Fecha: Mayo de 2013

Medio: Revista Apertura

LOS BROKERS GOZAN DE BUENA SAWD. Los sitios web no Bloomberg pueden destronar a los vendedores clásicos de propiedades. Businessweek ·

EDICIÓN ESPECIAL '.!-. l{~,.u~o onl<nor S 0.~>0 REAL ESTATE

Inversiones

Ofic111as

Cambio de alfombra :on demanda enfriada y precios pesificados al cambio oficial, los especialistas aseguran que urgen oportunidades en el mercado de oficinas, sea para alquiler o, cada vez más, compra

Clarisa Herrera y Carla Quiroga

11 s un negocio pesificado de fac­ro. Hoy, las compañías pagan sus alquileres, la mayoría, cerra­dos en dólares, a precio oficial y

con actualizaciones que, con suerte, rondan el 5 por ciento anual.

"No hay margen. Hoy, el mercado ajusta. Ni siquiera, se puede cobrar un dólar intermedio, que implique un alquiler mayor, porque la demanda no lo convalida", confiesa, off, el propietario de 10 pisos, entre la zona de Plaza Roma y Catali­nas. Es decir, las empresas están alquilando bara­to. "Las mismas oficinas que, en el país, se alqui-

T <; ":\ ":\'i/ l P r

rondan los US$ 801m2• Buenos Aires no es com­peótivo en salarios, ni costos de producción. Pero sí en realestate", analiza Domingo Speranza, socio de Buenos Aires Corporate Real Esta te.

Los propietarios están padeciendo los contra­tos pesificados a dólar oficial. "Hoy, el negocio está dejando WJa renta de 5 a 6 por ciento anual en dólares, versusel9 por ciento de hace dos años", sigue Speranza. De todas formas, quien conoce de ladrillos y no busca fa especulación sabe que, en algún momento, la rueda volverá a girar a favor. "Seguimos adelante con el proyecto de oficinas porque será único, en el mejor terreno de la ciu­rl ,. " ""' ' i ,,. rl ,]

Evolución de la renta por m•,

00

ro 60,4$

1 05,9

.;¡¡

1 20 li' 118

15,6~ 18,53

1 9~ o

' o 1 1 1 1 1

0 ' 1·12 02-12 Q3.12 0<1-12 0 1·13 0 2·13F Q3.13F Q3.13F

"0): Trimesrte. Fuente: Cclliers lntemational.

mercado ya se habrá recuperado", dice Eduar­do Costantini, presidente de Coosultatio, acerca del proyecto que tiene en Catalinas. De todas maneras, el empresario estaría negociando la ven­ta de esa torre, que será la más alta de la zona y en la que desembolsará más de US$ 150 millones, en 50.000 m2 de alfombra.

"Es una apuesta de largo plazo. No se puede decir que es un mal negocio. Hay quehacer la eva­luación de un ciclo que, en real estate, suelen tener siete años", insiste Héctor Salvo, director de Ragh­sa, la empresa de Moisés Khafif que, hace un par de años, decidió concentrarse en el negocio de oficinas. Construye proyectos y se queda con los metros para rentar- De hecho, en la avenida Bel­grano, está edificando~ torre de US$ 100 millo­nes de inversión-" oficiales", aclara-, que estará finalizada en mayo de 2014 y que se empezará a comercializar en mayo de este año, a un precio medio de alquiler que, estima, será de US$ 26Im2

•

¿Un precio bajoparaelnivel de inversión? "Me encantaría alquilarlos. en US$ 40, que sería el valor necesario para obtener una renta interesante. Pero

Evolución de la rentabilidad A+

Gapital Federal (antes de Impuestos).

Los precios en otras ciudades. Por mes, en US$.

00---------------------------------

00----------------------------~~---

~ =-----+, =-------, ,= _ ____,, ,=._..._, :------11 =------: "' <'f

o u. ~ ~ ~Q o "' E "' a :0 8 :;¡ .!!? 8 ~

o a; "' ~ "' ~ '! a:~ a.

Cl ";( e "' Fuente: "' c)1l o BuetlOSMe$ :::;: :::;; Real Estale.

este es un negocio de largo plazo", insiste Salvo. Agrega que ya tuvo contactos de empresas inte­resadas. Raghsa cuenta con otros dos proyectos en danza. Siguen en pie, asegura el ejecutivo. Se están cerrando las contrataciones del edificio cor­porate que construirá en Puerto Madero: 16.000 m2

, en el que destinará poco menos de US$ 100 millones. En tanto, en la tierra que le entregarán a mediados de año, en Nuñez, se analiza si se cons­truirá una torre de oficinas, dos o se mixeará (una corporate y otra, residencial).

"Hoy, el negocio nos deja una rentabilidad de entre el 8 y 9 por ciento anual, en dólares, contra el11 o 12 por ciento que nos generaba antes de la brecha entre el dólar oficial y el paralelo", confiesa Salvo, cuya cartera de clientes está compuesta, mayormente, por exportadores,

La mano derecha de Khafif habla desde la posi­ción de un grupo consolidado, con espalda finan­ciera y con más de 70.000 metros corporate, todos, alquilados. Otra realidad es la que viven los due­ños de pisos aislados en la ciudad. "Estamos en el medio del temporal", definen. En el mercado, se

Fuente· LJ. Ramos Btoke<s lnmobili;ltios.

