importancia de la ley 483 para el registro inmobilario
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Trabajo de la ley 483 de registro inmobiliarioTRANSCRIPT
Introducción
A medida que nuestra sociedad avanza, sea con la tecnología, ideologías, los modos
de rechazar el tráfico comercial, económico y jurídico y por el hecho de manejar
grandes o pequeñas actividades, nos vemos en la necesidad de recurrir a los diferentes
medios de formalidades que la ley regula a efectos de asegurar nuestro patrimonio y
que el mismo circule para que se vaya incrementando y poder tener una estabilidad
económica relativa que es, a lo que todas las personas (sean empresarias, personas
jurídicas o naturales) esperan. Entonces vemos la importancia que tienen los temas
que tratamos en este trabajo.
Para el mejor desarrollo del mismo hemos convenido dividir al trabajo en tres capítulos;
el primero capitulo trata de los principios regístrales que rigen al derecho material y
más específicamente en los que se basa el notario para dar fe y dar forma al trabajo
que realiza; el segundo capítulo, veremos todo lo referente al procedimiento registral,
quise decir cuáles son los primeros pasos que debemos de dar, antes de llegar a la
inscripción de algún acto o contrato que realicemos o para llegar a Ud. y por último el
tercer capítulo tratamos sobre las anotaciones preventivas bloqueo registral para
conocer cuáles son aquellos actos que pueden ser inscribibles para asegurar la
ejecución de una sentencia de salir a nuestro favor.
Como observamos, podemos afirmar que lo expresado líneas arriba es cierto; esto
quiere decir que estos temas son muy importantes, debido a que las personas
naturales o jurídicas no quieren perder patrimonio o quebrar ya que buscan las
formalidades y protección que las leyes conceden a través de los notarios ya que estos
son los nexos para llegar a la inscripción del acto o contrato que se desea tenga
protección para asegurar nuestro futuro.
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IMPORTANCIA DE LA LEY 483 PARA EL REGISTRO INMOBILARIO
La venta condicional es una modalidad en la cual el comprador no adquiere la
propiedad de lo comprado hasta tanto salde el valor acordado, y en caso de no pagar
es expedito para el acreedor el derecho de incautar lo vendido.
INCAUTACION DE BIENES MUEBLES POR VENTA CONDICIONALDEFINICIONES Y GENERALIDADESExisten dos tipos de venta condicional: La Venta Condicional de Muebles (regulada por
la Ley No. 483 de 1964, y sus modificaciones) y la Venta Condicional de Inmuebles
(regulada por la Ley No. 596 de 1941, G.O. 5665, modificada por la Ley No. 1087 de
1946, G.O. 6381).
Ambas modalidades pueden definirse como el contrato en virtud del cual el comprador
adquiere un bien o cosa en el comercio, de manos del comprador, pero el derecho de
propiedad sobre la cosa adquirida no es transmitido hasta que el comprador cumpla
una serie de requisitos, particularmente el pago de las cuotas en que se comprometió
pagar la cosa.
La definición provista por las dos legislaciones citadas son las siguientes: En cuanto a
la venta condicional de muebles, es definida como "aquella en que se conviene que el
derecho de propiedad no es adquirido por el comprador mientras no haya pagado la
totalidad del precio y cumplido las demás condiciones expresamente señaladas en el
contrato". (Ley 483 de 1964).
En cuanto a la venta condicional de inmuebles, el artículo 1 de la Ley 596 la define
como aquella en que se conviene que el derecho de propiedad no es adquirido por el
comprador mientras no se haya pagado la totalidad o determinada porción del precio, o
cumplido alguna condición señalada en el contrato. En consecuencia, ambas
modalidades responden, teóricamente, a los mismos principios de derecho, por lo que
hablaremos en lo adelante, a menos que lo exija el punto tratado, sólo de la venta
condicional.
Vemos, sin embargo, una sutil diferencia entre ambas definiciones: en el caso de los
muebles, la ley dispone que la propiedad no es adquirida mientras no pague la totalidad
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del precio y cumpla las demás condiciones..., en la de inmuebles, la propiedad no se
adquiere mientras no se haya pagado la totalidad o determinada porción del precio, o
cumplido alguna otra condición contractual.
ORIGEN DE LOS PRIVILEGIOS DEL VENDEDOR EN LOS CASOS DE VENTA CODICIONALLos privilegios del vendedor tienen su primer origen en el derecho romano, aun cuando
éste no soñó jamás en atribuir tales garantías al vendedor, que no las necesitaba en
modo alguno: el derecho romano consideraba al vendedor como propietario de la cosa
vendida y entregada mientras el precio no hubiera sido pagado.
Sin embargo, esta medida de protección se negaba al vendedor en varios casos
importantes, especialmente en la venta a plazo, porque en ese caso el vendedor había
confiado en el comprador.
Por mucho tiempo en Francia se admitieron las soluciones romanas y se concedió la
reivindicación al vendedor en caso de venta sin plazo, porque se había mantenido
como propietario. Pero en el siglo XVI, con el propósito de proteger los vendedores a
plazo, el derecho consuetudinario organizó a favor de éstos un derecho preferente
sobre el precio de la cosa vendida, derecho que la jurisprudencia no tardó en extender
incluso al supuesto de no estipulación de un plazo en favor del vendedor al contado.
