fondo de inversión de desarrollo de proyectos multipark

MEMORIA ANUAL

2018

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Asamblea de Inversionistas

Fondo de Inversión de Desarrollo de Proyectos

MultiparkContenidoInforme de la Presidencia ..................................................................................4

Informe de Gestión ...........................................................................................6

I. Palabras Introductorias .........................................................................7

II. Entorno macroeconómico ....................................................................7

III. Evolución del Sector Inmobiliario .........................................................9

IV. Activos Totales .....................................................................................10

V. Pasivos Totales .....................................................................................11

VI. Patrimonio ...........................................................................................12

VII. Ingresos ...............................................................................................12

VIII. Gastos Totales ......................................................................................12

IX. Indicadores Financieros ........................................................................12

X. Rendimiento .........................................................................................13

XI. Comentarios finales ..............................................................................13

Estados Financieros Auditados ..........................................................................14

Calificación de Riesgo ........................................................................................44

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Índice de gráficosGrafico # 1: Endeudamiento Bancario como proporción del Activo Total. ............11

Grafico # 2: Rendimientos. ................................................................................13

Índice de cuadrosCuadro # 1: Sector Inmobiliario Oficinas. ..........................................................9

Cuadro # 2: Sector Inmobiliario Comercio. .......................................................10

Cuadro # 3: Sector Inmobiliario Industria. ........................................................10

Cuadro # 4: Partida de Bienes Inmuebles. .........................................................11

Cuadro # 5: Variación en Pasivos Bancarios. .....................................................11

Cuadro # 6: Pasivos Bancarios. .........................................................................11

Cuadro # 7: Activo Neto....................................................................................12

Cuadro # 8: Ingresos Totales. ...........................................................................12

Cuadro # 9: Gastos Totales. ..............................................................................12

Cuadro # 10: Resultados del periodo. ...............................................................12

Cuadro # 11: Estados Financieros. ...................................................................12

Cuadro # 12: Indicadores Financieros. ..............................................................13

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Informe de la Presidencia

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Informe de la PresidenciaSeñoras y señores inversionistas del Fondo de Inversión de Desarrollo de Proyectos Multi-park, es un gusto darles la bienvenida a una nueva Asamblea de Inversionistas, en donde hemos demostrado a lo largo de los años nuestra bien establecida tradición de transparencia y rendición de cuentas, mostrando una gestión profesional, transparente y prudencial.

Esta Asamblea se lleva a cabo al concluir un año de marcada incertidumbre fiscal, de des-aceleración económica y volatilidad financiera, aunado a un entorno internacional menos favorable que en años anteriores.

Es notorio como Costa Rica durante la última década experimentó un período de pronuncia-do deterioro de las finanzas públicas, no solamente caracterizado por una sostenida expan-sión del déficit del Gobierno Central y el incremento en de la deuda pública como porcentaje del Producto Interno Bruto (PIB), sino también por la ausencia relevante de medidas de contención del gasto público. Es importante señalar que la tardía aprobación de una serie de reformas impositivas tendientes a generar mayores ingresos al erario público permitió que se incubara una significativa incertidumbre y que se pospusieran decisiones de consumo e inversión por parte de los agentes económicos. Con la aprobación definitiva de la Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas a inicios de diciembre del 2018, la incertidumbre y volatilidad domésticas se redujeron y las perspectivas tendieron a mejorar, sin embargo, es claro qué medidas adicionales deberán implementar las autoridades económicas del país, tales como, medidas de contención del gasto y la emisión de eurobonos en los mercados internacionales.

Es importante agregar que durante el transcurso del periodo 2018 varios elementos externos tendieron a afectar el desempeño de la economía costarricense. Primero, el proceso gradual de normalización de la política monetaria en naciones avanzadas, que implicó el incremento en las tasas internacionales de interés. Segundo, el aumento en los precios de materias primas, principalmente de hidrocarburos y que, en buena medida, explicó el deterioro de cerca de 3% en los términos de intercambio del país. Tercero, la disputa comercial entre Chi-na y Estados Unidos, que introdujo tensiones en los mercados financieros internacionales. Cuarto, la situación política y social en Nicaragua, que ha tenido un efecto negativo sobre el intercambio comercial de Costa Rica con el resto de la región centroamericana.

Respecto al mercado inmobiliario de oficinas es importante señalar que continuamos obser-vando un incremento el inventario de bienes inmuebles (10,01% respecto al año anterior), lo que ha mantenido la tasa de disponibilidad en niveles cercanos al 13,5%. En el caso del in-ventario del mercado inmobiliario comercial ha mostrado un crecimiento de 8,12%, aumento que se atribuye a la entrada al mercado principalmente del Complejo Oxígeno, desarrollado por Cuestamoras en el sector de Heredia.

En este contexto, el Fondo de Inversión de Desarrollo de Proyectos Multipark se encuentra en la tarea de renovación del contrato de arrendamiento con Emerson Electric SRL, enfren-tando desafíos como la dependencia en un solo inquilino, el incremento en el costo financiero de los pasivos bancarios y el cambio en los impuestos sobre la renta a los fondos de inver-sión como resultado de la entrada en vigencia de la Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas. Ante este panorama, la administración de Improsa SAFI continua y continuará trabajando en el desarrollo de las acciones necesarias que permitan mitigar los desafíos y riesgos descritos anteriormente, bajo un estándar de gestión prudencial de riesgos, y de la mayor trasparencia.

Marianela Ortuño Pinto - Presidenta Grupo Financiero Improsa

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Informe de GESTIÓN

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I. Palabras IntroductoriasEstimados Señores Inversionistas del Fondo de Inversión de Desarrollo de Proyectos Mul-tipark

Señores miembros del Comité de Inversión, la Junta Directiva y de Improsa SAFI

Invitados especiales

Bienvenidos nuevamente a la Asamblea General de Inversionistas del Fondo de Inversión de Desarrollo de Proyectos Multipark. 2018 ha resultado ser, como se expondrá a continuación, un año de gran importancia para el Fondo, puesto que, al mismo tiempo que ha representado un año lleno de desafíos provenientes del entorno macroeconómico, que trajo consigo la aprobación de nuevo régimen de fiscalidad para los fondos de inversión, ha sido también determinante para la ejecución del acuerdo de renovación del contrato de arrendamiento con la empresa Emerson Electric SRL, contrato que a la fecha de la realización de la presente asamblea se encuentra en etapa de conclusión de las negociaciones respectivas.

En primera instancia quisiera realizar algunas reflexiones sobre el entorno macroeconómico precisamente y sus efectos sobre la actividad del Fondo de Inversión de Desarrollo de Pro-yectos Multipark.

II. Entorno MacroeconómicoLa economía costarricense en el 2018 y perspectiva para el 2019: el Programa Macro-económico 2019-2020 según el Banco Central de Costa Rica

En sesión celebrada el pasado 25 de enero del 2019, la Junta Directiva del Banco Central de Costa Rica acordó aprobar el Programa Macroeconómico para el período 2019-2020. Es relevante señalar que en dicho documento se abordan con profundidad los aspectos coyun-turales y estructurales, que influyeron en los resultados obtenidos por nuestro país en esta materia, y se proyecta el comportamiento de las principales cifras macroeconómicas para el ejercicio 2019. A continuación, se detallan los aspectos más relevantes que la administración de Improsa SAFI observó relevantes en la gestión de los fondos de inversión administrados.

i. Panorama general:Uno de los elementos que ha caracterizado significativamente la economía nacional es que en el último cuatrienio (2015-2019) la inflación se ha mantenido relativamente baja, con tasas menores al 4%. Según señala el Banco Central de Costa Rica, “… es el mayor período de inflación baja consecutiva desde 1967…”

Cabe agregar que Costa Rica ha experimentado igualmente en la última década un pe-ríodo de marcado deterioro de las finanzas públicas, no solamente caracterizado por una sostenida expansión del déficit del Gobierno Central y el incremento en de la deuda pública como porcentaje del Producto Interno Bruto, sino también por la ausencia rele-vante de medidas de contención del gasto público y la tardía aprobación de una serie de reformas impositivas tendientes a genera mayores ingresos al erario público, aspectos que en el 2018 propiciaron un deterioro significativo del clima social y económico del

país (agravado por los efectos de la huelga nacional y las discusiones relativas a la cons-titucionalidad del proceso de aprobación de la Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas), que, como lo señala el Banco Central de Costa Rica, “…junto con un entorno externo menos favorable, resultó en una desaceleración económica…”. Estos hechos generaron la posposición de decisiones de inversión y consumo, una fuerte presión al alza sobre las tasas de interés domésticas y la exigencia de mayores premios financieros por adquirir deuda del Gobierno, la dolarización del ahorro financiero y en una marcada desaceleración en la colocación de crédito al sector privado.

ii. La economía global en el 2018.En el Programa Macroeconómico del Banco Central de Costa Rica se indica que la economía internacional creció un 3.7% en el 2018, dato que es ligeramente inferior al observado en el 2017, ejercicio en el que se alcanzó un nivel de crecimiento del 3.8% a nivel global. Tanto los Estados Unidos como la zona del Euro presentan en el tercer trimestre del 2018 (3.4% y 1.6% respectivamente) niveles de crecimiento económico inferiores al trimestre anterior (4.2% y 2.2% respectivamente), acumulando con ello cuatro trimestres a la baja. Destaca igualmente la desaceleración de China (6.4% en el cuarto trimestre que es inferior al trimestre anterior en 0.10 puntos porcentuales). El crecimiento de las economías avanzadas se ha visto afecta-da por las tensiones comerciales entre China y EEUU así como el proceso del BREXIT y las negociaciones con las autoridades de la Zona del Euro.

En relación con la inflación de los principales socios comerciales de Costa Rica cabe indicar, según el Banco Central de Costa Rica, que se situó en 2.7% mayor en 0.2 puntos porcen-tuales al registrado en el 2017. Dicho comportamiento fue impulsado fundamentalmente por el incremento en el precio del petróleo y otras materias primas. Por otro lado, cabe indicar que las principales autoridades monetarias a nivel global continuarán con la normalización gradual de sus políticas, lo cual conllevará un paulatino incremento en las tasas de interés internacionales, afectando por supuesto a nuestro país imponiéndole costos incrementales en el endeudamiento de los agentes económicos.

iii. Desempeño macroeconómico de Costa Rica en el 2018:Respecto al desempeño macroeconómico del país en el 2018, el Banco Central de Costa Rica señala:

a. El crecimiento en el índice de precios al consumidor fue del orden de un 2.0% en el 2018, lo cual se encuentra en el rango meta previsto para dicho ejercicio.

b. El crecimiento en términos reales del Producto Interno Bruto fue del orden de un 2.7%, inferior a la variación observada en el periodo anterior (3.4%). La desaceleración de la economía se explica, según la autoridad monetaria, en el comportamiento menos di-námico del gasto (consumo en las familias como del Gobierno Central fue inferior al observado en el período anterior), aunque mitigada por el incremento en la demanda externa de bienes, particularmente de dispositivos de productos médicos. Manifiesta la autoridad monetaria que la coyuntura política y la huelga general presentes en el segun-do semestre del 2018 favorecieron la posposición de decisiones de consumo e inversión, acentuando en el menor dinamismo que la economía ya de por sí mostraba.

Informe de Gestión

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c. Aun cuando el país mostró un déficit de la cuenta corriente de la Balanza de Pagos como proporción del Producto Interno Bruto de un 3.1%, las exportaciones netas de servicios superó el déficit comercial de bienes, lo cual a juicio del Banco Central de Costa Rica, “…es consecuente con el cambio en la estructura productiva y exportadora del país…” La inversión extranjera directa representó el 4.5% del PIB en el 2018 y los activos de reserva (Reservas Monetarias Internacionales) el 12.5% del PIB.

d. El déficit del Gobierno Central fue del 6.0% al cierre del 2018, ligeramente inferior al del 2017 (6.1%). No obstante lo anterior, señala la autoridad monetaria que el saldo de la deuda del Gobierno al PIB pasó de un 48.7% a finales del 2017 a un 53.6% al finalizar el ejercicio 2018.

e. En materia cambiaria, el país experimentó un deslizamiento del tipo de cambio del orden de un 6.9% durante el 2018, que contrasta significativamente con la variación observada en el período anterior que fue del orden de un 2.5%. La volatilidad del tipo de cambio fue determinada por los niveles de incertidumbre observados particularmente en el segundo semestre, panorama ante el cual el Banco Central optó por realizar intervenciones con “… ventas de divisas para evitar fluctuaciones violentas en el tipo de cambio y atender las necesidades del sector público no bancario…”. Al finalizar el ejercicio, el Banco Cen-tral pudo restituir los saldos de Reservas Monetarias Internacionales, gracias a una re-ducción “…de las expectativas de variación cambiaria…” y la venta de dólares por parte del Ministerio de Hacienda. Finalmente, cabe indicar que el nivel de Reservas Monetarias Internacionales en poder del Banco Central de Costa Rica al cierre del 2018 ascendió a las suma de $7.5 mil millones.

f. La liquidez total creció tan solo un 2.7% y el crédito al sector privado tan solo un 3.5%, lo que permitió al Banco Central enfrentar un panorama benigno en el campo inflacionario, en parte porque los agentes económicos cambiaron sus posiciones en moneda nacional a moneda extranjera en respuesta al entorno incierto que se observó particularmente en el segundo semestre del 2018, tal y como ya se ha reiterado anteriormente. De igual forma, influyó en el comportamiento de los agregados monetarios la desaceleración de la economía.

g. Las tasas de interés mostraron un comportamiento mixto. Mientras que la demanda por recursos por el sistema financiero provocó que las tasas de intereses pagados por los bancos se mantuviera relativamente estables, el Gobierno presionó por recursos y las tasas de interés “…mostraron una tendencia al alza ante la difícil situación fiscal…” Por su parte las tasas de interés activas mostraron un comportamiento al alza, presionando así la desaceleración del crecimiento del crédito al sector privado. Es de especial men-ción el desplazamiento relevante que la curva de la deuda soberana mostró al cierre del 2018, comparado con los dos ejercicios anteriores.

h. El 4 de diciembre del 2018 se promulgó la Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públi-cas. Con ello, la incertidumbre respecto al futuro de las finanzas públicas y el desempeño de la economía como un todo se redujo a juicio de la autoridad monetaria, entidad que espera que en el 2019, este panorama permita desempeñarse de una mejor manera a la economía en su conjunto, mientras empiezan a surtir efecto las medidas de conten-ción del gasto administrativo y los ingresos tributarios se incrementan. Señala el Banco Central de Costa Rica que “…la restauración de la confianza también redundará en un

impulso al consumo, la inversión y el crédito, con efectos positivos sobre el crecimiento económico y el empleo…”

i. Respecto a la producción, señala el Banco Central de Costa Rica que, “…todas las indus-trias, salvo la de construcción, mostraron una desaceleración en 2018 comparado con 2017…”

j. La tasa de desempleo aumentó (10,2% contra 9,4% un año atrás), con un incremento de 28,4 mil en el número de personas desempleadas, a pesar de que el número de personas ocupadas aumentó en cerca de 70 mil.

iv. Las perspectivas macroeconómicas del país en el 2019:Respecto al desempeño macroeconómico del país en el 2019, el Banco Central de Costa Rica señala:

a. En el período 2019-2020, el Banco Central de Costa Rica estima que el entorno interna-cional se caracterizará por un moderado crecimiento de los principales socios comercia-les, menores precios de las materias primas, y la continuación de la normalización de la política monetaria en las economías avanzadas.

b. Se espera que en materia de precios, la economía costarricense mantenga un compor-tamiento moderado, situándose la inflación en el rango meta de largo plazo que el Banco Central de Costa Rica ha fijado, a saber 3% + 1%.

c. Respecto al crecimiento económico del país, la autoridad monetaria estima que será del orden de un 3.2%, ligeramente superior al ejercicio 2018. Particularmente, llama la aten-ción que el Banco Central de Costa Rica estime que el crecimiento de la economía sea liderada por un empuje de demanda interna (consumo privado e inversión pública), dado los altos niveles de desempleo que el país presenta (10.4% tasa de desempleo abierto) y los prolongados procesos de autorización requeridos para la ejecución de proyectos de inversión pública.

d. En relación con el déficit financiero del Gobierno Central, la autoridad monetaria consi-dera que este indicador será del orden del 6.2% del PIB. Factor clave en esta meta cons-tituye la posibilidad que el Gobierno implemente las medidas de contención del gasto previstas en la Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas y la emisión de bonos en los mercados internacionales por la suma de $1.500 millones. La deuda pública del Go-bierno Central como proporción del PIB continuará creciendo en el 2019 y 2010 (57.7% y 60.4% respectivamente).

Respecto a los principales riesgos que el Banco Central de Costa Rica observa para el 2019 destacan los siguientes:

a. A nivel externo se observan:

i. Una “normalización” más fuerte de la esperada en la política monetaria en naciones avanzadas, y consecuentemente un mayor aumento en las tasas de interés interna-cionales.

Informe de Gestión

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ii. Un aumento en la volatilidad y la aversión al riesgo en mercados financieros interna-cionales, que implicaría una salida de capitales desde mercados emergentes.

iii. Un recrudecimiento de las tensiones comerciales entre Estados Unidos y otras gran-des economías.

iv. Un agravamiento de la crisis socio-política que experimenta Nicaragua desde el se-gundo trimestre del 2018.

v. Precios internacionales de materias primas por encima de los previstos, que reduci-rían el ingreso disponible de los costarricenses y presionarían al alza la inflación.

b. A nivel interno se observan:

i. La ausencia de aprobación legislativa de los proyectos que complementan la Ley 9635, y en particular de los proyectos de apoyo financiero externo, lo cual presio-naría al alza las tasas de interés domésticas, aumentaría la incertidumbre en los mercados, y redundaría en un menor crecimiento y menor generación de empleo.

ii. Renovadas tensiones sociales (huelgas), con un efecto negativo sobre el crecimiento económico.

iii. Choques de oferta de origen interno asociadas a condiciones climáticas adversas.

III. Evolución del Sector Inmobiliario i. Oficinas

Durante el 2018 el inventario del mercado inmobiliario de oficinas incrementó un 10,01%, básicamente por el ingreso al mercado de San Antonio Business Park, Zona Franca América, Cafetal, entre otros. Para este periodo la tasa de disponibilidad se ubica en un 13,53%, sin embargo, se prevé una tendencia a la baja para el 2019, dado que debido a la amplia oferta existente en el mercado los propietarios de los espacios generarán negociaciones muy agre-sivas.

Los proyectos en construcción también disminuyeron para este periodo y suman 70.439 m2 donde el 99% de estos inmuebles son clase A, el restante 1% son inmuebles clase B.

Los precios de renta muestran un leve incremento ubicándose en $18,03 por m² en su precio de lista.

Cuadro # 1: Sector Inmobiliario Oficinas.

Oferta 2017 2018 Variación Área Arrendable m² 1.931.203 2.124.438Tasa de Disponibilidad 14,26% 13,53%Proyectos en Construcción m² 90.951 70.439

Demanda 2017 2018 Variación Absorción Bruta Anual 159.435 172.234Absorción Neta Anual 48.974 82.260

Precios 2017 2018 Variación Precio de Renta Promedio (US$/m²) $18,05 $18,03Cuota de Mantenimiento Promedio (US$/m²) $2,41 $2,40

Variación InteranualInformación General del Mercado

Tipo de Inmueble Inventario m² Precio de Renta USD/$/m²Cuota de Mantenimiento

USD/$/m²Tasa de

DisponibilidadA+ 171.152 $22,39 $4,18 1,78%A 823.296 $20,50 $2,99 9,95%B 702.331 $16,48 $1,43 12,20%C 427.659 $12,75 $1,00 27,31%

Total 2.124.438 $18,03 $2,40 13,53%

Panorama General por tipo de Inmueble

Fuente: Improsa Capital con datos de Inmoinfo.

ii. Comercio

En el 2018 el inventario del mercado inmobiliario comercial ha mostrado un crecimiento de 8,12%, crecimiento que se atribuye a la entrada al mercado principalmente del Complejo Oxígeno, desarrollado por Cuestamoras en el sector de Heredia.

Para este periodo los proyectos en construcción suman un total de 17.0627 m² donde el 33% se atribuyen a los Strip Centers, el 26% a Centro Barrio, el 23% a Proyectos Free Standing y un 18% a Centro Comunidad.

Lo precios de renta dentro de este mercado se muestran estables en relación al cuarto perio-do del 2017, actualmente registran un leve incremento ubicándose en $18,56 por m².

Informe de Gestión

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Cuadro # 2: Sector Inmobiliario Comercio.




