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EDIFICACIÓN ANEXA – CLÍNICA LA SALLE – POPULAR – CALLE 8 N° 1E – 150 - SAN JOSÉ DE CÚCUTA

Bogotá D.C. Carrera 70D Nº 115A - 38. Edificio 111. Oficina 404. Tel. (1) 5334633 - 5331276 Cel. 320-4037815 Cali. Calle 23 Nº 6A N - 17. Ed. Centro Profesional Sexta Avenida. Oficina 708. Tel (2) 6677637 Cel. 310-8498598

Correo-e [email protected] Página web. www.evaluartesas.com Afiliado LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE BOGOTÁ – RNA FEDELONJAS – RNA SIC

Bogotá, Mayo 31 de 2016. Señores

FIDUPREVISORA S.A. Y SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN Ciudad. Apreciados señores. De acuerdo con su amable solicitud atentamente nos permitimos remitir el informe del avalúo comercial, del predio ubicado en la Calle 8 N° 1E – 150, Barrio Popular, de la ciudad de San José de Cúcuta, departamento de Norte de Santander. Luego de realizar la visita respectiva, los análisis de nuestro comité de avalúos basado en la información recolectada y la experiencia de sus miembros, se ha determinado el valor que se relaciona en dicho informe, conforme a sus requerimientos específicos que se detallan en el presente documento. Dejamos así cumplido el trabajo encargado y quedamos a la espera de poder volver a prestarles nuestros servicios. Sin otro particular reciban un cordial saludo, Atentamente,

JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL Gerente




C O N T E N I D O

I. INFORMACIÓN BÁSICA

II. ASPECTOS JURÍDICOS DEL INMUEBLE

III. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR

IV. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

V. CONSIDERACIONES GENERALES

VI. HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS

VII. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR

VIII. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO

IX. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE LA

VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)

X. METODOLOGÍA VALUATORIA

XI. AVALÚO COMERCIAL

ANEXOS MATERIAL FOTOGRÁFICO CERTIFICACIONES




AVALÚO COMERCIAL

EDIFICACIÓN ANEXA A LA CLÍNICA LA SALLE

CALLE 8 N° 1E – 150

BARRIO POPULAR

SAN JOSÉ DE CÚCUTA – NORTE DE SANTANDER

SOLICITADO POR

FIDUPREVISORA S.A.

COMO VOCERA DEL ENCARGO FIDUCIARIO

ACTIVOS DE SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN.

MAYO DE 2016

EDIFICACIÓN ANEXA – CLÍNICA LA SALLE – POPULAR – CALLE 8 N° 1E – 150 - SAN JOSÉ DE CÚCUTA Página 1



I. INFORMACIÓN BÁSICA

1.1 SOLICITANTE FIDUPREVISORA S.A. NIT. 860.525.148-5 como vocera del encargo fiduciario ACTIVOS SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN NIT. 800.250.119-1

1.2 IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE

1.2.1 UBICACIÓN : El predio se ubica al norte de la Calle 8ª, entre las Avenidas 0 y la 1 Este.

1.2.2 DIRECCIÓN : Calle 8 N° 1E – 150.

1.2.3 BARRIO : Popular

1.2.4 CIUDAD : San José de Cúcuta

1.2.5 DEPARTAMENTO : Norte de Santander

1.3 TIPO DE INMUEBLE Se trata de un predio urbano, destinado al uso dotacional, el cual esta anexo a la “Clínica La Salle”.

1.4 ENCARGO VALUATORIO Determinar el valor comercial del bien inmueble, en el estado actual en que se encuentra jurídicamente, al cual se ha llegado mediante los enfoques o métodos tradicionalmente aceptados en la norma internacional de valuación que se detallan en el capítulo respectivo.

1.5 BASES DE LA VALUACIÓN El valor señalado en este informe, es el expresado en dinero, que corresponde al valor comercial del inmueble, entendiéndose por éste el que un comprador estaría dispuesto a pagar de contado y un vendedor a recibir por la propiedad, como justo y equitativo, de acuerdo a su localización y características generales y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presión o urgencia.

1.6 MAYOR Y MEJOR USO Una vez analizado el mercado inmobiliario al que pertenece el inmueble objeto de avalúo, las características del sector y propios del bien inmueble, sus condiciones jurídicas y la normatividad urbanística, se considera que éste actualmente es utilizado para su uso más probable, es decir, representa el más alto y mejor uso al que puede ser destinado.

1.7 ENFOQUES O MÉTODOS DE VALUACIÓN De conformidad con la norma internacional, el valuador debe utilizar uno o varios enfoques de valuación, entendiendo enfoques como las metodologías analíticas generalmente aceptadas.




En cuanto a la metodología, que más adelante se detalla, utilizada para la estimación del valor del inmueble, se fundamenta en la aplicación de los siguientes enfoques básicos de valoración:

Enfoque o Método del Mercado (Market Approach).