El privilegio quedaba así reconocido para todo vendedor no pagado, ya hubiera o no
hubiera abierto crédito al comprador. Al propio tiempo que extendía el privilegio al
vendedor al contado, la jurisprudencia limitó a un corto espacio de tiempo (en general
de ocho días) su derecho de reivindicación.
Irregularidades conceptuales de la Venta CondicionalPuede sostenerse que a pesar de sus irregularidades conceptuales la venta condicional
se ampara en las prescripciones del artículo 1584 del Código Civil, según el cual la
venta puede hacerse pura y simplemente, o bajo una condición, sea suspensiva, o
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resolutoria. Puede también tener por objeto dos o más cosas alternativas. Y en todos
estos casos se regulará su efecto por los principios generales de las convenciones.
No obstante, como contrato, la venta condicional encierra en sí mismo un
contrasentido: la venta no es ni puede ser condicional. A lo sumo, es condicional la
compra, porque el comprador está sujeto al cumplimiento de determinadas
obligaciones antes de que la propiedad de la cosa adquirida sea completamente suya.
En el Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual, de Guillermo Cabanellas, se
sustenta la opinión jurídica que expusimos precedentemente, pues ese autor sostiene
que el comprador deja la adquisición en cierta incertidumbre jurídica, que puede ser de
carácter suspensivo o resolutorio.
La Venta Condicional en FranciaSe ha sostenido frecuentemente que en Francia la venta condicional es asimilada a la
venta a prueba o ensayo; un contrato mediante el cual la transmisión del derecho de
propiedad entre el vendedor y el comprador depende del uso y manejo de la cosa
durante algún lapso de tiempo. También, que nuestra venta condicional se parece a la
venta con pacto de retro, que es diferente al contrato de venta condicional y del cual
haremos algunas especificaciones más adelante.
En todo caso, la legislación francesa conoce algunas especies de compraventa con
pactos especiales, entre las cuales se encuentran las ya citadas (a prueba o ensayo y
con pacto de retroventa o réméré), pero resulta evidente al más somero examen de la
cuestión que la venta condicional es un contrato mucho más diferenciado que esas
ventas especiales.
Para determinar con más claridad lo irregular que es el contrato de venta condicional,
basta determinar las disposiciones del Código Civil y las doctrinas jurídicas más
relevantes sobre las características del contrato de venta. En principio, el Código Civil
no estableció ningún requisito especial para el adquiriente en la compraventa, en
cuanto se refiere al traspaso del derecho de propiedad. De hecho, se supone que la
compraventa se ha efectuado, y se ha transmitido así el derecho de propiedad, desde
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que las partes han acordado el precio de venta y admitido las condiciones de la cosa a
comprar.
Debe recordarse que los redactores del Código Civil revolucionaron la concepción
jurídica porque modificaron la noción histórica de la compraventa al decidir que ésta
supone la transmisión al adquiriente de la propiedad de la cosa vendida. En el antiguo
régimen, la transmisión de la propiedad no era un elemento de la venta. (PLANIOL et
RIPERT. Derecho Civil Francés. Los Contratos Civiles. Tomo X. Pág. 8).
Ahora bien, en muchos países se conoce y practica la venta con pactos especiales,
que incluyen el retardo de la transmisión de la propiedad: las partes pueden convenir
en que la propiedad sólo pasará a ser del comprador después de cierto plazo, por
ejemplo, cuando el vendedor haya adquirido efectivamente la propiedad de la cosa que
vende, o cuando el precio haya sido pagado por el comprador. Se ha sostenido
tradicionalmente que estos pactos, que son lícitos, no tienen como consecuencia
transformar el contrato en una venta condicional. De hecho, ambas partes quedan
ligadas definitivamente; cada una de ellas puede exigir la ejecución del contrato, que no
se encuentra sujeto a condición alguna. Esa es la opinión prevaleciente. (Idem. Pág. 9).
La Venta Condicional en el País
En la República Dominicana, por el contrario, existe un contrato de venta muy
especializado, regulado por la Ley No. 483, que es denominado venta condicional.
La venta condicional se confunde (particularmente en cuanto se refiere a los aspectos
prácticos de la incautación de la cosa vendida y no pagada) con otro contrato de amplio
uso en nuestro país, como lo es el de prenda sin desapoderamiento o desplazamiento.
Analizaremos, en consecuencia, las similitudes y diferencias entre estos contratos.
Similitudes y diferencias de la venta condicional y la prenda sin desapoderamiento La
prenda sin desapoderamiento es el contrato en virtud del cual se da a uno una cosa en
garantía de una obligación, bien mediante la transferencia del dominio, bien mediante
la entrega de la tenencia de la cosa al acreedor, el contrato de prenda se transformó
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con el andar de los tiempos en una garantía convencional, que descartaba toda
desposesión del deudor. A partir de esa dualidad de situaciones, la nueva institución
recibió el nombre de hipoteca, mientras que a la antigua se le dejó su nombre
tradicional de pignus.
Así se estableció una primera distinción entre la prenda y la hipoteca, según existiera o
no desposesión del deudor. Por ello varias legislaciones modernas, acordes con el
derecho clásico, han establecido al lado de la hipoteca de bienes raíces una hipoteca
mobiliaria, que no es otra cosa que el pignus conventum, o prenda convencional, que
descarta el desplazamiento de la cosa gravada.