Información General del Mercado Variación Trimestral

Tipo de Inmueble Inventario m² Precio de Renta USD/$/m²Cuota de

Mantenimiento USD/$/m²

Tasa de Disponibilidad

Strip Center 410.702 $15,92 $0,67 13,21%Centro Barrio 191.296 $19,58 $1,84 7,75%Centro Comunidad 377.719 $19,85 $3,01 7,04%Centro Regional 558.466 $30,41 $5,86 7,33%Free Standing 384.850 $12,61 $0,22 9,12%Urbana 121.908 $12,99 $0,06 14,07%Total 2.044.941 $18,56 $1,94 9,34%



iii. Industria

El mercado inmobiliario industrial registra un incremento para este periodo de 4,28%, origi-nado por el movimiento de inmuebles como las Naves Industriales y Logística y Distribución. Se registra la entrada al inventario de proyectos o bienes inmuebles ubicados en Green Park, La Lima, Zona Franca BES y el CEDI Wal-Mart Cartago para Frutas y Verduras.

La tasa de disponibilidad se muestra estable para este periodo ubicándose en un 6,62%. Los proyectos en construcción para el cierre del 2018 registran un total de 66.579 m², donde el 51% se enfoca en Naves Industriales, el 42% en Logística y Distribución, y el restante 7% en Ofi-Bodegas. Los precios de renta registran un leve incremento en promedio ubicándose en $7,58 por m² para este periodo.

Informe de Gestión

Cuadro # 3: Sector Inmobiliario Industria.




Información General del Mercado Variación Interanual

Tipo de Inmueble Inventario m² Precio de Renta USD/$/m²Cuota de

Mantenimiento USD/$/m²

Tasa de Disponibilidad

Naves Industriales 2.770.524 $7,02 $0,85 6,40%Logística y Distribución 929.852 $7,97 $1,00 1,40%Ofi-Bodegas 469.665 $8,65 $0,85 7,09%Bodegas 1.348.605 $6,66 $0,50 10,52%Total GAM 5.518.646 $7,58 $0,80 6,62%



IV. Activos TotalesEl Fondo de Inversión de Desarrollo de Proyectos Multipark registró al cierre del 2018 un to-tal de activos de $29,75 millones, un monto inferior al año anterior en $2,38 millones. Dicha reducción en el valor de los activos se encuentra asociada a la actualización del valor finan-ciero de los activos, que es la valoración que determina su valor en libros como resultado de la aplicación de las disposiciones contenidas en los artículos 82 y 87 del Reglamento General de Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión, esto por cuanto es la menor de las valoraciones ingenieril y financiera practicadas recientemente. A continuación se presenta el detalle de los cambios registrados en la partida de bienes inmuebles:

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Cuadro # 4: Partida de Bienes Inmuebles.

Saldo de la partida de Bienes Inmuebles a diciembre de 2017 $31.745.716

Más: Inversiones en mejoras 16.383

Menos: Minusvalías netas registradas (2.461.615)

Subtotal (2.445.232)

Saldo de la partida de Bienes Inmuebles a diciembre de 2018 $29.300.484

Fuente: Estados Financieros Auditados. Datos en US dólares.

En el ejercicio 2018 se procedió a registrar una minusvalía en la valoración anual de las fincas filiales pertenecientes al Fondo. Esta minusvalía es de origen financiero y se relaciona

principalmente en los siguientes aspectos:

• Tasa de crecimiento de los flujos: en la proyección financiera para el crecimiento de los flujos de efectivo se utiliza, durante la vigencia de los contratos de arrendamiento, la tasa vigente para cada uno de ellos y posterior al vencimiento se utiliza una tasa equivalente a la inflación de los Estados Unidos de América. Esta situación que se replica en el cálculo de la perpetuidad de los flujos de efectivo. La tasa de crecimiento utilizada posterior al vencimiento de los contratos de arrendamiento para la valoración del 2017 fue de un 3% mientras que la tasa utilizada para la valoración del 2018 fue de un 2,24%, que corres-ponde a la inflación proyectada de dicho país.

• Desocupación de la Finca Filial 31: otro factor que afecta la valoración financiera es la desocupación que presenta desde mayo de 2018 la finca filial 31 que anteriormente era ocupada por el inquilino Grupo Monge.

• Crecimiento en el costo de la deuda: el Fondo posee un crédito bancario con el Banco Nacional de Costa Rica. Este crédito posee una tasa de interés determinada por la tasa Libor a seis meses más cinco punto cincuenta puntos porcentuales. En el último año se ha evidenciado un crecimiento en esta tasa de interés, pasando de 7,33% al cierre de 2017 a un 8,37% al cierre del 2018. No se proyecta renegociación alguna del financia-miento con otra institución financiera en razón de que conforme el contrato suscrito con dicha entidad bancaria debe realizarse el pago de una comisión de prepago del 2% del saldo adeudado al Banco a la fecha de la amortización del pasivo con los fondos prove-nientes de otra entidad.

V. Pasivos Totales Al cierre del 2018, los Pasivos Totales cerraron en $16,24 millones, lo que representa un decrecimiento de $600.377 respecto al saldo observado al cierre del 2017, a saber un 3,56% inferior. La principal partida de Pasivos Totales corresponde a la partida de “Documentos por Pagar”, la cual muestra un saldo de $15,98 millones. Cabe mencionar que, como ha ocurrido en períodos anteriores, los flujos libres después de actividades de mantenimiento de los in-muebles y pago de impuestos se han empleado para la cancelación extraordinaria del pasivo bancario. A continuación se muestra el detalle de Pasivos Bancarios.

Cuadro # 5: Variación en Pasivos Bancarios.

Saldo de los pasivos bancarios al 31 de diciembre de 2017 $16.205.313

Menos: Amortizaciones ordinarias (105.000)

Menos: Amortizaciones extraordinarias (125.000)

Saldo de los Pasivos Bancarios al 31 de diciembre de 2018 $15.975.313


Es importante indicar que el pasivo bancario muestra una pequeña disminución del 1,42% con respecto al pasivo bancario del cierre del 2017, tanto por amortizaciones ordinarias como de carácter extraordinario. A continuación se presenta el saldo del préstamo con el Banco Nacional de Costa Rica, así como las condiciones financieras vigentes:

Cuadro # 6: Pasivos Bancarios.

Entidad Fecha Formalización

Tasa Interés Monto Inicial Amortización Saldo final Vencimiento

Banco Nacional 29/08/2013 8,38% (1) 17.000.000 (1.024.687) 15.975.313 29/08/2028

TOTALES $17.000.000 $(1.024.687) $15.975.313

1) Tasa LIBOR 6 meses más 5,50 puntos porcentuales con una tasa piso del 5,94% Fuente: Estados Financieros Auditados. Datos en US dólares.

A pesar de la disminución en el pasivo bancario derivado de las amortizaciones realizadas durante el 2018, se registra un aumento en el nivel de endeudamiento bancario como pro-porción del activo total, originado por la disminución en los activos totales del Fondo, que se explicó en el apartado número cuatro.

Grafico # 1: Endeudamiento Bancario como proporción del Activo Total.

47% 47%

53%

40%44%

55%

46%

54% 52% 50%54%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Fuente: Estados Financieros Auditados. Datos en millones de US dólares.

Informe de Gestión

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VI. PatrimonioAl cierre del ejercicio 2018, el activo neto del Fondo fue de $13,51 millones, un 11,64% infe-rior en comparación con el mismo período del año anterior.

Dicha variación obedece, por un lado, a una disminución de las Pérdidas Acumuladas (resul-tados de periodos anteriores) del Fondo dado que en el ejercicio 2018 se produce una utilidad de $329.253, y por otro, a una reducción de la reserva de ajustes en el valor razonable de los inmuebles por la suma de $2,11 millones.

Cuadro # 7: Activo Neto.

2018 2017Variaciones

Absoluta Relativa

Títulos de participación 16.600.000 16.600.000 - 0,00%

Capital pagado en exceso (2.271.138) (2.271.138) - 0,00%

Reserva por ajustes al valor razonable de los inmuebles 23.909 2.131.800 (2.107.891) (98,88%)

Resultado acumulado (845.769) (1.175.022) 329.253 (28,02%)

Total de activos netos $13.507.002 $15.285.640 $(1.778.638) (11,64%)


VII. IngresosLos Ingresos Totales del Fondo no mostraron mucha variación respecto al 2017 al pasar de $2,25 millones al cierre del 2017 a $2,24 millones al cierre del 2018. La pequeña reducción en los ingresos se encuentra relacionada con la salida del inquilino Grupo Monge de la finca filial #31 en mayo del 2018.

Cuadro # 8: Ingresos Totales.


Absoluta Relativa

Ingreso por alquileres 2.176.261 2.237.230 (60.969) (2,73%)

Intereses sobre inversiones y efectivo 5.245 4.403 842 19,12%

Ganancias por diferencial cambiario 2.075 2.778 (703) (25,31%)

Ganancias no realizadas por ajustes en el valor de los inmuebles 0 8.147 (8.147) (100,00%)

Otros ingresos 53.620 0 53.620 100,00%

Ingresos totales $2.237.201 $2.252.558 $(15.357) (0,68%)

Fuente: Estados Financieros Auditados. Datos en de US dólares.

VIII. Gastos TotalesEn cuanto a los gastos totales incurridos durante el 2018 es importante señalar que fueron de $4,26 millones, mostrando un incremento de 164,36% con respecto a los registrados al cierre del 2017.

El 57,81% de los gastos obedece a la partida “Pérdidas no realizadas por ajustes en el valor de los inmuebles”, debido a la minusvalía ya comentada en el apartado cuatro. Además, un 29,82% de los gastos obedecen a las obligaciones financieras que registran un crecimiento de $105.282, a saber, 9,04%, debido al incremento en la tasa de interés del crédito con el Banco Nacional, como resultado de los incrementos en las tasas de interés internacionales.

Por otro lado, cabe indicar que se registran gastos de operación por $487.110 debido a tra-bajos de mantenimiento ejecutados por el Condominio, así como el pago de cuotas condo-minales por el área desocupada.

A continuación el detalle de los gastos reconocidos, comparados en el año anterior:

Cuadro # 9: Gastos Totales.


Absoluta RelativaComisiones de administración 37.974 37.806 168 0,44%Pérdidas no realizadas por ajustes en el valor de los inmuebles 2.461.615 - 2.461.615 100,00%

Gastos financieros 1.269.826 1.164.544 105.282 9,04%Gastos de operación 487.110 406.243 80.867 19,91%Otros gastos 1.641 2.182 (541) (24,79%)Total de gastos $4.258.166 $1.610.775 $2.647.391 164,36%


IX. Indicadores FinancierosPara el cierre del 2018, el Fondo de Inversión de Desarrollo de Proyectos Multipark mostró una utilidad neta de operación de $329.253, inferior a la del cierre del 2017 la cual fue de $521.774.

Cuadro # 10: Resultados del periodo.

2018 2017

Resultado antes resultados integrales (2.020.965) 641.783

Efecto neto de ganancias y pérdidas por ajustes del valor de los inmuebles 2.461.615 (8.147)

Resultado antes de impuestos 440.650 633.636

Impuesto sobre la renta (111.397) (111.862)

Resultado del período $329.253 $521.774

Informe de Gestión

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A continuación se presenta el detalle de los estados financieros auditados correspondientes al periodo 2018 y 2017.

Cuadro # 11: Estados Financieros.


Absoluta Relativa

Total de Activos 29.747.502 32.126.517 (2.379.015) (7,41%)

Total de Pasivos 16.240.500 16.840.877 (600.377) (3,56%)

Total Activo Neto 13.507.002 15.285.640 (1.778.638) (11,64%)

Ingresos Totales 2.237.201 2.252.558 (15.357) (0,68%)

Gastos Totales 4.369.563 1.722.637 2.646.926 153,66%

Resultado del periodo $(2.132.362) $529.921 $(2.662.283) (502,39%)


Cuadro # 12: Indicadores Financieros.2018 2017

Rendimiento líquido 2,50% 4,13%

Rentabilidad sobre el patrimonio (ROE) Incluye CPE 2,17% 3,44%

Indicadores del activo inmobiliario

Rendimiento del activo inmobiliario 5,26% 5,65%

Rendimiento bruto de los inmuebles (IA / AI) 6,94% 7,05%

Gasto mantenimiento / Activo Inmobiliario 0,96% 0,72%

Margen Neto 14,72% 23,25%

Indicadores de apalancamiento

Endeudamiento total (PT / AT) 54,59% 52,42%

Endeudamiento bancario (PB / AT) 53,70% 50,44%

Costo de la carga financiera (GF / PP) 7,60% 705%

Fuente: Improsa SAFI.

X. RendimientoAl cierre del 2018 el Rendimiento Líquido de los últimos 12 meses del Fondo de Inversión de Desarrollo de Proyectos Multipark fue 2,50%, inferior en 1,63 puntos porcentuales al rendi-miento registrado al cierre del 2017.

Grafico # 2: Rendimientos.

(14.00)

(12.00)

(10.00)

(8.00)

(6.00)

(4.00)

(2.00)

-

2.00

4.00

6.00

Ene-18 Feb-18 Mar-18 Abr-18 May-18 Jun-18 Jul-18 Ago-18 Set-18 Oct-18 Nov-18 Dic-18

Fondo Total Fondo Líquido

2,50%

-11,64%

Fuente: Improsa SAFI.

XI. Comentarios finalesA la fecha de la realización de la Asamblea Ordinaria del Fondo, el contrato de arrendamiento con Emerson Electric SRL se encuentra en proceso de renovación. Aunado a lo anterior, los principales desafíos a enfrentar son los riesgos de la dependencia en un solo inquilino, el incremento en el costo financiero de los pasivos bancarios y el cambio en los impuestos sobre la renta a los fondos de inversión como resultado de la entrada en vigencia de la Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas. La administración de Improsa SAFI continuará trabajando en el desarrollo de las acciones necesarias que permitan mitigar los desafíos y riesgos descritos anteriormente, bajo un estándar de gestión prudencial de riesgos, y de la mayor trasparencia posible.

Para concluir, debo agradecer el trabajo del equipo humano de Improsa SAFI, el apoyo de nuestra Junta Directiva, y el de todos ustedes, los Inversionistas que con su apoyo permitie-ron que el Fondo lograra concluir con éxito un año más de operación y que para el cierre de 2016, por tercer año consecutivo, muestre resultados positivos generados de su operación, lo cual nos llena de optimismo para los años venideros.

Muchas gracias.

Informe de Gestión

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Estados FinancierosAuditados

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Fondo de Inversión de Desarrollo de Proyectos Multipark administrado por

Improsa Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, S.A.

Índice de contenido

Cuadro Página Opinión de los auditores independientes 1 Estado de activos netos A 6 Estado de resultados integrales B 7 Estado de cambios en los activos netos C 8 Estado de flujos de efectivo D 9 Notas a los estados financieros 10

Estados Financieros Auditados

16 Estados Financieros Auditados

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Fondo de Inversión de Desarrollo de Proyectos Multipark

administrado por Improsa Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, S. A.

Notas a los estados financieros

Al 31 de diciembre de 2018 (con cifras correspondientes al 31 de diciembre de 2017)

(en US dólares sin centavos)

Nota 1. Constitución y operaciones

El Fondo de Inversión de Desarrollo de Proyectos Multipark (el Fondo) fue autorizado mediante resolución No. SGV-R-1643 del 8 de marzo de 2007 de la Superintendencia General de Valores (SUGEVAL). El 30 de octubre de 2014 se publicó la actualización de hecho relevante mediante el cual se hacía de conocimiento público la actualización del prospecto del Fondo, así como el cambio de nombre de dicho Fondo, el cual pasó de denominarse Fondo de Inversión Desarrollo Inmobiliario Improsa a Fondo de Inversión de Desarrollo de Proyectos Multipark; este cambio quedó registrado en el Registro Público de la Propiedad en el mes de diciembre del 2014. El Fondo es administrado por Improsa Sociedad de Fondos de Inversión, S.A. (la Sociedad), que es una sociedad especializada en la administración de fondos de inversión de carácter inmobiliario.

Las principales disposiciones que regulan las sociedades administradoras y sus fondos de inversión están contenidas en la Ley Reguladora del Mercado de Valores No. 7732 y sus reformas, en el Código de Comercio y en el Reglamento General de Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión.

Un fondo de inversión es el patrimonio integrado por los aportes de personas físicas y jurídicas para la inversión en valores y otros activos autorizados por la SUGEVAL, los cuales son administrados por una sociedad de fondos de inversión por cuenta y riesgo de los que participan en el fondo. Los aportes en el fondo están documentados mediante certificados de títulos de participación como lo señala el artículo 77 de la Ley Reguladora del Mercado de Valores.

El objetivo del Fondo es la inversión en proyectos inmobiliarios en distintas fases de diseño y construcción para su conclusión y venta o arrendamiento. Adicionalmente los fondos de desarrollo inmobiliario pueden adquirir bienes inmuebles para la generación de plusvalía. Cada inversionista dispone de un prospecto del Fondo que contiene la información relacionada con la Sociedad, el objetivo del Fondo, políticas de valuación del activo neto y otras obligaciones y derechos de la administración.


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Las principales características del Fondo son las siguientes, las cuales están incluidos en el prospecto de inversión actualizado por última vez el 25 de setiembre de 2018:

Es un fondo cerrado no financiero, denominado en dólares estadounidenses cuyo patrimonio está limitado a 332 participaciones con valor nominal de US$50,000 cada una por un total de US$16.6 millones. El Fondo tiene un plazo de duración de 30 años a partir de su fecha de aprobación y puede renovarse o acortarse si los inversionistas así lo acuerdan.

La Sociedad es responsable de aplicar las políticas de inversión contenidas en el

Prospecto del Fondo y es solidariamente responsable ante los inversionistas por los daños y perjuicios ocasionados por sus directores, empleados o personas contratadas por ellos para prestarle servicios al Fondo.

El Fondo participará en el desarrollo de inmuebles residenciales, comerciales, turísticos, de zona franca, hospitalarios, gubernamentales, de educación, salud, de parques industriales, logísticos y de servicios.

Realizará inversiones en proyectos inmobiliarios únicamente en Costa Rica con el objetivo de obtener una plusvalía una vez concluido el desarrollo y comercializado el inmueble resultante. Todos los procesos y actividades y áreas críticas a saber, estudios preliminares, arquitectura, diseño e inspección, construcción, equipamiento, gerencia técnica y comercialización que involucra el proceso de desarrollo inmobiliario serán realizados por empresas o especialistas debidamente contratados por la Sociedad que fungirán como contratistas, subcontratistas, consultores y empresas especializadas en cada una de esas áreas. Estos participantes deben ser de reconocida trayectoria y contar con profesionales inscritos en los colegios profesionales respectivos.

El Fondo puede utilizar hasta 20% de su activo total en la adquisición de valores inscritos en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios que para tal efecto mantiene la SUGEVAL.

Las participaciones se emiten por medio de títulos a la orden denominados Títulos de Participación en forma electrónica en Interclear Central de Valores S.A. (Central de anotación en cuenta) y son regulados por la SUGEVAL. Los inversionistas que participan en el Fondo son copropietarios de los valores en forma proporcional a la cantidad de participaciones que posean y no se garantiza un rendimiento determinado, el cual puede variar de acuerdo con las condiciones del mercado. Los títulos de participación no son redimibles por el Fondo en condiciones normales sino a través de su venta en el mercado secundario y únicamente se puede redimir los títulos directamente en caso de que:

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a) Ocurran cambios en el control de la sociedad administradora o se sustituya ésta. b) Se dé una liquidación anticipada del Fondo para redimir a los inversionistas a

quienes les aplique el derecho de receso. c) Se dé una fusión de sociedades administradoras. d) Exista una conversión del fondo cerrado a uno abierto. e) Se dé un evento de liquidez del mercado que sea autorizado por el

Superintendente General de Valores.

El Fondo, por su especial característica de ser de desarrollo inmobiliario, se encuentra sometido al régimen de oferta pública restringida. El reglamento de oferta pública vigente a la fecha de emisión de los estados financieros señala en el artículo 13 que se dirige a inversionistas institucionales, es decir intermediarios financieros y de valores, organismos internacionales, fondos de inversión, fondos de pensión y fideicomisos que funcionen como fondos de inversión o de pensión, y a inversionistas sofisticados que cuenten con patrimonio neto igual o superior a US$1.0 millón de dólares.

El Fondo reparte las ganancias netas del impuesto sobre la renta aplicable por su

condición de fondo de inversión, que hayan sido realizadas por la colocación de los inmuebles resultantes de los desarrollos inmobiliarios emprendidos, así como los alquileres generados por la cartera de inmuebles en proceso de colocación, intereses y dividendos sobre valores adquiridos, luego de rebajar los gastos corrientes de manejo y otros gastos extraordinarios del Fondo, así como los gastos y costos del desarrollo y las reservas que la Sociedad haya constituido dentro del Fondo para ser utilizadas específica y únicamente para aspectos relacionados con la durabilidad y condiciones de los inmuebles, así como los destinados a reparar, mejorar o mantener los activos inmobiliarios del Fondo.

