¿han conseguido las socimi dinamizar la actividad
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Servicio de Estudios Bolsa de Barcelona. BME
¿Han conseguido las SOCIMI dinamizar la actividad
constructora e inmobiliaria en España?
¿Han conseguido las SOCIMI dinamizar la actividad
constructora e inmobiliaria en España?
Damià Rey Miró y Andrea Gómez Fernández
Servicio de Estudios, Bolsa de Barcelona
Julio 2017
Estudios e Infografías sobre el Mercado de Valores – Número 61
Servicio de Estudios – Bolsa de Barcelona.BME
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D
Diez años después del estallido de la burbuja
inmobiliaria, el sector de la construcción se ha
redimensionado. En este sentido, el peso del sector en
el producto interior bruto nacional ha pasado del
10,63% en el 2006 al 5,29% en el 2016. Según un
estudio elaborado por Andimac (Asociación Nacional
de Distribuidores de Cerámica y Materiales de
Construcción), el bienio 2014-2015 ha marcado un
punto de inflexión en la construcción tras siete años de
fuerte caída, siendo 2016 el año donde se observan
crecimientos significativos en el precio de la vivienda y
las ventas, hipotecas y visados de obra nueva.
Observando los datos de los últimos tres años, la
construcción se ha dinamizado, con un crecimiento
positivo que permite dejar atrás los peores momentos
de la crisis. Aun así, las cifras del sector aún se
mantienen alejadas del esplendor alcanzando antes
del estallido de la burbuja inmobiliaria. En este sentido,
en el año 2006 se construyeron alrededor de 920.200
viviendas mientras que en el 2016, los hogares
construidos fueron 55.268, una cifra sustancialmente
inferior. Probablemente, regresar a las cifras del 2006
no sería sostenible pero aún hay un importante camino
que recorrer para encontrar nuevamente un equilibrio
en el sector. En relación al empleo, entre los años
citados anteriormente, el número de desempleados del
sector, incluyendo también la industria auxiliar, se
incrementó en más de 1,5 millones de personas,
llegando a alcanzar en 2012 la tasa de paro en la
construcción el 26,96%.
Tal destrucción de empleo viene condicionada por la
dimensión del sector que incluye tanto las promotoras
inmobiliarias, constructoras e inmobiliarias. Si bien son
conceptos diferentes, los tres son imprescindibles en la
cadena de valor y fácilmente identificables en el
proyecto de construcción. En primer lugar, la
promotora inmobiliaria es la encargada de la
adquisición del suelo. Una vez el terreno es de
propiedad, la constructora inicia el proceso de
construcción siendo este, el que emplea el mayor
factor multiplicador del sector con la interacción de una
gran cantidad de personas de las diferentes ramas del
Han conseguido las SOCIMI dinamizar la actividad constructora e inmobiliaria en España?
Julio de 2017
Fuente: Elaboración propia, datos extraídos de INE y MFOM.
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mismo. Una vez finalizado, las inmobiliarias son las encargadas de la comercialización. Es por ello, que el efecto del sector
en la economía es tan importante que lo convierte en un indicador clave a la hora de analizar la coyuntura económica de
cualquier país, teniendo mucha relevancia en España. En este sentido, nuestro país ocupa el noveno puesto en el ranking
de países con mayor porcentaje de viviendas en régimen de propiedad, según datos de Eurostat mientras que, en cuestión
de viviendas en régimen de alquiler, únicamente el 17% de las mismas se encuentran bajo este régimen. Para
redireccionar esta tendencia y equipararla más a los socios europeos, se presentó en el 2009 un nuevo proyecto de ley
para flexibilizar y fomentar el alquiler a través de Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, conocidas
como SOCIMI, pero ¿qué son exactamente las SOCIMI?
Las SOCIMI (Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) son el resultado de adaptar la normativa
europea aplicable a los vehículos de inversión REIT (Real Estate Investment Trust) al mercado español. La actividad
principal de una SOCIMI es la inversión, directa o indirecta, en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler -
incluyendo tanto viviendas, como locales comerciales, residencias, hoteles, garajes u oficinas, entre otros- siendo
necesario que, como mínimo, el 80% de estos activos sean destinados al alquiler y las rentas y dividendos generados
constituyan el 80% de los ingresos. En octubre del año 2009 se aprobó en España la primera ley para regular este tipo de
sociedades con un objetivo claro: dinamizar la inversión en el sector inmobiliario fomentando paralelamente el mercado de
alquiler.