\~ 50 ..-------------~-------- _____ .... ___________ , _ __ ..;.{,.,_"' _________________ _

.!0

: 1 ~------------~ 251. ·.. ª ~ ,_.- ~ 20 ~--ii5- " ~-··- '""'----¡_,_

~ • ' ' 5

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2009 2010 2011 2012

'Buenos Aires es competitiva en reaf

estatif, dice Speranza (izquierda). •una

vacancia del 6 por ciento es sana", asegura Zullanl

- ---~eeha),----

1

j Sumó la demanda cubierta en las zonas norte de Cap~al y el GBA durante 2012.

66% Es lo que representan sobre la abS()(ción neta acumu\aéa.

nal. Mariana Stange, direcfol a cinas de LJ. Ramos, agrega el u""'d.l'I!.Juu

tino del eje 9 de Julio Sur. En esa Balan, presidente de S tamo va, Green Office, en la zona de lima y Carlos Calvo. cipa que prevé alquilar el metro a US$ 28.

Las complicaciones res-pecto al tr,:¡n.~r,nrrP i.nfraestrucrura de servicios y las cuestiones les que existen en zonas del Centro hacen sario la búsqueda de áreas alternativas. "El eje de Libertador, desde el túnel basta el Tren de la Costa; el eje del shopping DOT, en Pa­namericana y General Paz; y el eje Pan­americana, hasta Dardo Rocha!Tharnes, son los puntos de demanda de las mul­tinacionales. Cuenran con edificios en me1ores ... :ond.ciones y con me1ores pres tJcione~. Tal,., z, pag.m un pocv m:ís. Pero menos que en el mismo edificio en Puerto Madero o Catalinas", subraya Gutiérrez.

De Inquilinos a dueños Otrofenómenoes que se empieza a mover el mer­cado de compra-venta, parado desde hace años. Sobre todo, de la mano de obras sociales o enti­dades públicas o privadas. Lo que sorprende es que Sl' compra a altos preciO!>: entre US$ 3000 y USS 3600/m'. Es qu~, a pamr dd c~:po cambia­río, las restricciones impuestas en las empresas para girar divisas y dividendos al exterior hicie­ron posible que las operaciones de compra de inmuebles para oficinas se convierten en una alter­nativa. Para las rnultis que acumularon pesos, es complicado girarlo a la matriz. "Recibimos varias consultas de empresas que tienen los pesos en el banco y no quieren convertir a dólares al cam­bio oficial Para esos casos, Wia operación de esta clase es negocio", indica Ezequiel Carnps, direc­tor C'.omercial de lntecons, que desarrolla la Torre Inteams, un proyecto de oEcinasAAA de 14 plan­tas de 50() rrr' en Genera\ 'l?az y ~anamencana,

que demanda m· ersión de $ 140 millones, por m2 que ronda los$ 17.900

desarrollador también levanta Vohe, proyecto de viviendas, estudios,

~"Y''u_. . ........ a 1 inversoresávidosdecanalizarsus ex(;éd1ent•es en ladrillos, pese al desmoronamien­

la rentabilidad. "Lo-atractivo tiene que ver la valorización de las propiedades en el roer­y d largo plazo" fdice Salvo. Carlos Ferrando, gerente de la División

Oficinas de· Toribio Achával, confirma que el proyecto Pelliza Building, sobre Colectora Panamericana Vicente López, apunta a empresas o inverso­res que tengan la necesidad de cana­

li7.ar el excedente de pesos. "El desarr<r Uocuentaoon ulic111asde 240 ml,~on<.ua­

tro cocheras, a un aproximado de $ 3,6 millo-nes. El alquiler se estima en US$18-20/m~. Dado que es un fideicomiso comercial, estimamos una renta del9/12 por ciento", aclara.

"En oficinas, desde 60m2, con un valor apr<r

ximado de$ 1 millón, con una entrada dd25 por ciento y cuotas en pesos, ajustados por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción, el retorno de la invers1ón es a 30 me,es, .:on ur. renta del6 por ciento", sostiene Maree lo Zalc­was, presidente de P&S Construcciones, aCtUal­mente, desarrollando los proyectos libertador Office y Torre Mil, en el corredor de Libertado.t

Para empresas o inversores que busquen la des­centralización, Amanecer Office es una opción que busca convertir a Canning en centro de nego­cios. "Se trata de las únicas oficinas tipo A del Corredor Sur. A cinco minutosdd Aeropuerto de Ezeiza, oon ideales para empresas en búsqueda de descentralización o para ejecutivos que llegan o salen del país", indica Alberto Forti, presidente de Caepsa. Señala que d m2 asciende, en esa zona, a\Q<¡,~ "\~:\1.~\~Wt-...\ ...