finca registral: 45501. estacion con referencia …

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TASACIÓN SOLAR SITO EN CALLE CRISTOBAL TORAL Nº 70 DE BOBADILLA ESTACION CON REFERENCIA CATASTRAL: 6707110UG4060N0001PG Y NÚMERO DE FINCA REGISTRAL: 45501.

1.- OBJETO Por el Servicio de Patrimonio de este Excmo. Ayuntamiento en base a la solicitud presentada de parte en la que se interesa por la adquisición de un bien patrimonial municipal, se solicita tasación del SOLAR sito en calle CRISTOBAL TORAL Nº 70 DE BOBADILLA ESTACION CON REFERENCIA CATASTRAL: 6707110UG4060N0001PG Y NÚMERO DE FINCA REGISTRAL: 45501. 2.- CONSIDERACIONES GENERALES.El marco legal sobre el que se fundamenta la valoración contenida en este informe es la Ley 7/1999 de Bienes de las Entidades Locales de Andalucía, que en su artículo 16.1 establece las reglas para la enajenación, gravamen o permuta de bienes inmuebles patrimoniales, entre ellas en el apartado b) se cita: “Se valorará el bien por técnico competente.” Según el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales (Decreto 18/2006, de 24 de enero) que desarrolla a la anterior Ley, los bienes inmuebles incluidos en el inventario deben tener un valor real (artículo 104.1).

3.- DESCRIPCIÓN, CLASIFICACIÓN Y CALIFICACIÓN URBANÍSTICA DE LA FINCA A VALORAR.

3.1.- Descripción de la finca a Valorar.Según la documentación facilitada, la finca a valorar tiene las siguientes características:Localización: AR SUP-1 ESTACION 70 Suelo MANZANA 8 29540 ANTEQUERA [MÁLAGA], hoy Calle Cristóbal Toral nº70 de Bobadilla Estación.Referencia Catastral: 6707110UG4060N0001PGSuperficie: 143 m2, según Consulta Catastral Descriptiva y gráfica.

142,20 m2 según Copia de Nota Simple de fecha 8 de marzo de 2018Linderos: Al Norte con Calle Cristóbal Toral, al Este con parcela 71 de dicha calle; al sur con parcela 65 de Calle Federico García Lorca y al Oeste con parcela 69 de calle Cristóbal Toral.

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FIRMANTE - FECHAILUMINADO MOLINA RUZ-ARQUITECTO TECNICO MUNICIPAL - 13/05/2021

serialNumber=S2833002E,CN=Sello de tiempo TS@ - @firma,OU=Secretaría General de AdministraciónDigital,O=Secretaría de Estado de Función Pública,C=ES - 13/05/2021 20:23:30

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3.2.- Clasificación y Calificación Urbanística.Clasificación según PGOU vigente: Suelo Urbano Consolidado.Calificación según PGOU Vigente: Tiene la Calificación Urbanística de Unifamiliar adosada (UAD).

En el margen izquierdo se aprecia zona ampliada del Plano P.B.1-12 de Calificación, usos y sistemas de Bobadilla Estación del PGOU vigente, con dicha calificación.Ordenanza de Aplicación: Se aplica la ordenanza de Zona de Vivienda Unifamiliar Adosada (UAD), siendo de aplicación, entre otros, los siguientes artículos para zona de Vivienda Unifamiliar Adosada de las normas de edificación del PGOU vigente:

Artículo. 4.33.- Condiciones de ordenación1. Parcela mínimaa) Será edificable toda parcela de las existentes en el actual catastro de urbana.Plan General de Ordenación Urbanística de Antequerab) Si se trata de operaciones de parcelación, reparcelación y segregación de la actual parcela catastral, se establecen los siguientes valores mínimos:- Superficie: 70 metros cuadrados- Frente de fachada a viario público: 6 metrosc) Se exceptúan de cumplir estas dimensiones mínimas de parcela, cuando se tenga constancia por documento apropiado de la existencia de la parcela con sus dimensiones, con anterioridad a la aprobación del PGOU de 1997.2. Edificabilidad netaLa edificabilidad neta, sobre superficie de parcela neta, serán los previstos en cada planeamiento de desarrollo, o en su defecto, la resultante de aplicar los parámetros separación a linderos. Según copia de Nota simple la edificabilidad es de 134,38 m2c.3. Ocupación máxima de parcelaSerán los previstos en cada planeamiento de desarrollo, o en su defecto, la resultante de aplicar los parámetros separación a linderos.4. Profundidad máxima edificablea) El fondo máximo edificable se fija, con carácter general, en 17 metros medidos desde la alineación del vial o desde el retranqueo establecido en la ordenación.b) En las actuaciones de rehabilitación de edificaciones existentes, se respetaran sus propias condiciones de ordenación, no necesitando cumplir con la limitación del fondo máximo edificable.c) En los casos de parcelas, que por sus condiciones topográficas, exigieran soluciones singulares podrán proponerse alternativas de ordenación por la parte interesada mediante la redacción de un Estudio de Detalle.5. Disposición de la superficie edificableComo criterio general, no se podrán edificar conjuntos de viviendas adosadas con una longitud mayor de 50 metros. En caso de parcelas con mayor fachada deberá fraccionarse la edificación, dejando entre conjuntos una distancia igual o superior a la altura de la edificación en ese punto. Para cumplir estos objetivos, las alineaciones fijaran en los tramos de calles, los conjuntos máximos y sus separaciones. Asimismo, los planes de desarrollo o Estudios de Detalle fijaran, justificadamente, los conjuntos máximos en base a las condiciones topográficas o de otro tipo.

