hurbanismo y vivienda

7/23/2019 hurbanismo y vivienda

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Vivienda

Definición y tipos

Las viviendas son las construcciones que funcionan como habitación de la

población. La vivienda como unidad, es la célula básica de la ciudad y, en

conjunto, ocupa alrededor de 50% o más del área de la ciudad, constituyendo la

actividad que más área ocupa en la ciudad.

La vivienda se puede analiar y estudiar desde distintos puntos de vista! los más

importantes son los si"uientes#

• $l nmero de familias que ocupan una construcción

• &u densidad de construcción o de habitantes

• La forma en que se a"rupa un conjunto de viviendas

• $l estado f'sico y material de la construcción y el "rado de adecuación

funcional

• $l estrato económico de sus habitantes

• La tenencia del suelo y sus construcciones

• &u estilo arquitectónico y el tipo de construcción

• &u periodicidad

Las tres primera clasificaciones se describen a continuación conjuntamente! las

otras se describen por separado

VIVENDA UNIFAMILIAR

&e consideran como viviendas unifamiliares aquellos casos en los que en un

predio hay una sola construcción habitada por una sola familia. (ependiendo de

su manera de a"ruparse y del área de ocupación de cada vivienda, esta clase de

vivienda puede "enerar diferentes densidades de población habitacional. )or

ejemplo#

Agrupación dispersa. $n este caso las construcciones o casa unifamiliares se

a"rupan en forma aislada, es decir, de manera que cada casa queda rodeada de

un área libre y no tiene contacto directo con otras casas. $ste tipo de a"rupación

"enera densidades de población muy bajas.

Agrupación continúa. $n este tipo de a"rupación las casas se relacionan de

manera tal que colindan una con otra, sin espacios libres entre ellas. $sta

a"rupación permite una densidad media.

Vivienda i!ta. "#or tipo$og%as y usos&

#or tipo$og%a



$s cuando se combinan, en forma espontánea o planeada, diferentes tipos de

vivienda por ejemplo# torres con casas unifamiliares, edificios de escaleras con

vecindades, etc.

'$asificación de $a vivienda a partir de$ estado f%sico( $os ateria$es de

construcción y por sus carencias funciona$es.

La vivienda se puede clasificar se"n su calidad, resistencia y tipo de materiales

con que está hecha, y con base en sus deficiencias funcionales *como falta de

cocina o servicios sanitarios, escases de área en función del nmero de

habitantes, etc.+. partir de la combinación de estos aspectos, la vivienda se

puede clasificar en - tipos#

• (esechable

• eciclable

• decuada

#or usos

$s cuando una construcción se usa como vivienda y al mismo tiempo se le dan

otras funciones, como comercios, talleres, etc. /eneralmente estos casos serán a

partir de procesos de redensificacion y cambios de usos de suelo de al"una ona

de la ciudad, que pueden ser efecto del aumento del precio del suelo o reciclaje de

viejos edificios.

#atios

$s cuando se a"rupan las viviendas formando un espacio abierto comunitario

interior *patio+, que comparten todas las viviendas. $s recomendable sobre todo

en casos en que se requiere conservar los parámetros que definen la calle y crear

un espacio abierto controlado y restrin"ido al uso de los habitantes de dichas

viviendas.

'asos especia$es)

'entros de an*ana

$n onas viejas de al"unas ciudades, los centros de manana suelen estarconformados por lotes bald'os o traspatios sin uso. &e recomienda, en los casos

en que no se ocasionen problemas, proporcionar conjuntos de viviendas, los

cuales pueden tener caracter'sticas muy a"radables por su privacidad y por la

posibilidad de crear espacios abiertos comunitarios.

Reetiientos



$s cuando un conjunto alineado de casas o apartamentos, "eneran una

ampliación de la calle para crear un espacio abierto comunitario. on ello se crea

un ambiente aislado del tránsito pesado, con posibilidades de ser un área verde y

propiciar un micro clima y onas de recreación. &e recomienda sobre todo en

onas en que, por la repetición del mismo tipo de vivienda y la trama reticular, allá

monoton'a visual.