Es en este sentido como el derecho contemporáneo reconoce un gravamen real que se
constituye sobre toda clase de cosas, muebles o inmuebles, sin que unas u otras pasen
del deudor al acreedor a ningún título, esto es, conservando su tenencia por parte del
deudor, para garantía de una obligación principal, y un gravamen, también real, que se
constituye con igual finalidad sobre cosas muebles que el deudor entrega al acreedor,
es decir, con desplazamiento de los bienes gravados. Al primero se le reserva el
nombre de hipoteca, y al segundo, tal como en el antiguo derecho, de prenda.
Mas no ha sido ésta la solución de nuestro derecho, que sigue concibiendo la hipoteca
únicamente sobre bienes inmuebles, y la prenda sobre muebles, en dos contratos que
en los restantes aspectos son iguales en su finalidad y concepción, con la única
excepción de las disposiciones contenidas en la Ley No. 596 de 1941, G.O.56645.
En consecuencia, vemos como la primera y sustancial diferencia entre la venta
condicional y la prenda sin desplazamiento viene dada por su origen: en el primer
contrato (venta condicional) la cosa está en manos del vendedor, quien sigue teniendo
sobre ella el derecho de propiedad, y en el segundo (prenda sin desplazamiento) se
trata de una garantía contractual, donde la cosa está en manos del deudor, y es de su
propiedad, pero afectada al pago de una obligación.
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Evolución Legal del Contrato de Venta Condicional en la Rep. Dom.La venta condicional es regulada en la actualidad en nuestro país por la Ley 483 de
1964. Esta ley es la última de una serie de regulaciones que evolucionaron de la forma
siguiente:
Ley No. 483 de 1964, sobre Venta Condicional de Bienes Muebles. G.O. 8904.3,
modificada por la Ley No. 5512 del 1961, que modifica los artículos 2 y 3 (dispone que
los vendedores de muebles lleven un libro registro de las ventas efectuadas); Art. 4
(cambios en la tarifa a pagar por los vendedores por concepto de sellos de R. I.
aplicables a los ejemplares de contratos).
Ley No. 520 del 2 de diciembre del 1964, que modifica el Art. 20 de la Ley No. 483,
sobre Ventas Condicionale de Mueble. G. O. 8908.
Ley Núm. 86 de fecha 16 de diciembre 1965 sobre Regulación de Pagos Atrasados en
Contratos de Ventas Condicionales de Muebles.
Ley No. 482 de 1969, que modifica el Art. 2, G. O. 9158.6.
Ley No. 435 del 8 de diciembre del 1972, modifica artículos 1, 3 y 4. G.O. 9288.66.
Ley No. 596 de 1941 sobre Venta Condicional de Bienes Inmuebles, G. O. 5665,
modificada por Ley No. 1087 de 1946, G. O. 6381.10.
Naturalmente, son antecedentes de la Ley 483 sobre Ventas Condicionales de Muebles
los artículos 1582 y siguientes del Código Civil. De hecho, la Ley 1608 de 1947, fue el
primer texto que trató sobre la venta condicional.
Con el paso del tiempo, el contrato de venta condicional se fue extendiendo en su uso,
con la llegada de las industrias, la fabricación en masa de artículos muebles tales como
televisores, lavadoras, radios y vehículos de motor. Este último en nuestro país jugó un
papel preponderante en la evolución de las normas que rigen el contrato de venta
condicional de muebles ya que con la necesidad del mercado de satisfacer la demanda
y a la vez los concesionarios de colocar las ofertas de vehículos, surgió la necesidad de
crear un instrumento legal que permitiera la venta en masa de esos productos y
facilitara la adquisición de los productos a ciertos sectores de nuestro país: ese
instrumento legal fue la Ley 483 de Venta Condicional de Muebles.
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Las nuevas prácticas comerciales obligaban a la creación de un marco legal que
permitiera la realización de un contrato que regulara la entrega al comprador de
artículos y efectos mobiliarios sin transmitirle la propiedad sobre el mismo, a cambio de
un pago realizado en cuotas, generalmente con bajo monto inicial. Por eso se sostiene
que el contrato de venta condicional ha posibilitado un incremento de la actividad
comercial dominicana, dado que esta ley garantiza mejor que otras disposiciones
legales las obligaciones derivadas del contrato a cargo del comprador, facilitando el
procedimiento de incautación en caso de incumplimiento.
ESTRUCTURA ANALITICA DE LA LEY 483 SOBRE VENTA CONDICIONALPrincipales disposiciones
La Ley 483 de 1964 dispone esencialmente y en un orden lógico una definición de la
venta condicional, establece el registro de ventas condicionales y dispone la facultad
para reivindicar la cosa vendida y su entrega. De esta forma, establece un privilegio a
favor del vendedor, que incapacita al comprador para disponer libremente de la cosa
comprada y pone a su cargo los riesgos que puedan dañar el objeto adquirido.
Además, la Ley 483 regula todo lo relativo al derecho de persecución del vendedor, la
garantía de la suma adeudada, la opción de perseguir el pago de las obligaciones y la
incautación del inmueble y castiga con las penas del abuso de confianza la
defraudación del comprador.
Obligaciones del VendedorEn sentido amplio, y siguiendo las prescripciones del Código Civil en sus artículos 1602
y 1603, el vendedor tiene el deber de explicar con claridad a lo que se obliga, y
cualquier pacto oscuro o ambiguo se interpreta en su contra. Asimismo, el vendedor
debe entregar la cosa y garantizarla.