Son numerosas las ventajas que ofrecen este tipo de sociedades desde el punto de vista del inversor. En primer lugar y, a
diferencia de las inversiones más tradicionales en el sector, las SOCIMI permiten una exposición al mercado inmobiliario
mucho más líquida y con menores riesgos de contrapartida. Asimismo, facilitan el acceso con una inversión inicial
sustancialmente más reducida, pudiendo adquirirse acciones de empresas dedicadas a la explotación de bienes raíces en
la cuantía que cada individuo considere óptima. A su vez, formar parte del accionariado de este tipo de vehículos es, en
cierta medida, una cobertura en momentos inflacionarios ya que ofrece una rentabilidad por dividendo elevada. En este se
sentido, las SOCIMI están obligadas a distribuir como dividendos el 80% de los beneficios obtenidos por alquileres o
actividades secundarias, el 100% de los dividendos provenientes de su participación en otras SOCIMI así como el 50% de
las plusvalías generadas por la venta de activos.
A pesar de las importantes ventajas citadas, el principal atractivo que ofrecen estas compañías a los propietarios de los
inmuebles es el régimen fiscal al que están sometidas, con un tipo de gravamen en el Impuesto de Sociedades del 0% así
como un gravamen especial del 19% sobre los dividendos distribuidos a los socios cuya participación sea inferior al 5%.
Además, tendrán una bonificación del 95% en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y en el Impuesto de
Trasmisiones Patrimoniales (ITP) para las ganancias patrimoniales. Para beneficiarse de este régimen especial es
necesario que los activos permanezcan arrendados dentro de la sociedad durante un mínimo de tres años y se mantengan
las proporciones mínimas en cuanto a la tipología de activos. En caso contrario, los beneficios tributarán al tipo general del
Impuesto de Sociedades (IS). A todo ello se añade la mayor transparencia asociada a la obligatoriedad de cotizar en un
mercado regulado o un sistema multilateral de negociación.
En España, con datos cerrados hasta mediados de julio se encuentran cotizando 4 SOCIMI en el mercado continuo y 36
en el Mercado Alternativo Bursátil. A ello se añaden el resto de compañías del sector (no adheridas al régimen SOCIMI)
que cotizan en el mercado español, 15 inmobiliarias y 5 constructoras, lo que conlleva un total de 60 empresas
relacionadas con el sector.
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A continuación, se adjunta en el primer gráfico una comparativa de la evolución de los precios del alquiler de viviendas y la
progresión de SOCIMI que han comenzado a cotizar en el mercado español.
Como se puede apreciar en el gráfico, si bien la legislación que regulaba las SOCIMI entró en vigor en el año 2009, estos
vehículos comenzaron a activarse en el mercado español mucho más tarde, tras la reforma de la legislación en 2012 con
la introducción de grandes ventajas en el ámbito fiscal. Asimismo, el boom de incorporaciones no se da hasta el bienio
2015-2016. Con todo, se puede apreciar una relación positiva entre la incorporación de SOCIMI al mercado y la evolución
de los precios del alquiler de viviendas. Tras la fuerte caída de precios durante los años de crisis, 2014 marcó un punto de
inflexión en la recuperación de estos. Todo ello a pesar de la evolución dispar entre zonas geográficas que sigue
mostrando esta variable.
En el segundo gráfico, se puede observar una comparativa sobre la evolución de las transmisiones de fincas urbanas así
como la capitalización bursátil de las SOCIMI.
Desde el año 2013 con la incorporación de la primera SOCIMI, la capitalización de estas compañías que cotizan en el
MAB y en el mercado continuo ha pasado de 1.000 millones de euros a más de 18.000 millones actualmente. Asimismo,
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Evolución precio del alquiler vs. SOCIMI
Nº de SOCIMI cotizadas (acumulado; eje der.)
Precios alquiler de viv. (var. interanual; eje izq.)
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Transmisiones de fincas vs. capitalización SOCIMI
Capitalización SOCIMI (millones euros; eje der.)
Transmisiones fincas urbanas (millares, eje izq.)
Fuente: elaboración propia, datos extraídos de INE y MAB.
Fuente: elaboración propia, datos extraídos de INE y MAB.
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en 2014 y 2017 se observan importantes incrementos en la capitalización acumulada gracias a la incorporación de
sociedades de gran tamaño. A su vez, se puede apreciar como la entrada de estos vehículos al mercado, en cierta
medida, ha ayudado a dinamizar las transacciones de propiedades, reflejándose esto en la ligera tendencia al alza que se
aprecia en la evolución de las transmisiones de fincas urbanas en los últimos dos años, si bien, estos niveles aún están
muy lejos de los alcanzados anteriormente al estallido de la crisis.