Los beneficios netos se distribuyen según la fecha de liquidación de cada proyecto en caso de que existan utilidades que distribuir a nivel del Fondo, y siempre que la Asamblea de Inversionistas del Fondo así lo acuerde con base en los estados financieros auditados.

No obstante lo anterior, las Normas Internacionales de Información Financiera permiten en ciertos casos el reconocimiento de ingresos con base en la certeza y el correspondiente avance de obra. Por consiguiente, el Fondo sólo procederá a la distribución de los rendimientos netos líquidos que se generen al liquidarse el proyecto. En caso de que existan beneficios que no se distribuyan en un período independientemente de su razón, el Fondo comunicará a los inversionistas que acumulará dichas sumas hasta su efectiva distribución.


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Devolución del capital pagado en exceso: En el proceso de colocación de títulos de participación en mercado primario de conformidad con los mecanismos descritos en el presente prospecto, los inversionistas cancelan un precio que es el valor del activo neto por participación.

Dado que dicho valor permite el reconocimiento monetario por parte del inversionista, entre otros aspectos, de los rendimientos generados por el Fondo y el valor en libros actualizado de sus activos inmobiliarios a la fecha en que el inversionista procede a realizar la suscripción de nuevas participaciones, los inversionistas cancelan además del valor facial del título de participación una suma adicional que se denomina capital pagado en exceso.

Por consiguiente las sumas recaudadas por este motivo durante el ejercicio fiscal integran también el patrimonio neto de los inversionistas, y forman parte de las sumas distribuibles entre los inversionistas que integran el Fondo en la fecha de cierre del ejercicio fiscal en la proporción que a cada uno corresponda, según conste en los estados financieros auditados.

Creación de reservas patrimoniales con cargo a las sumas distribuibles devengadas durante el ejercicio fiscal, correspondiente, con el fin de fortalecer el programa de mantenimiento de los inmuebles que formen parte del portafolio de inversiones.

El Fondo creará reservas patrimoniales con cargo a las sumas distribuibles con el fin de ser utilizadas específicamente para atender aspectos relacionados con la durabilidad y condiciones físicas de los bienes inmuebles terminados que formen parte de su portafolio de inversiones, así como para atender los costos de mantenimiento y reparaciones que deban efectuarse periódicamente en dichos inmuebles y las contingencias que sobrevengan en los procesos constructivos en desarrollo que el Fondo se encuentre impulsando.

Dichas reservas serán creadas cuando la tasa de gasto de mantenimiento estimado en las valoraciones financieras y estudios de factibilidad elaborados sea superior al gasto de mantenimiento efectivamente erogado durante cada ejercicio fiscal. Las reservas patrimoniales creadas al amparo de lo dispuesto en el presente numeral no serán empleadas para financiar nuevos planes de inversión, ni deben ser empleadas para garantizar rendimientos de ninguna naturaleza, todo de conformidad con la normativa vigente.

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Nota 2. Diferencias más significativas en la base de presentación de estos estados financieros con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF, NIC)

Para normar su implementación el Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero (CONASSIF) emitió la Normativa Contable Aplicable a las Entidades Supervisadas por la SUGEF, la SUGEVAL, la SUPEN y la SUGESE, y a los emisores no financieros. El CONASSIF ha establecido cuáles políticas contables deben ser utilizadas en los casos en que las normas incluyen un tratamiento alternativo. Por otra parte el CONASSIF establece la normativa contable de acuerdo con la versión de las NIIF que rigen a partir del 1 de enero de 2011, habiendo existido cambios a las NIIF que han regido posteriormente. Las diferencias más importantes entre las normas internacionales de información financiera (NIIF, NIC) y las regulaciones emitidas por las entidades supervisoras y que son de aplicación en la elaboración de los presentes estados financieros son las siguientes: Norma Internacional de Contabilidad No.1: Presentación de estados financieros

El CONASSIF ha establecido la adopción en forma parcial de las NIIF. Esta situación se aparta del espíritu de la NIC 1 que requiere que se cumplan todas las normas y sus interpretaciones si se adoptan las NIIF.

Norma Internacional de Contabilidad No. 7: Estado de flujos de efectivo

El CONASSIF requiere la aplicación del método indirecto para la elaboración del estado de flujos de efectivo, sin la opción de poder elegir el método directo, el cual también es permitido por las NIIF.

Norma Internacional de Contabilidad No.39: Instrumentos Financieros Reconocimiento y Medición

El CONASSIF requiere que las inversiones se mantengan como disponibles para la venta. La SUGEVAL y la SUGEF permiten clasificar otras inversiones como instrumentos financieros mantenidos para negociar, siempre que exista manifestación expresa de su intención para negociarlos en un plazo que no supere los noventa días contados a partir de la fecha de adquisición. SUPEN no permite otra clasificación que no sea como disponible para la venta. La contabilización de derivados requiere que se reconozcan como mantenidas para negociación excepto los derivados que sean contratos de garantía financiera o hayan sido designados como instrumentos de cobertura y cumplan las condiciones para ser eficaces. Asimismo, podrían permanecer más de noventa días de acuerdo con la NIC 39, ya que esta norma se refiere solamente a su venta en un futuro cercano y no indica plazo.


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La NIC 39 requiere clasificar los instrumentos financieros de acuerdo con su tenencia, lo que podría implicar otras clasificaciones posibles como lo son mantenidas al vencimiento y al valor razonable con cambios en resultados.

Nota 3. Bases de presentación y políticas contables

a) Bases de presentación

Los estados financieros del Fondo se presentan con base en las disposiciones reglamentarias y normativas emitidas por el Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero (CONASSIF) y SUGEVAL.

El CONASSIF ha establecido cuales políticas contables deben ser utilizadas en los casos en que las normas incluyen un tratamiento alternativo.

b) Políticas contables

Las políticas contables más importantes se resumen a continuación:

b.1 Moneda y regulaciones cambiarias

Los registros de contabilidad del Fondo son llevados en dólares estadounidenses ($) que es diferente a la moneda de curso legal en la República de Costa Rica, debido a que es la moneda de operación del Fondo de acuerdo con lo autorizado en el prospecto de inversión, por lo que los dólares estadounidenses ($) son su moneda funcional y de reporte.

b.2 Uso de estimaciones

La preparación de los estados financieros de acuerdo con disposiciones reglamentarias y normativas emitidas por el CONASSIF y la SUGEVAL requiere registrar estimaciones y supuestos que afectan los importes de ciertos activos y pasivos, así como la divulgación de activos y pasivos contingentes a la fecha de los estados financieros, y los montos de los ingresos y gastos durante el período. Los resultados reales podrían diferir de esas estimaciones.

b.3 Efectivo y equivalentes de efectivo

Las actividades de operación en el estado de flujos de efectivo se presentan por el método indirecto. Para este propósito se consideran como efectivo y equivalentes de efectivo el saldo del rubro de disponibilidades, los depósitos a la vista y a plazo y los valores invertidos y que mantienen una madurez no mayor a dos meses.

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b.4 Inversiones en instrumentos financieros

Instrumentos financieros no derivados:

Clasificación: La normativa actual permite registrar las inversiones en valores como disponibles para la venta. Las inversiones disponibles para la venta se valúan a precio de mercado utilizando vectores de precios proporcionados por entidades especializadas. Como caso de excepción y para todas las monedas, si no se logra contar con una cotización por medio de estos sistemas, el precio con que se valora es 100% de su precio de compra. Las inversiones que se mantienen al vencimiento se registran a su costo de amortizado, el cual se aproxima a su valor de mercado. Medición: El efecto de la valuación a precio de mercado de las inversiones disponibles para la venta se incluye en una cuenta patrimonial. Las recompras no se valúan a precio de mercado, ni los títulos con vencimiento original a menos de 180 días.

Las cuentas por cobrar y las cuentas por pagar se registran al costo amortizado, el cual se aproxima o es igual a su valor de mercado. La compra y venta de activos financieros por la vía ordinaria se registran por el método de la fecha de liquidación, que es aquella en la que se entrega o recibe un activo. Reconocimiento: Los instrumentos financieros son registrados inicialmente al costo incluido el costo de transacción. Para los activos financieros el costo es el valor justo de la contrapartida entregada. Los costos de transacción son los que se originan en la compra de las inversiones. Desreconocimiento: Un activo financiero es dado de baja cuando no se tenga control de los derechos contractuales que componen el activo. Esto ocurre cuando los derechos se aplican, expiran o ceden a terceros.


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Un pasivo financiero es dado de baja cuando la obligación especificada en el contrato ha sido pagada o cancelada, o haya expirado. Instrumentos financieros derivados:

Los instrumentos financieros derivados son reconocidos inicialmente al costo; posterior a su reconocimiento inicial, son llevados a su valor razonable. El tratamiento de cambios en el valor razonable depende de la clasificación en las siguientes categorías: Cobertura de valor razonable, cobertura de flujo de efectivo y derivados implícitos. El fondo no mantiene instrumentos financieros derivados.

b.5 Custodia de efectivo y títulos valores

La Sociedad ha designado como custodio del efectivo y los títulos valores de las inversiones del Fondo a Banco Improsa, S.A., conforme lo dispuesto en el Reglamento de Custodia vigente a la fecha de emisión de los estados financieros.

b.6 Gastos pagados por anticipado

Todos los desembolsos relacionados con el pago de seguros para cubrir eventuales pérdidas por siniestros que afecten los bienes inmuebles propiedad del Fondo y los pagos por comisiones relacionadas con la suscripción de contratos de préstamo se difieren y amortizan por el método de interés efectivo.

De conformidad con lo expuesto en la NIIF 39 “…una permuta entre un prestamista y un prestatario, de instrumentos de deuda con condiciones sustancialmente diferentes, se contabilizará como una cancelación del pasivo financiero original, reconociéndose un nuevo pasivo financiero.

Lo mismo se hará cuando se produzca una modificación sustancial de las condiciones actuales de un pasivo financiero o de una parte del mismo (con independencia de si es atribuible o no a las dificultades financieras del deudor…”

La guía de aplicación de la NIIF 39, párrafo 40, señala que “…al objeto de aplicar el párrafo 40, las condiciones serán sustancialmente diferentes si el valor presente de los flujos de efectivo descontados bajo las nuevas condiciones, incluyendo cualquier comisión pagada neta de cualquier comisión recibida, y utilizando para hacer el descuento la tasa de interés efectiva original, difiere al menos en un 10 por ciento del valor presente descontado de los flujos de efectivo que todavía resten del pasivo financiero original. Si hay intercambio de instrumentos de deuda o modificación de las condiciones se contabilizan como una extinción. Si el intercambio o la modificación citados no se contabilizasen como una extinción, los costos y comisiones ajustarán el importe en libros del pasivo, y se amortizarán a lo largo de la vida restante del pasivo modificado…”

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b.7 Desarrollo de inmuebles

Los costos incurridos, directa o indirectamente en actividades necesarias para dejar los inmuebles en condiciones óptimas para su utilización y/o venta se capitalizan en las cuentas de Obras en Proceso –terreno, costos de construcción directos y costos de construcción indirectos- en el momento en que se incurren. Entre los costos indirectos de construcción se incluye todos los gastos relacionados con inspecciones estructurales, ambientales y topográficas; estudios de suelos, viabilidad ambiental, planos, impuestos y permisos de construcción, dirección y gerencia del proyecto, asesorías en tecnología y construcción, servicios de agua y electricidad necesarios en las obras, pólizas de seguros; en el caso del gasto de intereses por préstamos contraídos y utilizados en la financiación de la obra se capitalizan a medida en que se incurren durante el período de construcción. De igual manera se acumulan en este rubro todos los gastos que a pesar de ser necesarios para la realización de las obras no pueden ser asociados directamente con ellas. En costos directos de construcción se acumulan todos los incurridos por las actividades de limpieza del sitio de la obra, movimiento de tierras, obra civil y estructural, obra electromecánica, planta de tratamiento, instalación de elevadores y aires acondicionados, sistemas de riego y demás gastos que puedan asociarse directamente a la construcción de los inmuebles de acuerdo con lo estipulado en las NIIF y la normativa aplicable a los fondos de inversión de desarrollo inmobiliario.

b.8 Bienes inmuebles terminados

Valuación:

Conforme lo dispuesto en el artículo 90 del Reglamento General de Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión vigente a la fecha de la publicación de los presentes estados financieros, los bienes inmuebles que un fondo de inversión de desarrollo inmobiliario mantenga para el arrendamiento y los que hayan sido concluidos se rigen por la normativa aplicable para la valuación de inmuebles de fondos inmobiliarios.


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Las inversiones en propiedades están constituidas por edificios que son valuados con posterioridad al reconocimiento inicial, por el método del valor justo. Las normas que regulan el proceso de valoración de bienes inmuebles se encuentran contenidas en el artículo 87 del Reglamento General de Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión, y en el acuerdo del Superintendente General de Valores Nº SGV-A-170. Debe existir una valoración al menos una vez al año por parte de un perito independiente incorporado al Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de reconocida experiencia en la localidad y categoría de las propiedades de inversión, y otra valoración de un profesional en finanzas que se realiza tomando en cuenta la capacidad de la propiedad de producir beneficios económicos netos en el largo plazo. El valor final del inmueble será el menor valor de los consignados en estas valoraciones. En el plazo de cinco días hábiles posteriores a la compra de un inmueble la Sociedad debe remitir a la SUGEVAL las valoraciones respectivas. Dichas valoraciones no deben tener antigüedad superior a seis meses. Los inversionistas tendrán acceso a las valoraciones de los inmuebles. El Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero en los artículos 8 y 5 de las actas de las sesiones 1034-2013 y 1035-2013 celebradas el 2 de abril del 2013, modificó el artículo 87 del Reglamento General sobre Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión estableciendo que: “El registro del valor del inmueble en los estados financieros del fondo de inversión se realiza de conformidad con la normativa contable emitida por el Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero, con el modelo del valor razonable. Adicionalmente, se debe constituir una reserva en las cuentas patrimoniales del fondo, que corresponda al monto de las pérdidas o ganancias no realizadas derivadas de un cambio en el valor razonable, netas de impuestos. Esta reserva no puede ser sujeta a distribución entre los inversionistas, solo hasta que se haya realizado la venta o disposición del bien inmueble”. Mejoras y mantenimiento: La Sociedad Administradora (SAFI) podrá generar reparaciones, transformaciones, ampliaciones, adiciones, remodelaciones, mejoras y/o mantenimiento en los inmuebles que formen parte del fondo de inversión, con cargo al fondo de inversión. Para tal efecto, se seguirán los lineamientos establecidos en la Política aprobada por el Comité de Inversión de Improsa SAFI, en busca de la conservación o aumento del valor de los inmuebles adquiridos. Los criterios que se determinarán para el registro de los trabajos realizados son los siguientes:

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Actividad Concepto Objetivo Registro

Reparación

Arreglar objetos, equipos o elementos que se encuentren mal hechos, dañados o rotos en los bienes inmuebles, o que, por su uso, alcanzaron su vida útil.

Conservar precio

Gasto

Remodelación

Reformar un bien inmueble, rehaciéndolo o modificando alguno de sus elementos, pudiendo variar su estructura con intención de mejorarlo.

Aumentar precio

Capitaliza

Mejora

Pasar algo a un estado mejor, recurriendo a su sustitución o reconstrucción con el fin de ampliar la vida útil del inmueble.

Aumentar precio

Capitaliza

Ampliación

Obras que pretenden aumentar la superficie que antes ocupaba la infraestructura, siempre que responda a una necesidad de expansión.

Aumentar precio

Capitaliza

Transformación

Una intervención de mayor escala que permite actualizar en forma significativa y trascendente aspectos arquitectónicos y/o constructivos para rediseñar en forma integral el inmueble.

Aumentar precio

Capitaliza

Para dichas actividades la Sociedad Administradora establece los siguientes procedimientos:

1. Lineamientos para el mantenimiento según programación:

a. Mantenimiento programado, sistemático o preventivo: Se establece de acuerdo al

Presupuesto Anual de Mantenimiento Programado para cada uno de los inmuebles que pertenezcan a los portafolios de los fondos de inversión administrados por la SAFI, el cual es aprobado por el Comité de Inversión.

b. Mantenimiento no programado, no sistemático o correctivo: No se contempla

dentro del Presupuesto Anual de Mantenimiento Programado y es considerado de carácter extraordinario o de emergencia, el cual deberá de ser aprobado en forma mancomunada sin límite de suma por el Gestor de Portafolio y la Gerencia General, así como el contratista propuesto por la administración de bienes inmuebles de la empresa.


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En caso de ser considerado mantenimiento mayor, se deberá elevar a conocimiento del Comité de Inversión un informe integral sobre el evento, después de concluido un periodo de 72 horas hábiles de haberse practicado la actividad de mantenimiento.

2. Lineamientos según costo acumulado: El costo acumulado de las reparaciones,

remodelaciones, adiciones, ampliaciones y/o mejoras en los últimos doce meses móviles, será un elemento que determinará cuál es el procedimiento a seguir por parte de la Administración, según se explica a continuación:

Costo acumulado Igual o menor a US$5.000,00 del Valor del Inmueble

Costo acumulado Mayor a US$5.000,00 o igual o menor al 15% del Valor del Inmueble

Costo acumulado Mayor al 15% o igual o menor al 30% del Valor del Inmueble

Costo acumulado mayor al 30% del Valor del Inmueble

La administración podrá cotizar y utilizar un único proveedor de servicios

Deberá cotizar con al menos tres diferentes proveedores de servicios



Se considera mantenimiento menor

Se considera mantenimiento menor

Se considera mantenimiento mayor

Se considera mantenimiento mayor

N/A N/A

(*) Se requerirá la autorización previa del Comité de Inversiones

(*) Se requerirá la autorización previa del Comité de Inversiones

(*) La Administración requerirá la autorización previa del Comité de Inversiones para ejecutar este tipo de erogaciones, salvo en los casos no previstos, de carácter extraordinario, de emergencia o en respuesta a un siniestro, casos en los cuales se procederá conforme se dispone en la política, referente a “Mantenimiento no programado, no sistemático o correctivo”. Queda a criterio exclusivo del Comité de Inversiones si considera necesario elevar dicha aprobación a la Asamblea de Inversionistas.

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En todos los casos, la Administración deberá generar un estudio técnico que justifique la actividad, salvo que se encuentre dispuesto en el Presupuesto Anual de Mantenimiento que tenga el inmueble. Dicho estudio técnico deberá ser contratado a un especialista de reconocida trayectoria conforme al criterio de la Administración y no vinculado a ninguna de las empresas subsidiarias del Grupo Financiero Improsa.

El Gestor de Portafolio es el encargado de tramitar las solicitudes según las necesidades del arrendatario, estado de las propiedades o planes estratégicos del fondo, ante la empresa de Administración de Inmuebles contratada para tales efectos. El Gestor a efectos de dar seguimiento a los diferentes proyectos

(Mantenimiento, Reparaciones, Mejoras, Remodelaciones, Ampliaciones y Adiciones) solicitará a la administradora de bienes inmuebles informes periódicos sobre el avance de las obras en función de la naturaleza y alcance de estas. Dicho informes serán presentados al comité de administración de bienes inmuebles.

3. Lineamientos para el Registro de Proveedores y Contratistas:

La empresa encargada de la administración de bienes inmuebles deberá garantizar a la Sociedad Administradora un registro de proveedores amplio y suficiente, diseñado con base en las mejoras prácticas en la materia, el cual deberá ser actualizado al menos con una periodicidad anual, que las empresas calificadas se encuentran al día con el pleno cumplimiento de las leyes laborales del país y que incorporan en sus operaciones cotidianas robustas políticas de seguridad ocupacional. Ventas: Los bienes no deben adquirirse ni venderse a la Sociedad, sus socios, directivos y empleados, ni a personas que formen parte del grupo de interés económico. Los bienes inmuebles que ingresen a los activos del Fondo no deben enajenarse hasta transcurridos tres años contados desde su inscripción en el Registro Público a nombre del Fondo. Sin embargo, por medio de la Asamblea de Inversionistas se puede autorizar la venta de un inmueble en un período menor a tres años. Como parte del acta de la asamblea, se debe dejar evidencia del impacto que se espera en el patrimonio de los inversionistas por la venta acordada. Arrendamiento: En el artículo 86 del Reglamento General de Sociedades Administradoras y de Fondos de Inversión menciona lo siguiente:


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“Ni los inversionistas ni las personas físicas o jurídicas vinculadas con ellos o que conformen un mismo grupo de interés económico, pueden ser arrendatarios de los bienes inmuebles que integren los activos del fondo. Para estos efectos, rige la definición de grupo económico establecida en el artículo 120 de este Reglamento. La sociedad administradora y las entidades que forman parte de su grupo de interés económico, pueden ser arrendatarios del fondo, siempre y cuando no generen, en su conjunto, más de un 5% de los ingresos mensuales del fondo. La revelación de un nuevo contrato con estas entidades debe realizarse mediante un Comunicado de Hecho Relevante”

Todos los arrendamientos son operativos. Respecto a la concentración del ingreso por arrendamiento, el Reglamento General de Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión establece en el artículo 79 las limitaciones en materia de ingresos para los Fondos de Inversión Inmobiliarios. En este artículo se menciona que “…No más de un 25% de los ingresos mensuales del fondo puede provenir de una misma persona física o jurídica o de personas pertenecientes al mismo grupo financiero o económico…”.

