guÍa compra vivienda - nuevosvecinos.com

GUÍA COMPRA

VIVIENDA

Mo

d. 1

02.2

06 -

Ed

ició

n A

bri

l 200

3

INTRODUCCIÓN

ASPECTOS TÉCNICOS QUE DEBEN TENERSE EN

CUENTA EN LA COMPRA DE LA VIVIENDA

TRÁMITES DE LA COMPRAVENTA

ASPECTOS FISCALES

OFERTA DE CAIXA CATALUNYA

- Cuenta Vivienda

- Crédito Total

- Programa Cambio Vivienda

DESPUÉS DE LA COMPRA DE LA VIVIENDA

CUADRO ORIENTATIVO DE LA CUOTA A PAGAR

INDICE

INTRODUCCIÓN

La compra de una vivienda es uno de los acontecimientos másimportantes a los que se enfrenta una persona, y comporta unadecisión que afecta tanto económicamente (es una de lasinversiones más elevadas que se hacen a lo largo de la vida) comopersonalmente (puede ser clave para las relaciones familiares ysociales). Pero es también un proceso con fases y trámites amenudo complejos y difíciles.

Los factores que deben valorarse son muchos y muy diversos. Eneste sentido, esta guía pretende ser un instrumento de ayudaque indique qué hay que tener presente cuando se ha decididocomprar una vivienda, qué vivienda debe comprarse, cómofinanciarla y todas las ventajas de las que se puede disfrutar,tanto antes como después de la compra.

Así, desde el momento en que se plantea la compra de la vivienda,se sabe cuál es la mejor manera de ahorrar para no tener queempezar de cero, qué características hay que buscar y valorar enuna vivienda, qué trámites deben hacerse para llevar a cabo lacompra y, finalmente, qué opciones ofrece el mercado para poderafrontar el pago.

5

Mejora de las condiciones actuales (equipamientos, infraestructuras, transporte público...)

Incremento del número de miembros de la familia

Cuestiones laborales (necesidad de cambio de residencia)

El cambio de vivienda también supone un esfuerzo económico:aunque ya se disponga de una vivienda en propiedad,normalmente se quiere acceder a otra vivienda con mejoresprestaciones.

Por otro lado, habitualmente se convierte en una operación máscompleja que la compra de la primera vivienda, debido a losproblemas de liquidez transitorios que se generan desde que setoma la decisión de comprar una nueva vivienda hasta que seconsigue la venta de la antigua.

Cuando ya se dispone de una vivienda en propiedad, los motivospor los que se decide el cambio son, principalmente, lossiguientes:

El principal interrogante al plantear un cambio de vivienda es sise dispondrá de suficiente liquidez en el intervalo de tiempocomprendido entre la compra de la nueva vivienda y la venta dela actual.

A la hora de plantearnos un cambio de vivienda, deben tenerseen cuenta una serie de aspectos, como:

el compromiso de compra

la compra de la nueva vivienda

los primeros gastos

la venta de la vivienda actual

la financiación de la nueva vivienda

los elevados trámites de la compraventa

los aspectos fiscales

los trámites posteriores (recibos, cambio de vivienda...)

6 7

ASPECTOS

TÉCNICOS QUE

DEBEN

TENERSE EN

CUENTA EN LA

COMPRA DE

LA VIVIENDA

EL ENTORNO

En este apartado describiremos algunos factores que debentenerse en cuenta antes de adquirir una nueva vivienda.

La adquisición de una propiedad se produce cuando una o máspersonas adquieren una vivienda unifamiliar, un piso o unapartamento construido sobre un terreno propiedad deladquirente, o bien sobre un terreno ajeno (el precio decompraventa incluye el precio del terreno).

La adquisición puede hacerse en régimen de renta libre o deprotección oficial.

La vivienda puede comprarse acabada (cuando realmente estápreparada para poder ser habitada), en fase de construcción(cuando está en una fase constructiva) o sobre plano (cuando seha realizado y se ha visado el proyecto de ejecución).

Se adquiere una vivienda de obra nueva si no ha estado ocupadaanteriormente y no ha sido objeto de transmisión alguna, y unavivienda de segunda mano, cuando ha estado ocupadaanteriormente y ha sido objeto de transmisiones anteriores.

Antes de adquirir una vivienda, hay que tener información sobre:

Medios de comunicación y facilidad de acceso rodado y deaparcamiento.Existencia de zonas verdes.Existencia de planes de mejora urbanística.Proximidad de centros comerciales, establecimientos, escuelas,centros de atención sanitaria...Estado y funcionamiento de los servicios urbanísticos: agua,

El barrio y la calle (en el caso de una finca urbana):

1. El entorno- El barrio y la calle- El terreno y su entorno

2. Los elementos comunes del inmueble3. La vivienda: dimensiones y distribución

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Diferencia entre superficie construida (incluye muros y zonascomunes) y superficie útil (la que realmente hay de puertasadentro), teniendo en cuenta la altura mínima.Terrazas, patios y galerías (cuentan como superficie).Número de habitaciones y de baños.Existencia de calefacción y estado de funcionamiento.Sistemas de ventilación (cocinas y baños) y dimensiones de lasventanas.Existencia de cédula de habitabilidad.Condiciones de ventilación de la vivienda.Aislamiento de la vivienda.Acabados generales de la vivienda, así como de cocinas y baños.

