el Plan Parcial que se ha propuesto. TERCERO.- La Proposición Jurídico Económica seleccionada es la presentada por la misma mercantil “MONTESOL 2001 SL”, con las siguientes puntualizaciones:
- Plazos de ejecución: I. Presentación del Proyecto de Reparcelación, será de tres meses a computar a
partir de la aprobación del Proyecto de Urbanización. II. Las Obras de Urbanización deberán inciarse en el plazo de un mes a partir de la
inscripción del Proyecto de Reparcelación en el Registro de la Propiedad. III. Fase de finalización de las obras, en un plazo inferior a 30 meses, computados a
partir de la inscripción en el Registro de la Propiedad. - Deberá ajustarse el convenio urbanístico a las puntualizaciones que se han relacionado
en el informe jurídico, que sirve entre otros de fundamento al acuerdo de programación. CUARTO.- En cuanto al régimen de actualización de cargas de urbanización, habrá que estarse taxativamente a la previsión del art. 67.3 LRAU y 29.10, último párrafo del mismo texto legal. QUINTO.- La aprobación y adjudicación del Programa debe entenderse condicionada a la aceptación por la mercantil “MONTESOL 2001, S.L.”, de todas las modificaciones parciales y correcciones técnicas impuestas por la administración en los documentos integrantes de la Alternativa Técnica y de la Propuesta Jurídico – Económica, y a la presentación de la documentación ajustada al acuerdo de programación, en el plazo de un mes computados a partir de la notificación del acuerdo de programación. SEXTO.- Advertir a la mercantil “MONTESOL 2.001 SL.”, que deberá constituir la garantía de promoción en el plazo de los 15 días naturales siguientes a la notificación del acuerdo. SÉPTIMO.- Se faculta al Agente Urbanizador, en su condición de Agente de la Administración para realizar las actuaciones materiales necesarias para la adecuada identificación de la realidad sobre la que se va a actuar, de tal forma que pueda entrar en los terrenos de propiedad privada a los efectos de su reconocimiento, medición y deslinde. OCTAVO.- Facultar, tan ampliamente como proceda en derecho, al SR. Alcalde para dictar cuantas resoluciones y realizar cuantas actuaciones, tanto de índole jurídica como material, resulten necesarias para la plena efectividad y ejecución del acuerdo; en concreto se le faculta para la firma del correspondiente Convenio Urbanístico entre el Ayuntamiento de Villajoyosa y el Agente Urbanizador del Sector PP-37. NOVENO.- Para que sea factible la cancelación de la garantía de retribución anticipada en terrenos, el Agente Urbanizador, en la redacción del Proyecto de Reparcelación debería incluir un “Plan de Cancelación de Garantías”. Lo que informo a los efectos oportunos, en Villajoyosa a uno de octubre de 2004….”
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CONSIDERANDO el informe técnico emitido por el Arquitecto, Jefe de Servicio del Área de Urbanismo, de 5 de noviembre de 2004, que literalmente expresa: “... Se pretende con las Alternativa Técnica presentada el desarrollo del sector PP-37, “MONTESOL” de suelo urbanizable no pormenorizado calificado como de uso “Núcleos Periféricos”. SOBRE ERRORES MATERIALES DEL PLAN GENERAL CUADRO DE MAGNITUDES ESTADÍSTICAS Si observamos el cuadro de magnitudes estadísticas contenido en la ficha de planeamiento del sector PP-37, “Montesol 2”, se puede comprobar que contiene los siguientes errores:
- Incorrecto cálculo del aprovechamiento total. Siendo la superficie computable del sector, de 93.571 m2s y la edificabilidad bruta total de 0,21 m2c/m2s, el aprovechamiento debe ser de 19.650 m2c en vez de los 19.182 m2c que se indican en la ficha.
- Incorrecto cálculo del aprovechamiento tipo del sector. Si a este sector no están asignados sistemas
estructurales (ni adscritos ni externos) el aprovechamiento tipo ha de coincidir con la edificabilidad bruta del sector, en vez de los 0,1845 m2c/m2 que se indican.
Estos errores deben achacarse a las modificaciones que se realizaron en el documento del Plan General en su fase de tramitación y que no fueron totalmente plasmadas en el documento final aprobado. Puede deducirse que en el primero de los casos la diferencia coincide exactamente con un índice de edificabilidad de 0,05 m2c/m2, lo que induce a pensar que en algún momento anterior ese era el índice de edificabilidad bruta del uso terciario. Y en cuanto al aprovechamiento tipo puede citarse que en el documento de Plan General aprobado provisionalmente por el Ayuntamiento este sector tenía asignados 6.389 m2 de sistemas estructurales externos, y que el aprovechamiento tipo que en ese documento se le asignaba era de 0,1919 m2c/m2, cifra que sí estaba correctamente calculada ( 19.182 / ( 93.571+ 6.389 ) ). Es mas, en la documentación justificativa del Plan General aprobado definitivamente se incluye el siguiente párrafo:
“Hay dos sectores sub-urbanos de muy baja densidad (PP-10 y PP-37), a los que no se adscriben sistemas estructurales, para no reducir más su aprovechamiento tipo”.
Y si bien no es cierto que en el PP-10 se le haya descargado de sistemas estructurales (el cuadro de magnitudes de ese sector también requiere algún retoque) esta frase puede servir para confirmar el origen del baile de números que la documentación del Plan General contiene. Es por ello que procedería primeramente rectificar los errores materiales que contiene el cuadro de magnitudes del sector, incluso con la adaptación a la que luego se alude de la superficie total del sector, pero siempre manteniendo los parámetros básicos de edificabilidad bruta IEB que cabe considerar como los fundamentales. El cuadro sería el siguiente: CUADRO DE MAGNITUDES DEL SECTOR PP-37, “MONTESOL 2” (una vez rectificados errores materiales) CLASIFICACION DEL SUELO: Suelo Urbanizable No Pormenorizado CALIFICACION DEL SUELO: Uso Núcleos Periféricos SUPERFICIE BRUTA: 93.544 m2 SISTEMAS ESTRUCTURALES ADSCRITOS: 0 m2 SISTEMAS ESTRUCTURALES EXTERNOS: 0 m2 SUPERFICIE COMPUTABLE DEL SECTOR (SCS): 93.544 m2 INDICE DE EDIFICABILIDAD BRUTA (IEB): 0.21m2c / m2 APROVECHAMIENTO TOTAL: 19.644 m2c APROVECHAMIENTO TIPO: 0.2100 m2c / m2 DENSIDAD: 20 viv./ Ha. (187 uds.)
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La antes citada variación en la superficie del sector de (93.571 m2 a 93.544 m2) es consecuencia de dos cuestiones distintas:
- Por un lado del proyecto aprobado por la entonces Consellería de Obras Públicas y Urbanismo respecto a la carretera CV-759, de Villajoyosa a Finestrat. No existiendo tal proyecto al redactarse el Plan General, éste diseñaba una rotonda sobre el actual trazado de esa carretera para la conexión directa a ella de este sector. En el proyecto aprobado la rotonda se traslada un poco hacia el este ya que la conexión no se producirá directamente sino a través de una vía de servicio paralela a aquélla hasta llegar a una rotonda de mayor tamaño que se prevé, algo más al sur, para centralizar la conexión de todos los caminos que en ese tramo de carretera ahora existen. Además será objeto de ese proyecto de obras la ejecución del camino de servicio que servirá como un segundo acceso a este sector, concretamente a la zona norte, razón por la que el proyecto de urbanización deberá tener en cuenta esta futura conexión (sin cruzar acera en esa entrada).
- Y por otro lado resulta necesario ajustar hasta los 10 metros el ancho de viario en el tramo que
enlaza, tangentemente a la zona de suelo urbano, las dos grandes zonas en que se divide físicamente el sector PP-37.