Enfoque del Costo. (Cost Approach).

Enfoque del ingreso. (Income Approach). Estos enfoques pueden aplicarse y analizarse conjunta o separadamente. De la interpretación y correlación de los estimados de valor aportados por los diferentes enfoques se deriva una conclusión sobre el valor del inmueble, siendo éste el que corresponde a su más alto y mejor uso para la fecha del avalúo. Actualmente en Colombia, estas metodologías o enfoques se han establecido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante la expedición de la Resolución N° 620 del 23 de Septiembre de 2008, reglamentaria del Decreto 1420 de Julio de 1.998, expedido por la Presidencia de la Republica, Ministerios de Hacienda y Desarrollo con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual.

1.8 DOCUMENTOS SUMINISTRADOS

Certificado de Tradición y Libertad de la Matrícula Inmobiliaria Numero 260-45347, de la Oficina De Registro De Instrumentos Públicos de Cúcuta, impreso el 21 de enero de 2016.

Impuestos prediales unificados para los años grabables 2015 y 2016.

1.9 FECHA DE ENTREGA DE DOCUMENTOS Marzo 31 de 2016.

1.10 FECHA DE VISITA DEL BIEN INMUEBLE OBJETO DE VALUACIÓN Abril 5 de 2016.

1.11 FECHA DE PRESENTACIÓN DE RESULTADOS Mayo 31 de 2016.

1.12 FECHA DE APLICACIÓN DEL INFORME VALUATORIO (VIGENCIA) De acuerdo a lo establecido por los Decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos por el Ministerio de Hacienda y Crédito Público y Ministerio de Desarrollo Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición. Siempre y cuando las condiciones físicas del inmueble avaluado no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable.




II. ASPECTOS JURÍDICOS

2.1 PROPIETARIO SALUDCOOP EPS OC.

2.2 TÍTULO DE ADQUISICIÓN Según la información consignada en el Certificado de Tradición y libertad aportado por el solicitante el predio fue adquirido mediante la Escritura Pública N° 1034 del 11/6/2002, Notaría 6ª de Cúcuta, compraventa de SOCIEDAD SALUDCOOP NORTE DE SANTANDER IPS S.A. EN LIQUIDACIÓN A SALUCOOP EPS OC y registrada el 17/9/2002. (Anotación Número 10).

NOTA: El predio cuenta con una medida cautelar, embargo por jurisdicción coactiva de la Contraloría General De La Republica, según la anotación número 11 de Certificado de Tradición y libertad aportado por el solicitante.

2.3 MATRICULA INMOBILIARIA 260-45347, de la Oficina De Registro De Instrumentos Públicos de Cúcuta.

2.4 INFORMACIÓN CATASTRAL Según el Instituto Geográfico Agustín Codazzi el predio cuenta con la siguiente

información catastral:

NOTA: La información jurídica consignada en el presente estudio no corresponde a un estudio formal de los mismos.




III. CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR

3.1 SECTOR BARRIO POPULAR Sector consolidado para actividades múltiples de la ciudad de Cúcuta, el cual se encuentra dentro de los siguientes límites generales:

3.2 DELIMITACIÓN DEL SECTOR POR EL NORTE : Calle 4ª POR EL SUR : Calle 10ª (La Gran Colombia) POR EL ORIENTE : Avenida 6ª Este. POR EL OCCIDENTE : Avenida 4ª.

3.3 SECTORES CATASTRALES PRÓXIMOS POR EL NORTE : Barrio la Ceiba. POR EL SUR : Barrio los Caobos. POR EL ORIENTE : Barrio la Riviera. POR EL OCCIDENTE : Barrio Latino.

3.4 ACTIVIDADES PREDOMINANTES Dentro del sector se observan los usos residenciales de estratos medio, comercio sobre las vías principales, hoteles y centros comerciales, Instituciones educativas y de servicios del área de la salud, así como edificaciones que corresponde a entidades del estado.




El uso residencial se desarrolla en casas antiguas de las cuales fueron desarrolladas por urbanización, con alturas de uno (1) a dos (2) pisos, con aceptables especificaciones constructivas en lotes medianos. En cuanto al uso comercial, éste se ubica sobre los principales ejes viales que bordean el sector y sirven de acceso como es el caso de la Avenida Diagonal Santander, y la Avenida 0. Dicho comercio es de carácter local y zonal, el cual satisface las necesidades de los habitantes del sector y de toda la cuidad. Las instituciones educativas que se observan en el sector son el Colegio La Salle y el Colegio Salesiano. La Clínica de la Salle es la principal edificación de uso dotacional con la que cuenta el sector. Alrededor de esta se concentran consultorios médicos, laboratorios clínicos y odontológicos en complemento al servicio que presta la entidad.