Sin embargo, en el artículo 80 del mismo reglamento, se menciona que se pueden constituir fondos inmobiliarios no diversificados, los cuales podrán tener un límite de concentración de ingresos superior al establecido en el artículo 79.

b.9 Valoración de proyectos de desarrollo inmobiliario:

Determinación del valor de compra del proyecto:

Usualmente un proyecto de desarrollo inmobiliario implica la ejecución de las siguientes macroactividades:

Conceptualización del proyecto Construcción del producto inmobiliario Creación de valor: por venta total o parcial del activo construido. Realización de valor: venta del producto inmobiliario desarrollado en su

condición de negocio en marcha, ya sea a fondos inmobiliarios tradicionales o a inversionistas individuales o institucionales.

El nivel de riesgo y por consiguiente la expectativa de rendimiento de los inversionistas del Fondo varían al concluir cada una de las etapas antes mencionadas. Con el fin de cumplir con el objetivo planteado y determinar el valor de los activos a incorporar en la cartera del Fondo, la Sociedad emplea el método denominado valor residual, lo cual combina los siguientes elementos:

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Valor de la venta del producto Estatus actual del proyecto adquirido Presupuesto de costos y gastos Estructura financiera Tasa de descuento. En atención a lo anterior se establece el valor o precio de adquisición del proyecto como el valor presente (a la tasa de descuento establecida por el modelo) de la diferencia entre el valor esperado de venta del producto inmobiliario y los egresos necesarios para que el activo se encuentre en condiciones de venta.

En igual forma la Sociedad contará con la siguiente información, a fin de adoptar la decisión de invertir parcial o totalmente en un proyecto de desarrollo inmobiliario:

1. Anteproyecto. 2. Estudios de mercado, factibilidad financiera, legal, ambiental y técnica. 3. Estimación del valor del terreno por un perito autorizado. 4. Plan maestro de construcción, así como el dictamen de un perito autorizado

sobre el plan. 5. Flujo de caja proyectado. 6. Proyecciones financieras. 7. Rentabilidad proyectada. 8. Cronograma de desembolsos y desarrollo de obra. 9. Propuesta de porcentaje de inversión respecto al capital necesario para el

desarrollo de la obra. 10. Medidas de protección propuestas en caso de ser socio minoritario. 11. Plan de comercialización. 12. Estructura de asesores para la gestión del proyecto. 13. Información y experiencia de los socios y desarrollador de los proyectos, a fin

de poder cumplir con lo dispuesto en la política “Conozca a su cliente” del Grupo Financiero Improsa.

14. Otra información que sea requerida por el Comité de Inversión.

b.10 Valoración de la cartera de obras o proyectos de desarrollo inmobiliario en proceso:

La Sociedad valora la cartera de proyectos de desarrollo inmobiliario con que cuente el Fondo a una fecha determinada según lo establecido para estos efectos en las NIIF.


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b.11 Deterioro en el valor de los activos

Las NIIF requieren que se estime el importe recuperable de los activos cuando exista indicación de que puede haberse deteriorado su valor. Se requiere reconocer pérdida por deterioro siempre que el importe en libros de los activos sea mayor que su importe recuperable. Esta pérdida debe registrarse con cargo a resultados si los activos en cuestión se contabilizan por su precio de adquisición o costo de producción.

El importe recuperable se define como el mayor entre el precio de venta neto y su valor de uso; se calcularía trayendo a valor presente los flujos de efectivo que se espera que surjan de la operación continua de los activos a lo largo de la vida útil.

b.12 Depósitos de arrendatarios

De acuerdo con las condiciones establecidas en los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, los arrendatarios están obligados a efectuar un depósito o entregar algún valor en garantía. El depósito es devuelto una vez que finalice el término del contrato y se hayan satisfecho las condiciones preestablecidas.

b.13 Comisión de administración

La Sociedad recibe comisión por la administración del Fondo la cual puede ser fijada hasta un máximo de 10% anual sobre el valor del activo neto, calculada diariamente sobre el valor neto del activo del Fondo y se paga en forma mensual. La comisión se reconoce sobre la base de devengado.

b.14 Reconocimiento de ingresos y gastos

Los ingresos y gastos se reconocen sobre la base de devengado.

b.15 Títulos de participación Los certificados de título de participación representan los derechos proporcionales que los inversionistas tienen sobre el activo neto del Fondo, fruto de los aportes patrimoniales. El precio del título de participación varía de acuerdo con el valor del activo neto del Fondo. De conformidad con las disposiciones emanadas de la SUGEVAL, la Sociedad hace el cálculo diario del valor del activo neto del Fondo, valor que se encuentra disponible para el mercado a través de los mecanismos de información disponibles en la SUGEVAL y mediante consulta del vector de precios que publica la Bolsa Nacional de Valores.

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b.16 Costo de transacción de la emisión de títulos de participación

Los costos de transacción en los que necesariamente se ha de incurrir para transacciones de patrimonio, como los costos de emisión de los títulos de participación, se contabilizan como parte de la transacción y por lo tanto se deducen de patrimonio. Para las participaciones colocadas a precio mayor a su valor nominal los costos de colocación se deducen del capital pagado en exceso.

b.17 Impuestos diferidos

El Fondo calcula el impuesto sobre la renta sobre las plusvalías y minusvalías en valoración de inmuebles. El impuesto sobre la renta diferido es reconocido sobre todas las diferencias temporales gravables y las diferencias temporales deducibles, siempre y cuando exista la posibilidad de que los pasivos y activos se lleguen a realizar.

b.18 Impuesto único del 5%

El artículo 100 de la Ley Reguladora del Mercado de Valores estipula: “Los rendimientos que reciban los fondos de inversión provenientes de la adquisición de títulos valores que ya estén sujetos al impuesto único sobre intereses referido en el inciso c) del artículo 23 de la Ley Nº 7092, de 21 de abril de 1988, o que estén exentos de dicho impuesto, estarán exceptuados de cualquier otro tributo distinto del impuesto sobre la renta disponible, previsto en la misma ley citada.

Los rendimientos percibidos por los fondos de inversión provenientes de títulos valores u otros activos que adquieran y que no estén sujetos al impuesto único sobre intereses arriba citado, quedarán sujetos a un impuesto único y definitivo, con una tarifa del cinco por ciento (5%). La base imponible será el monto total de la renta o los rendimientos acreditados, compensados, percibidos o puestos a disposición del fondo de inversión. Las ganancias de capital generadas por la enajenación, por cualquier título de activos del fondo, estarán sujetas a un impuesto único y definitivo con una tarifa del cinco por ciento (5%).

La base imponible será la diferencia entre el valor de enajenación y el valor registrado en la contabilidad a la fecha de dicha transacción. Los impuestos descritos en los párrafos segundo y tercero de este artículo, se calcularán con el método de declaración, determinación y pago a cargo del Fondo de inversión, con un período fiscal mensual.


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El pasado 21 de octubre de 2008 mediante oficio DGT-600-2008 del despacho del Director General de Tributación comunicó a Improsa Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, S.A., previa consulta planteada por su apoderado general, señor Jaime Ubilla Carro, que las ganancias generadas por la enajenación de activos como condominios, villas, torres, o cualquier otro que haya edificado el fondo, están sujetas al impuesto único y definitivo de 5% establecido en el artículo 100 de la Ley Reguladora del Mercado de Valores, cuya base impositiva será la establecida en el párrafo tercero de dicho artículo, consistente en la diferencia entre el valor de la enajenación y el valor registrado en la contabilidad a la fecha de la transacción, compuesto por los costos necesarios directamente relacionados e identificados con los bienes enajenados.

b.19 Gasto financiero

El Fondo de acuerdo al tratamiento permitido por la NIC 23, capitaliza los costos del financiamiento que son directamente atribuibles a la construcción del proyecto, esto durante el proceso constructivo del mismo. Una vez concluidas las obras necesarias para preparar los activos para su arrendamiento o venta, los costos del financiamiento se registran como gastos financieros en los estados de operaciones del fondo.

b.20 Estimación por incobrable

El máximo de alquileres y cuotas que se acumula en el balance (alquileres y cuotas de mantenimiento por cobrar) será el equivalente a un mes de alquiler. Una vez que se vence dicho plazo se reclasificarán estos alquileres acumulados y se reflejarán en una cuenta de orden denominada “Cuotas por arrendamientos pendientes de pago”.

b.21 Costos asociados a contratos de arrendamiento

Los costos directos iniciales incurridos para obtener un arrendamiento operativo son añadidos al importe en libros del activo subyacente y estos se reconocerán como gasto a lo largo de la duración del arrendamiento, sobre la misma base en que se reconocen los ingresos del contrato. Todo esto en concordancia con lo establecido en la NIIF 16 Arrendamientos.

b.22 Política para contratación de los seguros de los bienes inmuebles

Para salvaguardar los inmuebles propiedad de los Fondos de inversión inmobiliarios se contratan los servicios una comercializadora para obtener los seguros necesarios que cubran los inmuebles de posibles siniestros, así como de ciertas eventualidades o actos no previstos.

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Los seguros que se contratarán para el fondo inmobiliario incluirán una Póliza de Responsabilidad Civil y una Póliza de Todo Riesgo. Siendo que, de conformidad con lo dispuesto por la regulación aplicables a fondos de inversión inmobiliarios y de desarrollo de proyectos en Costa Rica, requiere que el valor los inmuebles se debe actualizar al menos con una periodicidad anual, es conveniente que el valor asegurado de dichos activos con la misma periodicidad sea ajustado. Siendo que el Gestor de Portafolio de Improsa SAFI es el responsable de efectuar anualmente las valoraciones respectivas, este vela porque el valor de reposición sea relevado para los efectos de la determinación del valor asegurado conforme lo requiera la Entidad Aseguradora, indicando el nuevo valor del edificio y de las áreas complementarias, y suministrándole la información soporte de dicho nuevo valor asegurado. Una vez actualizado el valor asegurado del inmueble, Improsa SAFI, recibirá la carátula emitida por la Entidad Aseguradora y/o de la Entidad Comercializadora de Seguros según corresponda, donde se evidencie el nuevo valor de la cobertura del inmueble. Dicha carátula se archivará en el expediente del Inmueble y se mantiene bajo la custodia del administrador de Fondo. Improsa SAFI pagará por año adelantado con cargo al fondo de inversión, la prima o primas que requiera la Entidad Aseguradora conforme las pólizas contratadas por cada uno de los portafolios de bienes inmuebles. Improsa SAFI podrá cancelar la prima o primas que requiera la Entidad Aseguradora conforme las pólizas contratadas por cada uno de los portafolios de bienes inmuebles con otra periodicidad, siempre que las circunstancias financieras del fondo de inversión respectivo así lo permitan. En tal caso deberá informar al Comité de Inversión las razones por las cuales ha tenido que modificar el pago de la prima por año adelantado y las medidas que ejecutará y el plazo que le tomará retomar el pago de la prima por año adelantado.

Nota 4. Efectivo y equivalentes de efectivo

A continuación se presenta el detalle del efectivo y equivalentes de efectivo al 31 de diciembre:

2018 2017 Banco Improsa, S.A. cuenta corriente No.2849-1, colones US$ 339 247 Banco Improsa, S.A. cuenta corriente No.11864-5, dólares

54,622 112,443

B.C.C.R. cuenta reserva dólares No. 14374

10 1 B.N.C.R. cuenta corriente No. 100-02-202-000047-4

257 261

US$ 55,228 112,952

Al 31 de diciembre de 2018 y 2017 no existían restricciones de uso sobre los saldos de efectivo y equivalentes de efectivo.


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Con el propósito de presentación para el estado de flujos de efectivo, a continuación se presenta una conciliación del saldo de las cuentas de disponibilidades e inversiones en instrumentos financieros del estado de activos netos y el efectivo y equivalentes de efectivo del estado de flujos de efectivo:

2018 2017 Efectivo US$ 55,228 112,952 Inversiones en instrumentos financieros 224,937 111,286 Total de efectivo e inversiones en el estado de activos netos 280,165 224,238 Efectivo y equivalentes de efectivo en el estado de flujos de efectivo US$ 280,165 224,238

Nota 5. Inversiones en instrumentos financieros

La cartera de inversiones en títulos valores se detalla como sigue a continuación al 31 de diciembre.

31 de diciembre de 2018

Clase de título Emisor Rendimiento Vencimiento

Valor en libros

Recompras Sector Público 3.82% 04/02/2019 US$ 153,089 Recompras Sector Público 4.23% 04/02/2019 71,848

US$ 224,937

31 de diciembre de 2017

Clase de título Emisor Rendimiento Vencimiento

Valor en libros

Recompras Sector Público 2.20% 04/01/2018 US$ 111,286

US$ 111,286

Nota 6. Alquileres y cuentas por cobrar

Al 31 de diciembre los alquileres y cuentas por cobrar se detallan como sigue:

2018 2017 Alquileres por cobrar US$ 1,657 151

US$ 1,657 151

Los alquileres por cobrar tienen la siguiente antigüedad:

2018 2017 Menos de 30 días US$ 1,657 151

US$ 1,657 151

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Nota 7. Gastos diferidos

Los gastos pagados por anticipado al 31 de diciembre se detallan a continuación:

2018 2017 Seguros de inmuebles US$ 3,530 3,876 Formalización de créditos 107,461 118,911 Otros gastos diferidos 34,096 13,516

US$ 145,087 136,303

Nota 8. Inversión en inmuebles

Al 31 de diciembre el saldo de las inversiones en inmuebles corresponde a los costos asociados a las fincas filiales terminadas como se detalla a continuación:

Al 31 de diciembre de 2018

Metraje

total Costo Mejoras

Plusvalía (Minusvalía) acumulada

Total

Edificio Tempisque, Turrubares y Plataforma de parqueos 16,451.10 US$ 28,225,344 1,049,288 25,852 29,300,484 16,451.10 US$ 28,225,344 1,049,288 25,852 29,300,484

Al 31 de diciembre de 2017

Metraje

total Costo Mejoras

Plusvalía (Minusvalía) acumulada

Total

Edificio Tempisque, Turrubares y Plataforma de parqueos 16,451.10 US$ 28,225,344 1,032,905 2,487,467 31,745,716 16,451.10 US$ 28,225,344 1,032,905 2,487,467 31,745,716

La administración del Fondo solicitó a la Superintendencia General de Valores la unificación de las fincas filiales pertenecientes al Fondo. Esta solicitud se realizó el pasado 5 de noviembre de 2018 y consistió en agrupar las fincas filiales del edificio Tempisque, la finca filial 31 del edificio Turrubares y las fincas filiales de las Plataformas de Parqueos bajo un mismo código de inmueble. Está unificación de fincas tiene un efecto solo a nivel de los registros que mantiene la SUGEVAL y no representa un cambio a nivel de Registro de la Propiedad. Conforme lo dispuesto en el artículo 90 del Reglamento General de Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión vigente a la fecha de la publicación de los presentes estados financieros, los bienes inmuebles del Fondo que se mantengan para el arrendamiento y los que hayan sido concluidos se rigen por la normativa aplicable para la valuación de inmuebles de fondos inmobiliarios.


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El movimiento de las inversiones en inmuebles del Fondo en los períodos de doce meses terminados el 31 de diciembre se detalla como sigue:

Costo Mejoras

Plusvalía (Minusvalía) Acumulada Total

Saldo al 31 de diciembre de 2016 US$ 28,225,344 1,032,905 2,479,320 31,737,569 Efecto neto de ganancias y pérdidas en valoración de inmuebles 0 0 8,147 8,147 Saldo al 31 de diciembre 2017 28,225,344 1,032,905 2,487,467 31,745,716

Mejoras realizadas a los inmuebles 0 16,383 0 16,383 Efecto neto de ganancias y pérdidas en valoración de inmuebles (1) 0 0 (2,461,615) (2,461,615) Saldo al 31 de diciembre de 2018 US$ 28,225,344 1,049,288 25,852 29,300,484

(1) En el 2018 se reconoció una minusvalía en la valoración anual de las fincas filiales

pertenecientes al Fondo. Esta minusvalía es de origen financiero y se relaciona principalmente en los siguientes aspectos:

Tasa de crecimiento de los flujos: en la proyección financiera para el crecimiento de

los flujos de efectivo se utiliza, durante la vigencia de los contratos de arrendamiento, la tasa vigente para cada uno de ellos y posterior al vencimiento se utiliza una tasa equivalente a la inflación de los Estados Unidos de America. Situación que se replica en el cálculo de la perpetuidad de los flujos de efectivo. La tasa de crecimiento utilizada posterior al vencimiento de los contratos de arrendamiento para la valoración del 2017 fue de un 3% mientras que la tasa utilizada para la valoración del 2018 fue de un 2.24%

Desocupación de la Finca Filial 31: otro factor que afecta la valoración financiera es la desocupación que presenta desde mayo de 2018 la finca filial 31 que anteriormente era ocupada por el inquilino Grupo Monge.

Crecimiento en el costo de la deuda: el fondo posee un crédito bancario con el Banco Nacional de Costa Rica según se describe en la nota 10. Este crédito posee una tasa de interés determinada por la tasa Libor a seis meses más cinco punto cincuenta puntos porcentuales. En el último año se ha evidenciado un crecimiento en esta tasa de interés, pasando de 7.33% al cierre de 2017 a un 8.37% al cierre del 2018.

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Condiciones de contratos de arrendamiento

Las cláusulas más importantes de los contratos de arrendamiento suscritos entre las partes son las siguientes: Los contratos pueden ser prorrogados a su vencimiento por períodos iguales a los

establecidos siguiendo las formalidades de comunicación por escrito indicadas en el contrato, salvo que una de las partes notifique a la otra su voluntad de no renovar el contrato dentro de los tres meses anteriores a la fecha de expiración.

El arrendatario acepta expresamente y acuerda que no podrá dar por terminado

anticipadamente el contrato. En caso contrario el Fondo será indemnizado de conformidad con lo acordado entre las partes.

El pago de los servicios públicos corresponde a los arrendatarios y los tributos

propios del inmueble y su mantenimiento estructural son exclusiva responsabilidad del Fondo.

Cualquier mejora o modificación que el arrendatario desee ejecutar en el inmueble

debe de contar con la autorización precia y por escrito de la Sociedad. Los gastos y costos en los que incurra el arrendatario en razón de estas mejoras o modificaciones serán responsabilidad exclusiva de este sin que el Fondo deba indemnizarlo aun cuando queden al final del arriendo como mejoras al inmueble.

Gravámenes sobre bienes inmuebles

Al 31 de diciembre de 2018 y 2017, todos los documentos por pagar a largo plazo estaban garantizados con cédulas hipotecarias de primero y segundo grado sobre bienes inmuebles, además de la cesión suspensiva de los derechos de cobro de los contratos de arrendamiento presentes y futuros (Ver Nota 10). Cobertura de seguros

Tanto al 31 de diciembre de 2018 como al 31 de diciembre de 2017, los inmuebles se encontraban asegurados por US$20,189,701. El seguro cubre la pérdida directa e inmediata que sufra la propiedad asegurada como consecuencia de daño o destrucción (determinado por el valor de reposición), en casos en los que se produzca en forma repentina y accidental, así como los alquileres dejados de percibir por siniestros ocurridos al inmueble.

Para salvaguardar los inmuebles propiedad del Fondo se contratan los servicios de Improsa Agencia de Seguros S.A. para que por medio del Instituto Nacional de Seguros se cubran los inmuebles de posibles siniestros así como de ciertas eventualidades o actos no previstos.


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Los seguros contratados para el Fondo son:

a) Póliza de responsabilidad civil

Esta póliza cubre la lesión o muerte de terceras personas y daños a la propiedad de terceros bajo la modalidad de límite único combinado y límite agregado anual.

b) Daño físico directo

Esta póliza cubre el valor de las edificaciones y áreas complementarias de los inmuebles así como un porcentaje por rentas caídas.