SOBRE LA DOCUMENTACION DE LAS ALTERNATIVAS TECNICAS La Alternativa Técnica presentada por la mercantil aspirante a la condición de Agente Urbanizador, se componía de memoria, Plan Parcial, y solicitud de Cédula de Urbanización (presentada el 1 de julio de 2.003 ante la Consellería de Territorio y Vivienda). SOBRE LA CEDULA DE URBANIZACIÓN A pesar del tiempo transcurrido desde la solicitud ante la Consellería no existe constancia de que dicho documento haya sido expedido, habiendo transcurrido muy ampliamente el plazo previsto por la legislación para ello. Sí consta en el presente expediente informe de la Consellería competente en educación (reg.entrada: 8.428/04, de 15 de julio) en el que se manifiesta que no es necesario destinar al uso docente la parcela dotacional prevista. SOBRE LA ORDENACION PREVISTA EN EL PLAN PARCIAL Como anexos al presente informe se acompañan las ordenaciones planteadas por el aspirante a Agente Urbanizador (anexo 1) y la que se propone por quien suscribe (anexo 2). En la documentación presentada por el interesado, el cuadro de características del sector es el siguiente:
Cuadro CARACTERISTICAS Sector PP-37
Exigible según anexo al Reglamento de Planeamiento
Propuesto por el Plan Parcial
( % ) m2s ( % ) m2s Suelo lucrativo privado:
“Residencial adosado RA”: “Residencial unifamiliar RU”:
“Terciario TER”:
37.252 m2 26.161 m2 1.150 m2
Total suelo lucrativo privado: 69,00 % 64.563 m2 Dotaciones públicas: Equipamiento “EQ”: Espacio libre “SJL”:
Red viaria:
4,00 % 3,00 % 19,00 %
3.743 m2 2.807 m2 17.778 m2
4,01 % 3,00 % 23,99 %
3.750 m2 2.810 m2 22.448 m2
Total suelo dotacional: 28,00 % 31,00 % 29.008 m2 Total sector PP-37: 93.571 m2 93.571 m2
A la vista de estos datos se deduce que los estándares previstos por el Plan Parcial presentado son conformes al Reglamento de Planeamiento, si bien hubiera sido deseable que en cuanto a previsión superficial de las parcelas destinadas a equipamiento “EQ” y la de espacio libre “SJL” (zona verde) se hubiera jugado con cierta holgura en vez de acogerse a la estricta exigencia dimensional.
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A parte de lo dicho respe procede manifestar lo siguiente:
- Debe asignarse uso concreto al equipamiento “EQ” que, a falta de demanda concreta por las Consellerías competentes en Sanidad y Educación, debería ser el recreativo deportivo, clave “SRD”.
- La ubicación prevista para el espacio libre “SJL” no parece el adecuado dado que está muy
separado del baricentro de la actuación, a cuya población debe servir. Igual razonamiento puede efectuarse de la ubicación del equipamiento cuya situación, en discordancia con lo dispuesto en el artículo 8 del anexo al Reglamento de Planeamiento, no queda justificada como la idónea para el servicio del sector. Se estima más apropiado trasladar ambas dotaciones a las manzanas 3 y 4.
- El diseño del vial peatonal que bordea el perímetro norte del sector es totalmente inapropiado ya
que no conduciendo a ninguna parte acabará, con el tiempo, convertido en espacio residual inútil de obligado mantenimiento, o adicional de las parcelas inmediatas. Pero, indistintamente de la certeza de esa apreciación de futuro, es clara y evidente la ineficacia de dicho espacio peatonal para el sector que nos ocupa. Es por ello que se propone se distribuya tal superficie (3.238 m2s) para incrementar los ancho del viario interior (además del sobreancho que respecto a la previsión originaria del Plan General ya ha previsto acertadamente el redactor del Plan Parcial), lo que nos permitiría dotar a la calle que bordea las manzanas 1 y 2, en ese margen, de una fila de arbolado e incrementar la anchura de la acera).
- Es improcedente la distribución parcelaria que se indica en el plano correspondiente respecto a la
zona residencial unifamiliar “RU” en la manzana 2. Se disponen parcelas en “segunda línea” cuyo acceso se encomienda a unos fondos de saco (seis) que no están considerados como viario en la zonificación del Plan. Esta previsión es inaceptable habida cuenta de que toda parcela ha de tener la consideración de solar para su construcción, y resulta evidente que ello implica fachada a vía pública (incluso se contradice con las normas urbanísticas que contiene el propio Plan Parcial, en su artículo 2). Puede subsanarse esta deficiencia, incorporando estos fondos de saco a la red viaria (que totalizan 1.365 m2s), incluso utilizando para ello la redistribución de la superficie indicada en el párrafo inmediato anterior.
En relación con los dos apartados anteriores procede incrementar el ancho del vial limítrofe a las manzanas 1 y 2 en 2,80 metros, pasando a 12,80 metros. La sección transversal de los viarios de 10 m. será de 5,30 m. de asfalto y aceras de 2,35 m. cada una. En la calle de 12,80 m. la acera en el margen de las manzanas 1 y 2 tendrá un ancho de 5,15 m. y dispondrá de una fila de arbolado. La otra acera permanecerá de 2,35 m. Esta disposición asimétrica permite la continuidad de la calzada con la calle situada al sur de la manzana 4 y un mejor aprovechamiento del espacio público peatonal, creando zonas de estancia, ya que en este tipo de urbanizaciones el tránsito peatonal por las aceras es notablemente inferior al que se puede producir en otros ámbitos de núcleos urbanos.
- La edificabilidad asignada a la parcela terciaria es la mitad de la posible (como se ha advertido anteriormente al referirnos al aprovechamiento total del sector). Deberá ser de 936 m2c, que se corresponden con el resultante de aplicar índice de edificabilidad global de tal uso (0,01 m2c/m2) a la superficie del sector. Debe rectificarse en consecuencia el índice neto de edificabilidad en la parcela terciaria.
- En el artículo 2 de las normas urbanísticas falta definir el suelo destinado a residencial adosado
“RA”.
- Procede clarificar en la ficha “RU” que el uso es el residencial unifamiliar aislado (aunque esté indicado en otro apartado de la ficha, ese no es su sitio).
- No se estima adecuada la combinación de parámetros elegidos para la ordenación en virtud de la
parcelación prevista. Así por ejemplo de las dos áreas calificadas como “RU” (viviendas aisladas) la superficie media por vivienda varía notablemente (108 m2 y 82 m2) y son cifras relativamente bajas para viviendas unifamiliares aisladas.
- En las zonas “RA” y “RU” debe concretarse el parámetro de número de viviendas. Existe una
contradicción entre el número de viviendas asignado en el cuadro estadístico y lo dispuesto en la ficha para la zona “RU”, que en el apartado otras condiciones se alude a una unidad por cada 400 m2 mínimo.
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- Sería conveniente ampliar el porcentaje de ocupación en planta al 40% en zonas “RU” y “RA” y disminuir al 50% el de la zona “TER” (en este caso porque el porcentaje indicado del 80% es físicamente imposible de alcanzar).
- Resulta procedente introducir en la normativa articulados que se refieran a la implantación de las
edificaciones sobre el terreno, y al uso de los espacios bajo cubierta.
En relación con el primer aspecto procede introducir el siguiente texto:
Referencias altimétricas: Nivel de implantación de la urbanización interna de parcela. Es el parámetro que sirve para determinar la cota o nivel de la implantación de la urbanización interna de parcela y en función de ella la de la edificación. Sólo es de aplicación a suelos clasificados como urbanos o urbanizables; en el caso de suelos no urbanizables ese nivel será el del terreno natural de la parcela. El nivel de implantación de la urbanización interna de la parcela (nivel de terreno acabado) podrá conseguirse con movimientos de tierras tales que los aterrazamientos resultantes no sobrepasen la superficie límite de implantación que se concreta como la paralela, y situada a 1,50 metros por encima, de la alabeada definida por las rasantes oficiales de los espacios públicos que delimitan la manzana. No existirá más de 2,50 metros de desnivel entre aterrazamientos contiguos ni más de 1,50 metros respecto al espacio público colindante, y en cualquier parte de todos ellos deberá ser inscribible un círculo de 3 metros de diámetro. El terreno en contacto con la edificación será siempre el del borde de alguno/s de estos aterrazamientos. Las obras de movimiento de tierras para definir la urbanización interna de parcela son obligatorias en el caso de que el terreno natural de las parcelas sobrepase la superficie límite de implantación. En el proyecto de edificación deberán incorporarse los planos de implantación de la urbanización interna (con las cotas de los distintos aterrazamientos) y de la edificación (cotas de los diferentes niveles de las plantas baja y sótano), y el de topografía actual de parcela y cotas de las rasantes en los espacios públicos colindantes a la manzana; todos ellos referidos a un mismo origen y levantados por medios topográficos. En el caso de imposibilidad manifiesta de cumplir las referencias altimétricas, se deberá solicitar la previa aprobación de un estudio de implantación en el que justificando aquella dificultad se permitiría un mayor desnivel entre aterrazamientos interiores.