3.5 VÍAS DE ACCESO Las condiciones de acceso al sector pueden considerarse favorables en razón a que cuenta con ejes viales importantes de la ciudad. A continuación relacionamos las vías más importantes del sector: AVENIDA DIAGONAL SANTANDER Eje vial principal, conformado por cuatro (4) calzadas de dos (2) carriles para transporte mixto con sentido de circulación Oriente - Occidente y viceversa, y actualmente se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento. Además recorre gran parte de la ciudad. AVENIDA 0 Vía principal de gran importancia del sector, consta de dos (2) calzadas de dos carriles cada una en sentido de circulación Norte-Sur y viceversa. Su estado de conservación actual es bueno. Sobre ella se encuentran dispuestos gran variedad de locales comerciales. AVENIDA LA GRAN COLOMBIA Eje vial, conformado por cuatro (4) calzadas de dos (2) carriles para transporte mixto con sentido de circulación Oriente - Occidente y viceversa, y actualmente se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento. VÍAS ZONALES Y LOCALES La mayoría de las vías internas son tipo local, con un estado de conservación bueno y con un mediano tráfico de vehículos.




3.6 ESTRATIFICACIÓN SOCIO ECONÓMICA Conforme a las disposiciones del Departamento Administrativo de Planeación Municipal, el cual adopta la estratificación en municipio de San José de Cúcuta y se determina su aplicación, el área perteneciente al sector de localización se encuentra clasificada dentro del estrato cuatro (4) para vivienda, correspondiente a un nivel socioeconómico medio de la población..

3.7 INFRAESTRUCTURA URBANÍSTICA El sector dispone de las redes instaladas de servicios públicos de acueducto, alcantarillado, energía eléctrica, teléfonos y gas. En relación con el espacio público del sector, éste dispone de alumbrado público, vías internas en buen estado de conservación, iluminación y señalización. El servicio de transporte público urbano al sector es bueno, prestándose el mismo a cualquier lugar de la ciudad por medio de buses, busetas y colectivos, los cuales tienen sus rutas por los ejes viales mencionados.

3.8 REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA Departamento : Norte de Santander. Ciudad/Municipio : San José de Cúcuta Clase de suelo : Urbano. Localidad : Popular. Barrio : Popular.

1. Reglamentación Acuerdo No 083 de Enero de 07 de 2001 por el cual se aprueba y adopta el Plan de Ordenamiento Territorial del de Municipio de San Juan de Cúcuta. Acuerdo No 089 de 2011 “Por medio del cual se adopta y modificación excepcional al Plan de Ordenamiento Territorial del municipio de San José de Cúcuta.

Sector Normativo : Comuna 2 Centro oriental Área de Actividad : Área de uso comercial y de servicios. Zonas de Actividad Comercial y de Servicios: Corredores arteriales. Tratamiento : Consolidación Zona : Corredores viales arteriales Edificabilidad : IO: 0.90 – IC: 8.00

52.1.1. Corredores arteriales. El modelo de ordenamiento identifica en el territorio urbano, la existencia de los ejes o corredores arteriales, que sirven de enlace entre los componentes del sistema estructurante, los cuales se




organizan como corredores en los que se diversifican los usos, situación que busca consolidar el soporte de la productividad y movilidad urbana. Se acepta la mezcla característica de usos de esta zona, garantizando el mantenimiento de las calidades ambientales y funcionales del espacio público, y su futura adecuación con el sistema de tránsito y transporte público. Estos corredores permiten la conexión de centralidades urbanas sobre los cuales se desarrollan actividades de intercambio de bienes y servicios en la ciudad. En este grupo se incluyen los Corredores Metropolitanos, localizados sobre los anillos viales oriental y occidental, franjas de terrenos que pueden ser desarrolladas con frente sobre los anillos viales, permitiendo la consolidación de actividades de diversa índole, que no interfieran con el normal flujo sobre el eje vial, garantizar la ágil fluidez del tráfico circulante.

Altura máxima: Nivel máximo permitido para edificar. Esta condición quedará sujeta a restricciones de orden técnico tales como: Capacidad de soporte de suelos, conceptos de Aeronáutica Civil, norma de empates, entre otras. La altura máxima permitida expresada en pisos, será la resultante de la correcta aplicación de los índices y aislamientos estipulados en el Plan de Ordenamiento Territorial.




ZONA

INDICE OCUPACION

INDICE CONSTRUCCIÓN

1. AREA DE ACTIVIDAD COMERCIAL Y DE SERVICIOS

1.1. Corredor Arterial 0.90 8.00 1.2. Corredor Zonal 0.80 7,00 1.3. Zona Multiple 0.90 8.00

1.4.Zona Central 0.95 8.00

2. AREA DE ACTIVIDAD INDUSTRIAL 0.90 6.50

3.AREA DE USO DOTACIONAL E INSTITUCIONAL 0.70 7.00

OTRAS ZONAS Los índices variarán según sean las exigencias de los equipamientos. En todo caso se deben respetar las áreas mínimas correspondientes a patios, aislamientos, antejardines y alturas máxima y mínima permitidas en la zona.