De acuerdo a las disposiciones del párrafo uno del artículo 1ro de la Ley No. 483, la
primera obligación del vendedor radica en la necesidad de proveerse, antes de iniciar el
ejercicio de sus actividades, de una autorización especial expedida por la Dirección
General de Impuestos Internos. Esa autorización es comunicada al Director del
Registro Central de Ventas Condicionales de Muebles, para que sea este registro quien
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compruebe la legalidad de la autorización, y en consecuencia inscriba o no en sus
archivos los contratos de esta naturaleza.
¿Por qué es necesario inscribirse en el Registro?Porque la única forma de proteger la venta condicional es que el vendedor haya
registrado esa venta y haya pagado los impuestos correspondientes, obligación que la
ley pone a cargo, en forma imperativa, de dicho vendedor, pues tales requisitos le dan
la autoridad y la publicidad requeridas para que el vendedor pueda prevalecerse de
todas las prerrogativas excepcionales que ella establece. (Septiembre de 1971, B.J.
730, Pág. 2697).
En otras palabras; queda a cargo del vendedor una doble obligación:
1ro.- Debe inscribirse en el Registro Central de Ventas Condicionales de Muebles,
proveyéndose así de la autorización legal especial para cubrir sus operaciones
comerciales.
2do.- El vendedor debe registrar el contrato de venta condicional en un plazo de 30
días desde su suscripción, en la Oficina del Registro Civil de su jurisdicción.
Sólo entonces puede el vendedor iniciar el proceso de la incautación, en caso de
incumplimiento por parte del comprador. (De acuerdo al texto del artículo 3 de la citada
Ley 483, el vendedor condicional de muebles está en la obligación de solicitar dentro
del plazo de 30 días de la fecha del contrato, mediante un formulario que será vendido
en las Colecturías de Rentas Internas el cual firmará conjuntamente con el comprador,
la inscripción del contrato en el Registro, ya sea directamente o por mediación del
Director del Registro Civil del Municipio en que la venta es realizada).
Las disposiciones del artículo 3 se combinan con las del artículo 9 de la citada Ley 483,
artículo éste que dispone que la oponibilidad de los contratos de venta condicional
depende de su registro, facultando así al propietario o a sus causahabientes para
emprender la reivindicación de las cosas vendidas en manos de terceros.
Textualmente, el artículo 9 prescribe: Los contratos de ventas condicionales sólo serán
oponibles a terceros cuando hayan sido registrados de conformidad con esta ley en el
plazo de treinta días establecido en el artículo tercero, pudiendo entonces el propietario
o sus causahabientes reivindicar las cosas vendidas en manos de dichos terceros en
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los mismos casos en que según se dispone más adelante, pueden reivindicarlas en
manos del comprador. Las enajenaciones y cargas reales consentidas por el
comprador u obtenidas judicialmente, así como los embargos y secuestros hechos por
deudas del comprador, se reputarán nulos respecto del propietario y de todo otro
interesado. Asimismo es nula toda cesión o traspaso que haga el comprador sin el
consentimiento del vendedor, incluso los contratos de empeño y pactados con los
Montes de Piedad.
Asimismo, la empresa que gestiona la venta y recibe el pago inicial del precio en un
contrato de venta condicional asume, para la Corte de Casación, el compromiso
implícito pero formal, de cumplir frente a los otros la deuda contratada: que, en la
especie, como se advierte por lo antes transcrito, la recurrente obtuvo un provecho
personal y directo del contrato de venta; que en esas condiciones se encuentra
obligada a cumplir con los términos del mismo, por lo cual el medio que se examina
carece de fundamento y debe ser desestimado (19 de marzo de 1986, B.J. 904, Pág.
153), de donde se colige que el vendedor puede tener, y tiene, obligaciones
contractuales frente al comprador.
Una tercera obligación de los vendedores condicionales de muebles es que deben
llevar un Libro en el cual se asienta de forma cronológica y numérica cada una de las
ventas efectuadas, con los siguientes datos: nombre del comprador, clase de artículo y
su numeración u otro signo que lo individualice; fecha del contrato y su vencimiento y
número de inscripción en el registro; todo de acuerdo a las disposiciones del artículo 3,
párrafo 3 de la citada Ley 483 sobre Ventas Condicionales de Muebles.
Impuesto sobre Venta Condicional de MueblesLa Dirección General de Impuestos Internos ha dispuesto un gravamen de 0.5% sobre
el valor de las ventas realizadas en forma condicional de bienes muebles, según lo
establecido en la Ley 483 y sus modificaciones. Las informaciones que incluimos a
continuación pueden encontrarse en la dirección electrónica (internet) de la DGII.
Los contribuyentes se encuentran obligados, a los fines de cumplir con este impuesto,
a lo siguiente:
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1. Inscribir la Venta de los Bienes Muebles en el Registro Control de Ventas Condicio-
nal de Muebles (Form. VC-01).
2. Anotar en el Registro de Control de Ventas Condicionales de Muebles el contrato de
venta.
3.Llevar un libro de ventas efectuadas, en orden cronológico y numeración sucesiva.