Con todo, las perspectivas son muy positivas para este tipo de vehículos en España, con un importante recorrido al alza si
se compara con la evolución de los REIT en otros países. A modo de ejemplo, en Estoados Unidos cotizan cerca de 224
REIT con una capitalización que supera el billón de dólares, lo que supone multiplicar por cinco la capitalización que tenían
en el año 2008.
Las conclusiones son claras, las SOCIMI han ayudado a dinamizar de manera notable las posibilidades de inversión en el
sector inmobiliario aportando liquidez y dando una mayor entrada a inversores tanto nacionales como extranjeros.
Asimismo, la obligatoriedad de cotizar en un mercado regulado ha garantizado una mayor transparencia así como unas
garantías más estables de cara al inversor. También han permitido que el alquiler esté representado en el mercado de
valores. Las SOCIMI son, por tanto, un producto bien diseñado, que está teniendo una positiva y creciente aceptación en
España, ayudando a potenciar el mercado del alquiler, muy retrasado en comparación con otros países europeos.
Damià Rey Miró y Andrea Gómez Fernández
PAPERS - BOLSA DE BARCELONA DIRECCIÓN: DR. JOAN HORTALÀ I ARAU
Número Título Año Autor
1 ESTACIONALIDAD EN LA BOLSA ESPAÑOLA EFECTO ENERO Y FIN DE SEMANA Sep-1993 PERE VIÑOLAS SERRA
2 FUNDAMENTAL INDICATORS Oct-1993 ALBERTO MORO SUAREZ
3 INEFICIENCIAS EN LA BOLSA ESPAÑOLA: LAS AMPLIACIONES DE CAPITAL Y Dic-1993 PERE VIÑOLAS, ALBERTO MORO Y EL PAGO DE DIVIDENDOS JOSE RICARDO PARLON
4 MODELIZACIÓN DE PROCESOS ESTOCÁSTICOS LINEALES: UN ANÁLISIS DEL IBEX-35 Abr-1994 JOSÉ RICARDO PARLÓN
4 bis LA GESTIÓN DE FONDOS DE INVERSIÓN EN ESPAÑA Jun-1995 SERVICIO ESTUDIOS
5 ANÁLISIS DE LA EFECTIVIDAD DE OSCILADORES TÉCNICOS May-1994 GUILLERMO ROS PUEYO
6 REREFONS HISTÒRIC DE LA BORSA OFICIAL Ene-1995 JOAN HORTALÀ i ARAU Jun-1999
7 TRANSMISIÓN INTERNANCIONAL DE LAS RENTABILIDADES Y VOLATILIDADES Ago-1996 JORGE V. PEREZ RODRIGUEZ Y
ENTRE NYSE-IBEX SALVADOR TORRAS PORRAS
8 GUÍA PRÁCTICA DE LOS INDICADORES ECONÓMICOS AMERICANOS Mar-1997 SERVICIO ESTUDIOS
9 EFECTO PRECIO BAJO Y SPLITS EN LA BOLSA ESPAÑOLA May-1997 PERE VIÑOLAS, SERGIO SERRANO, NATALIA DOMINGUEZ Y
ANTONI VIDIELLA
10 LA SALIDA A BOLSA GUÍA PRÁCTICA May-1997 SERVICIO ESTUDIOS
11 RÉGIMEN JURÍDICO DE LAS ACCIONES SIN VOTO Jul-1997 PERE KIRCHNER Y XAVIER FREIXAS
12 SENSIBILIDAD DE LA BOLSA A LOS TIPOS DE INTERÉS Ago-1997 PERE VIÑOLAS, SERGIO SERRANO Y
MANEL MONTESINOS
13 ÍNDEX HISTÒRIC DE LA BORSA OFICIAL DE VALORS DE BARCELONA (1915-1998) Feb-1998 JOAN HORTALÀ i ARAU Ene-1999
14 VALORACIÓN DE LOS FONDOS GARANTIZADOS EN ESPAÑA Nov-1997 FRANCISCO DONADA, PERE
