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Experiencia en la implementación de métodos alternativos de valorización
Observatorio de Valores Valor Inmobiliario de Referencia
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Problemática - debilidades
ASPECTOS FISCALES ANTECEDENTES – ESTADO ACTUAL Norma valuatoria vigente: decreto 5286/1974 Valuaciones masivas realizadas al año 1.974 con actualizaciones por coeficientes hasta el año 1.992 para inmuebles rurales Valuaciones masivas realizadas al año 1.974 con actualizaciones por coeficientes hasta el año 1.996 para inmuebles urbanos y suburbanos y construcciones Actualización de valores de impuestos sin soporte técnico catastral realizada en el año 2.009
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Problemática - debilidades
ASPECTOS FISCALES Hubo varios intentos para la revaluación masiva de inmuebles siendo las mas importantes: Proyecto de revaluación año 2.002 Reformas Tributarias años 2.008 , 2.009 y 2012
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Problemática - debilidades
ASPECTOS FISCALES RESULTADOS Valores de inmuebles muy inferiores a los de mercado Valores de inmuebles con el ordenamiento territorial existente en el año 1.974 Injusticia tributaria Falta de conocimiento de la riqueza territorial Políticas tributarias incorrectas Evasión en el impuesto de sellos (escrituras públicas)
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A favor - fortaleza .- Personal técnico calificado (tasadores) .- Conocimiento del mercado inmobiliario .- Conocimiento de los diferentes referentes calificados .- Disponibilidad de bases de datos gráficas y alfanuméricas actualizadas .- Antecedentes de valores ya recopilados (tasaciones) .- Especialista en desarrollo informático .- Recursos tecnológicos y económicos .- Decisión política de implementar proyectos
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Plan estratégico
.- Actualización de las bases de datos .- Política de datos .- Acuerdos con referentes calificados .- Interacción con Municipios y Comunas .- Creación del Observatorio de Valores -VIR .- Establecer un marco legal .- Creación de un grupo técnico responsable del análisis y determinación de la forma de cálculo y de las variables y el estudio de diferentes modelos para sugerir su implementación
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Plan estratégico .- Creación de un grupo técnico responsable de las tareas de captura, análisis y determinación de valores .- Propuesta de implementación en 4 etapas: 1.- Inmuebles rurales 2.- Inmuebles urbanos y suburbanos de Rosario y Santa Fe 3.- Resto de los municipios 4.- Comunas .- Desarrollo e implementación de aplicaciones WEB .- Determinación de la compensación a realizar vinculada con el VIR .- Implementación del observatorio de valores y del VIR
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Observatorio de Valores de inmuebles
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Observatorio de Valores
Es un sistema que nos permite conocer en forma permanente los valores actuales de mercado en el territorio provincial, por medio de la recopilación sistemática de la información y su análisis técnico, sobre estimaciones, ofertas y precios de inmuebles urbanos, suburbanos y rurales obtenidos de distintas fuentes de información, en un mercado libre y sin influencia de factores distorsivos.
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Implementación del Observatorio de Valores
REFERENTES CALIFICADOS .- Convenio con el Colegio de Corredores Inmobiliarios .- Reuniones informativas con los Colegios de Escribanos de Rosario, Santa Fe, Venado Tuerto, Rafaela y Reconquista. .- .- Reuniones informativas con los Colegios de Martilleros .- Reuniones informativas con los Colegios de Agrimensores de Rosario y Santa Fe -Interacción con municipios y comunas
- Interacción con Bancos oficiales
-.- Reuniones con cooperativas agropecuarias
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MARCO LEGAL
- Resolución 048-10 SAP SCIT Implementa el Observatorio de Valores Continuo de Inmuebles de la Provincia de Santa Fe .- Resolución 024/10 API Art. 1º Designasé como agentes de información a los Escribanos Públicos, quienes deberán comunicar a la Administración Provincial de Impuestos dentro de los 30 días de su formalización aquellos actos u operaciones en los que hayan intervenido o de los que hayan tomado conocimiento que estén alcanzados por impuesto a los sellos o tasas retributivas de servicios, concertados por valores inferiores a 5 veces la valuación fiscal en los casos de inmuebles urbanos y suburbanos y a 7 veces esa valuación cuando se trate de inmuebles rurales Art. 2º Lo dispuesto en el artículo anterior respecto a los inmuebles rurales tendrá vigencia hasta el 31 de diciembre de 2.010. A partir del 1 de enero de 2.011 el Servicio de Catastro e Información Territorial(SCIT) determinará el valor indicativo que será utilizado por los Escribanos Públicos para cumplir como agentes de información.