Ascensor: revisiones y controles.Servicio de portería.Espacios verdes o ajardinados.Coste mensual de participación comunitaria.Sistemas de comunicación con videoportero.Sistemas centralizados de recogida de basura.Condiciones de uso y mantenimiento que presenta la cubierta.Coeficientes de propiedad horizontal que corresponden a lavivienda.Antena parabólica comunitaria.Obras de reparación o mejora previstas para la comunidad.Sistemas de seguridad del edificio.Ubicación de los contadores de agua y de electricidad.Existencia de grupo de presión y de depósitos de reserva de agua.

electricidad, teléfono, basuras, alcantarillado...Proximidad de zonas industriales o fábricas contaminantes.Contaminación acústica.Estado y orientación de las fachadas y exposición al sol.

LOS ELEMENTOSCOMUNES DEL INMUEBLE

LA VIVIENDA: DIMENSIONES Y DISTRIBUCIÓN

El terreno y su entorno (en el caso de una finca rural):

Principales vías de acceso, referencias para llegar al sitio yalternativas de comunicación.Denominación y tranquilidad de la zona.Posibles vistas de los alrededores.Situación respecto a zonas boscosas.Existencia de agua potable, instalación eléctrica, teléfono yalcantarillado, o bien proximidad a cuencas de recepción deagua, producción de electricidad, líneas de alta tensión yvertederos.Existencia de zonas negras de tráfico.Proximidad de fábricas contaminantes.Grado de aislamiento de los núcleos urbanos.Clima local.Dimensiones reales de la finca.Posibilidad de realizar obras en un futuro.Naturaleza del terreno.Grado de exposición al sol.

Características:

10 11

TRÁMITES

DE LA

COMPRAVENTA

Una vez que se ha decidido qué vivienda se quiere adquirir, sonprecisos unos trámites previos a la compra. A continuación sedetallan dichos trámites y el motivo por el que deben realizarse.

Antes de la compra de una vivienda, es aconsejable hacer unaverificación registral, que consiste en solicitar al Registro de laPropiedad un documento que informa de las cargas1 que puedahaber sobre la vivienda y de la persona a la que pertenecerealmente.

Este trámite constituye una garantía para el comprador, y esrecomendable hacerlo tanto si la vivienda se compra al contadocomo si se adquiere mediante una hipoteca (en este último casola entidad financiera se encarga de efectuar la consulta).

Además, al acabar la obra debe solicitarse la cédula dehabitabilidad2, en la que se certifica que el inmueble cumple lascondiciones mínimas necesarias para que pueda ser destinado ala vivienda. Más adelante este documento será necesario parapoder dar de alta los distintos servicios (agua, luz, etc.).

VERIFICACIÓN REGISTRAL

PARA LAS VIVIENDAS DE NUEVA CONSTRUCCIÓNEn la compra de una vivienda de nueva construcción, el vendedorha de facilitar:

PARA LAS VIVIENDAS DE SEGUNDA MANOHan de tenerse presentes los siguientes aspectos:

Un plano (sobre todo si la vivienda aún está en períodode construcción), en el que han de constar las dimensionesde la vivienda.

Una memoria de acabados o calidades, para conocer lascalidades de los materiales y de los acabados de la vivienda.

Debe solicitarse al vendedor la última anualidad del impuestosobre bienes inmuebles (ya que si no se ha pagado, debeabonarse antes de comprar la vivienda).

132 La entrega física del documento no se realiza hasta el momento de formalizar la compra.

1 Hipotecas y condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado y/o afecciones (impuestos).

La entrega de esta documentación se efectúa en el momento enque decidan el comprador y el vendedor.

Paralelamente a estos trámites, y antes de formalizar la comprade la vivienda, puede pactarse la entrega, por parte delcomprador, de las arras o paga y señal a cuenta del importe totala pagar. Este pacto implica que si la compraventa no llega aefectuarse por causas imputables al vendedor, este habrá dedevolver el doble de la señal aportada; si la causa es imputableal comprador, este pierde la señal.

Para convertirse en propietario de una vivienda, hay que llevar acabo los siguientes actos jurídicos (que acostumbran a hacerseen un mismo momento):

Los impuestos que gravan la compra de una vivienda son lossiguientes:

Para viviendas de nueva construcción:• IVA (impuesto sobre el valor añadido)El tipo a pagar es del 7% del valor que consta en la escritura decompraventa.• AJD (impuesto sobre actos jurídicos documentados)Impuesto que debe pagarse siempre que la operación se formalicemediante un documento notarial.

Para viviendas de segunda mano:• ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales)Este impuesto se aplica sobre la cantidad que consta en laescritura de compraventa.• AJD (impuesto sobre actos jurídicos documentados)La compraventa sujeta a ITP está exenta de este impuesto.

Debe pedirse la certificación del secretario de la comunidadrelativa a la situación de pago de los gastos comunitarios (paraevitar tener que afrontar posibles deudas en este sentido).

FORMALIZACIÓN DE LA COMPRA DE LA VIVIENDA

Formalización de la compraventa.

Formalización de la hipoteca (si la compra se financia con unpréstamo hipotecario).

