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E L ‘ S U E L O ’ C O M I E N Z A A E N T E R R A R L A S H I P O T E C A S B A R A T A SLA SENTENCIA EUROPEA QUE OBLIGA A LA BANCA A DEVOLVER TODO LO COBRADO POR ESTA CLÁUSULA DETONA LAS PRIMERAS SUBIDAS DE TIPOS Y COMISIONES

TRIBUNA ‘TENSAR LA SOGA EN TORNO AL SECTOR HIPOTECARIO PUEDE SER PROBLEMÁTICO’,

POR SANTOS GONZÁLEZ, PRESIDENTE DE LA AHE P. 3

URBANISMO EL AYUNTAMIENTO DE MADRID PRETENDE CERCENAR LA ÚLTIMA BOLSA DE

SUELO PROTEGIDO DE VALDEBEBAS P. 4

XX ANIVERSARIO HISTORIA INMOBILIARIA A TRAVÉS DE LAS PORTADAS DE ‘SU VIVIENDA’ P. 5

E L M U N D O / N º 9 4 3 . 2 7 D E E N E R O D E 2 0 1 7

2 SU VIVIENDA 27 DE ENERO DE 2017E N P O R T A D A

JORGE SALIDO COBO MADRID

El mercado hipotecario ligado a la vi-vienda es un hábitat muy sensible a multitud de factores externos: econó-micos, inmobiliarios, jurídicos, etc. Es-ta dependencia provoca que la oferta de hipotecas de la banca (que abre y cierra el grifo de la financiación según sus intereses) describa un comporta-miento muy volátil. Tan pronto los di-ferenciales que acompañan al Euribor en los préstamos a interés variable se disparan como se minimizan o se re-sucita un producto, caído en el olvido durante décadas, como es el tipo fijo.

Ante esta realidad y ante los últimos acontecimientos sobre la cláusula sue-lo firmada en millones de hipotecas (el Tribunal de Justicia de la Unión Euro-pea enmendó la plana al Tribunal Su-premo –TS– español y dictaminó el 21 de diciembre la devolución de lo co-brado con carácter retroactivo), cabe plantear cómo afectará el histórico fa-llo europeo al funcionamiento del mer-cado hipotecario, que hoy reluce con mínimos tipos de interés en préstamos fijos (inferiores al 2%) y variables (di-ferenciales del 1%).

El reintegro del suelo podría supo-ner una factura para los bancos supe-rior a los 3.000 millones de euros, se-gún han informado las propias entida-des. Y eso tirando por lo bajo, ya que la banca espera no tener que reembolsar lo ingresado por el suelo a los clientes con un perfil profesional cualificado al entender que estos no pueden alegar no saber lo que contrataban.

Esta devolución de miles de millo-nes producirá un roto en las cuentas de las entidades y, quizá lo más impor-tante, no saldrá gratis a los futuros prestatarios, que verán cómo las ac-tuales hipotecas baratas comenzarán a ser menos baratas, según han avisa-do algunos expertos y a la vista de lo que pasó en 2013 tras la sentencia del 9 de mayo del TS que anuló las cláu-sulas suelo de tres bancos sin retroac-tividad. Fuera coincidencia o no, en los meses posteriores los diferenciales se dispararon por encima del 4,5%, en lo que fue todo un cerrojazo al crédito.

IMPACTO ECONÓMICO EN LA BANCA Los principales comparadores on line de productos financieros –los que si-guen más de cerca el mercado–, ya dan fe de que algo está cambiando. «La devolución de lo cobrado de más por las cláusulas suelo tendrá un im-pacto importante en las cuentas de las entidades que, para compensarlo, ten-drán que tomar medidas, como el en-carecimiento del interés que cobrarán por las nuevas hipotecas o el endureci-miento de los criterios para conceder financiación para comprar una casa», advierte Estefanía González, portavoz de Finanzas Personales de Kelisto.es.

Del mismo modo, González no des-carta una subida de comisiones, tan-to en las hipotecas como en otros pro-ductos, un aumento de la vinculación exigida en los préstamos o una pro-longación de los intereses fijos inicia-les en los créditos variables. «En este

contexto», añade, «el consumidor de-be fijarse bien en la letra pequeña».

En HelpMyCash.com se vaticina el mismo horizonte hipotecario después de la polvareda jurídica levantada con las cláusulas suelo. Su experto en hi-potecas, Julián García, señala que «los bancos, sobre todo los más afectados, tratarán de recuperar por otras vías las cantidades que reintegrarán y los pri-meros efectos ya son evidentes. Se es-tán recrudeciendo las condiciones de los préstamos». «En lo que va de mes», prosigue, «el BBVA, Bankinter y Saba-dell han incrementado el interés de sus hipotecas fijas e incluso la entidad azul ha subido las comisiones de apertura».