El valor de los inmuebles se actualiza según las valoraciones ingenieriles realizadas anualmente en los cuales se indica el nuevo valor del edificio y de las áreas complementarias.

c) Póliza Umbrella

El seguro de Responsabilidad Civil Umbrella está dirigido a dar protección a eventos catastróficos en exceso sobre la póliza de Responsabilidad Civil básica contratada con el Instituto Nacional de Seguros o con otras aseguradoras.

Nota 9. Otros activos

A continuación se detalla el saldo de la cuenta de otros activos al 31 de diciembre: 2018 2017 Garantías otorgadas ( 1 ) US$ 20,109 20,109 US$ 20,109 20,109

(1) Garantías otorgadas a la Compañía Nacional de Fuerza y Luz, S.A. y al inquilino

Emerson Electric CR, Ltda. relacionadas con el alquiler de transformadores.

Nota 10. Documentos por pagar

A continuación se presenta el saldo de los documentos por pagar al 31 de diciembre:

2018 2017 Banco Nacional de Costa Rica (1) US$ 15,975,313 16,205,313

US$ 15,975,313 16,205,313

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(1) La operación con el Banco Nacional de Costa Rica consiste en un crédito garantizado mediante cédulas hipotecarias por un monto de US$17,000,000. El vencimiento de esta operación es el 29 de agosto del 2028. La tasa de interés anual de éste no podrá ser inferior a 5.94% y está constituida por la tasa libor a seis meses más un margen de 5.50 puntos porcentuales. Este préstamo se utilizó en la cancelación de los pasivos bancarios que mantenía el Fondo. Al 31 de diciembre de 2018 y 2017 el Fondo ha realizado abonos por un total de US$1,024,687 y US$794,687 respectivamente al principal. (Ver nota 21).

Estos pasivos tienen la siguiente estructura de vencimiento:

Vencimiento por año: 2018 2017 2018 US$ 00 120,000 2019 240,000 240,000 2020 300,000 300,000 2021 360,000 360,000 2022 480,000 480,000 2023 600,000 600,000 2024 600,000 600,000 2025 600,000 600,000 2026 600,000 600,000 2027 600,000 600,000 2028 11,595,313 11,705,313

US$ 15,975,313 16,205,313

Las operaciones están garantizadas con hipotecas de primero y segundo grado sobre los bienes inmuebles del fondo (excepto la finca filial No.31) además de la cesión suspensiva de derechos de cobro de los contratos de arrendamiento presentes y futuros.

Nota 11. Impuesto sobre la renta diferido

Al 31 de diciembre el impuesto sobre la renta diferido se calculó como se detalla a continuación:

2018 2017 Valuación neta de bienes inmuebles (Nota 8) US$ 25,852 2,487,467 Más minusvalías acumuladas por valuación de bienes inmuebles e inversiones 13,011 4,625,883 Plusvalías acumuladas por valuación de bienes inmuebles e inversiones 38,863 7,113,350 Porcentaje de impuesto 5% 5%

US$ 1,943 355,667


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Nota 12. Gastos acumulados y cuentas por pagar

Al 31 de diciembre la composición de los gastos acumulados y de las cuentas por pagar se detalla a continuación:

2018 2017 Comisiones por pagar US$ 490 245 Impuesto sobre los ingresos del Fondo 9,007 9,431 Otras cuentas por pagar y provisiones 3,691 19,302

US$ 13,188 28,978

Nota 13. Otros pasivos

Al 31 de diciembre los otros pasivos del Fondo se detallan a continuación:

2018 2017 Ingresos cobrados por anticipados US$ 72,039 68,010 Depósitos en garantía de arrendamientos 178,017 182,909

US$ 250,056 250,919

Nota 14. Títulos de participación

Al 31 de diciembre el Fondo tenía en circulación 332 títulos de participación con valor nominal de US$50,000 cada uno como se muestra seguidamente:

2018 2017 Títulos de participación en circulación US$ 332 332 Valor nominal del título de participación 50,000 50,000

US$ 16,600,000 16,600,000

El Fondo tenía un capital autorizado de 500 participaciones con valor nominal de US$50,000 cada una. De acuerdo con el comunicado de hecho relevante con fecha 2 de setiembre de 2013 se procedió con la disminución del monto total del capital autorizado, por vencimiento del plazo de colocación del mismo. Se modificó el prospecto vigente y se autoriza la cantidad de 332 participaciones, obteniendo con esta modificación el 100% del total de la colocación. Al 31 de diciembre de 2018 y 2017 el Fondo ha asumido costos de comisiones de colocación por US$61,288, por las colocaciones que se realizaron en el año 2018, estos costos fueron registrados en la cuenta capital pagado en exceso.

Nota 15. Capital pagado en exceso La estimación del rango de valor de las participaciones tiene su base en la metodología de valor residual, la cual se utiliza para determinar el valor de un proyecto en un momento dado. Esta metodología es la que se utiliza también para las actualizaciones trimestrales del análisis de rentabilidad del Proyecto Multipark. Específicamente para la determinación del rango de valor de las nuevas participaciones se aplicaron los siguientes pasos:

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La Administración del Fondo efectuó una actualización trimestral del análisis de rentabilidad del Proyecto Multipark, para lo cual proyectó los flujos de efectivo, considerando el monto estimado de la emisión adicional de participaciones.

Con base en la rentabilidad esperada, se estimó el valor futuro de los flujos de efectivo del proyecto y el de la emisión original de participaciones (total y por participación) al concluir el plazo de proyección, la diferencia entre ambos montos totales se asignó como valor futuro de la emisión adicional y se calculó el número de participaciones a emitir.

Con base en el valor futuro de la emisión adicional, el valor futuro por participación, el plazo de participación de los inversionistas de la emisión adicional y el valor presente, se estimó el valor inicial por participación de dicha emisión.

Se efectuó una sensibilización del número y valor inicial de las participaciones adicionales, de acuerdo con los parámetros seleccionados por la Administración del Fondo.

La Administración del Fondo utilizó el análisis descrito como referencia y determinó el precio de colocación de la nueva emisión.

En el mes de noviembre de 2011 el Fondo colocó 14 títulos de participación a un precio promedio de US$22,371 cada uno, es decir US$27,629 por debajo del valor nominal del título, originando una disminución en el capital pagado en exceso por US$386,800.

Además en el mes de diciembre de 2011, el Fondo realizó colocaciones de participaciones en dos oportunidades, en la primera se colocaron 12 títulos de participación a un precio de US$15,000 cada uno y en la segunda se colocaron 18 participaciones a US$24,363.89, producto de estas dos colocaciones el capital pagado en exceso del fondo disminuyó en US$881,450.

De igual forma, para el mes de marzo 2012 el Fondo realizó colocación de 8 participaciones en dos oportunidades. En la primera oportunidad el fondo colocó 6 participaciones a un precio de US$15,000 cada una y en la segunda se colocaron 2 participaciones a US$13,833.33. Producto de esta colocación el capital pagado en exceso disminuyó US$287,000.

En el mes de agosto de 2012 el Fondo colocó 8 participaciones a un precio de US$13,000 forjando a que el capital pagado en exceso disminuyera en US$296,000. A octubre de 2012 se colocó nuevamente a un precio de US$13,000 un total de 3 participaciones lo que ocasionó que el capital pagado en exceso disminuyera en US$111,000; y finalmente para noviembre 2012 manteniendo el mismo precio, se lograron colocar un total de 26 participaciones disminuyendo el capital pagado en exceso en US$962,000.

Al 31 de diciembre de 2018 y 2017 el capital pagado en exceso ascendía a US$ (2,271,138).


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Nota 16. Ingreso por alquileres Seguidamente se muestran los ingresos por alquileres para los períodos de doce meses terminados el 31 de diciembre:

Inmueble 2018 2017 Edificio Tempisque, Turrubares y Plataforma de parqueos US$ 2,176,261 2,237,230

US$ 2,176,261 2,237,230

El precio del alquiler es pagadero en forma mensual de manera anticipada; están denominados en dólares estadounidenses y se establecen los mecanismos para los incrementos anuales. El monto del depósito en garantía se estipula en cada contrato y oscila de uno a cuatro meses de arrendamiento.

Al 31 de diciembre de 2018 y 2017, se mantiene arrendado el 92% y 98% de su capacidad de ocupación, respectivamente.

El artículo 79 del Reglamento General de Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión indica que “No más del 25% de los ingresos mensuales del fondo puede provenir de una misma persona física o jurídica o de personas pertenecientes al mismo grupo financiero o económico”. El Fondo percibió ingresos por arrendamiento del inquilino Emerson Electric Costa Rica, S.R.L., por US$1,827,406 y US$1,735,854 que representa el 83.97% de los ingresos por arrendamiento generados en el periodo 2018 y un 77.59% de los ingresos para el período 2017. La Asamblea de Inversionistas del 10 de septiembre de 2013 acordó mantener la concentración en inquilinos como parte del proceso de reestructuración financiera del Fondo de Inversión de Desarrollo de Proyectos Multipark.

Nota 17. Comisiones de administración

La comisión por administración vigente al 31 de diciembre es 0.25% sobre el valor del activo neto administrado.

El monto devengado por esta comisión, por los períodos de doce meses terminados el 31 de diciembre de 2018 y 2017 es de US$37,974 y US$37,806 respectivamente.

Nota 18. Gastos financieros

En los períodos de doce meses terminados el 31 de diciembre el detalle de los gastos financieros es el siguiente:

2018 2017 Intereses a entidades de crédito US$ 1,257,815 1,152,626 Amortización de gastos de formalización de créditos 11,451 11,494 Pérdidas por diferencial cambiario 560 304 Otros gastos financieros 0 120

US$ 1,269,826 1,164,544

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Nota 19. Gastos de operación Los gastos de operación en los períodos de doce meses terminados al 31 de diciembre son los siguientes:

2018 2017 Administración de inmuebles (Nota 22) US$ 78,231 75,952 Calificación de riesgo 9,200 8,964 Comisiones a la entidad en custodia (Nota 22) 2,640 2,640 Cuotas condominales 211,951 127,436 Gastos de asamblea de inversionistas 16,997 9,218 Gastos de auditoría 7,079 6,955 Gastos por asesorías 012,362 15,874 Honorarios de abogados 894 1,958 Impuestos municipales 55,434 50,660 Mantenimiento y reparaciones 2,197 24,013 Otros gastos de gestión 45,276 36,545 Peritazgo de inmuebles 4,500 6,000 Publicidad y propaganda 3,835 2,786 Seguros 36,514 37,242

US$ 487,110 406,243

Nota 20. Cuentas de orden

Al 31 de diciembre las cuentas de orden del Fondo se componen de los siguientes contratos pendientes por liquidar:

2018 2017 Compromisos por operaciones de valores a plazo Recompras tripartitas sector público US$ 225,257 111,305

US$ 225,257 0111,305

Nota 21. Reestructuración financiera del Fondo Reestructuración de pasivos con el Banco Nacional de Costa Rica, S.A El 29 de agosto del 2013, se firmó el contrato de préstamo con el Banco Nacional de Costa Rica, S.A., el cual consiste en un crédito garantizado mediante cédulas hipotecarias por un monto de US$17,000,000. El vencimiento de esta operación es el 29 de agosto de 2028. La tasa de interés anual de éste no podrá ser inferior a 5.94% y está constituida por la tasa libor semestral más un margen de 5.50 puntos porcentuales. Este préstamo se utilizó en la cancelación de los pasivos bancarios que mantenía el Fondo. Al 31 de diciembre de 2018 y 2017, el Fondo ha realizado abonos por un total de US$1,024,687 y US$794,687, respectivamente al principal.


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Con la firma de este contrato, la Administración cumplió con uno de los objetivos estratégicos más relevantes para este Fondo para el ejercicio fiscal 2013, ya que logra financiar en el largo plazo la totalidad de sus pasivos, a una tasa de interés, considerablemente menor y con un período de gracia de 24 meses para pagos del principal.

Nota 22. Transacciones con partes relacionadas a la Sociedad Administradora El Fondo ha realizado transacciones con partes relacionadas con la Sociedad Administradora como se detalla a continuación:

2018 2017 Activos: Efectivo en cuentas bancarias, Banco Improsa, S.A. (Nota 4) US$ 55,228 112,952 Pasivos: Comisiones por pagar a Improsa SAFI S.A. 50 25 Gastos: Comisión de Custodia, Banco Improsa S.A. (Nota 19) 2,640 2,640 Comisión de administración Improsa SAFI S.A. (Nota 17) 37,974 37,806 Administración de inmuebles Improsa Capital S.A. (Nota 19) 78,231 75,952 Ingresos: Intereses de las cuentas de efectivo, Banco Improsa S.A. 126 113 Alquiler de parqueos Fondo de Inversión Inmobiliario los Crestones (Nota 16) 27,535 26,499 Alquiler de parqueos Fondo de Inversión Inmobiliario Gibraltar (Nota 16) 118,002 114,324 Como compañías vinculadas las sociedades que conforman el Grupo Financiero Improsa pueden prestar servicios a los fondos de inversión administrados por la Sociedad. Este tipo de transacciones entre las distintas sociedades y los fondos de inversión nace de la necesidad del cumplimiento de la normativa vigente en temas como la designación de un Custodio para los valores de los fondos, así como relaciones con el puesto de bolsa por la colocación, la designación de un administrador de inmuebles (gestión de mantenimiento), servicios financieros, y gestión del producto de los fondos de inversión. Así mismo el Fondo registra gastos durante el período por el pago de comisiones de administración los cuales son cancelados a la Sociedad Administradora.

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Nota 23. Exposición y control a riesgos de liquidez y de mercado

Seguidamente se muestran algunos de los riesgos que el Fondo puede enfrentar durante su operación normal.

a. Riesgos de la cartera inmobiliaria

Existe el riesgo de concentración en un mismo tipo de inmuebles o en un mismo inmueble, en el primer caso la inversión está sujeta a cambios que se den en el sector económico en que se encuentren los inmuebles, oficinas, comercio, bodegas, etc.; la concentración en una misma clase de inmueble afectaría la totalidad de la cartera. En el segundo caso la concentración en un mismo inmueble podría verse afectada por siniestros, desastres naturales, los cuales son protegidos mediante los seguros. La concentración de arrendamientos en un sólo inquilino puede producir riesgos de incumplimiento contractual, quiebra de la empresa, estado de iliquidez, etc. Por esta razón no es permitido el arrendamiento a una misma empresa o empresas de un mismo grupo de interés económico por más de 25% del promedio mensual de los saldos diarios de los activos de los fondos.

La adquisición de inmuebles desocupados influye directamente en los ingresos, pues el producto de los arrendamientos representa un alto porcentaje de los ingresos de los Fondos. Existe el riesgo de que los inmuebles que se encuentren arrendados sean desocupados. La desocupación de inmuebles forma parte de la gama de riesgos que enfrenta un fondo de inversión inmobiliario, que puede materializarse como resultado entre otros factores de períodos prolongados de recesión económica que incidan negativamente en la demanda por espacio en edificios, oferta significativa del área construida en los segmentos en que ha invertido que provoquen un aumento relevante en la oferta disponible de inmuebles, cambios en la naturaleza de los procesos constructivos que produzcan obsolescencia, y en ese tanto, pérdida de competitividad en los edificios que formen parte de la cartera de activos en el fondo, y cambios en las tendencias demográficas e inmobiliarias del país que trasladen la demanda de espacio en edificios e inmuebles en general a zonas geográficas en donde el Fondo no cuente con activos inmobiliarios.

Durante el plazo que la desocupación de los locales se mantenga el fondo no recibiría ingresos por alquiler e incurriría en gastos de seguros, mantenimiento, seguridad del inmueble desocupado, servicios públicos e impuestos municipales entre otros, lo que produciría una baja temporal en los ingresos netos del fondo y en su capacidad para distribuir rendimientos, que termina cuando los inmuebles son nuevamente alquilados.

El riesgo de tasa de interés puede materializarse mediante tres mecanismos de transmisión. En primera instancia, cabe mencionar que de conformidad con lo dispuesto en la normativa vigente en la materia se puede emplear el endeudamiento como estrategia para financiar las adquisiciones de inmuebles para su portafolio de inversiones.


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Por consiguiente, aumentos en las tasas de interés de mercado generan un crecimiento en el gasto financiero en que incurriría el fondo, lo que produciría una baja temporal en sus ingresos netos y en su capacidad para distribuir rendimientos respecto a los niveles observados en períodos de tasas de interés bajas.

En segunda instancia, un aumento en las tasas de interés de mercado tendría como consecuencia un aumento en la tasa de costo de capital promedio ponderada empleada para efectuar las valoraciones financieras que demanda la normativa efectuar, la fecha de compra y anualmente, para registrar el valor razonable del activo inmobiliario en libros en concordancia con la Norma Internacional de Contabilidad No, 40 y el Acuerdo del Superintendente SGV-A-170. En tercera instancia, es importante mencionar que un aumento en las tasas de interés de mercado incidiría igualmente en el atractivo relativo que ofrecen los rendimientos de los títulos de participación de fondos de inversión inmobiliario respecto a otros instrumentos disponibles en el mercado bursátil. Otro riesgo es el de la adecuada administración de los inmuebles, ya que una gestión inapropiada de administración de las propiedades que conforman la cartera inmobiliaria violentaría normas de carácter legal y dispararía procesos judiciales en su contra; impediría la continuidad del contrato de arrendamiento como consecuencia de períodos de tiempo extensos de desocupación, o bien incidiría en un proceso acelerado de depreciación del activo.

Y por último, el riesgo de morosidad de inquilinos se define como la probabilidad de que un arrendatario o inquilino que ocupe algún espacio físico propiedad de un fondo de inversión inmobiliario no se encuentre en capacidad de atender los pagos de alquiler a los que está obligado en forma puntual, de conformidad con lo dispuesto, tanto por el contrato de arrendamiento debidamente suscrito como por las obligaciones que le impone la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos vigente, lo que se traduciría en una contracción de la capacidad que tienen los fondos para producir flujos de caja positivos y utilidades distribuibles, y por supuesto se produciría una reducción en la liquidez con los fondos cuentan para atender sus obligaciones frente a terceros.

b. Riesgo de liquidez

Aunque los fondos inmobiliarios, por su naturaleza y por la normativa aplicable invierten mayoritariamente en inmuebles, podría llegar a tener hasta 20% de sus activos invertidos en valores, producto de dineros transitorios que mantenga mientras se ubican inmuebles atractivos en precio y generación de alquileres o plusvalías, la parte del fondo que se invierte en valores podría enfrentar riesgos como, pero no limitados a, los siguientes:

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Riesgo no sistémico:

El riesgo no sistémico conocido también como riesgo no relacionado con el comportamiento del mercado o riesgo diversificado, es el vinculado con las características únicas de un instrumento o título valor o de un portafolio de inversiones particular que no se encuentre plenamente diversificado. En la medida que la cartera se encuentre diversificada y se realice un cuidadoso proceso de selección de los valores, este riesgo puede disminuirse en forma significativa, aunque no puede eliminarse completamente.

Dado que la normativa vigente exige la valoración a precio de mercado de la cartera financiera de los fondos diariamente, cualquier cambio o deterioro de la cotización de los instrumentos que compongan la cartera financiera se registrará con la misma periodicidad y podrá tener una incidencia positiva, negativa o nula en el precio del título de participación a una fecha determinada.