LA COMPRAVENTALa formalización de la adquisición o la compra de una viviendacomporta la realización de los siguientes pasos:

14 15

PERSONAS IMPLICADAS

Firma de la escritura de compraventa(previamente confeccionada)

Notario, comprador y vendedor

Gestor administrativo y registrador

Comprador

Comprador

TRÁMITES

Pago de impuestos

Inscripción en el catastro del nuevopropietario de la vivienda

Inscripción de la escritura de compraventaen el registro de la propiedad

16 17

Modalidad de “Transmisiones Patrimoniales Onerosas” (ITP)

ARAGÓN

• Tipo de gravamen general para las operaciones inmobiliarias 7%

• Tipo de gravamen reducido para transmisiones de viviendas a empresas inmobiliarias 2%

• Tipo de gravamen reducido para la adquisición de viviendas habituales por familias numerosas 2%

Modalidad de “Actos Jurídicos Documentados” (AJD)

• Tipo de gravamen general aplicable a documentos notariales 1 %

• Tipo de gravamen reducido para escrituras que documenten adquisiciones de viviendas habituales por familias numerosas 0,1%


ASTURIAS


• Tipo de gravamen reducido para viviendas habituales que sean de protección pública 3%


• Tipo de gravamen general para los documentos notariales 1%

• Tipo de gravamen reducido para viviendas habituales que sean de protección pública 0,3%

IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES(ITP) Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS (AJD)

El impuesto sobre transmisiones patrimoniales y el de actosjurídicos documentados son impuestos cedidos a las comunidadesautónomas.

Los porcentajes que se indican en el cuadro que figura a continuación son vigentes en fecha 1 de enerode 2003. A pesar de que puedan sufrir alguna variación durante el año, sirven de referencia para el cálculode los impuestos.


• Tipo de gravamen reducido para promover una política social de vivienda (viviendas protegidas y vivienda habitual adquirida por menor de 35 años cuyo valor no supere 130.000 ¤) 3,5%

• Tipo de gravamen reducido para la adquisición de viviendas para su reventa por profesionales inmobiliarios. 2%


ANDALUCÍA


• Tipo de gravamen general para los documentos notariales. 1%

• Tipo impositivo reducido para promover una política social de vivienda (viviendas protegidas y vivienda habitual adquirida por menor de 35 años cuyo valor no supere 130.000 ¤). 0,3%

18 19


CANTABRIA


• Tipo de gravamen reducido para adquisiciones de viviendas habituales por: familias numerosas, minusválidos, menores de 30 años o cuando se trate de viviendas de protección pública 5%


• Tipo de gravamen general aplicable a documentos notariales 1%• Tipo de gravamen reducido para escrituras que documenten la adquisición de viviendas

habituales por: familias numerosas, minusválidos, menores de 30 años o cuando se trate de viviendas de protección pública 0,3%


EXTREMADURA


• Tipo de gravamen reducido para viviendas de protección oficial 4%



• Tipo impositivo para las actas de finalización de obra 0,5%

Continúa vigente el tipo fijo del 0,1% para la adquisición de viviendas protegidas y el 1,5% en el casode renuncia a la exención del IVA.

Para el resto de operaciones se establece el siguiente baremo:

Porción de la Base Imponible (euros) Tipo

Hasta 30.000 (antes hasta 60.000) 0,50%De 30.001 hasta 60.000 (antes 60.001-100.000) 0,75%Más de 60.000 (antes 100.001) 1%


CATALUÑA

Continúa vigente el tipo del 5% para contribuyentes con discapacidad y para familias numerosas quecumplan determinadas condiciones. Como novedad se presenta:

TIPO DE GRAVAMEN EN LA ADQUISICIÓN DE LA VIVIENDA HABITUAL PARAJÓVENES.

Queda establecido en el 5%, siempre que el contribuyente cumpla el conjunto de las condicionessiguientes:

• Constituya su vivienda habitual.• En la fecha de devengo tenga ≤32 años.• La Base Imponible de su última declaración del IRPF ≤30.000 ¤.



ISLAS BALEARES

• Tipo de gravamen general para las operaciones inmobiliarias 7%• Tipo de gravamen reducido para viviendas de protección oficial 3%

• Tipo de gravamen reducido para inmuebles situados en el Parque Balear de Innovación Tecnológica 0,5%


• Tipo de gravamen reducido para escrituras que formalicen la constitución y cancelación

de derechos reales de garantía a favor de sociedades de garantía recíproca 0,1%

20 21


MADRID


• Tipo de gravamen reducido para la adquisición de viviendas ubicadas en el Distrito Municipal de Centro 4%



• Tipo de gravamen para la adquisición de viviendas por personas físicas:

1. Viviendas de protección pública 0,2%2. Viviendas con valor real ≤ 120.000 ¤ 0,4% 3. Viviendas con valor real ≤ 180.000 y >120.000 ¤ 0,5% 4. Viviendas con valor real > 180.000 ¤ 1%

• Tipo de gravamen para la constitución de hipoteca en garantía de préstamo para la adquisición de viviendas por personas físicas:

1. Viviendas con valor real ≤ 120.000 ¤ 0,4%2. Viviendas con valor real ≤ 180.000 y >120.000 ¤ 0,5% 3. Viviendas con valor real > 180.000 ¤ 1%


MURCIA


• Tipo de gravamen reducido para la adquisición de viviendas habituales de protección oficial 4%


• Tipo general 0,5%


VALENCIA




• Tipo de gravamen reducido para la adquisición de viviendas habituales por discapacitados 4%


• Tipo de gravamen general para documentos notariales 1%

• Tipo de gravamen reducido para la adquisición de vivienda habitual 0,1%

• Tipo de gravamen reducido para la constitución de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda habitual por una familia numerosa 0,1%



GALÍCIA



• Tipo impositivo reducido para documentos notariales de primera adquisición de vivienda habitual o constitución de préstamos hipotecarios para su financiación 0,75%


LA RIOJA




• Tipo de gravamen reducido para la adquisición de viviendas habituales por menores de 36 años o por minusválidos 5%


• Tipo general 0,5%

Cuando se lleva a cabo la firma de la escritura correspondiente,el solicitante puede disponer de la cantidad del préstamo y hacerel pago resultante de la compraventa de la vivienda.