Vivienda porticada

$s cuando la vivienda se dan en edificios con pórtico sobre las banquetas de la

calle! "eneralmente se da la vivienda en plantas altas en la planta baja se da todo

tipo de comercio. $ste tipo de vivienda es muy adecuada para lu"ares en donde

hay concentración de "ente como onas comerciales, de servicios, o de oficinas, y

en ciudades con climas e1tremosos.

$ste tipo de edificio da la posibilidad de mesclar diferentes usos *comercio2

vivienda+, "enerando una "ran vitalidad en las calles en donde se localian y

prote"iendo a los peatones de las inclemencias del tiempo.

'$asificación de $a vivienda a partir de$ estrato econóico de sus +a,itantes

$ste tipo de clasificación se hace en función del salario m'nimo, de la si"uiente

forma#

• 3n"reso muy bajo# abajo del salario m'nimo

• 3n"reso bajo# de 4 a veces el salario m'nimo

•3n"reso medio# de .4 a - veces el salario m'nimo

• 3n"reso medio alto# de -.4 a 5 veces el salario m'nimo

• 3n"reso alto# de 5.4 o más veces el salario m'nimo

'$asificación de $a vivienda por su tenencia

Los diferentes re"'menes de propiedad de la vivienda "eneran la si"uiente

clasificación#

#ropietario) los habitantes son due6os de la vivienda en que viven. La propiedad

puede ser de tipos#

• )ropiedad definitiva

• )ropiedad en proceso *que se está pa"ando en abonos para ser definitiva+

Arrendatario) los habitantes rentan la vivienda que ocupan. Las viviendas en

renta pueden ser de tipos#

• enta con"elada *no var'a+



• enta no con"elada *varia con el mercado+

Irregu$ares) los habitantes carecen de derechos de propiedad y tampoco son

arrendatarios! "eneralmente estas viviendas se ubican en los llamados

asentamientos por 7invasión8 o 7paracaidistas8, o en fraccionamiento que no se

han re"ulariado en el re"istro pblico de la propiedad

'$asificación por esti$o ar-uitectónico y tiepo de construcción

&e puede clasificar la vivienda desde el punto de vista arquitectónico, de acuerdo

con sus cualidades arquitectónicas o su estilo! también se pueden hacer

clasificaciones de viviendas por su época de construcción.

'$asificación por su periodicidad de uso

$n esta clasificación se considera la forma como las instalaciones se utilian a

través del tiempo, ya sea que se usen continuamente o por un periodo de tiempomás o menos corto. )or ejemplo#

• 9oteles

• ampamentos de remolques

• ampamentos para emer"encias, pere"rinaciones, trabajadores

transitorios, manifestaciones, etc.

&entido de las calles con la pendiente

uando la pendiente es menor a 40%, se recomienda tener las calles

perpendiculares a la pendiente. (e esta forma, el sentido corto de la casa y del

terreno es el que toma la pendiente.

uando se hace al revés, el problema del relleno y e1cavación es mayor porque el

sentido lar"o de la vivienda es el que tiene que absorber la pendiente. demás, el

sistema de drenaje tiene que hacer más profundo *mayor e1cavación+ por que la

casa en la parte más baja de la calle tiene que quedar arriba del nivel del tubo de

alba6al. $n cuando al a"ua potable, e1iste el problema inverso, pues debe tener

suficiente presión para lle"ar a las casas que están arriba del nivel de la calle.

&e recomienda definir las onas y calles donde se habrá de permitir laconstrucción de vivienda departamental, la cual, por la alta densidad de población

que "enera, requiere de mayores áreas de servicio y mayor capacidad de

infraestructura, más áreas para estacionamientos, capacidad de trasporte pblico

y secciones de calles más amplias.



Las onas más adecuadas para la vivienda departamental son las v'as alrededor

de plaas y parques, los bulevares y avenidas con sección amplia, y los centros y

los subcentros urbanos.