Y respecto a los espacios bajo cubierta, el siguiente:
En edificios de vivienda colectiva, espacios adicionales para uso de las viviendas del edificio. Estos espacios quedarán emplazados bajo la cubierta de la edificación, es decir, no podrán sobresalir de la envolvente configurada por pendientes máximas del 35%, y serán accesibles exclusivamente desde espacios comunes de circulación. La superficie de estos espacios bajo cubierta, en la parte cuya altura supere los 1.50 metros y en los casos de edificación abierta y volumetría específica, será considerada espacio privativo y en consecuencia computada a efectos de edificabilidad. De existir huecos de iluminación y/o ventilación no superarán en superficie el 3% de la de cada espacio adicional (excluida la de altura inferior a 1.50 metros).
Y en base a estos aparatados anteriores, en lo que no haya sido ya concretado, procede que se ajuste la zonificación a la que se propone en el anexo, cuyo cuadro de características es el siguiente:
Cuadro CARACTERISTICAS Sector PP-37
Propuesto por el presente informe
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Suelo lucrativo privado: “Residencial adosado RA”: “Residencial unifamiliar RU”: “Terciario TER”:
35.721 m2 27.500 m2 1.340 m2
Total suelo lucrativo privado: 64.561 m2 Dotaciones públicas: Equip. Recreat-Dptvo. “SRD”: Espacio libre “SJL”: Red viaria:
4,02 % 3,06 % 23,30 %
3.765 m2 2.860 m2 21.794 m2
Total suelo dotacional: 30,38 % 28.419 m2 Zona residual viaria REV: 564 m2 Total sector PP-37: 93.544 m2
Cuadro de características del sector PP-37 propuesto por quien suscribe En la elaboración de ese cuadro se ha respetado al máximo la superficie por zonas que se proponían; y debe complementarse lo anteriormente expuesto con los siguientes parámetros: INDICE NETO DE
EDIFICABILIDAD (m2c/m2s)
PARCELA MINIMA (m2s)
NUMERO DE VIVIENDAS (uds./100 m2c)
Zona “RA” 0,37 m2c/m2s 1.000 m2s 1,08 uds./100 m2c
Zona “RU” 0,20 m2c/m2s 600 m2s 0,80 uds./100 m2c (1 viv./parcela)
Zona “TER” 0,70 m2c/m2s 1.000 m2s ------ Hay otro aspecto al que procede referirse: se trata de un triángulo, de 564 m2 de superficie, que está ubicado en la esquina nor-oeste del sector determinado por la línea de edificación de la carrtera CV-759. En la propuesta planteada por el aspirante a Agente Urbanizador se destinaba a viario peatonal; y en la que se propone en este informe se considera como un espacio residual viario (REV), que ni se ha computado como suelo dotacional dado que su uso es imposible al tener que ser ocupada, esta superficie, por el futuro terraplén de la carretera. SOBRE EL AMBITO DE ACTUACIÓN El ámbito propuesto se ciñe a la delimitación del sector PP-37. Deberá ampliarse para incluir la reurbanización de unos 214 m2s de viario clasificado como urbano que es limítrofe, por el oeste, con la manzana número 2; y ello porque todas las parcelas han de adquirir la condición de solar. Este trozo de viario se identifica en el plano anexo que refleja la ordenación propuesta. SOBRE LA DEFINICION DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN A este respecto procede remitirse a lo expuesto por el Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos municipal en el informe emitido al respecto. Destacable es que aunque haya sido presentado como “proyecto de Urbanización” posee indefiniciones (abastecimiento de agua, saneamiento, etc.) que provocan que sólo pueda ser considerado en la fase de tramitación en la que nos encontramos como “anteproyecto” definitorio de las características de tales obras. En cuanto a sección transversal de viario deberá ajustarse a lo expresado en el apartado anterior que se refería la propuesta de planeamiento. SOBRE LA PROPOSICION JURÍDICO ECONOMICA Los principales aspectos contenidos en la Proposición Jurídico Económica son los siguientes: CALENDARIO DE ACTUACIONES:
- Presentación del Proyecto de Reparcelación: 3 meses desde la aprobación del planeamiento. - Inicio obras urbanización: En el primer mes desde disponibilidad del suelo.
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- Plano de ejecución: 30 meses desde inscripción registral del Proyecto de Reparcelación. Estas previsiones deben ser rectificadas habida cuenta que el Proyecto de Urbanización no es viable considerarlo como tal y que debe aportarse rectificación del Plan Parcial. CARGAS DE URBANIZACIÓN PROPUESTAS: Se propone en la PJE presentada el siguiente cuadro:
CONCEPTO IMPORTE (euros)
P.E.M. obras de urbanización G.G. y B.I. (19% s/pem) Mejoras conducción agua potable (1) ............... Honorarios técnicos y jurídicos Gastos generales Gastos financieros Canon ecológico Beneficio Agente Urbanizador (7% s/pec) ........
1.261.505,22 € 239.685,99 € 70.000,00 € 138.000,00 € 75.000 € 40.000 € 5.764,30 € 109.983,38 €
SUMA CARGAS .................... 1.939.938,89 € Este cuadro debe ser corregido en cuanto al canon ecológico, que debe ascender a la cifra de 5.903,14 euros. El coste de la obra urbanizadora (pec = 1.571.191,21 euros) tiene pues una repercusión, según su propuesta, de 65,87 euros por unidad de superficie de viario equivalente, cantidad que se estima acertada, pero que habría de acomodar a la menor superficie que resulta de la modificación en la zonificación. Estando prevista en el proyecto de urbanización la instalación de contenedores subterráneos, éstos se concretarán en tres grupos (uno por cada 70 viviendas), de 4 contenedores subterráneos cada uno. Procede incluir una cantidad para seguimiento municipal de las obras de urbanización, de acuerdo a los criterios aplicados en actuaciones similares (1/12 de los honorarios totales de obras de urbanización). Con estas rectificaciones el cuadro corregido sería el siguiente:
CONCEPTO IMPORTE (euros)
P.E.M. obras de urbanización G.G. y B.I. (19% s/pem) Mejoras conducción agua potable (1) Honorarios técnicos y jurídicos Honorarios de seguimiento municipal Gastos generales Gastos financieros Canon ecológico Beneficio Agente Urbanizador (7% s/pec) ........
1.238.533,83 € 235.321,43 € 70.000,00 € 138.000,00 € 7.300,00 € 75.000 € 40.000 € 5.903,14 € 109.983,38 €
SUMA CARGAS .................... 1.920.041,78 € Cuadro de cargas corregido El total de las cargas ascendería a 97,74 euros/m2c, sin incluir el IVA ni el incremento previsto según el artículo 71.3 de la LRAU. RETRIBUCIÓN AL URBANIZADOR. Si bien no resulta necesario justificar el porcentaje de pago, el interesado aporta un cálculo basado en el coste del valor del suelo bruto, que estima en 22 euros/m2, cantidad que se estima por quien suscribe relativamente baja.