VIÑOLAS Y SERGIO SERRANO
15 LAS OFERTAS PÚBLICAS DE VENTA EN ESPAÑA (1994-1998) Jul-1998 MAYTE SANCHEZ, SERGIO
SERRANO Y PERE VIÑOLAS
16 BOLSA Y COYUNTURA MACROECONÓMICA Jul-1998 JORDI SAGRISTÀ Y SERGIO
SERRANO
17 ESTABILIDAD DE LAS MEDIDAS DE RIESGO EN EL MERCADO ESPAÑOL DE ACCIONES Jul-1998 LLUÍS COMPTE, SIMÓ RODRIGUEZ Y
SERGIO SERRANO
18 COMPORTAMIENTO PROBABÍLISTICO DE LA BOLSA ESPAÑOLA: Dic-1998 SALVADOR TORRA Y MIGUEL EVIDENCIA Y APLICACIONES ANGEL SIERRA
19 LA INTRODUCCIÓN DEL EURO Y LA DIVERSIFICACIÓN INTERNACIONAL EN ACCIONES Feb-1999 MIREIA SITJAS Y PERE VIÑOLAS
20 VAR: UNA MEDIDA DEL RIESGO DE MERCADO Mar-1999 ANTONI VIDIELLA i ANGUERA
21 LA BORSA: INDICADOR PER A L'ECONOMIA, FINANÇAMENT PER A L’EMPRESA, Abr-1999 JOAN HORTALÀ i ARAU RETRIBUCIÓ PER A L'ESTALVI
22 TEORÍA DE AGENCIA EN LAS EMPRESAS DEL IBEX 35 Jun-1999 JOAN HORTALÀ Y JAIME
CARBONELL
23 REGULARITATS ESTADÍSTIQUES I CONDUCTA BORSÀRIA: LA REGLA DE LES 3 D’s Ene-2000 JOAN HORTALÀ i ARAU
24 ASPECTOS JURÍDICOS FUNDAMENTALES DEL CAPITAL RIESGO EN ESPAÑA Mar-2000 ASESORÍA JURÍDICA
25 BORSA OFICIAL: EL MONOPOLI DE MADRID (1831-1890) May-2000 JOAN HORTALÀ i ARAU
26 TITULIZACIÓN DE ACTIVOS Jul-2000 FRANCISCO GIMÉNEZ SALINAS
27 ANÀLISI DELS CICLES DE LA BORSA ESPANYOLA (1941-2000) Mar-2001 JORDI ESTEVE COMAS
28 INDEXS HISTÓRICS DEL MERCAT BORSARI DE BARCELONA (1830-1913) Dic-2001 JOAN HORTALÀ i ARAU
Mar-2003
29 EL MERCAT LLIURE DE VALORS DE BARCELONA (1830-1914) Jun-2002 JOAN HORTALÀ i ARAU
Abr-2004
30 VALOR EN RISC. MÈTODES DE CÀLCUL. CRÍTIQUES I ALTERNATIVES: Dic-2002 EDMOND ARAGALL PARDAL
INTRODUCCIÓ A LA TEORIA DEL VALOR EXTREM
31 CONTRASTACIÓN EMPÍRICA DE MODELOS DE VALORACION CAPM Y APT. Abr-2003 JAIME CARBONELL Y SALVADOR
APLICACIÓN A LOS ÍNDICES DE LA BOLSA DE BARCELONA TORRA
32 GUÍA PRÁCTICA DE INDICADORES ECONÓMICOS Jun-2003 SERVICIO ESTUDIOS
Número Título Año Autor
33 EL MERCADO LIBRE DE VALORES DE BARCELONA (1830-1914) Oct-2004 JOAN HORTALÀ i ARAU
34 INDICES DE LA BOLSA DE BARCELONA Jun-2005 JAIME CARBONELL MEDRANO
35 PROPUESTA METODOLOGICA PARA LA CREACION DE INDICES BURSÁTILES Jul-2005 JORDÍ ANDREU CORBATÓN Y
MEDIANTE MINIMIZACION DEL VALUE-AT-RISK (VAR) SALVADOR TORRA PORRAS
36 LA EMPRESA FAMILIAR ESPAÑOLA Y LOS MERCADOS BURSÁTILES Nov-2005 SERVICIO ESTUDIOS
37 APUNTES SOBRE EL MERCADO DE VALORES EN CHINA E INDIA Mar-2006 SERVICIO ESTUDIOS
38 LA BOLSA DE BARCELONA 1830-2006 Oct-2006 JOAN HORTALÀ i ARAU
39 NOU INDEX - BCN INDEXCAT Ene-2007 SERVICIO ESTUDIOS
40 ESTUDIO EMPÍRICO DE LA CORRELACIÓN ENTRE LAS VARIACIONES DE Jul-2007 ELENA MURILLO GUALLAR;