Todos los analistas coinciden, igual-mente, en que la primera víctima de la nueva coyuntura crediticia provocada por el fin con carácter retroactivo de las cláusulas suelo serán las hipotecas a interés fijo. Al menos, a los tipos tan bajos que se han visto en 2016. «Es pronto para pronosticar cuál será el precio medio de estos préstamos, pe-ro a corto plazo es probable que sigan subiendo», comenta García.

En este sentido, Pau A. Monserrat, economista de iAhorro.com, augura que «habrá un encarecimiento de los tipos fijos, exageradamente bajos en 2016, del 2% nominal al 3% en 2017». Donde no ve movimientos es en el precio de las hipotecas variables. «El Euribor +1% es una barrera superior que dudo que acepten traspasar los clientes capaces de obtener crédito hi-potecario», señala Monserrat, quien

admite también que «las hipotecas se-rán un producto algo menos masivo».

Por otro lado, partiendo una lanza de optimismo, el economista de iAho-rro.com no descarta que los cambios legislativos en pro de la transparencia y la mejora de la educación financiera acreciente la competencia en el sector y eso empuje a la baja el precio de equilibrio de las hipotecas. «Este pre-cio, pese a que muchos lo olvidan, se forma cuando la curva de la oferta y demanda se cruzan. No sólo donde la oferta quiere posicionarlo», recuerda.

Desde la parte bancaria, José Luis Martínez, portavoz de la Asociación Española de Banca (AEB), pide calma y no adelantar acontecimientos sobre los efectos de la sentencia favorable a la devolución retroactiva del dinero de las cláusulas suelo –«lícitas y de buena fe de acuerdo al propio TS y una prác-tica bancaria y tradicional que forma-ba parte de la legislación», remarca–.

«Si las sentencias revisan las condi-ciones asentadas y legales de los con-tratos hipotecarios cabe considerar que esto tendrá un impacto en las pro-pias condiciones de las hipotecas, pe-ro tampoco es fácil anticipar qué tipo de cambios. Más aún si se tiene en cuenta la alta competencia en el siste-ma bancario y las favorables condicio-nes de financiación fijadas por el Ban-co Central Europeo», asegura Martí-nez. «Por el momento», insiste, «hay que ser prudente, pero no me cabe ninguna duda de que los bancos segui-rán ofreciendo condiciones atractivas».

HIPOTECAS MÁS CARAS EN EL HORIZONTE Los expertos avisan de que anular la cláusula suelo con carácter retroactivo encarecerá los nuevos préstamos. Vaticinan que la oferta a tipo fijo será la primera ‘víctima’ y que su interés medio subirá del 2% al 3% en 2017

LA BANCA ASUME

QUE LA SENTENCIA

EUROPEA TENDRÁ

UN IMPACTO

(IMPREVISIBLE) EN

LAS CONDICIONES

DE FINANCIACIÓN

LA CLÁUSULA DE LA

DISCORDIA

La polémica cláusula

suelo establece un tipo de

interés fijo mínimo a pagar

(alrededor del 2,5%) en las

hipotecas variables, cuyo

coste depende, en la

mayoría de los casos, de la

evolución del Euribor. Esto

garantiza al banco unos

ingresos mínimos al

margen de la evolución del

índice hipotecario y

neutraliza su posible

desplome, como ha

ocurrido (el Euribor está

en el -0,1%). A la izquierda,

en amarillo, la cláusula

suelo de un préstamo.

3SU VIVIENDA 27 DE ENERO DE 2017 E N P O R T A D A

El pasado día 21 se publicó el Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas ur-gentes de protección de con-sumidores en materia de cláusulas suelo, por el que se establece un procedimiento extrajudicial con la intención de dar solución rápida y ágil a las posibles reclamaciones.

Es tanto lo que hemos ha-blado en estos meses sobre esta cuestión, que puede pa-recer que, con la resolución de este asunto, damos por fi-nalizada una época impor-tante para el mercado hipote-cario o estamos abriendo la vía a nuevas reclamaciones.

Sin embargo, obviamos un debate importante: cómo es-tas u otras cuestiones están judicializando el mercado hi-potecario y la relación del cliente con la banca; y si esto supone alterar la naturaleza de las relaciones en un sector que no tiene alternativa y que, más allá de dar solución a aquellos asuntos que puedan requerir intervención judicial –sin duda necesaria, pero tan-tas veces desproporcionada–, puede cambiar la relación de confianza de unos y otros.

En este escenario de crimi-nalización del préstamo hipo-tecario, una parte importante de la sociedad y algunos de sus más representativos esta-mentos parecen entender que ésta es la factura que el siste-ma financiero debe pagar en justa reciprocidad a su com-portamiento pasado. Hay que pensar si esto es justo y si va a tener alguna consecuencia para el normal desarrollo de la actividad crediticia.

