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Herramienta GREPCon y modelo de explotación

Paolo Michele Sonvilla – Creara Francisco Javier Lemus – Bureau Veritas Modelos de Negocio y Herramientas de Asesoramiento para Contratos de Rendimiento Energético (EPC) – 26 de octubre, Madrid

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PROYECTOS DE EFICIENCIA ENERGETICA DEMANDA Y OFERTA NO SE ENTIENDEN

Sector financiero

Adapted from C. MILIN, ECEEE 2013

Proveedores EPC y Sector terciario

Tenemos dinero, pero no encontramos

proyectos!

Tenemos proyectos, pero no encontramos

financiación!

“Proyecto de inversión”

“Proyecto de eficiencia energética”

Solucionamos el problema de

comunicación entre ambos sectores



FINANCIACIÓN DE EFICIENCIA ENERGÉTICA PRINCIPALES BARRERAS

-Riesgo de crédito: en la mayoría de los casos, la solvencia del usuario / beneficiario final es el tema clave que impulsa la toma de decisiones de los inversores, pero también la solvencia del proveedor de EPC puede desempeñar un papel

-Riesgos técnicos y de rendimiento: además del riesgo de crédito, también los inversores deben tener en cuenta el rendimiento, el equipamiento y otros riesgos contractuales.

-Falta de antecedentes: la ausencia relativa de (numerosos) casos exitosos provoca falta de confianza del inversor

-Toma de decisiones: Especialmente para los EPC, los complejos procesos de toma de decisiones retrasan el inicio del contrato.

-Los obstáculos administrativos: también pueden desempeñar un papel, especialmente si las obras civiles están involucradas en las intervenciones planificadas

Source: Trust EPC South, EEFIG

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-Normalización: el proceso de inversión en eficiencia energética debería estar estandarizado, desde la definición de las medidas de ahorro de energía en adelante

-Punto de partida sólido: la definición de la situación inicial de consumo de energía es clave para una estimación correcta de los ahorros y los rendimientos financieros

-Reducción de los costes de transacción: la reducción de todos los costes involucrados en la preparación y evaluación de una oportunidad de inversión es clave para aprovechar el potencial de inversión

-Seguros: hay productos de seguros disponibles para cubrir el riesgo del equipo y también (recientemente) los riesgos de desempeño del proyecto

-Caso comercial claro: el cliente necesita comprender todos los beneficios de las medidas de ahorro de energía propuestas (más allá de la mera dimensión energética) para facilitar la toma de decisiones y mitigar el rechazo

-Acuerdos contractuales claros: se deben tener en cuenta los roles / responsabilidades de cada parte interesada del proyecto, la validación de los ahorros, el reparto de beneficios financieros, las garantías de rendimiento, los precios y los casos de finalización del contrato.

Source: Trust EPC South, EEFIG

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FINANCIACIÓN DE EFICIENCIA ENERGÉTICA PRINCIPALES IMPULSORES


INFORMACIÓN BÁSICA

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10 Socios Europeos de 6 países del sudoste de Europa

3 años y medio de duración, hasta junio 2018, con un presupuesto total de casi 2 mill. €

El proyecto ha sido financiado en 2015 por la Comisión Europea – Programa Horizonte 2020 – Finance for Sustainable Energy

TRUST EPC SOUTH


TRUST EPC SOUTH RESULTADOS

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¿Qué ofrecemos?

Promoción del diálogo y las sinergias entre la oferta de EPC, la demanda del

sector terciario y la financiación.

Capacitación sobre soluciones de financiación y conceptos básicos de

EPC para todos los actores involucrados.

Una herramienta de evaluación y análisis comparativo de inversiones basada en la

metodología y herramientas Green Rating ™ por::

Reducir los costes de transacción gracias a

su enfoque estandarizado

Facilitar la financiación a

proyectos pequeños y medianos

Proveer una certificación por una

tercera parte independiente

www.trustepc.eu


¿A quién?