3.9 ACTIVIDAD EDIFICADORA La dinámica edificadora del sector es baja, no se observaron proyectos de desarrollos nuevos., solo modificaciones y adecuaciones a las edificaciones existentes. Fin de página...




IV. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

Fuente: Imágenes Google earth

4.1 TERRENO

4.1.1 UBICACIÓN El predio objeto de avalúo es un predio medianero y se localiza en el costado norte de la Calle 8 entre las Av. 1 Este, la Avenida Diagonal Santander y la Avenida 0 de esta ciudad.

4.1.2 ÁREA DE TERRENO

Fuente Área (m2)

Certificado de Tradición y Libertad de la Matrícula Inmobiliaria Numero 260-45347

337,52

Área del Terreno de la Base Catastral del IGAC 359,00

ÁREA ADOPTADA 337,52

Nota: Existe diferencia de las áreas de terreno reportadas en los documentos suministrados, se recomienda la variación por parte de peticionario.




4.1.3 LINDEROS POR EL NORTE : Con extensión de 6.50 metros con propiedad que fue

de Julio Pérez E. POR EL SUR : Con extensión de 15.05 metros con la Calle 8. POR EL ORIENTE : Con 32.20 metros con propiedad que es o fue de

Jaramillo Tristancho y López LTDA. POR EL OCCIDENTE : Con 27.60 metros con propiedad de Elvira Guerrero.

Fuente: Certificado de Tradición y Libertad de la Matrícula Inmobiliaria Número 260-45347, de la Oficina De Registro De Instrumentos Públicos de Cúcuta, impreso el 21 de enero de 2016.

4.1.4 FORMA Y TOPOGRAFÍA El lote de terreno donde actualmente funciona una parte de la Clínica La Salle, tiene forma geométrica irregular y presenta topografía plana.

4.2 CONSTRUCCIÓN Corresponde una edificación de un (1) piso, la cual fue concebida para usos de

dotacional de salud.

4.2.1 ÁREAS DE CONSTRUCCIÓN

Fuente Área

m2 Área calculada según las mediciones en la visita técnica al predio

256,00

Área de la Base Catastral del IGAC 256,00

ÁREA ADOPTADA 256,00

Nota 1: Estas áreas corresponden a aquellas que son susceptibles de reconocimiento legal, aplicándole la normatividad actual. Sin embargo dicho cálculo se realiza a solicitud del interesado del presente estudio y se debe considerar aproximado.

Nota 2: Las áreas están sujetas a verificación por parte de la entidad peticionaria.

4.2.2 DISTRIBUCIÓN Primer piso: Recepción, hall de espera, tres (3) consultorios, tres (3) baños y una

(1) sala de recuperación. El predio se comunica internamente con el área de salas de cirugía de la Clínica.




4.2.3 VETUSTEZ (EDAD) Según indagaciones realizadas el predio cuenta con 14 años de haber sido

construido, así mismo según Certificado de Libertad el inmueble fue adquirido por la sociedad en el año 2002.

4.2.4 ESPECIFICACIONES GENERALES DE CONSTRUCCIÓN ESTRUCTURA : Placa columnas y vigas en concreto FACHADA : Bloques pañetados y pintados, ventanería con

marcos metálicos y vidrio. CUBIERTA : Teja termoacústica dispuesta sobre viga canal y

cerchas metálicas. MAMPOSTERÍA : En bloque o tolete pañetado y pintado.

5.1.1. ACABADOS INTERIORES PISOS : Cerámicas común en zonas de circulación y

consultorios, baldosa granito en sala de recuperación.

MUROS : En bloque o tolete con pañete, estuco y pintura o

esmalte epoxico, como acabado final. CIELO RASOS : Cielos rasos en pañete liso, estuco y pintura, como

acabado final y láminas de fibra de vidrio descansando sobre guías de aluminio, la iluminación está dada por lámparas de luz blanca (tubos).

BAÑOS : Baños individuales, con enchape en pisos y muros,

aparatos y accesorios sanitarios en porcelana. PUERTAS : Interiores de madera, exteriores metálicas. VENTANERÍA : Metálica aluminio con vidrio 2 milímetros. ESCALERAS : No hay CALIDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN : Usada, regular estado de conservación, se

evidencia falta de mantenimiento y enlucimiento, en el momento de visita se estaban realizando reparaciones locativas pintura general en los consultorios, y humedades en la cubierta.




V. CONSIDERACIONES GENERALES Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos anteriores, a continuación citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta para la asignación del valor comercial:

La localización general de los inmuebles objeto de avalúo, al oriente de la ciudad, en el barrio denominado comúnmente como Popular o La Salle de la Comuna 2, delimitado por vías arterias de la ciudad como la Avenida 0, La Avenida La Gran Colombia y la Avenida Diagonal Santander, cuya actividad principal es residencial, y comercial sobre la vías principales, adicionalmente se observan Instituciones educativas de primer nivel como el Colegio La Salle y el Colegio Salesiano.