La realización de todos los trámites antes indicados supone unaserie de gastos derivados de la propia compra y de la constitucióndel préstamo hipotecario.Los importes de cada uno de estos gastos dependen del importede la operación de compraventa y del préstamo hipotecario. Eneste sentido, se expone un cuadro orientativo del importe globalde los gastos que deberán pagarse en las compras de viviendasde diversos importes.

EL PRÉSTAMO HIPOTECARIOLa obtención y la formalización de un préstamo hipotecario parala financiación de la compra de la vivienda suponen la realizaciónde los procesos que se indican en el cuadro que figura acontinuación.

GASTOS DERIVADOS DE LA COMPRA DE UNA

VIVIENDA Y LA CONSTITUCIÓNDE UNA HIPOTECA

22 23

3 El impuesto a liquidar al realizar la escritura de hipoteca es el impuesto sobre actos jurídicosdocumentados (AJD), sobre el importe correspondiente a la suma del nominal del préstamo,intereses y costas.

Verificación registral Comprador (entidad financieraa solicitud del comprador)

Solicitud delpréstamohipotecario

Presentación de la documentación parala solicitud de un préstamo hipotecario

Tasación de la vivienda

Aceptación de la operación yentrega de la oferta vinculante(documento, con vigencia de 10días, en el que se detallan lascaracterísticas de la operación)

Comprador o solicitante delpréstamo hipotecario

Entidad financiera

Entidad financiera

Formalizacióndel préstamohipotecario

Firma de la escritura dehipoteca

Notario, comprador o solicitantey entidad financiera

Inscripción de la escritura enel registro de la propiedad

Gestor administrativo y registrador

Pago de impuestos3 Comprador o solicitante

PERSONASIMPLICADASTRÁMITES

PREVISIÓN ORIENTATIVADE GASTOS DERIVADOS DE LA COMPRAVENTA

(*) AJD para Cataluña, excepto: 0,1% para viviendas protegidas (adquisición y préstamo hipotecario)1,5% para supuestos de renuncia a la exención del IVA

Para las demás comunidades, consultar el apartado de la pág. 16

IMPORTEESCRITURA NOTARÍA REGISTRO GESTORÍA A.J.D. (*) TOTAL I.T.P. (7%) TOTAL

GASTOS GENERALES VIVIENDAS NUEVAS VIVIENDAS 2ª MANO

I.V.A. (7%)

(*) AJD para Cataluña, excepto: 0,1% para viviendas protegidas (adquisición y préstamo hipotecario)1,5% para supuestos de renuncia a la exención del IVA

Datos calculados sobre nominal + intereses + costas. Para las demás comunidades consultar el cuadro de la pág. 16