Bancos y otras instituciones financieras

Proyectos rentables

Necesidad de evaluar riesgos

Buscar transparencia y estandarización

Actores del sector terciario e inmobiliario

Reducir costes energéticos y de agua

Mejorar la comodidad del usuario

Incrementar el valor de los edificios

TRUST EPC SOUTH OBJETIVOS CLAVES

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GREEN RATING ™ ASESORAMIENTO Y VERIFICACION DE EPC

Modelos técnicos de equipos y edificios

Información de consumos y costes

Datos financieros Asesoramiento Financiero

Valoración técnica y

financiera y certificación del Proyecto EPC

Certificado por

Estudios de viabilidad, rentabilidad y riesgos

Validación de escenarios de medidas de ahorro energético



GREEN RATING™ IMPACTO EN EL MERCADO

• Más de 650 propiedades con 10 mill. m2 de bienes raíces comerciales evaluados en Europa • Oficinas, centros logísticos y activos minoristas evaluados en más de 100 ciudades y 14 países • 20 compañías participantes entre las principales compañías Europeas de propiedad y auditoría



USUARIO

INSTALACIÓN

GREEN RATING™ METODOLOGÍA

ACTUAL POTENCIAL

ACTUAL

INTRÍNSECO POTENCIAL INTRÍNSECO

POTENCIAL ACTUAL Alcanzable mediante la puesta en marcha de recomendaciones de

carácter operacional y en las conductas de los

usuarios

POTENTIAL INTRÍNSECO

Alcanzable mediante la puesta en marcha de

recomendaciones técnicas que cubran el

diseño del edificio y sus equipos

INTRÍNSECO Relacionado con el

diseño del edificio y de sus equipos

ACTUAL Se cubren las

necesidades de los usuarios y las propias

del edificio relacionadas con su actividad normal

Cuatro niveles de rendimiento



GREEN RATING™ INDICADORES CLAVE

ENERGÍA: facturas,

modelización, escenarios

convencionales

CARBONO: indicador

energético

AGUA facturas,

modelización, escenarios

convencionales

TRANSPORTE encuestas

(entrevistas y auditorías)

RESIDUOS encuestas


BIENESTAR encuestas


Indicadores Cualitativos Indicadores Cuantitativos



GREEN RATING™

ACTUAL POTENTIALACTUAL INTRINSIC POTENTIAL

INTRINSIC

6.0 6.6 7.1 7.4

Energy 30% 6 + 6 + 7 + 7 +

Transport 20% 4 5 + 6 + 6 +

CO2 Equivalent 15% 9 9 9 9

Water Consumption 15% 6 6 7 7 +

Wellbeing 10% 6 + 7 8 8

Waste 10% 1 3 1 3 +

Weighting

Overall Performance

OVERALL RATING(from 1 to 9)

2 3 4 5 6 7 8 9

High 1

Low

7.1

RESULTADOS

30/10/2017 13 www.trustepc.eu 13 www.trustepc.eu

Actual

Potential Actual

2 3 4 5 6 7 8 9 H igh

1 Low

Intrinsic

Potential Intrinsic

4+

6+

7

7+

RESULTADOS GREEN RATING™


GREEN RATING FOR EPC ACTUALIZACIÓN DE LA METODOLOGÍA GR

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Características de la metodología

Elaboración de cálculos específicos de metodología

Medidas estandarizadas de eficiencia energética

Entrada estandarizada de datos de edificios

Cálculo estandarizado de recomendaciones

Integración de medidas de Eficiencia Energética

46 medidas identificadas y descritas

Cada medida identifcada y calculada de forma independiente

Flexibilidad limitada del auditor

Hoja de cálculo independiente para cada medida

Ajustes de la herramienta

Nuevas pestañas de entrada de datos

Nuevos campos de entrada de datos Nuevos cálculos


Cálculo financiero iterativo Cada copia de la herramienta financiera calcula su

propio conjunto de medidas GR Tool extrae los resultados de todas las copias de la herramienta financiera y presenta los seis