Las onas menos adecuada o inadecuadas para la vivienda departamental son los

barrios con calles estrechas *en los que al no controlar los edificios dedepartamentos, se pueden lle"ar a saturar la vialidad y la infraestructura+ y las

onas habitacionales anti"uas o históricas con paisajes notable y valioso *habrá

que restrin"ir y re"lamentar los edificios departamentales para evitar el deterioro

de estos ambientes valiosos+. $n las onas habitacionales unifamiliares habrá que

localiar los puntos adecuados para permitir edificios de departamentos, tales

como plaas, parques y puntos focales.

Los hoteles, por lo "eneral, se ubican en el centro urbano, en avenidas

importantes, plaas, parques, monta6as o lu"ares con paisajes notables o vistas

panorámicas, y cerca de estaciones de trasporte. &e recomienda que los hotelesse adapten a las caracter'sticas de los lu"ares en que se localicen para evitar la

destrucción de los atractivos por los que se instalaron en ese sitio.

$n onas habitacionales de baja densidad se recomienda localiar moteles de

baja altura con áreas libres y jardines. $n onas anti"uas o históricas se

recomienda adaptar edificios o casas de valor arquitectónico.

$n lu"ares con topo"raf'a accidentada y vistas panorámicas, se recomienda que

los hoteles se adapten a la topo"raf'a, ve"etación, materiales y tipo de

construcción predominantes.

Los hoteles muchas veces son lu"ares de reunión para los habitantes de la

ciudad, por los servicios recreativo y comerciales que ofreces a la población! en

esos casos se deben aprovechar como puntos focales dentro de la estructura

urbana, localiándolos en lu"ares adecuados esta función *nodos, centros,

subcentros urbanos+! también es importante prever la influencia que tendrá el hotel

en sus alrededores, pues "eneral cambios en el uso de suelo y requieren de

estacionamientos y otros servicios, por lo que hay que considerarlos como

elementos muy importantes en la estructuración de la ciudad.

$n los si"uientes tres ejemplos se muestra como para una determinada áreae1istente varios nodos de ocupación de la tierra, considerando la misma densidad

en los tres casos.

$l primer caso trata de un desarrollo habitacional con vivienda

unifamiliar dispersa, que ocupa toda la tierra disponible. $ste tipo de

desarrollo tienen a destruir los elementos naturales, tales como la



ve"etación, topo"raf'a, hidrolo"'a y microclima, "enera mayor

recorrido de la infraestructura y la vialidad, y no propicia espacios

abiertos comunitarios. )ueden resultar pa'ses monótonos sin

carácter, con e1cepción de asentamientos hort'colas o de "ranjas. $l se"undo caso se basa en un esquema de rinconadas y retornos

con vivienda unifamiliar y condominios horiontales en donde se

conservan mejor los aspectos naturales y e1iste mayor

aprovechamiento de la infraestructura y vialidad por requerir

recorridos menores. $n este caso e1isten mayores posibilidades

para crear espacios abiertos comunitarios y, por lo tanto, de "enerar

relaciones entre los habitantes de las rinconadas# también posibilita

la creación de un paisaje por "rupos diferentes, evitando la

monoton'a. $l tercer caso de la base de "rupo de condominios verticales de

pocos pisos en donde se concentran las onas de vivienda. $n esta

situación, se conversan al má1imo los aspectos naturales del lu"ar

*ve"etación, hidrolo"'a, topo"raf'a y microclimas+, es más económica

la infraestructura *por estar concentrada+ y se facilita la

implementación de espacios abiertos y servicios comunitarios

*equipamiento+.

$s importante y necesario que la ciudad cuente con reservas territoriales

suficientes para los diferentes tipos de vivienda y estratos

socioeconómicos.

Los fraccionamientos deben inte"rarse a la estructura e1istente y no dise6arsecomo 7a6adidos8. Los fraccionamientos nuevos o barrios en desarrollo debe estar

necesariamente dotados de áreas para servicios comunitarios básicos, tales como

escuelas primarias, mercados y comercios, plaa, jard'n de ni6os, parques, onas

de jue"os, etcétera.