Es muy posible que, si no recomponemos la imagen del mercado ni recuperamos la confianza en un sector que no puede vivir en la incerti-

dumbre en los 20, 30 o 40 años que dura un préstamo, se condicione la oferta. El cré-dito puede ser más inaccesi-ble y, por supuesto, más caro.

No obstante, debemos con-fiar en que las cosas se nor-malizarán y en que una mo-rosidad baja –aunque de con-secuencias duras para una parte de la ciudadanía– no puede condicionar el normal funcionamiento del 95% de la cartera de hipotecas que ha permitido o permite el acceso a la propiedad a millones.

Debemos confiar, también, en que seguiremos teniendo una amplia oferta de crédito con buenos tipos de interés y, en la medida que la situación económica siga mejorando el empleo, esta oferta debe ser accesible a más población. Sin embargo, el tensar tanto la soga puede ser problemáti-co. El mercado nunca tendrá un desarrollo equilibrado si

se produce contra las entida-des o contra los ciudadanos.

Hay que confiar en que tendremos un sistema finan-ciero que nos facilite el acce-so a la vivienda. Su vivienda.

Santos González, presidente de la

Asociación Hipotecaria Española.

‘TENSAR LA SOGA’ PUEDE SER PROBLEMÁTICOSANTOS GONZÁLEZ

J. S. C. MADRID

El espinoso tema de las cláusulas suelo se ha convertido en todo un vía crucis para los cientos de miles de hipotecados afectados (1,5 millones, según el ministro de Economía, Luis de Guindos). Su última estación, por ahora, pasa por un Real-Decreto ley. A raíz de la sentencia del 21 de di-ciembre del Tribunal de Justicia de la

Unión Europea favorable a la devolu-ción con carácter retroactivo de la cláusula y que dejó en evidencia al Tribunal Supremo español (que falló en 2013 en contra de tal retroactivi-dad), el Gobierno aprobó el pasado viernes una norma en la que dio luz verde a un sistema extrajudicial para la devolución de todo el dinero cobra-do por parte de las entidades. Esto es, que los bancos y clientes damnifica-dos puedan acordar cómo solucionar el problema, lo que ha generado una cascada de críticas desde las diferen-tes asociaciones de consumidores, que denuncian que serán los bancos los que decidan a quiénes aceptan por la vía extrajudicial.

Este Real-Decreto ley entró en vigor el pasado sábado y desde el lunes, 23 de enero, los afectados por una cláu-sula suelo pueden presentar su corres-pondiente reclamación en su banco. A partir de ese momento, la entidad tie-ne la posibilidad de estudiar de mane-ra individual cada caso y decidir a qué clientes se cobró de manera indebida el tipo de interés mínimo que estable-ce el suelo. Toda vez que el mecanis-mo extrajudicial no estará listo en un mes y se han fijado tres meses para que el banco conteste al cliente (en-viarle el cálculo de la devolución y lle-gar a un acuerdo), las entidades finan-cieras disponen, en la práctica, de cua-tro meses para resolver los litigios.

El Ejecutivo ha justificado su postu-ra señalando que trata de evitar la sa-turación de los tribunales. Del mismo modo, De Guindos recordó en la rue-da de prensa posterior al Consejo de Ministros que se deja abierta la puerta a que el hipotecado pueda recurrir a la Justicia para defender sus derechos.

A buen seguro, esta vía judicial se-rá el camino que siga la mayoría de los afectados que reciban una res-puesta negativa de su banco o crean que el importe a recibir es inferior al que les corresponde. Y es que las en-tidades deberán remitir un documen-to explicando por qué rechazan una solicitud y por qué no consideran irre-gular una cláusula. Según varias in-formaciones publicadas, la banca tra-tará de excluir a los prestatarios con un perfil profesional, alegando que están perfectamente formados para comprender qué significaba el suelo.

La cantidad que deberán reintegrar los bancos a los clientes comprende-rá el dinero cobrado por este motivo más los intereses. Además, a nivel fis-cal, como han explicado tanto el Mi-nisterio de Hacienda como el de Eco-nomía, esta retribución (a excepción de los intereses) deberá regularse en la declaración del IRPF si en su mo-mento fue objeto de deducción por adquisición de vivienda habitual, por rendimientos de actividades económi-cas o del capital inmobiliario.

CLÁUSULA SUELO: LA SOLUCIÓN EXTRAJUDICIAL, ÚLTIMA ESTACIÓN ... POR AHORA Arranca un periodo de cuatro meses para que bancos y clientes afectados intenten llegar a acuerdos

Varios integrantes de la asociación de consumidores Adicae se manifiestan contra las cláusulas suelo en Valladolid. EFE

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EL MERCADO

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