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Artículo. 4.34.- Condiciones de la edificación1. Altura máxima y número de plantasa) La altura máxima viene dada por el número de plantas que se especifican en el listado de calles que se detallan en el Artículo. 4.77. de estas Normas, según altura correspondiente a cada calle o tramo de calle. En los núcleos diseminados y en aquellas zonas en donde no lo especifique el listado de calles, la altura máxima será de P.B. + 1 con un total de 7 m de altura medido de acuerdo con los criterios establecidos en las Normas Generales.b) La altura mínima permitida se obtendrá restándole una unidad a la altura máxima permitida.c) Se fijan las siguientes alturas libres máxima y mínima según plantas: Altura Máxima (metros) Altura Mínima (metros)Planta Baja 3,50 2,50Planta Alta 3,50 2,50d) En aquellos sectores de extensión propuestos por el Plan General la altura máxima podrá ser de dos plantas y ático (PB+1+ático) si así se especifica en su correspondiente ficha de planeamiento.2. Retranqueo de fachadaa) Se considera fachada principal a los efectos de aplicación de estas Normas de Zona, la que da frente a vial. En el caso de parcelas en esquina, hay tantas fachadas principales como frentes a vial tiene la parcela.b) La alineación de la fachada principal podrá retranquearse en su totalidad de la alineación del vial un máximo de 5 metros, siendo obligatorio mantener esta distancia a lo largo de los diferentes tramos de calle.c) La alineación de la fachada principal podrá retranquearse al menos en un 50% de su superficie y en todas sus plantas, estableciéndose para la parte retranqueada una distancia máxima de separación a la alineación del vial de 5 metros. Esta distancia podrá tener el uso de terraza, jardín delantero o aparcamiento en superficie.d) La superficie de parcela resultante del retranqueo podrá tener uso de terraza, jardín o aparcamiento en superficie, y tendrá necesariamente un tratamiento de jardinería.e) En las parcelas de pendiente acusada los edificios proyectados con esta Ordenanza podrán disponerse conforme a las Normas de Edificación en Ladera de las presentes Normas.f) Las alineaciones obligatorias para edificaciones que no derivan de planeamiento de desarrollo son las señaladas en los correspondientes Planos de Ordenación de Alineaciones del Plan de todos los núcleos de Antequera y, en su caso, aquellas que definan los Estudios de Detalle en viario de carácter exclusivamente local.g) En todo caso se mantendrán las alineaciones fijadas por los planeamientos de desarrollo de las cuales derive la edificación si así fuera el caso.3. Separación al lindero de fondo de parcelaLa línea de fachada posterior de la edificación deberá estar separada del lindero medianero del fondo de parcela una distancia de 3 metros para todas las parcelas.La edificación podrá adosarse al lindero medianero del fondo en los siguientes supuestos:a) Las construcciones auxiliares permitidas en planta baja en el artículo de las condiciones generales de la edificación.b) Cuando se trate de edificaciones adosadas de proyecto unitario o cuando exista acuerdo entre los propietarios y así conste en el registro de la propiedad.c) Cuando sean parcelas de fondo inferior o igual a 12 metros que resuelvan su organización interior mediante paño ciego en el lindero trasero y sin cegar luces en la edificación colindante.4. SótanoSe admite una planta sótano para uso de garaje y trasteros, exclusivamente, debiendo cumplir las especificaciones contenidas en el Artículo.1.25. de estas Normas.5. Ordenanza de valla