LAS COTIZACIONES BURSÁTILES Y LOS TIPOS DE INTERÉS EN EL MERCADO ESPAÑOL TUTOR: XAVIER PUIG I PLA
41 LOS DERIVADOS CREDITICIOS DE TERCERA GENERACIÓN Y SU RELACIÓN CON LA Sep-2007 EDUARD BERENGUER
CRISIS HIPOTECARIA DEL MERCADO SUBPRIME EN EEUU
42 EL EFECTO SPLIT EN LA BOLSA ESPAÑOLA Feb-2008 SERVICIO ESTUDIOS Y SALVADOR
TORRA
43 APUNTE SOBRE LA PROFUNDIDAD Y DURACIÓN DE LA CRISIS FINANCIERA 2008 Nov-2008 JOAN HORTALÀ i ARAU
44 LOS PLANES DE ESTÍMULO Y LA RELACIÓN LIQUIDEZ, SOLVENCIA Y CRÉDITO Mar-2009 JOAN HORTALÀ i ARAU
45 INTERRELACIÓN ENTRE EL CICLO REAL Y EL CICLO FINANCIERO: ANÁLISIS Jul-2011 JOAN HORTALÀ i ARAU
COMPARATIVO DEL CASO ESPAÑOL E IMPLICACIONES EN POLÍTICA ANTICÍCLICA
46 RELEVANCIA DEL ÍNDICE DE MALESTAR ECONÓMICO Dic-2011 JOAN HORTALÀ i ARAU Y DAMIÁ
REY MIRÓ
47 CRONOLOGÍA DE LA CRISIS (2007-2011) Mar-2012 JAIME CARBONELL MEDRANO
48 CURIOSIDADES BURSÁTILES May-2012 JAIME CARBONELL MEDRANO
49 SOBRE LA REGULACIÓN DEL CRÉDITO Feb-2013 JOAN HORTALÀ i ARAU
50 ¿ES LA BOLSA UN INDICADOR AVANZADO DE LA ECONOMÍA REAL? Mar-2013 JOAN HORTALÀ i ARAU Y HELENA
ROCAÑÍN
51 EVOLUCIÓN BURSÁTIL Y COYUNTURA ECONÓMICA. UN ENSAYO DE PREDICCIÓN May-2013 JOAN HORTALÀ i ARAU
52 EFICACIA DE LA POLÍTICA MONETARIA: IMPACTO DE LA ACTUACIÓN DE LA FED Jul-2013 JOAN HORTALÀ i ARAU Y DAMIÀ
EN LA RECUPERACIÓN DE LA ECONOMÍA NORTEAMERICANA REY MIRÓ
53 CATALUÑA Y ESPAÑA EN CIFRAS JOAN HORTALÀ i ARAU Y
HELENA ROCAÑÍN
(I) Territorio y población, producción y empleo, precios y sector exterior Dic-2013
(II) Tejido empresarial, sector primario, sector industrial y construcción Feb-2014
(III) Sector servicios y sector financiero Oct-2014
(IV) Infraestructuras, educación, sanidad y administraciones públicas Dic-2014
54 LA BOLSA Y EL PRIMER CUARTO DE SIGLO DE LA CNMV Oct-2014 JOAN HORTALÀ i ARAU
55 CRONOLOGÍA DE LOS ÚLTIMOS 25 AÑOS BURSÁTILES Mar -2015 JAIME CARBONELL MEDRANO
56 LA POLÍTICA MONETARIA: LA ACTUACIÓN DE LA FED, BCE, BOE Y BOJ Sep-2015 DAMIA REY MIRÓ, ANDREA GÓMEZ
Y SU IMPACTO EN LOS ACTIVOS FINANCIEROS FERNÁNDEZ Y ALEJANDRO REFOJO
57 INTEGRACIÓN, CONTAGIO FINANCIERO Y RIESGO BURSÁTIL Nov-2016 PEDRO V. PIFFAUT Y DAMIÀ REY
MIRÓ
58 EL LEGADO DE OBAMA Y EL IMPACTO DE TRUMP EN LA ECONOMÍA MEXICANA Feb-2017 SERVICIO ESTUDIOS
59 FINANCIACIÓN A TRAVÉS DE LOS MERCADOS DE CAPITALES, UN PASO ADELANTE MÁS Mar-2017 DOMINGO J. GARCÍA COTO Y
JAVIER GARRIDO DOMINGO
60 JAPÓN ES EL REFLEJO ADELANTADO DE LO QUE NOS PUEDE PASAR Jun-2017 SERVICIO ESTUDIOS
61 ¿HAN CONSEGUIDO LAS SOCIMI DINAMIZAR LA ACTIVIDAD CONSTRUCTOR E Jul-2017 DAMIÀ REY MIRÓ Y ANDREA Ge
INMOBILIARIA EN ESPAÑA? GÓMEZ FERNÁNDEZ