6000

12000

18000

24000

30000

36000

42000

48000

54000

60000

66000

72000

78000

84000

90000

96000

102000

108000

114000

120000

150000

180000

210000

240000

270000

300000

319

331

349

361

367

373

379

385

397

403

409

415

421

427

427

433

445

445

451

493

505

517

547

571

595

625

420

840

1260

1680

2100

2520

2940

3360

3780

4200

4620

5040

5460

5880

6300

6720

7140

7560

7980

8400

10500

12600

14700

16800

18900

21000

30

60

90

120

150

195

240

285

330

375

435

495

555

615

675

735

795

855

915

975

1275

1575

1875

2175

2475

2775

60

75

86

96

105

112

119

126

132

138

144

149

154

159

164

169

173

178

182

186

205

223

238

253

267

281

132

159

190

253

280

315

332

343

343

343

355

368

381

388

401

414

428

435

449

463

492

522

555

582

610

645

931

1405

1885

2390

2852

3320

3770

4214

4652

5084

5528

5972

6416

6854

7292

7736

8186

8618

9062

9542

11702

13862

16040

18206

20372

22551

420

840

1260

1680

2100

2520

2940

3360

3780

4200

4620

5040

5460

5880

6300

6720

7140

7560

7980

8400

10500

12600

14700

16800

18900

21000

961

1465

1975

2510

3002

3515

4010

4499

4982

5459

5963

6467

6971

7469

7967

8471

8981

9473

9977

10517

12977

15437

17915

20381

22847

25326

TASACIÓN

139

139

139

139

139

139

139

139

139

139

157

157

157

157

157

157

157

157

157

157

177

198

218

239

259

279

PREVISIÓN ORIENTATIVADE GASTOS DERIVADOS DE LA CONSTITUCIÓNDE LA HIPOTECA

NOMINALPRÉSTAMO V. REGISTRAL

6000

12000

18000

24000

30000

36000

42000

48000

54000

60000

66000

72000

78000

84000

90000

96000

102000

108000

114000

120000

150000

180000

210000

240000

270000

300000

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

NOTARÍA REGISTRO GESTORÍA A.J.D. (*) TOTAL

120

144

174

228

258

288

294

307

313

313

325

331

355

361

373

379

397

403

421

427

487

517

547

583

607

637

75

96

112

126

138

149

159

169

178

186

194

201

209

216

223

229

235

242

248

253

281

305

328

349

368

387

45

90

135

195

262,5

330

405

495

585

675

765

855

945

1035

1125

1215

1305

1395

1485

1575

2025

2475

2925

3375

3825

4275

361

373

397

409

415

427

427

445

451

457

463

475

487

487

493

499

505

511

511

517

541

553

583

607

637

661

760

862

977

1117

1232,5

1353

1444

1575

1686

1790

1924

2039

2173

2276

2391

2499

2619

2728

2842

2949

3531

4068

4621

5173

5716

6259

EN EL MOMENTO DE LA COMPRACon carácter general:

Es deducible de la cuota íntegra del IRPF el 15%1 de las cantidadessatisfechas durante el ejercicio en cuestión (con una base máximade 9.015,18 euros) para:

La adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual (en lostérminos previstos por la ley), incluyendo los gastos originadosa cargo del contribuyente y, en el caso de financiación ajena, laamortización de capital, intereses y otros gastos derivados dedicha financiación.

ASPECTOS

FISCALES

Según la legislación vigente*, toda inversión destinada a laadquisición o a la rehabilitación de la vivienda habitual permiteuna deducción en el impuesto sobre la renta de las personasfísicas (IRPF), tanto por el capital invertido como por el pago deintereses (en el caso de financiación mediante un préstamohipotecario).No obstante, también puede disfrutarse de esta deducción desdelos 4 años anteriores a la compra.

LA CUENTA VIVIENDA(DESGRAVACIÓN ANTES DE LA COMPRA)

Desde el momento en que se empieza a pensar en la adquisiciónde una vivienda, hay que empezar a pensar en cómo se financiará.Para facilitarlo, puede ser interesante canalizar el ahorro para lacompra posterior hacia una Cuenta Vivienda.Este tipo de producto permite la deducción de la cuota íntegradel IRPF del 15%1 de las cantidades depositadas durante el año,con una base máxima de 9.015,18 euros.

El impuesto sobre la renta de las personas físicas únicamentepermite deducir de la cuota íntegra determinadas cantidades dedinero, siempre que se hayan destinado a la adquisición orehabilitación de la vivienda habitual y en los términos expresadosen los puntos siguientes.

27

* Según legislación vigente, para el territorio común a febrero de 2003. Pueden existir diferencias con respecto a dichos porcentajes en determinadas comunidades autónomas. Consulte con su oficina.1 10,05% estatal + 4,95% autonómico. El tramo autonómico puede ser modificado por las respectivas comunidades autónomas.

Se asimilan a la adquisición de la vivienda habitual y, por tanto,también tienen derecho a deducción:

La construcción, cuando se entreguen cantidades a cuenta alpromotor o cuando el contribuyente se haga cargo directamentede los gastos de ejecución de las obras.

La ampliación de la vivienda mediante el cierre permanente deuna superficie descubierta.

En caso de utilización de financiación ajena:Los porcentajes de deducción resultan incrementados siempreque se cumplan las siguientes condiciones:

Que la financiación sea igual o superior al 50% del valor deadquisición o rehabilitación de la vivienda.

O, en caso de reinversión por venta de la vivienda habitual:Que la financiación sea igual o superior al 50% de la diferenciade valor entre la vivienda antigua y la nueva.

Que no se amortice más del 40% del importe solicitado durantelos 3 primeros años.

La deducción de la cuota íntegra de las cantidades pagadas enconcepto de amortización de capital, intereses y otros gastosderivados de esta financiación es la siguiente:

Los primeros 2 años desde la fecha de adquisi-ción de la vivienda:

Hasta 4.507,5 euros: el 20%3

Resto, hasta 9.015,18 euros: el 15%

Hasta 4.507,5 euros: el 25%1

Resto, hasta 9.015,18 euros: el 15%2

Los demás años:

Estos porcentajes incrementados únicamente son de aplicaciónen la adquisición o la rehabilitación. No son aplicables a laconstrucción o a la ampliación de la vivienda habitual, que sólotienen la deducción general del 15%1.

Si en la transmisión de la vivienda habitual antigua se generauna ganancia patrimonial, ésta queda exenta de tributarcuando se reinvierta el importe total obtenido de latransmisión (menos el correspondiente a la hipoteca pendiente)en la adquisición de una nueva vivienda habitual en un períodono superior a 2 años desde la fecha de la transmisión. .

TRATAMIENTO DE LA REINVERSIÓNEN VIVIENDA HABITUAL:

No podrá deducirse cantidad alguna mientras no se hayansuperado las cantidades invertidas en anteriores viviendashabituales.

CANTIDADES YA DEDUCIDAS ENANTERIORES VIVIENDAS HABITUALES

OBRAS E INSTALACIONES PARACONTRIBUYENTES CON MINUSVALÍAS

El límite será de 12.020,24 euros, y en caso de financiación seaplicarán los límites indicados.