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a) La alineación de la valla en el frente de la parcela coincidirá, en todo caso, con la del vial y diferenciara las zonas de dominio público y privado.b) Los cerramientos de parcela en la alineación a vial, se realizarán mediante elementos macizos hasta una altura máxima de 1 metro, que podrá rebasarse hasta una altura de 2,20 metros mediante valla diáfana o de elementos vegetales.En el caso de muros de contención alineados a vial, solo se permite una valla diáfana de 1,10 metros de altura sobre dicho muro. Se presentara el proyecto de la valla conjuntamente con el Proyecto de Edificación.c) En las lindes medianeras, las diferencias de cota de rasantes entre los terrenos colindantes no deberán ser superiores a 1,50 metros en toda la separación a lindero y se podrá realizar una valla mediante elementos macizos hasta una altura máxima de 2,20 metros medidos sobre la rasante de la cota superior de los terrenos colindantes. En ningún punto de terreno se podrá sobrepasar dichas diferencias de rasante y altura de vallas, debiendo escalonarse y adaptarse la valla a la topografía del terreno. Se presentara el proyecto de las vallas medianeras conjuntamente con el Proyecto de Edificación.d) En los solares sin edificar será obligatorio ejecutar el vallado. Las características de la valla serán idénticas a las expresadas en los apartados anteriores.6. Tipología edificatoriaSe permite la edificación alineada a vial y adosada a medianerías, conformando manzanas cerradas y la edificación retranqueada con respecto a la vía pública y adosada lateralmente formando hileras, manzanas cerradas o semiabiertas.Se permiten los retranqueos de la planta alta con respecto a la planta baja, así como la doble alineación o retranqueo de fachada para la creación de jardines delanteros, siempre que así sea el diseño de todo el conjunto y no de una sola parcela.Artículo. 4.37.- Condiciones de usoSolo se admiten los siguientes usos:a) Uso pormenorizado:- Residencial unifamiliarb) Usos compatibles:- Industria exclusivamente de 1ª Categoría (talleres artesanales y almacenesexclusivamente)- Terciario.- Equipamiento Comunitario (excepto cementerios y tanatorios)- Servicios técnicos e infraestructuras urbanas.

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3.3.- Situación, según catastro.

3.4.- Situación, según ortofoto con catastro superpuesto.

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4 PROCEDIMIENTO PARA LA VALORACIÓN:

En el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana se establece en su artículo 35 sobre criterios generales para la valoración de inmuebles que:

2. El suelo se tasará en la forma establecida en los artículos siguientes, según su situación y con independencia de la causa de la valoración y el instrumento legal que la motive.

Este criterio será también de aplicación a los suelos destinados a infraestructuras y servicios públicos de interés general supramunicipal, tanto si estuvieran previstos por la ordenación territorial y urbanística como si fueran de nueva creación, cuya valoración se determinará según la situación básica de los terrenos en que se sitúan o por los que discurren de conformidad con lo dispuesto en esta ley.

Para especificar en su punto 4 que:4. La valoración de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles, a los efectos de su constitución, modificación o extinción, se efectuará con arreglo a las disposiciones sobre expropiación que específicamente determinen el justiprecio de los mismos; y subsidiariamente, según las normas del derecho administrativo, civil o fiscal que resulten de aplicación.

En relación al justiprecio para expedientes de expropiación y responsabilidad patrimonial se refleja que :1. El justiprecio de los bienes y derechos expropiados se fijará conforme a los criterios de valoración de esta ley mediante expediente individualizado o por el procedimiento de tasación conjunta.

Finalmente, en el artículo 37 sobre valoración en el suelo urbanizado recoge:

1. Para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física:

a) Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido.b) Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático.c) De la cantidad resultante de la letra anterior se descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.

Como ya vimos, se trata de un suelo urbanizado y se aplica el método residual estático y el método de comparación.La valoración por el método residual se efectúa de acuerdo con los principios establecidos en la Orden ECO/805/2003 y el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, que para la valoración de suelos se concretan en los siguientes principios:

1) Principio de mejor y más intensivo uso. El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos o de ser construido con distintas intensidades edificatorias, el

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que resulta de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al uso mas probable y financieramente aconsejable, con la intensidad que permita obtener el mayor valor.

2) Principio de valor residual. El valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble es la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.

El cálculo del valor por el método residual de valoración deberá de hacerse, utilizando sucesivamente los siguientes métodos:

a) Método de comparación. Se utiliza el método de comparación únicamente para obtener el valor de mercado del producto inmobiliario terminado mediante una adecuada investigación del mercado inmobiliario y la aplicación de técnicas de homogenización (VM). b) Método del coste. Se utiliza el método del coste para determinar los costes de edificación y los gastos necesarios para realizar el reemplazamiento, para obtener el valor del suelo por el método (Ci).c) Método residual estático. Se utiliza el método residual estático con el fin de determinar el valor de un suelo edificable (solar) a partir del producto inmobiliario terminado, deduciendo de él todos los costes y gastos necesarios que no son suelo (F).