El transporte público al sector se considera bueno, teniendo en cuenta que por las vías que se mencionaron anteriormente se observó, el servicio de transporte público tradicional con buses, busetas y colectivos que recorren toda la ciudad.

El sector se encuentra clasificado dentro del estrato socioeconómico cuatro (4), correspondiente a una clase social media.

La actividad edificadora en el sector es baja, encontrando obras de adecuación de tipo locativo a las edificaciones ya existentes.

El inmueble se encuentra reglamentado por Acuerdo No 089 de 2011 “Por medio del cual se adopta y modificación excepcional al Plan de Ordenamiento Territorial del municipio de San José de Cúcuta.

Las características físicas de terreno en cuanto a cabida superficiaria, forma, topografía y linderos generales los cuales son acordes a la prediación del sector

La construcción existente dentro del lote, se considera apropiada para las actividades que actualmente se desarrollan, además del regular estado de conservación y los acabados con que cuenta esta.

El hecho que la edificación del predio objeto de avalúo se encuentra unido físicamente Avenida 2 E N° 7 – 40/50 y al predio los predios de la Clínica La Salle, sin embargo, por solicitud directa del peticionario se realizara la valoración de los predios de forma individual.

El valor asignado se entiende como valor presente del inmueble tal y como se encontraban al momento de efectuar la visita de inspección, con una vigencia máxima de un año, siempre y cuando las condiciones actuales se mantengan.




VI. HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS

6.1 PROBLEMAS DE ESTABILIDAD DE SUELO De acuerdo con el plano de Riesgos Geologicos anexo al Plan de Ordenamiento Territorial de la Ciudad no presenta riesgo por inundación y socavación lateral de cauce, ni riesgo por remoción en masa.

6.2 LEGALIDAD DE ÁREAS Teniendo en cuenta que el solicitante no suministro la información referente al área construida del predio, conforme a la instrucción dada se liquidara el área susceptible de legalización, por lo cual esta queda sujeta a verificación por parte de la entidad peticionaria. Se observó que el predio en estudio cumple los parámetros generales de la normatividad, se deja expresa constancia de lo anterior de acuerdo con el artículo 30 del capítulo quinto del decreto 1420 de 1998. No obstante lo anterior, son las autoridades competentes las que se deben pronunciar o dictaminar si la construcción adelantada cumple con el lleno de los requisitos legales. En dado caso que la autoridad competente se pronuncie de manera oficial, respecto al incumplimiento de la reglamentación, la presente valoración queda sujeta a revisión y a una nueva evaluación.

6.3 IMPACTO AMBIENTAL Y CONDICIONES DE SALUBRIDAD El inmueble objeto de valuación se encuentra en una zona con un impacto ambiental positivo, debido a su localización geográfica, contando con arborización y zonas verdes.

6.4 SERVIDUMBRES, CESIONES Y AFECTACIONES VIALES Según los certificados de tradición y libertad suministrados, los inmuebles no cuentan con servidumbres, cesiones o afectaciones viales.

6.5 SEGURIDAD El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no presenta problemáticas de seguridad que afecten significativamente su comercialización.

6.6 PROBLEMÁTICAS SOCIOECONÓMICAS El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no presenta problemáticas socioeconómicas.

6.7 COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA Y LA DEMANDA Se observa una baja oferta y demanda de inmuebles comparables en el sector inmediato de localización.




VII. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR

El valuador no es responsable por aspectos de naturaleza legal que afecten el bien inmueble, a la propiedad valuada o el título legal de la misma.

El valuador no revelará información sobre la valuación, ni de cualquiera de los aspectos relacionados con la misma, a nadie distinto de la persona natural o jurídica que solicito el presente avalúo y sólo lo hará con autorización escrita de ésta, salvo en el caso en que el informe sea solicitado por una autoridad competente.

El presente estudio no comprende en modo alguno la valuación de otros bienes tangibles o intangibles que pudieran estar vinculados de alguna forma a las instalaciones físicas de los inmuebles, como por ejemplo “Good Will”, primas, la valuación de la empresa en marcha o la rentabilidad de la participación tenida sobre la operación del negocio.

El presente informe se basa en la buena fe del solicitante al suministrar la información y los documentos que sirvieron de base para nuestro análisis, por lo tanto no nos responsabilizamos de situaciones que no pudieron ser verificadas por nuestra firma en su debido momento.

VIII. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO

La presente valuación se realizó siguiendo las disposiciones en cuanto a metodología establecidas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante Resolución Número Seiscientos Veinte (620) del 23 de Septiembre de 2008, con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual, del inmueble que en este informe se ha descrito.