Inscripción en el Registro de Venta Condicional de Muebles
Para aquellos vendedores o comerciantes que se inscriben por primera vez en el
Registro de Venta Condicional de Muebles, se les exige el depósito de los siguientes
documentos:
Si lo hace por primera vez, el contribuyente deberá depositar los siguientes
documentos
1. Copia de la Tarjeta de Identificación Tributaria o Copia del formulario 3267 en caso
de que aún no tenga la Tarjeta de Identificación Tributaria;
2. Solicitar mediante comunicación escrita a la Dirección General, la autorización para
realizar Venta Condicional de Muebles, a través de la Administración o Agencia Local
correspondiente.
Si ya lo había hecho antes de 1998, deberá pasar o actualizar sus datos en la
Administración o Agencia Local correspondiente con copia de la autorización anterior y
de la Tarjeta de la Identificación Tributaria, una vez recibida la autorización de la Direc-
ción General, el contribuyente deberá comprar el formulario (VC-01) en la Adminis-
tración Local o Colecturía correspondiente.
Fecha de Presentación y Pago del ImpuestoEn atención a los términos dispuestos por la ley, una vez que se haya inscrito el contri-
buyente deberá presentar el pago de este impuesto dentro de los treinta (30) días
después de efectuada la venta del mueble.
Obligaciones del CompradorEn sentido general, el comprador está obligado a mantener la cosa en buen estado, es
decir, a usarla de buena fe, con miras a su conservación.
Específicamente, la ley prohíbe al comprador, bajo acusación de abuso de confianza
(Artículos 406 y 408 del Código Penal), realizar los siguientes actos: vender, ceder,
empeñar, o en cualquier forma ejercer actos de disposición de la cosa, antes de haber
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adquirido el derecho de propiedad, salvo con el consentimiento expreso del vendedor;
transportar o permitir que se transporte la cosa vendida fuera de la localidad donde se
ha indicado en el contrato, (exceptuando los vehículos de motor en tráfico normal que
por su naturaleza no se puede circunscribir su permanencia en una jurisdicción
específica); destruir o deteriorar la cosa por descuido o negligencia culpable, ocultarla o
llevarla a un sitio distinto de donde le fue instalada; cambiar, alterar o en cualquier
forma modificar los números que individualizan la cosa vendida.
Asimismo, la ley dispone que el comprador debe entregar la cosa vendida al serle
requerido por el alguacil.
Es usual creer que las obligaciones del comprador incautado terminan con el hecho
mismo de la incautación. La Suprema Corte de Justicia ha admitido desde 1972 que en
materia de ventas condicionales de muebles es erróneo razonar que, una vez
incautado el automóvil vendido, se opera la rescisión del contrato, de modo que el
comprador está liberado del pago del saldo. (B.J. 742, pág. 2140). Este aspecto lo
trataremos a fondo más adelante.
El Traspaso Del ContratoEs posible traspasar los contratos de venta condicional, es decir, son contratos
negociables por el vendedor o sus causahabientes, y dicho traspaso puede realizarse
por simple endoso, una o más veces, sin importar que la ejecución (o incautación del
bien) esté iniciada o ya haya terminado.
Para realizar el traspaso, que permite a los endosatarios ejercer las mismas vías
legales y procedimientos que al vendedor original, es necesario que ese traspaso por
endoso sea mencionado en el registro original donde figure la inscripción de la venta
condicional (artículo 3, párrafo II; Ley 483).
La Incautación En La Venta Condicional De MueblesSin importar en manos de quien se encuentre la cosa condicionalmente vendida, ante
el incumplimiento del comprador, el vendedor puede pedir y obtener un Auto de
incautación al Juez de Paz correspondiente (Suprema Corte de Justicia, B.J. 550, pág.
945, 1975).
La incautación misma ha sido definida por la Suprema Corte de Justicia en los
siguientes términos: De conformidad con la ley, la incautación no es más que un
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procedimiento tendente a colocar al poseedor de un mueble en la imposibilidad de
disponer y disfrutar de la cosa incautada (B.J. 766, Pág. 2424, 1976).
Condiciones Bajo las Cuales Procede la Incautación por Venta Condicional
Es posible incautar por venta condicional cuando estén presente las siguientes
condiciones:
a) Cuando el comprador haya dejado de pagar una o más porciones del precio;
b) Cuando el comprador ha incumplido cualquiera de las prohibiciones que exige el
contrato;
c) Cuando viole cualquiera de las prohibiciones contenidas en el mismo, a los
cuales está subordinado el derecho de adquirir la propiedad del mueble.
Ante la comisión de cualquiera de estas situaciones, el vendedor o sus causahabientes
pueden proceder a notificar un acto de intimación que puede pretender una de dos
cosas: o la obtención del pago de las obligaciones adeudadas o requerirle al comprador
que cumpla las obligaciones y prohibiciones violadas en un plazo de 10 días francos,
advirtiéndole que si no paga o cumple la estipulación violada la venta quedará resuelta
de pleno derecho a la expiración del plazo, sin intervención judicial ni procedimiento al-
guno.
La Intimación de Pago por Pagareses VencidosLa intimación de pago es un acto de alguacil contentivo de una notificación o
declaración de un mandamiendo que debe ser especialmente cumplido. En el contexto
de la Ley 483 del 1964 existen dos intimaciones de pagos, clasificadas según el
cumplimiento o inclumplimiento del Párrafo I del artículo 10 de dicha ley por parte del
persiguiente, que en este caso como es lógico es el vendedor. Una intimación bajo la
denominación procesal de simple y la otra con secuestro.
La Intimación de Pago Simple.