REQUISITO PARA PODER APLICAR LADEDUCCIÓN POR ADQUISICIÓN DE VIVIENDA:

El importe del patrimonio del contribuyente al final del períodoimpositivo ha de exceder el valor que tenía al inicio del período,como mínimo, en la cuantía de la inversión realizada, sin incluirintereses ni otros gastos de financiación.

28 29

1 16,75% estatal + 8,25% autonómico*2 10,05% estatal + 4,95% autonómico*3 13,40% estatal + 6,60% autonómico**El tramo autonómico puede ser modificado por las respectivas comunidades autónomas.

1 10,05% estatal + 4,95% autonómico* El tramo autonómico puede ser modificado por las respectivas comunidades autónomas.

La limitación legal a la deducción por inversión destinada a laadquisición de la vivienda habitual hace necesaria una buenaplanificación del ahorro y de la financiación que se quieredestinar a la compra o adquisición.

Contrate una Cuenta Vivienda, ya que le permitirá beneficiarsede la desgravación fiscal durante los 4 años anteriores a laadquisición de la vivienda.

Ajuste el importe del Préstamo Hipotecario a sus necesidadesno sólo financieras, sinó también fiscales. De este modo podrárepartir la desgravación fiscal entre diferentes años después dela compra, y evitará los límites legales establecidos para ladeducción.

ASPECTOS A CONSIDERAR

En caso de que no se reinvierta el importe total obtenido por latransmisión, solo queda exenta de tributar la parte de laganancia patrimonial proporcional al importe efectivamentereinvertido.

Del mismo modo, tiene derecho a exención por reinversión laganancia patrimonial obtenida cuando la vivienda antigua sevende después de la adquisición de la nueva vivienda habitualsi el importe total obtenido de la venta se destina a satisfacer elprecio de la vivienda nueva dentro del plazo de 2 años desde lafecha de adquisición de la nueva vivienda.

Si se adquiere una nueva vivienda habitual sin haber vendidoaún la anterior, no puede practicarse la deducción sobre lasdos viviendas (vivienda habitual solo puede serlo una). .

Si ya se ha realizado la deducción por adquisición de otravivienda habitual, no puede practicarse la deducción sobrela nueva vivienda hasta que la cantidad invertida supere lacantidad invertida en el anterior objeto de deducción. .

Cuando se adquiere una nueva vivienda habitual y en la ventade la vivienda antigua se genera una ganancia patrimonial quequeda exenta por reinversión no se puede practicar ladeducción sobre la nueva vivienda hasta que la cantidadinvertida supere la cantidad invertida en el anterior objeto dededucción más la ganancia patrimonial exenta por reinversión.

30 31

OFERTA DE

CAIXA

CATALUNYA

Como entidad financiera con una amplia experiencia en elmercado hipotecario, Caixa Catalunya ofrece a los compradoresde una vivienda una amplia gama de productos relacionados conla compra de la vivienda y las necesidades financieras que genera.Cada uno de estos productos tiene unas características que debenvalorarse en el momento de decidir cuál es el tipo de financiaciónque se ajusta mejor a nuestras necesidades.

ANTES DE LA COMPRA

CUENTA VIVIENDA

La Cuenta Vivienda es una cuenta de ahorro cuya finalidad esconstituir un capital que más adelante se destinará a la adquisicióno rehabilitación de la vivienda habitual. Dadas las característicasde la inversión a la que se destina el ahorro, este tipo de cuentada derecho a importantes ventajas fiscales, además de ofrecer lassiguientes ventajas:

Disponibilidad total e inmediata sin penalización de ningún tipo.

Rentabilidad creciente por saldos medios.

Abono trimestral de intereses.

Está exenta de comisiones.

Posibilidad de efectuar aportaciones periódicas y/o esporádicas.

Para financiar la nueva vivienda como finca garante, puedeformalizarse alguno de los productos, que conforman la ofertaactual de Caixa Catalunya.

33

EN EL MOMENTO DE LA COMPRA

Garantía de Espera de Venta

Asesoramiento personal

Financiación transitoria

Financiación de la nueva vivienda

El Programa Cambio Vivienda de Caixa Catalunya es un serviciode asesoramiento y financiación destinado a las personas quequieren vender la vivienda que actualmente tienen en propiedadpara comprar otra. Este programa incluye:

la realización de un proyecto personal de financiación,

la financiación transitoria,

la Garantía de Espera de Venta,

la financiación de hasta el 100%del precio de venta de la nueva vivienda.

ASESORAMIENTO PERSONALEl asesoramiento personal es un servicio gratuito para todos losclientes de Caixa Catalunya que quieren vender la vivienda quetienen en propiedad para comprar otra. Permite analizar susnecesidades financieras a través del cuestionario solicitud deproyecto de financiación, que puede formalizarse en cualquieroficina de Caixa Catalunya, a través del teléfono 902 40 88 40de Línea Total o en Internet (www.caixacatalunya.es). .

Después del estudio, la oficina les entregará un proyectopersonal de financiación, que consiste en una propuestaindividualizada de financiación con la mejor solución para susituación concreta.

VENTA DE LA VIVIENDA ACTUALLa venta de la vivienda es un acto muy importante al que hayque dedicar cierto tiempo. Así, conviene tener presentes una seriede aspectos, como por ejemplo:

conocer los criterios con los que el tasador hace la valoración delinmueble,entregar al comprador la última anualidad del impuesto sobrebienes inmuebles,informar de la situación del pago de los gastos de la comunidadmediante una certificación de su secretario.