Riesgo sistémico:

El riesgo sistémico conocido también como riesgo de mercado o riesgo no diversificado, es el que se origina en fluctuaciones prolongadas en la actividad macroeconómica del país como, pero no limitadas a, cambios en tasas de interés del mercado, devaluación de la moneda, decisiones políticas del Gobierno de Costa Rica en cuanto a impuestos, crédito y liquidez del sistema.

c. Otros riesgos:

Liquidez de las participaciones:

El mercado de títulos de participación de fondos de inversión inmobiliarios se encuentra poco desarrollado en Costa Rica, por esta razón su liquidez será baja mientras aumenta el volumen de títulos de esta naturaleza en relación con el mercado bursátil en general. Este riesgo puede materializarse en períodos de tiempo prolongados para poder realizar una venta parcial o total en el mercado secundario de la Bolsa Nacional de Valores, así como en precios de mercado inferiores al valor del activo neto calculado por la sociedad administradora de fondos de inversión de conformidad con la normativa vigente en la materia. Los riesgos antes mencionados son un extracto de los riesgos incluidos en el Prospecto del Fondo. Los otros riesgos que podría enfrentar el Fondo pueden ser consultados dicho documento en la página web www.grupoimprosa.com o en www.sugeval.fi.cr


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Nota 24. Políticas de contención y manejo de riesgos

A efecto de controlar los riesgos típicos de los Fondos inmobiliarios antes descritos en la nota anterior, Improsa SAFI tomará algunas medidas administrativas y de inversión, a saber:

Cartera inmobiliaria: Para atenuar el riesgo por concentración de inmuebles, por obligación legal, y por política de Improsa SAFI todos los inmuebles tendrán cobertura total sobre su valor constructivo, prima que es actualizada y revisada anualmente respecto a su valoración ingenieril contra siniestros a través de pólizas suscritas con el Instituto Nacional de Seguros. De igual forma Improsa SAFI procederá a contratar dos coberturas adicionales, a saber la de responsabilidad civil general con cobertura por lesión o muerte de terceras personas y daños a la propiedad de terceros bajo la modalidad de límite Único Combinado y límite agregado anual de US$500,000, así como la que cubre los ingresos por arrendamiento que se dejarían de percibir en caso de que se materializase un siniestro en cualesquiera de los bienes inmuebles que conformen la cartera de inversiones inmobiliarias del Fondo de Inversión. Por su parte, para reducir el riesgo de concentración por arrendatario, de acuerdo con el Reglamento General de Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión vigente a la fecha, en su artículo 79, Improsa SAFI promoverá que no más de un 25% de los ingresos mensuales del fondo puedan provenir de una misma persona física o jurídica o de personas pertenecientes al mismo grupo financiero o económico, lo cual, aunque reduce dicho riesgo, no lo elimina completamente. Para enfrentar ese riesgo, Improsa S.A.F.I. procurará la máxima diversificación de arrendatarios, y sólo accederá a la concentración máxima del 25% si la misma se justifica en función de la solvencia financiera y trayectoria de los arrendatarios, o bien como resultado del proceso de conformación de un portafolio de inversiones en el largo plazo. Cabe mencionar que de conformidad con el artículo 81 de dicho Reglamento, en lo que interesa, establece que dicho porcentaje establecido en el artículo 79 debe alcanzarse en el plazo de tres años contados a partir del inicio de operaciones del fondo. En el caso de que no se alcancen los porcentajes en el plazo indicado o que posteriormente estos se dejen de cumplir por más de seis meses, la sociedad administradora está obligada a comunicarlo a los inversionistas mediante un Comunicado de Hechos Relevantes en el plazo establecido en la normativa. Una vez transcurridos el plazo de tres años o el periodo de seis meses sin haber alcanzado los porcentajes mínimos, la sociedad debe convocar a una asamblea de inversionistas para que se les comunique el exceso presentado y aprueben el plan de acción respectivo.

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Cartera de valores: Improsa S.A.F.I. y su Comité de Inversión invertirá en valores de sector público costarricense y en emisores de sector privado inscrito en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios en SUGEVAL con calificación mínima de AA por parte de las calificadoras de riesgo autorizadas. De igual forma podrá invertir en obligaciones emitidas por emisores extranjeros siempre que dichos valores de deuda que cuenten con una calificación de grado de inversión o equivalente otorgada por una calificadora reconocida como nacional por la Comisión de Valores de Estados Unidos. Emisiones en cesación de pagos: El Fondo podrá invertir en valores de emisores públicos y privados los cuales podrían verse en problemas de solvencia y por tanto incumplir con el pago de principal, intereses o dividendos sobre sus emisiones. Si el Fondo posee valores de emisores que han entrado en cesación de pagos, el Fondo deberá seguir los lineamientos establecidos en la Norma Internacional de Contabilidad número 39, que se resumen de la siguiente manera: “…Se producirá un deterioro o irrecuperabilidad del valor en un activo financiero, cuando su importe en libros, sea mayor que el importe recuperable estimado. Se deberá evaluar en cada fecha del balance, si existe evidencia objetiva de que uno de los activos financieros pueden haber visto deteriorarse su valor, ante lo cual se deberá proceder a estimar el importe recuperable del activo y reconocer el correspondiente deterioro del valor. Es posible que una empresa no sea capaz de recuperar todos los importes esperados (principal e intereses). Dicha pérdida es la diferencia entre el costo de adquisición y el valor razonable o el importe recuperable menos cualquier deterioro de valor en tal activo que hubiera sido reconocido previamente (el valor presente de los flujos de efectivo futuros esperados, descontados a la tasa de interés efectiva original del instrumento financiero). Cuando la cotización de valores que formen parte de la cartera del fondo hubiere sido suspendida, la suscripción y reembolso de las participaciones se realiza una vez incluido el importe del deterioro del valor dentro de la ganancia o pérdida neta del fondo, de conformidad con lo establecido en la Normativa Contable aprobada por el Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero. El precio resultante de los valores debe quedar asentado en el libro de actas de valoración, según lo dispuesto en el Reglamento sobre valoración de carteras mancomunadas. El importe del deterioro debe ser incluido en la ganancia o pérdida neta del periodo en que se ejecute. Si en un periodo posterior, el importe de la pérdida por deterioro de valor o por irrecuperabilidad disminuye y tal decremento puede relacionarse de forma objetiva con el reconocimiento contable de la pérdida, este debe revertirse ajustando directamente el saldo dentro del periodo correspondiente en que se realice.


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Nota 25. Análisis de sensibilidad a riesgos de mercado

Sensibilidad de riesgo en tasa de cambio de monedas extranjeras Para sensibilizar el tipo de cambio utilizamos los siguientes supuestos: Una variación del 5% entre el tipo de cambio mostrado al inicio del período. Todas las demás variables se mantienen constantes. Durante el cuarto trimestre del 2018 se evidenció que el tipo de cambio de compra mostró un crecimiento de ¢37.97. Este crecimiento equivale a un 6.70% del tipo de cambio mostrado al inicio del período (¢566.42). Al aplicar los supuestos, se observaría que el tipo de cambio variaría ¢ 28.32. Con esta variación esperaríamos que ante un fortalecimiento el tipo de cambio se ubicara en ¢538.10 y ante un debilitamiento alcanzara los ¢594.74. Estas posibles variaciones en el tipo de cambio afectarían los resultados del Fondo, para el período 2018, en US$1,130 de ganancia o de pérdida. Por otra parte, durante el 2017 se observó un crecimiento de ¢18.24 que equivale a una variación de 3.33% en comparación con el tipo de cambio mostrado al inicio del período (¢548.18). Al aplicar los supuestos, se observaría que el tipo de cambio variaría ¢27.41. Con esta variación esperaríamos que ante un fortalecimiento, el tipo de cambio se ubicara en ¢520.77 y ante un debilitamiento alcanzaría ¢ 575.59. Estas posibles variaciones en el tipo de cambio afectarían los resultados del Fondo, para el período 2017, en US$3,718 de ganancia o de pérdida. A partir de este análisis, podemos concluir que una variación del 5% en las tasas de cambio habría tenido un menor efecto en el período 2018 que en el 2017. Sensibilidad de riesgo en tasas de interés

La sensibilización en las tasas de interés por los períodos de doce meses terminados al 31 de diciembre sería la siguiente:

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2018 2017 Deuda bancaria promedio US$ 16,086,980 16,490,456 Carga financiera del período (Nota 18) 1,269,266 1,164,120 Costo promedio de la carga financiera 7.89% 7.06% Tasa piso de los créditos 5.94% 5.94% Incremento de 1 punto porcentual en la carga financiera 8.89% 8.06% Disminución de 1 punto porcentual en la carga financiera (tasa piso). 6.89% 6.06%

Impacto por incremento en la tasa de interés US$ 160,870 164,905 Impacto por disminución en la tasa de interés US$ (160,870) (164,905)

Al 31 de diciembre de 2018, si las tasas de interés hubieran sido un punto porcentual superior y el resto de variables hubieran permanecido constantes, el resultado del período habría sido menor en US$160,870 (en 2017 US$164,905). En vista de que los documentos por pagar establecen tasas de interés piso, para aquellos casos en que el costo promedio de la carga financiera sea menor que la tasa piso, se estima la sensibilidad por disminución en la tasa de interés, utilizando como tasa mínima la tasa piso establecida.

Dadas las condiciones anteriores, al 31 de diciembre de 2018, si las tasas de interés hubieran sido un punto porcentual inferior y el resto de variables hubieran permanecido constantes, el resultado del período habría sido mayor en US$ 160,870 (en 2017 US$ 164,905).

Como conclusión, podemos afirmar que el resultado del período es más sensible a un incremento en la tasa de interés.

Nota 26. Constitución de grupo financiero

El Grupo Financiero Improsa, S.A. se constituyó como grupo financiero el 27 de julio de 1998 de acuerdo con las leyes de la República de Costa Rica por un plazo de 99 años. El 25 de mayo del 2000 el CONASSIF autorizó a la compañía a actuar como Grupo Financiero. El grupo financiero está constituido por:

Banco Improsa, S.A. Improsa Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, S.A. Improsa Corredora de Seguros, S.A. Improsa Capital, S.A. Improsa Centro de Servicios Compartidos ICSC S.A. Improsa Valores Puesto de Bolsa, S.A. Improsa Servicios Internacionales, S. A. Banprocesos, S.A.


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Nota 27. Contingencia

Los registros contables del Fondo pueden ser revisados por la Dirección General de Tributación por los años 2018, 2017, 2016 y 2015, por lo que existe una posible contingencia por la aplicación de conceptos fiscales que pueden diferir de los que ha utilizado el Fondo para liquidar sus impuestos.

Nota 28. Calificación de riesgo

El Fondo es calificado por la Sociedad Calificadora de Riesgo Centroamericana, la cual mediante consejo del 7 de agosto de 2018, a partir del análisis de información financiera no auditada al 30 de marzo de 2018, otorgó una calificación de “SCR A+3” que significa “la calidad y diversificación de los activos del fondo, la capacidad para la generación de flujos, las fortalezas y debilidades de la administración, presentan una adecuada probabilidad de cumplir con sus objetivos de inversión, teniendo una adecuada gestión para limitar su exposición al riesgo por factores inherentes a los activos del fondo y los relacionados con su entorno. Nivel bueno. La adición del signo positivo significa una alta probabilidad de que la calificación mejore en el mediano plazo. Alta sensibilidad a condiciones cambiantes en el mercado”.

Nota 29. Unidad monetaria

La unidad monetaria de la República de Costa Rica es el colón (¢), al 31 de diciembre de 2018 y 2017 los tipos de cambio para la compra y venta de dólares de los Estados Unidos de América eran ¢604.39 y ¢611.75 y ¢566.42 y ¢572.56 por cada US$1.00 respectivamente.

Nota 30. Período fiscal

Improsa Sociedad de Fondos de Inversión, S.A. y el Fondo de Inversión de Desarrollo de Proyectos Multipark operan en el período fiscal del 1 de enero al 31 de diciembre de cada año.

Nota 31. Normas internacionales de información financiera emitidas no implementadas

El CONASSIF ha establecido cuáles políticas contables deben ser utilizadas en los casos en que las normas incluyen tratamiento alternativo. Con fecha 4 de abril de 2013 se emite el C.N.S 1034/08 donde se establece que para el período que inicia el 1 de enero de 2014 se aplicarán las NIIF 2011 con excepción de los tratamientos especiales indicados en el capítulo II de la normativa aplicable a las entidades reguladas.

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NIIF 9: Instrumentos financieros

El objetivo de esta NIIF es establecer los principios para la información financiera sobre activos financieros de manera que presente información útil y relevante para los usuarios de los estados financieros de cara a la evaluación de los importes, calendario e incertidumbre de los flujos de efectivo futuros de la entidad. La norma incluye tres capítulos referidos a reconocimiento y medición, deterioro en el valor de los activos financieros e instrumentos financieros de cobertura.

Esta Norma sustituye a la NIIF 9 de (2009), la NIIF 9 (2010) y la NIIF 9 (2013). Sin embargo, para los períodos anuales que comiencen antes del 1 de enero de 2018, una entidad puede optar por aplicar las versiones anteriores de la NIIF 9 en lugar de aplicar esta Norma, si, y solo si, la fecha correspondiente de la entidad de la aplicación inicial es anterior al 1 de febrero de 2015.

NIIF 15: Ingresos de Actividades Ordinarias Procedentes de Contratos con Clientes

Norma Internacional de Información Financiera NIIF 15, Ingresos de Actividades Ordinarias procedentes de Contratos con Clientes establece los principios de presentación de información útil a los usuarios de los estados financieros sobre la naturaleza, importe, calendario e incertidumbre de los ingresos de actividades ordinarias y flujos de efectivo que surgen de contratos de una entidad con sus clientes. La NIIF 15 se aplicará a períodos anuales que comiencen a partir del 1 de enero de 2018. Se permite su aplicación anticipada. La NIIF 15 deroga: (a) la NIC 11 Contratos de Construcción; (b) la NIC 18 Ingresos de Actividades Ordinarias; (c) la CINIIF 13 Programas de Fidelización de Clientes; (d) la CINIIF 15 Acuerdos para la Construcción de Inmuebles; (e) la CINIIF 18 Transferencias de Activos procedentes de Clientes; y (f) la SIC-31 Ingresos Permutas de Servicios de Publicidad. Los ingresos de actividades ordinarias son un dato importante, para los usuarios de los estados financieros, al evaluar la situación y rendimiento financieros de una entidad. Sin embargo, los requerimientos anteriores de reconocimiento de los ingresos de actividades ordinarias en las Normas Internacionales de Información Financiera (IFRS) diferían de los Principios de Contabilidad Generalmente Aceptados de los Estados Unidos de América (PCGA de los EE.UU.) y ambos conjuntos de requerimientos necesitaban mejoras. Los requerimientos de reconocimiento de los ingresos de actividades ordinarias de las NIIF previas proporcionaban guías limitadas y, por consiguiente, las dos principales Normas de reconocimiento de ingresos de actividades ordinarias, NIC 18 y NIC 11, podrían ser difíciles


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de aplicar en transacciones complejas. Además, la NIC 18 proporcionaba guías limitadas sobre muchos temas importantes de los ingresos de actividades ordinarias, tales como la contabilización de acuerdos con elementos múltiples. Por el contrario, los PCGA de los EE.UU. comprendían conceptos amplios de reconocimiento de ingresos de actividades ordinarias, junto con numerosos requerimientos para sectores industriales o transacciones específicos, los cuales daban lugar, en algunas ocasiones, a una contabilización diferente para transacciones económicamente similares.

Por consiguiente, el Consejo de Normas Internacionales de Información Financiera (IASB) y el emisor nacional de normas de los Estados Unidos, el Consejo de Normas de Contabilidad Financiera (FASB), iniciaron un proyecto conjunto para clarificar los principios para el reconocimiento de los ingresos de actividades ordinarias y para desarrollar una norma común sobre ingresos de actividades ordinarias para las NIIF y los PCGA de los EE.UU., que:

(a) eliminará las incongruencias y debilidades de los requerimientos anteriores sobre

ingresos de actividades ordinarias; (b) proporcionará un marco más sólido para abordar los problemas de los ingresos de

actividades ordinarias; (c) mejorará la comparabilidad de las prácticas de reconocimiento de ingresos de

actividades ordinarias entre entidades, sectores industriales, jurisdicciones y mercados de capitales;

(d) proporcionará información más útil a los usuarios de los estados financieros a través de requerimientos sobre información a revelar mejorados; y

(e) simplificará la preparación de los estados financieros, reduciendo el número de requerimientos a los que una entidad debe hacer referencia.

El principio básico de la NIIF 15 es que una entidad reconoce los ingresos de actividades ordinarias de forma que representen la transferencia de bienes o servicios comprometidos con los clientes a cambio de un importe que refleje la contraprestación a la cual la entidad espera tener derecho a cambio de dichos bienes o servicios. Una entidad reconoce los ingresos de actividades ordinarias de acuerdo con ese principio básico mediante la aplicación de las siguientes etapas:

(a) Etapa 1: Identificar el contrato (o contratos) con el cliente un contrato es un acuerdo

entre dos o más partes que crea derechos y obligaciones exigibles. Los requerimientos de la NIIF 15 se aplican a cada contrato que haya sido acordado con un cliente y cumpla los criterios especificados. En algunos casos, la NIIF 15 requiere que una entidad combine contratos y los contabilice como uno solo. La NIIF 15 también proporciona requerimientos para la contabilización de las modificaciones de contratos.

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(b) Etapa 2: Identificar las obligaciones de desempeño en el contrato un contrato incluye compromisos de transferir bienes o servicios a un cliente. Si esos bienes o servicios son distintos, los compromisos son obligaciones de desempeño y se contabilizan por separado. Un bien o servicio es distinto si el cliente puede beneficiarse del bien o servicio en sí mismo o junto con otros recursos que están fácilmente disponibles para el cliente y el compromiso de la entidad de transferir el bien o servicio al cliente es identificable por separado de otros compromisos del contrato.

(c) Etapa 3: Determinar el precio de la transacción el precio de la transacción es el

importe de la contraprestación en un contrato al que una entidad espera tener derecho a cambio de la transferencia de los bienes o servicios comprometidos con el cliente. El precio de la transacción puede ser un importe fijo de la contraprestación del cliente, pero puede, en ocasiones, incluir una contraprestación variable o en forma distinta al efectivo. El precio de la transacción también se ajusta por los efectos de valor temporal del dinero si el contrato incluye un componente de financiación significativo, así como por cualquier contraprestación pagadera al cliente. Si la contraprestación es variable, una entidad estimará el importe de la contraprestación a la que tendrá derecho a cambio de los bienes o servicios comprometidos. El importe estimado de la contraprestación variable se incluirá en el precio de la transacción solo en la medida en que sea altamente probable que no ocurra una reversión significativa del importe del ingreso de actividades ordinarias acumulado reconocido cuando se resuelva posteriormente la incertidumbre asociada con la contraprestación variable.

(d) Etapa 4: Asignar el precio de la transacción entre las obligaciones de desempeño del

contrato una entidad habitualmente asignará el precio de la transacción a cada obligación de desempeño sobre la base de los precios de venta independientes relativos de cada bien o servicio distinto comprometido en el contrato. Si un precio de venta no es observable de forma independiente, una entidad lo estimará. En algunas ocasiones, el precio de la transacción incluye un descuento o un importe variable de la contraprestación que se relaciona en su totalidad con una parte del contrato. Los requerimientos especifican cuándo una entidad asignará el descuento o contraprestación variable a una o más, pero no a todas, las obligaciones de desempeño (o bienes o servicios distintos) del contrato.


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- 51 -

(e) Etapa 5: Reconocer el ingreso de actividades ordinarias cuando (o a medida que) la entidad satisface una obligación de desempeño una entidad reconocerá el ingreso de actividades ordinarias cuando (o a medida que) satisface una obligación de desempeño mediante la transferencia de un bien o servicio comprometido con el cliente (que es cuando el cliente obtiene el control de ese bien o servicio). El importe del ingreso de actividades ordinarias reconocido es el importe asignado a la obligación de desempeño satisfecha. Una obligación de desempeño puede satisfacerse en un momento determinado (lo que resulta habitual para compromisos de transferir bienes al cliente) o a lo largo del tiempo (habitualmente para compromisos de prestar servicios al cliente). Para obligaciones de desempeño que se satisfacen a lo largo del tiempo, una entidad reconocerá un ingreso de actividades ordinarias a lo largo del tiempo seleccionando un método apropiado para medir el progreso de la entidad hacia la satisfacción completa de esa obligación de desempeño.

NIIF 16: Arrendamientos

Esta nueva norma establece los principios de reconocimiento, medición, presentación y revelaciones de los arrendamientos. Es efectiva para los periodos que comiencen en o después del 1 de enero del 2019 y su aplicación anticipada es posible si se hace en conjunto con la aplicación anticipada de la NIIF 15. CONASSIF no permite su aplicación anticipada. Esta norma tendrá cambios importantes en la forma de reconocimiento de arrendamientos especialmente para algunos que anteriormente se reconocían como arrendamientos operativos.

NIIF 13: Medición del valor razonable

Esta norma es de aplicación en los períodos que comiencen en o después del 1 de enero de 2013. Esta NIIF define “valor razonable”, establece un solo marco conceptual en las NIIF para medir el valor razonable y requiere revelaciones sobre la medición del valor razonable. Esta NIIF aplica a otras NIIF que permiten la medición al valor razonable.

NIC 1: Presentación de estados financieros: Mejoras en la presentación de Otros resultados integrales

Esta norma es de aplicación en los períodos que comiencen en o después del 1 de julio del 2012. Los cambios que se han incluido en la NIC 1 son a párrafos específicos relacionados con la presentación de los Otros resultados integrales. Estos cambios requerirán que los otros resultados integrales se presenten separando aquellos que no podrán ser reclasificados subsecuentemente al Estado de Resultados y los que podrán ser reclasificados subsecuentemente al estado de resultado si se cumplen ciertas condiciones específicas.