También se le podría llamar intimación de pago sin secuestro, que no es más que
aquella intimación que se realiza por medio del Ministerio de Alguacil simplemente
intimando a pagar la suma adeudada, dejando en manos del perseguido el mueble
objeto de la Venta Condicional, dando el plazo que la ley acuerda. Además de todos los
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enunciados que comúnmente contienen todos los actos de alguaciles de esa
naturaleza, también deberá contener:
a) Elección de domicilio en el lugar donde reside el comprador o donde se
encuentre el bien mueble;
b) Enunciación del cobro (intimación de pago) describiendo la suma en números y
letras;
c) Enumeración de los pagos (pagarés) vencidos hasta la fecha del acto;
d) Enunciación del plazo que posee el vendedor para proceder al pago, que debe
ser no menor de diez días francos.
La Intimación de Pago con Secuestro:
Es aquella que además de intimar a pagar, deja, como su nombre lo indica, el bien
mueble objeto de la venta condicional en manos de un guardián, el cual guardará y
cuidará la cosa entregada hasta que transcurra el plazo dado en dicha intimación y se
haya procedido a la incautación del bien mueble. Además de todos los enunciados que
comúnmente contienen todos los actos de alguaciles de esa naturaleza, también
deberá contener:
a) Elección de domicilio en el lugar donde reside el comprador o donde se
encuentre el bien mueble;
b) Enunciación del cobro (intimación de pago) describiendo la suma en números y
letras;
c) Enumeración de los pagos (pagarés) vencidos hasta la fecha del acto;
d) Enunciación del plazo que posee el vendedor para proceder al pago, que debe de
ser no menor de diez días francos;
e) Nombre y generales de ley del guardián de la cosa;
f) La condición en la cual se encuentre el mueble;
g) El guardián deberá firmar el acto junto al alguacil actuante;
h) Así como tambien la firma de dos testigos.
Formas de la Intimación Cuando el Bien Mueble está en Poder de un Tercero
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En caso de que el bien mueble se encuentre en manos de un tercero, el alguacil
actuante deberá, en el mismo acto o por acto separado, notificarle de dicho secuestro
al Comprador, ya sea en persona o en el domicilio elegido en dicho contrato de venta
condicional.
En el estado actual de la Ley 483 sobre Ventas Condicionales de Muebles, el vendedor
puede utilizar; el mecanismo de la incautación de los objetos vendidos, a causa del
incumplimiento del comprador. Es el arma por excelencia de los vendedores de
muebles y vehículos de motor, ya que le permite en un tiempo relativamente corto y
con un proceso muy simple, recuperar su inversión.
Como figura jurídica usual en nuestro derecho, se sostiene que la incautación es una
figura jurídica que viene desde su aceptación por la Ley 1608 de 1947, la cual fue
sustituida y derogada por la actual Ley 483.
PROCEDIMIENTO DE INCAUTACION POR VENTA CONDICIONALEn resumen, la incautación se produce de la siguiente forma:
Al vencimiento del plazo otorgado en la intimación (10 días francos) y ante la falta de
cumplimiento por parte del deudor, la venta quedará resuelta de pleno derecho. No es
necesaria la intervención judicial ni la realización de ningún procedimiento.
Competencia.- Es competente para conocer de la solicitud de Auto de Incautación el
Juez de Paz del domicilio del vendedor o de aquel donde se encuentre la cosa.
Al Juez de Paz por via de la Secretaría, se le solicita la evacuación de un auto que
ordene la incautación de la cosa en manos de quien se encuentre y este la conoce
administrativamente y otorga un auto al que se le llama Auto de Incautación.
La solicitud del auto de incautación deberá hacerse acompañar de los documentos
justificativos que dan origen al contrato de venta condicional y el incumplimiento del
mismo. En tal sentido dicho contrato tendrá que haber cumplido previamente con el
registro que en los primeros treinta dias, despues de la suscripción del mismo debe
hacerse por ante la oficina de registro civil de la jurisdiccion que corresponda. Así como
la autorización especial que emite la dirección general de impuestos internos avalando
a la compañia actuante a vender bajo el regimen especial de venta condicional de
bienes muebles en virtud de la ley 483.
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Otros documentos que tambien deberán estar presente en la precitada solicitud de auto
lo serán:
a) La copia de los pagareses vencidos;
b) Copia del acto de alguacil contentivo de la intimación de pago, debidamente
registrado.
Hemos visto que no es imprescindible determinar con exactitud quién detenta la cosa a
reivindicar, pues al alguacil le basta con notificar la incautación al comprador, en su
domicilio real o de elección.
En cuanto a las tarifas en vigor para las actuaciones de los jueces de Paz, insertamos
en la sección de legislación de este ejemplar la resolución número 246-2001, de la
Suprema Corte de justicia, en la cual se regulan los honorarios de los Jueces de Paz
en los casos en que de acuerdo con su competencia deben actuar.
Esto incluye, naturalmente, los procesos de incautación previstos por las leyes sobre
Fomento Agrícola y Venta Condicional de Muebles; entre otros aspectos. La razón
fundamental de esta resolución es la de adecuar a una tarifa pre-establecida los
honorarios de dichos magistrados, evitando que se cometan injusticias.
A tales fines, la resolución fija para el proceso verbal de incautación de prenda una
tarifa oscilante entre RD$400 y RD$800, dependiendo de la categoría en que el
magistrado actúe. (Ver en legislación Resolución de la Suprema Corte de Justicia No.