Paralelamente a estos trámites, y antes de formalizar la comprade la vivienda, puede pactarse la entrega, por parte delcomprador, de las arras o paga y señal a cuenta del importe totala pagar. Este pacto implica que si la compraventa no se llega aefectuar por causas imputables a quien vende la vivienda, estetendrá que devolver el doble de la señal aportada; si la causa esimputable al comprador, éste pierde la señal.

No hay que precipitarse en la venta de la vivienda actual. Así, esconveniente hacer una o más valoraciones de la vivienda einformarse del precio de venta de otras viviendas similares de lamisma finca o de fincas cercanas, así como del precio por metrocuadrado del barrio o la zona en que está situada la vivienda.Puede ser conveniente escuchar las propuestas de más de uncomprador para tener diferentes referencias de oferta de compra.

PROGRAMA CAMBIO VIVIENDA

El Crédito Total le ofrece las siguientes ventajas:

Posibilidad de escoger la forma más adecuada de devolverlo,según sus necesidades: hasta 30 años para la primera disposición,indexado al tipo de interés elegido por el cliente (IRPH cajas oEURIBOR), en cuotas variables o fijas.

Disponibilidad del dinero del capital amortizado para volverlo autilizar en otra financiación, al mismo tipo de interés y sin trámitescomplicados.

Además, el Crédito Total cuenta con un Certificado de Garantíade Espera, por escrito, que garantiza a su titular la posibilidad dedejar de pagar las cuotas del Crédito Total durante uno o másperíodos de hasta 12 meses cada uno, hasta un total de 36 mesesdurante toda la vida del crédito, y por diversos motivos (accidenteo enfermedad grave, situación de desempleo...).

En ninguno de estos casos existe comisión de amortizaciónanticipada en la primera amortización que provenga de la ventade la vivienda actual.

34 35

CRÉDITO TOTAL

Caixa Catalunya es la primera entidad financiera que garantiza,por escrito, un plazo de espera para que el cliente no tenga queprecipitarse en la venta de la vivienda antigua. Así, esta garantíaofrece diversas opciones de espera antes de empezar a cobrar lascuotas de la financiación de la nueva vivienda.

B) El Crédito Total Cambio Vivienda es la solución definanciación cuando la necesidad de liquidez es superior a 30.000euros, a precio hipotecario y con la garantía de la vivienda actual.El importe de la financiación puede llegar hasta el 100% del valorde la vivienda para vender. Permite un período de carencia de 2años. La comisión de amortización anticipada no se carga en laprimera amortización que provenga de la venta de la viviendaantigua, siempre que la financiación de la nueva vivienda serealice en Caixa Catalunya.

FINANCIACIÓN TRANSITORIA

GARANTÍA DE ESPERA DE VENTA

La financiación transitoria cubre la necesidad de pagar los gastosy los impuestos que provienen de la adquisición de la nuevavivienda, tanto si es nueva como de segunda mano: impuestos,pagos a cuenta del promotor, reformas o modificaciones, permisosde obras y planos (en el caso de construcción de la viviendapropia), gastos de cancelación de hipoteca de la antigua vivienda,etc., con las siguientes opciones:

Préstamo Personal Cambio Vivienda (con garantía personal)

Cuenta de Crédito Cambio Vivienda (con garantía personal)

Crédito Total Cambio Vivienda (con garantía hipotecaria de lavivienda antigua)

A) El Préstamo Personal Cambio Vivienda y la Cuenta deCrédito Cambio Vivienda permiten financiar hasta 30.000euros con garantía personal, pero a un tipo de interés hipotecario,a un plazo máximo de 3 años.No hay comisión de amortización anticipada, en caso deformalizar un préstamo personal, si proviene de la venta de lavivienda antigua, ni comisión de disponibilidad si se formalizauna Cuenta de Crédito (siempre que la financiación de la nuevavivienda se realice en Caixa Catalunya).

36

CAIXA CATALUNYA

GARANTÍA DE ESPERA DE VENTA DEL PROGRAMA

CAMBIO VIVIENDA DE CAIXA CATALUNYA

Director general adjunto

Caixa Catalunya ofrece a los titulares del PROGRAMA CAMBIO VIVIENDA la posibilidad de disfrutar

de facilidades de pago de la financiación del préstamo destinado a la compra de una nueva vivienda habitual

hasta que consigan vender la vivienda actual.

Los titulares podrán solicitar a Caixa Catalunya el Período de Espera de Venta de la vivienda actual, con

lo que dispondrán de un determinado número de meses sin tener que satisfacer ningún pago de capital del

Préstamo/Crédito Cambio Vivienda.

Concesión del Período de Espera de Venta

Los titulares podrán solicitar el Período de Espera de Venta a su oficina en el momento de la formalización

del Préstamo/Crédito Cambio Vivienda.

La concesión del Período de Espera de Venta requerirá la aceptación por parte de Caixa Catalunya, previo

estudio de la situación económica y financiera de los solicitantes.

Duración de la Espera de Venta

El Período de Espera de Venta será como máximo de 24 meses a partir de la concesión del Préstamo /Crédito

Cambio Vivienda, con un máximo de 12 meses consecutivos sin pagar ni capital ni los intereses devengados.