Agrupación de cerraduras o retornos) este tipo de a"rupación se da cuando la

vivienda está alineada a ambos lados de una calle cerrada, sin continuidad. La

cerradura puede estar abierta al tránsito o ser un jard'n lineal comunitario.

tros agrupaientos recoenda,$es)

/u0stica

$ste a"rupamiento "enera espacios abiertos muy a"radables y bien definidos, y

calles con vistas rematadas. &e evita también las altas velocidades. &e crea un

centro que pueda ser lotificado total o parcialmente, dejarse libre como parque o

utiliarse para servicios comunitarios locales.



Rinconada

$ste a"rupamiento propicia la separación de la vivienda de los efectos del tránsito

y da la posibilidad de crear espacios abiertos comunitarios en su parte inferior. $s

recomendable sobre todo para introducir vivienda en onas de mucho tránsito y

uso intensivo *comercial, oficinas, servicios+.

"rupaciones irre"ulares# es cuando se desarrolla la vialidad en función de su

relación con el paisaje, las vistas, la topo"raf'a u otros elementos naturales.

$n paisajes notables o con baja densidad, o cuando se dan torres rodeadas de

"randes espacios abiertos, es recomendable. $n otros casos no es adecuado por

ocasionar mltiples problemas de infraestructura y vialidad.

Agrupación en c$úster) es cuando una serie de viviendas, en "eneral orientadas

uniformemente, se concentran rodeadas de espacios abiertos. La calle pasa

tan"encialmente o penetra.

$ste modelo produce un efecto visual de jue"o de volmenes. $l acceso puede

ser, en al"unos casos, complicado. $l mayor problema es la privacidad y el uso de

los espacios abiertos que rodean la vivienda. &e puede propiciar la sensación de

unidad de los vecinos sin necesidad de forar el encuentro entre ellos.

Recoendaciones de $a vivienda.

La vivienda se debe considerar no como la construcción de casas aisladas sino

como la realiación inte"ral de un medio ambiente que incluya la casa, la vialidad,

la recreación, el trasponte, la educación, el comercio, el trabajo y los elementos

naturales. La construcción aislada de casas no solo no resuelve nin"n problema

al habitante urbano, sino que "enera problemas de carácter social, económico,

funcional y tecnoló"ico para la ciudad.

&e recomienda delimitar e identificar los diferentes barrios que conforman las

áreas habitacionales de la ciudad para facilitar acciones y obras especificas en

cada barrio. La estructura de un barrio la constituyen los diferentes de vivienda,

sus calles, su equipamiento, sus espacios abiertos, su estructura y el trasporte,

interrelacionados entre s' con las otras partes de la ciudad. ualquier modificación

en al"una de estas partes tendrá repercusiones en todo el conjunto.

&e recomienda prote"er a los barrios habitacionales de cambios bruscos en su

estructura, tales como#

:rasportación de una calle local en vialidad primaria.



onstrucción de edificios de oficinas, universidades, comercios u hoteles

desproporcionados en relación con la escala del barrio. 3ntroducción de industrias incompatibles.

&e recomienda disminuir la velocidad de los automóviles en áreas habitacionales,

as' como posibilitar que la calle se use como lu"ar de recreación y jue"os.

$n onas habitacionales deterioradas, resulta conveniente implementar pro"ramas

de "eneración y rehabilitación de las viviendas e1istentes, aprovechando la

estructura f'sica y social, en ve de tirar y construir nuevas viviendas, lo cual

resulta más costoso y fuera del alcance de los habitantes ori"inales, los cuales

"eneralmente, resultan perjudicados.

&e recomienda crear sistemas peatonales y ciclopistas que unan las áreas

habitacionales con los centros de servicios, en onas de trabajo y con otros

sistemas de trasporte, con el fin de ir "enerando sistemas complementarios que

inte"ren la estructura urbana.

Los barrios habitacionales deben prote"erse del tránsito pesado que se concentra

en las avenidas de acceso controlado y en la vialidad primaria.

)ara los ni6os, las áreas de jue"os, espacios abiertos y la relación social

inmediata a su vivienda son de "ran importancia, sobre todo en barrios en los que

la vivienda carece de jardines.