246-2001).
Actuaciones del Alguacil.- A requerimiento del persiguiente, el alguacil se apropia de la cosa y la coloca bajo
custodia de un guardián. Este hecho se produce, de acuerdo a la ley, desde el
momento en que se notifique al comprador la intimación a que se refiere este artículo,
dando constancia de ello en el mismo acto, que deberá ser firmado por el guardián
escogido por el alguacil. En cuanto se refiere a vehículos de motor, la Suprema Corte
de Justicia ha decidido que la incautación no implica necesariamente el traslado del
vehículo (Boletín Judicial 766, pág. 2424, septiembre de 1974).
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Qué incluye la incautación.- No solamente la cosa originalmente vendida puede
incautarse, sino que puede comprenderse en ella todas las partes, piezas o accesorios
incorporados después de la venta en calidad de reemplazo de otras de que estuviese
provista, excepto cuando estas piezas o accesorios estén, a su vez, amparadas en
provecho de otros por contratos de venta condicional.
El Ajuste De Cuentas.-Definición.- El Ajuste de Cuentas es la solución que la ley da a favor del vendedor para
resolver el conflicto suscitado entre el vendedor y el comprador con la pérdida o
destrucción total o parcial de la cosa objeto de la venta condicional.
Las partes proceden a ajustar las cuentas, aunque el contrato haya quedado
rescindido, lo cual hacen de buena fe y común acuerdo. Si no hay acuerdo o precisión
contractual al respecto, es posible que las partes puedan designar peritos para que
sean éstos quienes realicen el ajuste. El interesado intima a la otra parte para que
dentro del plazo de la octava franca, concurra a la designación de los peritos y si
tampoco hubiere acuerdo para nombrarlos los nombrará el Juez de Paz cuando una de
las partes lo solicite.
Si se han nombrado peritos, estos se encuentran legalmente intimados a tomar en
consideración la diferencia entre el estado de la cosa al momento de la venta y su
estado actual. Asimismo, las posibilidades de reventa, o, en su caso, el valor en que
haya sido revendida. También, el perito estima las cantidades pagadas a cuenta, la
indemnización correspondiente al goce y uso que ha tenido el comprador mientras tuvo
la cosa en su poder; los gastos y honorarios del procedimiento y cualesquiera otros
factores susceptibles de influir en la tasación.
Luego de realizado el ajuste, el deudor del saldo queda en la obligación de pagarlo
previa notificación de su contraparte, en el término de diez días.
Efectos del Ajuste de Cuentas.
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- Cuando ha sido visada por el Juez de Paz, la hoja de ajuste firmada por las partes o
los peritos, constituye título ejecutorio, en virtud del cual se puede proceder al embargo
de los bienes del deudor.
Efectos del Proceso de IncautaciónEl efecto más evidente de la incautación radica en el hecho de que rescinde el contrato
suscrito entre las partes, y justifica una acción a favor del comprador por causa de
lesión, teniendo en cuenta que subsisten obligaciones para el pago del saldo a cargo
de cualquiera de las partes.
La Corte de Casación ha decidido que el hecho de haber recurrido en apelación contra
el Auto de Incautación dictado por el Juez de Paz correspondiente, no constituye una
causa de fuerza mayor susceptible de liberar al prevenido de la obligación que tenía de
entregar la cosa cuando le fuera requerida en la forma prevista por la Ley. (B.J. No.
596, pág. 555. Septiembre, 1960).
Recursos Contra el Auto de IncautaciónLas disposiciones del artículo 11 de la citada Ley 483 prescriben que el Auto de
Incautación no es susceptible de ningún recurso, y la Suprema Corte de Justicia en
funciones de Corte de Casación ha aceptado que ni siquiera vale la oposición en esta
materia, en atención a las disposiciones del artículo 18 de la citada ley (Sentencia de
fecha 15 de septiembre de 1983, B.J. 874, pág. 2683).
Posición Jurisprudencial en relación a la inconstitucionalidad de la no admision de recursos en materia de la Ley 483
Se ha opinado que estas disposiciones vulneran la Constitución de la República, teoría
rebatida por la Suprema Corte de Justicia al considerar en su sentencia contenida en el
Boletín Judicial No. 766, pág. 2427, de 1974, que el art. 11 de la Ley No. 483 de 1964,
que dispone que el Auto de Incautación no es susceptible de ningún recurso, no viola el
derecho de defensa ni es inconstitucional, pues el Art. 8 de la Constitución no impide al
legislador declarar que una sentencia o auto cualquiera no será recurrible.
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Naturalmente, el armazón jurídico de la Ley 483 está destinado a favorecer al
comerciante, que en uso de sus estrategias de venta entrega bienes usualmente
valiosos a cambio de un avance en dinero por lo común bastante pequeño.
Sin embargo, se extiende la certeza de que la Suprema Corte de Justicia terminará por
declarar inconstitucionales los textos legales que prohíban, dificulten o siquiera
condicionen el ejercicio de los recursos. Ha sido así, por ejemplo, en materia tributaria
(con el caso del solve et repete), y en cuanto al recurso de apelación (admitido contra
la Providencia Calificativa de la Cámara de Calificación aún cuando está prohibido por
el Código de Procedimiento Criminal).