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Observatorio de valores
Rural
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Valor Inmobiliario de Referencia
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Valor inmobiliario de referencia
El Valor Inmobiliario de Referencia, VIR, es una expresión del valor económico de un inmueble en el mercado. A tal fin tiene en cuenta todas las características asociadas al mismo, tanto los elementos que forman parte de su estructura y forma arquitectónica, como así también, la superficie del terreno, el entorno en el que se instala, el acceso o distancia a centros urbanos o de recreación y todos aquellos factores que distinguen a dicho bien de otro dándole su singularidad y por ende, componiendo su valor único de mercado
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Valor inmobiliario de referencia
rural
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Valores por Categoría al 01/03/2013
(Con Base $4.600,00 5°/2)
4.600,00
Categoría Máxima Media Mínima
1º 12.036,67 11.208,67 10.380,67
2º 9.476,00 8.740,00 8.264,67
3º 7.636,00 7.038,00 6.854,00
4º 6.072,00 5.688,67 5.305,33
5º 4.968,00 4.600,00 4.232,00
6º 3.910,00 3.557,33 3.204,67
7º 2.652,67 2.499,33 2.330,67
8º 1.993,33 1.840,00 1.702,00
9º 1.272,67 1.134,67 996,67
10º 674,67 552,00 414,00
Valor del m2 de Construcción al 01/03/2013
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OBSERVATORIO DE VALORES - RURAL
DEPARTAMENTO DISTRITO
VALOR
FISCAL
(1992)
VALOR FISCAL
VIGENTE AÑO
2012 ($/ha.)
VALOR HA POR
DISTRITO
APROBADO JCV
VALOR ESTIMADO
DE MERCADO
(OBSERVATORIO
DE VALORES)
BELGRANO LAS PAREJAS
1.809 3.980 72.600 115.500
IRIONDO SALTO GRANDE
1.819 4.002 66.000 105.000
SAN LORENZO CARCARAÑA 2.240 4.928 68.200 108.500
ROSARIO ACEBAL 2.632 5.790 70.400 112.000
GENERAL LOPEZ HUGHES 1.960 4.312 70.400 112.000
CASEROS CASILDA 2.128 4.682 72.600 115.500
CONSTITUCION PAVON ARRIBA
1.792 3.942 68.200 108.500
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0.00
20000.00
40000.00
60000.00
80000.00
100000.00
120000.00
LAS PAREJAS SALTO GRANDE CARCARAÑA ACEBAL HUGHES CASILDA PAVON ARRIBA
COMPARACION DE VALORES
VALOR FISCAL (1999)
VALOR FISCAL VIGENTE ($/ha.)
VALOR INMOBILIARIO DE REFERENCIA (V.I.R.)
VALOR ESTIMADO DE MERCADO (OBSERVATORIO DE VALORES)
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VALOR INMOBILIARIO DE REFERENCIA
TASA POR SERVICIOS
DESDE HASTA VALOR (m. t.)