Para la valoración del solar se ha considerado que se trata de un suelo en situación básica desuelo urbanizado y no edificado, por lo que resulta de aplicación el artículo 22 del Reglamento de valoraciones de la Ley del Suelo aprobado por Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, según el cual, el valor en situación de suelo urbanizado no edificado, o si la edificación existente o en curso sea ilegal o se encuentre en situación de ruina física, se obtendrá aplicando a la edificabilidad de referencia determinada según lo dispuesto en el artículo 21, el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, de acuerdo con la siguiente expresión:

VS = ΣEi.VRSi

Siendo:

VS=Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros por metro cuadrado de suelo.Ei= Edificabilidad correspondiente a cada uno de los usos considerados, en metros cuadradosedificables por metro cuadrado de suelo.VRSi=Valor de repercusión del suelo de cada uno de los usos considerados, en euros por metro cuadrado edificable.

Los valores de repercusión del suelo de cada uno de los usos considerados a los que hace referencia el apartado anterior, se determinarán por el método residual estático de acuerdo con la siguiente expresión:

VRS = Vv – Vc K

Siendo:

VRS=Valor de repercusión del suelo en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado.

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Vv= Valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto inmobiliario acabado, calculado sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente significativo, en euros por metro cuadrado edificable.K=Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación,gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promocióninmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad.Vc= Valor de la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. Será el resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble.La edificabilidad que se le asignará pues será la que se le asigna por el planeamiento al solar.Así pues, el techo que se le atribuye a la edificabilidad para la parcela es: 134,38 m2cSe procede a realizar la valoración según estos datos.4.1.- Cálculo de los valores de mercado (VM).Se han tomado 5 muestras de mercado de la zona. Dichas muestras se homogeneizan con los coeficientes de Localización, Uso, Tipología y Conservación/Calidades (en función de la antigüedad y reformas realizadas).Según los datos recogidos, se presentan las siguientes tablas:Tabla 1: Tabla de comparables de referencia donde se reflejan las características de los bienes comparables

TABLA DE COMPARABLES DE REFERENCIA. USO RESIDENCIAL

Nº USO/ TIPOLOGIA SITUACION SUP.

CONST.VALOR

VENTA (€)VALOR

UNITARIO VENTA (€/M2T)

1 Vivienda/casa Bobadilla Estación 130 m2 107.000,00 823,07 €/m2.





VALOR UNITARIO MEDIO SIN HOMOGENEIZAR (€/M2t) 851,67 €/m2

Aplicando los coeficientes de localización, uso , conservación y calidades el VALOR UNITARIO MEDIO HOMOGENEIZADO (€/M2t), sería: 1.033,03 €/m2

Aplicando los parámetros derivados de las ordenanzas a aplicar al solar objeto de valoración obtenemos que el Valor de Venta del Inmueble en la hipótesis de edificio terminado es:VM = 1033,03 €/m2t x 134,38 m2t = 138.818,57 €4.2.- Valor de la construcción (Vc):5.2.1.- Los costes de promoción (Ci) se compone de:

Ci= Cc+ HTL + INR + OCT, donde

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Cc= Coste de ConstrucciónHTL= Honorarios técnicos, Tasas y LicenciasINR= Impuestos No recuperablesOCT= Póliza Seguro Decenal (Organismo Control Técnico)

Calculamos cada uno de dichos parámetros:a) Coste de Construcción (Cc): coste de construcción para vivienda unifamiliar adosada =

645 €/m2c.Cc= PEM PEM= 645 €/m2t x 134,38 m2t= 86.675 €Cc = 86.675 €

b) HTL: 8 % = 6.934 €c) INR: 4% = 3.467 €

Recopilando tenemos:Ci= Cc+ HTL + INR ; Ci= 97.076,11 € Vc: 97.076,11 = 722,40 €/m2 134,38

4.3 Valor Repercusión del Suelo.El coeficiente K, se estima en 1,20 debido al escaso mercado inmobiliario en la zona. El valor de repercusión del suelo en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado de vivienda unifamiliar sería: VRS = Vv – Vc = 1033,03 – 722,4 = 138,46 €/m2 c K 1,204.4. Valor del suelo Urbanizado no edificado. VS = ΣEi.VRSi = 134,38 m2c x 138,46 €/m2c= 18.606,03 €.CONCLUSIÓNRealizada la valoración del solar sito en Calle Cristóbal Toral nº 70 de Bobadilla Estación con referencia catastral : 6707110UG4060N0001PG y número de finca registral 45501, clasificada como suelo urbano consolidado con calificación de Unifamiliar adosada (UAD) y ya urbanizado, mediante el método residual estático según refleja el art. 37 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, se obtiene un valor de suelo según desglose reflejado en este informe de DIECIOCHO MIL SEISCIENTOS SEIS EUROS CON TRES CENTIMOS (18.606,03 €).Siendo esto lo que se INFORMA a los efectos oportunos, con sometimiento a otras opiniones jurídica y técnicamente mejor fundadas, en Antequera,

Fdo.: El Arquitecto Técnico Municipal(Fecha y firma electrónica al pie)

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