El contenido del presente informe de avalúo ha tenido en cuenta parámetros establecidos en las NTS S 03 “Contenido de Informes de Valuación” y la NTS I 01 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos”.

El presente informe ha sido elaborado de conformidad con las normas del “Código Colombiano de Ética del Avaluador”, del Registro Nacional de Avaluadores de Fedelonjas y de acuerdo a los parámetros exigidos por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá.

Las descripciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta donde el valuador alcanza a conocer.




Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y condiciones restrictivas que se describen en el presente informe.

El valuador no tiene interés alguno en el inmueble objeto de valuación.

Los honorarios del valuador no dependen de algún aspecto que ha sido plasmado en el presente informe de valuación.

El valuador cumple con los requisitos de formación profesional, que le permiten realizar de manera idónea la presente valuación y que está plasmada en el presente informe.

El valuador tiene experiencia en el mercado local y la tipología del inmueble que se está valorando.

El valuador ha realizado una visita o verificación personal al bien inmueble objeto de valuación.

IX. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE

LA VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA) Para la presente valuación se declara que sólo existe una relación de servicios profesionales con el solicitante de la valuación, por tanto no existe algún tipo de conflicto de interés. De igual forma se confirma que el informe de valuación es confidencial para las partes, hacia quien está dirigido o sus asesores profesionales; no se acepta ninguna responsabilidad ante ninguna tercera parte; y no se acepta ninguna responsabilidad por la utilización inadecuada del informe. Para este caso, el profesional de avalúos designado para realizar la inspección y la elaboración del presente informe fue el Sr. SERGIO AURELIO GUIO MAZ, identificado con C.C. 79.480.261, de quien se puede solicitar para consulta, la hoja de vida en los archivos de la compañía. Adicionalmente el valor fue revisado por el comité interno de avalúos de la compañía, conformado por tres (3) profesionales, incluido el representante legal, y han participado en la ejecución del presente contrato.




X. METODOLOGÍA VALUATORIA Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos anteriores, a continuación citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta para la asignación del valor comercial:

10.1 JUSTIFICACIÓN DE LA METODOLOGÍA Dentro de los procedimientos existentes, comúnmente aceptados en el medio y adoptados por las diferentes instituciones especializadas en la práctica de la actividad valuatoria, se conjugan conocimientos donde se aplican diferentes disciplinas y profesiones. Adicionalmente su resultado es el producto de métodos esencialmente objetivos y universalmente admitidos como justos y su desarrollo corresponde a hipótesis y planteamientos regidos a los criterios del Avaluador, lógicamente manejados y adaptados a cada estudio en particular, conforme a la experiencia del perito. Este último, elemento indispensable y necesario para la correcta interrelación de los conocimientos técnicos traducidos en metodologías valuatorias. Tales metodologías valuatorias y parámetros técnicos tienen en cuenta diferentes factores que influyen directa o indirectamente en el valor de los bienes, mediante los cuales es posible determinar el valor más aproximado al justo precio del bien en un momento dado, e independiente de los fines para los cuales es avaluado. Generalmente para la valuación de bienes inmuebles se utilizan los métodos Comparativo del Mercado (consistente en la evaluación de las características particulares para determinar su sustitución por otro de su misma especie), De Costos, (reproducción, reposición y sustitución a nuevo), De Renta o Capitalización (directo, indirecto o residual). Cada enfoque o método de valuación, cuenta con métodos de aplicación alternativos. La experiencia y formación, las normas locales, las exigencias del mercado y los datos de que dispone el valuador son factores a combinar para determinar el método o métodos que han de aplicarse. En el desarrollo de tales métodos, se involucran una serie de aspectos relacionados directa o indirectamente con el bien en cuestión, los cuales se describen y definen en el informe final como argumentos o consideraciones conducentes del valor asignado.




Por lo tanto, su presentación se realiza organizadamente partiendo de factores y características genéricas hasta las particularidades propias del inmueble, terminando con las conclusiones del razonamiento que se utilizó para desarrollar el estimativo del valor.

10.2 DEFINICIÓN DE LOS MÉTODOS O ENFOQUES UTILIZADOS. Para la determinación del valor comercial del inmueble en estudio y de acuerdo a lo establecido en el Decreto No. 1420 del 24 de julio de 1998, expedido por la Presidencia de la República, Ministerios de Hacienda y Desarrollo y su correspondiente Resolución Reglamentaria No. 0620 del 23 de septiembre de 2008, expedido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, se utilizaron los siguientes métodos de valuación:

MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO Consiste en realizar un análisis de la oferta de inmuebles similares, en principio dentro de la misma zona de influencia, con la norma y usos similares y alternativamente en sectores comparables. Los datos deben ser previamente analizados, clasificados e interpretados.