&e recomienda equipar los diferentes barrios de la ciudad con onas de jue"os,

dando prioridad a los barrios con más deficiencia de parques y áreas verdes en losque habiten personas con bajos in"resos en condiciones de "ran densidad de

población, buscando que las onas de jue"o que implementen sean accesibles a

pie para la población del barrio

La vivienda irre"ular "eneralmente tiende a localiarse en terrenos con

caracter'sticas que ponen en peli"ro la vida de sus pobladores y vuelven muy

cotosa la introducción de servicios e infraestructura *en al"unos casos resulta

incluso imposible+. $stos sitios son lu"ares tales como barrancas, monta6as,

areneros, minas y bancos de materiales abandonados, en onas inundables,

ca6adas, r'os de temporal y terrenos residuales *derechos de v'a de ;;....puentes, etc.+. &e recomienda detectar las áreas de este tipo, impedir su

crecimiento y trasladar la población a sitios más se"uros y adecuados para el

desarrollo de vivienda.

&e recomienda que las áreas de donación se localicen concentradas en uno o dos

lu"ares en el interior del fraccionamiento para evitar que se den en forma

se"mentada o en las áreas periféricas del fraccionamiento.



)ara que e1ista una relación equilibra entre el equipamiento, su área de influencia

y la población que lo usa, la infraestructura y el área a que sirve, el trasporte y las

distancias de recorrido, se recomiendan las si"uientes densidades medias en

relación con el tama6o de la ciudad#

iudades menores de 400,000 hab.# <0 viv=ha. iudades menores de 400,000 a 500,000hab.# >0 viv=ha.

iudades mayores de 500,000 hab.# ?0 viv=ha.

&e recomienda concentrar los servicios locales de un barrio en un 7módulo de

servicios8. &e recomienda que la población de un barrio ten"a acceso a pie a los

servicios locales.

$1isten diferentes maneras de a"rupar la vivienda! a continuación de muestran

al"unos ejemplos#

Agrupación a$ineada) este es el más comn y consiste en el ordenamiento

de casas o edificios en forma lineal y continua, con frente a la calle. Los

accesos y la orientación son fáciles. l"unas veces son visualmente

monótonas, pero esto se puede corre"ir reforestando las calles, creando

plaas y jardines, cortando o rematando las perspectivas de las calles *con

árboles, edificios o vistas interesantes+.Agrupación por ca,eceras) este tipo de a"rupación se da cuando un

hilera de casas se comunican nicamente con la calle en su parte final o

cabecera.:iene la ventaja de separar la vivienda del ruido y del peli"ro de los

automóviles. &e pueden crear calles peatonales con acceso a dos l'neas de

casas o solamente a una l'nea en de que se esté aprovechando al"una

orientación o vista importante. $stos callejones de acceso a la vivienda

pueden comunicar dos calles e ir formando un sistema de senderos

peatonales relacionados con la vialidad del barrio. Agrupación por p$a*o$etas) es cuando las viviendas se a"rupan alrededor

de un espacio abierto comunitario. $ste tipo de a"rupamiento es altamente

recomendable porque propicia las relaciones entre los vecinos y crear

espacios abiertos semipblicos muy a"radables. &e puede e1cluir la

velocidad de los mismos al entrar a estas plaas o también hacerlos pasar tan"encialmente a la plaa.

Vivienda p$urifai$iar

&e consideran viviendas plurifamiliares aquellos casos en los que en un predio hay

una construcción en la que habitan dos o más familias.



(ependiendo del tipo del edificio y de la forma de a"rupación, esta clase de

vivienda puede "enerar diferentes densidades de población habitacional. La

vivienda plurifamiliar se puede dividir en los si"uientes tipos#

Apartaento de esca$eras. este tipo corresponde los edificios de dos o más

apartamentos por piso, un departamento es solamente para una familia. &epueden "enerar densidades altas con este tipo de edificio, que pueden adoptar

dos formas.

$l edificio ocupa un predio dentro de la trama urbana y puede a"ruparse en

forma continua, es decir, colindando en dos de sus lados con otros

edificios. @arios de estos edificios se a"rupan compartiendo áreas y servicios

comunes. /eneralmente son condominios.