Efectos del Período de Espera de Venta

Durante el Período de Espera de Venta los titulares no tendrán que satisfacer ningún pago en concepto de

capital del Préstamo/Crédito Cambio Vivienda: únicamente deberán satisfacer el importe de los intereses

devengados durante dicho período.

El pago de los citados intereses podrá ser anual o con periodicidad inferior (semestral, trimestral o mensual),

según acuerdo entre los titulares y su oficina.

Un vez finalizado el Período de Espera de Venta se iniciará la amortización del capital pendiente en base

al interés vigente y el plazo inicialmente pactado. El primer pago de la cuota de capital e intereses se

produce el último día del mes natural posterior a la finalización del Período de Espera de Venta.

Vencimiento anticipado del Período de Espera de Venta

El Período de Espera de Venta se entenderá finalizado anticipadamente en el momento de la venta de la

antigua vivienda. Así mismo, los titulares podrán solicitar en cualquier momento el vencimiento anticipado

del Período de Espera de Venta.

El vencimiento anticipado implicará el inicio de la amortización mensual de capital e intereses.

La Garantía de Espera de Venta se entenderá finalizada en caso de modificación de los titulares iniciales.

Causas de suspensión de la Espera de Venta

Serán causas de suspensión definitiva del Período de Espera de Venta:

Que alguno de los titulares sea declarado -o solicite serlo- en situación de concurso de acreedores,

quita y espera, suspensión de pagos o quiebra, o que se promueva contra el titular cualquier

procedimiento judicial o extrajudicial que pueda producir embargo o subasta de sus bienes, se halle

en situación de morosidad con Caixa Catalunya o con cualquier otra entidad o bien haya satisfecho

con demora alguno de los recibos de pago de intereses durante el Período de Espera de Venta.El vencimiento anticipado y la ejecución del Préstamo/Crédito Cambio Vivienda.

DESPUÉS DE

LA COMPRA DE

LA VIVIENDA

Puede darse el caso de que después de haber realizado la comprade la vivienda surjan problemas debidos a deficiencias deconstrucción o a problemas técnicos. En estos casos deben tenersepresentes los aspectos siguientes:

¿QUÉ SE PUEDE RECLAMAR Y DÓNDE HACERLO?

4 Servicio especialmente creado por el Colegio de Registradores de la Propiedad para proteger al consumidor en la compra de una vivienda.

El vendedor tiene la obligación de responder durante un plazode 6 meses (desde la entrega al comprador) de los defectos deconstrucción que no se hayan detectado a simple vista (viciosocultos).

Si estos vicios ocultos afectan a la estructura y la solidez de lavivienda, la responsabilidad es del constructor y del arquitectodurante 10 años, y del contratista durante 15 años. .

No obstante, es preferible intentar detectar antes de la comprasi existe alguno de estos defectos, ya que con el paso del tiemposerá más difícil localizar a la empresa constructora (que puedehaber desaparecido o haber cambiado de razón social).

Viviendas nuevas

Para evitar problemas posteriores a causa de la existencia de viciosocultos, es aconsejable realizar un Test Vivienda (un servicio delColegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos), que informarádel estado de salud de la vivienda.

Cabe destacar, sin embargo, que si la vivienda adquirida desegunda mano tiene una antigüedad inferior a 10 años aún existela responsabilidad del constructor y del arquitecto, así como delcontratista si la antigüedad no supera los 15 años. La reclamaciónal vendedor sólo podrá hacerse hasta 6 meses después de lacompra.

En cualquier caso, si se quieren hacer reclamaciones o consultas,se puede acudir a las oficinas de consumo, a las organizacionesprivadas de consumidores y a los servicios registrales deprotección4.

Viviendas de segunda mano

39

La adquisición de una vivienda y la constitución de una hipotecageneran unas necesidades de protección, tanto del hogar comode la familia.

Por otro lado, la legislación actual establece la obligación decontratar un seguro de daños contra incendios (continente) conel compromiso de mantenerlo durante toda la vida del préstamo.En este seguro debe figurar como beneficiaria la entidadfinanciera que ha concedido el préstamo.

En este sentido, Caixa Catalunya dispone de una amplia ofertade seguros, que ofrece a sus clientes en condiciones especiales.

CUADRO ORIENTATIVO DE LA CUOTA A PAGAR

A continuación se expone un cuadro orientativo de las cuotas mensuales quedeben pagarse -en función del plazo y del tipo de interés-, resultantes de laconcesión de un préstamo hipotecario para un importe de 10.000 euros.

40

PÓLIZA VIVIENDALa Póliza Vivienda ofrece la posibilidad de asegurar la viviendacontra los daños producidos por incendios (obligatorio por ley alcontratar una hipoteca), agua, rotura de cristales, responsabilidadcivil, etc. Se incorporan como ventajas adicionales los Serviciosde Emergencia en el Hogar, que ofrece asistencia permanente enel hogar las 24 horas del día, y el de Orientación Médica Telefónicapara información sobre centros sanitarios, médicos, ambulancias,incluso asistencia médica por teléfono las 24 horas del día.

SEGURO DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO

Garantiza a los titulares de préstamos hipotecarios la amortizaciónde los préstamos en caso de defunción o invalidez. Podrá escogerentre pagar la prima de forma periódica o de una sola vez alformalizar el préstamo.

ALARMASPara tener la tranquilidad de que tanto la familia como laspertenencias estarán bien protegidas, pueden contratarse alarmaspara la vivienda a precios especiales.

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