A pesar de consignar innúmeras veces que el Auto de Incautación no es susceptible de
ningún recurso, la Suprema Corte de Justicia consideró en 1971, en su sentencia
contenida en el Boletín Judicial 720, página 2706, que un Auto de Incautación puede
estar viciado si se dicta sin tomar en consideración las prescripciones de registro
impuestas por la Ley 483. En este sentido, al no pagarse los impuestos
correspondientes ni haberse registrado el contrato el auto puede ser impugnado por el
recurso de apelación.
Acciones procesales posibles en contra del auto de incautación
El auto de incautación tiene como finalidad inmediata el dejar sin efecto el contrato de
venta condicional; en consecuencia las acciones a contemplar van a depender de la
forma y requisitos que se observen en el procedimiento de obtención del auto.
Por ejemplo, si el auto dado por el Juez de Paz no ha sido avalado plenamente con los
documentos justificativos con lo que es el contrato de venta condicional debidamente
registrado y sus impuestos de ley pagos: podrá entonces dicha decisión ser impugnada
por el recurso de apelación, según casación de septiembre de 1972, boletín judicial
720, página 2706.
La interposición de este recurso se da de manera excepcional y bajo condiciones que
ya describimos en relación al no registro del contrato y al no pago de los impuestos, en
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razón de que la regla general en los términos del artículo VI de la Ley 483 no admite la
interposición en ningún recurso en contra del auto de incautación.
Otra acción posible en contra del auto a nuestro juicio lo sería una demanda en nulidad
del auto, por la vía principal, y de manera accesoria interponer referimiento en contra
de la ejecución del auto de incautación, ambas medidas invocadas por ante la
jurisdicción competente, que en estos casos corresponde al tribunal de primera
instancia.
Acciones judiciales por parte del vendedor en caso de que el comprador distraiga,
oculte, venda o impida la ejecucion del auto de incautacion sobre los bienes o el bien
mueble
El vendedor podrá querellarse penalmente por distracción en contra del comprador,
asimilando la falta cometida al abuso de confianza, tipificado como un delito
correccional en los artículos 406 y 408 del Código Penal.
El tribunal competente para conocer de la comisión del delito de abuso de confianza en
materia de venta condicional lo será el juzgado de primera instancia en sus
atribuciones correccionales, de conformidad con las prescripciones del Art. 177 del
Código de Procedimiento Criminal.
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ConclusionesLuego de habernos embarcado en el estudio e investigación de todos los pormenores
de la ley 108-05, o sea, la Ley de Registro Inmobiliario, debemos concluir que
realmente existen dos tipos de venta condicional: La Venta Condicional de Muebles
(regulada por la Ley No. 483 de 1964, y sus modificaciones) y la Venta Condicional de
Inmuebles (regulada por la Ley No. 596 de 1941, G.O. 5665, modificada por la Ley No.
1087 de 1946, G.O. 6381), también existen un sinnúmero de problemas dentro de los
Órganos Administrativos y Jurisdiccionales de la Oficina de Registros de Títulos.
Problemas, como por ejemplo, falta de organización en el mantenimiento de
los archivos o títulos de propiedad, de manera que toma varias horas encontrar
alguna información al respecto, desconocimiento de muchos de los empleados sobre la
ley de Registro Inmobiliario, de forma tal que resulta a veces difícil obtener una
información de calidad jurídico-legal suficiente de su parte, tiempo excesivo en la
inscripción y obtención de los certificados de títulos, que tiene como consecuencia,
dilación en la aprobación de los préstamos hipotecarios de parte del Sector Financiero
y Bancario y por tanto, mayor tiempo en la obtención de los recursos de parte de las
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compañías constructoras que les permita continuar financiando otros proyectos de
vivienda o comerciales.
RECOMENDACIONES
Al llegar al final de nuestro trabajo sobre la Ley del Registro de Inmuebles, nos
atrevemos a hacer las siguientes recomendaciones:
a) Debe utilizarse la Escuela Nacional de la Magistratura para capacitar a todos los
empleados de las Oficinas de Registro de Títulos, desde una secretaria hasta los
honorables jueces de las cortes.
b) Debe disminuirse el tiempo de entrega de los Certificados de Títulos, de forma tal
que se agilice el proceso de préstamos bancarios hacia el sector de la construcción, ya
que este sector es uno de los pilares de nuestra economía.
c) Eficientizarse el proceso interno de la Oficina de Registro de Títulos para evitar las
falsificaciones y fraudes con los mismos.
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BIBLIOGRAFÍA
Congreso Nacional. Ley # 108-05 sobre Registro de Inmuebles. 2 de Abril del año
2005, Gaceta Oficial No.10316. Santo Domingo, República Dominicana, 183 Págs.
Acosta, Juan Pablo, Código Civil de la República Dominicana y legislación
complementaria, Editora Dalis 1998, Moca, República Dominicana, 492 págs.
Asamblea Nacional, Constitución de la República Dominicana, Editora El Estudiante,
1998, Santo Domingo, República Dominicana, 50 págs.
Hernández, Gisela, Registro de Inmuebles y sus Normas Complementarias, Editora-
Impresora, Impresora Hermanos Capellán, Santiago Republica Dominicana, Año 2005,
394 pags.
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Ley No. 483 de 1964, y sus modificaciones) y la Venta Condicional de Inmuebles
(regulada por la Ley No. 596 de 1941, G.O. 5665, modificada por la Ley No. 1087 de
1946, G.O. 6381).
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