Vecindades. Ana vecindad es una construcción en un solo predio en el que

habitan dos familias o más! la vecindad tiene como principales caracter'sticas las

anotadas a continuación#

Las viviendas se a"rupan alrededor de un patio o pasillo comn.

/eneralmente son de uno o dos pisos de altura.

&i hay escaleras, están en el patio y son de uso comn.

Las viviendas tienen dos o tres cuartos y se iluminan y ventilan por medio

del patio comn. &on viviendas insuficientes, habitadas por personas de escasos recursos

económicos.

&e comparten servicios *ba6os, lavabo, patio etcétera+.

Apartaentos con e$evador *torre+. $sta clase de vivienda multifamiliar está

representada por edificios de más de seis pisos de altura que son servidos por

elevador. &e pueden "enerar densidades muy altas con estos edificios en los que

se dan dos tipos#

Los edificios que ocupan un predio dentro de la trama urbana teniendo

contacto directo con construcciones colindantes. Los edificios que se dan en forma 7suelta8 es decir, que están rodeados por

espacios libres.

'N1UN2/ 3A4I2A'INALE/

Los conjuntos habitacionales están inte"rados por una serie de construcciones

que se a"rupan en un predio dando habitación a más de 50 familias! tienen como

principales caracter'sticas las si"uientes#



)or nmero de habitantes que concentran, requieren una serie de servicios

indispensables para su funcionamiento *escuela primaria, centro social,

comercios, etc.+. /eneralmente son de interés social.

/eneralmente también, son construidos por instituciones pblicas.

onju"an todos los tipos de viviendas descritos anteriormente, con

e1cepción del unifamiliar disperso y las vecindades.

uando la pendiente es mayor al 40% y menor al 0%, no se recomienda tener

calles perpendiculares al sentido de la curva de nivel porque se dificulta la

circulación de veh'culos, además de hacerse peli"rosa.

)ara los peatones resulta incómodo y fati"ante, y las redes de a"ua potable y

drenaje más costosas, ya que es necesario adaptar reductores de presión al

introducir mayor nmero de poos de visita.

La solución que se recomienda es tener las calles en án"ulo de <5B o -0B, de

manera que 7corten8 las curvas de nivel, localiando las viviendas en forma

escalonada, tal como aparece en el croquis, es decir, situándolas paralelamente a

las curvas de nivel, ya que si se sitan perpendiculares al sentido de las calles,

e1istirá una doble pendiente, resultando una mayor dificultad de construcción y

mayor costo.

Las pendientes mayores al 0% y menores al -0%, no es recomendable construir!

sin embar"o, en casos en los que resulte indispensable, se recomienda situar las

calles en sentido paralelo a las curvas y la vivienda en forma traslapada,

accediendo por medio de escaleras que comuniquen las dos calles.

E!cepción

uando la pendiente resulta de 40% y ya e1isten calles localiadas en forma

paralela al sentido de las pendientes, se recomienda usar vivienda a medios

niveles, localiando los ba6os y cocinas a nivel de la calle o en un nivel superior,

para no quedar abajo del nivel del drenaje.

Los conjuntos habitacionales en muchos casos constituyen verdaderos barrios

dentro de la estructura de la ciudad. &u localiación debe considerarse en formamuy especial porque "eneran necesidades de equipamiento e infraestructura que,

de no preverse, desequilibrar'an el funcionamiento de la ciudad por el "ran

movimiento de personas que "eneran hacia los centros de trabajo, los servicios a

nivel ciudad y los centros educativos y la recreación, flujos de movimiento que

pueden ser de primera importancia en la ciudad.



Las recomendaciones que se dan en este cap'tulo sobre topo"raf'a y vivienda, van

diri"idas básicamente a viviendas de densidad media y alta, es decir, de 50 a 400

viviendas por hectáreas, de tipo unifamiliar dple1 o triple1 en vivienda contina.

$l problema fundamental de la vivienda en pendiente es adecuarla lo mejor

posible al terreno con el objeto de que e1ista un m'nimo de rellenos ye1cavaciones que encarecan la cimentación y la estructura de la casa, y para

abaratar la introducción de las redes de a"ua potable, drenaje, electricidad y

teléfonos.

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