1,00 16.605,00 750
16.605,01 22.000,00 1.000
22.000,01 66.000,00 1.250
66.000,01 111.000,00 1.500
111.000,01 154.000,00 2.000
154.000,01 198.000,00 2.500
198.000,01 286.000,00 3.000
286.000,01 418.000,00 4.000
418.000,01 836.000,00 5.000
836.000,01 1.870.000,00 6.000
1.870.000,01 RESTO 7.000
Tasas por servicios VIR RURAL al 31-3-2013 = $ 554.100.-
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VIR EMITIDOS 1-9-2011 al 31-3-2013
Cantidad de solicitudes
Valuación de terreno
Valor VIR terreno
Superficie edificada
Valor Vir superficie edificada
Total VIR emitido
5.029 255.011.869 5.815.837.982 206.579 162.948.887 5.978.786.869
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Observatorio de valores
Urbano y suburbano
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MUNICIPIO ROSARIO VARIABLES DEFINITIVAS
.- Asentamientos irregulares .- Parques y plazas .- Avenidas y boulevares .- Avenidas y boulevares principales .- Frente a la costa .- Distancia al río .- Centro comerciales .- Dummy microcentro .- Radios según ubicación
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Asentamientos irregulares
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Parques y plazas
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Avenidas y boulevares
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Avenidas y boulevares principales
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Frente a la costa
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Distancia al río
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Centros comerciales
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Microcentro
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Radios municipales
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Radios municipales
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Plano general
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Precios básicos por frente de manzana
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Valor inmobiliario de referencia
urbano y suburbano
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VIR = (Sup. Finca x Precio Básico m² terreno Frente de Manzana) x (Cfondo x Cfrente x Cforma x Ctamaño x Cesquina x
Czona x Ctopografia x CAI) + Mejoras
Sup.Finca: Superficie de terreno de la finca analizada (en m2
). Precio Básico m2
Precio Básico por m2
de terreno por frente de manzana. Cfondo Coef. de Fondo (según medida del fondo de la finca) Cfrente Coef. de Frente (según medida del frente principal de la finca) Cforma Coef. de Forma (según forma de la finca) Ctamaño Coef. de tamaño (según tamaño de la finca) Cesquina Coef. de Esquina (según relación de frentes y precios para fincas en esquina) Czona Coef. de Zona (según zonificación de la finca) Ctopografia Coef. de Topografía (según topografía de la finca) Casentamientos irregulares Coef. de Vvdas sociales / Asentamientos Irregulares (según desarrollo
construcciones)
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OBSERVATORIO DE VALORES – URBANO-SUBURBANO
DISTRITO SECCION DIRECCIÓN VALOR FISCAL
VIGENTE ($/m2)
VALOR
INMOBILIARIO DE
REFERENCIA (V.I.R.)
VALOR ESTIMADO
DE MERCADO
(OBSERVATORIO DE
VALORES)
ROSARIO Secc. 02 Corrientes 2312
72,50 3.430 5.750
ROSARIO Secc. 01 Brown 1900 55,73 6.930 7.460
ROSARIO Secc. 01 Ayacucho 1200
108,19 5.890 7.360
ROSARIO Secc. 02 Dorrego 1739
52,35 6.160 6.670
ROSARIO Secc. 01 Sarmiento 100
125,39 7.630 7.830
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0.00
1000.00
2000.00
3000.00
4000.00
5000.00
6000.00
7000.00
8000.00
Corrientes 2312 Brown 1900 Ayacucho 1200 Dorrego 1739 Sarmiento 100
Secc. 02 Secc. 01 Secc. 01 Secc. 02 Secc. 01
COMPARACION DE VALORES
VALOR FISCAL VIGENTE ($/m2) VALOR INMOBILIARIO DE REFERENCIA (V.I.R.)
VALOR ESTIMADO DE MERCADO (OBSERVATORIO DE VALORES)
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RESULTADOS - Aportar a la transparencia del mercado inmobiliario - Colaborar con la seguridad jurídica - Mayor equidad tributaria - Brindar información a la ciudadanía con el conocimiento del valor de su inmueble
-- Conocimiento de la riqueza territorial provincial
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La Ley 26209, incorporada al Código Civil, es una bisagra, un impulso,
de cumplimiento progresivo. No suficiente. Alianzas estratégicas.
NUESTRAS CONCLUSIONES
• Los Profesionales y el Estado deben tomar una nueva actitud de cara a
la sociedad. Nuevos roles, Nuevos Desafíos.
• Conocimiento del territorio para gestionar mejor.
• Publicidad catastral da Seguridad jurídica al tráfico inmobiliario y
permite acceder y ejercer derechos sobre la propiedad inmueble.
•PROYECCION REGIONAL E INTERNACIONAL
Asistencia y Colaboración Provincias – Consejo Federal Catastro.
Formación en experiencias Internacionales
Formación a áreas de gobiernos locales
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HAY EQUIPO
VAMOS CONTENTOS A TRABAJAR
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FIN DE LA PRESENTACIÓN
MUCHAS GRACIAS!
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