MÉTODO DEL COSTO DE REPOSICIÓN Con esta metodología se busca la aproximación al valor de las construcciones, a partir del costo de reposición nueva de una construcción de características similares, y se aplica la depreciación por edad y estado.

10.3 MEMORIA DE CÁLCULOS

10.3.1 CALCULO DEL VALOR DE TERRENO El enfoque utilizado para determinar el valor del terreno parte del método de comparación o de mercado ya definido. Consiste en elaborar una matriz de ofertas en donde se determinan los valores totales de los inmuebles comparables ofrecidos en venta, a los cuales se les hace un ajuste por motivos de comercialización que corresponde al descuento que generalmente el propietario otorga en una transacción inmobiliaria. Algunas veces dicho porcentaje se determina en la misma investigación realizada en el estudio de mercado y otras se asumen por el valuador como un porcentaje promedio que se estructura de acuerdo con los porcentajes del mismo estudio o por la experiencia del perito. La fórmula es la siguiente:

VA = VTo * (1-%C) En donde, VA = Valor ajustado




VTo = Valor total de la oferta %C = Porcentaje de comercialización estimado o calculado. Una vez calculado el valor ajustado de los datos de la oferta, se les determinó un valor de construcción para poder distribuirlo en las proporciones componentes del valor del inmueble (Terreno y Construcción), así:

VT = VA – VC Donde, VT = Valor del terreno VC = Valor de la Construcción. Se encontraron cinco (4) ofertas de predios en el sector inmediato al predio objeto de avalúo, en donde se tiene un rango de valores de aproximado de $1.030.000 a $1.120.000 por m

2 de terreno.

N°LOCALIZACIÓN/

SECTORTIPO

ÁREA

TERRENO

M²

ÁREA

CONST.

M²

OFERTA FAC. COM.VALOR

AJUSTADO

INTEGRAL

CONSTRUCCIÓNVR. CONSTRUCCIÓN

VR M²

TERRENOFOTOGRAFÍA OBSERVACIONES CONTACTO

1 LA SALLE 5-47 Casa 291,0 181,0 $450.000.000 5,0% $427.500.000 $2.361.878 $135.750.000 $1.002.577Casa de 2 plantas

con antejardín.

INMOBILIARIA LA

RENDADORA

2 LA SALLE 5-33 Casa 264,0 264,0 460.000.000,0 5,0% $437.000.000 $1.655.303 $171.600.000 $1.005.303casa de 2 plantas

para remodelar

Ima Rivas

3162076979

3 AV2ESTE No. 5-89 Casa 337,0 250,0 $600.000.000 5,0% $570.000.000 $2.280.000 $200.000.000 $1.097.923

Casa de 2 plantas

en aceptable

estado, esquinera

Ima Rivas

3162076979

4FRENTE A LA

CLÍNICACasa 96,0 136,0 $250.000.000 5,0% $237.500.000 $1.746.324 $129.200.000 $1.128.125

casa ubicada

enfrente de la

clínica, buen

estado en general

mismo Tonchala

3506671188

$1.058.482

$64.185

6,06%

$1.002.577

$1.128.125

$994.297

$1.122.667

0,19

4

Int. Confianza Máximo

Cof. De Asimetría

N° Datos

Desviación Estándar

% Desviación

Valor Mínimo

Valor Máximo

Int. Confianza Mínimo

MERCADO SECTOR POPULAR (POPULAR - LASALLE )- SAN JOSÉ DE CÚCUTA - ABRIL DE 2016.

Media

Se puede observar que las ofertas cuentan con un valor similar sobre el valor pedido de terreno, donde el valor promedio es del orden de $1´060.000, el cual se redondea para facilitar sus cálculos, con un coeficiente de variación mínimo, se debería adoptar dicho valor promedio de $1.060.000 por m

2 de terreno

considerando las medidas de dispersión, sin embargo por el predio estar ubicado sobre la Calle 8ª, el valor del terreno adoptado corresponde al límite superior $1.120.000 por m

2 de terreno considerando su ubicación y la vocación comercial

que ha desarrollado, dicho valor se redondea al cifra de diez miles para facilitar los cálculos.




10.3.2 CALCULO DEL VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN Enfoque o Método del Costo de Reposición. Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, de un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizará la siguiente fórmula: Vc = {Ct – D} + Vt, en donde: Vc = Valor comercial Ct = Costo total de la construcción D = Depreciación u Obsolescencia Vt = Valor del terreno Depreciación: Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida remanente del bien. Ecuaciones para estimar el valor del porcentaje (%) a descontar del valor nuevo: Estas fórmulas relacionan el porcentaje de la vida y el estado de conservación basadas en las tablas de Fitto y Corvini: Clase 1: Y = 0.0050 X2 + 0.5001 X – 0.0071 Clase 1.5: Y = 0.0050 X2 + 0.4998 X + 0.0262 Clase 2: Y = 0.0049 X2 + 0.4861 X + 2.5407 Clase 2.5: Y = 0.0046 X2 + 0.4581 X + 8.1068 Clase 3: Y = 0.0041 X2 + 0.4092 X + 18.1041 Clase 3.5: Y = 0.0033 X2 + 0.3341 X + 33.1990 Clase 4: Y = 0.0023 X2 + 0.2400 X + 52.5274 Clase 4.5 Y = 0.0012 X2 + 0.1275 X + 75.1530 Clase 1: El inmueble está bien conservado y no necesita reparaciones ni en su

estructura ni en sus acabados. Clase 2: El inmueble está bien conservado pero necesita reparaciones de poca

importancia en sus acabados especialmente en lo que se refiere al enlucimiento.