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Esta cifra no tendrá carácter vinculante en el Programa por lo que el abono de las diferencias de adjudicación, en su caso, deberá justificarse al momento del Proyecto de Reparcelación. Propone como porcentaje de intercambio el 48,51% para el caso de retribución en suelo al Agente Urbanizador (aunque el interesado alude a dos cifras distintas en la plica, consideraremos la indicada dado que es el resultado de sus justificación numérica y se reitera en el borrador de Convenio).
OTROS ASPECTOS DE LAS PROPUESTAS: Propone retasación en base al IPC si desde la presentación de la plica (14 de noviembre de 2003) y el inicio de las obras transcurren más de dos años. No se considera admisible tal propuesta en aras a agilizar el desarrollo del programa. Propone una garantía de promoción del 7% respecto al PEC de la obra de urbanización. Procede rectificar la cantidad dado que tal porcentaje es el mínimo exigible y debe aplicarse sobre el total coste de obras de urbanización, honorarios inclusive. SOBRE LAS ALEGACIONES PRESENTADAS Sólo consta en el expediente una alegación: la presentada por D. JOAN SEGOVIA MARTINEZ, en nombre del grupo ecologista “XORIGUER”. Se plantean en ella cuestiones que se refieren al proyecto de urbanización que no va a ser aprobado en esta fase del procedimiento, por lo que procede remitirse a la tramitación del Proyecto de Urbanización cuando sea presentado acomodado a las directrices municipales. CONCLUSIONES Y PROPUESTA Así pues, a la vista del contenido de este informe, se propone que de ser criterio compartido por la Corporación se adopte acuerdo de programación, de conformidad a los siguientes puntos: UNO. Acordar la programación del sector PP-37, “Montesol 2”, y su desarrollo por gestión indirecta designando como Agente Urbanizador a la mercantil MONTESOL 2001, S.L. DOS. La ordenación a desarrollar y parámetros de la edificación será la contenida en el informe técnico emitido por el Arquitecto Jefe de Servicio; debiéndose presentar la correspondiente documentación del Plan Parcial adaptada en el plazo de un mes desde este acuerdo. TRES. No procede la aprobación del Proyecto de Urbanización al contener indefiniciones que requieren una mayor concreción, si bien cabe considerarlo a efectos de adjudicación del Programa como documentación suficiente a nivel de anteproyecto definitorio de las características de las obras de urbanización. CUATRO. Deberá presentarse Proyecto de Urbanización rectificado de conformidad a las directrices contenidas en los informes técnicos emitidos por el Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos y Arquitecto municipales, en el plazo de tres meses desde la adopción del presente acuerdo. CINCO.- La aprobación y adjudicación del Programa debe entenderse condicionada a la aceptación por la mercantil “MONTESOL 2001, S.L.”, de todas las modificaciones parciales y correcciones técnicas impuestas por la administración en los documentos integrantes de la Alternativa Técnica y de la Propuesta Jurídico Económica, y a la presentación de la documentación ajustada al acuerdo de programación, en el plazo de un mes computados a partir de la notificación del acuerdo de programación. SEIS. El ámbito de actuación del Programa abarcará la delimitación del sector y el tramo de viario en suelo urbano que limita con la manzana 2, en su lado occidental. SIETE. El calendario para el desarrollo de la Actuación será el siguiente:
- Presentación de la documentación de Plan Parcial adaptada: 1 mes desde el acuerdo de programación, y siempre antes de la firma del Convenio urbanístico.
- Depósito de garantía de promoción y firma del Convenio Urbanístico: 2 meses desde el acuerdo de programación.
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- Presentación del Proyecto de Urbanización adaptado a directrices municipales: 3 meses desde acuerdo de programación.
- Presentación del Proyecto de Reparcelación: 1 mes desde aprobación del Proyecto de Urbanización.
- Inicio de obras de urbanización: 1 mes desde disponibilidad del suelo. - Duración de las obras de urbanización: 30 meses.
OCHO.. Las cargas de urbanización, a falta de IVA, del Programa serán las siguientes:
CONCEPTO IMPORTE (euros)
P.E.M. obras de urbanización G.G. y B.I. (19% s/pem) Mejoras conducción agua potable Honorarios técnicos y jurídicos. Honorarios de seguimiento municipal Gastos generales Gastos financieros Canon ecológico Beneficio Agente Urbanizador (7% s/pec) ........
1.238.533,83 € 235.321,43 € 70.000,00 € 138.000,00 € 7.300,00 € 75.000 € 40.000 € 5.903,14 € 109.983,38 €
SUMA CARGAS .................... 1.920.041,78 € El importe de las indemnizaciones se concretará en el Proyecto de Reparcelación; así como la cantidad a fijar como indemnización por diferencias de adjudicación, sin que sean definitorias para ello las valoraciones del suelo incluidas en la PJE. No se considerarán retasaciones de cargas que no resulten encajables en los supuestos previstos en el artículo 67.3 de la LRAU. NUEVE. Las obras se ejecutarán de acuerdo con el presupuesto aprobado incluido en el cuadro de cargas, al que deberá ajustarse el Proyecto de Urbanización, no admitiéndose revisión de precios planteada en la PJ.E. Los contenedores subterráneos serán tres unidades de cuatro contendores cada uno. DIEZ. Consecuencia de esta adaptación del cuadro de cargas debe serlo también el ajuste de la garantía de promoción (7%), que ahora pasará a ser de 136.566,65 euros. ONCE. Se fija el modo de retribución al urbanizador en suelo, a razón de un porcentaje de intercambio del 48,51%. Caso de optarse por el abono en metálico de las cargas de urbanización, la repercusión media, a falta de ajustes en el cuadro de liquidación provisional, será de 104,58 euros/m2c, cantidad que no incluye el IVA pero sí el incremento del 7% previsto en el artículo 71.3 de la LRAU para el caso de sustitución de la modalidad de pago. DOCE. El Ayuntamiento abonará en metálico las cargas que correspondan a las parcela de las que resulte adjudicatario, que lo será también de los derechos que correspondan a propietarios registrales que no alcanzan la magnitud suficiente para resultar beneficiarios de parcela (bien propia o en proindiviso), sin perjuicio de la salvaguardia de los derechos reconocidos por la LRAU tanto a propietarios como al Agente Urbanizador. TRECE. Se faculta al Agente Urbanizador, en su condición de Agente de la Administración para realizar las actuaciones materiales necesarias para la adecuada identificación de la realidad sobre la que se va a actuar, de tal forma que pueda entrar en los terrenos de propiedad privada a los efectos de su reconocimiento, medición y deslinde. CATORCE. Para que sea factible la cancelación de la garantía de retribución anticipada en terrenos, el Agente Urbanizador, en la redacción del Proyecto de Reparcelación debería incluir un “Plan de Cancelación de Garantías”. QUINCE. Facultar, tan ampliamente como proceda en derecho, al Sr. Alcalde Presidente para dictar cuantas resoluciones y realizar cuantas actuaciones, tanto de índole jurídica como material, resulten necesarias para la plena efectividad y ejecución del acuerdo; en concreto se le faculta para la firma del correspondiente Convenio Urbanístico entre el Ayuntamiento de Villajoyosa y el Agente Urbanizador del Sector PP-37.