mejores resultados

Transferencia de medidas GR Tool genera una herramienta financiera por

medida o por grupo de medidas GR Tool transfiere los datos de las medidas a la

herramienta financiera

Generación de medidas

GR Tool calcula las medidas de eficiencia energética

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GREEN RATING FOR EPC ACTUALIZACIÓN DE LA METODOLOGÍA GR


GREEN RATING ™ ASESORAMIENTO Y VERIFICACION DE EPC

Modelos técnicos de equipos y edificios

Información de consumos y costes

Datos financieros Asesoramiento Financiero

Valoración técnica y

financiera y certificación del Proyecto EPC

Certificado por

Estudios de viabilidad, rentabilidad y riesgos

Validación de escenarios de medidas de ahorro energético



El consumo anual total de energía es

de 8.426.237 kWh/año Los correspondientes costes de

energía anuales del edificio son de 1.020.198 €/año

Las emisiones asociadas son de 2.978.097 kgCO2eq/año

El aire acondicionado es el principal consumo de energía

BALANCE ENERGÉTICO

Consumo (kWh/año) Calefacción (Gas) 49.860 Otros 246.598 Ascensores 160.457 Ventilación 201.611 Iluminación 3.144.867 Aire acondicionado

(Electricidad) 4.571.285

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100% Desglose de la balanza energética

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GREPCon TOOL

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DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO

Recomendación sobre la medida de ahorro energético

Ahorros [kWh/añó]

Ahorros [€/año]

Inversión [€]

Payback [años]

Sustitución de lámparas convencionales 1.075.793 130.662 483.720 3,7

Sensores de ocupación y presencia 58.092 7.056 21.800 3,1

Fotocélula para atenuar el flujo luminoso basado en luz natural 149.663 18.178 41.000 2,3

Variadores de frecuencia para bombas 35.252 4.282 9.600 2,2

Planta fotovoltaica 339.056 41.181 442.000 10,7

Sistema de gestión energética en el edificio 332.704 40.250 236.540 5,9

TOTAL 1.990.560 241.609 1.234.660 5,1

MEDIDAS DE AHORRO ENERGÉTICO RECOMENDADAS



BALANCE ENERGÉTICO

%inversión %ahorro Sustitución de lámparas

convencionales 39,2% 54,1%

Sensores de ocupación y presencia 1,8% 2,9% Fotocélula para atenuar el flujo luminoso basado en luz natural 3,3% 7,5%

Variadores de frecuencia para bombas 0,8% 1,8%

Planta fotovoltaica 35,8% 17,0% Sistema de gestión energética en el

edificio 19,2% 16,7%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%

100%

Inversión y ahorro


DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO


SUPUESTOS FINANCIEROS

Índices del proyecto Datos financieros del proyecto Tasa de inflación de la energía 2,0% Inversión directa del proyecto (k€) 1.234.700 Tasa de inflación general 1,0% % de gastos adicionales 5% Euribor 0,5% Inversión total (k€) 1.296.400 Spread 3,5% % deuda 80% Tasa de interés 4,0% % fondos propios 20% Tasa de formalización del préstamo 0,5% Deuda 1.037.300

Fondos propios (k€) 260.000 BAI tasa impositiva 25% K activo (rentabilidad exigida) 9% K fondos propios (rentabilidad exigida) 11%

Ahorros compartidos con clientes (%): 5%

GREPCon TOOL

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OTROS PARÁMETROS

RESULTADOS Ingresos (Ventas) 241.600

Ahorros energéticos 241.600 Producción energética 0,0 Ahorros de agua 0,0 Comercio de créditos de carbono 0,0

Gastos 0,0 Suministro de energía 0,0 O&M 0,0

Gastos generales 5,0%

% de la inversión sujeta a depreciación 100%

Inversión sujeta a depreciación 1.296.400 Periodo de depreciación (años) 10 OTROS

Requisito de capital circulante (% ingresos) 0,0%

Duración del proyecto EPC (años) 10

GREPCon TOOL

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FINANCIAL ASSESSMENT EVALUACIÓN DEL PROYECTO EPC

52.247

260.727

474.838

15,2%

29,0%

38,3%

5,0 4,0 3,0 0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 300.000 350.000 400.000 450.000 500.000

0,0% 5,0%

10,0% 15,0% 20,0% 25,0% 30,0% 35,0% 40,0% 45,0%

Worst scenario Base scenario Best scenario

NP

V (E

UR

)

IRR

EPC Financing scenario

NPV (€) IRR Discounted Payback (years)

Escenario financiero EPC

KPIs FINANCIEROS TIR VAN (€) Payback

descontado (años)

Tasa de desc. Mín.

Tasa media de desc.