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IFRIC 21: Gravámenes Esta interpretación aborda la contabilización de un pasivo para pagar un gravamen si ese pasivo está dentro de la NIC 37. También aborda la contabilización de un pasivo para pagar un gravamen cuyo importe y vencimiento son ciertos. Esta interpretación no trata la contabilización de los costos que surgen del reconocimiento de un pasivo para pagar un gravamen. Las entidades deberían aplicar otras Normas para decidir si el reconocimiento de un pasivo para pagar un gravamen da lugar a un activo o a un gasto. El suceso que genera la obligación que da lugar a un pasivo para pagar un gravamen es la actividad que produce el pago del gravamen, en los términos señalados por la legislación. Por ejemplo, si la actividad que da lugar al pago de un gravamen es la generación de un ingreso de actividades ordinarias en el período presente y el cálculo de ese gravamen se basa en el ingreso de actividades ordinarias que tuvo lugar en un período anterior, el suceso que da origen a la obligación de ese gravamen es la generación de ingresos en el período presente. La generación de ingresos de actividades ordinarias en el período anterior es necesaria, pero no suficiente, para crear una obligación presente. Una entidad no tiene una obligación implícita de pagar un gravamen que se generará por operar en un período futuro como consecuencia de que dicha entidad esté forzada económicamente a continuar operando en ese período futuro. La preparación de los estados financieros según la hipótesis de negocio en marcha no implica que una entidad tenga una obligación presente de pagar un gravamen que se generará por operar en un período futuro. El pasivo para pagar un gravamen se reconoce de forma progresiva si ocurre el suceso que da origen a la obligación a lo largo de un período de tiempo (es decir si la actividad que genera el pago del gravamen, en los términos señalados por la legislación, tiene lugar a lo largo de un período de tiempo). Por ejemplo, si el suceso que da lugar a la obligación es la generación de un ingreso de actividades ordinarias a lo largo de un período de tiempo, el pasivo correspondiente se reconocerá a medida que la entidad produzca dicho ingreso. Una entidad aplicará esta Interpretación en los períodos anuales que comiencen a partir del 1 de enero de 2014.


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NIC 39: Instrumentos financieros: Reconocimiento y medición. Tratamiento de penalidades por pago anticipado de préstamos como íntimamente relacionado a un derivado implícito. Exención del alcance de esta norma en contratos para combinaciones de negocios. Modificaciones a normas existentes: Novación de Derivados y Continuación de la Contabilidad de Coberturas (Modificaciones a la NIC 39) Este documento establece modificaciones a la NIC 39, Instrumentos Financieros: Reconocimiento y Medición. Estas modificaciones proceden de las propuestas del Proyecto de Norma 2013/2, Novación de Derivados y Continuación de la Contabilidad de Coberturas, y las correspondientes respuestas recibidas (Modificaciones Propuestas a la NIC 39 y NIIF 9) que se publicó en febrero de 2013. IASB ha modificado la NIC 39 para eximir de interrumpir la contabilidad de coberturas cuando la novación de un derivado designado como un instrumento de cobertura cumple ciertas condiciones. Una exención similar se incluirá en la NIIF 9, Instrumentos Financieros. Es efectiva a partir de los períodos que comiencen en o después del 1 de enero del 2014.

Información a revelar sobre el importe recuperable de activos no financieros Este documento establece modificaciones a la NIC 36, Deterioro del Valor de los Activos. Estas modificaciones proceden de las propuestas del Proyecto de Norma 2013/1, Información a Revelar sobre el Importe Recuperable de Activos no Financieros, y las correspondientes respuestas recibidas (Modificaciones Propuestas a la NIC 36) que se publicó en enero de 2013. En mayo de 2013, se modificaron los párrafos 130 y 134, y el encabezamiento sobre el párrafo 138. Una entidad aplicará esas modificaciones de forma retroactiva a los períodos anuales que comiencen a partir del 1 de enero de 2014. Se permite su aplicación anticipada. Una entidad no aplicará esas modificaciones a períodos (incluyendo períodos comparativos) en los que no se aplique la NIIF 13.

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Las modificaciones emitidas en este documento alinean los requerimientos de información a revelar de la NIC 36 con la intención original del IASB. Por la misma razón, el IASB también ha modificado la NIC 36 para requerir información adicional sobre la medición del valor razonable, cuando el importe recuperable de los activos que presentan deterioro de valor se basa en el valor razonable menos los costos de disposición, de forma congruente con los requerimientos de información a revelar para los activos que presentan deterioro de valor en los PCGA de los EE.UU.

Nota 32. Hechos relevantes y subsecuentes

a. El pasado 4 de diciembre de 2018 se publicó en el diario Oficial La Gaceta el Alcance N° 202 que contenía la Ley N° 9635 Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas. La emisión de dicha ley tiene varios efectos en la materia fiscal que afecta a los fondos de inversión, mismos que se mencionan seguidamente:

i. Se deroga el Artículo 100 de la Ley N° 7732, Ley Reguladora de Mercado de

Valores, del 17 de diciembre de 1997 que establecía un impuesto único y definitivo a los fondos de inversión del 5% sobre los ingresos y ganancias de capital que tuviera este.

ii. El artículo 31 ter Tarifa de impuesto, contenido del Capítulo XI Rentas de Capital y

Ganancias y Pérdidas de Capital establece: “La tarifa aplicable a la renta imponible de las rentas de capital y a la de las ganancias de capital será del quince por ciento (15%)…”

Este artículo viene a sustituir el artículo 100 de la Ley N° 7732, Ley Reguladora de Mercado de Valores, modificando la tarifa de impuestos que pagarán los fondos de inversión al pasar de un 5% sobre los ingresos a un 15% sobre la renta imponible de las rentas de capital y de las ganancias y pérdidas de capital.

iii. Para la determinación de la renta imponible, el artículo 29 Renta de capital

inmobiliario, inciso 4 del Capítulo XI Rentas de Capital y Ganancias y Pérdidas de Capital establece:

“4. Los fondos de inversión no financieros, regulados en la Ley N.° 7732, Ley Reguladora del Mercado de Valores, de 17 de diciembre de 1997, podrán aplicar una reducción del veinte por ciento (20%) del ingreso bruto, como gasto deducible sin necesidad de prueba alguna y sin posibilidad de ninguna otra deducción.”


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Es decir, para la aplicación del 15% mencionado en el artículo 31 ter, los fondos de inversión inmobiliarios podrán utilizar un 20% de los ingresos como gasto deducible de impuestos, aplicando dicha tarifa (15%) a la renta imponible o lo que es igual, al 80% de los ingresos brutos.

iv. En el caso del capital pagado en exceso que capte el fondo en las emisiones que

realiza en el mercado primario, una vez que este sea devuelto a los inversionistas, se deberá realizar una retención del 15% según lo establecido en el artículo 27 ter Materia imponible, inciso 2 Rentas de capital mobiliario, punto cuarto, que establece:

“iv. Las distribuciones de renta disponible, en la forma de dividendos, participaciones sociales, así como la distribución de excedentes de cooperativas y asociaciones solidaritas, y toda clase de beneficios asimilables a dividendos…”

v. En cuanto a la modificación que reforma integralmente la Ley de Impuesto General sobre las Ventas, del 8 de noviembre de 1982 para convertirla en Ley de Impuesto sobre el Valor Agregado.

A partir de la entrada en vigencia de esta ley, el Fondo se convertirá en obligado tributario y deberá pagar al fisco la diferencia existente entre el débito fiscal (por el arrendamiento de inmuebles) y el crédito fiscal (por la compra de bienes y servicios afectados por este tributo).

En caso de que el crédito fiscal sea mayor al débito fiscal en un periodo fiscal, la diferencia constituye un saldo de impuesto a favor del contribuyente que podrá compensarse de conformidad con lo dispuesto en el artículo 28 de la Ley 9635 Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas.

b. Entre la fecha de cierre al 31 de diciembre de 2018 y la preparación de los estados

financieros no se conocen hechos que puedan tener en el futuro una influencia o efecto significativo en el desenvolvimiento de las operaciones del Fondo o en sus estados financieros.

Nota 33. Aprobación de estados financieros

Los estados financieros fueron aprobados por la Gerencia General de Improsa Sociedad Administradora de Fondos de Inversión S.A., el día 7 de enero de 2019. La SUGEVAL tiene la posibilidad de requerir modificaciones a los estados financieros luego de su fecha de autorización para emisión.

* * * * *


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CALIFICACIÓN DE RIESGO

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Fondos de Inversión Costa Rica SCR-INF-10122019 30 de enero 2019

“La calificación de riesgo emitida representa la opinión de la Sociedad Calificadora basada en análisis objetivos realizados por profesionales. No es una recomendación para comprar, vender o mantener determinados instrumentos, ni un aval o garantía de una inversión, emisión o su emisor. Se recomienda analizar el prospecto, información financiera y los hechos relevantes de la entidad calificada que están disponibles en las oficinas del emisor, en la Superintendencia General de Valores, Bolsas de Valores y puestos representantes” 1 El detalle de toda la escala de calificación que utiliza la Calificadora podrá ser consultado en nuestra página www.scriesgo.com

Fondo de Inversión de Desarrollo de Proyectos Multipark Informe Mantenimiento de Calificación de Riesgo

Sesión Ordinaria: Nº 1042019 Fecha de ratificación: 7 de febrero del 2019 Información Financiera: No auditada a junio y setiembre 2018. Contactos: Alexander Pérez Gutiérrez

Marcela Mora Rodríguez Analista Financiero Analista Senior

[email protected] [email protected]

1. CALIFICACIÓN DE RIESGO A continuación, se presenta el análisis de calificación de riesgo del Fondo de Inversión de Desarrollo de Proyectos Multipark, con corte de información no auditada a junio y setiembre 2018.

La calificación otorgada varió con respecto a la anterior. Explicación de la calificación otorgada: scr A (CR): “La calidad y diversificación de los activos del fondo, la capacidad para la generación de flujos, las fortalezas y debilidades de la administración, presentan una adecuada probabilidad de cumplir con sus objetivos de inversión, teniendo una adecuada gestión para limitar su exposición al riesgo por factores inherentes a los activos del fondo. Nivel Bueno.” Las calificaciones desde “scr AA (CR)” a “scr C (CR)”, pueden ser modificadas por la adición del signo positivo (+) o negativo (-), para indicar la posición relativa dentro de las diferentes categorías. Con relación al riesgo de mercado la categoría 3 se refiere a fondos con “alta sensibilidad a condiciones cambiantes en el mercado”; es de esperar que el fondo presente una variabilidad significativa a través de cambios en los escenarios de mercado, además de una alta exposición a los riesgos del mercado al que pertenecen de acuerdo a la naturaleza del fondo. Perspectiva Estable: Se percibe una baja probabilidad de que la calificación varíe en el mediano plazo. Perspectiva en Observación: Se percibe que la probabilidad de cambio de la calificación en el mediano plazo depende de la ocurrencia de un evento en particular.

2. FUNDAMENTOS

Al otorgar la calificación a un fondo de desarrollo, SCRiesgo realiza un análisis integral de las diferentes variables que intervienen en la ejecución de un proyecto; en el caso del F.I. de Desarrollo de Proyectos Multipark, se mencionan los aspectos más relevantes que incidieron en la calificación otorgada:

2.1. Fortalezas • Ubicación del proyecto en una de las zonas de más

alta plusvalía. • Es un proyecto que se mantuvo en marcha, con

financiamiento aprobado por una entidad reconocida en el sistema bancario nacional y que culminó todas las etapas.

• El proyecto se encuentra bajo el Régimen de Zona Franca, aspecto que constituye en un valor agregado al brindar mayores oportunidades de colocación.

• El 92% de los inmuebles del Fondo se encuentran alquilados con contratos de largo plazo.

2.2. Retos • Mantener el nivel de apalancamiento por debajo del

límite establecido por normativa y con tendencia decreciente.

• Gestionar de forma diligente el Fondo, de manera que éste por sí solo genere rentabilidad para los inversionistas.

• Honrar los créditos de manera oportuna. • Enfrentar la sobreoferta de oficinas que existe

actualmente en el mercado inmobiliario. • Administrar el riesgo de concentración por inquilino

que posee el Fondo el cual, se ha incrementado.

Anterior Perspectiva Actual* PerspectivaFondo Calificación Calificación

F.I. Desarrollo de Proyectos Multipark scr A+3 (CR) Estable scr A+3 (CR) Observación

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Debido a la desocupación mostrada por el fondo, la cual tuvo efectos negativos a nivel de valoración, rentabilidad y concentración por inquilino, SCRiesgo varía la perspectiva de “Estable” a “Observación”, en espera de que la Administración logre mejorar la ocupación del Fondo en el corto plazo, de manera que se reverse en cierta medida los efectos antes mencionados. La calificación puede verse limitada ante una desocupación prolongada.

3. IMPROSA SOCIEDAD DE FONDOS DE INVERSIÓN, S.A.

Improsa SAFI, S.A. fue constituida el 20 de noviembre de 1996 y recibió autorización para administrar fondos de inversión mediante acuerdo de sesión No 222-96 de la Junta Directiva de la Comisión Nacional de Valores, hoy Superintendencia General de Valores (SUGEVAL). Es subsidiaria de Grupo Financiero Improsa S.A. Al cierre de setiembre 2018, la SAFI cuenta con ¢360.585,0 millones en activos administrados, incrementándose en 19% de forma anual y 5% semestralmente. De acuerdo con el monto de activos administrados, se ubica en la tercera posición de las 14 SAFI en el mercado costarricense, con una participación de 12,3%.

Al cierre del semestre en análisis, Improsa SAFI administra cinco fondos, de los cuales cuatro son fondos inmobiliarios, y uno de desarrollo de proyectos. El Fondo Inmobiliario Gibraltar es el fondo con mayor peso relativo, aportando a setiembre del 2018 alrededor del 53% de los activos administrados por la SAFI, seguido de Fondo Inmobiliario Los Crestones que aporta cerca del 28% y por Improsa F.I. No Diversificado Inmobiliario Dólares Dos con 9%, siendo éstos los principales.

Por su parte el Fondo de Inversión de Desarrollo de Proyectos Multipark representa el 5% del total de activos administrados por Improsa SAFI.

3.1. Situación Financiera

Al cierre de setiembre del 2018, los activos de la SAFI contabilizan el monto de ¢2.553,1 millones, presentando un aumento interanual del 6%, lo cual obedece al incremento del 4% anual de la principal partida del total de activos correspondiente a las inversiones en valores negociables. De forma semestral presenta una disminución del 3%, debido a una reducción de 59% en las disponibilidades, asociado con el pago de dividendos decretados. La composición de los activos contempla a las inversiones en instrumentos financieros como la cuenta más representativa con el 71% del activo total, seguida de otros activos con el 16%, las disponibilidades con el 7% y la porción restante corresponde a cuentas y comisiones por cobrar. Por su parte, los pasivos registraron ¢323,3 millones, aumentando 28% en forma anual, lo cual obedece a la variación en las cuentas por pagar diversas, rubro que representa en setiembre del 2018, el 100% de los pasivos totales, principalmente por el impuesto sobre la renta y por cuentas por pagar con compañías relacionadas. De forma semestral, el total de pasivos muestra una reducción del 59%, debido a que, en marzo del 2018, se decretó un dividendo pero no fue pagado por lo que quedó registrado como un dividendo por pagar al Grupo Financiero Improsa y posteriormente se realiza el pago en el mes de setiembre del 2018.

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Evolución de ActivosIMPROSA SAFI S.A.

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Distribución de los Activos por Fondo de InversiónIMPROSA SAFI S.A.

BNAINMOFIO1FI FI-000000039 GIBRALINMOB$FI FI-000000081 FI-000000086

Calificación de Riesgo

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A setiembre del 2018, el patrimonio alcanza ¢2.229,8 millones y se incrementa 4% de forma anual y del 23% semestralmente, lo cual obedece al incremento del resultado del periodo y a la capitalización realizada en el último año. En Asamblea Extraordinaria de Accionistas celebrada el 31 de agosto de 2017, se acordó un aumento del capital social por un monto de ¢165.000.000, dicho aumento proviene de la capitalización de utilidades de períodos anteriores. El incremento en el capital social fue autorizado por la SUGEVAL el día 15 de noviembre de 2017, mediante la resolución SGV-R-OP-338. El patrimonio se compone principalmente por el resultado del periodo con una participación del 52%, seguido por el capital social que representa 40% y por los resultados acumulados de periodos anteriores con 8%.

En lo correspondiente a los resultados de la SAFI, al cierre del tercer trimestre del 2018, se reporta una utilidad acumulada de ¢1.149,6 millones, registrando un aumento anual del 43%, esto debido a que los ingresos se incrementaron en mayor medida con respecto al aumento presentado por los gastos totales. Específicamente, los ingresos suman ¢4.172,4 millones en setiembre 2018, creciendo en forma anual 30%, lo cual obedece a que los ingresos operativos por comisiones por servicios crecieron 30% anualmente. Los ingresos están compuestos esencialmente por los ingresos operativos, pues éstos representan el 97% de los ingresos totales a setiembre 2018. Con respecto a los gastos, a setiembre del 2018 suman ¢2.548,9 millones, éstos aumentan 23% anualmente, debido al crecimiento del 25% de los gastos operativos principalmente con partes relacionadas. En términos de composición, la partida más representativa corresponde a los gastos operativos con una participación del 77% seguido del 23% de los gastos administrativos.

En el siguiente cuadro se muestra los principales indicadores financieros de Improsa SAFI, los cuales muestran una alta rentabilidad y se incrementan debido a la mejora presentada en el resultado del periodo. La cobertura de activo circulante a pasivo circulante disminuye interanualmente debido al aumento del 28% en el pasivo circulante.

4. Hechos relevantes El 04 de junio del 2018, Improsa SAFI S.A. comunica la modificación en el prospecto del F.I. de Desarrollo de Proyectos Multipark debido a que Arnoldo Camacho Castro se integra como Vocal III en la Junta Directiva. El 17 de setiembre de 2018, Improsa SAFI S.A comunica la modificación a los prospectos de los fondos de inversión administrados, por motivo de la renuncia de Fernando Vargas Cullell, quedando el puesto de vocal I vacante en la Junta Directiva. El 18 de setiembre del 2018, Improsa SAFI S.A. informa lo siguiente: • En fecha 17 de julio de 2018, Improsa SAFI, S.A.,

procedió a enviar a Emerson Electric, S.R.L., la oferta confidencial correspondiente.

• El Comité de Inversiones celebrado el día 24 de julio de 2018, conoció el proceso de renegociación que ha venido gestando la administración con el mayor generador de ingresos del Fondo, Emerson Electric, S.R.L., con el fin de asegurar la renovación del contrato de arrendamiento y/o la posible venta de estos activos.

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Improsa SAFI SA: Balance General

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SAFI Improsa: Estado de Resultados

Ingresos Gastos Utilidad neta

Indicadores Set-17 Dic-17 Mar-18 Jun-18 Set-18Activo Circ. / Pasivo Circ. 7,95 5,11 2,80 8,06 6,63Pasivos Totales / Patrimonio 0,12 0,20 0,43 0,12 0,14Gastos Totales / Ingresos Totales 64% 66% 65% 63% 61%Margen neto 25% 24% 25% 26% 28%Rendimiento s/ Inversión 44% 42% 51% 57% 60%Rentabilidad s/ patrimonio 50% 51% 66% 66% 71%

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• El pasado 5 de setiembre de 2018, se recibió por parte de Emerson Electric, S.R.L, respuesta a la oferta remitida.

El 18 de setiembre del 2018, Improsa SAFI S.A. informa acerca de las valoraciones pericial y financiera del inmueble FF31, Tempisque y Parqueos, de la siguiente manera: • Se registró una disminución neta en la partida de

ajustes por valoración del inmueble FF31, Tempisque y Parqueos por US$2.461.615,00

• Dicho ajuste equivale a una disminución de US$7.414,50 por título de participación en circulación.

• El nuevo saldo de la partida de Ajustes por valoración de inmuebles a partir de dicha fecha corresponde a la suma de US$25.852,05

El 03 de enero del 2019 Improsa SAFI, S.A. comunica que el pasado 20 de diciembre del 2018 recibió comunicación formal de parte de Emerson Electric para proceder a extender por tres años adicionales el contrato de arrendamiento entre dicha empresa y el Fondo de Inversión de Desarrollo de Proyectos Multipark. Se inició el proceso de renovación del contrato de arrendamiento con el inquilino en cuestión, con lo cual la fecha de vencimiento pasa del 1 de agosto del 2019 al 31 de julio del 2022, manteniéndose las demás condiciones previstas en el contrato actual. Finalmente, cabe indicar que los asesores legales de Improsa SAFI, S.A. se encuentran trabajando en la elaboración de las adendas correspondientes para formalizar la ampliación de contrato indicada.