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La Corporación, con su superior criterio, decidirá….” CONSIDERANDO el Informe Técnico sobre el Proyecto de Urbanización, emitido por el Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos, en fecha 8 de noviembre de 2004, que literalmente expresa: “… Se pretende con la alternativa técnica presentada el desarrollo del sector PP-37, el cual figura en el PGOU de La Vila Joiosa clasificado como SUELO URBANIZABLE NO PORMENORIZADO. ANTECEDENTES El 3 de julio de 2003 D. VICENTE BERENGUER SAVAL en representación de MONTESOL 2001, S.L. presenta una ALTERNATIVA TÉCNICA, (nº reg. ent. 6956) para desarrollar urbanísticamente el sector PP37 MONTESOL 2. El 5 de agosto de 2003 D. VICENTE BERENGUER SAVAL en representación de MONTESOL 2001, S.L. presenta ESCRITURA DE CONSTITUCIÓN DE LA AGRUPACIÓN DE INTERÉS URBANÍSTICO MONTESOL 2 (nº reg. ent. 8040). Los días 6 y 16 de octubre de 2003 la ALTERNATIVA TÉCNICA PRESENTADA POR MONTESOL 2001 S.L. se somete a INFORMACIÓN PUBLICA mediante publicación en el diario ABC y en el DOGV nº 4609 respectivamente. El 14 de noviembre de 2003 D. VICENTE BERENGUER SAVAL en representación de MONTESOL 2001, S.L. presenta PROPOSICIÓN JURÍDICO ECONOMICA sobre su propia alternativa técnica (nº reg. ent. 11815). El 17 de noviembre de 2003 se procede a la APERTURA DE PLICAS levantando la correspondiente ACTA en la que se hace constar la presentación de UNA sola PJE, presentada por MONTESOL 2001, S.L. sobre su propia alternativa técnica. El 28 de noviembre de 2003 se registra de entrada (nº 12345) un escrito de ALEGACIONES del GRUPO ECOLOGISTA XORIGUER. El 15 de julio de 2004 se registra de entrada (nº 8428) INFORME FAVORABLE DE LA CONSELLERÍA DE CULTURA, EDUCACIÓ I ESPORT. SOBRE LA DOCUMENTACIÓN PRESENTADA El 3 de julio de 2003, D. Vicente Berenguer Saval, en representación de la mercantil MONTESOL 2001, S.L., presentó en este Ayuntamiento un escrito (nº reg. ent. 6956) poniendo de manifiesto su interés en el desarrollo urbanístico del sector PP-37 MONTESOL 2 mediante una única unidad de ejecución. Al escrito se adjunta una copia de la solicitud de Cédula de Urbanización y una Alternativa Técnica que incluye:
- Documento denominado Alternativa Técnica.
- Plan Parcial.
- Proyecto de Urbanización. Los tres documentos mencionados que integran la Alternativa Técnica se encuentran visados por el colegio oficial correspondiente. SOBRE EL PROYECTO DE URBANIZACIÓN PRESENTADO Tras estudiar el proyecto de urbanización presentado cabe hacer las siguientes puntualizaciones:
1. MEMORIA.
1.1. CARACTERÍSTICAS DE LAS OBRAS.
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1.1.1. Movimiento de tierras y demoliciones. - En los viales no se especifica si el ancho total de calzada se destina a la circulación de vehículos o
se incluye en la misma un cordón de aparcamiento.
1.1.2. Red de alcantarillado. - Las tuberías deben tener una rigidez circunferencial mínima de 8 kN/m2 con un DN mínimo de 400
mm. - Se debe justificar la suficiencia del pozo de bombeo y la tubería de impulsión existente y en el caso
de que no sea así las ampliaciones que se prevean.
1.1.3. Red de pluviales. - Se debe hacer mención expresa al punto de concentración y vertido de las aguas de lluvia y a la no
existencia de riesgo o perjuicio hacia los bienes y propiedades colindantes a dicho punto.
1.1.4. Red de agua potable. - Según los datos de que dispone este Ayuntamiento el funcionamiento de la red prevista en el
proyecto no se ajusta a la que existe actualmente en el suelo urbano anexo. - Se debe describir el funcionamiento de la red de agua potable existente (diámetro y material de la
tubería de llegada, características del bombeo y de la tubería de impulsión hasta el depósito, características del depósito y de la red de distribución existente).
- Se debe justificar que los elementos de la red existente que se vayan a utilizar en la red nueva son suficientes para el funcionamiento de la misma.
- La conducción de fundición de 150 mm de diámetro que en la proposición jurídico-económica se plantea como mejora a las obras de urbanización, debe quedar perfectamente definida y valorada en el proyecto.
- Se debe estudiar, como alternativa a la conducción mencionada en el punto anterior, la posibilidad de traer el agua potable desde la conducción de 110 mm de diámetro que se encuentra al otro lado de la autopista (como esa conducción trae el agua desde el depósito de la Hacienda del Sol solucionamos todos los problemas de falta de presión).
1.1.5. Red de telefonía. - No se especifica cual será el punto de conexión con la red general. - No se describen las características de la canalización subterránea que se va a emplear
(dimensiones de la zanja, materiales de relleno, tipo de tubo y su número, arquetas, etc.).
1.1.6. Línea de media tensión. - No se especifica cual será el punto de conexión con la red general.
1.1.7. Pavimentación. - La solera de hormigón prevista en las zonas peatonales se debe colocar sobre una capa de
zahorras artificiales compactadas al 95% del Proctor Modificado. - El pavimento previsto en las zonas peatonales se recibirá con mortero de cemento. - Respecto a las condiciones de accesibilidad urbanística se debe cumplir con lo que establece la
“ORDEN DE 9 DE JUNIO DE 2004, DE LA CONSELLERÍA DE TERRITORIO Y VIVIENDA POR LA QUE SE DESARROLLA EL DECRETO 39/2004, DE 5 DE MARZO, DEL CONSELL DE LA GENERALITAT, EN MATERIA DE ACCESIBILIDAD EN EL MEDIO URBANO”.
1.1.8. Contenedores subterráneos. - Al ser un sector con baja densidad de viviendas y por lo tanto de población es recomendable
colocar grupos de 2 ó 3 contenedores, consiguiendo así una mejor distribución al aumentar su número.
2. PLANOS.
2.1. Servicios existentes, demoliciones y reposiciones. - Falta un plano en el que se reflejen los servicios existentes en los alrededores (teléfono,
electricidad, agua potable, alcantarillado, etc.). - Falta un plano en el que se reflejen las demoliciones y reposiciones necesarias.
2.2. Red viaria. - En la rotonda se deben prever los accesos de todos los viales que las obras de adecuación de la
carretera de Finestrat pretende desviar. - En los perfiles longitudinales deben figurar los puntos en los que los viales intersectan entre sí,
además dichos puntos de intersección deben ser sensiblemente horizontales (≤ 2%).
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- Todos los cambios de rasante deben llevar el correspondiente acuerdo curvo.
2.3. Red de agua potable. - El funcionamiento de la red representada en el plano no se ajusta a la realidad. - La conducción que figura como mejora en la proposición jurídico-económica se debe representar
gráficamente en planos.
2.4. Red de riego. - La red de riego debe extenderse a toda la vegetación que se plante en la zona verde.
2.5. Red de alcantarillado. - En el caso de que sea necesario modificar el pozo de bombeo también debe quedar reflejado en
planos.
2.6. Red de pluviales. - Debe quedar reflejado en plano cual va a ser el punto de vertido de las pluviales.
2.7. Red de telefonía. - Se debe representar en el plano la red existente a la cual se conecta.
2.8. Contenedores soterrados. - Según el diseño previsto para las secciones transversales de los viales, la ubicación de los
contenedores soterrados parece que ocupa parte de la calzada. - Los contenedores soterrados deben ubicarse en la acera o en el cordón de aparcamiento quedando
integrados los buzones en la pavimentación prevista para las aceras.
2.9. Señalización. - En el plano no se ha incluido la señalización de los cordones de aparcamientos.
2.10. Red de media tensión. - Se debe representar en el plano la red existente a la cual se conecta.
3. MEDICIONES Y PRESUPUESTO.
3.1. Red de agua potable. - Siempre que el diámetro de la tubería sea superior a 80 mm se colocarán de fundición dúctil. - La presión mínima a resistir por las tuberías será de 10 atm. - Las arquetas para alojar válvulas serán lo suficientemente grandes para que se puedan maniobrar
con facilidad. En las arquetas quedarán vistos los elementos que alberga (codos, T, etc.) para mayor facilidad de comprensión y explotación de la red de agua potable.
3.2. Red de alcantarillado. - Las tuberías deben tener una rigidez circunferencial mínima de 8 kN/m2 con un DN mínimo de 400
mm.
3.3. Pavimentación. - El hormigón utilizado en las soleras tendrá una resistencia mínima de proyecto de 20 N/mm2. - Los adoquines serán del tipo doble capa cuarzo.