Flujos de caja negativos

(años)

Peor escenario 15,2% 52.247 5,0 1,3 1,5 0,0 Escenario base 29,0% 260.727 4,0 1,4 1,9 0,0 Mejor escenario 38,3% 474.838 3,0 1,6 2,5 0,0



FINANCIAL ASSESSMENT DESCRIPCIÓN DE ESCENARIOS EPC


Criterio Mejor Base Peor Ingresos: Ahorros de energía y agua + = - Ingresos: Producción de energía + = - Sobrecoste de inversión NA = + Sobrecoste de O&M NA = + Tasa de inflación energía (ahorros) + = - Tasa de inflación general (HICP, prod.) + = - Tasa de interés (EURIBOR) - = +

Leyendas: + : incremento = : sin cambio - : disminuación NA : no aplica


FINANCIAL ASSESSMENT DESCRIPCIÓN DE ESCENARIOS EPC


Análisis de Coeteris Paribus Mejor Base Peor

Ingresos: Ahorros de energía y agua 101,5% 100,0% 98,5%

Ingresos: Producción de energía 100,0% 100,0% 100,0%

Sobrecoste de inversión 0,0% 2,2%

Sobrecoste de O&M 0,0% 0,0%

Tasa de inflación de energía 3,8% 2,0% 0,2%

Tasa de inflación general (HICP) 2,1% 1,0% -0,1%

Tasa de interés (EURIBOR) 2,5% 4,0% 5,5%


FINANCIAL ASSESSMENT FLUJOS DE CAJA DEL PROYECTO

-300.000

-250.000

-200.000

-150.000

-100.000

-50.000

0

50.000

100.000

150.000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

cash

flow

s (E

UR

)

year

Flujos de caja anuales del proyecto

Shareholder CF



FINANCIAL ASSESSMENT RATIOS DE LIQUIDEZ & SOLVENCIA

4,19 3,72

3,26 2,79

2,32 1,86

1,39 0,93

0,46 0,00

1,41 1,83 1,87 1,90 1,94 1,98 2,02 2,06 2,10 2,14

3,19

2,48

1,91 1,45

1,07 0,77 0,52 0,31 0,14 0,00

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

ratio

s

año

Ratios de Liquidez & Solvencia del Proyecto

Debt / EBITDA

DSCR (FCF asset CF / (loan repayment + financial expenses)) Total debt / Equity



FINANCIAL ASSESSMENT EPC PROJECT RATING

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ETIQUETA DESCRIPCIÓN

A Alta rentabilidad, baja probabilidad de mal rendimiento, estructura muy sólida, tiempo de recuperación corto, con un alto nivel de seguridad en el préstamo

B Rentabilidad media-alta, media-baja probabilidad de mal rendimiento, tiempo de recuperación medio-corto, con un nivel de seguridad medio-alto en el préstamo

C Rentabilidad Media, probabilidad media de mal rendimiento, tiempo de recuperación medio, con un nivel medio de seguridad en el financiamiento

D Rentabilidad media-baja, media-alta probabilidad de mal rendimiento, tiempo de recuperación de medio-largo, con un nivel de seguridad medio-bajo en la financiación

E Baja rentabilidad, alta probabilidad de mal rendimiento, largo tiempo de recuperación, con un bajo nivel de seguridad en el financiamiento

PROJECT RATING

A

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GREPCon PROJECT RATING

COMMERCIAL BUILDING

Energy Performance Contract

Potential

Financial savings: 241.609 €/year Energy savings: 1.990.560 kWh/year

Energy savings percentage: 23,62 %

Carbon savings: 682.501 kgCO2/year

Investment: 1.234.660 €

Equity percentage: 20 % IRR: 29,0 % NPV: 260.727 €

avg. DSCR: 1,9

min. DSCR: 1,4

Discounted payback: 4 years



THANK YOU FOR YOUR ATTENTION

Contents of this document reflect only the author's view and that the Executive Agency for Small and Medium-sized Enterprises (EASME)

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Paolo Michele Sonvilla Senior Manager, Creara [email protected]

Francisco Javier Lemus Construcción y Gestión de Activos, Bureau Veritas [email protected]

GRACIAS POR SU ATENCIÓN

mailto:[email protected]

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