5. FONDO DE INVERSIÓN DE DESARROLLO INMOBILIARIO Multipark

5.1. Fondo de Inversión de Desarrollo de Proyectos Multipark

Calificación de riesgo: scr A+3 (CR) perspectiva

Estable El Fondo de Inversión de Desarrollo de Proyectos Multipark es un fondo no financiero, es decir, invierte principalmente en activos no financieros construidos únicamente en Costa Rica (bienes inmuebles terminados o en proceso de desarrollo en sus distintas etapas) y en menor medida (hasta un 20% del activo total) en valores inscritos en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios.

5.1.1. Activos e Inversionistas Al cierre de setiembre 2018, el activo administrado del Fondo alcanza la suma de US$32,19 millones, sin presentar variaciones significativas. Es importante destacar, el registro de plusvalías y minusvalías de años anteriores, proveniente de las valoraciones que se han realizado en ciertos inmuebles y a las mejoras requeridas han afectado el activo administrado.

5.1.2. Características del desarrollo Multipark corresponde a un parque de oficinas y centro comercial, el cual se localiza en Guachipelín de Escazú, 150 metros norte del cruce de la Autopista Próspero Fernández con vía a Guachipelín. Este proyecto consistió en la construcción de un complejo de 4 edificios para oficinas, de 4 pisos cada uno; dos edificios de parqueos, uno de dos pisos y otro de tres; un Centro Comercial de 16 locales y 2 terrenos urbanizados de carácter comercial para la venta y/o construcción. El terreno en el que se realizó el desarrollo inmobiliario posee un área total de 48,639m2.

Moneda Cartera de Inversión Dólar (Estados Unidos)Moneda Suscripción Dólar (Estados Unidos)Tipo de objetivo CrecimientoTipo de Fondo Desarrollo de ProyectosMonto de la Emisión $16.600.000Fecha de Vencimiento del Fondo 08/03/2037Reembolso CerradoMercado en el que Invierte NacionalComisión Máxima S/Activo Neto 10%Valor nominal de la participación $50.000 cada unaMonto mínimo de inversión Una participaciónPlazo del fondo 30 años

Fondo de Inversión de Desarrollo de Proyectos Multipark

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Evolución de ActivosF.I. Desarrollo de Proyectos Multipark

ACTIVOS


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La empresa encargada de desarrollar el Proyecto Multipark fue la Desarrolladora Multipark S.A., la entidad a cargo de la dirección técnica y administración de la obra fue Novatecnia S.A, la empresa encargada del diseño del proyecto fue DITEK Arquitectos Consultores S.A.; y por último, las compañías responsables de la fiscalización durante el proceso de ejecución fueron ICICOR (fiscalización en el área de ingeniería), Ernst & Young (fiscalización financiera) e Improsa Capital (estructuración financiera del proyecto). El proyecto consistió en la construcción de: • Dos módulos de 8 locales comerciales, con un área

total por bloque de 815 m2. • Cuatro edificios de oficinas, a saber:

o Tapantí, con un área de 3.636,70m2 de construcción.

o Térraba, con un área de 3.636,70m2 de construcción.

o Tempisque, con un área de 10.161,20m2 de construcción.

o Turrubares, con un área de 10.161,20m2 de construcción.

• Siete parqueos en patio • Dos edificios de parqueos, uno de dos plantas y otro

de tres niveles. • Dos lotes comerciales, el PAD A en donde se

encuentra el Fresh Market, y el PAD D donde se encuentra una academia de baile.

• Un núcleo de acceso regulado al Oficentro. • Calles de acceso, de tránsito vehicular y parqueos en

un nivel. • Planta de tratamiento de aguas residuales

centralizada. • Pozo de agua potable. La primera etapa del proyecto comprendió la construcción del Centro Comercial y los edificios de oficinas Térraba y Tapantí. Por su parte, la segunda etapa incluyó la construcción del edificio para oficinas Turrubares y el correspondiente complemento de parqueos; por último, se procedió con la realización de la tercera etapa del edificio para oficinas Tempisque y el correspondiente complemento de parqueo. 5.1.3. Situación financiera del fondo Al término de setiembre 2018, los activos totales del Fondo de Desarrollo de Proyectos Multipark contabilizan una cifra de US$32,19 millones, sin presentar variaciones significativas con respecto al año anterior.

Asimismo, de acuerdo a la composición de los activos a setiembre 2018, éstos se conforman mayoritariamente por el rubro de inversión en inmuebles, mismo que ostenta una participación del 98%, seguido por la partida de otros activos con un aporte del 0,7% y la inversión en instrumentos financieros de 0,5%, siendo estas cuentas las de mayor representatividad.

Por otra parte, a setiembre 2018, los pasivos del Fondo registran la suma de US$16,61 millones, disminuyendo un 2% de forma interanual y un 1% de manera semestral. Dicha variación anual obedece principalmente a la reducción del 3% en los documentos por pagar, aspecto determinado por la disminución en lo adeudado al Banco Nacional de Costa Rica (BNCR). Con respecto a la operación con el Banco Nacional consiste en un crédito garantizado mediante cédulas hipotecarias por un monto de US$17,0 millones, transacción utilizada para la cancelación de los pasivos bancarios que mantenía el Fondo. Al 30 de setiembre de 2018 el Fondo ha realizado abonos por un total de US$979.687 al principal. A continuación, se detalla el saldo de los documentos por pagar del Fondo a setiembre 2018:

Asimismo, la cartera pasiva del Fondo se concentra en documentos por pagar (95%), impuestos diferidos por pagar (2%) y otros pasivos (1%), siendo estas las partidas más relevantes.

-

5

10

15

20

25

30

35


Mill

ones

US$

F.I.D.P. Multipark: Balance General

Activos Pasivos Patrimonio

Entidad Monto adeudado a Set-2018 (US$)

Monto adeudado a Set-2018 (US$)

Fecha de vencimiento

Tasa de interés anual

Banco Nacional de Costa Rica 16.445.313 16.020.313 29/08/2028 tasa Libor (6m) + 5,50pp (5,94% piso)

Saldo de los Documentos por pagar

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El patrimonio del Fondo contabiliza US$15,58 millones, mostrando un aumento interanual y semestral de 2% y 1%, respectivamente. Este comportamiento surge a raíz de la reducción de la pérdida acumulada periodos anteriores (31% anual). Además, los títulos de participación representan la principal fuente de recursos patrimoniales, mostrando en circulación 332 participaciones con valor nominal de US$50,000, cantidad que se mantiene constante durante el último año. Puntualmente, los títulos de participación, la plusvalía en valoración y los resultados del período determinaron la composición del patrimonio. No obstante, el capital pagado en exceso, y las pérdidas de períodos anteriores, continúan pesando negativamente sobre el activo neto.

En relación con la razón de apalancamiento del Fondo, esta registra en promedio para setiembre 2018 un 52%, porcentaje inferior al límite máximo establecido por la normativa (60%). El siguiente gráfico señala la trayectoria de dicho apalancamiento a través de los últimos tres años. Este nivel de apalancamiento irá disminuyendo de conformidad con los aumentos en los ingresos por alquiler o con la venta de los inmuebles, los cuales aceleran el proceso de amortización de pasivos.

Con respecto a los resultados obtenidos por el Fondo al cierre de setiembre 2018, se registraron utilidades por US$294.661, disminuyendo un 30% de manera interanual. Este resultado se debe a un mayor aumento en los gastos, a pesar del aumento presentado en los ingresos. Además, la Administración indica que el Fondo cierra el 2018 con una utilidad acumulada de US$329.253. Específicamente, los ingresos del Fondo registran un monto de US$1,70 millones a setiembre 2018, aumentando 1% de forma interanual. La variación anterior obedece a la presencia de otros ingresos, sin embargo, su efecto se vio aminorado por la disminución de la cuenta correspondiente a ingreso por alquier (-2%), dicha cuenta tiene una proporcionalidad del 97% sobre los ingresos totales.

Por su lado, a setiembre 2018, los gastos contabilizan un monto de US$1,40 millones, mostrando un aumento anual del 11%, variación dada por el incremento anual en los gastos financieros (9%) y gastos de operación (16%), siendo estas las más representativas. Es importante mencionar que el aumento en los gastos de operación está asociado con el incremento interanual del 50% en las cuotas condominales, partida que representa el 26% de los gastos de operación. Al término del período bajo estudio, la composición de los gastos totales se mantiene estable, siendo los gastos financieros el elemento de mayor peso relativo con un 67%, seguido de los gastos de operación con un 31% y las comisiones de administración con un 2%. Dicha estructura es considerada como normal dada la conclusión de la etapa de desarrollo del proyecto, conservando mayoritariamente la deuda financiera, la cual, se proyecta amortizar a través de los ingresos derivados del arrendamiento de los inmuebles o una eventual venta.

(5.000)

-

5.000

10.000

15.000

20.000


Mill

ones

US$

F.I. Desarrollo de Proyectos MultiparkComposición del activo neto

Títulos de participación Capital pagado en excesoPérdida acum.anteriores Resultado del períodoPlusvalía en Valoración Inmuebles

0%

20%

40%

60%

80%

F.I. Desarrollo de Proyectos MultiparkRazón de apalancamiento

Razón de apalancamiento Max de Normativa

99% 99% 100% 95% 97%

0%

20%

40%

60%

80%

100%


F.I. Desarrollo de Proyectos Multipark Composición de Ingresos

Ingreso por alquileres Otros Ingresos Ganancia no realiz. por ajust. Valor.


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Seguidamente, se muestra una representación gráfica que detalla el comportamiento del Fondo desde la perspectiva de ingresos, gastos y resultados, considerando un recorrido histórico de los últimos tres años.

5.1.4. Riesgo- Rendimiento Al corte de setiembre 2018, el rendimiento promedio anualizado del fondo disminuyó de forma anual al pasar de 5,05% a 3,59%. Por su parte, la volatilidad del rendimiento (1,39) disminuyó con respecto al año anterior (1,88). El rendimiento líquido del Fondo cerró al 30 de setiembre del 2018 en 3,07%, ubicándose por debajo del rendimiento presentado al cierre de setiembre del 2017 que fue de un 4,60%, la Administración indica que lo anterior obedece a una caída en los ingresos, específicamente por la salida de un inquilino que representaba un monto importante en la partida de ingreso por alquiler y sumado a esto el costo financiero ha aumentado.

La siguiente tabla muestra un resumen de los principales indicadores del Fondo para el período de análisis1

5.1.5. Detalle del Proyecto El proyecto cuenta con 53.860,11 m² de construcción de edificios y 16.834,11 m² de áreas de circulación y estacionamiento al aire libre. La construcción comprende de un núcleo para regular el acceso al condominio, dos lotes comerciales A y D, dos bloques de locales comerciales B y C, cuatro edificios de oficinas (Tempisque, Turrubares, Tapantí y Térraba), dos edificios de parqueos P1 y P2 y siete bloques de estacionamientos al aire libre. Además, se encuentran todas las áreas de circulación vehicular y peatonal, la planta de tratamiento, tanques de captación de agua potable y un pozo de agua potable.

1 La descripción de los indicadores considerados se encuentra al final del presente informe.

68% 68% 69% 67% 67%

30% 30% 29% 31% 31%

0%

20%

40%

60%

80%

100%


F.I. Desarrollo de Proyectos Multipark Composición de Gastos

Comisiones de administración Gastos FinancierosGastos de Operación Otros Gastos

0

300

600

900

1.200

1.500

1.800

Set-16 Set-17 Set-18

Mile

s de

dóla

res

F.I. Desarrollo de Proyectos MultiparkEstado de Resultados Acumulado

Ingresos Gastos Resultado del Período

0,00

1,00

2,00

3,00

4,00

5,00

sep-2017 dic-2017 mar-2018 jun-2018 sep-2018

%

RENDIMIENTO ANUALIZADO ÚLTIMOS 12 MESESF.I. Desarrollo de Proyectos Multipark

FI-000000081

Indicador Mar-17 a Set-17 Set-17 a Mar-18 Mar-18 a Set-18PROMEDIO 5,05 3,07 3,59DESVSTD 1,88 0,34 1,39RAR 2,69 8,93 2,59COEFVAR 0,37 0,11 0,39MAXIMO 8,00 3,91 8,00MINIMO 3,60 2,73 1,93BETA 0,02 0,06 -0,07

F.I. Desarrollo de Proyectos Multipark

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El área arrendable del proyecto se distribuye en 20.823,95 m² para oficinas y 2.400,94 m² para locales comerciales. Para el área de parqueos se disponen de 422 espacios catastrados como área privativa y 492 espacios catalogados como área común; de igual forma, existen 201 espacios de estacionamientos al aire libre en el sector de oficinas y 96 en el área frente a los locales comerciales. 5.1.6. Aspectos Financieros A continuación, se especifican los aspectos financieros de mayor relevancia dentro del análisis del presente Fondo. Costos del proyecto Valorando el Informe Final de Fiscalización realizado por la empresa ICICOR, se resumen los costos incurridos en el proyecto:

Financiamiento Bancario En torno al financiamiento bancario, el Fondo a lo largo de su desarrollo ha contado con créditos obtenidos por medio de fuentes bancarias, de los cuales se han ejecutado reestructuraciones a nivel financiero. En agosto del 2013, se formalizó con el Banco Nacional de Costa Rica (BNCR) un crédito por US$17,0 millones y se le entregó en garantía hipotecas en primer, segundo y tercer grado existentes sobre las fincas filiales ubicadas en el Edificio Tempisque, así como el área privativa de las plataformas de parqueos. Esta operación consistió en una reestructuración de pasivos bancarios con la finalidad de disminuir el costo financiero, así como la presión sobre su respectivo flujo de caja. Ventas y alquiler de inmuebles A la fecha de realización del presente informe no se han realizado ventas de fincas filiales del proyecto. La Administración comenta que se encuentran a la espera del momento más óptimo para vender de manera que resulte más rentable para los inversionistas, por lo que, a la fecha no existe una negociación en definitiva; sin embargo, se analizarán las oportunidades que se presenten.

Según la información derivada de los estados financieros, con corte a setiembre 2018, el Fondo registra ingresos por alquiler acumulados por un monto de US$1,64 millones, presentando una disminución anual del 2%, variación provocada por la reducción presentada en el porcentaje de ocupación con respecto a setiembre del año anterior. A continuación, se detallan la composición de los ingresos por alquiler a setiembre 2017 y 2018:

La Administración señala que al cierre del 2018 se recibieron ingresos por alquiler acumulados por la suma de US$2,18 millones. Al corte de setiembre 2018, el edificio Turrubares y el Tempisque se encuentran con un 92% de ocupación. La Administración indica que el área desocupada del fondo corresponde a 1.027m², debido a la desocupación de un inquilino, lo que afectó considerablemente el rubro de los ingresos por arrendamiento. Aunado a lo anterior, se ha renovado el contrato a 3 años con Emerson Electric, que corresponde a una compañía global de manufactura diversificada, la cual fusiona elementos tecnológicos y la ingeniería para ofrecer soluciones eficaces e innovadoras a su clientela en los mercados industriales, comerciales y de consumo alrededor del mundo. Seguidamente, se especifican los detalles más relevantes del contrato de arrendamiento con Emerson Electric Costa Rica:

Construcción Etapa I Etapa 2 Etapa 3 TotalProyecto Base 22.545.402 1.739.386 7.014.566 31.299.354 Lote A 393.820 393.820 Remodelaciones 200.084 4.623.485 2.727.338 7.550.907 Total 23.139.307 6.362.871 9.741.904 39.244.081

Resúmen de Costos de las Etapas y el Proyecto (montos en $)

Inquilino Set- 17 Set-18 Emerson Costa Rica $1.299.721 $1.364.874GMG Servicios de Costa Rica $196.633 $89.404Grupo Ecoenergía S.A. $1.157 $1.690Guillermo Gutierrez Granados $1.129 $1.168MB Créditos S.A. $7.035 $9.723Rodio Swissboring CR S.A. $2.368 $1.036Superintendencia de Telecomunicaciones $10.131 $9.672Asociación Solidariasta ARESEP $51.029 $52.742FI. Inmobilario Los Crestones $19.815 $20.652FI. Inmobilario Gibraltar $85.653 $88.501Total $1.674.671 $1.639.462

Fondo de Inversión de Desarrollo de Proyectos MultiparkIngresos por alquiler


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El 20 de diciembre del 2018 la Administración recibió comunicación formal de parte de Emerson Electric para proceder a extender por tres años adicionales el contrato de arrendamiento entre dicha empresa y el Fondo de Inversión de Desarrollo de Proyectos Multipark. Se inició el proceso de renovación del contrato de arrendamiento con el inquilino en cuestión, con lo cual la fecha de vencimiento pasa del 1 de agosto del 2019 al 31 de julio del 2022, manteniéndose las demás condiciones previstas en el contrato actual. Finalmente, cabe indicar que los asesores legales se encuentran trabajando en la elaboración de las adendas correspondientes para formalizar la ampliación de contrato indicada. Valoración de Inmuebles En setiembre del 2018, la Administración informa acerca de las valoraciones pericial y financiera del inmueble FF31, Tempisque y Parqueos, de la siguiente manera: • Se registró una disminución neta en la partida de

ajustes por valoración del inmueble FF31, Tempisque y Parqueos por US$2.461.615,00.

• Dicho ajuste equivale a una disminución de US$7.414,50 por título de participación en circulación.

A continuación, se presenta el detalle de las valoraciones realizadas a setiembre de cada año y se logra apreciar la disminución de la valoración financiera del año 2018 en comparación con el 2017.

El nuevo saldo de la partida de Ajustes por valoración de inmuebles a partir de setiembre 2018, corresponde a la suma de US$25.852,05. La Administración indica que dicha disminución se debe en parte al entorno económico internacional con tasas de crecimiento más bajas, por lo tanto el crecimiento utilizado a largo plazo en los contratos de arrendamiento fue menor en el 2018 comparado con el 2017, sumado al aumento del porcentaje de desocupación (8%), provocando una reducción en el ingreso del Fondo.

6. Términos a considerar

6.1. Beta Se muestra como una medida de sensibilidad de los rendimientos del fondo ante variaciones en el mercado.

6.2. Coeficiente de Variación Una medida que intenta incorporar en una única cifra el rendimiento previsto y el riesgo de la inversión (medido como la desviación estándar del rendimiento). En el caso de fondos de inversión cuanto más bajo es el CV, menor es el riesgo por unidad de rendimiento.

6.3. Desviación Estándar Indica en cuánto se alejan en promedio los rendimientos diarios del fondo de inversión con respecto al rendimiento promedio obtenido durante el período de tiempo en estudio.

6.4. Rendimiento Ajustado por Riesgo (RAR) En un fondo de inversión, indica cuántas unidades de rendimiento se obtienen o paga el fondo por cada unidad de riesgo que asuma. __________________________________________________ La calificación otorgada no ha sufrido ningún proceso de apelación por parte de la entidad calificada. La metodología de calificación de Fondos de Inversión utilizada por SCRiesgo fue actualizada en el ente regulador en febrero de 2018. SCRiesgo otorga calificación de riesgo por primera vez a estos fondos en noviembre del 2013. Toda la información contenida en el informe que presenta los fundamentos de calificación se basa en información obtenida de los emisores y suscriptores y otras fuentes consideradas confiables por SCRiesgo. SCRiesgo no audita o comprueba la veracidad o precisión de esa información, además no considera la liquidez que puedan tener los distintos valores tanto en el mercado primario como en el secundario. La información contenida en este documento se presenta tal cual proviene del emisor o administrador, sin asumir ningún tipo de representación o garantía. SCRiesgo considera que la información recibida es suficiente y satisfactoria para el correspondiente análisis.

Metros arrendados 7.876,30 m2

Parqueos arrendadosUn espacio por cada 20 m2 alquilado, sin costo. Parqueos adicionales $50 cada uno por mes durante los primeros 50 espacios y los adicionales a $100.

Edificio TempisqueVencimiento 31 de julio 2022

Depósito Garantía Equivale a un mes de alquiler y se ajustará cada vez que aumente la renta.

Contrato Emerson Electric CR

Inmueble Valoración Pericial Valoración Financiera2015 $31.673.870,38 $31.212.757,002016 $32.322.258,77 $31.737.569,002017 $32.834.412,70 $31.745.716,002018 $32.925.360,65 $29.284.101,00


Tel.: (506) 2284-4360 • www.grupoimprosa.com

fondo de inversión de desarrollo de proyectos multipark

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