3.4. Contenedores soterrados. - Como ya se ha mencionado en el punto 1.1.8. es aconsejable colocar grupos de contenedores más
pequeños (de dos o tres contenedores).
4. OTROS.
4.1. Reaprovechamiento del suelo. - El proyecto debe contemplar la posibilidad de reaprovechar el suelo que se extraiga durante los
movimientos de tierra. Además se debe hacer mención expresa a este reaprovechamiento en la memoria del proyecto.
4.2. Arbolado existente y su reaprovechamiento en zonas verdes. - El proyecto debe incluir un mapa-catálogo de arbolado existente y en el mismo se debe hacer
mención a los ejemplares que se deben transplantar. - En la zona verde y en los alcorques de las calles se debe procurar usar especies autóctonas.
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- La posible replantación de arbolado existente debe quedar valorada en el presupuesto del proyecto.
SOBRE LAS ALEGACIONES QUE HACEN REFERENCIA AL PROYECTO DE URBANIZACIÓN Respecto a las alegaciones presentadas el 28 de noviembre de 2003 (nº reg. ent. 12345) por el GRUPO ECOLOGISTA XORIGUER, cabe informar:
1. En este informe se le obliga al agente urbanizador a que el proyecto de urbanización contemple el reaprovechamiento del suelo.
2. En este informe se le obliga al agente urbanizador a incluir en el proyecto de urbanización un mapa-
catálogo del arbolado existente, contemplando la posibilidad de replantar las especies afectadas. Además se le solicita la plantación de especies autóctonas en las zonas verdes del sector.
3. A día de hoy es imposible la utilización de aguas recicladas en el riego de alcorques y zonas verdes
del sector, ya que se requeriría una infraestructura hidráulica que de momento el municipio no dispone, además un alto porcentaje del agua residual que se depura en la EDAR de esta población se está reutilizando en agricultura En este informe se le obliga al agente urbanizador a que extienda la red de riego a toda la vegetación que se plante en el sector y no sólo a los árboles en alcorques.
4. De momento no se ha aprobado ninguna ordenanza en la que se establezca la obligatoriedad de
implantar carril bici en todos los viales de nueva creación. 5. En principio el proyecto de urbanización sólo podría ocuparse del agua de lluvia que cayese en las
calles y zonas verdes. La que cae sobre las zonas verdes riega y limpia la vegetación plantada y la que cae sobre los viales se encarga de limpiarlos recogiendo toda la suciedad allí depositada. La captación y reutilización de dicha agua conllevaría una depuración artificial previa que en principio no se obliga a implantar, sin embargo si dicha agua se deja filtrar o alcanzar un cauce o el mar se lleva a cabo una depuración natural previa a su utilización por cualquier ecosistema.
CONCLUSIONES Y PROPUESTA Como conclusión final, tras lo mencionado en los puntos anteriores, el técnico que suscribe propone:
1. No considerar el proyecto de urbanización apto para su aprobación debido a las deficiencias encontradas, dándole la consideración de anteproyecto a efectos de continuar con la tramitación del expediente urbanístico.
2. El proyecto de urbanización debe volver a presentarse corrigiendo las deficiencias puestas de
manifiesto en este informe.
3. Considerar contestadas y estimadas parcialmente las alegaciones que hacen referencia al proyecto de urbanización.
No obstante, la Corporación, con su superior criterio, decidirá….” POR LO QUE PROPONGO AL PLENO DE LA CORPORACIÓN: UNO. Acordar la programación del sector PP-37, “Montesol 2”, y su desarrollo por gestión indirecta designando como Agente Urbanizador a la mercantil MONTESOL 2001, S.L. DOS. La ordenación a desarrollar y parámetros de la edificación será la contenida en el informe técnico emitido por el Arquitecto Jefe de Servicio; debiéndose presentar la correspondiente documentación del Plan Parcial adaptada en el plazo de un mes desde este acuerdo.
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TRES. No procede la aprobación del Proyecto de Urbanización al contener indefiniciones que requieren una mayor concreción, si bien cabe considerarlo a efectos de adjudicación del Programa como documentación suficiente a nivel de anteproyecto definitorio de las características de las obras de urbanización. CUATRO. Deberá presentarse Proyecto de Urbanización rectificado de conformidad a las directrices contenidas en los informes técnicos emitidos por el Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos y Arquitecto municipales, en el plazo de tres meses desde la adopción del presente acuerdo. CINCO.- La aprobación y adjudicación del Programa debe entenderse condicionada a la aceptación por la mercantil “MONTESOL 2001, S.L.”, de todas las modificaciones parciales y correcciones técnicas impuestas por la administración en los documentos integrantes de la Alternativa Técnica y de la Propuesta Jurídico Económica, y a la presentación de la documentación ajustada al acuerdo de programación, en el plazo de un mes computados a partir de la notificación del acuerdo de programación. SEIS. El ámbito de actuación del Programa abarcará la delimitación del sector y el tramo de viario en suelo urbano que limita con la manzana 2, en su lado occidental. SIETE. El calendario para el desarrollo de la Actuación será el siguiente:
- Presentación de la documentación de Plan Parcial adaptada: 1 mes desde el acuerdo de programación, y siempre antes de la firma del Convenio urbanístico.
- Depósito de garantía de promoción y firma del Convenio Urbanístico: 2 meses desde el acuerdo de programación.
- Presentación del Proyecto de Urbanización adaptado a directrices municipales: 3 meses desde acuerdo de programación.
- Presentación del Proyecto de Reparcelación: 1 mes desde aprobación del Proyecto de Urbanización.
- Inicio de obras de urbanización: 1 mes desde disponibilidad del suelo. - Duración de las obras de urbanización: 30 meses.
OCHO. Las cargas de urbanización, a falta de IVA, del Programa serán las siguientes:
CONCEPTO IMPORTE (euros)
P.E.M. obras de urbanización G.G. y B.I. (19% s/pem) Mejoras conducción agua potable Honorarios técnicos y jurídicos. Honorarios de seguimiento municipal Gastos generales Gastos financieros Canon ecológico Beneficio Agente Urbanizador (7% s/pec) ........