Clase 3: El inmueble necesita reparaciones sencillas por ejemplo en los pisos o pañetes.

Clase 4: El inmueble necesita reparaciones importantes especialmente en su estructura.

Clase 5: El inmueble amenaza ruina por tanto su depreciación es del 100% conservación basada en las tablas de Fitto y Corvini.




Además: X: Es el valor resultante de dividir la edad del inmueble (vetustez) por la

vida útil, multiplicado por 100. Y: Es el valor porcentual (%) a descontar por obsolescencia, del valor

nuevo calculado.

A = Vn – (Vn * Y) + Vt

En donde: A = Avalúo del bien Vn = Valor nuevo de la construcción. Vt = Valor del terreno. Y = Valor porcentual a descontar. Para la determinación de los costos de reposición de la construcción, se utilizó como referencia información de costos de construcción por m

2 recientes y

presupuesto de obra, teniendo en cuenta el tipo de construcción existente, donde el valor a nuevo para la edificación parte de presupuestos de obras similares y las consulta realizadas a constructores, sin desconocer los valores de tipologías de revistas especializadas como Construdata. El valor de la construcción usada, parte del valor determinado para la construcción nueva a la cual se le aplica un factor de obsolescencia, el cual tiene en cuenta la depreciación física y el estado de conservación, basadas en las tablas de Fitto y Corvini, tal como lo señala la Resolución N° 620 de 2008 del IGAC, las cuales relacionan el porcentaje depreciable según su edad efectiva, la vida útil y su estado de conservación y mantenimiento. A continuación se presenta la tabla con los resultados del método de costo de reposición aplicado a la edificación:

ÍTEM EDAD

VIDA

ÚTIL

EDAD EN % DE

VIDA

ESTADO DE

CONSERVACIÓNDEPRECIACIÓN

VALOR

REPOSICIÓN

VALOR

DEPRECIADO

VALOR

FINAL

VALOR

ADOPTADO

Construcción 14 100 14,00% 3,0 24,64% $ 1.500.000 $369.548 $1.130.453 $ 1.130.000

De acuerdo con lo anterior, según los métodos descritos se ha determinado el valor de del inmueble conformándolo por la sumatoria del valor asignado al terreno y el valor asignado a la construcción de la forma siguiente:




XI. AVALUO COMERCIAL

CONSTRUCCIÓN ANEXA A LA CLÍNICA LA SALLE

CALLE 8ª N° 1E – 150.

BARRIO POPULAR


AREA VR UNITARIO

m2

$/m2

TERRENO 337,52 $1.120.000 $378.022.400

CONSTRUCCION 256,00 $1.130.000 $289.280.000

$667.302.400

DESCRIPCION VR TOTAL

VALOR TOTAL DEL INMUEBLE

SON: SEISCIENTOS SESENTA Y SIETE MILLONES TRESCIENTOS DOS MIL

CUATROCIENTOS PESOS M/CTE.

VIGENCIA DEL AVALÚO: En concordancia con el Numeral 7 del Artículo 2 del Decreto N° 422 de Marzo 08 de 2000 y con el Artículo 19 del Decreto N° 1420 del 24 de Junio de 1998, expedidos por el Ministerio del Desarrollo Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición, siempre y cuando las condiciones físicas de los inmuebles avaluados no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable. Bogotá D.C. Mayo 31 de 2016 Atentamente,

JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL Gerente RNA 1275663251 SIC.

SALA DE RECUPERACIÓN ÁREA DE TRABAJO VISTA DE ACCESO

BAÑO HALL CONSULTORIOS ACCESO DESDE LA CLÍNICA

HALL RECEPCIÓN CONSULTORIO

AVALÚO COMERCIAL

ABRIL DE 2016

SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN

CONSTRUCCIÓN ANEXA A LA CLÍNICA LA SALLE

CALLE 8ª N° 1E – 150.

BARRIO POPULAR


VISTA CALLE 8A VISTA CALLE 8A CALLE 8 1E 150

CONSULTORIO CONSULTORIO BAÑO

fiduprevisora s.a. y saludcoop e.p.s. en …. avalúo... · afiliado lonja de propiedad raÍz de...

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