1.238.533,83 € 235.321,43 € 70.000,00 € 138.000,00 € 7.300,00 € 75.000 € 40.000 € 5.903,14 € 109.983,38 €
SUMA CARGAS .................... 1.920.041,78 € El importe de las indemnizaciones se concretará en el Proyecto de Reparcelación; así como la cantidad a fijar como indemnización por diferencias de adjudicación, sin que sean definitorias para ello las valoraciones del suelo incluidas en la PJE. No se considerarán retasaciones de cargas que no resulten encajables en los supuestos previstos en el artículo 67.3 de la LRAU. NUEVE. Las obras se ejecutarán de acuerdo con el presupuesto aprobado incluido en el cuadro de cargas, al que deberá ajustarse el Proyecto de Urbanización, no admitiéndose revisión de precios planteada en la PJ.E. Los contenedores subterráneos serán tres unidades de cuatro contendores cada uno. DIEZ. Consecuencia de esta adaptación del cuadro de cargas debe serlo también el ajuste de la garantía de promoción (7%), que ahora pasará a ser de 136.566,65 euros. ONCE. Se fija el modo de retribución al urbanizador en suelo, a razón de un porcentaje de intercambio del 48,51%. Caso de optarse por el abono en metálico de las cargas de urbanización, la repercusión media, a falta de ajustes en el cuadro de liquidación provisional, será de 104,58 euros/m2c, cantidad que no incluye
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el IVA pero sí el incremento del 7% previsto en el artículo 71.3 de la LRAU para el caso de sustitución de la modalidad de pago. DOCE.. El Ayuntamiento abonará en metálico las cargas que correspondan a las parcela de las que resulte adjudicatario, que lo será también de los derechos que correspondan a propietarios registrales que no alcanzan la magnitud suficiente para resultar beneficiarios de parcela (bien propia o en proindiviso), sin perjuicio de la salvaguardia de los derechos reconocidos por la LRAU tanto a propietarios como al Agente Urbanizador. TRECE. Se faculta al Agente Urbanizador, en su condición de Agente de la Administración para realizar las actuaciones materiales necesarias para la adecuada identificación de la realidad sobre la que se va a actuar, de tal forma que pueda entrar en los terrenos de propiedad privada a los efectos de su reconocimiento, medición y deslinde. CATORCE. Para que sea factible la cancelación de la garantía de retribución anticipada en terrenos, el Agente Urbanizador, en la redacción del Proyecto de Reparcelación debería incluir un “Plan de Cancelación de Garantías”. QUINCE. Facultar, tan ampliamente como proceda en derecho, al Sr. Alcalde Presidente para dictar cuantas resoluciones y realizar cuantas actuaciones, tanto de índole jurídica como material, resulten necesarias para la plena efectividad y ejecución del acuerdo; en concreto se le faculta para la firma del correspondiente Convenio Urbanístico entre el Ayuntamiento de Villajoyosa y el Agente Urbanizador del Sector PP-37. DIECISEIS. Estimar parcialmente las alegaciones presentadas por el Grup Ecologista XORIGUER, en la parte que se incorpora como directrices para la redacción del Proyecto de Urbanización, en el informe emitido por el Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos.” 2º.- 11-11-2004.- Dictamen favorable de la Comisión Informativa de Urbanismo, obras y Casco Histórico, en la que se modifica la propuesta inicial. 3º.- 15-11-2004.- Propuesta modificada, del siguiente tenor literal: “D. AMADEO SÁNCHEZ MARTÍNEZ, CONCEJAL DELEGADO DE URBANISMO EN EL AYUNTAMIENTO DE VILLAJOYOSA. VISTO el expediente tramitado en este Ayuntamiento, tendente a la programación del Sector PP-37 “MONTESOL 2”, del Plan General de Ordenación de Villajoyosa. CONSIDERANDO el estudio realizado por la Comisión Informativa de Urbanismo, Obras y Casco Histórico celebrada en fecha 11 de noviembre de 2004, sobre la acuerdo de programación del Programa de Actuación Integrada del Sector PP-37 “Montesol 2”, y finalmente el acuerdo adoptado respecto de la modificación de añadir un carril bici situado entre el bordillo y la fila de arbolado en la acera que mide 5,15 m. de ancho. POR MEDIO DE LA PRESENTE VENGO A FORMULAR LA SIGUIENTE PROPUESTA DE ACUERDO: ÚNICO: Modificar la propuesta al Pleno de la Corporación para la programación del Sector PP-37 “Montesol 2”, que en base al acuerdo adoptado en la Comisión Informativa de Urbanismo, Obras y Casco Histórico de fecha 11 de noviembre de 2004, queda redactada del siguiente modo: UNO. Acordar la programación del sector PP-37, “Montesol 2”, y su desarrollo por gestión indirecta designando como Agente Urbanizador a la mercantil MONTESOL 2001, S.L. DOS. La ordenación a desarrollar y parámetros de la edificación será la contenida en el informe técnico emitido por el Arquitecto Jefe de Servicio; debiéndose presentar la correspondiente documentación del Plan Parcial adaptada en el plazo de un mes desde este acuerdo. TRES. No procede la aprobación del Proyecto de Urbanización al contener indefiniciones que requieren una mayor concreción, si bien cabe considerarlo a efectos de adjudicación del Programa como documentación suficiente a nivel de anteproyecto definitorio de las características de las obras de urbanización.
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CUATRO. Deberá presentarse Proyecto de Urbanización rectificado de conformidad a las directrices contenidas en los informes técnicos emitidos por el Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos y Arquitecto municipales, en el plazo de tres meses desde la adopción del presente acuerdo. CINCO.- La aprobación y adjudicación del Programa debe entenderse condicionada a la aceptación por la mercantil “MONTESOL 2001, S.L.”, de todas las modificaciones parciales y correcciones técnicas impuestas por la administración en los documentos integrantes de la Alternativa Técnica y de la Propuesta Jurídico Económica, y a la presentación de la documentación ajustada al acuerdo de programación, en el plazo de un mes computados a partir de la notificación del acuerdo de programación. SEIS. El ámbito de actuación del Programa abarcará la delimitación del sector y el tramo de viario en suelo urbano que limita con la manzana 2, en su lado occidental. SIETE. El calendario para el desarrollo de la Actuación será el siguiente:
- Presentación de la documentación de Plan Parcial adaptada: 1 mes desde el acuerdo de programación, y siempre antes de la firma del Convenio urbanístico.
- Depósito de garantía de promoción y firma del Convenio Urbanístico: 2 meses desde el acuerdo de programación.
- Presentación del Proyecto de Urbanización adaptado a directrices municipales: 3 meses desde acuerdo de programación.
- Presentación del Proyecto de Reparcelación: 1 mes desde aprobación del Proyecto de Urbanización.
- Inicio de obras de urbanización: 1 mes desde disponibilidad del suelo. - Duración de las obras de urbanización: 30 meses.
OCHO. Las cargas de urbanización, a falta de IVA, del Programa serán las siguientes:
CONCEPTO IMPORTE (euros)
P.E.M. obras de urbanización G.G. y B.I. (19% s/pem) Mejoras conducción agua potable Honorarios técnicos y jurídicos. Honorarios de seguimiento municipal Gastos generales Gastos financieros Canon ecológico Beneficio Agente Urbanizador (7% s/pec) ........
1.238.533,83 € 235.321,43 € 70.000,00 € 138.000,00 € 7.300,00 € 75.000 € 40.000 € 5.903,14 € 109.983,38 €
SUMA CARGAS .................... 1.920.041,78 € El importe de las indemnizaciones se concretará en el Proyecto de Reparcelación; así como la cantidad a fijar como indemnización por diferencias de adjudicación, sin que sean definitorias para ello las valoraciones del suelo incluidas en la PJE. No se considerarán retasaciones de cargas que no resulten encajables en los supuestos previstos en el artículo 67.3 de la LRAU. NUEVE. Las obras se ejecutarán de acuerdo con el presupuesto aprobado incluido en el cuadro de cargas, al que deberá ajustarse el Proyecto de Urbanización, no admitiéndose revisión de precios planteada en la PJ.E. Los contenedores subterráneos serán tres unidades de cuatro contendores cada uno. DIEZ. Consecuencia de esta adaptación del cuadro de cargas debe serlo también el ajuste de la garantía de promoción (7%), que ahora pasará a ser de 136.566,65 euros. ONCE. Se fija el modo de retribución al urbanizador en suelo, a razón de un porcentaje de intercambio del 48,51%. Caso de optarse por el abono en metálico de las cargas de urbanización, la repercusión media, a falta de ajustes en el cuadro de liquidación provisional, será de 104,58 euros/m2c, cantidad que no incluye el IVA pero sí el incremento del 7% previsto en el artículo 71.3 de la LRAU para el caso de sustitución de la modalidad de pago.
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DOCE. El Ayuntamiento abonará en metálico las cargas que correspondan a las parcela de las que resulte adjudicatario, que lo será también de los derechos que correspondan a propietarios registrales que no alcanzan la magnitud suficiente para resultar beneficiarios de parcela (bien propia o en proindiviso), sin perjuicio de la salvaguardia de los derechos reconocidos por la LRAU tanto a propietarios como al Agente Urbanizador. TRECE. Se faculta al Agente Urbanizador, en su condición de Agente de la Administración para realizar las actuaciones materiales necesarias para la adecuada identificación de la realidad sobre la que se va a actuar, de tal forma que pueda entrar en los terrenos de propiedad privada a los efectos de su reconocimiento, medición y deslinde. CATORCE. Para que sea factible la cancelación de la garantía de retribución anticipada en terrenos, el Agente Urbanizador, en la redacción del Proyecto de Reparcelación debería incluir un “Plan de Cancelación de Garantías”. QUINCE. Facultar, tan ampliamente como proceda en derecho, al Sr. Alcalde Presidente para dictar cuantas resoluciones y realizar cuantas actuaciones, tanto de índole jurídica como material, resulten necesarias para la plena efectividad y ejecución del acuerdo; en concreto se le faculta para la firma del correspondiente Convenio Urbanístico entre el Ayuntamiento de Villajoyosa y el Agente Urbanizador del Sector PP-37. DIECISEIS. Estimar parcialmente las alegaciones presentadas por el Grup Ecologista XORIGUER, en la parte que se incorpora como directrices para la redacción del Proyecto de Urbanización, en el informe emitido por el Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos. DIECISIETE.- Añadir un carril bici en la acera que mide de ancho 5,15 m. En la calle de 12,80 m. la acera en el margen de las manzanas 1 y 2 tendrá un ancho de 5,15 m., dispondrá de una fila de arbolado y un carril bici situado entre el bordillo y la fila de arbolado.” Por todo ello, SE ACUERDA POR:
12 votos a favor de Partido Popular: ( Dña. Dolores Such Nogueroles, D. Pedro Alemany Pérez, D. Amadeo Sánchez Martínez, Dña. Josefa Alemany Ponsoda, D. Marcos M. Santapau López, D. Marcos E. Zaragoza Mayor, D. José María Béjar Escámez, Dña. Beatriz A. Llinares Izquierdo, D. Isidro Cantó Cano, Dña. Mª del Rosario Escrig Llinares, D. Antonio Bujardón Navarro), y Bloc Nacionalista Valencià: ( D. Vicent Serra Seva), y 8 votos en contra de Partido Socialista Obrero Español: (D. José Ramón Arribas Méndez, D. Gaspar Lloret Valenzuela, Dña. Francisca Serrano Rodríguez, D. Josep M. Llorca i Llorca, Dña. Josepa Mª Escortell Llorca, Dña. Dolores Piró Herranz, Dña. Isabel Vicenta Perona Alitte),e Iniciativa Independiente: (D. Pedro Lloret Llinares).
UNO. Acordar la programación del sector PP-37, “Montesol 2”, y su desarrollo por gestión indirecta designando como Agente Urbanizador a la mercantil MONTESOL 2001, S.L. DOS. La ordenación a desarrollar y parámetros de la edificación será la contenida en el informe técnico emitido por el Arquitecto Jefe de Servicio; debiéndose presentar la correspondiente documentación del Plan Parcial adaptada en el plazo de un mes desde este acuerdo. TRES. No procede la aprobación del Proyecto de Urbanización al contener indefiniciones que requieren una mayor concreción, si bien cabe considerarlo a efectos de adjudicación del Programa como documentación suficiente a nivel de anteproyecto definitorio de las características de las obras de urbanización. CUATRO. Deberá presentarse Proyecto de Urbanización rectificado de conformidad a las directrices contenidas en los informes técnicos emitidos por el Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos y Arquitecto municipales, en el plazo de tres meses desde la adopción del presente acuerdo. CINCO.- La aprobación y adjudicación del Programa debe entenderse condicionada a la aceptación por la mercantil “MONTESOL 2001, S.L.”, de todas las modificaciones parciales y correcciones técnicas impuestas por la administración en los documentos integrantes de la Alternativa Técnica y de la Propuesta Jurídico Económica, y a la presentación de la documentación ajustada al acuerdo de programación, en el plazo de un mes computados a partir de la notificación del acuerdo de programación. SEIS. El ámbito de actuación del Programa abarcará la delimitación del sector y el tramo de viario en suelo urbano que limita con la manzana 2, en su lado occidental.
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SIETE. El calendario para el desarrollo de la Actuación será el siguiente:
- Presentación de la documentación de Plan Parcial adaptada: 1 mes desde el acuerdo de programación, y siempre antes de la firma del Convenio urbanístico.
- Depósito de garantía de promoción y firma del Convenio Urbanístico: 2 meses desde el acuerdo de programación.
- Presentación del Proyecto de Urbanización adaptado a directrices municipales: 3 meses desde acuerdo de programación.
- Presentación del Proyecto de Reparcelación: 1 mes desde aprobación del Proyecto de Urbanización.
- Inicio de obras de urbanización: 1 mes desde disponibilidad del suelo. - Duración de las obras de urbanización: 30 meses.
OCHO. Las cargas de urbanización, a falta de IVA, del Programa serán las siguientes:
CONCEPTO IMPORTE (euros)
P.E.M. obras de urbanización G.G. y B.I. (19% s/pem) Mejoras conducción agua potable Honorarios técnicos y jurídicos. Honorarios de seguimiento municipal Gastos generales Gastos financieros Canon ecológico Beneficio Agente Urbanizador (7% s/pec) ........
1.238.533,83 € 235.321,43 € 70.000,00 € 138.000,00 € 7.300,00 € 75.000 € 40.000 € 5.903,14 € 109.983,38 €
SUMA CARGAS .................... 1.920.041,78 € El importe de las indemnizaciones se concretará en el Proyecto de Reparcelación; así como la cantidad a fijar como indemnización por diferencias de adjudicación, sin que sean definitorias para ello las valoraciones del suelo incluidas en la PJE. No se considerarán retasaciones de cargas que no resulten encajables en los supuestos previstos en el artículo 67.3 de la LRAU. NUEVE. Las obras se ejecutarán de acuerdo con el presupuesto aprobado incluido en el cuadro de cargas, al que deberá ajustarse el Proyecto de Urbanización, no admitiéndose revisión de precios planteada en la PJ.E. Los contenedores subterráneos serán tres unidades de cuatro contendores cada uno. DIEZ. Consecuencia de esta adaptación del cuadro de cargas debe serlo también el ajuste de la garantía de promoción (7%), que ahora pasará a ser de 136.566,65 euros. ONCE. Se fija el modo de retribución al urbanizador en suelo, a razón de un porcentaje de intercambio del 48,51%. Caso de optarse por el abono en metálico de las cargas de urbanización, la repercusión media, a falta de ajustes en el cuadro de liquidación provisional, será de 104,58 euros/m2c, cantidad que no incluye el IVA pero sí el incremento del 7% previsto en el artículo 71.3 de la LRAU para el caso de sustitución de la modalidad de pago. DOCE. El Ayuntamiento abonará en metálico las cargas que correspondan a las parcela de las que resulte adjudicatario, que lo será también de los derechos que correspondan a propietarios registrales que no alcanzan la magnitud suficiente para resultar beneficiarios de parcela (bien propia o en proindiviso), sin perjuicio de la salvaguardia de los derechos reconocidos por la LRAU tanto a propietarios como al Agente Urbanizador. TRECE. Se faculta al Agente Urbanizador, en su condición de Agente de la Administración para realizar las actuaciones materiales necesarias para la adecuada identificación de la realidad sobre la que se va a actuar, de tal forma que pueda entrar en los terrenos de propiedad privada a los efectos de su reconocimiento, medición y deslinde. CATORCE. Para que sea factible la cancelación de la garantía de retribución anticipada en terrenos, el Agente Urbanizador, en la redacción del Proyecto de Reparcelación debería incluir un “Plan de Cancelación de Garantías”.
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QUINCE. Facultar, tan ampliamente como proceda en derecho, al Sr. Alcalde Presidente para dictar cuantas resoluciones y realizar cuantas actuaciones, tanto de índole jurídica como material, resulten necesarias para la plena efectividad y ejecución del acuerdo; en concreto se le faculta para la firma del correspondiente Convenio Urbanístico entre el Ayuntamiento de Villajoyosa y el Agente Urbanizador del Sector PP-37. DIECISEIS. Estimar parcialmente las alegaciones presentadas por el Grup Ecologista XORIGUER, en la parte que se incorpora como directrices para la redacción del Proyecto de Urbanización, en el informe emitido por el Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos. DIECISIETE.- Añadir un carril bici en la acera que mide de ancho 5,15 m. En la calle de 12,80 m. la acera en el margen de las manzanas 1 y 2 tendrá un ancho de 5,15 m., dispondrá de una fila de arbolado y un carril bici situado entre el bordillo y la fila de arbolado.